2021 年第一季度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：155364 债券简称：19 上实 01
债券代码：163480 债券简称：20 上实 01
上海实业发展股份有限公司
2021 年第一季度报告正文
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2021 年第一季度报告
一、 重要提示
1.1 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.2 公司全体董事出席董事会审议季度报告。
1.3 公司负责人曾明、主管会计工作负责人徐晓冰及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行
保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
1.4 本公司第一季度报告未经审计。
二、 公司主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减(%)
总资产 44,019,837,991.29 42,479,137,087.56 3.63
归属于上市公司
12,309,373,284.24 12,148,729,221.68 1.32
股东的净资产
年初至报告期末 上年初至上年报告期末 比上年同期增减(%)
经营活动产生的
-2,964,718,249.98 -503,152,495.81 -489.23
现金流量净额
年初至报告期末 上年初至上年报告期末 比上年同期增减（%）
营业收入 1,590,425,678.76 1,590,670,652.79 -0.02
归属于上市公司
174,783,422.85 167,078,673.69 4.61
股东的净利润
归属于上市公司 174,093,141.82 161,683,059.62 7.68
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
加权平均净资产 1.32 1.46 减少 0.14 个百分点
收益率（%）
基本每股收益 0.09 0.08 12.50
（元/股）
稀释每股收益 0.09 0.08 12.50
（元/股）
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非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额
非流动资产处置损益 1,151.15
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密 713,292.99
切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定
量持续享受的政府补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 293,043.64
少数股东权益影响额（税后） -120,932.89
所得税影响额 -196,273.86
合计 690,281.03
截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
股东总数（户） 34,554
前十名股东持股情况
持有 质押或冻结情况
有限
期末持股 比例 售条
股东名称（全称） 股东性质
数量 (%) 件股 股份状态 数量
份数
量
上实地产发展有限公司 896,435,864 48.60 0 无 0 境外法人
上海上投资产经营有限公司 111,779,879 6.06 0 无 0 国有法人
君证（宁波梅山保税港区）股权投
66,908,443 3.63 0 无 0 其他
资合伙企业（有限合伙）
中国长城资产管理股份有限公司 31,770,459 1.72 0 无 0 国有法人
香港中央结算有限公司 29,370,532 1.59 0 无 0 其他
上海工业投资（集团）有限公司 26,441,700 1.43 0 无 0 国有法人
中央汇金资产管理有限责任公司 24,616,150 1.33 0 无 0 国有法人
中融国际信托有限公司－中融－
23,585,227 1.28 0 无 0 其他
嘉睿 10 号集合资金信托计划
上银基金－浦发银行－上海国盛
21,883,398 1.19 0 无 0 其他
（集团）有限公司
上海迎水投资管理有限公司－迎
20,737,003 1.12 0 无 0 其他
水文龙私募证券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件 股份种类及数量
流通股的数量 种类 数量
上实地产发展有限公司 896,435,864 人民币普通股 896,435,864
上海上投资产经营有限公司 111,779,879 人民币普通股 111,779,879
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君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有
66,908,443 人民币普通股 66,908,443
限合伙）
中国长城资产管理股份有限公司 31,770,459 人民币普通股 31,770,459
香港中央结算有限公司 29,370,532 人民币普通股 29,370,532
上海工业投资（集团）有限公司 26,441,700 人民币普通股 26,441,700
中央汇金资产管理有限责任公司 24,616,150 人民币普通股 24,616,150
中融国际信托有限公司－中融－嘉睿 10 号集合
23,585,227 人民币普通股 23,585,227
资金信托计划
上银基金－浦发银行－上海国盛（集团）有限公
21,883,398 人民币普通股 21,883,398
司
上海迎水投资管理有限公司－迎水文龙私募证
20,737,003 人民币普通股 20,737,003
券投资基金
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司前 10 名无限售条件流通股股东中，第 1 名、第 2 名、
第 6 名、第 9 名的实际控制人均为上海市国有资产监督管
理委员会。
第 1 名上实地产发展有限公司与第 2 名上海上投资产经营
有限公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成《上
市公司收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。
未知其他无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公
司收购管理办法》所规定的一致行动人情况。
2.2 截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东、前十名优先股无限售条件股东持股
情况表
□适用 √不适用
三、 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标重大变动的情况及原因
√适用 □不适用
项目 2021.3.31 2020.12.31 增减幅度（%） 主要原因
预付款项 5,738,595,142.35 3,063,359,016.81 87.33 预付土地款增加所致
应付账款 756,530,357.86 1,618,103,463.23 -53.25 支付应付工程款所致
项目 2021.1-3 2020.1-3 增减幅度（%） 主要原因
税金及附加 167,680,223.49 46,888,363.51 257.62 计提的土地增值税等税金增加所致
财务费用 5,992,494.77 28,283,587.63 -78.81 本期资本化利息增加导致费用化利息减少所致
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3.2 重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
□适用 √不适用
3.3 报告期内超期未履行完毕的承诺事项
√适用 □不适用
是否 是否
如未能及时
承诺 承诺 承诺 承诺 承诺时间及 有履 及时 如未能及时履行应说明未完成履行的
履行应说明
背景 类型 方 内容 期限 行期 严格 具体原因
下一步计划
限 履行
承诺函包括两项内容，一是关于青浦
朱家角项目，该部分承诺事项通过上
实控股与上实发展分别向对方地块的
项目公司进行增资并使上实发展持有
该承诺履行
增资后各项目公司 51%控股权的方
期限于 2014
式，已于 2012 年完成。二是房地产业
年 7 月届
务整理，对于该部分承诺事项，上海
满。公司于
实业作为上实控股的控股股东，鼓励
2014 年 7 月
和支持相关公司在法律法规和监管政 一方面，上海
4 日召开
策允许的条件下，运用市场化手段分 实 业 将 在 符
2014 年第一
步解决部分同业竞争问题，包括：（1）合 沪 港 两 地
次临时股东
上海实业将参与上海国资国企改革过 资 本 市 场 相
大会，审议
程中获得的上海上投控股有限公司下 关 法 律 法 规
并通过了
属房地产业务注入上实发展，实现了 及 维 护 相 关
《关于上海
上海实业作为上 境内非上市公司房地产业务的整合； 公 司 合 法 权
实业（集团）
实控股的控股股 （2）2017 年，上实发展通过收购上 益的前提下，
有限公司变
东及实际控制人， 实城开所属物业管理企业的股权，实 建 议 上 实 控
更承诺履行
收购 在上实控股通过 现了两家上市公司物业管理业务的整 股 继 续 做 好
期限的议
报告 其全资子公司上 合。对于两地上市公司房地产业务的 相 关 事 项 推
案》，同意
书或 实地产发展有限 整理方案，首先，作为上实控股的控 进工作；另一
延期 3 年履
权益 解决 公司收购上海上 股股东，上海实业只能通过上实控股 方面，将建议
上海 行前述解决
变动 同业 实所持有的本公 是 否 落实推动相关事项，而上实控股作为 上 实 控 股 进
实业 同业竞争的
报告 竞争 司 63.65%股份时， 香港联交所上市公司，必须在香港上 一 步 明 晰 旗
承诺。公司
书中 签署了《避免同业 市规则及政策允许的法律框架内寻找 下 房 地 产 业
于 2017 年 7
所作 竞争承诺函》，承 相应的解决方案；其次，上实发展作 务 板 块 的 发
月 3 日召开
承诺 诺采用政策允许 为 A 股上市公司、上实城开作为香港 展战略定位，
2017 年第一
的方式进行业务 联交所上市公司，任何业务整理方案，在 平 衡 相 关
次临时股东
整理，避免与本公 都必须遵循两地市场的监管规则及履 公 司 各 方 利
大会，审议
司发生同业竞争。 行三个上市公司的独立决策程序，尤 益的前提下，
并通过了
其是中小投资者的独立表决程序，而 根 据 各 自 优
《关于上海
两地资本市场对房地产上市公司估值 势 特 点 推 进
实业（集团）
存在的较大差异导致三家公司中小股 业务发展，实
有限公司变
东利益难以在同一方案中得以平衡； 现 上 市 公 司
更承诺事项
再次，上海实业作为国有独资企业， 持 续 健 康 稳
履行期限的
业务整理方案也受制于国资监管规 定发展。
议案》，同
定。虽然上海实业通过上实控股解决
意延期 2 年
同业竞争承诺问题的努力从未间断，
履行前述解
然而，由于现时的宏观环境、资本市
决同业竞争
场、行业格局及相关公司的经营情况
的承诺。
与承诺当时相比已发生了重大的变
化，且存在上述法律障碍，目前尚未
能推出一个可以兼顾各方利益的稳妥
解决方案。
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2021 年第一季度报告
3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生重大变动的
警示及原因说明
□适用 √不适用
公司名称 上海实业发展股份有限公司
法定代表人 曾明
日期 2021 年 4 月 28 日
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