2020 年第三季度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：136214 债券简称：14 上实 02
债券代码：155364 债券简称：19 上实 01
债券代码：163480 债券简称：20 上实 01
上海实业发展股份有限公司
2020 年第三季度报告正文
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2020 年第三季度报告
一、 重要提示
1.1 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.2 公司全体董事出席董事会审议季度报告。
1.3 公司负责人曾明、主管会计工作负责人唐钧及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行保证
季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
1.4 本公司第三季度报告未经审计。
二、 公司主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减(%)
总资产 41,674,338,508.53 39,940,827,301.23 4.34
归属于上市公司 11,789,445,620.90 10,567,586,350.60 11.56
股东的净资产
年初至报告期末 上年初至上年报告期末
比上年同期增减(%)
（1-9 月） （1-9 月）
经营活动产生的 490,213,199.51 -1,370,078,833.81 135.78
现金流量净额
年初至报告期末 上年初至上年报告期末 比上年同期增减
（1-9 月） （1-9 月） （%）
营业收入 5,294,233,966.29 5,448,501,432.62 -2.83
归属于上市公司 446,904,827.79 433,303,027.37 3.14
股东的净利润
归属于上市公司 407,382,861.48 390,902,931.11 4.22
股东的扣除非经
常性损益的净利
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2020 年第三季度报告
润
加权平均净资产 3.79 4.25 -0.46
收益率（%）
基本每股收益 0.22 0.23 -4.35
（元/股）
稀释每股收益 0.22 0.23 -4.35
（元/股）
非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期金额
项目 年初至报告期末金额（1-9 月）
（7－9 月）
非流动资产处置损益 20,536.70 4,012,282.80
计入当期损益的政府补助，但 8,602,000.00 43,216,547.95
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的 - 274,500.00
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负
债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债和其他债权投资
取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款 1,000,000.00 1,000,000.00
项、合同资产减值准备转回
受托经营取得的托管费收入 471,698.10 471,698.10
除上述各项之外的其他营业外 1,324,184.29 -3,051,239.49
收入和支出
少数股东权益影响额（税后） -51,479.27 -2,262,358.63
所得税影响额 -3,414,932.53 -4,139,464.42
合计 7,952,007.29 39,521,966.31
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
股东总数（户） 35,865
前十名股东持股情况
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持有有限 质押或冻结情况
股东名称 期末持股数
比例(%) 售条件股 股东性质
（全称） 量 股份状态 数量
份数量
上实地产发展有限公司 896,435,864 48.60 0 无 0 境外法人
上海上投资产经营有限 111,779,879 6.06 0 0 国有法人
无
公司
君证（宁波梅山保税港 66,908,443 3.63 0 0 其他
区）股权投资合伙企业 无
（有限合伙）
香港中央结算有限公司 58,984,916 3.20 0 无 0 其他
中国长城资产管理股份 31,770,459 1.72 0 0 国有法人
无
有限公司
上海工业投资（集团） 26,441,700 1.43 0 0 国有法人
无
有限公司
中央汇金资产管理有限 24,616,150 1.33 0 0 国有法人
无
责任公司
中融国际信托有限公司 23,585,227 1.28 0 0 其他
－中融－嘉睿 10 号集合 无
资金信托计划
上银基金－浦发银行－ 21,883,398 1.19 0 0 其他
上海国盛（集团）有限 无
公司
上海迎水投资管理有限 20,737,003 1.12 0 0 其他
公司－迎水文龙私募证 无
券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件流通股 股份种类及数量
的数量 种类 数量
上实地产发展有限公司 896,435,864 人民币普通股 896,435,864
上海上投资产经营有限公司 111,779,879 人民币普通股 111,779,879
君证（宁波梅山保税港区）股权 66,908,443 66,908,443
人民币普通股
投资合伙企业（有限合伙）
香港中央结算有限公司 58,984,916 人民币普通股 58,984,916
中国长城资产管理股份有限公司 31,770,459 人民币普通股 31,770,459
上海工业投资（集团）有限公司 26,441,700 人民币普通股 26,441,700
中央汇金资产管理有限责任公司 24,616,150 人民币普通股 24,616,150
中融国际信托有限公司－中融－ 23,585,227 23,585,227
人民币普通股
嘉睿 10 号集合资金信托计划
上银基金－浦发银行－上海国盛 21,883,398 21,883,398
人民币普通股
（集团）有限公司
上海迎水投资管理有限公司－迎 20,737,003 20,737,003
人民币普通股
水文龙私募证券投资基金
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上述股东关联关系或一致行动的 公司前 10 名无限售条件流通股股东中，第 1 名、第 2 名、第
说明 6 名、第 9 名的实际控制人均为上海市国有资产监督管理委员
会。
第 1 名上实地产发展有限公司与第 2 名上海上投资产经营有限
公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成《上市公司收
购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。
未知其他无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公司收
购管理办法》所规定的一致行动人情况。
表决权恢复的优先股股东及持股 无
数量的说明
2.3 截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东、前十名优先股无限售条件股东持股情
况表
□适用 √不适用
三、 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标重大变动的情况及原因
√适用 □不适用
增减幅度
项目 2020.9.30 2019.12.31 （%） 主要原因
应收账款 830,646,051.84 637,104,114.05 30.38 应收工程项目款项增加所致
预付款项 1,607,008,325.78 1,156,295,229.30 38.98 预付工程项目款项增加所致
其他应收款 537,916,373.86 403,495,285.20 33.31 对联营企业的股东垫款增加所致
按准则规定，预收房款等重分类至“合同负债”
预收款项 29,534,734.65 8,675,331,834.34 -99.66 所致
应交税费 1,136,474,649.48 586,927,518.44 93.63 新增“待转销项税额”所致
一年内到期的非流动
负债 1,843,118,539.89 4,654,826,368.55 -60.40 一年内到期的长期借款和应付债券减少所致
长期借款 8,610,049,906.16 6,442,180,000.00 33.65 调整公司银行借款结构需求所致
应付债券 1,684,189,166.61 996,323,049.78 69.04 新增公司债发行所致
增减幅度
项目 2020.1-9 2019.1-9 （%） 主要原因
税金及附加 528,998,661.01 466.36 计提的土地增值税等税金增加所致
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93,403,509.90
财务费用 73,437,124.53 148,839,747.12 -50.66 本期资本化利息增加导致费用化利息减少所致
3.2 重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
□适用 √不适用
3.3 报告期内超期未履行完毕的承诺事项
√适用 □不适用
是否 是否
如未能及时
承诺 承诺 承诺 承诺 承诺时间及 有履 及时 如未能及时履行应说明未完成履行的
履行应说明
背景 类型 方 内容 期限 行期 严格 具体原因
下一步计划
限 履行
承诺函包括两项内容，一是关于青浦
该承诺履行 朱家角项目，该部分承诺事项通过上
期限于 2014 实控股与上实发展分别向对方地块的
年 7 月届满。 项目公司进行增资并使上实发展持有
公司于 2014 增资后各项目公司 51%控股权的方
年7月4日 式，已于 2012 年完成。二是房地产业 一方面，上海
召开 2014 年 务整理，对于该部分承诺事项，上海 实 业 将 在 符
第一次临时 实业作为上实控股的控股股东，鼓励 合 沪 港 两 地
股东大会， 和支持相关公司在法律法规和监管政 资 本 市 场 相
审议并通过 策允许的条件下，运用市场化手段分 关 法 律 法 规
了《关于上 步解决部分同业竞争问题，包括：（1）及 维 护 相 关
上 海 实 业 作 为 上 海实业（集 上海实业将参与上海国资国企改革过 公 司 合 法 权
实 控 股 的 控 股 股 团）有限公 程中获得的上海上投控股有限公司下 益的前提下，
东及实际控制人， 司变更承诺 属房地产业务注入上实发展，实现了 建 议 上 实 控
收购 在 上 实 控 股 通 过 履行期限的 境内非上市公司房地产业务的整合； 股 继 续 做 好
报告 其 全 资 子 公 司 上 议案》，同 （2）2017 年，上实发展通过收购上实 相 关 事 项 推
书或 实 地 产 发 展 有 限 意延期 3 年 城开所属物业管理企业的股权，实现 进工作；另一
权益 解决 公 司 收 购 上 海 上 履行前述解 了两家上市公司物业管理业务的整 方面，将建议
上海
变动 同业 实 所 持 有 的 本 公 决同业竞争 是 否 合。对于两地上市公司房地产业务的 上 实 控 股 进
实业
报告 竞争 司 63.65%股份时，的承诺。公 整理方案，首先，作为上实控股的控 一 步 明 晰 旗
书中 签署了《避免同业 司于 2017 年 股股东，上海实业只能通过上实控股 下 房 地 产 业
所作 竞争承诺函》，承 7 月 3 日召 落实推动相关事项，而上实控股作为 务 板 块 的 发
承诺 诺 采 用 政 策 允 许 开 2017 年第 香港联交所上市公司，必须在香港上 展战略定位，
的 方 式 进 行 业 务 一次临时股 市规则及政策允许的法律框架内寻找 在 平 衡 相 关
整理，避免与本公 东大会，审 相应的解决方案；其次，上实发展作 公 司 各 方 利
司发生同业竞争。 议并通过了 为 A 股上市公司、上实城开作为香港 益的前提下，
《关于上海 联交所上市公司，任何业务整理方案，根 据 各 自 优
实业（集团） 都必须遵循两地市场的监管规则及履 势 特 点 推 进
有限公司变 行三个上市公司的独立决策程序，尤 业务发展，实
更承诺事项 其是中小投资者的独立表决程序，而 现 上 市 公 司
履行期限的 两地资本市场对房地产上市公司估值 持 续 健 康 稳
议案》，同 存在的较大差异导致三家公司中小股 定发展。
意延期 2 年 东利益难以在同一方案中得以平衡；
履行前述解 再次，上海实业作为国有独资企业，
决同业竞争 业务整理方案也受制于国资监管规
的承诺。 定。虽然上海实业通过上实控股解决
同业竞争承诺问题的努力从未间断，
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然而，由于现时的宏观环境、资本市
场、行业格局及相关公司的经营情况
与承诺当时相比已发生了重大的变
化，且存在上述法律障碍，目前尚未
能推出一个可以兼顾各方利益的稳妥
解决方案。
3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生重大变动的
警示及原因说明
□适用 √不适用
公司名称 上海实业发展股份有限公司
法定代表人 曾 明
日期 2020 年 10 月 29 日
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