上海万业企业股份有限公司
2013 年度财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元)
1 公司基本情况
上海万业企业股份有限公司（以下简称“公司”，原名先后为上海众城实业股份有限公司和中远
发展股份有限公司）1991 年 10 月 28 日经上海市人民政府办公厅沪府办（1991）105 号文批准成
立，于 1991 年 10 月 28 日取得由上海市工商行政管理局颁发的 3100001000609 号《企业法人营业
执照》。本公司初始发行 7,416 万股 A 股，于 1993 年 4 月 7 日在上海证券交易所上市交易；
于 2002 年 2 月增发新股 8,000 万股 A 股，其中：网上发行新股（78,598,034 股）于 2002 年 3 月 1
日上市交易，网下机构投资者配售股份（1,401,966 股）于 2002 年 6 月 3 日上市交易；增发后，本
公司股本为 447,865,971 股，注册资本为 447,865,971.00 元。
2005 年本公司控股股东的股东由原中国远洋运输（集团）总公司变更为 Success Medal International
Limited。该公司于 2006 年 7 月 7 日获中国证券监督管理委员会证监公司字[2006]131 号批复同意
豁免其因协议转让而控制 25,150.371 万股本公司股票（占总股本的 56.16%）应履行的要约收购义
务。2006 年 7 月 14 日本公司更为现名，注册地址变更为上海市浦东大道 720 号 9 层，法定代表人
为程光先生。
2006 年 7 月 26 日本公司股权分置改革方案实施完成，非流通股股东采取“送股加折价转让资产”
的组合方式向流通股股东执行对价安排。非流通股股东按每 10 股流通股获付 1.5 股的比例向全体
流通股股东送股，其中，三林万业（上海）企业集团有限公司向全体流通股股东支付 25,131,623
股的对价股份，上海国际信托投资有限公司向全体流通股股东支付 1,728,313 股的对价股份；同时
本公司控股股东三林万业（上海）企业集团有限公司以 75%的折让价格将其持有的上海万业企业
宝 山 新 城 建 设 开 发 有 限 公 司 90% 股 权 转 让 给 本 公 司 。 执 行 对 价 后 本 公 司 总 股 本 不 变 仍 为
447,865,971 股。
2009 年 5 月 22 日经本公司股东大会决议及修改后章程的规定，按每 10 股转增 8 股的比例，以资
本公积中的股本溢价向全体股东转增股份总额 358,292,777.00 股，每股面值 1 元，计增加股本
358,292,777.00 元，转增后的注册资本为人民币 806,158,748.00 元，《企业法人营业执照》注册号
变更为 310000000007622。截止本年末本公司股票在上海证券交易所上市并已实现全流通。
本公司经营范围为实业投资、资产经营、房地产开发经营、国内贸易（除专项规定外）、钢材、
木材、建筑材料、建筑五金。
2 财务报表的编制基础及遵循企业会计准则的声明
2.1 财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》和其
他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2.2 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经
营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息，本公司管理层对财务报表的真实性、合法性和完
整性承担责任。
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3 重要会计政策和会计估计
3.1 会计期间
会计期间为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3.2 记账本位币
记账本位币为人民币。
3.3 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
3.3.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同
一控制下的企业合并。
合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并
方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与
支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积
不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的各项直接相关费用于发生时计入当期损益。
3.3.2 非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合
并。
购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制
权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并发生
的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买
方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初
始确认金额。
购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大
于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
3.3.3 通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之
和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在
处置该项投资时将与其相关的其他综合收益转入当期投资收益。
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3 重要会计政策和会计估计（续）
3.3 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法（续）
3.3.3 通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并（续）
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当转为购买日所属当期投资收益。购买方在
附注中披露其在购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照公允价值重新计量
产生的相关利得或损失的金额。
3.3.4 处置对子公司的投资
处置价款与处置投资对应的账面价值的差额，在母公司个别财务报表中确认为当期投资收益；处
置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为当期投资收
益，如果处置对子公司的投资未丧失控制权的，将此项差额计入资本公积（资本溢价），资本溢
价不足冲减的，应当调整留存收益。
3.3.5 处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权，对于处置后的剩余股权的处理
在个别财务报表中，对于处置的股权，按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定进
行会计处理；同时，对于剩余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处
置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关
政策进行会计处理。
在合并财务报表中，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权
取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持
续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相
关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
3.3.6 企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权
按照上述 3.3.4 和 3.3.5 的规定对每一项交易进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制
权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行
会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额
的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损
益。
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3 重要会计政策和会计估计（续）
3.3 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法（续）
3.3.6 企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权（续）
判断分步处置股权至丧失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下：
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，表明多
次交易事项属于一揽子交易：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
3.4 合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。
从取得子公司实际控制权之日起，本公司开始将其予以合并；从丧失实际控制权之日起停止合并。
公司间所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权
益中不属于公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；子
公司净利润中不属于公司所拥有的部分作为少数股东损益在合并利润表中净利润项下单独列示。
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会
计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于因非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净资产公
允价值为基础对其个别财务报表进行调整；对于因同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合
并财务报表时，视同该企业合并于报告期最早期间的期初已经发生，从报告期最早期间的期初起
将其资产、负债、经营成果和现金流量纳入合并财务报表，且其合并日前实现的净利润在合并利
润表中单列项目反映。
3.5 现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金及可随时用于支付的存款，现金等价物是指持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金及价值变动风险很小的投资。
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3.6 外币业务和外币报表折算
3.6.1 外币业务
外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。于资产负债表日，外币货币性
项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本
化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，其他直接计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。
3.6.2 外币财务报表的折算
以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记
账本位币，股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账本
位币编制的利润表中的收入与费用项目，采用采用当期平均汇率折算成记账本位币。上述折算产
生的外币报表折算差额，在股东权益中以单独项目列示。以非记账本位币编制的现金流量表中各
项目的现金流量采用现金流量发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算成记账本位币。汇率
变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
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3.7 金融工具
3.7.1 金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
（1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
（2）该金融资产已转移，且符合《企业会计准则第23号－金融资产转移》规定的金融资产终止确
认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。
3.7.2 金融资产的分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款项、
可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本公司对金融资产的持有意图和持
有能力。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资产，该资
产在资产负债表中以交易性金融资产列示。
（2）应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，包括应收账款、
其他应收款和长期应收款等。
（3）可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他类的
金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列示为一年内
到期的非流动资产。
（4）持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。自资产负债表日起 12 个月内到期的持有至到期投资在资产负债表中列示为
一年内到期的非流动资产。
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3.7 金融工具（续）
3.7.3 金融资产的计量
金融资产于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益。其他金融
资产的相关交易费用计入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后续计
量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；应收
款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动计入公允价值变动损益；在资
产持有期间所取得的利息或现金股利以及在处置时产生的处置损益，计入当期损益。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动计入股东
权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出
售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现
金股利，于被投资单位宣告发放股利时计入投资收益。
3.7.4 金融负债的分类
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负
债。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
3.7.5 金融负债的计量
金融负债于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益；其他金融
负债的相关交易费用计入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值后续计量，且不扣除将来结清
金融负债时可能发生的交易费用。其他金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
3.7.6 金融工具的公允价值
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在
活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值，估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近
进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现
法和期权定价模型等。
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3.7 金融工具（续）
3.7.7 金融资产减值
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的账
面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）
现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观
上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
当可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度或非暂时性下降，原直接计入股东权益的因公允价
值下降形成的累计损失计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允
价值上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计
入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认
原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，直接计入股东权益。在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资发生的减值损失，如果在以后期间价值得
以恢复，也不予转回。
可供出售金融资产-权益工具投资减值认定标准：
公允价值发生“严重”或 期末公允价值相对于成本的下跌幅度已达到或超过
“非暂时性”下跌的具体量化标准 50.00%或者持续下跌
成本的计算方法 系根据购买时所支付的对价
期末公允价值的确定方法 系根据期末活跃市场中的公允价格确定
持续下跌期间的确定依据 持续下跌时间已达到或超过 12 个月
3.8 应收款项
3.8.1 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额大于 100 万元。
当存在客观证据表明本公司将无法按应收款项
的原有条款收回所有款项时，根据该款项预计未
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
来现金流量现值低于其账面价值的差额，单独进
行减值测试，计提坏账准备。
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3.8 应收款项（续）
3.8.2 按组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据
账龄组合 对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的金额重大的
应收款项（除应收子公司款项和确信可收回款项外）一起按账龄作为
信用风险特征划分为若干组合。根据以前年度与之相同或相类似的、
具有类似信用风险特征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合现
时情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年度应
计提的坏账准备。
确信可以收回组合 将应收款项中账龄短且期后即将收回的款项划分为一组合。
合并范围内子公司组合 将合并范围内本公司及各子公司间的应收款项划分为一组合。
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 账龄分析法。
确信可以收回组合 确信可以收回的款项，不计提坏账准备。
合并范围内子公司组合 本公司及各子公司间款项确信可以收回，不计提坏账准备。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5 5
1-2 年 10 10
2-3 年 50 50
3 年以上 100 100
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
组合名称 方法说明
确信可以收回组合 确信可以收回的款项，不计提坏账准备。
合并范围内子公司组合 本公司及各子公司间款项确信可以收回，不计提坏账准备。
3.8.3 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 当存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有条款收回所有款
项时，确认相应的坏账准备。
坏账准备的计提方法 根据该款项预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，单独进行
减值测试，计提坏账准备。
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3.9 存货
3.9.1 本公司的存货主要包括开发成本、开发产品及低值易耗品。存货购建时按实际成本入账，采
用个别计价法确定发出存货的成本。低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。存货盘存制度采用
永续盘存制。
3.9.2 开发用土地：本公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权计入开发成本。在开发
建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接
费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。
3.9.3 开发成本：本公司开发成本包括开发前期费用、取得土地使用权的相关成本、建安成本及其
他各项与产品开发相关的直接和间接费用；开发成本按实际成本计价。
3.9.4 开发产品：本公司于竣工验收时，按概预算成本结转开发产品，待整个项目完工后按实际结
算成本进行调整。
3.9.5 为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用：本公司为开发房地产而借入的资金所
发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后发生的利息等
借款费用，计入财务费用。
3.9.6 公共配套设施费用：不能有偿转让的公共配套设施按受益比例确定分配标准计入开发成本，
能有偿转让的公共配套设施按各配套设施项目独立作为成本核算对象归集所发生的成本。
3.9.7 维修基金：按照国家有关规定提取维修基金，计入相关的房产项目成本，并缴纳至国家指定
的维修基金账户。
3.9.8 产品售后维修基金：房地产开发类公司对当年销售已满施工质保期的存量房，估计发生的维
修费计提产品售后维修基金，计入销售费用，质保期满对未用完的维修基金进行转销。
3.9.9 期末本公司对存货按成本与可变现净值孰低计量，按单个存货项目的可变现净值低于成本的
差额，分项计提存货跌价准备，并计入当期损益。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价
减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。确定存货的可
变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等
因素。
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3.10 长期股权投资
3.10.1 投资成本的确定
企业合并形成的长期股权投资，按照本附注“3.3 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理
方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长
期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本：
（1）以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
（2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
（3）投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或
协议约定价值不公允的除外。
（4）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提
下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，
除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换
出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
（5）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3.10.2 后续计量及损益确认方法
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。对
被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的
长期股权投资，采用成本法核算。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用
权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或利润外，投资企业应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资
收益。采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，其差额包含在初始投资成本中；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额且经复核两者差额仍存在时，该差额计入当期损益，同时调整长期股
权投资成本。
采用权益法核算时，按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。确认被投
资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长
期权益减记至零为限，但本公司负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计负债确
认条件的，继续确认投资损失和预计负债。被投资单位除净损益以外股东权益的其他变动，本公
司按照持股比例计算应享有或承担的部分直接计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利
于宣告分派时按照本公司应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本公司与被投资单
位之间的交易产生的未实现损益在本公司拥有被投资单位的权益范围内予以抵销，惟该交易所转
让的资产发生减值的，则相应的未实现损益不予抵销。
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3.10 长期股权投资（续）
3.10.3 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需
要分享控制权的投资方一致同意时存在，则视为与其他方对被投资单位实施共同控制；对一个企
业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的
制定，则视为对被投资单位施加重大影响。
3.10.4 减值测试方法及减值准备计提方法
采用成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其账面价
值高于按照类似投资当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值，确认该项投资存在减值。
采用权益法核算的联营企业和合营企业以及采用成本法核算的子公司的长期股权投资，当长期股
权投资的账面价值高于可收回金额时，确认该项投资存在减值。长期股权投资存在减值迹象的，
其账面价值减记至可收回金额。可收回金额根据长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额
与长期股权投资预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
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3.11 投资性房地产
投资性房地产包括已出租持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，以实际成本
进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本
能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物
和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列
示如下：
类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%） 年折旧（摊销）率（%）
建筑物 20、62、67 5.00 4.75、1.53、1.42
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资
产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转
换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧（摊销）方法于每年年度终了进行复核并作
适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该
项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费
后的金额计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
3.12 固定资产
3.12.1 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
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3.12 固定资产（续）
3.12.2 固定资产初始计量和后续计量
购置或新建的固定资产按取得时的实际成本进行初始计量。本公司在进行公司制改建时，国有股
股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。与固定资产有关的后续
支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠的计量时，计入固定资产成本；对
于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。当固定资产
被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、
转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
3.12.3 各类固定资产的折旧方法
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
构筑物及其他辅助设施 10-20 0 5.00-10.00
机器设备 8-10 0-5.00 9.50-12.50
运输工具 5-8 0-5.00 12.50-19.00
办公及电子设备 4-5 0-5.00 19.00-25.00
于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核并作适当调整。
3.12.4 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
当固定资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于固定资产账
面价值时，确认固定资产存在减值迹象。固定资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金
额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。
符合持有待售条件的固定资产，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示。公允价值
减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。
3.13 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状
态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合资本化条件的借款费用。
在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
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3.14 借款费用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态的房地产开发产品
和固定资产购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所
必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状
态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并
且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）以专
门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整
每期利息金额。
经第六届董事会第九次会议及 2008 年第一次临时股东大会决议通过，并于 2009 年 8 月 17 日经中
国证券监督管理委员会证监许可[2009]790 号文核准，本公司于 2009 年 9 月 17 日发行了“09 万业
债”，面值人民币 100.00 元，发行数量 1,000 万张，总额为人民币 1,000,000,000.00 元。采取平价
发行，债券期限为 5 年，债券票面年利率为 7.30%，在债券存续期内固定不变，采取单利按年计
息不计复利，到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息随本金一起支付。扣除承销费用
人民币 13,000,000.00 元及托管费用人民币 1,000,000.00 元后，实际收到募集资金为人民币
986,000,000.00 元。本公司对上述应付债券采用实际利率计算利息费用，经下述公式计算实际利率
为 7.6474%。
986,000,000.00 = 73,000,000.00 (P/A,i,5) + 1,000,000,000.00 (P/S,i ,5)
3.15 无形资产
本公司无形资产为软件，以实际成本计量。
软件采用直线法按 5 年进行摊销。
当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于无形资产账
面价值时，确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金
额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
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3.16 商誉
商誉为股权投资成本超过应享有的被投资单位于投资取得日的公允价值份额的差额，或者为非同
一控制下企业合并成本超过企业合并中取得的被购买方可辨认净资产于购买日的公允价值份额的
差额。
企业合并形成的商誉在合并财务报表上单独列示。购买联营企业和合营企业股权投资成本超过投
资时应享有被投资单位的公允价值份额的差额，包含于长期股权投资。
企业合并形成的商誉每年进行减值测试。减值测试时，商誉的账面价值根据企业合并的协同效应
分摊至受益的资产组或资产组组合。期末商誉按成本减去累计减值损失后的净额列示。
3.17 长期待摊费用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限
在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
3.18 预计负债
对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务
的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的
增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
3.19 资产减值
在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年
进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等，于资
产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的
净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并
确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收
回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。
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3.20 资产组
资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
同时，在认定资产组时，考虑公司管理层管理生产经营活动的方式和对资产的持续使用或者处置
的决策方式等。
资产组的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。资产组的可收回金额按该资产组
的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。在合并财
务报表中反映的商誉，不包括子公司归属于少数股东权益的商誉。但对相关的资产组进行减值测
试时，将归属于少数股东权益的商誉包括在内，调整资产组的账面价值，然后根据调整后的资产
组账面价值与其可收回金额进行比较。如上述资产组发生减值的，该损失按比例扣除少数股东权
益份额后，确认归属于公司的商誉减值损失。
3.21 职工薪酬
于职工提供服务的期间确认应付的职工薪酬，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本
和费用。职工薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费及住房公积金、
工会经费和职工教育经费等其他与获得职工提供的服务相关的支出。
3.22 收入确认
收入的金额按照本公司在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价款的
公允价值确定。收入按扣除增值税、商业折扣、销售折让及销售退回的净额列示。
与交易相关的经济利益能够流入本公司，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动的特
定收入确认标准时，确认相关的收入。
3.22.1 销售商品
商品销售在商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，本公司不再对该商品实施继续管理权
和实际控制权，与交易相关的经济利益很可能流入企业，并且与销售该商品相关的收入和成本能
够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
3.22.2 提供劳务
本公司提供的劳务在同一会计年度开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的
证据时，确认营业收入的实现；劳务的开始和完成分属不同会计年度的，在劳务合同的总收入、
劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和为完成劳务将
要发生的成本能够可靠地计量时，按完工百分比法确认营业收入的实现；长期合同工程在合同结
果已经能够合理地预见时，按结账时已完成工程进度的百分比法确认营业收入的实现。
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3.22 收入确认（续）
3.22.3 房地产收入的确认原则及方法：
3.22.3.1 转让土地使用权、销售房产：在工程已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法
律约束力的销售合同，买方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，双方办妥房屋交接手
续，房地产相关成本能够可靠的计量时确认销售收入的实现。
3.22.3.2 出租物业：以订立租赁合同，按合同受益期以及与交易相关的经济利益能够流入企业时确
认营业收入的实现。
3.22.4 本公司让渡资产使用权取得的利息收入和使用费收入，在与交易相关的经济利益能够流入
企业，且收入的金额能够可靠地计量时，确认收入的实现。
3.23 借款
借款按公允价值扣除交易成本后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计
量。于资产负债表日起 12 个月（含 12 个月）内偿还的借款为短期借款，其余借款为长期借款。
3.24 政府补助
政府补助，是指公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为公司所有者
投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府
补助，是指公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补
助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允
价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。按
照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期
间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿
公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
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3.25 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额（包括应纳税
暂时性差异和可抵扣暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得
额的可抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应
的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合
并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递
延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清
偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减
的应纳税所得额为限。
对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债，
予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会
转回的，不予确认。
3.26 经营租赁、融资租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
3.26.1 经营租赁
经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入当期损益。
3.26.2 融资租赁
按租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，租入资
产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额为未确认融资费用，在租赁期内按实际利率法摊销。
最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额以长期应付款列示。
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3 重要会计政策和会计估计（续）
3.27 主要会计政策、会计估计的变更
3.27.1 会计政策变更
本报告期主要会计政策未发生变更。
3.27.2 会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
3.28 前期会计差错更正
本报告期无前期会计差错更正。
3.29 主要会计估计和财务报表编制方法
3.29.1 在应用本公司的会计政策的过程中，管理层除了作出会计估计外，还作出了以下对财务报表
所确认的金额具有重大影响的判断：
3.29.1.1 经营租赁–本公司作为出租人
本公司就投资性房地产签订了租赁合同。本公司认为，本公司保留了这些房地产所有权上的所有重
大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
3.29.1.2 如附注 6.18.1 注所述系基于该些相应公司的管理层假设所开发商品房在未来 5 年内完工并
得以出售。这些假设的不确定性将直接影响本年已确认的相应递延所得税资产和本年利润。
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4 税项
4.1 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税增值额（应税额按应税销售额乘以适用税率扣
17%
除当期允许抵扣的进项税后的余额计算）
营业税 应纳税营业额 5%
城市维护建设税 应纳增值税和营业税 5%、7%
教育费附加 应纳增值税和营业税 5%
先按各项目公司所在税务局的规定对应税收入的
土地增值税 按增值额对应各级税率
1.5%、2%、3%预缴，待项目清算时按核定增值额
注
企业所得税 应税所得额 16.50%、17%、25%
注：本公司的子公司中，新加坡春石有限公司、新加坡银利有限公司和新业资源（新加坡）有限
公司所得税税率为 17%，新业资源（香港）有限公司所得税税率为 16.50%，其余子公司及本公司
的所得税税率为 25%。
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5 企业合并及合并财务报表范围（金额单位为人民币万元）
5.1 子公司情况
5.1.1 通过设立或投资等方式取得的子公司
从公司所有者权益冲减子
少数股东权
实质上构成对子 公司少数股东分担的本期
期末实际 持股 表决权 是否 少数 益中用于冲
子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 公司净投资的其 亏损超过少数股东在该子
出资额 比例（%） 比例（%） 合并报表 股东权益 减少数股东
他项目余额 公司期初所有者权益中所
损益的金额
享有份额后的余额
上海万裕房地产开发有限公司 国内一人有限公司 上海市 房地产开发 30,000.00 房地产开发 30,000.00 - 100.00 100.00 是 - - -
上海万企爱佳房地产开发有限公司 国内有限公司 上海市 房地产开发 30,000.00 房地产开发 16,200.00 - 54.00 54.00 是 13,804.93 - -
苏州万业房地产发展有限公司 国内有限公司 苏州市 房地产开发 63,000.00 房地产开发 63,000.00 - 100.00 100.00 是 - - -
无锡万业房地产发展有限公司 国内有限公司 无锡市 房地产开发 30,000.00 房地产开发 30,000.00 - 100.00 100.00 是 - - -
万业新鸿意地产有限公司 国内有限公司 合肥市 房地产开发 10,000.00 房地产开发（三级） 7,000.00 - 70.00 70.00 是 -196.02 - -
上海万业企业爱佳物业服务有限公司 国内一人有限公司 上海市 物业管理 1,000.00 物业管理 1,000.00 - 100.00 100.00 是 - - -
长沙万业企业爱佳物业服务有限公司 国内有限公司 长沙市 物业管理 50.00 物业管理 50.00 - 100.00 100.00 是 - - -
新业资源（新加坡）有限公司 境外有限公司 新加坡 矿产勘察、开采 USD990.00 矿产勘察、开采 USD10.00 - 100.00 100.00 是 - - -
新业资源（香港）有限公司 境外有限公司 香港 进出口贸易 HKD500.00 进出口贸易 HKD500.00 - 100.00 100.00 是 - - -
5.1.2 同一控制下企业合并取得的子公司
从公司所有者权益冲减子
少数股东权
实质上构成对子 公司少数股东分担的本期
期末实际 持股 表决权 是否 少数 益中用于冲
子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 公司净投资的其 亏损超过少数股东在该子
出资额 比例（%） 比例（%） 合并报表 股东权益 减少数股东
他项目余额 公司期初所有者权益中所
损益的金额
享有份额后的余额
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 国内一人有限公司 上海市 房地产开发 48,500.00 房地产开发 57,376.72 - 100.00 100.00 是 - - -
新加坡春石有限公司 境外有限公司 新加坡 矿业投资 SGD0.001 矿业投资. 5,935.59 - 60.00 60.00 是 1.69 - -
新加坡银利有限公司 境外有限公司 新加坡 矿业投资 SGD0.001 矿业投资 53,429.87 - 60.00 60.00 是 38.10 - -
矿产品贸易 矿产品贸易
印尼印中矿业服务有限公司 境外有限公司 印度尼西亚 USD600.00 617.54 - 60.00 100.00 是 -2,076.84 - -
及相关服务 及相关服务
30
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2013 年度财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元)
5 企业合并及合并财务报表范围（金额单位为人民币万元）（续）
5.1 子公司情况（续）
5.1.3 非同一控制下企业合并取得的子公司
从公司所有者权益冲减子
少数股东权
实质上构成对子 公司少数股东分担的本期
期末实际 持股 表决权 是否 少数 益中用于冲
子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 公司净投资的其 亏损超过少数股东在该子
出资额 比例（%） 比例（%） 合并报表 股东权益 减少数股东
他项目余额 公司期初所有者权益中所
损益的金额
享有份额后的余额
湖南西沃建设发展有限公司 国内有限公司 长沙市 房地产开发 24,000.00 房地产开发 27,000.00 - 100.00 100.00 是 - - -
包括在
安徽鸿翔房地产开发有限责任公司 国内有限公司 合肥市 房地产开发 1,000.00 房地产开发（三级） 700.00 - 70.00 100.00 是 - -
新鸿意中
南京吉庆房地产有限公司 国内有限公司 南京市 房地产开发 15,000.00 房地产开发 7,770.00 - 51.80 74.00 是 413.35 - -
31
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2013 年度财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元)
5 企业合并及合并财务报表范围（金额单位为人民币万元）（续）
5.2 合并范围发生变更的说明
本期本公司设立了子公司上海万裕房地产开发有限公司。期末合并范围即增加了上述新设立的子公司。
5.3 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
5.3.1 本期新纳入合并范围的子公司
子公司全称 期末净资产 本期净利润
上海万裕房地产开发有限公司 30,000.00 -
5.3.2 本期无不纳入合并范围的子公司
5.4 境外经营实体主要报表项目的折算汇率：
本公司境外经营实体主要为印尼印中矿业服务有限公司，其主要报表项目的折算汇率如下：
公司名称 原币币种 资产负债表 利润表 现金流量表
印尼印中矿业服务有限公司 印度尼西亚卢比 IDR 0.000520 0.000589 0.000589
注 1：股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。
注 2：以上汇率皆使用国家外汇管理局美元对印度尼西亚卢比再折算成人民币计算得出。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
6 合并财务报表项目附注
6.1 货币资金
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
现金 外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
人民币 - - 338,498.09 - - 318,662.28
美元 16.36 6.0969 99.74 16.36 6.2855 102.84
印度尼西亚卢比 175,433,026.69 0.000520 91,225.98 165,751,211.69 0.000655 108,641.95
小计 - - 429,823.81 - - 427,407.07
银行存款
人民币 - - 887,841,346.25 - - 387,913,016.38
美元 785,315.93 6.3097 4,955,090.84 7,867,862.25 6.3375 49,862,969.21
新加坡元 9,598.89 5.0610 48,580.06 419.30 5.1419 2,155.98
港币 3,487,698.83 0.7862 2,742,133.45 3,502,529.83 0.8109 2,840,026.31
印度尼西亚卢比 860,263,350.78 0.000520 447,340.90 2,314,829,725.34 0.000655 1,517,259.63
小计 - - 896,034,491.50 - - 442,135,427.51
其他货币资金
人民币 - - 598,315.09 - - 1,755,429.17
合 计 897,062,630.40 444,318,263.75
6.1.1 其他原因造成所有权受到限制的资产
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
客户贷款购房保证金 9,639,782.72 3,335,857.22
房产开发项目资本保证金 7,182,229.42 13,670,848.44
履约保函保证金 500,000.00 500,000.00
建筑渣土运输处置专户预存金 5,219.33 1,304,792.41
合计 17,327,231.47 18,811,498.07
6.1.2 货币资金年末数比年初数增加 452,744,366.65 元，增加比例为 101.90%，主要系收回了土地竞
拍保证金和预收子公司股权转让款使经营活动和投资活动产生的现金净流入大于筹资活动的现金
净流出所致，详见现金流量表所示。
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6 合并财务报表项目附注（续）
6.2 应收票据
6.2.1 应收票据分类
种类 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
银行承兑汇票 - 9,565,600.00
6.2.2 应收票据年末数比年初数减少 9,565,600.00 元，减少比例为 100.00%，主要系年初票据本期
全额承兑收到所致。
6.3 应收利息
项目 2012 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2013 年 12 月 31 日
账龄一年以内的应收利息 - 2,104,850.00 - 2,104,850.00
其中：定期存款应收利息 - 2,104,850.00 - 2,104,850.00
应收利息年末数比年初数增加 2,104,850.00 元，主要系计提未到期定期存款利息所致。
6.4 应收账款
6.4.1 应收账款按种类分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提
- - - - - - - -
坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
账龄组合 557,969.28 100.00 27,898.46 5.00 2,360,066.09 100.00 1,067,203.01 45.22
单项金额虽不重大但单项
- - - - - - - -
计提坏账准备的应收账款
合计 557,969.28 100.00 27,898.46 5.00 2,360,066.09 100.00 1,067,203.01 45.22
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6.4 应收账款（续）
6.4.2 按组合计提坏账准备的应收账款
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 账面余额
账龄 坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 557,969.28 100.00 27,898.46 1,335,486.64 56.59 42,623.56
1至2年 - - - - - -
2至3年 - - - - - -
3 年以上 - - - 1,024,579.45 43.41 1,024,579.45
合计 557,969.28 100.00 27,898.46 2,360,066.09 100.00 1,067,203.01
6.4.3 本报告期应收账款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东及关联方欠款。
6.4.4 应收账款余额前五名单位情况
占应收账款总
单位名称 与本公司关系 金额 账龄
额比例（%）
一兆韦德健身俱乐部 非关联方 452,782.28 1 年以内 81.15
上海中远物业管理发展有限公司 非关联方 105,187.00 1 年以内 18.85
合计 557,969.28 100.00
6.4.5 应收账款年末数比年初数减少 762,792.26 元，减少比例为 59.00%，主要系收回龙元建设集团股份有限
公司涂料款所致。
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6 合并财务报表项目附注（续）
6.5 其他应收款
6.5.1 其他应收款按种类分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏
- - - - - - - -
账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
账龄组合 16,556,714.82 100.00 1,997,149.37 12.06 6,958,643.56 2.86 1,614,033.19 23.19
确信可以收回组合 - - - - 235,990,000.00 97.14 - -
组合小计 16,556,714.82 100.00 1,997,149.37 12.06 242,948,643.56 100.00 1,614,033.19 0.66
单项金额虽不重大但单项计
- - - - - - - -
提坏账准备的其他应收款
合计 16,556,714.82 100.00 1,997,149.37 12.06 242,948,643.56 100.00 1,614,033.19 0.66
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6.5 其他应收款（续）
6.5.2 按组合计提坏账准备的其他应收款
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 账面余额
账龄 坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 14,830,789.18 89.58 712,283.20 4,522,030.56 64.99 215,163.99
1至2年 351,866.00 2.13 13,817.10 728,166.51 10.46 74,600.65
2至3年 206,021.14 1.24 103,010.57 768,355.87 11.04 384,177.93
3 年以上 1,168,038.50 7.05 1,168,038.50 940,090.62 13.51 940,090.62
合计 16,556,714.82 100.00 1,997,149.37 6,958,643.56 100.00 1,614,033.19
6.5.3 本报告期其他应收款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东及关联方欠款。
6.5.4 金额较大的其他应收款的性质和内容：
单位名称 金额 性质和内容
苏州工业园区住房置业担保有限公司 3,390,200.00 客户贷款购房保证金
湖墅金典一期小业主 3,359,256.00 代垫小业主维修基金
苏州市住房置业担保有限公司 2,496,000.00 客户贷款购房保证金
合计 9,245,456.00
6.5.5 其他应收款余额前五名单位情况
占其他应收款总
单位名称 与本公司关系 金额 账龄
额比例（%）
苏州工业园区住房置业担保有限公司 非关联方 3,390,200.00 1 年以内 20.48
湖墅金典一期小业主 非关联方 3,359,256.00 1 年以内 20.29
苏州市住房置业担保有限公司 非关联方 2,496,000.00 1 年以内 15.08
上海中原物业顾问有限公司 非关联方 1,280,212.40 1 年以内 7.73
上海杨鑫环卫有限公司 非关联方 1,000,000.00 1 年以内 6.03
合 计 11,525,668.40 69.61
6.5.6 其他应收款年末数比年初数减少 226,775,044.92 元，减少比例为 93.97%，主要系本公司收回上海市
规划和国土资源管理局土地竞拍保证金所致。
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6.6 预付款项
6.6.1 预付账款按账龄列示
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 9,202,800.16 100.00 11,989,466.48 99.48
1至2年 - - 62,823.70 0.52
合计 9,202,800.16 100.00 12,052,290.18 100.00
6.6.2 预付账款余额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 账龄 未结算原因
上海中原物业顾问有限公司 非关联方 2,968,725.59 1 年以内 预付代理服务费
上海龙人建设集团有限公司 非关联方 2,579,850.00 1 年以内 预付工程款
上海市园林工程有限公司 非关联方 1,851,850.00 1 年以内 预付工程款
国都建设（集团）有限公司湖南分公司 非关联方 800,000.00 1 年以内 预付工程款
南通华新建工集团有限公司 非关联方 395,274.00 1 年以内 预付工程款
合计 8,595,699.59
6.6.3 本报告期预付款项中无应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项，有应付关联方
的款项，具体如下：
单位名称 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
上海汇豪木门制造有限公司 - 452,520.00
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6.7 存货
6.7.1 存货分类
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 5,084,673,121.94 - 5,084,673,121.94 4,783,583,358.31 - 4,783,583,358.31
开发产品 1,549,169,063.08 - 1,549,169,063.08 1,254,524,933.63 - 1,254,524,933.63
备品备件 22,016.70 - 22,016.70 - - -
低值易耗品 39,969.00 - 39,969.00 41,701.50 - 41,701.50
合计 6,633,904,170.72 - 6,633,904,170.72 6,038,149,993.44 - 6,038,149,993.44
6.7.2 开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 年末数 年初数
紫辰苑 2008 年 08 月 2017 年 12 月 约 36.6 亿 431,691,750.85 550,648,855.08
巴厘岛 2008 年 12 月 2017 年 06 月 约 34.8 亿 420,474,114.55 590,876,819.99
南京颜料坊 2014 年 10 月 2016 年 11 月 尚未确定 468,524,802.58 464,605,366.55
湖墅金典 2010 年 11 月 2015 年 10 月 约 33.6 亿 903,659,233.42 1,505,128,207.42
万业新阶 2011 年 12 月 2014 年 11 月 约 13.7 亿 952,191,439.32 779,006,561.21
飞地地块 2014 年 06 月 2016 年 06 月 约 6.1 亿 193,664,898.04 192,954,005.77
观山泓郡 2013 年 02 月 2017 年 06 月 约 22.8 亿 966,545,633.86 700,363,542.29
万业名苑 2014 年 05 月 2015 年 12 月 约 11.7 亿 747,921,249.32 -
合计 5,084,673,121.94 4,783,583,358.31
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6.7 存货（续）
6.7.3 开发产品
项目名称 竣工时间 年初数 本年增加 本年减少 年末数
中远两湾城 2006 年 03 月 20,958,764.26 - 13,368,287.85 7,590,476.41
福地苑（东区） 2008 年 03 月 35,942,035.98 - 46,162.17 35,895,873.81
福地苑（西区） 2009 年 06 月 17,286,872.58 - - 17,286,872.58
紫辰苑（一期） 2010 年 12 月 423,656,909.15 - 131,456,656.13 292,200,253.02
紫辰苑（二期 B 标段） 2012 年 12 月 207,301,850.89 - 154,902,155.32 52,399,695.57
紫辰苑（二期 A 标段） 2013 年 09 月 - 427,400,458.27 307,344,448.68 120,056,009.59
瀚海星座 2010 年 10 月 9,426,263.39 2,762,396.14 12,188,659.53 -
巴厘岛（一期西标段） 2012 年 10 月 79,630,061.14 - 38,013,356.68 41,616,704.46
巴厘岛（一期东标段） 2013 年 08 月 - 185,526,363.02 24,887,149.95 160,639,213.07
湖墅金典（一期东标段） 2012 年 12 月 460,322,176.24 - 185,028,712.13 275,293,464.11
湖墅金典（一期西标段） 2013 年 12 月 - 920,901,619.75 374,711,119.29 546,190,500.46
合计 1,254,524,933.63 1,536,590,837.18 1,241,946,707.73 1,549,169,063.08
6.7.4 子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司已将上述开发成本和开发产品中建筑面积 43,162.66 平
方米的在建工程及相应土地使用权和地下车库作为 100,000,000.00 元一年内到期的长期借款（附注 6.27 所示）
和 50,000,000.00 元长期借款（附注 6.28 所示）的抵押物。将开发产品中建筑面积 18,772.94 平方米的房地产
作为 71,552,000.00 元长期借款（附注 6.28 所示）的抵押物。同时将建筑面积 6,079.92 平方米的开发产品为子
公司苏州万业房地产发展有限公司 214,890,079.40 元一年内到期的长期借款（附注 6.27 所示）提供担保。
6.7.5 子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司已将上述开发成本中大公建地块的土地使用权（土地面积为
12,761.00 平方米，土地权证号为沪房地普字（2011）第 014684 号和沪房地普字（2011）第 014685 号）作为
310,000,000.00 元长期借款（附注 6.28 所示）的抵押物。同时将开发成本中建筑面积 22,857.30 平方米和
42,342.81 平方米的在建工程分别作为 56,000,000.00 元和 84,800,000.00 元长期借款（附注 6.28 所示）的抵押
物。
6.7.6 子公司苏州万业房地产发展有限公司已将上述开发成本中苏州湖墅金典的土地使用权（土地面积为
68,495.50 平方米，土地权证号为吴国用（2010）第 06101182 号和吴国用（2010）第 06101184 号）和 1,405.26
平方米开发产品作为 214,890,079.40 元一年内到期的长期借款（附注 6.27 所示）的抵押物。
6.7.7 子公司无锡万业房地产发展有限公司已将上述开发成本中无锡观山泓郡的土地使用权（土地面积为
173,504.00 平方米，土地权证号为锡锡开国用（2012）第 009588 号）作为 2,000,000.00 元一年内到期的长期
借款（附注 6.27 所示）和 407,000,000.00 元长期借款（附注 6.28 所示）的抵押物。
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6.7 存货（续）
6.7.8 上述中远两湾城项目大产证因初始立项名为三林万业（上海）企业集团有限公司、上海万业企业两湾置
业发展有限公司及本公司三家共有，而权利实际归属于本公司，该权利业经两湾一宅投资管理委员会于 2007
年 4 月 26 日《关于两湾项目分配及后期管理的决议》鉴证确定，国浩律师集团（上海）事务所对该决议出
具了法律意见书。
6.7.9 计入开发成本的借款费用资本化金额
项目 年初数 本年增加 本年转入开发产品 其他减少 期末数
紫辰苑（二期） 108,291,489.29 15,643,066.28 46,514,124.90 - 77,420,430.67
巴厘岛 18,451,694.75 - 12,297,305.27 - 6,154,389.48
湖墅金典 136,641,540.65 77,000,006.28 106,872,509.22 - 106,769,037.71
万业新阶 58,087,002.16 44,363,446.99 - - 102,450,449.15
飞地地块 13,894,215.69 - - - 13,894,215.69
观山泓郡 - 9,728,570.79 - - 9,728,570.79
合计 335,365,942.54 146,735,090.34 165,683,939.39 - 316,417,093.49
确定本年资本化金额的资本化率为：7.32%。
6.7.10 存货年末数比年初数增加 595,754,177.28 元，增加比例为 9.87%，主要系随各个房产开发项目推进而支
付的工程款增加及与对外销售结转开发产品相抵所致。
6.7.11 本公司本期末存货经测试未发生减值而毋须计提跌价准备。
6.8 一年内到期的非流动资产
项目 2013 年 12 月 31 日公允价值 2012 年 12 月 31 日公允价值
可供出售权益工具 35,683,818.39 38,377,625.00
6.8.1 可供出售金融资产明细
累计计入其他综合收益 已计提
可供出售金融资产分类 权益工具的成本 公允价值
的公允价值变动金额 减值金额
可供出售权益工具 11,047,215.23 35,683,818.39 18,477,452.37 -
6.8.2 可供出售权益工具的公允价值系以上海证券交易所 2013 年 12 月 31 日收盘价确定。
6.8.3 年末持有招商银行股票 3,276,751 股，该些股票均为上市流通股。
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6.9 长期应收款
6.9.1
单位名称 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
PT Jangkar Laut Sejahtera 7,852,069.48 9,897,324.29
PT Adidaya Tangguh 7,784,468.88 9,812,115.54
上海市宝山区住房保障和房屋管理局 5,986,575.69 -
合计 21,623,114.05 19,709,439.83
6.9.2 本报告期长期应收款中无应收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项，有应收关联方的
款项，具体如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
单位名称
外币 人民币 外币 人民币
PT Adidaya Tangguh IDR14,970,000,000.00 7,784,468.88 IDR14,970,000,000.00 9,812,115.54
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6.10 长期股权投资
6.10.1 对合营企业和联营企业投资
本公司在被投资单位表
被投资单位名称 本公司持股比例（%） 期末资产总额 期末负债总额 期末净资产总额 本期营业收入总额 本期净利润
决权比例（%）
一、合营企业
上海中远龙东置业发展有限公司 50.00 50.00 15,134,340.70 251,735.11 14,882,605.59 507,936.00 108,851.51
6.10.2 长期股权投资情况表
在被投资单位 在被投资单位 在被投资单位持股比例与 本年计提
被投资单位名称 核算方法 投资成本 年初余额 增减变动 期末余额 减值准备 本期现金红利
持股比例（%） 表决权比例（%） 表决权比例不一致的说明 减值准备
上海汇丽集团有限公司 成本法 63,000,000.00 63,000,000.00 - 63,000,000.00 14.00 14.00 - 31,500,000.00 - -
长江经济联合发展（集团）股份有限公司 成本法 880,600.00 880,600.00 - 880,600.00 小于 5% 小于 5% - - - 24,272.00
西甘铁路有限责任公司 成本法 60,000,000.00 60,000,000.00 - 60,000,000.00 5.00 5.00 - - - -
上海中远龙东置业发展有限公司 权益法 5,000,000.00 7,386,877.06 54,425.76 7,441,302.82 50.00 50.00 - - - -
合计 131,267,477.06 54,425.76 131,321,902.82 31,500,000.00 - 24,272.00
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6.11 投资性房地产
6.11.1 按成本计量的投资性房地产
项目 2012 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2013 年 12 月 31 日
一、账面原值合计 54,151,440.15 17,778,152.32 - 71,929,592.47
1.房屋、建筑物 54,151,440.15 17,778,152.32 - 71,929,592.47
2.土地使用权 - - - -
二、累计折旧和累计摊销合计 11,622,453.40 1,214,245.33 - 12,836,698.73
1.房屋、建筑物 11,622,453.40 1,214,245.33 - 12,836,698.73
2.土地使用权 - - -
三、减值准备 790,283.30 - - 790,283.30
1.房屋、建筑物 790,283.30 - - 790,283.30
2.土地使用权 - - -
四、投资性房地产账面价值合计 41,738,703.45 - - 58,302,610.44
1.房屋、建筑物 41,738,703.45 - - 58,302,610.44
2.土地使用权 - - - -
6.11.2 本期折旧和摊销额：1,214,245.33 元。
6.11.3 本年度子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司将净值为 17,778,152.32 元（原值为
17,778,152.32 元）的紫辰苑一期会所（建筑面积 1,913.41 平方米，房地产权证号为沪房地宝字（2012）
第 038780 号）改为出租，于改变用途之日起，自存货转换为投资性房地产核算。
6.11.4 投资性房地产年末数比年初数增加 16,563,906.99 元，增加比例为 39.68%，主要原因见 6.11.3
所述。
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6.12 固定资产
6.12.1 固定资产情况
项目 年初账面余额 本年增加 本年减少 年末账面余额
一、账面原值合计 42,623,283.68 15,425,254.27 6,299,785.40 51,748,752.55
其中：构筑物及其他辅助设施 - 12,454,516.78 - 12,454,516.78
机器设备 17,143,681.41 851,181.06 3,542,694.56 14,452,167.91
运输工具 17,731,793.82 1,168,913.72 2,601,807.73 16,298,899.81
办公及电子设备 7,747,808.45 950,642.71 155,283.11 8,543,168.05
二、累计折旧合计 13,460,265.79 3,672,886.99 147,275.17 16,985,877.61
其中：构筑物及其他辅助设施 - 56,278.11 - 56,278.11
机器设备 2,396,772.78 1,294,466.07 - 3,691,238.85
运输工具 5,954,674.30 738,901.44 - 6,693,575.74
办公及电子设备 5,108,818.71 1,583,241.37 147,275.17 6,544,784.91
三、账面净值合计 29,163,017.89 - - 34,762,874.94
其中：构筑物及其他辅助设施 - - - 12,398,238.67
机器设备 14,746,908.63 - - 10,760,929.06
运输工具 11,777,119.52 - - 9,605,324.07
办公及电子设备 2,638,989.74 - - 1,998,383.14
四、减值准备合计 - - - -
其中：构筑物及其他辅助设施 - - - -
机器设备 - - - -
运输工具 - - - -
办公及电子设备 - - - -
五、账面价值合计 29,163,017.89 - - 34,762,874.94
其中：构筑物及其他辅助设施 - - - 12,398,238.67
机器设备 14,746,908.63 - - 10,760,929.06
运输工具 11,777,119.52 - - 9,605,324.07
办公及电子设备 2,638,989.74 - - 1,998,383.14
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6.12 固定资产（续）
6.12.2 本年计提折旧额 3,672,886.99 元。
6.12.3 本年由在建工程转入固定资产原价为 12,454,516.78 元。
6.12.4 机器设备和运输工具本年减少系由于子公司印尼印中矿业服务有限公司汇率变动引起。
6.13 在建工程
6.13.1 在建工程情况
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
印尼塔岛矿山构筑物及其他辅助设施 95,266,368.32 - 95,266,368.32 91,867,983.68 - 91,867,983.68
6.13.2 在建工程项目变动情况
工程投入占
项目名称 预算数 年初余额 本年增加 转入固定资产 转入无形资产 其他减少 年末余额 工程进度 资金来源
预算比例
印尼塔岛矿山构筑物及
美元 2 亿 91,867,983.68 15,852,901.42 12,454,516.78 - - 95,266,368.32 9% 8% 自筹
其他辅助设施
在建工程无利息资本化金额。
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6.14 工程物资
项目 2012 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2013 年 12 月 31 日
备品备件 963,495.05 1,796,315.09 2,022,408.50 737,401.64
燃料 1,701,301.89 2,296,742.34 2,717,810.38 1,280,233.85
轮胎 808,200.43 477,353.90 977,093.07 308,461.26
润滑油 405,187.28 255,299.16 - 660,486.44
合计 3,878,184.65 4,825,710.49 5,717,311.95 2,986,583.19
6.15 无形资产
6.15.1 无形资产情况
项目 年初账面余额 本年增加 本年减少 年末账面余额
一、账面原值合计 1,039,357.11 46,132.00 - 1,085,489.11
软件 1,039,357.11 46,132.00 - 1,085,489.11
二、累计摊销合计 780,540.58 78,729.32 - 859,269.90
软件 780,540.58 78,729.32 - 859,269.90
三、无形资产账面价值合计 258,816.53 - - 226,219.21
软件 258,816.53 - - 226,219.21
6.15.2 本年摊销额：78,729.32 元。
6.16 商誉
被投资单位名称或形成商誉的事项 2012 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2013 年 12 月 31 日 年末减值准备
南京吉庆房地产有限公司 643,783.95 - - 643,783.95 -
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6.17 长期待摊费用
项目 年初余额 本年增加 本年摊销 其他减少 年末余额 其他减少的原因
银行融资服务费 - 13,680,000.00 1,524,233.98 - 12,155,766.02 -
长期待摊费用年末数比年初数增加 12,155,766.02 元，主要系本公司支付民生银行 6 年期长期借款融
资服务费所致。
6.18 递延所得税资产/递延所得税负债
6.18.1 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
递延所得税资产：
资产减值准备 8,556,892.28 8,726,769.00
预计负债 53,913,597.51 32,310,818.35
计提但尚未发放的工资和奖金 916,687.85 1,083,222.54
收入确认 10,767,001.13 6,608,704.80
注
可弥补亏损 9,024,791.54 11,343,706.03
内部交易未实现收益 19,645,948.68 20,726,529.73
合计 102,824,918.99 80,799,750.45
注：系本公司和子公司湖南西沃建设发展有限公司及南京吉庆房地产有限公司未来五年内可弥补亏
损，公司确信在税法规定的可弥补亏损有效期内能实现足够的应纳税所得额以转回该些可抵扣暂时
性差异。
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
递延所得税负债：
计入资本公积的
可供出售金融资产公允价值变动 6,159,150.79 7,960,526.89
6.18.2 未确认递延所得税资产暂时性差异明细
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
可弥补亏损 29,820,701.98 39,498,684.56
可抵扣暂时性差异 87,762.09 64,443.56
合计 29,908,464.07 39,563,128.12
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6.18 递延所得税资产/递延所得税负债（续）
6.18.3 未确认递延所得税资产的可弥补亏损将于以下年度到期
年份 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 备注
2015 年 9,037,334.69 12,136,683.73 -
2016 年 8,819,304.67 9,625,944.13 -
2017 年 11,964,062.62 17,736,056.70 -
合计 29,820,701.98 39,498,684.56 -
税前可弥补亏损额以主管税务部门认定数为准。
6.18.4 引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
项目 暂时性差异金额
可抵扣暂时性差异：
资产减值准备 34,227,569.10
预计负债 215,654,390.01
计提但尚未发放的工资和奖金 3,666,751.40
收入确认 43,068,004.51
可弥补亏损 36,099,166.16
内部交易未实现收益 78,583,794.72
合 计 411,299,675.90
应纳税暂时性差异：
可供出售金融资产公允价格变动 24,636,603.16
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6.19 资产减值准备明细
本期减少额
项目 2012 年 12 月 31 日 本期计提额 2013 年 12 月 31 日
转回 转销 合 计
一、坏账准备 2,681,236.20 - 627,271.37 28,917.00 656,188.37 2,025,047.83
二、存货跌价准备 - - - - - -
三、可供出售金融资产减值准备 - - - - - -
四、持有至到期投资减值准备 - - - - - -
五、长期股权投资减值准备 31,500,000.00 - - - - 31,500,000.00
六、投资性房地产减值准备 790,283.30 - - - - 790,283.30
七、固定资产减值准备 - - - - - -
八、工程物资减值准备 - - - - - -
九、在建工程减值准备 - - - - - -
十、生产性生物资产减值准备 - - - - - -
其中：成熟生产性生物资产减值准备 - - - - - -
十一、油气资产减值准备 - - - - - -
十二、无形资产减值准备 - - - - - -
十三、商誉减值准备 - - - - - -
十四、其他 - - - - - -
合计 34,971,519.50 - 627,271.37 28,917.00 656,188.37 34,315,331.13
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6.20 短期借款
6.20.1 短期借款分类
借款类别 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
保证借款 150,000,000.00 220,000,000.00
6.20.2 上述保证借款 150,000,000.00 元由本公司控股股东三林万业（上海）企业集团有限公司提供
保证。
6.20.3 短期借款年末数比年初数减少 70,000,000.00 元，减少比例为 31.82%，主要系本期新增借款
与年初借款到期偿还相抵所致。
6.21 应付账款
6.21.1
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应付材料款 2,245,533.20 3,011,904.57
应付工程款 478,478,443.06 394,445,787.46
合计 480,723,976.26 397,457,692.03
6.21.2 本报告期应付账款中无应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项，有应付
关联方的款项，具体如下：
单位名称 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
上海汇丽涂料有限公司 522,412.80 444,597.80
上海汇丽地板制品有限公司 105,896.38 -
上海汇豪木门制造有限公司 - 208,025.20
合计 628,309.18 652,623.00
6.21.3 应付账款年末数比年初数增加 83,266,284.23 元，增加比例为 20.95%，主要系随各开发项目
的推进而增加应付工程款所致。
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6.22 预收款项
6.22.1
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
房产销售预收款 677,050,221.00 408,503,157.00
物业服务预收款 1,249,988.91 758,531.00
材料销售预收款 - 801,413.83
合计 678,300,209.91 410,063,101.83
6.22.2 房产销售预收款具体如下：
项目名称 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 预计竣工时间 预售比例
万业新阶（A 楼） 332,716,233.00 - 2014 年 11 月 52%
紫辰苑一期 22,488,206.00 83,700,532.00 现房 不适用
紫辰苑二期（B 标段） 16,937,051.00 69,698,089.00 现房 不适用
紫辰苑二期（A1 标段） 78,879,078.00 141,103,635.00 现房 不适用
紫辰苑二期（A2 标段） 84,166,148.00 - 2014 年 12 月 35%
湖墅金典一期（东标段） 28,301,645.00 52,294,360.00 现房 不适用
湖墅金典一期（西标段） 79,028,131.00 23,304,431.00 现房 不适用
湖墅金典二期（东标段） 11,004,993.00 - 2015 年 10 月 16%
巴厘岛一期（西标段） 7,825,263.00 19,971,140.00 现房 不适用
巴厘岛一期（东标段） 5,900,473.00 2,327,318.00 现房 不适用
中远两湾城 9,803,000.00 9,656,900.00 现房 不适用
福地苑（东区） - 118,000.00 现房 不适用
福地苑（西区） - 20,000.00 现房 不适用
瀚海星座 - 6,308,752.00 现房 不适用
合计 677,050,221.00 408,503,157.00
6.22.3 本报告期预收款项中无预收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项或关联方
款项。
6.22.4 预收款项年末数比年初数增加 268,237,108.08 元，增加比例为 65.41%，主要系万业新阶 A 楼、
海尚明城紫辰苑二期（A2 标段）分别开始预售与各项目结转收入相抵所致。
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6.23 应付职工薪酬
项目 2012 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2013 年 12 月 31 日
一、工资、奖金、津贴和补贴 5,470,242.81 33,443,576.58 34,660,227.69 4,253,591.70
二、职工福利费 - 102,271.00 102,271.00 -
三、社会保险费 50,274.00 7,444,789.12 7,420,426.34 74,636.78
其中：1.医疗保险费 15,777.20 2,412,045.30 2,405,082.75 22,739.75
2.基本养老保险费 30,183.30 4,380,868.95 4,365,870.80 45,181.45
3.失业保险费 2,194.90 334,966.49 334,108.55 3,052.84
4.工伤保险费 977.10 138,256.04 137,700.25 1,532.89
5.生育保险费 1,141.50 178,652.34 177,663.99 2,129.85
四、住房公积金 6,298.00 1,243,140.00 1,237,756.00 11,682.00
五、工会经费和职工教育经费 407,524.02 541,557.34 456,995.50 492,085.86
六、其他 82,423.46 18,451.04 55,012.44 45,862.06
合计 6,016,762.29 42,793,785.08 43,932,688.97 4,877,858.40
6.23.1 应付职工薪酬中无拖欠性质的金额。
6.23.2 应付职工薪酬预计发放时间、金额等安排：除工会经费和职工教育经费根据规定待实际发生支
用外，其他应付职工薪酬业于 2014 年 1 月发放或缴纳。
53
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6.24 应交税费
税种 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
增值税 -3,462,788.50 -3,227,717.72
营业税 2,665,911.49 4,196,939.15
城建税 -42,763.67 312,542.98
教育费附加 124,724.60 209,992.16
河道工程修建维护管理费 55,745.04 44,438.13
企业所得税 105,125,734.78 53,394,550.61
个人所得税 456,625.08 409,520.98
土地增值税 -17,298,718.07 -1,407,428.41
水利基金 24,202.00 11,005.16
房产税 58,520.78 57,961.86
土地使用税 307,568.29 400,004.02
其他 578,264.79 42,468.20
合计 88,593,026.61 54,444,277.12
应交税费年末数比年初数增加 34,148,749.49 元，增加比例为 62.72%，主要系随利润增加而企业所得
税增加所致。
6.25 应付利息
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
分期付息到期还本的长期借款利息 3,105,550.49 2,624,905.83
南京市秦淮区商业网点房地产开发公司 82,220,215.68 50,250,191.99
三林万业（上海）企业集团有限公司 4,944,389.75 24,225,709.55
上海万业企业两湾置业发展有限公司 1,663,051.71 1,663,051.71
短期借款利息 170,333.00 303,068.89
企业债券利息 21,200,000.00 21,200,000.00
合计 113,303,540.63 100,266,927.97
本报告期应付利息中应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或关联方的款项情况：
单位名称 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
三林万业（上海）企业集团有限公司 4,944,389.75 24,225,709.55
上海万业企业两湾置业发展有限公司 1,663,051.71 1,663,051.71
合计 6,607,441.46 25,888,761.26
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
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6.26 其他应付款
6.26.1
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
预收股权转让款 385,875,490.00 -
暂借款等 299,202,228.61 519,434,492.62
合计 685,077,718.61 519,434,492.62
6.26.2 本报告期其他应付款中应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或关联方情况：
单位名称 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
三林万业（上海）企业集团有限公司 415,776,050.00 250,900,560.00
6.26.3 金额较大的其他应付款
单位名称 金额 性质或内容
385,875,490.00 预收股权转让款
三林万业（上海）企业集团有限公司
29,900,560.00 房产开发暂借款
南京市秦淮区商业网点房地产开发公司 215,046,653.94 房产开发暂借款
合计 630,822,703.94
6.26.4 其他应付款年末数比年初数增加 165,643,225.99 元，增加比例为 31.89%，主要系本公司收到控
股股东三林万业（上海）企业集团有限公司预付的受让新加坡银利有限公司和新加坡春石有限公司股
权转让款及与子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司归还房产开发暂借款相抵所致。
6.27 一年内到期的非流动负债
6.27.1
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年内到期的长期借款 316,890,079.40 281,219,795.49
一年内到期的应付债券 997,710,099.54 -
合计 1,314,600,178.94 281,219,795.49
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
6 合并财务报表项目附注（续）
6.27 一年内到期的非流动负债（续）
6.27.2 一年内到期的长期借款
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
抵押借款 316,890,079.40 281,219,795.49
6.27.3 金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%） 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
中国工商银行苏州园区支行 2011-6-30 2014-5-11 RMB 浮动利率 214,890,079.40 160,419,795.49
中国民生银行上海分行 2012-7-23 2014 年底前 RMB 浮动利率 100,000,000.00 50,000,000.00
2013-6-28 2014-6-27 RMB 浮动利率 1,000,000.00 -
交通银行无锡市纺城支行
2013-6-28 2014-12-27 RMB 浮动利率 1,000,000.00 -
2011-12-30 2013-2-16 RMB 浮动利率 - 21,000,000.00
中国进出口银行上海分行
2011-12-30 2013-8-16 RMB 浮动利率 - 21,000,000.00
2012-6-20 2013-6-20 RMB 浮动利率 - 14,400,000.00
华一银行上海徐汇支行
2012-6-20 2013-12-20 RMB 浮动利率 - 14,400,000.00
合计 316,890,079.40 281,219,795.49
6.27.4 上述抵押借款的抵押物见本附注 6.7.4、6.7.6 和 6.7.7 所述。
6.27.5 一年内到期的应付债券
年初 本年 年末
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 年末余额
应付利息 应计利息 应付利息
09 万业债 1,000,000,000.00 2009 年 9 月 17 日 5年 1,000,000,000.00 21,200,000.00 73,000,000.00 21,200,000.00 1,000,000,000.00
6.27.6 一年内到期的非流动负债年末数比年初数增加 1,033,380,383.45 元，增加比例为 367.46%，主
要系“09 万业债”将于一年内到期而从应付债券重分类至本项目以及中国工商银行苏州园区支行、
中国民生银行上海分行和交通银行无锡市纺城支行的部分长期借款将于一年内到期而从长期借款
重分类至本项目与归还年初的一年内到期借款相抵所致。
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6.28 长期借款
6.28.1 长期借款分类
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
抵押借款 979,352,000.00 1,169,370,283.91
保证借款 219,000,000.00 -
合计 1,198,352,000.00 1,169,370,283.91
6.28.2 金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%） 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
交通银行张江支行 2012-3-30 2016-12-31 RMB 浮动利率 450,800,000.00 310,000,000.00
交通银行无锡市纺城支行 2013-6-27 2017-6-27 RMB 浮动利率 407,000,000.00 -
2013-6-28 2019-6-27 RMB 6.55% 219,000,000.00 -
中国民生银行上海分行
2012-7-23 2017-7-22 RMB 浮动利率 50,000,000.00 200,000,000.00
华一银行上海徐汇支行 2012-6-20 2015-6-30 RMB 浮动利率 71,552,000.00 136,800,000.00
中国工商银行苏州园区支行 2011-6-30 2014-5-11 RMB 浮动利率 - 324,570,283.91
中国进出口银行上海分行 2011-12-30 2016-8-16 RMB 浮动利率 - 198,000,000.00
合计 1,198,352,000.00 1,169,370,283.91
6.28.3 上述抵押借款的抵押物见本附注 6.7.4、6.7.5 和 6.7.7 所述，其中交通银行张江支行
450,800,000.00 的借款另由本公司控股股东三林万业（上海）企业集团有限公司提供担保。
6.28.4 上述保证借款 219,000,000.00 元由关联方上海国际航运大厦有限公司和上海中远置业销售策
划有限公司以其自有的房屋建筑物提供担保。
6.28.5 长期借款年末数比年初数增加 28,981,716.09 元，增加比例为 2.48%，主要系中国工商银行苏
州园区支行、中国民生银行上海分行的部分借款将于一年内到期而从本科目重分类至一年内到期的
非流动负债与本公司及子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司、无锡万业房地产发展有限公司银
行借款增加相抵所致。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
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6.29 应付债券
6.29.1
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
债券本金 - 1,000,000,000.00
利息调整 - -5,354,301.24
合计 - 994,645,698.76
6.29.2 应付债券年末数比年初数减少 994,645,698.76 元，减少比例为 100.00%，主要系“09 万业债”
将于一年内到期而从本科目重分类至一年内到期的非流动负债所致。
6.30 长期应付款
6.30.1
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
印尼塔岛铁矿项目借款 204,246,150.00 89,882,650.00
6.30.2 金额前两名长期应付款情况
单位名称 期限 初始金额 年末余额 借款条件
三林万业（上海）企业集团有限公司 无约定期限 80,454,400.00 195,100,800.00 免息
PT Nikko Securities Indonesia 无约定期限 9,428,250.00 9,145,350.00 免息
合计 89,882,650.00 204,246,150.00
6.30.3 本报告期长期应付款中应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或关联方情况：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
单位名称
外币 人民币 外币 人民币
三林万业（上海）企业集团有限公司 USD32,000,000.00 195,100,800.00 USD12,800,000.00 80,454,400.00
PT Nikko Securities Indonesia USD1,500,000.00 9,145,350.00 USD1,500,000.00 9,428,250.00
合计 USD33,500,000.00 204,246,150.00 USD14,300,000.00 89,882,650.00
6.30.4 长期应付款年末数比年初数增加 114,363,500.00 元，增加比例为 127.24%，增加原因系本公司
将对子公司新加坡银利有限公司和新加坡春石有限公司的长期债权转让给控股股东三林万业（上
海）企业集团有限公司所致。
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6.31 预计负债
项目 2012 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2013 年 12 月 31 日
商品房维修费 8,456,244.56 - - 8,456,244.56
土地增值税 126,850,123.98 86,411,116.63 3,340,243.60 209,920,997.01
合计 135,306,368.54 86,411,116.63 3,340,243.60 218,377,241.57
预计负债年末数比年初数增加 83,070,873.03 元，增加比例为 61.39%，主要系子公司上海万业企业
宝山新城建设开发有限公司预估尚未清算的土地增值税所致。
6.32 其他非流动负债
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
递延收益 101,304,390.00 101,304,390.00
其他非流动负债年末数系本公司收到的上海市普陀区土地发展中心对原两湾项目中的“飞地”及“大
公建”地块的动拆迁补偿款，该款项将随上述项目重新开发后随收入及成本结转确认收益。
6.33 股本
本次变动增减（+、-）
年初余额 年末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 806,158,748.00 - - - - - 806,158,748.00
本公司股票在上海证券交易所上市并已实现全流通。控股股东三林万业（上海）企业集团有限公司质
押所持 407,460,000 股本公司股票于相关银行。
6.34 资本公积
项目 2012 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2013 年 12 月 31 日
其他资本公积 42,106,562.54 - 5,404,128.30 36,702,434.24
其他资本公积本年减少 5,404,128.30 元系年末可供出售金融资产公允价值变动扣除相应递延所得税负
债影响金额所致。
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6 合并财务报表项目附注（续）
6.35 盈余公积
项目 2012 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2013 年 12 月 31 日
法定盈余公积 354,586,517.20 707,361.20 - 355,293,878.40
任意盈余公积 9,574,882.77 108,131.70 - 9,683,014.47
合计 364,161,399.97 815,492.90 - 364,976,892.87
法定盈余公积本年增加 707,361.20 元系按本公司当期净利润的 10%计提，任意盈余公积本年增加
108,131.70 元系根据 2012 年度股东大会决议按本公司 2012 年度净利润的 10%计提。
6.36 未分配利润
项目 金额 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 1,295,785,703.31
调整年初未分配利润（调增+，调减-） -
调整后年初未分配利润 1,295,785,703.31
加：本年归属于公司所有者的净利润 226,690,651.77
减：提取法定盈余公积 707,361.20 见附注 6.35 所述
提取任意盈余公积 108,131.70 见附注 6.35 所述
应付普通股股利 40,307,937.40 每 10 股派 0.50 元（含税）
转作股本的普通股股利 -
年末未分配利润 1,481,352,924.78
60
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
6 合并财务报表项目附注（续）
6.37 营业收入及营业成本
6.37.1 营业收入
项目 2013 年度 2012 年度
主营业务收入 1,827,437,022.80 1,202,663,320.36
其他业务收入 155,838.25 75,055.00
营业成本 1,232,731,915.57 799,934,334.57
6.37.2 主营业务（分行业）
2013 年度 2012 年度
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 1,808,037,204.00 1,219,836,737.91 1,176,071,398.00 775,328,099.26
租 赁 1,567,120.91 1,214,245.33 2,524,084.49 946,162.24
物业服务 11,727,741.36 9,640,389.66 7,973,934.01 6,457,179.61
贸 易 18,882,218.19 18,429,256.15 27,350,255.60 26,852,540.59
小 计 1,840,214,284.46 1,249,120,629.05 1,213,919,672.10 809,583,981.70
内部抵消 12,777,261.66 16,388,713.48 11,256,351.74 9,649,647.13
合 计 1,827,437,022.80 1,232,731,915.57 1,202,663,320.36 799,934,334.57
6.37.3 主营业务（分产品）
2013 年度 2012 年度
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
中远两湾城 34,995,200.00 13,368,287.85 48,043,647.00 24,370,945.67
海尚明城福地苑 68,000.00 46,162.17 139,000.00 134,991.13
海尚明城紫辰苑 1,086,077,833.00 577,012,393.74 753,608,199.00 433,030,348.97
瀚海星座 14,852,040.00 12,229,084.52 82,110,274.00 50,816,730.91
湖墅金典 601,724,582.00 558,500,171.39 242,684,535.00 223,719,717.83
巴厘岛 70,319,549.00 58,680,638.24 49,485,743.00 43,255,364.75
租赁 1,567,120.91 1,214,245.33 2,524,084.49 946,162.24
物业服务 11,727,741.36 9,640,389.66 7,973,934.01 6,457,179.61
贸易 18,882,218.19 18,429,256.15 27,350,255.60 26,852,540.59
小计 1,840,214,284.46 1,249,120,629.05 1,213,919,672.10 809,583,981.70
内部抵消 12,777,261.66 16,388,713.48 11,256,351.74 9,649,647.13
合计 1,827,437,022.80 1,232,731,915.57 1,202,663,320.36 799,934,334.57
61
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
6 合并财务报表项目附注（续）
6.37 营业收入及营业成本（续）
6.37.4 主营业务（分地区）
2013 年度 2012 年度
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上海市 1,151,430,715.55 618,176,120.46 838,499,285.80 490,792,435.10
江苏省 601,724,582.00 558,500,171.39 242,684,535.00 223,719,717.83
湖南省 72,206,946.91 60,215,252.68 50,625,577.30 44,255,097.86
安徽省 14,852,040.00 12,229,084.52 82,110,274.00 50,816,730.91
小计 1,840,214,284.46 1,249,120,629.05 1,213,919,672.10 809,583,981.70
内部抵消 12,777,261.66 16,388,713.48 11,256,351.74 9,649,647.13
合计 1,827,437,022.80 1,232,731,915.57 1,202,663,320.36 799,934,334.57
6.37.5 公司前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例
个人购房者 A 58,529,348.00 3.20%
浙江国泰建设集团有限公司 7,846,153.84 0.43%
个人购房者 B 5,001,322.00 0.27%
个人购房者 C 3,804,340.00 0.21%
个人购房者 D 3,712,757.00 0.21%
合 计 78,893,920.84 4.32%
62
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2013 年度财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元)
6 合并财务报表项目附注（续）
6.37 营业收入及营业成本（续）
6.37.6 报告期内各项目、各期间的房地产业务收入金额
项目/月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
1）中远两湾城 9,297,200.00 - - 7,656,000.00 109,000.00 109,000.00 9,224,000.00
2）海尚明城福地苑（东区） - - 68,000.00 - - - -
3）海尚明城福地苑（西区） - - - - - - -
4）海尚明城紫辰苑（一期） - - 18,832,607.00 - - 94,829,474.00 -
5）海尚明城紫辰苑（二期） - - 70,401,072.00 - - 74,099,006.00 -
6）瀚海星座 2,007,770.00 3,875,572.00 5,968,994.00 2,999,704.00 - - -
7）湖墅金典（一期） - - 82,916,446.00 - - 51,702,197.00 -
8）巴厘岛（一期） - - 2,678,699.00 - - 14,057,360.00 -
9）租赁 - - 320,412.22 - - 218,833.99 20,634.00
合计 11,304,970.00 3,875,572.00 181,186,230.22 10,655,704.00 109,000.00 235,015,870.99 9,244,634.00
项目/月份 8月 9月 10 月 11 月 12 月 合计
1）中远两湾城 300,000.00 - 8,300,000.00 - - 34,995,200.00
2）海尚明城福地苑（东区） - - - - - 68,000.00
3）海尚明城福地苑（西区） - - - - - -
4）海尚明城紫辰苑（一期） - 39,787,750.00 - - 71,462,613.00 224,912,444.00
5）海尚明城紫辰苑（二期） - 466,002,010.00 - - 25,066,3301.00 861,165,389.00
6）瀚海星座 - - - - - 14,852,040.00
7）湖墅金典（一期） - 34,939,606.00 - - 432,166,333.00 601,724,582.00
8）巴厘岛一期（一期） - 9,527,531.00 - - 44,055,959.00 70,319,549.00
9）租赁 431,499.48 79,434.00 - 3,187.00 493,120.22 1,567,120.91
合计 731,499.48 550,336,331.00 8,300,000.00 3,187.00 798,841,326.22 1,809,604,324.91
6.37.7 营业收入本年发生数比上年发生数增加 624,854,485.69 元，增加比例为 51.95%，主要系湖墅金
典项目一期、海尚明城紫辰苑房产项目一、二期及巴厘岛项目一期房产交房数量增加所致。
6.37.8 营业成本本年发生数比上年发生数增加 432,797,581.00 元，增加比例为 54.10%，原因见上所述。
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6.38 营业税金及附加
项目 2013 年度 2012 年度 计缴标准
营业税 104,917,260.05 61,407,262.68 本附注 4.1
城建税 5,627,002.72 3,249,414.25 本附注 4.1
土地增值税 86,426,440.97 85,619,784.94 本附注 4.1
教育费附加 5,234,311.07 3,070,363.16 本附注 4.1
水利基金 19,653.82 90,321.29 -
合计 202,224,668.63 153,437,146.32
营业税金及附加本年发生数比上年发生数增加 48,787,522.31 元，增加比例为 31.80%，主要系随房
产收入增加相应的营业税增加所致。
6.39 销售费用
项目 2013 年度 2012 年度
广告宣传费 11,320,551.79 14,911,864.57
房屋销售中介费 7,245,252.03 1,281,206.98
空置管理费 3,777,390.64 1,118,969.85
聘用费 1,760,876.14 -
促销费 1,659,069.70 1,348,944.14
人工费 1,061,108.05 1,289,770.26
业务招待费 101,399.50 138,204.60
装修费 - 361,699.92
咨询费 - 260,000.00
其他 1,467,236.16 2,418,648.83
合计 28,392,884.01 23,129,309.15
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6.40 管理费用
项目 2013 年度 2012 年度
人工费 27,049,433.56 27,113,443.99
租赁费 8,928,287.85 9,140,438.04
差旅交通费 3,686,662.76 3,432,672.30
业务招待费 2,803,377.93 2,012,195.61
土地使用税 1,660,602.04 2,359,854.31
中介机构费 1,316,285.38 1,497,525.40
物业管理费 1,077,047.70 1,070,398.08
印花税 1,049,306.27 698,470.50
咨询费 1,045,094.33 556,499.62
折旧摊销费 997,458.30 1,304,266.47
会务费 951,023.79 1,355,209.21
聘用费 300,000.00 1,476,179.00
设计费 - 90,000.00
其 他 4,298,887.77 4,747,676.86
合计 55,163,467.68 56,854,829.39
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6.41 财务费用
项目 2013 年度 2012 年度
利息支出 80,191,097.73 28,407,712.25
减：利息收入 8,924,842.35 4,100,447.18
利息净支出/（净收益） 71,266,255.38 24,307,265.07
加：汇兑净损失/（净收益） -9,202,079.51 -5,815,608.52
手续费 515,704.89 611,075.19
银行融资额度设立费 500,000.00 3,600,000.00
银行融资服务费 1,524,233.98 -
合计 64,604,114.74 22,702,731.74
财务费用本年发生数比上年发生数增加 41,901,383.00 元，增加比例为 184.57%，主要系随着各开发
项目的竣工利息资本化减少所致。
6.42 资产减值损失
项目 2013 年度 2012 年度
坏账损失 -627,271.37 -3,473,330.03
资产减值损失本年发生数比上年发生数增加 2,846,058.66 元，增加比例为 81.94%，主要系上年子公
司湖南西沃建设发展有限公司转回单项金额重大并单项计提的坏账准备而本年无此内容所致。
6.43 投资收益
6.43.1 投资收益明细情况
项目 2013 年度 2012 年度
处置长期债权产生的投资收益 37,270,080.00 -
持有可供出售金融资产期间取得的投资收益 1,758,393.00 1,172,262.00
成本法核算的长期股权投资收益 24,272.00 15,015.00
权益法核算的长期股权投资收益 54,425.76 24,947.43
合计 39,107,170.76 1,212,224.43
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6.43 投资收益（续）
6.43.2 按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位 2013 年度 2012 年度 本期比上期增减变动的原因
长江经济联合发展（集团）股份有限公司 24,272.00 15,015.00 分利增加
6.43.3 按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位 2013 年度 2012 年度 本期比上期增减变动的原因
上海中远龙东置业发展有限公司 54,425.76 24,947.43 本期利润增加
6.43.4 本报告期不存在投资收益汇回存在重大限制的情形。
6.43.5 投资收益本年发生数比上年发生数增加 37,894,946.33 元，增加比例为 3,126.07%，主要系转
让对子公司新加坡银利有限公司和新加坡春石有限公司长期债权取得的收益所致。
6.44 营业外收入
6.44.1
计入当期非经常
项目 2013 年度 2012 年度
性损益的金额
政府补助 3,261,326.00 170,371.00 3,261,326.00
违约赔偿 669,378.39 142,933.00 669,378.39
其他 54,492.36 165,844.33 54,492.36
合计 3,985,196.75 479,148.33 3,985,196.75
6.44.2 政府补助明细
与资产相关
项目 2013 年度 2012 年度 说明
/收益相关
商务部对外经济技术合作补贴 2,440,000.00 - 与收益相关 -
浦东新区财政扶持经济发展补贴 720,000.00 - 与收益相关 -
陆家嘴区域功能补贴 55,000.00 46,000.00 与收益相关 -
浦东新区企业职工置业培训财政补贴 46,326.00 124,371.00 与收益相关 -
合计 3,261,326.00 170,371.00
6.44.3 营业外收入本年发生数比上年发生数增加 3,506,048.42 元，增加比例为 731.73%，主要系本期
政府补助增加所致。
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6 合并财务报表项目附注（续）
6.45 营业外支出
计入当期非经常
项目 2013 年度 2012 年度
性损益的金额
非流动资产处置损失合计 6,318.27 4,667.12 6,318.27
其中：固定资产处置损失 6,318.27 4,667.12 6,318.27
固定资产报废损失 - 17,067.10 -
对外捐赠 700,000.00 80,000.00 700,000.00
其他 92.00 - 92.00
赔偿支出 - 10,000.00 -
罚款支出 - 171,200.00 -
合计 706,410.27 282,934.22 706,410.27
营业外支出本年发生数比上年发生数增加 434,476.05 元，增加比例为 149.67%，主要系本公司对
外捐赠增加所致。
6.46 所得税费用
项目 2013 年度 2012 年度
按税法及相关规定计算的当期所得税 114,469,713.88 67,700,869.26
递延所得税调整 -22,025,168.54 -26,190,258.98
合计 92,444,545.34 41,510,610.28
所得税费用本年发生数比上年发生数增加 50,933,935.06 元，增加比例为 122.70%，主要系随利润
总额上升当期所得税费用增加所致。
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6.47 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
6.47.1 2013 年度每股收益
每股收益
报告期利润
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 0.2812 0.2812
扣除非经常性损益后归属于公司普通
0.2435 0.2435
股股东的净利润
6.47.2 2012 年度每股收益
每股收益
报告期利润
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 0.1378 0.1378
扣除非经常性损益后归属于公司普通
0.1355 0.1355
股股东的净利润
上述数据采用以下计算公式计算而得：
基本每股收益=P0÷S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0– Sj×Mj÷M0-Sk
其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S 为发行在
外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si
为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期
月份数；Mi 为增加股份次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
公司若存在发行可转换债券、股份期权、认股权证等稀释性潜在普通股情况下，稀释每股收益可参照如下公式计
算：
稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加
权平均数)
其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润，并考虑
稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在计算稀释每股收益时，应考虑所
有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润和
加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。
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6.48 其他综合收益
项目 2013 年度 2012 年度
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 -7,205,504.40 5,247,268.00
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 -1,801,376.10 1,311,817.00
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 - -
小 计 -5,404,128.30 3,935,451.00
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享
- -
有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享
- -
有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 - -
小 计 - -
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额 - -
减：现金流量套期工具产生的所得税影响 - -
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 - -
转为被套期项目初始确认金额的调整额 - -
小 计 - -
4．外币财务报表折算差额 -37,131,257.70 -13,005,038.91
减：处置境外经营当期转入损益的净额 - -
小 计 -37,131,257.70 -13,005,038.91
5．其他 - -
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响 - -
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额 - -
小 计 - -
合计 -42,535,386.00 -9,069,587.91
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6.49 现金流量表项目注释
6.49.1 收到的金额较大的其他与经营活动有关的现金
项目 2013 年度 2012 年度
收到退还的土地竞拍保证金 748,200,000.00 -
收到购房预认购金和定金 18,045,764.70 6,780,119.30
收回房地产开发项目保证金 6,488,619.02 25,605,383.80
收到财政补贴款 3,261,326.00 170,371.00
收到工程投标保证金 1,270,000.00 1,001,315.00
收回上海市宝山区杨行镇政府暂借款 - 50,000,000.00
收回湖南省望城县丁字镇人民政府土地款订金 - 21,500,000.00
合计 777,265,709.72 105,057,189.10
6.49.2 支付的金额较大的其他与经营活动有关的现金
项目 2013 年度 2012 年度
支付竞拍土地保证金 512,210,000.00 235,990,000.00
广告促销费用 14,288,094.49 15,000,105.27
客户贷款购房保证金 11,713,595.81 3,189,239.02
退还购房预认购金和定金 10,777,000.00 -
办公室租赁费及物业费 10,432,923.94 11,002,232.12
咨询及中介机构费 7,289,517.78 3,177,108.73
支付住宅物业保修金 5,986,575.69 -
交通差旅费 4,156,364.67 3,675,379.77
业务招待费 2,904,777.43 2,106,185.41
归还施工保证金 900,000.00 3,341,034.78
会务费 881,378.24 1,345,666.64
捐款支出 700,000.00 80,000.00
支付空置管理费 503,517.54 2,448,104.94
支付保证金及押金 293,437.50 2,923,798.66
合计 583,037,183.09 284,278,855.34
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
6 合并财务报表项目附注（续）
6.49 现金流量表项目注释（续）
6.49.3 收到的其他与投资活动有关的现金
项目 2013 年度 2012 年度
收到三林万业（上海）企业集团有限公司股权转让款 385,875,490.00 -
收到三林万业（上海）企业集团有限公司债权转让款 124,233,600.00 -
利息收入 6,898,743.03 4,100,447.18
收回湖南省望城县财政局借款 - 53,500,000.00
收回转让昊源煤焦化有限责任公司股权余款及往来款 - 42,630,751.15
合计 517,007,833.03 100,231,198.33
6.49.4 支付的其他与投资活动有关的现金
项目 2013 年度 2012 年度
支付受让湖南西沃建设发展有限公司股权余款 6,000,000.00 69,000,000.00
支付受让新加坡银利公司和春石公司股权余款 - 24,923,700.00
合计 6,000,000.00 93,923,700.00
6.49.5 收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 2013 年度 2012 年度
向三林万业（上海）企业集团有限公司借款 - 300,000,000.00
6.49.6 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 2013 年度 2012 年度
归还三林万业（上海）企业集团有限公司借款 221,000,000.00 300,000,000.00
支付银行融资服务费 13,680,000.00 -
支付银行融资额度设立费 500,000.00 3,600,000.00
支付银行融资顾问费 - 12,058,100.00
合计 235,180,000.00 315,658,100.00
72
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2013 年度财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元)
6 合并财务报表项目附注（续）
6.50 现金流量表补充资料
6.50.1 现金流量表补充资料
项目 2013 年度 2012 年度
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 195,044,493.69 110,051,182.48
加：资产减值准备 -627,271.37 -3,473,330.03
固定资产折旧、投资性房地产折旧 2,714,141.35 2,884,643.17
无形资产摊销 78,729.32 127,875.47
长期待摊费用摊销 1,524,233.98 170,416.80
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
6,318.27 4,667.12
失（收益以“-”号填列）
固定资产报废损失（收益以“-”号填列） - 17,067.10
公允价值变动损失（收益以“-”号填列） - -
财务费用（收益以“-”号填列） 62,606,475.45 21,892,251.79
投资损失（收益以“-”号填列） -39,107,170.76 -1,212,224.43
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） -22,025,168.54 -26,190,258.98
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列） - -
存货的减少（增加以“-”号填列） -453,113,345.48 -645,841,431.30
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 234,068,226.03 204,498,666.42
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） 473,286,911.71 480,228,415.00
房地产开发项目保证金 6,488,619.02 25,605,383.80
建筑渣土运输处置费保证金 1,299,573.08 -114,329.63
客户贷款购房保证金 -6,303,925.50 -1,570,428.10
履约保函保证金 - -500,000.00
经营活动产生的现金流量净额 455,940,840.25 166,578,566.68
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
73
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2013 年度财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元)
6 合并财务报表项目附注（续）
6.50 现金流量表补充资料（续）
6.50.1 现金流量表补充资料（续）
3.现金及现金等价物净变动情况： 2013 年度 2012 年度
现金的年末余额 879,735,398.93 425,506,765.68
减：现金的年初余额 425,506,765.68 672,736,528.28
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 454,228,633.25 -247,229,762.60
6.50.2 现金和现金等价物的构成
项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一、现金 879,735,398.93 425,506,765.68
其中：库存现金 429,823.81 427,407.07
可随时用于支付的银行存款 879,207,260.03 423,823,929.44
可随时用于支付的其他货币资金 98,315.09 1,255,429.17
可用于支付的存放中央银行款项 - -
二、现金等价物 - -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 879,735,398.93 425,506,765.68
注：现金和现金等价物不含本公司或集团内子公司使用受限制的现金 17,327,231.47 元，见附注 6.1.1
所述。
74
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2013 年度财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元)
7 关联方及关联交易
7.1 本公司的母公司及实际控制人情况（金额单位为人民币万元）
对本企业的 对本企业的表 本企业最
母公司或实际控制人名称 关联关系 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 组织机构代码
持股比例（%） 决权比例（%） 终控制方
林逢生先生 实际控制人 - - - - - 46.44 50.54 林逢生先生 -
三林万业（上海）企业集团有限公司 母公司 外商投资企业 上海市 林逢生先生 综合商贸 222,336.00 50.54 50.54 林逢生先生 63141793-7
7.2 本公司的子公司情况（金额单位为人民币万元）
子公司全称 子公司类型 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 持股比例 表决权比例 组织机构代码
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 全资子公司 国内一人有限公司 上海市 张峻先生 房地产开发 48,500.00 100.00% 100.00% 76087918-5
上海万裕房地产开发有限公司 全资子公司 国内一人有限公司 上海市 崔海勇先生 房地产开发 30,000.00 100.00% 100.00% 08615699-6
苏州万业房地产发展有限公司 全资子公司 国内有限公司 苏州市 程光先生 房地产开发 63,000.00 100.00% 100.00% 55247289-0
无锡万业房地产发展有限公司 全资子公司 国内有限公司 无锡市 金永良先生 房地产开发 30,000.00 100.00% 100.00% 57945825-5
湖南西沃建设发展有限公司 全资子公司 国内有限公司 长沙市 程光先生 房地产开发 24,000.00 100.00% 100.00% 79031315-8
上海万业企业爱佳物业服务有限公司 全资子公司 国内一人有限公司 上海市 崔海勇先生 物业管理 1,000.00 100.00% 100.00% 68875467-8
长沙万业企业爱佳物业服务有限公司 全资子公司 国内有限公司 长沙市 崔海勇先生 物业管理 50.00 100.00% 100.00% 55762038-9
新业资源（新加坡）有限公司 全资子公司 境外有限公司 新加坡 程光先生 矿产勘察 USD990.00 100.00% 100.00% 不适用
新业资源（香港）有限公司 全资子公司 境外有限公司 香港 金永良先生 进出口贸易 HKD500.00 100.00% 100.00% 不适用
新加坡春石有限公司 控股子公司 境外有限公司 新加坡 程光先生 矿业投资 SGD0.001 60.00% 60.00% 不适用
新加坡银利有限公司 控股子公司 境外有限公司 新加坡 程光先生 矿业投资 SGD0.001 60.00% 60.00% 不适用
印尼印中矿业服务有限公司 控股子公司 境外有限公司 印度尼西亚 程光先生 矿产品贸易 USD600.00 60.00% 100.00% 不适用
上海万企爱佳房地产开发有限公司 控股子公司 国内有限公司 上海市 程光先生 房地产开发 30,000.00 54.00% 54.00% 55744388-8
万业新鸿意地产有限公司 控股子公司 国内有限公司 合肥市 金永良先生 房地产开发 10,000.00 70.00% 70.00% 67892114-5
安徽鸿翔房地产开发有限责任公司 控股子公司 国内有限公司 合肥市 崔海勇先生 房地产开发 1,000.00 70.00% 100.00% 70504305-1
南京吉庆房地产有限公司 控股子公司 国内有限公司 南京市 金永良先生 房地产开发 15,000.00 51.80% 74.00% 68251142-1
75
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2013 年度财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元)
7 关联方及关联交易（续）
7.3 本公司的合营和联营企业情况（金额单位为人民币万元）
被投资单位名称 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 本企业持股比例（%） 本企业表决权比例（%） 关联关系 组织机构代码
一、合营企业
上海中远龙东置业发展有限公司 国内有限公司 上海市 蒋剑雄 房地产开发 1,000.00 50.00 50.00 合营企业 63179298-0
7.4 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
上海国际航运大厦有限公司 同一母公司控制下的子公司 60728845-0
上海万业企业两湾置业发展有限公司 母公司的联营企业 63111040-9
上海汇豪木门制造有限公司 参股公司的子公司 60733628-0
上海汇丽涂料有限公司 参股公司的子公司 75857594-0
上海汇丽地板制品有限公司 参股公司的子公司 60733641-6
上海中远置业销售策划有限公司 同一母公司控制下的子公司 63036226-8
上海印中一太戴维斯物业发展有限公司 同一母公司控制下的子公司 70300335-5
印尼印多汽车股份有限公司 同一实际控制人 不适用
PT Nikko Securities Indonesia 同一实际控制人 不适用
PT Adidaya Tangguh 同一实际控制人 不适用
Indomobil Prima Niaga 同一实际控制人 不适用
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2013 年度财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元)
7 关联方及关联交易（续）
7.5 关联交易情况（金额单位为人民币万元）
7.5.1 采购商品/接受劳务情况表
本年发生额 上年发生额
关联交易定价方
关联方 关联交易内容 占同类交易金额 占同类交易金额
式及决策程序 金额 金额
的比例（%） 的比例（%）
三林万业（上海）企业集团有限公司 购买设备 市场价 - - 127.29 1.32
上海汇丽涂料有限公司 购买涂料 市场价 132.64 7.20 166.28 6.19
上海汇豪木门制造有限公司 购买木门 市场价 419.38 22.76 391.41 14.58
上海汇丽地板制品有限公司 购买地板 市场价 35.62 1.93 - -
上海印中一太戴维斯物业发展有限公司 接受劳务 市场价 58.70 100.00 - -
印尼印多汽车股份有限公司 购买工程物资 市场价 10.26 6.66 27.44 31.48
印尼印多汽车股份有限公司 设备维护 市场价 12.91 100.00 13.41 100.00
Indomobil Prima Niaga 购买工程物资 市场价 9.52 6.18 - -
7.5.2 公司承租情况表
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日 租赁费定价依据 年度确认的租赁费
上海国际航运大厦有限公司 本公司 国航大厦 9 楼整层 2013-1-1 2013-12-31 市场价 593.58
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
7 关联方及关联交易（续）
7.5 关联交易情况（续）（金额单位为人民币万元）
7.5.3 关联担保情况
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
三林万业（上海）企业集团有限公司 本公司 7,000.00 2014-4-26 2016-4-25 尚未履行完毕
三林万业（上海）企业集团有限公司 本公司 3,000.00 2014-6-29 2016-6-28 尚未履行完毕
三林万业（上海）企业集团有限公司 本公司 5,000.00 2014-12-25 2016-12-24 尚未履行完毕
三林万业（上海）企业集团有限公司 子公司万企爱佳房产 45,080.00 2017-1-1 2018-12-31 尚未履行完毕
上海国际航运大厦有限公司 本公司 21,900.00 2019-6-27 2021-6-26 尚未履行完毕
上海中远置业销售策划有限公司 本公司 21,900.00 2019-6-27 2021-6-26 尚未履行完毕
7.5.4 关联方资产转让、债务重组情况
本年发生额 上年发生额
关联交 关联交 关联交
关联方 占同类交易金 占同类交易金
易内容 易类型 易定价 金额 金额
额的比例（%） 额的比例（%）
三林万业（上海）企业集团有限公司 转让债权 协议转让 合同价 16,150.37 100.00 - -
注
三林万业（上海）企业集团有限公司 转让股权 协议转让 合同价 38,587.55 100.00 - -
注：该关联交易具体情况见附注 10.3 所述。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
7 关联方及关联交易（续）
7.5 关联交易情况（续）（金额单位为人民币万元）
7.5.5 关键管理人员薪酬
2013 年度本公司关键管理人员的报酬（包括货币和非货币形式）总额为 362.72 万元（2012 年度为 358.83
万元）。2013 年度本公司关键管理人员包括董事、总经理、副总经理、财务负责人及监事等共 19 人（2012
年度为 21 人），其中在本公司领取报酬的为 12 人（2012 年度为 12 人）。
7.5.6 其他关联交易
7.5.6.1 2013 年度本公司委托关联方上海万业企业两湾置业发展有限公司代收两湾项目房款 3,514.13 万元
（2012 年度为 4,413.75 万元）。
7.5.6.2 2013 年度子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司对控股股东三林万业（上海）企业集团有限公
司计提借款利息 1,674.81 万元，支付 3,602.94 万元。
7.6 关联方应收应付款项（金额单位为人民币万元）
7.6.1 上市公司应收关联方款项
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
预付账款 上海汇豪木门制造有限公司 - - 45.25 -
长期应收款 PT Adidaya Tangguh 778.45 - 981.21 -
7.6.2 上市公司应付关联方款项
项目名称 关联方 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应付账款 上海汇丽涂料有限公司 52.24 44.46
应付账款 上海汇丽地板制品有限公司 10.59 -
应付账款 上海汇豪木门制造有限公司 - 20.80
应付利息 三林万业（上海）企业集团有限公司 494.44 2,422.57
应付利息 上海万业企业两湾置业发展有限公司 166.31 166.31
其他应付款 三林万业（上海）企业集团有限公司 41,577.61 25,090.06
长期应付款 三林万业（上海）企业集团有限公司 19,510.08 8,045.44
长期应付款 PT Nikko Securities Indonesia 914.54 942.82
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
8 或有事项
8.1 本公司为子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 71,552,000.00 元借款提供担保。
8.2 子公司苏州万业房地产发展有限公司以 13,935,414.08 元为购房者贷款进行担保。担保期限为购房者办
妥所购住房的《房屋所有权证》及房屋抵押登记，并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交给房
贷银行保管之日止。
8.3 上述事项对本公司的财务无重大影响。
8.4 除上述事项外，截至 2013 年 12 月 31 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他或有事项。
9 承诺事项
9.1 本公司资产抵押情况详见附注 6.7.4、6.7.5、6.7.6、6.7.7 所述。
9.2 经第六届董事会第九次会议及 2008 年第一次临时股东大会决议通过，并于 2009 年 8 月 17 日经中国证
券监督管理委员会证监许可[2009]790 号文核准，本公司于 2009 年 9 月 17 日发行了“09 万业债”，面
值人民币 100.00 元，发行数量 1,000 万张，总额为人民币 1,000,000,000.00 元。采取平价发行，债券
期限为 5 年，债券票面年利率为 7.30%，在债券存续期内固定不变，采取单利按年计息不计复利，到
期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息随本金一起支付。根据上述规定从 2010 年至 2014 年
止每年的 9 月 17 日本公司将支付 73,000,000.00 元的利息，最后一期同时将支付 1,000,000,000.00 元的
本金，上述利息及本金的支付对本公司财务无重大影响。
9.3 除上述事项外，截至 2013 年 12 月 31 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重大承诺事
项。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
10 资产负债表日后事项
10.1 资产负债表日后利润分配情况说明
拟分配的利润或股利 拟每 10 股派送现金红利 1.0 元（含税）
10.2 子公司万业新鸿意地产有限公司于 2013 年 12 月 18 日与其子公司南京吉庆房地产有限公司另一股东南
京市秦淮区商业网点房地产开发公司签订股权转让协议，协议约定将其所持有的南京吉庆公司 74%股
权全部转让给南京市秦淮区商业网点房地产开发公司，相关工商股权变更手续已于 2014 年 1 月 17 日
完成。
10.3 本公司于 2013 年 7 月 15 日与控股股东三林万业（上海）企业集团有限公司（以下简称“三林万业”）
签署了以人民币 77,175.10 万元为对价，转让子公司新加坡银利有限公司（以下简称“银利公司”）和
新加坡春石有限公司（以下简称“春石公司”）各 60%股权的协议。上述股权转让方案已经本公司第
八届董事会临时会议及 2013 年第一次临时股东大会审议通过，并于 2014 年 1 月 26 日及 3 月 4 日经商
务部批复同意，且于 2014 年 4 月 15 日完成境外工商变更手续。根据协议本期三林万业向本公司支付
了 50%的股权转让款 38,587.55 万元，剩余款项已于 2014 年 4 月 17 日收妥。
10.4 除上述事项外，截至本财务报告签发日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重大资产负
债表日后事项。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
11 其他重要事项
11.1 以公允价值计量的资产和负债（金额单位为人民币万元）
本年公允价 计入权益的累计 本年计提
项目 年初余额 值变动损益 公允价值变动 的减值 年末余额
金融资产
1.以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资 - - - - -
产（不含衍生金融资产）
2.衍生金融资产 - - - - -
3.可供出售金融资产 3,837.76 - 1,847.75 - 3,568.38
金融资产小计 3,837.76 - 1,847.75 - 3,568.38
投资性房地产 - - - - -
生产性生物资产 - - - - -
其他 - - - - -
上述合计 3,837.76 - 1,847.75 - 3,568.38
金融负债 - - - - -
11.2 附注 6.7 中子公司湖南西沃建设发展有限公司将原编号为望国用（2007）第 311 号国有土地使用权证
（588,918.00 平方米）变更为望变更国用（2008）第 567 号国有土地使用权证（88,912.64 平方米）和
望变更国用（2008）第 568 号国有土地使用权证（490,913.16 平方米），剩余 9,092.20 平方米的产证尚
在办理之中。
11.3 附注 6.7 中子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司开发的两湾“飞地”地块的土地补偿金均已支付完
毕，上述地块产证尚在办理之中。
11.4 除上述事项外，截至 2013 年 12 月 31 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重要事项。
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12 公司财务报表主要项目注释
12.1 应收账款
12.1.1 应收账款按种类分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账
- - - - - - - -
准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
账龄组合 557,969.28 47.04 27,898.46 5.00 2,201,194.99 72.62 1,059,259.45 48.12
合并范围内子公司组合 628,309.18 52.96 - - 829,896.20 27.38 - -
组合小计 1,186,278.46 100.00 27,898.46 2.35 3,031,091.19 100.00 1,059,259.45 34.95
单项金额虽不重大但单项计提
- - - - - - - -
坏账准备的应收账款
合计 1,186,278.46 100.00 27,898.46 2.35 3,031,091.19 100.00 1,059,259.45 34.95
12.1.2 按组合计提坏账准备的应收账款
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 账面余额
账龄 坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 557,969.28 100.00 27,898.46 1,176,615.54 53.45 34,680.00
1至2年 - - - - - -
2至3年 - - - - - -
3 年以上 - - - 1,024,579.45 46.55 1,024,579.45
合计 557,969.28 100.00 27,898.46 2,201,194.99 100.00 1,059,259.45
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
组合名称 账面余额 坏账准备
合并范围内子公司组合 628,309.18 -
12.1.3 本报告期应收账款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
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12 公司财务报表主要项目注释（续）
12.1 应收账款（续）
12.1.4 应收账款余额前五名单位情况
占应收账款
单位名称 与本公司关系 金额 账龄
总额比例（%）
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 77,815.00 1 年以内 6.56
126,905.00 1-2 年 10.70
263,037.80 2-3 年 22.17
54,655.00 3 年以上 4.61
一兆韦德健身俱乐部 非关联方 452,782.28 1 年以内 38.17
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 子公司 105,896.38 1 年以内 8.92
上海中远物业管理发展有限公司两湾分公司 非关联方 105,187.00 1 年以内 8.87
合计 1,186,278.46 100.00
12.1.5 应收关联方账款情况
单位名称 与本公司关系 金额 占应收账款总额的比例（%）
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 522,412.80 44.04
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 子公司 105,896.38 8.92
合计 628,309.18 52.96
12.1.6 应收账款年末数比年初数减少 813,451.74 元，减少比例为 41.25%，主要系收回龙元建设集团
股份有限公司涂料款所致。
84
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
12 公司财务报表主要项目注释（续）
12.2 其他应收款
12.2.1 其他应收款按种类分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏
- - - - - - - -
账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
账龄组合 4,551.50 0.01 4,551.50 100.00 4,551.50 0.01 4,551.50 100.00
确信可收回组合 - - - - 235,990,000.00 15.76 - -
合并范围内子公司组合 1,787,133,160.00 99.99 - - 1,261,434,065.28 84.23 - -
组合小计 1,787,137,711.50 100.00 4,551.50 0.01 1,497,428,616.78 100.00 4,551.50 0.01
单项金额虽不重大但单项计
- - - - - - - -
提坏账准备的其他应收款
合计 1,787,137,711.50 100.00 4,551.50 0.01 1,497,428,616.78 100.00 4,551.50 0.01
12.2.2 按组合计提坏账准备的其他应收款
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 账面余额
账龄 坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 - - - - - -
1至2年 - - - - - -
2至3年 - - - - - -
3 年以上 4,551.50 100.00 4,551.50 4,551.50 100.00 4,551.50
合计 4,551.50 100.00 4,551.50 4,551.50 100.00 4,551.50
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
组合名称 账面余额 坏账准备
合并范围内子公司组合 1,787,133,160.00 -
12.2.3 本报告期其他应收款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
12 公司财务报表主要项目注释（续）
12.2 其他应收款（续）
12.2.4 金额较大的其他应收款的性质和内容：
单位名称 金额 性质和内容
苏州万业房地产发展有限公司 786,743,980.84 子公司房产开发项目暂借款
上海万裕房地产开发有限公司 449,600,000.00 子公司房产开发项目暂借款
湖南西沃建设发展有限公司 423,390,449.56 子公司房产开发项目暂借款
万业新鸿意地产有限公司 124,490,583.00 子公司房产开发项目暂借款
合计 1,784,225,013.40
12.2.5 其他应收款余额前五名单位情况
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 金额 账龄
总额比例（%）
苏州万业房地产发展有限公司 子公司 212,403,260.50 1 年以内 11.89
2,338,669.30 1-2 年 0.13
218,010,777.02 2-3 年 12.20
353,991,274.02 3 年以上 19.81
上海万裕房地产开发有限公司 子公司 449,600,000.00 1 年以内 25.16
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 1,220,958.25 1 年以内 0.07
178,086,331.97 1-2 年 9.96
140,500,000.00 2-3 年 7.86
103,583,159.34 3 年以上 5.80
万业新鸿意地产有限公司 子公司 656,000.00 1-2 年 0.04
2,500,000.00 2-3 年 0.14
121,334,583.00 3 年以上 6.79
南京吉庆房地产有限公司 子公司 1,669,945.46 1 年以内 0.08
合计 1,785,894,958.86 99.93
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12.2 其他应收款（续）
12.2.6 其他应收关联方款项情况
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 金额
总额的比例（%）
苏州万业房地产发展有限公司 子公司 786,743,980.84 44.02
上海万裕房地产开发有限公司 子公司 449,600,000.00 25.16
湖南西沃建设发展有限公司 子公司 423,390,449.56 23.69
万业新鸿意地产有限公司 子公司 124,490,583.00 6.97
南京吉庆房地产有限公司 子公司 1,669,945.46 0.08
无锡万业房地产发展有限公司 子公司 1,238,201.14 0.07
合计 1,787,133,160.00 99.99
12.2.7 其他应收款年末数比年初数增加 289,709,094.72 元，增加比例为 19.35%，主要系本期支付子公
司上海万裕房地产开发有限公司及苏州万业房地产发展有限公司项目借款与收回土地竞拍保证金相抵
所致。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
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12.3 长期应收款
12.3.1
单位名称 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
上海万企爱佳房地产开发有限公司 34,890,000.00 138,890,000.00
新加坡银利有限公司 - 108,613,440.00
新加坡春石有限公司 - 12,068,160.00
合计 34,890,000.00 259,571,600.00
12.3.2 本报告期长期应收款中无应收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项，有应收关
联方的款项，具体如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
单位名称
外币 人民币 外币 人民币
上海万企爱佳房地产开发有限公司 - 34,890,000.00 - 138,890,000.00
新加坡银利有限公司 - - USD17,280,000.00 108,613,440.00
新加坡春石有限公司 - - USD1,920,000.00 12,068,160.00
合计 - 34,890,000.00 USD19,200,000.00 259,571,600.00
12.3.3 长期应收款年末数比年初数减少 224,681,600.00 元，减少比例为 86.56%，主要系本期收回对子
公司上海万企爱佳房地产开发有限公司部分委托贷款以及向控股股东三林万业（上海）企业集团有限
公司转让对子公司新加坡银利有限公司和新加坡春石有限公司长期债权所致。
88
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12.4 长期股权投资
12.4.1 长期股权投资情况表
在被投资单位 在被投资单位 在被投资单位持股比例与表 本年计
被投资单位名称 核算方法 投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 减值准备 本期现金红利
持股比例（%） 表决权比例（%） 决权比例不一致的说明 提减值准备
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 成本法 573,767,167.08 573,767,167.08 - 573,767,167.08 100.00 100.00 无 - - -
苏州万业房地产发展有限公司 成本法 630,000,000.00 630,000,000.00 - 630,000,000.00 100.00 100.00 无 - - -
湖南西沃建设发展有限公司 成本法 270,000,000.00 270,000,000.00 - 270,000,000.00 100.00 100.00 无 - - -
上海万业企业爱佳物业服务有限公司 成本法 10,000,000.00 3,000,000.00 7,000,000.00 10,000,000.00 100.00 100.00 无 - - -
新业资源（新加坡）有限公司 成本法 682,660.00 682,660.00 - 682,660.00 100.00 100.00 无 - - -
新业资源（香港）有限公司 成本法 4,193,420.00 4,193,420.00 - 4,193,420.00 100.00 100.00 无 - - -
万业新鸿意地产有限公司 成本法 70,000,000.00 70,000,000.00 - 70,000,000.00 70.00 70.00 无 - - -
上海万企爱佳房地产开发有限公司 成本法 162,000,000.00 162,000,000.00 - 162,000,000.00 54.00 54.00 无 - - -
另 51%股权由全资
无锡万业房地产发展有限公司 成本法 147,000,000.00 147,000,000.00 - 147,000,000.00 49.00 100.00 - - -
子公司宝山新城持有
新加坡春石有限公司 成本法 94,885.25 94,885.25 - 94,885.25 60.00 60.00 无 - - -
新加坡银利有限公司 成本法 795,451.05 795,451.05 - 795,451.05 60.00 60.00 无 - - -
上海万裕房地产开发有限公司 成本法 300,000,000.00 - 300,000,000.00 300,000,000.00 100.00 100.00 无 - - -
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12 公司财务报表主要项目注释（续）
12.4 长期股权投资（续）
12.4.1 长期股权投资情况表（续）
在被投资单位 在被投资单位 在被投资单位持股比例与表 本年计
被投资单位名称 核算方法 投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 减值准备 本期现金红利
持股比例（%） 表决权比例（%） 决权比例不一致的说明 提减值准备
上海中远龙东置业发展有限公司 权益法 5,000,000.00 7,386,877.06 54,425.76 7,441,302.82 50.00 50.00 无 - - -
上海汇丽集团有限公司 成本法 63,000,000.00 63,000,000.00 - 63,000,000.00 14.00 14.00 无 31,500,000.00 - -
西甘铁路有限责任公司 成本法 60,000,000.00 60,000,000.00 - 60,000,000.00 5.00 5.00 无 - - -
长江经济联合发展（集团）股份有限公司 成本法 880,600.00 880,600.00 - 880,600.00 <5.00 <5.00 无 - - 24,272.00
合计 2,297,414,183.38 1,992,801,060.44 307,054,425.76 2,299,855,486.20 - - - 31,500,000.00 - 24,272.00
12.4.2 长期股权投资年末数比年初数增加 307,054,425.76 元，增加比例为 15.66%，主要系新设立子公司上海万裕房地产开发有限公司及对子公司上海万业企业爱佳物业服
务有限公司增资所致。
90
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12.5 营业收入及营业成本
12.5.1 营业收入
项目 2013 年度 2012 年度
主营业务收入 55,427,271.10 77,917,987.09
其他业务收入 - 656,000.00
营业成本 32,743,706.08 52,169,648.50
12.5.2 主营业务（分行业）
2013 年度 2012 年度
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 34,995,200.00 13,368,287.85 48,043,647.00 24,370,945.67
租赁 1,549,852.91 946,162.08 2,524,084.49 946,162.24
贸易 18,882,218.19 18,429,256.15 27,350,255.60 26,852,540.59
合计 55,427,271.10 32,743,706.08 77,917,987.09 52,169,648.50
12.5.3 主营业务（分产品）
2013 年度 2012 年度
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
中远两湾城 34,995,200.00 13,368,287.85 48,043,647.00 24,370,945.67
租赁 1,549,852.91 946,162.08 2,524,084.49 946,162.24
贸易 18,882,218.19 18,429,256.15 27,350,255.60 26,852,540.59
合计 55,427,271.10 32,743,706.08 77,917,987.09 52,169,648.50
12.5.4 主营业务（分地区）
2013 年度 2012 年度
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上海地区 55,427,271.10 32,743,706.08 77,917,987.09 52,169,648.50
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12 公司财务报表主要项目注释（续）
12.5 营业收入及营业成本（续）
12.5.5 报告期内各项目、各期间的房地产业务收入金额
项目/月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
1）中远两湾城 9,297,200.00 - - 7,656,000.00 109,000.00 109,000.00 9,224,000.00
2）租赁 - - 316,812.22 - - 222,433.99 20,634.00
合计 9,297,200.00 - 316,812.22 7,656,000.00 109,000.00 331,433.99 9,244,634.00
项目/月份 8月 9月 10 月 11 月 12 月 合计
1）中远两湾城 300,000.00 - 8,300,000.00 - - 34,995,200.00
2）租赁 431,499.48 70,800.00 - 3,187.00 484,486.22 1,549,852.91
合计 731,499.48 70,800.00 8,300,000.00 3,187.00 484,486.22 36,545,052.91
12.5.6 公司前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例
浙江国泰建设集团有限公司 7,846,153.84 14.16
苏州市鑫泰建筑装潢有限公司 2,392,278.92 4.32
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 2,339,154.66 4.22
上海住总金属结构件有限公司 1,824,667.29 3.29
苏州万业房地产发展有限公司 1,802,488.40 3.25
合 计 16,204,743.11 29.24
12.5.7 营业收入本年发生数比上年发生数减少 23,146,715.99 元，减少比例为 29.46%，主要系中远两
湾城项目的房产上期已售罄和建材贸易收入减少共同所致。
12.5.8 营业成本本年发生数比上年发生数减少 19,425,942.42 元，减少比例为 37.24%，主要原因见 12.5.7
所述。
92
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12.6 投资收益
12.6.1 投资收益明细情况
项目 2013 年度 2012 年度
处置长期债权产生的投资收益 37,270,080.00 -
非金融企业借款利息收入 12,866,213.44 41,370,289.79
持有可供出售金融资产期间取得的投资收益 1,758,393.00 1,172,262.00
权益法核算的长期股权投资收益 54,425.76 24,947.43
成本法核算的长期股权投资收益 24,272.00 15,015.00
合计 51,973,384.20 42,582,514.22
12.6.2 按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位 2013 年度 2012 年度 本期比上期增减变动的原因
长江经济联合发展（集团）股份有限公司 24,272.00 15,015.00 分利增加
12.6.3 按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位 2013 年度 2012 年度 本期比上期增减变动的原因
上海中远龙东置业发展有限公司 54,425.76 24,947.43 本期利润增加
12.6.4 本报告期不存在投资收益汇回存在重大限制的情形。
12.6.5 投资收益本年发生数比上年发生数减少 9,390,869.98 元，减少比例为 22.05%，主要系转让对子
公司新加坡银利有限公司和新加坡春石有限公司长期债权取得的收益与出借给子公司的项目借款收
取的利息收入减少相抵所致。
93
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12.7 现金流量表补充资料
项目 2013 年度 2012 年度
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 7,073,611.99 1,081,316.99
加：资产减值准备 -1,031,360.99 -317,459.23
固定资产折旧、投资性房地产折旧 1,225,945.41 1,377,154.75
无形资产摊销 40,692.14 67,564.05
长期待摊费用摊销 1,524,233.98 -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
- -
（收益以“-”号填列）
固定资产报废损失（收益以“-”号填列） - 17,067.10
公允价值变动损失（收益以“-”号填列） - -
财务费用（收益以“-”号填列） 9,931,592.12 22,978,703.58
投资损失（收益以“-”号填列） -51,973,384.20 -42,582,514.22
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） 662,824.93 148,694.03
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列） - -
存货的减少（增加以“-”号填列） 13,368,287.85 24,370,945.67
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 235,610,828.84 -226,989,995.35
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） 6,570,441.74 -14,267,176.25
其他 - -
经营活动产生的现金流量净额 223,003,713.81 -234,115,698.88
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 571,961,003.99 156,092,694.50
减：现金的年初余额 156,092,694.50 222,882,058.52
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 415,868,309.49 -66,789,364.02
94
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（除特别注明外，金额单位为人民币元)
13 补充资料
13.1 当期非经常性损益明细表
项目 2013 年度 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 37,263,761.73 -
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府 3,261,326.00 -
补助除外
除上述各项之外的其他营业收外收入和支出 23,778.75 -
所得税影响额 -10,151,893.42 -
少数股东权益影响额（税后） - -
合计 30,396,973.06 -
13.2 净资产收益率及每股收益
13.2.1 2013 年净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期净利润
收益率 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 8.77% 0.2812 0.2812
扣除非经常性损益后归属于公司普
7.59% 0.2435 0.2435
通股股东的净利润
13.2.2 2012 年净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期净利润
收益率 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 4.50% 0.1378 0.1378
扣除非经常性损益后归属于公司普
4.42% 0.1355 0.1355
通股股东的净利润
加权平均净资产收益率=P0/(E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0–Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0)
其中：P0 分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润；
NP 为归属于公司普通股股东的净利润；E0 为归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei 为报告期发行新股或债转股
等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej 为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资
产；M0 为报告期月份数；Mi 为新增净资产次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少净资产次月起至报告期期
末的累计月数；Ek 为因其他交易或事项引起的、归属于公司普通股股东的净资产增减变动；Mk 为发生其他净资产
增减变动次月起至报告期期末的累计月数。
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上海万业企业股份有限公司
2013 年度财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元)
14 财务报表之批准
本财务报表业经本公司董事会批准通过。
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