公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：155364 债券简称：19 上实 01
债券代码：163480 债券简称：20 上实 01
上海实业发展股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了保留意见的审计报告，本公司董事会、
监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
上会会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了保留意见的审计报告。公司董事会对上述
情况说明详见本报告第六节“重大事项”中第四点“董事会关于会计师事务所非标准意见报告说明”
段落。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以截至 2021 年 12 月 31 日的总股本 1,844,562,892 股为基数，向全体股东每 10 股派发
现金红利 0.87 元（含税），现金红利合计 160,476,971.60 元，剩余未分配利润 1,749,295,158.40 元
结转下一年度。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 曾明 沈浩麟
办公地址 上海市淮海中路98号金钟广
上海市淮海中路98号金钟广场20层
场20层
电话 021-53858686 021-53858686
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
2 报告期公司主要业务简介
2021 年，随着国内进入后疫情时代，政府在推进疫苗接种、巩固疫情防控成功的前提下，同
步积极推动经济复苏，纵观我国房地产市场呈现先热后冷的态势。2021 年，我国商品房销售面积
约为 17.74 亿平方米，同比增长 1.9%；商品房销售约 18.19 万亿元，同比增长 4.8%。从区域分布
来看，区域分化较为明显，我国东部和中部地区房地产销售面积和金额保持良好增长势头，西部
地区销售情况与去年同期相比略有下滑，而东北地区房地产销售有一定幅度的下降。2021 年，房
地产行业流动性问题对行业内企业提出了更高的管理要求，部分过度扩张、负债较高的房企承受
较大的流动性危机。从整个行业来看，房企在抢工程拼销售抓回款的同时，迅速加强房企间有效
资源整合，保持企业和行业的基本稳定。房地产政策方面，“房住不炒”依然为主基调，重点城市
供地政策“两集中”、房企“三条红线”、居民房贷“五档分类”等政策的相继出台巩固了房地产调控，
强调居住属性，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
2021 年，公司在房地产主营业务相对平稳。在房地产土地储备方面，公司发挥国企合作优势，
于 2021 年 5 月与上海城投（集团）有限公司、上海建工集团股份有限公司组成联合体，以人民币
91.06 亿元成功竞得上海市虹口区北外滩 91#地块，拟规划建造约 480 米高的上海浦西未来第一高
楼。房地产销售方面，公司深入研究项目所在不同地区的地方政策，灵活适配销售策略，在取得
政府备案价后把握销售节奏，广蓄客、抓签约、稳回款。2021 年度重点新开盘的“上海宝山上实
海上菁英（二期）”年度签约率高达 96%，重点续销项目如“上海宝山上实海上菁英（一期）”年
度签约率也达到 96%、“泉州上实海上海”年度签约率约 97%、“湖州上实雍景湾”签约率也高达
87%。2021 年全年销售签约金额约 62.52 亿元，较 2020 年度同比增长约 25%。不动产经营方面，
公司积极应对房地产租赁市场因实体经济仍处于恢复期、部分行业受到疫情、政策等影响的多重
不利因素，以国有企业的社会责任为己任，以稳定长期租户为重心，走访了解并尽量帮助原有租
户，保障不动产经营业务的持续稳定。2021 年，公司全年不动产租赁面积约 41.47 万平方米，较
去年同期下降 5.28%，全年租金收入约 3.89 亿元，较去年同期增长约 5.14%。物业管理方面，公
司 2021 年度在管项目面积约 2658 万平方米，基本与去年持平。其中年内续标项目 26 个，续标面
积约 91 万平方米，新中标项目 37 个，面积约 162 万平方米。上实服务在报告期内荣获 2021 中国
物业服务企业综合实力排名 51 位、上海市物业服务综合实力百强企业第 4 名等荣誉。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比
2020年 2019年
2021年 上年
调整后 调整前 增减(%) 调整后 调整前
总资产 39,574,493,270.22 41,085,169,750.52 42,479,137,087.56 -3.68 39,308,907,600.53 39,940,827,301.23
归属于上市公
司股东的净资 10,024,030,365.08 11,010,362,450.23 12,148,729,221.68 -8.96 10,123,193,119.99 10,567,586,350.60
产
营业收入 10,269,130,754.90 7,455,474,889.55 8,048,761,865.11 37.74 8,713,281,274.77 8,865,555,864.53
扣除与主营业 / /
10,268,659,056.80 7,455,003,191.45 37.74
务无关的业务
收入和不具备
商业实质的收
入后的营业收
入
归属于上市公
司股东的净利 531,619,032.23 112,134,071.11 817,942,213.56 374.09 760,273,828.34 782,083,328.43
润
归属于上市公
司股东的扣除
-421,583,306.26 40,356,407.67 746,164,550.12 -1,144.65 716,188,100.71 737,997,600.80
非经常性损益
的净利润
经营活动产生
的现金流量净 -3,553,149,888.41 794,163,321.40 814,435,135.13 -547.41 210,135,861.97 210,644,181.30
额
加权平均净资 增加4.39
产收益率（% 4.97 0.58 7.03 个百分 7.67 7.55
） 点
基本每股收益
0.27 0.03 0.41 800.00 0.41 0.42
（元／股）
稀释每股收益
0.27 0.03 0.41 800.00 0.41 0.42
（元／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,590,425,678.76 2,435,037,893.13 1,082,376,059.18 5,161,291,123.83
归属于上市公
司股东的净利 174,783,422.85 169,325,867.48 63,702,825.48 123,806,916.42
润
归属于上市公
司股东的扣除
174,093,141.82 148,360,397.25 41,507,823.55 -785,544,668.88
非经常性损益
后的净利润
经营活动产生
的现金流量净 -2,964,718,249.98 -1,005,095,790.54 -33,003,880.18 449,668,032.29
额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 35,401
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 35,576
前 10 名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 限售条 结情况 股东
（全称） 增减 量 (%) 件的股 股份 性质
数量
份数量 状态
上实地产发展有限公司 0 896,435,864 48.60 0 无 0 境外法人
上海上投资产经营有限
0 111,779,879 6.06 0 无 0 国有法人
公司
君证（宁波梅山保税港
区）股权投资合伙企业 0 66,908,443 3.63 0 无 0 其他
（有限合伙）
中国长城资产管理股份
0 31,770,459 1.72 0 无 0 国有法人
有限公司
上海工业投资（集团）
0 26,441,700 1.43 0 无 0 国有法人
有限公司
上银基金-浦发银行-上
海国盛（集团）有限公 0 21,883,398 1.19 0 无 0 其他
司
上海迎水投资管理有限
公司-迎水文龙私募证 -1,028,000 19,709,003 1.07 0 无 0 其他
券投资基金
中央汇金资产管理有限
-7,840,200 16,775,950 0.91 0 无 0 国有法人
责任公司
上海上实投资管理咨询
0 11,853,660 0.64 0 无 0 国有法人
有限公司
境内自然
郑满珊 9,601,360 11,144,160 0.60 0 无 0
人
上述股东关联关系或一致行动的说 公司前 10 名无限售条件流通股股东中，第 1 名、第 2 名、第
明 5 名、第 6 名、第 9 名的实际控制人均为上海市国有资产监
督管理委员会。第 1 名上实地产发展有限公司与第 2 名上海
上投资产经营有限公司、第 9 名上海上实投资管理咨询有限
公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成《上市公司
收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。未知其他
无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公司收购管理
办法》所规定的一致行动人情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数
不适用
量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
上海实业发展
19 上实 01 155364 2024-04-24 8.9 4.28
股份有限公司
2019 年公开发
行公司债券
（第一期）
上海实业发展
股份有限公司
2020 年公开发 20 上实 01 163480 2025-04-28 8 2.74
行公司债券
（第一期）
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
上海实业发展股份有
限公司 2014 年公司债 2021 年 3 月 11 日，公司按时完成了该债券的本息兑付工作，顺利摘牌。
券（第二期）
上海实业发展股份有
限公司 2019 年公开发 2021 年 4 月 24 日，公司按时兑付了该债券的利息。
行公司债券（第一期）
上海实业发展股份有
限公司 2020 年公开发 2021 年 4 月 28 日，公司按时兑付了该债券的利息。
行公司债券（第一期）
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期增减
主要指标 2021 年 2020 年
（%）
资产负债率（%） 71.89 70.62 1.27
扣除非经常性损益后净利润 -421,583,306.26 40,356,407.67 -1,144.65
EBITDA 全部债务比 0.0642 0.0237 4.05
利息保障倍数 2.27 0.66 243.94
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内主要经营情况详见前述“经营情况讨论与分析”段落。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
