本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
海尔智家股份有限公司拟收购大连海尔电冰箱有限
公司部分股权所涉及的大连海尔电冰箱有限公司股
东全部权益价值
资产评估报告
东洲评报字【2021】第 1953 号
（报告书及附件）
共1册 第1册
上海东洲资产评估有限公司
2021 年 10 月 25 日
资产评估报告
【2021】第 1953 号
声明
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和
个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别
事项说明和使用限制。
六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、我们与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关
当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认。根据《中华人民共和国资产评估法》：“委托人应
当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。”
九、我们已对评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉
及资产的法律权属状况给予必要的关注，并对所涉及资产的法律权属资料进行了核查
验证，对已经发现的可能对评估结论有重大影响的事项在本资产评估报告中进行了如
实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要
求。但我们仅对评估对象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权
属作出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。
十、我们对设备、建（构）筑物等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、
使用状况、保养状况等，并未触及其内部被遮盖、隐蔽及难于观察到的部位，我们没
有能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以
委托人和其他相关当事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，
本资产评估报告的评估结论可能会受到不同程度的影响。
【2021】第 1953 号 - 1 -
资产评估报告
【2021】第 1953 号
目录
资产评估报告
目 录
声明 .............................................................................................................................................................. 1
目录 .............................................................................................................................................................. 2
正文 .............................................................................................................................................................. 5
一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 .................................. 5
（一） 委托人及被评估单位概况：.......................................................5
（二） 被评估单位概况: ...............................................................5
（三） 委托人与被评估单位之间的关系...................................................8
（四） 其他资产评估报告使用人 ........................................................8
二、 评估目的 .................................................................... 8
三、 评估对象和评估范围 .......................................................... 9
四、 价值类型及其定义 ........................................................... 11
五、 评估基准日 ................................................................. 11
六、 评估依据 ................................................................... 11
（一） 法律法规依据 .................................................................11
（二） 评估准则依据 .................................................................12
（三） 资产权属依据 .................................................................13
（四） 取价依据 .....................................................................13
（五） 其它参考资料 .................................................................14
七、 评估方法 ................................................................... 14
（一） 评估方法概述 .................................................................14
（二） 评估方法的选择 ...............................................................15
（三） 收益法介绍 ...................................................................16
（四） 市场法介绍 ...................................................................20
八、 评估程序实施过程和情况 ..................................................... 22
九、 评估假设 ................................................................... 24
（一） 基本假设 .....................................................................24
（二） 一般假设 .....................................................................25
（三） 收益法评估特别假设 ...........................................................26
十、 评估结论 ................................................................... 26
（一） 相关评估结果情况 .............................................................26
（二） 评估结果差异分析及最终评估结论 ................................................27
（三） 评估结论与账面价值比较变动情况及原因分析说明 ..................................27
（四） 关于评估结论的其他考虑因素....................................................27
（五） 评估结论有效期 ...............................................................28
（六） 有关评估结论的其他说明 .......................................................28
十一、 特别事项说明 ............................................................... 28
十二、 评估报告使用限制说明 ....................................................... 30
十三、 评估报告日 ................................................................. 31
附件 ............................................................................................................................................................ 33
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
海尔智家股份有限公司拟收购大连海尔电冰箱有限公司
部分股权所涉及的大连海尔电冰箱有限公司股东全部权
益价值
资产评估报告
东洲评报字【2021】第1953号
摘 要
特别提示：本资产评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考。以下内容摘自资产评估
报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
上海东洲资产评估有限公司接受委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规
定，坚持独立、客观和公正的原则，采用合适的评估方法，按照必要的评估程序，对
经济行为所对应的评估对象进行了评估。资产评估情况摘要如下：
委托人：大连海尔电冰箱有限公司
被评估单位：大连海尔电冰箱有限公司
评估目的：股权收购
经济行为：海尔智家股份有限公司拟收购大连海尔电冰箱有限公司部分股权。
评估对象：被评估单位股东全部权益价值。
评估范围：评估范围为被评估单位全部资产及全部负债，具体包括流动资产、非
流动资产及负债等。被评估单位申报的，母公司单体口径全部资产合计账面价值
593,975,513.87元，负债合计账面价值584,800,954.04元，股东权益9,174,559.83元。
合并口径资产合计账面值692,221,891.91元，负债合计账面值638,768,228.68元，净
资产账面值53,453,663.23元，归属于母公司的净资产账面值53,453,663.23元。
价值类型：市场价值
评估基准日：2020年12月31日
评估方法：采用收益法和市场法，本评估报告结论依据收益法的评估结果。
评 估 结 论 ：经 评 估 ，在 评 估 基 准日 被 评 估单 位 股 东 全部 权 益 价值 为 人 民币
【2021】第 1953 号 - 3 -
资产评估报告
【2021】第 1953 号
39,600.00万元。大写人民币：叁亿玖仟陆佰万元整。
评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年内，即有效期截止2021年12月30日 。
特别事项：
2020年9月，大连金门物流有限公司（简称“大连金门”）因海上、通海水域货运
代理合同纠纷向大连海事法院对海尔集团大连电器产业有限公司（以下简称“大连电
器”）以及被评估单位大连海尔电冰箱有限公司（以下简称“大连冰箱”）提起民事诉
讼（案号：（2020）辽72民诉前调602号），大连金门请求判令大连电器以及大连冰箱共
同偿还其代垫杂费833,906.64元、提箱费用737,245.00元，合计1,571,151.64元，另
有资金占用损失等合计111,451.38元（暂计算至2020年9月4日）。之后大连电器以及大
连冰箱对管辖权提出异议，至2021年6月，辽宁省高级人民法院做出判决（案号： 2021）
辽民辖终162号）：撤销原民事裁定，上述合同纠纷案件移送至青岛海事法院处理。
2021年1月份，大连冰箱向青岛海事法院对大连金门提起民事诉讼（案号：（2021）
鲁72民初193号），诉讼请求判令大连金门向其返还人民币1,616,865元及利息，同时支
付违约金人民币300万元。目前，上述案件仍在审理过程中，且涉及诉讼的款项企业尚
未入账。
本次评估未考虑上述诉讼事宜对评估值的影响，提请报告使用人关注。
以上特别事项可能对本评估结论产生影响，提请评估报告使用人在实施本次经济
行为时予以充分关注；此外，评估报告使用人还应关注评估报告正文中所载明的评估
假设以及期后重大事项对本评估结论的影响，并恰当使用本评估报告。
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
正文
海尔智家股份有限公司拟收购大连海尔电冰箱有限公司
部分股权所涉及的大连海尔电冰箱有限公司股东全部权
益价值
资产评估报告
东洲评报字【2021】第1953号
正 文
大连海尔电冰箱有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估
准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法和市场法，按照必要的评估
程序，对海尔智家股份有限公司拟收购大连海尔电冰箱有限公司部分股权所涉及的大
连海尔电冰箱有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产
评估情况报告如下：
一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人
（一） 委托人及被评估单位概况：
名称：大连海尔电冰箱有限公司
公司地址：辽宁省大连出口加工区Ａ区IIC-1
法定代表人：李伟杰
注册资本：11000万人民币
营业期限：2001 年 10 月 25 日至 2051 年 10 月 24 日
公司类型：其他有限责任公司
经营范围：冰箱及零部件的生产制造、销售及维修服务；货物、技术进出口；企
业管理服务。（法律、行政法规禁止的项目除外；法律、行政法规限制的项目取得许可
后方可经营）。***（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
（二） 被评估单位概况:
1.公司历史沿革及股东结构
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资产评估报告
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大连海尔电冰箱有限公司（以下简称“大连冰箱”，“被评估单位”或“公司”）成
立于 2001 年 10 月 25 日，初始注册资本 11,000.00 万元，由青岛海尔股份有限公司、
青岛海尔投资发展有限公司共同出资组建。股东结构和股权比例如下：
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例
1 青岛海尔股份有限公司 9,900.00 90.00%
2 青岛海尔投资发展有限公司 1,100.00 10.00%
合 计 11,000.00 100.00%
2002 年 10 月，公司股东青岛海尔投资发展有限公司将其持有的公司 10%股权转让
给海尔集团公司。本次股权转让后，公司的股权状况如下：
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例
1 青岛海尔股份有限公司 9,900.00 90.00%
2 海尔集团公司 1,100.00 10.00%
合 计 11,000.00 100.00%
2019 年，公司股东青岛海尔股份有限公司名称变更为海尔智家股份有限公司。
截至评估基准日，公司未发生增减资及股权变更等相关事宜，股权状况如下：
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例
1 海尔智家股份有限公司 9,900.00 90.00%
2 海尔集团公司 1,100.00 10.00%
合 计 11,000.00 100.00%
2.公司概况
大连海尔电冰箱有限公司是海尔集团下属的互联工厂小微之一，位于大连市保税
区出口加工区 A 区，海尔集团大连工业园，公司 2001 年 9 月 18 日奠基，同年 12 月
28 日正式投产，建筑面积 2.8 万平方米，专业生产容积在 80L-600L 的单门冷藏、单
门冷冻、双门冷冻冷藏、多门冷冻冷藏冰箱，立式冷冻柜等 20 多个系列，130 个型号
的产品。
公司共两条生产线，拥有来自日本、意大利、德国的一流生产设备，生产的全无
氟节能冰箱和立式冷冻柜，主要辐射中国区、欧洲、澳洲、中东非、南亚、东亚等区
域，是海尔冰箱走向国际化的重要制造基地之一。
公司为顺应市场需求、满足客户需要，早在建厂初期便建立了质量管理体系，先
后通过了 ISO9001：2015 质量管理体系认证、ISO14001：2015 环境管理体系认证、IECQ
QC080000:2017 有害物质管理体系认证、 ISO45001：2018 职业健康安全管理体系认
证、CCC 中国国家安全认证等。公司以其完备的质量、环境、危害物质控制管理体系，
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
为生产出高质、环保、安全的产品奠定了坚实的管理基础。
2014 年之前，公司仅生产出口小冰箱，2017 年抓住辽宁自贸试验区大连片区创新
机遇，作为大连出口加工区委内加工业务首批试点单位获批，同年 10 月区内三家海尔
配套供应商也先后获批成功，实现制造生态链上委托加工业务的纵深开展。2017 年 11
月 17 日伴随着首批内销订单 286 台成功出区，标志着大连冰箱开始走上产品迭代和企
业转型升级之路，由原来单一的小冰箱出口基地转型升级为现今的多品类的立式柜、
两门&三门冰箱，国内国外双循环制造基地。截至 2020 年，相较转型前企业产值增长
308%，利润增长 300 倍，利税增长 89 倍。
3.股权投资情况
基准日对外投资共 1 家，明细如下：
被投资单位名称 公司类型 公司简称 注册资本 持股比例%
大连保税区海尔电冰箱贸易有限公司 有限责任公司 冰箱贸易 100.00 万 100%
4.公司资产、负债及财务状况
(1)截止评估基准日，公司资产总额为 203,643.98 万元，负债总额为 132,047.49 万
元，净资产为 71,596.49 万元。公司上一年及基准日资产、负债、财务状况如下表：
母公司单体资产、负债及财务状况
单位：万元
项 目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
总资产 39,070.71 59,397.55
负债 50,572.99 58,480.10
净资产 -11,502.27 917.46
项 目 2019 年度 2020 年度
营业收入 52,030.14 104,208.04
营业成本 44,808.64 87,860.24
营业利润 4,778.18 13,510.45
净利润 10,508.88 12,419.73
公司合并口径资产、负债及财务状况
单位：万元
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
项 目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
总资产 50,224.90 69,222.19
负债 58,183.65 63,876.82
净资产 -7,958.76 5,345.37
归属于母公司的净资产 -7,958.76 5,345.37
项 目 2019 年度 2020 年度
营业收入 92,516.79 114,911.40
营业成本 77,740.97 91,995.30
营业利润 8,673.19 14,359.86
净利润 13,491.46 13,304.12
归属于母公司的净利润 13,491.46 13,304.12
上述母公司单体数据，摘自于和信会计师事务所（特殊普通合伙）青岛分所 2020
年度审计报告(文号:和信审字[2021]第 020087 号)，合并口径数据来自于企业未审财
务报表。
公司及其下属子公司均执行企业会计准则。增值税率均为 13%，城建税、教育附加
费（含地方教育费附加）均分别为流转税的 7%、5%，企业所得税率均为 25%。
（三） 委托人与被评估单位之间的关系
本次评估委托人即为被评估单位。
（四） 其他资产评估报告使用人
根据资产评估委托合同约定，本资产评估报告使用人为委托人、海尔智家股份有
限公司、相关管理及监管单位，委托合同中约定的其他资产评估报告使用人，以及国
家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本资
产评估报告而成为本资产评估报告的合法使用人。
二、 评估目的
海尔智家股份有限公司拟收购大连海尔电冰箱有限公司部分股权。本次评估目的
是反映大连海尔电冰箱有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为股东海尔
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
智家股份有限公司拟收购大连海尔电冰箱有限公司剩余部分股权提供价值参考。
三、 评估对象和评估范围
（一） 评估对象
评估对象为被评估单位股东全部权益价值。。本次拟实施的经济行为为部分股权收
购，经与委托人沟通一致确定本次评估对象为被评估单位股东全部权益价值。
（二） 评估范围
评估范围为被评估单位全部资产及全部负债，具体包括流动资产、非流动资产及
负债等。被评估单位申报的，母公司单体口径全部资产合计账面价值 593,975,513.87
元，负债合计账面价值 584,800,954.04 元，股东权益 9,174,559.83 元。合并口径资
产合计账面值 692,221,891.91 元，负债合计账面值 638,768,228.68 元，净资产账面
值 53,453,663.23 元，归属于母公司的净资产账面值 53,453,663.23 元。委托评估范
围与拟实施的经济行为所涉及的评估范围一致。
评估范围内的资产、负债母公司单体口径账面价值业经过和信会计师事务所（特
殊普通合伙）青岛分所审计，出具了年度审计报告，报告文号：和信审字[2021]第 020087
号，审计机构发表了标准无保留审计意见。合并口径账面价值来自于企业未经审计的
财务报表。
（三） 主要的委估资产情况
本次评估范围中委估资产主要为流动资产及非流动资产，其中非流动资产主要包
括长期股权投资、固定资产、无形资产等，具体情况如下：
1.流动资产
流动资产主要由货币资金、应收账款、其他应收款、存货及其他流动资产等组成。
2.长期股权投资
长期股权投资共 1 项，清单如下：
被投资单位名称 公司类型 注册地 注册资本 持股比例% 表决权比例%
大连保税区海尔电冰箱贸易有限公司 有限责任公司 大连市 100.00 万 100% 100%
3.固定资产
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
设备类资产，按用途分为机器设备、车辆和电子设备。其中机器设备总计 614 台(套)，
主要有屋顶风机、真空泵、温度检测系统、成品库码跺设备、抽空泵等；车辆为叉车、
夹包车、牵引车；电子设备主要有电脑、交换机、投影仪等。上述设备主要是在 2014
年-2020 年之间购入，目前正常使用中。
4.房屋建筑物类
本次纳入评估范围的房屋建筑物系位于大连保税区出口加工区巡逻路 12 号（房地
产权证编号：辽（2020）大连保税区不动产权第 04002358 号，建筑面积 28,233.92 平
方米）的厂房及防雨棚等附属设施。其中，厂房系向青岛海尔投资发展有限公司购买
取得（房地一起购入），防雨棚系自建取得；上述房屋建筑物位于企业拥有使用权的土
地上，地址是大连保税区出口加工区巡逻路 12 号。
企业房屋建（构）筑物日常使用及维护管理状况良好。
5.无形资产-土地使用权
土地使用权具体为宗地 1 幅，位于大连保税区出口加工区巡逻路 12 号（房地产权
证编号：辽（2020）大连保税区不动产权第 04002358 号），土地使用权面积 43,939.60
平方米，土地使用权到期日为 2051 年 09 月 09 日，用地性质工业，开发程度熟地。该
土地使用权系向青岛海尔投资发展有限公司购买取得（房地一起购入）。
6.在建工程
在建工程主要为土建工程及设备安装工程。其中，土建工程 21 项，主要为防暑降
温工程、型式试验室改造、房顶维修等；设备安装工程 16 项，主要为门衬吸附机、内
胆吸附机、直线发泡预装一个流等，该等项目基本分布在公司经营办公厂区内。
（四） 被评估单位申报的其他无形资产
企业申报的其他无形资产主要为账面未记录的专利。
截止评估基准日，纳入本次评估范围的账面未记录无形资产涉及授权专利 14 项，
权利人均为大连海尔电冰箱有限公司。明细如下：
序号 申请号 专利名称 专利类型 申请日 专利状态
1 CN202023109817.2 一种门门衬模模具 实用新型 2020/12/22 授权
2 CN202120045985.5 一种密封性好的冰箱 实用新型 2021/1/8 授权
3 CN202023104795.0 一种自重升降的 LCIA 工装 实用新型 2020/12/22 授权
4 CN202120046036.9 一种冰柜生产线中的冰柜开合机构 实用新型 2021/1/8 授权
5 CN202120046028.4 一种防物品挤压的冰柜 实用新型 2021/1/8 授权
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
序号 申请号 专利名称 专利类型 申请日 专利状态
6 CN202023109800.7 一种自动贴覆装置 实用新型 2020/12/22 授权
7 CN202120045581.6 一种具有门体缓冲功能的冰箱 实用新型 2021/1/8 授权
8 CN202022943591.X 一种冰箱储物盒装置 实用新型 2020/12/11 授权
9 CN202022943505.5 一种制冷装置及风冷厨房冰箱 实用新型 2020/12/11 授权
10 CN202022955392.0 一种节能冰箱 实用新型 2020/12/11 授权
11 CN202022955393.5 一种带有风扇的电冰箱 实用新型 2020/12/11 授权
12 CN202022943600.5 一种冰箱玻璃门结构 实用新型 2020/12/11 授权
13 CN202023104816.9 一种高密封性的冰箱门体 实用新型 2020/12/22 授权
14 CN202023104806.5 一种高密封的冷却管路 实用新型 2020/12/22 授权
（五） 被评估单位申报的表外资产的类型、数量
企业未申报表外资产。
（六） 引用其他（评估、估值）机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额
本资产评估报告无引用其他（评估、估值）机构出具的报告结论情况。
四、 价值类型及其定义
本次评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
“公平交易”是指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关
系且独立行事的当事人之间的交易。
五、 评估基准日
本项目资产评估的基准日是2020年12月31日 ；
评估基准日是在综合考虑经济行为实施的需要、会计期末资料提供的便利，以及
评估基准日前后利率和汇率的变化情况，由资产评估师与委托人协商后确定。
六、 评估依据
本次资产评估遵循的评估依据情况具体如下：
（一） 法律法规依据
【2021】第 1953 号 - 11 -
资产评估报告
【2021】第 1953 号
1. 《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第二十一次会议通过) ；
2. 《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务
委员会第六次会议通过修正)；
3. 《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务
委员会第十五次会议第二次修订）；
4. 《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号发布，财政部令第97号
修改）；
5. 《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常
务委员会第十二次会议修正）；
6. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第十二次会议修正）；
7. 《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第七次会议第二次修正）；
8. 国务院关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和
国增值税暂行条例》的决定（国务院令第691号）；
9. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50
号，依据2011年财政部、国家税务总局令第65号修订）；
10. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税第[2016]36号）；
11. 《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）；
12. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告
2019年第39号）；
13. 《中华人民共和国专利法》(2020年10月17日第十三届全国人民代表大会常务
委员会第二十二次会议第四次修订)；
14. 其他与评估工作相关的法律法规。
（二） 评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)；
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资产评估报告
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2. 《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；
3. 《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号)；
4. 《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号)；
5. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；
6. 《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号)；
7. 《资产评估执业准则—评估方法》（中评协[2019]35号）；
8. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号)；
9. 《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)；
10. 《资产评估执业准则—企业价值》（中评协〔2018〕38号）；
11. 《资产评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39号)；
12. 《资产评估执业准则—不动产》（中评协〔2017〕38号）；
13. 《资产评估执业准则—无形资产》(中评协[2017]37号)；
14. 《专利资产评估指导意见》(中评协〔2017〕49号)；
15. 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35号)；
16. 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）。
（三） 资产权属依据
1. 不动产权证；
2. 专利权证书；
3. 重要资产购置合同或记账凭证；
4. 固定资产台账、记账账册等；
5. 对外投资权属证明文件（投资合同或协议、股份登记持有证明）；
6. 其他资产权属证明资料。
（四） 取价依据
1. 全国银行间同业拆借中心授权公布的最新贷款市场报价利率（LPR）；
2. 基准日有效的现行中国人民银行存贷款基准利率表；
3. 中国人民银行外汇管理局公布的基准日汇率中间价；
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
4. 被评估单位及其管理层提供的评估基准日会计报表、账册与凭证以及资产评
估申报表；
5. 被评估单位历史年度财务报表、审计报告；
6. 被评估单位主要产品目前及未来年度市场预测相关资料；
7. 被评估单位管理层提供的未来收入、成本和费用预测表；
8. 被评估单位管理层提供的在手合同、订单及目标客户信息资料；
9. 同花顺（万得证券投资）资讯系统有关金融数据及资本市场信息资料；
10.资产评估师现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。
（五） 其它参考资料
1. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
2. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
3. 其他相关参考资料。
七、 评估方法
（一） 评估方法概述
依据《资产评估基本准则》，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本
法三种基本方法及其衍生方法。
依据《资产评估执业准则-企业价值》，执行企业价值评估业务可以采用收益法、
市场法、资产基础法三种基本方法:
收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。对企业
价值评估采用收益法，强调的是企业的整体预期盈利能力。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对
象价值的评估方法。对企业价值评估采用市场法，具有评估数据直接选取于市场，评
估结果说服力强的特点。
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表
内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。对企业价值
评估采用资产基础法，可能存在并非每项资产和负债都可以被充分识别并单独评估价
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资产评估报告
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值的情形。
（二） 评估方法的选择
依据《资产评估基本准则》，“资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、
价值类型、资料收集等情况，分析三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。”
依据《资产评估执业准则-企业价值》，“执行企业价值评估业务，应当根据评估目
的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、资产基础法三种
基本方法的适用性，选择评估方法。”，“对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估
的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。”
资产基础法的基本思路是按现行条件重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决
定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评
估项目能满足资产基础法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定
处于继续使用状态，具备可利用的历史经营资料。本次被评估单位虽然可以采用资产
基础法进行评估，但是考虑到被评估单位有多年累积的技术及研发团队优势、客户资
源、业务网络、服务能力、管理优势、品牌优势等众多无形资源难以逐一识别和量化
反映的特征，故采用资产基础法不能全面合理地反映企业的内在价值。
收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，
其评估结果具有较好的可靠性和说服力。同时，被评估企业具备了应用收益法评估的
前提条件：将持续经营、未来收益期限可以确定、股东权益与企业经营收益之间存在
稳定的关系、未来的经营收益可以正确预测计量、与企业预期收益相关的风险报酬能
被估算计量。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法，适用市场法的
前提条件是存在一个发育成熟、公平活跃的公开市场，且市场数据比较充分，在公开
市场上有可比的交易案例。目前与被评估单位同一行业，产品类型、业务结构、经营
模式相类似的上市公司数量较多。而且，本次评估目的即为股权收购提供市场价值参
考，本次适合采用市场法评估。而考虑到近期产权交易市场中与被评估单位产品类型、
企业规模、企业所处的经营阶段等类似的企业股权交易案例较少。因此本次具体采用
上市公司比较法进行评估。
综上分析，本次评估确定采用收益法、市场法 进行评估。
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资产评估报告
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考虑到被评估企业及其下属子公司均属于白色家电行业的电冰箱、空调等系列产
品的生产、销售公司，公司之间的关联交易较多，且纳入本次合并报表范围的子公司
均为 100%控股，因此以合并口径进行收益法和市场法评估更能体现企业的价值。
（三） 收益法介绍
1. 概述
根据《资产评估执业准则—企业价值》，现金流量折现法（DCF）是收益法常用的
方法，即通过估算企业未来预期现金流量和采用适宜的折现率，将预期现金流量折算
成现时价值，得到股东全部权益价值。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现
模型和股权自由现金流折现模型。由资产评估专业人员根据被评估单位所处行业、经
营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。
2. 基本思路
根据被评估单位的资产构成和经营业务特点以及评估尽职调查情况，本次评估的
基本思路是以被评估单位经审计的会计报表为基础：首先采用现金流量折现方法（DCF），
估算得到企业的经营性资产的价值；再加上基准日的其他非经营性或溢余性资产、负
债和溢余资产的价值，扣减付息债务后， 得到企业股东全部权益价值。
3. 评估模型
根据被评估企业的实际情况，本次现金流量折现法（DCF）具体选用企业自由现金
流量折现模型，基本公式为：
股东全部权益价值＝企业整体价值-付息债务价值
其中：
（1）企业整体价值＝经营性资产价值＋非经营性及溢余性资产价值
（2）经营性资产价值=明确预测期期间的自由现金流量现值+明确预测期之后的自
由现金流量现值之和 P，即
n
Fi Fn 1 g
p
i 1 1 r i
r g 1 r n
式中： -未来第 i 个收益期股权现金流量数额；
-明确的预测期期间,指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的时间：
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资产评估报告
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-明确的预测期后，预计未来收益每年增长率；
-所选取的折现率。
4. 评估步骤
（1）确定预期收益额。结合被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、经营
状况、历史业绩、发展趋势，以及宏观经济因素、所在行业现状与发展前景，对委托
人或被评估单位管理层提供的未来收益预测资料进行必要的分析复核、判断和调整，
在此基础上合理确定评估假设，形成未来预期收益额。
（2）确定未来收益期限。在对被评估单位企业性质和类型、所在行业现状与发展
前景、协议与章程约定、经营状况、资产特点和资源条件等分析了解后，未来收益期
限确定为无限期。同时在对被评估单位产品或者服务的剩余经济寿命以及替代产品或
者服务的研发情况、收入结构、成本结构、资本结构、资本性支出、营运资金、投资
收益和风险水平等综合分析的基础上，结合宏观政策、行业周期及其他影响企业进入
稳定期的因素，本项目明确的预测期期间 n 选择为 5 年，且明确的预测期后 Fi 数额不
变，即 g 取值为零。
（3）确定折现率。按照折现率需与预期收益额保持口径一致的原则，本次折现率
选取加权平均资本成本(WACC)，即股权期望报酬率和经所得税调整后的债权期望报酬
率的加权平均值，基本公式为：
= × (1 ) × + ×
其中：
：债权期望报酬率；
：股权期望报酬率；
：债务资本在资本结构中的百分比；
：权益资本在资本结构中的百分比；
：为公司有效的所得税税率。
股权期望报酬率采用资本资产定价修正模型（CAPM）来确定，计算公式为：
= + × +
式中： ：无风险利率；
：市场风险溢价；
：特定风险报酬率；
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资产评估报告
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：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
= × （1 + （1 ） × ）
式中： 为可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
D、E：分别为标的公司的债务资本与权益资本。
（3.1）无风险利率的确定：根据国内外的行业研究结果，并结合中评协发布的
《资产评估专家指引第 12 号—收益法评估企业价值中折现率的测算》的要求，本次无
风险利率选择最新的十年期中国国债收益率均值计算。数据来源为中评协网上发布的、
由“中央国债登记结算公司(CCDC)”提供的《中国国债收益率曲线》。
国债收益率曲线是用来描述各个期限国债与相应利率水平的曲线。中国国债收益
率曲线是以在中国大陆发行的人民币国债市场利率为基础编制的曲线。
考虑到十年期国债收益每个工作日都有发布，为了避免短期市场情绪波动对取值
的影响，结合本公司的技术规范，按照最新一个完整季度的均值计算，每季度更新一
次，本次基准日取值为 3.23%。
（3.2）市场风险溢价（MRP, 即）的计算：市场风险溢价是指投资者对与整
体市场平均风险相同的股权投资所要求的预期超额收益，即超过无风险利率的风险补
偿。市场风险溢价通常可以利用市场的历史风险溢价数据进行测算。我们利用中国证
券市场指数的历史风险溢价数据计算得到市场风险溢价。
的计算：根据中国证券市场指数计算收益率。
指数选择：根据中评协发布的《资产评估专家指引第 12 号—收益法评估企业价值
中折现率的测算》，同时考虑到沪深 300 全收益指数因为修正了样本股分红派息因而比
沪深 300 指数在计算收益率时相对更为准确，我们选用了沪深 300 全收益指数计算收
益率。基期指数为 1000 点，时间为 2004 年 12 月 31 日。
时间跨度：计算时间段为 2005 年 1 月截至基准日。
数据频率：周。考虑到中国的资本市场存续至今为 30 年左右，指数波动较大，如
果简单按照周收盘指数计算，则会导致收益率波动较大而无参考意义。我们按照周收
盘价之前交易日 200 周均值计算（不足 200 周的按照自指数发布周开始计算均值）获
得年化收益率。
年化收益率平均方法：我们计算分析了算数和几何两种平均年化收益率，最终选
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
取几何平均年化收益率。
的计算：无风险利率采用同期的十年期国债到期收益率（数据来源同前）。和指
数收益率对应，采用当年完整年度的均值计算。
市场风险溢价（MRP,）的计算：
我们通过上述计算得出了各年度的中国市场风险溢价基础数据。考虑到当前我国
经济正在从高速增长阶段转向高质量发展阶段，增速逐渐趋缓，因此我们采用最近 5
年均值计算 MRP 数值，如下：
期间 社会平均收益率 十年期国债到期收益率 MRP，
均值 7.00%
2020 年 9.90% 2.94% 6.96%
2019 年 9.87% 3.18% 6.69%
2018 年 10.48% 3.62% 6.86%
2017 年 10.53% 3.58% 6.95%
2016 年 10.38% 2.86% 7.52%
即目前中国市场风险溢价约为 7.00%。
（3.3）贝塔值（β系数）的确定：该系数是衡量委估企业相对于资本市场整体回
报的风险溢价程度，也用来衡量个别股票受包括股市价格变动在内的整个经济环境影
响程度的指标。由于委估企业目前为非上市公司，一般情况下难以直接对其测算出该
系数指标值，故本次通过选定与委估企业处于同行业的可比上市公司于基准日的β系
数（即 t ）指标平均值作为参照。
综合考虑可比上市公司与被评估企业在业务类型、企业规模、盈利能力、成长性、
行业竞争力、企业发展阶段等多方面的可比性，最终选择 6 家可比上市公司。浙江核
新同花顺网络信息股份有限公司是一家专业的互联网金融信息服务提供商，我们在其
金融数据终端查询到该 6 家可比上市公司加权剔除财务杠杆调整平均 t = 1.0315。
β系数数值选择标准如下：
标的指数选择：沪深 300
计算周期：周
时间范围：3 年
收益率计算方法：对数收益率
剔除财务杠杆：按照市场价值比
D 根据基准日的标的公司的有息负债利率确定，E 根据基准日的标的公司股东全部
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资产评估报告
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权益价值计算。
最后得到评估对象权益资本预期风险系数的估计值βe= 1.032。
（3.4）特定风险报酬率ε的确定：我们在综合考虑委估企业的风险特征、企业规
模、业务模式、所处经营阶段、核心竞争力、主要客户及供应商依赖等因素及与所选
择的可比上市公司的差异后，主要依据评估人员的专业经验判断后确定。我们经过分
析判断最终确定特定风险报酬率ε为 1.5%。
（3.5）债权期望报酬率 的确定：债权期望报酬率选取全国银行间同业拆借中心
公布的贷款市场报价利率（LPR）-5 年期贷款利率。
（3.6）资本结构的确定：我们分析了委估企业所处发展阶段、未来年度的融资安
排、与可比公司在融资能力和融资成本等方面的差异、资本结构是否稳定等各项因素，
本次确定采用委估企业真实资本机构。
（4）确定溢余性资产价值和非经营性资产、负债净值。根据被评估企业经审计的
会计报表为基础，分析确定溢余性资产和非经营性资产、负债范围，并采用适合的评
估方法确定其评估价值。
溢余性资产是指与本次盈利预测中企业经营收益无直接关系的、超过盈利预测中
企业经营所需的多余资产，主要包括溢余现金、闲置不用的资产等。
非经营性资产、负债是指与本次盈利预测中企业正常收益无直接关系的，包括不
产生收益，或是能产生收益但是未纳入本次收益预测范围的资产及相关负债。主要包
括其他应收款及其他应付款中的非经营性往来款、递延所得税资产、应付账款中的工
程设备款等。
（5）确定付息债务价值。根据被评估企业经审计的会计报表为基础，分析确定付
息债务范围，包括向金融机构或其他单位、个人等借入款项，如短期借款、长期借款、
应付债券等，本次采用成本法评估其价值。经核实，企业无付息债务。
（四） 市场法介绍
1. 概述
根据《资产评估执业准则—企业价值》，企业价值评估中的市场法，是指将评估对
象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
法中常用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值比率，
在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价
值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
2.计算公式
股东全部权益价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产、负债价值
经营性资产价值=委估企业相关指标×可比企业相应的价值比率×修正系数
本次根据所获取的可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比
企业数量情况，具体采用上市公司比较法。考虑到纳入合并报表范围的各子公司均为
全资子公司，不涉及少数股东权益，本次以合并报表为评估的主要基础，采用上市公
司比较法进行评估。
3.评估步骤
（1）确定可比参照企业。
在适当的交易市场中，分析与被评估单位属于同一行业或是受相同经济因素影响的，
从事相同或相类似业务、已上市公司案例作为备选可比企业。在关注可比企业业务结
构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处经营阶段、成长性、经营
风险、财务风险等因素后，对备选可比企业进行适用性筛选，最终选择适当数量的与
被评估单位可比的参照企业。
（2）对被评估单位和可比参照企业的差异进行必要的调整。
利用从公开、合法渠道获得的可比参照企业经营业务和财务各项信息，与被评估单
位的实际情况进行比较、分析，并做必要的差异调整。
（3）选择确定价值比率。
价值比率通常包括盈利比率、资产比率、收入比率和其他特定比率，如市盈率(P/E
比率)、市净率(P/B 比率)、市售率（EV/Sales）或企业价值倍数（如 EV/EBIT、EV/EBITDA
等）。本次评估在比较分析各价值比率与被评估单位市场价值的相关性后，选取了市盈
率(P/E 比率)价值比率。此外，为避免被评估企业与可比企业所得税税率不同的影响，
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
更准确地反映被评估企业的经营水平，且排除了折旧摊销这些非现金成本的影响，本
次评估价值比率也考虑选择企业价值比率：EV/EBITDA=企业价值/息税折旧及摊销前利
润。在选择过程中充分考虑了下述因素：选择的价值比率有利于合理确定评估对象的
价值；计算价值比率的数据口径及计算方式一致；应用价值比率时尽可能对可比企业
和被评估单位间的差异进行合理调整。
本次采用上市公司比较法评估，由于委估对象是股东全部权益价值，而上市公司的
股票交易价格是非控制权股东的交易价格，因此需要考虑控制权溢价的影响。
（4）估算企业价值。
在调整并计算可比参照企业的价值比率后，结合被评估单位相应的财务数据或指标，
计算得出被评估单位的经营性资产价值，并通过对被评估单位的溢余资产价值、非经
营性资产负债的价值评估后，得到被评估单位股东全部权益价值。
（5）确定评估结论。
本次采用上市公司比较法评估时，由于可比公司为上市公司、被评估单位为非上
市公司，本次评估被评估单位股东全部权益价值时考虑了缺乏流动性折扣因素，即在
考虑缺乏流动性折扣前的市场价值的基础上，扣除了缺乏流动性折扣，得出被评估单
位股东全部权益价值的评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
我们根据中国资产评估准则以及国家资产评估的相关原则和规定，实施了本项目
的评估程序。整个评估程序主要分为以下四个阶段进行：
（一） 评估准备阶段
1. 接受本项目委托后，即与委托人就本次评估目的、评估基准日和评估对象范围、
评估基准日等问题进行了解并协商一致，订立业务委托合同，并编制本项目的资产评
估计划。
2. 配合企业进行资产清查，指导并协助企业进行委估资产的申报工作，以及准备
资产评估所需的各项文件和资料。
（二） 现场评估阶段
根据本次项目整体时间安排，现场评估调查工作阶段是2021年8月下旬至10月。经
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资产评估报告
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选择本次评估适用的评估方法后，主要进行了以下现场评估程序：
1. 对企业申报的评估范围内资产和相关资料进行核查验证：
（1）听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和纳入评估范围资产的
历史及现状，了解企业相关内部制度、经营状况、资产使用状态等情况；
（2）对企业提供的资产评估申报明细表内容进行核实，与企业有关财务记录数据
进行核对，对发现的问题协同企业做出调整或补充；
（3）根据资产评估申报明细表内容，对实物类资产进行现场勘察和抽查盘点；
（4）查阅收集纳入评估范围资产的产权证明文件，对被评估单位提供的权属资料
进行查验，核实资产权属情况。统计瑕疵资产情况，请被评估单位核实并确认这些资
产权属是否属于企业、是否存在产权纠纷；
（5）根据纳入评估范围资产的实际状况和特点，分析拟定各类资产的具体评估方
法；
（6）对设备、房屋建筑物及土地使用权类资产，了解管理制度和实际执行情况，
以及相应的维护、改建、扩建情况，查阅并收集相关技术资料、合同文件、决算资料、
竣工验收资料、土地规划文件等。对通用设备，主要通过市场调研和查询有关价格信
息等资料；对房屋建筑物、房地产及土地使用权通过调研市场状况数据、房地产交易
案例相关信息、当地造价信息等；
（7）对所涉及到的无形资产，了解其成本构成、历史及未来的收益情况，对应产
品的市场状况等相关信息；
（8）对评估范围内的负债，主要了解被评估单位实际应承担的债务情况。
2. 对被评估单位的历史经营情况、经营现状以及所在行业的现实状况进行了解，
判断企业未来一段时间内可能的发展趋势。具体如下：
（1）了解被评估单位存续经营的相关法律情况，主要为有关章程、投资及出资协
议、经营场所及经营能力等情况；
（2）了解被评估单位执行的会计制度、固定资产折旧政策、存货成本入账和存货
发出核算方法等，执行的税率及纳税情况，近几年的债务、借款以及债务成本等情况；
（3）了解被评估单位业务类型、经营模式、历史经营业绩，包括主要经营业务的
收入占比、主要客户分布,以及与关联企业之间的关联交易情况；
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资产评估报告
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（4）获取近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及产品收入和成本费
用明细表等财务信息数据；
（5）了解企业资产配置及实际利用情况，分析相关溢余资产和非经营性资产、负
债情况；
（6）通过对被评估单位管理层访谈方式，了解企业的核心经营优势和劣势；未来
几年的经营计划以及经营策略，如市场需求、研发投入、价格策略、销售计划、成本
费用控制、资金筹措和预计新增投资计划等，以及未来主要经营业务收入和成本构成
及其变化趋势等；主要的市场竞争者情况；以及所面临的经营风险，如国家政策风险、
市场(行业)竞争风险、产品(技术)风险、财务(债务)风险、汇率风险等；
（7）对被评估单位管理层提供的未来收益预测资料进行必要的分析、复核，结合
被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、经营状况、历史业绩、发展趋势，以
及宏观经济因素、所在行业现状与发展前景，与委托人和相关当事人讨论未来各种可
能性，并分析未来收益预测资料与评估假设的适用性和匹配性；
（8）了解与被评估单位属同一行业，或受相同经济因素影响的可比企业、可比市
场交易案例的数量及基本情况。
（三） 评估结论汇总阶段
对现场评估调查阶段收集的评估资料进行必要地分析、归纳和整理，形成评定估
算的依据；根据选定的评估方法，选取正确的计算公式和合理的评估参数，形成初步
估算成果；并在确认评估资产范围中没有发生重复评估和遗漏评估的情况下，汇总形
成初步评估结论，并进行评估结论的合理性分析。
（四） 编制提交报告阶段
在前述工作基础上，编制初步资产评估报告，与委托人就初步评估报告内容沟通
交换意见，并在全面考虑相关意见沟通情况后，对资产评估报告进行修改和完善，经
履行完毕公司内部审核程序后向委托人提交正式资产评估报告书。
九、 评估假设
本项目评估中，评估人员遵循了以下评估假设和限制条件：
（一） 基本假设
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1. 交易假设
交易假设是假定所有评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据评估资产
的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的
前提假设。
2. 公开市场假设
公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在这样的市场条件下接受何种
影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方
和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信
息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条
件下进行。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3. 企业持续经营假设
企业持续经营假设是假设被评估单位在现有的资产资源条件下，在可预见的未来
经营期限内，其生产经营业务可以合法地按其现状持续经营下去，其经营状况不会发
生重大不利变化。
4. 资产按现有用途使用假设
资产按现有用途使用假设是指假设资产将按当前的使用用途持续使用。首先假定
被评估范围内资产正处于使用状态，其次假定按目前的用途和使用方式还将继续使用
下去，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件。
（二） 一般假设
1.本次评估假设评估基准日后国家现行有关法律、宏观经济、金融以及产业政策
等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒及不可预
见因素造成的重大影响。
2.本次评估没有考虑被评估单位及其资产将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
3.假设被评估单位所在地所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等财税政
策无重大变化，信贷政策、利率、汇率等金融政策基本稳定。
4.被评估单位现在及将来的经营业务合法合规，并且符合其营业执照、公司章程
的相关约定。
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
（三） 收益法评估特别假设
1. 被评估单位的未来收益可以合理预期并用货币计量；预期收益所对应的风险能
够度量；未来收益期限能够确定或者合理预期。
2. 被评估单位目前及未来的管理层合法合规、勤勉尽职地履行其经营管理职能，
本次经济行为实施后，亦不会出现严重影响企业发展或损害股东利益情形，并继续保
持现有的经营管理模式和管理水平。
3. 未来预测期内被评估单位核心管理人员和技术人员队伍相对稳定，不会出现影
响企业经营发展和收益实现的重大变动事项。
4. 被评估单位于评估基准日后采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会
计政策在重要性方面保持一致。
5. 假设评估基准日后被评估单位的现金流入为均匀流入，现金流出为均匀流出。
6. 被评估单位目前部分经营场所系租赁取得，本次评估假设该租赁合同到期后，
被评估单位能按租赁合同的约定条件获得续签继续使用，或届时能以市场租金价格水
平获取类似条件和规模的经营场所。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条
件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导
出不同评估结论的责任。
十、 评估结论
根据国家有关资产评估的规定，我们本着独立、公正和客观的原则及执行了必要
的评估程序，在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，得到被评估单位股
东全部权益于评估基准日的市场价值评估结论：
（一） 相关评估结果情况
1. 收益法评估结果
采用收益法对企业股东全部权益价值进行评估，得出的评估基准日评估结论如下：
被评估单位股东权益账面值为 5,345.37 万元，评估值为 39,600.00 元，评估增值
34,254.63 万元，增值率 640.83% 。
2. 市场法评估结果
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资产评估报告
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采用市场法对企业股东全部权益价值进行评估，得出的评估基准日评估结论如下：
被评估单位股东权益账面值为 5,345.37 万元，评估值为 46,100.00 万元，评估增
值 40,754.63 万元，增值率 762.43%。
（二） 评估结果差异分析及最终评估结论
1. 不同方法评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为39,600.00 万元，与市场法测算得
出的股东全部权益价值46,100.00万元相差6,500.00万元，差异16.41%。
不同评估方法的评估结果差异的原因主要是各种评估方法对资产价值考虑的角度
不同，收益法是从企业未来综合获利能力去考虑；市场法是从现时市场可比价格角度
进行测算，导致各评估方法的评估结果存在差异。
2. 评估结论的选取
根据《资产评估执业准则-企业价值》，对同一评估对象采用多种评估方法时，应
当结合评估目的、不同评估方法使用数据的质量和数量，采用定性或者定量的方式形
成评估结论。
市场法是以资本市场上的参照物来评价评估对象的价值，由于资本市场波动较大，
影响资本市场价格的因素较多，并且每个公司业务结构、经营模式、企业规模和资产
配置不尽相同，所以客观上对上述差异的很难做到精确量化。考虑到本次收益法所使
用数据的质量和数量优于市场法，故优选收益法结果。
经评估，在评估基准日被评估单位股东全部权益价值为人民币39,600.00万元。大
写人民币：叁亿玖仟陆佰万元整。
评估结论根据以上评估工作得出。
（三） 评估结论与账面价值比较变动情况及原因分析说明
正是基于采用收益法评估结论的原因，该公司拥有企业账面值上未反映的技术、
客户资源、业务网络、服务能力、管理优势、品牌优势等重要的无形资源价值，因此
采用收益法比账面值增值较大。
（四） 关于评估结论的其他考虑因素
本次市场法评估过程中考虑了控制权和流动性的影响，最终评估结论（采用收益
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资产评估报告
【2021】第 1953 号
法）未考虑控制权和流动性的影响。
（五） 评估结论有效期
依据现行评估准则规定，本评估报告揭示的评估结论在本报告载明的评估假设没
有重大变化的基础上，且通常只有当经济行为实施日与评估基准日相距不超过一年时，
才可以使用本评估报告结论，即评估结论有效期自评估基准日至2021年12月30日。
超过上述评估结论有效期时不得使用本评估报告结论实施经济行为。
（六） 有关评估结论的其他说明
评估基准日以后的评估结论有效期内，如果评估对象涉及的资产数量及作价标准
发生变化时，委托人可以按照以下原则处理：
1. 当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
2. 当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时
聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
3. 对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在实施经济行为时应给
予充分考虑。
十一、 特别事项说明
评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生
的影响，并在依据本报告自行决策、实施经济行为时给予充分考虑：
（一） 权属资料不完整或者存在瑕疵的情形:
本次评估资产权属资料基本完整，资产评估师未发现存在明显的产权瑕疵事项。
委托人与被评估单位亦明确说明不存在产权瑕疵事项。
（二） 委托人未提供的其他关键资料说明：
无。
（三） 评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素：
截至评估基准日，被评估单位所涉及的未决事项（法律纠纷）有以下情况：
2020 年 9 月，大连金门物流有限公司（简称“大连金门”）因海上、通海水域货运
代理合同纠纷向大连海事法院对海尔集团大连电器产业有限公司（以下简称“大连电
器”）以及被评估单位大连海尔电冰箱有限公司（以下简称“大连冰箱”）提起民事诉
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讼（案号：（2020）辽 72 民诉前调 602 号），大连金门请求判令大连电器以及大连冰箱
共同偿还其代垫杂费 833,906.64 元、提箱费用 737,245.00 元，合计 1,571,151.64 元，
另有资金占用损失等合计 111,451.38 元（暂计算至 2020 年 9 月 4 日）。之后大连电器
以及大连冰箱对管辖权提出异议，至 2021 年 6 月，辽宁省高级人民法院做出判决（案
号：（2021）辽民辖终 162 号）：撤销原民事裁定，上述合同纠纷案件移送至青岛海事
法院处理。
2021 年 1 月份，大连冰箱向青岛海事法院对大连金门提起民事诉讼（案号：2021）
鲁 72 民初 193 号），诉讼请求判令大连金门向其返还人民币 1,616,865 元及利息，同
时支付违约金人民币 300 万元。目前，上述案件仍在审理过程中，且涉及诉讼的款项
企业尚未入账。
本次评估未考虑上述诉讼事宜对评估值的影响，提请报告使用人关注。
除此之外，资产评估师未获悉企业截至评估基准日存在的其他未决事项、法律纠
纷等不确定因素。委托人与被评估单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确
定事项。
（四） 重要的利用专家工作及相关报告情况
执行本次评估业务过程中，我们通过合法途径获得了以下专业报告，并审慎参考
利用了专业报告的相关内容：
（1） 和信会计师事务所（特殊普通合伙）青岛分所出具的2020年度审计报告：和
信审字[2021]第020087号；
本资产评估报告的账面资产类型与账面金额业经和信会计师事务所（特殊普通合
伙）青岛分所审计，出具:2020年度审计报告文号：和信审字[2021]第020087号。该审
计报告的意见为：“我们审计了大连海尔电冰箱有限公司个别财务报表，包括2020年
12月31日的个别资产负债表， 2020年度的个别利润表、个别现金流量表、个别所有者
权益变动表以及相关财务报表附注。我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照
企业会计准则的规定编制，公允反映了大连海尔电冰箱有限公司2020年12月31日的财
务状况以及2020年度的经营成果和现金流量”。资产评估专业人员根据所采用的评估
方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映
评估基准日企业的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专
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资产评估报告
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业人员的责任。
根据现行评估准则的相关规定，我们对利用相关专业报告仅承担引用不当的相关
责任。
（五） 重大期后事项：
评估基准日至本资产评估报告出具日之间，委托人与被评估单位已明确告知不存
在重大期后事项。
（六） 评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的
说明：
无。
（七） 担保、或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系；
企业未申报相关事项。评估师通过现场调查，亦未发现相关事项。但基于资产评
估师核查手段的局限性，以及担保、或有负债（资产）等形成的隐蔽性，评估机构不
能对该公司是否有上述事项发表确定性意见。
（八） 其他需要说明的事项
1. 本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计
数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。
2. 评估机构获得的被评估单位盈利预测是本评估报告收益法的基础。评估师对被
评估单位提供的盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经过与被评估企业管理层
多次讨论，被评估企业进一步修正、完善后，评估机构采信了被评估企业盈利预测的
相关数据。评估机构对被评估企业盈利预测的利用，不是对被评估企业未来盈利实现
能力的保证。
评估报告使用人在使用本资产评估报告时，应当充分关注前述特别事项对评估结
论的影响。
十二、 评估报告使用限制说明
(一) 本资产评估报告仅限于为本报告所列明的评估目的和经济行为的用途使用。
(二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和本资产
评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告的，本评估机构及资产评估师不承担责
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资产评估报告
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任。
(三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为本报告的使
用人。
(四) 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(五) 本资产评估报告包含若干附件及评估明细表，所有附件及评估明细表亦构
成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。对被用于使用范围以
外的用途，如被出示给非资产评估报告使用人或是通过其他途径掌握本报告的非资产
评估报告使用人，本评估机构及资产评估师不对此承担任何义务或责任，不因本报告
而提供进一步的咨询，亦不提供证词、出席法庭或其他法律诉讼过程中的耹讯，并保
留向非资产评估报告使用人追究由此造成损失的权利。
(六) 本资产评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确的
特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释；评估报告的全部或者部分内容被摘抄、
引用或者披露于公开媒体，需经本评估机构审阅相关内容后，并征得本评估机构、签
字评估师书面同意。法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
十三、 评估报告日
资产评估报告日是评估结论形成的日期，本资产评估报告日为2021年10月25日。
(本页以下无正文)
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资产评估报告
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（本页无正文）
评估机构
上海东洲资产评估有限公司
法定代表人 王小敏
签字资产评估师
孙业林
张静静
评估报告日 2021 年 10 月 25 日
公司地址 200050 中国上海市延安西路 889 号太平洋企业中心 19 楼
联系电话 021-52402166（总机） 021-62252086（传真）
网址 www.dongzhou.com.cn
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资产评估报告
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附件
资产评估报告
（报告附件）
序号 附件名称
1. 委托人和被评估单位法人营业执照
2. 被评估单位前 1 年及评估基准日审计报告
3. 被评估单位不动产权证及其其他权利证明
4. 评估委托人和相关当事方承诺函
5. 资产评估委托合同
6. 上海东洲资产评估有限公司营业执照
7. 上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
8. 上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
9. 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
10. 资产评估机构及资产评估师承诺函
11. 资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明（详见报告书正文十、
评估结论部分）
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