上海众城实业股份有限公司一九九三年年度报告(摘要)
说 明
本公司按照《股票发行与交易管理暂行条例》和《上海证券交易所交易市场业务试行规则》的规定,公布1993年年度报告摘要,公司董事会成员确信本报告摘要不存在任何重大遗漏或者误导,并对其真实性、准确性、完整性负个别和连带的责任。
一、公司简介
1、基本资料
1)公司名称:上海众城实业股份有限公司
Shanghai Zhong Cheng Industrial Co.,Ltd
2)公司注册地址:上海浦东大道817号
邮编:200120
3)法定代表人:王安德
4)电话:(021)8872672
传真:(021)8871998
5)工商登记号码:310044520863003
6)股票上市地点:上海证券交易所
7)公司股票上市证券代码:600641
8)会计师事务所:大华会计师事务所
地址:上海市昆山路146号
9)法律顾问:李国机律师事务所
地址:上海市黄渡路74号虹鹰大楼1701房
10)股东接待日期:每星期二
11)公司资料索阅及股东接待地址:上海浦东大道817号二楼公司办公室
2、公司基本情况
1)公司组建
为了开发、开放浦东改善浦东新区投资环境,经市府办(91)105号文批准,由上海市陆家嘴金融贸易区开发公司、上海国际信托投资公司、中国人民建设银行上海市信托投资公司、中房上海房地产开发总公司发起,并向这腐以开募集股本组建而成的第一批股份制试点企业。
2)经营方式:开发、经营、批发、服务。
3)经营范围:主营:商品房开发经营、办公楼、公寓的投资开发经营。
兼营:钢材、木材、建筑材料、建筑五金。
4)年末职工人数:公司1993年12月31日在册职工34人,其中,具有高级技术职称1人,中级技术职称12人,初级技术职称6人。
3、董事、监事长与高级管理人员简介
1)董事会成员
董事长:王安德,男,43岁,大专文化,高级工程师,现任上海市陆家嘴金融贸易区开发公司总经理,持本公司股票1200股。
副董事长:顾敦清,男,56岁,大学文化,高级工程师,现任上海国际信托投资公司副总经理,持本公司股票2400股。
司安佩,男,61岁,大专文化,高级经济师。
殷友田,男,50岁,大专文化,高级经济师,现任中房上海房地产开发总公司常务副总经理,持本公司股票2400股。
董事:郑尚武,男,49岁,大学文化,高级经济师,现任上海市陆家嘴金融贸易区开发公司副总经理,持本公司股票2400股。
江惠舫,男,52岁,大学文化,高级工程师,现任上投房地产公司总经理,持本公司股票2400股。
刘燕宾,男,60岁,中专文化,经济师,现任上海众城实业股份有限公司副总经理。
王德荣,男,33岁,大学文化,高级会计师,现任上海信宅总公司财务处处长,兼中房上海房地产开发总公司总会计师,持本公司股票2400股。
监事长:宋亦强,男,43岁,大学文化,会计师,现任上投房地产公司财务部经理,持本公司股票1800股。
总经理:葛惠忠,男,42岁,大专文化,经济师,持本公司股票2400股。
副总经理:
张湘,男,52岁,大专文化,经济师,持本公司股票2400股。
王国光,男,58岁,大学文化,高级工程师,持本公司股票2400股。
刘燕宾,兼原董事余办、王益民先生因工作调动,不担任本公司董事,增补刘燕宾先生为公司董事。
二、近二年财务指标
(单位:万元)
指标项目 计算公式 1993年完成实绩 比计划增长率(%) 1993年计划指标
主营业务收入 - 7242.12 61.87% 11706
税后利润 - 5487.25 109.53% 5010
资产总计 - 24657.38
股东权益 - 16601.02
每股收益 - 0.74
每股权益 股东权益/股本总数 2.24 109.27% 2.05
每股红利 年度分红基金/股本总数 0.12
速动比率 速动资产/流动负债 170.79%
股东权益比率 股东权益/资产总数 67.33%
净资产收益率 税后利润/净资产总额 33.05%
注:1)每股收益:表中股本数按加权平均数计5487.25/7004=0.783元如按全面摊薄法计算为5487.25/7416=0.74元。
2)每股红利:表中按现金红利计〔(以每10股派发1.2元人民币红利(含税)〕如按红股计实际分配比例为每股送0.12股,资金来源为未分配利润。
3)表中主营业务收入完成7242.12万元,加上“其他事项”
4)言明的两项因素,实际完成15310.84万元,完成计划130%。
三、总经理报告摘要
1、1993年公司经营成果
一年来,公司紧紧抓住主营的房产开发业务,团结一致,努力奋斗,不断增强开发能力,发展房产业务,参与市场竞争,截止至93年末,批租土地达五块,比92年末增长了4倍,总建筑面积为9万平方米,比92年增长了150%,总投资规模已达5亿元人民币,比92年增长了150%房产专业指标全部完成,在建工程到目前为止均被评为“优良工程”。此外,公司还利用众城大厦7000平方米的裙房,投资餐饮和娱乐业,让公司的投资方向逐步趋于优化组合,使公司从单一的项目公司,发展成为房地产公司并正向实业公司大步迈进。
到93年底为止,公司房产预售完成合同金额2502万美元,预售面积达17500平方米,公司的主营业务收入完成7232.12万元,完成计划61.87%,利润总额达6448.8万元,完成计划109%,每股税后利润按加权法计算为0.783元,按全面摊薄法计算为0.74元,上述指标比92年平均成倍增长。
2、1993年利润分配
鉴于93年度本公司财务状况良好,经济效益显著,为了不负众投资者所望,经公司股东大会(1993年年会)审议通过如下分配方案:(原招股说明书言明三年不分红利)
1)91年至93年实现利润 6719.6万元
2)91年至93年交纳所得税 978.15万元
3)91年至93年税后利润 5741.45万元
4)91至93年从税后利润加提取10%法定盈余公积金 574.14万元
5)93年从税后利润中提取30%任意盈余公积金 1646.17万元
6)91年至93年从税后利润中提取10%公益金 574.14万元
7)91年至93年末分配利润 2974万元
根据上述情况,91至93年度红利红股分配以每10股送5股,另派发1.2元人民币(含税)具体为:
A、对2947万元的未分配利润,以每10股送2.7股,并派发1.2元人民币红利(含税)的方案进行分配。
B、公司资本公积金按每10股转增0.4股的比例送股。
C、公司任意公积金中按每10股转增1.9股的比例送股。
3、股金运用情况
1993年是公司经营成果取得较大发展的一年,公司按照原募股时既定的投资方向,紧紧把握浦东开发、开放进入实质性启动的良好时机选择的陆家嘴金融贸易区的黄金地段,投资兴建集办、餐饮、体育娱乐为一体的综合性涉外办公楼--众城大厦和中高级公寓--众城公寓及商住两用楼--众城商厦,同时公司还看准外高桥保税区的优惠政策和发展潜力,投资成立全资子公司--上海众城外高桥发展有限公司,率先在外高桥保税区内进行房地产投资。
由于房产投入的需要,93年4月公司通过配股,再次筹资计3460.8万元,公司实有资金从原7416万元增加到10876.8万元。目前本公司正在运用该项资金及房产预售收入,进一步加快众城大厦等项目的建设速度,众城大厦总投资2亿元人民币,建筑面积36000平方米,1992年5月28日动工,将于1994年9月底竣工。在大厦的建设中,公司敢于开拓,勇于创新,打破常规,创下了浦东新区同类大厦的三个第一:第一流的建设速度、第一个结构封顶、第一个符合房产预售条件上市推销,并取得了较好的经济效益,得到了市领导及社会各界的一致肯定,本公司持有该项目100%的权益。众城公寓是本公司投资的第二个大型房产项目,座落在浦东陆家嘴金融贸易区中心繁华的东方路(文登路),灵山路交叉路口,总投资9600万元人民币,建筑面积12850平方米。该公寓已于1993年9月8日正式开工,将于94年9月份结构封项,争取95年6月底交付使用,该公寓已在今年3月21日向社会公开预售。94年是其主要投资回报期,本公司持有众城公寓100%的权益。除了以上二个房产项目外,公司还投资了众城商厦及外高桥两个项目的房产开发。到94年2月底止,公司已累计完成投资额1.67亿元人民币,投入资金2.2亿元人民币。
4、1994年业务发展规划
94年度,公司将着重做好以下几项工作:
1)抓好四个已有工程项目的工程进度
94年是公司项目建设的高潮和丰收年,94年众城大厦在确保9月底竣工;众城公寓在要9月份结构封顶;外高桥办公楼及保税仓库在6月底开工,众城商厦在9月份开工。我们将面临着非常艰巨的任务。
2)抓好公司筹建,使公司真正成为以房地产为主,多种经营的实业公司。
除了93年开始筹建的上海众城外高桥发展有限公司这一全资子公司外,94年要在重点抓好众城大酒家及众城俱乐部这二个注册资金各为1000万元人民币的全资子公司的同时,考虑新的房产项目,使95年公司盈利保持持续增长。
3)抓好已有房产预售,确保全年利润的完成
要力争完成众城大厦和众城公寓的预售,实现预售面积9000平方米,收到预售收入1400万美元,以确保94年公司主营业务收入16495万元,税后利润6038万元的实现。
4)抓好企业内部管理,关心职工生活,力求给股东最高回报
94年重点要抓好公司的计算机管理,企业要练好内功,朝一流企业发展,要关心职工的生活,进一步调动职工的积极性,为企业争取更大的效益,为股东争取更大的回报。
四、股本及股东持股情况
1、股本结构及股本变动情况
1992年末(万元) 比例(%) 1993年末(万元) 比例(%)
股本总数 6180 100 7416 100
发起人单位股 5180 83.82 6216 83.82
社会个人(包括内部职工股) 1000 16.18 1200 16.18
2、股东持股情况
股东名称 持股数 持股比例
1)上海市陆家嘴金融贸易区开发公司 19,536,000股 26.34%
2)上海国际信托投资公司 14,208,000股 19.16%
3)建行上海市信托投资公司 14,208,000股 19.16%
4)中房上海房地产开发总公司 14,208,000股 19.16%
3、股东人数
1993年末共有股东人数 26605人,其中发起人单位股东4人,内部职工持股812人。
五、财务报告
1、1993年度审计报告 华业字(94)第004号
我所受贵公司委托,对贵公司1993年度的资产负债表、利润及利润分配表和财务状况变动表进行检查验证。我所根据我国政府有关法律、法规和股份制企业财务会计制度的规定,以及公司章程和董事会会议纪要等文件,按照《注册会计师检查验证会计报表规定规则(试行)》的结合贵公司的具体情况,实施了必要的查验程序,对内部管理制度遵守情况和数据记录真实情况进行了检查。
经过查验,我所认为,本报告书所附已审的资产负债表、利润及利润分配表和财务状况变动表,恰当地反映了贵公司1993年12月31日的财务状况和1993年度牟经营结果。会计事项处理方法符合现行会计制度规定。
大华会计师事务所
注册会计师
朱澍萼 陆永炜
1994年元月8日
2、财务报表注释
(一)重要会计政策
1、会计年度:1993年1月1日至1993年12月31日;
2、公司执行:《股份制试点企业会计制度》;
3、短期投资计价方法:成本法;
4、存货计价标准和方法:低值易耗品按实际成本核算,以一次摊销法摊入费用;开发项目按工程形象进度和预算结算成本。
5、固定资产折旧按房地产行业标准,固定资产主要是汽车、办公设备用品,折旧年限均为5年,折旧方法为直线法,残值按4%计算。
6、长期投资计价方法:凡投资比例不于50%(包括50%用成本法,大于50%的用权益法。
7、因无应收帐款故不提坏帐准备,因只有工程成本故无存货损失准备。
8、外币记帐方法:外币帐户的增加、减少按当月一日国家外汇牌价中间价折合为人民币记帐,月末将外币帐户余额按期末国家外汇牌价折合为人民币,作为外币帐户的期末人民币余额。调整前后各外币帐户办民币余额的差额作汇兑损益进财务费用。调剂外汇核算方法同上,外币调币价与国外外汇牌价的差额,增设“外汇价差”核算,编有时间列入“待摊费用”科目反映。
9、会计核算采用借贷记帐法。
10、税项:营业税及附加的率为5.56%,所得税15%。
(二)资产负债表附注
1、“货币资金”1993年末余额为人民币72,966,310.05元,其中现金3,053.75元,银行存款7296.33万元。
2、“短期投资”4,204,550.00元,其国国库券3,630,800.00元(1994年6月到期),石化六期债券573,750.00元(1994年4月到期)。
3、“预付货款”33,065,73.07元,主要是为建造众城大厦所预付的购设备款,其中金额大的前五家客户为:
上海申信进出口公司 23,575,467.30元
上海邝沛幕墙有限公司 3,404,566.65元
上海广电开关成套厂 1,656,000.00元
长益机电五金公司 988,400.00元
松江电器控制设备厂 950,000.00元
4、“其他应收款”8,403,878.01元,其中帐龄一年以下的金额为7,324,588.11元,1年至2年的金额为1,079,289.90元。
5、“待摊费用”18,954,536.68元,其中外汇价差18,947,738.00元,保险费5,082.96元,报刊费1,715.72元。
6、“存货”78,389,132.33元,包括:众城大厦工程35,141,964.29元,众城公寓工程39,975,155.29元,众城商厦3,267,393.75元。
7、“长期投资”28,676,088.00元。其中:1993年国库券22,900.00元;长江联合发展股份公司和国脉实业股份公司法人股分虽为600,600.00元和255,192.00元;对东城商都实业公司投资1,700,000.00元,对上海众城外高桥发展极限公司投资26,097,396.00元(其中22,652,196.00元为支付的土地转让款)。
8、“固定资产”原值杰1,953,807,25元,净值额为1,590,372.16元。其中:
类别 原值 折旧率 累计折旧 净值
办公管理设备 278,323.89 1.6% 55,434.64 222,889.25
运输及其他设备 1,675,483.36 1.6% 308,000.45 1,367,482.91
合 计 1,953,807.25 363,453.09 1,590,372.16
9、“递延资产”人民币323,191.34元,其中开办费28,503.41元,广告费294,687.93元。
10、“预收货款”至1993年底止累计收到客房购买众城大厦货款为135,857,894.25元。其中大的前五家客户为:
建设银行上海信托投资公司 人民币39,864,009.64元
上投房地产公司 人民币16,725,150.55元
陆家嘴金融贸易股份有限公司 人民币14,845,356.39元
上海国际信托投资公司 人民币13,558,590.12元
中房上海房地产开发总公司 人民币12,504,739.94元
至1993年底止已累计转作收入的预收款为72,421,209.14元。到1993年底止该科目余额为人民币63,436,685.11元。
11、“未交税金”2,786,474.25元,其中应交12月份所得税2,591,984.57元,应交营业税181,766.06元,城建税12,723.62元。
12、“其他应付款”14,263,487.90元,其中主要为:代陆家嘴联合发展有限公司建造公寓所收的周转金、管理费共12,611,909.99元,向各购房客房预收电话安装费1,639,378.59元。
13、“股本”74,160,000.00元,其中:法人股62,160,000.00元,个人股12,000,000.00元。
14、“资本公积”34,435,656.00元,其中年初余额为12,187,656.00元,当年配股溢价转入数22,248,000.00元(6180万股/0.2/1.8=2224.8万元)。
15、“盈余公积”27,944,650.88元,其中:法定盈余公积为5,741,452.17元,任意盈余公积16,461,746.54元,公益金5,741,452.17元。当年只有计提,还未使用。
(三)利润及利润分配表附注
1、“主营业务收入”1993年共计人民币72,421,209.14元,全部为根据大厦工程形象进度结转的预收货款收入。
2、“营业成本”1993年共计人民币38,155,392.22元,全部为按工程形象进茺和预算结转的众城大厦的成本。
3、“财务费用”1993年发生红字人民币32,602,910.45元。由于该企业存款而发生利息收入2,871,390.55元,由于调剂出大量美元,发生汇兑收益29,917,205.13元。另外,有手续费支出66,683.63元,委贷手续费支出119,001.60元。
4、“其他业务利润”1993年共计1,014,509.59元,全部为委贷利息收入。
5、“投资收益”1993年共计532,625.99元,其中:国库券利息424,103.99元,债券利息108,522.00元。
6、“营业外收入”1993年共计人民币601,500,00元,全部为预收客户购房定金因过期而转入的。
(四)1994年盈利预测
1、盈利预测的签证报告 华业字(94)第017号
我所接受贵公司委托,对上海众城实业股份有限公司(以下简称众城公司)1994年度盈利预测进行见证。
我所根据有关法律、法规、会计制度和众城公司所提供的数据对1994年盈利预测所依据的会计原则和计算方法进行了审阅。我所认为众城公司1994年度的盈利预测是根据公司确定的各项基准和假设而适当编制的,所依据之会计原则及采用的计算方法,符合我国现行有关法律、法规和会计制度的规定,并与前期一致。
大华会计师事务所
注册会计师 朱澍萼 陆永炜
1994年元月15日
2、盈利预测基准和假设
基准:经会计师事务所验证的公司1993年度经营业绩,根据已开发投资的二大项目,即“众城大厦”、“众城公寓”的预售价格、工程概预算和计划任务书编制的业绩预测,以及公司采用析现行会计原则和政策。
假设:
1)本公司遵循的我国及地方法律、法规、政策、财政和经济状况无重大变动;
2)本公司经营业务所运用的营业税率和所得税率无重大变动;
3)现行银行存款、贷款利率及外汇汇率无重大变动;
4)公司房产出售不会因国家政策变化产生重大影响而不能实现,房产开发成本不会受市场行情严重变动的不利影响;
5)无其他公司控制能力范围之外的不可预计因素造成的重大不利影响。
3、上海众城实业股份有限公司
1994年度盈利预测表
单位:万元人民币
主营业务收入 16495.53
减:主营业务成本 9290.78
营业税金 917.15
主营业务利润 6287.60
减:财务费用 -780
加:投资收益 36
利润总额 7103.6
减:应交得税 1065.54
税后利润 6038.06
说明:1)表中的主营业务收是指众城大厦销售收,众城公寓的预售收入;财务费用是指资金增值得到的收。
2)流转税率:大厦及公寓收入为5.56%。
3)所得税率:为应纳税所得额的15%。
4)汇率:1美元=8.7元人民币
4、1994年每股税后盈利和每股净资产额预测:
每股税后利润=税后利润/股本总数=0.81元/股
每股净资产额=1994年末净资产总额.股本总数=3.05元
注:以1993年底股本额7416万股测算
六、子公司与关联企业
1、上海众城外高桥发展有限公司
法人代表:刘燕宾
经营范围:在取得土地使用权地块内自建房厂的经营、仓储及商业性简单加工,国际贸易区贸易及代理。
注册资金:美元300万元,公司权益100%
2、上海东城商都实业公司
法人代表:陈绍琦
经营范围:主营百货、文化用品、针纺织品、五金机械、交家电、摩托车、服装鞋帽、办公用品、日用杂品、用房出租。
兼营:土特产、家具、金属材料、化工原料、建筑材料、木材、烟酒糖、仪器、饮料。
注册资金:人民币500万元,公司权益30%。
七、其他事项
1、公司重大决议
1994年3月26日,公司召开股东大会(1993年年会)审议通过了《董事会工作报告》、《监事会工作报告》、《一九九三年公司财务决算和利润分配的报告》并授权董事会尽快组织实施。
2、公司及各位董事、监事及高级管理人员1993年没有涉讼事项。
3、根据1993年修改后章程规定,1993年任意盈余公积金提取比率为30%,公益金提取率为10%。
4、对主营收入的完成状况需要说明的原因是:
一、由于公司预售收入中75%是取得美元,93年汇率尚处在双轨制,公司在调剂市场将美元兑换成为亿币,取得了汇兑损益,而汇兑损益根据会计制度规定必须列入财务费用科目,使1993年主营业务收入因汇兑损益原因减少了2991.72万元。二、93年公司房产的预售收入达1.36亿元,公司主营业务收根据投资额及形象进度完成比率结算,考虑大厦设备未验收,为了执行稳健结算原则,93年预售收入未结主营收入达5077万元(这部分收入放在94年度结算)。
上述两个原因与已结帐的主营收入相加,去年实际完成应为15310.84万元,完成计划130%。
5、公司注册地址:会计师事务所 法律顾问无变更
上海众城实业股份有限公司
1994年3月30日
