上海万业企业股份有限公司
2008 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带
责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全
文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 上海众华沪银会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人董事长程光先生、主管会计工作负责人总经理尚志强先生及会计机构负责人
财务部副经理邵伟宏先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 万业企业
股票代码 600641
上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 上海市浦东大道720 号9 楼 上海市浦东大道720 号9 楼
邮政编码 200120
公司国际互联网网址 http://www.600641.com.cn
电子信箱 wyqy@salim.com.cn
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴云韶 曹曼华
联系地址 上海市浦东大道720 号9 楼 上海市浦东大道720 号9 楼
电话 021-50367718 021-50367718
传真 021-50366858 021-50366858
电子信箱 wyqy@vip.sina.com wyqy@vip.sina.com
§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2008 年 2007 年
本年比上年增
减(%)
2006 年
营业收入 1,392,059,863.64 882,171,391.08 57.80 993,790,614.50
利润总额 463,527,782.61 556,326,094.92 -16.68 172,656,766.05
归属于上市公司股东的净利润 370,358,171.18 480,043,126.76 -22.85 146,368,180.58
归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润
182,062,475.14 208,132,416.56 -12.52 155,328,918.092
经营活动产生的现金流量净额 426,815,857.87 423,100,519.27 0.88 -9,102,044.89
2008 年末 2007 年末
本年末比上年
末增减(%)
2006 年末
总资产 3,883,409,095.73 4,588,990,612.82 -15.38 4,230,824,537.58
所有者权益（或股东权益） 2,605,393,511.85 3,003,099,061.29 -13.24 2,304,412,187.85
3.2 主要财务指标
2008 年2007 年本年比上年增减(%) 2006 年
基本每股收益（元／股） 0.8269 1.0718 -22.85 0.33
稀释每股收益（元／股） 0.8269 1.0718 -22.85 0.33
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.4065 0.4647 -12.52 0.35
全面摊薄净资产收益率（%） 14.22 15.98 减少1.76 个百分点 6.35
加权平均净资产收益率（%） 13.65 18.27 减少4.62 个百分点 6.89
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率（%） 6.99 6.93 增加0.06 个百分点 6.74
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 6.71 7.92 减少1.21 个百分点 7.31
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） 0.9530 0.9447 0.88 -0.02
2008 年
末
2007 年
末
本年末比上年末增减
(%)
2006 年
末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 5.8174 6.7054 -13.24 5.15
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -24,354.90
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
7,840,020.00
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 586,159.87
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值产生的收益
6,300.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融
负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售
金融资产取得的投资收益
181,518,823.62
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,855,454.44
其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,224,201.89
合计 188,295,696.04
3.3 境内外会计准则差异：
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表3
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例(%)
部分有限售条
件股份解禁
小计 数量 比例(%)
一、有限售条件股份
1、其他内资持股 226,372,087 50.54 -44,786,597 -44,786,597 181,585,490 40.54
其中： 境内非国有法人持 股 226,372,087 50.54 -44,786,597 -44,786,597 181,585,490 40.54
有限售条件股份合计 226,372,087 50.54 -44,786,597 -44,786,597 181,585,490 40.54
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股 221,493,884 49.46 44,786,597 44,786,597 266,280,481 59.46
无限售条件流通股份合计 221,493,884 49.46 44,786,597 44,786,597 266,280,481 59.46
三、股份总数 447,865,971 100 0 0 447,865,971 100
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称
年初
限售股数
本年解除
限售股数
本年增加
限售股数
年末
限售股数
解除限售日期
三林万业（上海）企业集团有限公司 226,372,087 44,786,597 0 181,585,490 2009 年7 月26 日
合计 226,372,087 44,786,597 0 181,585,490 /
限售原因：
公司股权分置改革时控股股东所作承诺之一：自2006 年7 月26 日股权分置改革实施之
日起，其所持有的公司有限售条件股份将在24 个月内不上市交易。在前述期限期满后，通
过上海证券交易所挂牌交易出售有限售条件股份，出售数量占万业企业股份总数的比例在
12 个月内不超过10％。
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 61,319 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比例
(%)
持股总数
报告期内
增减
持有有限售条件
股份数量
质押或冻结的股份数量
三林万业(上海)企业集团
有限公司
境内非国
有法人
50.54 226,372,087 0 181,585,490 质押 219,750,000
交通银行－博时新兴成长
股票型证券投资基金
其他 4.34 19,424,411 0 无
中国农业银行－中邮核心
成长股票型证券投资基金
其他 4.23 18,962,368 0 无
交通银行－天治核心成长
股票型证券投资基金
其他 1.38 6,175,069 0 无
中国建设银行－上投摩根
双息平衡混合型证券投资
基金
其他 0.89 3,979,180 0 无
中国工商银行－广发聚丰
股票型证券投资基金
其他 0.74 3,309,164 0 无
招商银行股份有限公司－
上证红利交易型开放式指
数证券投资基金
其他 0.35 1,559,700 0 无
中国工商银行股份有限公其他 0.24 1,093,641 0 无4
司－上投摩根双核平衡混
合型证券投资基金
娄军 境内自然人0.14 618,000 0 无
王桂珍 境内自然人0.13 580,000 0 无
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类
三林万业(上海)企业集团有限公司 44,786,597 人民币普通股
交通银行－博时新兴成长股票型证券投资基金 19,424,411 人民币普通股
中国农业银行－中邮核心成长股票型证券投资基金 18,962,368 人民币普通股
交通银行－天治核心成长股票型证券投资基金 6,175,069 人民币普通股
中国建设银行－上投摩根双息平衡混合型证券投资基金 3,979,180 人民币普通股
中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 3,309,164 人民币普通股
招商银行股份有限公司－上证红利交易型开放式指数证券投资基金 1,559,700 人民币普通股
中国工商银行股份有限公司－上投摩根双核平衡混合型证券投资基金 1,093,641 人民币普通股
娄军 618,000 人民币普通股
王桂珍 580,000 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明：
公司前10 名股东中，三林万业(上海)企业集团有限公司为公司控股股东，与前10 名其他股东之间不存在关联关系，也不存在《上市
公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
中国工商银行－上投摩根双息平衡混合型证券投资基金、中国工商银行－上投摩根双核平衡混合型证券投资基金同属上投摩根基金管
理有限公司管理的基金。
除此之外，公司未知前10 名中其他股东之间及前10 名其他无限售流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动
信息披露管理办法》规定的一致行动人的情况。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 法人控股股东情况
单位:万元 币种:人民币
名称 法定代表人 注册资本成立日期 主营业务
三林万业(上海)企
业集团有限公司
林逢生 420,750 1997 年3 月27 日
在国家鼓励和允许的范围内从事轻纺、机械、
化工产品（危险化学品、化肥除外）、农产
品（粮食、棉花、植物油、食糖、盐除外）、
矿产品（氧化铝、铁矿石除外）的批发、进
出口和佣金代理（拍卖除外）并提供相关售
后服务（涉及配额许可证管理、专项规定管
理的商品按照国家有关规定办理）；物业管
理；在国家允许的范围内从事矿产资源的勘
探开发（凡涉及国家有关前置审批管理的，
须按规定分别办理前置审批后方可进行）
4.3.2.2 自然人实际控制人情况
姓名 国籍
是否取得其他国
家或地区居留权
最近五年内的职业 最近五年内的职务
林逢生 印度尼西亚 新加坡 执行官、董事长、董事
三林集团执行总裁、PT INDOFOOD
SUKSES MAKMUR Tbk 首席执行官、
第一太平有限公司董事局主席、
三林万业（上海）企业集团有限
公司董事长。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图5
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股
姓名 职务
性
别
年
龄
任期
起止日期
年初
持股数
年末
持股数
变动原
因
（注）
报告期
内从公
司领取
的报酬
总额
（万
元）
是否在股
东单位或
其他关联
单位领取
报酬、津
贴
程光 董事长 男 51
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
138,000 是
金永良 副董事长 男 61
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
是6
林逢生 董事 男 59
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
郑志南 董事 男 41
2007 年5 月18 日～
2009 年6 月22 日
尚志强
董事/总
经理
男 43
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
68,000 75.66
林震森 董事 男 38
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
19,090 89,090 是
潘 飞 独立董事 男 52
2006 年6 月23 日～
2008 年3 月14 日
5
孙 铮 独立董事 男 51
2008 年3 月14 日～
2009 年6 月22 日
7.85
陈学斌 独立董事 男 51
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
10
王洪卫 独立董事 男 41
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
10
张 峻 监事长 男 44
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
50,000 是
王永平 监事 男 44
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
是
朱明华 监事 男 36
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
是
张崇烨 监事 男 60
2007 年9 月12 日～
2009 年6 月22 日
4,300 4,300 32.05
曹曼华 监事 女 52
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
10.24
陈中一 副总经理 男 36
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
66,000 64.9
刘洁 副总经理 男 45
2008 年6 月13 日～
2009 年6 月22 日
20,000 43.25
张凌云 副总经理 女 34
2008 年7 月29 日～
2009 年6 月22 日
27.51
吴云韶
董事会
秘书
女 40
2006 年6 月23 日～
2009 年6 月22 日
34
合计 / / / / 23,390 435,390 / 320.46 /
注：部分高管增持公司股份系自有资金从二级市场购入。
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、2008 年公司经营情况回顾
（1）经营情况分析
2008 年，在世界金融危机和国内宏观政策调整的双重压力下，中国经济增长速度出现
明显的前高后低走势。房地产行业经过国家两年多的宏观调控，风险逐步释放，销售量萎缩，
市场观望气氛浓厚。国际、国内经济金融形势的动荡，进一步降低了人们的预期，抑制了对
房产的需求。但是，随着房地产行业调整对经济增长负面影响的逐步显现，各地政府开始重
视并出台了一系列鼓励房地产发展的政策措施。特别是下半年，国家也先后出台了一系列扩
大内需、促进经济增长的政策，并在短时间内多次降息。这些政策措施，在一定程度上缓解
了房地产市场下滑的势头，使市场信心得到了一定恢复。7
面对2008 年动荡的外部经济环境和房地产行业的持续调整，公司继续坚持稳健的经营
策略，沉着应对，取得了不错的经营业绩。报告期内，公司实现营业收入 13.92 亿元，利
润总额4.64 亿元，投资收益1.99 亿元，归属于母公司的净利润3.7 亿元。
公司根据既定的发展战略，一方面继续做好房地产业务，抓住行业调整机会，先后在合
肥、南京等地取得房产项目，扩大土地储备；另一方面，在前期探索基础上，适时投资昊源
公司，进入能源领域，优化了公司的资源配置结构。
在房地产业务方面，公司继续坚持稳健、以市场为导向的策略，强化市场研判、适量土
地储备，加强现场管理、合理成本控制、狠抓销售回笼，进一步提升管控能力，提高运营效
率、降低管理风险。
1)加强销售管理，加速资金回笼
加快两湾和宝山项目销售,报告期内两湾项目实现销售收入 4.31 亿元，宝山海尚明城
福地苑项目共结转销售面积12.32 万平方米，结转销售收入9.53 亿元，销售业绩在宝山区
同类楼盘中名列前茅。
2) 推进在建项目，确保工程进度
报告期内，宝山海尚明城福地苑东区已全部竣工，西区正常推进中，将于09 年逐步交
房；紫辰苑项目已于年内正式开工；长沙万业优加城(原名“万业青山城”)的前期工作也在
年内正式启动；合肥项目已达预售标准。
3)抓住行业调整机会，进行适度扩张
通过进入合肥、南京市场，公司初步在 “长三角”地区构筑起区域房地产版图，为房
地产业务持续稳定发展打下了良好基础。
在新业务探索方面，公司为适应能矿领域拓展的需要，调整了内部组织结构体系，增设
了矿业部。随后在新加坡注册成立了全资子公司——新业资源（新加坡）有限公司，为未来
拓展海外业务搭建了运作平台。下半年，公司通过投资内蒙古昊源煤焦化有限责任公司，成
功进入了能源矿产领域，规避了单一行业受经济周期影响的经营风险。
在公司治理方面，公司按照监管部门的要求，对2008 年公司治理专项活动的整改情况
进行了全面自查。同时，公司对控股股东及其关联企业占用上市公司资金的情况进行了自查，
公司控股股东及其关联企业无侵害公司利益的行为发生，公司及控股子公司也未向控股股东
及其附属企业提供担保。报告期内，公司建立了内部控制体系，逐步完善相关内控制度和职
能，保障公司的健康稳健运营，维护公司和股东的利益。同时，进一步加强了董事、监事和
高管的持股管理，完善了公司信息披露管理等其他方面的制度。
在融资方面，公司根据资本市场形势的变化，终止了2007 年提出的定向增发方案，适
时提出了发行公司债的融资计划。报告期内，公司债申请已获得中国证监会发审委的有条件
审核通过。
（2）财务分析
1）资产状况分析
报告期末母公司资产总额为30.66 亿元，其中房产业务20.60 亿元，占67.19％；能源
矿产业务3.95 亿元，占12.88％；其他资产6.11 亿元（其中货币资金和可供出售的金融资
产共计5.65 亿元），占19.93％。公司整体资产配置情况与 “做强做大房地产业务、积极
探索和发展能矿业务”的既定战略相吻合，适当的现金储备不仅可以有效抵御金融危机对公
司的负面影响，而且使公司有能力抓住机遇，灵活调整资产配置。报告期末公司合并资产总
额为38.83 亿元，其中流动资产32.90 亿元，占84.73％，整体资产保持了较好的流动性。
全年总资产周转率为0.36，较上年的0.19 有了较大提高，整体运营效率良好。
报告期末母公司负债总额为3.94 亿元，较期初减少43.14％；期末资产负债率为12.86
％，较期初减少了5.78 个百分点；有息负债率为8.15％，较期初减少2.6 个百分点。母公
司资产负债率和有息负债率都较低，无还贷压力，偿债能力很强。报告期内公司申请发行不
超过10 亿元额度的公司债券，准备进一步提高财务杠杆水平。报告期末公司合并负债总额
为11.68 亿元，资产负债率为30.07％，较期初减少2.41 个百分点；有息负债率为14.67
％，较期初提高1.6 个百分点。近年来，公司整体资产负债率维持在较低的水平，下属各子
公司负债率也较合理，体现了公司稳健经营的风格 。
2）盈利能力分析
单位：万元8
项目 2008 年 合并 2007 年合并 比上年同期增减%
主营收入 139,206 88,217 57.80%
主营成本 89,635 52,459 70.87%
主营利润 49,571 35,758 38.63%
投资收益 19,887 31,921 -37.70%
利润总额 46,353 55,633 -16.68%
归属母公司净利润 37,036 48,004 -22.85%
每股收益（元） 0.8269 1.0718 -22.85%
加权平均净资产收益率 13.65% 18.27% 减少4.62 个百分点
扣除非经常性损益后每
股收益（元） 0.4065 0.4647
2008 年起，公司的新项目开始进入收获期，依靠单一项目的时代将结束。全年实现营
业收入13.92 亿元，较上年增加了57.8%，主要原因是宝山福地苑项目东区开始结转收入。
毛利率为35.61％，较上年减少4.92 个百分点，主要原因是宝山福地苑项目导致的摊薄。
公司营业收入的大幅增长部分抵消了毛利率降低对公司利润的影响，全年共实现主营业务利
润4.96 亿元，较上年增加38.63%。公司08 年投资收益1.99 亿元，较上年同期减少37.7
％，主要原因是今年处置股权收益减少。同时，从稳健角度出发还较大比例地计提了汇丽股
权和昊源商誉的减值准备。公司于2008 年12 月31 日才完成对昊源公司的控股收购，所以
本年度公司未对昊源公司损益表进行合并，只合并了昊源公司的资产负债表。08 年公司所
得税率为18%，是五年过渡期的第一年。全年实现归属于母公司的净利润为3.7 亿元，加权
平均净资产收益率为13.65％，每股收益为0.827 元/股。
3）现金流量分析
母公司现金流量： 单位：万元
项目 2008 2007 差额 变动率
经营活动产生的现金流量净额 30,620 67,109 -36,489 -54.37%
投资活动产生的现金流量净额 2,859 -4,089 6,947 169.92%
筹资活动产生的现金流量净额 -39,806 -9,418 -30,388 322.65%
年末现金及现金等价物余额 48,245 54,572 -6,327 -11.59%
两湾项目进入收尾阶段，销售回笼款逐步减少，母公司经营活动现金流将呈逐步下降
趋势。随着公司投资业务的展开和投资回报的产生，投资活动现金流将成为母公司现金流的
主要贡献来源。股利分配的增加和借款归还，使本年度筹资活动产生了较大的负现金流。
合并现金流量： 单位：万元
2008 2007
项目
合并 合并
差额 变动率
经营活动产生的现金流量净额 42,682 42,310 372 0.88%
投资活动产生的现金流量净额 -9,703 59,064 -68,767 -116.43%
筹资活动产生的现金流量净额 -30,669 -46,836 16,167 -34.52%
年末现金及现金等价物余额 65,354 63,044 2,310 3.66%
从合并现金流量看，公司经营活动现金流基本稳定，表明公司整体业务运转正常。同时，
投资和股利分配消耗了较多现金，所以年末现金余额增加不多。
总体来看，公司财务稳健，负债率低，资产质量较好，资源配置合理，财务杠杆空间大；
盈利能力较强，运营状况良好；经营性现金流得到了较好的平衡，公司具有攻守兼备的能力。
附：资产负债表中较上年同期发生重大变化的科目及原因
（单位:万元）9
资 产
2008 年
12 月31 日
合并
2007 年
12 月31 日
合并
变动幅度原因
应收账款 789 270 192.08%
主要系报告期合并了内蒙古鄂托克旗昊源
煤焦化有限责任公司（以下简称“昊源公
司”）的原煤赊销款所致。
预付款项 4,336 90 4717.81%
主要系合并了昊源公司下属全资子公司内
蒙古广远集团宝成煤业有限公司（以下简称
“广远公司”）预付采掘工程款所致
其他应收款 1,576 12,770 -87.66%
主要系收回土地投标保证金和结转上海万
业企业宝山新城开发建设有限公司（以下简
称“宝山公司”）10％股权收购预付款所致。
一年内到期的非流动资产 8,319 71,061 -88.29%
主要系本年出售招行股权及招行市价下跌
所致。
固定资产 10,413 551 1789.25% 主要系合并昊源公司及其子公司资产所致。
在建工程 2,248 16 13851.12%
系合并增加昊源公司下属全资子公司乌海
市中科宝诚煤业有限公司在建工程所致。
固定资产清理 146 - 主要合并昊源公司拟处置的洗煤设备所致。
无形资产 3,362 32 10469.26%
主要系合并昊源公司及其子公司的采矿权
所致。
长期待摊费用 329 222 48.04%
主要系合并安徽鸿翔房地产开发有限责任
公司项目样板房及售楼处临时设施费用所
致。
递延所得税资产 5,562 1,324 320.00%
主要系公司计提减值准备所形成应纳税暂
时性差异所致。
短期借款 25,956 40,000 -35.11% 主要系归还短期借款所致。
应付账款 19,317 7,798 147.74%
主要系宝山公司按完工进度计提应付工程
款所致。
预收款项 17,212 61,835 -72.16% 主要系宝山公司结转预收款收入所致。
应付职工薪酬 1,184 430 175.09%
主要系增加合并报表范围后各公司计提08
年绩效奖所致。
应交税费 5,543 -1,136 -587.85% 主要系所得税率上升及利润增加所致。
应付利息 668 302 121.03% 主要系合并昊源公司借款利息所致。
其他应付款 11,104 2,067 437.20%
主要系收到泰龙集团的股权回购款和合并
昊源公司借款所致。
一年内到期的非流动负债 484 -
主要系合并广远公司09 年应付采矿权价款
所致。
长期借款 31,000 20,000 55.00% 主要系系宝山公司项目借款增加所致。
长期应付款 1,451 - 主要系广远公司应付采矿权价款所致。
递延所得税负债 1,856 16,921 -89.03%
主要系本年出售招行股权及招行市价下跌
所致。
资本公积 63,772 118,186 -46.04%
主要系本年出售招行股权及招行市价下跌
所致。10
利润表中较上年同期发生重大变化的科目及原因:
（单位:万元）
2008 年度 2007 年度
项 目
合并 合并
变动幅度 原因
营业收入 139,206 88,217 57.80% 主要系宝山公司竣工交房，结转收入所致。
营业成本 89,635 52,459 70.87% 主要系配比结转宝山公司交房成本所致。
营业税金及附
加
9,173 6,080 50.86% 主要系与收入同比上升所致。
管理费用 6,246 3,702 68.71%
主要系本期下属子公司劳动力成本上升和各
项费用随各项业务拓展相应增加所致。
财务费用 990 103 858.34%
主要系宝山公司福地苑项目东区竣工相应借
款停止利息资本化所致。
资产减值损失 5,407 -293 -1943.62%
主要系对昊源公司商誉和对上海汇丽集团有
限公司股权投资计提的减值准备所致。
投资收益 19,887 31,921 -37.70%
主要系上年取得转让上海老西门置业发展有限
公司股权收益所致
营业外收入 1,026 112 820.17% 系本年收到政府专项扶持款所致。
营业外支出 500 52 852.34% 主要系汶川地震和雪灾的捐赠支出所致。
现金流量表中较上年同期发生重大变化的科目及原因:
（单位:万元）
2008 年度 2007 年度
项目
合并 合并
变动幅度原因
经营活动现金流出小计 56,019 103,755 -46.01%
主要系上年同期湖南西沃建设发展有限
公司支付土地出让金和宝山公司支付紫
辰苑项目土地余款所致。
投资活动现金流入小计 39,813 80,489 -50.54%
主要系上年一次性取得转让上海老西门
置业发展有限公司股权收购款所致
投资活动现金流出小计 49,515 21,424 131.12%
主要系公司收购了宝山公司10％股权、
增资收购了昊源公司67％股权和投资设
立万业新鸿意地产有限公司所致。
2、2009 年公司展望
国际金融危机、能源和国际大宗商品的价格下跌，可能使世界经济在短期内陷入增长放
缓的困境，经济的回落和通货膨胀的抬头将使全球滞胀的威胁加剧，中国宏观经济将面临更
多不确定因素。2009 年中国经济如果能实现预定增长目标，那么就有望率先走出这次金融
危机。
2009 年，对于房地产行业来说可能是较为艰难的一年。作为国民经济支柱行业之一，
房地产对我国经济发展的拉动作用是其他行业无法比拟的。在已颁布实施的政策基础上，09
年中央和地方政府可能还会采取更加有力的措施，推动房地产行业加快复苏，有效发挥其对
国民经济发展的巨大拉动作用。在房贷减负、政策利好、供求关系这三重因素的作用下，09
年房地产行业是否还会继续调整，或是止跌回暖，目前市场对此还存在较大的分歧。2008
年出台的一系列“楼市新政”已经开始有效刺激了楼市成交量的回暖。
面对复杂的宏观经济和行业环境，公司将继续坚持稳健的经营策略，在做好做强房地产
业务的同时，积极寻找新的投资机会，适时加大对能矿业务的拓展，进一步优化资源配置，
力争化危为机，抓住机会进行扩张，努力使公司发展上一个台阶，争取全年实现收入17.1211
亿元。同时，争取尽快完成公司债的发行上市工作，进一步拓宽融资渠道，提高可配置资源
量，增强可持续发展能力。
2009 年，房地产业务方面将以“快速销售、稳健拿地、精益求精”为指导，突出发展
重点、强化产品创新、调整营销策略、推动管理升级、强化降本增效、做好风险控制，确保
企业持续、稳健发展。重点将做好以下几方面工作：
1）加速销售资金回笼，按期推动项目工程进展
密切关注市场变化，及时调整营销策略，加速资金回笼。同时，克服一切困难，确保在
建项目的工程质量以及新开工项目的工程进度。
2）努力拓展新项目，增加企业发展后劲
抓住新形势带来的机会，积极寻找新项目，合理增加土地储备，为企业后续发展打好基
础。
3）进一步加强内部管理，规范机制，推动管理升级
建立符合公司特点的管控模式，梳理再造流程，对工程项目实行规范、动态和有效的管
控。
4）挖掘人力资源，优化资源配置
完善部门工作职责和员工岗位职责，有效推进员工考评、考核和淘汰机制；对技术型、
专业型人员进行合理调配，通过内部培训、外部招聘、资源整合等途径，提高员工的整体素
质。
能矿业务方面，要做好昊源公司控股后的后续管理工作，提高盈利能力。在此基础上，
更好地把握内蒙等地的拓展机会，继续实施新的战略投资。
公司将不断完善治理结构，提高规范运作水平和风险防控能力；在现有内控体系基础上，
进一步完善相关内控制度和职能，加强各部门和各层级人员同内控职能部门的沟通协调，及
时发现运营中的风险因素，切实进行整改，确保公司稳健运营，维护公司和股东利益。
3、风险与对策
1）宏观政策及市场风险
金融危机带来了我国经济增速的下滑，延长了房地产市场的调整期。房地产市场宏观环
境的趋冷和政策变化，不可避免地会对公司房地产业务的发展带来不确定性。
为规避宏观政策及市场变动的风险，公司将加强对宏观政策和市场的跟踪和研究，用足
用活政策，并及时调整策略。针对目前市场竞争加剧的状况，公司将实施产品差异化竞争策
略，找准细分市场，有针对性地选择客户群体，保证业绩的稳定和增长。
2）业务经营风险
房产不同于一般产品，其价值相对较高，开发周期长，涉及市场研判、投资决策、土地
获取、规划设计、营销策划、建设施工、销售及售后服务、物业管理等诸多业务环节和流程。
其中任何一个环节出现问题，都会导致项目开发周期拉长，影响公司预期的销售和利润。
公司将进一步优化总部和项目公司两级管控体系，减少决策和审批环节，充分调动各项
目公司的积极性，灵活地应对市场变化，加快市场响应速度，增强公司把握市场机会的能力。
在保证各项目公司主动性和灵活性的同时，公司总部对各项目公司在整体规划、资金筹划、
财务监控、人事管理等方面要进行掌控，以保证监管不失控，有效地提高公司整体的运营效
率和资源配置效率。
3）跨行业经营风险
公司在完成对昊源公司的控股后，经营领域由原来单一的房地产行业变为同时涉足房地
产和能矿两个行业，其各自的经营特点和盈利模式存在较大差别，增加了公司的管理难度。
为适应跨行业经营管理，公司对原组织架构进行了调整，增设矿业部，聘任专业人员担
任主要管理岗位。此外，公司控股股东在能源矿产领域具有多年的运作经验和大量的专业人
才，控股股东将对公司在能源矿产领域探索提供强有力的支持，最大限度地降低了公司跨行
业经营带来的风险。
4、公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
1）上海万业企业宝山新城建设开发有限公司
为公司全资子公司，注册资本4.85 亿元，总资产15.92 亿元，净资产6.11 亿元。主营
房地产开发经营，物业管理租赁，小区内市政建设。主要开发位于上海宝山的海尚明城福地
苑和紫辰苑项目。目前福地苑已经开始销售，2009 年将进入全面开盘销售阶段。紫辰苑项12
目已经开工建设，力争尽快实现销售，产生效益。2008 年该公司实现营业收入9.53 亿元，
净利润1.38 亿元。
2）湖南西沃建设发展有限公司
为公司持股80%的控股子公司，注册资本2.4 亿元，总资产3.52 亿元，净资产2.33 亿
元，主营房地产开发经营。主要开发位于湖南长沙的万业优加城项目（原名“万业青山城”），
该项目目前已经正式启动，将争取尽快实现预售，产生收益。
3）万业新鸿意地产有限公司
为公司持股70%的控股子公司，注册资本1 亿元， 总资产1.67 亿元，净资产0.97 亿
元。经营范围为房地产开发、销售、投资、装潢工程、建材销售、投资管理与咨询。该公司
于2008 年8 月收购了安徽鸿翔房地产开发有限责任公司100%股权（房地产开发企业），目
前其正在开发位于安徽省合肥市中心区域的瀚海星座项目，该项目于08 年8 月5 日开工，
尚未产生收益。
4）内蒙古鄂托克旗昊源煤焦化有限责任公司
为公司持股67%的控股子公司，注册资本2 亿元，总资产3.42 亿元，净资产1.05 亿元。
主营煤炭生产、销售和洗选业务。2008 年实现营业收入1.33 亿元，净利润-0.50 亿元（计
提减值准备所致）。
5）新业资源（新加坡）有限公司
为公司在境外设立的第一家全资子公司，注册资本990 万美元，主营业务为矿产的勘查、
开采、加工提炼、运输和进出口贸易。目前已完成在新加坡的全部注册手续，尚未开展经营
业务。
5、与公允价值计量相关的项目
√适用 □不适用
单位：元
项目
（1）
期初金额
（2）
本期公允价
值变动损益
（3）
计入权益的累计
公允价值变动
（4）
本期计提
的减值
（5）
期末金额
（6）
金融资产
其中：1.以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产
其中：衍生金融资产
2.可供出售金融资产 710,613,975 -454,313,000.12 83,190,086.4
金融资产小计 710,613,975 -454,313,000.12 83,190,086.4
合计 710,613,975 -454,313,000.12 83,190,086.4
持有外币金融资产、金融负债情况
□适用 √不适用
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或
分产品
营业收入 营业成本
营业利
润率(%)
营业收入比
上年增减
（％）
营业成本比
上年增减
（％）
营业利润率比上年增减
（%）
分行业
房地产业 1,392,059,863.64 896,346,248.95 35.61 57.80 70.87 减少4.92 个百分点
分产品
房地产业 1,392,059,863.64 896,346,248.95 35.61 57.80 70.87 减少4.92 个百分点13
6.3 主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 1,392,059,863.64 57.80
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经上海众华沪银会计师事务所有限公司审计，2008 年度万业企业母公司实现净利润为
32,278.81 万元。根据公司章程规定，从中提取10%法定盈余公积计3,227.88 万元，当年实
现可供分配利润29,050.93 万元，加上年度结转未分配利润47,231.80 万元，本次实际可供
股东分配利润为76,282.73 万元。
本年度利润分配预案为：以2008年末总股本 447,865,971股为基数，向全体股东每10
股派发现金红利4.50 元（税前），共计送出20,153.97万元，结余未分配利润56,128.76 万
元转至下一年度。
本年度资本公积金转增预案为：以2008年末总股本447,865,971股为基数，以资本公积
向全体股东按每10股转增股本8 股，共计转增358,292,777 股。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
√适用□不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
（1）公司第六届董事会于2007 年12 月20 日召开临时会议，会议决定公司拟受让上海万业
企业两湾置业发展有限公司所持上海万业企业宝山新城建设开发有限公司10％的股权及附
属于该股权的所有权益。报告期内，该股权受让事项已于2008 年3 月5 日在上海联合产权
交易所通过竞价方式取得，成交价格为137,267,167.08 元，相关工商变更手续业已办理完
毕。公司现持有宝山公司100%股权。上述事项公司已披露于2008 年3 月7 日《中国证券报》、
《上海证券报》和上海证券交易所网站。
（2）2008 年9 月，公司出资人民币2.25 亿元，以溢价方式对北京中科恒基投资有限公司
所属内蒙古鄂托克旗昊源煤焦化有限责任公司进行增资。增资后，昊源公司注册资本由人民
币1 亿元增加到2 亿元，完成增资的工商变更手续后，公司持有其45％股份，中科恒基持
有其55％股份。后由于经济形势及市场行情发生较大变化，2008 年12 月31 日，经协商，
公司与中科恒基同意调整双方在昊源公司的股权比例，公司出资人民币壹元受让中科恒基持
有的昊源公司22％股权。受让完成后，公司持有昊源公司67％股份，中科恒基持有33％股
份，昊源公司注册资本不变仍然为人民币2 亿元。
此项交易为非关联交易。报告期末，公司只合并昊源公司资产负债表，故其收益状况未
对2008 年度公司利润构成重大影响。
关于上述增资和股权转让事项的公告，公司分别披露于2008 年8 月22 日、9 月18 日
和2009 年1 月5 日《中国证券报》、《上海证券报》和上海证券交易所网站。14
（3）2008 年8 月27 日，公司控股70％子公司万业新鸿意地产有限公司（以下简称“万业
新鸿意”）与自然人王洪斌、曹松华签署转让协议，万业新鸿意出资5000 万元受让其拥有
的安徽鸿翔房地产开发有限责任公司（以下简称“安徽鸿翔”）100％股权。收购定价依据
以经审计后的净资产为基础。关于该项股权转让的相关工商变更手续已在报告期内于协议规
定时间完成。因安徽鸿翔开发建设的瀚海星座项目尚在建设期，未有对公司利润贡献。此项
交易为非关联交易。上述关于控股子公司收购公告，公司已披露于2008 年8 月29 日《中国
证券报》、《上海证券报》和上海证券交易所网站。
7.2 出售资产
√适用 □不适用
公司于2008 年10 月31 日与泰龙电力集团有限公司签署了有关回售公司持有的福建泰
龙电力股份有限公司30%股权的协议，回售价格为14,657 万元，回售款项将根据协议分期
支付，于2009 年9 月25 日支付完毕，相关股权过户登记手续将于全部转让款到位后办理。
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计 0
报告期末担保余额合计 0
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 15,000
报告期末对子公司担保余额合计 15,000
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 15,000
担保总额占公司净资产的比例(%) 5.61
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 0
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保金额 0
担保总额超过净资产50％部分的金额 0
上述三项担保金额合计 0
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√适用 □不适用
公司2007 年度股东大会通过决议,授权董事会决定2008 年度公司及控股子公司与汇丽
集团及其子公司的日常经营性购销关联交易额度为人民币3 亿元，报告期内实际发生218.15
万元。公司与关联方在业务上是房地产开发中的上下游企业，在此之间因购销而形成的日常
经营性关联交易，互惠互利于交易双方，旨在降低项目成本、提高收益，保证开发项目的顺
利进行。公司董事会视公司项目开发需要决定本项关联交易，对公司独立性不构成影响；本
关联交易自身不产生盈利，公司对关联方也不存在依赖性。
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 23,312.49 42,714.68
湖南西沃建设发展有限公司 4,610 11,484
万业新鸿意地产有限公司 4,500 4,50015
内蒙古鄂托克旗昊源煤焦化有限责任公司 4,685.68 4,685.68
合计 37,108.17 63,384.36
上述关联债权债务往来为对子公司的财务资助，按借款合同以不低于银行同期借款利率
收取利息。
7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止2008 年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任
追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
1、除法定承诺外，公司控股股东在股改时作出如下特别承诺:
（1）关于延长禁售期的承诺：控股股东承诺所持有的公司有限售条件股份将自改革方
案实施之日起24 个月内不上市交易。在前述期限期满后，通过上海证券交易所挂牌交易出
售有限售条件股份，出售数量占万业企业股份总数的比例在12 个月内不超过10％。
（2）关于利润分配的承诺：在实施股权分置改革之后，三林万业承诺将在公司2006
年和2007 年的年度股东大会上，依据相关规定履行相关程序，提出分红比例不低于公司当
年实现可分配利润30％的预案，并在股东大会表决时，对该议案投赞成票。
（3）关于业绩的承诺：在实施股权分置改革之后，若公司2006 年、2007 年净资产收
益率（指加权平均净资产收益率）没有达到设定目标（6％和10％），则按当年流通股股东
每10 股获付0.5 股的上限追送相应股份。
（4）关于增持公司流通股股份的声明：为保护流通股股东权益，在股权分置改革方案
实施之日起的24 个月内，三林万业有以下增持公司流通股股份的权利：通过上海证券交易
所集中竞价交易方式，以适当的时机、适当的价格增持股份，增持后的持股比例不超过三林
万业股改前的持股比例56.16％。增持股份购入6 个月内，三林万业将不出售增持的股份，
并履行相关信息披露义务。
2、上述承诺的履行情况：
（1）关于延长禁售期的承诺履行情况：控股股东持有由股改形成的占公司总股本10％
限售股已于2008 年7 月28 日解禁，至本报告披露之日未有减持，剩余股份将在2009 年7
月26 日全部解禁。
（2）关于利润分配的承诺履行情况：公司于2007 年6 月29 日实施了2006 年度利润分
配方案：以2006 年年末的总股本 447,865,971 股为基数，向全体股东每10 股派发现金红
利1.50 元（含税） ，共计送出6,717.99 万元，占2006 年度实现净利润的46.75％；公司
于2008 年3 月28 日实施了2007 年度利润分配方案：以2007 年12 月31 日公司总股本
447,865,971 股为基数，向全体股东每10 股派送现金红利人民币5.00 元（含税），共计派
送红利人民币22,393.30 万元，占当年实现可供分配利润的 49.54％。上述两年的分配方案
均高于“分红比例不低于公司当年实现可分配利润30％”的承诺。
（3）关于业绩的承诺履行情况：公司2006 年度、2007 年度加权平均净资产收益率分别
达到7.50％、18.27 ％，均高于股权分置改革时设定的目标，未达到追送股份的触发条件。
（4）除上述已履行承诺外，其他承诺截至报告期末未达到触发履行条件。16
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是
否达到原盈利预测及其原因作出说明：
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
单位：元
证券
代码
证券
简称
初始投资金额
占该公司
股权比例
（％）
期末账面值 报告期损益
报告期所有者权
益变动
会计核算
科目
股
份
来
源
600036
招商
银行
13,326,778.22 0.047 83,190,086.40 225,890,917.44 -454,313,000.12
可供出售
金融资产
投
资
合计 13,326,778.22 / 83,190,086.40 225,890,917.44 -454,313,000.12 / /
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 2008 年公司不披露履行社会责任的报告。
§8 监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交
易和关联交易不存在问题。
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，公司依法运作，不存在违反相关法律、法规、《公司章程》的情况。公司的
内部控制制度和各项管理制度进一步完善，董事会专门委员会加强其职能运作，为董事会决
策提供支持。董公司董事、监事和高级管理人员按照诚实守信尽职的原则较好地履行了各自
的职责，切实维护了公司股东和其他相关各方的利益。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
报告期内，公司监事会按照《公司章程》及《公司监事会议事规则》等公司管理制度的
要求，定期检查公司的财务状况和资产状况，并详细审阅了公司全年的定期报告。经上海众
华沪银会计师事务所有限公司公司审计的财务报告真实、客观、准确地反映了公司的财务状
况和经营成果，公司监事会认为：2008 年年度报告及审议程序符合法律、法规、《公司章
程》和公司内部管理制度的各项规定；年度报告的内容、格式均符合中国证监会和上海证券
交易所的各项规定，所包含的信息能从各个方面真实反映公司2008 年度的经营管理和财务
状况。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见17
公司近3 年无募集资金使用情况。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内公司发生的股权收购和回售决策程序合法，严格按照上市公司收购、出售资产
的相关法律、法规进行运作，交易价格公平合理，无内幕交易及损害中小股东的权益或造成
公司资产流失的行为。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内，公司及其控股子公司与上海汇丽集团有限公司及其子公司发生的关联交易为
日常经营性关联交易，该等关联交易遵循了公平、互利的原则，按照市场公允价值确定交易
价格，并履行了合法的交易程序，无损害公司及股东利益的行为。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
审计意见全文
审计报告
沪众会字（2009）第1932 号
上海万业企业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的上海万业企业股份有限公司（以下简称“万业企业公司”）财务报表，包括
2008 年12 月31 日的公司及合并资产负债表，2008 年度的公司及合并利润表、公司及合并股东权益
变动表和公司及合并现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是万业企业公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设
计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重
大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准
则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计
工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于
注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估
时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的
有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以
及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，万业企业公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了
万业企业公司2008 年12 月31 日的财务状况以及2008 年度的经营成果和现金流量。
上海众华沪银会计师事务所有限公司
中国注册会计师：周正云、何和平
上海延安东路550 号海洋大厦12 楼
2009 年3 月27 日
9.2 财务报表18
上海万业企业股份有限公司
2008 年12 月31 日合并及母公司资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
资产 附注 2008 年12 月31 日合
并 2007 年12 月31 日合并2008 年12 月31 日母
公司
2007 年12 月31 日母
公司
流动资产
货币资金 6.1 653,539,154.71 630,439,550.69 482,445,859.24 545,720,765.51
交易性金融资产 - - - -
应收票据 6.2 680,000.00 - - -
应收账款 6.3/8.1 7,891,013.20 2,701,688.53 4,128,570.00 2,701,688.53
预付款项 6.5 43,360,296.93 900,000.00 - -
应收利息 - - 17,468,528.52 8,747,501.16
应收股利 - - - -
其他应收款 6.4/8.2 15,757,888.08 127,704,197.24 196,375,104.79 182,181,786.18
存货 6.6 2,485,124,705.50 2,879,180,426.68 574,902,718.03 792,546,851.62
一年内到期的非流动资产 6.7/8.3 83,190,086.40 710,613,975.00 273,190,086.40 710,613,975.00
其他流动资产 -
流动资产合计 3,289,543,144.82 4,351,539,838.14 1,548,510,866.98 2,242,512,568.00
非流动资产
可供出售金融资产 - - - -
持有至到期投资 - - - -
长期应收款 8.4 - - 230,000,000.00 620,000,000.00
长期股权投资 6.8/8.5 186,742,703.13 165,558,576.95 1,223,692,531.21 794,058,576.95
投资性房地产 6.9 48,523,351.81 50,438,252.92 48,523,351.81 50,438,252.92
固定资产 6.10 104,128,195.41 5,511,627.03 3,710,795.77 4,368,714.95
在建工程 6.11 22,483,627.60 161,160.00 - 161,160.00
工程物资 - - - -
固定资产清理 1,458,365.36 - - -
生产性生物资产 - - - -
油气资产 - - - -
无形资产 6.12 33,619,219.55 318,084.82 274,031.03 208,919.97
开发支出 - - - -
商誉 6.13 138,005,213.90 - - -
长期待摊费用 6.14 3,287,428.16 2,220,610.75 1,115,114.55 1,520,610.75
递延所得税资产 6.15 55,617,845.99 13,242,462.21 10,240,955.26 7,311,631.97
其他非流动资产 - - - -
非流动资产合计 593,865,950.91 237,450,774.68 1,517,556,779.63 1,478,067,867.51
资产总计 3,883,409,095.73 4,588,990,612.82 3,066,067,646.61 3,720,580,435.51
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：尚志强 会计机构负责人：邵伟宏19
上海万业企业股份有限公司
2008 年12 月31 日合并及母公司资产负债表（续）
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
负债及股东权益 附注 2008 年12 月31 日
合并
2007 年12 月31 日
合并
2008 年12 月31 日
母公司
2007 年12 月31 日
母公司
流动负债
短期借款 6.16 259,560,000.00 400,000,000.00 250,000,000.00 400,000,000.00
交易性金融负债 - - - -
应付票据 - - - -
应付账款 6.17 193,174,208.10 77,975,697.04 5,272,204.58 4,352,568.60
预收款项 6.18 172,119,963.67 618,352,585.00 34,635,129.00 57,484,251.00
应付职工薪酬 6.19 11,838,642.89 4,303,628.04 7,029,996.37 3,708,438.98
应交税费 6.20 55,429,255.71 -11,361,932.24 30,559,588.15 34,600,528.51
应付利息 6.21 6,676,461.46 3,020,557.52 564,250.00 875,050.00
应付股利 - - - -
其他应付款 6.22 111,043,595.58 20,670,667.67 40,332,643.16 14,686,061.77
一年内到期的非流动负债 6.23 4,837,983.00 - - -
其他流动负债 - - - -
流动负债合计 814,680,110.41 1,112,961,203.03 368,393,811.26 515,706,898.86
非流动负债
长期借款 6.25 310,000,000.00 200,000,000.00 - -
应付债券 - - - -
长期应付款 6.26 14,513,949.00 - - -
专项应付款 - - - -
预计负债 6.24 9,973,744.56 8,456,244.56 8,456,244.56 8,456,244.56
递延所得税负债 6.27 18,563,069.24 169,207,661.33 17,465,827.05 169,207,661.33
其他非流动负债 - - - -
非流动负债合计 353,050,762.80 377,663,905.89 25,922,071.61 177,663,905.89
负债合计 1,167,730,873.21 1,490,625,108.92 394,315,882.87 693,370,804.75
股东权益
股本 6.28 447,865,971.00 447,865,971.00 447,865,971.00 447,865,971.00
资本公积 6.29 637,724,840.76 1,181,856,611.27 727,543,611.15 1,181,856,611.27
减：库存股 - - - -
盈余公积 6.30 738,551,528.97 701,236,083.98 733,514,895.84 701,236,083.98
未分配利润 6.31 781,250,135.73 672,140,395.04 762,827,285.75 696,250,964.51
外币报表折算差额 1,035.39 - - -
归属于母公司股东权益合计 2,605,393,511.85 3,003,099,061.29 - -
少数股东权益 6.32 110,284,710.67 95,266,442.61 - -
股东权益合计 2,715,678,222.52 3,098,365,503.90 2,671,751,763.74 3,027,209,630.76
负债及股东权益总计 3,883,409,095.73 4,588,990,612.82 3,066,067,646.61 3,720,580,435.51
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：尚志强 会计机构负责人：邵伟宏20
上海万业企业股份有限公司
2008 年度合并及母公司利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2008 年度 2007年度 2008年度 2007年度
项 目 附注
合并 合并 母公司 母公司
一、营业收入 6.33/8.6 1,392,059,863.64 882,171,391.08 439,358,897.64 882,008,191.08
减： 营业成本 6.33/8.6 896,346,248.95 524,587,872.75 221,422,946.94 524,587,872.75
营业税金及附加 6.34 91,729,430.20 60,803,499.57 30,757,603.37 60,794,686.75
销售费用 18,160,264.80 25,135,931.22 4,152,644.13 8,456,244.56
管理费用 6.35 62,459,580.31 37,021,500.36 48,380,883.78 37,021,418.76
财务费用 6.36 9,902,042.34 1,033,252.43 19,263,147.48 23,289,886.17
资产减值损失 6.37 54,073,988.66 -2,933,036.80 11,717,293.16 -2,933,036.80
加： 公允价值变动收益 - - - -
投资收益 6.38/8.7 198,874,556.90 319,213,212.29 278,521,375.37 354,423,184.53
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
-27,145,034.95 2,552,945.66 8,184,126.18 2,552,945.66
二、营业利润 458,262,865.28 555,735,583.84 382,185,754.15 585,214,303.42
加： 营业外收入 6.39 10,261,022.41 1,115,123.18 9,908,877.58 1,017,174.04
减： 营业外支出 6.40 4,996,105.08 524,612.10 1,791,328.26 504,612.10
其中：非流动资产处置损失 40,050.96 2,663.60 11,281.84 2,663.60
三、利润总额 463,527,782.61 556,326,094.92 390,303,303.47 585,726,865.36
减： 所得税费用 6.41 95,238,370.76 77,516,466.66 67,515,184.87 83,447,296.90
四、净利润 368,289,411.85 478,809,628.26 322,788,118.60 502,279,568.46
归属于母公司股东的净利润 370,358,171.18 480,043,126.76
少数股东损益 -2,068,759.33 -1,233,498.50
五、每股收益(基于归属于母公司普通
股股东合并净利润)
基本每股收益 6.43.1 0.8269 1.0718
稀释每股收益 6.43.1 0.8269 1.0718
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：尚志强 会计机构负责人：邵伟宏21
上海万业企业股份有限公司
2008 年度合并及母公司现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2008 年度 2007年度 2008年度 2007年度 项目 附注
合并 合并 母公司 母公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 928,654,058.27 1,409,548,906.18 415,182,561.27 876,199,044.18
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 6.45.5 58,349,299.63 51,105,660.37 53,305,882.63 1,049,789.17
经营活动现金流入小计 987,003,357.90 1,460,654,566.55 468,488,443.90 877,248,833.35
购买商品、接受劳务支付的现金 308,573,866.52 759,630,349.82 4,854,141.79 4,917,065.96
支付给职工以及为职工支付的现金 25,763,750.62 15,345,447.43 23,687,476.53 15,313,377.43
支付的各项税费 155,433,468.69 194,591,127.20 104,875,107.81 129,781,130.43
支付其他与经营活动有关的现金 6.45.6 70,416,414.20 67,987,122.83 28,875,393.12 56,150,577.85
经营活动现金流出小计 560,187,500.03 1,037,554,047.28 162,292,119.25 206,162,151.67
经营活动产生的现金流量净额 426,815,857.87 423,100,519.27 306,196,324.65 671,086,681.68
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 388,942,302.39 7,661,266.61 588,942,302.39 7,661,266.61
取得投资收益所收到的现金 3,898,339.44 8,066,561.62 40,251,802.78 36,402,041.62
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金
净额
602,303.00 910,278.50 2,303.00 545,518.50
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - 659,645,707.10 - 661,203,098.98
收到其他与投资活动有关的现金 6.45.7 4,682,474.12 128,602,556.31 624,570,900.71 312,601,378.57
投资活动现金流入小计 398,125,418.95 804,886,370.14 1,253,767,308.88 1,018,413,304.28
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金7,364,812.75 3,508,482.77 5,493,121.00 2,565,799.77
投资支付的现金 165,904,661.56 89,514,487.08 165,904,661.56 699,514,487.08
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 275,781,356.72 120,482,000.00 295,682,661.00 120,482,000.00
支付其他与投资活动有关的现金 6.45.8 46,100,000.00 736,534.50 758,100,000.00 236,736,534.50
投资活动现金流出小计 495,150,831.03 214,241,504.35 1,225,180,443.56 1,059,298,821.35
投资活动产生的现金流量净额 -97,025,412.08 590,644,865.79 28,586,865.32 -40,885,517.07
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 30,000,000.00 46,000,000.00 - -
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 30,000,000.00 46,000,000.00 - -
取得借款收到的现金 650,000,000.00 550,000,000.00 300,000,000.00 400,000,000.00
发行债券收到的现金 - - - -
收到其他与筹资活动有关的现金 6.45.9 145,500,000.00 11,000,000.00 - -
筹资活动现金流入小计 825,500,000.00 607,000,000.00 300,000,000.00 400,000,000.00
偿还债务支付的现金 710,000,000.00 650,000,000.00 450,000,000.00 400,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 276,687,306.24 81,752,588.87 248,058,096.24 94,181,517.37
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - - - -
支付其他与筹资活动有关的现金 6.45.10 145,500,000.00 343,602,453.92 - -
筹资活动现金流出小计 1,132,187,306.24 1,075,355,042.79 698,058,096.24 494,181,517.37
筹资活动产生的现金流量净额 -306,687,306.24 -468,355,042.79 398,058,096.24 94,181,517.37
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -3,535.53 - - -
五、现金及现金等价物净增加额 6.45.2 23,099,604.02 545,390,342.27 -63,274,906.27 536,019,647.24
加：年初现金及现金等价物余额 6.45.2 630,439,550.69 85,049,208.42 545,720,765.51 9,701,118.27
六、年末现金及现金等价物余额 6.45.3 653,539,154.71 630,439,550.69 482,445,859.24 545,720,765.51
法定代表人：程光 管会计工作负责人：尚志强 会计机构负责人：邵伟宏22
上海万业企业股份有限公司
2008 年度合并股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
本年金额 上年金额
项目 附归属于母公司股东权益 归属于母公司股东权益
注股本 资本公积
减：库
存股
盈余公积未分配利润
外币报表
折算差额
少数股东权益股东权益合计
股本 资本公积
减：库
存股
盈余公积未分配利润
外币报表折
算差额
少数股东权益股东权益合计
一、上年年末余额 447,865,971.00 1,181,856,611.27 -701,236,083.98 672,140,395.04 -
95,266,442.613,098,365,503.90447,865,971.00 691,759,874.46 -650,092,065.89 305,812,023.08 -
66,995,519.942,162,525,454.37
加：会计政策变更 - - - - - - - - 204,273,072.76 - 916,061.24 3,693,119.42 - 5,841.76 208,888,095.18
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 447,865,971.00 1,181,856,611.27 -701,236,083.98 672,140,395.04 -
95,266,442.613,098,365,503.90447,865,971.00 896,032,947.22 -651,008,127.13 309,505,142.50 -
67,001,361.702,371,413,549.55
三、本年增减变动额 - -544,131,770.51 - 37,315,444.99 109,109,740.69 1,035.39 15,018,268.06 -382,687,281.38 -
285,823,664.05 - 50,227,956.85 362,635,252.54 - 28,265,080.91 726,951,954.35
(一)净利润 - - - - 370,358,171.18 - -2,068,759.33 368,289,411.85 - - - - 480,043,126.76 - -1,233,498.50
478,809,628.26
(二)直接计入股东权益的利
得
- -544,131,770.51 - - - 1,035.39 - -544,130,735.12 - 285,823,664.05 - - - - - 285,823,664.05
1.可供出售金融资产公允价
值变动净额
- -605,750,666.83 - - - - - -605,750,666.83 - 415,747,131.24 - - - - - 415,747,131.24
2.权益法下被投资单位其他
所有者权益变动的影响
- - - - - - - - - - - - - - -
3.与计入股东权益项目相关
的所得税影响
- 151,437,666.71 - - - - - 151,437,666.71 - -129,923,467.19 - - - - - -129,923,467.19
4.购买子公司少数股权溢价 - -89,818,770.39 - - - - - -89,818,770.39 - - - - - - - -
5.外币报表这算差额 - - - - - 1,035.39 - 1,035.39 - - - - - - - -
上述(一)和(二)小计 - -544,131,770.51 - - 370,358,171.18 1,035.39 -2,068,759.33 -175,841,323.27 -
285,823,664.05 - - 480,043,126.76 - -1,233,498.50 764,633,292.31
(三)所有者投入和减少资本 - - - - - - 17,087,027.39 17,087,027.39 - - - - - - 29,498,579.41 29,498,579.41
1.所有者投入资本 - - - - - - 30,000,000.00 30,000,000.00 - - - - - - 48,000,000.00 48,000,000.00
2.股份支付计入股东权益的
金额
- - - - - - - - - - - - - - - -
3.购买子公司少数股东权益 - - - - - - -47,448,396.69 -47,448,396.69 - - - - - - - -
4.新增（出售）子公司对少
数股东权益的影响
- - - - - - 34,535,424.08 34,535,424.08 - - - - - --18,501,420.59 -18,501,420.59
(四)利润分配 - - - 37,315,444.99-261,248,430.49 - - -223,932,985.50 - - - 50,227,956.85-117,407,874.22 - -
-67,179,917.37
1.提取盈余公积 - - - 37,315,444.99 -37,315,444.99 - - - - - - 50,227,956.85 -50,227,956.85 - - -
2.对股东的分配 - - - --223,932,985.50 - - -223,932,985.50 - - - - -67,179,917.37 - - -67,179,917.37
3.其他 - - - - - - - - - - - - - - - -
(五)所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增资本(或股
本)
- - - - - - - - - - - - - - - -
2.盈余公积转增资本(或股
本)
- - - - - - - - - - - - - - - -
3.盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - - - - -
4.其他 - - - - - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 447,865,971.00 637,724,840.76 -738,551,528.97 781,250,135.73
1,035.39110,284,710.672,715,678,222.52447,865,971.001,181,856,611.27 -701,236,083.98 672,140,395.04 -
95,266,442.613,098,365,503.90
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：尚志强 会计机构负责人：邵伟宏23
上海万业企业股份有限公司
2008 年度母公司股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
本年金额 上年金额
项目 附注股本 资本公积
减：库
存股
盈余公积 未分配利润 股东权益合计 股本 资本公积
减：库存
股
盈余公积 未分配利润股东权益合计
一、上年年末余额 447,865,971.00 1,181,856,611.27 - 701,236,083.98 696,250,964.51 3,027,209,630.76
447,865,971.00 691,759,874.46 - 650,092,065.89 305,812,023.08 2,095,529,934.43
加：会计政策变更 - - - - - - - 204,273,072.76 - 916,061.24 5,567,247.19 210,756,381.19
前期差错更正 - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 447,865,971.00 1,181,856,611.27 - 701,236,083.98 696,250,964.51 3,027,209,630.76
447,865,971.00 896,032,947.22 - 651,008,127.13 311,379,270.27 2,306,286,315.62
三、本年增减变动额 - -454,313,000.12 - 32,278,811.86 66,576,321.24 -355,457,867.02 - 285,823,664.05 -
50,227,956.85 384,871,694.24 720,923,315.14
(一)净利润 - - - - 322,788,118.60 322,788,118.60 - - - - 502,279,568.46 502,279,568.46
(二)直接计入股东权益的利得 - -454,313,000.12 - - - -454,313,000.12 - - - - - -
1.可供出售金融资产公允价值
变动净额
- -605,750,666.83 - - - -605,750,666.83 - 415,747,131.24 - - - 415,747,131.24
2.权益法下被投资单位其他所
有者权益变动的影响
- - - - - - - - - - -
3.与计入股东权益项目相关的
所得税影响
- 151,437,666.71 - - 151,437,666.71 - -129,923,467.19 - - - -129,923,467.19
4.其他 - - - - - - - - - - -
上述(一)和(二)小计 - -454,313,000.12 - - 322,788,118.60 -131,524,881.52 - 285,823,664.05 - - 502,279,568.46
788,103,232.51
(三)所有者投入和减少资本 - - - - - - - - - - - -
1.所有者投入资本 - - - - - - - - - - - -
2.股份支付计入股东权益的金
额
- - - - - - - - - - - -
3.其他 - - - - - - - - - - - -
(四)利润分配 - - - 32,278,811.86 -256,211,797.36 -223,932,985.50 - - - 50,227,956.85 -117,407,874.22 -
67,179,917.37
1.提取盈余公积 - - - 32,278,811.86 -32,278,811.86 - - - - 50,227,956.85 -50,227,956.85 -
2.对股东的分配 - - - - -223,932,985.50 -223,932,985.50 - - - - -67,179,917.37 -67,179,917.37
3.其他 - - - - - - - - - - - -
(五)所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增资本(或股本) - - - - - - - - - - - -
2.盈余公积转增资本(或股本) - - - - - - - - - - - -
3.盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4.其他 - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 447,865,971.00 727,543,611.15 - 733,514,895.84 762,827,285.75 2,671,751,763.74
447,865,971.00 1,181,856,611.27 - 701,236,083.98 696,250,964.51 3,027,209,630.76
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：尚志强 会计机构负责人：邵伟宏24
9.3 会计政策、会计估计和核算方法变更的说明
根据本公司董事会决议，为了更合理核算公司的产品售后维修基金，现将原“按营业收入中商品房
收入的1%计提产品售后维修基金并计入销售费用，在销售合同规定的质保期满后，将未使用完毕的产品
售后维修基金冲回”；变更为“对当年销售已满施工质保期的存量房，估计发生的维修费计提产品售后
维修基金，计入销售费用，质保期满未用完的维修基金于项目公司清算时转至清算损益”。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
与上年相比本年新增合并单位6 家，原因为：本期母公司在境外新加坡新设立全资子公司新业资源
（新加坡）有限公司；在境内安徽合肥新设立占股70%的子公司万业新鸿意地产有限公司并由该公司收
购安徽鸿翔房地产开发有限责任公司100%股权；及在内蒙古乌海购入内蒙古鄂托克旗昊源煤焦化有限责
任公司67%股权，随即取得该公司下属全资子公司内蒙古广远集团宝成煤业有限公司和乌海市中科宝诚
煤业有限公司的相应股权。
