2021 年半年度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：155364 债券名称：19 上实 01
债券代码：163480 债券名称：20 上实 01
上海实业发展股份有限公司
2021 年半年度报告
（修订版）
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重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、本半年度报告未经审计。
四、公司负责人曾明、主管会计工作负责人徐晓冰及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
不适用
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资
者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、重大风险提示
关于风险提示的描述，敬请查阅公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨
论段落及该章节第五点“其他披露事项”中的（一）“可能面对的风险”段落相关内容。
十一、其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义............................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ........................................................................................................... 5
第三节 管理层讨论与分析....................................................................................................................... 7
第四节 公司治理..................................................................................................................................... 16
第五节 环境与社会责任......................................................................................................................... 18
第六节 重要事项..................................................................................................................................... 19
第七节 股份变动及股东情况................................................................................................................. 26
第八节 优先股相关情况......................................................................................................................... 28
第九节 债券相关情况............................................................................................................................. 29
第十节 财务报告..................................................................................................................................... 32
载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表
备查文件目录 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公
共的原稿。
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
上投控股 指 上海上投控股有限公司
上实龙创 指 上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 曾明
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 曾明 沈浩麟
联系地址 上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 层 上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 层
电话 021-53858686 021-53858686
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、基本情况变更简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼
公司注册地址的历史变更情况 200120
公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码 200021
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
报告期内变更情况查询索引 /
四、信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 /
五、公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、其他有关资料
□适用 √不适用
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七、公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 年同期增减(%)
营业收入 3,836,872,421.54 4,492,756,529.67 -14.60
归属于上市公司股东的净利润 337,177,488.58 429,275,382.86 -21.45
归属于上市公司股东的扣除非经常
315,521,737.32 397,705,423.84 -20.66
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -3,969,814,040.52 -249,815,299.98 -1,489.10
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 11,028,411,560.89 11,007,244,214.70 0.19
总资产 43,774,506,361.32 41,082,050,826.99 6.55
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.17 0.22 -22.73
稀释每股收益（元／股） 0.17 0.22 -22.73
扣除非经常性损益后的基本每股收益
0.16 0.20 -20.00
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 3.04 3.74 减少0.70个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资
2.83 3.45 减少0.62个百分点
产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 422,836.61
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策
23,345,181.64
规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,340,771.86
少数股东权益影响额 -2,334,067.51
所得税影响额 -1,118,971.34
合计 21,655,751.26
十、其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，
在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。
2021 年上半年，随着国内进入后疫情时代，政府在推进疫苗接种、巩固疫情防控成果的同时有序
推动经济复苏，国内房地产市场表现升温。纵观今年上半年，我国商品房销售面积约 8.86 亿平方米，
较 2020 年上半年因疫情所致在低位的房地产销售数据同比增长 27.7%；商品房销售金额约 9.29 万亿元，
亦同比增长 38.9%。其中，从区域分布来看，东部、中部地区领涨，销售面积增幅均超 30%。从库存情
况来看，我国截至今年 6 月末的商品房待售面积约 5.2 亿平方米，保持在相对低位。房地产政策方面，
中央政府依然坚持“房住不炒”基本属性，调控的决心依然坚定。上半年 “两集中”供地政策、房企“三道
红线”、居民房贷“五档分类”等政策相继出台，行业投融两端不断收紧，行业内企业更加注重风险化解
与防范。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的
“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，
提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司加
大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，提升
盈利，成为公司业务的重要组成部分。
三、经营情况的讨论与分析
2021 年上半年，全国房地产市场开局表现总体平稳，但随后土地市场迅速火热，多地楼市轮动，
出现量价齐升现象。为了给市场降温，上半年各地调控政策再次密集出台，全国多个城市升级房地产市
场调控，除限购、限贷、限价、限签、限制放款等政策外，新增了包括新房积分摇号、调整房地产交易
相关税费等新措施，保障刚需，强调房地产居住属性。
2021 年上半年，面对国际疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司积极研判外部环境变化，以“十
四五”规划为起点，着眼集团整体发展战略，立足全局，聚焦资源，稳健发展，实现时间过半、任务过
半，为实现全年目标打下了较好基础。
1. 抓准市场形势积极销售，重大战略项目持续筹备推进
报告期内，国内市场迅速升温，政府同步密集出台相关调控政策。公司积极研判市场形势，做好可
售项目的盘点，抓住市场机会迅速推盘，同时加大非住宅类项目去化力度。宝山顾村“上实海上菁英”
项目二期于 2021 年 6 月正式开盘，在认筹与购房资格同步审核的新系统下有效引导客户，开盘当日去
化率达到 97%，认购金额超 30 亿元。湖州项目抓住年初的市场小高潮，加推“上实雍景湾”别墅项目、
带动“上实天澜湾”项目清盘，认购金额超过 15 亿元；静安“泰府名邸”项目实现清盘，新增销售 4.3 亿
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元；泉州“上实海上海”项目二期 6 月底加推，商业楼宇与政府协调增加了煤气等设施，有序引导参与
住宅摇号的客户，带动非住宅产品的销售。截至今年上半年，公司签约面积约 18.48 万平方米，签约金
额约 40.43 亿元。
报告期内，公司与上海城投（集团）有限公司、上海建工集团股份有限公司组成联合体竞得虹口区
北外滩 91 号地块。取得该地块是公司深耕虹口北外滩区域重大战略项目的进一步布局，对公司未来的
商业办公品牌打造具有积极影响。通过规模化联动开发，公司深入参与虹口北外滩区域“一心两片，新
旧融合”核心商务区建设。
2.工程建设有序开展，创新施工绿色应用
报告期内公司在建项目 7 个地块、在建面积 148.43 万平方米，工程质量、进度和安全达到既定目
标。泉州“上实海上海”三期住宅、青岛啤酒城三期、青浦“上实海上湾”五期、北外滩剧院完成结构封
顶，宝山顾村“上实海上菁英”项目完成主体结构封顶以及主体结构验收。在施工管理方面，报告期内
公司落实标准化、规范化的安全管控流程，抓住关键路线、守住纠偏底线，实施动态跟踪，关注资源组
织、工序交叉、前置关系等工程要素，减少质量通病发生，对精装修工程注重细节管理。工程技术方面，
扩大绿建、PC、智能化、健康建筑等四新技术的应用范围，对绿色化、产业化和信息化相关政策和发
展趋势进行了梳理和分析。持续完善绿色建筑、装配式建筑与 BIM 技术的应用，为公司未来更好更广
地推进绿色、健康建筑打下坚实的基础。
3.不动产经营优化维稳，物业管理蓄力创新
报告期内，国内办公和商业租赁市场租赁率和价格整体趋势下行，尤其对非核心商圈的租赁物业影
响尤为明显，同时新办公物业不断入市，竞争日益白热化。公司对市场情况进行深入调研及分析，强化
市场导向，对标竞争楼宇，及时调整经营策略和招商思路，重整客户结构和业态，立足整层需求的大客
户，通过局部升级、增加软装等手段提升各项目办公区租户交付标准，吸引优质客户，加强谈判能力，
平均租赁率稳定在 90%。物业管理方面，报告期内公司以调整在管物业结构、退出亏损项目、清理历
史欠缴为重点，新承接项目 15 个，新增合同面积 46 万平方米，在管物业面积 2677 万平方米，在管项
目 278 个。
2021 年下半年，面对国内国际疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司将顺势而为，聚焦质量效
益，聚力新动能培育，稳步推进企业战略转型和改革创新，坚持对标先进与绩效导向，着力推进重点工
作和管理优化，按照调整存量与做优增量并举的方向，进一步优化资产配置，加强销售和运营、服务联
动，整合资源，发挥优势，努力提升企业盈利水平、拓展发展空间。
1.拓宽多元化融资渠道，战略布局引导资源配置
今年下半年公司将加快盘点存量资产，拓宽融资渠道，守住“三条红线”，保持与银行的良好的合作
关系和授信额度，加强资金的整体平衡，保证资金存量稳健。继续研究多种渠道融资方式，在目前的形
势下寻求适合公司的创新融资方式和融资渠道，为公司发展提供保障。公司将通过新一轮的“十四五”
战略规划，研究政策变化，理清发展思路，明确战略目标，设计业务组合，拓展商业模式，优化产业布
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局结构，坚持融产结合，整合内外部资源，以战略规划推动发展，加快主业升级，突破投资的局限性，
开拓投资方式，积蓄企业后续经营与发展资源，结合资金情况实现项目落地。
2. 精准定位市场导向，保持销售良好趋势
今年下半年公司将结合政策环境及市场变化情况，努力保持良好的销售势头，精准定位目标客群、
制定销售策略，在确保全年目标的基础上力争销售业绩进一步增长。一要做好重点项目开盘和顺售，包
括青浦“上实海上湾”五期的备案销售，保证湖州“上实雍景湾”别墅、泉州“上实海上海”项目二期商办
和三期住宅加推、杭州“上实海上海”项目二期商铺开盘的去化量，宝山顾村“上实海上菁英”项目一二
期清盘，加大客户转签，加快现金回流。二是做好尾盘项目的销售和清盘，完成项目收尾工作。三是做
好泉州“上实海上海”项目二期的联合验房及集中交付，提升客户满意度，加强售后管理。
3.融合绿色低碳健康理念，进一步提升建设开发品质
今年下半年公司预计在建面积保持在 150 万平方米左右。公司在建设项目过程中，以“低碳、绿色、
健康”为指引，全面提升项目开发品质，以数字化转型为路径，提升项目精细化管控水平，提高品质感
观、有效降低成本，学习和借鉴绿色化、产业化、信息化及新技术融合应用的发展趋势，商品住宅开发
项目的室内和景观发展趋势，形成成本控制力与产品竞争力，增加项目综合效益。
4. 不动产经营提升效能，物业管理强化品牌
不动产经营方面，随着房地产行业逐渐从增量竞争转变为存量竞争，商业管理、资本运营能力成为
企业可持续发展的核心竞争力之一。今年下半年公司将着力提升商业策划能力、招商能力、资源整合能
力、现场运营管理能力，对标业内标杆企业，进一步提高现有物业的租赁率和租金水平；同时，对新的
商业运营模式作深度研究，配合国家扩大保障性租赁住房供给等租赁政策的落地实施，为企业多元化经
营进行探索。物业管理方面，2021 年恰逢物业管理行业改革发展 40 周年，中国物业管理协会将今年定
义为行业的“品牌建设年”。今年下半年，一是进一步扩大企业品牌影响力，集中资源积极外拓非居类项
目，努力拓展规模、增长业绩，增强业主信任，提升品牌竞争力，进一步丰富“上实服务”品牌内涵；二
是探索物业服务转型升级，转变盈利模式，提升核心竞争力和服务附加值，提高内部管理绩效，形成服
务特色；三是有序推进智慧物业平台建设，持续在规模化、品牌化、科技化、资本化方面的探索。
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报告期内房地产经营情况（2021 年 1-6 月）
（1）项目储备情况表
合作开发项目涉及
持有待开发土地面积 规划计容建筑面积 是否涉及合作 合作开发项目权
序号 持有待开发土地区域 面积
（平方米） （平方米） 开发项目 益占比（%）
（平方米）
1 上海市青浦区朱家角 D2 地块 349,168 177,954 是 349,168 51
2 上海市虹口区北外滩 90#地块 12,725 110,932 否
3 上海市虹口区北外滩 91#地块 34,585（含地下面积） 453,958 是 34,585 50
（2）项目建设情况表
单位：万元 币种：人民币
项目用地 项目规划计 在建建筑 报告期内竣 报告期内
项目 总建筑面积 总投
序号 地区 项目 经营业态 面积 容建筑面积 面积 工面积 实际投资
状态 （平方米） 资额
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） 额
1 青岛 国际啤酒城 综合 在建 227,675 500,000 806,339 212,426 750,000 15,925
2 上海 青浦海源别墅 别墅 竣工 315,073 44,110 59,577 100,100 3,938
3 上海 青浦上实海上湾 住宅 在建 808,572 404,287 631,199 108,191 367,740 16,069
4 上海 青浦和墅/海上郡 住宅 竣工 162,708 78,482 121,683 408,800 890
5 上海 嘉定上实海上荟 住宅、商业 竣工 32,991 52,785 75,559 74,015 358
6 上海 嘉定海上公元 住宅、商业 竣工 58,949 117,899 163,351 205,400 2,134
7 上海 静安泰府名邸 住宅 竣工 32,512 97,536 114,737 338,194 6,873
8 上海 虹口北外滩 89#地块项目 商业、办公 在建 23,037 126,705 230,568 230,568 820,000 51,898
9 上海 宝山上实海上菁英（一期） 住宅 在建 26,600 53,199 73,798 73,798 198,100 23,274
10 上海 宝山上实海上菁英（二期） 住宅 在建 32,130 64,260 86,692 86,692 239,300 26,442
12 湖州 湖润商务广场 商业 在建 13,661 27,322 27,322 9,700 2,480
13 湖州 上实天澜湾 住宅、商业 竣工 115,647 173,471 193,292 144,796 2,425
14 湖州 上实雍景湾 住宅 竣工 68,471 150,636 207,906 142,137 5,533
15 杭州 上实海上海（一期） 住宅、商业 竣工 74,864 161,467 230,484 234,400 2,994
16 杭州 上实海上海（二期） 住宅、商业 竣工 59,640 137,172 198,203 200,000 880
17 苏州 2017-WG-10 号地块 住宅 在建 40,817 89,661 126,881 126,881 410,000 21,676
18 泉州 上实海上海 住宅、商业 在建 170,133 765,599 1,064,099 645,777 760,000 30,120
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19 成都 上实海上海 住宅、商业 竣工 61,506 184,519 254,885 178,800 418
20 重庆 上实海上海 住宅、商业 竣工 30,845 56,195 74,935 37,368 357
21 长沙 丰盛大厦 住宅、商业 竣工 5,468 58,150 70,566 71,000 477
（3）项目销售情况表
单位：万元 币种：人民币
报告期内可供 报告期内已售 报告期末待
结转面积 结转收入
序号 地区 项目 经营业态 出售面积 （含预售）面积 结转面积
（平方米） 金额
（平方米） （平方米） （平方米）
1 青岛 国际啤酒城 综合 0 0 0 0 0
2 上海 青浦海源别墅 别墅 0 0 0 0 0
3 上海 青浦上实海上湾 住宅 5075 4572 55,086.83 165,485.85 72,580.83
4 上海 青浦和墅/海上郡 住宅 303 36 0 0 0
5 上海 嘉定上实海上荟 住宅、商业 13,813 335 372.83 102.73 13,218.33
6 上海 嘉定海上公元 住宅、商业 30,059 1097 1,302.12 1,008.07 28,962.15
7 上海 静安泰府名邸 住宅 4414 2849 1,970.21 22,707.63 14,449.97
8 上海 宝山上实海上菁英（一期） 住宅 26,647 23,318 0 0 41,312.90
9 上海 宝山上实海上菁英（二期） 住宅 49,944 10,011 0 0 48,442.11
10 湖州 上实天澜湾 住宅、商业 36,638 23,740 9,263.68 13,022.98 27,420.42
11 湖州 上实雍景湾 住宅 104,098.17 83,567 57,330.40 55,424.03 105,220.66
12 杭州 上实海上海（一期） 住宅、商业 16,935 418 0 0 68.39
13 杭州 上实海上海（二期） 住宅、商业 32,390 2450 0 0 108.67
14 苏州 2017-WG-10 号地块 住宅 0 0 0 0 0
15 泉州 上实海上海 住宅、商业 154,635 30,917 9,882.42 16,046.42 339,389.99
16 成都 上实海上海 住宅、商业 40,361 945 944.48 252.90 39,416.06
17 重庆 上实海上海 住宅、商业 13,857 523 522.94 158.53 13,334.16
18 长沙 丰盛大厦 住宅、商业 24,390 0 138.37 186.54 0
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（4）项目租赁情况表
出租房地产 出租房地产
公司权益
序号 地区 项目 经营业态 的建筑面积 的租金收入
（%）
（平方米） （万元）
1 上海 实业大厦 写字楼出租 10,088 799 100
2 上海 实业大厦 写字楼出租 14,130 1148 74
3 上海 实业大厦 车库出租 8692 230 74
4 上海 金钟广场 写字楼出租 9801 876 100
5 上海 金钟广场 写字楼出租 40,186 3165 90
6 上海 金钟广场 车库出租 4870 104 90
7 上海 高阳宾馆 写字楼出租 3313 103 100
8 上海 高阳商务中心 写字楼出租 22,187 365 100
9 上海 海上海 商铺出租 22,027 964 100
10 上海 海上海 车库出租 22,000 277 100
11 上海 华申大厦 写字楼出租 344 16 100
12 上海 黄浦新苑 商铺出租 20,918 847 100
13 上海 海潮路 108 号 商铺出租 474 42 100
14 上海 永隆大厦 写字楼出租 798 51 100
15 上海 仲盛金融中心 写字楼出租 2321 89 100
16 上海 中山北路 235 号(部分) 写字楼出租 1434 47 100
17 上海 上川路 1111 号 厂房出租 40,208 1029 100
18 上海 泰府名邸 商铺出租 1559 56 100
19 上海 泰府名邸 车位 12 100
20 上海 长宁八八 写字楼出租 50,560 4285 100
21 上海 长宁八八 商铺出租 38,923 1326 100
22 上海 长宁八八 车位 28,457 191 100
23 上海 嘉定海上荟 商铺出租 10,972 288 100
24 绍兴 国际华城 商铺出租 26,479 0 100
25 成都 锦绣森邻 商铺出租 769 16 100
26 青岛 达利广场 商铺出租 21,495 0 76
27 青岛 上实中心 写字楼出租 24,792 2333 100
28 天津 莱茵小镇 商铺出租 5961 52 100
29 泉州 海上海（一期领海苑） 商铺出租 1835 6
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有
重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一)主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,836,872,421.54 4,492,756,529.67 -14.60
营业成本 2,211,476,106.15 3,025,041,090.95 -26.89
销售费用 70,399,238.15 53,581,369.26 31.39
管理费用 168,446,491.60 187,995,063.52 -10.40
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2021 年半年度报告
财务费用 -8,334,272.55 51,351,278.24 -116.23
研发费用 19,846,533.09 18,589,990.61 6.76
经营活动产生的现金流量净额 -3,969,814,040.52 -249,815,299.98 -1,489.10
投资活动产生的现金流量净额 319,775,932.80 14,095,794.92 2,168.59
筹资活动产生的现金流量净额 1,201,488,021.45 883,178,121.76 36.04
营业收入变动原因说明：房地产销售结转收入有所减少。
营业成本变动原因说明：房地产销售成本有所减少。
销售费用变动原因说明：广告宣传费有所增加。
管理费用变动原因说明：折旧摊销费有所减少。
财务费用变动原因说明：当期资本化利息增加导致费用化利息减少。
研发费用变动原因说明：委外研发费和人员薪酬费有所增加。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期土地储备资金流出较多所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收到国有土地使用权补偿款所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：公司债到期归还较上年同期有所减少。
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(二)非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三)资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数 上年期末数 本期期末金额
项目名称 本期期末数 占总资产的 上年期末数 占总资产的 较上年期末变 情况说明
比例（%） 比例（%） 动比例（%）
本期土地储备资金流出较
货币资金 4,009,009,414.08 9.16 6,683,871,446.16 16.27 -40.02
多所致
预付土地储备款项增加所
预付款项 7,089,112,610.87 16.19 2,260,626,413.00 5.50 213.59
致
长期股权
453,535,520.02 1.04 312,621,715.14 0.76 45.07 对已投项目增资所致
投资
公司进行 2020 年度利润分
其他应付
2,392,733,725.57 5.47 1,790,734,625.15 4.36 33.62 配方案，计提应付股利所
款
致
一年内到
2019 年第一期公司债将于
期的非流 2,411,410,547.81 5.51 1,478,166,580.47 3.60 63.14
2022 年 4 月到期所致
动负债
2019 年第一期公司债将于
2022 年 4 月到期，转入“一
应付债券 797,532,163.82 1.82 1,684,898,993.57 4.10 -52.67
年内到期的非流动负债”
科目核算
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项目 期末账面价值(万元) 受限原因
投资性房地产 56,245 长期借款 52,500 万元及一年内到期非流动负债 7,500 万元
存货 592,807 长期借款 137,625 万元
合计 649,052
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四)投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司对外股权投资总额为 90,389.55 万元，比上期增加 14,091.38 万元，增加 18.47%。
具体投资情况如下：
投资金额 占被投资单位权
被投资单位 主要业务
（万元） 益比例（%）
上海青悦房地产开发有限公司 房地产开发经营 9,975.86 49.00
上海泽虹置业有限公司 房地产开发经营 10,839.81 30.00
上海实银资产管理有限公司 资产管理 0 49.00
上海实业养老投资有限公司 实业投资 13,959.21 38.00
上海帷迦科技有限公司 互联网信息技术服务 0 27.6051
上海海外联合投资股份有限公司 实业投资 0 17.65
上海誉德动力技术集团股份有限公司 动力技术 1,050.00 4.7837
上海实业开发有限公司 房地产开发经营 38,986.00 32.27
宁波帷迦投资管理有限公司 投资管理 48.77 45.00
宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙） 投资业务 9,427.99 43.43
青岛国信上实城市物业发展有限公司 物业管理 1,101.91 35.00
四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业
股权投资 5,000.00 16.3934
（有限合伙）
合计 90,389.55
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：万元
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
上海海外联合投资股份有限公司 0 0 0
上海实业开发有限公司 38,986.00 38,986.00 0
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2021 年半年度报告
(五)重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六)主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
主要产品
子公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
上海丰泽置业有限公司 房地产开发与经营 青浦海上湾 50,000.00 405,979.29 114,699.16 165,485.85 59,563.43 44,672.57
湖州湖屹房地产开发有限公司 房地产开发与经营 湖州雍景湾 200.00 86,940.22 5,055.37 55,424.03 9,099.75 7,112.17
上海上投置业发展有限公司 房地产开发与经营 泰府名邸 3,000.00 166,638.56 11,603.10 22,707.63 9,491.90 7,090.82
泉州市上实投资发展有限公司 房地产开发与经营 泉州海上海 58,823.53 410,576.02 85,155.44 16,051.96 6,790.61 4,931.41
湖州湖嵘房地产开发有限公司 房地产开发与经营 湖州天澜湾 200.00 70,783.36 33,240.76 13,022.98 4,941.43 3,636.89
上海新世纪房产服务有限公司 物业管理 物业管理 500.00 42,032.24 2,679.12 16,174.29 2,235.01 1,717.71
上海金钟商业发展有限公司 房地产开发与经营 金钟广场 4,100.00 40,951.37 23,904.95 3,367.63 1,754.03 1,315.52
上海上实物业管理有限公司 物业管理 物业管理 1,200.00 49,108.66 8,760.25 20,073.75 906.48 681.59
上实发展（青岛）投资开发有限公司） 房地产开发与经营 青岛啤酒城 57,884.15 244,051.35 241,184.72 2,332.99 556.84 571.51
上海上实南开房地产营销有限公司 房地产开发与经营 黄浦新苑二期 500.00 19,598.63 19,394.90 1,014.56 487.56 368.28
(七)公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
2021 年下半年，多变的国际政治经济形势以及疫情的反复对国内经济的影响仍存在较强的不确定性。房地产方面，房住不炒的政策将继续，政府将进一步
落实房地产长效机制。公司主要项目所在地集中于长三角区域核心城市群，集中供地、积分认筹及限购限贷等政策的施行对房企的周期掌控能力、资金筹划能
力、统筹决策能力、资产运营能力等提出了更高的要求。鉴于此，公司将积极发挥主观能动性，密切把握政策及市场动向，调整优化公司战略布局，深挖市场
机会，盘活存量资产，充分创新融资方式和融资渠道，积极研究增厚土地储备的可能性，促经营、增效能、保回款，推动公司实现健康稳定高质量发展。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
的查询索引 披露日期
会议决议通过了《公司 2020 年度
董事会工作报告》、《公司 2020
年度监事会工作报告》、《公司
2020 年年度报告及摘要》、《公
司 2020 年度财务决算报告》、《公
2020 年度 上海证券交易所网站 司 2020 年度利润分配预案》、《关
2021-06-11 2021-06-12
股东大会 （www.sse.com.cn） 于续聘上会会计师事务所（特殊普
通合伙）及 2020 年度审计费用支
付的议案》、《关于公司购买董事、
监事及高级管理人员责任保险的
议案》及《公司关于增补董事的议
案》。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
徐晓冰 董事 选举
徐晓冰 总裁 聘任
唐钧 董事兼总裁 离任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
1）公司于 2021 年 1 月 16 日披露《关于公司董事兼总裁辞职的公告》，公司原董事兼总裁唐钧先
生因工作变动原因辞去公司董事兼总裁职务，一并辞去相关董事会专业委员会职务。辞职后，唐钧先生
不在公司担任任何职务。具体内容请见公司公告（临 2021-01 号）。
2）经公司于 2021 年 1 月 22 日召开的第八届董事会第五次（临时）会议审议通过，聘任徐晓冰先
生为公司总裁，任期与第八届董事会相同；同意将徐晓冰先生增补董事的议案提交公司股东大会审议。
具体内容请见公司公告（临 2021-02 号）。
3）经公司于 2021 年 6 月 11 日召开的 2020 年年度股东大会审议通过，同意徐晓冰先生增补为公司
第八届董事会董事，任期与第八届董事会相同。具体内容请见公司公告（临 2021-17 号）。
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2021 年半年度报告
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） /
每 10 股派息数(元)（含税） /
每 10 股转增数（股） /
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
不适用
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
公司根据上海市慈善基金会统筹安排，对接上海市新一轮（2018-2022 年）农村综合帮扶，持续安
排向上海市慈善基金会环境与健康慈善公益专项基金捐赠，2021 年上半年，本年度的捐赠款项在积极
落实中。
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2021 年半年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
是否有 是否及 如未能及时履行
承诺 承诺
承诺背景 承诺方 承诺时间及期限 履行期 时严格 如未能及时履行应说明未完成履行的具体原因 应说明下一步计
类型 内容
限 履行 划
承诺函包括两项内容，一是关于青浦朱家角项目，该部
分承诺事项通过上实控股与上实发展分别向对方地块
的项目公司进行增资并使上实发展持有增资后各项目
公司 51%控股权的方式，已于 2012 年完成。二是房地
产业务整理，对于该部分承诺事项，上海实业作为上实 一方面，上海实
控股的控股股东，鼓励和支持相关公司在法律法规和监 业将在符合沪港
管政策允许的条件下，运用市场化手段分步解决部分同 两地资本市场相
该承诺履行期限于 2014 年
业竞争问题，包括：（1）上海实业将参与上海国资国 关法律法规及维
7 月届满。公司于 2014 年 7
企改革过程中获得的上海上投控股有限公司下属房地 护相关公司合法
月 4 日召开 2014 年第一次
产业务注入上实发展，实现了境内非上市公司房地产业 权益的前提下，
临时股东大会，审议并通过
务的整合；（2）2017 年，上实发展通过收购上实城开 建议上实控股继
上海实业作为上实控股的控股股 了《关于上海实业（集团）
所属物业管理企业的股权，实现了两家上市公司物业管 续做好相关事项
东及实际控制人，在上实控股通 有限公司变更承诺履行期
理业务的整合。对于两地上市公司房地产业务的整理方 推进工作；另一
收购报告书 过其全资子公司上实地产发展有 限的议案》，同意延期 3 年
案，首先，作为上实控股的控股股东，上海实业只能通 方面，将建议上
或权益变动 解决同 上海实 限公司收购上海上实所持有的本 履行前述解决同业竞争的
是 否 过上实控股落实推动相关事项，而上实控股作为香港联 实控股进一步明
报告书中所 业竞争 业 公司 63.65%股份时，签署了《避 承诺。公司于 2017 年 7 月
交所上市公司，必须在香港上市规则及政策允许的法律 晰旗下房地产业
作承诺 免同业竞争承诺函》，承诺采用 3 日召开 2017 年第一次临
框架内寻找相应的解决方案；其次，上实发展作为 A 股 务板块的发展战
政策允许的方式进行业务整理， 时股东大会，审议并通过了
上市公司、上实城开作为香港联交所上市公司，任何业 略定位，在平衡
避免与本公司发生同业竞争。 《关于上海实业（集团）有
务整理方案，都必须遵循两地市场的监管规则及履行三 相关公司各方利
限公司变更承诺事项履行
个上市公司的独立决策程序，尤其是中小投资者的独立 益的前提下，根
期限的议案》，同意延期 2
表决程序，而两地资本市场对房地产上市公司估值存在 据各自优势特点
年履行前述解决同业竞争
的较大差异导致三家公司中小股东利益难以在同一方 推进业务发展，
的承诺。
案中得以平衡；再次，上海实业作为国有独资企业，业 实现上市公司持
务整理方案也受制于国资监管规定。虽然上海实业通过 续健康稳定发
上实控股解决同业竞争承诺问题的努力从未间断，然 展。
而，由于现时的宏观环境、资本市场、行业格局及相关
公司的经营情况与承诺当时相比已发生了重大的变化，
且存在上述法律障碍，目前尚未能推出一个可以兼顾各
方利益的稳妥解决方案。
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2021 年半年度报告
除上海上实持有的上海海外联合投资股份有限公司
17.65%股权尚未解决外，上海上实已通过股权转让等方
式解决了《避免同业竞争声明和承诺函》所涉及的全部
同业竞争问题。上海上实持有的公司 17.65%股权事项如
下：上海海外联合投资股份有限公司所负责的俄罗斯圣
彼得堡市“波罗的海明珠”大型综合社区项目为中俄战
与重大资产 上海上实与本公司签署了《避免
解决同 上海上 略项目，项目背景特殊，自始受到两国政府的高度关注 将在条件成熟时
重组相关的 同业竞争声明与承诺函》，承诺 2008 年 3 月 否 是
业竞争 实 和支持。该公司有关股东书面约定，未经其他方事先书 履行。
承诺 避免与本公司发生同业竞争。
面同意，任何一方均不得转让、出让、抵押或以其他方
式处理有关全部或任何权利义务。由于尚无法获得其他
股东对该等股权转让事项的一致同意，目前仍不具备注
入上市公司的条件。上海上实持有的上海海外联合投资
股份有限公司 17.65%股权委托本公司管理，管理费用为
每年合计 50 万元人民币
上海实业于 2014 年 12 月 17 日向
上实发展出具《关于制定保护中
小投资者权益具体措施的回函》，
同意：为充分保护中小投资者利
益，若公司发生公司债发行申请
函中涉及的项目（上海朱家角“海
源别墅”、上海朱家角“海上湾”、
与再融资相 上海实
其他 上海朱家角“D 地块”、湖州“湖润 2014 年 12 月 17 日 否 是
关的承诺 业
商务广场”、上实湖州花园酒店、
青岛“国际啤酒城”、泉州“B-2、
B-7-1、B-7-2”地块项目）因延期
开竣工问题受到政府处罚或承担
相关出让合同项下的违约责任，
上海实业将承担由此产生的全部
损失。
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2021 年半年度报告
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
股东或 截至半年 预计
关联关 占用时 发生 报告期新增 报告期偿
关联方 期初金额 期末余额 报披露日 偿还 预计偿还金额 预计偿还时间
系 间 原因 占用金额 还总金额
名称 余额 方式
合同约定借款
上海实
期限为 3 年，
业养老 其他关 股东
1.5 年 14,745.78 354.52 15,100.30 15,100.30 现金 本金 14,060 万元+利息 根据实际借款
发展有 联方 借款
情况分批次到
限公司
期偿还。
合同约定借款
上海实
期限为 1 年，
银资产 其他关 股东
3 个月 248.38 39.20 287.58 287.58 现金 本金 284.20 万元+利息 根据实际借款
管理有 联方 借款
情况分批次到
限公司
期偿还。
合计 / / / 14,994.16 393.72 15,387.88 15,387.88 / /
期末合计值占最近一期经审计净资产的比例 1.27%
（1）向其他关联方上实养老发展有限公司提供的股东借款经公司第七届董事会第十九次
控股股东及其他关联方非经营性占用资金的决策程序 会议及公司 2018 年第一次临时股东大会审议通过；（2）向其他关联方上海实银资产管理
有限公司提供的股东借款经公司总裁办公会审议通过。
当期新增控股股东及其他关联方非经营性资金占用情况的原因、责任 上述报告期内新增股东借款金额为经公司有效决策程序审议通过的借款金额限额，公司董
人追究及董事会拟定采取措施的情况说明 事会将监督相关方按照借款合同约定履行还款义务。
未能按计划清偿非经营性资金占用的原因、责任追究情况及董事会拟
/
定采取的措施说明
注册会计师对资金占用的专项审核意见（如有） /
注：
2021 年 4 月，其他相关方上实养老投资有限公司归还了公司向其提供 6 年的 1.9 亿元人民币同比例股东借款。
三、违规担保情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
四、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
五、破产重整相关事项
□适用 √不适用
六、半年报审计情况
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整
改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联交易方 关联关系 关联交易类型 关联交易内容 关联交易定价原则 关联交易金额
上海实业东滩投
资开发（集团） 同受一方控制 提供劳务 收取租赁费 市场价 1,860,040.09
有限公司
上海上实集团财
同受一方控制 提供劳务 收取租赁费 市场价 1,668,400.02
务有限公司
上海实银资产管
联营公司 提供劳务 收取租赁费 市场价 191,881.90
理有限公司
上海上实金融服
务控股股份有限 同受一方控制 提供劳务 收取租赁费 市场价 1,372,611.42
公司
上实管理（上海）
同受一方控制 提供劳务 收取租赁费 市场价 918,588.56
有限公司
上海市上投房地
同受一方控制 提供劳务 收取管理费 协议价 20,377.36
产投资有限公司
合计 / 6,031,899.35
注：经公司 2021 年 3 月 26 日召开的第八届董事会第六次会议审议通过了《关于公司 2021 年度预
计日常关联交易事项的议案》，预计 2021 年度日常关联交易金额为人民币 8505 万元，2021 年上半年
实际发生金额约为人民币 603 万元。
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2021 年半年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第八届董事会第七次会议审议通过，公司全
资子公司上海上实城市发展投资有限公司拟出资
1.9 亿元与关联方上海实业东滩投资开发（集团） 详细内容请见公司临时公告（2021-14）。
有限公司、上海海外公司共同为上海实业养老投资
有限公司进行同比例增资。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
上海帷迦科技
联营公司 502.28 502.28
有限公司
上海市上投房
地产投资有限 同受一方控制 36.00 -28.00 8.00
公司
上海上实（集
同受一方控制 98.46 -98.46 -
团）有限公司
上海实业养老
联营公司 19,000.00 -19,000.00 -
投资有限公司
上海实业养老
联营公司 14,745.78 354.52 15,100.30
发展有限公司
上海实银资产
联营公司 248.38 39.20 287.58
管理有限公司
江建钦 子公司之股东 1,410.00 1,410.00
庄伟峰 子公司之股东 1,410.00 1,410.00
森大厦（上海）
子公司之股东 41,520.00 41,520.00
有限公司
合计 34,630.90 -18,732.74 15,898.16 44,340.00 44,340.00
报告期内，公司子公司应收上海帷迦科技有限公司 502.28 万元，系应收
的工程款；公司子公司应收上海市上投房地产投资有限公司 8.00 万元，
系应收的管理费；公司子公司应收上海实业养老发展有限公司 15,100.30
关联债权债务形成原因 万元，系对联营企业的股东垫款；公司应收上海实银资产管理有限公司
287.58 万元，系对联营企业的股东垫款；公司子公司应付江建钦和庄伟
峰 2,820.00 万元及应付森大厦（上海）有限公司 41,520.00 万元，系关联
方之间的往来款。
关联债权债务对公司经营成果
/
及财务状况的影响
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
□适用 √不适用
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1、报告期内，公司召开行政办公会议，审议通过了公司与海尔集团（青岛）金融控股有限公司拟
签订战略合作协议事项。
2、报告期内，公司召开行政办公会议，审议通过了下属成都上实置业有限公司减少注册资本金事
项。
3、报告期内，公司召开行政办公会议，审议通过了成都“锦绣森邻”项目部分不动产处置事项。
4、报告期内，公司召开行政办公会议，审议通过了公司参与联合竞拍上海市虹口区北外滩街道
HK321-01、HK321002（部分地下）地块土地使用权的事项。
5、报告期内，公司召开行政办公会议，审议通过了公司落实《关于上海市新一轮（2018-2022 年）
农村综合帮扶计划》的年度帮扶捐赠安排计划。
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2021 年半年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一)股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二)限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一)股东总数：
截止报告期末普通股股东总数(户) 33,961
(二)截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
质押、标记或
持有有
冻结情况
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 限售条
股东性质
（全称） 增减 量 (%) 件股份 股份状
数量
数量 态
上实地产发展有限公司 0 896,435,864 48.60 0 无 0 境外法人
上海上投资产经营有限公司 0 111,779,879 6.06 0 无 0 国有法人
君证（宁波梅山保税港区）股权投
0 66,908,443 3.63 0 无 0 其他
资合伙企业（有限合伙）
中国长城资产管理股份有限公司 0 31,770,459 1.72 0 无 0 国有法人
上海工业投资（集团）有限公司 0 26,441,700 1.43 0 无 0 国有法人
中央汇金资产管理有限责任公司 0 24,616,150 1.33 0 无 0 国有法人
香港中央结算有限公司 -9,282,411 24,519,476 1.33 0 无 0 其他
中融国际信托有限公司-中融-嘉
0 23,585,227 1.28 0 无 0 其他
睿 10 号集合资金信托计划
上银基金-浦发银行-上海国盛（集
0 21,883,398 1.19 0 无 0 其他
团）有限公司
上海迎水投资管理有限公司-迎水
0 20,737,003 1.12 0 无 0 其他
文龙私募证券投资基金
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2021 年半年度报告
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的 股份种类及数量
股东名称
数量 种类 数量
上实地产发展有限公司 896,435,864 人民币普通股 896,435,864
上海上投资产经营有限公司 111,779,879 人民币普通股 111,779,879
君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业
66,908,443 人民币普通股 66,908,443
（有限合伙）
中国长城资产管理股份有限公司 31,770,459 人民币普通股 31,770,459
上海工业投资（集团）有限公司 26,441,700 人民币普通股 26,441,700
中央汇金资产管理有限责任公司 24,616,150 人民币普通股 24,616,150
香港中央结算有限公司 24,519,476 人民币普通股 24,519,476
中融国际信托有限公司-中融-嘉睿 10 号集合
23,585,227 人民币普通股 23,585,227
资金信托计划
上银基金-浦发银行-上海国盛（集团）有限公
21,883,398 人民币普通股 21,883,398
司
上海迎水投资管理有限公司-迎水文龙私募证
20,737,003 人民币普通股 20,737,003
券投资基金
前十名股东中回购专户情况说明 不适用
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决
无
权的说明
公司前 10 名无限售条件流通股股东中，第 1 名、第 2 名、
第 4 名、第 9 名的实际控制人均为上海市国有资产监督管
理委员会。
第 1 名上实地产发展有限公司与第 2 名上海上投资产经营
上述股东关联关系或一致行动的说明
有限公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成《上
市公司收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。
未知其他无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公
司收购管理办法》所规定的一致行动人情况。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是否存在
还本付息 交易场 投资者适当性安 终止上市
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率（%） 交易机制
方式 所 排（如有） 交易的风
险
仅面向合格投资
公司 2014 年公 按年付息， 上海证
2016 年 2016 年 2021 年 者发行，公众投资 固收平台和
司债券（第二 14 上实 02 136214 1.10 3.23 到期一次 券交易 否
3 月 11 日 3 月 11 日 3 月 11 日 者不得参与发行 竞价系统
期） 还本付息 所
认购。
仅面向合格投资
公司 2019 年公 按年付息， 上海证
2019 年 2019 年 2024 年 者发行，公众投资 固收平台和
司债券（第一 19 上实 01 155364 8.90 4.28 到期一次 券交易 否
4 月 24 日 4 月 24 日 4 月 24 日 者不得参与发行 竞价系统
期） 还本付息 所
认购。
仅面向合格投资
公司 2020 年公 按年付息， 上海证
2020 年 2020 年 2025 年 者发行，公众投资 固收平台和
司债券（第一 20 上实 01 163480 8.00 2.74 到期一次 券交易 否
4 月 28 日 4 月 28 日 4 月 28 日 者不得参与发行 竞价系统
期） 还本付息 所
认购。
公司“14 上实 02”公司债券于 2021 年 3 月 11 日完成到期还本付息工作，于上海证券交易所完成摘牌。
公司“19 上实 01”公司债券于 2021 年 4 月 26 日完成了本年度利息兑付工作。
公司“20 上实 01”公司债券于 2021 年 4 月 28 日完成了本年度利息兑付工作。
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2021 年半年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
1） 公司公开发行 2014 年公司债券（第二期）（债券简称“14 上实 02”）于 2016 年 3 月 11 日起息，
发行期限为 5 年，附第三年末发行人票面利率调整选择权和投资者回售选择权，发行规模为 10 亿元人
民币。
2） 公司于 2019 年 1 月 28 日披露了《公司关于“14 上实 02”公司债券票面利率不调整的公告》及
《公司关于“14 上实 02”公司债券回售公告》。根据中国登记结算有限责任公司上海分公司提供的债券
回售申报数据，“14 上实 02”回售金额为 8.9 亿元人民币。本次回售资金于 2019 年 3 月 11 日向投资者
发放，回售实施完毕后“14 上实 02”债券后续两年存续金额为 1.1 亿元人民币。上述 1.1 亿元人民币公司
债余额于 2021 年 3 月 11 日完成本息兑付及摘牌工作。
3） 公司公开发行 2019 年公司债券（第一期）（债券简称“19 上实 01”）于 2019 年 4 月 24 日起息，
发行期限为 5 年，附第三年末发行人票面利率调整选择权和投资者回售选择权，发行规模为 8.9 亿元人
民币。
4） 公司公开发行 2020 年公司债券（第一期）（债券简称“20 上实 01”）于 2020 年 4 月 28 日起息，
发行期限为 5 年，附第三年末发行人票面利率调整选择权和投资者回售选择权，发行规模为 8 亿元人民
币。
3. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
5. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
(五) 主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
年度末增减（%）
流动比率 1.86 1.90 -2.11
速动比率 0.68 0.62 9.68
资产负债率（%） 71.02 69.61 1.41
本报告期 本报告期比上年
上年同期 变动原因
（1-6 月） 同期增减(%)
扣除非经常性损益后净
315,521,737.32 397,705,423.84 -20.66 归母净利润减少所致
利润
EBITDA 全部债务比 0.06 0.06
-
利息保障倍数 2.63 2.34 12.39
经营活动现金流减少
现金利息保障倍数 -11.66 0.68 -1,814.71
所致
EBITDA 利息保障倍数 3.12 2.84 9.86
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 0.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00 0.00
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
第十节 财务报告
审计报告
□适用 √不适用
财务报表
合并资产负债表
2021 年 6 月 30 日
编制单位： 上海实业发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1 4,009,009,414.08 6,683,871,446.16
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 2 3,336,250.75 12,553,783.52
应收账款 3 391,846,441.33 468,661,865.22
应收款项融资 4 3,000,000.00 2,369,444.72
预付款项 5 7,089,112,610.87 2,260,626,413.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 6 539,270,893.25 604,554,253.33
其中：应收利息
应收股利 7,400,000.00
买入返售金融资产
存货 7 24,116,455,063.01 23,845,755,793.72
合同资产 8 138,124,241.98 167,125,844.00
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 9 1,115,532,471.11 873,338,983.68
流动资产合计 37,405,687,386.38 34,918,857,827.35
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 10 453,535,520.02 312,621,715.14
其他权益工具投资 11 450,360,000.00 450,360,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 12 4,326,154,994.42 4,405,367,305.12
固定资产 13 801,708,416.79 818,270,328.62
在建工程 14 3,899,001.69 3,899,001.69
生产性生物资产
油气资产
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2021 年半年度报告
使用权资产 15 108,730,569.05
无形资产 16 6,792,894.72 7,708,821.48
开发支出
商誉 17 40,456,329.28 40,456,329.28
长期待摊费用 18 11,181,168.57 13,447,667.41
递延所得税资产 19 74,586,012.41 50,238,490.44
其他非流动资产 20 91,414,067.99 60,823,340.46
非流动资产合计 6,368,818,974.94 6,163,192,999.64
资产总计 43,774,506,361.32 41,082,050,826.99
流动负债：
短期借款 21 2,548,833,975.75 2,752,994,417.45
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 22 1,107,784,660.55 1,424,519,838.90
应付账款 23 875,843,353.79 1,518,511,489.37
预收款项 24 16,966,205.88 17,171,633.00
合同负债 25 9,949,888,900.94 8,414,334,197.22
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 26 34,159,812.19 49,263,906.74
应交税费 27 530,849,110.10 572,594,631.00
其他应付款 28 2,392,733,725.57 1,790,734,625.15
其中：应付利息 11,092,044.45 44,686,200.00
应付股利 287,751,811.15
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 29 2,411,410,547.81 1,478,166,580.47
其他流动负债 30 553,526,120.78 683,953,080.75
流动负债合计 20,421,996,413.36 18,702,244,400.05
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 31 10,097,250,184.50 8,545,013,604.36
应付债券 32 797,532,163.82 1,684,898,993.57
其中：优先股
永续债
租赁负债 33 115,465,820.37
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 34 1,991,596.48 1,090,729.08
递延收益
递延所得税负债 35 81,686,394.95 81,686,394.95
其他非流动负债
非流动负债合计 11,093,926,160.12 10,312,689,721.96
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2021 年半年度报告
负债合计 31,515,922,573.48 29,014,934,122.01
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 36 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具 37 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
其中：优先股
永续债 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
资本公积 38 2,600,584,262.58 2,600,584,262.58
减：库存股
其他综合收益 39 176,024,611.24 176,024,611.24
专项储备
盈余公积 40 487,109,256.73 487,109,256.73
一般风险准备
未分配利润 41 4,920,130,538.34 4,898,963,192.15
归属于母公司所有者权益（或
11,028,411,560.89 11,007,244,214.70
股东权益）合计
少数股东权益 1,230,172,226.95 1,059,872,490.28
所有者权益（或股东权益）
12,258,583,787.84 12,067,116,704.98
合计
负债和所有者权益（或股
43,774,506,361.32 41,082,050,826.99
东权益）总计
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
母公司资产负债表
2021 年 6 月 30 日
编制单位：上海实业发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注十四 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,662,899,306.52 2,927,410,876.95
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 1 2,000.00 2,000.00
应收款项融资
预付款项 2,278,524,749.52 599,792.64
其他应收款 2 16,456,767,447.32 16,110,020,379.90
其中：应收利息
应收股利 7,400,000.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 20,398,193,503.36 19,038,033,049.49
非流动资产：
债权投资
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2021 年半年度报告
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 3 9,030,879,783.84 9,030,952,283.18
其他权益工具投资 439,860,000.00 439,860,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 709,004,068.63 722,233,449.10
固定资产 5,878,533.10 6,495,304.60
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 10,185,622,385.57 10,199,541,036.88
资产总计 30,583,815,888.93 29,237,574,086.37
流动负债：
短期借款 1,580,000,000.00 2,045,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 3,684.95 3,684.95
预收款项
合同负债 345,370,000.00
应付职工薪酬 397,403.05
应交税费 13,468,896.07 11,260,151.04
其他应付款 8,141,668,963.74 7,734,076,162.69
其中：应付利息 11,092,044.45 44,686,200.00
应付股利 287,751,811.15
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,369,343,968.19 1,438,166,580.47
其他流动负债
流动负债合计 12,450,252,916.00 11,228,506,579.15
非流动负债：
长期借款 8,621,000,000.00 7,454,000,000.00
应付债券 797,532,163.82 1,684,898,993.57
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
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2021 年半年度报告
非流动负债合计 9,418,532,163.82 9,138,898,993.57
负债合计 21,868,785,079.82 20,367,405,572.72
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
其中：优先股
永续债 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
资本公积 3,625,561,543.79 3,625,561,543.79
减：库存股
其他综合收益 176,024,611.24 176,024,611.24
专项储备
盈余公积 453,272,100.43 453,272,100.43
未分配利润 1,615,609,661.65 1,770,747,366.19
所有者权益（或股东权益）
8,715,030,809.11 8,870,168,513.65
合计
负债和所有者权益（或股
30,583,815,888.93 29,237,574,086.37
东权益）总计
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
合并利润表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业总收入 3,836,872,421.54 4,492,756,529.67
其中：营业收入 42 3,836,872,421.54 4,492,756,529.67
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,987,205,061.64 3,828,422,800.81
其中：营业成本 42 2,211,476,106.15 3,025,041,090.95
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 43 525,370,965.20 491,864,008.23
销售费用 44 70,399,238.15 53,581,369.26
管理费用 45 168,446,491.60 187,995,063.52
研发费用 46 19,846,533.09 18,589,990.61
财务费用 47 -8,334,272.55 51,351,278.24
其中：利息费用 15,022,437.95 79,222,129.99
利息收入 32,535,243.27 37,684,838.87
加：其他收益 48 24,991,365.27 35,779,594.28
投资收益（损失以“－”号填列） 49 14,583,354.44 -13,508,040.92
其中：对联营企业和合营企业的投资
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2021 年半年度报告
收益
以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填
列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 50 -167,419,775.64 -11,018,960.29
资产减值损失（损失以“-”号填列） 51 313,856.45 154,515.61
资产处置收益（损失以“－”号填列） 52 418,462.56 3,991,746.10
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 722,554,622.98 679,732,583.64
加：营业外收入 53 308,496.56 2,504,573.44
减：营业外支出 54 613,908.33 8,045,043.55
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 722,249,211.21 674,192,113.53
减：所得税费用 55 214,575,945.53 219,850,356.41
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 507,673,265.68 454,341,757.12
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填
507,673,265.68 454,341,757.12
列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损
337,177,488.58 429,275,382.86
以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 170,495,777.10 25,066,374.26
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
1.不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2.将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 507,673,265.68 454,341,757.12
（一）归属于母公司所有者的综合收益总
337,177,488.58 429,275,382.86
额
（二）归属于少数股东的综合收益总额 170,495,777.10 25,066,374.26
八、每股收益：
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2021 年半年度报告
（一）基本每股收益(元/股) 0.17 0.22
（二）稀释每股收益(元/股) 0.17 0.22
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现的
净利润为： 0 元。
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
母公司利润表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注十四 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业收入 4 43,104,644.70 38,611,664.23
减：营业成本 4 15,414,673.36 16,082,896.10
税金及附加 7,724,511.02 7,557,563.10
销售费用
管理费用 36,247,209.55 28,031,968.65
研发费用
财务费用 -65,371,287.62 -15,612,470.15
其中：利息费用 258,010,459.87 304,422,360.26
利息收入 323,698,337.63 320,397,129.05
加：其他收益 12,561,104.31 10,574,000.00
投资收益（损失以“－”号填列） 5 98,875,055.04 199,805,298.19
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填
列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -6,035.57 -57,025.81
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 160,519,662.17 212,873,978.91
加：营业外收入 2.00
减：营业外支出 100,000.00 2,760,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 160,419,662.17 210,113,980.91
减：所得税费用 -36,169.18
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 160,419,662.17 210,150,150.09
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号
160,419,662.17 210,150,150.09
填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号
填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
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2021 年半年度报告
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 160,419,662.17 210,150,150.09
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
合并现金流量表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2021年半年度 2020年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,870,418,903.68 3,469,627,302.08
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 39,858,443.66 15,732,305.02
收到其他与经营活动有关的现金 57 731,364,374.88 294,230,210.84
经营活动现金流入小计 5,641,641,722.22 3,779,589,817.94
购买商品、接受劳务支付的现金 7,633,602,994.23 2,044,318,404.11
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 489,324,070.35 473,986,948.25
支付的各项税费 1,237,159,867.10 1,267,056,221.72
支付其他与经营活动有关的现金 57 251,368,831.06 244,043,543.84
经营活动现金流出小计 9,611,455,762.74 4,029,405,117.92
经营活动产生的现金流量净额 58 -3,969,814,040.52 -249,815,299.98
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 15,000,000.00
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2021 年半年度报告
取得投资收益收到的现金 7,400,000.00 300,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
504,618,411.00 215,636.41
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 512,018,411.00 15,515,636.41
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
2,242,478.20 1,419,841.49
的现金
投资支付的现金 190,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 192,242,478.20 1,419,841.49
投资活动产生的现金流量净额 319,775,932.80 14,095,794.92
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 4,315,420,652.01 4,099,773,687.03
收到其他与筹资活动有关的现金 57 190,000,000.00 1,796,000,000.00
筹资活动现金流入小计 4,505,420,652.01 5,895,773,687.03
偿还债务支付的现金 2,923,851,838.87 3,699,663,275.22
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 379,688,791.69 425,232,290.05
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 57 392,000.00 887,700,000.00
筹资活动现金流出小计 3,303,932,630.56 5,012,595,565.27
筹资活动产生的现金流量净额 1,201,488,021.45 883,178,121.76
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -757.29 3,204.58
五、现金及现金等价物净增加额 -2,448,550,843.56 647,461,821.28
加：期初现金及现金等价物余额 6,198,264,922.80 6,153,269,605.97
六、期末现金及现金等价物余额 3,749,714,079.24 6,800,731,427.25
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
母公司现金流量表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年半年度 2020年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 43,402,720.44 21,533,645.50
收到的税费返还 12,561,104.31 10,574,000.00
收到其他与经营活动有关的现金 5,669,022.18 16,394,518.13
经营活动现金流入小计 61,632,846.93 48,502,163.63
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2021 年半年度报告
购买商品、接受劳务支付的现金 2,278,685,292.89 2,853,515.63
支付给职工及为职工支付的现金 24,823,531.87 17,814,467.84
支付的各项税费 26,745,965.17 27,659,676.33
支付其他与经营活动有关的现金 10,496,172.32 12,050,538.62
经营活动现金流出小计 2,340,750,962.25 60,378,198.42
经营活动产生的现金流量净额 -2,279,118,115.32 -11,876,034.79
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 107,587,847.28 200,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
345,370,000.00
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 452,957,847.28 200,000,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
1,878,978.00 1,060,800.00
支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,878,978.00 1,060,800.00
投资活动产生的现金流量净额 451,078,869.28 198,939,200.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 3,145,000,000.00 2,649,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 5,147,659,947.97 3,282,216,925.00
筹资活动现金流入小计 8,292,659,947.97 5,931,216,925.00
偿还债务支付的现金 2,400,600,000.00 3,219,610,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 46,985,272.36 58,094,942.28
支付其他与筹资活动有关的现金 5,281,547,000.00 2,249,737,300.00
筹资活动现金流出小计 7,729,132,272.36 5,527,442,242.28
筹资活动产生的现金流量净额 563,527,675.61 403,774,682.72
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,264,511,570.43 590,837,847.93
加：期初现金及现金等价物余额 2,927,410,876.95 3,210,554,001.82
六、期末现金及现金等价物余额 1,662,899,306.52 3,801,391,849.75
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
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2021 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具
实收资本 减：库存 专项储 一般风 其 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 优先 其 股 备 险准备 他
永续债
股 他
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 1,000,000,000.00 2,600,584,262.58 176,024,611.24 487,109,256.73 6,040,448,199.13 12,148,729,221.68 1,458,855,219.66 13,607,584,441.34
加：会计政策变更
前期差错更正 -1,141,485,006.98 -1,141,485,006.98 -398,982,729.37 -1,540,467,736.35
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 1,000,000,000.00 2,600,584,262.58 176,024,611.24 487,109,256.73 4,898,963,192.15 11,007,244,214.70 1,059,872,490.29 12,067,116,704.99
三、本期增减变动金额（减少以“－”
21,167,346.19 21,167,346.19 170,299,736.66 191,467,082.85
号填列）
（一）综合收益总额 337,177,488.58 337,177,488.58 170,495,777.10 507,673,265.68
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -315,557,366.71 -315,557,366.71 -315,557,366.71
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -287,751,811.15 -287,751,811.15 -287,751,811.15
4．其他 -27,805,555.56 -27,805,555.56 -27,805,555.56
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -452,775.68 -452,775.68 -196,040.44 -648,816.12
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 1,000,000,000.00 2,600,584,262.58 176,024,611.24 487,109,256.73 4,920,130,538.34 11,028,411,560.89 1,230,172,226.95 12,258,583,787.84
42 / 147
2021 年半年度报告
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 减：库存 专项储 一般风险 其
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 优先 其 股 备 准备 他
永续债
股 他
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 2,600,584,262.58 161,834,611.24 458,026,529.19 5,066,523,112.68 10,131,531,407.70 1,384,521,897.96 11,516,053,305.66
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 2,600,584,262.58 161,834,611.24 458,026,529.19 5,066,523,112.68 10,131,531,407.70 1,384,521,897.96 11,516,053,305.66
三、本期增减变动金额（减少以“－”
1,000,000,000.00 218,390,934.85 1,218,390,934.85 24,935,114.15 1,243,326,049.00
号填列）
（一）综合收益总额 429,275,382.86 429,275,382.86 25,066,374.26 454,341,757.12
（二）所有者投入和减少资本 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -210,581,289.20 -210,581,289.20 -210,581,289.20
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -184,456,289.20 -184,456,289.20 -184,456,289.20
4．其他 -26,125,000.00 -26,125,000.00 -26,125,000.00
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -303,158.81 -303,158.81 -131,260.11 -434,418.92
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 1,000,000,000.00 2,600,584,262.58 161,834,611.24 458,026,529.19 5,284,914,047.53 11,349,922,342.50 1,409,457,012.11 12,759,379,354.66
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
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2021 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2021 年半年度
其他权益工具
项目 实收资本 专项储
优先 其 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
(或股本) 永续债 备
股 他
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 1,000,000,000.00 3,625,561,543.79 176,024,611.24 453,272,100.43 1,770,747,366.19 8,870,168,513.65
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 1,000,000,000.00 3,625,561,543.79 176,024,611.24 453,272,100.43 1,770,747,366.19 8,870,168,513.65
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填
-155,137,704.54 -155,137,704.54
列）
（一）综合收益总额 160,419,662.17 160,419,662.17
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -315,557,366.71 -315,557,366.71
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -287,751,811.15 -287,751,811.15
3．其他 -27,805,555.56 -27,805,555.56
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 1,000,000,000.00 3,625,561,543.79 176,024,611.24 453,272,100.43 1,615,609,661.65 8,715,030,809.11
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2021 年半年度报告
2020 年半年度
其他权益工具
项目 实收资本 减：库存 专项储
优先 其 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
(或股本) 永续债 股 备
股 他
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 161,834,611.24 424,189,372.89 1,747,542,440.90 7,803,690,860.82
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 161,834,611.24 424,189,372.89 1,747,542,440.90 7,803,690,860.82
三、本期增减变动金额（减少以“－”号
1,000,000,000.00 -431,139.11 999,568,860.89
填列）
（一）综合收益总额 210,150,150.09 210,150,150.09
（二）所有者投入和减少资本 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -210,581,289.20 -210,581,289.20
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -184,456,289.20 -184,456,289.20
3．其他 -26,125,000.00 -26,125,000.00
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 1,000,000,000.00 3,625,561,543.79 161,834,611.24 424,189,372.89 1,747,111,301.79 8,803,259,721.71
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
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2021 年半年度报告
一、公司基本情况
1、 公司概况
√适用 □不适用
上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为“上海浦东不锈薄板股份有限公
司”。公司系于 1995 年经沪经企(1995) 608 号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，并于 1996
年 9 月 25 日在上海证券交易所上市交易。
公司于 2003 年 1 月实施重大资产重组并于 2003 年 2 月 26 日领取上海市工商行政管理局颁发的注
册号为 3100001004379 号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，总股本
587,541,643 股。
2008 年 3 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 143,304,244 股。2008 年 5 月，公司将资本公
积和未分配利润向全体股东转增股份总额 352,524,986 股。
2011 年，公司原控股股东上海上实（集团）有限公司将其持有的 689,566,049 股股份(占公司总股
本的 63.65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应审批过户
事宜己经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。
2016 年 1 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 335,523,659 股。2016 年 10 月，公司以资本
公积向全体股东转增股份总额 425,668,360 股。截至本报告期末，公司总股本 1,844,562,892 股。
公司注册地：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路 1085 号。
公司总部地址：上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 楼。
公司行业性质：房地产开发和经营。
公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国内贸易(上述
经营范围不涉及前置审批项目)。
本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
本财务报告于 2021 年 8 月 27 日经公司第八届董事会第十次会议批准报出。
2、 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见“附注七、在其他主体中的权益”。本年度无新纳入合并范围
的子公司。本年度不再纳入合并范围的子公司主要有上海胜清置业有限公司，详见“附注六、合并范围
的变动”。
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2021 年半年度报告
二、财务报表的编制基础
1、 编制基础
公司以持续经营为财务报表的编制基础，以权责发生制为记账基础。公司一般采用历史成本对会计
要素进行计量，在保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量的前提下采用重置成本、可变现净值、
现值及公允价值进行计量。
2、 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1、 遵循企业会计准则的声明
公司财务报表及附注系按财政部颁布的《企业会计准则》、应用指南、企业会计准则解释、中国证
券监督管理委员会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定[2014
年修订]》以及相关补充规定的要求编制，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益
变动和现金流量等有关信息。
2、 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
本报告会计期间自公历 2021 年 1 月 1 日起至 2021 年 6 月 30 日止。
3、 营业周期
√适用 □不适用
营业周期为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4、 记账本位币
本公司及境内子公司的记账本位币为人民币。
本财务报表的编制金额单位为人民币元。
5、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 同一控制下的企业合并
在同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控制权，如以支付现金、
转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与支付的
现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，
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2021 年半年度报告
调整留存收益。如以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作
为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足
冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当
计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，
应当抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并
公司对外合并如属非同一控制下的企业合并，按下列情况确定长期股权投资的初始投资成本：
① 一次交换交易实现的企业合并，长期股权投资的初始投资成本为购买方在购买日为取得对被购
买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；
② 通过多次交换交易分步实现的企业合并，长期股权投资的初始投资成本为每一单项交易成本之
和；
③ 为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生
时计入当期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性
证券的初始确认金额；
④ 在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，在购买日如果估计未来事项
很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入长期股权投资的初始投资成本。
(3) 公司对外合并如属非同一控制下的企业合并，对长期股权投资的初始投资成本大于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。
对长期股权投资的初始投资成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，按
照下列方法处理：
① 对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；
② 经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计
入当期损益。
6、 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通过
参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。子公司，是指被公司控制的主体(含企
业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等)。
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2021 年半年度报告
如果母公司是投资性主体，则母公司应当仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳入合并
范围并编制合并财务报表；其他子公司不应当予以合并，母公司对其他子公司的投资应当按照公允价值
计量且其变动计入当期损益。当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
(1) 该母公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
(2) 该母公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
(3) 该母公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
编制合并报表时，本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本公司和
子公司的财务报表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的
影响后，由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负
债表时，调整合并资产负债表的年初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表
时，不调整合并资产负债表的年初数。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子
公司合并当期年初至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。因非同一
控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合并
利润表及现金流量表。本公司在报告期内处置子公司，将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润及
现金流量纳入合并利润表及现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期
股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的
差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款
与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当
调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余
股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值
之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的
差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，
应当在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产
生的其他综合收益除外。
7、 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指公司持有的期限短（一般指从
购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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2021 年半年度报告
8、 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
(1) 外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外币金
额折算为人民币金额。
(2) 于资产负债表日，按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
① 外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资产
负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本
位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，并根据非货币性项目的性
质计入当期损益或其他综合收益。
货币性项目，是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。非
货币性项目，是指货币性项目以外的项目。
9、 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当公司成为金融
工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(1) 金融资产
① 分类和初始计量
公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售
产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，公司按照预期有权收
取的对价金额作为初始确认金额。
1) 债务工具
公司持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下三种方式进行
计量：
<1> 以摊余成本计量：
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2021 年半年度报告
公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量
特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的
利息的支付。公司对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、
应收票据及应收账款、合同资产、其他应收款、债权投资、租赁应收款和长期应收款等。公司将自资产
负债表日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期
限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流动资产。
<2> 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益：
公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资
产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合
收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。此类金融资产列
示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内(含一年)到期的其他债权投资，列示为一年内到期的非流
动资产；取得时期限在一年内(含一年)的其他债权投资列示为其他流动资产。
<3> 以公允价值计量且其变动计入当期损益：
公司将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，
以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。在初始确认时，公司为了消除或显著
减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资产负债
表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
2) 权益工具
公司将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计入当期损
益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
此外，公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产，列示为其他权益工具投资。该类金融资产的相关股利收入计入当期损益。该指定一经做出，不得
撤销。本公司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
对于非交易性权益工具投资，公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益
工具的定义。
② 减值
公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、
租赁应收款、合同资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
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2021 年半年度报告
公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约
的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确
认预期信用损失。
于每个资产负债表日，公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具
自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，公司按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损
失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，公司按照
该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第
三阶段，公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增
加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面
余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的
摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据及应收账款、租赁应收款和合同资产，无论是否存在重大融资成分，公司均可以按照
整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
1) 信用风险显著增加判断标准
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可
获得合理且有依据的信息，包括基于公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信
息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产
负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险
的变化情况。
当触发以下一个或多个定量或定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
<1> 定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例。
<2> 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等。
2) 已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管理目标
保持一致，同时考虑定量、定性指标。公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：
<1> 发行方或债务人发生重大财务困难；
<2> 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
<3> 公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做
出的让步；
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<4> 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
<5> 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
<6> 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具
组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司对单项金融工具能以合理成本评估预期信用损失的应收票据单独确定其信用损失。
对单项金融工具无法以合理成本评估预期信用损失时，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收票据划分为若干组合，在组合基础上计算预期信
用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
应收票据组合 1 银行承兑汇票
应收票据组合 2 商业承兑汇票
对于划分为组合的应收票据，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预
测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
基于应收账款的信用风险特征，公司将应收账款划分为以下组合：
项目 确定组合的依据
应收账款组合 1 应收关联方的的应收账款
应收账款组合 2 除上述组合之外的应收账款
对于划分为组合的应收账款、合同资产和租赁应收款，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信
用损失。
基于其他应收款的信用风险特征，公司将其他应收款划分为以下组合：
项目 确定组合的依据
其他应收款组合 1 应收关联方的其他应收账款
其他应收款组合 2 除上述组合之外的其他应收账款
对于划分为组合的其他应收款，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的
预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，公司及其子公司在每个资产负债表日重新计量预
期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以
摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司及其子公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵
减该金融资产的账面价值。
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③ 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：
1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
2) 该金融资产已转移，且公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
3) 该金融资产已转移，虽然公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但是放弃了对该金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值
变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直
接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
④ 核销
如果公司及其子公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融
资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在公司及其子公司确定债
务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照公司及其子公司收
回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
(2) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债。
除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的
衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
② 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
③ 不属于本条第①项或第②项情形的财务担保合同，以及不属于本条第①项情形的以低于市场利
率贷款的贷款承诺。在非同一控制下的企业合并中，公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，
该金融负债按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，公司可以将金融负债指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债，该指定满足下列条件之一：
1) 能够消除或显著减少会计错配。
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2) 根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融
资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告。该指定一经
做出，不得撤销。
公司的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付票据及应付账款、其他应付款、借款
及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进
行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年
内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，公司终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终
止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
(3) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采
用估值技术确定其公允价值。在估值时，公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息
支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入
值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，
使用不可观察输入值。
(4) 后续计量
初始确认后，公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
初始确认后，公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损
益或以其他适当方法进行后续计量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果确
定：
① 扣除已偿还的本金。
② 加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊
销额。
③ 扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
公司按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但下
列情况除外：
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1) 对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，公司自初始确认起，按照该金融资产的摊余成
本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2) 对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，公司在后
续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。公司按照上述政策对金融资产的
摊余成本运用实际利率法计算利息收入的，若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在
信用减值，并且这一改善在客观上可与应用上述政策之后发生的某一事件相联系（如债务人的信用评级
被上调），公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
10、应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注三、9 金融工具。
11、应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注三、9 金融工具。
12、应收款项融资
√适用 □不适用
应收款项融资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注三、9 金融工具。
13、其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注三、9 金融工具。
14、存货
√适用 □不适用
(1) 存货的分类
公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、原材
料、低值易耗品、库存商品、合同履约成本等。
（其中“合同履约成本”详见 16、“合同成本”。）
存货同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
开发成本是指正在建造中尚未完成开发，最终以出售为目的的物业。
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开发产品是指已建成、待出售的物业。
(2) 发出存货的计价方法
各项存货按照成本进行计量。
开发用土地按照取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积或建筑面积分摊计入
开发项目的成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。
公共配套设施按照实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属开发项
目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在项目竣工决算时，该单独归集的
公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号一借款费用》处理。非货币性资产交换、
债务重组和企业合并取得的存货的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》、《企
业会计准则第 12 号—债务重组》和《企业会计准则第 20 号—企业合并》的规定确定。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，应当计提
存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将
要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
各类存货可变现净值的确定依据如下：
① 开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中，以其估计售价减去估计至完工将
要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定。按各开发项目成本高于可变现净值的
差额单独计提存货跌价准备，计入当期损益。
② 其他存货在年末进行全面盘点的基础上，对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格
低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项可变现净值低于成本的差额提取存货跌价准备。
存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有
相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
(4) 存货的盘存制度
存货的盘存制度采用永续盘存制。
(5) 低值易耗品和包装物采用一次转销法核算。
15、合同资产
(1) 合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
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合同资产，指已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。
向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交
付另一项商品的，该收款权利应作为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合
同下的合同资产和合同负债不予抵销。
(2) 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
正常履行合同形成的合同资产，如果合同付款逾期未超过 30 日的， 判断合同应收的现金流量与预
期能收到的现金流量之间不存在差异，不确认合同资产减值准备；如果合同付款逾期超过（含）30 日
的，按照该合同资产整个存续期的预期信用损失确认合同资产减值准备，具体确定方法和会计处理方法
参见“附注三、9、金融工具”。
16、合同成本
√适用 □不适用
(1) 与合同成本有关的资产金额的确定方法
与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
合同履约成本，即为履行合同发生的成本，不属于《企业会计准则第 14 号—收入（2017 年修订）》
之外的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
① 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似
费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
② 该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
③ 该成本预期能够收回。
合同履约成本初始确认摊销期限未超过一年或一个正常营业周期的，会计报表列报为“存货”，超过
一年或一个正常营业周期的，会计报表列报为“其他非流动资产”。
合同取得成本，即为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
增量成本，是指不取得合同就不会发生的成本（例如：销售佣金等）。该资产摊销期限不超过一年的，
可以在发生时计入当期损益。
企业为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（例如：无论是否取得合同均
会发生的差旅费、投标费、为准备投标资料发生的相关费用等），应当在发生时计入当期损益，除非这
些支出明确由客户承担。
合同取得成本初始确认摊销期限未超过一年或一个正常营业周期的，会计报表列报为“其他流动资
产”，超过一年或一个正常营业周期的，会计报表列报为“其他非流动资产”。
(2) 与合同成本有关的资产的摊销
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
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(3) 与合同成本有关的资产的减值
在确定与合同成本有关的资产的减值时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的
其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于下列第①项减去第②项的差额的，超出部分应当计提
减值准备，并确认为资产减值损失：
① 因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；
② 以及为转让该相关商品估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得企业上述第①项减去第②项后的差额高于该资产账面价值
的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减
值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
17、持有待售资产
√适用 □不适用
(1) 持有待售的非流动资产和处置组确认标准
公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资
产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：
① 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
② 出售极可能发生，即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在
一年内完成。
其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易
中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8 号
—资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
(2) 会计处理方法
初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公
允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认
为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损
失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第 42 号—持有待售
的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面
价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应
当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失
金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流
动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量
规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
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持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利
息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，不再将其继续划分为持有待售类别或将
非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：
① 划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、
摊销或减值等进行调整后的金额；
② 可收回金额。
18、长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资是指公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的投资。
(1) 投资成本确定
除对外合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投
资成本：
① 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》确定；
③ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7 号
—非货币性资产交换》确定；
④ 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12 号—债务重
组》确定。
(2) 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算：
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成
本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认
为当期投资收益。
② 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。对联营企业的权益性投资，其中一
部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，对间接持
有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。长期股权投资
采用权益法核算时，对长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份
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额的，不调整长期股权投资的投资成本；对长期股权投资的投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
在权益法核算时，当取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他
综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益，并调整长期股权投资的账面价值。投资企业按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。投资方
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投
资的账面价值并计入所有者权益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投
资的长期权益减记至零为限，公司对被投资企业负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净
利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投
资的账面价值并计入所有者权益。
长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时，先对被投资单位的净利润进行取得投资时被投资
单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整，再按应享有或应分担的被投资单
位的净损益份额确认当期投资损益。
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，在
抵销基础上确认投资损益。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制
权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方组合是否
集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所
有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制
该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共
同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一
起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被
投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单
位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等
的影响。
19、投资性房地产
(1) 如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
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是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备
增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量，在资产负债表
日采用成本模式对投资性房地产或公允价值模式进行后续计量。
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
对投资性房地产采用年限平均法并按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：
名称 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率
房屋建筑物 25 年-40 年 5.000% 2.375%-3.800%
20、固定资产
(1) 确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有
形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2) 折旧方法
√适用 □不适用
各类固定资产采用年限平均法并按下列使用寿命、预计净残值率及折旧率计提折旧：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋建筑物 年限平均法 20-40 4.000%-5.000% 2.375%-4.800%
电器及运输设备 年限平均法 5-6 4.000%-5.000% 15.833%-19.200%
生产设备 年限平均法 10 4.000%-5.000% 9.500%-9.600%
其他设备 年限平均法 5 4.000%-5.000% 19.000%-19.200%
(3) 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
21、使用权资产
√适用 □不适用
（自 2021 年 1 月 1 日起，适用于已执行新租赁准则）
使用权资产类别主要包括房屋建筑物、机器设备、电子设备和运输工具等。
(1) 使用权资产确认条件
使用权资产是指公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。公司在租赁期开始日对租赁确
认使用权资产。使用权资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
(2) 使用权资产的初始计量
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
① 租赁负债的初始计量金额；
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② 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
③ 承租人发生的初始直接费用；
④ 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态
预计将发生的成本。
(3) 使用权资产的后续计量
① 采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
② 对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产
剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租
赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(4) 各类使用权资产折旧方法
各类使用权资产采用直线法计提折旧。
(5) 按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值时，如使
用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
(6) 使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明使用权资产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应
的减值准备。
22、在建工程
√适用 □不适用
(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出，该项支出包含工程物资；
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。
23、借款费用
√适用 □不适用
(1) 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长的时间的(通常是指 1 年及 1 年以上)
购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。其他借款
费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括借款利息、折价或者溢价
的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
(2) 借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
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① 资产支出已发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。符
合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款
费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动
重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态必要的程
序，借款费用的资本化则继续进行。
(3) 在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定确
定：
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费
用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金
额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。
借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额，调整
每期利息金额。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
(4) 专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可
销售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购
建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，在发生时根据其发生
额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当
期损益。
24、无形资产
计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
(1) 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按照成本进
行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素：
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；
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③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；
④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动；
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；
⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
(3) 对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内按年限平均法摊销。公司于每年
年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿命及
摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
(4) 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
25、商誉
商誉为非同一控制下企业合并其初始合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额。公司对商誉不摊销，以成本减累计减值准备后的金额计量，在合并资产负债表上单独列示。
26、长期资产减值
√适用 □不适用
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、
合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。
如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达
到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高
者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允
价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估
计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可
销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时
所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项
资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资
产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
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就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊
至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组
组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合
存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相
应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，
如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或资产组组合中商誉的账面价值，
再根据资产组或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资
产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公允价值减去处置费用后的净额（如可
确定的）和该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）两者之间较高者，同时也不低于零。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
27、长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)的各
项费用。
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
名称 摊销年限
符合资本化条件的装修费用 3 年-5 年
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。
28、合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债反映已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。在向客户转让商品之前，客户已经
支付了合同对价或已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应付款项孰早时
点，按照已收或应收的金额确认合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下
的合同资产和合同负债不予抵销。
29、职工薪酬
(1) 职工薪酬的范围
职工薪酬，是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工
薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。公司提供给职工配偶、子女、受赡养
人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
公司应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除设定提存计划的离职
后福利、辞退福利外，应当根据职工提供服务的收益对象分下列情况处理：
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① 由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；
② 由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。
设定提存计划的离职后福利，分下列情况处理：
1) 属于服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额的，计入当期损益；
2) 属于重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动的，计入其他综合收益。
辞退福利，计入当期管理费用； 除上述之外的其他职工薪酬计入当期损益。
(2) 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职
工薪酬。
短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费
等社会保险费，住房公积金、工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤、短期利润分享计划，非货币性
福利以及其他短期薪酬。
短期薪酬在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
(3) 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利是指公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的各种形
式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存
固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以
外的离职后福利计划。
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计
算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
于报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
① 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
② 设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利
息费用以及资产上限影响的利息。
③ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第①项和第②项应计入当期损益；
第③项应计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在
其他综合收益中确认的金额。
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在设定受益计划下，在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：
1) 修改设定受益计划时。
2) 企业确认相关重组费用或辞退福利时。
在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
(4) 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
辞退福利是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减
而给予职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损
益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞
退福利的重组相关的成本或费用时。
(5) 其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺
勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。
企业向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用于上述设定提存计划的有关
规定进行处理。
除符合设定提存计划条件的情形外，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利
净负债或净资产。在报告期末，企业应当将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
① 服务成本；
② 其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；
③ 重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
30、租赁负债
√适用 □不适用
（自 2021 年 1 月 1 日起，适用于执行新租赁准则的公司）
于租赁期开始日，除短期租赁和低价值资产租赁外，将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负
债。在计算租赁付款额的现值时，采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租
人增量借款利率作为折现率。按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计
入当期损益，根据附注三、21 计入资产成本的除外。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发
生时计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除外。
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租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁
付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生
变化时，按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。
31、预计负债
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
(1) 该义务是企业承担的现时义务；
(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
32、股份支付
√适用 □不适用
(1) 股份支付的种类
股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
以权益结算的股份支付，是指企业为获取服务以股份或其他权益工具作为对价进行结算的交易，这
里所指的权益工具是企业自身权益工具。
以现金结算的股份支付，是指企业为获取服务承担以股份或其他权益工具为基础计算确定的交付现
金或其他资产义务的交易。
(2) 权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予的
不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模型考虑以
下因素：期权的行权价格；期权的有效期；标的股份的现行价格；股价预计波动率；股份的预计股利；
期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可行
权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的非市场条
件(如服务期限等)，即确认已得到服务相对应的成本费用。
(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正
预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量一致。
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(4) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
① 授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价
值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等
待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允
价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，进行调整，并在可行权
日调整至实际可行权的权益工具数量。
对于权益结算的股份支付，在可行权日之后不再对已确认的成本费用和所有者权益总额进行调整。
在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积(其他资本公积)。
② 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授予日以企业承担负债的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加负债。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每
个资产负债表日，对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当期取得的
服务计入成本或费用和相应的负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期
损益。
33、优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
(1) 金融负债与权益工具的区分
公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益
工具。
(2) 金融负债与权益工具的会计处理
公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日计提利息
或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为基础，确定该工具利
息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都作为公司
的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理。
34、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
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(1) 收入确认原则
与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：
① 合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；
② 合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；
③ 合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；
④ 合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布或金额；
⑤ 因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履
约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、
合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。然后确定各单项履约义务是在
某一时段内履行，还是在某一时点履行，并且在履行了各单项履约义务时分别确认收入。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：
1) 客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；
2) 客户能够控制企业履约过程中在建的商品；
3) 企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间有权就累计至今已
完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，在该时段内按照履约进度确认收入。履约进度根据所转让商品
的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，
按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交易价
格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，应考虑下列迹象：
<1> 企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
<2> 企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；
<3> 企业已将该商品实物转移到客户，即客户已实物占有该商品；
<4> 企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主
要风险和报酬；
<5> 客户已接受该商品；
<6> 其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入：
1> 项目在取得预售许可证后开始预售；
2> 商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；
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3> 履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；
4> 与房产相关成本可以可靠计量。
(2) 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
35、政府补助
√适用 □不适用
政府补助，是公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和与
收益相关的政府补助。
(1) 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助
确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计
量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余
额转入资产处置当期的损益。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与
公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
(2) 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
公司对于综合性项目的政府补助，需要将其分解为与资产相关的部分和与收益相关的部分，分别进
行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，并
在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿公司已发生的相关费用或
损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与
公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直接
拨付给公司两种情况：
财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，公司可以选择
下列方法之一进行会计处理：
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① 以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款
费用。
② 以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用，实际收到的金额与借
款公允价值之间的差额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲减相关借款
费用。
财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将对应的贴息冲减相关借款费用。
(3) 政府补助的确认时点
政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助，在期
末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时予以确认；政
府补助为非货币性资产的，应当按照取得非货币性资产所有权风险和报酬转移时确认政府补助实现。其
中非货币性资产按公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分
计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
36、递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日，分析比较资产、负债的账面价值与其计
税基础，两者之间存在差异的，确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的递延所得税费用(或收
益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基础上，将两者之和确
认为利润表中的所得税费用(或收益)，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项的所得税影响。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳
税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
37、租赁
(1) 经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2) 融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3) 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
(自 2021 年 1 月 1 日起，适用于执行新租赁准则)
租赁是指让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取或支付对价的
合同。在一项合同开始日，评估合同是否为租赁或包含租赁。
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① 公司作为承租人
租赁资产的类别主要为房屋建筑物、机器设备、电子设备和运输工具等。
1) 初始计量
在租赁期开始日，将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，将尚未支付的租赁付款
额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，采用租赁内
含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。
2) 后续计量
参照《企业会计准则第 4 号—固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧（详见本附注三、21“使
用权资产”），能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折
旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰
短的期间内计提折旧。
对于租赁负债，按照固定的周期性利率计算其在租赁期内各期间的利息费用，计入当期损益或计入
相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
3)租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租
赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发
生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价
值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
4) 短期租赁和低价值资产租赁
对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过 12 个月的租赁）和低价值资产租赁，采取简化处理方
法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁付
款额计入相关资产成本或当期损益。
② 公司作为出租人
在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与
租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
1) 经营租赁
采用直线法或其他系统合理的摊销方法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收
入。与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。
2) 融资租赁
于租赁期开始日，确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁款以租赁投资净
额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）进行初始计
量，并按照固定的周期性利率计算确认租赁期内的利息收入。取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租
赁付款额在实际发生时计入当期损益。
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2021 年半年度报告
38、其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被公司处置或划归为持有待售的、在经营和编制财务报表时
能够单独区分的组成部分：
(1) 该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
(2) 该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
(3) 该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法参见本附注三、17“持有待售资产”相关描述。
39、重要会计政策和会计估计的变更
(1) 重要会计政策变更
√适用 □不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
财政部于 2018 年 12 月 7 日发 经公司第八届 合并资产负债表期初项目影响金额：
布了《企业会计准则第 21 号 董事会第七次 使用权资产增加 167,767,661.48 元；
——租赁（2018 年修订）》（财 会议于 2021 年 一年内到期的非流动负债增加 19,040,291.01 元；
会[2018]35 号） 4 月 28 日决议 租赁负债增加 148,727,370.47 元。
通过
其他说明：
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《企业会计准则第 21 号——租赁（2018 年修订）》（财会[2018]35
号）（以下简称“新租赁准则”）。经公司第八届董事会第七次会议于 2021 年 4 月 28 日决议通过，公司
于 2021 年 1 月 1 日起执行前述新租赁准则，并依据新租赁准则的规定对相关会计政策进行变更。
根据新租赁准则的规定，对于首次执行日前已存在的合同，公司选择不重新评估其是否为租赁或者
包含租赁。对作为承租人的租赁合同，公司选择仅对 2021 年 1 月 1 日尚未完成的租赁合同的累计影响
数进行调整。首次执行的累积影响金额调整首次执行当期期初（即 2021 年 1 月 1 日）的留存收益及财
务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。其中，对首次执行日的融资租赁，公司作为承租
人按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债；对首次执行日
的经营租赁，作为承租人根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利率折现的现值计量租赁负债；
原租赁准则下按照权责发生制计提的应付未付租金，纳入剩余租赁付款额中。
公司根据每项租赁选择按照下列两者之一计量使用权资产：A、假设自租赁期开始日即采用新租赁
准则的账面价值（采用首次执行日的增量借款利率作为折现率）；B、与租赁负债相等的金额，并根据
预付租金进行必要调整。并按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，对使用权资产进行减值
测试并进行相应会计处理。
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2021 年半年度报告
执行新租赁准则的主要变化和影响如上表。
(2) 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3) 2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位：元 币种：人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 6,683,871,446.16 6,683,871,446.16
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 12,553,783.52 12,553,783.52
应收账款 468,661,865.22 468,661,865.22
应收款项融资 2,369,444.72 2,369,444.72
预付款项 2,260,626,413.00 2,260,626,413.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 604,554,253.33 604,554,253.33
其中：应收利息
应收股利 7,400,000.00 7,400,000.00
买入返售金融资产 - -
存货 23,845,755,793.72 23,845,755,793.72
合同资产 167,125,844.00 167,125,844.00
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 873,338,983.68 873,338,983.68
流动资产合计 34,918,857,827.35 34,918,857,827.35
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 312,621,715.14 312,621,715.14
其他权益工具投资 450,360,000.00 450,360,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 4,405,367,305.12 4,405,367,305.12
固定资产 818,270,328.62 818,270,328.62
在建工程 3,899,001.69 3,899,001.69
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 167,767,661.48 167,767,661.48
无形资产 7,708,821.48 7,708,821.48
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开发支出
商誉 40,456,329.28 40,456,329.28
长期待摊费用 13,447,667.41 13,447,667.41
递延所得税资产 50,238,490.44 50,238,490.44
其他非流动资产 60,823,340.46 60,823,340.46
非流动资产合计 6,163,192,999.64 6,330,960,661.12 167,767,661.48
资产总计 41,082,050,826.99 41,249,818,488.47 167,767,661.48
流动负债：
短期借款 2,752,994,417.45 2,752,994,417.45 -
向中央银行借款 -
拆入资金 -
交易性金融负债 -
衍生金融负债 -
应付票据 1,424,519,838.90 1,424,519,838.90 -
应付账款 1,518,511,489.37 1,518,511,489.37 -
预收款项 17,171,633.00 17,171,633.00
合同负债 8,414,334,197.22 8,414,334,197.22
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 49,263,906.74 49,263,906.74
应交税费 572,594,631.00 572,594,631.00
其他应付款 1,790,734,625.15 1,790,734,625.15
其中：应付利息 44,686,200.00 44,686,200.00
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,478,166,580.47 1,497,206,871.48 19,040,291.01
其他流动负债 683,953,080.75 683,953,080.75
流动负债合计 18,702,244,400.05 18,721,284,691.06 19,040,291.01
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 8,545,013,604.36 8,545,013,604.36
应付债券 1,684,898,993.57 1,684,898,993.57
其中：优先股
永续债
租赁负债 148,727,370.47 148,727,370.47
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 1,090,729.08 1,090,729.08
递延收益
递延所得税负债 81,686,394.95 81,686,394.95
其他非流动负债
非流动负债合计 10,312,689,721.96 10,461,417,092.43 148,727,370.47
负债合计 29,014,934,122.01 29,182,701,783.49 167,767,661.48
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
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2021 年半年度报告
其他权益工具 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
其中：优先股
永续债 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
资本公积 2,600,584,262.58 2,600,584,262.58
减：库存股
其他综合收益 176,024,611.24 176,024,611.24
专项储备
盈余公积 487,109,256.73 487,109,256.73
一般风险准备
未分配利润 4,898,963,192.15 4,898,963,192.15
归属于母公司所有者权益（或
11,007,244,214.70 11,007,244,214.70
股东权益）合计
少数股东权益 1,059,872,490.28 1,059,872,490.28
所有者权益（或股东权益）
12,067,116,704.98 12,067,116,704.98
合计
负债和所有者权益（或股
41,082,050,826.99 41,249,818,488.47 167,767,661.48
东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
母公司资产负债表
单位：元 币种：人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,927,410,876.95 2,927,410,876.95
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,000.00 2,000.00
应收款项融资
预付款项 599,792.64 599,792.64
其他应收款 16,110,020,379.90 16,110,020,379.90
其中：应收利息
应收股利 7,400,000.00 7,400,000.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 19,038,033,049.49 19,038,033,049.49
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 9,030,952,283.18 9,030,952,283.18
其他权益工具投资 439,860,000.00 439,860,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 722,233,449.10 722,233,449.10
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2021 年半年度报告
固定资产 6,495,304.60 6,495,304.60
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 10,199,541,036.88 10,199,541,036.88
资产总计 29,237,574,086.37 29,237,574,086.37
流动负债：
短期借款 2,045,000,000.00 2,045,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 3,684.95 3,684.95
预收款项
合同负债
应付职工薪酬
应交税费 11,260,151.04 11,260,151.04
其他应付款 7,734,076,162.69 7,734,076,162.69
其中：应付利息 44,686,200.00 44,686,200.00
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,438,166,580.47 1,438,166,580.47
其他流动负债
流动负债合计 11,228,506,579.15 11,228,506,579.15
非流动负债：
长期借款 7,454,000,000.00 7,454,000,000.00
应付债券 1,684,898,993.57 1,684,898,993.57
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 9,138,898,993.57 9,138,898,993.57
负债合计 20,367,405,572.72 20,367,405,572.72
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
其中：优先股
永续债 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
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2021 年半年度报告
资本公积 3,625,561,543.79 3,625,561,543.79
减：库存股
其他综合收益 176,024,611.24 176,024,611.24
专项储备
盈余公积 453,272,100.43 453,272,100.43
未分配利润 1,770,747,366.19 1,770,747,366.19
所有者权益（或股东权益）
8,870,168,513.65 8,870,168,513.65
合计
负债和所有者权益（或股
29,237,574,086.37 29,237,574,086.37
东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
(4) 2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
√适用 □不适用
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《企业会计准则第 21 号——租赁（2018 年修订）》（财会[2018]35
号），本公司于 2021 年 1 月 1 日起执行上述新租赁准则。按照新租赁准则的要求，公司将在编制 2021
年度及各期间财务报告时，根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行新租赁准则当年年初
财务报表相关项目金额，对可比期间信息不予调整。
(5) 前期会计差错更正
报告期内本公司无重大前期会计差错更正事项。
其他
√适用 □不适用
40、重大会计判断和估计
公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，公司需要对无法准确计量的报表项目
的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于公司管理层过去的历史经验，并在考
虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以
及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与公司管理层当前
的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期
的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期
间予以确认。
于资产负债表日，公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
(1) 收入确认
如本附注三、34、“收入”所述，在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断和估计：
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2021 年半年度报告
识别客户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履约义务；估
计合同中存在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额；
合同中是否存在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的单独售价；确定履约义务是在某一时段内履
行还是在某一时点履行；履约进度的确定等。
企业主要依靠过去的经验和工作作出判断，这些重大判断和估计变更都可能对变更当期或以后期间
的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。
(2) 与租赁相关的重大会计判断和估计
1）租赁的识别
公司在识别一项合同是否为租赁或包含租赁时，需要评估是否存在一项已识别资产，且客户控制了
该资产在一定期间内的使用权。在评估时，需要考虑资产的性质、实质性替换权以及客户是否有权获得
因在该期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益，并能够主导该资产的使用。
2）租赁的分类
公司作为出租人时，将租赁分类为经营租赁和融资租赁。在进行分类时，管理层需要对是否已将与
租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人作出分析和判断。
3）租赁负债
公司作为承租人时，租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计
量租赁付款额的现值时，公司对使用的折现率以及存在续租选择权或终止选择权的租赁合同的租赁期进
行估计。在评估租赁期时，公司综合考虑与本公司行使选择权带来经济利益的所有相关事实和情况，包
括自租赁期开始日至选择权行使日之间的事实和情况的预期变化等。不同的判断及估计可能会影响租赁
负债和使用权资产的确认，并将影响后续期间的损益。
(3) 金融工具减值
公司采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判断
和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等判断和估计时，公司根据历史
还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。
(4) 存货跌价准备
公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的
存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货
减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础
上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌
价准备的计提或转回。
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2021 年半年度报告
(5) 金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括贴
现现金流模型分析等。估值时公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方面进行估计，
并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。
(6) 长期资产减值准备
公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用寿
命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融
资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流
量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，
减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现
值时使用的折现率等作出重大判断。公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根
据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金流
量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，公司需要预计未来资产组或者资产组组合产生
的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
(7) 商誉减值准备
在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现金流量现值，
并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个适当地反映当前市场货币时间
价值和资产特定风险的税前利率。
(8) 折旧和摊销
公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊
销。公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是公司根据对
同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间
对折旧和摊销费用进行调整。
(9) 递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得
税资产。这需要公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策
略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
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2021 年半年度报告
(10)所得税
公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是
否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在
差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
(11)内部退养福利及补充退休福利
公司内部退养福利和补充退休福利费用支出及负债的金额依据各种假设条件确定。这些假设条件包
括折现率、平均医疗费用增长率、内退人员及离退人员补贴增长率和其他因素。实际结果和假设的差异
将在发生时立即确认并计入当年费用。尽管管理层认为已采用了合理假设，但实际经验值及假设条件的
变化仍将影响公司内部退养福利和补充退休福利的费用及负债余额。
(12)预计负债
公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违约金等估
计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可能导致经济利益
流出公司的情况下，公司对或有事项按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计
负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中公司需评估该等或有事项相关
的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中，公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。预计负债时
已考虑公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修情况。这项准备的任何增
加或减少，均可能影响未来年度的损益。
(13)公允价值计量
公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作出估计时，
公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，公司会聘用第三方有资质的评估师
来执行估价。公司与有资质的外部估价师紧密合作，以确定适当的估值技术和相关模型的输入值。首席
财务官定期向公司董事会呈报并说明导致相关资产和负债的公允价值发生波动的原因。在确定各类资产
和负债的公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注九中披露。
四、税项
1、 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税增值税收入 13%、9%、6%、5%等
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率
企业所得税 应纳税所得额 25%、15% (注 1)、(注 2)
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存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
上海上实龙创智能科技股份有限公司 15
上海上实商业管理有限公司 15
2、 其他
√适用 □不适用
注 1：公司之控股子公司上海上实龙创智能科技股份有限公司于 2015 年 10 月 30 日获得《高新技
术公司证书》(证书编号：GF201531001384)，认定公司为高新技术公司，认证有效期 3 年。2018 年，
公司通过高新技术企业复认证，认定公司为高新技术企业，证书编号为 GR201831001601。有效期自 2018
年 11 月 27 日至 2021 年 11 月 27 日。2021 年度企业所得税税率为 15%。
注 2：公司之全资子公司上海上实商业管理有限公司于 2018 年度通过高新技术企业认证，认定公
司为高新技术企业，证书编号为 GR201831003610。有效期自 2018 年 11 月 27 日至 2021 年 11 月 27 日。
2021 年度企业所得税税率为 15%。
五、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 391,458.94 360,925.34
银行存款 3,766,147,583.06 6,198,079,455.45
其他货币资金 242,470,372.08 485,431,065.37
合计 4,009,009,414.08 6,683,871,446.16
其中：存放在境外的款项总额
其他说明：
单位：元
项目 期末余额 期初余额
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金
人民币 391,458.94 360,925.34
小计 391,458.94 360,925.34
银行存款
人民币 3,766,072,230.45 6,198,002,948.52
美元 11,664.31 6.4601 75,352.61 11,725.38 6.5249 76,506.93
小计 3,766,147,583.06 6,198,079,455.45
其他货币资金
人民币 242,470,372.08 485,431,065.37
小计 242,470,372.08 485,431,065.37
合计 4,009,009,414.08 6,683,871,446.16
期末受限的货币资金如下：
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单位：元 币种：人民币
内容 期末余额
工程履约保证金、业主按揭保证金、冻结资金、保函保证金、票据保证金等 263,788,441.66
其中：非现金及现金等价物 259,295,334.84
2、 应收票据
(1) 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 150,000.00 9,969,618.00
商业承兑票据 3,401,206.83 2,799,121.60
减：减值准备 -214,956.08 -214,956.08
合计 3,336,250.75 12,553,783.52
(2) 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3) 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 14,800,108.14 -
商业承兑票据 4,062,200.00 -
合计 18,862,308.14 -
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(4) 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值 金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 3,551,206.83 100.00 214,956.08 6.05 3,336,250.75 12,768,739.60 100.00 214,956.08 1.68 12,553,783.52
其中：
银行承兑汇票 150,000.00 4.22 - - 150,000.00 9,969,618.00 78.08 - - 9,969,618.00
商业承兑汇票 3,401,206.83 95.78 214,956.08 6.32 3,186,250.75 2,799,121.60 21.92 214,956.08 7.68 2,584,165.52
合计 3,551,206.83 / 214,956.08 / 3,336,250.75 12,768,739.60 / 214,956.08 / 12,553,783.52
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
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按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：银行承兑汇票
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收票据 坏账准备 计提比例（%）
银行承兑汇票 150,000.00 - -
合计 150,000.00 - -
按组合计提坏账的确认标准及说明
□适用 √不适用
组合计提项目：商业承兑汇票
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收票据 坏账准备 计提比例（%）
商业承兑汇票 3,401,206.83 214,956.08 6.32
合计 3,401,206.83 214,956.08 6.32
按组合计提坏账的确认标准及说明
□适用 √不适用
(5) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
应收票据坏账准备 214,956.08 - - - 214,956.08
合计 214,956.08 - - - 214,956.08
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 应收账款
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 470,602,653.38
1 年以内小计 470,602,653.38
1至2年 99,931,574.90
2至3年 44,282,002.24
3至4年 15,817,532.59
4 年以上 63,214,418.87
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合计 693,848,181.98
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(2) 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值 金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值
按单项计提坏账准备 184,582,371.26 26.60 184,582,371.26 100.00 - 17,556,889.72 2.92 16,261,526.91 92.62 1,295,362.81
其中：
按单项计提坏账准备 184,582,371.26 26.60 184,582,371.26 100.00 - 17,556,889.72 2.92 16,261,526.91 92.62 1,295,362.81
按组合计提坏账准备 509,265,810.72 73.40 117,419,369.39 23.06 391,846,441.33 583,187,515.25 97.08 115,821,012.84 19.86 467,366,502.41
其中：
按组合计提坏账准备 509,265,810.72 73.40 117,419,369.39 23.06 391,846,441.33 583,187,515.25 97.08 115,821,012.84 19.86 467,366,502.41
合计 693,848,181.98 / 302,001,740.65 / 391,846,441.33 600,744,404.97 / 132,082,539.75 / 468,661,865.22
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按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
上海市机电设计研究院有限公司 37,621,127.88 37,621,127.88 100.00 预计无法收回
环球景行实业有限公司 24,834,375.00 24,834,375.00 100.00 预计无法收回
上海颐兆实业有限公司 17,706,258.40 17,706,258.40 100.00 预计无法收回
上海亭之实业有限公司 8,201,185.65 8,201,185.65 100.00 预计无法收回
苏州皓川科技有限公司 7,063,232.55 7,063,232.55 100.00 预计无法收回
上海天致智能科技有限公司 6,182,000.00 6,182,000.00 100.00 预计无法收回
上海帷迦科技有限公司 4,766,958.52 4,766,958.52 100.00 预计无法收回
江西赛维 LDK 光伏硅科技有限公司 4,507,172.94 4,507,172.94 100.00 预计无法收回
九龙仓（长沙）置业有限公司 4,448,504.46 4,448,504.46 100.00 预计无法收回
江西亿维汽车制造有限公司 4,343,739.32 4,343,739.32 100.00 预计无法收回
上海乾逸实业有限公司 3,905,924.29 3,905,924.29 100.00 预计无法收回
其他单位 61,001,892.25 61,001,892.25 100.00 预计无法收回
合计 184,582,371.26 184,582,371.26 100.00
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 302,591,818.14 11,359,255.97 3.75
1 年至 2 年 83,677,079.47 8,367,707.95 10.00
2 年至 3 年 44,282,002.24 22,141,001.12 50.00
3 年至 4 年 15,817,532.59 12,654,026.07 80.00
4 年以上 62,897,378.28 62,897,378.28 100.00
合计 509,265,810.72 117,419,369.39
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
(3) 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
按单项计提坏
16,261,526.91 168,320,844.35 - - - 184,582,371.26
账准备
按组合计提坏
115,821,012.84 1,598,356.55 - - 117,419,369.39
账准备
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2021 年半年度报告
合计 132,082,539.75 169,919,200.90 - - 302,001,740.65
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 账面余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
第一名 非关联方 136,131,584.73 136,131,584.73 1-2 年 19.62%
第二名 非关联方 77,150,000.00 3,857,500.00 1 年以内 11.12%
第三名 非关联方 57,035,000.00 2,851,750.00 1 年以内 8.22%
第四名 非关联方 37,621,127.88 1,990,649.00 1 年以内、1-2 年 5.42%
第五名 非关联方 37,018,365.21 18,125,926.28 1-2 年，2-3 年 5.34%
合计 344,956,077.82 162,957,410.01
4、 应收款项融资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 3,000,000.00 2,369,444.72
合计 3,000,000.00 2,369,444.72
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 预付款项
(1) 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 7,079,722,095.96 99.86 2,247,956,984.79 99.44
1至2年 493,568.11 0.01 555,868.11 0.02
2至3年 2,754.52 0.00 2,754.52 0.00
3 年以上 8,894,192.28 0.13 12,110,805.58 0.54
合计 7,089,112,610.87 100.00 2,260,626,413.00 100.00
(2) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年半年度报告
单位名称 与本公司关系 期末余额 占总金额比例 预付款时间 未结算原因
第一名 非关联方 6,169,500,000.00 87.03% 2021 年 预付土地款
第二名 非关联方 539,296,506.00 7.61% 2020 年、2021 年 预付工程款/货款
第三名 非关联方 134,081,600.00 1.89% 2020 年 预付工程款/货款
第四名 非关联方 123,780,268.75 1.75% 2020 年 预付工程款/货款
第五名 非关联方 119,967,514.00 1.69% 2020、2021 年 预付工程款/货款
合计 7,086,625,888.75 99.97%
其他说明
□适用 √不适用
6、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - 7,400,000.00
其他应收款 539,270,893.25 597,154,253.33
合计 539,270,893.25 604,554,253.33
其他说明：
□适用 √不适用
(1) 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海实业开发有限公司 - 7,400,000.00
合计 - 7,400,000.00
(2) 其他应收款
① 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 1,381,012,680.67
1 年以内小计 1,381,012,680.67
1至2年 84,791,292.04
2至3年 13,785,024.04
3 年以上 114,358,828.92
合计 1,593,947,825.67
② 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方往来款 218,803,592.90 339,941,553.08
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2021 年半年度报告
其他往来款项 1,235,332,069.81 1,247,386,802.65
押金、保证金、备用金 66,771,253.73 68,389,447.47
物业维修基金 40,701,926.50 47,636,366.18
其他 32,338,982.73 14,704,651.19
合计 1,593,947,825.67 1,718,058,820.57
③ 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发
期信用损失
信用减值) 生信用减值)
2021年1月1日余额 215,300.02 1,026,610,428.33 94,078,838.89 1,120,904,567.24
2021年1月1日余额在本期 - - - -
--转入第二阶段 - - - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 137,853.52 - - 137,853.52
本期转回 - 1,460,019.93 - 1,460,019.93
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - -64,905,468.41 - -64,905,468.41
2021年6月30日余额 353,153.54 960,244,939.99 94,078,838.89 1,054,676,932.42
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
④ 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或核 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
销
其他应收
款坏账准 1,120,904,567.24 137,853.52 1,460,019.93 - -64,905,468.41 1,054,676,932.42
备
合计 1,120,904,567.24 137,853.52 1,460,019.93 - -64,905,468.41 1,054,676,932.42
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
⑤ 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年半年度报告
与本公司 款项的 占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
关系 性质 额合计数的比例(%) 期末余额
南京酷亨网络科技有限公司等 非关联方 往来款 330,101,430.00 1 年以内 20.71 50,458,343.32
上海电气国际经济贸易有限公
非关联方 往来款 289,622,500.00 1 年以内 18.17 289,622,500.00
司
1 年以内、
上海实业养老发展有限公司 联营公司 暂借款 151,002,951.07 9.47
1-2 年
已注销子
哈尔滨上实城市发展有限公司 往来款 64,924,869.40 3 年以上 4.07 64,924,869.40
公司
上海朔奇商贸有限公司 非关联方 往来款 385,462,660.00 1 年以内 24.18 385,462,660.00
合计 1,221,114,410.47 76.61 790,468,372.72
7、 存货
(1) 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备 存货跌价准备
项目
账面余额 /合同履约成 账面价值 账面余额 /合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
开发成本 19,546,685,710.43 142,392,775.75 19,404,292,934.68 18,166,149,910.34 142,392,775.75 18,023,757,134.59
开发产品 4,683,926,336.47 243,610,825.81 4,440,315,510.66 5,847,718,607.63 243,924,682.26 5,603,793,925.37
合同履约成本 196,372,355.42 19,986,433.64 176,385,921.78 143,410,245.85 19,986,433.64 123,423,812.21
发出商品 60,293,182.46 1,362,160.14 58,931,022.32 59,844,777.45 1,362,160.14 58,482,617.31
库存商品 55,781,249.09 19,321,073.86 36,460,175.23 55,548,272.26 19,321,073.86 36,227,198.40
低值易耗品 69,498.34 69,498.34 71,105.84 - 71,105.84
合计 24,543,128,332.21 426,673,269.20 24,116,455,063.01 24,272,742,919.37 426,987,125.65 23,845,755,793.72
(2) 开发成本
单位：元 币种：人民币
开工 预计竣 预计总投资
项目名称 期末余额 期初余额
时间 工时间 (亿元)
提篮桥街道 89#地块 2017 年 2021 年 82.20 5,928,069,042.86 5,479,787,286.84
苏州﹒海上都荟 2018 年 2021 年 41.00 3,163,097,547.00 3,005,216,628.91
泉州﹒海上海 2015 年 2023 年 76.00 2,869,755,846.81 2,609,112,921.90
上海﹒宝山海上菁英二期 2019 年 2022 年 23.93 2,006,055,891.19 1,937,696,045.80
青岛﹒啤酒城 2012 年 2022 年 75.00 1,937,200,660.49 1,799,200,072.59
上海﹒宝山海上菁英一期 2019 年 2022 年 19.81 1,653,877,292.55 1,608,700,382.45
上海青浦﹒海上湾 2009 年 2023 年 36.36 873,740,837.13 723,155,141.90
上海青浦朱家角镇 9 街坊 48/5 丘地块 2011 年 - 25.00 711,335,506.34 702,997,886.83
上海海源别墅项目 2012 年 - 7.23 249,399,755.15 210,426,033.24
大理洱海庄园 2006 年 - 12.85 80,822,386.48 80,822,386.48
湖州市湖东区 HD48 号地块 2008 年 - 0.97 9,035,123.40 9,035,123.40
上海北外滩 90 号地块 64,295,821.03 -
合计 19,546,685,710.43 18,166,149,910.34
其中：本期利息资本化金额 325,351,463.67 元。
(3) 开发产品
单位：元 币种：人民币
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
杭州余杭白洋港城二期 2019 年 71,222,847.06 4,750,552.77 - 75,973,399.83
湖州天澜湾 2019 年 278,369,768.71 - 63,824,600.11 214,545,168.60
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2021 年半年度报告
泉州海上海 C-8-2 地块项目 2017 年、2018 年 988,971,952.96 - 79,614,213.99 909,357,738.97
长沙丰盛时代大厦 2016 年 473,635,431.04 - 2,163,017.98 471,472,413.06
绍兴国际华城五期 2018 年 184,762,683.88 - - 184,762,683.88
成都海上海 2015 年 181,132,504.23 - 2,484,385.44 178,648,118.79
上海嘉定海上公元 2018 年 35,746,420.72 - 4,716,813.54 31,029,607.18
上海嘉定﹒海上荟 2016 年 106,095,507.06 - 2,911,175.95 103,184,331.11
上海胶州路、瑞金南路等房产 - 87,727,418.14 - - 87,727,418.14
上海泰府名邸 1-5 号楼 2009 年 81,140,096.66 - - 81,140,096.66
杭州余杭白洋港城一期 2018 年 34,222,172.55 72,963.50 - 34,295,136.05
重庆海上海 2018 年 35,520,469.42 - 1,867,667.81 33,652,801.61
上海青浦和墅 2014 年 32,460,413.81 - - 32,460,413.81
青岛国际啤酒城二期 2016 年 17,119,779.66 - 117,256.93 17,002,522.73
重庆水天花园 2011 年 18,497,328.22 - 75,746.47 18,421,581.75
上海黄浦新苑二期 2008 年 13,820,856.99 - 305,404.53 13,515,452.46
天津莱茵小镇 2012 年 14,681,497.30 - - 14,681,497.30
上海青浦海上郡 2016 年 1,254,266.96 - - 1,254,266.96
上海青浦海上湾四期 2020 年 1,536,837,935.67 154,000,000.00 722,277,784.63 968,560,151.04
湖州雍景湾 2020 年 1,072,784,361.01 389,486,926.89 683,297,434.12
上海泰府名邸 6 号楼 2020 年 581,714,895.58 10,749,027.12 63,519,820.28 528,944,102.42
合计 5,847,718,607.63 169,572,543.39 1,333,364,814.55 4,683,926,336.47
(4) 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 142,392,775.75 - - - - 142,392,775.75
开发产品 243,924,682.26 - - 313,856.45 - 243,610,825.81
发出商品 1,362,160.14 - - - - 1,362,160.14
库存商品 19,321,073.86 - - - - 19,321,073.86
合同履约成本 19,986,433.64 - - - - 19,986,433.64
合计 426,987,125.65 - - 313,856.45 - 426,673,269.20
(续上表)
计提存货跌价 本期转回存货跌价 本期转回金额占该项存货
项目
准备的依据 准备的原因 期末余额的比例
开发成本 存货成本高于其可变现净值 - -
开发产品 存货成本高于其可变现净值 - -
发出商品 存货成本高于其可变现净值 - -
库存商品 存货成本高于其可变现净值 - -
合同履约成本 存货成本高于其可变现净值
其他说明：
√适用 □不适用
(5) 存货受限情况
被抵押的存货项目 被抵押存货期末账面价值 抵押目的
提篮桥街道 89#地块 592,807 万元 长期借款 137,625 万元
8、 合同资产
(1) 合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年半年度报告
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
单项计提减
64,876,272.06 64,876,272.06 - 64,876,272.06 64,876,272.06 -
值准备
组合计提减
145,393,938.93 7,269,696.95 138,124,241.98 175,921,941.06 8,796,097.06 167,125,844.00
值准备
合计 210,270,210.99 72,145,969.01 138,124,241.98 240,798,213.12 73,672,369.12 167,125,844.00
其他说明：
√适用 □不适用
(2) 合同资产减值准备计提情况
① 期末单项计提减值准备的合同资产
单位：元 币种：人民币
单位名称 账面余额 减值准备 计提比例 计提理由
上海航星通用电器有限公司 10,763,424.46 10,763,424.46 100.00% 预计无法收回
广东智盛科技有限公司 6,499,375.01 6,499,375.01 100.00% 预计无法收回
福建顺华置业发展有限公司 8,797,992.00 8,797,992.00 100.00% 预计无法收回
宁夏马斯特置业有限公司 6,650,442.69 6,650,442.69 100.00% 预计无法收回
济宁市信德节能环保科技有限公司 4,750,375.51 4,750,375.51 100.00% 预计无法收回
上海泓智机电工程有限公司 3,220,000.00 3,220,000.00 100.00% 预计无法收回
广州市天建房地产开发有限公司 2,069,161.13 2,069,161.13 100.00% 预计无法收回
上海迈科姆电子有限公司 2,735,000.00 2,735,000.00 100.00% 预计无法收回
深圳市创捷科技有限公司 1,881,227.00 1,881,227.00 100.00% 预计无法收回
江西赛维 LDK 光伏硅科技有限公司 1,875,250.53 1,875,250.53 100.00% 预计无法收回
南京南大苏富特系统集成有限责任公司 1,084,714.06 1,084,714.06 100.00% 预计无法收回
上海慧域电子科技有限公司 919,999.98 919,999.98 100.00% 预计无法收回
长沙君宇科技有限公司 816,000.00 816,000.00 100.00% 预计无法收回
上海世博土地控股有限公司 798,163.15 798,163.15 100.00% 预计无法收回
天津帝旺集团有限公司 787,199.68 787,199.68 100.00% 预计无法收回
中建电子信息技术有限公司 723,433.30 723,433.30 100.00% 预计无法收回
上海信业智能科技股份有限公司 695,974.83 695,974.83 100.00% 预计无法收回
上海九瀚机电设备有限公司 674,124.03 674,124.03 100.00% 预计无法收回
上海市北生产性企业服务发展有限公司 596,067.90 596,067.90 100.00% 预计无法收回
其他小额单位 8,538,346.80 8,538,346.80 100.00% 预计无法收回
合计 64,876,272.06 64,876,272.06 100.00%
② 采用组合计提减值准备的合同资产
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 减值准备 计提比例
应收工程款组合 118,661,147.14 5,933,057.36 5.00%
应收质保金 26,732,791.79 1,336,639.59 5.00%
合计 145,393,938.93 7,269,696.95
(3) 期末公司无已质押的合同资产。
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2021 年半年度报告
9、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收退货成本
预缴企业所得税 552,415,703.35 147,559,490.53
预缴增值税 286,370,625.78 336,360,387.63
待抵扣增值税 139,553,371.48 190,286,137.59
预缴土地增值税 91,565,596.40 157,482,907.06
预缴城市维护建设税 17,548,447.71 14,635,148.87
预缴教育费附加 14,132,720.42 12,469,608.07
合同取得成本 12,542,516.91 10,913,033.65
预缴营业税 261,333.13 261,333.13
预缴河道管理费 118,494.29 2,384.57
预缴个人所得税 3,084.03 217,973.78
其他 1,020,577.61 3,150,578.80
合计 1,115,532,471.11 873,338,983.68
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2021 年半年度报告
10、长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
期初 宣告发放现 期末 减值准备
被投资单位 减少 权益法下确认的投 其他综合 其他权 计提减
余额 追加投资 金股利或利 其他 余额 期末余额
投资 资损益 收益调整 益变动 值准备
润
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海实银资产管理有限公司 - - - - - - - -
上海实业养老投资有限公司 - 190,000,000.00 - 14,497,539.44 - - -64,905,468.41 139,592,071.03
上海帷迦科技有限公司 - - - - - - - -
宁波帷迦投资管理有限公司 487,757.66 - - - - - - 487,757.66
宁波市鄞州帷幄投资合伙企
94,279,883.04 - - - - - 94,279,883.04
业（有限合伙）
青岛国信上实城市物业发展
9,291,510.57 - - 1,727,586.12 - - - 11,019,096.69
有限公司
上海实银股权投资基金管理
- - - - - - - -
中心(有限合伙)（注）
Weplus Capital Company
- - - - - - - -
Limited（注）
上海泽虹置业有限公司 108,731,410.24 - - -333,352.93 - - - 108,398,057.31
上海青悦房地产开发有限公
99,831,153.63 - - -72,499.34 - - - 99,758,654.29
司
小计 312,621,715.14 190,000,000.00 15,819,273.29 - - -64,905,468.41 453,535,520.02
合计 312,621,715.14 190,000,000.00 15,819,273.29 - - -64,905,468.41 453,535,520.02
其他说明
注：截至 2021 年 6 月 30 日，上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）、Weplus Capital Company Limited 已经工商登记设立，但尚未出资到位。
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2021 年半年度报告
11、其他权益工具投资
(1) 其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
非交易性权益工具投资 450,360,000.00 450,360,000.00
合计 450,360,000.00 450,360,000.00
(2) 非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他综合 指定为以公允价 其他综合
本期确
收益转入 值计量且其变动 收益转入
项目 认的股 初始投资成本 累计利得 累计损失
留存收益 计入其他综合收 留存收益
利收入
的金额 益的原因 的原因
上海海外联合投
150,000,000.00 - 150,000,000.00 不以出售为目的
资股份有限公司
上海实业开发有
63,835,388.76 326,024,611.24 - 不以出售为目的
限公司
四川川沪合作创
新股权投资基金
50,000,000.00 - - 不以出售为目的
合伙企业（有限
合伙）
上海誉德动力技
术集团股份有限 10,500,000.00 - - 不以出售为目的
公司
12、投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1) 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 5,449,436,179.18 5,449,436,179.18
2.本期增加金额 -1,486,497.35 -1,486,497.35
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入 -1,486,497.35 -1,486,497.35
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 5,447,949,681.83 5,447,949,681.83
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 1,040,111,093.48 1,040,111,093.48
2.本期增加金额 77,725,813.35 77,725,813.35
（1）计提或摊销 77,725,813.35 77,725,813.35
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
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2021 年半年度报告
4.期末余额 1,117,836,906.83 1,117,836,906.83
三、减值准备
1.期初余额 3,957,780.58 3,957,780.58
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 3,957,780.58 3,957,780.58
四、账面价值
1.期末账面价值 4,326,154,994.42 4,326,154,994.42
2.期初账面价值 4,405,367,305.12 4,405,367,305.12
(2) 期末抵押、担保的投资性房地产情形如下
其他说明
√适用 □不适用
被抵押的投资性房地产项目 被抵押投资性房地产期末账面价值 抵押目的
长期借款 10,000 万元及一年内
金钟广场 20,939 万元
到期的非流动负债 4,000 万元
长期借款 42,500 万元及一年内
上海杨浦区“海上海”项目 35,306 万元
到期非流动负债 3,500 万元
13、固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 801,708,416.79 818,270,328.62
固定资产清理 - -
合计 801,708,416.79 818,270,328.62
固定资产
(1) 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 电器及运输设备 生产设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 840,567,556.62 61,960,236.81 5,807,557.06 44,549,031.19 952,884,381.68
2.本期增加金额 - 256,937.54 141,620.79 374,967.37 773,525.70
（1）购置 - 256,937.54 141,620.79 357,996.57 756,554.90
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）其他转入 - - - 16,970.80 16,970.80
3.本期减少金额 159,632.99 265,766.67 373,204.00 507,630.96 1,306,234.62
（1）处置或报废 - 265,766.67 373,204.00 507,630.96 1,146,601.63
（2）其他转出 159,632.99 - - - 159,632.99
4.期末余额 840,407,923.63 61,951,407.68 5,575,973.85 44,416,367.60 952,351,672.76
二、累计折旧
1.期初余额 62,883,134.41 45,727,338.28 5,384,623.79 20,618,956.58 134,614,053.06
100 / 147
2021 年半年度报告
2.本期增加金额 10,558,711.27 1,605,392.25 115,968.03 4,825,778.72 17,105,850.27
（1）计提 10,558,711.27 1,605,392.25 115,968.03 4,825,778.72 17,105,850.27
3.本期减少金额 - 253,101.29 354,618.98 468,927.09 1,076,647.36
（1）处置或报废 - 253,101.29 354,618.98 468,927.09 1,076,647.36
4.期末余额 73,441,845.68 47,079,629.24 5,145,972.84 24,975,808.21 150,643,255.97
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 766,966,077.95 14,871,778.44 430,001.01 19,440,559.39 801,708,416.79
2.期初账面价值 777,684,422.21 16,232,898.53 422,933.27 23,930,074.61 818,270,328.62
期末余额中无用于抵押或担保的固定资产。
14、在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 3,899,001.69 3,899,001.69
工程物资 - -
合计 3,899,001.69 3,899,001.69
在建工程
(1) 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
装修工程 1,885,414.44 - 1,885,414.44 1,885,414.44 - 1,885,414.44
待安装设备 2,013,587.25 - 2,013,587.25 2,013,587.25 - 2,013,587.25
合计 3,899,001.69 - 3,899,001.69 3,899,001.69 - 3,899,001.69
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15、使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 167,767,661.48 167,767,661.48
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额 167,767,661.48 167,767,661.48
二、累计折旧 - -
1.期初余额 - -
2.本期增加金额 59,037,092.43 59,037,092.43
(1)计提 59,037,092.43 59,037,092.43
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 59,037,092.43 59,037,092.43
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 108,730,569.05 108,730,569.05
2.期初账面价值 167,767,661.48 167,767,661.48
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16、无形资产
(1) 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 车位使用权 专利使用权 软件著作权 商标 软件 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,160,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 9,360,491.03 13,972,435.94 87,601,726.97
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,160,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 9,360,491.03 13,972,435.94 87,601,726.97
二、累计摊销
1.期初余额 1,272,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 3,130,681.16 13,381,424.33 79,892,905.49
2.本期增加金额 36,000.00 - - - 879,926.76 - 915,926.76
（1）计提 36,000.00 - - - 879,926.76 - 915,926.76
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,308,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 4,010,607.92 13,381,424.33 80,808,832.25
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 852,000.00 - - - 5,349,883.11 591,011.61 6,792,894.72
2.期初账面价值 888,000.00 - - - 6,229,809.87 591,011.61 7,708,821.48
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17、商誉
(1) 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期减
本期增加
少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 期末余额
企业合并形成的 处置
上海上实（集团）有限公司收购上海
40,456,329.28 40,456,329.28
上投控股有限公司时形成的商誉
收购上海上实龙创智能科技股份有
219,993,108.22 219,993,108.22
限公司形成的商誉
合计 260,449,437.50 260,449,437.50
(2) 商誉减值准备
□适用 √不适用
(1) 商誉减值准备
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
计提 处置
上海上实（集团）有限公司收购上海上投控股有限 - - - -
公司时形成的商誉
收购上海上实龙创智能科技股份有限公司形成的商 219,993,108.22 - 219,993,108.22
誉
合计 219,993,108.22 - 219,993,108.22
(3) 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
① 上海上实（集团）有限公司收购上海上投控股有限公司时形成的商誉
该商誉系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投
控股有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的商誉，即上海
上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控股有限公司时的收购
溢价。该商誉所在资产组为上海上投控股有限公司中从事物业管理业务的相关经营性长期资产，即上海
上投控股有限公司全资子公司上海新世纪房产服务有限公司的经营性长期资产所构成的资产组，与该商
誉初始确认时认定的资产组相一致。
② 收购上海上实龙创智能科技股份有限公司形成的商誉
该商誉系本公司收购上海上实龙创智能科技股份有限公司部分股权所形成。该商誉所在资产组为上
海上实龙创智能科技股份有限公司中从事建筑节能智能化业务所对应的相关经营性长期资产，包括与上
述业务相关的固定资产、无形资产等长期资产。该资产组具备独立产生现金流的能力，与该商誉初始确
认时认定的资产组相一致。
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2021 年半年度报告
(4) 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长
率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
① 上海上实（集团）有限公司收购上海上投控股有限公司时形成的商誉
该资产组的可收回金额按其预计未来现金流量的现值予以确认。其预计未来现金流量以管理层批准
的五年期财务预算数据为基础，五年之后的永续现金流量按第五年水平予以确定。未来现金流量折现率
采用反映该资产组特定风险的税前折现率 15.63%。
② 收购上海上实龙创智能科技股份有限公司形成的商誉
收购上海上实龙创智能科技股份有限公司形成的商誉已追溯调整至 2021 年度。
(5) 商誉减值测试的影响
√适用 □不适用
① 上海上实（集团）有限公司收购上海上投控股有限公司时形成的商誉
经减值测试，截至 2021 年 6 月 30 日，该商誉所在资产组的可收回金额大于其账面价值，故该商誉
不存在减值。
② 收购上海上实龙创智能科技股份有限公司形成的商誉
对收购上海上实龙创智能科技股份有限公司形成的商誉全额计提减值准备并进行了追溯调整。
18、长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 13,447,667.41 25,550.46 2,292,049.30 - 11,181,168.57
合计 13,447,667.41 25,550.46 2,292,049.30 - 11,181,168.57
19、递延所得税资产
(1) 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
坏账准备 56,169,194.24 31,821,672.27
存货跌价准备 5,712,274.86 5,712,274.86
预提成本费用 163,609.36 163,609.36
合同资产减值准备及其他
12,540,933.95 12,540,933.95
非流动资产减值准备
合计 74,586,012.41 50,238,490.44
(2) 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 970,461,565.25 1,068,716,989.00
可抵扣暂时性差异 560,895,544.82 556,106,438.76
合计 1,531,357,110.07 1,624,823,427.76
(3) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 102,790,378.02 102,790,378.02
2022 年 102,714,781.01 102,714,781.01
2023 年 293,457,890.11 293,457,890.11
2024 年 263,158,302.50 263,158,302.50
2025 年 208,340,213.61 306,595,637.36
合计 970,461,565.25 1,068,716,989.00 /
其他说明：
√适用 □不适用
(4) 引起暂时性差异的资产项目对应的暂时性差异金额
单位：元 币种：人民币
项目 期末暂时性差异金额
坏账准备 379,883,206.10
存货跌价准备 40,669,667.64
预提成本费用 1,090,729.08
合同资产减值准备及其他非流动资产减值准备 83,606,226.33
合计 505,249,829.15
20、其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
待抵扣增值税 81,920,815.11 - 81,920,815.11 51,330,087.58 - 51,330,087.58
合同资产-应收
10,926,612.05 1,442,421.12 9,484,190.93 10,926,612.05 1,442,421.12 9,484,190.93
质保金
预付设备款 9,061.95 - 9,061.95 9,061.95 - 9,061.95
合计 92,856,489.11 1,442,421.12 91,414,067.99 62,265,761.58 1,442,421.12 60,823,340.46
21、短期借款
(1) 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 2,548,833,975.75 2,752,994,417.45
合计 2,548,833,975.75 2,752,994,417.45
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(2) 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
22、应付票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 1,107,784,660.55 1,424,031,349.35
商业承兑汇票 - 488,489.55
合计 1,107,784,660.55 1,424,519,838.90
23、应付账款
(1) 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 855,553,911.42 1,467,713,490.48
应付购货款 20,289,442.37 50,797,998.89
合计 875,843,353.79 1,518,511,489.37
(2) 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
1-2 年(含 2 年) 192,775,719.82 预估工程款或工程尾款、购货款，尚未清算
2-3 年(含 3 年) 61,739,858.42 预估工程款或工程尾款、购货款，尚未清算
3 年以上 65,955,707.63 预估工程款或工程尾款、购货款，尚未清算
320,471,285.87
合计
24、预收款项
(1) 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金款 16,966,205.88 17,171,633.00
合计 16,966,205.88 17,171,633.00
25、合同负债
(1) 合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 9,085,733,210.12 8,031,392,827.15
拆迁补偿款 504,170,000.00 -
预收工程款 227,443,885.29 232,013,850.27
预收物业管理费 131,018,321.62 149,092,086.19
其他 1,523,483.91 1,835,433.61
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2021 年半年度报告
合计 9,949,888,900.94 8,414,334,197.22
26、应付职工薪酬
(1) 应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 46,114,987.67 424,370,004.85 438,324,609.63 32,160,382.89
二、离职后福利-设定提存计划 3,148,919.07 48,387,109.08 49,536,598.85 1,999,429.30
三、辞退福利 - 1,406,721.87 1,406,721.87 -
四、一年内到期的其他福利 - 56,140.00 56,140.00 -
合计 49,263,906.74 474,219,975.80 489,324,070.35 34,159,812.19
(2) 短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 34,798,029.40 363,005,084.88 380,101,751.41 17,701,362.87
二、职工福利费 - 16,438,019.07 16,438,019.07 -
三、社会保险费 1,457,599.33 20,585,403.83 20,742,259.14 1,300,744.02
其中：医疗保险费 1,293,879.99 18,451,789.34 19,282,628.65 463,040.68
工伤保险费 48,427.14 473,032.49 509,155.79 12,303.84
生育保险费 70,288.87 155,906.15 141,591.33 84,603.69
其他 45,003.33 1,504,675.85 808,883.37 740,795.81
四、住房公积金 890,125.40 17,185,628.33 17,452,493.71 623,260.02
五、工会经费和职工教育经费 8,969,233.54 7,155,868.74 3,590,086.30 12,535,015.98
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 46,114,987.67 424,370,004.85 438,324,609.63 32,160,382.89
(3) 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 3,023,302.91 42,922,826.96 44,064,660.57 1,881,469.30
2、失业保险费 106,800.82 932,511.02 970,014.75 69,297.09
3、企业年金缴费 18,815.34 4,531,771.10 4,501,923.53 48,662.91
合计 3,148,919.07 48,387,109.08 49,536,598.85 1,999,429.30
27、应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
土地增值税 447,581,341.37 408,403,370.29
增值税 40,764,682.21 75,986,622.79
企业所得税 28,625,183.65 70,823,901.76
房产税 9,947,897.49 5,963,770.41
教育费附加 1,400,161.93 3,354,789.17
城市维护建设税 1,205,433.06 3,790,096.79
108 / 147
2021 年半年度报告
个人所得税 1,120,646.57 731,747.96
土地使用税 37,644.88 2,391,823.88
河道管理费 30,545.60 27,462.87
其他 135,573.34 1,121,045.08
合计 530,849,110.10 572,594,631.00
28、其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 11,092,044.45 44,686,200.00
应付股利 287,751,811.15 -
其他应付款 2,093,889,869.97 1,746,048,425.15
合计 2,392,733,725.57 1,790,734,625.15
(1) 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付公司债券利息 11,092,044.45 44,686,200.00
合计 11,092,044.45 44,686,200.00
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
(2) 应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 287,751,811.15 -
合计 287,751,811.15 -
(3) 其他应付款
① 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他应付、暂收款项 2,093,889,869.97 1,746,048,425.15
合计 2,093,889,869.97 1,746,048,425.15
② 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
房屋押金 74,737,583.75 暂收款
江建钦 14,100,000.00 暂借款
庄伟峰 14,100,000.00 暂借款
109 / 147
2021 年半年度报告
合计 102,937,583.75
29、1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
(1) 一年内到期的非流动负债类别
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 1,520,600,000.00 1,368,200,000.00
1 年内到期的应付债券 888,743,968.19 109,966,580.47
1 年内到期的租赁负债 2,066,579.62 19,040,291.01
合计 2,411,410,547.81 1,497,206,871.48
其他说明：
(2) 一年内到期的长期借款
① 一年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 1,445,600,000.00 1,303,200,000.00
抵押借款 75,000,000.00 65,000,000.00
合计 1,520,600,000.00 1,368,200,000.00
期末余额中无逾期一年内到期的长期借款展期的情况。
② 一年内到期的长期借款分类说明
1) 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
长期借款 10,000 万元及一年内到期
金钟广场 20,939 万元
的非流动负债 4,000 万元
长期借款 42,500 万元及一年内到期
上海杨浦区“海上海”项目 35,306 万元
非流动负债 3,500 万元
30、其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 553,526,120.78 683,953,080.75
合计 553,526,120.78 683,953,080.75
31、长期借款
(1) 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 8,196,000,000.00 7,011,500,000.00
抵押借款 1,901,250,184.50 1,533,513,604.36
合计 10,097,250,184.50 8,545,013,604.36
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2021 年半年度报告
(2) 长期借款分类的说明：
① 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
长期借款 10,000 万元及一年内到
金钟广场 20,939 万元
期的非流动负债 4,000 万元
长期借款 42,500 万元及一年内到
上海杨浦区“海上海”项目 35,306 万元
期非流动负债 3,500 万元
提篮桥街道 89#地块 592,807 万元 长期借款 137,625 万元
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32、应付债券
(1) 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
公司债券 797,532,163.82 1,684,898,993.57
合计 797,532,163.82 1,684,898,993.57
(2) 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 其他转出 期末
面值 发行费用 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
上海实业发展股份有限公司
100 2019 年 4 月 24 日 5 年 890,000,000.00 888,006,750.14 4,450,000.00 18,622,755.56 737,218.05 - 888,743,968.19 -
2019 年公司债(第一期)
上海实业发展股份有限公司
100 2020 年 4 月 28 日 5 年 800,000,000.00 796,892,243.43 4,000,000.00 10,716,444.44 639,920.39 - - 797,532,163.82
2020 年公司债(第一期)
合计 / / / 1,690,000,000.00 1,684,898,993.57 8,450,000.00 29,339,200.00 1,377,138.44 - 888,743,968.19 797,532,163.82
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33、租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额现值 117,532,399.99 167,767,661.48
减：一年内到期的非流动负债 -2,066,579.62 -19,040,291.01
合计 115,465,820.37 148,727,370.47
34、预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 形成原因
项目维护费用 1,991,596.48 1,090,729.08 预提工程项目结束后各项维护费用
合计 1,991,596.48 1,090,729.08
35、递延所得税负债
未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时 递延所得税 应纳税暂时 递延所得税
性差异 负债 性差异 负债
上海上实（集团）有限公司收购上海上 -
投控股有限公司时形成的递延所得税 37,338,163.99 - 37,338,163.99
负债（注）
非同一控制下企业合并泉州市上实投 -
资发展有限公司时原持有股权公允价 43,904,205.31 - 43,904,205.31
值增值所形成的递延所得税负债
设备一次性折旧 - 444,025.65 - 444,025.65
合计 - 81,686,394.95 - 81,686,394.95
注：系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实（集团）有限公司收购上海上投
控股有限公司时，该公司在上海上实（集团）有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的递延所得税
负债，即上海上实（集团）有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控股有
限公司时所形成。
36、股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,844,562,892.00 - - - - - 1,844,562,892.00
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37、其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
2019 年 12 月 25 日，公司第七届董事会第二十九次（临时）会议，审议通过《公司关于申请可续
期债权融资的议案》，同意公司与工银理财有限责任公司、中国工商银行股份有限公司上海市分行签署
《可续期债权投资协议》。协议金额为人民币 10 亿元，初始投资期为 1.5 年，融资人有选择递延兑付
当期应兑付本金或利息的权利。
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初 本期增加 本期减少 期末
发行在外的金
账面价 账面价
融工具 数量 账面价值 数量 数量 数量 账面价值
值 值
永续债 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
合计 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
√适用 □不适用
注：上述可续期债权投资的初始投资期为 1.5 年，融资人有选择递延兑付当期应兑付本金或利息的
权利，且不受任何递延支付次数的限制。根据《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》等规定，公司
将本次可续期债权融资作为权益工具计入公司所有者权益。
38、资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,707,446,084.06 - - 2,707,446,084.06
其他资本公积 -106,861,821.48 - - -106,861,821.48
合计 2,600,584,262.58 - - 2,600,584,262.58
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39、其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 期末
项目 本期所得税 减：前期计入其他综合收益 减：前期计入其他综合收益当 减：所得税 税后归属于 税后归属于
余额 余额
前发生额 当期转入损益 期转入留存收益 费用 母公司 少数股东
一、不能重分类进损益的其
176,024,611.24 - - 176,024,611.24
他综合收益
其中：重新计量设定受益计
划变动额
权益法下不能转损益的
其他综合收益
其他权益工具投资公允
176,024,611.24 - - 176,024,611.24
价值变动
企业自身信用风险公允
价值变动
二、将重分类进损益的其他
综合收益
其中：权益法下可转损益的
其他综合收益
其他债权投资公允价值
变动
金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
其他债权投资信用减值
准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计 176,024,611.24 - - 176,024,611.24
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40、盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 486,967,702.87 486,967,702.87
任意盈余公积 141,553.86 141,553.86
合计 487,109,256.73 487,109,256.73
41、未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 6,040,448,199.13 5,066,523,112.68
调整期初未分配利润合计数（调
-1,141,485,006.98
增+，调减－）
调整后期初未分配利润 4,898,963,192.15 5,066,523,112.68
加：本期归属于母公司所有者的
337,177,488.58 429,275,382.86
净利润
按当年税后利润
减：提取法定盈余公积 - -
10%提取
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 287,751,811.15 184,456,289.20
转作股本的普通股股利
应付其他权益工具利息 27,805,555.56 26,125,000.00
其他 452,775.68 303,158.81
期末未分配利润 4,920,130,538.34 5,284,914,047.53
42、营业收入和营业成本
(1) 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,834,512,365.81 2,208,835,805.47 4,489,751,923.48 3,021,859,338.92
其他业务 2,360,055.73 2,640,300.68 3,004,606.19 3,181,752.03
合计 3,836,872,421.54 2,211,476,106.15 4,492,756,529.67 3,025,041,090.95
(2) 合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 合计
合同产生的收入 3,655,327,073.88
租金收入 181,545,347.66
合计 3,836,872,421.54
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2021 年半年度报告
合同产生的收入说明：
单位：元 币种：人民币
项目 上期发生额
合同产生的收入 4,330,658,522.33
租金收入 162,098,007.34
合计 4,492,756,529.67
其他说明：
(3) 主营业务(分行业)
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 3,395,498,679.18 1,829,097,962.61 3,823,724,803.57 2,436,610,678.00
建筑施工业 439,013,686.63 379,737,842.86 666,027,119.91 585,248,660.92
合计 3,834,512,365.81 2,208,835,805.47 4,489,751,923.48 3,021,859,338.92
(4) 主营业务(分产品)
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 2,745,324,770.14 1,318,200,848.47 3,250,227,635.39 1,988,139,869.87
工程项目收入 439,013,686.63 379,737,842.86 666,027,119.91 585,248,660.92
物业管理服务 454,505,073.03 402,045,155.28 404,723,830.73 363,766,185.29
房地产租赁 181,545,347.66 89,483,392.84 162,098,007.34 83,420,141.42
酒店经营收入 14,123,488.35 19,368,566.02 6,675,330.11 1,284,481.42
合计 3,834,512,365.81 2,208,835,805.47 4,489,751,923.48 3,021,859,338.92
43、税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
城市维护建设税 12,619,181.91 13,049,665.01 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 11,370,385.93 9,526,274.58 按公司所在地政策缴纳
房产税 24,097,524.05 19,231,888.37 从价计征税率为 1.2%；从租计征税率为 12%
土地使用税 1,727,751.53 2,435,667.24 按公司所在地政策缴纳
印花税 1,258,061.71 3,269,848.30 按税法缴纳
土地增值税 473,479,683.50 443,346,733.18 按超率累进税率
其他 818,376.57 1,003,931.55 按公司所在地政策缴纳
合计 525,370,965.20 491,864,008.23
44、销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传类费用 27,560,278.67 14,861,510.04
代理佣金类费用 14,304,100.91 16,002,000.32
人员薪酬类费用 17,376,102.11 10,596,021.88
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2021 年半年度报告
日常业务类费用 3,489,173.56 2,683,301.17
空置房管理费 4,043,398.67 6,446,644.19
折旧摊销类费用 373,511.78 335,818.19
其他 3,252,672.45 2,656,073.47
合计 70,399,238.15 53,581,369.26
45、管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员薪酬类费用 128,563,213.40 132,988,003.87
日常业务类费用 21,581,371.24 18,921,827.62
折旧摊销类费用 8,155,119.68 24,990,456.32
其他 10,146,787.28 11,094,775.71
合计 168,446,491.60 187,995,063.52
46、研发费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
委外研发费用 4,701,339.60
材料费用 4,439,264.48 3,213,285.13
人员薪酬类费用 12,361,473.29 7,202,598.24
折旧摊销类费用 1,854,075.04 2,652,665.54
日常业务类费用 1,191,720.28 820,102.10
合计 19,846,533.09 18,589,990.61
47、财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 15,022,437.95 79,222,129.99
减：利息收入 -32,535,243.27 -37,684,838.87
汇兑损失 3,002.13 2,102.42
减：汇兑收益 -2,244.84 -5,307.00
其他支出 9,177,775.48 9,817,191.70
合计 -8,334,272.55 51,351,278.24
48、其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 23,345,181.64 34,614,547.95
增值税进项税额加计抵减 1,400,417.89 973,865.10
其他 245,765.74 191,181.23
合计 24,991,365.27 35,779,594.28
118 / 147
2021 年半年度报告
49、投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 14,578,980.39 -13,782,540.92
处置长期股权投资产生的投资收益 4,374.05 -
处置其他权益工具投资取得的投资收益 - 274,500.00
合计 14,583,354.44 -13,508,040.92
50、信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -169,919,200.90 -13,360,119.65
其他应收款坏账损失 2,499,425.26 2,341,159.36
合计 -167,419,775.64 -11,018,960.29
51、资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 313,856.45 154,515.61
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 313,856.45 154,515.61
52、资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置利得 434,852.77 4,013,100.03
减：非流动资产处置损失 -16,390.21 -21,353.93
合计 418,462.56 3,991,746.10
53、营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
违约金及补偿款 167,732.96 2,027,158.90 167,732.96
其他 140,763.60 477,414.54 140,763.60
合计 308,496.56 2,504,573.44 308,496.56
54、营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
对外捐赠 128,000.00 2,927,380.00 128,000.00
赔偿金、违约金支出 387,641.39 4,800,000.00 387,641.39
滞纳金 6,255.26 72.34 6,255.26
赞助支出 20,000.00 - 20,000.00
其他 72,011.68 317,591.21 72,011.68
合计 613,908.33 8,045,043.55 613,908.33
55、所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 238,923,467.50 219,886,525.59
递延所得税费用 -24,347,521.97 -36,169.18
合计 214,575,945.53 219,850,356.41
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 722,249,211.21
按法定/适用税率计算的所得税费用 180,562,302.80
子公司适用不同税率的影响 1,144,584.45
调整以前期间所得税的影响 1,801,498.41
非应税收入的影响 -
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 31,067,559.87
所得税费用 214,575,945.53
56、其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注“附注五、39”之说明。
57、现金流量表项目
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 674,929,687.67 234,549,824.91
其他收益 23,590,947.38 21,566,590.51
营业外收入 308,496.56 428,956.55
利息收入 32,535,243.27 37,684,838.87
合计 731,364,374.88 294,230,210.84
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 141,223,379.71 144,782,449.69
销售费用 52,649,624.26 42,649,529.19
管理费用 31,728,158.52 30,016,603.33
研发费用 15,975,984.76 8,734,726.83
手续费 9,177,775.48 9,817,191.70
营业外支出 613,908.33 8,043,043.10
合计 251,368,831.06 244,043,543.84
(3) 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
发行永续债 - 1,000,000,000.00
发行公司债 - 796,000,000.00
收回股东垫款 190,000,000.00
合计 190,000,000.00 1,796,000,000.00
(4) 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
归还公司债 - 802,000,000.00
股东垫款 392,000.00 85,700,000.00
合计 392,000.00 887,700,000.00
58、现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 507,673,265.68 454,341,757.12
加：资产减值准备 -313,856.45 -154,515.61
信用减值损失 167,419,775.64 11,018,960.29
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 17,105,850.27 21,291,344.57
使用权资产摊销 59,037,092.43 -
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2021 年半年度报告
无形资产摊销 915,926.76 7,186,818.30
长期待摊费用摊销 2,292,049.30 1,659,431.58
投资性房地产摊销 77,725,813.35 71,035,805.92
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
-418,462.56 -3,991,746.10
“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 15,023,195.24 79,218,925.41
投资损失（收益以“－”号填列） -14,583,354.44 13,508,040.92
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -24,347,521.97 -36,169.18
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） - -
存货的减少（增加以“－”号填列） -270,385,412.84 1,107,633,903.35
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -5,521,073,962.67 -457,265,398.18
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,014,115,561.74 -1,555,262,458.37
其他
经营活动产生的现金流量净额 -3,969,814,040.52 -249,815,299.98
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 3,749,714,079.24 6,800,731,427.25
减：现金的期初余额 6,198,264,922.80 6,153,269,605.97
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -2,448,550,843.56 647,461,821.28
(2) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,749,714,079.24 6,198,264,922.80
其中：库存现金 391,458.94 360,925.34
可随时用于支付的银行存款 3,746,279,796.32 6,192,885,189.46
可随时用于支付的其他货币资金 3,042,823.98 5,018,808.00
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 3,749,714,079.24 6,198,264,922.80
其中：母公司或集团内子公司使用受限
4,493,106.82 4,486,300.02
制的现金和现金等价物
(3) 其他说明：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
货币资金(附注五、1) 4,009,009,414.08 6,683,871,446.16
减：非现金及现金等价物 259,295,334.84 485,606,523.36
期末现金余额 3,749,714,079.24 6,198,264,922.80
其中：库存现金 391,458.94 360,925.34
可随时用于支付的银行存款 3,746,279,796.32 6,192,885,189.46
可随时用于支付的其他货币资金 3,042,823.98 5,018,808.00
59、所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
存货 592,807 长期借款 137,625 万元
长期借款 52,500 万元及一年内
投资性房地产 56,245
到期非流动负债 7,500 万元
合计 649,052
60、外币货币性项目
(1) 外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - -
其中：美元 11,664.31 6.4601 75,352.61
61、政府补助
(1) 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
税收返还 2,758,392.96 其他收益 2,758,392.96
财政局财政扶持资金 20,586,188.68 其他收益 20,586,188.68
其他零星补贴 600.00 其他收益 600.00
六、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
(1) 报告期内不再纳入合并报表范围的子公司情况
单位：元 币种：人民币
不再纳入合并报表 直接和间接 期初至注销
公司名称 注销日净资产
范围原因 持股比例 日净利润
上海胜清置业有限公司 公司注销 100.00% 261,001,579.80 1,113.85
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2021 年半年度报告
七、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1) 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海上实湖滨新城发展有限公司 上海市 上海市 房地产开发 51.00 - 同一控制合并取得
成都上实置业有限公司 成都市 成都市 房地产开发 50.40 49.60 投资设立
重庆华新国际实业有限公司 重庆市 重庆市 房地产开发 50.00 - 非同一控制合并取得
成都上实锦绣物业服务有限公司 成都市 成都市 物业服务 - 100.00 非同一控制合并取得
青岛国际啤酒城商业开发有限公司 青岛市 青岛市 房地产开发 - 100.00 投资设立
上海上实城市发展投资有限公司 上海市 上海市 实业投资 100.00 - 同一控制合并取得
天津市中天兴业房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 15.20 84.80 同一控制合并取得
大理上实城市发展有限公司 大理市 大理市 房地产开发 - 75.00 同一控制合并取得
青岛上实城市发展有限公司 青岛市 青岛市 房地产开发 - 76.00 同一控制合并取得
湖州湖源投资发展有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 20.00 80.00 同一控制合并取得
湖州湖润建设管理有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00 - 非同一控制合并取得
上海上实南开地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 同一控制合并取得
上海上实南开房地产营销有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 同一控制合并取得
上海皇冠房地产有限公司 上海市 上海市 房地产经营 100.00 - 同一控制合并取得
上海金钟商业发展有限公司 上海市 上海市 房地产经营 90.00 - 同一控制合并取得
上海高阳宾馆有限公司 上海市 上海市 房地产经营 100.00 - 同一控制合并取得
上海上实物业管理有限公司 上海市 上海市 物业服务 85.00 - 同一控制合并取得
上实发展(青岛)投资开发有限公司 青岛市 青岛市 房地产开发 87.91 12.09 同一控制合并取得
上海丰泽置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 51.00 - 同一控制合并取得
上海丰茂置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 51.00 - 同一控制合并取得
上海上实北外滩投资开发有限公司 上海市 上海市 投资开发 100.00 - 投资设立
上海嘉瑞房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 - 100.00 投资设立
杭州上实置业有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 - 85.00 投资设立
上海实锐投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 - 100.00 投资设立
上海实悦投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 - 51.00 投资设立
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2021 年半年度报告
上海尚实餐饮有限公司 上海市 上海市 餐饮服务 - 100.00 投资设立
无锡崇实物业管理有限公司 无锡市 无锡市 物业服务 - 51.00 投资设立
湖南丰盛房地产开发有限公司 长沙市 长沙市 房地产开发 90.00 - 非同一控制合并取得
重庆海上海置业有限公司 重庆市 重庆市 房地产开发 100.00 - 投资设立
上海锐毅投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 100.00 - 投资设立
上海锐珩投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 100.00 - 投资设立
上海锐翎投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 100.00 - 投资设立
上海上投控股有限公司 上海市 上海市 投资管理 100.00 - 同一控制合并取得
上海上投置业发展有限公司 上海市 上海市 房地产开发 - 100.00 同一控制合并取得
苏州上投置业有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 - 70.00 同一控制合并取得
绍兴上投置业发展有限公司 绍兴市 绍兴市 房地产开发 - 100.00 同一控制合并取得
上海新世纪房产服务有限公司 上海市 上海市 物业服务 - 100.00 同一控制合并取得
上海汇通房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 - 100.00 同一控制合并取得
实锐香港投资管理有限公司 香港 香港 投资管理 - 100.00 投资设立
湖州湖嵘房地产开发有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 - 100.00 投资设立
湖州湖屹房地产开发有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 - 100.00 投资设立
上海上实龙创智能科技股份有限公司 上海市 上海市 建筑业 69.7849 - 非同一控制合并取得
上海胤泰楼宇科技有限公司 上海市 上海市 建筑业 - 100.00 非同一控制合并取得
上海煜麟机电工程有限公司 上海市 上海市 建筑业 - 100.00 非同一控制合并取得
上海夺迈智能科技有限公司 上海市 上海市 建筑业 - 100.00 非同一控制合并取得
龙创节能(香港)有限公司 香港 香港 投资管理 - 100.00 非同一控制合并取得
上海嘉荟房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 60.00 40.00 非同一控制合并取得
上海瑞陟投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 100.00 - 非同一控制合并取得
杭州上实房地产开发有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 - 85.00 间接持股控制
泉州市上实投资发展有限公司 泉州市 泉州市 房地产开发 100.00 - 非同一控制合并取得
上海上实商业管理有限公司 上海市 上海市 资产管理 - 100.00 同一控制合并取得
苏州上实置业有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 - 100.00 投资设立
上海政勤企业服务有限公司 上海市 上海市 企业管理咨询 - 100.00 投资设立
芜湖上实空港运营管理有限公司 芜湖市 芜湖市 物业服务 - 55.00 投资设立
上海上实森大厦商业运营管理有限公司 上海市 上海市 资产管理 - 60.00 投资设立
上海实誉城市建设管理有限公司 上海市 上海市 工程管理 100.00 - 投资设立
上海申大物业有限公司 上海市 上海市 物业服务 - 100.00 同一控制合并取得
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2021 年半年度报告
上海城开商用物业发展有限公司 上海市 上海市 物业服务 - 100.00 同一控制合并取得
上海虹晟投资发展有限公司 上海市 上海市 投资管理 - 90.00 非同一控制合并取得
上海实森置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 - 100.00 非同一控制合并取得
上海上实倪德伦文化发展有限公司 上海市 上海市 文化服务 51.00 - 非同一控制合并取得
上海实瑞房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 投资设立
上海宝绘房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 投资设立
湖州瑞恒酒店管理有限公司 湖州市 湖州市 商务服务业 - 100.00 投资设立
上海实宁置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 投资设立
上海锐珏商务咨询有限公司 上海市 上海市 商务咨询 100.00 - 投资设立
上海实玖置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 - 100.00 投资设立
上海虹口上实物业服务有限公司 上海市 上海市 物业服务 - 100.00 投资设立
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2021 年半年度报告
(2) 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
少数股东 本期向少数
本期归属于少 期末少数股东权
子公司名称 持股 股东宣告分
数股东的损益 益余额
比例（%） 派的股利
上海上实湖滨新城发展有限公司 49.00 174,764.95 - 280,527,717.45
上海丰泽置业有限公司 49.00 218,895,608.44 - 562,025,892.20
上海丰茂置业有限公司 49.00 -135,249.18 - 284,239,264.69
上海上实物业管理有限公司 15.00 1,022,390.03 - 13,140,369.22
上海金钟商业发展有限公司 10.00 1,315,519.88 - 23,904,949.30
湖南丰盛房地产开发有限公司 10.00 -1,356,771.97 - -25,536,223.30
杭州上实置业有限公司 15.00 -71,988.13 - 87,654,579.30
上海上实龙创智能科技股份有限公司 30.2151 -48,976,305.33 - -609,320,484.53
杭州上实房地产开发有限公司 15.00 -544,627.30 - 73,236,480.60
上海虹晟投资发展有限公司 10.00 -103.60 - 14,000,007.22
上海实森置业有限公司 10.00 -316,503.95 - 12,313,263.30
上海申大物业有限公司 15.00 -162,009.55 - 3,554,581.98
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
(3) 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海上实湖滨
新城发展有限 626,471,569.26 265,463.04 626,737,032.30 54,231,486.29 - 54,231,486.29 626,454,453.41 293,762.72 626,748,216.13 54,599,333.29 - 54,599,333.29
公司
上海丰泽置业
4,022,318,631.89 37,474,249.08 4,059,792,880.97 2,912,801,264.73 - 2,912,801,264.73 4,641,677,304.50 38,502,731.42 4,680,180,035.92 3,979,914,151.20 - 3,979,914,151.20
有限公司
上海丰茂置业
748,670,049.61 106,649.71 748,776,699.32 168,696,567.30 - 168,696,567.30 739,841,111.03 125,705.40 739,966,816.43 159,610,665.68 - 159,610,665.68
有限公司
上海上实物业
460,515,963.42 30,570,589.43 491,086,552.85 403,484,091.36 - 403,484,091.36 409,025,911.97 31,110,297.23 440,136,209.20 359,349,681.22 - 359,349,681.22
管理有限公司
上海金钟商业
43,035,756.96 366,477,957.26 409,513,714.22 70,464,221.22 100,000,000.00 170,464,221.22 44,860,679.92 372,748,244.57 417,608,924.49 71,714,630.33 120,000,000.00 191,714,630.33
发展有限公司
湖南丰盛房地
产开发有限公 426,815,828.18 1,234,688.41 428,050,516.59 683,412,749.52 - 683,412,749.52 430,631,444.83 1,261,112.71 431,892,557.54 673,687,070.78 - 673,687,070.78
司
杭州上实置业
594,238,151.17 54,576.94 594,292,728.11 9,928,866.23 - 9,928,866.23 622,021,066.05 59,311.06 622,080,377.11 37,236,594.34 - 37,236,594.34
有限公司
上海上实龙创
智能科技股份 2,486,965,231.35 336,538,108.45 2,823,503,339.80 2,767,220,274.75 2,435,622.13 2,769,656,896.89 3,730,231,305.19 95,705,105.88 3,825,936,411.07 2,985,392,317.92 1,534,754.73 2,986,927,072.65
有限公司
杭州上实房地
产开发有限公 783,441,640.76 69,277.14 783,510,917.90 295,267,713.94 - 295,267,713.94 757,488,431.49 128,221.44 757,616,652.93 265,742,600.31 - 265,742,600.31
司
上海虹晟投资
2,004,667.21 138,000,000.00 140,004,667.21 4,594.97 - 4,594.97 2,006,574.62 138,000,000.00 140,006,574.62 5,466.37 - 5,466.37
发展有限公司
上海实森置业
5,965,971,470.25 82,270,260.32 6,048,241,730.57 4,548,858,913.07 1,376,250,184.50 5,925,109,097.57 5,525,270,922.43 51,885,542.96 5,577,156,465.39 4,479,845,188.51 971,013,604.36 5,450,858,792.87
有限公司
上海申大物业
123,471,196.28 360,259.86 123,831,456.14 100,134,242.97 - 100,134,242.97 135,526,324.48 377,570.77 135,903,895.25 111,126,618.40 - 111,126,618.40
有限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
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2021 年半年度报告
量
上海上实湖滨新城发展有限公司 147,071.84 356,663.17 356,663.17 -39,141,619.98 - 329,284.06 329,284.06 -5,027,389.54
上海丰泽置业有限公司 1,654,858,454.71 446,725,731.52 446,725,731.52 -327,459,879.36 - -121,255,531.70 -121,255,531.70 413,791,895.29
上海丰茂置业有限公司 - -276,018.73 -276,018.73 -6,999,347.55 - -483,056.66 -483,056.66 2,689,852.27
上海上实物业管理有限公司 200,737,510.42 6,815,933.51 6,815,933.51 12,908,725.39 175,831,915.00 6,975,889.66 6,975,889.66 -7,922,150.58
上海金钟商业发展有限公司 33,676,268.29 13,155,198.84 13,155,198.84 21,690,631.65 28,164,178.50 4,501,332.41 4,501,332.41 15,484,632.75
湖南丰盛房地产开发有限公司 3,684,517.23 -13,567,719.69 -13,567,719.69 -1,553,251.45 19,500,677.33 -17,271,048.45 -17,271,048.45 5,163,625.87
杭州上实置业有限公司 - -479,920.89 -479,920.89 -27,714,473.88 - -628,898.48 -628,898.48 -24,304,276.91
上海上实龙创智能科技股份有限公司 432,899,073.85 -162,092,150.41 -162,092,150.41 -584,655,277.28 664,830,100.81 -472,154.33 -472,154.33 -293,061,356.96
杭州上实房地产开发有限公司 - -3,630,848.66 -3,630,848.66 19,806,486.91 2,812,612,179.82 588,240,895.86 588,240,895.86 -38,962,596.93
上海虹晟投资发展有限公司 - -1,036.01 -1,036.01 -1,907.41 - 11,082.57 11,082.57 -287,812.77
上海实森置业有限公司 - -3,165,039.52 -3,165,039.52 -385,040,811.24 - -2,981,571.35 -2,981,571.35 -127,366,823.87
上海申大物业有限公司 30,198,915.93 -1,080,063.68 -1,080,063.68 -15,547,689.11 30,991,251.95 -383,538.60 -383,538.60 -6,940,453.18
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2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1) 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业或
合营企业或联营企 主要经 表决权比 联营企业投资
注册地 业务性质
业名称 营地 直接 间接 例 的会计处理方
法
上海实银资产管理 投资管理、
上海市 上海市 - 49.00 49.00% 权益法
有限公司 实业投资
上海实业养老投资 实业投资、
上海市 上海市 - 38.00 38.00% 权益法
有限公司 投资管理
上海帷迦科技有限 互联网信息
上海市 上海市 - 27.6051 27.6051% 权益法
公司 技术服务
宁波帷迦投资管理
宁波市 宁波市 投资管理 - 45.00 45.00% 权益法
有限公司
宁波市鄞州帷幄投
资合伙企业（有限合 宁波市 宁波市 项目投资 - 43.43 43.43% 权益法
伙）
青岛国信上实城市
青岛市 青岛市 物业管理 - 35.00 35.00% 权益法
物业发展有限公司
上海泽虹置业有限
上海市 上海市 房地产开发 - 30.00 30.00% 权益法
公司
上海青悦房地产开
上海市 上海市 房地产开发 49.00 - 49.00% 权益法
发有限公司
(2) 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
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(3) 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额
上海实业养老投资 青岛国信上实城市 宁波帷迦投资管 宁波市鄞州帷幄投资合伙 上海泽虹置业有 上海青悦房地产开发 上海实银资产管理
有限公司 物业发展有限公司 理有限公司 企业（有限合伙） 限公司 有限公司 有限公司
流动资产 1,106,869,594.73 126,945,095.04 915,660.27 10,017,661.92 423,641,463.29 251,885,893.37 798,274.10
非流动资产 354,230,878.37 7,984,454.10 230,000.00 216,311,400.00 232,315.84 16,847.22 247,479.81
资产合计 1,461,100,473.10 134,929,549.14 1,145,660.27 226,329,061.92 423,873,779.13 251,902,740.59 1,045,753.91
流动负债 111,919,494.19 110,510,456.19 61,754.35 9,244,366.92 107,250.77 37,540.36 7,197,496.66
非流动负债 978,455,799.17 318,410.88 - - 62,439,670.67 48,276,109.83 -
负债合计 1,090,375,293.36 110,828,867.07 61,754.35 9,244,366.92 62,546,921.44 48,313,650.19 7,197,496.66
少数股东权益 3,377,624.39 51,132.06 - - - - -
归属于母公司股东权益 367,347,555.35 24,049,550.01 1,083,905.92 217,084,695.00 361,326,857.69 203,589,090.40 -6,151,742.75
按持股比例计算的净资产份额 139,592,071.03 8,417,342.50 487,757.66 94,279,883.04 108,398,057.31 99,758,654.29 -
调整事项 - 2,601,754.19 - - - - -
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 - 2,601,754.19 - - - - -
对联营企业权益投资的账面价值 139,592,071.03 11,019,096.69 487,757.66 94,279,883.04 108,398,057.31 99,758,654.29 -
存在公开报价的联营企业权益投资
的公允价值
营业收入 7,492,169.50 100,171,430.81 - - - - 1,415,094.30
净利润 38,046,038.99 6,521,326.01 - - -1,111,176.42 -147,957.83 -2,992,908.83
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 38,046,038.99 6,521,326.01 - - -1,111,176.42 -147,957.83 -2,992,908.83
本年度收到的来自联营企业的股利
其他说明
截至报告日，公司尚未取得上海帷迦科技有限公司 2021 年 6 月 30 日的财务报表。
(4) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
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八、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括其他权益工具投资、借款、应收票据、应收款项、应付款项、应付票据、
应付债券等。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。
本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。从而在风险和
收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投
资者的利益最大化。基于此，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立
适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之
内。
1、 市场风险
(1) 汇率风险：本公司目前外币业务极少，不存在汇率风险。
(2) 利率风险：本公司的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临
现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境
来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2021 年 6 月 30 日，本公司的带息债务主要为人民币计
价的浮动利率借款合同，金额合计为 1,161,785 万元，及人民币计价的固定利率借款合同、应付债券，
金额合计为 423,883 万元。
(3) 价格风险：本公司的主业房地产开发是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场及各方
政策的共同作用，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。
2、 信用风险
截至 2021 年 6 月 30 日，可能引起本公司财务损失的信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行
义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进行审核，
并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一
单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公
司所承担的信用风险己经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
3、 流动风险
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确保有足
够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对公司信誉造成损害。本公司定期分
析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋商，
以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
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2021 年半年度报告
九、公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合计
价值计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量 - - 450,360,000.00 450,360,000.00
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变动计入当期损
益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 - - 450,360,000.00 450,360,000.00
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使用
权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产总额 - - 450,360,000.00 450,360,000.00
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计入当期损
益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且变动计入
当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
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2021 年半年度报告
2、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
单位： 元 币种： 人民币
项目 被投资单位 期末公允价值 估值技术
权益工具投资 上海实业开发有限公司 389,860,000.00 采用收益法
四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业
权益工具投资 50,000,000.00 采用成本法
（有限合伙）
权益工具投资 上海誉德动力技术集团股份有限公司 10,500,000.00 采用成本法
权益工具投资 上海海外联合投资股份有限公司 - 采用成本法
十、关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：港元
母公司对本企业 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 表决权比例(%)
上实地产发
中国香港 投资控股 1 48.60 48.60
展有限公司
本企业的母公司情况的说明
上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。
上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。
本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
详见“附注七、在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
详见“附注七、在其他主体中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如
下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海实银资产管理有限公司 联营企业
上海实业养老投资有限公司 联营企业
上海实业养老发展有限公司 联营企业
上海帷迦科技有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 同受一方控制
上海上实（集团）有限公司 同受一方控制
上海上实集团财务有限公司 同受一方控制
上海上实金融服务控股股份有限公司 同受一方控制
江建钦 子公司之股东
庄伟峰 子公司之股东
上实管理（上海）有限公司 同受一方控制
上海市上投房地产投资有限公司 同受一方控制
森大厦（上海）有限公司 子公司之股东
5、 关联交易情况
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
① 出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 收取租赁费 1,860,040.09 1,860,040.09
上海上实集团财务有限公司 收取租赁费 1,668,400.02 1,668,400.02
上海实银资产管理有限公司 收取租赁费 191,881.90 191,881.90
上海上实金融服务控股股份有限公司 收取租赁费 1,372,611.42 1,372,605.72
上实管理（上海）有限公司 收取租赁费 918,588.56 298,085.70
上海实业养老发展有限公司 收取租赁费 - 237,262.86
上海市上投房地产投资有限公司 收取管理费 20,377.36 -
② 购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
关联方 关联交易类型 关联交易定价方式及决策程序
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 提供服务 市场价
上海上实集团财务有限公司 提供服务 市场价
上海实银资产管理有限公司 提供服务 市场价
上海上实金融服务控股股份有限公司 提供服务 市场价
上实管理（上海）有限公司 提供服务 市场价
上海实业养老发展有限公司 提供服务 市场价
上海市上投房地产投资有限公司 提供服务 协议价
(2) 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
(3) 其他关联交易
√适用 □不适用
2021 年 4 月 28 日，公司召开第八届董事会第七次会议，审议通过全资子公司上海上实城市发展投
资有限公司出资人民币 1.9 亿元与上海实业东滩投资开发（集团）有限公司（以下简称“上实东滩”）、
上海海外公司共同为上海实业养老投资有限公司（以下简称“上实养老投资”）进行同比例增资。上实养
老投资的另一股东方上实东滩是上海上实（集团）有限公司的全资子公司，构成与关联方共同对外增资。
6、 关联方应收应付款项
(1) 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 上海帷迦科技有限公司 5,022,791.80 5,022,791.80 5,022,791.80 5,022,791.80
上海市上投房地产投资有限
应收账款 80,000.00 360,000.00
公司
应收账款 上海上实（集团）有限公司 984,592.43 49,229.62
其他应收款 上海实业养老投资有限公司 190,000,000.00 64,905,468.41
其他应收款 上海实业养老发展有限公司 151,002,951.07 147,457,780.65
其他应收款 上海实银资产管理有限公司 2,875,772.43 2,875,772.43 2,483,772.43 1,635,479.53
(2) 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 江建钦 14,100,000.00 14,100,000.00
其他应付款 庄伟峰 14,100,000.00 14,100,000.00
其他应付款 森大厦（上海）有限公司 415,200,000.00 415,200,000.00
十一、承诺及或有事项
1、 重要大承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
2014 年 6 月 26 日，公司第六届董事会第十三次会议决议同意公司全资子公司上海上实城市发展投
资有限公司(以下简称“上实城发”)出资 5 亿元人民币，与上海阜华投资管理中心（有限合伙）(以下简称
“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公司(以下简称“信诚资管”)作为有限合伙公司的有限合伙人(LP)共
同出资，公司联营公司上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资管”)作为普通合伙人(GP)，发起设
立上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）(以下简称“实银基金”)，首期募集资金规模为 25 亿元，
并由实银资管作为管理人进行基金管理。实银基金首期募集资金规模预计为 25 亿元，主要投资方向为
直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股权、夹层、债权、直接资产收购、租赁等方式对满足投
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2021 年半年度报告
资标准的房地产相关公司及项目进行投资。实银资管拟认缴人民币 0.25 亿元，上实城发拟认缴人民币
不低于 5 亿元。
2、 重大或有事项
资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
(1) 按揭贷款担保
截至 2021 年 6 月 30 日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如下：
① 大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 7,371.50 万元。
② 上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 47,080.66 万元。
③ 重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 59.78 万元。
④ 成都上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 738.00 万元。
⑤ 绍兴上投置业发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 230.00 万元。
⑥ 杭州上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 6,933.94 万元。
⑦ 上海嘉荟房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 2,998.95 万元。
⑧ 杭州上实房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 18,945.91 万元。
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2021 年半年度报告
⑨ 泉州市上实投资发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 205,728.20 万元。
⑩ 湖州湖嵘房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 9,915.40 万元。
湖州湖屹房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 14,232.81 万元。
上海上投置业发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 33,476.00 万元。
上海实瑞房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。
截至 2021 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 21,893.00 万元。
(2) 截至 2021 年 6 月 30 日，本公司用于抵押或质押的资产详见本报告“附注五、59 所有权或使用权受
到限制的资产”之说明。
十二、资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
十三、其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1) 追溯重述法
□适用 √不适用
(2) 未来适用法
□适用 √不适用
2、 分部信息
(1) 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
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2021 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 房地产业务 物业服务 建筑施工业 其他业务(注) 分部间抵销 合计
(1) 营业收入 2,963,853,635.95 450,097,959.37 439,013,686.63 16,092,860.41 3,836,872,421.54
其中：
对外交易收入 2,947,760,775.54 450,097,959.37 439,013,686.63 3,836,872,421.54
分部间交易收入 16,092,860.41 16,092,860.41
(2) 营业费用 52,929,166.89 - 17,470,071.26 70,399,238.15
(3) 营业利润 874,761,828.00 32,415,723.43 -174,421,622.48 99,831,790.94 100,100,000.00 732,487,719.89
(4) 资产总额 40,248,400,742.88 1,114,501,606.73 3,527,850,756.59 493,947,515.58 45,384,700,621.78
(5) 负债总额 27,533,637,781.38 982,006,750.88 2,836,701,409.95 223,370,058.47 31,575,716,000.68
注：其他业务板块主要系从事投资管理、资产管理等业务。
3、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
(1) 2021 年 5 月，公司与上海城投（集团）有限公司（以下简称“上海城投”）、上海建工集团股份
有限公司（以下简称“上海建工”）组成联合体（下称“本联合体”）通过参与挂牌出让活动以人民币 910,600
万元获得上海市虹口区北外滩街道 HK321-01、HK321-02（部分地下）地块国有建设用地使用权。
(2) 2020 年 8 月，公司及其控股子公司湖南丰盛房地产开发有限公司（以下简称“湖南丰盛”）针对
江建钦、吴建川、庄伟峰和福建省泉州丰盛集团有限公司向上海国际经济贸易仲裁委员会提出仲裁。主
要仲裁请求如下:1.裁令被申请人江建钦、吴建川、庄伟峰向湖南丰盛房地产开发有限公司支付丰盛时代
大厦项目开发建设总成本超出 7.1 亿元的部分，计人民币 4,359.89 万元（暂算至 2020 年 3 月 31 日)；
2.裁令被申请人江建钦、庄伟峰向申请人支付丰盛时代大厦逾期完成竣工验收备案并具备交房条件的违
约金，计人民币 17,750 万元；3.裁令被申请人江建钦、庄伟峰分别向公司支付丰盛时代大厦项目未实现
销售总收入目标的补偿款，计人民币 9,200 万元；4.裁令被申请人江建钦、庄伟峰就上述第 1 项至第 3
项请求承担连带责任；5.裁令被申请人福建省泉州丰盛集团有限公司就上述第 1 项至第 4 项请求承担担
保责任；截至本报告日，仲裁正在审理过程中。
(3) 诉讼事项
① 2020 年 7 月，公司之控股子公司上海上实龙创智能科技股份有限公司（以下简称“上实龙创”）
向上海市静安区人民法院起诉常州钟楼经济开发区投资建设有限公司（以下简称“钟楼投资”）买卖合同
纠纷。经审理，上海市静安区人民法院于 2020 年 9 月 27 日作出一审裁定，驳回上实龙创的起诉，上实
龙创继续提出上诉。2021 年 1 月 28 日，上海市第二中级人民法院作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁
定。
2020 年 7 月，金土地建设集团有限公司向常州市钟楼区人民法院起诉钟楼投资与上实龙创合同无
效。经审理，常州市钟楼区人民法院于 2020 年 12 月 31 日判决上实龙创与钟楼投资之间签订合同无效。
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2021 年半年度报告
上述合同中 7,263.92 万元由合简贸易（上海）有限公司提供担保，且上实龙创与深圳市中小担商业
保理有限公司签订无追索权保理业务合同。截至 2020 年 12 月 31 日，上实龙创已收到担保款 3,719.96
万元。截至本报告日，其余担保款和保理款尚未收到。
② 2020 年 7 月，上实龙创向南京市秦淮区人民法院起诉南京第五十五所技术开发有限公司（以下
简称“南京五十五所”）买卖合同纠纷。经审理，南京市秦淮区人民法院于 2020 年 8 月及 9 月相继作出
一审裁定，驳回上实龙创的起诉，上实龙创继续提出上诉。2020 年 11 月 30 日及 2021 年 1 月 28 日，
江苏省南京市中级人民法院相继作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。
包括上述合同在内的上实龙创与南京五十五所约 1.19 亿元交易由上海志羲实业有限公司提供担保，
且由上实龙创与深圳市中小担商业保理有限公司签订无追索权保理业务合同。截至 2020 年 12 月 31 日，
上实龙创已收到担保款约 7,348.02 万元。截至本报告日，其余担保款和保理款尚未收到。
(4) 2020 年度，上实龙创与江苏振益华网络科技有限公司之间约 14,154.70 万元交易额由古信技术
（上海）有限公司按合同额的 50%提供担保。因客户和供应商涉诉，公司将预付该等供应商的款项改
列至其他应收款。截至本报告日，上实龙创尚未收到担保款。
2020 年度，上实龙创与南京酷亨网络科技有限公司签署编号为 LCCP200211、LCCP200212、
LCCP200213 等合同，上实龙创已经就该等合同预付南京酷亨网络科技有限公司款项合计 88,370,000.00
元，因该等供应商涉诉，无法按期履约，上实龙创将该等供应商的款项列至其他应收款。
十四、母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1) 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计
1至2年
2至3年
3 年以上 2,000.00
合计 2,000.00
(2) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年半年度报告
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
大理上实城市发展有限公司 子公司 2,000.00 - 3 年以上 100.00%
合计 2,000.00 -
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 7,400,000.00
其他应收款 16,456,767,447.32 16,102,620,379.90
合计 16,456,767,447.32 16,110,020,379.90
(1) 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海实业开发有限公司 7,400,000.00
合计 7,400,000.00
(2) 其他应收款
① 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 7,276,556,757.23
1 年以内小计 7,276,556,757.23
1至2年 2,550,414,454.91
2至3年 3,568,559,398.28
3 年以上 3,064,150,599.72
合计 16,459,681,210.14
② 按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
暂借款 16,453,360,287.59 16,099,915,248.22
应收租金款 6,118,883.27 4,261,726.75
其他 202,039.28 174,339.28
合计 16,459,681,210.14 16,104,351,314.25
③ 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年半年度报告
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预 合计
坏账准备 未来 12 个月预
信用损失(未发 期信用损失(已
期信用损失
生信用减值) 发生信用减值)
2021年1月1日余额 1,730,934.35 1,730,934.35
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,182,828.47 - 1,182,828.47
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余额 2,913,762.82 2,913,762.82
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
④ 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
单项计提
组合计提 1,730,934.35 1,182,828.47 2,913,762.82
合计 1,730,934.35 1,182,828.47 2,913,762.82
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
⑤ 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
坏账准备 占其他应收款期末余 款项的
单位名称 与本公司关系 期末余额 账龄
期末余额 额合计数的比例(%) 性质
上海实森置业 1 年以内、1-2 年、
子公司 4,132,947,351.16 25.11 暂借款
有限公司 2-3 年及 3 年以上
上海实玖置业
子公司 3,947,395,821.03 1 年以内 23.98 暂借款
有限公司
苏州上实置业 1 年以内、1-2 年、
子公司 3,218,916,066.77 19.56 暂借款
有限公司 2-3 年及 3 年以上
上海宝绘房地
子公司 1,476,629,224.80 1 年以内、1-2 年 8.97 暂借款
产有限公司
湖州湖源投资 1 年以内、1-2 年、
子公司 844,042,115.29 5.13 暂借款
发展有限公司 2-3 年及 3 年以上
合计 / 13,619,930,579.05 / 82.75 /
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2021 年半年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子
公司 9,578,724,912.55 647,603,783.00 8,931,121,129.55 9,578,724,912.55 647,603,783.00 8,931,121,129.55
投资
对联
营、
合营 99,758,654.29 99,758,654.29 99,831,153.63 99,831,153.63
企业
投资
合计 9,678,483,566.84 647,603,783.00 9,030,879,783.84 9,678,556,066.18 647,603,783.00 9,030,952,283.18
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本 本
期 期 本期计提减值 减值准备期末
被投资单位 期初余额 期末余额
增 减 准备 余额
加 少
上海上投控股有限公司 3,506,365,262.80 3,506,365,262.80
上实发展(青岛)投资开发有限
2,092,088,582.09 2,092,088,582.09
公司
上海上实城市发展投资有限公
658,662,536.84 658,662,536.84
司
上海上实龙创智能科技股份有
647,603,783.00 647,603,783.00 647,603,783.00
限公司
成都上实置业有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00
上海上实湖滨新城发展有限公
221,292,006.02 221,292,006.02
司
上海丰茂置业有限公司 210,157,488.58 210,157,488.58
泉州市上实投资发展有限公司 1,281,963,178.79 1,281,963,178.79
天津市中天兴业房地产开发有
35,910,000.00 35,910,000.00
限公司
上海上实南开地产有限公司 135,015,899.01 135,015,899.01
上海上实北外滩投资开发有限
100,000,000.00 100,000,000.00
公司
重庆华新国际实业有限公司 43,040,907.98 43,040,907.98
上海丰泽置业有限公司 189,743,527.26 189,743,527.26
湖南丰盛房地产开发有限公司 18,584,300.00 18,584,300.00
上海上实物业管理有限公司 10,574,327.19 10,574,327.19
重庆海上海置业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海皇冠房地产有限公司 7,535,353.47 7,535,353.47
湖州湖源投资发展有限公司 3,996,632.97 3,996,632.97
上海高阳宾馆有限公司 1,528,273.62 1,528,273.62
湖州湖润建设管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
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2021 年半年度报告
上海锐珩投资管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
上海锐翎投资管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
上海瑞陟投资管理有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
上海嘉荟房地产有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00
上海锐毅投资管理有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00
上海上实倪德伦文化发展有限
1,662,852.93 1,662,852.93
公司
上海金钟商业发展有限公司 - -
上海上实南开房地产营销有限
- -
公司
上海实誉城市建设管理有限公
10,000,000.00 10,000,000.00
司
上海实瑞房地产有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海宝绘房地产有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海实宁置业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海锐珏商务咨询有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
合计 9,578,724,912.55 9,578,724,912.55 647,603,783.00 647,603,783.00
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
投资 期初 权益法下 其他综 其他 宣告发放 计提 期末
追加 减少 其 备期末
单位 余额 确认的投 合收益 权益 现金股利 减值 余额
投资 投资 他 余额
资损益 调整 变动 或利润 准备
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海青悦房地产
99,831,153.63 -72,499.34 99,758,654.29
开发有限公司
小计 99,831,153.63 -72,499.34 99,758,654.29
合计 99,831,153.63 -72,499.34 99,758,654.29
4、 营业收入和营业成本
(1) 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 43,104,644.70 15,414,673.36 38,611,664.23 16,082,896.10
其他业务 - - - -
合计 43,104,644.70 15,414,673.36 38,611,664.23 16,082,896.10
(2) 按主营业务种类列示
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
类别
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产租赁 43,104,644.70 15,414,673.36 38,611,664.23 16,082,896.10
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2021 年半年度报告
合计 43,104,644.70 15,414,673.36 38,611,664.23 16,082,896.10
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 100,187,847.28 200,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -1,312,792.24 -194,701.81
合计 98,875,055.04 199,805,298.19
十五、补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 422,836.61
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定
23,345,181.64
额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变
动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损
益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期
损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,340,771.86 -
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -1,118,971.34
少数股东权益影响额 -2,334,067.51
合计 21,655,751.26
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2021 年半年度报告
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 3.04 0.17 0.17
扣除非经常性损益后归属于公司普通
2.83 0.16 0.16
股股东的净利润
董事长：曾 明
董事会批准报送日期：2021 年 8 月 27 日
修订信息
√适用 □不适用
报告版本号 更正、补充公告发布时间 更正、补充公告内容
上实发展2021半年度报告（修订 2022年3月31日 因会计差错更正导致的追溯调整
版）
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