评估报告目录
第一部分 注册资产评估师声明………………………………………………1
第二部分 评估报告摘要………………………………………………………2
第三部分 评估报告正文………………………………………………………4
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者……………4
二、评估目的 ……………………………………………………………………9
三、评估对象和评估范围……………………………………………………9
四、价值类型及其定义………………………………………………………11
五、评估基准日…………………………………………………………………11
六、评估依据……………………………………………………………………12
七、评估方法……………………………………………………………………13
八、评估过程……………………………………………………………………18
九、评估假设……………………………………………………………………20
十、评估结论……………………………………………………………………21
十一、特别事项说明……………………………………………………………22
十二、评估报告使用限制说明………………………………………22
十三、评估报告日…………………………………………………………23
第四部分 附件 ………………………………………………………………25
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
注册资产评估师声明
（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守
了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容
是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
（二）评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
托方和相关当事方的责任。
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
（四）在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独
立的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估
师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。
（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明
及其对评估结论的影响。注册资产评估师不承担相关当事人的决策责任。
1 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为
所涉及的上海临港产业区港口发展有限公司
股东全部权益价值评估报告
沪财瑞评报（2014）2049 号
正 文
上海交运（集团）公司、上海交运集团股份有限公司：
上海财瑞资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海交运集团股份有限
公司因股权协议转让行为涉及的上海临港产业区港口发展有限公司的股东全部权益在
2014 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
(一) 委托方 1 概况
公司名称：上海交运（集团）公司
经济性质：全民所有制
住 所：上海市恒丰路 258 号二楼
注册资金：人民币壹拾肆亿叁仟玖佰玖拾叁万叁仟元
法定代表人：陈辰康
企业法人营业执照注册号：310000000043290
经营范围：国有资产授权范围内的资产经营管理，水陆交通运输，实业投资，国内
贸易（除专项规定），产权经纪。
经营期限：一九九六年四月二日至不约定期限
截止评估基准日委托方股东及持股比例如下：
股东名称 注册资本（万元） 占比%
上海市国有资产监督管理委员会 143,993.30 100%
合计 143,993.30 100%
4 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
(二)委托方 2 概况
公司名称：上海交运集团股份有限公司
公司类型：股份有限公司（上市）
证券代码：600676.SH
住 所：上海市浦东新区曹路工业园区民冬路 239 号 6 幢 101 室
注册资本：人民币 86237.3924 万元整
法定代表人：陈辰康
企业法人营业执照注册号：310000000023877
经营范围：资产管理，实业投资，汽车货物运输装卸，公路省（市）际旅客运输，
二类货运代理，汽车修理，汽车机械配件制造、销售，工程机械及专用汽车制造、销售，
国内贸易（除专项规定），仓储，钢材销售，从事货物及技术的进出口业务。【依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
经营期限：1993 年 9 月 24 日至不约定期限
截止评估基准日委托方股东及持股比例如下：
股东名称 注册资本（万元） 占比%
上海交运（集团）公司 43,992.27 51.013%
其他无限售条件流通股 37,170.61 43.103%
其他有限售条件流通股 5,074.51 5.884%
合计 86,237.39 100.00%
(三)被评估单位概况
1、 注册登记情况
公司名称：上海临港产业区港口发展有限公司
公司类型：有限责任公司（国内合资）
住 所：中国（上海）自由贸易试验区业盛路 188 号国贸大厦 A-1038C 室
注册资本：人民币 30000.0000 万元整
法定代表人：孙贵华
企业法人营业执照注册号：310225000656867
税务登记号码：国地税沪字 310141692913205 号
经营范围：投资兴建港口、码头，国际、国内货物运输代理，仓储，装卸搬运，为
5 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
船舶提供码头设施，在港区内提供货物装卸服务，机械设备租赁，物流信息咨询（除经
纪）。【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】
经营期限：2009 年 7 月 30 日 至 2059 年 7 月 29 日
2、 企业历史沿革
上海临港产业区港口发展有限公司，系由上海临港经济发展集团投资管理有限公
司、上海交运（集团）公司共同出资组建的有限责任公司。公司成立于 2009 年 6 月 24
日，初始注册资本为人民币壹亿伍仟万元，其中：上海临港经济发展集团投资管理有限
公司出资人民币 9,750 万元，占注册资本的 65%；上海交运（集团）公司出资 5,250 万
元，占注册资本的 35%。以上注册资本实收情况已经上海华晖会计师事务所有限公司出
具华会验【2009】第 786 号验资报告验证。
2010 年 12 月 31 日，公司申请增加注册资本人民币 15,000 万元，由原股东按原持
股比例认缴，变更后的注册资本为人民币 30,000 万元。以上注册资本变更已经上海公正
会计师事务所有限公司出具沪公约【2011】第 211 号验资报告验证。
2012 年 1 月，上海交运（集团）公司将其所持有的 35%股权转让给上海交运股份
有限公司。同年 6 月，上海交运股份有限公司更名为上海交运集团股份有限公司。
截止评估基准日被评估单位股东及持股比例如下：
股东名称 注册资本（万元） 占比%
上海临港经济发展集团投资管理有限公司 19,500 65%
上海交运集团股份有限公司 10,500 35%
合计 30,000 100%
3、 公司主要经营情况
上海临港产业区港口发展有限公司是一家投资经营港口码头的专业公司，码头名为
南港码头。一期工程位于杭州湾北岸临港新城港区，芦潮港车客渡码头与大电气专用码
头之间（30°50′N、121°50′E）。港区陆域地处浦东新区临港新城 D1 路以南，E41 路以西，
层林路(E4 路)以东，距洋山港区 32km，距市中心 55km，距郊区环线 10km，距浦东国
际机场 30km。一期工程建设规模为：2 万吨级泊位 4 个（水工结构按 3 万吨级船舶靠
泊设计），其中件杂货泊位 3 个，汽车滚装泊位 1 个；码头后沿布置 5 千吨级杂货船泊
位 5 个。码头长 760m，宽 60m，设计年通过能力为 251.3 万吨件杂货和 16.2 万辆汽
车。目前水域工程已完工，陆域部分仍有部分项目在建。
6 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
南港码头是洋山自贸区范围内目前已建成的唯一公用件杂货码头，为了能更好的服
务于临港地区的产业发展，公司拟对一期工程进行扩建，扩建内容包括原 2 万吨级件杂
货泊位（水工结构按 3 万吨级船舶靠泊设计）扩建为 5 万吨级通用泊位（货种以件杂货
为主、兼做集装箱）；原 5000 吨级件杂货泊位扩建为 1 万吨级件杂货泊位；原 2 万 GT
滚装泊位（水工结构按 3 万吨级船舶靠泊设计）扩建为 7 万 GT 滚装泊位。码头设计年
通过能力为件杂货 262.3 万吨、特种集装箱 8.9 万 TEU 和商品汽车 22.9 万辆。项目已
于 2014 年 5 月获得《上海市发展和改革委立于关于上海临港新城东港区公用码头一期
工程扩建及陆域配套工程项目核准的批复》。项目投资估算 80404 万元，目前正在实施
过程中。
2012 年 10 月 20 日，上海市人民政府获得《国务院关于口岸扩大开放的批复》（国
函【2012】174 号），同意上海港口岸扩大开放杭州湾港区临港产业作业区。2012 年 12
月 21 日，公司获得《上海市交通运输和港口管理局关于同意上海临港新城东港区一期
工程（水域部分）试运行的批复》（沪交规函【2012】235 号）。试运行最长不超过 1 年。
2013 年 12 月 24 日，公司获得《上海市交通运输和港口管理局关于同意上海临港新城东
港区一期工程（陆域部分）试运行的批复》（沪交规函【2013】45 号）。试运行最长不超
过 1 年。2013 年 5 月 17 日，公司获得《上海市交通运输和港口管理局关于同意临港一
期工程延长试运行的复函》（沪交规函【2013】154 号）。试运行期延长至一期改扩建工
程实施完成。2013 年 8 月 23 日，第一艘货轮“林图”靠泊作业，标志南港码头正式开
港运营。
4、 公司组织构架及人员情况
董事会
总经理
总经理助理
副总经理
生产运营 技术保障 安全质量 资产财务 市场营销 综合管理
部 部 部 部 部 部
公司共有在册员工 57 人，其中高层管理人员 5 人，中层管理人员 5 人，基层员工
47 人。另有外聘高层 2 人。
7 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
5、 近两年资产、经营状况
近两年及评估基准日资产、负债、所有者权益情况：
金额单位：人民币元
项目 2014 年 8 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
资产总额 1,022,399,092.37 1,034,610,964.32 1,285,785,136.84
负债总额 742,395,795.78 745,233,111.55 984,169,755.73
所有者权益 280,003,296.59 289,377,852.77 301,611,771.01
近两年及评估基准日经营情况为：
金额单位：人民币元
项目 2014 年（1-8）月 2013 年度 2012 年度
营业总收入 3,373,333.34 4,866,666.67
营业利润 -11,940,509.78 -12,406,220.32 -12,921,652.95
净利润 -11,934,556.18 -12,233,918.24 -12,921,652.95
上述财务数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了信会师报字
[2014]第 123681 号审计报告。
6、 执行的会计政策及相关税率
企业执行企业会计制度，企业适用税率如下表：
税项 计税基础 税率
增值税 按产销商品或和提供劳务的增值额 6%、13%、17%
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税计征 1%
企业所得税 按应纳税所得额计征 25%
（四）委托方与被评估单位的关系
委托方 1 上海交运（集团）公司系委托方 2 上海交运集团股份有限公司的股东之一，
持有其 51.013%的股权；委托方 2 上海交运集团股份有限公司是被评估单位上海临港产
业区港口发展有限公司股东之一，持有其 35%的股权。委托方 2 上海交运集团股份有限
公司是本次经济行为的股权出让方，委托方 1 上海交运（集团）公司是本次经济行为的
股权受让方。
8 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
（五）其他评估报告使用者
除与本经济行为相关的法律、法规规定的报告使用者外，无其他评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估目的为股权协议转让
根据上海交运集团股份有限公司《第 14 次总裁办公会议纪要》及上海临港产业区
港口发展有限公司《第十七次股东会决议》，本次评估目的是为满足上海交运集团股份
有限公司拟将其持有的上海临港产业区港口发展有限公司 35%股权协议转让给上海交
运（集团）公司的需要，对上海临港产业区港口发展有限公司股东全部权益价值进行估
算，并发表专业意见。
鉴于本次评估目的为协议转让，故评估结果仅适用于本次交易，如交易方式转变为
其他方式，则评估报告无效。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估对象是上海临港产业区港口发展有限公司股东全部权益，评估范围为
评估对象涉及的上海临港产业区港口发展有限公司的全部资产及负债，包括上海临港产
业区港口发展有限公司截止 2014 年 8 月 31 日资产负债表反映的流动资产、固定资产、
在建工程、无形资产及负债等，与委托方委托评估时的范围一致，其在评估基准日的资
产类型和账面金额列表如下。
资 产 类 型 账面金额（人民币元）
流动资产 250,086,252.45
固定资产 78,504,612.88
在建工程 594,644,004.43
无形资产 65,357,607.62
其他非流动资产 33,806,614.99
资产合计 1,022,399,092.37
流动负债合计 51,399,690.65
非流动负债合计 690,996,105.13
负债合计 742,395,795.78
净资产 280,003,296.59
资产负债的类型、账面金额明细情况详见资产清查评估明细表。
上述财务数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了信会师报字
9 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
[2014]第 123681 号审计报告。
主要资产状况：
（一） 存货及固定资产
1、存货
存货账面值 13,461.55 元，无存货跌价准备，系原材料，主要系刹车油等共计 5 桶/箱。
2、固定资产
A、固定资产-房屋建筑物
固定资产—房屋建筑物账面原值 76,202,408.00 元，账面净值 73,789,331.76 元。
纳入评估范围的房屋建筑物是位于上海市浦东新区临港地区层林路 58 号内的临港
新城东港区一期项目陆域部分的 1#楼（办公楼），总建筑面积 17440.16 平方米，其中地
上 9 层建筑面积 13715.45 平方米、地下 1 层建筑面积 3724.71 平方米，已办理《建设工
程规划许可证》（建字第沪临港建（2011）FA31003520112055 号）、《建筑工程施工许可
证》（编号 3101192009083100419），尚未办理房地产权证。
B、固定资产-设备
设备账面原值 6,850,087.23 元，账面净值 4,715,281.12 元，主要包括运输设备和电
子设备。其中运输设备账面净值为 2,768,003.16 元，主要包括别克商务车、雪佛兰轿车、
朗逸轿车、帕萨特轿车等车辆共计 16 辆；电子设备账面净值为 1,947,277.96 元，主要为
空调、电脑、打印机、投影仪等设备共计 174 台/套/支。设备均处于正常使用状态。
（二） 在建工程
1、在建工程-土建
在建工程-土建账面价值 553,714,556.16 元。
纳入评估范围的在建工程是位于上海市浦东新区临港新城层林路 58 号内的上海临
港新城东港区一期工程 1 标—水域部分及部分陆域部分工程项目，水域部分包括建造
“L”型码头 1 座（长 760 米、宽 60 米，引桥长 928 米、宽 25 米，采用高桩梁板式结
构。），内外档靠泊。建设 3 个 2 万吨级件杂货泊位和 1 个商品汽车滚装泊位（水工结
构均按靠泊 3 万吨级船舶设计），泊位长度 760 米；内档建设 5 个 5000 吨级杂货泊位，
泊位长度 700 米。陆域部分包括 3#楼（35KV 总变电所-754.09 平方米）、汽车检测线
10 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
（2803.85 平方米）等建筑物以及堆场场地（18 万平方米）等构筑物。水域部分已完工，
目前处于试运行阶段，陆域部分仍在建。
2、在建工程-设备安装
在建工程-设备安装账面值为 40,929,448.27 元，主要系门座式起重机 5 台、数字电
子汽车衡 2 台、江铃皮卡车 1 辆以及运营用材料、工具等 1 批，共计 33 项。其中，需
要安装的设备均已安装完成。由于码头尚处于试运行阶段，该批设备及物资尚未正式交
付使用。
（三） 无形资产
1、无形资产-土地使用权
土地使用权原始入账价值为 69,146,500.00 元，账面摊销余额为 65,271,389.63 元，
系位于上海市浦东新区区内镇外 0002 街坊 100/41 丘（即层林路 58 号）的土地使用权，
已办理《上海市房地产权证》（沪房地浦字（2012）第 251371 号），取得方式为划拨，
用途为港口码头用地，使用权面积 230,500.20 平方米。
2、无形资产-其他无形资产
其他无形资产系外购软件，共计 43 套 OfficeStd 2013 CHNS 软件，原始入账价值为
93,423.93 元，账面摊销余额为 86,217.99 元。
四、价值类型和定义
本次评估选取的价值类型为市场价值。
市场价值又称公开市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估
对象自身条件等因素。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估对象与范围在本报告约定的价值类型、
评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而
提出的评估意见。
11 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
五、评估基准日
（一）本项目评估基准日是 2014 年 8 月 31 日；
（二）确定本评估基准日的主要理由是：上海交运集团股份有限公司为此次股权协
议转让工作拟订了时间表，为了加快整体工作的进程，同时考虑到评估基准日尽可能与
本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评
估基准日为 2014 年 8 月 31 日。
六、评估依据
（一）法规依据
1、《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国 2005 年主席令第四十二号)
2、《中华人民共和国企业国有资产法》(中华人民共和国 2008 年主席令第五号)
3、《国有资产评估管理办法》(中华人民共和国国务院 1991 年第 91 号令)
4、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委 2005 年第 12 号令)
5、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274 号)
6、《上海市企业国有资产评估项目核准备案操作手册》(沪国资委评估﹝2012﹞468 号)
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权
出让和转让暂行条例》
8、《城市房地产转让管理规定》(中华人民共和国建设部令第 45 号) 及上海市制定
的实施细则
（二）准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20 号)
2、《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189 号)
3、《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号)
4、《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189 号)
5、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)
6、《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号)
7、《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189 号)
12 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
8、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号)
9、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）
10、 《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217 号）
11、 《关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评协[2011]230 号）
12、 《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
13、 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
14、 企业会计准则、企业会计制度
（三）经济行为依据
1、上海交运集团股份有限公司《第 14 次总裁办公会议纪要》
2、上海临港产业区港口发展有限公司《第十七次股东会决议》
3、资产评估业务约定书
（四）权属依据
1、 上海临港产业区港口发展有限公司营业执照、验资报告、章程；
2、 上海临港产业区港口发展有限公司房地产权证；
3、 上海临港产业区港口发展有限公司建设工程规划许可证；
4、 上海临港产业区港口发展有限公司车辆行驶证；
5、 各类交易合同及协议。
（五）取价及参考依据
1、 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社）；
2、 《2014 年机电产品报价手册》(机械工业出版社)；
3、 WIND 资讯系统
4、 中国人民银行公布的存贷款利率；
5、 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料
6、 被评估单位提供的资产购销价格资料及其他资料
7、 评估人员现场勘察记录、市场询价和参数资料
13 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
这三种评估方法分别从资产途径、收益途径和市场途径分析和估算评估对象的价
值。在评估中究竟选择哪种方法，主要考虑经济行为所对应的评估目的和确定的价值类
型，综合企业的经营和资产情况、特点，以及委托方的要求和资料、参数的来源等因素，
选用适用的评估方法。
（一）评估方法适用性分析及选择
1、企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例
进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
根据本次评估的资产特性，以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难于搜
集到足够的同类企业产权交易案例，评估人员无法在公开正常渠道获取上述影响交易价
格的各项因素条件，也难以将各种因素量化成修正系数来对交易价格进行修正，所以采
用市场法评估就存在评估技术上的缺陷，所以本次企业价值评估不宜采用市场法。
2、企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价
值的评估方法。它是根据企业未来预期收益，按适当的折现率将其换算成现值，并以此
收益现值作为股东全部权益的评估价值。
在企业生产经营状况正常，各项财务资料及预测数据完整的情况下，是评估企业股
东权益价值应优先考虑的方法之一。公司是一家经营港口码头的公司，目前仍处于建设
期，虽然一期工程已基本完成投入试运营期，但尚未形成规模运作，港口的吞吐量远未
到达设计规模，市场仍在开发过程中，以目前试运营情况来看， 我们无法对未来经营
业绩进行比较客观的考量，而该种情况预计短期内无法得到改变，公司的整体获利能力
无法合理预期，经营风险无法量化。所以本次股东全部权益价值评估不适宜采用收益法。
3、企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为
基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
考虑到被评估单位资产产权清晰、财务资料完整，委估资产不仅可根据财务资料和
购建资料确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量，可以按资产再取得途径判断其价
值，所以本次评估可以采用资产基础法。
综上所述，根据资产评估相关准则要求，本次评估充分考虑了评估目的、评估对象
14 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
和范围的相关要求，评估人员通过对评估对象的现场勘查及其相关资料的收集和分析，
采用资产基础法进行评估。
（二）评估方法的具体应用
1、资产基础法
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减各项负债评估
值之和，得出企业股东权益价值的一种方法。
基本计算公式：股东全部权益评估值＝各项资产评估价值之和－各项负债评估价值
之和
资产基础法中各项资产及负债的评估方法及主要过程
（1） 关于流动资产的评估
流动资产的评估，主要采用重置成本法。
1) 对于货币资金的评估，评估人员通过对被评估单位评估基准日库存现金进行盘
点、对银行存款及其他货币资金余额同评估基准日银行对账单核对并通过银行存款余额
调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面值确认评估值。
2) 对于应收账款及其他应收款，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助
于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、
欠款人资金、信用、经营管理现状等。对有确凿证据证明已经发生坏账的款项，取得相
关的证明文件，对该款项无法收回的部分全部确认风险损失；
3) 对于预付账款，主要通过判断其形成取得货物的权利能否实现或能否形成资产
确定评估值。
4) 对于存货，评估人员经现场盘点了解存货购置日期、毁损情况，核对库存数量。
属于正常周转的原材料类存货以基准日市场价加相关运费等计算评估值，对近期购入的
原材料，账面单价与市场价接近，以核实后的账面值确认评估值
评估值=市场价格＋合理费用（运费、损耗、仓储费等）
= 市场价格单价×数量＋合理费用（运费、损耗、仓储费等）
（2） 关于房屋建筑物的评估
评估对象为工业办公用房（不含对应的土地使用权），根据评估目的以及评估对象
具体情况，评估人员遵循房地产评估法规和规范，确定运用成本法进行估算。
15 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
成本法是从生产费用价值论出发，求取评估对象在评估基准日的重新购建价格，然
后扣除折旧，以此估算评估对象客观合理价值或价格的方法。
建筑物评估价值=建筑物重置成本×综合成新率
建筑物重置成本=建安成本＋前期费用＋期间费用＋利息+利润
1) 建安成本：通过市价法求得，即在评估中通过可靠的途径，如利用近期竣工的
同类型工程单方建筑造价或地方造价管理部的公布的当期建筑单方造价等作为依据，计
算被估项目的单方造价方法，但房屋建筑物层数、层高、装饰、设备等和选择的案例有
差别时则应进行调整，以调整后的建筑单方造价计算评估对象的单方造价。
2) 前期费用：包括规划设计费、可行性研究费、勘察设计费、招标费、各种预算
费、审查费、标底编制费、临时设施建设费等。本次评估中，根据经验、取费率惯例以
及估价对象项目规模、标准等具体情况，取建安成本的 3.5%。
3) 期间费用：包括工程监理费、建设单位管理费等工程建设期间发生的各种费用。
本次评估中，根据经验、取费率惯例以及估价对象项目规模、标准等具体情况，取建安
成本与前期费之和的 4.5%。
4) 利息：计息基数为建安成本、前期费用、期间费用之和，预计建造期为一年半，
资金均匀投入，利率取中国人民银行 1 到 3 年期贷款利率 6.15%。
5) 利润：以建安成本、前期费用、期间费用、利息之和为基数，利润率取值《企
业绩效评价标准值 2014》中房地产开发业全行业成本费用利润率平均值为 10%。
6) 综合成新率：根据委估建筑物结构类型和构造特征，采用综合法计算建筑物成
新率，通过综合考虑年限因素和现场勘察测量、对照等级打分因素，采用加权系数求和
的方式确定。
公式：综合成新率=A1×年限因素+A2×现场勘察测量、对照等级打分因素
A1、A2 为加权系数，根据不同情况分别选取权重。
年限因素：K=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）
现场勘察测量、对照等级打分因素：根据建筑物的构造材料、结构类别、使用状况
的特点，参照《危险房屋鉴定标准》、《工业厂房可靠性鉴定标准》和《鉴定房屋新旧程
度的参考依据》，通过现场勘察、测量、对照等级打分等确定建筑物成新率
公式：房屋得分=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分
×B
G、S、B 根据结构类型、层数选取不同值。
16 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
（3） 关于设备的评估
按资产替代原则，采用重置成本法进行评估。
计算公式：评估值=重置全价×成新率
1) 重置全价的确定
●设备重置全价=设备购置价格＋运杂、安装调试费＋其它合理费用
设备购置价格的确定一般采用直接法取得：
国产关键设备之现价一般通过向生产制造厂商或设备销售商询价；
国产一般设备之现价，通过查阅《机电产品报价手册》以及网上报价信息等方法取得。
根据国家关于固定资产抵扣增值税的有关规定，本次评估所有电子设备及运输设备
市场价均取不含增值税价格。
●运输车辆重置全价=车辆不含税价＋车辆购置税＋其他费用
车辆价：通过市场询价，查询有关价格资料确定
车辆购置税=(车辆含税价÷1.17)×10%
其他费用为代办手续费、工本费、固封费、三角警告牌费、验车费等，按 1000 元/辆计。
2) 成新率
●电子设备
通过现场查勘，一般以设备的可使用年限作为确定成新率的基础，以年限法确定成
新率。
成新率=【（经济使用年限-已使用年限）÷经济使用年限】×100%
●运输车辆
根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号）以及一般车辆的经济使用年限。综合考虑车辆的实际使用情况、大修记录
及日常维修保养现状，参照其规定的车辆可使用年限和行驶里程并通过现场技术观察，
以行驶里程和使用年限孰低法，确定其理论成新率，并以现场观察成新率和理论成新率
加权确定其综合成新率。
综合成新率=理论成新率×40%＋现场观察成新率×60%
（4） 关于在建工程的评估
1) 对于在建工程-土建，为港口建设工程项目，根据评估目的以及评估对象具体情
况，评估人员遵循房地产评估法规和规范，确定运用成本法进行估算。
成本法是从生产费用价值论出发，求取评估对象在评估基准日的重新购建价格，然
17 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
后扣除折旧，以此估算评估对象客观合理价值或价格的方法。
重置成本=建安成本＋前期费用＋期间费用＋利息＋利润
建安成本：本项目为码头类工程项目，该类工程个体差异较大，造价案例可比
性较差，故本次评估中，通过查阅项目预算、“施工总承包合同”的合同金额等，结合
工程进度情况、实际付款情况，按剔除不合理支出后的余值认定。
前期费用、期间费用、利息、利润计算方法同房屋建筑物。
2) 对于在建工程-设备安装，本次评估按设备及物资的市场价格确认评估值。
（5） 关于无形资产的评估
对于无形资产-土地使用权，评估对象为港口用途划拨土地，评估人员通过市场调
查，发现区域内类似工业用途出让土地的交易案例较多，因此决定采用市场比较法作为
主要评估方法，并采用基准地价系数修正法作为辅助方法。
1) 市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干房地
产交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件下待估房地产进行对
照比较，并对交易实例房地产价格加以修正，从而确定待估房地产价格的方法。
公式：土地比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域
因素修正系数×个别因素修正系数
房地产评估价值=∑比准价格×权重
2) 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价，按照替代原则就待估宗地的区域条
件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，选取相应的修正系数对基准地价进行
修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
公式：Pi 待估宗地的评估价格＝Po 待估宗地所在级别区域基准地价×Ry 年期修正
系数×（1＋Rd 期日修正系数）×（1＋Ra 区域因素修正系数和）×（1＋Re 个别因素修
正系数和）×Rp 容积率修正系数
对于外购软件按照软件评估基准日市场价格确定评估值。
（6） 关于其他非流动资产的评估
关于其他非流动资产，按核实后的账面值确定评估值。
（7） 关于负债的评估
关于负债，根据企业提供的各项目明细表，以核实后企业实际承担的负债确认评估值。
18 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序主要分五个阶段实施。
（一）接受委托阶段
2014 年 9 月 4 日，上海交运集团股份有限公司启动评估项目，正式确定上海财瑞资
产评估有限公司为本项目的评估机构，确定 2014 年 8 月 31 日为评估基准日。之后我公
司与委托方签署了资产评估业务约定合同，明确了评估目的、评估范围和评估对象。
（二）前期准备阶段
上海财瑞资产评估有限公司成立了资产评估项目小组(以下简称评估小组)，确定了
该项目协调人和项目负责人，并根据被评估单位资产量大小、资产分布和资产价值特点，
组建评估队伍。
项目负责人针对本项目的特点，为了保证评估质量，统一评估方法和参数，结合以
往从事评估工作的经验和评估范围内不同类型企业资产的特点，拟定了《资产评估项目
计划书》。
指导被评估单位清查资产并提供相关资料，以及填报资产清查评估明细表，检查核
实资产和验证被评估单位提供的资料。
（三）开展资产核实和现场调查工作阶段
在企业如实申报资产并对委估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范
围内的全部资产和负债进行了全面清查，对企业财务、经营情况进行系统调查。现场调
查工作时间为 2014 年 9 月 9 日至 2014 年 9 月 13 日。
资产清查过程如下：
1、指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供
的“资产评估清查明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报。
2、评估人员审查各类资产评估清查明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确
现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估清查明细表有无漏项，根据调查核
实的资料，对资产评估清查明细表进行完善。
3、依据资产评估清查明细表，评估人员对申报的现金、存货和固定资产等实物资
19 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
产进行盘点和现场勘察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。
4、收集委估资产的产权归属证明文件、工程合同资料、决算资料和反映性能、状
态、经济技术指标等情况的文件资料，并对评估范围内的设备和房地产的产权资料进行
查验，对权属资料不完善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实。
5、请企业有关业务人员协助对往来款、银行存款、银行贷款的函证。
（四）评定估算、汇总阶段
2014 年 9 月 14 日至 2014 年 9 月 18 日，基本完成了评估计算和初步数据核对工作。
评估人员根据本项目特点、各类资产特性和相关资料的收集程度选择适当的评估方法，
通过搜集市场信息，明确各类资产的具体评估参数和价格标准，开始评定估算、撰写说
明与报告，在对初稿数据进行分析汇总的基础上提交项目负责人进行审核。
（五）内部审核和与委托方等进行沟通汇报，出具报告阶段
根据评估企业内部审核制度，由总师室对评估小组提交的评估报告、评估明细表、
评估说明和工作底稿进行全面审核，并重点安排评估数据链接的稽核工作。在审核工作
结束后，评估组对评估报告进行修改完善，同时与委托方进行了沟通，最后经总经理审
核后出具正式报告。
九、评估假设
评估人员根据资产评估准则的要求，认定以下假设条件在评估基准日时成立，当未
来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结
果的责任。
1、 本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；
2、 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市
价以评估基准日的有效价格为依据；
3、 本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；有
关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；
4、 本次评估假设被评估单位的经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导致
其无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用；
20 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
5、 被评估单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；
6、 本次评估，除特殊说明外，未考虑被评估单位股权或相关资产可能承担的抵
押、担保事宜对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力
和其它不可抗力对资产价格的影响；
7、 评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准。
出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
上海临港产业区港口发展有限公司在评估基准日 2014 年 8 月 31 日资产总额账面价
值 1,022,399,092.37 元，评估值 1,059,940,711.82 元，增值率 3.67%；负债总额账面价值
742,395,795.78 元 ， 评 估 值 742,395,795.78 元 ， 无 增 减 值 ； 股 东 全 部 权 益 账 面 价 值
280,003,296.59 元，评估值 317,544,916.04 元，增值率 13.41%。（具体见下表）。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
资产类型 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 25,008.63 25,008.63
固定资产 7,850.46 9,815.88 1,965.42 25.04
其中：建 筑 物 7,378.93 9,241.52 1,862.59 25.24
设 备 471.53 574.36 102.83 21.81
在建工程 59,464.40 60,090.07 625.67 1.05
无形资产净额 6,535.76 7,698.83 1,163.07 17.80
其他非流动资产 3,380.66 3,380.66
资产合计 102,239.91 105,994.07 3,754.16 3.67
流动负债 5,139.97 5,139.97
非流动负债 69,099.61 69,099.61
负债总计 74,239.58 74,239.58
股东全部权益价值 28,000.33 31,754.49 3,754.16 13.41
评估结论详细情况见评估明细表
评估结果与账面值比较增减原因分析
1、 固定资产-建筑物增值 25.24%，主要系由于近年建筑物造价的上涨以及评估中
考虑了开发利润所致。
21 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
2、 固定资产-设备增值 21.81%，主要系由于近年客车额度涨价幅度较大，且账面
部分设备折旧速度快于设备实际磨损程度所致。
3、 在建工程增值 1.05%，主要系由于土建评估中考虑了开发利润所致。
4、 无形资产增值 17.80%，主要系由于无形资产账面进行了摊销而评估中不考虑摊
销，此外土地使用权评估中考虑了岸线因素对土地价值的影响。
十一、特别事项说明
（一）本次仅对股东全部权益发表意见，故不涉及控股权和少数股权等因素产生的
溢价或折价。
（二）由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析
依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对评估对象价值的影响。
（三）上海临港产业区港口发展有限公司在提供资料时未作特殊说明的，而本评估
机构的评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，本评估机构及评
估人员不承担相关责任。
（四）本评估机构及评估人员不对资产评估委托方和被评估单位提供的有关经济行
为批文、营业执照、验资报告、审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、
完整性、真实性负责。
（五）本评估报告未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方或被评估单位在使
用本评估报告为评估目的服务时，应当考虑税负问题，并按照国家有关规定处理。
（六）本次资产评估是在独立、客观、公正的原则下做出的，本机构及参加评估人
员与委托方、被评估单位确无任何特殊利益关系，评估人员在评估过程中，恪守职业规
范，进行了公正评估。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应
按有关法律、法规，以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任
22 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，评估人员不承担相关
当事人决策的责任。本评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）评估报告未经核准或者备案，评估结论不得被使用。
（四）未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者
披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（五）评估报告的使用有效期为一年，自 2014 年 8 月 31 日至 2015 年 8 月 30 日。
当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，以评估结论作为交易价值参考依据，超过
一年，需重新确定评估结论；
（六）如果存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结
论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产价格
标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机
构重新确定评估价值。
（七）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十三、评估报告日
本评估报告的提出日期 2014 年 10 月 10 日。
谨此报告
23 上海财瑞资产评估有限公司
上海交运集团股份有限公司因股权协议转让行为所涉及的
上海临港产业区港口发展有限公司 股东全部权益价值评估报告
附 件
（除特别注明的外，其余均为复印件）
一、 上海交运集团股份有限公司《第 14 次总裁办公会议纪要》
二、 上海临港产业区港口发展有限公司《第十七次股东会决议》
三、 上海临港产业区港口发展有限公司 2012 年度至评估基准日 2014 年 8 月 31 日的
审计报告
四、 委托方营业执照及国有产权登记证
五、 上海临港产业区港口发展有限公司营业执照及验资报告
六、 上海临港产业区港口发展有限公司相关房地产权证资料
七、 上海临港产业区港口发展有限公司车辆行驶证
八、 委托方承诺函
九、 被评估单位承诺函
十、 上海财瑞资产评估有限公司和评估人员的承诺函
十一、 上海财瑞资产评估有限公司资格证书
十二、 上海财瑞资产评估有限公司营业执照
十三、 本项目评估人员资质证书
十四、 资产评估业务约定书
25 上海财瑞资产评估有限公司
