上海众城实业股份有限公司一九九五年年度报告摘要
重要提示
本公司董事会确信本报告所载资料不存在任何重大
遗漏、虚假陈述或严重误导，并对其内容的真实性、准
确性和完整性负个别及连带责任。本年度报告摘要摘自
年度报告原件，投资者欲了解详细内容应阅读年度报告
原件。
上海众城实业股份有限公司董事会
一、公司简况
1、公司名称：上海众城实业股份有限公司
英文名称：SHANGHAI ZHONGCHENG INSDUSTRIAL CO.LTD
英文缩写：ZCIC
2、公司注册地址：上海东方路818号
电 话：（021）58201818
传 真：（021）58206640
邮政编码：200122
3、公司法定代表人：王安德
4、公司咨询服务机构联系电话：（021）58202932
（021）58209335
联 系 人：孙文珠、李澜
通讯地址：上海东方路818号
传 真：（021）58206640
邮政编码：200122
二、主要财务数据与财务指标
指 标 项 目 1995年 1994年 比上年增加％
1、主营业务收入（万元） 10410.01 16111.18 -35.39
2、净利润（万元） 2669.69 6512.64 -59.01
3、总资产（万元） 48283.32 39854.66 21.15
4、股东权益（万元） 33399.21 22891.18 45.90
5、每股收益（元） 0.16 0.49 －67.35
6、每股净资产（元） 1.98 1.71 15.79
7、净资产收益率（％） 7.99 28.45 －71.92
8、股东权益比率（％） 69.17 57.44 20.42
注：1、1995年数据为公司合并报表内容
2、1994年数据中的股东权益及相关指标均按95年财务报表编制口径进行了调整
三、公司业务回顾
1、经营情况：
1995年，公司遵循“抓住机遇，积极拓展，深化管理，提高效益”
的基本方针，在宏观经济紧缩的大环境下，坚持以房地产业为主，积极
开发新项目，加快在建项目建设进度，加强房产销售力度，强化投资企
业管理，拓展跨行业经营，积极筹措资金，规范企业行为，深化内部管
理。一年中，公司以房产开发和房产经营并举为工作重点，在房产开发
中，分三个方面进行：其一，对已投入使用的众城大厦，在其正常运转
的基础上不断进行完善，在客户和公众中树立众城房产的良好信誉和形
象。95年3月，众城大厦被上海市建筑业联合会评为94年度“白玉
兰”优秀施工工程奖；其二，对在建项目──众城公寓、众城商厦，狠
抓工程进度和质量。一年来，公司克服资金和市政配套上的一系列困难，
使众城公寓于95年12月28日竣工并交付使用，众城商厦年内已完
成6层结构；其三，公司滚动开发了新的房产项目──众城花苑，该项
目于95年6月7日开工。
在房产经营中，由于国家宏观调控的深入，整个房地产市场出现疲
软，外销商品房严重呆滞。面对这些不利因素，我们调整销售策略，即
在国外建立销售网络的同时，主动出击，积极去海外参加房产展销会和
各类招商活动，收到了一定的效果。全年实现销售收入7972万元，
销售面积6305.85平方米，众城大厦销售2473.7平方米，众
城公寓销售3832.15平方米。
2、主要经营指标分析：
公司年度完成税后利润2669.69万元，为年初预测数的37.
08％，造成这一较大缺口的原因：其一，由于国家宏观调控对房产市
场，特别是外销房市场的重大影响，造成公司房产销售与原计划产生较
大差异，主营业务利润大幅下降；其二，为了尽量减少国家宏观经济紧
缩引起房产市场疲软对公司主营业务的冲击，公司调整策略，95年以
积蓄力量，练好内功为主，将期房转化为现房，再利用现房的优势，通
过营销策划，使销售网络扩大，等待外销房市场的复苏。由于房产投资
的周期性，这些效益报告年度内不能体现。
四、股本变化及股本结构情况
1、股本变化及股本结构情况：
(1)股本变化情况：
经股东大会1994年年会审议和中国证券监督管理委员会复审批
准，1995年9月，本公司按10：3实施增资配股，发起人股均放
弃配股， 社会个人股按10： 7受让发起人转配股。 配股前股本为
13348.8万股，配股后股本增至16843.68万股。
(2)股本结构情况（单位：万股，每股面值1元）：
①尚未流通股份 95年末数 比例（％） 94年末数 比例（％）
发起人持股 12307.68 73.07 11188.8 83.82
社会公众受让持股 1512 8.98
小 计 13819.68 11188.8
②已流通股份
Ａ股 3024 17.95 2160 16.18
③股份合计 16843.68 13348.8
(3)主要股东持股情况：
名 称 年末持股数（万股） 占总股本（％）
①上海陆家嘴金融贸易区 3868.128 22. 97
开发股份有限公司
②上海国际信托投资公司 2813.184 16.70
③建行上海信托投资公司 2813.184 16.70
④中房上海房地产开发总公司 2813.184 16.70
⑤上海万国证券公司 89.84 0.53
⑥上海万国证券公司发行部 34.80 0.21
⑦上海飞乐电声经营公司 28.00 0.17
⑧华夏证券公司 27.06 0.16
⑨锦州证券公司 21.35 0.13
注：前10名股东中另有1位个人持股，其持股数未超过总股本5‰
(4)股东数量：
95年末股东数为25708户，其中：法人股东80户，社会公
众股东25628户。
2、公司董事、监事与高级管理人员持股情况：
姓名 职 务 年末持股数（股）
王安德 董 事 长 2376
顾敦清 副董事长 9072
司安佩 副董事长 0
殷友田 副董事长 4752
郑尚武 董 事 0
江惠舫 董 事 9072
刘燕宾 董事/副总经理 0
王德荣 董 事 4752
宋亦强 监 事 长 4536
孙文珠 监 事 0
李 澜 监 事 0
金一辛 监 事 0
傅立瑜 监 事 0
潘顺新 监 事 0
葛惠忠 总 经 理 10962
张 湘 副总经理 9072
王国光 副总经理 9072
五、重大事项
1、报告期内召开的股东大会情况：
1995年4月27日，公司在众城俱乐部召开了第三次股东大会
（1994年年会），出席会议的股东68名，代表股权11205.
96万股，占公司总股数83.95％。大会经审议， 以表决的方式通
过以下决议：
(1)同意《公司董事会1994年工作报告、1995年发展规划》。
(2)同意《公司监事会1994年工作报告》。
(3)同意《公司1994年度财务决算和利润分配及1995年度增
资配股方案的报告》，并授权董事会办理与本次配股有关的其它事项，
同意本次配股决议有效期为一年。
(4)同意关于《修改公司章程中注册资本的说明》。
2、1995年6月7日，公司投资的第四个房产项目──众城
花苑开工，该项目座落于浦东陆家嘴金融贸易区龙阳小区内，总投资
1213.21万美元，总建筑面积21200余平方米， 将建成一幢
中高档标准的外销公寓。
3、1995年7月5日，公司1995年中期报告刊登于《上海
证券报》。
4、94年度公司对所有的子公司都未进行合并（因为子公司在9
4年10月成立），按照95年度合并范围以相应调整1995年12
月31日资产负债表的年初数和94年度利润及利润分配。
5、报告期内红利分配、增资配股情况：
1995年9月27日，经股东大会通过和中国证监会复审批准的
公司1995年增资配股方案开始实行。本次配股，向全体股东按10：
3的比例进行，每股价格人民币4.50元，社会公众股股东按10：
7的比例受让发起人股，每股价格人民币4.90元。此次配股，公司
共募集资金9720万元。同时，经股东大会审议通过，公司1994
年利润分配为：向全体股东按10：1送股，并每股派发人民币0.
25元（含税）现金红利。
6、1995年11月8日，公司95年配股工作结束后，在《上
海证券报》上发布公司股份变动公告。
7、经第二届董事会第十次会议审议，95年12月12日，公司
成立上海众城物业管理有限公司。
8、1995年12月28日，公司第二个投资项目──众城公寓
竣工并交付使用。
六、子公司及关联企业
企业名称 注册资金 主营业务 本公司持有的权益
上海众城外高桥发展 300万美元 房屋的经营、仓储、商业性 100％
有限公司 简单加工、国内外贸易代理
上海众城大酒家 1000万元人民币 中西餐饮业 100％
上海众城俱乐部 1000万元人民币 保龄球、桌球、网球、歌舞 100％
厅、影视厅、美容美发
上海众城超市公司 100万元人民币 百货、五金交电、烟、酒 100％
上海众城物业管理有 120万元人民币 物业管理、房产信息咨询、 83.33％
限公司 商务服务、会务服务、室内
装璜、园林绿化
上海众神娱乐有限公司137万美元 游戏机娱乐、酒吧 54％
上海东城商都实业公司500万元人民币 百货、文化用品、针织品、 30％
五金机械、家电、房屋租赁
七、财务报告
〖一〗审计意见：公司财务报告经上海大华会计师事务所朱澍萼，
戎凯宇注册会计师审计，并出具无保留意见的审计报告。全文如下：
关于上海众城实业股份有限公司1995年度会计报表审计报告
华业字(96)第436号
上海众城实业股份有限公司董事会：
我们接受委托(业务约定书号码华业字(96)第141号)，对贵公
司1995年12月31日的资产负债表和合并资产负债表、1995年度利润及
利润分配表和合并利润及利润分配表、1995年度财务状况变动表和合
并财务状况表进行审计。我们根据《中国注册会计师独立审计准则》
的要求，结合贵公司的具体情况，实施了包括抽查会计记录、审核
有关证据在内的我们认为必要的审计程序。上述会计报表内容由贵
公司负责，我们是在审计的基础上，对这些会计报表发表审计意见。
经过审计，我们认为，本报告所附已审的会计报表的编制符合
《企业会计准则》和《股份制(试点)企业会计制度》的规定；在所有
重大方面公允地反映了贵公司1995年12月31日的财务状况以及1995
年度的经营成果和资金变动情况；会计处理方法的选用遵循一贯性原
则。
大华会计师事务所
中国注册会计师
朱澍萼 戎凯宇
一九九六年四月九日
〖二〗财务报表(附后)
〖三〗财务报告附注
1、重要会计政策
1. 公司执行的会计制度：股份制(试点)企业会计制度。
2. 会计期间：公历1月1日至12月31日
3. 合并报表的编制方法：按照上海市财政局沪财会(1995)112号《关于本市编制合并
会计报表的暂行规定》办理。
① 纳入合并范围的子公司包括：
子公司名称 业务性质 母公司持股比例
上海众城外高桥发展有限公司 房地产及仓储 100％
上海众城大酒家 餐饮 100％
上海众城俱乐部 娱乐 100％
上海众城超市公司 零售商业 100％
② 94年度对所有子公司都未进行合并，所以按照95年度合并范围
已相应调整1995年12月31日资产负债表的年初数和94年度利润及利润分配表。
③ 子公司与母公司的会计政策除以下两点外，基本一致：
a.坏帐核算的方法不同：公司按年末余额的3‰计提坏帐准备,
而子公司采用直接转销法。
b.物料用品的购入与发出的计价：各子公司根据各自行业特点，实
行了不同的核算方法。母公司没有物料用品。
由于上述会计政策影响金额很小，在合并会计报表时未予调整。
4. 记帐原则是权责发生制，计价基础是历史成本。
5. 外币折算方法：公司以人民币为记帐本位币，会计年度内涉及外
币的经济业务按发生当月月初中国人民银行公布的市场汇价(中间价)
折合人民币入帐。月末将外币将外币帐户余额按月末中国人民银行公
布的市场汇价(中间价)折合本位币进行调整，调整后余额与原帐面余
额之间的差额列入财务费用－汇兑损益。
6. 存货计价方法：
① 物料用品的购入与入库按实际成本计价，只有众城超市由于行
业特点按零售价计价。
② 物料用品的领用发出按先进先出法核算，只有众城外高桥公司
用逐笔认定方法，众城超市用加权平均方法。
③ 低值易耗品：五五摊销。
④ 开发项目按工程实际发生成本核算，对于已竣工项目尚未支付
的部分工程款采用应付未结帐款计入成本，出售时按全部工程项目成
本结转营业成本。
7. 长期投资核算方法
(1)债券投资:按实际支付的款项记帐，由于金额很小，未计提利息。
(2)股权投资和联营投资:对持股在50％以上的企业其投资收益按权
益法核算，并在年终编制合并会计报表；对持股比例在50%(包括50%)
以下的企业其投资收益按成本法核算。
8. 固定资产及其折旧：
(1)固定资产标准为人民币2,000.00元，使用期限超过1年，按实际
成本计价。
(2)固定资产折旧采用直线法, 并按各类固定资产的原值和
估计的使用年限扣除残值(原值的4％)制定其折旧率。
9. 递延资产及摊销：
开办费按五年摊销期直线摊销，长期借款利息与受益项目配比。
10. 税种
营业税:母公司 5％
上海众城大酒家 5％
上海众城超市公司 5％
上海众城俱乐部 5％－15％
增值税:上海众城外高桥发展有限公司 17％
上海众城超市公司 17％、13％
所得税 15％
11. 利润分配按税后利润的一定比例进行
母公司: 法定盈余公积金 10％ 依据：《公司法》
法定公益金 10％ 依据：《公司法》
任意盈余公积金 30％ 依据：公司章程
众城各子公司:法定盈余公积金 10％ 依据：《公司法》
法定公益金 5％ 依据：《公司法》
12. 收入实现条件：
房地产销售收入:开出发票向客户交房,并与客户办妥房屋交接
手续；
商品销售：商品已发出并收到货款或取得收取货款的权利；
提供劳务：劳务已经提供，收到货款或已取得收取货款的权利。
13. 短期投资计价
短期投资按成本法计价。
14. 坏帐损失核算：
母公司采用备抵法，坏帐准备按年末应收帐款为3‰计提
子公司采用直接转销法
15. 费用计提标准：
按工资总额提取14%福利费，2%工会经费，1.5%教育经费和25.5%退休统筹费。
2、报表项目附注
1. 短期投资年末余额为人民币5,000,000.00元，全部是短期的国债回购。
2. 应收帐款年末余额为人民币6,459,386.06元，其中帐龄
一年以内的应收款为 6,442,194.71 占总额比例 99.73％
一年～二年的应收款为 17,191.35 占总额比例 0.27％
本帐户余额中无持本公司5％以上股份的主要股东欠款。
3. 其他应收款年末余额为人民币9,207,361.29元，其中帐龄
一年以内的应收款为 7,166,290.44 占总额比例 77.83％
一年～二年的应收款为 379,181.45 占总额比例 4.12％
二年～三年的应收款为 1,651,889.40 占总额比例 17.94％
三年以上的应收款为 10,000.00 占总额比例 0.11％
本帐户余额中无持本公司5％以上股份的主要股东欠款。
4. 存货年末余额为人民币246,421,086.77元，其中
类 别 金额
房屋建设支出－众城大厦 20,997,710.25
房屋建设支出－众城公寓 85,696,257.75
房屋建设支出－众城商厦 60,340,089.03
房屋建设支出－众城花苑 44,981,415.41
房屋建设支出－众城外高桥办公楼 24,966,398.80
房屋建设支出－众城外高桥仓库 7,778,055.87
物料用品等 1,661,159.66
5. 长期投资年末余额为人民币 2,615,792.00，其中
(1)股权投资(法人股)
被投资公司名称 股数 占被投资公司 投资金额合计 期末市价
股权的比例
上海国脉通信股份有限公司 89,964.00 5％以下 255,192.00 1,376,449.20
长江经济联合发展(集团)
股份有限公司 42,900.00 5％以下 600,600.00 -
小 计 855,792.00
(2)债券投资
债券种类 到期日 面值 年利率 投资金额
95年三年期国债 98年4月1日 60,000.00 14.5% 60,000.00
93年三年期国债 96年3月1日 22,900.00 13.96% 22,900.00
94年二年期国债 96年4月1日 35,000.00 13% 35,000.00
合 计 117,900.00
注：96年到期的国债投资计57,900.00，在资产负债表上反映为一年内到期长期债券投资。
(3)联营投资170万元
被投资企业名称 持股比例 实际投资额
上海东城商都实业公司 30% 1,700,000.00
合并报表时， 已抵销了对控股企业的投资及投资收益47,429,774.71元，其中：
被投资企业名称 持股比例 实际投资 投资收益 小 计
上海众城外高桥 100% 26,097,000.00 -100.60 26,096,899.40
发展有限公司
上海众城大酒家 100% 10,000,000.00 374,515.68 10,374,515.68
上海众城俱乐部 100% 10,000,000.00 -160,057.43 9,839,942.57
上海众城超市公司 100% 1,000,000.00 118,417.06 1,118,417.06
合 计 47,097,000.00 332,774.71 47,429,774.71
6. 资本公积金年末余额为人民币123,020,856.00元
年初余额 49,267,656.00
加:95年配股溢价 73,753,200.00
年末余额 123,020,856.00
7. 盈余公积年末余额为人民币40,736,267.21元
年初余额: 45,750,240.70
加:众城公司按税后利润的50%计提 13,348,450.10
众城大洒家和众城超市按税后利润的15%计提 165,624.41
减:盈余公积转出数 18,528,048.00
年末余额 40,736,267.21
8. 未分配利润年末余额为人民币1,798,180.28元，其来源为：
1).1994年12月31日未分配利润原余额33,097,969.48
加:调减的94年度所得税 25,452.11
减:相应提取的盈余公积 12,726.05
以前年度子公司提取的盈余公积 204.95
1994年度应付股利 32,704,560.00
1994年12月31日未分配利润调整后余额 405,930.59
2).1995年度利润分配
1994年12月31日未分配利润余额 405,930.59
加:1995年度合并净利润 26,696,900.20
盈余公积转入数 18,528,048.00
减:母公司提取法定盈余公积金 2,669,690.02
母公司提取法定公益金 2,669,690.02
母公司提取任意盈余公积金 8,009,070.06
1995年度子公司提取盈余公积金 165,624.41
预分配普通股股利 30,318,624.00
3). 1995年12月31未分配利润余额 1,798,180.28
9. 投资收益当年发生人民币3,355,146.59元，
其中
①股票投资收益 343,659.10
②债券投资收益 2,733,269.80
③非控股公司分配来利润 278,217.69
小计 3,355,146.59
年末调整的被投资公司的所有者权益净增减金额为1,206,846.62
元，已在合并时抵销。其中主要有上海众城大酒家的982,329.77元，
上海众城超市公司的121,832.96。
3、财务报表中变动幅度超过30%的数据分析说明：
1) 货币资金期末余额7642.8万元，比期初3028.3万元，增加152.4%，
系95年11月配股资金到位， 扣除红利后的余额，公司向银行存大额定
期款项。
2) 短期投资期末余额500万元，比期初3200万元，减少84.38%， 系
94年公司投资国债业务较多，95年改用大额存单业务为公司创收。
3) 应收帐款期末余额645.94万元，比期初19.07万元，增加3287.2%，
该款系众城公寓入伙前销售收入最后一次付款数。
4) 待摊费用期末余额8.22万元，比期初3.02万元，增加172.19%，
系公司增加保险费用开支等。
5) 固定资产期末余额9004.84万元，比期初1322.11万元，增加581
.1%， 系公司利用众城大厦房产拓展其他业务和办公之用转增的固定
资产。
6) 短期借款期末余额500万元，比期初2200万元，减少77.27%，
系向农业银行借入的短期人民币抵押贷款。
7) 应付帐款期末余额4609.29万元，比期初1396.7万元，增加230%，
预提费用期末余额3.67万元，比期初1519.6万元，下降99.76%，上述
两个科目是由于公司投入房产项目决算未完成，94年对应付未付款项
不明确，故入预提费用科目，95年已调整到应付帐款科目。
8) 预收货款期末余额194.3万元，比期初4311.6万元，下降95.49%，
是公司开发的房产项目由期房转为现房，会计科目也相应地由预收货
款转为销售收入所致。
9) 应付福利费期末余额74.4万元，比期初36.7万元，增加102.7%，
系公司成立子公司，人员增加所提取的福利费。
10) 应付股利期末余额3031.86万元，比期初4672.08万元， 减少35
.11%，是95年比94年红利减少所致。
11) 未交税金期末余额-42.37万元，比期初630.91 万元， 下降106
.72%，是应付未付的所得税减少所致。
12) 一年内到期借款及长期借款两个科目期末余额4875万元，期初
为零，该借款系公司投入开发的项目之用。
13) 股东权益期末余额33399.21万元，比期初22891.18 万元， 增加
45.9%，为报告期内配股及95年完成利润所致。(其中：资本公积期末
余额12302万元，比期初4926.7万元，增加149.7%，为95年配股溢价
收入所致。)
八、其他事项
1. 本公司董事会于1996年4月13日召开会议。会议通过了1995年度
财务决算和利润分配方案。
2. 1995年度公司实现税后利润2669.69万元，提取法定公积金10％
，计266.97万元；提取法定公益金10%，计266.69万元；提取任意盈余
公积金30%，计800.9万元；可供分配利润为1334.85万元。加上1994
年12月未分配利润为40.61万元，可供股东分配利润为1375.46万元。
根据第二届第十一次董事会通过的1995年度预分配方案：向全体
股东按每10股派发1.80元现金人民币红利(含税)，计送红利3031.8624万元。
截止1995年底止，任意盈余公积金每10股送1.10元，计1852.8048
万元；未分配利润每10股送0.07元，计1179.0576万元。分配后， 任
意盈余公积金尚余1111.9125万元，未分配利润尚余196.4万元。
上述分配方案须经本年度股东大会审议表决通过并报上级部门审查后
实施。
3. 1995年度股东大会召开事宜，另行公告(刊登在同日的《上海证券
报》上)。
上海众城实业股份有限公司
一九九六年四月十六日
