2023 年半年度报告
公司代码：600773 公司简称：西藏城投
西藏城市发展投资股份有限公司
2023 年半年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人陈卫东、主管会计工作负责人廖婷及会计机构负责人（会计主管人员）李晓帅声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的主要风险，详细请查阅本报告第三节“管理层讨论与
分析”中“可能面对的风险”部分。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第四节 公司治理........................................................................................................................... 16
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 18
第六节 重要事项........................................................................................................................... 19
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 30
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 32
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 33
第十节 财务报告........................................................................................................................... 36
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管
备查文件目录 人员）签名并盖章的财务报表
报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、上市公司、西藏城投 指 西藏城市发展投资股份有限公司
控股股东、实际控制人 指 上海市静安区国有资产监督管理委员会
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
登记结算机构 指 中国证券登记结算有限公司
报告期 指 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 西藏城市发展投资股份有限公司
公司的中文简称 西藏城投
公司的外文名称 Tibet Urban Development and Investment Co.,LTD
公司的外文名称缩写 TUDI
公司的法定代表人 陈卫东
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘颖 黄伟华
联系地址 上海市天目中路380号北方大厦21楼 上海市天目中路380号北方大厦21楼
电话 021-63536929 021-63536929
传真 021-63535429 021-63535429
电子信箱 xzct600773@163.com xzct600773@163.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 西藏自治区拉萨市经济开发区博达路A1-10金泰集团办
公楼第三层311室
公司注册地址的历史变更情况 公司报告期内没有变更情况
公司办公地址 （拉萨）西藏自治区拉萨市经济开发区博达路A1-10金
泰集团办公楼第三层311室
（上海）上海市天目中路380号北方大厦21楼
公司办公地址的邮政编码 （拉萨）850030（上海）200070
公司网址 www.600773sh.com
电子信箱 xzct600773@163.com
报告期内变更情况查询索引 公司报告期内没有变更情况
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、证券时报、证券日报
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司证券部
报告期内变更情况查询索引 公司报告期内没有变更情况
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五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 西藏城投 600773 *ST雅砻、西藏雅砻
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 987,638,060.27 1,141,753,970.81 -13.50
归属于上市公司股东的净利润 40,024,527.50 56,252,990.81 -28.85
归属于上市公司股东的扣除非
40,007,458.57 56,020,282.95 -28.58
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -691,478,832.33 504,604,084.37 -237.03
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,801,375,255.15 3,779,625,303.21 0.58
总资产 13,819,364,214.09 13,944,528,203.38 -0.90
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.049 0.069 -28.99
稀释每股收益（元／股） 0.049 0.069 -28.99
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.049 0.068 -27.94
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 1.06 1.52 -0.46
扣除非经常性损益后的加权平均净
1.06 1.51 -0.45
资产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如
适用）
非流动资产处置损益
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越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 95,816.91
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 3,890.56
少数股东权益影响额（税后） 74,857.42
合计 17,068.93
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业的情况说明
公司主营业务为房地产开发与销售，属于房地产行业。
2023 年以来，各方面政策均积极表态房地产以引导市场预期修复：优化集中供地以适应当前
市场环境，降准降息稳经济，支持居民信贷及房企融资等，但效果并不显著。2023 年上半年，全
国商品房销售面积 5.95 亿平，同比下降 5.3%；销售金额 6.31 万亿元，同比增长 1.1%。其中，住
宅上半年销售金额、面积同比增速分别为 3.7%和-2.8%，短期内居民购房信心不足的态势难以扭
转，后续销售大概率将低位持稳。上半年，房地产开发企业到位资金 6.88 万亿元，同比下降 9.8%。
房企到位资金 6 月降幅扩大，受销售走弱的影响，房款增速明显下降。上半年房地产开发企业累
计投资 5.86 万亿元，同比下降 7.9%；累计新开工面积 4.99 亿平，同比下降 24.3%，开工意愿持
续低迷。当前购房者置业情绪仍受众多因素影响，因此预计下半年需要更大力度的托底政策才能
遏制住市场下行趋势。
（二）报告期内公司主营业务的情况说明
报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。
公司的房地产经营模式以自主开发销售为主。公司开发的房地产产品为普通住宅、商办楼等
多种物业类型。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度低
层住宅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼和商业综合体的开发及运营管理，其房地
产产品以销售为主，租赁为辅，并部分持有经营。公司的业务范围主要集中于上海、福建泉州、
陕西西安等区域。
面对房地产行业监管调控，供给需求持续改革的新形势，公司把“以提质增效为抓手，实现
房地产开发新突破；以产业培育为先导，实现商业资产运营新突破；以业务转型为重点，实现锂
盐碳材料新突破”做为重点工作进行推进，扎实推进“创新驱动、转型发展”的战略实施。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、丰富的行业经验
公司从事房地产开发工作二十几年来，累计了丰富的行业经验，先后开发了永和小区、永乐
苑、永盛苑、越秀苑、北方佳苑、富友嘉园、和源名邸、和源祥邸、和源企业广场、彭浦十期、
桥东二期等 20 余个动迁安置房及普通商品房项目。其中，“和源”系列系公司开发的高品质生活
社区，为公司在业内树立了良好的品牌形象。同时，公司在上海市旧城改造重点区域从事多年保
障性住房（动迁安置房）开发和建设，积累了丰富的经验。此外，上海松江佘山玺樾项目从“翠
山环抱，碧水为玺，道樾似锦”的概念推演而来，以“新中式”风格荣获多项园林景观奖项，公
司在高端型住宅的开发上也获取了成功的经验。
2、专业的管理团队
公司依托上海人才优势，形成了一支稳定而优秀的管理团队。公司的董事及核心经营班子中
多名成员拥有硕士研究生学历或高级职称，公司董事长陈卫东先生、总经理曾云先生、副总经理
王柏东先生、程晓林先生、吴昊先生、唐耀琪先生等均具有多年的房地产开发经验，其他董事及
高级管理人员亦具有丰富的企业管理经验及业务专长，高层次、高素质的管理和经营团队为公司
经营和发展提供了有力保障。除此之外，上海北方智选假日酒店（现变更为“上海静安假日酒店”）
委托知名酒店品牌洲际集团管理，被授权使用洲际集团的预订系统和注册商标，对酒店的服务质
量和管理水平有充分的保障。公司组建的商业管理经营团队在国内拥有丰富的商业运营经验，其
团队成员均为从事商业地产和零售业多年的业界人士，对商业市场发展具备精准的洞察能力，能
够全面的为我公司提供投资预测、项目规划、开发定位等技术支持和多元化的服务，助推项目在
行业领域的成功发展。
3、准确的市场战略定位
公司拥有十多年的房地产开发与旧城改造经验，多个高品质的产品为公司在区域市场上赢得
了良好的品牌效应，建立了良好的市场形象，也为公司带来了更多发展机会。一方面公司依托静
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安区旧城改造建设主体的区域优势，紧紧跟随国家房地产行业最新的政策变化趋势，围绕城市发
展的整体规划，将旧城改造、保障性住房建设与普通商品房开发有机结合，注重普通商品房开发
与保障性住房建设并行，重点打造公司持续发展的盈利增长点，不断凸显自身的核心竞争力，不
断做大做强公司主营业务。另一方面在巩固现有住宅地产业务的基础上，将房地产业务拓展至商
业地产领域，并积极响应国家整体发展要求，布局西咸新区和泉州等“一带一路”战略重要节点
城市和国家级新区，既可以改变既往业绩单纯依赖于住宅地产的情形，也进一步降低住宅地产行
业变化带来的业绩波动，有利于保持公司业务规模和盈利能力的稳定性。
4、独特资源禀赋和技术优势
在产业投资方面，公司投资开发的西藏阿里龙木错和结则茶卡两个盐湖，合计碳酸锂储量 390
万吨（储量大型），氯化钾 2800 万吨（储量中型），硼（以三氧化二硼）330 万吨（储量中型），
其中碳酸锂储量居世界前列。西藏国能矿业发展有限公司聘请了国内盐湖开发的专家宋彭生、李
武为顾问，组建了自己的盐湖研发部门，经过近几年的工业化试验，基于独特资源禀赋形成的工
艺流程共获得了 18 项发明专利，国能矿业自主开发的两个提锂技术的中试项目均已通过了科技
成果评价会，同时公司持续与技术方保持合作，深化原卤萃取的研究，维持技术竞争性。新材料
方面，依托清华大学的技术优势，已经建成石墨烯杂化物吨级工业化试验线，该工业化试验线目
前是该领域技术领先的生产线。
三、经营情况的讨论与分析
2023 年上半年，公司积极推进各项生产经营工作，紧抓房地产主营业务，持续加快转型发
展步伐，进一步深入推动“创新驱动、转型发展”的战略，积极推动新能源、新材料战略转型。
房地产开发方面，公司主要在建项目分布在陕西西安、福建泉州等地，其中泉州 C-3-2 项目
于今年 4 月份竣工，西安北关 DK1 项目、北关 DK2、DK4 项目、西咸世贸铭城 DK1、DK2、DK3 项
目、西咸世贸馨城 DK1、DK2 项目、西咸世贸新都项目等均按计划进度施工中。截至报告期末，公
司房地产项目在建面积共 104.21 万平方米。
房地产销售方面，公司继续加大资金回笼力度，主要在售房源包括上海松江佘山和园二期、
陕西西安静安广场商办部分、陕西西安璟宸尊域府、福建泉州海宸尊域（一期）及海宸尊域（二
期）商业部分、西咸崇文尊域万樾府以及其他存量项目等。报告期内，公司共计实现房地产项目
合同销售金额 4.00 亿元，销售面积 1.70 万平方米。
酒店运营方面，上海北方智选假日酒店于 2023 年 1 月份停业装修，从智选假日品牌升级至假
日品牌，同时更名为上海静安假日酒店，待完成装修及品牌升级后重新开放。泉州东海假日酒店
正在开业前期的筹备当中，目前该酒店各部门负责人均已完成招聘，正在按照计划完成装修及物
资、设备的采购工作。
商业运营方面，公司以提升商业板块经营效益最大化为目标，以创新营销策略和提升客户满
意度为抓手，开创商业发展新格局。西安静安荟奥莱公园及静安荟生活广场目前运营面积共计 7.6
万平方米，出租率达到 81%。报告期内，静安荟奥莱公园组织企划活动 11 档，活动天数 88 天，
静安荟生活奥莱组织企划活动 12 档，活动天数 74 天。在丰富活动内容的同时，商场加大选品力
度，提升选品质量，多形式多方面宣传品牌活动，加大自媒体宣传力度，避免制式任务性宣传，
提高目标受众活动知晓度；并紧抓小长假营销节点结合场地环境优势策划大型引流类型活动，通
过不断寻找异业资源提升场内客流、销售、会员粉丝等指标。一方面不断挖掘新业态新品牌，开
发新品数量，力争提升客流及消费动能，另一方面根据市场情况对现有购物中心不断进行调整改
造，提升差异化竞争能力，进一步提升商业运营板块对公司整体业绩的贡献度。
对外投资方面，西藏国能矿业发展有限公司一边力争达成利用现有盐田工艺生产千吨锂精矿
的计划目标，一边致力于推动两湖扩能项目设计、能源方案、人员培训、生产物资踩点和资金准
备等各项工作。国能矿业结则茶卡盐湖 3 万吨氢氧化锂项目的前期手续完成了关键节点审批，于
7 月 20 日收到西藏自治区生态环境厅《关于西藏自治区日土县结则茶卡盐湖矿区（改扩建）6 万
吨锂盐矿产资源（3 万吨工业级氢氧化锂）开发利用项目环境影响报告书的批复》，目前国能矿业
正在加快与西安蓝晓科技股份有限公司委托加工 1 万吨氢氧化锂产线的建设工作；国能矿业龙木
错盐湖 7 万吨锂盐项目的《可行性研究报告》及《开发利用方案》正在编制，其他前期审批报告
正在落实编制单位。同时，国能矿业的萃取中试产线及 300 吨吸附中试产线正常投入使用中，并
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在进一步收集工艺参数、优化工程化技术方案和加强生产人员培训，为结则茶卡盐湖开发提供一
条新的工艺路线，进一步验证和优化龙木错原卤吸附提锂工艺及设备选型。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未
来会有重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 987,638,060.27 1,141,753,970.81 -13.50
营业成本 669,723,288.88 774,159,974.38 -13.49
销售费用 45,031,299.70 57,106,448.76 -21.14
管理费用 72,262,229.36 68,658,275.83 5.25
财务费用 68,711,645.63 95,610,490.43 -28.13
研发费用
经营活动产生的现金流量净额 -691,478,832.33 504,604,084.37 -237.03
投资活动产生的现金流量净额 6,074,040.96 11,198,221.39 -45.76
筹资活动产生的现金流量净额 881,081,491.55 -372,459,050.82 /
营业收入变动原因说明：受房地产行业形势及周期性影响，本期收入有所下降。
营业成本变动原因说明：同上
销售费用变动原因说明：随收入下降，销售费用相应下降。
管理费用变动原因说明：无
财务费用变动原因说明：本期世贸铭城、世贸馨城项目在建，借款利息转为资本化处理。
研发费用变动原因说明：无
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期销售回款较上期减少，且在建项目支付了较多
工程款。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收到现金分红减少。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期新增了较多借款。
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期 上年 本期期
期末 期末 末金额
项目名
本期期末数 数占 上年期末数 数占 较上年 情况说明
称
总资 总资 期末变
产的 产的 动比例
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比例 比例 （%）
（%） （%）
货币资 主 要系本 期新增 了
779,125,893.99 5.64 583,431,838.91 4.18 33.54
金 较多借款所致。
应收款 主 要系本 期收回 部
项 9,718,495.67 0.07 14,495,201.00 0.10 -32.95 分款项，并计提了较
多坏账。
投资性 主 要系桥 东商办 楼
房地产 298,165,672.19 2.16 164,300,806.80 1.18 81.48 出 租部分 转入本 科
目核算所致。
在建工 主 要系本 期在建 工
- - 89,812,970.91 0.64 -100.00
程 程竣工转固所致。
应付职 主 要系子 公司人 员
工薪酬 2,878,665.51 0.02 4,942,044.32 0.04 -41.75 及 薪资结 构调整 所
致。
应交税 主 要系本 期缴纳 了
133,199,520.08 0.96 251,122,533.67 1.80 -46.96
费 较多土地增值税。
其他流 主 要系本 期结转 了
80,454,386.85 0.58 131,014,685.31 0.94 -38.59
动负债 较多待转销项税。
长期应 主 要系本 期新增 了
803,468,903.02 5.81 250,580,430.79 1.80 220.64
付款 融资租赁所致。
其他说明
无
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 30,350,980.35 农民工工资保证金保函；人防车位监管户资金
存货 5,198,161,361.82 融资抵押
固定资产 1,155,599,937.78 融资抵押
投资性房地产 274,261,764.01 融资抵押
无形资产 65,705,966.00 融资抵押
合计 6,724,080,009.96
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
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(1).重大的股权投资
□适用 √不适用
(2).重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3).以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
计入权益的累
本期公允价值 本期计提的减 本期出售/赎
资产类别 期初数 计公允价值变 本期购买金额 其他变动 期末数
变动损益 值 回金额
动
股票 9,408.00 -688.00 -688.00 0 0 0 0 8,720.00
合计 9,408.00 -688.00 -688.00 0 0 0 0 8,720.00
证券投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
计入权益
本期公允
最初投资 期初账面 的累计公 本期购买 本期出售 本期投资 期末账面 会计核
证券品种 证券代码 证券简称 资金来源 价值变动
成本 价值 允价值变 金额 金额 损益 价值 算科目
损益
动
股票 601825.SH 沪农商行 1,000.00 自有资金 9,408.00 -688.00 -688.00 0 0 0 8,720.00 其他权
益工具
投资
合计 / / 1,000.00 / 9,408.00 -688.00 -688.00 0 0 0 8,720.00 /
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
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私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
主要控股参 控 股 / 所处行业 主要产品或服务 注册资本 年末总资产 年末净资产 主营业务收入 本年净利润
股公司 参股比
例
上海地产北 100% 房地产 房地产开发、经营、物业管理 18,000.00 45,300.06 32,761.43 -0.34
方建设有限
公司
上海北方广 100% 房地产 房地产开发、经营、物业管理 5,000.00 125,105.10 47,600.70 91,383.24 13,425.86
富林置业有
限公司
上海国投置 100% 房地产 房地产开发、经营、物业管理 30,000.00 324,824.75 39,220.98 779.40 -319.48
业有限公司
上海和田城 100% 房地产 服务，开发，经营，销售 2,000.00 21,751.86 3,464.23 118.81 60.55
市建设开发
有限公司
上海北方城 100% 房地产 房地产开发 45,549.48 770,643.82 188,041.98 436.27 471.29
市发展投资
有限公司
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2023 年半年度报告
上海越秀置 70% 房地产 房地产开发、经营、物业管理 1,000.00 1,956.33 1,913.61 176.66 108.98
业有限公司
泉州市上实 100% 房地产 房地产开发、经营、物业管理 70,580.61 321,982.86 135,810.95 1,380.95 -344.20
置业有限公
司
泉州藏投酒 100% 住宿餐饮 住宿服务；餐饮服务；食品销 1,000.00 183.38 182.99 -17.01
店有限公司 售等
西安和润置 51% 房地产 房地产开发、经营、物业管理 5,000.00 479,182.21 -25,241.23 2,967.03 -6,471.31
业有限公司
陕西国能锂 100% 房地产 锂及锂产品的技术研发、加工、 15,700.00 315,330.02 19,187.57 -1,127.48
业有限公司 销售，房地产开发
陕西春秋庄 100% 房地产 苗木的种植与销售；养殖业的 3,000.00 4,042.85 1,868.35 -52.90
园农业科技 投资(限以自有资金投资)；房
有限公司 地产的开发与销售
陕西世贸之 100% 房地产 房地产开发、销售；房屋租赁、 8,000.00 138,022.74 -48,542.71 1,540.07 -2,037.91
都建设开发 物业管理、商务信息咨询服务、
有限公司 建筑材料、装饰装修材料、日
用百货的销售
陕西世贸新 100% 房地产 房地产开发、销售、房屋租赁、 6,500.00 18,761.93 6,267.33 -21.64
都建设开发 物业管理
有限公司
陕西世贸铭 100% 房地产 房地产开发、经营、物业管理 6,500.00 100,144.61 3,257.54 -285.38
城建设开发
有限公司
陕西世贸馨 100% 房地产 房地产开发、经营、物业管理 5,000.00 68,992.57 4,198.15 -242.32
城建设开发
有限公司
上海藏投酒 100% 住宿餐饮 旅馆,餐饮服务,食品流通,会务 1,000.00 100,473.22 50,738.23 208.06 -687.89
店有限公司 服务,礼仪服务,日用百货、文体
用品、服装服饰、工艺礼品的
销售
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2023 年半年度报告
上海闸北北 40% 金融 小额贷款 10,000.00 11,399.51 11,297.70 299.50 175.27
方小额贷款
股份有限公
司
西藏国能矿 41% 矿业 硼矿及其伴生矿 10,000.00 108,374.89 -11,001.83 10,193.38 1,485.01
业发展有限
公司
西藏旺盛投 27% 矿业投资 矿业投资，矿产品加工、销售 5,000.00 638.40 591.23 -21.05
资有限公司
陕西国能新 41% 制造业 碳纳米材料、石墨烯材料、纳 4,000.00 11,950.92 9,607.24 -366.95
材料有限公 米材料、电池材料、电容材料、
司 节能环保产品的生产、销售、
技术开发、技术转让、技术服
务；自营和代理各类商品和技
术的进出口业务
赛特（上海） 33.5% 商业零售 服装服饰、箱包、珠宝首饰等 2,000.00 2.03 -318.95 -0.57
商业管理有
限公司
注：上海北方荟商业管理有限公司于 2023 年 5 月 22 日注册成立，截至报告期末尚在办理银行基本户开户及税务登记手续。
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2023 年半年度报告
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、政策风险
因房地产行业走向对我国国民经济的整体发展具有重要的影响，受国家宏观调控政策影响较
大，政府会根据我国整体经济形势来调整制定相关的土地、金融、税收、行政等方面政策。公司
将持续密切关注国家和地方政策的变化，积极分析应对以提高公司抗风险能力。
2、跨区域经营风险
近年来，房地产业务开发范围由以上海为发展中心，逐步扩展至泉州、西安等地区，未来可
能进一步扩展至其他二三线城市。由于各地气候、居住生活习惯、购房偏好、市场情况、开发政
策等方面都存在一定的差异，为了保证项目开发的顺利进行，公司须适应当地开发环境并取得认
同。
3、市场竞争风险
公司正处于市场有序扩展，推动业务增长的发展阶段。房地产行业是资金密集型行业，具有
投资资金大、回收期长的特点，公司作为中小型房地产企业，在资金、资源、开发能力等方面较
大型房地产企业存在着明显差距，伴随着行业集中度的进一步提高，市场竞争将会更加激烈，公
司未来将面临一定的行业竞争风险和经营压力。
4、商业转型风险
面对房产住宅市场调控的日趋严格，以及顺应国家土地政策的趋势，公司房地产项目由比较
单一的住宅地产向住宅地产和商业地产混合经营转型，相对于传统的住宅地产，商业地产往往具
有投资规模大、高收益、高风险的特点。商业地产的转型不仅对资金投入有要求，而且需要大量
的专业人才和良好的市场环境。公司做大做强商业地产还需要时间来积累经验，也面临一定风
险。
5、人才引进风险
随着公司市场的拓展和规模的迅速扩张，对高素质和高新技术专业人才的需要较为迫切，如
果人力资源的规划以及对激励机制的创新不能跟上公司发展的速度，将影响业务发展规划的实
施。
6、矿业投资风险
公司目前通过所投资的西藏国能矿业发展有限公司开展的盐湖锂资源开发，以及陕西国能新
材料有限公司的石墨烯单壁碳纳米管杂化物制备项目等，对公司而言行业经验尚浅，资源开发方
案的选择、开采的条件、环境、工业基础、技术难度等方面，均存在一定的风险。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登
决议刊登的指定网站的查
会议届次 召开日期 的披露日 会议决议
询索引
期
2023 年第一次 2023 年 5 http://www.sse.com.cn/ 2023 年 5 审议通过《关于公司
临时股东大会 月5日 月6日 放弃优先购买权暨关
联交易的议案》详见
2022-033号公告）
2023 年第二次 2023 年 5 http://www.sse.com.cn/ 2023 年 5 审议通过《关于公司
临时股东大会 月 15 日 月 16 日 符合向特定对象发行
A 股股票条件的议案》
《关于公司向特定对
象发行 A 股股票方案
的议案》等 12 项议案
（详见 2022-036 号公
告）
2022 年年度股 2023 年 5 http://www.sse.com.cn/ 2023 年 5 审议通过《2022 年度
东大会 月 25 日 月 26 日 董事会工作报告》
《2022 年度监事会工
作报告》等 7 项议案
（详见 2022-037 号公
告）
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
于隽隽 副总经理 离任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
□适用 √不适用
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数(元)（含税） 0
每 10 股转增数（股） 0
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
无
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2023 年半年度报告
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
是否 是否
时履行应 及时履
承诺 承诺 承诺时间 有履 及时
承诺背景 承诺方 说明未完 行应说
类型 内容 及期限 行期 严格
成履行的 明下一
限 履行
具体原因 步计划
其他 上海市闸北区 根据上海市闸北区国有资产监督管理委员会（以下简称 长期有效 否 是 无 无
国有资产监督 “闸北区国资委”）出具的保证上市公司“五独立”承
管理委员会 诺，作为上市公司的控股股东，为保证上市公司在本次
（已更名为 重组完成后的独立运作，闸北区国资委承诺在作为上市
“上海市静安 公司控股股东期间，与上市公司在人员、资产、财务、机
区国有资产监 构、业务等方面实现相互独立。闸北区国资委所作上述
督管理委员 承诺有利于本次交易后公司在业务、资产、财务、人员、
会”，承诺事 机构等方面与实际控制人及其关联人保持独立，符合中
项继续有效， 国证监会关于上市公司独立性的相关规定。
与重大资产重
以下简称“闸
组相关的承诺
北 区 国 资
委”）
解决同 闸北区国资委 为避免2009年公司重大资产重组完成后，闸北区国资委 长期有效 否 是 无 无
业竞争 及其控制的下属企业与上市公司之间出现同业竞争之情
形，保证双方的合法权益及上市公司全体股东，特别是
中小股东的合法权益，作为上市公司的控股股东，闸北
区国资委（承诺人）承诺：1）在本次重大资产重组完成
后，承诺人及承诺人控股、实际控制的企业（除上海不夜
城新发展公司与上海城铭置业有限公司外）将不会以任
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2023 年半年度报告
何形式直接或间接地从事与上市公司相竞争的业务；上
海不夜城新发展公司与上海城铭置业有限公司在其在建
项目及拟建项目（即：上海新泉路340街坊、上海普善路
281街坊地块、上海老沪太路295地块）开发完毕后，不再
从事与上市公司相竞争的业务。承诺人将对控股、实际
控制的其他企业进行监督，并行使必要的权力，促使其
遵守本承诺。2）在本次重组后的上市公司审议是否与承
诺人存在同业竞争的董事会或股东大会上，承诺人承诺，
将按规定进行回避，不参与表决。3）如上市公司认定承
诺人或承诺人控股、实际控制的其他企业正在或将要从
事的业务与上市公司存在同业竞争，则承诺人将在上市
公司提出异议后自行或要求相关企业及时转让或终止上
述业务。如上市公司进一步提出受让请求，则承诺人应
无条件按具有证券从业资格的中介机构审计或评估后的
公允价格将上述业务和资产优先转让给上市公司。4）承
诺人保证严格遵守中国证监会、上海证券交易所的有关
规范性文件及《公司章程》的规定，与其他股东一样平等
的行使股东权利、履行股东义务，不利用大股东的地位
谋取不当利益，不损害公司和其他股东的合法权益。
解决同 闸北区国资委 为进一步避免和消除上海城铭置业有限公司拟开发项目 长期有效 否 是 无 无
业竞争 295地块侵占上市公司的商业机会和形成同业竞争的可
能性，闸北区国资委于2009年8月出具了《关于解决上海
城铭置业有限公司同业竞争问题的承诺函》，承诺在本
次重组实施完毕的公告发布之日起三十日内，促使并确
保国有独资公司上海不夜城新发展公司将所持有的上海
城铭置业有限公司50%股权托管给上市公司或其控股子
公司，即将除股权处置权以及股权收益权以外的其他股
东权利全部托管给上市公司或其控股子公司，托管期限
至295街坊26丘地块开发建设并销售完毕，并签署相关的
股权托管协议。2010年1月28日，闸北区国资委、北方城
投以及上海不夜城新发展公司签订了《托管协议》，托管
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2023 年半年度报告
期限为《托管协议》签署之日起开始，至上海城铭置业有
限公司从事的房地产项目闸北区295街坊26丘地块开发
结束并销售完毕之日止。
解决关 闸北区国资委 为减少和规范闸北区国资委及其控制的下属企业与上市 长期有效 否 是 无 无
联交易 公司之间的关联交易，闸北区国资委承诺：（1）在本次
交易完成后，承诺人及其控制的企业将尽量减少并规范
与上市公司及其控股企业之间的关联交易。对于无法避
免或有合理原因而发生的关联交易，承诺人及其控制的
企业将以公允、合理的市场价格进行，根据有关法律、法
规及规范性文件的规定履行关联交易决策程序，依法履
行信息披露义务和办理有关报批程序。（2）承诺人及其
控制的企业作为上市公司的实际控制人期间，不会利用
其实际控制人地位损害上市公司及其他股东（特别是中
小股东）的合法权益。（3）承诺人保证上述承诺在本次
交易完成后且承诺人作为上市公司实际控制人期间持续
有效且不可撤销。如承诺人及其控制的企业有任何违反
上述承诺的事项发生，承诺人及其控制的企业承担因此
给上市公司造成的一切损失（含直接损失和间接损失）。
其他 闸北区国资委 （1）相关承诺闸北区国资委出具了《关于上海北方城市 长期有效 否 是 无 无
发展投资有限公司及其下属子公司土地增值税有关事项
的承诺函》，承诺闸北区国资委与上市公司所签订《发行
股份购买资产协议书》中确定的资产交割日之前的闸北
区国资委拟注入上市公司的北方城投及下属子公司已开
发完成并基本销售完的项目，按最终税务清算结果，如
北方城投及其下属子公司依法承担补交土地增值税的部
分，由闸北区国资委全额承担；如北方城投及其下属子
公司依法享有退回的多交土地增值税部分，由闸北区国
资委全额收回。同时，闸北区国资委出具了《关于上海北
方城市发展投资有限公司及其下属子公司税收有关事项
的承诺函》，承诺闸北区国资委与上市公司所签订《发行
股份购买资产协议书》中确定的资产交割日之前的闸北
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2023 年半年度报告
区国资委拟注入上市公司的北方城投及下属子公司，依
法履行缴纳企业所得说、营业税、城建税等各项税种，如
出现北方城投及其下属子公司需依法承担补交上述税种
的情形，补交部分由闸北区国资委全额承担。（2）公司
下属孙公司上海闸北动拆迁实业有限公司（以下简称
“动拆迁公司”）于2010年6月28日收到《上海市地方税
务 局 第 六 稽查 局 税 务处理 决 定 书 》（ 沪 地 税六稽 处
[2010]107号）以及《上海市地方税务局第六稽查局税务
行政处罚决定书》（沪地税六稽罚一[2010]72号）。闸北
区国资委已经于2010年将上述罚款金额支付与上市公司
完毕。（3）2010年7-9月，因下属全资子公司北方城投下
属上海润华置业有限公司注销，税务清算时需补缴土地
增值税17,945,524.62元，北方城投按持股比例需承担
7,178,209.84元。根据闸北区国资委于2009年3月20日出
具的《关于上海北方城市发展投资有限公司及其下属子
公司土地增值税有关事项的承诺函》，闸北区国资委已
于2010年承担补缴土地增值税款7,178,209.84元。（4）
2011年度公司对满足清算条件的部分楼盘进行了土地增
值税清算，其中北方佳苑项目为重组前已开发完成并基
本销售完的项目。根据税务事务所的清算审计报告，属
于资产交割日即2009年11月30日前实现的收入应补缴的
土地增值税为24,308,693.34元。闸北区国资委已经将上
述税款支付给上市公司。
其他 闸北区国资委 为保障上市公司利益，闸北区国资委承诺：对于北方城 长期有效 否 是 无 无
投存在的逾期贷款115万元，如中国建设银行就该两笔贷
款要求北方城投承担任何利息或逾期罚息的支付义务，
闸北区国资委将在接到北方城投书面通知的十个工作日
内完成支付。
解决土 静安区国资委 静安区国资委已就藏投酒店产证证载用途与实际用途存 长期有效 否 是 无 无
地等产 在差异可能引起的潜在法律后果出具不可撤销的承诺，
权瑕疵 承诺“100%股权的过程中及之后，若藏投酒店因上述产
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证证载用途与实际用途不一致之问题被有权主管部门处
以行政处罚，因此给西藏城投造成的任何损失或不利后
果由本单位以包括但不限于现金补偿的方式承担。”
解决关 静安区国资委 静安区国资委出具了《上海市静安区国有资产监督管理 长期有效 否 是 无 无
联交易 委员会关于西藏城市发展投资股份有限公司关联交易的
承诺函》，作出如下承诺：（1）静安区国资委作为西藏
城投的控股股东、实际控制人严格遵照法律法规、《上海
证券交易所股票上市规则》、西藏城投《公司章程》、《关
联交易决策规则制度》中涉及关联交易的规定。（2）静
安区国资委与西藏城投的关联交易，将遵守公平、公正、
公开的原则，履行合法程序，并依法签订协议，并按照法
律法规及西藏城投《公司章程》等规定履行信息披露义
务和办理有关报批程序，不利用控股股东地位在关联交
易中谋取不当利益。（3）静安区国资委确保不发生占用
西藏城投资金、资产的行为。（4）静安区国资委确保严
格按照《中华人民共和国公司法》等法律法规以及西藏
城投章程的有关规定行使股东权利，在股东大会对涉及
静安区国资委与西藏城投关联交易进行表决时，依法履
行回避表决的义务。
解决同 静安区国资委 为进一步规范和解决同业竞争问题，静安区国资委出具 长期有效 否 是 无 无
业竞争 了《关于与西藏城市发展投资股份有限公司避免同业竞
争的承诺》，作出如下承诺：“1）本单位及本单位所拥
有控制权的其他企业，不存在以直接或间接的方式从事
与西藏城投及其控制的其他企业相同或相似的业务。（2）
如本单位及本单位拥有控制权的其他企业有任何商业机
会可从事、参与任何可能与西藏城投及其控制的其他企
业的生产经营构成竞争的活动，则将在西藏城投提出异
议后自行或要求相关企业及时转让或终止上述业务。如
西藏城投进一步提出受让请求，则本单位拥有的其他企
业应无条件按具有证券从业资格的中介机构审计或评估
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2023 年半年度报告
后的公允价格将上述业务和资产优先转让给西藏城投。
（3）在作为西藏城投的股东期间，本单位控制的其他企
业等关联方将避免从事任何与西藏城投及其控制的其他
企业等关联方相同或相似且构成或可能构成竞争关系的
业务，亦不从事任何可能损害西藏城投及其控制的其他
企业等关联方利益的活动。如本单位及本单位控制的其
他企业等关联方遇到西藏城投及其控制的其他企业等关
联方主营业务范围内的商业机会，本单位及本单位控制
的其他企业等关联方将该等商业机会让予西藏城投及其
控制的其他企业等关联方。（4）如违反以上承诺，本单
位愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此
给西藏城投造成的所有直接或间接损失。”
解决土 静安区国资委 静安区国资委就变更土地房产证载用途所需支付成本出 长期有效 否 是 无 无
地等产 具 承 诺 ： 上海 藏 投 酒店有 限 公 司 持有 的 沪 房地静 字
权瑕疵 （2016）第021443号《上海市房地产权证》所载位于中兴
路1738号的土地用途为办公，房产用途为办公楼，而该
处房产实际上用于酒店经营。藏投酒店前述房产及土地
的实际使用情况与《上海市房地产权证》中的证载信息
相比存在差异。针对上述事项，静安区国资委承诺：在本
次西藏城市发展投资股份有限公司收购藏投酒店100%股
权的过程中及收购完成之后，若藏投酒店根据中国证券
监督管理委员会或其他主管部门之要求需变更中兴路
1738号的土地、房产的证载用途，使之与实际酒店经营
用途相符，则静安区国资委自愿承担藏投酒店该等房屋、
土地用途变更所需相关费用。以上承诺内容均为不可撤
销之承诺，如违反该承诺给西藏城投或相关各方造成损
失的，静安区国资委愿承担相应的法律责任。
其他 静安区国资委 公司控股股东、实际控制人静安区国资委根据中国证监 长期有效 否 是 无 无
会相关规定，为公司填补回报措施能够得到切实履行，
作出如下承诺：“本单位不越权干预西藏城投的经营管
理活动，不侵占西藏城投的公司利益，切实履行对西藏
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城投填补回报的相关措施。”
解决同 闸北区国资委 本公司控股股东上海市闸北区国有资产监督管理委员会 长期有效 否 是 无 无
业竞争 直接及间接控股的公司中，上海苏河湾投资控股有限公
司（下称“苏河湾控股”）及其控股子公司从事的295街
坊26丘和101地块开发项目与本公司存在竞争关系。鉴于
上述情况，本公司及本公司控股股东闸北区国资委拟采
取的解决措施如下：1、苏河湾控股及其控股子公司正在
从事的主要房地产建设项目：本公司拟继续托管295街坊
26丘项目，并在该项目开发完毕后，由闸北区国资委督
促苏河湾控股注销上海城铭置业有限公司或转让其持有
的上海城铭置业有限公司全部股权。101地块项目继续由
苏河湾控股自用，不用于销售等商业用途。同时，闸北区
国资委承诺：（1）将上海城铭置业有限公司50%的股权继
续托管给西藏城投，同时，295街坊26丘项目开发完毕后，
与再融资相关 将督促苏河湾控股注销上海城铭置业有限公司或转让其
的承诺 持有的上海城铭置业有限公司全部股权；（2）101地块项
目用于上海苏河湾投资控股有限公司办公自用；（3）苏
河湾控股及其控股子公司不从事与西藏城投存在竞争关
系的业务，不与西藏城投产生新的同业竞争。2、除以上
承诺外，闸北区国资委另承诺：（1）除上海苏河湾投资
控股有限公司及其控股子公司，闸北区国资委直接及间
接控股企业均不从事与西藏城投相竞争的业务。（2）闸
北区国资委将切实履行控股股东义务，保障西藏城投的
独立性，确保不损害西藏城投及西藏城投其他股东的利
益；闸北区国资委及闸北区国资委控股、实际控制的企
业将不会以任何形式直接或间接地从事与西藏城投及其
子公司相竞争的业务。（3）闸北区国资委将严格履行上
述承诺事项，并督促实际控制的企业切实履行上述承诺
事项。
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2023 年半年度报告
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处
罚及整改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司于 2017 年向上海北方企业（集团）有限公司（以下简称“北方集团”）申请委托贷款，
额度为 15 亿元，借款期限为三年，借款利率为基准利率上浮 5%，公司可在借款期限内根据资金
情况在约定额度内提前归还和续借，该笔委托贷款到期后，续借三年，借款利率不变。该事项经
公司第八届董事会第十八次（定期）会议及 2020 年第四次临时股东大会审议通过。具体详见公司
于 2020 年 8 月 15 日披露于上海证券交易所网站（www.sse.com.cn)的《西藏城市发展投资股份有
限公司关于公司向上海北方企业（集团）有限公司申请续借委托贷款暨关联交易的公告》。
报告期内，公司于 2023 年 1 月 10 日向北方集团借款 2 亿元，2023 年 1 月 19 日向北方集团
借款 1 亿元。截止 2023 年 6 月末，委贷使用额度 15 亿元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
√适用 □不适用
公司收到西藏金泰工贸有限责任公司（简称“金泰工贸”）《关于征求是否放弃优先购买西
藏金泰工贸有限责任公司所持国能矿业 34%股权的函》及拉萨开发区东义资本创业投资合伙企业
（有限合伙）（简称“东义资本”）《关于是否放弃行使拉萨开发区东义资本创业投资合伙企业
（有限合伙）所持西藏国能矿业发展有限公司 5%股权优先购买权的征询》。金泰工贸所持国能矿
业 34%股权作价为人民币 40.8 亿元，东义资本所持国能矿业 5%股权作价为人民币 6 亿元。由于公
司持有西藏国能矿业发展有限公司（简称“国能矿业”）41%股权，根据《公司法》相关规定，在
同等条件下，公司具有金泰工贸及东义资本拟转让国能矿业股权的优先购买权。
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2023 年半年度报告
公司 2023 年 4 月 13 日召开了第九届董事会第十二次（临时）会议，审议通过了《关于公司
放弃优先购买权暨关联交易的议案》，并于 2023 年 5 月 5 日召开了 2023 年第一次临时股东大会，
审议通过了该议案。公司放弃金泰工贸及东义资本拟转让所持国能矿业股权的优先购买权。
(七) 其他
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用 □不适用
单位： 元币种： 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
担保
发生 担 担保
方与 担保 是否
日期 担保 保 主债 是否 担保 担保 反担
担保 上市 被担 担保 担保 物 为关 关联
(协 起始 到 务情 已经 是否 逾期 保情
方 公司 保方 金额 类型 （如 联方 关系
议签 日 期 况 履行 逾期 金额 况
的关 有） 担保
署 日 完毕
系
日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子
-
公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对
-
子公司的担保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 2,362,000,000
报告期末对子公司担保余额合计（B） 4,020,000,000
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 4,020,000,000
担保总额占公司净资产的比例(%) 108.85%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担
-
保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
4,020,000,000
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额
-
（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 4,020,000,000
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 -
公司为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性
保证担保。截至报告期末，累计银行按揭总担保额度不
担保情况说明
超过63亿元。公司可能因购房客户出现银行按揭贷款违
约而在保证责任范围内承担违约本息金额。此种情况
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2023 年半年度报告
下，本公司可以根据相关购房合同的约定，通过有权解
除商品房买卖合同、有权不予办理房屋交付或权属转移
登记等措施实施追偿。由于上述担保连带责任而发生重
大损失的可能性较小，因此上述担保事项将不会对公司
财务状况造成重大影响。
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 76,159
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
持有 质押、标记或冻
有限 结情况
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 售条
股东性质
（全称） 增减 量 (%) 件股 股份状
数量
份数 态
量
上海市静安
区国有资产
0 391,617,705 47.78 0 无 0 国家
监督管理委
员会
香港中央结
6,994,802 7,461,562 0.91 0 无 0 其他
算有限公司
南京长恒实 境内非国有
0 4,650,338 0.57 0 无 0
业有限公司 法人
白苗荣 400,000 4,541,017 0.55 0 无 0 境内自然人
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2023 年半年度报告
中国工商银
行股份有限
公司－南方
中证全指房
1,397,125 4,016,384 0.49 0 无 0 其他
地产交易型
开放式指数
证券投资基
金
-
朱振国 3,905,000 0.48 0 无 0 境内自然人
1,739,136
中国工商银
行股份有限
公司－中证
上海国企交 1,624,900 3,821,871 0.47 0 无 0 其他
易型开放式
指数证券投
资基金
江苏陶朱公
私募基金管
理有限公司
-
－银壹捌陶 3,700,000 0.45 0 无 0 其他
2,889,175
朱公二号私
募证券投资
基金
中国银行股
份有限公司
－国投瑞银 -
2,876,446 0.35 0 无 0 其他
新能源混合 5,812,385
型证券投资
基金
中国建设银
行股份有限
公司－国投 -
2,481,532 0.30 0 无 0 其他
瑞银先进制 7,610,106
造混合型证
券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条 股份种类及数量
股东名称 件流通股的数
种类 数量
量
上海市静安区国有资产监督管理委员会 391,617,705 人民币普通股 391,617,705
香港中央结算有限公司 7,461,562 人民币普通股 7,461,562
南京长恒实业有限公司 4,650,338 人民币普通股 4,650,338
白苗荣 4,541,017 人民币普通股 4,541,017
中国工商银行股份有限公司－南方中证全
4,016,384 人民币普通股 4,016,384
指房地产交易型开放式指数证券投资基金
朱振国 3,905,000 人民币普通股 3,905,000
中国工商银行股份有限公司－中证上海国
3,821,871 人民币普通股 3,821,871
企交易型开放式指数证券投资基金
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2023 年半年度报告
江苏陶朱公私募基金管理有限公司－银壹
3,700,000 人民币普通股 3,700,000
捌陶朱公二号私募证券投资基金
中国银行股份有限公司－国投瑞银新能源
2,876,446 人民币普通股 2,876,446
混合型证券投资基金
中国建设银行股份有限公司－国投瑞银先
2,481,532 人民币普通股 2,481,532
进制造混合型证券投资基金
前十名股东中回购专户情况说明 不适用
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃
不适用
表决权的说明
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东是否存在关联关系或一致行动
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说
不适用
明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
32 / 156
2023 年半年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
投资者 是否存
适当性 在终止
债券余 利率 交易 交易机
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 还本付息方式 安排 上市交
额 （%） 场所 制
（如 易的风
有） 险
西藏城市发展投资 每年付息一次，
上海 面向专
股 份 有 限 公 司 2020 年 2020 年 2025 年 到期一次还本， 匹配成
20 藏 证券 业投资
2020 年 面 向 专 业 175245 11 月 13 11 月 17 11 月 17 2.00 4.50 最后一期利息 交+协商 否
城发 交易 者公开
投资者公开发行公 日 日 日 随本金的兑付 成交
所 发行
司债券（第一期） 一起支付
西藏城市发展投资 每年付息一次，
上海 面向专
股 份 有 限 公 司 到期一次还本， 匹配成
22 藏 2022 年 9 2022 年 9 2027 年 9 证券 业投资
2022 年 面 向 专 业 137747 6.00 3.75 最后一期利息 交+协商 否
城发 月5日 月7日 月7日 交易 者公开
投资者公开发行公 随本金的兑付 成交
所 发行
司债券（第一期） 一起支付
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2023 年半年度报告
“20 藏城发”及“22 藏城发”均为 5 年期，附第 3 年末公司调整票面利率选择权及投资者
回售选择权。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
无
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
其他说明
无
5. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本报告期末
主要指标 本报告期末 上年度末 比上年度末 变动原因
增减（%）
流动比率 1.89 1.54 22.73 主要系本期流动负债减少。
速动比率 主要系本期流动资产中存货
0.22 0.16 37.50
占比下降。
资产负债率
73.35 73.52 -0.17
（%）
34 / 156
2023 年半年度报告
本报告期比
本报告期
上年同期 上年同期增 变动原因
（1-6 月）
减(%)
扣除非经常性 主要系受房地产行业形势及
损益后净利润 40,007,458.57 56,020,282.95 -28.58 周期性影响，本期利润有所
下降。
EBITDA 全部债
0.03 0.03 -
务比
利息保障倍数 主要系受房地产行业形势及
0.79 1.01 -21.78 周期性影响，本期利润有所
下降。
现金利息保障 主要系本期销售回款减少，
倍数 同时支付了较多工程款，经
-4.20 6.00 -170.00 营现金流量净额减少，因此
本指标较上年同期变动较
大。
EBITDA 利息保
1.08 1.25 -13.60
障倍数
贷款偿还率
100 100 -
（%）
利息偿付率
100 100 -
（%）
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 6 月 30 日
编制单位： 西藏城市发展投资股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 779,125,893.99 583,431,838.91
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 9,718,495.67 14,495,201.00
应收款项融资
预付款项 11,164,906.04 9,165,798.63
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 98,715,336.10 81,072,862.84
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 8,968,985,884.40 9,337,258,925.11
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 299,767,228.99 369,396,709.62
流动资产合计 10,167,477,745.19 10,394,821,336.11
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 178,329,370.87 172,796,625.08
其他权益工具投资 98,199,795.51 105,079,795.51
其他非流动金融资产
投资性房地产 298,165,672.19 164,300,806.80
固定资产 2,483,302,968.00 2,420,035,782.58
在建工程 89,812,970.91
生产性生物资产
油气资产
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2023 年半年度报告
使用权资产
无形资产 217,432,148.58 220,896,368.56
开发支出
商誉
长期待摊费用 24,955,323.79 27,052,202.60
递延所得税资产 165,671,219.72 163,974,904.63
其他非流动资产 185,829,970.24 185,757,410.60
非流动资产合计 3,651,886,468.90 3,549,706,867.27
资产总计 13,819,364,214.09 13,944,528,203.38
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,220,507,411.14 1,681,182,126.58
预收款项 6,532,027.45 5,894,286.99
合同负债 1,327,150,483.69 1,879,090,832.67
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 2,878,665.51 4,942,044.32
应交税费 133,199,520.08 251,122,533.67
其他应付款 952,041,673.97 937,656,800.31
其中：应付利息
应付股利 6,265,883.30
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,644,922,167.53 1,854,797,360.59
其他流动负债 80,454,386.85 131,014,685.31
流动负债合计 5,367,686,336.22 6,745,700,670.44
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 3,121,313,558.58 2,425,915,998.43
应付债券 821,573,183.77 805,656,336.62
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 803,468,903.02 250,580,430.79
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 332,760.00 332,760.00
递延所得税负债 21,555,442.15 23,275,442.15
其他非流动负债
非流动负债合计 4,768,243,847.52 3,505,760,967.99
37 / 156
2023 年半年度报告
负债合计 10,135,930,183.74 10,251,461,638.43
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 819,660,744.00 819,660,744.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,641,646,749.09 1,641,646,749.09
减：库存股
其他综合收益 60,824,846.63 65,984,846.63
专项储备
盈余公积 35,990,124.79 35,990,124.79
一般风险准备
未分配利润 1,243,252,790.64 1,216,342,838.70
归属于母公司所有者权益
3,801,375,255.15 3,779,625,303.21
（或股东权益）合计
少数股东权益 -117,941,224.80 -86,558,738.26
所有者权益（或股东权
3,683,434,030.35 3,693,066,564.95
益）合计
负债和所有者权益
13,819,364,214.09 13,944,528,203.38
（或股东权益）总计
公司负责人：陈卫东 主管会计工作负责人：廖婷 会计机构负责人：李晓帅
母公司资产负债表
2023 年 6 月 30 日
编制单位：西藏城市发展投资股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 215,977,272.55 174,782,017.82
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 125,521,306.12 125,521,306.12
应收款项融资
预付款项
其他应收款 6,018,004,147.87 5,338,853,694.16
其中：应收利息
应收股利 272,852,972.63 172,852,972.63
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 2,102,086.23 1,365,730.70
流动资产合计 6,361,604,812.77 5,640,522,748.80
非流动资产：
债权投资
38 / 156
2023 年半年度报告
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,876,438,370.05 2,870,406,691.94
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 7,390.23 7,390.23
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 2,876,445,760.28 2,870,414,082.17
资产总计 9,238,050,573.05 8,510,936,830.97
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 16,000,000.00 15,805,008.17
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 119,668.21
应交税费 4,390,467.17 6,415,267.47
其他应付款 2,696,897,871.81 2,705,857,448.72
其中：应付利息
应付股利 6,265,883.30
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 801,106,666.67 801,217,333.33
其他流动负债
流动负债合计 3,518,514,673.86 3,529,295,057.69
非流动负债：
长期借款 809,365,431.66 516,413,257.21
应付债券 821,573,183.77 805,656,336.62
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 352,421,805.56
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
39 / 156
2023 年半年度报告
非流动负债合计 1,983,360,420.99 1,322,069,593.83
负债合计 5,501,875,094.85 4,851,364,651.52
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 819,660,744.00 819,660,744.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,489,570,263.50 2,489,570,263.50
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 63,733,922.41 63,733,922.41
未分配利润 363,210,548.29 286,607,249.54
所有者权益（或股东权 3,736,175,478.20 3,659,572,179.45
益）合计
负债和所有者权益 9,238,050,573.05 8,510,936,830.97
（或股东权益）总计
公司负责人：陈卫东 主管会计工作负责人：廖婷 会计机构负责人：李晓帅
合并利润表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业总收入 987,638,060.27 1,141,753,970.81
其中：营业收入 987,638,060.27 1,141,753,970.81
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 945,258,156.11 1,074,890,436.35
其中：营业成本 669,723,288.88 774,159,974.38
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 89,529,692.54 79,355,246.95
销售费用 45,031,299.70 57,106,448.76
管理费用 72,262,229.36 68,658,275.83
研发费用
财务费用 68,711,645.63 95,610,490.43
其中：利息费用 77,349,734.23 96,662,333.75
利息收入 9,066,776.03 6,352,339.05
加：其他收益 81,265.49 102,450.66
40 / 156
2023 年半年度报告
投资收益（损失以“－”号 12,204,745.79 4,926,373.94
填列）
其中：对联营企业和合营企 6,732,745.79 -4,033,626.06
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以 -2,761,437.75 -1,644,875.12
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填 70,247,483.94
51,904,477.69
列）
加：营业外收入 295,107.45 956,706.63
减：营业外支出 280,556.03 849,917.82
四、利润总额（亏损总额以“－” 51,919,029.11 70,354,272.75
号填列）
减：所得税费用 43,276,988.15 44,281,630.77
五、净利润（净亏损以“－”号填 26,072,641.98
8,642,040.96
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 8,642,040.96 26,072,641.98
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 40,024,527.50 56,252,990.81
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以 -31,382,486.54 -30,180,348.83
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -5,160,000.00 -5,760,000.00
（一）归属母公司所有者的其他 -5,160,000.00 -5,760,000.00
综合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他综 -5,160,000.00 -5,760,000.00
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值 -5,160,000.00 -5,760,000.00
变动
41 / 156
2023 年半年度报告
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
2.将重分类进损益的其他综合
收益
（1）权益法下可转损益的其他综
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 3,482,040.96 20,312,641.98
（一）归属于母公司所有者的综 34,864,527.50 50,492,990.81
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收 -31,382,486.54 -30,180,348.83
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.049 0.069
（二）稀释每股收益(元/股) 0.049 0.069
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：陈卫东 主管会计工作负责人：廖婷 会计机构负责人：李晓帅
母公司利润表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业收入 7,989,492.16 67,944,339.46
减：营业成本 3,551,014.90 3,397,153.04
税金及附加 57,524.35 489,199.24
销售费用 1,009,771.80 1,786,113.62
管理费用 5,976,268.38 7,420,466.09
研发费用
财务费用 13,529,062.53 22,186,336.91
其中：利息费用 87,968,704.81 72,873,920.92
利息收入 -74,451,174.00 -50,699,613.00
加：其他收益 20,066.00 27,899.81
投资收益（损失以“－”号 106,031,678.11 -4,347,903.73
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
42 / 156
2023 年半年度报告
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以 -199,720.00
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填 89,717,874.31 28,345,066.64
列）
加：营业外收入
减：营业外支出 100,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－” 89,717,874.31 28,245,066.64
号填列）
减：所得税费用 4,236,760.00
四、净利润（净亏损以“－”号填 89,717,874.31 24,008,306.64
列）
（一）持续经营净利润（净亏损 89,717,874.31 24,008,306.64
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 89,717,874.31 24,008,306.64
43 / 156
2023 年半年度报告
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：陈卫东 主管会计工作负责人：廖婷 会计机构负责人：李晓帅
合并现金流量表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的 505,295,024.40 1,576,750,139.14
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 24,876,911.87 47,823,715.06
收到其他与经营活动有关的 37,497,945.02 26,904,252.59
现金
经营活动现金流入小计 567,669,881.29 1,651,478,106.79
购买商品、接受劳务支付的 954,087,138.49 727,182,977.46
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的 35,766,710.63 42,435,743.68
现金
支付的各项税费 210,233,922.31 307,468,912.72
44 / 156
2023 年半年度报告
支付其他与经营活动有关的 59,060,942.19 69,786,388.56
现金
经营活动现金流出小计 1,259,148,713.62 1,146,874,022.42
经营活动产生的现金流 -691,478,832.33 504,604,084.37
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 6,672,000.00 11,760,000.00
处置固定资产、无形资产和 34,800.00
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 6,706,800.00 11,760,000.00
购建固定资产、无形资产和 632,759.04 561,778.61
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 632,759.04 561,778.61
投资活动产生的现金流 6,074,040.96 11,198,221.39
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,625,550,000.00 923,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 2,625,550,000.00 923,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,589,983,818.65 1,149,987,768.64
分配股利、利润或偿付利息 134,484,689.80 145,471,282.18
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 20,000,000.00
现金
筹资活动现金流出小计 1,744,468,508.45 1,295,459,050.82
筹资活动产生的现金流 881,081,491.55 -372,459,050.82
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加 195,676,700.18 143,343,254.94
额
45 / 156
2023 年半年度报告
加：期初现金及现金等价物 553,098,213.46 843,392,504.72
余额
六、期末现金及现金等价物余 748,774,913.64 986,735,759.66
额
公司负责人：陈卫东 主管会计工作负责人：廖婷 会计机构负责人：李晓帅
母公司现金流量表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的 537,565.68 268,782.84
现金
收到的税费返还 311,764.72
收到其他与经营活动有关的 1,503,111.21 2,610,597.11
现金
经营活动现金流入小计 2,352,441.61 2,879,379.95
购买商品、接受劳务支付的 27,957.55 25,000.00
现金
支付给职工及为职工支付的 2,863,460.37 242,960.00
现金
支付的各项税费 3,674,563.44 10,439,558.42
支付其他与经营活动有关的 3,860,458.05 4,213,936.54
现金
经营活动现金流出小计 10,426,439.41 14,921,454.96
经营活动产生的现金流量净 -8,073,997.80 -12,042,075.01
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
46 / 156
2023 年半年度报告
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 800,000,000.00 223,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的 1,593,687,519.16 1,722,596,917.31
现金
筹资活动现金流入小计 2,393,687,519.16 1,945,596,917.31
偿还债务支付的现金 157,380,000.00 422,920,000.00
分配股利、利润或偿付利息 56,922,521.64 49,041,898.28
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的 2,130,115,744.99 1,383,663,779.98
现金
筹资活动现金流出小计 2,344,418,266.63 1,855,625,678.26
筹资活动产生的现金流 49,269,252.53 89,971,239.05
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加 41,195,254.73 77,929,164.04
额
加：期初现金及现金等价物 174,782,017.82 386,707,838.68
余额
六、期末现金及现金等价物余 215,977,272.55 464,637,002.72
额
公司负责人：陈卫东 主管会计工作负责人：廖婷 会计机构负责人：李晓帅
47 / 156
2023 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2023 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益 一
项目 减 少数股东权 所有者权益合
工具 专 般
： 益 计
实收资本 其他综合收 项 风 其
优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 其 益 储 险 他
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、
-
上年 819,660,744 1,641,646,749 65,984,846 35,990,124 1,216,342,838 3,779,625,303 3,693,066,564
86,558,738.
期末 .00 .09 .63 .79 .70 .21 .95
26
余额
加：
会计
政策
变更
前
期差
错更
正
同
一控
制下
企业
合并
其
他
二、
-
本年 819,660,744 1,641,646,749 65,984,846 35,990,124 1,216,342,838 3,779,625,303 3,693,066,564
86,558,738.
期初 .00 .09 .63 .79 .70 .21 .95
26
余额
48 / 156
2023 年半年度报告
三、
本期
增减
变动
金额 - -
（减 5,160,000. 26,909,951.94 21,749,951.94 31,382,486. -9,632,534.60
少以 00 54
“－
”号
填
列）
（一
）综 - -
合收 5,160,000. 40,024,527.50 34,864,527.50 31,382,486. 3,482,040.96
益总 00 54
额
（二
）所
有者
投入
和减
少资
本
1．所
有者
投入
的普
通股
2．其
他权
益工
具持
有者
投入
资本
49 / 156
2023 年半年度报告
3．股
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
4．其
他
（三
）利 - - -
润分 13,114,575.56 13,114,575.56 13,114,575.56
配
1．提
取盈
余公
积
2．提
取一
般风
险准
备
3．对
所有
者
（或 - - -
股 13,114,575.56 13,114,575.56 13,114,575.56
东）
的分
配
4．其
他
（四
）所
有者
50 / 156
2023 年半年度报告
权益
内部
结转
1．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2．盈
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5．其
他综
合收
益结
51 / 156
2023 年半年度报告
转留
存收
益
6．其
他
（五
）专
项储
备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六
）其
他
四、
-
本期 819,660,744 1,641,646,749 60,824,846 35,990,124 1,243,252,790 3,801,375,255 3,683,434,030
117,941,224
期末 .00 .09 .63 .79 .64 .15 .35
.80
余额
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
减
项目 具 专 般 少数股东 所有者权益合
：
实收资本 其他综 项 盈余公 风 未分配利 其 权益 计
优 永 资本公积 库 小计
(或股本) 其 合收益 储 积 险 润 他
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末余额 819,660, 1,641,646 76,438 35,109 1,114,730 3,687,586, - 3,670,507,106
744.00 ,749.09 ,351.9 ,351.5 ,906.37 103.03 17,078,99 .55
9 8 6.48
加：会计政策变更
52 / 156
2023 年半年度报告
前期差错更正
同一控制下企业合
并
其他
二、本年期初余额 819,660, 1,641,646 76,438 35,109 1,114,730 3,687,586, - 3,670,507,106
744.00 ,749.09 ,351.9 ,351.5 ,906.37 103.03 17,078,99 .55
9 8 6.48
三、本期增减变动金额 - 41,499,09 35,739,097 - 5,558,748.59
（减少以“－”号填列） 5,760, 7.42 .42 30,180,34
000.00 8.83
（一）综合收益总额 - 56,252,99 50,492,990 - 20,312,641.98
5,760, 0.81 .81 30,180,34
000.00 8.83
（二）所有者投入和减少
资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分配 - - -
14,753,89 14,753,893 14,753,893.39
3.39 .39
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） - - -
的分配 14,753,89 14,753,893 14,753,893.39
3.39 .39
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
53 / 156
2023 年半年度报告
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 819,660, 1,641,646 70,678 35,109 1,156,230 3,723,325, - 3,676,065,855
744.00 ,749.09 ,351.9 ,351.5 ,003.79 200.45 47,259,34 .14
9 8 5.31
公司负责人：陈卫东 主管会计工作负责人：廖婷 会计机构负责人：李晓帅
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2023 年半年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 润 益合计
一、上年期末余额 819,660,7 2,489,570 63,733,9 286,607, 3,659,572
44.00 ,263.50 22.41 249.54 ,179.45
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 819,660,7 2,489,570 63,733,9 286,607, 3,659,572
44.00 ,263.50 22.41 249.54 ,179.45
三、本期增减变动金额（减 76,603,2 76,603,29
少以“－”号填列） 98.75 8.75
54 / 156
2023 年半年度报告
（一）综合收益总额 89,717,8 89,717,87
74.31 4.31
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 - -
13,114,5 13,114,57
75.56 5.56
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的 - -
分配 13,114,5 13,114,57
75.56 5.56
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 819,660,7 2,489,570 63,733,9 363,210, 3,736,175
44.00 ,263.50 22.41 548.29 ,478.20
55 / 156
2023 年半年度报告
2022 年半年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 润 益合计
一、上年期末余额 819,660,7 2,489,570 61,066,1 277,351, 3,647,648
44.00 ,263.50 55.82 243.59 ,406.91
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 819,660,7 2,489,570 61,066,1 277,351, 3,647,648
44.00 ,263.50 55.82 243.59 ,406.91
三、本期增减变动金额（减 9,254,41 9,254,413
少以“－”号填列） 3.25 .25
（一）综合收益总额 24,008,3 24,008,30
06.64 6.64
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 - -
14,753,8 14,753,89
93.39 3.39
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的 - -
分配 14,753,8 14,753,89
93.39 3.39
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
56 / 156
2023 年半年度报告
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 819,660,7 2,489,570 61,066,1 286,605, 3,656,902
44.00 ,263.50 55.82 656.84 ,820.16
公司负责人：陈卫东 主管会计工作负责人：廖婷 会计机构负责人：李晓帅
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2023 年半年度报告
三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
西藏城市发展投资股份有限公司（原名“西藏金珠股份有限公司”）系经西藏自治区人民政府以
藏政复【1996】14 号文批准,由西藏金珠（集团）有限公司、西藏自治区国际经济技术合作公司、
中国出口商品基地建设西藏公司、西藏自治区信托投资公司和西藏自治区包装进出口公司联合发
起，对西藏金珠（集团）有限公司下属的北京西藏北斗星图片总社和西藏自治区对外贸易进出口
公司进行部分股份制改组于 1996 年 10 月 25 日成立的股份有限公司。同年 11 月 8 日，经中国证
券监督管理委员会以证监发字【1996】218 号文批准，股票于上海证券交易所发行上市，总股本为
5,180.00 万股。
1997 年 6 月，公司实施将实际可分配利润向全体股东每 10 股派送 1.6 股红股方案，总股本增至
6,008.80 万股。
1997 年 8 月，公司实施以资本公积金向全体股东按每 10 股转增 4 股方案后，总股本增至 8,412.32
万股。
1998 年 8 月，经中国证监会证监上字【1998】72 号文件核准，公司实施配股方案，向全体股东配
售 480 万股普通股。其中向法人股股东配售 30 万股，向社会公众股股东配售 450 万股，总股本增
至 8,892.32 万股。
2001 年 1 月，经中国证监会证监公司字[2000]171 号文件批准，公司实施每 10 股配售 3 股方案
后，总股本增至 9,758.12 万股。
2001 年 6 月，公司实施每 10 股送 2 股方案后，总股本增至 11,709.74 万股。
2002 年 6 月公司实施每 10 股送 1 股方案后，股份增至 12,880.72 万股；同年 10 月公司实施每 10
股送 4 股方案，两次转增股本完成后，公司总股本变更为 18,033.01 万股。
2002 年 1 月 28 日经西藏自治区人民政府藏政函【2002】5 号文及 2003 年 1 月 19 日财政部财企
【2003】14 号文批复同意公司发起人西藏金珠（集团）有限公司转让所持 34.97%国有法人股，转
让后西藏金珠（集团）有限公司持有本公司 25％股权，计 4,508.25 万股，股权性质为国有法人
股；南京长恒实业有限公司持有本公司 20％股权，计 3,606.60 万股，股权性质为社会法人股；
江苏中桥百合通讯产品销售有限公司持有本公司 14.97%股权，计 2,700.38 万股，股权性质为社
会法人股。 2007 年 1 月，公司股东西藏金珠（集团）有限公司将所持有本公司 25%的股权全部转
让给北京新联金达投资有限公司，转让后北京新联金达投资有限公司持有本公司 45,082,514 股
非国有法人 股，成为本公司控股股东。此次股权转让系根据西藏金珠（集团）有限公司与北京新
联金达投资有限公司于 2005 年 12 月 5 日签订的《股权转让合同》。本次转让于 2006 年 3 月 5 日
获得西藏自治区人民政府藏政函【2006】55 号文《关于转让西藏金珠国有法人股的批复》及 2006
年 3 月 23 日获得国务院国有资产监督管理委员会国资产权【2006】269 号文《关于西藏金珠股份
有限公司国有法人股转让有关问题的批复》的批准。
2007 年 1 月 31 日，公司 2007 年第一次股东大会暨相关股东会议审议通过了公司股权分置改革方
案。根据该方案，公司于 2007 年 3 月实施了股权分置改革方案，以资本公积金向实施股权登记日
登记在册的全体流通股股东转增 4,853.33 万股，流通股股东每持有 10 股流通股获得 7 股的转增
股份。转增后公司总股本变更为 22,886.33 万股。
2007 年 5 月，公司股东江苏中桥百合通讯产品销售有限公司持有本公司 27,003,800 股限售流通
股被山东省青岛市中级人民法院通过司法拍卖划转至自然人陈平名下。
根据公司 2007 年第二次临时股东大会决议，并经工商管理部门核准，公司于 2007 年 3 月 30 日正
式更名为“西藏雅砻藏药股份有限公司”。
2009 年 11 月，经中国证券监督管理委员证监许可[2009]1180 号《关于核准西藏雅砻藏药股份有
限公司重大资产重组及向上海市闸北区国有资产监督管理委员会发行股份购买资产的批复》核准，
公司在向深圳市同成投资有限公司（以下简称“同成投资”）概括转让所有资产及负债并妥善处
理或有负债的同时，以向上海市闸北区国有资产监督管理委员会（以下简称“闸北区国资委”）
发行新增股份的方式购买其持有的上海北方城市发展投资有限公司（以下简称“北方城投”）100%
的股权，公司新增股份的价格依据截止 2009 年 2 月 5 日前 20 个交易日公司股票交易均价确定为
2.92 元/股；依据上海东洲资产评估有限公司出具的《资产评估报告》(DZ090034045)，截止 2009
年 1 月 31 日，北方城投的净资产评估值为 101,277.76 万元，公司与闸北区国资委协议确定北方
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2023 年半年度报告
城 投 100% 的 股 权 交 易 价 格 为 人 民 币 101,277.76 万 元 ， 公 司 将 向 闸 北 区 国 资 委 发 行 股 票
346,841,655 股，闸北区国资委以北方城投 100%的股权认购该部分股票，北方城投 100%的股权折
股数不足一股的余额由公司以现金向闸北区国资委补足。
公司本次增资前的注册资本为人民币 228,863,343.00 元，已由西藏天华会计师事务所于 2007 年
6 月 18 日出具藏天华验字（2007）003 号验资报告审验。本期公司向上海闸北区国资委非公开发
行股票 346,841,655 股，已经立信会计师事务所有限公司审验，并于 2009 年 12 月 10 日出具信会
师报字（2009）24735 号《验资报告》；截至 2009 年 12 月 4 日止，变更后的累计股本为人民币
575,704,998.00 元，其中，闸北区国资委持有雅砻藏药 60.25%的股份，成为雅砻藏药的控股股东，
雅砻藏药的主营业务也因此发生了改变，成为经营房地产业务的上市公司。2010 年公司收购西藏
国能矿业发展有限公司，开始涉足资源业务。
根据公司 2009 年度股东大会决议，并经工商管理部门核准，公司于 2010 年 3 月 17 日正式更名为
“西藏城市发展投资股份有限公司”。
2014 年 9 月 26 日，经中国证券监督管理委员证监许可[2014]986 号《关于核准西藏城市发展投资
股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，公司非公开发行不超过 156,726,500 股新股。本次
发 行 最 终 价 格 确 定 为 9.74 元 / 股 ， 发 行 股 票 数 量 153,508,665 股 ， 募 集 资 金 总 额 为
1,495,174,397.10 元 ， 扣 除 发 行 费 用 总 额 24,952,910.39 元后，公司募集资金净额为
1,470,221,486.71 元 ， 其 中 计 入 注 册 资 本 人 民 币 为 153,508,665.00 元 ， 计 入 资 本 公 积
1,316,712,821.71 元。经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审验，于 2014 年 10 月 31 日出具
信会师报字（2014）114487 号《验资报告》；本次发行新增股份已于 2014 年 11 月 17 日在中国
证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕登记托管手续，变更后的累计股本为人民币
729,213,663.00 元。
2015 年 1 月 23 日，公司已完成非公开发行股份相关工商变更登记手续，并且已取得西藏自治区
工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。
2017 年 6 月 27 日，中国证监会核发《关于核准西藏城市发展投资股份有限公司向上海市静安区
国有资产监督管理委员会等发行股份购买资产并配套募集资金的批复》 证监许可[2017]1039 号），
核准西藏城投向上海市静安区国有资产监督管理委员会发行 73,556,050 股股份、向厦门达沃斯
投资管理有限公司发行 12,849,740 股股份、向厦门国锂投资有限公司发行 1,390,753 股股份、向
湖北东方国金投资集团有限公司发行 1,191,183 股股份、向厦门西咸实业有限公司发行 654,839
股股份、向湖北国能工业投资有限公司发行 447,473 股股份、向上海明捷企业发展集团有限公司
发行 357,043 股股份购买相关资产，核准非公开发行不超过 3,499,413 股新股募集本次发行股份
购买资产的配套资金。根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的信会师报字【2018】第
ZA10060 号《验资报告》，截至 2017 年 8 月 29 日止，静安区国资委、厦门达沃斯及上海明捷、
厦门西咸、厦门国锂、国能工业、东方国金等五名法人将其持有的藏投酒店 100%股权、泉州置业
14.99%股权及陕西国锂 25.92%股权转让给公司用以认缴公司本次非公开发行股份增加的股本人
民币 90,447,081.00 元。上述股权出资额合计人民币 1,167,671,861.89 元，其中计入实收资本
（股本）人民币 90,447,081.00 元，计入资本公积（股本溢价）人民币 1,077,224,780.89 元。
2018 年 3 月 2 日，公司收到中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具的《证券变更登记证
明》，西藏城投已于 2018 年 3 月 2 日办理完毕本次发行股份及支付现金购买资产的新增股份登
记，工商变更尚在进行中。西藏城投本次非公开发行新股数量为 90,447,081 股（其中限售流通股
数量为 90,447,081 股），非公开发行后公司股份数量为 819,660,744 股。
注册地址：西藏自治区拉萨市经济开发区博达路 A1-10 金泰集团办公室第三层 311 室。法定代表
人：陈卫东。
公司经营范围：对矿业、金融、实业的投资；建材销售；建筑工程咨询；百货的销售；预包装食
品、金银珠宝、家具、烟、酒的销售。
本财务报表业经公司全体董事于 2023 年 8 月 30 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截至 2023 年 6 月 30 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
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2023 年半年度报告
子公司名称
上海北方城市发展投资有限公司
上海和田城市建设开发有限公司
上海国投置业有限公司
上海地产北方建设有限公司
上海越秀置业有限公司
泉州市上实置业有限公司
泉州藏投酒店有限公司
上海北方广富林置业有限公司
西安和润置业有限公司
陕西国能锂业有限公司
陕西春秋庄园农业科技有限公司
陕西世贸之都建设开发有限公司
陕西世贸新都建设开发有限公司
陕西世贸馨城建设开发有限公司
陕西世贸铭城建设开发有限公司
上海藏投酒店有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、在其他主体中的权益”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基
本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以
下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报
规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。
合并财务报表按照《企业会计准则讲解 2008》、财政部《关于做好执行会计准则企业 2008 年年
报工作的通知》(财会函[2008]60 号)以及财政部会计司《关于非上市公司购买上市公司股权实现
间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17 号）中有关反向购买的规定编制，是子公司上海北
方城市发展投资有限公司财务报表的延续。
母公司财务报表系西藏城市发展投资股份有限公司财务报表的延续。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而
形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础
计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差
额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发
生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、
负债及或有负债在购买日按公允价值计量。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1、 合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公
司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被
投资方的权力影响其回报金额。
2、 合并程序
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业
集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的
影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的
会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期
间进行必要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中
所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股
东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减
少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
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2023 年半年度报告
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告
期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关
项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的
股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已
确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当
期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方
的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期
投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益
法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。
（2）处置子公司
①一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照
其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之
和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益
的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易
的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；
在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财
务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司
的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本
公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之
间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
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（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“三、（十四）长期股权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。
1、 金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分
类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分
类为以摊余成本计量的金融资产：
－业务模式是以收取合同现金流量为目标；
－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分
类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：
－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投
资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其
余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如
果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本
计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债：
1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融
资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以
及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
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（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债
权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值
进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，
均计入其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计
量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非
流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价
值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公
允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允
价值变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付
债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3、 金融资产终止确认和金融资产转移
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终
止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融
资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件
的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资
产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损
益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分
的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工
具）的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债
权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同
条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
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对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，
同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金
资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将
该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据
和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债
特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得
不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产减值的测试方法及会计处理方法
本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生
违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加
权金额，确认预期信用损失。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，
本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的
损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确
定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确
凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认
后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产计提
减值准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是
否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面
余额。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
1、 应收账款的预期信用损失的会计估计
对于不含重大融资成分的应收款项，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计提坏
账准备。
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（1） 按单项计提坏账准备
如客观证据表明某项应收账款已发生信用减值，则按照单项计提坏账准备并确认预期信用损失。
（2） 按组合计提坏账准备
项目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
信用风险特征组合 账龄组合 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约
关联方组合 款项性质 风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预
期信用损失率，计算预期信用损失
其他组合 款项性质
其中，账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率具体估计如下：
账龄 应收账款预期信用损失率(%)
1 年以内（含 1 年） 1
1－2 年 5
2－3 年 10
3－4 年 30
4－5 年 50
5 年以上 100
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
1、其他应收款的预期信用损失的会计估计
对于不含重大融资成分的其他应收款项，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计
提坏账准备。
（1） 按单项计提坏账准备
如客观证据表明某项应收账款已发生信用减值，则按照单项计提坏账准备并确认预期信用损失。
（2） 按组合计提坏账准备
项目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
信用风险特征组合 账龄组合 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约
关联方组合 款项性质 风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预
期信用损失率，计算预期信用损失
其他组合 款项性质
其中，账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率具体估计如下：
账龄 其他应收款预期信用损失率(%)
1 年以内（含 1 年） 1
1－2 年 5
2－3 年 10
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账龄 其他应收款预期信用损失率(%)
3－4 年 30
4－5 年 50
5 年以上 100
15. 存货
√适用 □不适用
1、 存货的分类和成本
存货分类为：拟开发土地、开发成本、开发产品、工程施工、库存商品、原材料、低值易耗品等。
2、 发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法或个别认定法计价。
3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备
金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品采用一次转销法。
6、 开发用地的土地核算方法：
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
7、 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
8、 维修基金的核算方法
按《上海市商品住宅维修基金管理办法》及其他各地的维修基金管理办法提取维修基金，计入开
发成本。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因
素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件
（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
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合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注三“（九）6、金融资产减值的
测试方法及会计处理方法”。
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出
售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获
得批准。
划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处
置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费
用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准
备。
18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被
投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公
司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证
券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单
位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到
合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，
调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
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非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价
值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非
货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资
成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，
以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的
已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确
认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益
和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股
利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合
收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为
基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有投资
期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有
者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内
部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本
公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公
司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权
的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的
账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得
的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构
成业务的，按《企业会计准则第 20 号—企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的
利得或损失。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的
部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资
产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产
构成业务的，按照本附注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和
“三、（六）合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资
的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过
上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，
计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
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采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当
期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改
按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间
的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法
核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益
法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，处置后的剩
余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自
取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重
大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价
值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股
权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合
收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处
理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用
权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于
出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计
入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建
筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执
行。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入
固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期
损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20~50 3、5 1.90~4.85
运输设备 年限平均法 4~6 2、3、5 15.83~24.50
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通用设备 年限平均法 3~5 2、3、5 19.00~32.67
专用设备 年限平均法 5 2 1.90~4.85
其他设备 年限平均法 4~5 3、5 19.00~24.25
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入
账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费。
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入账价
值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使
用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本
公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估
价值，但不调整原已计提的折旧额。
25. 借款费用
√适用 □不适用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计
入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者
可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转
移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期
间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费
用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该
资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，
则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状
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态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期
损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款
费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的
金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借
款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生
的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资
产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并
将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非
货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据
表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价
值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资
产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项 目 预计使用寿命 依据
土地使用权 40、50 年 土地使用权年限
土地承包经营权 30 年 土地流转期限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序
对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。
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(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形
资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可
收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允
价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按
单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资
产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产至少在每年年度终了进行减值测
试。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
2、 摊销年限
经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按最佳预期经济利益实现方式合理摊销。
32. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合
同资产和合同负债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在
职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金
额。
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，
非货币性福利按照公允价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的
会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划/补充养老保险基金。本
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公司按职工工资总额的一定比例向年金计划/当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相
关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务
的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益
计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项
的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义
务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司
债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资
产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会
计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部
结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认
结算利得或损失。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与
涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
√适用 □不适用
1、 预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确
认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、 各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。
对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计
数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的
可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有
事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
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本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1、 收入确认和计量所采用的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关
商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服
务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义
务的交易价格计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价
格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户
对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大
转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在
取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率
法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进
度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当
履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判
断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：
本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的
主要风险和报酬。
客户已接受该商品或服务等。
2、 房地产销售具体原则
（1）工程已建造完工，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；
（2）具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书，履行了合同规定的义务，价款已经取得或
确信可以取得；
（3）办理了交房手续；
（4）成本能够可靠地计量。
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3、 客房餐饮收入具体原则
对外提供酒店客房、餐饮及娱乐服务的，在酒店客房、餐饮及娱乐服务已提供且取得收取服务费
的权利时确认收入。
4、 商场经营收入中的商业零售业务收入具体原则
商业零售业务以发出商品并收到销售款、或取得收取价款的凭证，确认销售收入的实现。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在
满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于
合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，
并确认为资产减值损失：
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提
的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资
产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助
和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2、 确认时点
政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。
3、 会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关
资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他
收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；
与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发
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生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与
本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公
司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款
费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵
扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外的
发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得
税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得
税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，
但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结
算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以
抵销后的净额列报。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他
租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。
（1）经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营
租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期
损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，
公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收
款额视为新租赁的收款额。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转
移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。本公司作为转租出租
人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。
（1）融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应
收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额
为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止
确认和减值按照本附注“三、（九）金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
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融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行
处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始
将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面
价值；
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“三、（九）
金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开始日，
本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项
已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。
1、 本公司作为承租人
（1）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资
产按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金
额；
本公司发生的初始直接费用；
本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状
态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有
权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使
用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照本附注“三、（二十）长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，
并对已识别的减值损失进行会计处理。
（2）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按
照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：
固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。
本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增
量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相
关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若
使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：
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当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情
况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租
赁负债；
当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指
数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。
但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
（3）短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付款额
在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，
租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资
产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
（4）租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的
对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负
债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分
终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，
本公司相应调整使用权资产的账面价值。
2、 本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转
移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融
资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行
分类。
（1）经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营
租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期
损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，
公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收
款额视为新租赁的收款额。
（2）融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应
收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额
为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止
确认和减值按照本附注“三、（九）金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行
处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始
将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面
价值；
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“三、（九）
金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。
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2023 年半年度报告
3、 售后租回交易
公司按照本附注“三、（二十五）收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于
销售。
（1）作为承租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用
权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或
损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确
认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“三、（九）金融工具”。
（2）作为出租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述
“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销
售的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的
会计处理详见本附注“三、（九）金融工具”。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
/ / /
其他说明：
无
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和
应税劳务收入为基础计算销项
税额，在扣除当期允许抵扣的 3%、5%、6%、9%、13%
进项税额后，差额部分为应交
增值税
消费税
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2023 年半年度报告
营业税
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税
7%
计缴
企业所得税 按应纳税所得额计缴 15%、20%、25%
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额
30%、40%、50%、60%
和规定的税率计缴
注：房地产老项目按照简易征收的方式纳税，增值税征收率为 5%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
西藏城市发展投资股份有限公司 15
上海越秀置业有限公司 20
2. 税收优惠
√适用 □不适用
1、根据藏政发[2021]9 号《西藏自治区人民政府关于印发西藏自治区招商引资优惠政策若干规定
的通知》，第四条 企业自 2021 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日，从事《西部地区鼓励类产业
目录》产业且主营业务收入占企业收入总额 60%（含本数）以上的，执行西部大开发 15%的企业所
得税税率。母公司西藏城市发展投资股份有限公司所得税税率为 15％。
2、财政部、税务总局公告 2022 年第 13 号《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠
政策的公告》：2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额超过 100
万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；国家
税务总局公告 2021 年第 8 号《国家税务总局关于落实支持小微企业和个体工商户发展所得税优
惠政策有关事项的公告》：对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 12.5%
计入应纳税所得额，按 20%缴纳企业所得税。财政部、税务总局公告 2023 年第 12 号《财政部税
务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》：对小型微利企业减按
25%计算应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至 2027 年 12 月 31 日。孙
公司上海越秀置业有限公司所得税率为 20%。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 85,713.13 453,565.12
银行存款 756,464,590.04 566,368,986.00
其他货币资金 22,575,590.82 16,609,287.79
合计 779,125,893.99 583,431,838.91
其中：存放在境外的
款项总额
存放财务公司存款
其他说明：
其中受到限制的货币资金：
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2023 年半年度报告
项目 期末余额 上年年末余额
农民工工资保证金保函 787,400.00 787,400.00
履约保函 15,682,055.00 15,682,055.00
海宸尊域二期人防车位监管户 13,881,525.35 13,864,170.45
合计 30,350,980.35 30,333,625.45
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
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2023 年半年度报告
6,088,905.82
1 年以内小计 6,088,905.82
1至2年 681,145.41
2至3年
3 年以上
3至4年 417,225.00
4至5年 21,900.00
5 年以上 14,616,708.92
合计 21,825,885.15
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类
比 计提 账面 比 计提 账面
别
金额 例 金额 比例 价值 金额 例 金额 比例 价值
(%) (%) (%) (%)
按
单
项
计
3,643,852. 16. 3,643,852. 100. 3,643,852. 15. 3,643,852 100.
提
00 70 00 00 00 52 .00 00
坏
账
准
备
其中：
按
组
合
计
18,182,033 83. 8,463,537. 46.5 9,718,495 19,835,773 84. 5,340,572 26.9 14,495,201
提
.15 30 48 5 .67 .66 48 .66 2 .00
坏
账
准
备
其中：
信
用
风
险 14,392,421 65. 8,463,537. 58.8 5,928,884 15,463,881 65. 5,340,572 34.5 10,123,309
特 .88 94 48 1 .40 .70 86 .66 4 .04
征
组
合
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2023 年半年度报告
其
他 3,789,611. 17. 3,789,611 4,371,891. 18. 4,371,891.
组 27 36 .27 96 62 96
合
合 21,825,885 / 12,107,389 / 9,718,495 23,479,625 8,984,424 14,495,201
/ /
计 .15 .48 .67 .66 .66 .00
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
临汾名城某租户 695,903.00 695,903.00 100 无法收回
丹牛（上海）投资
249,927.00 249,927.00 100 无法收回
管理有限公司
上海闸北区尊银金
369,702.00 369,702.00 100 无法收回
融教育进修学校
北方佳苑某租户 990,000.00 990,000.00 100 无法收回
上海博豪置业发展
660,296.00 660,296.00 100 无法收回
有限公司
上海百棵药业有限
297,536.00 297,536.00 100 无法收回
公司
北方佳苑某租户 33,400.00 33,400.00 100 无法收回
临汾名城某租户 207,427.00 207,427.00 100 无法收回
临汾名城某租户 52,000.00 52,000.00 100 无法收回
临汾名城某租户 43,661.00 43,661.00 100 无法收回
临汾名城某租户 44,000.00 44,000.00 100 无法收回
合计 3,643,852.00 3,643,852.00 100 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：信用风险特征组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 5,029,079.56 50,290.80 1
1至2年 681,145.41 34,057.27 5
2至3年 10
3至4年 417,225.00 125,167.50 30
4至5年 21,900.00 10,950.00 50
5 年以上 8,243,071.91 8,243,071.91 100
合计 14,392,421.88 8,463,537.48 /
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
无
组合计提项目：其他组合
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2023 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称 计提比例
应收账款 坏账准备
（%）
上海市静安区建设和管理委员会（注 1） 417,064.12
上海市闸北区苏河湾旧区改造专项指挥
2,729,785.01
部办公室（注 2）
商场经营应收的在途资金（注 3） 642,762.14
合计 3,789,611.27
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
注 1：系向静安区建管委收取的和源馨苑房款。
注 2：系向上海市闸北区苏河湾旧区改造专项指挥部办公室收取的和源馨苑房款。
注 3：期后已收回。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或 其他变 期末余额
计提
回 核销 动
按单项计
提坏账准 3,643,852.00 3,643,852.00
备
信用风险
5,340,572.66 3,149,782.43 26,817.61 8,463,537.48
特征组合
合计 8,984,424.66 3,149,782.43 26,817.61 12,107,389.48
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额 坏账准备期末
单位名称 期末余额
合计数的比例(%) 余额
佘山和园某客户 6,220,000.00 28.50 6,220,000.00
上海市闸北区苏河湾旧区改造
2,729,785.01 12.51 -
专项指挥部办公室
上海市闸北公证处 2,374,223.54 10.88 42,642.05
上海悦佳物业管理有限公司 2,274,845.00 10.42 31,094.45
北方佳苑某租户 990,000.00 4.54 990,000.00
合计 14,588,853.55 66.85 7,283,736.50
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2023 年半年度报告
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 7,747,602.53 69.39 6,840,431.21 74.63
1至2年 1,098,900.60 9.84 6,964.51 0.08
2至3年 943,427.11 8.45 943,427.11 10.29
3 年以上 1,374,975.80 12.32 1,374,975.80 15.00
合计 11,164,906.04 100.00 9,165,798.63 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额
的比例(%)
通州建总集团有限公司 3,310,521.24 29.65
六洲酒店管理（上海）有限公司 1,320,000.00 11.82
上海金贤电梯工程有限公司 1,242,156.00 11.13
国网陕西省电力公司西安供电公司 977,107.00 8.75
西安左右客酒店管理有限公司 943,396.20 8.45
合计 7,793,180.44 69.80
其他说明
无
其他说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 98,715,336.10 81,072,862.84
合计 98,715,336.10 81,072,862.84
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
43,509,725.04
1 年以内小计 43,509,725.04
1至2年 9,843,996.93
2至3年 3,152,911.71
3 年以上
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2023 年半年度报告
3至4年 891,225.04
4至5年 3,019,376.20
5 年以上 59,168,341.24
合计 119,585,576.16
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
备用金、保证金及押金 38,905,634.81 20,674,214.06
动迁成本及相关资金占用费 41,317,745.08 41,317,745.08
往来款及借款 7,241,161.84 7,241,161.84
其他 32,121,034.43 33,071,508.99
合计 119,585,576.16 102,304,629.97
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余
21,231,767.13 21,231,767.13
额
2023年1月1日余
21,231,767.13 21,231,767.13
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 532,426.46 532,426.46
本期转回 893,953.53 893,953.53
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日
20,870,240.06 20,870,240.06
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类别 期初余额 本期变动金额 期末余额
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2023 年半年度报告
转销或 其他变
计提 收回或转回
核销 动
信用风险
21,231,767.13 532,426.46 893,953.53 20,870,240.06
特征组合
合计 21,231,767.13 532,426.46 893,953.53 20,870,240.06
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应
收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计
期末余额
数的比例
(%)
静安区财政局 动迁成本及相关 41,317,745.08 5 年以上 34.55 -
资金占用费
前海兴邦金融租赁 备用金、保证金 20,000,000.00 1 年以内 16.72 200,000.00
有限责任公司 及押金
中航国际租赁有限 备用金、保证金 15,000,000.00 1 年以内 12.54 150,000.00
公司 及押金
上海集银房地产开 往来款及借款 5,550,502.00 5 年以上 4.64 5,550,502.00
发有限公司
舜杰建设（集团） 其他 5,230,067.55 1-2 年 4.37 261,503.38
有限公司
合计 / 87,098,314.63 / 72.82 6,162,005.38
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年半年度报告
期末余额 期初余额
存货跌价准 存货跌价准
项
备/合同履约 备/合同履约
目 账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
成本减值准 成本减值准
备 备
原
材
料
在
产
品
库
存 67,469,838. 75,214,943.
84,411,195.41 16,941,356.52 93,586,685.47 18,371,742.44
商 89 03
品
周
转
材
料
消
耗
性
生
物
资
产
合
同
履
约
成
本
开
发 5,542,494,420 5,542,494,420 5,104,231,830 5,104,231,830
成 .03 .03 .23 .23
本
开
发 3,423,476,457 13,926,350. 3,409,550,107 4,228,581,702 13,926,350. 4,214,655,352
产 .85 00 .85 .44 00 .44
品
拟
开
发
土
地
合 9,050,382,073 81,396,188. 8,968,985,884 9,426,400,218 89,141,293. 9,337,258,925
计 .29 89 .40 .14 03 .11
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
90 / 156
2023 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商 75,214,943.03 7,745,104.14 67,469,838.89
品
周转材
料
消耗性
生物资
产
合同履
约成本
开发产 13,926,350.00 13,926,350.00
品
合计 89,141,293.03 7,745,104.14 81,396,188.89
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
报告期末存货资本化余额为 1,150,770,594.02 元。
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 205,901.28 212,881.26
应收退货成本
预交及待抵扣税金 299,561,327.71 369,183,828.36
合计 299,767,228.99 369,396,709.62
其他说明：
与合同取得成本有关的资产相关的信息
减值准备
本 本
类别 年初余额 本期增加 本期摊销 期 期 期末余额
计 转
提 回
为取得合同发生的佣
212,881.26 6,979.98 205,901.28
金支出
合计 212,881.26 6,979.98 205,901.28
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
权益 宣告
减值
被投 法下 其他 发放
期初 其他 计提 期末 准备
资单 追加 减少 确认 综合 现金
余额 权益 减值 其他 余额 期末
位 投资 投资 的投 收益 股利
变动 准备 余额
资损 调整 或利
益 润
一、合营企业
小计
二、联营企业
上 海 46,5 701,0 - 46,00
闸 北 01,0 67.68 1,200 2,071
北 方 04.0 ,000. .74
小 额 6 00
贷 款
股 份
有 限
公司
西 藏 121, 6,088 127,4
国 能 402, ,522. 90,97
矿 业 456. 29 8.52
发 展 23
有 限
公司
西 藏 4,89 - 4,836
旺 盛 3,16 56,84 ,320.
投 资 4.79 4.18 61
有 限
公司
陕 西 7,30 7,307 7,30
国 能 7,31 ,315. 7,31
新 材 5.00 00 5.00
料 有
限 公
司
赛 特 - -
（ 上
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2023 年半年度报告
海）商
业 管
理 有
限 公
司
小计 180, 6,732 - 185,6 7,30
103, ,745. 1,200 36,68 7,31
940. 79 ,000. 5.87 5.00
08 00
180, 6,732 - 185,6 7,30
103, ,745. 1,200 36,68 7,31
合计 ,000.
940. 79 5.87 5.00
08 00
其他说明
无
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
上海农村商业银行 87,200,000.00 94,080,000.00
上海星舜置业有限公司 8,999,795.51 8,999,795.51
上海和诚房地产有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00
合计 98,199,795.51 105,079,795.51
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 237,249,168.86 237,249,168.86
2.本期增加金额 146,646,417.22 146,646,417.22
（1）外购
（2）存货\固定资产\ 146,646,417.22 146,646,417.22
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 7,147,206.07 7,147,206.07
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2023 年半年度报告
（1）处置
（2）其他转出 7,147,206.07 7,147,206.07
4.期末余额 376,748,380.01 376,748,380.01
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 72,948,362.06 72,948,362.06
2.本期增加金额 6,018,883.22 6,018,883.22
（1）计提或摊销 6,018,883.22 6,018,883.22
3.本期减少金额 384,537.46 384,537.46
（1）处置
（2）其他转出 384,537.46 384,537.46
4.期末余额 78,582,707.82 78,582,707.82
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 298,165,672.19 298,165,672.19
2.期初账面价值 164,300,806.80 164,300,806.80
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 2,483,302,968.00 2,420,035,782.58
固定资产清理
合计 2,483,302,968.00 2,420,035,782.58
其他说明：
无
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余
2,696,294,763.11 10,888,388.43 2,873,351.75 293,509.00 2,710,350,012.29
额
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2023 年半年度报告
2.本期增
94,030,236.59 3,147,647.21 301,477.87 29,272.56 97,508,634.23
加金额
（1）购
94,718.87 420,129.55 301,477.87 29,272.56 845,598.85
置
（2）在
89,964,829.31 2,727,517.66 92,692,346.97
建工程转入
（3）企
3,970,688.41 3,970,688.41
业合并增加
3.本期减
13,426.17 384,153.00 397,579.17
少金额
（1）处
13,426.17 384,153.00 397,579.17
置或报废
4.期末余
2,790,324,999.70 14,022,609.47 2,790,676.62 322,781.56 2,807,461,067.35
额
二、累计折旧
1.期初余
278,745,170.15 8,559,761.27 2,736,379.69 272,918.60 290,314,229.71
额
2.本期增
33,829,902.44 389,543.02 12,350.12 34,231,795.58
加金额
（1）计
33,829,902.44 389,543.02 12,350.12 34,231,795.58
提
3.本期减
11,455.78 376,470.16 387,925.94
少金额
（1）处
11,455.78 376,470.16 387,925.94
置或报废
4.期末余
312,575,072.59 8,937,848.51 2,359,909.53 285,268.72 324,158,099.35
额
三、减值准备
1.期初余
额
2.本期增
加金额
（1）计
提
3.本期减
少金额
（1）处
置或报废
4.期末余
额
四、账面价值
1.期末账
2,477,749,927.11 5,084,760.96 430,767.09 37,512.84 2,483,302,968.00
面价值
2.期初账
2,417,549,592.96 2,328,627.16 136,972.06 20,590.40 2,420,035,782.58
面价值
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
佘山和园会所 119,458,722.07 正在办理中
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 89,812,970.91
工程物资
合计 89,812,970.91
其他说明：
无
在建工程
(1). 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
200 吨/年纳米碳 89,812,970.91 89,812,970.91
新材料工程建设
项目
合计 89,812,970.91 89,812,970.91
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
97 / 156
2023 年半年度报告
工
程
利 本
本 累
息 其 期
期 计
资 中： 利
项 其 期 投 工 资
预 本 本期 息
目 期初 本期增加 本期转入固定 他 末 入 程 金
算 化 利息 资
名 余额 金额 资产金额 减 余 占 进 来
数 累 资本 本
称 少 额 预 度 源
计 化金 化
金 算
金 额 率
额 比
额 (%)
例
(%)
200 7 89,812,970.91 151,858.41 89,964,829.32 - 部 自
吨/ 亿 分 有
年 元 竣 资
纳 工 金
米
碳
新
材
料
工
程
建
设
项
目
7 89,812,970.91 151,858.41 89,964,829.32 - / / / /
合
亿
计
元
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非
专 专
土地承包经营
项目 土地使用权 利 利 系统软件 合计
权
权 技
术
一、账面原值
1.期初 223,135,755.62 44,833,195.00 1,350,731.13 269,319,681.75
余额
2.本期
增加金额
(1)购
置
(2)内
部研发
(3)企
业合并增加
3.本期
减少金额
(1)处
置
4.期末余 223,135,755.62 44,833,195.00 1,350,731.13 269,319,681.75
额
二、累计摊销
1.期初 30,790,060.08 17,098,069.87 535,183.24 48,423,313.19
余额
2.本期 2,288,751.18 1,104,368.74 71,100.06 3,464,219.98
增加金额
（1） 2,288,751.18 1,104,368.74 71,100.06 3,464,219.98
计提
3.本期
减少金额
(1)
处置
4.期末 33,078,811.26 18,202,438.61 606,283.30 51,887,533.17
余额
三、减值准备
1.期初
余额
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2023 年半年度报告
2.本期
增加金额
（1）
计提
3.本期
减少金额
(1)处
置
4.期末
余额
四、账面价值
1.期末 190,056,944.36 26,630,756.39 744,447.83 217,432,148.58
账面价值
2.期初 192,345,695.54 27,735,125.13 815,547.89 220,896,368.56
账面价值
注：抵押情况详见附注九/（一）/2。
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
□适用 √不适用
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其
他
减
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
少
金
额
办公室装修 5,239,976.79 539,529.90 1,937,902.70 3,841,603.99
酒店工程款
袁家村项目 15,777,334.90 1,314,778.02 14,462,556.88
装修补贴款 5,457,169.30 856,332.34 4,600,836.96
喷泉修理费 17,944.78 484,912.10 70,373.63 432,483.25
商户改造工程 559,776.83 52,779.72 506,997.11
地下室生活水箱工程 994,058.43 99,405.84 894,652.59
停车场设施维修 235,846.91 19,653.90 216,193.01
合计 27,052,202.60 2,254,347.34 4,351,226.15 24,955,323.79
其他说明：
无
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备
内部交易未实现利 57,492,538.49 12,532,315.73 50,707,278.13 10,836,000.64
润
可抵扣亏损
预估成本、费用 462,721,936.66 115,680,484.17 462,721,936.66 115,680,484.17
已计提未支付土地 149,733,679.28 37,433,419.82 149,733,679.28 37,433,419.82
增值税
其他权益工具投资 100,000.00 25,000.00 100,000.00 25,000.00
公允价值变动
合计 670,048,154.43 165,671,219.72 663,262,894.07 163,974,904.63
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
非同一控制企业合并资
产评估增值
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2023 年半年度报告
其他债权投资公允价值
变动
其他权益工具投资公允 81,119,381.00 20,279,845.25 87,999,381.00 21,999,845.25
价值变动
资产评估增值 5,102,387.60 1,275,596.90 5,102,387.60 1,275,596.90
合计 86,221,768.60 21,555,442.15 93,101,768.60 23,275,442.15
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
□适用 √不适用
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
合同取
得成本
合同履
约成本
应收退
货成本
合同资
产
桥东二
期项目 79,408,704.19 79,408,704.19 79,336,144.55 79,336,144.55
消防站
桥东二
期 项 目 106,421,266.05 106,421,266.05 106,421,266.05 106,421,266.05
变电站
合计 185,829,970.24 185,829,970.24 185,757,410.60 185,757,410.60
其他说明：
2021 年，孙公司上海国投置业有限公司将桥东二期项目消防站及变电站分别移交给上海市静安
区消防救援支队和上海市电力公司市北供电公司，尚未进行结算。
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
工程款 1,078,290,778.64 1,540,672,728.24
物业费 21,398,902.10 21,774,275.60
广告费 - 304,226.61
其他 3,801,775.73 2,247,407.50
公建配套费 85,670,000.00 85,670,000.00
土地承包经营权 21,745,000.00 21,745,000.00
销售代理费 20,000.00 24,000.00
货款 9,580,954.67 8,744,488.63
合计 1,220,507,411.14 1,681,182,126.58
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
舜元建设(集团)有限公司 246,960,424.73 未付工程款
上海建工五建集团有限公司 128,099,589.11 未付工程款
闸北区住房保障和房屋 85,670,000.00 未付公建配套费
通州建总集团有限公司 10,485,351.00 未付工程款
上海建工七建集团有限公司 71,462,309.79 未付工程款
合计 542,677,674.63 /
其他说明：
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 4,237,670.52 3,479,469.34
103 / 156
2023 年半年度报告
预收住宿款 850,718.23
预收其他款项 2,294,356.93 1,517,737.42
预收货款 46,362.00
合计 6,532,027.45 5,894,286.99
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收现房款 348,327,573.57 1,088,189,562.93
预收预售房款 973,239,640.48 783,259,284.50
预收车位款 5,583,269.64 7,641,985.24
合计 1,327,150,483.69 1,879,090,832.67
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 29,496,527.5
4,710,362.52 31,178,971.30 3,027,918.78
6
二、离职后福利-设定提
231,681.80 4,488,022.31 4,868,957.38 -149,253.27
存计划
三、辞退福利 150,626.12 150,626.12
四、一年内到期的其他福
利
4,942,044.32 34,135,175.9
合计 36,198,554.80 2,878,665.51
9
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 24,445,852.5 26,141,645.4
3,371,137.92 1,675,345.05
补贴 4 1
二、职工福利费 686,046.66 686,046.66
104 / 156
2023 年半年度报告
三、社会保险费 589,790.70 1,827,146.50 1,871,871.20 545,066.00
其中：医疗保险费 548,567.70 1,645,643.48 1,649,746.78 544,464.40
工伤保险费 950.10 31,224.39 31,572.89 601.60
生育保险费 40,272.90 46,439.94 86,712.84
残疾人保障金 103,838.69 103,838.69
四、住房公积金 49,912.00 2,209,186.00 2,377,243.00 -118,145.00
五、工会经费和职工教育
699,521.90 328,295.86 102,165.03 925,652.73
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
29,496,527.5 31,178,971.3
合计 4,710,362.52 3,027,918.78
6 0
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 87,773.00 3,391,100.51 3,533,676.31 -54,802.80
2、失业保险费 4,958.80 136,965.80 145,204.07 -3,279.47
3、企业年金缴费 138,950.00 959,956.00 1,190,077.00 -91,171.00
合计 231,681.80 4,488,022.31 4,868,957.38 -149,253.27
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 142,414.53 427,099.91
消费税
营业税 23,022.04 80,208.98
企业所得税 77,626,339.48 87,677,386.18
个人所得税 2,248,362.74 3,135,453.72
城市维护建设税 733,453.55 804,912.48
教育费附加 1,164,168.71 500,373.30
河道管理费 185,042.71 186,107.45
土地使用税 917,058.30 777,098.00
土地增值税 41,834,782.59 150,578,006.36
房产税 8,067,500.07 6,305,975.47
印花税 257,375.36 649,911.82
合计 133,199,520.08 251,122,533.67
其他说明：
无
105 / 156
2023 年半年度报告
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 6,265,883.30
其他应付款 945,775,790.67 937,656,800.31
合计 952,041,673.97 937,656,800.31
其他说明：
无
应付利息
□适用 √不适用
应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利
划分为权益工具的优先股\永
续债股利
应付股利-上海市静安区国有 6,265,883.30
资产监督管理委员会
合计 6,265,883.30
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
无
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款及借款 824,152,221.74 838,742,720.21
保证金及押金 13,523,370.10 15,553,949.71
其他 108,100,198.83 83,360,130.39
合计 945,775,790.67 937,656,800.31
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海北方企业（集团）有限公司 425,469,228.12 项目尚在开发
绍兴豫章企业管理有限公司 258,195,393.72 项目尚在开发
上海闸北动拆迁实业有限公司 31,623,983.18 尚未支付的动迁款
合计 715,288,605.02 /
106 / 156
2023 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 1,559,150,000.00 1,684,432,764.88
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款 83,531,559.95 167,154,476.61
1 年内到期的租赁负债
应付利息 2,240,607.58 3,210,119.10
合计 1,644,922,167.53 1,854,797,360.59
其他说明：
无
44、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
已结转收入但未开票部分税金 5,641,515.49 5,641,515.49
待转销项税 74,812,871.36 125,373,169.82
合计 80,454,386.85 131,014,685.31
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 2,309,350,000.00 1,907,109,726.32
保证借款
信用借款 808,240,000.00 515,620,000.00
应付利息 3,723,558.58 3,186,272.11
合计 3,121,313,558.58 2,425,915,998.43
长期借款分类的说明：
107 / 156
2023 年半年度报告
无
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
20 藏城发 199,628,164.37 199,550,805.48
22 藏城发 598,150,498.83 597,931,558.54
应付利息 23,794,520.56 8,173,972.60
合计 821,573,183.77 805,656,336.62
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债 债 本 本
券 发行 券 发行 期初 期 按面值计提 溢折价摊 期 期末
面值
名 日期 期 金额 余额 发 利息 销 偿 余额
称 限 行 还
2
0
100.0 2020/11/ 200,000,000. 200,635,736. 4,463,013.7 77,358.9 205,176,109.
藏 5
0 17 00 98 0 0 58
城
发
2
2
100.0 600,000,000. 605,020,599. 11,157,534. 218,940. 616,397,074.
藏 2022/9/7 5
0 00 64 25 29 18
城
发
合 800,000,000. 805,656,336. 15,620,547. 296,299. 821,573,183.
/ / /
计 00 62 95 20 77
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
□适用 √不适用
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 803,468,903.02 250,580,430.79
专项应付款
合计 803,468,903.02 250,580,430.79
其他说明：
无
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付融资租赁款 803,468,903.02 250,580,430.79
合计 803,468,903.02 250,580,430.79
其他说明：
无
专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 332,760.00 332,760.00
合计 332,760.00 332,760.00 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年半年度报告
本期计
本期计入 与资产相
负债项 本期新增 入其他 其他变
期初余额 营业外收 期末余额 关/与收益
目 补助金额 收益金 动
入金额 相关
额
锅炉改 332,760.00 332,760.00 与资产相
造补贴 关
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总 819,660,744.00 819,660,744.00
数
其他说明：
无
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
1,641,646,749.09 1,641,646,749.09
本溢价）
其他资本公积
合计 1,641,646,749.09 1,641,646,749.09
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
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2023 年半年度报告
56、 库存股
□适用 √不适用
111 / 156
2023 年半年度报告
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期 减：前期
期初 计入其他 计入其他 税后归属 期末
项目 本期所得税前 减：所得税费 税后归属于母
余额 综合收益 综合收益 于少数股 余额
发生额 用 公司
当期转入 当期转入 东
损益 留存收益
一、不能重分类进损益的 65,984,846.63 - - - 60,824,846.63
其他综合收益 6,880,000.00 1,720,000.00 5,160,000.00
其中：重新计量设定受益
计划变动额
权益法下不能转损益的
其他综合收益
其他权益工具投资公允 65,984,846.63 - - - 60,824,846.63
价值变动 6,880,000.00 1,720,000.00 5,160,000.00
企业自身信用风险公允
价值变动
二、将重分类进损益的其
他综合收益
其中：权益法下可转损益
的其他综合收益
其他债权投资公允价值
变动
金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
其他债权投资信用减值
准备
112 / 156
2023 年半年度报告
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
65,984,846.63 - - - 60,824,846.63
其他综合收益合计
6,880,000.00 1,720,000.00 5,160,000.00
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
113 / 156
2023 年半年度报告
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 35,990,124.79 35,990,124.79
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 35,990,124.79 35,990,124.79
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 1,216,342,838.70 1,114,730,906.37
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减
－）
调整后期初未分配利润 1,216,342,838.70 1,114,730,906.37
加：本期归属于母公司所有者的净利润 40,024,527.50 117,246,598.93
减：提取法定盈余公积 880,773.21
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 13,114,575.56 14,753,893.39
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,243,252,790.64 1,216,342,838.70
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
114 / 156
2023 年半年度报告
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 972,924,858.38 660,492,378.33 1,115,348,485.61 767,413,615.31
其他业务 14,713,201.89 9,230,910.55 26,405,485.20 6,746,359.07
合计 987,638,060.27 669,723,288.88 1,141,753,970.81 774,159,974.38
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 2,454,815.90 1,369,447.69
教育费附加 2,417,749.53 1,405,211.22
资源税
房产税 12,845,860.65 9,045,308.21
土地使用税 2,047,507.89 2,007,967.92
车船使用税 1,115.00 840.00
印花税 496,909.57 940,593.65
河道使用税 68,445.56 629,740.48
土地增值税 69,197,288.44 63,956,137.78
合计 89,529,692.54 79,355,246.95
其他说明：
无
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
115 / 156
2023 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 10,820,907.93 14,253,028.70
折旧费 180,941.04 153,784.24
广告费 8,148,690.31 10,321,409.12
租赁费 338,517.44 140,511.23
业务招待费 62,851.41 31,182.25
其他 2,423,556.33 3,254,459.20
无形资产摊销 4,716.96 9,938.20
长期待摊费用摊销 3,594,290.66 3,633,800.15
物业费 9,476,427.51 8,469,421.45
水\电\煤气费 7,216,505.72 1,817,899.66
销售代理费 453,724.29 12,697,016.42
展览及策划费 1,751,572.41 462,009.75
办公费 510,038.95 1,026,981.16
洗衣成本 - 76,574.56
客房用品 4,137.29 341,616.68
客房清洁费 - 5,192.52
专业服务费 39,622.64 227,700.85
家具及固定装置 - 166,242.62
交易手续费 4,798.81 17,680.00
合计 45,031,299.70 57,106,448.76
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 19,258,685.11 21,513,439.50
折旧费 33,666,317.08 27,936,710.44
无形资产摊销 2,615,315.02 3,007,623.71
会务费 50,000.00 50,000.00
公务用车费 76,699.91 74,313.24
保险费 236,178.40 119,869.86
交通费与差旅费 404,451.60 140,751.17
业务招待费 480,568.20 301,544.87
租赁费 188,964.83 188,465.02
办公费 1,145,032.94 3,369,864.06
其他 416,765.02 585,809.21
物业费 6,873,052.77 6,538,727.13
专业服务费 4,163,519.35 2,529,376.01
洲际酒店管理费 209,747.24 1,323,855.88
116 / 156
2023 年半年度报告
公共事业费 815,095.43 540,669.86
通讯费 224,499.01 169,900.28
装修修理费 840,787.60
用餐费 6,013.25 48,805.94
邮件快递费 24,176.47 22,807.93
其他长期资产摊销 566,360.13 195,741.72
合计 72,262,229.36 68,658,275.83
其他说明：
无
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 77,349,734.23 96,662,333.75
减：利息收入 9,066,776.03 6,365,100.48
手续费 428,687.43 5,313,257.16
合计 68,711,645.63 95,610,490.43
其他说明：
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
个税手续费返还 43,429.09 36,046.66
进项税加计抵减 35,222.12 66,404.00
退残保金 2,614.28
合计 81,265.49 102,450.66
其他说明：
无
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 6,732,745.79 -4,033,626.06
处置长期股权投资产生的投资收益
117 / 156
2023 年半年度报告
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
5,472,000.00 8,960,000.00
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 12,204,745.79 4,926,373.94
其他说明：
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 3,122,964.82 1,320,531.74
其他应收款坏账损失 -361,527.07 324,343.38
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 2,761,437.75 1,644,875.12
其他说明：
无
118 / 156
2023 年半年度报告
72、 资产减值损失
□适用 √不适用
73、 资产处置收益
□适用 √不适用
74、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利 43,285.75 43,285.75
得合计
其中：固定资产处 43,285.75 43,285.75
置利得
无形资产处
置利得
债务重组利得
非货币性资产交换
利得
接受捐赠
政府补助 870,541.84
违约金、罚款收入 151,146.64 12,456.00 151,146.64
其他 100,675.06 73,708.79 100,675.06
合计 295,107.45 956,706.63 295,107.45
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
稳岗补贴 53,941.84 与收益相关
陕西省西咸新新区
泾河管委会奖励资 100,000.00 与收益相关
金
疫情稳增长奖补资
100,000.00 与收益相关
金
稳增长扩投资促消
费推动高质量发展 616,600.00 与收益相关
奖补资金
其他说明：
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2023 年半年度报告
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损 1,970.39 1,920.00 1,970.39
失合计
其中：固定资产处 1,970.39 1,920.00 1,970.39
置损失
无形资产处
置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 100,000.00
其他 278,585.64 747,997.82 278,585.64
合计 280,556.03 849,917.82 280,556.03
其他说明：
无
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 43,276,988.15 44,281,630.77
递延所得税费用
合计 43,276,988.15 44,281,630.77
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注
120 / 156
2023 年半年度报告
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 1,605,360.25 5,910,250.33
政府补助 21,059.92 1,542,705.22
营业外收入 140,367.39 107,612.50
企业间往来 35,731,157.46 19,343,684.54
合计 37,497,945.02 26,904,252.59
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
费用支出 34,613,061.85 31,608,881.22
营业外支出 87,728.95 437,979.50
企业间往来 24,342,796.49 37,739,527.84
受限资金 17,354.90
合计 59,060,942.19 69,786,388.56
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
前海兴邦金融租赁有限责任公司 20,000,000.00
合计 20,000,000.00
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2023 年半年度报告
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 8,642,040.96 26,072,641.98
加：资产减值准备
信用减值损失 2,761,437.75 1,644,875.12
固定资产折旧、油气资产折耗、生
40,250,678.80 31,818,578.30
产性生物资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 3,464,219.98 3,463,381.68
长期待摊费用摊销 4,351,226.15 4,774,200.05
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填
列）
固定资产报废损失（收益以“－”
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 77,349,734.23 96,662,333.75
投资损失（收益以“－”号填列） -12,204,745.79 -4,926,373.94
递延所得税资产减少（增加以
-1,696,315.09 -1,970,580.99
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
1,920,000.00
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
308,647,335.77 389,484,270.17
列）
经营性应收项目的减少（增加以
57,526,043.04 -121,928,345.23
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-1,180,570,488.12 77,589,103.48
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -691,478,832.33 504,604,084.37
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
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2023 年半年度报告
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 748,774,913.64 986,735,759.66
减：现金的期初余额 553,098,213.46 843,392,504.72
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 195,676,700.18 143,343,254.94
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 748,774,913.64 553,098,213.46
其中：库存现金 85,713.13 453,565.12
可随时用于支付的银行存款 739,995,135.04 552,504,815.55
可随时用于支付的其他货币
8,694,065.47 139,832.79
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 748,774,913.64 553,098,213.46
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年半年度报告
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 农民工工资保证金保函；人
30,350,980.35
防车位监管户资金
应收票据
存货 5,198,161,361.82 融资抵押
固定资产 1,155,599,937.78 融资抵押
无形资产 65,705,966.00 融资抵押
投资性房地产 274,261,764.01 融资抵押
合计 6,724,080,009.96 /
其他说明：
无
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本
位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
□适用 √不适用
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明
无
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
1、根据泉州市上实置业有限公司 2023 年 2 月 17 日股东会决议，全体股东同意设立泉州藏投酒
店有限公司，由泉州市上实置业有限公司 100%持股。
2、根据西藏城投 2023 年 3 月 20 日经理层会议，同意设立上海北方荟商业管理有限公司，由西藏
城投 100%持股。上海北方荟商业管理有限公司于 2023 年 5 月 22 日注册成立，截至报告期末尚在
办理银行基本户开户及税务登记手续。
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
上海北方 上海市 上海市静 房地产开发、经 100.00 设立或投资
城市发展 安区天目 营，物业管理
投资有限 中路 380
公司 号 801-11
室
上海和田 上海市 上海市静 房地产开发，经 100.00 设立或投资
城市建设 安区天目 营，委托销售，旧
开发有限 中路 380 区改造，城市规划
公司 号 2101-04 咨询服务，经济信
室 息服务，建筑装潢
材料，日用百货，
五金交电。
上海国投 上海市 上海市静 房地产开发、经 100.00 设立或投资
置业有限 安区天目 营，物业管理
公司 中路 380
125 / 156
2023 年半年度报告
号 2301-2
室
上海越秀 上海市 上海市静 房地产开发、经 70.00 设立或投资
置业有限 安区天目 营，物业管理
公司 中路 380
号 801-16
室
上海地产 上海市 上海市静 房地产开发、经 100.00 设立或投资
北方建设 安区天目 营，物业管理
有限公司 中路 380
号 2301-03
室
上海北方 上海市 上海市松 房地产开发、经 100.00 设立或投资
广富林置 江区文汇 营，物业管理
业有限公 路 1128 号
司 501 室
泉州市上 泉州市 泉州市丰 房地产开发、经 100.00 同一控制合
实置业有 泽区东海 营，物业管理，酒 并
限公司 街道泉海 店管理，房产中介
路 53 号
泉州藏投 泉州市 泉州市丰 住宿服务；餐饮服 100.00 设立或投资
酒店有限 泽区滨海 务；食品销售等
公司 街 999 号
西安和润 西安市 西安市莲 房地产开发、销 51.00 非同一控制
置业有限 湖区北关 售；物业管理；商 合并
公司 正街 29 号 业综合体管理服务
陕西国能 咸阳市 陕西省西 锂及锂产品的技术 100.00 非同一控制
锂业有限 咸新区泾 研发、加工、销 合并
公司 河新城泾 售，房地产开发
晨路中国
锂产业园
（一期）A
区 9 号楼 1
单元 1 层
10000 室
陕西春秋 西安市 陕西省西 葡萄的种植、葡萄 100.00 非同一控制
庄园农业 咸新区泾 酒的研发 合并
科技有限 河新城静
公司 安国际万
国荟
陕西世贸 西咸新区 陕西省西 房地产开发、销 100.00 非同一控制
之都建设 咸新区泾 售；物业管理；商 合并
开发有限 河新城产 业综合体管理服务
公司 业孵化中
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2023 年半年度报告
心 4 号楼 3
层
陕西世贸 西咸新区 陕西省西 房地产的开发与销 100.00 设立或投资
新都建设 咸新区泾 售
开发有限 河新城永
公司 乐镇泾晨
路中国锂
产业园
（一期）A
区 9 号楼 1
单元 1 层
10002 室
陕西世贸 西咸新区 陕西省西 房地产的开发与销 100.00 设立或投资
馨城建设 咸新区泾 售
开发有限 河新城永
公司 乐镇泾晨
路中国锂
产业园
（一期）A
区 9 号楼 1
单元 1 层
10003 室
陕西世贸 西咸新区 陕西省西 房地产的开发与销 100.00 设立或投资
铭城建设 咸新区泾 售
开发有限 河新城永
公司 乐镇泾晨
路中国锂
产业园
（一期）A
区 9 号楼 1
单元 2 层
上海藏投 上海市 上海市静 住宿业 100.00 同一控制合
酒店有限 安区中兴 并
公司 路 1738 号
上海北方 上海市 上海市静 商务服务业 100.00 设立或投资
荟商业管 安区天目
理有限公 中路 380
司 号 2301-08
室
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
根据《合作框架协议》，西安和润的个人股东唐和平持有的 8%的股东权利（受益权除外）由西
藏城投行使。
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2023 年半年度报告
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期向少数
少数股东持股 本期归属于少数 期末少数股东权益
子公司名称 股东宣告分
比例（%） 股东的损益 余额
派的股利
上海越秀置业有限公司 30.00 326,927.28 5,740,823.04
西安和润置业有限公司 49.00 -31,709,413.82 -123,682,047.84
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
√适用 □不适用
根据《合作框架协议》，西安和润的个人股东唐和平持有的 8%的股东权利（受益权除外）由西
藏城投行使。
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
子公 期末余额 期初余额
司名 非流动资 非流动负 非流动负
流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
称 产 债 债
上海
越秀
19,563,31 19,563,31 427,237.9 427,237.9 18,678,92 18,678,92 632,601.2 632,601.2
置业 - -
4.72 4.72 2 2 0.44 0.44 4 4
有限
公司
西安
和润
3,744,454 1,047,36 4,791,822 4,735,774 308,460, 5,044,234 3,380,673 1,062,809 4,443,483 4,122,528 508,654, 4,631,182
置业
,971.61 7,157.74 ,129.35 ,336.08 135.80 ,471.88 ,577.36 ,725.46 ,302.82 ,390.24 165.68 ,555.92
有限
公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 量
上海越秀置
1,766,607.80 1,089,757.60 1,089,757.60 -246,608.85 164,353.29 -143,484.79 -143,484.79 -282,614.97
业有限公司
西安和润置 - - - - - -
29,670,324.57 22,519,922.83
业有限公司 64,713,089.43 64,713,089.43 35,648,950.91 61,504,700.79 61,504,700.79 135,736,097.07
其他说明：无
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2023 年半年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业或
合营企业
联营企业投资
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 的会计处理方
业名称
法
西藏国能 西藏 阿里地区 硼矿及其伴 41.00 权益法
矿业发展 日土县国 生矿
有限公司 土局院内
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
西藏国能矿业发展 XX 公司 西藏国能矿业发展 XX 公司
有限公司 有限公司
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2023 年半年度报告
流动资产 247,313,330.98 338,979,537.01
非流动资产 836,435,562.72 805,420,669.23
资产合计 1,083,748,893.70 1,144,400,206.24
流动负债 1,192,967,187.84 1,268,468,554.75
非流动负债 800,000.00 800,000.00
负债合计 1,193,767,187.84 1,269,268,554.75
少数股东权益
归属于母公司股东权益 -110,018,294.14 -124,868,348.51
按持股比例计算的净资产
-45,107,500.60 -51,196,022.90
份额
调整事项 172,598,479.12 172,598,479.12
--商誉
--内部交易未实现利润 -7,634,157.50 -7,634,157.50
--其他 180,232,636.62 180,232,636.62
对联营企业权益投资的账
127,490,978.52 121,402,456.23
面价值
存在公开报价的联营企业
权益投资的公允价值
营业收入 101,933,787.92 75,051,471.08
净利润 14,850,054.37 -10,374,991.46
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 14,850,054.37 -10,374,991.46
本年度收到的来自联营企
业的股利
其他说明
无
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
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2023 年半年度报告
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 52,038,392.35 51,394,168.85
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 644,223.50 -1,261,475.08
--其他综合收益
--综合收益总额 644,223.50 -1,261,475.08
其他说明
无
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期未确认的损失
合营企业或联营企 累积未确认前期累计 本期末累积未确认的
（或本期分享的净利
业名称 的损失 损失
润）
陕西国能新材料有
-52,362,234.96 -1,504,479.03 -53,866,713.99
限公司
赛特（上海）商业
-3,183,804.81 -1,917.40 -3,185,722.21
管理有限公司
其他说明
无
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
□适用 √不适用
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益
的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投
87,200,000.00 10,999,795.51 98,199,795.51
资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的
87,200,000.00 10,999,795.51 98,199,795.51
资产总额
（六）交易性金融负债
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2023 年半年度报告
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
负债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计
量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值
计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
本公司持续第一层次公允价值计量项目主要包括其他权益工具投资中已上市公司股权，根据上海
证券交易所最后一个交易日的收盘价确定。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
范围区间（加
项目 期末公允价值 估值技术 不可观察输入值
权平均值）
净资产法被投资公司
权益工具投资 10,999,795.51 净资产法 不适用
的净资产公允价值
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
√适用 □不适用
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2023 年半年度报告
当期利得或损失总
购买、发行、出售和结算
额 对于在报告期末
转入 转出
计 持有的资产，计
项目 上年年末余额 第三 第三 期末余额
入 计入其他综 购 发 结 入损益的当期未
层次 层次 出售
损 合收益 买 行 算 实现利得或变动
益
◆其他
权益工 10,999,795.51 10,999,795.51
具投资
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
上海市静安 海防路 机关法人 47.78 47.78
区国有资产 421 号 3
监督管理委 号楼
员会
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是上海市静安区国有资产监督管理委员会
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“六、在其他主体中的权益”。
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2023 年半年度报告
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司重要的合营或联营企业详见本附注“六、在其他主体中的权益”
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
西藏国能矿业发展有限公司 联营企业
西藏旺盛投资有限公司 联营企业
陕西国能新材料有限公司 联营企业
上海闸北北方小额贷款股份有限公司 联营企业
赛特（上海）商业管理有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海北方企业（集团）有限公司 集团同一法定代表人
上海北方物业管理有限公司 北方集团控制的企业
上海海爽实业发展有限公司 孙公司对其投资 20%
上海和诚房地产有限公司 孙公司对其投资 20%
上海和泰花园物业管理公司 北方集团控制的企业
上海和田城市建设开发公司职工技术协 北方集团控制的企业
会
上海市和田地区深化治理办公室 北方集团控制的企业
上海新和田投资发展有限公司 北方集团控制的企业
上海星舜置业有限公司 公司董事长陈卫东兼任上海星舜置业有限公司董事
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年半年度报告
是否超过交易
获批的交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 额度（如适 上期发生额
度（如适用）
用）
上海北方物 物业管理 1,102,738.00 / 否 851,540.00
业管理有限
公司
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海闸北北方小额 房产 92,664.00 92,664.00
贷款股份有限公司
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
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2023 年半年度报告
上海国投置业有限
1,010,950,000.00 2023-3-31 2033-3-29 否
公司
陕西世贸铭城建设
200,000,000.00 2021-10-27 2024-9-17 否
开发有限公司
陕西世贸馨城建设
130,000,000.00 2023-6-30 2026-6-29 否
开发有限公司
陕西世贸之都建设
333,336,666.67 2022-6-15 2025-6-13 否
开发有限公司
泉州上实置业有限
200,000,000.00 2023-6-15 2024-6-13 否
公司
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
上海北方企业 249,203,111.92 2013-1-23 实际还款日 利率 4.9%
（集团）有限公
司
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 349.38 626.47
(8). 其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年半年度报告
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款
上海和泰花园
1,461,830.87 1,461,830.87 1,461,830.87 1,461,830.87
物业管理公司
上海海爽实业
800,000.00 800,000.00 800,000.00 800,000.00
发展有限公司
上海和田城市
建设开发公司 12,200.00 12,200.00 12,200.00 12,200.00
职工技术协会
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款
上海北方物业管理有 10,940,735.20 11,641,424.70
限公司
其他应付款
上海星舜置业有限公
2,457,222.00 2,457,222.00
司
上海北方企业（集
425,469,228.12 419,406,392.56
团）有限公司
上海和诚房地产有限
2,000,000.00 2,000,000.00
公司
上海新和田投资发展
356,232.00 370,232.00
有限公司
上海北方物业管理有
279,781.60 279,781.60
限公司
上海市和田地区深化
125,600.00 125,600.00
治理办公室
上海闸北北方小额贷
38,956.00 38,956.00
款股份有限公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
（1）截至 2023 年 6 月 30 日，公司无已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出。
（2）截至 2023 年 6 月 30 日，公司无已签订的正在或准备履行的大额发包合同及财务影响。
（3）截至 2023 年 6 月 30 日，公司无已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响。
（4）截至 2023 年 6 月 30 日，公司无已签订的正在或准备履行的并购协议。
（5）截至 2023 年 6 月 30 日，公司无已签订的正在或准备履行的重组计划。
（6）其他重大财务承诺事项：
抵押资产情况：
借款额度 借款金额
资产名称 账面科目 账面价值 抵押日期 抵押物 借款银行 合同编号 产权证编号
（万元） （万元）
2021.12.14 至
固定资产 3,696,100.53 07009DY0120076
2036.12.01 宁波银行 沪房地闸字（2009）第 000857
北方大厦 天目中路 380 号 19,000.00 17,555.00
投资性房 2021.12.14 至 长宁支行 号
15,892,307.24 07000DY2017B616
地产 2036.12.01
沪（2021）静字不动产权第
存货 1,316,976,051.32 虬江路 1355 弄 1 工商银行
2023.3.30 至 025033 号、
商办楼 号、2 号、3 号、5 天目东路 120,000.00 101,095.00 09232000001201
投资性房 2033.3.29 沪（2021）静字不动产权第
258,369,456.77 号、6 号 支行
地产 025034 号"
中兴路 固定资产 286,960,874.41
上海市静安区中兴路 中国建设
1738 号全 2020.6.24 至 沪房地静字（2016）第 021443
1738 号全幢房产及 银行股份 50,000.00 48,550.00 抵押合同 09202000002201
幢房产及 无形资产 65,705,966.00 2035.6.23 号
土地 有限公司
土地
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2023 年半年度报告
上海第六
支行
标牌市场 2020.1.8 至 陕（2019）西安市不动产权第
存货 交通银行 100,000.00 47,290.00 08200101-1
及周边棚 2024.12.31 0024828 号
标牌市场及周边棚户 股份有限
户区改造
3,328,664,555.85 区改造建设项目土地 公司西安
建设项目 存货/固定 2020.5.21 至 陕（2019）西安市不动产权第
及在建房产 甜水井街 120,000.00 59,360.00 08200521-1
土地及在 资产 2025.5.21 0023357 号
支行
建房产
陕西世贸铭城建设开
发有限公司所拥有的
国有建设用地使用权 中信银行
世贸铭城 陕（2018）泾阳县不 股份有限
2021.9.27 至 2021 信银西明抵字第 陕（2018）泾阳县不动产权第
DK-2 工 存货 407,722,414.64 动产权第 0000255 号 公司西安 65,000.00 20,000.00
2024.9.17 0077 号 0000255 号
程 及对应的地上建筑物 明德门支
16 号楼、18 号楼、 行
19 号楼共计 303 个
单元
陕（2019）西咸新区不动产权第
0000230 号、
陕（2019）西咸新区不动产权第
成长湾乐园、国际 A
0000229 号、
馆、国际 B 馆、国 中航国际
静安荟奥 2022.5.25 至 陕（2019）西咸新区不动产权第
固定资产 际 C 馆、韩国馆、 租赁有限 50,000.00 33,333.67 ZHZL(21)06HZ059-DY001
莱公园 864,942,962.84 2028.5.25 0000228 号、
欧美 A 馆、欧美 B 公司
陕（2019）西咸新区不动产权第
馆、日本馆、中国馆
0000258 号、
陕（2019）西咸新区不动产权第
0000224 号、
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2023 年半年度报告
陕（2019）西咸新区不动产权第
0000226 号、
陕（2019）西咸新区不动产权第
0000225 号、
陕（2019）西咸新区不动产权第
0000231 号、
陕（2020）西咸新区不动产权第
0000172 号
陕西世贸铭城建设开
发有限公司所拥有的
国有建设用地使用权
恒丰银行
陕（2018）泾阳县不
世贸馨城 2023.6.21 至 股份有限 2023 恒银西(朱雀大街)抵 陕（2018）泾阳县不动产权第
存货 231,827,170.67 动产权第 0000257 号 29,200.00 13,000.00
DK-2 工程 2026.6.20 公司西安 字第 06 号 0000257 号
及对应的地上建筑物
分行
23 号楼、24 号楼、
25 号楼共计 380 个
单元
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2023 年半年度报告
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
为提高经营管理效率，专注主营业务，公司拟将全资子公司上海北方城市发展投资有限公司
持有的上海闸北北方小额贷款股份有限公司 40.00%股权协议转让至上海北方企业（集团）有限公
司。2023 年 7 月 18 日，公司召开了第九届董事会第十六次（临时）会议，审议通过了《关于公
司全资子公司向关联方转让上海闸北北方小额贷款股份有限公司 40%股权的议案》。2023 年 8 月
28 日，上海市地方金融监督管理局印发了《关于同意上海闸北北方小额贷款股份有限公司股权、
法定代表人及董事长变更的批复》（沪金监[2023]181 号），同意了上述股权转让事宜。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
1、孙公司西安和润置业有限公司于 2015 年 11 月与西藏城市发展投资股份有限公司、上海舜杰投
资发展有限公司、上海沪总企业发展有限公司签订的《产权交易合同》补充协议约定，动迁回搬
面积超过 8 万平方米或动迁货币补偿（扣除居民超面积款）超过 3.3 亿元的部分由上海舜杰承担。
截止 2019 年末，动迁货币补偿已超过合同约定。根据西藏城投与上海舜杰签订的《备忘录》，待
项目征收成本与土地成本确定后，双方再就征收成本的超支事宜依据实际情况，另行协商。
2、子公司上海北方城市发展投资有限公司与上海舜杰投资发展有限公司签订《股权质押担保合
同》，上海舜杰将其持有的西安和润的 31%股权（合计 1,550 万元）质押给北方城投，双方已于
2019 年 11 月 1 日办妥股权出质登记手续。
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2023 年半年度报告
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计
1至2年
2至3年 5,656,263.86
3 年以上
3至4年 40,157,102.63
4至5年 79,707,939.63
5 年以上
合计 125,521,306.12
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
坏账 坏账
账面余额 账面余额
准备 准备
计 计
类
提 账面 提 账面
别
比例 金 比 价值 比例 金 比 价值
金额 金额
(%) 额 例 (%) 额 例
(% (%
) )
按
单
项
计
提
坏
账
准
备
其中：
146 / 156
2023 年半年度报告
按
组
合
计
125,521,306.1 100.0 125,521,306.1 125,521,306.1 100.0 125,521,306.1
提
2 0 2 2 0 2
坏
账
准
备
其中：
关
联
125,521,306.1 100.0 125,521,306.1 125,521,306.1 100.0 125,521,306.1
方
2 0 22 0 2
组
合
合 125,521,306.1 125,521,306.1 125,521,306.1 125,521,306.1
/ / / /
计 2 2 2 2
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：关联方组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
陕西世贸之都建设开发有限公司 125,521,306.12 100.00
合计 125,521,306.12 100.00
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
147 / 156
2023 年半年度报告
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
陕西世贸之都建设 125,521,306.12 100.00
开发有限公司
合计 125,521,306.12 100.00
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 272,852,972.63 172,852,972.63
其他应收款 5,745,151,175.24 5,166,000,721.53
合计 6,018,004,147.87 5,338,853,694.16
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
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2023 年半年度报告
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海北方城市发展投资有限公司 272,852,972.63 172,852,972.63
合计 272,852,972.63 172,852,972.63
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否发生减值及
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
其判断依据
上海北方城市发展投资有限公 172,852,972.63 4-5年 否
司
合计 172,852,972.63 / / /
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
5,745,351,247.24
1 年以内小计 5,745,351,247.24
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 257,000.00
合计 5,745,608,247.24
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2023 年半年度报告
(2).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款及借款 5,725,344,047.24 5,165,993,873.53
其他 264,200.00 264,200.00
备用金、保证金及押金 20,000,000.00
合计 5,745,608,247.24 5,166,258,073.53
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余 257,352.00 257,352.00
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 199,720.00 199,720.00
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日 457,072.00 457,072.00
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年半年度报告
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
信用风险特 257,352.00 199,720.00 457,072.00
征组合
合计 257,352.00 199,720.00 457,072.00
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应
收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计
期末余额
数的比例
(%)
上海北方城市发展投资 往来款及借款 4,199,698,858.27 1 年以内 73.09
有限公司
上海国投置业有限公司 往来款及借款 1,430,881,948.01 1 年以内 24.90
西安和润置业有限公司 往来款及借款 94,763,240.96 1 年以内 1.65
前海兴邦金融租赁有限 备用金、保证 20,000,000.00 1 年以内 0.35 200,000.00
责任公司 金及押金
西藏鑫辉商贸有限公司 其他 250,000.00 5 年以上 - 250,000.00
合计 / 5,745,594,047.24 / 100.00 450,000.00
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项 期末余额 期初余额
目 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对
子
公 2,744,111,070 2,744,111,070 2,744,111,070 2,744,111,070
司 .92 .92 .92 .92
投
资
对
联
营
、
合 139,634,614.1 7,307,315. 132,327,299.1 133,602,936.0 7,307,315. 126,295,621.0
营 3 00 3 2 00 2
企
业
投
资
合 2,883,745,685 7,307,315. 2,876,438,370 2,877,714,006 7,307,315. 2,870,406,691
计 .05 00 .05 .94 00 .94
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期增 本期减
被投资单位 期初余额 期末余额 提减值 备期末
加 少
准备 余额
上海北方城市
发展投资有限 2,289,185,989.67 2,289,185,989.67
公司
上海藏投酒店
454,925,081.25 454,925,081.25
有限公司
合计 2,744,111,070.92 2,744,111,070.92
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
投资 期初 本期增减变动 期末
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2023 年半年度报告
单位 余额 权益 宣告 余额 减值
法下 其他 发放 准备
其他 计提
追加 减少 确认 综合 现金 期末
权益 减值 其他
投资 投资 的投 收益 股利 余额
变动 准备
资损 调整 或利
益 润
一、合营企业
小计
二、联营企业
西藏
国能 121,
6,088 127,4
矿业 402,
,522. 90,97
发展 456.
29 8.52
有限 23
公司
西藏
旺盛 4,89 - 4,836
投资 3,16 56,84 ,320.
有限 4.79 4.18 61
公司
陕西
国能
7,30 7,307 7,30
新材
7,31 ,315. 7,31
料有
5.00 00 5.00
限公
司
赛特
（上
海）
商业
管理
有限
公司
小计 133, 6,031 139,6 7,30
602, ,678. 34,61 7,31
936. 11 4.13 5.00
02
133, 6,031 139,6 7,30
602, ,678. 34,61 7,31
合计
936. 11 4.13 5.00
02
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2023 年半年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
无
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 7,482,354.72 2,368,634.43 67,437,202.02 2,199,420.24
其他业务 507,137.44 1,182,380.47 507,137.44 1,197,732.80
合计 7,989,492.16 3,551,014.90 67,944,339.46 3,397,153.04
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 100,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 6,031,678.11 -4,347,903.73
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
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2023 年半年度报告
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 106,031,678.11 -4,347,903.73
其他说明：
无
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家
政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变
动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
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2023 年半年度报告
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损
益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期
损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 95,816.91
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 3,890.56
少数股东权益影响额（税后） 74,857.42
合计 17,068.93
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 1.06 0.049 0.049
利润
扣除非经常性损益后归属于 1.06 0.049 0.049
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：陈卫东
董事会批准报送日期：2023 年 8 月 30 日
修订信息
□适用 √不适用
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