2023 年第三季度报告
证券代码：600748 证券简称：上实发展
债券代码：155364 债券名称：19 上实 01
上海实业发展股份有限公司
2023 年第三季度报告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
重要内容提示：
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证季度报告中财务
信息的真实、准确、完整。
第三季度财务报表是否经审计
□是 √否
一、 主要财务数据
(一)主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
年初至报告
本报告期比上
期末比上年
项目 本报告期 年同期增减变 年初至报告期末
同期增减变
动幅度(%)
动幅度(%)
营业收入 1,631,692,200.69 154.81 5,080,690,264.90 151.24
归属于上市公司股东的
12,310,443.75 不适用 409,390,026.31 不适用
净利润
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2023 年第三季度报告
年初至报告
本报告期比上
期末比上年
项目 本报告期 年同期增减变 年初至报告期末
同期增减变
动幅度(%)
动幅度(%)
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 9,781,895.92 不适用 132,506,732.00 不适用
利润
经营活动产生的现金流
不适用 不适用 -2,411,761,685.71 -365.56
量净额
基本每股收益（元/股） 0.01 不适用 0.22 不适用
稀释每股收益（元/股） 0.01 不适用 0.22 不适用
加权平均净资产收益率
0.12 不适用 4.02 不适用
（%）
本报告期末
比上年度末
本报告期末 上年度末
增减变动幅
度(%)
总资产 33,563,319,134.94 45,345,197,107.74 -25.98
归属于上市公司股东的
10,336,181,893.49 9,986,192,083.35 3.50
所有者权益
注:“本报告期”指本季度初至本季度末 3 个月期间，下同。
(二)非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
项目 本报告期金额 年初至报告期末金额 说明
115,710.08 245,265,782.93 主要系北外滩 89
非流动性资产处置损益 号地块的股权转
让收益
计入当期损益的政府补助， 5,282,000.00 31,517,000.00
但与公司正常经营业务密切
相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
单独进行减值测试的应收款 4,600,000.00 4,600,000.00
项、合同资产减值准备转回
受托经营取得的托管费收入 471,698.10 471,698.10
除上述各项之外的其他营业 548,311.10 70,288,881.76 主要系长沙项目
外收入和支出 的仲裁赔偿收入
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2023 年第三季度报告
项目 本报告期金额 年初至报告期末金额 说明
减：所得税影响额 7,993,904.31 55,274,566.91
少数股东权益影响额 495,267.14 19,985,501.57
（税后）
合计 2,528,547.83 276,883,294.31
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
(三)主要会计数据、财务指标发生变动的情况、原因
√适用 □不适用
项目名称 变动比例（%） 主要原因
营业收入_本报告期 154.81
主要系房地产销售收入增加所致
营业收入_年初至报告期末 151.24
归属于上市公司股东的净利润
不适用
_本报告期
基本每股收益（元/股）_本报
不适用
告期
稀释每股收益（元/股）_本报
不适用 上年同期的净利润均为负数，本
告期
期均实现盈利，主要系房地产销
归属于上市公司股东的扣除非
售利润增加所致
经常性损益的净利润_本报告 不适用
期
归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润_年初至 不适用
报告期末
归属于上市公司股东的净利润
不适用 上年同期的净利润为负数，本期
_年初至报告期末
实现盈利，主要系房地产销售利
基本每股收益（元/股）_年初
不适用 润增加、北外滩 89 号地块的股
至报告期末
权转让收益以及长沙项目的仲裁
稀释每股收益（元/股）_年初
不适用 赔偿收入所致
至报告期末
经营活动产生的现金流量净额 本期较上年同期销售回款大幅度
-365.56
_年初至报告期末 减少所致
二、 股东信息
(一)普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
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单位：股
报告期末普通股股东 报告期末表决权恢复的优先股股东总数
39,277 不适用
总数 （如有）
前 10 名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻结情
持股 况
限售条
股东名称 股东性质 持股数量 比例
件股份 股份状
(%) 数量
数量 态
上实地产发展有限公
境外法人 896,435,864 48.6 0 无 0
司
上海上投资产经营有
国有法人 111,779,879 6.06 0 无 0
限公司
君证（宁波梅山保税
港区）股权投资合伙 其他 66,908,443 3.63 0 无 0
企业（有限合伙）
中国长城资产管理股
国有法人 31,770,459 1.72 0 无 0
份有限公司
上海工业投资（集
国有法人 25,891,300 1.40 0 无 0
团）有限公司
上银基金－浦发银行
－上海国盛（集团） 其他 16,661,998 0.90 0 无 0
有限公司
香港中央结算有限公
境外法人 15,990,603 0.87 0 无 0
司
上海上实投资管理咨
国有法人 11,853,660 0.64 0 无 0
询有限公司
上海迎水投资管理有
限公司－迎水文龙私 其他 10,935,890 0.59 0 质押 10,935,890
募证券投资基金
上实置业集团（上
国有法人 10,464,216 0.57 0 无 0
海）有限公司
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
股份种类 数量
上实地产发展有限公
896,435,864 人民币普通股 896,435,864
司
上海上投资产经营有
111,779,879 人民币普通股 111,779,879
限公司
君证（宁波梅山保税
港区）股权投资合伙 66,908,443 人民币普通股 66,908,443
企业（有限合伙）
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中国长城资产管理股
31,770,459 人民币普通股 31,770,459
份有限公司
上海工业投资（集
25,891,300 人民币普通股 25,891,300
团）有限公司
上银基金－浦发银行
－上海国盛（集团） 16,661,998 人民币普通股 16,661,998
有限公司
香港中央结算有限公
15,990,603 人民币普通股 15,990,603
司
上海上实投资管理咨
11,853,660 人民币普通股 11,853,660
询有限公司
上海迎水投资管理有
限公司－迎水文龙私 10,935,890 人民币普通股 10,935,890
募证券投资基金
上实置业集团（上
10,464,216 人民币普通股 10,464,216
海）有限公司
上述股东关联关系或 公司前 10 名无限售条件流通股股东中，第 1 名、第 2 名、第 5 名、第
一致行动的说明 6 名、第 8 名、第 10 名的最终实际控制人均为上海市国有资产监督管
理委员会。第 1 名上实地产发展有限公司与第 2 名上海上投资产经营
有限公司、第 8 名上海上实投资管理咨询有限公司、第 10 名上实置业
集团（上海）有限公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成
《上市公司收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。未知其
他无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公司收购管理办法》
所规定的一致行动人情况。
前 10 名股东及前 10
名无限售股东参与融
不适用
资融券及转融通业务
情况说明（如有）
三、 其他提醒事项
需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息
√适用 □不适用
1. 报告期内，经公司第九届董事会第二次会议审议通过，公司参与宝山区吴淞创新城 15 更新单
元 03-02、04-02 地块竞拍并授权公司管理层办理缴纳竞买保证金等竞拍相关事宜。2023 年 7
月 11 日，公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司（以下简称“上实城发”）与上海
市宝山区规划和自然资源局签署了《成交确认书》、《上海市国有建设用地使用权出让合同》，
确认竞得目标地块国有建设用地使用权。经公司第九届董事会第三次会议审议通过，公司拟
由上实城发设立全资孙公司，开展上海市宝山区吴淞创新城 15 更新单元 03-02、04-02 地块的
开发建设、销售运营和资产处置等工作（具体内容详见公司公告（临 2023-32、33、35、38、
41 号））。
2. 报告期内，公司于 2023 年 7 月 22 日披露 2022 年年度权益分派实施公告（具体内容详见公司
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公告（临 2023-37 号））。
四、 季度财务报表
(一)审计意见类型
□适用 √不适用
(二)财务报表
合并资产负债表
2023 年 9 月 30 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
项目 2023 年 9 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 4,047,291,550.49 8,056,417,015.73
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 5,304,456.70 4,600,000.00
应收账款 146,893,088.14 127,396,914.39
应收款项融资 3,016,007.32
预付款项 23,961,617.29 3,923,426,632.63
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 144,665,841.89 214,944,703.92
其中：应收利息
应收股利 209,125.71 209,125.71
买入返售金融资产
存货 16,198,351,682.99 14,440,722,493.86
合同资产
持有待售资产 7,456,304,580.98
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 852,622,141.17 756,001,233.61
流动资产合计 21,419,090,378.67 34,982,829,582.44
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
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项目 2023 年 9 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 5,327,197,979.91 5,343,008,197.12
其他权益工具投资 358,381,306.21 276,000,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 4,521,115,027.00 3,928,851,491.21
固定资产 1,876,593,540.32 741,830,963.15
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 15,971,175.82 24,632,472.95
无形资产 3,124,461.66 4,340,135.40
开发支出
商誉 40,456,329.28 40,456,329.28
长期待摊费用 1,388,936.07 3,247,936.19
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 12,144,228,756.27 10,362,367,525.30
资产总计 33,563,319,134.94 45,345,197,107.74
流动负债：
短期借款 1,506,438,824.00 1,735,160,024.59
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,121,165,072.99 1,372,587,995.83
预收款项 30,341,445.73 22,090,708.36
合同负债 4,240,059,315.46 7,282,287,502.83
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 43,729,003.30 67,962,231.84
应交税费 1,449,894,556.73 1,441,256,675.46
其他应付款 1,578,184,707.29 1,725,073,855.03
其中：应付利息 15,624,444.45 39,708,944.46
应付股利 45,564.43
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债 7,351,436,715.92
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2023 年第三季度报告
项目 2023 年 9 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
一年内到期的非流动负债 3,665,091,269.40 3,417,068,778.79
其他流动负债 376,068,186.34 686,481,294.95
流动负债合计 14,010,972,381.24 25,101,405,783.60
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 7,728,200,000.00 7,885,080,000.00
应付债券 888,830,616.30
其中：优先股
永续债
租赁负债 6,363,060.22 14,156,276.72
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 396,309,967.08 396,309,967.08
递延收益
递延所得税负债 53,051,058.03 49,165,336.12
其他非流动负债
非流动负债合计 8,183,924,085.33 9,233,542,196.22
负债合计 22,194,896,466.57 34,334,947,979.82
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,577,990,911.66 2,600,488,658.01
减：库存股
其他综合收益 -20,835,388.76 -20,835,388.76
专项储备
盈余公积 565,611,289.41 565,611,289.41
一般风险准备
未分配利润 5,368,852,189.18 4,996,364,632.69
归属于母公司所有者权益（或股东权
10,336,181,893.49 9,986,192,083.35
益）合计
少数股东权益 1,032,240,774.88 1,024,057,044.57
所有者权益（或股东权益）合计 11,368,422,668.37 11,010,249,127.92
负债和所有者权益（或股东权
33,563,319,134.94 45,345,197,107.74
益）总计
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
合并利润表
2023 年 1—9 月
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2023 年第三季度报告
编制单位：上海实业发展股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
项目 2023 年前三季度（1-9 月） 2022 年前三季度（1-9 月）
一、营业总收入 5,080,690,264.90 2,022,265,438.18
其中：营业收入 5,080,690,264.90 2,022,265,438.18
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 4,575,185,620.38 2,109,020,679.99
其中：营业成本 3,610,222,897.82 1,493,754,100.35
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 360,080,404.82 219,474,840.69
销售费用 74,939,231.74 67,919,280.34
管理费用 273,694,945.36 216,564,450.75
研发费用 7,732,314.20 20,886,162.96
财务费用 248,515,826.44 90,421,844.90
其中：利息费用 297,514,138.97 122,720,468.57
利息收入 49,838,634.53 33,859,262.02
加：其他收益 33,112,495.67 26,979,688.72
投资收益（损失以
229,364,091.80 -13,752,952.75
“－”号填列）
其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
以摊余成本计量
的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以
“－”号填列）
净敞口套期收益（损失
以“-”号填列）
公允价值变动收益（损
失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以
4,635,214.68 6,635,237.89
“－”号填列）
资产减值损失（损失以
1,437,231.69 387,576.18
“－”号填列）
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2023 年第三季度报告
项目 2023 年前三季度（1-9 月） 2022 年前三季度（1-9 月）
资产处置收益（损失以
91,473.92 210,249.26
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”
774,145,152.28 -66,295,442.51
号填列）
加：营业外收入 71,103,161.82 7,035,475.60
减：营业外支出 2,409,775.73 1,093,548.91
四、利润总额（亏损总额以“－”
842,838,538.37 -60,353,515.82
号填列）
减：所得税费用 298,010,061.97 96,336,926.34
五、净利润（净亏损以“－”号填
544,828,476.40 -156,690,442.16
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏
544,828,476.40 -156,690,442.16
损以“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏
损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净
409,390,026.31 -112,603,793.41
利润（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损
135,438,450.09 -44,086,648.75
以“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的
其他综合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他
综合收益
（1）重新计量设定受益计
划变动额
（2）权益法下不能转损益
的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公
允价值变动
（4）企业自身信用风险公
允价值变动
2.将重分类进损益的其他综
合收益
（1）权益法下可转损益的
其他综合收益
（2）其他债权投资公允价
值变动
（3）金融资产重分类计入
其他综合收益的金额
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2023 年第三季度报告
项目 2023 年前三季度（1-9 月） 2022 年前三季度（1-9 月）
（4）其他债权投资信用减
值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差
额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其
他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 544,828,476.40 -156,690,442.16
（一）归属于母公司所有者
409,390,026.31 -112,603,793.41
的综合收益总额
（二）归属于少数股东的综
135,438,450.09 -44,086,648.75
合收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.22 -0.06
（二）稀释每股收益(元/股) 0.22 -0.06
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：- 元, 上期被合并方实现
的净利润为： - 元。
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
合并现金流量表
2023 年 1—9 月
编制单位：上海实业发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
项目 2023 年前三季度 2022 年前三季度
（1-9 月） （1-9 月）
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,726,030,687.41 5,535,751,220.99
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 36,556,173.73 123,571,962.79
收到其他与经营活动有关的现金 497,344,986.21 361,520,316.33
经营活动现金流入小计 3,259,931,847.35 6,020,843,500.11
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2023 年第三季度报告
项目 2023 年前三季度 2022 年前三季度
（1-9 月） （1-9 月）
购买商品、接受劳务支付的现金 3,269,108,460.58 2,268,639,039.18
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 781,716,915.69 742,535,054.23
支付的各项税费 1,066,791,113.26 1,687,279,480.01
支付其他与经营活动有关的现金 554,077,043.53 414,217,542.57
经营活动现金流出小计 5,671,693,533.06 5,112,671,115.99
经营活动产生的现金流量净额 -2,411,761,685.71 908,172,384.12
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 200,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期
176,650.49 93,067,705.15
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
25,987,674.18
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 26,164,324.67 293,067,705.15
购建固定资产、无形资产和其他长期
18,025,503.07 3,404,191.52
资产支付的现金
投资支付的现金 125,200,000.00 2,531,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 143,225,503.07 2,534,404,191.52
投资活动产生的现金流量净额 -117,061,178.40 -2,241,336,486.37
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到
的现金
取得借款收到的现金 5,029,482,200.00 7,100,840,321.89
收到其他与筹资活动有关的现金 52,908,687.80 526,011,344.12
筹资活动现金流入小计 5,082,390,887.80 7,626,851,666.01
偿还债务支付的现金 6,054,257,002.84 5,897,906,261.76
分配股利、利润或偿付利息支付的现
507,630,166.37 916,977,667.77
金
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2023 年第三季度报告
项目 2023 年前三季度 2022 年前三季度
（1-9 月） （1-9 月）
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 7,451,507.99 7,878,265.74
筹资活动现金流出小计 6,569,338,677.20 6,822,762,195.27
筹资活动产生的现金流量净额 -1,486,947,789.40 804,089,470.74
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
4,032.67 8,401.64
响
五、现金及现金等价物净增加额 -4,015,766,620.84 -529,066,229.87
加：期初现金及现金等价物余额 8,000,115,612.45 4,407,495,126.62
六、期末现金及现金等价物余额 3,984,348,991.61 3,878,428,896.75
公司负责人：曾明 主管会计工作负责人：徐晓冰 会计机构负责人：袁纪行
2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
特此公告。
上海实业发展股份有限公司董事会
2023 年 10 月 27 日
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