公司代码：600773 公司简称：西藏城投
西藏城市发展投资股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 西藏城投 600773 *ST雅砻、西藏雅砻
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 符蓉 刘颖
电话 021-63536929 021-63536929
传真 021-63535429 021-63535429
电子信箱 xzct600773@163.com xzct600773@163.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上年同
2014年末 2013年末 2012年末
期末增减（%）
总资产 10,845,060,727.13 9,268,471,370.42 17.01 8,634,652,806.72
归属于上市 2,432,842,172.96 1,062,654,184.56 128.94 1,172,807,271.95
公司股东的
净资产
本期比上年同期
2014年 2013年 2012年
增减(%)
经营活动产 2,171,966,258.89 -61,758,459.34 -470,588,849.37
生的现金流
量净额
营业收入 1,049,190,175.20 676,755,703.15 55.03 747,363,387.52
归属于上市 76,954,987.91 64,642,112.48 19.05 100,966,249.19
公司股东的
净利润
归属于上市 44,946,461.77 55,528,857.07 -19.06 70,215,839.63
公司股东的
扣除非经常
性损益的净
利润
加权平均净 5.96 5.57 增加0.39个百分 8.88
资产收益率 点
（%）
基本每股收 0.13 0.11 18.18 0.18
益（元／股）
稀释每股收 0.13 0.11 18.18 0.18
益（元／股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 29,043
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 33,010
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股
东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持有有限售
股东性 持股比 持股 质押或冻结的股份
股东名称 条件的股份
质 例(%) 数量 数量
数量
上海市闸北区国有资产 国家 43.62 318,061,655 0 质押 97,520,000
监督管理委员会
南京长恒实业有限公司 境内非 4.95 36,066,012 36,066,012 冻结 36,066,012
国有法
人
全国社保基金五零四组 境内非 2.74 20,000,000 20,000,000 无
合 国有法
人
南京瑞森投资管理合伙 境内非 2.19 16,000,000 16,000,000 未知 16,000,000
企业（有限合伙） 国有法
人
国华人寿保险股份有限 境内非 2.19 16,000,000 16,000,000 无
公司－万能三号 国有法
人
申万菱信（上海）资产 境内非 2.19 16,000,000 16,000,000 无
－工商银行－中融信托 国有法
－中融－瑞林集合资金 人
信托计划
东方国际(集团)有限公 境内非 2.15 15,700,000 15,700,000 无
司 国有法
人
兴业全球基金－光大银 境内非 2.15 15,700,000 15,700,000 无
行－兴全定增 85 号分级 国有法
特定多客户资产管理计 人
划
融通基金－工商银行－ 境内非 2.15 15,700,000 15,700,000 无
华融国际信托－华 国有法
融通润 20 号权益投资 人
集合资金信托计划
东海基金－工商银行－ 境内非 2.11 15,400,000 15,400,000 无
东海基金－定增策略 3 国有法
号 1 期资产管理计划 人
上述股东关联关系或一致行动的 中国东方资产管理公司为上海东兴投资控股发展公司的控股
说明 股东。公司未知以上其他股东之间是否存在关联关系或者一
致行动人关系。
表决权恢复的优先股股东及持股
数量的说明
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，公司董事会按照 2014 年的经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开展。报告期
内，公司实现营业收入 104,919.02 万元，同比增长 55.03%；实现利润总额 9,018.94 万元，同比增
长 32.38%；实现归属于上市公司股东的净利润 7,695.50 万元，同比增长 19.05%。截至本报告期末，
公司总资产 1,084,506.07 万元，同比增长 17.01%；归属于上市公司的股东权益 243,284.22 万元，
同比增长 128.94%。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,049,190,175.20 676,755,703.15 55.03%
营业成本 774,918,113.50 409,924,073.46 89.04%
销售费用 6,087,053.94 13,043,334.20 -53.33%
管理费用 40,376,023.18 36,988,855.89 9.16%
财务费用 108,823,258.56 86,431,397.20 25.91%
经营活动产生的现金流量净额 2,171,966,258.89 -61,758,459.34 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -249,615,101.19 -229,239,239.31 -8.89%
筹资活动产生的现金流量净额 111,569,096.92 -338,450,602.25 不适用
研发支出
本期营业收入增长较快，原因是本期结转彭浦十期 C 块二期配套商品房收入；
本期营业成本增长较快，原因是本期结转彭浦十期 C 块二期配套商品房成本，但成本增长幅
度比收入增长幅度大，原因是配套商品房项目利润率较低；
本期销售费用减少较多，原因是本期销售的主要是配套商品房项目，其发生的销售费用大幅
减少。
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
本期结转孙公司上海地产北方建设有限公司开发的彭浦十期Ｃ块二期保障房项目收入，该项目体
量较大，因此与上期相比收入增长明显。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
无
(3) 订单分析
无
(4) 新产品及新服务的影响分析
无
(5) 主要销售客户的情况
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)
彭浦十期 C 块二期某客户 42,215,706.00 4.03
上海星舜置业有限公司 8,595,952.10 0.82
和源福邸某客户 6,198,327.00 0.59
临汾名城某客户 5,680,000.00 0.54
彭浦十期 C 块二期某客户 5,115,825.00 0.49
合计 67,805,810.10 6.47
(6) 其他
无
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年同 本期金额
本期占
成本构成 期占总 较上年同 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额
项目 成本比 期变动比 说明
比例(%)
例(%) 例(%)
房地产销售 768,910,136.79 99.22 395,939,322.88 96.59 94.20
其他业务 6,007,976.71 0.78 13,984,750.58 3.41 -57.04
分产品情况
本期金
上年同
本期占 额较上
成本构成 期占总 情况
分产品 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
项目 成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
(2) 主要供应商情况
前五大供应商情况
序号 供应商名称 金额 占年度采购总额比例
1 通州建总集团有限公司 108,744,300.00 36.28%
2 舜元建设（集团）有限公司 67,801,840.51 22.62%
3 上海城建市政工程（集团）有限公司 22,628,500.00 7.55%
4 浙江建安实业集团股份有限公司 17,230,984.50 5.75%
5 上海光大电力工程技术有限公司 16,195,000.00 5.40%
合 计 232,600,625.01 77.61%
(3) 其他
无
4 费用
项目 2014 年 2013 年 增减
销售费用 6,087,053.94 13,043,334.20 -53.33%
管理费用 40,376,023.18 36,988,855.89 9.16%
财务费用 108,823,258.56 86,431,397.20 25.91%
本期销售费用有所减少，主要是因为本期销售以彭浦十期 C 块二期配套商品房为主，而配套商品
房的销售费用比商品房销售费用低较多；
本期管理费用略有增加，主要是本期职工薪酬和公共事业费略有增加所致；
本期财务费用有所增加，主要是 2014 年公司孙公司上海地产北方建设有限公司彭浦十期 C 块二
期项目已经完工交付，所对应贷款为归还增加本期财务费用所致。
5 现金流
2014 年度 2013 年度
项目 变动比例
（万元） （万元）
经营活动产生的现金流量净额 217,196.63 -6,175.85 -3616.87%
投资活动产生的现金流量净额 -24,961.51 -22,923.92 8.89%
筹资活动产生的现金流量净额 11,156.91 -33,845.06 -132.96%
净现金流量 203,392.03 -62,944.83 -423.13%
从公司现金流量来看，净现金流量为正数，主要原因如下：
1、经营活动产生的现金流量为正，较上年有所好转：主要是本期上海地产北方建设有限公司彭浦
十期 C 块二期项目及国投置业桥东二期项目回笼资金及国投置业回收的动拆迁成本，公司的经营
现金大幅流入；
2、投资活动产生的现金流量净额为负，与上年基本持平：主要是本期公司收购泉州市上实置业有
限公司 40.01%股权使得投资所支付的现金增加。
3、筹资活动的现金流量净额为正：主要是本期非公开发行股份募集资金到位使得筹资现金流入大
幅增加。
6 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
无
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
为充分利用资产市场的融资平台，定向募集资金用于项目建设。经公司董事会及股东大会批
准，公司于 2013 年 12 月 23 日，正式启动公司非公开发行股票项目。经过近一年的筹备及申请，
2014 年 9 月 26 日，公司收到中国证监会《关于核准西藏城市发展投资股份有限公司非公开发行
股票的批复》（证监许可[2014]986 号），核准公司非公开发行不超过 156,726,500 股新股。2014 年
10 月 31 日，发行完成募集资金到账，2014 年 11 月 17 日完成新增股份登记。本次募集资金总额
为人民币 1,495,174,397.10 元，扣除发行费用总额 24,952,910.39 元后，公司募集资金净额为人民
币 1,470,221,486.71 元。
(3) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司继续坚定不移的贯彻“创新驱动，转型发展”的战略规划，按照年度经营计
划组织开展各项工作：
1 房地产业务
1.1 房地产储备情况。
公司主要房地产储备情况如下表：（单位：平方米）
持有土地及房产面 拟发展做销售的土地 拟发展做出租的土
项目名称 项目位置 积 及房产面积 地及房产面积
土地 房产 土地 房产 土地 房产
泉州东海组团项目 福建泉州 141189 - - 592003.5 - -
佘山和园一期项目 上海松江 47826 67273 - 67273 - -
佘山和园二期项目 上海松江 119762 - - 171401 - -
桥东办公楼项目 上海闸北 14168.26 - - 56673.03 - -
存量房产 上海闸北 - 3578.62 - - - -
注：拟发展做销售的房产面积为持有土地面积上拟规划建设的房产建筑面积。
1.2 房地产出租情况。公司出租房地产的建筑面积为 23334.74 平方米（计容面积）、出租率
62%、租金收入为 83.94 万元/月、每平方米平均基本租金为 1.94 元/天。尚有部分地下车位用于出
租。
1.3 房地产销售情况。报告期末公司可供出售住宅面积为 189191.56 平方米，可供出售办公
楼面积为 7000 平方米，可供出售商铺面积为 18432.72 平方米；报告期内已售住宅面积为 130493.4
平方米，已售办公楼面积为 400 平方米，已售商铺面积为 1203.93 平方米；住宅每平方米平均售
价为 17639.62 元，商办楼每平方米售价为 34887.87 元。
1.4 财务融资情况。公司主要融资途径有银行贷款，另以直接融资作为补充方式。期末银行贷
款共计 483,865 万元。对外担保总额为 18.5265 亿元。利息资本化率为 6.39%-6.9%，报告期共计
利息资本化 396,120,346.21 元。报告期加权平均融资成本为 7%，最高项目融资成本为 10%。
1.5 下一年度新开工计划。泉州项目计划新开工建筑面积为 221285 平方米。佘山和园项目计
划新开工建筑面积为 171401 平方米。
2 对外投资
2.1 报告期内，公司投资的西藏国能矿业发展有限公司积极推进盐湖的开发；报告期内基本
完成工业化试生产提锂工作，并已经试产生出品味 40%-70%的碳酸锂精矿，为盐湖开发工业化正
式生产奠定基础；目前正在推进盐湖开发基础设施建设，为规模化生产做好充分准备。
2.2 报告期内，公司投资的陕西国能新材料有限公司继续进行石墨烯-碳纳米管杂化物生产技
术的研发，在稳定实验室生产的同时，根据产品质量、工业化需求对生产工艺持续优化，配合在
怀柔的吨级中试装置建设工作。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
房地产销 1,031,126,069.10 768,910,136.79 25.43% 67.72% 94.20% 减少 10.17
售 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
北方佳苑 2,565,000.00 1,500,000.00 41.52% -86.64% -84.89% -6.78%
和源福邸 6,638,327.00 2,734,105.81 58.81% -82.81% -84.40% 4.20%
和源大楼 4,531,800.00 1,853,261.57 59.11% -73.58% -73.57% -0.02%
（原和兰
苑二期）
和源企业 18,963,564.00 11,459,871.60 39.57% -87.05% -88.56% 7.99%
广场
和源祥邸 4,516,000.00 3,000,000.00 33.57% -98.80% -98.81% 0.69%
和泰花园 577,000.00 420,000.00 27.21% -29.63% -40.00% 12.58%
临汾名城 17,920,600.10 5,327,244.34 70.27% 72.46% -2.91% 23.08%
彭浦十期 974,777,778.00 743,082,370.42 23.77% 23.77%
C 块二期
主营业务分行业和分产品情况的说明
本期实现的收入主要为彭浦十期 C 块二期配套商品房项目收入。
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海 1,031,126,069.10 67.72%
主营业务分地区情况的说明
目前公司主营业务收入实现地区主要是在上海，但随着泉州项目的推进，预计未来公司将在福
建泉州地区实现主营业务收入。
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
上期期 本期期末
本期期末数占 末数占 金额较上
项目名
本期期末数 总资产的比例 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
称
（%） 的比例 动比例
（%） （%）
货币资 2,296,922,256.97 21.98% 263,002,002.35 2.84% 773.35% 本期公司完成定向
金 增发，募集资金到位
所致。另，彭浦十期
C 块二期项目收到
房源款，导致本期货
币资金增加。
应收账 183,398,413.37 1.75% 18,329,097.08 0.20% 900.59% 本期彭浦十期 C 块
款 二期项目交房，尚有
部分尾款未收回。
预付款 302,750.00 0.00% 1,855,000.00 0.02% -83.68% 本期对陕西国能新
项 材料有限公司采用
权益法核算，不再合
并，从而减少其账面
预付账款余额。
应收股 0.00% 8,913,188.44 0.10% -100.00% 上期应收股利在本
利 期收回。
其他流 50,000,000.00 0.48% 13,000,000.00 0.14% 284.62% 本期增加对控股公
动资产 司西藏国能矿业发
展有限公司的委托
贷款。
短期借 0.00% 300,000,000.00 3.24% -100.00% 上期短期借款在本
款 期归还。
应付账 147,436,537.51 1.41% 76,327,420.48 0.82% 93.16% 本期孙公司彭浦十
款 期 C 块二期项目交
房，尚有部分工程尾
款未支付。
预收款 1,551,378,400.77 14.84% 202,785,887.37 2.19% 665.03% 本期孙公司国投置
项 业桥东项目收到部
分房源款。
应交税 124,249,486.11 1.19% 72,129,931.71 0.78% 72.26% 本期增加部分所得
费 税等税款，需在清算
时缴纳。
应付股 27,341,753.70 0.26% 20,166,720.36 0.22% 35.58% 本期增加对股东的
利 部分应付股利。
一年内 2,497,000,000.00 23.89% 338,080,000.00 3.65% 638.58% 本期增加较多一年
到期的 内到期的长期借款。
非流动
负债
长期借 2,341,650,000.00 22.41% 4,607,150,000.00 49.71% -49.17% 本期较多借款将在
款 一年内到期，转入一
年内到期的非流动
负债科目。
(四) 核心竞争力分析
1、符合国家产业政策
在目前国家加大保障性住房建设的政策背景下，公司作为闸北区主要的房地产开发企业之一，
坚持保障性住房和普通商品房开发并重的经营策略，发展思路契合国家产业政策。公司充分运用
市场化手段参与上海市的旧区改造及保障性住房建设，并利用公司竞争优势打造和谐、绿色的上
海市人文环境。
2、丰富的行业经验
公司子公司上海北方城市发展投资有限公司从事房地产开发工作十几年来，累计了丰富的行
业经验，先后开发了永和小区、永乐苑、永盛苑、越秀苑、北方佳苑、富友嘉园、和源祥邸、和
源企业广场、彭浦十期等 20 余个动迁安置房及普通商品房项目。其中，"和源"系列系公司开发的
高品质生活社区，为公司在业内树立了良好的品牌形象。同时，公司在上海市旧城改造重点区域
闸北区从事多年保障性住房（动迁安置房）开发和建设，积累了丰富的经验。
3、专业的管理团队
公司子公司上海北方城市发展投资有限公司自设立以来，依托上海人才优势，形成了一支稳
定而优秀的管理团队。公司的董事及核心经营班子中的多名成员拥有硕士研究生学历或高级职称，
公司董事长朱贤麟先生、总经理曾云先生、副总经理于隽隽先生、王柏东先生等均具有多年的房
地产开发经验，其他董事及高级管理人员亦具有丰富的企业管理经验及业务专长，高层次、高素
质的管理和经营团队为公司经营和发展提供了有力保障。
4、准确的市场战略定位
公司子公司上海北方城市发展投资有限公司拥有十多年的房地产开发与旧城改造经验，多个
高品质的产品为公司在区域市场上赢得了良好的品牌效应，建立了良好的市场形象，也为公司带
来了更多发展机会。
公司依托闸北区旧城改造建设主体的区域优势，紧紧跟随国家房地产行业最新的政策变化趋
势，围绕城市发展的整体规划，将旧城改造、保障性住房建设与普通商品房开发有机结合，注重
普通商品房开发与保障性住房建设并行，重点打造公司持续发展的盈利增长点，不断凸显自身的
核心竞争力，不断做大做强公司主营业务。
报告期内，公司核心竞争力无重大变化。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资额为 255，974，400.00 元，比上年同比增加 16，283，904.48
元，增加 6.79%，主要为收购泉州市上实置业有限公司 40.01%的股权。
公司非公开发行股份募集资金用于购买上海北方企业（集团）有限公司持有的泉州市上实置
业有限公司 40.01%的股权，根据公司与上海北方企业（集团）有限公司签订的《附生效条件的股
权转让协议》，上海北方企业（集团）有限公司将持有泉州市上实置业有限公司 40.01%的股权转
让给西藏城市发展投资股份有限公司，价格为人民币 19,517.44 万元。截至 2014 年 11 月 11 日，
公司支付股权转让相关款项，股权转让正式完成。
(1) 持有非上市金融企业股权情况
所 会
占该
持 计 股
公司 报告期所
对 最初投资金 持有数量 期末账面价 报告期损益 核 份
股权 有者权益
象 额（元） （股） 值（元） （元） 算 来
比例 变动（元）
名 科 源
（%）
称 目
上 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 1,400,000.00 可
海 供
农 出
商 售
银 金
行 融
股 资
份 产
有
限
公
司
上 20,000,000.00 20,000,000.00 20 23,435,348.27 2,142,020.83 710,104.13 长
海 期
闸 股
北 权
北 投
方 资
小
额
贷
款
股
份
有
限
公
司
合 30,000,000.00 30,000,000.00 / 33,435,348.27 3,542,020.83 710,104.13 / /
计
持有非上市金融企业股权情况的说明
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托贷款情况
单位:元 币种:人民币
资金来
抵押物 源并说
借款方 委托贷款金 贷款期 贷款利 借款用 是否逾 是否关 是否展 是否涉 关联关 投资盈
或担保 明是否 预期收益
名称 额 限 率 途 期 联交易 期 诉 系 亏
人 为募集
资金
西藏国 50,000,000.00 1年 7.2% 补充运 西藏金 否 2840000.00
能矿业 营资金 泰工贸
发展有 有限责
限公司 任公司
(2) 其他投资理财及衍生品投资情况
投资类型 资金来源 签约方 投资份额 投资期限 产品类型 预计收益 投资盈亏 是否涉诉
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
√适用□ 不适用
单位:元 币种:人民币
尚未使用募
募集年 募集资金 本年度已使用 已累计使用募集 尚未使用募集
募集方式 集资金用途
份 总额 募集资金总额 资金总额 资金总额
及去向
2014 非公开发 1,495,174,397.10 216,854,428.76 216,854,428.76 1,278,319,968. 用 于 泉 州 市
行 34 上 实 置 业 有
限公司 C-3-1
地块项目开
发
/ 1,495,174,397.10 216,854,428.76 216,854,428.76 1,278,319,968.3 /
合计
4
募集资金总体使用情况说明 不含利息
(2) 募集资金承诺项目情况
√适用 □ 不适用
单位:万元 币种:人民币
变更
募集 募集 未达 原因
募集
资金 资金 是否 是否 到计 及募
承诺 是否 资金 产生
本年 累计 符合 项目 预计 符合 划进 集资
项目 变更 拟投 收益
度投 实际 计划 进度 收益 预计 度和 金变
名称 项目 入金 情况
入金 投入 进度 收益 收益 更程
额
额 金额 说明 序说
明
收 购 否 19,51 19,51 19,51 是 已 完 无 是 无 无
泉 州 7.44 7.44 7.44 成
置 业
40.01
% 股
权 项
目
泉 州 否 127,504. 0 0 是 计 划 是 无 无
市 东 71 开工
海 组
团
C-3-1
地 块
项目
14702 19,51 19,51 / /
合计 / / / / /
2.15 7.44 7.44
募集资金承诺项目使
无
用情况说明
(3) 募集资金变更项目情况
□ 适用 √不适用
单位:元 币种:人民币
变更投资项目资金总额
未达
变更 变更
变更 对应 本年 累计 是否 是否 到计
项目 项目 产生
后的 的原 度投 实际 符合 项目 符合 划进
拟投 的预 收益
项目 承诺 入金 投入 计划 进度 预计 度和
入金 计收 情况
名称 项目 额 金额 进度 收益 收益
额 益
说明
合计 / / / / / /
募集资金变更项目情况
说明
4、 主要子公司、参股公司分析
主 要 产
主要子 所处
品 或 服 注册资本 年末总资产 年末净资产 本年净利润
公司 行业
务
上海地 房 地 产
产北方 房地 开发、经
180,000,000.00 960,723,358.77 266,910,287.58 73,887,260.71
建设有 产 营、物业
限公司 管理
上 海 北
房 地 产
方 广 富
房地 开发、经
林 置 业 50,000,000.00 3,315,012,052.79 38,235,277.60 -1,461,797.93
产 营、物业
有 限 公
管理
司
上海国 房 地 产
投置业 房地 开发、经
300,000,000.00 5,407,300,668.85 388,411,296.96 -8,892,938.27
有限公 产 营、物业
司 管理
上海和
服务，开
田城市 房地
发 ， 经 20,000,000.00 190,889,901.02 108,141,330.10 18,718,116.73
建设开 产
营，销售
发公司
上海 北
方城 市
房地 房 地 产
发展 投 455,494,797.83 2,885,911,726.80 755,062,353.05 -5,519,337.36
产 开发
资有 限
公司
上海越 房 地 产
秀置业 房地 开发、经
10,000,000.00 18,114,868.99 17,797,415.79 531,862.80
有限公 产 营、物业
司 管理
泉州市 房 地 产
上实置 房地 开发、经
117,640,000.00 1,354,485,784.74 4,267,530.69 -52,151,130.69
业有限 产 营、物业
公司 管理
主 要 产
主要参 所处
品 或 服 注册资本 年末总资产 年末净资产 本年净利润
股公司 行业
务
上 海 闸
北 北 方
小 额 贷 小 额 贷
金融 100,000,000.00 174,478,375.70 117,176,741.32 10,710,104.13
款 股 份 款
有 限 公
司
西藏国
矿 业 投
能矿业
矿业 资 与 开 100,000,000.00 409,292,296.08 109,039,421.35 -16,955,668.85
发展有
发
限公司
西藏旺
盛投资 矿业 矿 业 投
50,000,000.00 47,813,516.08 47,685,527.82 -1,291,165.42
有限公 投资 资
司
碳 纳 米
陕西国
材料、电
能新材 制造
池 材 料 40,000,000.00 38,113,345.53 38,049,048.68 -1,532,475.82
料有限 业
生 产 开
公司
发
5、 非募集资金项目情况
√适用 □ 不适用
单位:元 币种:人民币
本年度投入金 累计实际投入金 项目收益情
项目名称 项目金额 项目进度
额 额 况
桥东二期项 5,202,000,000.00 在建 257,451,854.95 3,679,558,706.71
目
彭浦十期 C 769,973,763.75 交房 107,639,552.36 696,858,851.04 95,911,180.67
块二期
佘山和园 4,214,336,136.48 在建 178,270,192.14 2,850,028,514.75
合计 10,186,309,900.23 / 543,361,599.45 7,226,446,072.5 95,911,180.67
非募集资金项目情况说明 无
二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
根据国家统计局数据，2014 年，全国房地产开发投资 95036 亿元，比上年名义增长 10.5%（扣
除价格因素实际增长 9.9%）。房地产开发企业房屋施工面积 726482 万平方米，比上年增长 9.2%。
房屋新开工面积 179592 万平方米，下降 10.7%。房屋竣工面积 107459 万平方米，增长 5.9%。房
地产开发企业土地购置面积 33383 万平方米，比上年下降 14.0%；土地成交价款 10020 亿元，增
长 1.0%。商品房销售面积 120649 万平方米，比上年下降 7.6%。回顾 2014 年，中国经济在“稳增
长”和“调结构”的指导方针下，整体经济下行的压力较大，尤其是房地产行业，正逐步迈入调
整期，各项指标出现增速出现明显放缓甚至下滑。在这样的情况下，房地产政策面发生了一系列
变化，政府从原先的调控政策转变为激励政策，例如限购的取消以及限贷的放松，加上降息等一
系列货币政策的刺激，使得房地产行业在 2014 年底出现回暖企稳的态势。政府在稳经济增长的同
时也促使房地产行业加速回暖并走出调整期，但在今年行业的不断调整中，行业格局发生了较大
变化，房地产行业飞速发展的时代已经结束，总体来说明年房地产行业将会保持较为平稳的运行
态势。
(二) 公司发展战略
未来公司将会继续围绕“创新驱动、转型发展”的战略方针，坚持房地产主业不动摇，全面
推进新能源、新材料产业投资的快速发展。
一方面，公司仍将房地产开发作为公司主营业务。继续探索多方式多区域发展方向，尤其加
快募投项目的建设工作。同时继续坚持保障性住房与普通商品房开发相结合的发展战略，加快保
障性房的项目建设，有效降低市场风险和政策风险。坚持以提高发展质量和效益为中心，紧抓产
品质量和安全。
另一方面，公司借助各类资源优势，以新能源、新材料投资为重点，拓展多元化经营，促进公
司业务结构调整。坚持创新驱动战略，在研究开发和工艺创新的基础上，深化内外产研协同和上
下游产业链的合作，促进西藏国能矿业发展有限公司盐湖综合开发业务以及陕西国能新材料有限
公司碳纳米管等相关新材料项目的稳步推进。
(三) 经营计划
1、房地产项目开发计划
公司目前房地产开发项目，主要有佘山和园项目、桥东二期项目、彭浦十期 C 块二期项目及
泉州上实置业有限公司 B-1、C-3-1、C-3-2 地块开发项目。其中：彭浦十期 C 块二期保障房项目已
竣工并交付，在 2014 年度已经大部分结转收入实现收益；桥东二期保障房住宅部分 2014 年度竣
工，计划逐步有序安排动迁居民进户，预计在 2015 年度结转收入，桥东二期办公楼部分 15 年度
开工；泉州项目即公司募投项目计划开工建设，公司将全力做好预售准备工作，确保募投项目的
顺利完成；佘山和园项目将根据市场情况进一步加快销售，重点培育并树立公司的房地产品牌，
并逐步扩大公司地产品牌的影响力
2、人力资源计划
结合房地产业资源整合型、驾驭管理型的特点，公司将继续保持实行“团队高效、数量相对
精简、待遇相对优厚”的方针。此外，随着公司投资的西藏国能矿业发展投资有限公司的盐湖开
发业务的深入以及锂电产业链的延伸，公司亦应适时引进矿产领域专业人才。公司将进一步完善
竞聘上岗机制，完善和建立能上能下能出能进的优胜劣汰的竞争机制岗位动态管理的用工管理制
度；强化考核，制定目标，形成以利润为中心的考核机制；进一步加大人才的引进和培养，尤其
是矿业和新材料方面的专业人才，使人力资源与企业的快速发展相适应。
3、加强企业内控管理
按照“以制度管人”的要求，健全和完善企业内控管理制度，提高各项工作规范化、制度化
的水平，完善法人治理结构。进一步加强企业风险管理研究，建立企业内部完善的监督体系，完
善企业八个中心的管理职能，将责任层层落实到人，未来将继续坚持内控制度的执行，有效防范
公司经营发展中的风险。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
按照公司 2015 年度经营计划，公司维持当前业务所需的日常营运资金和税金等支出预计约
1.756 亿元，资产购置等日常资本性支出预计约 0.004 亿元，银行借款利息支出预计约 3.26 亿元，
合计约 5.02 亿元。桥东商办楼、桥东二期配套菜场项目、广富林项目二期、泉州 C-3-1 项目一期
工程是公司当前主要的在建投资项目。其中桥东商办楼总投资预算约为 18.4 亿元，2015 年度预计
建设资金需求约为 1.5 亿元；桥东二期配套菜场项目总投资预算约为 5 亿元，2015 年度预计建设
资金需求约为 0.37 亿元；广富林项目二期总投资预算约为 10.2 亿元，2015 年度预计建设资金需
求约为 5 亿元；泉州项目 C-3-1 一期总投资预算约为 16 亿元，2015 年度预计建设资金需求约为 5
亿元。另外，公司 2015 年内共计到期借款本金为 30.45 亿元。
为此，公司一是将继续加快推进重点项目的建设，通过多元化的销售策略，加快销售资金的
回笼；二是将根据业务发展需求，并综合考虑公司的资本结构、盈利能力、外部市场环境等多种
因素，以股东利益最大化为核心，利用银行借款、再融资和公司债券等多种手段进行持续融资，
以满足公司发展的需要；三是加强资金管理，通过对资金进行现金管理等方式，提高资金使用效
率，降低资金成本；四是根据公司业务发展的需要，积极寻找战略合作伙伴，共同开发未来新项
目。
(五) 可能面对的风险
1、公司正处于市场有序扩展，推动业务增长的发展阶段，根据公司的整体战略部署，未来业
务拓展将保持以上海为发展中心，逐步进行一定规模的跨区域发展。随着公司市场领域的拓展，
预计将面临更为激烈的行业竞争。如何继续保持公司一贯的产品质量和品牌声誉，并在拓展领域
内取得更大的成功，对公司而言是一项挑战。
2、房地产行业是资金密集型行业，具有投资资金大、回收期长的特点，随着公司多个项目的
启动，公司面临的筹资压力较大。
3、随着公司市场的拓展和规模的迅速扩张，对高素质和高新技术专业人才的需要较为迫切，
如果人力资源的规划以及对激励机制的创新不能跟上公司发展的速度，也将影响业务发展规划的
实施。
4、公司目前通过所投资的西藏国能矿业发展有限公司开展的盐湖资源开发，以及陕西国能新
材料有限公司的石墨烯单壁碳纳米管杂化物制备项目等，对公司而言是全新的行业，资源开发方
案的选择、开采的条件、环境、工业基础、技术难度等方面，均存在一定的风险。公司将本着谨
慎负责的态度，积极研究方案，做好可行性研究，加强与国内盐湖资源开采和生产以及处于领先
地位的研究机构、国内新材料技术方面的高校专家以及相关企业交流与学习，降低进入新行业带
来的不确定因素及风险。
三、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √不适用
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□ 适用 √不适用
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□ 适用 √不适用
四、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
为进一步贯彻落实中国证监会、上海证券交易所等监管机构有关上市公司现金分红等新的要
求，切实保护投资者的合法利益，报告期内，公司股东大会审议通过了公司章程的修订。修订后
的《公司章程》进一步明确公司利润分配的基本原则、具体政策、决策程序、组织实施并提出差
异化的现金分红政策。
公司利润分配相关决策程序符合《公司章程》的规定及股东大会决议的相关的要求，现金分
红的标准和比例明确、清晰，相关的决策程序符合规定，各位独立董事对利润分配方案发表了明
确意见。公司通过多种形式听取中小股东意见和诉求，利润分配结合了公司的行业特点、发展阶
段和自身盈利水平、资本需求等因素，又兼顾了投资者分享公司成长、发展成果，取得合理投资
回报等要求。
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《西藏城市发展投资股份有限公司2014年年度
审计报告》确认，截止2014年度母公司累计可分配利润为170,121,192.15元。2014年利润分配预案
为：拟以2014年年末总股本729,213,663股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.1元（含税），
共计分配利润7,292,136.63元。本次不进行公积金转增，也不进行送红股。
对公司2014年利润分配预案说明如下：
（一）行业及公司基本经营情况
公司是以房地产开发为主的上市公司，对现金流要求较高。近年来，房地产行业的调控日趋
严厉，为满足公司在房产开发方面不断增加的投入，公司通过采取各种手段拓宽企业的融资渠道，
以保证企业的资金安全。同时，不断加强保障房的开发建设，确保企业平稳运行。
2014年度，公司经营层在董事会的领导下，围绕房地产主营业务，积极克服政策调控对公司
房地产业务的影响，按照公司发展规划稳步推进房地产开发，同时探索多方式多区域发展。2014
年实现营业收入1,049,190,175.20元，净利润49,691,516.54元（其中归属于母公司所有者净利润为
76,954,987.91元）。未来，公司仍将房地产开发作为公司主营业务。为降低地域和项目单一带来的
风险，在保证公司稳定的利润前提下，探索多方式多区域发展方向，坚持保障性住房与普通商品
房开发相结合的发展战略，加快保障性房的项目建设，有效降低市场风险和政策风险。同时，公
司将对外积极拓展房地产开发项目，项目领域延伸至上海市其他区域、福建省泉州市等地，形成
业务发展的多区域布局。
经综合考虑，结合公司行业特点和发展现状，目前公司正处于发展期且有重大资金支出阶段，
为保障未来项目开发和提升公司实力，公司需留存充足收益用于未来发展。
（二）公司未来资金需求分析
公司2014年度现金流量情况及未来预计资金需求情况如下：
年度 经营活动产生的 投 资活 动产生的 筹 资活 动产生的 期 末 现 金 及现 金 预计未来一年
现金净流量 现金净流量 现金净流量 等价物余额 资金需求
2014年 2,171,966,258.89 -249,615,101.19 111,569,096.92 2,296,922,256.97 45-50亿元
公司目前主要营业收入为房地产销售收入，随着公司项目投资规模扩大，公司资产负债率、
短期及长期借款余额、财务费用金额较高，2014年底公司合并资产负债率达77.51%，期末借款余
额达48.39亿元，2014年度公司财务费用为1.09亿元。公司偿还债务支付现金压力较大，超出公司
正常经营规模，2014年取得借款收到的现金14.34亿元，偿还债务支付的现金为18.4亿元。公司较
高的负债比例、短期借款余额和财务费用不利于公司日常经营业务的正常运转，为减少财务费用，
公司利用增加的货币资金归还了银行借款。
截至目前，公司发展所需的资金来源主要为公司自有资金、银行借款、再融资和预售房款。
为保证公司持续、健康、稳定发展，2015年公司资金需求主要包括三方面：一是正常生产经营方
面的资金需求；二是项目投资的资金需求；三是偿还短期借款的资金需求。预计未来一年资金需
求为45-50亿元，为实现2015年经营发展目标，公司将根据业务发展需要安排资金计划，公司将严
格依照法规约定的程序履行必要的审批和公告程序,一方面通过统筹资金调度，严格控制各项费用
支出，合理安排资金使用计划，支持公司的健康快速发展；另一方面结合资本市场，继续积极探
索新的融资渠道，采取银行借款、再融资等多种融资方式来满足资金需求。
（三）公司资金的收益情况
公司最近三年的净资产收益率及每股收益如下：
加权平均净资产 每股收益（元）
净利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 5.96 0.13 0.13
2014年 扣除非经常性损益后归属于公司普通
3.48 0.08 0.08
股股东的净利润
归属于公司普通股股东的净利润 5.57 0.11 0.11
2013年 扣除非经常性损益后归属于公司普通
4.78 0.10 0.10
股股东的净利润
归属于公司普通股股东的净利润 8.88 0.18 0.18
2012年 扣除非经常性损益后归属于公司普通
6.18 0.12 0.12
股股东的净利润
2014年度，公司扣除非经常性损益后的资金收益指标实现了较平稳的发展态势，表明公司保
持了持续、稳定、健康发展的良好状态。
公司留存未分配利润的确切用途及预计收益情况：
公司留存未分配利润主要用于项目开发和归还贷款，公司2015年内共计到期借款本金为
30.45亿元。公司目前较高的负债比例、银行贷款金额和财务费用不利于公司日常经营业务的正常
运转。适当控制银行贷款规模、优化公司资产结构、降低财务费用，提高公司抵御风险的能力，
对公司整体利润的提高起到积极促进作用。
公司未分配利润的使用，将有利于公司提升综合竞争能力和持续盈利能力，并顺利推进公司
战略发展，预期收益良好。
董事会会议的审议和表决情况：
公司经第六届董事会第二十五次（定期）会议以9票赞成，0票反对，0票弃权审议通过了《西
藏城市发展投资股份有限公司2014年利润分配预案》。
独立董事发表意见的情况：
目前公司正处于发展期且有重大资金支出阶段，为保障未来项目开发和提升公司实力，公司
需留存充足收益用于未来发展。公司降低2014年度现金分红比例有利于保证公司重大项目资金支
出，保障公司的长远发展。此次利润分配预案符合有关法律、法规及《公司章程》、《公司股东未
来三年（2014-2015年）分红回报规划》的有关规定，符合公司的实际情况。同意将该议案提交公
司2014年年度股东大会审议。
综上所述，董事会拟定的2014年度利润分配预案兼顾了向投资者分配现金股利、回馈广大投
资者，和改善公司财务结构、保障公司长远发展。有利于维护广大投资者特别是中小投资者的长
远利益，有助于优化公司资本结构、提高公司抗风险能力及盈利水平，从而进一步提升公司的核
心竞争能力。
(二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披露
原因以及未分配利润的用途和使用计划
□ 适用√不适用
(三) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
分红年度合并 占合并报表中
每 10 股送 每 10 股派 现金分红的
分红 每 10 股转 报表中归属于 归属于上市公
红股数 息数(元) 数额
年度 增数（股） 上市公司股东 司股东的净利
（股） （含税） （含税）
的净利润 润的比率(%)
2014 年 0 0.1 0 7,292,136.63 76,954,987.91 9.48
2013 年 0 0.20 0 11,514,099.96 64,642,112.48 17.81
2012 年 0 0.18 0 10,362,689.96 100,966,249.19 10.26
由于公司 2014 年度合并泉州市上实置业有限公司，为同一控制合并，故追溯调整前 2013 年合并
报表中归属于上市公司股东的净利润为 71,653,933.65 元，现金分红占调整后合并报表中归属于上
市公司股东的净利润的比率为 16.07 %。
五、积极履行社会责任的工作情况
(一). 社会责任工作情况
公司一直高度重视并积极履行社会责任。2014 年，公司坚持创新驱动、转型发展，创新经营
机制，努力实现企业发展与社会、环境的全面协调可持续发展，进一步提升了企业的竞争力和美
誉度
1、通过完善制度，加强股东权益保护
公司不断规范和完善公司组织架构，依法设立了股东大会、董事会和监事会，分别作为公司的
权力机构、执行机构和监督机构，权责明确，相互独立，相互制衡，并制定了一系列的管理制度，
规范治理，为股东创造价值。进一步树立服务投资者、积极回报投资者的责任意识，加强与投资
者之间的沟通，促进投资者对公司的了解和认同，对公司章程中有关股东大会投票包括累积投票
制等条款进行了完善和细化，明确了投票条件和投票方式。
2、改进考核方式，强化员工权益保护
通过采用科学公平的考核办法，改革员工薪资结构，进一步完善人力资源管理、劳动用工管理
以及员工薪酬、培训体系建设。一是严格执行《劳动法》、《劳动合同法》各项规定，积极推行员
工薪酬制度改革，实施以岗定薪和薪酬增长机制，确保共享企业发展成果，维护员工队伍稳定。
二是切实把困难职工工作做好、做细，使真正困难的职工得到了及时帮助；。三是高度重视员工培
训与职业发展，不断加大教育培训投入，健全教育培训体系，丰富培训方式和内容，并采取灵活
多样的方式使其到基层锻炼，熟悉生产经营状况。
3、积极参与社会公益事业，真情回报社会。
在着力发展自身业务的同时，公司推动各利益相关方共同发展，积极回馈社会，不遗余力的支
持和支援社会经济发展和地方建设，多次向贫困地区捐款捐物，积极履行帮扶职责。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
截至 2014 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
子公司名称
上海北方城市发展投资有限公司
上海和田城市建设开发公司
上海国投置业有限公司
上海越秀置业有限公司
上海地产北方建设有限公司
上海北方广富林置业有限公司
泉州市上实置业有限公司
4.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出
说明。
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2015 年 4 月 21 日