烟台新潮实业股份有限公司 2011 年年度报告摘要
烟台新潮实业股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了解
详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 公司年度财务报告已经上海众华沪银会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保
留意见的审计报告。
1.4 公司负责人宋向阳、主管会计工作负责人姜华及会计机构负责人（会计主管人员）谭茂
竹声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 新潮实业
股票代码 600777
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 何再权
联系地址 山东省烟台市莱山区港城东大街 301 号南山世纪大厦 B 座 14 楼
电话 0535-2109779
传真 0535-2103111
电子信箱 hezaiquan@126.com
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§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本年比上年增减
2011 年 2010 年 2009 年
（%）
营业总收入 838,753,660.08 563,970,462.84 48.72 509,360,115.54
营业利润 -74,365,854.10 -130,492,112.84 不适用 -16,322,605.97
利润总额 19,069,151.91 -128,601,108.51 不适用 29,998,770.54
归属于上市公司股东的净利润 13,749,631.11 -105,341,223.12 不适用 12,630,071.62
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -56,175,913.02 -104,060,105.13 不适用 -26,319,535.81
经营活动产生的现金流量净额 -82,297,105.11 120,301,362.98 -168.41 238,687,225.76
本年末比上年末增
2011 年末 2010 年末 2009 年末
减（%）
资产总额 5,209,759,770.56 4,620,600,963.37 12.75 4,391,594,199.81
负债总额 3,241,120,575.59 2,655,134,855.77 22.07 2,288,324,567.73
归属于上市公司股东的所有者权益 1,263,615,959.42 1,249,866,328.31 1.10 1,367,827,390.06
总股本 625,423,279.00 625,423,279.00 0.00 625,423,279.00
3.2 主要财务指标
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
基本每股收益（元／股） 0.02 -0.17 不适用 0.02
稀释每股收益（元／股） 0.02 -0.17 不适用 0.02
用最新股本计算的每股收益（元/股） 0.02 / / /
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） -0.09 -0.17 不适用 -0.04
加权平均净资产收益率（%） 1.09 -8.05 增加 9.14 个百分点 0.93
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -4.47 -7.95 增加 3.48 个百分点 -1.93
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） -0.13 0.19 -168.42 0.38
2011 年末 2010 年末 本年末比上年末增减（%） 2009 年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 2.02 2.00 1.00 2.19
资产负债率（%） 62.21 57.46 增加 4.75 个百分点 52.11
3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 1,046,077.00 -8,507,121.14 29,806,005.46
报告期内，烟台市牟平区人
民政府对公司所属避暑山庄进行
计入当期损益的政府补
了征收，支付公司补偿款
助，但与公司正常经营业
55,000,000.00 元，扣除相关费用
务密切相关，符合国家政
92,294,737.96 后，确认收入 45,122,987.00 元； 8,604,309.33 20,563,253.64
策规定、按照一定标准定
烟台市牟平区人民政府对公司原
额或定量持续享受的政
租赁的位于莒格庄镇北宋家口的
府补助除外
一宗面积为 499 亩的土地进行了
出让，公司收到政府支付的土地
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收益、土地补偿和地上附着物补
偿共计 44,124,122.61 元，扣除相
关 费 用 后 ， 确 认 收 入
41,124,122.61 元。具体详见会计
报表附注“其他重要事项”。
除上述各项之外的其他
94,191.05 1,793,816.14 -714,518.06
营业外收入和支出
其他符合非经常性损益
-274,251.19 -3,538,933.77 -7,187,673.50
定义的损益项目
少数股东权益影响额 -719,628.99 1,206,484.84 -3,341,417.31
所得税影响额 -22,515,581.70 -839,673.39 -176,042.80
合计 69,925,544.13 -1,281,117.99 38,949,607.43
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
2011 年末股东总数 77,024 户 本年度报告公布日前一个月末股东总数 75,307 户
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件股 质押或冻结的
股东名称 股东性质 持股比例(%) 持股总数
份数量 股份数量
烟台东润投资发展有限公司 其他 20.90 130,723,712 无
孙荣福 未知 1.20 7,500,961 未知
孙海珍 未知 0.91 5,696,990 未知
郝瑞申 未知 0.70 4,368,539 未知
侯其明 未知 0.59 3,720,050 未知
王建军 未知 0.55 3,467,000 未知
庞筠 未知 0.52 3,261,002 未知
宗彬 未知 0.43 2,707,248 未知
梁蓝影 未知 0.42 2,628,424 未知
张琳 未知 0.36 2,250,900 未知
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
烟台东润投资发展有限公司 130,723,712 人民币普通股
孙荣福 7,500,961 人民币普通股
孙海珍 5,696,990 人民币普通股
郝瑞申 4,368,539 人民币普通股
侯其明 3,720,050 人民币普通股
王建军 3,467,000 人民币普通股
庞筠 3,261,002 人民币普通股
宗彬 2,707,248 人民币普通股
梁蓝影 2,628,424 人民币普通股
张琳 2,250,900 人民币普通股
公司未知无限售条件股东之间是否存在关联关系，亦未知是否属于
上述股东关联关系或一致行动的说明
《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
报告期内公司经营情况的回顾
报告期内，公司实现营业收入 83,875.37 万元，比去年同期增加 27,478.32 万元；营业利
润-7,436.59 万元，比去年同期增加 5,612.63 万元；归属于母公司股东的净利润 1,374.96 万
元，比去年同期增加 11,909.09 万元；经营活动产生的现金流量净额-8,229.71 万元，比去年
同期减少 20,259.85 万元；现金及现金等价物净增加额-532.37 万元，比去年同期增加
19,353.43 万元。
在过去的 2011 年，面对国内房地产市场前景更趋敏感多变，房地产调控不断深入，以
及货币政策持续收紧的严峻形势，公司积极应对，密切关注政策动态，通过对目标市场动态
及直接竞争楼盘的密切关注，结合自身资源状况制定灵活的营销策略和应变措施，及时把握
市场机会，通过加快推盘速度、创新销售策略、加大市场推广力度等手段，圆满完成了年初
公司制定的工作计划。截至 2011 年底，山东银和怡海房地产开发有限公司所属银和怡海.
国奥天地项目一期尾盘正在销售之中；银和怡海.国奥天地项目二期已完成主体封顶。烟台
大地房地产开发有限公司所属银和怡海.天越湾项目一期正按计划进行之中，截至 2011 年底
一期项目除部分别墅正在进行主体施工外，大部分工程已全部进入收尾阶段，计划 2012 年
底交付。烟台银和怡海山庄房地产开发有限公司（山东银和怡海房地产开发有限公司全资子
公司）所属银和怡海山庄项目二期已完成主体封顶。慢城宁海项目一期和瀛洲宁海项目一期
正在销售之中，报告期内已确认部分收入；慢城宁海项目二期工程进度按计划稳步推进；瀛
洲宁海项目二期已完成主体封顶。
在建筑业和在电子元件业方面，公司在加大市场开拓力度的同时，不断完善内部管理，
营业收入和利润较去年同期均有不同程度的提升。
报告期内，公司综合竞争力稳步提升。在品牌建设上，公司不断加大品牌维护力度，下
属房地产公司--山东银和怡海房地产开发有限公司被搜房网第八届中国房地产网络人气榜
评为“2011 年度烟台楼市品牌房企”，其所属银和怡海.国奥天地项目被烟台日报传媒集团评
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为“最具性价比楼盘”；烟台新潮房地产开发有限公司在烟台市第三届网上房展会上荣获"
最具社会责任房地产企业"荣誉称号；其所属瀛洲宁海项目在烟台市第三届网上房展会上荣
获“最高性价比楼盘”荣誉称号，同时荣获新浪乐居“2011 年度最佳性价比楼盘”荣誉称
号；慢城宁海项目在烟台市第三届网上房展会上荣获"最佳节能环保楼盘"荣誉称号，同时荣
获新浪乐居“2011 年度最具人气楼盘”荣誉称号。在公司治理方面，公司进一步完善公司
治理，深化内部控制体系建设的工作，报告期内，为不断提升公司风险防范能力，提高其运
行效率，全面贯彻五部委颁布的《企业内部控制基本规范》，公司聘请外部专业机构进行了
内部控制规范工作，为保障公司治理体系按照上市公司治理准则和监管要求规范运行提供了
制度和组织保证。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比上 营业成本比 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 毛利率(%)
年增减(%) 上年增减(%) （%）
房地产业 298,957,969.00 228,077,774.21 23.71 82.68 75.79 增加 2.99 个百分点
建筑业 308,143,558.71 279,207,839.64 9.39 72.20 66.97 增加 2.84 个百分点
电子元件业 131,463,002.50 131,019,138.73 0.34 1.26 -3.40 增加 4.82 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入比上 营业成本比 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 毛利率(%)
年增减(%) 上年增减(%) （%）
房地产 298,957,969.00 228,077,774.21 23.71 82.68 75.79 增加 2.99 个百分点
建筑安装 308,143,558.71 279,207,839.64 9.39 72.20 66.97 增加 2.84 个百分点
电缆 131,463,002.50 131,019,138.73 0.34 1.26 -3.40 增加 4.82 个百分点
5.3 报告期前五名供应商
报告期内，公司向前五名供应商合计采购的金额为 22,013.25 万元，占年度采购总额的
25.62%；报告期内，公司营业收入中前五名客户总计 12,526.52 万元，占全部销售收入的
14.93%。
5.4 主要会计报表项目、财务指标变动的情况及原因
（1）应收票据比期初增长了 578.75%，主要是报告期内下属公司部分货款以票据方式结
算所致；
（2）预付帐款比期初增长了 44.59%，主要是报告期内下属房地产公司预付部分工程款
和土地款所致；
（3）长期股权投资比期初增长了 30.06%，主要是报告期内下属子公司山东银和怡海房
地产开发有限公司新增部分对外投资所致；
（4）在建工程比期初增长了 35.60%，主要是报告期内下属子公司新增部分生产设备所
致；
（5）长期待摊费用比期初减少了 33.59%，主要是报告期内摊销所致；
（6）应付票据比期初增长了 25.76%，主要是报告期内因业务需要新增部分应付票据所
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致；
（7）应付帐款比期初增长了 31.48%，主要是报告期内下属房地产公司结算部分工程款
所致；
（8）预收帐款比期初增长了 52.61%，主要是报告期内下属房地产公司预收部分房款，
以及部分房地产项目取得预售许可证将原暂收购房意向款结转至预收账款所致；
（9）应交税费比期初大幅增加，主要是报告期内下属子公司利润增加导致应纳企业所得
税增加所致；
（10）应付股利比期初大幅增加，主要是报告期内下属子公司分利未支付给少数股东所
致；
（11）其它应付款比期初减少了 26.66%，主要是报告期内下属房地产公司部分房地产项
目取得预售许可证将原暂收购房意向款结转至预收账款所致；
（12）一年内到期的非流动负债比期初大幅增加，主要是报告期内下属房地产公司一年
内到期的长期借款转入所致；
（13）营业收入比上年同期增长了 48.72%，主要是报告期内下属房地产公司部分项目交
付使用确认部分收入，以及下属建筑业营业收入同比增加所致；
（14）营业成本比上年同期增长了 38.15%，主要是报告期内营业收入增长导致营业成本
同比增长所致；
（15）营业税金及附加比上年同期增长了 99.99%，主要是报告期内下属房地产业和建筑
业营业收入增加导致营业税金及附加同比增加所致；
（16）财务费用比上年同期增长了 28.97%，主要是报告期内银行贷款利率上浮导致财务
费用同比增加所致；
（17）资产减值损失比上年同期减少了 72.65%，主要是报告期内计提的存货跌价准备和
固定资产减值准备同比减少所致；
（18）营业外收入比上年同期大幅增加，主要是报告期内收到的政府补助同比增加所致；
（19）营业外支出比上年同期减少了 84.29%，主要是报告期内非流动资产处置损失同比
减少所致；
（20）所得税费用比上年同期大幅增加，主要是报告期内下属公司利润增加导致所得税
费用增加所致；
（21）归属于母公司股东的净利润比上年同期大幅增加，主要是报告期内下属房地产公
司部分项目已交付使用，确认部分收入；下属传统产业在加大市场开拓力度的同时，不断强
化内部管理，营业收入和利润较去年同期均有不同程度的提升；烟台市牟平区人民政府出让
一宗原公司租赁的土地以及征收公司所属避暑山庄，支付公司部分补偿款；
（22）经营活动产生的现金流量净额比上年同期大幅减少，主要是报告期内下属房地产
公司开发成本支出的现金同比增加所致；
（23）投资活动产生的现金流量净额比上年同期大幅减少，主要是报告期内收回投资收
到的现金同比减少所致
（24）筹资活动产生的现金流量净额比上年同期大幅增加，主要是报告期内筹资活动取
得的现金同比增加所致。
5.5 对公司未来发展的展望
（1）房地产业面临的宏观经济形势分析及市场竞争格局
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2012 年，国家对房地产业的调控仍将延续。2011 年 12 月中央经济工作会议提出，要坚
持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。中央政府仍然坚持对房地产进行调控，受此
影响，住房需求短期内仍将被压制，房价进一步下行的可能性增大。虽然受货币政策微调影
响，信贷环境稍有改善，但房地产行业面临的整体经营环境依旧严峻。
宏观调控的最终目的，主要是抑制房价过快上涨、打击过度投机行为，从长期来看对维
护整个房地产行业的长期稳定发展是有积极作用的；而整个房地产行业作为我国经济的重要
组成部分，对于城市建设和公民居住水平的提高都有着重要的意义，从长远来看，仍然有着
较好的发展空间。同时，随着行业调控的不断加强，整个房地产行业将在竞争、淘汰中不断
整合，客观上也为优秀的房地产企业提供更多的发展机会。
烟台作为国内二三线城市，房地产市场起步较晚，近几年烟台房地产各项指标稳步上扬，
市场比较活跃，总体运行态势良好。随着经济快速发展、城市化进程加快、胶东半岛城际轻
轨的建设提速以及居民生活水平的不断提高，改善居住条件的刚性需求趋于旺盛，加上烟台
优越的居住环境和生态环境以及不在限购之列，前来烟台购房的外地客户将不断增加，公司
仍然看好烟台地产市场的中长期发展。与此同时，随着万科、中海、保利、龙湖、世贸等一
大批国内外知名地产公司纷纷进驻烟台，市场竞争形势日趋严峻。
公司下属房地产公司开发的项目均处于烟台市境内，区域优势明显，产品主要为中高端
住宅，公司的高端地产项目在烟台处于前列，土地资源和成本有一定的优势，公司具有较好
的抗风险能力。
（2）电缆业面临的宏观经济形势分析及市场竞争格局
电线电缆行业在我国电工电气行业中占据着重要的地位。随着经济的增长和城镇化的进
行，特别是通信行业三网融合对高质量电缆的需求，使得我国电线电缆行业得到了快速发展。
当前我国电线电缆总体产能过剩，产品创新能力有待提高，中低端产品同质化竞争严重，市
场竞争不规范，这些都对企业发展提出了更高的要求。在普通电缆进入微利时代的今天，开
发附加值高的产品，将全面提升企业的竞争力。
面对激烈的竞争，公司将通过各种方式降低成本，加强新技术研发，不断提升产品附加
值，以最优的产品和服务，在巩固原有市场的同时积极开拓新的客户。
5.6 新年度的经营计划
2012 年的工作思路：进一步深化产业结构调整，确保主导产业的快速发展；密切关注
宏观形势及政策的变化，稳步推进房地产相关项目的开发进度，加大市场推广力度，加快资
金回笼；敏锐洞悉宏观和行业发展机会，积极推进经营思路、商业模式等方面的创新，抢抓
机遇，在创新中求发展；以严格贯彻落实内控体系为抓手，通过持续改进，全面提高企业的
管理水平和风险管控能力。为实现 2012 年的工作计划，重点做好以下工作：
（1） 进一步深化产业结构调整，坚定不移的突出主导产业
集中优势资源于主导产业，确保主导产业的快速发展。同时通过深入的市场调研，明确
目标，积极推进向市场前景好，技术先进的产业转移，形成以房地产、建筑业和先进制造业
或高端服务业两轮驱动的格局。
（2） 抢抓机遇，创新发展
要敏锐洞悉宏观和行业发展机会，积极推进经营思路、商业模式、管理、产品、市场和
营销策略及服务的创新，在创新中求发展，建立以战略为导向的多指标考核体系，打造核心
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竞争力提高持续盈利能力。
（3）巩固“经营管理年”成果
以严格贯彻落实内控体系为抓手，通过持续改进，全面提高企业的管理水平和风险管控
能力。
（4）加大营销统筹力度，全力推动楼宇销售，实现资金的快速回笼
2012 年，面对国家严厉的宏观调控政策以及日益激烈的市场竞争环境，公司的楼宇销
售将面临更加严峻的挑战。面对新的形势，公司将充分发挥品牌优势、地域优势，采取积极
主动的营销策略，把握市场机遇，全力推动楼宇销售，加快资金回笼。
公司将加大银和怡海.国奥天地项目一期、瀛洲宁海项目一期和慢城宁海项目一期尾盘
的销售力度，全力推动银和怡海公馆项目的销售进度；继续推动银和怡海.天越湾项目一期、
银和怡海.国奥天地项目二期、银和怡海山庄项目二期、瀛洲宁海项目二期以及慢城宁海项
目二期的销售推广工作；做好龙山海景项目一期、银和怡海.衡悦广场项目一期以及新潮.尚
书台项目一期等项目的各项前期销售准备工作。
（5）实施稳健的开发策略，稳步推进项目开发建设
2012 年公司将继续实施稳健的开发策略。一是加快推进已售楼宇项目的工程建设进度，
确保按时完成，并顺利交付使用；二是按计划稳步推进市场销售前景好的工程建设。
公司将全面推进龙山海景项目一期、银和怡海.衡悦广场项目一期以及新潮.尚书台项目
一期的建设；加快银和怡海.天越湾项目一期、银和怡海.国奥天地项目二期、银和怡海山庄
项目二期、瀛洲宁海项目二期以及慢城宁海项目二期的开发进度，确保工程进度。上述项目
能否顺利竣工、各项手续能否及时完备是影响公司 2012 年营业收入和利润的关键因素，全
力保障在建项目的顺利实施是未来一年内下属房地产公司日常工作的重点。
（6）树立成本控制意识，着力加强成本费用控制
加大成本费用控制统筹力度，进一步强化树立成本控制意识，确保公司工程款及成本费
用控制工作目标的实现；加强成本费用控制，严格审核项目开发成本支出，实行预算管理制
度，做好各项费用预算，根据工作开展的实际，合理安排营销费用及管理费用。
5.7 资金需求计划
为完成 2012 年度经营计划和工作目标，预计公司的资金需求量较大，公司将通过自有
资金、销售资金回笼、商业银行贷款等途径和方式来解决。
5.8 公司面临的风险因素分析及经营对策
（1）宏观调控政策风险
2011 年是国家房地产调控政策强化的一年，房地产紧缩政策继续由一线城市向二三线
城市扩散、房产税的试点与保障房政策的推出对房地产企业产生了较大的影响，尤其是中小
规模的房地产企业面临了更为严峻的考验。随着国家对房地产业实施持续调控政策，加之银
行严控按揭规模，极大的抑制了购买需求，房地产业将面临着复杂多变的市场环境和不断调
整的宏观政策，市场竞争日趋严峻。
应对措施：公司将密切关注市场动态，积极研究宏观政策，适时调整经营决策，应对市
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场变化，同时加大对存量资产的盘活和市场推广力度，以获取更多的现金流入。
（2）经营风险
房地产行业产品的生产周期长，蕴藏着一定的经营风险，主要表现为：总承包商的履约
能力、工期、质量、成本控制等方面；随着原材料及劳动力成本的不断攀升，可能会挤兑公
司的利润空间，这就对公司的成本管理提出了更高的要求；项目工期过长，会加大利息支出，
增加管理成本，可能导致错过最佳销售时期；随着国内一线开发商纷纷进驻烟台，市场竞争
日趋激烈。上述因素都将使得公司面临严峻的经营风险。
应对措施：充分发挥品牌优势、地域优势，通过准确的市场定位、专业的设计开发、严
格的质量控制、完善的配套设施，全方位提高公司综合竞争力；利用公司现有成本管理平台，
构筑项目开发的全成本管理体系，降低不必要的开发成本，加强公司在关键价值链环节的增
值能力；加强对项目开发的计划管理，对关键节点进行严格的控制，根据市场的变换，制定
灵活的营销策略，把握市场机会。
（3）财务风险
由于信贷、预售、按揭、限售等标准的提高，导致市场成交量的下降，加大公司项目的
销售回款压力，从而增加公司财务成本支出。而且项目后续开发将产生大量的融资需求，公
司需要多渠道融资，以满足开发和业务拓展的需要。
应对措施：严格控制下属房地产公司各项目的投资节奏，加强全过程成本管理，做好现
金流动态规划和支出计划，加大项目销售回款力度；多渠道筹措资金，不断改善公司的现金
流和财务状况，保证公司资金安全、高效，防范资金和财务风险。
§6财务报告
6.1本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2本报告期无前期会计差错更正
6.3董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
监事会对会计师事务所非标意见的独立意见
监事会认为上海众华沪银会计师事务所有限公司为公司出具的 2011 年度审计报告，真
实全面地反映了公司截至 2011 年 12 月 31 日的财务状况和 2011 年度的经营成果及现金流量，
标准无保留的审计意见是客观公正的。
董事长：宋向阳
烟台新潮实业股份有限公司
2012 年 4 月 16 日
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