公司代码：600641 公司简称：万业企业
上海万业企业股份有限公司
2016 年半年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于
上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 万业企业 600641 中远发展
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴云韶 孔旭
电话 021-50367718 021-50367718
传真 021-50366858 021-50366858
电子信箱 wyqy@vip.sina.com wyqy@vip.sina.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年度末
本报告期末 上年度末
增减(%)
总资产 7,168,013,526.01 6,749,370,456.17 6.20
归属于上市公司股东的净资产 3,706,400,853.18 3,709,549,256.84 -0.08
本报告期 本报告期比上年同期增
上年同期
（1-6月） 减(%)
经营活动产生的现金流量净额 1,203,543,097.91 105,080,639.12 1,045.35
营业收入 893,165,224.35 979,493,234.72 -8.81
归属于上市公司股东的净利润 62,455,922.06 150,158,284.55 -58.41
归属于上市公司股东的扣除非 57,294,018.47 138,705,285.37 -58.69
经常性损益的净利润
加权平均净资产收益率（%） 1.67 4.04 减少2.37个百分点
基本每股收益（元／股） 0.0775 0.1863 -58.40
稀释每股收益（元／股） 0.0775 0.1863 -58.40
1
2.2 前十名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 36,837
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） -
前 10 名股东持股情况
持股 持有有限
持股
股东名称 股东性质 比例 售条件的 质押或冻结的股份数量
数量
(%) 股份数量
上海浦东科技投资有限公司 境内非国有 28.16 227,000,000 质押 227,000,000
法人
三林万业（上海）企业集团有 境内非国有 22.39 180,469,756 质押 151,800,000
限公司 法人
吴宝珍 境内自然人 4.82 38,857,941 未知
中国建设银行股份有限公司 其他 1.99 16,009,206 未知
－中欧永裕混合型证券投资
基金
广发银行股份有限公司－中 其他 1.82 14,673,205 未知
欧盛世成长分级股票型证券
投资基金
国联安基金－工商银行－国 其他 1.30 10,460,000 未知
联安－万业 1 号资产管理计划
陈爱红 境内自然人 0.95 7,677,017 未知
王薇 境内自然人 0.81 6,505,222 未知
中华联合财产保险股份有限 其他 0.74 5,977,465 未知
公司－传统保险产品
国联安基金－工商银行－国 其他 0.53 4,273,810 未知
联安－万业 2 号资产管理计划
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知前 10 名中其他股东之间是否存在关联关系或属于
《上市公司股东持股变化信息披露管理办法》规定的一致行
动人的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 无
三 管理层讨论与分析
2016 年以来，国内房地产市场持续升温，具体表现在房地产销售、价格、土地购置等多个指
标快速回升。房地产市场进入新一轮景气周期的上升阶段，其中，一季度房地产市场表现最为抢
眼，以住宅均价为例，根据 CREIS 中指数据的统计，百城住宅均价环比一季度累计上涨 2.94%，3
月单月涨幅为 1.90%，达到历史最高点；二季度因部分热门城市出台调控政策影响，增速稍有回
落。
2
从区域来看，城市分化进一步加剧。一线及部分热点二线城市显现过热发展态势，而三、四
线城市仍然面临巨大的去库存压力。在此背景下，因城施策调控也呈现差异化，热点城市政策面
不断收紧，限购加码、限贷限购等政策组合拳不断推出，起到很好的降温作用，而高库存的三、
四线城市则推出各种刺激政策，加快库存的去化速度。
近期地王现象频出，推高了房价上涨预期。预计下半年一线城市仍然会面临价格上涨压力，
并继续辐射至热门二线城市。以公司 “梦立方”项目所处的上海松江泗泾板块为例，2016 年 5 月
11 日紧邻“梦立方”的 SJSB0003 单元 10-05 号地块和 12-01 号地块楼板价分别拍得 37674.7 元/平方
米和 38291.33 元/平方米，上演“面粉”贵过“面包”的情节。同时，政策制定者更希望政策引导高库
存的三、四线城市去库存。因此，在销售火爆的一线及部分二线城市，政策趋紧态势短时间内难
言放松，甚至有继续加码的可能性，热点城市的成交因此可能会放缓。
报告期内，公司实现营业收入 8.93 亿元，同比下降 8.81%；实现归属于上市公司股东的净利
润 6245.59 万元，同比下降 58.41%；扣除非经常性损益后，实现归属于上市公司股东的净利润 5729.4
万元，同比下降 58.69%，主要系本期结转的房地产项目毛利率较低。
围绕今年的工作计划，上半年公司重点开展了以下工作：
1、抓住市场机遇，加快现有房地产项目的去化速度
上半年，房地产市场趋好，公司抓住市场机遇，创新营销手段，充分展现项目优势，在提升
产品溢价的同时，加快了项目的去化速度。报告期内，公司共完成签约销售面积 11.35 万平方米。
截至 6 月底，各项目销售情况如下：
序 地区 项目 总建筑面积 可售面 2016 年上半 2016 年上半年 累计已销
号 （㎡） 积（㎡） 年签约面积 签约均价（元/ 售面积
（㎡） ㎡） （㎡）
1 上海 宝山紫辰苑 528,832 434,265 43,951 29,251 311,639
2 上海 松江万业名苑 76,156 54,652 10,426 26,705 42,204
3 苏州 湖墅金典 421,739 323,193 18,291 18,224 250,145
4 无锡 观山泓郡 374,886 296,488 40,130 6,722 102,052
5 长沙 巴厘岛 690,058 576,531 699 6,309 33,073
注：上海普陀万业新阶项目已转让给上海志奇投资发展有限公司，详见公司于 2016 年 6 月 1
日披露的《万业企业关于转让控股子公司股权的关联交易公告》（编号：临 2016-017）。
2、稳步推进房地产项目的开发建设
上半年，公司在建项目 4 个。其中，上海宝山项目三期目前正在进行外立面及室内机电安装
施工，其中 4 栋计划于 2016 年底竣工交付。上海松江泗泾项目目前正在进行室外总体和精装修施
工。苏州湖墅金典二期已于今年上半年预售。无锡观山泓郡二期 1 标已于今年 6 月底竣工交付，2
3
标预计下半年开工。截至 6 月底，公司在建项目进展情况如下：
序 地区 项目 占 地 面 规 划 总 权益 2016 年 2016 2016 2016 2016 报告期
号 积（㎡） 建 筑 面 上半年 年 上 年 上 年 下 年 下 末累计
积（㎡） 在建面 半 年 半 年 半 年 半 年 竣工面
积（㎡） 开 工 竣 工 开 工 竣 工 积（㎡）
面 积 面 积 面 积 面 积
（㎡） （㎡） （㎡） （㎡）
1 上海 宝山紫辰苑 196,828 528,832 100% 166,273 0 0 0 47,687 322,398
2 上海 松江万业名 35,867 76,156 100% 76,156 0 0 0 76,156 0
苑
3 苏州 湖墅金典 146,667 421,739 100% 105,528 0 0 0 0 316,211
4 无锡 观山泓郡 173,504 374,886 100% 68,148 0 68,148 96,865 0 181,210
5 长沙 巴厘岛 579,826 690,058 100% 0 0 0 0 0 59,468
3、全面梳理对外股权投资，为战略转型奠定良好基础
根据公司今年的经营计划，围绕新的战略规划，上半年公司逐步梳理对外股权投资项目包括：
将西甘铁路 5%股权和汇丽集团 14%股权分别以 6000 万元和 3150 万元的价格转让给三林万业；将
万企爱佳 54%股权以 31,320 万元的价格转让给志奇投资。公司对外股权投资梳理以后，为下一阶
段战略转型奠定了良好的基础。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 893,165,224.35 979,493,234.72 -8.81
营业成本 720,903,915.31 621,785,486.66 15.94
销售费用 16,661,321.45 27,704,604.68 -39.86
管理费用 30,879,686.46 23,481,665.11 31.51
财务费用 -2,252,443.02 12,105,584.64 不适用
经营活动产生的现金流量净额 1,203,543,097.91 105,080,639.12 1,045.35
投资活动产生的现金流量净额 -1,026,915,662.89 748,222.66 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -633,955,313.93 -357,570,593.54 不适用
研发支出
销售费用变动原因说明:主要系本期广告宣传费减少所致。
管理费用变动原因说明:主要系本期支付中介咨询费、土地使用税增加所致。
财务费用变动原因说明:主要系本期提前归还银行借款，利息费用减少所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系本期房产项目预售回笼资金增加所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系本期投资理财产品增加所致。
4
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系本期归还借款所致。
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
无
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
无
(3) 经营计划进展说明
根据公司年报披露的经营计划，除松江万业名苑项目竣工交付期延后外，其余项目均按既定经营
计划顺利进行。松江万业名苑项目部分房屋原定于 2016 年 6 月 30 日竣工交付，因房屋竣工验收
手续尚在办理中，竣工交付将会延期。
(4) 其他
资产负债表中较上年末发生重大变化的科目及原因 单位：元
2016 年 6 月 30 日 2015 年 12 月 31 日
项目 变动幅度 差异原因
合并 合并
货币资金 653,936,851.14 1,132,057,603.25 -42.23% 主要系本期投资理财产品及收到房产项
目预售款回笼资金相抵所致
主要系本期应收小业主物业管理费增加
应收账款 3,839,409.34 1,793,143.15 114.12%
所致
预付款项 2,285,533.89 642,733.04 255.60% 主要系本期预付项目工程款所致
主要系本期投资理财产品及预缴税金增
其他流动资产 1,349,404,866.64 90,667,383.50 1388.30%
加所致
短期借款 - 80,000,000.00 -100.00% 主要系本期归还银行借款所致
应付帐款 292,639,152.10 445,188,315.74 -34.27% 主要系本期支付结算工程款所致
预收款项 2,603,829,667.92 1,459,326,961.94 78.43% 主要系宝山紫辰苑预售款增加所致
应付职工薪酬 1,291,860.97 32,190,731.87 -95.99% 主要系本期发放了上年度绩效奖所致
应交税费 62,886,605.41 100,709,958.64 -37.56% 主要系本期缴纳了上年所得税所致
主要系随银行借款全部归还应计利息结
应付利息 2,681,309.72 -100.00%
- 清所致
系本期万业企业及子公司爱佳房产提取
应付股利 105,892,699.84 - 100.00%
现金红利所致
其他应付款 151,624,534.69 64,747,344.54 134.18% 主要系本期收到股权转让款所致
一年内到期的
- 485,000,000.00 -100.00% 主要系归还银行借款所致
非流动负债
主要系子公司紫辰苑项目原预估土地增
预计负债 31,247,859.02 74,022,921.89 -57.79%
值税结转至应交税费所致
单位：元
利润表中较上年同期发生重大变化的科目及原因
项目 2016 年 1-6 月合并 2015 年 1-6 月合并 变动幅度 差异原因
营业税金及附加 47,297,081.81 74,712,629.04 -36.69% 主要系本期交房结转收入减少所致
销售费用 16,661,321.45 27,704,604.68 -39.86% 主要系本期广告宣传费减少所致
5
主要系本期支付中介咨询费、土地使用
管理费用 30,879,686.46 23,481,665.11 31.51%
税增加所致
主要系本期提前归还银行借款，利息费
财务费用 不适用
-2,252,443.02 12,105,584.64 用减少所致
资产减值损失 22,989.73 626,074.77 -96.33% 主要系上年同期应收款项增加所致
投资收益 3,591,306.59 48,786.13 7261.33% 主要系本期理财收益增加所致
主要系本公司前期收到的上海市普陀区
土地发展中心对原两湾项目中的“大公
营业外收入 4,454,543.85 16,215,754.84 -72.53%
建”地块的动拆迁补偿款本期随万业新
阶项目结转收入及成本确认收益所致
主要系本期利润下降使当期所得税费用
所得税费用 20,556,815.19 59,271,835.53 -65.32%
下降所致
现金流量表中较上年同期发生重大变化的科目及原因 单位：元
项目 2016 年 1-6 月合并 2015 年 1-6 月合并 变动幅度 差异原因
经营活动产生 主要系本期房产项目预售回
1,203,543,097.91 105,080,639.12 1045.35%
的现金流量净额 笼资金增加所致
投资活动产生 主要系本期投资理财产品增
-1,026,915,662.89 748,222.66 不适用
的现金流量净额 加所致
筹资活动产生
-633,955,313.93 -357,570,593.54 不适用 主要系本期归还借款所致
的现金流量净额
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房地产行业 881,437,312.27 712,084,994.85 19.21 -9.18 15.95 减少 17.51 个百分点
贸易 4,743,949.44 4,518,067.92 4.76 -48.33 -48.87 增加 1.01 个百分点
服务业 14,505,779.56 12,313,250.27 15.11 15.89 20.50 减少 3.26 个百分点
内部抵消 7,742,015.80 8,019,433.57
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房产销售 881,437,312.27 712,084,994.85 19.21 -9.18 15.95 减少 17.51 个百分点
贸易 4,743,949.44 4,518,067.92 4.76 -48.33 -48.87 增加 1.01 个百分点
租赁 1,952,412.80 783,033.78 59.89 75.50 28.51 增加 14.66 个百分点
物业服务 12,553,366.76 11,530,216.49 8.15 10.07 19.99 减少 7.60 个百分点
内部抵消 7,742,015.80 8,019,433.57
6
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海市 334,008,482.31 -61.39
江苏省 549,094,752.82 345.83
湖南省 17,583,806.14 328.96
内部抵消 7,742,015.80
(三) 核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生变化。公司经营稳健，严格按照公司的规划原则进行分析、
计划、决策；管理规范，公司已建立较为完善的治理结构；融资声誉良好，融资空间大 ；新进第
一大股东在新兴产业领域的优势，有利于公司向新兴产业、高附加值产业领域转型。
(四) 投资状况分析
1、 主要子公司、参股公司分析 单位：万元
所占权
项目名称或产 2016 年 1-6 2016 年 1-6
公司名称 益比例 注册资本 总资产 净资产
品服务 月营业收入 月净利润*
（%）
上海万业企业宝山新城建设开 福地苑
100.00 48,500.00 314,466.54 167,891.65 23,834.22 8,690.26
发有限公司 紫辰苑
苏州万业房地产发展有限公司 100.00 湖墅金典 63,000.00 106,768.75 59,124.00 19,305.84 955.02
上海万企爱佳房地产开发有限 万业新阶
54.00 30,000.00 51,748.80 32,940.07 7,684.60 896.40
公司 “飞地”地块
湖南西沃建设发展有限公司 100.00 巴厘岛 24,000.00 67,759.11 18,633.42 1,758.38 -366.43
无锡万业房地产发展有限公司 100.00 观山泓郡 30,000.00 99,488.37 21,760.05 35,603.63 -2,478.24
上海万裕房地产开发有限公司 100.00 万业名苑 30,000.00 114,428.40 28,328.26 0.45 -244.37
*净利润包含少数股东损益
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
合并财务报表范围包括本公司、子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司、湖南西沃建设
发展有限公司、上海万裕房地产开发有限公司、上海万企爱佳房地产开发有限公司、苏州万业房
地产发展有限公司、无锡万业房地产发展有限公司、上海万业企业爱佳物业服务有限公司、长沙
万业企业爱佳物业服务有限公司、新业资源（新加坡）有限公司、新业资源（香港）有限公司。
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