公司代码：600641 公司简称：万业企业
上海万业企业股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券
交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 万业企业 600641 中远发展
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴云韶 范志燕
电话 021-50367718 021-50367718
传真 021-50366858 021-50366858
电子信箱 wyqy@vip.sina.com wyqy@vip.sina.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上
2014年末 2013年末 年同期末增 2012年末
减（%）
总资产 7,200,748,351.29 8,021,662,047.87 -10.23 7,152,918,403.31
归属于上市公司股东的净资产 3,615,412,822.21 2,657,894,466.66 36.03 2,500,410,208.95
本期比上年
2014年 2013年 2012年
同期增减(%)
经营活动产生的现金流量净额 639,650,199.47 455,940,840.25 40.29 166,578,566.68
营业收入 1,825,900,473.23 1,827,592,861.05 -0.09 1,202,738,375.36
归属于上市公司股东的净利润 400,494,296.23 226,690,651.77 76.67 111,051,398.96
归属于上市公司股东的扣除非 147,166,677.95 196,293,678.71 -25.03 109,194,636.68
经常性损益的净利润
加权平均净资产收益率（%） 12.10 8.77 增加3.33个 4.50
百分点
基本每股收益（元／股） 0.4968 0.2812 76.67 0.1378
稀释每股收益（元／股） 0.4968 0.2812 76.67 0.1378
1
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 68,121
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 66,924
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股东总数 0
（户）
前 10 名股东持股情况
持有有限
持股比 持股 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 售条件的
例(%) 数量 量
股份数量
三林万业(上海)企业集团 境内非国有 50.54 407,469,756 0 质押 407,460,000
有限公司 法人
广发银行股份有限公司－ 其他 1.61 13,009,828 0 未知
中欧盛世成长分级股票型
证券投资基金
孟庆祥 境内自然人 0.37 3,000,000 0 未知
陈建新 境内自然人 0.19 1,494,300 0 未知
陈能依 境内自然人 0.18 1,450,002 0 未知
何国朝 境内自然人 0.17 1,406,266 0 未知
林泽贤 境内自然人 0.14 1,151,240 0 未知
肖俊标 境内自然人 0.14 1,128,006 0 未知
罗志岳 境内自然人 0.12 950,000 0 未知
姚涛 境内自然人 0.10 842,600 0 未知
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司前 10 名股东中，三林万业(上海)企业集团有限公司为
公司控股股东，与前 10 名其他股东之间不存在关联关系，
也不存在《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定
的一致行动人。公司未知前 10 名中其他股东之间是否存在
关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办
法》规定的一致行动人的情况。
2
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年，面对经济持续下行的压力，新一届中央政府延续“稳中求进”的政策基调，继续创
新调控思路和方式。宏观经济运行总体平稳，主要指标处于合理区间，GDP 增速稳中放缓的同时，
经济结构更加优化。
2014 年，“史上最严房地产调控政策”执行到第五个年头，房地产市场调整开始由局部向全
国蔓延。国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅
下滑，70 个大中城市中房价下跌城市不断增加。据国家统计局公布的数据显示，2014 年 1-12 月，
全国商品房销售面积 12.06 亿平方米，同比下降 7.6%；全国商品房销售额 7.63 万亿元，同比下
降 6.3%；全国房屋新开工面积 17.96 亿平方米，同比下降 10.7%。在此背景下，房地产调控出现
新的变化，调控方式由强力行政干预逐渐向市场化转变。在年初两会提出“分类调控”的原则指
导下，各地纷纷出台政策放松房地产调控，而“930 新政”放宽首套房认定标准及央行连续的降
息降准，也加速了市场的筑底企稳。
受房地产市场整体回落影响，2014 年公司主营业绩较上年有所下滑。报告期内，公司实现营
业收入 18.26 亿元，同比减少 0.09%；实现归属于上市公司股东的净利润 4 亿元，同比增加 76.67%，
主要由于转让子公司新加坡银利有限公司、新加坡春石有限公司和南京吉庆房地产有限公司股权
所致；扣除非经常性损益后，实现归属于上市公司股东的净利润 1.47 亿元，同比减少 25.03%。
围绕年初制定的战略目标和经营计划，公司主要开展了以下工作：
3
1、强化营销推广，加快项目去化。公司现有项目主要集中于上海及周边的长三角地区，产
品结构以满足刚性需求和改善性需求的中小户型为主。在房地产市场整体回落的情况下，公司加
大了营销策划和推广的力度，除了利用传统的营销渠道，公司还加大了网络营销的力度，同时借
助第三方专业机构，拓宽了营销渠道。报告期内，公司共完成签约销售面积 8.95 万平方米，结转
销售收入 18.15 亿元。截至 2014 年底，主要项目销售情况如下：
总建筑面 可售面 2014 年签约 2014 年签约 累计已销售
项目名称 权益
积（㎡） 积（㎡） 销售面积（㎡） 均价（元/㎡） 面积（㎡）
上海宝山紫辰苑 100% 530,003 432,203 28,568 19,559 220,029
上海普陀万业新阶 54% 65,845 51,231 14,085 40,266 31,605
苏州湖墅金典 100% 420,904 320,748 34,636 9,951 150,384
无锡观山泓郡 100% 372,323 293,570 10,218 7,872 10,218
长沙巴厘岛 100% 690,058 576,531 502 7,050 26,135
注：可售及签约数据未包含车库。
2、根据运营计划，推进现有项目工程建设。2014 年，公司在建项目七个，当年新开工面积
14.46 万平方米，竣工面积 22.25 万平米。报告期内，宝山紫辰苑二期 A2 组团、普陀万业新阶、
无锡观山泓郡一期项目已完成竣工交付；松江万业名苑项目 5 月份取得《施工许可证》并开工，
预计 2015 年二季度预售；苏州湖墅金典二期Ⅰ标正在进行外立面和室内机电施工，计划 2015 年
底交付；无锡观山泓郡项目二期Ⅰ标正在进行主体结构施工。
3、抓住再融资开闸机会，适时推出非公开发行方案。报告期内，公司在综合考虑自身资金
需求及各种融资方式优缺点后，推出了非公开发行预案：拟向包括控股股东在内的不超过 10 名投
资者非公开发行不超过 33,700 万股，募集资金总额不超过 15 亿元，扣除发行费用后将用于上海
宝山紫辰苑三期及上海松江万业名苑项目。上述预案已经 2014 年 11 月 24 日公司第八届董事会临
时会议及 2014 年第三次临时股东大会审议通过，并于 2015 年 2 月 16 日收到中国证监会的《行政
许可受理通知书》（150295 号）。公司本次非公开发行如能顺利实施，将进一步改善公司资本结构，
夯实现有业务基础，提升公司盈利能力；同时，也有利于提高公司抗风险能力，为未来发展提供
保障。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,825,900,473.23 1,827,592,861.05 -0.09
营业成本 1,229,247,434.41 1,232,731,915.57 -0.28
销售费用 65,762,555.81 28,392,884.01 131.62
管理费用 62,187,267.82 55,163,467.68 12.73
财务费用 37,176,152.74 64,604,114.74 -42.46
经营活动产生的现金流量净额 639,650,199.47 455,940,840.25 40.29
投资活动产生的现金流量净额 654,700,036.94 507,064,309.44 29.12
筹资活动产生的现金流量净额 -1,565,428,387.61 -505,423,756.49 不适用
4
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入 18.26 亿元，其中房地产业务实现销售收入 18.15 亿元，同比增长
0.38%。
(2) 主要销售客户的情况
前五名客户营业收入金额 2,778.59 万元，占年度总营业收入金额的 1.52%。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占总 上年同期占 本期金额较
成本构成
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
项目
(%) (%) 动比例(%)
房地产行业 房地产 1,219,764,961.67 98.48 1,219,836,737.91 97.66 -0.01
贸易 贸易 1,278,459.55 0.10 18,429,256.15 1.47 -93.06
服务业 服务业 17,513,193.58 1.42 10,854,634.99 0.87 61.34
分产品情况
本期占总 上年同期占 本期金额较
成本构成
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
项目
(%) (%) 动比例(%)
房产销售 房产销售 1,219,764,961.67 98.48 1,219,836,737.91 97.66 -0.01
贸易 贸易 1,278,459.55 0.10 18,429,256.15 1.47 -93.06
租赁 租赁 1,218,640.08 0.10 1,214,245.33 0.10 0.36
物业服务 物业服务 16,294,553.50 1.32 9,640,389.66 0.77 69.02
(2) 主要供应商情况
前五名供应商采购金额 4.72 亿元，占年度总采购金额的 56.32%。
4 费用
单位：元
本期金额较
项目名称 2014 年度 2013 年度 上年同期变 变动原因
动比例(%)
主要系子公司爱佳房产本期销售额大幅增加相关
销售费用 65,762,555.81 28,392,884.01 131.62
的的房屋销售中介费和广告宣传费随之增长所致
主要系本期出售子公司南京吉庆全部股权而合并
财务费用 37,176,152.74 64,604,114.74 -42.46
范围减少该公司所致
主要系转让子公司银利公司、春石公司和南京吉
投资收益 331,434,127.85 39,107,170.76 747.5
庆股权取得的收益所致
主要系本公司前期收到的上海市普陀区土地发展
中心对原两湾项目中的“飞地”及“大公建”地
营业外收入 25,495,314.50 3,985,196.75 539.75
块的动拆迁补偿款本期随万业新阶项目结转收入
及成本确认收益所致
营业外支出 1,092,620.20 706,410.27 54.67 主要系罚款及滞纳金支出增加所致
所得税费用 134,632,696.83 92,444,545.34 45.64 主要系随利润总额上升当期所得税费用增加所致
5
5 现金流
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 639,650,199.47 455,940,840.25 40.29
投资活动产生的现金流量净额 654,700,036.94 507,064,309.44 29.12
筹资活动产生的现金流量净额 -1,565,428,387.61 -505,423,756.49 不适用
经营活动产生的现金流量净额：主要系上年同期支付 5.98 亿松江项目土地款所致。
投资活动产生的现金流量净额：主要系本期收到处置子公司股权转让款所致。
筹资活动产生的现金流量净额：主要系本期归还到期的“09 万业债”10 亿元所致。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业成本比
营业收入比 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减
上年增减（%） （%）
（%）
增加
房地产行业 1,814,889,820.00 1,219,764,961.67 32.79 0.38 -0.01
0.26 个百分点
增加
贸易 1,302,882.72 1,278,459.55 1.87 -93.10 -93.06
-0.53 个百分点
增加
服务业 19,803,452.77 17,513,193.58 11.56 48.96 61.34
-6.79 个百分点
内部抵消 10,400,346.36 9,309,180.39
主营业务分产品情况
营业成本比
营业收入比 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减
上年增减（%） （%）
（%）
增加
房产销售 1,814,889,820.00 1,219,764,961.67 32.79 0.38 -0.01
0.26 个百分点
增加
贸易 1,302,882.72 1,278,459.55 1.87 -93.10 -93.06
-0.53 个百分点
增加
租赁 2,116,926.28 1,218,640.08 42.43 35.08 0.36
19.91 个百分点
增加
物业服务 17,686,526.49 16,294,553.50 7.87 50.81 69.02
-9.93 个百分点
内部抵消 10,400,346.36 9,309,180.39
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海市 1,343,428,296.46 16.67
安徽省 - -100.00
江苏省 465,410,544.00 -22.65
湖南省 27,157,315.03 -62.39
内部抵消 10,400,346.36
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(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
上期期末 本期期末金
本期期末数
数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 情况说明
产的比例 末变动比例
比例（%）
（%） （%）
应收账款 1,024,967.39 0.01 530,070.82 0.01 93.36 主要系应收一兆韦德租金增加所致。
预付款项 2,165,494.71 0.03 9,202,800.16 0.11 -76.47 主要系预付工程款结转开发成本所致。
应收利息 - - 2,104,850.00 0.03 -100.00 主要系收到年初定期存款利息所致。
一年内到期的非
54,361,299.09 0.75 35,683,818.39 0.44 52.34 主要系所持招商银行股票市价上升所致。
流动资产
主要系本期出售子公司印中矿业全部股权，合
长期应收款 9,760,039.21 0.14 21,623,114.05 0.27 -54.86
并范围减少所致。
其他流动资产 51,036,865.52 0.71 - - 100.00 主要系预缴税金增加所致.
主要系本期出售子公司印中矿业全部股权，合
固定资产 2,616,969.89 0.04 34,762,874.94 0.43 -92.47
并范围减少所致。
主要系本期出售子公司印中矿业全部股权，合
在建工程 - - 95,266,368.32 1.19 -100.00
并范围减少所致。
主要系本期出售子公司印中矿业全部股权，合
工程物资 - - 2,986,583.19 0.04 -100.00
并范围减少所致。
主要系本期出售子公司南京吉庆全部股权而结
商誉 - - 643,783.95 0.01 -100.00
转该商誉所致。
系根据与三林万业约定在印中矿业股权转让完
成及相关原项目贷款平移至三林万业后，由其
长期待摊费用 - - 12,155,766.02 0.15 -100.00
承担剩余的民生银行长期借款融资服务费而悉
数转出所致。
主要系预提的土地增值税清算致以前形成的暂
递延所得税资产 65,684,296.50 0.91 102,824,918.99 1.28 -36.12
时性差异减少所致。
应付账款 706,330,079.64 9.81 480,723,976.26 5.99 46.93 主要系随各开发项目的推进而增加应付工程款
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所致。
主要系本公司及子公司宝山公司所属房产项目
应交税费 218,065,260.55 3.03 88,593,026.61 1.10 146.14
土地增值税清算所致。
主要系本期出售子公司南京吉庆全部股权而合
应付利息 4,531,018.94 0.06 113,303,540.63 1.41 -96.00 并范围减少该公司以及本公司清偿了“09 万业
债”本息所致。
主要系本期出售子公司南京吉庆全部股权而合
并范围减少以及上期收到控股股东三林万业预
其他应付款 48,704,857.19 0.68 685,077,718.61 8.54 -92.89
付的受让银利公司和春石公司股权转让款在本
期结转所致。
主要系本期公司清偿了到期的“09 万业债”与
一年内到期的 部分长期借款将于一年内到期而从长期借款重
529,352,000.00 7.35 1,314,600,178.94 16.39 -59.73
非流动负债 分类至本项目与归还年初的一年内到期借款相
抵所致。
主要系归还借款以及将于一年内到期而从本科
长期借款 746,788,100.00 10.37 1,198,352,000.00 14.94 -37.68
目重分类至一年内到期的非流动负债所致。
主要系本期出售子公司印中矿业全部股权而合
长期应付款 - - 204,246,150.00 2.55 -100.00
并范围减少该公司所致。
主要系子公司宝山公司所属紫辰苑项目清算土
预计负债 112,917,690.47 1.57 218,377,241.57 2.72 -48.29
地增值税，相应税费结转至应交税费所致。
主要系持有的可供出售金融资产公允价格上升
递延所得税负债 10,828,520.97 0.15 6,159,150.79 0.08 75.81
使所得税影响同时增加所致。
8
2 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
一年内到期的非流动资产
累计计入其他综合收益 已计提
可供出售金融资产分类 权益工具的成本 公允价值
的公允价值变动金额 减值金额
可供出售权益工具 11,047,215.23 54,361,299.09 32,485,562.89 -
1、可供出售权益工具的公允价值系以上海证券交易所 2014 年 12 月 31 日收盘价确定。
2、年末持有招商银行股票 3,276,751 股，该些股票均为上市流通股。
(四) 核心竞争力分析
1、深耕区域市场能力。
公司始终坚持“以上海为中心，辐射长三角”的战略规划和业务布局，在上海及周边地区管
理开发了多个大型楼盘，其中中远两湾城、福地苑、紫辰苑等项目有着较高的知名度和市场认可
度。经过二十余年的探索，积累了丰富的开发经验，形成了成熟的业务团队。近几年，公司不断
加强研发设计，注重产品品质提升，在竞争日趋激烈的背景下逐渐形成了自己的品牌和产品特色。
2、经营稳健，融资声誉良好。
公司一直秉承稳健的经营风格，始终保持较低的资产负债率，注重资金链安全，不断优化资
本机构，获得了良好的融资声誉，债务融资成本低于行业平均水平。
3、良好的治理结构和和内控机制。
经过上市二十余年的积累和沉淀，公司建立了较为完善的公司治理结构，形成了较为科学的
决策机制；同时，不断加强内控建设，形成了规范的业务流程和监督体系。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有其他上市公司股权情况
单位：元
占该公
证券 证券 报告期所有者 会计核 股份
最初投资成本 司股权 期末账面值 报告期损益
代码 简称 权益变动 算科目 来源
比例（%）
招商 可供出
600036 银行 11,047,215.23 0.01299 54,361,299.09 2,057,169.62 14,008,110.52 售金融
资产
合计 11,047,215.23 / 54,361,299.09 2,057,169.62 14,008,110.52 / /
9
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
单位:万元 币种:人民币
资金来源并
委托理财产 委托理财 委托理财起 委托理财终 报酬确定方 预计收 实际收回本 实际获 是否经过 是否关 是否
合作方名称 说明是否为
品类型 金额 始日期 止日期 式 益 金金额 得收益 法定程序 联交易 涉诉
募集资金
农商银行大柏树支行 保证收益型 25,000.00 2014-4-28 2014-8-28 保本保收益 455.82 25,000.00 455.82 是 否 否 自有资金
江苏银行普陀支行 保证收益型 25,000.00 2014-4-28 2014-8-29 保本保收益 467.95 25,000.00 467.95 是 否 否 自有资金
宁波银行上海分行 保证收益型 10.00 2014-12-24 2015-1-21 保本保收益 0.03 是 否 否 自有资金
合计 / 50,010.00 / / / 923.80 50,000.00 923.77 / / / /
逾期未收回的本金和收益累计金额（元） 0
委托理财的情况说明 截至本报告披露日,公司已按时收到宁波银行上海分行委托理财金额本金10万
元,收益291.51元.
3、 主要子公司、参股公司分析
单位：万元
所占权益比 项目名称或产 2014 年营业 2014 年
公司名称 注册资本 总资产 净资产
例（%） 品服务 收入 净利润
福地苑
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 100.00 48,500.00 230,275.07 150,886.79 60,385.33 18,825.07
紫辰苑
苏州万业房地产发展有限公司 100.00 湖墅金典 63,000.00 169,083.09 61,415.27 40,005.52 428.71
万业新阶
上海万企爱佳房地产开发有限公司 54.00 30,000.00 124,566.58 39,108.00 70,619.76 9,097.28
“飞地”地块
湖南西沃建设发展有限公司 100.00 巴厘岛 24,000.00 68,921.42 19,750.34 2,470.34 -1,390.52
无锡万业房地产发展有限公司 100.00 观山泓郡 30,000.00 121,407.74 29,301.58 6,535.53 -701.01
上海万裕房地产开发有限公司 100.00 万业名苑 30,000.00 86,494.20 29,961.77 0.00 -38.23
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(六) 其他
1、房产储备及开发情况
报告期末，公司在建及拟建项目六个，持有房产储备面积约 131 万平米（包括拟建、在建及竣
工的可售而未售面积），项目开发进度及开发计划情况如下：
单位：平方米
规划总 2014 年 2014 年 2014 年 2015 年 2015 年
占地 累计竣
项目名称 位置 权益 建筑 开工 竣工 末在建 计划开 计划竣
面积 工面积
面积 面积 面积 面积 工面积 工面积
宝山紫辰苑 上海 100% 196,828 530,003 0 46,286 322,398 0 167,178 0
普陀万业新阶 上海 54% 12,760 65,845 0 65,845 65,845 0 0 0
普陀飞地项目 上海 54% 5,476 29,300 0 0 0 0 19,000 0
松江万业名苑 上海 100% 35,867 76,487 76,487 0 0 76,487 0 0
苏州湖墅金典 苏州 100% 146,667 420,904 0 0 224,453 94,400 105,528 94,400
无锡观山泓郡 无锡 100% 173,504 372,323 68,148 110,390 110,390 68,148 96,975 0
长沙巴厘岛 长沙 100% 597,204 690,058 0 0 59,468 0 0 0
2、物业租赁情况分析
楼面面积 年租金收入
种类 年末出租率 说明
（平方米） （元）
用作健身会所，月租金按每月营
中远两湾城会所 5009.99 100% 1,913,243.28
业额的 18%提取
用作健身会所，2013-2016 年为
宝山紫辰苑会所 1913.41 100% 0 免租期，2017 年起月租金按每月
营业额的 18%提取
其他 - - 203,683.00
3、财务融资情况
2014 年度，公司主要通过银行贷款进行融资，资金主要投向自有房地产项目开发。截至本报
告期末，公司融资余额 14.16 亿元，其中银行贷款融资余额 14.16 亿元。2014 年度，公司对外担
保（含子公司）总额 7155 万元；公司融资利息资本化金额 1.27 亿元，利息资本化率 7.29%；加
权平均融资年化利率为 7.1%，其中最高项目融资成本 7.68%。
3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
随着 GDP 增速高速减档，中国经济发展进入提质增效的新阶段，房地产行业在经历了十余年
的快速发展之后，也逐渐进入中速发展的“新常态”。面对房地产市场的整体回落，中央及各地政
府在“分类调控”原则的指导下，陆续出台了一些政策来刺激房地产需求，从大规模取消限购，
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到调整首付比例、放松信贷政策等，这些政策的出台，一定程度上缓解了房地产市场的继续下滑，
促进了房地产市场的筑底企稳。在 2015 年的两会上，李克强总理在政府工作报告中指出：要稳定
住房消费，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康
发展。这为今年的房地产调控确定了基调，可以预见，房地产政策继续宽松的趋势未变，房地产
行业面临的外部环境将继续改善。
但与此同时，房地产企业去库存的压力依然很大，国家统计局公布的数据显示，2014 年末全
国房地产可售面积达 6 亿平方米，同比增长 26.1%，再创历史新高。房地产市场内部分化也进一
步延续，一线城市及部分二线城市在去年四季度政策出台后回稳趋势明显，预计 2015 年仍将延续
这一趋势；而大多数三四线城市目前已进入供应过剩阶段，在调控政策持续放松的情况下，去化
压力依然很大。公司现有项目主要集中于上海及周边的长三角区域，上述区域供求关系相对均衡，
或将先于整个房地产市场回暖，这将为公司项目去化和后续发展提供较好的外部环境。
(二) 公司发展战略
1、公司宗旨：开发精品住宅、打造宜居城市、创建美好生活。
2、公司愿景：创造知名品牌，树立行业典范，成为区域领先的房地产企业。
3、2014-2018 年战略目标：坚持“诚信、务实、理性”的经营理念，专注房地产主业开发。
进一步拓宽融资渠道，以上海为中心，辐射长三角， 将完美城市主义与新市镇建设的开发理念相
结合，做强做大房地产业务，力争 2018 年实现销售收入 100 亿元人民币，成为区域内有影响力的
房地产开发企业之一。
(三) 经营计划
2015 年，公司计划实现营业收入 20 亿元，其中房地产业务 18 亿元，贸易 2 亿元。三项费用
合计 1.8 亿元。围绕经营计划，公司将重点开展以下工作：
1、 立足现有项目，加快项目销售和资金回笼。
2015 年，公司将抓住政策放松可能带来的市场机会，立足现有项目，加强产品创新和研发，
拓宽营销渠道，合理控制营销费用，力争加快项目去化和资金回笼。
2、 根据运营计划，推进现有项目开发建设。
2015 年，公司在建项目六个，计划新开工面积近 40 万平方米，主要包括宝山紫辰苑三期、
上海普陀飞地项目、苏州湖墅金典二期Ⅱ标、无锡项目二期Ⅱ标。苏州湖墅金典二期Ⅰ标项目计
划于 2015 年底竣工交付。
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3、 跟踪土地市场动态，适时增加土地储备。
公司将积极关注土地市场动态，依据推地节奏，提前做好土地价值分析，在充分考虑土地成
本、政策风险等因素的基础上，适时增加土地储备，为后续发展蓄力。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2015 年，公司对在建及新开工项目的投资计划为 11.8 亿元，资金来源主要为自有资金及银
行贷款，其中计划向银行贷款 11.37 亿元。
(五) 可能面对的风险
1、政策风险
为引导和促进房地产行业持续稳定健康的发展，近年来国家及政府有关部门出台了一系列宏
观调控措施，运用货币政策、财政政策和产业政策，从金融、税收、土地、住房供应结构等方面，
对房地产市场的供给和需求进行调控。尽管从去年开始，中央及地方政府陆续出台了一系列政策
放松房地产调控，但一线城市“限购”政策仍未取消，而前期出台的一系列政策的效果也还有待
市场检验。
公司目前产品以满足刚性需求和首改要求的产品为主，受政策影响相对较小。而在去年四季
度以来，一线及部分热点二线城市市场已经出现筑底企稳态势，公司将抓住机会，加快项目去化，
同时积极调整经营策略，注重提升产品品质和服务质量，以应对调控给公司带来的不利影响。
2、行业风险
房地产行业在经历了十多年的快速发展之后，目前已经进入一种中速发展的“新常态”，随
着整体供求关系的改变，房地产市场进入买方市场。与此同时，行业内部分化也日趋严重，龙头
房企继续维持高增长，而中小房企生存环境日益恶化。
公司一直秉承“以上海为中心，辐射长三角”的业务布局，立足区域市场，注重产品品质和
差异化竞争，力争在区域市场做大做强。
3、财务风险
房地产作为资本密集型行业，用于购置土地使用权及后续开发经营的支出较大，公司发展可
能面临资金紧张的风险。
2014 年四季度以来，央行已经两次降息一次降准，目前市场流动性整体宽裕，信贷环境也有
所改善。此外，公司于 2014 年底提出了非公开发行 15 亿元的再融资预案，目前已上报证监会。
如果方案获批，公司将获得较为充沛的开发资金，资本结构将显著优化，抗风险能力也将有效提
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升。
4、经营风险
房地产开发是一项复杂的系统性工程，项目周期长，开发流程多，任何环节出现问题都将影
响开发周期，甚至影响公司品牌。
近几年，公司不断加强内部控制，建立了较为完善和有效的《内部控制手册》，注重内部审
计，及时发现潜在问题和风险点并做好整改。同时不断优化内部审批流程，加强对下属公司的管
控和业务支持，有效提高了运行效率。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
根据财政部《关于印发修订的通知》等 7 项通知（财会[2014]6~8 号、10~11 号、14 号、16
号）等规定，本公司自 2014 年 7 月 1 日起执行财政部 2014 年发布的前述 7 项企业会计准则。具
体包括：《企业会计准则第 39 号—公允价值计量》、《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》、《企
业会计准则第 9 号—职工薪酬》、《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》、《企业会计准则第 40
号—合营安排》、《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》及《企业会计准则第 41 号—在其他主体
中权益的披露》。 根据财政部《中华人民共和国财政部令第 76 号——财政部关于修改的决定》，
本公司自 2014 年 7 月 23 日起执行该决定。 根据财政部《关于印发修订的通知》（财会[2014]23
号的规定，本公司自 2014 年度起执行该规定。上述会计政策变更业经公司第八届董事会第十一次
会议审批通过。 上述会计政策变更对公司报表的影响情况见附注：第五节第十二条第 1 款及第
2 款。
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
合并财务报表范围包括本公司、子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司、湖南西沃
建设发展有限公司、上海万裕房地产开发有限公司、上海万企爱佳房地产开发有限公司、苏州万
业房地产发展有限公司、无锡万业房地产发展有限公司、上海万业企业爱佳物业服务有限公司、
长沙万业企业爱佳物业服务有限公司、新业资源（新加坡）有限公司、新业资源（香港）有限公
司。公司于报告期内悉数转让了下属子公司股权，遂合并范围减少了子公司万业新鸿意地产有限
公司、安徽鸿翔房地产开发有限责任公司、南京吉庆房地产有限公司、新加坡春石有限公司、新
加坡银利有限公司和印尼印中矿业服务有限公司。
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