上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
上海实业发展股份有限公司
600748
2013 年半年度报告
2013 年 8 月 28 日
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司董事长陆申先生、总裁唐钧先生及副总裁兼财务总监刘显奇先生声明：保证本半
年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
六、 不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 7
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 12
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 17
第七节 董事、监事、高级管理人员情况................................................................................... 19
第八节 财务报告（未经审计）................................................................................................... 20
第九节 备查文件目录 ................................................................................................................ 104
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海上实 指 上海上实集团有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文名称简称 上实发展
SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT
公司的外文名称
CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 陆申
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 阚兆森 陈英
上海市淮海中路 98 号金钟广场 上海市淮海中路 98 号金钟广场
联系地址
20 层 20 层
电话 021-53858859 021-53858859
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市浦东南路 1085 号华申大厦 601
公司注册地址的邮政编码 200120
公司办公地址 上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 层
公司办公地址的邮政编码 200021
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 2,183,803,566.93 1,868,943,606.33 16.85
归属于上市公司股东的净利润 291,265,516.44 523,357,905.39 -44.35
归属于上市公司股东的扣除非经常性
260,481,566.97 79,882,138.03 226.08
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 203,065,641.06 -878,504,120.98 123.11
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 5,063,420,468.54 4,772,154,952.10 6.10
总资产 18,827,378,410.50 19,519,310,791.19 -3.54
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.27 0.48 -43.75
稀释每股收益（元／股） 0.27 0.48 -43.75
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.24 0.07 242.86
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 5.92 10.47 减少 4.55 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
5.30 1.60 增加 3.70 个百分点
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 886,171.74
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府 3,194,400.00
补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 17,922,033.08
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 21,584,116.33
少数股东权益影响额 -1,112,326.12
所得税影响额 -11,690,445.56
合计 30,783,949.47
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1. 上半年度公司整体经营情况
2013 年上半年，尽管国内经济运行总体呈现平稳态势，但投资、消费增长减速、系统性金
融风险上升、制造业产能严重过剩等“两难”问题亦随之增多，经济下行压力加大，经济发展
进入“结构性减速”阶段。房地产行业，年初“国五条”政策落地，房地产市场则继续延续去
年回暖趋势，行业投资增速平稳上行，城市住宅成交量增长显著，房企拿地积极性未减，尤其
是一二线城市土地竞争激烈，土地市场出现量价齐升的局面。
报告期内，公司紧密围绕年初制定的经营目标，坚持“夯实基础、强化执行、重点突破、
持续发展”的工作方针，以强化主营为核心，以项目营销为重点，以资金稳健为主线，以改革
创新为动力，持续优化业务、资产和资金结构，公司核心竞争力和价值创造力得以稳步提升。
（1）强化主营业务，夯实盈利基础。在项目销售上，公司以“快、准、实”作为年度营销策略。
公司年初以成立十周年为契机，策划并实施一系列品牌宣传及推广活动，取得良好开局；此后，
受“国五条”政策落地、市场需求提前集中释放等因素影响，天津“莱茵小镇”、大理“洱海庄
园”、成都“海上海”、上海“海上纳缇”、哈尔滨项目等重点项目快速应对市场变化，大胆运用
创新营销，有效提高产品去化速度，扎实推进项目销售及回款。不动产经营以“创新驱动、精
细管理、优质服务、全面提升”为工作方针，充分挖掘经营物业潜力，合理优化客户结构，在
稳定租赁率的基础上，实现租金收入稳步增长。公司旗下上实物业坚持深化基础管理，不断创
新经营思路及拓展服务提供业务，有效提升增收创利能力。（2）整合财务资源，保持资金平衡。
报告期内，公司一如既往保持在整合财务资源、控制资金风险方面的优势和能力。一方面，持
续深化银企合作，扩大资金来源，降低资金成本，巩固传统融资优势；另一方面，加强资金统
筹管理，合理配置融资资金，提高资金使用效率，保持资金维持稳健平衡。（3）升级管控模式，
提升开发效率。报告期内，公司以提高产品质量为抓手，强化开发过程管理和监督，通过加强
对各在建项目的巡查、监督及纠偏，严控开发质量，把控开发节点，有侧重、分层次推进上海
“海上纳缇”、青岛“国际啤酒城”、湖州“海上湾”、成都“海上海”等公司重点项目的开发建
设。报告期内，公司还获得了上海市第十六届文明单位、市厂务公开先进单位等荣誉。
报告期内，公司实现营业收入 2,183,803,566.93 元，比上年同期增加 16.85%，主要原因系
项目公司实现的销售收入增加；实现营业利润 412,878,458.78 元，比上年同期减少 36.82%，主
要原因系上年同期实现股权转让收益；实现归属于上市公司股东的净利润 291,265,516.44 元，
比上年同期减少 44.35%，主要原因系上年同期实现股权转让收益。
2. 下半年公司整体经营计划
2013 年下半年，公司在坚持全年经营方针的基础上，加强研判外部经济形势及行业发展趋
势，密切关注行业及金融政策动向变化，及时调整经营策略，加快业务模式创新，夯实盈利基
础，保持资金稳健，推进精细管理，强化过程管控，全面提升管理绩效，为实现公司持续、稳
健发展奠定良好基础。（1）推进销售速度，加快存货去化。积极拓展营销渠道，创新丰富销售
机制，推进成都“海上海”、上海“海上纳缇”、上海朱家角项目、天津“莱茵小镇”、哈尔滨“海
上银座”等在售项目的销售。商业地产方面，有效利用品牌优势，充分挖掘客户资源，坚持“以
销定产”的开发销售模式，在实现销售去化的同时，最大限度满足业主个性化需求。（2）统筹
资金安排，创新融资模式。一方面，严格收支预算管理，合理配置信贷资源，确保实现资金充
裕、财务稳健；另一方面，密切关注行业及市场融资动向，探索多渠道、多类型的创新融资模
式，控制融资成本，扩大资金来源。（3）产品业务创新，管控模式优化。持续通过产品结构细
化、业务模式优化推动公司创新发展，提高项目的竞争力和经济效益；结合项目地域特点和开
发需求，加快推进绿色建筑的技术研究和推广应用；进一步提高精细化施工管理能力，优化管
控模式，把控重点环节，如期推进公司各重点项目的开发建设。
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附表：重点投资项目开发进展情况
公司 规划 报告期内 累计 累计 报告期内
计划总投资
项目名称 类别 状态 权益 总建筑面积 新开工面积 开工面积 竣工面积 销售面积
（万元）
（%） （平米） （平米） （平米） （平米） （平米）
哈尔滨“盛世江南” 住宅 建成 100 150000 234069 0 234069 234069 14649
天津“莱茵小镇” 住宅、商业 建成 100 185500 529971 0 529971 529971 38713
青岛国际啤酒城 综合 在建 72 504281 760000 0 152887 0 0
青岛上实海上海 住宅、酒店 在建 55 103641 143008 0 148203 86608 0
上海“海源别墅” 别墅 在建 51 72300 51911 0 47014 16792 0
上海上实海上湾 住宅 在建 51 363582 454880 0 152051 152136 5625
上海 D1 地块 住宅 在建 51 150973 63859 0 43023 0 0
上海 D2 地块 住宅、商业 拟建 51 128977 207612 0 0 0 0
上海金山“海上纳缇” 住宅 在建 52 208237 214143 0 214143 0 14565
湖州“上实湖峻花园”
住宅 在建 100 52394 97881 0 96085 0 0
( 湖峻公司)
湖州“上实假日酒店”
酒店、商业 拟建 100 87083 45000 报告期内，项目处于前期规划阶段。
（湖源公司）
湖润商务广场（一期）
(湖州湖东分区 HD48 地块) 商业 在建 100 9700 27322 0 6627 6420 0
（湖润公司）
大理“洱海庄园” 住宅、商业 在建 75 128500 348870 0 348870 316930 6709
成都上实海上海 住宅 在建 50.4 178765 254989 0 254885 0 6089
泉州“上实海上海”项目
C-7、C-8-1、C-8-2，C-5、C-6-1、住宅、商业 拟建 49 1317444 1762076 报告期内，项目处于前期规划阶段，预计年内开工。
C-6-2，B-5 地块
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(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,183,803,566.93 1,868,943,606.33 16.85
营业成本 1,327,749,014.03 1,272,743,427.18 4.32
销售费用 39,180,746.01 26,588,657.20 47.36
管理费用 74,007,911.22 75,672,155.51 -2.20
财务费用 45,497,594.13 53,165,446.10 -14.42
经营活动产生的现金流量净额 203,065,641.06 -878,504,120.98 123.11
投资活动产生的现金流量净额 10,570,770.06 421,366,924.12 -97.49
筹资活动产生的现金流量净额 -335,541,295.08 293,653,611.20 -214.26
销售费用变动原因说明：广告宣传费增加所致
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：房地产销售回笼资金增加所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年同期收到青岛瑞欧 50%股权转让款 11.8 亿元
及支付收购天津公司少数股东股权款 7.58 亿元所致
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内银行借款净减少及上年同期银行借款净
增加所致
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产行 增加 7.39
2,176,069,611.56 1,323,605,819.56 39.17 16.75 4.10
业 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产销 增加 7.69
2,049,530,755.00 1,281,986,872.16 37.45 17.64 4.76
售 个百分点
房地产租 增加 4.35
94,411,770.97 26,784,607.08 71.63 10.57 -4.13
赁 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华东地区 193,081,829.70 -18.32
西南地区 474,386,918.00 18.25
华北地区 1,150,818,768.86 150.35
东北地区 357,782,095.00 -53.33
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
(三) 核心竞争力分析
1. 战略布局合理，板块协同优势明显：公司始终秉持集成创新发展模式，依托现有优势资源，
坚持深耕布局区域，以上海为中心，向长三角、华东地区辐射，环渤海和西南地区为两翼，积
极拓展重点城市，有效规避平衡房地产业地域性差异。公司多年来，逐步形成以中、高端住宅
地产开发为主、兼顾商业地产开发及运营、适时增加不动产物业持有量、适度扩展物业管理规
模的业务结构，业务板块高度协同，盈利能力稳步提升。
2. 资源储备优越，持续发展基础坚实：目前公司所属土地资源优越，兼具住宅和商业项目，区
域分布相对集中，产品结构趋向合理，成本优势较为明显，为公司未来持续发展奠定坚实基础。
3. 产品服务创新，精细管理能力升级：公司利用在都市精品公寓、生态人文别墅、新城区整体
开发等方面所积累的多业态开发运营经验，在优化产品结构的同时，不断创新供应模式。同时，
公司以满足客户需求为导向推动精细化管理能力升级，为公司在行业市场整合加速过程中赢得
竞争优势。
4. 品牌商誉良好，品牌价值持续提升：公司始终非常珍视企业商誉和品牌价值，在提供优质产
品及服务以及广泛的对外合作过程中，坚守诚信，推动共赢，公司商誉及品牌获得了政府、客
户及合作伙伴的广泛认同，并持续推动品牌价值提升。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资总额为 52,593.70 万元，比年初减少 488.56 万元。具体投资情况如下：
占被投资单位权益比例
被投资单位 主要业务 投资金额（万元）
（%）
泉州市上实投资发展有限公司 房地产开发经营 28,711.30 49.00%
实业投资，货物及技术的进出口，科技
上海海外联合投资股份有限公司 15,000.00 17.65%
开发和服务，社会经济咨询，国内贸易
上海实业开发有限公司 房地产开发经营 7,282.75 32.27%
福建上实地产开发有限公司 房地产开发经营 1,000.00 10.00%
成都上实置地有限公司 房地产开发经营 599.65 100.00%
合计 52,593.70
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
4、 主要子公司、参股公司分析
主要子公司的经营情况及业绩
单位：万元 币种：人民币
主要产品
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
天津市中天兴业房地产开发有 房 地 产 开
莱茵小镇 14,804.58 134,827.99 97,803.95 115,096.26 24,992.45 18,746.59
限公司 发与经营
房地产开
哈尔滨上实置业有限公司 盛世江南 5,000.00 58,319.38 22,174.52 29,265.64 15,315.27 13,787.48
发与经营
房地产开
大理上实城市发展有限公司 洱海庄园 1,000.00 48,502.04 16,897.40 46,953.60 8,931.06 6,693.69
发与经营
房地产开
哈尔滨上实投资有限公司 浪琴水岸 1,000.00 16,042.37 13,933.24 3,968.31 992.99 1,845.59
发与经营
房地产开
上海金钟商业发展有限公司 金钟广场 4,100.00 94,301.11 2,003.78 4,654.12 1,703.96 1,704.22
发与经营
房地产开
上海丰泽置业有限公司 海上湾 5,882.35 140,723.09 12,654.39 6,620.91 2,113.47 1,637.60
发与经营
房地产开
上海智颖置业有限公司 海上银座 1,000.00 19,817.15 18,194.36 2,544.25 1,210.69 1,357.19
发与经营
上海上实物业管理有限公司 物业管理 1,200.00 31,392.21 2,762.24 3,056.97 967.72 962.24
5、 非募集资金项目情况
报告期内，公司各项目开发均按计划推进，详见“表格:重点投资项目开发进展情况”。
二、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
2013 年 7 月，根据 2013 年 5 月 30 日召开的公司 2012 年年度股东大会决议，董事会实施
了 2012 年度利润分配方案：公司以 2012 年末总股本 1,083,370,873 股为基数，向全体股东每 10
股派发现金红利 0.60 元（含税），合计分配现金红利 65,002,252.38 元，剩余未分配利润
655,168,784.10 元结转下一年度。股权登记日为 2012 年 7 月 11 日，除息日为 2012 年 7 月 12 日，
现金红利发放日为 2012 年 7 月 17 日。本次分红派息实施公告刊登于 2013 年 7 月 5 日《中国证
券报》和《上海证券报》。
(二)公司 2013 年半年度不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。
三、 其他披露事项
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
第五节 重要事项
一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。
二、 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
三、 资产交易、企业合并事项
(一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的
事项概述及类型 查询索引
公司于 2013 年 5 月 16 日召开总裁办公会议，审
议并通过了公开挂牌转让湖州湖鸿投资发展有限
公司（以下简称"湖鸿公司"）100％股权及湖州湖
滨投资发展有限公司（以下简称"湖滨公司"）
100％股权的相关事项。2013 年 7 月 2 日，挂牌
公告期满，经对报名单位进行资格审查，湖州吴
详见详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 公
兴南太湖建设投资有限公司为唯一有效竞买方。
司公告临 2013-05、临 2013-09。
公司及全资子公司上海上实城市发展投资有限公
司已与湖州吴兴南太湖建设投资有限公司签订
《股权转让协议》，将上述湖州两公司 100％股权
转让给该公司。本次转让将在湖州市公共资源交
易中心产权分中心完成产权交易过户后办理工商
变更登记手续，目前该事项正在实施过程中。
四、 公司股权激励情况及其影响
公司无股权激励情况。
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
五、 重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 临时公告未披露的事项
单位:元 币种:人民币
交易
价格
占同
与市
关联 类交 关联
关联 关联 关联 关联 市场 场参
关联 交易 关联交易金 易金 交易
交易 交易 交易 交易 考价
关系 定价 额 额的 结算
方 类型 内容 价格 价格 格差
原则 比例 方式
异较
(%)
大的
原因
上 海
实 业
东 滩
集 团 收 取
投 资 提 供 市 场 现 金
兄 弟 租 赁 1,953,042.00 2.07
开 发 劳务 价 结算
公司 费
(集团)
有 限
公司
上 海
上 实
收 取
投 资 参 股 提 供 市 场 现 金
租 赁 3,678,882.00 3.90
发 展 股东 劳务 价 结算
费
有 限
公司
合计 / / 5,631,924.00 / / /
(二) 关联债权债务往来
1、 临时公告未披露的事项
单位：元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
泉州市
上实投
资发展 联营公司 129,480.17 4,324.81 133,804.98
有限公
司
上海上
实 ( 集
集团兄弟公司 124,051.02 3,967.07 128,018.09
团 ) 有
限公司
上实置
业集团 集团兄弟公司 92,243.51 92,243.51
(上海)
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有限公
司
上海实
业开发
联营公司 10,000.00 24.53 10,024.53
有限公
司
成都上
实置地
全资子公司 2,801.00 -183.73 2,617.27
有限公
司
合计 129,480.17 4,324.81 133,804.98 229,095.53 3,807.87 232,903.40
报告期内公司向控股股东及其子公司提
0.00
供资金的发生额（元）
公司向控股股东及其子公司提供资金的
0.00
余额（元）
报告期内，公司应收泉州市上实投资发展有限公司
133,804.98 万元，系对联营企业的股东垫款；公司子公司
应付上海上实（集团）有限公司 128,018.09 万元，主要系
应付原股东代垫的土地出让金款项；公司应付上实置业集
关联债权债务形成原因
团（上海）有限公司 92,243.51 万元，系定向增发应付未
付的股权、资产转让款；公司应付上海实业开发有限公司
10,024.53 万元以及应付成都上实置地有限公司 2,617.27
万元，系关联方之间的往来款。
六、 重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
本报告期公司无托管、承包、租赁事项。
(二) 担保情况
单位:万元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 0
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担
0
保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 -400.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 39,600.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 39,600.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 7.82
(三) 其他重大合同或交易
本报告期公司无其他重大合同或交易。
14
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
七、 承诺事项履行情况
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的
承诺事项
是
是
否
否
及
承诺时 有 如未能及时履行应说 如未能及时
承诺背 承诺类 承诺内 时
承诺方 间及期 履 明未完成履行的具体 履行应说明
景 型 容 严
限 行 原因 下一步计划
格
期
履
限
行
除上海上实持有的上海
海外联合投资股份有限
公司 17.65%股权尚未解
决外，上海上实已通过股
权转让等方式解决了《避
免同业竞争声明和承诺
函》所涉及的全部同业竞
争问题。上海上实持有的
上海上实
该公司 17.65%股权事项
与本公司
情况如下：上海海外联合
签 署 了
投资股份有限公司所负
《避免同
与重大 责的俄罗斯圣彼得堡市"
业竞争声
资产重 解决同业 2008 年 3 波罗的海明珠"大型综合 将 在 条 件 成 熟
上海上实 明 和 承 诺 否 是
组相关 竞争 月 社 区 项 目 为 中 俄 战 略 项 时履行。
函》，承诺
的承诺 目，项目背景特殊，自始
避免与本
受到两国政府的高度关
公司发生
注和支持。该公司有关股
同 业 竞
东书面约定，未经其他方
争。
事先书面同意，任何一方
均不得转让、出让、抵押
或以其他方式处理有关
全部或任何权利义务。由
于尚无法获得其他股东
对该等股权转让事项的
一致同意，目前仍不具备
注入上市公司的条件。
八、 聘任、解聘会计师事务所情况
报告期内，公司聘请的会计师事务所仍为上海上会会计师事务所有限公司。
九、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购
人处罚及整改情况
本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人
均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
15
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
十、 公司治理情况
公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
十一、 其他重大事项的说明
(一) 其他
1、公司于 2013 年 1 月 23 日召开总裁办公会议，同意根据项目公司实际开发情况，启动下属子
公司重庆华新国际城市发展有限公司清算相关工作，目前该事项正在实施过程中。
2、2012 年 7 月 30 日，公司召开总裁办公会议，审议并同意启动公司下属子公司重庆华新国际
实业有限公司减资事宜，拟将该公司注册资本由 4194 万美元减少至 1000 万美元，以提高资金
使用效率，目前该事项正在实施过程中。
3、公司于 2009 年与公司第二大股东公司上实投资发展有限公司（以下简称"上实投资"）签订
股权转让合同，转让公司持有的上海远东国际桥梁建设有限公司（以下简称"远东桥梁"）100％
股权。该股权转让完毕后，远东桥梁因涉及三起民事诉讼（其中所涉法律关系发生在股权转让
合同成立之前），直接导致上实投资股东权益的损失，故上实投资对本公司提起诉讼，请求公司
赔偿其股权损益损失。公司于 2013 年 2 月 19 日收到上海市黄浦区人民法院民事判决书【（2013）
黄浦民二（商）初字第 48 号】，就上述纠纷作出如下判决：本公司于判决生效十日内赔偿原告
上实投资人民币 4,059,616.63 元。本公司认为，上述案件发生在本公司成为远东公司股东之前，
故于 2013 年 4 月 3 日启动了对原股东上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司、上海公路
桥梁（集团）有限公司、上海市基础工程有限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有
限公司、上海建七实业有限公司、上海市机械施工有限公司、上海浦江缆索股份有限公司等八
家单位的诉讼，请求判决八位被告共同赔偿公司损失人民币 4,079,225.10 元。
4、2013 年 7 月 4 日，经公司行政办公会议决定，同意由公司全资子公司上海上实城市发展投
资有限公司出资设立全资子公司哈尔滨上实城市发展有限公司，注册资本为 1,000 万元人民币。
16
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 限售股份变动情况
报告期内，本公司限售股份无变动情况。
二、 股东情况
(一) 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 61,979
前十名股东持股情况
股
持有有限售
东 持股比 报告期 质押或冻结
股东名称 持股总数 条件股份数
性 例(%) 内增减 的股份数量
量
质
境
外
上实地产发展有限公司 63.65 689,566,049 无
法
人
国
上海上实投资发展有限公 有
4.31 46,735,036 无
司 法
人
未
王秀梅 0.43 4,611,157 未知
知
华润深国投信托有限公司
未
－智慧金 46 号集合资金信 0.31 3,396,795 未知
知
托计划
中国人寿保险股份有限公
未
司－分红－个人分红－ 0.28 2,999,931 未知
知
005L－FH002 沪
未
岳涛 0.27 2,900,000 未知
知
未
林泗华 0.27 2,871,460 未知
知
未
周静艳 0.19 2,006,300 未知
知
未
王坚平 0.17 1,862,672 未知
知
17
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
未
潘一利 0.14 1,567,900 未知
知
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股份的数
股东名称 股份种类及数量
量
上实地产发展有限公司 689,566,049 人民币普通股
上海上实投资发展有限公司 46,735,036 人民币普通股
王秀梅 4,611,157 人民币普通股
华润深国投信托有限公司－智慧金 46
3,396,795 人民币普通股
号集合资金信托计划
中国人寿保险股份有限公司－分红－
2,999,931 人民币普通股
个人分红－005L－FH002 沪
岳涛 2,900,000 人民币普通股
林泗华 2,871,460 人民币普通股
周静艳 2,006,300 人民币普通股
王坚平 1,862,672 人民币普通股
潘一利 1,567,900 人民币普通股
上实地产发展有限公司与上海上实投资发展有限公司均为
上述股东关联关系或一致行动的说明
上海实业（集团）有限公司所属的子公司，为一致行动人。
三、 控股股东或实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东或实际控制人没有发生变更。
18
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
第七节 董事、监事、高级管理人员情况
一、 持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。
二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
郭伟民 副总裁 聘任 工作需要
19
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
第八节 财务报告（未经审计）
一、 财务报表
合并资产负债表
2013 年 6 月 30 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1 5,202,384,418.81 5,328,255,550.33
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 2 1,061,475.90 2,282,864.71
预付款项 4 88,276,329.66 94,836,982.80
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 3 1,663,821,835.09 1,419,763,252.60
买入返售金融资产
存货 5 9,624,454,264.45 10,391,336,485.19
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 16,579,998,323.91 17,236,475,135.63
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 7 525,936,981.87 530,822,561.33
投资性房地产 8 1,657,710,052.10 1,681,044,708.15
固定资产 9 29,170,555.04 30,699,808.90
在建工程
20
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
工程物资
固定资产清理 -11,039,771.97
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 10 739,101.53 1,618,247.62
递延所得税资产 11 29,163,418.02 20,096,079.56
其他非流动资产 13 15,699,750.00 18,554,250.00
非流动资产合计 2,247,380,086.59 2,282,835,655.56
资产总计 18,827,378,410.50 19,519,310,791.19
流动负债：
短期借款 14 1,250,000,000.00 1,490,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 15 552,975,319.29 985,734,326.74
预收款项 16 670,799,337.94 1,887,843,558.05
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 17 3,572,706.34 3,272,969.30
应交税费 18 55,488,086.14 93,784,849.58
应付利息
应付股利 3,076,110.65 4,918,830.05
其他应付款 19 3,859,663,275.50 3,085,489,840.61
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动
20 856,000,000.00 1,401,000,000.00
负债
其他流动负债
流动负债合计 7,251,574,835.86 8,952,044,374.33
非流动负债：
长期借款 21 4,068,033,329.90 3,367,357,556.70
21
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
应付债券
长期应付款 22 5,774,883.95 5,774,883.95
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 4,073,808,213.85 3,373,132,440.65
负债合计 11,325,383,049.71 12,325,176,814.98
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 23 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00
资本公积 24 1,513,729,682.87 1,513,729,682.87
减：库存股
专项储备
盈余公积 25 220,365,128.33 220,365,128.33
一般风险准备
未分配利润 26 2,245,954,784.34 1,954,689,267.90
外币报表折算差额
归属于母公司所有者
5,063,420,468.54 4,772,154,952.10
权益合计
少数股东权益 2,438,574,892.25 2,421,979,024.11
所有者权益合计 7,501,995,360.79 7,194,133,976.21
负债和所有者权益
18,827,378,410.50 19,519,310,791.19
总计
董事长：陆申 总裁：唐钧 副总裁兼财务总监：刘显奇
母公司资产负债表
2013 年 6 月 30 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,768,106,166.06 1,486,844,301.96
交易性金融资产
应收票据
应收账款 655,373.11 3,721,722.61
预付款项
应收利息
应收股利 14,111,220.16
22
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
其他应收款 4,433,321,924.56 4,140,860,387.68
存货
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 6,216,194,683.89 5,631,426,412.25
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 3,028,313,082.73 3,033,198,662.19
投资性房地产 920,675,533.40 933,905,189.42
固定资产 4,101,282.96 2,773,893.44
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 571,301.27
递延所得税资产 159,561.69 159,561.69
其他非流动资产
非流动资产合计 3,953,249,460.78 3,970,608,608.01
资产总计 10,169,444,144.67 9,602,035,020.26
流动负债：
短期借款 1,250,000,000.00 1,490,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 74,126.97 3,721,722.42
预收款项
应付职工薪酬 80,417.49
应交税费 11,755,782.83 11,784,430.61
应付利息
应付股利
其他应付款 2,519,306,655.69 1,720,210,293.59
一年内到期的非流动 818,000,000.00 1,333,000,000.00
23
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
负债
其他流动负债
流动负债合计 4,599,216,982.98 4,558,716,446.62
非流动负债：
长期借款 3,070,033,329.90 2,595,357,556.70
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 3,070,033,329.90 2,595,357,556.70
负债合计 7,669,250,312.88 7,154,074,003.32
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00
资本公积 457,891,135.43 457,891,135.43
减：库存股
专项储备
盈余公积 186,527,972.03 186,527,972.03
一般风险准备
未分配利润 772,403,851.33 720,171,036.48
所有者权益（或股东权益）
2,500,193,831.79 2,447,961,016.94
合计
负债和所有者权益
10,169,444,144.67 9,602,035,020.26
（或股东权益）总计
董事长：陆申 总裁：唐钧 副总裁兼财务总监：刘显奇
合并利润表
2013 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 2,183,803,566.93 1,868,943,606.33
其中：营业收入 27 2,183,803,566.93 1,868,943,606.33
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,717,955,862.66 1,637,738,723.54
其中：营业成本 27 1,327,749,014.03 1,272,743,427.18
24
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 28 241,691,812.44 210,329,957.85
销售费用 29 39,180,746.01 26,588,657.20
管理费用 30 74,007,911.22 75,672,155.51
财务费用 31 45,497,594.13 53,165,446.10
资产减值损失 33 -10,171,215.17 -760,920.30
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
32 -52,969,245.49 422,308,876.98
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 412,878,458.78 653,513,759.77
加：营业外收入 34 29,841,055.68 106,753,885.24
减：营业外支出 35 4,669,808.67 1,811,819.97
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号
438,049,705.79 758,455,825.04
填列）
减：所得税费用 36 127,531,040.59 204,338,682.22
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 310,518,665.20 554,117,142.82
归属于母公司所有者的净利润 291,265,516.44 523,357,905.39
少数股东损益 19,253,148.76 30,759,237.43
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.27 0.48
（二）稀释每股收益 0.27 0.48
七、其他综合收益
八、综合收益总额 310,518,665.20 554,117,142.82
归属于母公司所有者的综合收益
291,265,516.44 523,357,905.39
总额
归属于少数股东的综合收益总额 19,253,148.76 30,759,237.43
董事长：陆申 总裁：唐钧 副总裁兼财务总监：刘显奇
25
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
母公司利润表
2013 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 44,353,458.11 43,793,352.48
减：营业成本 22,971,446.33 22,918,858.85
营业税金及附加 13,695,769.68 15,859,515.69
销售费用
管理费用 20,944,640.05 18,566,436.64
财务费用 49,195,093.49 23,519,857.83
资产减值损失 -4,868.73 31,756.71
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
118,345,640.70 141,735,192.11
填列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 55,897,017.99 104,632,118.87
加：营业外收入 431,500.44
减：营业外支出 4,095,703.58
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号
52,232,814.85 104,632,118.87
填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 52,232,814.85 104,632,118.87
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益
七、综合收益总额 52,232,814.85 104,632,118.87
董事长：陆申 总裁：唐钧 副总裁兼财务总监：刘显奇
26
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
合并现金流量表
2013 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
1,139,778,113.97 845,640,035.11
收到的现金
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增
加额
向其他金融机构拆入
资金净增加额
收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及
佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加
额
收到的税费返还 20,906,889.64 4,555,389.03
收到其他与经营活动
38 788,581,266.53 160,878,977.91
有关的现金
经营活动现金流入
1,949,266,270.14 1,011,074,402.05
小计
购买商品、接受劳务
1,012,876,626.99 686,746,081.12
支付的现金
客户贷款及垫款净增
加额
存放中央银行和同业
款项净增加额
支付原保险合同赔付
27
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
款项的现金
支付利息、手续费及
佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职
174,603,666.95 143,976,803.42
工支付的现金
支付的各项税费 375,735,064.82 316,766,247.57
支付其他与经营活动
38 182,985,270.32 742,089,390.92
有关的现金
经营活动现金流出
1,746,200,629.08 1,889,578,523.03
小计
经营活动产生的
203,065,641.06 -878,504,120.98
现金流量净额
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的
493,441.06 84,545.12
现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回 13,432,842.00 110,300.00
的现金净额
处置子公司及其他营
1,183,249,650.00
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
13,926,283.06 1,183,444,495.12
小计
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付 3,355,513.00 3,627,571.00
的现金
投资支付的现金 758,450,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
3,355,513.00 762,077,571.00
小计
28
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
投资活动产生的
10,570,770.06 421,366,924.12
现金流量净额
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少
数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,290,000,000.00 2,118,450,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
2,290,000,000.00 2,118,450,000.00
小计
偿还债务支付的现金 2,374,324,226.80 1,575,436,748.05
分配股利、利润或偿
151,209,610.37 208,130,321.80
付利息支付的现金
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动
38 100,007,457.91 41,229,318.95
有关的现金
筹资活动现金流出
2,625,541,295.08 1,824,796,388.80
小计
筹资活动产生的
-335,541,295.08 293,653,611.20
现金流量净额
四、汇率变动对现金及现
-3,966,247.56 7,054,211.60
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
-125,871,131.52 -156,429,374.06
增加额
加：期初现金及现金
5,328,255,550.33 3,523,722,736.47
等价物余额
六、期末现金及现金等价
5,202,384,418.81 3,367,293,362.41
物余额
董事长：陆申 总裁：唐钧 副总裁兼财务总监：刘显奇
29
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
母公司现金流量表
2013 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
50,265,220.44 37,541,083.17
收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动
658,047,855.08 7,783,276.44
有关的现金
经营活动现金流入
708,313,075.52 45,324,359.61
小计
购买商品、接受劳务
14,611,890.83 10,410,432.99
支付的现金
支付给职工以及为职
11,449,344.19 10,958,612.34
工支付的现金
支付的各项税费 15,189,737.38 32,899,283.21
支付其他与经营活动
11,187,093.11 7,303,365.38
有关的现金
经营活动现金流出
52,438,065.51 61,571,693.92
小计
经营活动产生的
655,875,010.01 -16,247,334.31
现金流量净额
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的
109,120,000.00 134,500,000.00
现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回 527,800.00
的现金净额
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
109,647,800.00 134,500,000.00
小计
购建固定资产、无形
2,121,544.00
资产和其他长期资产支付
30
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
2,121,544.00
小计
投资活动产生的
107,526,256.00 134,500,000.00
现金流量净额
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,790,000,000.00 1,370,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动
357,583,135.73 980,650,973.52
有关的现金
筹资活动现金流入
2,147,583,135.73 2,350,650,973.52
小计
偿还债务支付的现金 2,070,324,226.80 806,986,748.05
分配股利、利润或偿
94,840,204.37 76,367,584.54
付利息支付的现金
支付其他与筹资活动
464,558,106.47 1,030,094,964.36
有关的现金
筹资活动现金流出
2,629,722,537.64 1,913,449,296.95
小计
筹资活动产生的
-482,139,401.91 437,201,676.57
现金流量净额
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
281,261,864.10 555,454,342.26
增加额
加：期初现金及现金
1,486,844,301.96 448,330,461.36
等价物余额
六、期末现金及现金等价
1,768,106,166.06 1,003,784,803.62
物余额
董事长：陆申 总裁：唐钧 副总裁兼财务总监：刘显奇
31
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2013 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
一
般
项目 减：
实收资本（或股 专项 风 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 其他
本） 储备 险
股
准
备
一、上
年年末 1,083,370,873.00 1,513,729,682.87 220,365,128.33 1,954,689,267.90 2,421,979,024.11 7,194,133,976.21
余额
加
：会计
政策变
更
前
期差错
更正
其
他
二、本
年年初 1,083,370,873.00 1,513,729,682.87 220,365,128.33 1,954,689,267.90 2,421,979,024.11 7,194,133,976.21
余额
三、本 291,265,516.44 16,595,868.14 307,861,384.58
32
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
期增减
变动金
额（减
少 以
“－”
号 填
列）
（一）
291,265,516.44 19,253,148.76 310,518,665.20
净利润
（二）
其他综
合收益
上 述
（一）
291,265,516.44 19,253,148.76 310,518,665.20
和（二）
小计
（三）
所有者
投入和
减少资
本
1．所有
者投入
资本
2．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
3．其他
（四） -2,657,280.62 -2,657,280.62
33
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
利润分
配
1．提取
盈余公
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有 者
（或股 -2,657,280.62 -2,657,280.62
东）的
分配
4．其他
（五）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
34
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
4．其他
（六）
专项储
备
1．本期
提取
2．本期
使用
（七）
其他
四、本
期期末 1,083,370,873.00 1,513,729,682.87 220,365,128.33 2,245,954,784.34 2,438,574,892.25 7,501,995,360.79
余额
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
一
专 般
项目 减：
实收资本（或股 项 风 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 其他
本） 储 险
股
备 准
备
一、上
年年末 1,083,370,873.00 2,147,723,342.15 210,333,013.98 1,361,927,183.75 1,662,895,332.03 6,466,249,744.91
余额
加
：会计
政策变
更
35
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
前
期差错
更正
其
他
二、本
年年初 1,083,370,873.00 2,147,723,342.15 210,333,013.98 1,361,927,183.75 1,662,895,332.03 6,466,249,744.91
余额
三、本
期增减
变动金
额（减
-718,937,152.33 465,699,344.11 -386,064,073.80 -639,301,882.02
少 以
“－”
号 填
列）
（一）
523,357,905.39 30,759,237.43 554,117,142.82
净利润
（二）
其他综
合收益
上 述
（一）
523,357,905.39 30,759,237.43 554,117,142.82
和（二）
小计
（三）
所有者
投入和 -381,137,672.67 -381,137,672.67
减少资
本
36
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
1．所有
者投入
资本
2．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
3．其他 -381,137,672.67 -381,137,672.67
（四）
利润分 -41,168,093.19 -52,176,106.65 -93,344,199.84
配
1．提取
盈余公
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有 者
（或股 -41,168,093.19 -52,176,106.65 -93,344,199.84
东）的
分配
4．其他
（五）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
37
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．其他
（六）
专项储
备
1．本期
提取
2．本期
使用
（七）
-718,937,152.33 -16,490,468.09 16,490,468.09 -718,937,152.33
其他
四、本
期期末 1,083,370,873.00 1,428,786,189.82 210,333,013.98 1,827,626,527.86 1,276,831,258.23 5,826,947,862.89
余额
董事长：陆申 总裁：唐钧 副总裁兼财务总监：刘显奇
38
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2013 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目 实收资本（或股 减：库 专项 一般风
资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本） 存股 储备 险准备
一、上年
年末余 1,083,370,873.00 457,891,135.43 186,527,972.03 720,171,036.48 2,447,961,016.94
额
加
：会计政
策变更
前
期差错
更正
其
他
二、本年
年 初 余 1,083,370,873.00 457,891,135.43 186,527,972.03 720,171,036.48 2,447,961,016.94
额
三、本期
增减变
动金额
52,232,814.85 52,232,814.85
（减少
以“－”
号填列）
（一）净
52,232,814.85 52,232,814.85
利润
（二）其
39
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
他综合
收益
上 述
（一）和
52,232,814.85 52,232,814.85
（二）小
计
（三）所
有者投
入和减
少资本
1．所有
者投入
资本
2．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
3．其他
（四）利
润分配
1．提取
盈余公
积
2. 提 取
一般风
险准备
3．对所
有者（或
股东）的
分配
40
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
4．其他
（五）所
有者权
益内部
结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．其他
（六）专
项储备
1．本期
提取
2．本期
使用
（七）其
他
四、本期
期末余 1,083,370,873.00 457,891,135.43 186,527,972.03 772,403,851.33 2,500,193,831.79
额
41
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 实收资本（或股 减：库 专项 一般风
资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本） 存股 储备 险准备
一、上年
年末余 1,083,370,873.00 563,459,588.88 176,495,857.68 671,050,100.50 2,494,376,420.06
额
加
：会计政
策变更
前
期差错
更正
其
他
二、本年
年 初 余 1,083,370,873.00 563,459,588.88 176,495,857.68 671,050,100.50 2,494,376,420.06
额
三、本期
增减变
动金额
63,464,025.68 63,464,025.68
（减少
以“－”
号填列）
（一）净
104,632,118.87 104,632,118.87
利润
（二）其
他综合
收益
42
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
上 述
（一）和
104,632,118.87 104,632,118.87
（二）小
计
（三）所
有者投
入和减
少资本
1．所有
者投入
资本
2．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
3．其他
（四）利
-41,168,093.19 -41,168,093.19
润分配
1．提取
盈余公
积
2. 提 取
一般风
险准备
3．对所
有者（或
-41,168,093.19 -41,168,093.19
股东）的
分配
4．其他
（五）所
43
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
有者权
益内部
结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．其他
（六）专
项储备
1．本期
提取
2．本期
使用
（七）其
他
四、本期
期 末 余 1,083,370,873.00 563,459,588.88 176,495,857.68 734,514,126.18 2,557,840,445.74
额
董事长：陆申 总裁：唐钧 副总裁兼财务总监：刘显奇
44
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
二、 公司基本情况
上海实业发展股份有限公司(以下简称"公司"或"本公司")更名前为"上海浦东不锈薄板股份有限
公司"。公司系于 1995 年经沪经企(1995)608 号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，并
于 1996 年 9 月 25 日在上海证券交易所上市交易。
公司于 2003 年 1 月实施重大资产重组并于 2003 年 2 月 26 日领取上海市工商行政管理局颁发的
注册号为 3100001004379 号企业法人营业执照，公司名称变更为"上海实业发展股份有限公司"，
总股本 587,541,643 股。
2008 年 3 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 143,304,244 股。2008 年 5 月，公司将资
本公积和未分配利润向全体股东转增股份总额 352,524,986 股。截至本报告期末，公司总股本
1,083,370,873 股。
2011 年，公司原控股股东上海上实(集团)有限公司将其持有的 689,566,049 股股份(占公司总股
本的 63. 65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应
审批过户事宜己经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。
公司注册地：上海市浦东南路 1085 号。
公司行业性质：房地产开发和经营。
公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务，国内贸易(上
述经营范围不涉及前置审批项目)。
本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
本财务报告于 2013 年 8 月 27 日经公司第六届董事会第四次会议批准报出。
三、 公司主要会计政策、会计估计和前期差错：
(一) 财务报表的编制基础：
公司以持续经营为财务报表的编制基础，以权责发生制为记账基础。公司一般采用历史成本对
会计要素进行计量，在保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量的前提下采用重置成本、
可变现净值、现值及公允价值进行计量。
(二) 遵循企业会计准则的声明：
公司财务报表及附注系按财政部颁布的《企业会计准则》(于 2006 年 2 月 15 日颁布)、应用指南、
企业会计准则解释、中国证券监督管理委员会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则
第 15 号-财务报告的一般规定[2010 年修订]》以及相关补充规定的要求编制，真实、完整地反
映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
(三) 会计期间：
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(四) 记账本位币：
人民币元。
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(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(1) 在同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控制权， 如以支
付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者
权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与支付的
现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益；如以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所
有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股
本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积，资本公积
不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以
及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的
手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证
券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留
存收益。
(2) 公司对外合并如属非同一控制下的企业合并，按下列情况确定长期股权投资的初始投资成
本：
① 一次交换交易实现的企业合并，长期股权投资的初始投资成本为购买方在购买日为取得对被
购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；
② 通过多次交换交易分步实现的企业合并，长期股权投资的初始投资成本为每一单项交易成本
之和；
③ 在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，在购买日如果估计未来事
项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入长期股权投资的初始投资
成本。
(3) 公司对外合并如属非同一控制下的企业合并，对长期股权投资的初始投资成本大于合并中取
得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。
对长期股权投资的初始投资成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，按照下列方法处理：
① 对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复
核；
② 经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当
计入当期损益。
(六) 合并财务报表的编制方法：
(1) 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权，将该被投资单位认定为子公司，
纳入合并财务报表的合并范围。但是，有证据表明本公司不能控制被投资单位的除外。
本公司拥有被投资单位半数或以下的表决权，满足下列条件之一的，视为母公司能够控制被投
资单位，将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围。但是，有证据表明母
公司不能控制被投资单位的除外：
① 通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上的表决权。
② 根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营政策。
③ 有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员。
④ 在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
(2) 母公司将其拥有实际控制权的全部子公司及特殊目的主体纳入合并财务报表的合并范围。
编制合并报表时，本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本公
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司和子公司的财务报表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合
并资产负债表的影响后，由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的
子公司，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数。因非同一控制下企业合并增
加的子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。本公司在报告期内因
同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润
及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公
司购买日至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。本公司在
报告期内处置子公司，将该子公司期初至处置日的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润
表及现金流量表。
(七) 现金及现金等价物的确定标准：
现金，是指公司的库存现金、可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指公司持有的期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(八) 外币业务和外币报表折算：
(1) 外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外
币金额折算为人民币金额。
(2) 于资产负债表日，按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
① 外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资
产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计
入当期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本
位币金额；以公允价值计量的交易性金融资产，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期
损益。
货币性项目，是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。
非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。
(九) 金融工具：
(1) 金融工具的分类、确认依据和计量方法
① 金融资产在初始确认时划分为下列四类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产；
2) 持有至到期投资；
3) 应收款项；
4) 可供出售金融资产。
② 金融负债在初始确认时划分为下列两类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债；
2) 其他金融负债。
③ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债
此类金融资产或金融负债进一步分为交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债，主要是指公司为了近期内出售而持有的金融资产或近期内回购而
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承担的金融负债。
直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，主要是指公司基于
风险管理、战略投资需要等所作的指定。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，
相关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已
到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。
在持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为
投资收益。资产负债表日，将以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债的
公允价值变动计入当期损益。
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债时，其公允价值与初始入账
金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
④ 持有至到期投资
此类金融资产是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明确意图和能力持有至到期
的非衍生金融资产。
持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包
含的已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际
利率应当在取得持有至到期投资时确定，在该持有至到期投资预期存续期间或适用的更短期间
内保持不变。(实际利率与票面利率差别较小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。
处置持有至到期投资时，应将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
⑤ 贷款和应收款项
贷款主要是指金融企业发放的贷款，金融企业按当前市场条件发放的贷款，按发放贷款的本金
和相关交易费用之和作为初始确认金额。贷款持有期间所确认的利息收入，应当根据实际利率
计算。实际利率应在取得贷款时确定，在该贷款预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
实际利率与合同利率差别较小的，也可按合同利率计算利息收入。
应收款项主要是指公司销售商品或提供劳务形成的应收款项等债权，通常应按从购货方应收的
合同或协议价款作为初始确认金额。收回或处置贷款和应收款项时，应将取得的价款与该贷款
和应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
⑥ 可供出售金融资产
可供出售金融资产通常是指企业没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产、持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。
可供出售金融资产按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付
的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独确
认为应收项目。
可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，应当计入投资收益。资产负债表日，可供
出售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积(其他资本公积)。
处置可供出售金融资产时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；
同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损
益。
⑦ 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。通常
情况下，公司发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等，应当划分为其他金融
负债。
其他金融负债应当按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。其他金融负债通常采
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用摊余成本进行后续计量。
(2) 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保
留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。终止确认，是指将
金融资产或金融负债从公司的账户和资产负债表内予以转销。金融资产整体转移满足终止确认
条件的，应当将下列两项金额的差额计入当期损益：
① 所转移金融资产的账面价值；
② 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金融资
产为可供出售金融资产的情形)之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分
和未终止确认部分(在此种情况下，所保留的服务资产应当视同未终止确认金融资产的一部分)
之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1) 终止确认部分的账面价值；
2) 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分
的金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
公司仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续确认所转移金融资产
整体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
(3) 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
① 存在活跃市场的金融资产或金融负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值。活跃市
场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表
了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。
② 金融工具不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值。采用估值技术得出的结果，可
以反映估值日在公平交易中可能采用的交易价格。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各
方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金
流量折现法和期权定价模型等。
(4) 金融资产(此处不含应收款项)减值测试方法、减值准备计提方法
① 对于持有至到期投资和贷款，有客观证据表明其发生了减值的，应当根据其账面价值与预计
未来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。
② 通常情况下，如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关
因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，应当
确认减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益
的公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
(十) 应收款项：
1、 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
占应收账款期末余额 10%(含 10%)以上且单项
单项金额重大的判断依据或金额标准 金额大于 500 万元的应收账款；单项金额大于
2,000 万元的其他应收款。
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
额，计提坏账准备。
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2、 按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据：
组合名称 依据
账龄组合 应收款项的账龄为信用风险特征划分组合
按组合计提坏账准备的计提方法：
组合名称 计提方法
账龄组合 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例说明 其他应收款计提比例说明
1 年以内（含 1 年） 0.30 0.30
1－2 年 5.00 5.00
2－3 年 10.00 10.00
3 年以上 50.00 50.00
3、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能反
单项计提坏账准备的理由
映其风险特征的应收款项
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
坏账准备的计提方法
额，计提坏账准备
(十一) 存货：
1、 存货的分类
公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、
原材料、低值易耗品和库存商品等。
存货同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
开发成本是指正在建造中尚未完成开发，最终以出售为目的的物业。
开发产品是指已建成、待出售的物业。
2、 发出存货的计价方法
其他
各项存货按照成本进行计量。
开发用土地按照取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积或建筑面积分摊
计入开发项目的成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。
公共配套设施按照实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属开
发项目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在项目竣工决算时，
该单独归集的公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号一借款费用》处理。非货币性资产交
换、债务重组和企业合并取得的存货的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号-非货币性资产交
换》、《企业会计准则第 12 号-债务重组》和《企业会计准则第 20 号-企业合并》的规定确定。
3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，应当
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计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至
完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
各类存货可变现净值的确定依据如下：
① 开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中，以其估计售价减去估计至完工
将要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定。按各开发项目成本高于可
变现净值的差额单独计提存货跌价准备，计入当期损益。
② 其他存货在年末进行全面盘点的基础上，对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价
格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项可变现净值低于成本的差额提取存货
跌价准备。
存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具
有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
4、 存货的盘存制度
永续盘存制
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
一次摊销法
(2) 包装物
一次摊销法
(十二) 长期股权投资：
1、 投资成本确定
除对外合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初
始投资成本：
① 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成
本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
本；
③ 投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，合同或协
议约定价值不公允的以公允价值作为初始投资成本；
④ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7
号-非货币性资产交换》确定。
⑤ 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12 号-债务
重组》确定。
2、 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算：
1) 公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
2) 公司对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能
可靠计量的长期股权投资。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投
资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，除取得投资时实际支付的价款或对价中包
含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，投资企业应当按照享有被投资单位宣告发放的现
金股利或利润确认投资收益。
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② 对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
在权益法核算时，当取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的
份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。投资企业按照被投资单位宣告分派的利
润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时，应当以取得投资时被投资单位各项可辨认资
产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后加以确定。
3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要
财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
4、 减值测试方法及减值准备计提方法
长期股权投资如存在可收回金额低于其账面价值，将按照其差额计提减值准备。可收回金额根
据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确
定。
(十三) 投资性房地产：
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并
准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量，
在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产或公允价值模式进行后续计量。
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
对投资性房地产采用年限平均法并按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：
名称 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率
房屋建筑物 25 年、40 年 5.000% 3.800%、2.375%
如存在可收回金额低于其账面价值，将按照其差额计提减值准备。可收回金额根据资产的公允
价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
(十四) 固定资产：
1、 固定资产确认条件、计价和折旧方法：
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位价
值较高的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采用直线法(年限平
均法)提取折旧。
2、 各类固定资产的折旧方法：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20-40 4.000%-5.000% 2.375%-4.800%
运输设备 5-6 4.000%-5.000% 15.833%-19.200%
生产设备 10 4.000%-5.000% 9.500%-9.600%
其他设备 5 4.000%-5.000% 19.000%-19.200%
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3、 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
如存在由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收
回金额低于其账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额计提减
值准备。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确定，在以后会计期间不转回。
(十五) 在建工程：
(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出；
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产；
(3) 如存在可收回金额低于其账面价值，将按照其差额计提减值准备。可收回金额根据资产的公
允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
资产减值损失一经确定，在以后会计期间不转回。
(十六) 借款费用:
(1) 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长的时间的(通常是指 1 年及 1
年以上)购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等
资产。其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括
借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
(2) 借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移
非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的
购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可
使用或可销售状态必要的程序，借款费用的资本化则继续进行。
(3) 在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定
确定：
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息
费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后
的金额确定。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本
化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。
借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额，
调整每期利息金额。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
(4) 专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成
本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，
在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时根据
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其发生额确认为费用，计入当期损益。
(十七) 无形资产：
(1) 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按照成
本进行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素：
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；
③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；
④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动；
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；
⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
(3) 对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内按年限平均法摊销。公司于
每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用
寿命及摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
(4) 期末，逐项检查无形资产，如存在可收回金额低于其账面价值，按该项资产可收回金额低于
其账面价值的差额计提减值准备。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资
产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确定，在以后会计期间不
转回。
(十八) 长期待摊费用：
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)
的各项费用。
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
名称 摊销年限
符合资本化条件的装修费用 3 年-5 年
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期
损益。
(十九) 预计负债：
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
(1) 该义务是企业承担的现时义务；
(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
(二十) 收入：
(1) 营业收入包括销售商品收入、提供劳务收入以及让渡资产使用权收入。
54
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
(2) 销售商品收入的确认
销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 相关的经济利益很可能流入企业；
⑤ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(3) 提供劳务收入的确认
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
① 收入的金额能够可靠地计量；
② 相关的经济利益很可能流入企业；
③ 交易的完工进度能够可靠地确定；
④ 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
确定提供劳务交易的完工进度，选用下列方法：
1) 已完工作的测量；
2) 已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；
3) 已经发生的成本占估计总成本的比例。
在资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收
入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前
会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
<1> 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收
入，并按相同金额结转劳务成本；
<2> 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，应当将已经发生的劳务成本计入当期损益，
不确认提供劳务收入。
(4) 让渡资产使用权收入的确认
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，
才能予以确认：
① 相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入的金额能够可靠地计量。
公司分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
1) 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
2) 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入：
<1> 项目在取得预售许可证后开始预售；
<2> 商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；
<3> 履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；
<4> 与房产相关成本可以可靠计量。
(二十一) 政府补助：
政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者
55
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
(1) 公司能够满足政府补助所附条件；
(2) 公司能够收到政府补助。
与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期
损益。与收益相关的政府补贴，应当分别下列情况处理：
① 用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，
计入当期损益；
② 用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
(二十二) 递延所得税资产/递延所得税负债：
所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日，分析比较资产、负债的账面价值与
其计税基础，两者之间存在差异的，确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的递延所得
税费用(或收益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基
础上，将两者之和确认为利润表中的所得税费用(或收益)，但不包括直接计入所有者权益的交易
或事项的所得税影响。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
(二十三) 经营租赁、融资租赁：
公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁
之外的其他租赁确认为经营租赁。
(1) 本公司作为承租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
在经营租赁下需将支付或应付的租金计入相关资产成本或当期损益。
② 初始直接费用的处理
对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用，计入当期损益。
③ 或有租金的处理
在经营租赁下，承租人对或有租金在实际发生时计入当期损益。
④ 出租人提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或
其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人某
些费用的，承租人将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行
分摊。
(2) 本公司作为出租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
出租人应采用年限平均法将收到的租金在租赁期内确认为收益。
② 初始直接费用的处理
经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可归
属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，计入当期损益。金额较大的应当资本化，
在整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
③ 租赁资产折旧的计提
对于经营租赁资产中的固定资产，采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折
旧。
④ 或有租金的处理
56
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
在实际发生时计入当期收益。
⑤ 出租人对经营租赁提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其
他合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出
租人将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
⑥ 经营租赁资产在财务报表中的处理
在经营租赁下，与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方，因此出租人将出租
资产作为自身拥有的资产在资产负债表中列示，如果出租资产属于固定资产，则列在资产负债
表固定资产项下，如果出租资产属于流动资产，则列在资产负债表有关流动资产项下。
(3) 本公司暂无融资租赁业务。
(二十四) 主要会计政策、会计估计的变更
1、 会计政策变更
无
2、 会计估计变更
无
(二十五) 前期会计差错更正
1、 追溯重述法
无
2、 未来适用法
无
四、 税项：
(一) 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税增值税收入 17%
房地产销售收入、物业管理收入
营业税 5%
等
城市维护建设税 营业税 (或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率
57
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
五、 企业合并及合并财务报表
(一) 子公司情况
1、 通过设立或投资等方式取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
从母公司所有者权
子 实质上构 益冲减子公司少数
业 少数股东权
公 注 成对子公 持股 股东分担的本期亏
务 期末实际 表决权比 是否合 少数股东权 益中用于冲
子公司全称 司 册 注册资本 经营范围 司净投资 损超过少数股东在
性 出资额 例(%) 并报表 益 减少数股东
类 地 的其他项 比例(%) 该子公司期初所有
质 损益的金额
型 目余额 者权益中所享有份
额后的余额
控 房
股 地
成都上实置 成 房地产开
子 产 59,523.81 30,000.00 50.40 50.40 是 47,514.65 263.92
业有限公司 都 发经营
公 开
司 发
房地产开
全 房 发 和 经
哈尔滨上实 资 哈 地 营、实业
置业有限公 子 尔 产 5,000.00 投资，资 5,000.00 100.00 100.00 是
司 公 滨 开 产经营,
司 发 物业管理
等
控 房
上海上实锦 股 地
上 房地产开
绣花城置业 子 产 3,846.1539 2,000.00 52.00 52.00 是 14,667.47 294.07
海 发经营
有限公司 公 开
司 发
全 房 房 地 产
哈尔滨上实 资 哈 地 业、建筑
投资有限公 子 尔 产 1,000.00 业投资管 1,000.00 100.00 100.00 是
司 公 滨 开 理、物业
司 发 管理
青岛国际啤 全 青 房 1,000.00 房地产开 1,000.00 100.00 100.00 是
58
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
酒城商业开 资 岛 地 发经营
发有限公司 子 产
公 开
司 发
全 房
青岛国际啤 资 地
青 房地产开
酒城置业发 子 产 1,000.00 1,000.00 100.00 100.00 是
岛 发经营
展有限公司 公 开
司 发
全 房
资 地
成都上实置 成 房地产开
子 产 895.00 599.65 100.00 100.00 否
地有限公司 都 发经营
公 开
司 发
2、 同一控制下企业合并取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
从母公司所有者权
子 实质上构 益冲减子公司少数
业 少数股东权
公 注 成对子公 股东分担的本期亏
务 经营范 期末实际 持股比例 表决权比 是否合 少数股东权 益中用于冲
子公司全称 司 册 注册资本 司净投资 损超过少数股东在
性 围 出资额 (%) 例(%) 并报表 益 减少数股东
类 地 的其他项 该子公司期初所有
质 损益的金额
型 目余额 者权益中所享有份
额后的余额
房
控 地
房 地 产
上实发展(青 股 产
青 开发、经
岛)投资开发 子 开 57,884.1524 35,208.86 60.46 60.46 是 76,217.34 21.42
岛 营；物业
有限公司 公 发
管理
司 经
营
全 房 房 地 产
上海上实城
资 上 地 开 发 与
市发展投资 50,000.00 65,866.25 100.00 100.00 是
子 海 产 经营；实
有限公司
公 开 业投资，
59
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
司 发 物 业 管
经 理
营
控 房 房 地 产
上海上实湖 股 地 开 发 经
上
滨新城发展 子 产 49,019.6078 营，物业 22,129.20 51.00 51.00 是 25,639.43 167.38
海
有限公司 公 开 管理，投
司 发 资咨询
在 上 海
市 青 浦
区 朱 家
控 房 角 镇 10
股 地 街 坊
上海丰茂置 上
子 产 31,339.7959 48/4 丘 21,015.75 51.00 51.00 是 20,063.17 12.32
业有限公司 海
公 开 及 9 街坊
司 发 48/5 丘
从 事 住
宅 开 发
经营
在 上 海
市 青 浦
控 房 区 朱 家
股 地 角 镇 10
上海丰启置 上
子 产 26,624.4898 街 坊 17,985.23 51.00 51.00 是 17,250.94 3.53
业有限公司 海
公 开 18/5 丘
司 发 从 事 住
宅 开 发
经营
全 房 住 宅 建
上海上实南 资 地 设经营、
上
开地产有限 子 产 22,367.45 房 地 产 13,501.59 100.00 100.00 是
海
公司 公 开 咨询、物
司 发 业管理
上海长海房 控 房 投 资 建
上
地产发展有 股 地 14,779.78 造 、 出 1,963.29 51.00 51.00 是 8,664.66
海
限公司 子 产 售、出租
60
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
公 开 商 品 房
司 发 和 土 地
开发；接
受 房 地
产 投 资
咨 询 和
物 业 管
理；经营
车 库 及
配 套 的
娱 乐 设
施。从事
房 地 产
综 合 开
发 ， 筹
建：商场
全 房
天津市中天
资 地 房 地 产
兴业房地产 天
子 产 14,804.5795 开发；物 96,390.00 100.00 100.00 是
开发有限公 津
公 开 业管理
司
司 发
控 房
股 地 房 地 产
上海丰泽置 上
子 产 5,882.3529 开 发 及 3,000.00 51.00 51.00 是 6,200.65
业有限公司 海
公 开 经营
司 发
房 地 产
开 发 经
控 房
营，自行
上海金钟商 股 地
上 筹 建 房
业发展有限 子 产 4,100.00 90.00 90.00 是 200.38
海 的 物 业
公司 公 开
管 理 租
司 发
赁 、 维
修、保养
青岛上实城 控 青 房 房 地 产
3,000.00 2,280.00 76.00 76.00 是 -549.49 106.17
市发展有限 股 岛 地 开发、经
61
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
公司 子 产 营；物业
公 开 管理；房
司 发 产中介；
的 经 济 信
控 息咨询
股
子
公
司
房 地 产
全 房
投资、房
资 地
湖州湖峰置 湖 地 产 开
子 产 2,000.00 1,998.80 100.00 100.00 是
业有限公司 州 发经营、
公 开
物 业 管
司 发
理
房 地 产
全 房
投资、房
湖州湖源投 资 地
湖 地 产 开
资发展有限 子 产 2,000.00 1,999.66 100.00 100.00 是
州 发经营、
公司 公 开
物 业 管
司 发
理
房 地 产
全 房
投资、房
湖州湖鸿投 资 地
湖 地 产 开
资发展有限 子 产 2,000.00 1,999.77 100.00 100.00 是
州 发经营、
公司 公 开
物 业 管
司 发
理
房 地 产
全 房
投资、房
资 地
湖州湖峻置 湖 地 产 开
子 产 2,000.00 1,999.43 100.00 100.00 是
业有限公司 州 发经营、
公 开
物 业 管
司 发
理
湖州湖滨投 全 房 房 地 产
湖
资发展有限 资 地 2,000.00 投资、房 1,999.76 100.00 100.00 是
州
公司 子 产 地 产 开
62
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
公 开 发经营、
司 发 物 业 管
理
房 地 产
控 咨询、中
物
上海上实物 股 介服务、
上 业
业管理有限 子 1,200.00 境 内 外 1,057.43 85.00 85.00 是 359.48
海 管
公司 公 销 售 代
理
司 理 及 物
业管理
房
全 地
房 地 产
资 产
上海智颖置 上 开发、经
子 开 1,000.00 100.00 100.00 是
业有限公司 海 营；物业
公 发
管理
司 经
营
房 地 产
开发、经
房 营，房屋
全 地 租赁，物
上海皇冠房 资 产 业管理,
上
地产有限公 子 开 1,000.00 室 内 装 753.54 100.00 100.00 是
海
司 公 发 潢，建筑
司 经 材料，建
营 筑 照 明
设 备 销
售
控 房 地 产
股 开 发 与
房
子 经营；装
大理上实城 地
公 大 潢设计；
市发展有限 产 1,000.00 750.00 75.00 75.00 是 4,224.35
司 理 实 业 投
公司 开
的 资；物业
发
控 管理；建
股 筑 材 料
63
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
子 批发
公
司
房 地 产
开发、建
全 房 筑材料、
上海上实南 资 地 金 属 材
上
开房地产营 子 产 500.00 料 装 潢 100.00 100.00 是
海
销有限公司 公 开 材料、电
司 发 工器材、
经 营 销
售
客房、商
务中心、
出 租 汽
车业务、
对 内 服
全 务 商 场
宾
资 (含工艺
上海高阳宾 上 馆
子 400.00 品 、 字 152.83 100.00 100.00 是
馆有限公司 海 服
公 画，不含
务
司 食品)、收
费 停 车
场、物业
管 理 等
服 务 项
目
控
股
子
物
上海上实金 公
上 业 物 业 管
马物业管理 司 165.44 87.72 55.00 55.00 是 134.09
海 管 理
有限公司 的
理
控
股
子
64
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
公
司
控
股 综 合 商
子 业设施、
公 房 房 地 产
司 地 及 相 关
青岛上实地 青 362.07 万美
的 产 配 套 设 1,650.00 55.00 55.00 是 5,350.35 86.60
产有限公司 岛 元
控 开 施 开 发
股 发 建设、经
子 营；物业
公 管理
司
3、 非同一控制下企业合并取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
从母公司所有者权
子 实质上构 益冲减子公司少数
业 少数股东权
公 注 成对子公 持股 股东分担的本期亏
务 注册资 期末实际 表决权比 是否合 少数股东权 益中用于冲
子公司全称 司 册 经营范围 司净投资 损超过少数股东在
性 本 出资额 例(%) 并报表 益 减少数股东
类 地 的其他项 比例(%) 该子公司期初所有
质 损益的金额
型 目余额 者权益中所享有份
额后的余额
物业管理
及相关配
全 套服务；
物
成都上实锦 资 房屋出租
成 业
绣物业服务 子 500.00 物业管理 713.74 100.00 100.00 是
都 管
有限公司 公 的咨询、
理
司 培训、策
划及停车
场服务
湖州湖润建 全 建 建筑工程
湖
设管理有限 资 筑 100.00 的工程管 100.00 100.00 100.00 是
州
公司 子 工 理服务。
65
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
公 程 (涉及行
司 管 政许可的
理 凭行政许
可证件经
营)。
房地产开
发、农林
房 科 研 科
控 地 普、技术
重庆华新国 股 产 推广，农
重 4,194.00
际实业有限 子 开 副产品生 18,051.23 50.00 50.00 是 16,827.31
庆 万美元
公司 公 发 产、加工、
司 经 销售，旅
营 游纪念品
生产、加
工。
控
股
子 房
公 地 房地产综
重庆华新国 司 产 合开发；
重 500.00
际城市发展 的 开 销售；建 759.18 80.00 80.00 是 1,046.17
庆 万美元
有限公司 控 发 筑装饰材
股 经 料
子 营
公
司
66
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
六、 合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
单位：元
期末数 期初数
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金： / / 775,194.46 / / 383,320.91
人民币 / / 775,194.46 / / 383,320.91
银行存款： / / 5,201,345,282.74 / / 5,327,678,373.36
人民币 / / 5,003,921,221.12 / / 5,092,184,525.24
美元 31,535,878.73 6.2603 37,466,207.64
197,424,061.62 6.2855 235,493,848.12
其他货币资
/ / 263,941.61 / / 193,856.06
金：
人民币 / / 263,941.61 / / 193,856.06
合计 / / 5,202,384,418.81 / / 5,328,255,550.33
公司为业主按揭或工程进行担保而存于银行的保证金余额如下：
项目 内容 期末数 年初数
银行存款 业主按揭保证金 16,866,692.94 36,529,637.54
银行存款 工程保证金 39,344,219.59 40,317,333.69
合计 56,210,912.53 76,846,971.23
(二) 应收账款:
1、 应收账款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额 比例(%)
(%) (%) (%)
按组合计提坏账准备的应收账款：
账龄组
1,080,136.72 90.09 18,660.82 13.57 2,309,156.30 95.10 26,291.59 18.11
合
组合小
1,080,136.72 90.09 18,660.82 13.57 2,309,156.30 95.10 26,291.59 18.11
计
单项金
额虽不
重大但
单项计
118,868.57 9.91 118,868.57 86.43 118,868.57 4.90 118,868.57 81.89
提坏账
准备的
应收账
款
合计 1,199,005.29 / 137,529.39 / 2,428,024.87 / 145,160.16 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
单位：元 币种：人民币
账龄 期末数 期初数
67
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内小
1,049,109.72 0.30 3,147.32 2,270,194.30 0.30 6,810.59
计
3 年以上 31,027.00 50.00 15,513.50 38,962.00 50.00 19,481.00
合计 1,080,136.72 18,660.82 2,309,156.30 26,291.59
2、 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、 应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占应收账款总额
单位名称 与本公司关系 金额 年限
的比例（％）
合计 / 984,697.16 / 82.13
(三) 其他应收款：
1、 其他应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额
重大并单
项计提坏
1,414,923,503.99 83.49 21,954,556.00 71.16 1,316,756,263.18 90.76 21,954,556.00 70.73
账准备的
其他应收
账款
按组合计提坏账准备的其他应收账款：
账龄组合 274,401,648.37 16.19 3,548,761.27 11.50 128,544,726.56 8.86 3,583,181.14 11.54
组合小计 274,401,648.37 16.19 3,548,761.27 11.50 128,544,726.56 8.86 3,583,181.14 11.54
单项金额
虽不重大
但单项计
5,349,813.86 0.32 5,349,813.86 17.34 5,503,813.86 0.38 5,503,813.86 17.73
提坏账准
备的其他
应收账款
合计 1,694,674,966.22 / 30,853,131.13 / 1,450,804,803.60 / 31,041,551.00 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
68
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
1 年以内
253,207,008.55 0.30 759,621.03 100,971,004.31 0.30 302,913.01
小计
1至2年 11,699,537.68 5.00 584,976.89 15,270,208.35 5.00 763,510.42
2至3年 6,358,469.31 10.00 635,846.93 9,087,498.13 10.00 908,749.81
3至4年 2,560,431.32 50.00 1,280,215.66 2,951,398.37 50.00 1,475,699.19
4至5年 101,697.08 50.00 50,848.54 180,687.79 50.00 90,343.90
5 年以上 474,504.43 50.00 237,252.22 83,929.61 50.00 41,964.81
合计 274,401,648.37 3,548,761.27 128,544,726.56 3,583,181.14
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收账款
单位：元 币种：人民币
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例（％） 计提理由
股权认购款 2,500,000.00 2,500,000.00 100.00 收回可能性很小
代垫维修费 1,697,374.10 1,697,374.10 100.00 收回可能性很小
其他 1,152,439.76 1,152,439.76 100.00 收回可能性很小
合计 5,349,813.86 5,349,813.86 / /
2、 本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、 金额较大的其他的其他应收款的性质或内容
性质或内容 账面余额
暂借款 1,338,049,773.79
应收项目款 117,664,645.95
代垫拆迁款 21,954,556.00
合计 1,477,668,975.74
4、 其他应收款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占其他应收款总
单位名称 与本公司关系 金额 年限
额的比例(%)
泉州市上实投资
联营公司 1,338,049,773.79 1 年以内及 1-2 年 78.96
发展有限公司
哈尔滨爱达投资
非关联方 117,664,645.95 1 年以内 6.94
置业有限公司
上海复兴城(集团)
非关联方 21,954,556.00 5 年以上 1.30
有限公司
哈尔滨市建设工
非关联方 9,701,423.00 1-2 年 0.57
程质量监督总站
哈尔滨市道里区
非关联方 5,729,178.00 1 年以内 0.34
房地局结算科
合计 / 1,493,099,576.74 / 88.11
69
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
(四) 预付款项：
1、 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 88,076,329.66 99.77 94,625,977.80 99.78
1至2年 200,000.00 0.23 200,000.00 0.21
2至3年 11,005.00 0.01
合计 88,276,329.66 100.00 94,836,982.80 100.00
2、 本报告期预付款项中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期预付账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、 预付款项的说明：
预付款项金额较大列示
单位名称 与本公司关系 金额 账龄 未结算原因
上海源丰投资发展有限公司 非关联方 87,603,688.95 1 年以内 交易尚未完
成
(五) 存货：
1、 存货分类
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材
107,734.55 107,734.55 98,744.85 98,744.85
料
库存
638,880.31 638,880.31 726,257.32 726,257.32
商品
开发
7,861,134,246.57 7,861,134,246.57 7,077,726,803.03 7,077,726,803.03
成本
开发
1,786,044,532.95 23,566,437.13 1,762,478,095.82 3,346,359,483.15 33,669,115.36 3,312,690,367.79
产品
低值
易耗 95,307.20 95,307.20 94,312.20 94,312.20
品
合计 9,648,020,701.58 23,566,437.13 9,624,454,264.45 10,425,005,600.55 33,669,115.36 10,391,336,485.19
2、 存货跌价准备
单位：元 币种：人民币
本期减少
存货种类 期初账面余额 本期计提额 期末账面余额
转回 转销
开发产品 33,669,115.36 10,102,678.23 23,566,437.13
合计 33,669,115.36 10,102,678.23 23,566,437.13
70
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
3、 存货跌价准备情况
计提存货跌价准备的 本期转回存货跌价准备的 本期转回金额占该项存货期
项目
依据 原因 末余额的比例（％）
存货成本高于其可变
开发产品 出售 3.92
现净值
(1) 开发成本
项目名称 开工时间预计竣 预计总投资 期末数 年初数
工时间 (亿元)
青岛啤酒城项目 2007 年 2018 年 50.4 2,003,617,314.791,935,962,290.95
上海金山锦绣花城项目 2011 年 2014 年 20.82 1,362,487,556.951,097,767,780.16
青浦朱家角镇 9 街坊 48/5 丘地2011 年 2016 年 40.88 1,056,020,595.25949,769,109.47
块
成都城东项目 2011 年 2015 年 17.88 1,028,081,931.97841,903,262.66
上海青浦海上湾项目 2009 年 2017 年 36.36 724,333,644.67 730,789,530.29
青浦朱家角镇 10 街坊 18/5 丘地2011 年 2016 年 29.10 701,206,426.29 676,168,826.98
块
上海海源别墅项目二期 2004 年 2016 年 7.23 227,556,933.56 208,460,432.26
湖州市区宗地编号 2007-02 号地2007 年 2016 年 8.7 148,332,178.33 143,645,923.73
块
湖州市区宗地编号 2007-04 号地2007 年 2014 年 5.24 170,701,225.20 139,682,587.44
块
湖州市区宗地编号 2007-05 号地2007 年 2015 年 4.31 112,649,583.87 111,950,702.00
块
湖州市区宗地编号 2007-03 号地2007 年 2015 年 3.76 95,956,514.65 95,235,419.63
块
大理洱海庄园 2006 年 2013 年 12.85 117,801,771.91 87,909,705.40
青岛海上海项目 2007 年 2013 年 10.36 103,353,445.73 49,446,108.66
湖州市湖东区 HD48 号地块 2008 年 2015 年 0.97 9,035,123.40 9,035,123.40
合计 7,861,134,246.577,077,726,803.03
其中：本期利息资本化金额 100,657,280.71 元。
(2) 开发产品
项目名称 竣工时间 年初数 本期增加 本期减少 期末数
天津莱茵小镇 2012 年 1,247,512,086.02 865,419,391.88 382,092,694.14
上海青浦海上湾一期项2012 年 731,403,417.67 65,092,058.66 666,311,359.01
目
哈尔滨盛世江南项目 2011 年 501,051,434.88 248,660,796.84 252,390,638.04
大理洱海庄园 2012 年 402,777,683.37 342,136,837.11 60,640,846.26
哈尔滨海上银座 2010 年 165,346,403.93 12,684,259.07 152,662,144.86
青岛上实达利广场 2007 年 101,501,963.89 101,501,963.89
哈尔滨浪琴水岸、艺品枫2008 年 63,501,722.92 22,806,744.31 40,694,978.61
景、银钻翡翠、车位等
上海海源别墅一期 2009 年 52,078,243.33 52,078,243.33
71
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
项目名称 竣工时间 年初数 本期增加 本期减少 期末数
上海黄浦新苑二期 2008 年 29,091,083.49 1,221,618.12 27,869,465.37
重庆水天花园 2011 年 27,611,510.86 1,266,323.21 26,345,187.65
湖州东方国际别墅 2011 年 13,532,995.54 363,431.00 13,896,426.54
上海.玉佛城 2006 年 6,430,378.00 1,390,352.00 5,040,026.00
上海黄浦新苑一期 2007 年 4,520,559.25 4,520,559.25
合计 3,346,359,483.15363,431.00 1,560,678,381.201,786,044,532.95
(六) 对合营企业投资和联营企业投资:
单位：元 币种：人民币
本企
业在
本企 被投 本期
被投资单位名 业持 资单 期末净资产总 营业 本期净利
期末资产总额 期末负债总额
称 股比 位表 额 收入 润
例(%) 决权 总额
比例
(%)
一、合营企业
二、联营企业
泉州市上实投
资发展有限公 49.00 49.00 3,209,637,566.18 2,623,692,656.40 585,944,909.78 -794,971.00
司
(七) 长期股权投资:
1、 长期股权投资情况
按成本法核算：
单位：元 币种：人民币
在被投 在被投资
减值准 资单位 单位表决
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额
备 持股比 权比例
例（％） （％）
上海海外联
合投资股份 150,000,000.00 150,000,000.00 150,000,000.00 17.65 17.65
有限公司
上海实业开
157,846,100.00 77,323,519.74 -4,496,043.66 72,827,476.08 32.27 32.27
发有限公司
福建上实地
产开发有限 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 10.00 10.00
公司
成都上实置
5,996,500.00 5,996,500.00 5,996,500.00 100.00 100.00
地有限公司
72
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
按权益法核算：
单位：元 币种：人民币
在被投
在被投
资单位
被投资 减值准 资单位
投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 表决权
单位 备 持股比
比例
例（％）
（％）
泉州市
上实投
资发展 300,000,000.00 287,502,541.59 -389,535.80 287,113,005.79 49.00 49.00
有限公
司
注 1：上海实业开发有限公司(以下简称"实业开发")系中外合作企业，其利润分配根据合作合同
进行。公司持有实业开发对东方商厦租赁收益 92%的收益权以及对上海实业大厦租售收益 74%
的收益权。公司根据东方商厦租赁收益以及上海实业大厦租售收益各自的受益期限逐年冲销投
资成本。
注 2：成都上实置地有限公司于 2012 年 7 月宣告关闭清算，由清算小组正式接管。截至报告日，
尚在清算过程中，故期末不再纳入合并报表范围。
(八) 投资性房地产:
1、 按成本计量的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、账面原值合计 1,967,195,106.31 1,967,195,106.31
1.房屋、建筑物 1,967,195,106.31 1,967,195,106.31
2.土地使用权
二、累计折旧和累
282,192,617.58 23,334,656.05 305,527,273.63
计摊销合计
1.房屋、建筑物 282,192,617.58 23,334,656.05 305,527,273.63
2.土地使用权
三、投资性房地产
1,685,002,488.73 1,661,667,832.68
账面净值合计
1.房屋、建筑物 1,685,002,488.73 1,661,667,832.68
2.土地使用权
四、投资性房地产
减值准备累计金 3,957,780.58 3,957,780.58
额合计
1.房屋、建筑物 3,957,780.58 3,957,780.58
2.土地使用权
五、投资性房地产
1,681,044,708.15 1,657,710,052.10
账面价值合计
1.房屋、建筑物 1,681,044,708.15 1,657,710,052.10
2.土地使用权
本期折旧和摊销额：23,334,656.05 元。
73
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
(九) 固定资产:
1、 固定资产情况
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合
68,221,271.29 3,557,663.00 6,369,867.76 65,409,066.53
计：
其中：房屋及建筑
17,434,916.97 3,501,320.33 13,933,596.64
物
机器设备
运输工具 38,255,484.38 2,883,699.00 2,144,309.40 38,994,873.98
生产设备 3,463,945.19 290,919.00 154,547.82 3,600,316.37
其他设备 9,066,924.75 383,045.00 569,690.21 8,880,279.54
本期新增 本期计提
二、累计折旧合
37,521,462.39 3,225,619.02 4,508,569.92 36,238,511.49
计：
其中：房屋及建筑
4,384,031.64 173,114.60 1,948,450.30 2,608,695.94
物
机器设备
运输工具 25,845,437.72 1,628,762.66 1,903,921.06 25,570,279.32
生产设备 3,033,327.42 106,260.04 122,909.52 3,016,677.94
其他设备 4,258,665.61 1,317,481.72 533,289.04 5,042,858.29
三、固定资产账面
30,699,808.90 / / 29,170,555.04
净值合计
其中：房屋及建筑
13,050,885.33 / / 11,324,900.70
物
机器设备 / /
运输工具 12,410,046.66 / / 13,424,594.66
生产设备 430,617.77 / / 583,638.43
其他设备 4,808,259.14 / / 3,837,421.25
四、减值准备合计 / /
其中：房屋及建筑
/ /
物
机器设备 / /
运输工具 / /
生产设备 / /
其他设备 / /
五、固定资产账面
30,699,808.90 / / 29,170,555.04
价值合计
其中：房屋及建筑
13,050,885.33 / / 11,324,900.70
物
机器设备 / /
运输工具 12,410,046.66 / / 13,424,594.66
生产设备 430,617.77 / / 583,638.43
74
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
其他设备 4,808,259.14 / / 3,837,421.25
本期折旧额：3,225,619.02 元。
(十) 长期待摊费用:
单位：元 币种：人民币
项目 期初额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末额
装修费 1,618,247.62 1,860,205.30 2,739,351.39 739,101.53
合计 1,618,247.62 1,860,205.30 2,739,351.39 739,101.53
(十一) 递延所得税资产/递延所得税负债：
1、 递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
(1) 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
递延所得税资产：
资产减值准备 6,734,125.23 6,730,214.12
其他 22,429,292.79 13,365,865.44
小计 29,163,418.02 20,096,079.56
(2) 未确认递延所得税资产明细
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
可抵扣暂时性差异 36,166,277.31 46,480,650.74
可抵扣亏损 323,559,804.12 217,611,293.58
合计 359,726,081.43 264,091,944.32
(3) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元 币种：人民币
年份 期末数 期初数 备注
2013 7,711,161.58 7,711,161.58
2014 2,410,681.29 2,410,681.29
2015 9,341,138.96 9,959,904.14
2016 77,333,093.71 77,366,672.47
2017 120,783,863.62 120,162,874.10
2018 105,979,864.96
合计 323,559,804.12 217,611,293.58 /
(4) 应纳税差异和可抵扣差异项目明细
单位：元 币种：人民币
项目 金额
可抵扣差异项目：
资产减值准备 26,936,500.92
其他 89,717,171.16
小计 116,653,672.08
75
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
(十二) 资产减值准备明细:
单位：元 币种：人民币
本期减少
项目 期初账面余额 本期增加 期末账面余额
转回 转销
一、坏账准备 31,186,711.16 196,050.64 30,990,660.52
二、存货跌价准
33,669,115.36 10,102,678.23 23,566,437.13
备
三、可供出售金
融资产减值准备
四、持有至到期
投资减值准备
五、长期股权投
资减值准备
六、投资性房地
3,957,780.58 3,957,780.58
产减值准备
七、固定资产减
值准备
八、工程物资减
值准备
九、在建工程减
值准备
十、生产性生物
资产减值准备
其中：成熟生产
性生物资产减值
准备
十一、油气资产
减值准备
十二、无形资产
减值准备
十三、商誉减值
准备
十四、其他 4,587,900.00 4,587,900.00
合计 73,401,507.10 10,298,728.87 63,102,778.23
(十三) 其他非流动资产：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
长期债权投资(注 1)
非同一控制合并产生的股权投
15,699,750.00 18,554,250.00
资差额(注 2)
合计 15,699,750.00 18,554,250.00
注 1：子公司重庆华新国际城市发展有限公司与重庆东大房地产开发有限公司合作开发重庆华
76
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
新都市花园项目，债权投资款 10,000,000.00 元。重庆东大房地产开发有限公司主要负责重庆华
新都市花园项目的建设。截止 2013 年 6 月 30 日，公司累计收回重庆东大房地产开发有限公司
投资款 5,412,100.00 元，并根据该项目开发情况计提减值准备 4,587,900.00 元。
注 2：系子公司上海上实城市发展投资有限公司购买天津市中天兴业房地产开发有限公司股权
之溢价摊销余额。
(十四) 短期借款：
1、 短期借款分类：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
信用借款 1,250,000,000.00 1,490,000,000.00
合计 1,250,000,000.00 1,490,000,000.00
(十五) 应付账款：
1、 应付账款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
应付货款 107,830.39 3,794,008.32
应付工程款 552,867,488.90 981,940,318.42
合计 552,975,319.29 985,734,326.74
2、 本报告期应付账款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项
情况
本报告期应付账款中无应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。
3、 账龄超过 1 年的大额应付账款情况的说明
账龄 期末数 性质
1-2 年(含 2 年) 65,917,912.48 预估工程款或工程尾款
2-3 年(含 3 年) 3,776,194.54 预估工程款或工程尾款
3 年以上 6,649,127.19 预估工程款或工程尾款
合计 76,343,234.21
(十六) 预收账款：
1、 预收账款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
预收房款 647,533,876.05 1,867,074,013.05
预收物业管理费 21,842,131.11 18,766,358.36
预收租金款 1,423,330.78 2,003,186.64
合计 670,799,337.94 1,887,843,558.05
77
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
2、 本报告期预收款项中预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况：
本报告期预收账款中无预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。
3、 账龄超过 1 年的大额预收账款情况的说明
账龄 期末数 性质
1 年以上 3,230,170.83 预收房款
(十七) 应付职工薪酬
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 67,108,685.29 67,108,685.29
二、职工福利费 4,321,395.28 4,321,395.28
三、社会保险费 10,189,980.33 10,189,980.33
四、住房公积金 3,526,818.00 3,526,818.00
五、辞退福利
六、其他
职工奖励及福利基金 562,609.15 49,192.00 513,417.15
工会经费和职工教育经费 2,710,360.15 1,626,831.98 1,277,902.94 3,059,289.19
合计 3,272,969.30 86,773,710.88 86,473,973.84 3,572,706.34
工会经费和职工教育经费金额 3,059,289.19 元。
(十八) 应交税费：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
增值税 175.80 641.64
营业税 -8,178,950.64 -58,355,033.71
企业所得税 59,335,739.31 158,080,907.30
个人所得税 331,315.48 440,745.47
城市维护建设税 -285,246.21 -4,048,314.23
房产税 8,511,566.08 7,935,647.10
河道管理费 -28,952.04 -277,322.57
教育费附加 536,510.62 -2,135,750.35
土地增值税 -4,734,400.81 -7,892,767.94
其他 328.55 36,096.87
合计 55,488,086.14 93,784,849.58
(十九) 其他应付款：
1、 其他应付款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
其他应付、暂收款项 3,859,663,275.50 3,085,489,840.61
合计 3,859,663,275.50 3,085,489,840.61
2、 本报告期其他应付款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况
78
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末数 期初数
上海上实(集团)有限公司 1,280,180,933.52 1,240,510,160.46
上实置业集团(上海)有限公司 922,435,055.00 922,435,055.00
上海实业开发有限公司 100,245,333.33 100,000,000.00
成都上实置地有限公司 26,172,698.11 28,010,000.00
合计 2,329,034,019.96 2,290,955,215.46
3、 账龄超过 1 年的大额其他应付款情况的说明
款项性质 账面余额
暂借款 2,250,336,704.35
4、 对于金额较大的其他应付款，应说明内容
单位名称 期末数 性质内容
上海上实(集团)有限公司 1,280,180,933.52 暂借款
上实置业集团(上海)有限公司 922,435,055.00 暂借款
上海实业开发有限公司 100,245,333.33 暂借款
成都上实置地有限公司 26,172,698.11 暂借款
(二十) 1 年内到期的非流动负债：
1、 1 年内到期的非流动负债情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
1 年内到期的长期借款 856,000,000.00 1,401,000,000.00
合计 856,000,000.00 1,401,000,000.00
2、 1 年内到期的长期借款
(1) 1 年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
抵押借款 40,000,000.00 70,000,000.00
信用借款 816,000,000.00 1,331,000,000.00
合计 856,000,000.00 1,401,000,000.00
(2) 金额前五名的 1 年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
借款起 借款终止 期末数 期初数
贷款单位 币种 利率（％）
始日 日 本币金额 本币金额
2013 年
上 海 农 村 商业 银 行 2011 年
12 月 27 人民币 5.535 350,000,000.00 350,000,000.00
普陀支行 1月4日
日
中 国 建 设 银行 股 份 2011 年 2014 年 1
人民币 5.535 300,000,000.00
有限公司黄浦支行 1月4日 月3日
79
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
上 海 农 村 商业 银 行 2011 年 2014 年 2
人民币 6.150 150,000,000.00
普陀支行 3月1日 月 28 日
2009 年 2013 年
上 海 浦 东 发展 银 行
12 月 21 12 月 20 人民币 5.895 10,000,000.00
第一营业部
日 日
2012 年
杭 州 银 行 股份 有 限 2013 年 7
7 月 13 人民币 6.1502 5,000,000.00
公司徐汇支行 月 12 日
日
合计 / / / / 815,000,000.00 350,000,000.00
(二十一) 长期借款：
1、 长期借款分类：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
质押借款 160,000,000.00 160,000,000.00
抵押借款 1,492,000,000.00 1,267,000,000.00
保证借款 440,000,000.00 440,000,000.00
信用借款 1,976,033,329.90 1,500,357,556.70
合计 4,068,033,329.90 3,367,357,556.70
① 质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海丰泽置业有限公司 51%股权 3,000.00 万元 长期借款 16,000 万元
② 保证借款
保证人 保证目的
上海上实城市发展投资有限公司 长期借款 44,000 万元
③ 抵押借款
被抵押的资产 被 抵 押 资 产 期 末 账 面 价抵押目的
值
金钟广场 61,964.95 万元 长期借款 86,800 万元
及一年内到期非流动负债 2,800
万元
黄浦新苑二期商场 13,348.65 万元 长期借款 13,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000
万元
上海实业大厦(10,088.56 平方米) 16,837.79 万元 长期借款 49,400 万元
上海实业大厦(14,461.81 平方米) 及一年内到期非流动负债 200
万元
2、 金额前五名的长期借款：
单位：元 币种：人民币
80
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
借款起 借款终 期末数 期初数
贷款单位 币种 利率（％）
始日 止日 本币金额 本币金额
浙商银行股份
2009 年 9 2014 年 9
有限公司上海 人民币 5.76 494,000,000.00 495,000,000.00
月 18 日 月 18 日
分行
上海浦东发展
2013 年 6 2023 年 6
银行第一营业 人民币 6.55 480,000,000.00
月 27 日 月 27 日
部
交通银行股份
2009 年 9 2014 年 9
有限公司上海 人民币 5.76 440,000,000.00 440,000,000.00
月9日 月9日
分行
中国民生银行
2012 年 9 2015 年 8
股份有限公司 人民币 6.15 388,000,000.00 392,000,000.00
月 21 日 月 14 日
上海分行
厦门国际银行 2012 年 7 2015 年 7
人民币 6.15 294,000,000.00 296,000,000.00
上海分行 月 13 日 月 13 日
合计 / / / / 2,096,000,000.00 1,623,000,000.00
(二十二) 长期应付款：
1、 金额前五名长期应付款情况
单位：元 币种：人民币
单位 初始金额 利率（%） 应计利息 期末余额
上海淮海商业集
5,774,883.95
团有限公司
本报告期末长期应付款余额中无应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位及关联方
款项。
(二十三) 股本：
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、-）
期初数 发行新 公积金 期末数
送股 其他 小计
股 转股
股份总
1,083,370,873.00 1,083,370,873.00
数
(二十四) 资本公积：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价（股本溢价） 1,738,390,818.45 1,738,390,818.45
其他资本公积 -224,661,135.58 -224,661,135.58
合计 1,513,729,682.87 1,513,729,682.87
(二十五) 盈余公积：
单位：元 币种：人民币
81
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 220,223,574.47 220,223,574.47
任意盈余公积 141,553.86 141,553.86
合计 220,365,128.33 220,365,128.33
(二十六) 未分配利润：
单位：元 币种：人民币
项目 金额 提取或分配比例（％）
调整前 上年末未分配利润 1,954,689,267.90 /
调整后 年初未分配利润 1,954,689,267.90 /
加：本期归属于母公司所有者的
291,265,516.44 /
净利润
期末未分配利润 2,245,954,784.34 /
(二十七) 营业收入和营业成本：
1、 营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 2,176,069,611.56 1,863,808,054.47
其他业务收入 7,733,955.37 5,135,551.86
营业成本 1,327,749,014.03 1,272,743,427.18
2、 主营业务（分行业）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 2,176,069,611.56 1,323,605,819.56 1,863,808,054.47 1,271,519,688.19
合计 2,176,069,611.56 1,323,605,819.56 1,863,808,054.47 1,271,519,688.19
3、 主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 2,049,530,755.00 1,281,986,872.16 1,742,221,654.99 1,223,684,961.75
房地产租赁 94,411,770.97 26,784,607.08 85,389,167.84 27,938,969.63
物业管理服务 32,127,085.59 14,834,340.32 36,197,231.64 19,895,756.81
合计 2,176,069,611.56 1,323,605,819.56 1,863,808,054.47 1,271,519,688.19
4、 主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
华东地区 193,081,829.70 64,131,249.54 236,376,654.35 111,401,725.11
西南地区 474,386,918.00 343,690,073.01 401,162,222.12 266,768,249.82
华北地区 1,150,818,768.86 814,953,483.50 459,679,540.00 360,914,847.08
82
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
东北地区 357,782,095.00 100,831,013.51 766,589,638.00 532,434,866.18
合计 2,176,069,611.56 1,323,605,819.56 1,863,808,054.47 1,271,519,688.19
5、 公司前五名客户的营业收入情况
单位：元 币种：人民币
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例（％）
合计 33,371,406.00 1.53
(二十八) 营业税金及附加：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
房地产销售收入、物业
营业税 114,469,170.51 98,713,813.30
管理收入等
营业税 (或已交增值
城市维护建设税 7,568,384.33 6,494,057.71
税)
营业税 (或已交增值
教育费附加 5,598,904.08 4,909,788.49
税)
土地增值税 105,278,847.85 89,953,564.83 按超率累进税率
从价计征税率为 1.2%；
房产税 7,795,043.82 8,961,217.61
从租计征税率为 12%
营业税 (或已交增值
河道管理费 23,270.59 989,947.78
税)
其他 958,191.26 307,568.13 按公司所在地政策缴纳
合计 241,691,812.44 210,329,957.85 /
(二十九) 销售费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代理佣金类费用 4,856,230.64 7,243,688.38
广告宣传类费用 20,276,299.48 8,513,254.15
空置房管理费 8,374,859.44 2,612,894.94
日常业务类费用 1,567,251.31 3,322,295.87
人员薪酬类费用 300,854.50 269,440.00
折旧摊销类费用 43,651.66 58,899.34
其他 3,761,598.98 4,568,184.52
合计 39,180,746.01 26,588,657.20
(三十) 管理费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员薪酬类费用 52,094,688.28 39,962,079.47
日常业务类费用 14,300,732.18 26,622,393.18
税费类费用 1,898,799.42 2,954,791.13
折旧摊销类费用 4,433,302.37 2,767,479.95
其他 1,280,388.97 3,365,411.78
83
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
合计 74,007,911.22 75,672,155.51
(三十一) 财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 86,364,977.94 76,708,410.35
利息收入 -46,449,034.72 -26,055,052.68
汇兑损失 3,966,136.53
汇兑收益 -7,054,211.60
其他支出 1,615,514.38 9,566,300.03
合计 45,497,594.13 53,165,446.10
(三十二) 投资收益：
1、 投资收益明细情况：
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -389,535.80 -118,368.56
处置长期股权投资产生的投资收益 493,441.06 447,384,255.42
投资成本冲销（注 1） -4,496,043.66 -4,496,043.66
股权投资差额摊销（注 2） -48,577,107.09 -20,460,966.22
合计 -52,969,245.49 422,308,876.98
2、 按权益法核算的长期股权投资收益：
单位：元 币种：人民币
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
泉州市上实投资发展有
-389,535.80 -118,368.56 被投资公司当期净利润变动
限公司
合计 -389,535.80 -118,368.56 /
注 1：系公司根据东方商厦租赁收益以及上海实业大厦租售收益各自的受益期限当年应冲销的
投资成本。
注 2：系子公司上海上实城市发展投资有限公司购买天津市中天兴业房地产开发有限公司股权
之溢价摊销额 2,854,500.00 元，及天津市中天兴业房地产开发有限公司本期因实现销售而在合
并报表时相应摊销的可辨认资产公允价值与其账面价值的差额 45,722,607.09 元。
(三十三) 资产减值损失：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 -68,536.94 -5,295.17
二、存货跌价损失 -10,102,678.23 -755,625.13
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
84
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 -10,171,215.17 -760,920.30
(三十四) 营业外收入：
1、 营业外收入情况
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得合
440,886.50 119,701.10 440,886.50
计
其中：固定资产处置利
440,886.50 119,701.10 440,886.50
得
政府补助 3,194,400.00 2,567,483.00 3,194,400.00
违约金及补偿款 25,284,624.08 69,284.14 25,284,624.08
其他 921,145.10 103,997,417.00 921,145.10
合计 29,841,055.68 106,753,885.24 29,841,055.68
2、 政府补助明细
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 说明
企业扶持基金 3,194,400.00 2,567,483.00
合计 3,194,400.00 2,567,483.00 /
(三十五) 营业外支出：
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合
51,705.22 43,869.86 51,705.22
计
其中：固定资产处置损
51,705.22 43,869.86 51,705.22
失
对外捐赠 120,000.00 836,223.90 120,000.00
赔偿金、违约金支出 4,279,255.10 265,040.93 4,279,255.10
其他 218,848.35 666,685.28 218,848.35
合计 4,669,808.67 1,811,819.97 4,669,808.67
(三十六) 所得税费用：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
85
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
按税法及相关规定计算的当期
127,531,040.59 176,749,417.26
所得税
递延所得税调整 27,589,264.96
合计 127,531,040.59 204,338,682.22
(三十七) 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程：
本公司按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号-净资产收益率和每股收
益的计算及披露(2010 年修订)》(中国证券监督管理委员会公告[2010]2 号)、《公开发行证券的
公司信息披露解释性公告第 1 号-非经常性损益(2008)》(中国证券监督管理委员会公告[2008]43
号)要求计算的每股收益如下：
项目 代码 金额
归属于公司普通股股东的净利润(Ⅰ) P0 291,265,516.44
扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润(Ⅱ) P0 260,481,566.97
年初股份总数 S0 1,083,370,873.00
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份S1 -
数
报告期因发行新股或债转股等增加股份数 Si -
报告期因回购等减少股份数 Sj -
报告期缩股数 Sk -
报告期月份数 M0 6
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 Mi -
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 Mj -
发行在外的普通股加权平均数 S 1,083,370,873.00
基本每股收益(Ⅰ) 0.27
扣除非经常性损益后基本每股收益(Ⅱ) 0.24
调整后的归属于普通股股东的当期净利润(Ⅰ) P1 291,265,516.44
调整后扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利 P1 260,481,566.97
润(Ⅱ)
认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权 -
平均数
稀释后的发行在外普通股的加权平均数 1,083,370,873.00
稀释每股收益(Ⅰ) 0.27
扣除非经常性损益后稀释每股收益(Ⅱ) 0.24
(1) 基本每股收益可参照如下公式计算：
基本每股收益=P0÷S
S=S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0-Sk
其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；
S 为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本或股票
股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等
减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份次月起至报告期期末的累
计月数；Mj 为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
报告期内发生同一控制下企业合并，合并方在合并日发行新股份并作为对价的，计算报告期末
的基本每股收益时，应把该股份视同在合并期初即已发行在外的普通股处理(按权重为 1 进行加
权平均)。计算比较期间的基本每股收益时，应把该股份视同在比较期间期初即已发行在外的普
通股处理。计算报告期末扣除非经常性损益后的每股收益时，合并方在合并日发行的新股份从
86
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
合并日起次月进行加权。计算比较期间扣除非经常性损益后的每股收益时，合并方在合并日发
行的新股份不予加权计算(权重为零)。
(2) 稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换
债券等增加的普通股加权平均数)
其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净
利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在
计算稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除
非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大
到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。
报告期发生同一控制下企业合并，合并方在合并日发行新股份并作为对价的，计算报告期和比
较期间的稀释每股收益时，比照计算基本每股收益的原则处理。
(3) 加权平均净资产收益率的计算公式如下：
加权平均净资产收益率=P0/(E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0–Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0)
其中：P0 分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普通股
股东的净利润；NP 为归属于公司普通股股东的净利润；E0 为归属于公司普通股股东的年初净资
产；Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej 为报告期回
购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0 为报告期月份数；Mi 为新增净资
产次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少净资产次月起至报告期期末的累计月数；Ek 为因
其他交易或事项引起的、归属于公司普通股股东的净资产增减变动；Mk 为发生其他净资产增减
变动次月起至报告期期末的累计月数。
报告期发生同一控制下企业合并的，计算加权平均净资产收益率时，被合并方的净资产从报告
期年初起进行加权；计算扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率时，被合并方的净资产
从合并日的次月起进行加权。计算比较期间的加权平均净资产收益率时，被合并方的净利润、
净资产均从比较期间年初起进行加权；计算比较期间扣除非经常性损益后的加权平均净资产收
益率时，被合并方的净资产不予加权计算(权重为零)。
(三十八) 现金流量表项目注释：
1、 收到的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
往来款 715,926,462.63
营业外收入 26,205,769.18
利息收入 46,449,034.72
合计 788,581,266.53
2、 支付的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
往来款 68,039,949.29
销售费用 39,137,094.35
管理费用 69,574,608.85
手续费 1,615,514.38
营业外支出 4,618,103.45
87
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
合计 182,985,270.32
3、 支付的其他与筹资活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
暂借款 100,007,457.91
合计 100,007,457.91
(三十九) 现金流量表补充资料：
1、 现金流量表补充资料：
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 310,518,665.20 554,117,142.82
加：资产减值准备 -10,171,215.17 -760,920.30
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
3,225,619.02 2,980,284.54
折旧
投资性房地产摊销 23,334,656.05 22,172,328.60
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 2,739,351.39 685,561.56
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-389,181.28 -75,831.24
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 90,331,114.47 69,654,198.75
投资损失（收益以“－”号填列） 52,969,245.49 -422,308,876.98
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 26,192,609.89
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 776,984,898.97 1,356,710,540.93
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -137,913,249.09 -57,496,826.94
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -908,564,263.99 -2,430,374,332.61
其他
经营活动产生的现金流量净额 203,065,641.06 -878,504,120.98
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 5,202,384,418.81 3,367,293,362.41
减：现金的期初余额 5,328,255,550.33 3,523,722,736.47
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -125,871,131.52 -156,429,374.06
88
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
2、 本期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：
1．取得子公司及其他营业单位的价格
2．取得子公司及其他营业单位支付的现金和现金等价物
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物
3．取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
4．取得子公司的净资产
流动资产
非流动资产
流动负债
非流动负债
二、处置子公司及其他营业单位的有关信息：
1．处置子公司及其他营业单位的价格 1,183,249,650.00
2．处置子公司及其他营业单位收到的现金和现金等价物 1,183,249,650.00
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物
3．处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 1,183,249,650.00
4．处置子公司的净资产
流动资产
非流动资产
流动负债
非流动负债
3、 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
一、现金 5,202,384,418.81 5,328,255,550.33
其中：库存现金 775,194.46 383,320.91
可随时用于支付的银行存款 5,201,345,282.74 5,327,678,373.36
可随时用于支付的其他货币资金 263,941.61 193,856.06
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 5,202,384,418.81 5,328,255,550.33
七、 关联方及关联交易
(一) 本企业的母公司情况
单位:元 币种:人民币
母公司对 母公司对 本企
母公 组织
企业 注册 法人 注册 本企业的 本企业的 业最
司名 业务性质 机构
类型 地 代表 资本 持股比例 表决权比 终控
称 代码
(%) 例(%) 制方
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
上 实
地 产 有 限
Investment
发 展 责 任 香港 63.65 63.65
holding
有 限 公司
公司
上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。
上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。其实质控制人为上海市国有资产监
督管理委员会。
(二) 本企业的子公司情况
单位:万元 币种:人民币
企业类 法人代 业务性 持股比 表决权 组织机构代
子公司全称 注册地 注册资本
型 表 质 例(%) 比例(%) 码
上实发展(青岛) 房地产
有限责
投资开发有限公 青岛 柴会民 开发经 57,884.1524 60.46 60.46 79404924-3
任公司
司 营
房地产
上海上实城市发 有限责
上海 陆申 开发经 50,000.00 100.00 100.00 75570460-4
展投资有限公司 任公司
营
房地产
上海上实湖滨新 有限责
上海 杨云中 开发经 49,019.6078 51.00 51.00 74728802-2
城发展有限公司 任公司
营
房地产
上海丰茂置业有 有限责
上海 唐 钧 开发经 31,339.7959 51.00 51.00 67627407-9
限公司 任公司
营
房地产
上海丰启置业有 有限责
上海 唐 钧 开发经 26,624.4898 51.00 51.00 67934200-6
限公司 任公司
营
房地产
上海上实南开地 有限责
上海 吕清远 开发经 22,367.45 100.00 100.00 60735177-1
产有限公司 任公司
营
房地产
上海长海房地产 有限责
上海 唐钧 开发经 14,779.78 51.00 51.00 60725773-4
发展有限公司 任公司
营
天津市中天兴业 房地产
有限责
房地产开发有限 天津 熊公海 开发经 14,804.5795 100.00 100.00 74912497-X
任公司
公司 营
房地产
哈尔滨上实置业 有限责
哈尔滨 邵洛凌 开发经 5,000.00 100.00 100.00 66569126-4
有限公司 任公司
营
房地产
上海金钟商业发 有限责
上海 刘显奇 开发经 4,100.00 90.00 90.00 13253239-1
展有限公司 任公司
营
房地产
上海丰泽置业有 有限责
上海 唐钧 开发经 5,882.3529 51.00 51.00 67627414-0
限公司 任公司
营
90
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
房地 产
青岛上实城市发 有限责
青岛 邹勇 开发 经 3,000.00 76.00 76.00 76360769-5
展有限公司 任公司
营
房地 产
湖州湖峰置业有 有限责
湖州 陈志伟 开发 经 2,000.00 100.00 100.00 79857729-7
限公司 任公司
营
房地 产
湖州湖源投资发 有限责
湖州 陈志伟 开发 经 2,000.00 100.00 100.00 79857726-2
展有限公司 任公司
营
房地 产
湖州湖鸿投资发 有限责
湖州 陈志伟 开发 经 2,000.00 100.00 100.00 79857727-0
展有限公司 任公司
营
房地 产
湖州湖峻置业有 有限责
湖州 陈志伟 开发 经 2,000.00 100.00 100.00 79857723-8
限公司 任公司
营
房地 产
湖州湖滨投资发 有限责
湖州 陈志伟 开发 经 2,000.00 100.00 100.00 79857725-4
展有限公司 任公司
营
房地 产
上海上实锦绣花 有限责
上海 柴会民 开发 经 3,846.1539 52.00 52.00 56189405-9
城置业有限公司 任公司
营
上海上实物业管 有限责 物业 管
上海 李胜来 1,200.00 85.00 85.00 60737420-1
理有限公司 任公司 理
哈尔滨上实投资 有限责 房地 产
哈尔滨 邵洛凌 1,000.00 100.00 100.00 68029082-1
有限公司 任公司 开发
上海智颖置业有 有限责 房地 产
上海 郭伟民 1,000.00 100.00 100.00 78785478-9
限公司 任公司 开发
房地 产
上海皇冠房地产 有限责
上海 吕清远 开发 经 1,000.00 100.00 100.00 13312501-8
有限公司 任公司
营
房地 产
大理上实城市发 有限责
大理 柴会民 开发 经 1,000.00 75.00 75.00 77550356-X
展有限公司 任公司
营
青岛国际啤酒城 房地 产
有限责
商业开发有限公 青岛 柴会民 开发 经 1,000.00 100.00 100.00 55083639-8
任公司
司 营
青岛国际啤酒城 房地 产
有限责
置业发展有限公 青岛 柴会民 开发 经 1,000.00 100.00 100.00 55083637-1
任公司
司 营
房地 产
成都上实置地有 有限责
成都 柴会民 开发 经 895.00 100.00 100.00 78543404-3
限公司 任公司
营
房地 产
成都上实置业有 有限责
成都 郭伟民 开发 经 59,523.81 50.40 50.40 57462853-4
限公司 任公司
营
上海上实南开房 有限责 上海 吕清远 房地 产 500.00 100.00 100.00 13452831-0
91
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
地产营销有限公 任公司 开 发经
司 营
成都上实锦绣物 有限责 物 业管
成都 李胜来 500.00 100.00 100.00 72806358-1
业服务有限公司 任公司 理
上海高阳宾馆有 有限责 宾 馆服
上海 吕清远 400.00 100.00 100.00 60720297-9
限公司 任公司 务
上海上实金马物 有限责 物 业管
上海 李胜来 165.44 55.00 55.00 60740779-8
业管理有限公司 任公司 理
房 地产
湖州湖润建设管 有限责
湖州 陈志伟 开 发经 100.00 100.00 100.00 67026920-1
理有限公司 任公司
营
房 地产
重庆华新国际实 中外合 4,194.00 万
重庆 郭伟民 开 发经 50.00 50.00 62190892-7
业有限公司 资 美元
营
房 地产
重庆华新国际城 中外合 郑郭碧 500.00 万美
重庆 开 发经 80.00 80.00 62190953-2
市发展有限公司 资 兰 元
营
房 地产
青岛上实地产有 中外合 362.07 万美
青岛 柴会民 开 发经 55.00 55.00 76672151-4
限公司 资 元
营
(三) 本企业的合营和联营企业的情况
单位:万元 币种:人民币
本企业
被投资 本企业 在被投
企业类 法人代 业务性 组织机构
单位名 注册地 注册资本 持股比 资单位
型 表 质 代码
称 例(%) 表决权
比例(%)
二、联营企业
泉州市
上实投 房地产
有限责
资发展 泉州 郭伟民 开发经 58,823.5294 49.00 49.00 66928643-4
任公司
有限公 营
司
(四) 本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
上海上实(集团)有限公司 集团兄弟公司 13227821-5
上海实业东滩投资开发(集团)
集团兄弟公司 63106607-3
有限公司
上实置业集团(上海)有限公司 集团兄弟公司 60725979-9
上海实业开发有限公司 集团兄弟公司 60721764-4
上海上实投资发展有限公司 集团兄弟公司 63030267-9
(五) 关联交易情况
出售商品/提供劳务情况表
92
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
关联交易 关联交易定
占同类交易 占同类交易
关联方 价方式及决
金额 金额的比例 金额 金额的比例
内容 策程序
（%） （%）
上海实业东
滩投资开发
收取租赁费 市场价 1,953,042.00 2.07 4,960,096.00 5.81
(集团)有限
公司
上海上实投
资发展有限 收取租赁费 市场价 3,678,882.00 3.90 3,503,700.00 4.10
公司
关联担保情况
单位：万元 币种：人民币
担保方 被担保方 担保金额 担保期限 是否履行完毕
上海实业开发 上 海 实 业 发 展 股 2009 年 9 月 18 日～
49,600.00 否
有限公司 份有限公司 2014 年 9 月 18 日
上海实业开发有限公司以其持有的上实大厦 14,461.81 平方米房产以及本公司自有的上实大厦
10,088.56 平方米房产作共同抵押，由本公司向浙商银行股份有限公司上海分行贷款，截至 2013
年 6 月 30 日贷款余额人民币 4.96 亿元，贷款利率按人民银行同期基准利率下浮 10%执行。
(六) 关联方应收应付款项
上市公司应收关联方款项:
单位:元 币种:人民币
期末 期初
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
泉州市上实
其他应收款 投资发展有 1,338,049,773.79 1,294,801,707.18
限公司
上市公司应付关联方款项:
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
上海上实(集团)有限公
其他应付款 1,280,180,933.52 1,240,510,160.46
司
上实置业集团(上海)有
其他应付款 922,435,055.00 922,435,055.00
限公司
其他应付款 上海实业开发有限公司 100,245,333.33 100,000,000.00
其他应付款 成都上实置地有限公司 26,172,698.11 28,010,000.00
八、 股份支付：
无
九、 或有事项：
(一) 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响：
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
1、按揭贷款担保
截至 2013 年 6 月 30 日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如
下：
(1) 大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险
手续后解除。
截至 2013 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 46,054.50 万元。
(2) 湖州湖峰置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2013 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 2,377.29 万元。
(3) 哈尔滨上实投资有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自银行
与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产
他项权证交由银行执管之日止。
截至 2013 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 49.80 万元。
(4) 哈尔滨上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自银行
与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产
他项权证交由银行执管之日止。
截至 2013 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 585.00 万元。
(5) 上海智颖置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自银行与
购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他
项权证交由银行执管之日止。
截至 2013 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 14.70 万元。
(6) 上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2013 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 7,568.60 万元。
(7) 上海上实湖滨新城发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为
自该项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及
保险手续后解除。
截至 2013 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 3,800.00 万元。
(8) 重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证以及相关国有土地使用权证并
办妥抵押登记后解除。
截至 2013 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 88.46 万元。
(9) 成都上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证交由借款银
行执管之日止。
截至 2013 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 387.00 万元。
94
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
十、 承诺事项：
(一) 重大承诺事项
本报告期内，公司无重大需说明的承诺事项。
十一、 资产负债表日后事项：
(一) 其他资产负债表日后事项说明
1、2013 年 7 月 4 日，经公司行政办公会议决定，同意由公司全资子公司上海上实城市发展投
资有限公司出资设立全资子公司哈尔滨上实城市发展有限公司，注册资本为 1,000 万元人民币。
十二、 其他重要事项：
(一) 其他
1、2013 年 1 月 23 日，经公司行政办公会议决定，同意启动子公司重庆华新国际城市发展有限
公司清算工作，目前该事项正在实施过程中。
2、2013 年 5 月 16 日，公司行政办公会议审议通过了公开挂牌转让湖州湖鸿投资发展有限公司
100％股权及湖州湖滨投资发展有限公司 100％股权的相关事项。2013 年 7 月 2 日，公司及全资
子公司上海上实城市发展投资有限公司与湖州吴兴南太湖建设投资有限公司签订了《股权转让
协议》，将上述湖州两公司 100％股权转让给该公司。本次转让将在湖州市公共资源交易中心产
权分中心完成产权交易过户后办理工商变更登记手续，目前该事项正在实施过程中。
十三、 母公司财务报表主要项目注释
(一) 应收账款：
1、 应收账款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例
金额 金额 比例(%) 金额 金额 比例(%)
(%) (%)
单项金额虽不重
大但单项计提坏
655,373.11 100.00 3,721,722.61 100.00
账准备的应收账
款
合计 655,373.11 / / 3,721,722.61 / /
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
单位：元 币种：人民币
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
公司对合并报表
应收子公司货款 655,373.11 范围内应收账款
不计提坏账准备
合计 655,373.11 / /
2、 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、 应收账款金额前五名单位情况
95
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
占应收账款总额
单位名称 与本公司关系 金额 年限
的比例(%)
青岛上实地产有限
子公司 581,245.95 2-3 年 88.69
公司
湖州湖峰置业有限
子公司 72,127.16 1 年以内 11.01
公司
大理上实城市发展
子公司 2,000.00 2-3 年 0.30
有限公司
合计 / 655,373.11 / 100.00
4、 应收关联方账款情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 占应收账款总额的比例(%)
青岛上实地产有限公司 子公司 581,245.95 88.69
湖州湖峰置业有限公司 子公司 72,127.16 11.01
大理上实城市发展有限
子公司 2,000.00 0.30
公司
合计 / 655,373.11 100.00
(二) 其他应收款：
1、 其他应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金
额重大
并单项
计提坏
4,416,584,106.05 99.61 4,122,504,530.14 99.54
账准备
的其他
应收账
款
按组合计提坏账准备的其他应收账款：
账龄组
16,806,796.52 0.38 68,978.01 10.89 18,429,704.28 0.45 73,846.74 11.57
合
组合小
16,806,796.52 0.38 68,978.01 10.89 18,429,704.28 0.45 73,846.74 11.57
计
单项金
额虽不
重大但
564,400.00 0.01 564,400.00 89.11 564,400.00 0.01 564,400.00 88.43
单项计
提坏账
准备的
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
其他应
收账款
合计 4,433,955,302.57 / 633,378.01 / 4,141,498,634.42 / 638,246.74 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内小计 16,769,457.24 0.30 50,308.37 18,392,365.00 0.30 55,177.10
3至4年 36,739.28 50.00 18,369.64 36,739.28 50.00 18,369.64
5 年以上 600.00 50.00 300.00 600.00 50.00 300.00
合计 16,806,796.52 68,978.01 18,429,704.28 73,846.74
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收账款
单位：元 币种：人民币
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
账龄较长，收回可
股权认购款 564,400.00 564,400.00 100.00
能性很小
合计 564,400.00 564,400.00 / /
2、 本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、 金额较大的其他的其他应收款的性质或内容
其他应收款内容 账面余额
应收子公司款项 3,078,534,332.26
应收联营公司款项 1,338,049,773.79
4、 其他应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占其他应收账款
单位名称 与本公司关系 金额 年限
总额的比例(%)
泉州市上实投资
联营公司 1,338,049,773.79 1 年以内、1-2 年 30.18
发展有限公司
上海丰泽置业有
子公司 1,020,448,979.61 1 年以内、1-2 年 23.01
限公司
上海上实锦绣花
子公司 857,835,543.34 1 年以内、1-2 年 19.35
城置业有限公司
上海上实城市发
子公司 314,200,000.00 1 年以内 7.09
展投资有限公司
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
湖州湖峻置业有
子公司 154,241,929.22 1 年以内、1-2 年 3.48
限公司
合计 / 3,684,776,225.96 / 83.11
5、 其他应收关联方款项情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收账款总额的比例(%)
泉州市上实投资发展有
联营公司 1,338,049,773.79 30.18
限公司
上海丰泽置业有限公司 子公司 1,020,448,979.61 23.01
上海上实锦绣花城置业
子公司 857,835,543.34 19.35
有限公司
上海上实城市发展投资
子公司 314,200,000.00 7.09
有限公司
湖州湖峻置业有限公司 子公司 154,241,929.22 3.48
上实发展(青岛)投资开
子公司 143,986,661.62 3.25
发有限公司
青岛上实城市发展有限
子公司 132,038,818.84 2.98
公司
湖州湖源投资发展有限
子公司 128,699,800.96 2.90
公司
湖州湖滨投资发展有限
子公司 103,183,814.34 2.33
公司
湖州湖鸿投资发展有限
子公司 84,847,186.17 1.91
公司
湖州湖润建设管理有限
子公司 52,055,060.32 1.17
公司
成都上实置业有限公司 子公司 51,566,261.17 1.16
青岛上实地产有限公司 子公司 35,430,276.67 0.80
合计 / 4,416,584,106.05 99.61
(三) 长期股权投资
按成本法核算
单位：元 币种：人民币
本 在被投
期 资单位
在被投
减 计 在被投 持股比
资单位
值 提 资单位 例与表
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 表决权
准 减 持股比 决权比
比例
备 值 例（％） 例不一
（％）
准 致的说
备 明
上海上实城市 658,662,536.84 658,662,536.84 658,662,536.84 100.00 100.00
98
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
发展投资有限
公司
全资子
上实发展(青岛)
公司持
投资开发有限 282,088,582.09 282,088,582.09 282,088,582.09 48.37 60.46
有其余
公司
股份
上海上实湖滨
新城发展有限 221,292,006.02 221,292,006.02 221,292,006.02 51.00 51.00
公司
上海丰茂置业
210,157,488.58 210,157,488.58 210,157,488.58 51.00 51.00
有限公司
上海丰启置业
179,852,329.97 179,852,329.97 179,852,329.97 51.00 51.00
有限公司
重庆华新国际
180,512,264.98 180,512,264.98 180,512,264.98 50.00 50.00
实业有限公司
成都上实置业
300,000,000.00 300,000,000.00 300,000,000.00 50.40 50.40
有限公司
全资子
天津市中天兴
公司持
业房地产开发 152,950,000.00 152,950,000.00 152,950,000.00 15.20 100.00
有其余
有限公司
股份
上海海外联合
投资股份有限 150,000,000.00 150,000,000.00 150,000,000.00 17.65 17.65
公司
上海上实南开
135,015,899.01 135,015,899.01 135,015,899.01 100.00 100.00
地产有限公司
上海实业开发
157,846,100.00 77,323,519.74 -4,496,043.66 72,827,476.08 32.27 32.27
有限公司
哈尔滨上实置
50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 100.00 100.00
业有限公司
上海丰泽置业
30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 51.00 51.00
有限公司
上海长海房地
产发展有限公 19,632,858.79 19,632,858.79 19,632,858.79 51.00 51.00
司
上海上实物业
10,574,327.19 10,574,327.19 10,574,327.19 85.00 85.00
管理有限公司
哈尔滨上实投
10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 100.00 100.00
资有限公司
上海上实锦绣
花城置业有限 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 52.00 52.00
公司
福建上实地产
10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 10.00 10.00
开发有限公司
湖州湖峻置业 全资子
9,794,284.28 9,794,284.28 9,794,284.28 49.00 100.00
有限公司 公司持
99
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
有其余
股份
全资子
湖州湖峰置业 公司持
9,787,953.18 9,787,953.18 9,787,953.18 49.00 100.00
有限公司 有其余
股份
上海皇冠房地
7,535,353.47 7,535,353.47 7,535,353.47 100.00 100.00
产有限公司
成都上实置地
5,996,500.00 5,996,500.00 5,996,500.00 100.00 100.00
有限公司
全资子
湖州湖鸿投资 公司持
3,997,660.25 3,997,660.25 3,997,660.25 20.00 100.00
发展有限公司 有其余
股份
全资子
湖州湖滨投资 公司持
3,997,649.62 3,997,649.62 3,997,649.62 20.00 100.00
发展有限公司 有其余
股份
全资子
湖州湖源投资 公司持
3,996,632.97 3,996,632.97 3,996,632.97 20.00 100.00
发展有限公司 有其余
股份
上海高阳宾馆
1,528,273.62 1,528,273.62 1,528,273.62 100.00 100.00
有限公司
湖州湖润建设
1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00 100.00
管理有限公司
上海金钟商业
90.00 90.00
发展有限公司
上海上实南开
房地产营销有 100.00 100.00
限公司
上海智颖置业
100.00 100.00
有限公司
按权益法核算
单位：元 币种：人民币
在被
本 投资
期 单位
在被投
减 计 现 在被投 持股
资单位
值 提 金 资单位 比例
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 表决权
准 减 红 持股比 与表
比例
备 值 利 例（％） 决权
（％）
准 比例
备 不一
致的
100
上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
说明
泉州市上实投资
300,000,000.00 287,502,541.59 -389,535.80 287,113,005.79 49.00 49.00
发展有限公司
(四) 营业收入和营业成本：
1、 营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 44,353,458.11 43,793,352.48
营业成本 22,971,446.33 22,918,858.85
2、 主营业务（分行业）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 37,162,252.04 15,780,240.26 37,838,515.43 16,964,021.80
其它行业 7,191,206.07 7,191,206.07 5,954,837.05 5,954,837.05
合计 44,353,458.11 22,971,446.33 43,793,352.48 22,918,858.85
3、 主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产租赁 37,162,252.04 15,780,240.26 37,838,515.43 16,964,021.80
其它 7,191,206.07 7,191,206.07 5,954,837.05 5,954,837.05
合计 44,353,458.11 22,971,446.33 43,793,352.48 22,918,858.85
4、 主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
华东地区 41,877,407.41 20,495,395.63 40,723,895.96 19,849,402.33
西南地区 2,476,050.70 2,476,050.70 3,069,456.52 3,069,456.52
合计 44,353,458.11 22,971,446.33 43,793,352.48 22,918,858.85
5、 公司前五名客户的营业收入情况
单位：元 币种：人民币
占公司全部营业收入的比例
客户名称 营业收入总额
（％）
合计 21,802,274.07 49.16
(五) 投资收益：
1、 投资收益明细
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
成本法核算的长期股权投资收益 123,231,220.16 146,349,604.33
权益法核算的长期股权投资收益 -389,535.80 -118,368.56
其它 -4,496,043.66 -4,496,043.66
合计 118,345,640.70 141,735,192.11
2、 按成本法核算的长期股权投资收益
单位：元 币种：人民币
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
上海上实物业管理有限
14,111,220.16 11,849,604.33 股利分配增加
公司
上海上实置业有限公司 134,500,000.00 公司清算关闭
天津市中天兴业房地产
9,120,000.00 股利分配
开发有限公司
哈尔滨上实置业有限公
100,000,000.00 股利分配
司
合计 123,231,220.16 146,349,604.33 /
3、 按权益法核算的长期股权投资收益
单位：元 币种：人民币
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
泉州市上实投资发展有
-389,535.80 -118,368.56 被投资公司利润变动
限公司
合计 -389,535.80 -118,368.56 /
其他系公司根据东方商厦租赁收益以及上海实业大厦租售收益各自的受益期限以及实际收益情
况当年应冲销的投资成本。
(六) 现金流量表补充资料：
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 52,232,814.85 104,632,118.87
加：资产减值准备 -4,868.73 31,756.71
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
681,406.44 681,572.12
折旧
投资性房地产摊销 13,229,656.02 13,229,656.02
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 2,431,506.57 685,561.56
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-415,051.96
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 48,784,106.22 28,813,924.46
投资损失（收益以“－”号填列） -118,345,640.70 -141,735,192.11
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列）
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 17,583,432.60 -10,883,335.47
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 639,697,648.70 -11,703,396.47
其他
经营活动产生的现金流量净额 655,875,010.01 -16,247,334.31
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,768,106,166.06 1,003,784,803.62
减：现金的期初余额 1,486,844,301.96 448,330,461.36
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 281,261,864.10 555,454,342.26
十四、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 886,171.74
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府 3,194,400.00
补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 17,922,033.08
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 21,584,116.33
少数股东权益影响额 -1,112,326.12
所得税影响额 -11,690,445.56
合计 30,783,949.47
(二) 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
5.92 0.27 0.27
利润
扣除非经常性损益后归属于
5.30 0.24 0.24
公司普通股股东的净利润
(三) 公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
项目 2013.6.30 2012.12.31 增减幅度（％）主要原因
递 延 所 得 税 资 29,163,418.02 20,096,079.56 45.12 预计可转回的可抵扣暂时性差异增加
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上海实业发展股份有限公司 2013 年半年度报告
产 所致
应付账款 552,975,319.29 985,734,326.74 -43.90 支付应付工程款所致
预收款项 670,799,337.94 1,887,843,558.05 -64.47 预收商品房销售款减少所致
应交税费 55,488,086.14 93,784,849.58 -40.83 计提税费减少所致
项目 2013.1-6 2012.1-6 增减幅度（％）主要原因
销售费用 39,180,746.01 26,588,657.20 47.36 广告宣传费增加所致
资产减值损失 -10,171,215.17 -760,920.30 -1,236.70 转回存货跌价损失所致
投资收益 -52,969,245.49 422,308,876.98 -112.54 上年同期实现股权转让收益所致
营业外收支 25,171,247.01 104,942,065.27 -76.01 上年同期收到补偿款较多所致
第九节 备查文件目录
一、 载有公司董事长亲笔签名的半年度报告文本。
二、 载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表。
三、 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
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上海实业发展股份有限公司
董事长：陆申
2013 年 8 月 28 日
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