公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：136214 债券简称：14 上实 02
债券代码：155364 债券简称：19 上实 01
债券代码：163480 债券简称：20 上实 01
上海实业发展股份有限公司
2020 年半年度报告摘要
1
一 重要提示
1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发
展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读半年度报告全
文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 本半年度报告未经审计。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
二 公司基本情况
2.1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 曾明 沈浩麟
电话 021-53858686 021-53858686
办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场 上海市淮海中路98号金钟广场
20层 20层
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
2.2 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年度末
本报告期末 上年度末
增减(%)
总资产 40,154,976,245.34 39,940,827,301.23 0.54
归属于上市公司股东 11,785,977,285.45 10,567,586,350.60 11.53
的净资产
本报告期 本报告期比上年同期增
上年同期
（1-6月） 减(%)
经营活动产生的现金 -249,815,299.98 -2,948,984,242.25 91.53
流量净额
营业收入 4,492,756,529.67 4,349,789,273.04 3.29
归属于上市公司股东 429,275,382.86 412,573,827.64 4.05
2
的净利润
归属于上市公司股东 397,705,423.84 387,251,647.59 2.70
的扣除非经常性损益
的净利润
加权平均净资产收益 3.74 4.05 减少0.31个百分点
率（%）
基本每股收益（元／ 0.22 0.22 0.00
股）
稀释每股收益（元／ 0.22 0.22 0.00
股）
2.3 前十名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 37,287
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） /
前 10 名股东持股情况
持有有限
持股比 持股 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 售条件的
例(%) 数量 数量
股份数量
上实地产发展有限公司 境外法人 48.60 896,435,864 0 无 0
上海上投资产经营有限公司 国有法人 6.06 111,779,879 0 无 0
君证（宁波梅山保税港区）股 其他 3.63 66,908,443 0 无 0
权投资合伙企业（有限合伙）
香港中央结算有限公司 其他 1.91 35,218,663 0 无 0
中国长城资产管理股份有限 国有法人 1.72 31,770,459 0 无 0
公司
上海工业投资（集团）有限公 国有法人 1.43 26,441,700 0 无 0
司
中央汇金资产管理有限责任 国有法人 1.33 24,616,150 0 无 0
公司
中融国际信托有限公司-中融 其他 1.28 23,585,227 0 无 0
-嘉睿 10 号集合资金信托计
划
上银基金-浦发银行-上海国 其他 1.19 21,883,398 0 无 0
盛（集团）有限公司
北京中融鼎新投资管理有限 国有法人 1.17 21,585,228 0 无 0
公司
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司前 10 名无限售条件流通股股东中，第 1 名、第
2 名、第 6 名、第 9 名的实际控制人均为上海市国有资
产监督管理委员会。第 1 名上实地产发展有限公司与第
2 名上海上投资产经营有限公司同受上海实业（集团）
有限公司控制，构成《上市公司收购管理办法》第八十
三条所规定的一致行动人。第 8 名中融国际信托有限公
司－中融－嘉睿 10 号集合资金信托计划的发起人与第
3
10 名北京中融鼎新投资管理有限公司的单一股东均为
中融国际信托有限公司，构成《上市公司收购管理办法》
第八十三条所规定的一致行动人。未知其他无限售条件
流通股股东之间，是否存在《上市公司收购管理办法》
所规定的一致行动人情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的 /
说明
2.4 截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东情况表
□适用 √不适用
2.5 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
2.6 未到期及逾期未兑付公司债情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额 利率（%）
上海实业发 14 上实 02 136214 2016 年 3 月 2021 年 3 月 1.1 3.23
展股份有限 11 日 11 日（期限：
公 司 2014 3+2 年）
年公司债券
（第二期）
上海实业发 19 上实 01 155364 2019 年 4 月 2024 年 4 月 8.9 4.28
展股份有限 24 日 24 日
公 司 2019
年公开发行
公司债券
（第一期）
上海实业发 20 上实 01 163480 2020 年 4 月 2025 年 4 月 8 2.74
展股份有限 28 日 28 日
公 司 2020
年公开发行
公司债券
（第一期）
反映发行人偿债能力的指标：
√适用 □不适用
主要指标 本报告期末 上年度末
资产负债率 66.91 69.84
本报告期（1-6月） 上年同期
EBITDA 利息保障倍数 2.34 2.41
4
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
三 经营情况讨论与分析
3.1 经营情况的讨论与分析
2020 年上半年，面对突如其来的疫情，全球各地的经济形势均面临极为严峻的挑战。在此情
况下，全国上下齐心协力，在统筹做好疫情防控的同时全面推进经济社会发展工作。中央政府加
大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕，全力做好“六稳”和“六保”工作。房地产政策方面，中
央政府依然坚持“房住不炒”总基调不变，房地产金融监管依然从严，地方政府在保障“限购限贷”
等调控底线的情况下灵活因城施策，加大新型城镇化和区域发展战略的推进力度、加快旧改等城
市更新的建设速度，保障我国房地产长效机制的有效稳妥实施。
2020 年上半年，公司一手抓疫情防控，一手抓复工复产，坚持全年工作目标不变，积极灵活
应变，克服重重困难，保障公司整体经营业绩平稳有序，切实做到时间过半任务过半。
1. 市场融资紧抓机遇，加强分红回报股东
报告期内，公司密切关注资本市场流动性和债券市场动态，敏锐捕捉债券市场窗口期。一方
面，公司提前调动自有资金，于 3 月 23 日顺利完成了“14 上实 01”的本息兑付工作。另一方面，
公司在一季度复工复产后，持续关注债券市场走势，于 4 月底抓住债券市场利率急剧走低的窗口
期，以 2.74%的票面利率发行了人民币 8 亿元的（3+2 年期）公司债券，刷新了 AA+公司所有期
限公司债券利率的最佳发行利率，切实有效降低了公司的中期资金成本。股东回报方面，公司在
2019 年业绩持续向好的情况下，由公司董事会提议并经股东大会审议通过，适当提高现金分红水
平至每 10 股分派 1 元，分红同比增长超过 100%，与广大投资者分享公司经营发展成果。
2. 多措并举拓展销售，安全生产提速建设
报告期内，受到疫情影响，传统售楼处现场销售的模式一度处于完全停滞状态。公司下属各
项目公司严格遵守各地方政府的防疫要求，同时运用线上线下相结合的方式多措并举丰富营销手
段，以线上直播、直播看房等各种新媒体手段进行项目推广和宣传。在线下看房逐步恢复后加强
与意向客户、已签约未回款客户的交流与沟通，加速落实签约、保障落实回款。公司湖州“上实海
上海天澜湾”、泉州“上实海上海”等项目均实现逆市畅销。截至今年上半年，公司签约面积约 6.8
万平方米，签约金额约 11 亿元。工程建设方面，公司于报告期内在建项目 9 个，在建面积约 192
万平方米。为了将疫情所造成的停工影响降到最低，公司在落实地方政府复工复产指导意见的前
提下，以“防疫措施落实到位、员工排查管控到位、设施物资储备到位、内部管理措施到位和防疫
宣传教育到位”的“五个必须到位”为自我要求，确保施工安全与工程质量，快速有效推进项目建设，
保障工程建设重要节点不变。工程新技术运用方面，公司持续完善绿色建筑、装配式建筑与 BIM
技术的应用，为公司未来更好更广地推进绿色、健康建筑打下坚实的基础，其中公司北外滩项目
5
BIM 工程管理协同平台荣获上海市第二届 BIM 技术创新应用大赛佳作奖。
3. 不动产经营迎难而上，物业管理众志成城
报告期内，公司不动产经营针对受疫情影响的情况，积极响应政府号召，落实租金减免，切
实履行国有企业的社会责任。上半年，公司根据上海市国资委《关于本市国有企业减免中小企业
房屋租金的实施细则》等相关规定，对各不动产租客的经营情况进行排摸调研，了解实际困难，
给予各中小企业租金部分减免的实际支持。同时，公司与合同到期客户积极磋商，采取一定优惠
措施并丰富招商手段，通过网红直播、团购活动等线上销售和文化集市、购物节等新地摊经济拉
升商业项目人气，进一步缓解不动产经营招租和续租压力，实现租金单价曲线与去年同期基本持
平。公司广大物业管理员工作为在防疫防控一线的奋斗者，全体上下一心，贯彻所在市、区的联
防联控要求，严格、迅速、有效地做好全部防疫措施，得到各级政府部门和广大业主的认可与肯
定。项目拓展方面，于上半年拓展上海联通机房、上海金融法院、芜湖市政府服务中心等机关项
目 7 个，新增在管面积约 31 万平方米，整体在管面积依然保持在 2500 万平方米以上。
2020 年下半年，国内外经济形势仍将收到疫情的持续影响，虽然国内经济恢复预期较强，但
仍需警惕疫情反复和国际局势变化等多重压力。中央政府依然将以相对宽松的货币政策及合理充
裕的流动性为经济复苏提供较为有利的环境。房地产政策方面，预计房住不炒的总基调保持不变，
政府将继续在坚持因城施策的情况下做好旧改、城镇化建设的推进工作，切实“稳地价、稳房价、
稳预期”，保障房地产市场稳健发展。在此情况下，公司将密切关注宏观经济形势和房地产市场动
态，聚焦质量效益，聚力新动能培育，注重资源整合，稳步推进改革创新，寻找新的发展机遇。
1. 关注行业形势变化，动态调整销售策略
今年下半年公司要持续观察各项目所在地的政策环境、市场环境的变化，结合自身库存结构
特点等因素积极主动谋划销售策略，以求抓住市场机遇，促进销售业绩的提升。一方面，公司要
加大泉州“上实海上海”、湖州“上实天澜湾”的推盘力度，保障上海静安泰府名邸、上海青浦“上
实海上湾”四期的持续销售节奏。另一方面，公司也要加快落实上海青浦“上实海上湾”五期、宝
山顾村项目的销售前期准备工作，力争把握合适销售窗口期实现年内销售。
2. 克服困难，保证工程计划
今年下半年公司计划在建面积超过 200 万平方米。一方面，公司要做好工程进度的计划工作，
针对大部分项目施工进度受疫情影响的拖延，精准有效调整施工计划，在安全生产实施到位的情
况下紧抓施工进度。另一方面，公司需继续强化设计管理引领作用，深化绿色建筑、超低能耗建
筑、智慧社区、健康建筑等相关技术研究，形成技术储备。同时继续完善成本数据库，丰富管理
手段，加强日常成本管理。
3. 不动产主动应对行业变化，物业管理形成品牌合力
随着传统房地产住宅开发销售模式的不断转变，房地产行业竞争已进入新赛道，产业段、运
营端的能力将成为未来行业优秀企业的核心竞争力之一。公司现有的持有型物业已初具规模，且
在未来几年无论在业态还是规模上将继续成长。公司将向业内标杆企业学习，总结自身经验和不
6
足，主动求变拓宽经营思路，逐步提高资产管理水平，提升资产管理价值。物业管理方面，今年
下半年一是紧紧围绕年度经营目标，做好成本控制，多措并举弥补疫情所造成的的损失。二是要
聚焦非居、高标项目的市场拓展，持续改善物业管理的结构。三是大胆探索物业服务转型升级，
转变盈利模式，持续在规模化、品牌化、科技化、资本化中多元探索。以智慧理念与科技手段打
造上实服务品牌。
3.2 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
√适用 □不适用
⑴会计政策变更
财政部于 2017 年 7 月 5 日发布了《企业会计准则第 14 号——收入（2017 年修订）》（财会〔2017〕
22 号）（以下简称“新收入准则”）。经公司第七届董事会第三十二次会议于 2020 年 4 月 29 日决议
通过，于 2020 年 1 月 1 日起开始执行前述新收入准则。
新收入准则为规范与客户之间的合同产生的收入建立了新的收入确认模型。为执行新收入准则，
企业重新评估主要合同收入的确认和计量、核算和列报等方面。根据新收入准则的规定，选择仅
对在 2020 年 1 月 1 日尚未完成的合同的累积影响数进行调整，以及对于最早可比期间期初（即
2019 年 1 月 1 日）之前或 2020 年 1 月 1 日之前发生的合同变更予以简化处理，即根据合同变更
的最终安排，识别已履行的和尚未履行的履约义务、确定交易价格以及在已履行的和尚未履行的
履约义务之间分摊交易价格。首次执行的累积影响金额调整首次执行当期期初（即 2020 年 1 月 1
日）的留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。
执行新收入准则的主要变化和影响如下：
①将因转让商品而预先收取客户的合同对价从“预收款项”项目变更为“合同负债”项目列报。
②一些应收款项不满足无条件（即：仅取决于时间流逝）向客户收取对价的条件，将其重分类列
报为合同资产（或其他非流动资产）；将未到收款期的应收质保金重分类为合同资产（或其他非流
动资产）列报。
会计政策变更的内容和 审批程序 受影响的报表项目名称和金额
原因
财政部于 2017 年 7 月 5 经公司第七届董事会第 合并资产负债表期初项目影响金额：存货减
日发布了《企业会计准 三 十 二 次 会 议 于 少 329,751,296.90 元 ； 合 同 资 产 增 加
则 第 14 号 —— 收 入 2020 年 4 月 29 日决议通 329,751,296.90 元 ； 预 收 款 项 减 少
（2017 年修订）》（财会 过 8,656,932,168.94 元 ； 合 同 负 债 增 加
〔2017〕22 号） 7,980,971,285.99 元 ； 应 交 税 费 增 加
675,960,882.95 元。
⑵会计估计变更
报告期内本公司无重大会计估计变更事项。
3.3 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响。
□适用 √不适用
7
