烟台新潮实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
烟台新潮实业股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 新潮实业 股票代码 600777
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 何再权
电话 0535-2109779
传真 0535-2103111
电子信箱 hezaiquan@126.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年(末)增
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
减（%）
总资产 5,996,806,999.91 5,661,261,397.70 5.93 5,209,759,770.56
归属于上市公司股东的净资产 1,216,527,808.77 1,183,651,196.63 2.78 1,263,615,959.42
经营活动产生的现金流量净额 -203,950,413.54 179,105,119.44 -213.87 -82,297,105.11
营业收入 1,989,752,659.61 417,803,404.67 376.24 838,753,660.08
归属于上市公司股东的净利润 34,520,566.60 -73,658,146.53 不适用 13,749,631.11
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
25,562,801.75 -97,974,386.21 不适用 -56,175,913.02
益的净利润
加权平均净资产收益率（%） 2.87 -6.00 增加 8.87 个百分点 1.09
基本每股收益（元／股） 0.06 -0.12 不适用 0.02
稀释每股收益（元／股） 0.06 -0.12 不适用 0.02
1
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交易日末
报告期股东总数 57,523 49,356
股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条件
股东名称 股东性质 持股总数 质押或冻结的股份数量
(%) 股份数量
烟台东润投资发展有限
其他 14.42 90,199,362 无
公司
徐波 未知 1.84 11,498,963 未知
严琳 未知 1.60 10,002,100 未知
中国国际金融有限公司 未知 1.48 9,250,000 未知
孙荣福 未知 1.34 8,403,482 未知
陈志伟 未知 0.92 5,777,016 未知
侯其明 未知 0.69 4,288,850 未知
上海建浦房地产有限公
未知 0.62 3,900,000 未知
司
庞筠 未知 0.54 3,369,301 未知
何爱花 未知 0.33 2,080,800 未知
前十名股东中，烟台东润投资发展有限公司与其他股东之间不存在关联关系，
亦不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
上述股东关联关系或一致行动的说明
上述前十名股东中，公司未知其他股东之间是否存在关联关系，亦未知是否属
于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入 198,975.27 万元，比去年同期增加 157,194.93 万元；实现
营业利润 22,312.93 万元，比去年同期增加 34,908.47 万元；归属于母公司所有者的净利润
2
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3,452.06 万元，比去年同期增加 10,817.87 万元；经营活动产生的现金流量净额-20,395.04 万
元，比去年同期减少 38,305.55 万元。
报告期内，公司对非主营业务进行了进一步的整合，处置了可利尔分公司成衣车间生产
设备，并对员工进行了妥善安置，出售了下属子公司烟台新诚钢结构有限公司 100%股权。
在房地产方面，2013 年是继 2012 年后的又一个房地产政策年，从年初的"新国五条"到
年末的多地楼市政策调整，房地产政策经历了先紧、走稳、再紧的政策波动。面对宏观调控，
公司紧跟宏观政策和市场变化，结合公司实际情况，稳步推进下属房地产公司各项目。报告
期内，房地产业共计确认收入 158,518.46 万元，其中天越湾项目一期（已于 2013 年 1 月开
始交付使用）确认收入 135,382.99 万元。
在建筑业方面，面对房地产调控、人工成本增加等不利因素的影响，公司充分利用区域
优势和品牌优势，积极开拓新客户。报告期内，建筑业收入和利润较去年同期均有一定程度
的提高。
3.1.1 主营业务分析
3.1.1.1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,989,752,659.61 417,803,404.67 376.24
营业成本 1,443,201,449.71 363,007,142.71 297.57
销售费用 39,602,391.95 25,108,141.32 57.73
管理费用 103,442,842.81 111,087,914.72 -6.88
财务费用 32,628,745.43 26,931,312.22 21.16
经营活动产生的现金流量净额 -203,950,413.54 179,105,119.44 -213.87
投资活动产生的现金流量净额 -510,286.33 19,794,087.87 -102.58
筹资活动产生的现金流量净额 392,751,536.29 -242,135,102.09
3.1.1.2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，受下属房地产公司天越湾项目一期开始交付使用等因素的影响，公司 2013
年度收入较去年同期大幅增加。
(2) 主要销售客户的情况
公司前五名客户的营业收入占公司全部营业收入的比例为 5.13%。
3
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3.1.1.3 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
上年同期占 本期金额较上
本期占总成
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 总成本比例 年同期变动比
本比例(%)
(%) 例(%)
电缆业 直接材料 85,587,813.82 90,056,550.35
电缆业 直接人工 5,343,196.35 4,738,811.76
电缆业 制造费用及其他 14,794,611.99 13,538,304.92
电缆业营业成本 105,725,622.16 7.33 108,333,667.03 29.84 -2.41
铸件制造业 直接材料 31,897,581.43 28,201,657.33
铸件制造业 直接人工 4,842,161.14 3,318,936.45
铸件制造业 制造费用及其他 8,009,657.19 9,637,162.50
铸件制造业营业成本 44,749,399.76 3.10 41,157,756.28 11.34 8.73
建筑业 直接材料 127,141,689.15 120,885,178.30
建筑业 直接人工 46,275,449.75 22,861,297.58
建筑业 制造费用 21,542,735.48 19,538,679.80
建筑业营业成本 194,959,874.38 13.51 163,285,155.68 44.98 19.40
房地产业 土地成本 256,868,622.51 4,044,247.58
房地产业 建安配套及其他 821,249,464.22 19,594,043.18
房地产业营业成本 1,078,118,086.73 74.70 23,638,290.76 6.51 4,460.90
合计 1,423,552,983.03 98.64 336,414,869.75 92.67
分产品情况
本期金额较上
本期占总成 上年同期占总
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 年同期变动比
本比例(%) 成本比例(%)
例(%)
电缆 直接材料 85,587,813.82 90,056,550.35
电缆 直接人工 5,343,196.35 4,738,811.76
电缆 制造费用及其他 14,794,611.99 13,538,304.92
电缆营业成本 105,725,622.16 7.33 108,333,667.03 29.84 -2.41
铸件制造 直接材料 31,897,581.43 28,201,657.33
铸件制造 直接人工 4,842,161.14 3,318,936.45
铸件制造 制造费用及其他 8,009,657.19 9,637,162.50
铸件制造营业成本 44,749,399.76 3.10 41,157,756.28 11.34 8.73
建筑 直接材料 127,141,689.15 120,885,178.30
建筑 直接人工 46,275,449.75 22,861,297.58
建筑 制造费用 21,542,735.48 19,538,679.80
建筑营业成本 194,959,874.38 13.51 163,285,155.68 44.98 19.40
房地产 土地成本 256,868,622.51 4,044,247.58
房地产 建安配套及其他 821,249,464.22 19,594,043.18
房地产 房地产营业成本 1,078,118,086.73 74.70 23,638,290.76 6.51 4,460.90
合计 1,423,552,983.03 98.64 336,414,869.75 92.67
建筑业营业成本：比去年同期增加了 19.40%，主要是报告期内营业收入增加导致营业
成本同比增加所致。
房地产业营业成本：比去年同期大幅增加，主要是报告期内下属房地产公司相关房地产
项目结转部分收入，导致营业成本同比增加所致。
(2) 主要供应商情况
公司前五名供应商采购总额占年度总采购额的比例为 19.67%。
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3.1.1.4 费用
增减比例
项目名称 本期金额（元） 上期金额（元） 原因说明
（%）
销售费用比上年同期增加了 57.73%，主要是报告期内下属房
销售费用 39,602,391.95 25,108,141.32 57.73
地产公司销售代理佣金及宣传服务费增加所致。
管理费用 103,442,842.81 111,087,914.72 -6.88
财务费用比上年同期增加了 21.16%，主要是报告期内下属子
财务费用 32,628,745.43 26,931,312.22 21.16
公司借款增加，导致利息支出同比增加所致。
所得税费用比上年同期大幅增加，主要是报告期内下属房地
所得税费用 60,535,474.77 -5,297,658.42
产公司利润增加导致应纳税所得额同比增加所致。
3.1.1.5 现金流
经营活动产生的现金流量净额比上年同期大幅减少，主要是报告期内经营活动支付的现
金同比增加所致。
投资活动产生的现金流量净额比上年同期大幅减少，主要是报告期内投资活动收到的现
金同比减少所致。
筹资活动产生的现金流量净额比上年同期大幅增加，主要是报告期内筹资活动取得的现
金同比增加所致。
3.1.1.6 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
1）营业收入比上年同期大幅增加，主要是报告期内下属房地产公司相关地产项目结转
部分收入所致。
2）营业成本比上年同期大幅增加，主要是报告期内营业收入增加，导致营业成本同比
增加所致。
3）营业税金及附加比上年同期大幅增加，主要是报告期内下属房地产公司相关地产项
目结转部分收入，导致营业税金及附加同比增加所致。
4）销售费用比上年同期增加了 57.73%，主要是报告期内下属房地产公司销售代理佣金
及宣传服务费同比增加所致。
5）资产减值损失比上年同期增加了 87.01%，主要是报告期内计提坏账准备同比增加所
致。
6）投资收益比上年同期减少了 49.78%，主要是报告期内公司取得的投资分利同比减少
所致。
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7）营业外收入比上年同期减少了 38.09%，主要是报告期内固定资产处置利得同比减少
所致。
8）营业外支出比上年同期大幅增加，主要是报告期内公司及下属子公司固定资产处置
损失同比增加所致。
9）所得税费用比上年同期大幅增加，主要是报告期内下属房地产公司利润增加，导致
所得税费用同比增加所致。
10）归属于母公司所有者的净利润比上年同期大幅增加，主要是报告期内下属房地产公
司相关地产项目结转部分收入，导致归属于母公司所有者的净利润同比增加所致。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司前期无各类融资、重大资产重组事项。
3.1.2 行业、产品或地区经营情况分析
3.1.2.1 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（％）
年增减(%) 年增减(%) （%）
房地产业 1,585,184,551.00 1,078,118,086.73 31.99 3,498.76 4,460.90 减少 14.35 个百分点
建筑业 217,091,100.55 194,959,874.38 10.19 17.23 19.40 减少 1.63 个百分点
电子元件业 104,518,208.63 105,725,622.16 -1.16 -5.67 -2.41 减少 3.39 个百分点
铸件制造业 53,033,617.92 44,749,399.76 15.62 15.45 8.73 增加 5.22 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（％）
年增减(%) 年增减(%) （%）
房地产 1,585,184,551.00 1,078,118,086.73 31.99 3,498.76 4,460.90 减少 14.35 个百分点
建筑安装 217,091,100.55 194,959,874.38 10.19 17.23 19.40 减少 1.63 个百分点
电缆 104,518,208.63 105,725,622.16 -1.16 -5.67 -2.41 减少 3.39 个百分点
铸件 53,033,617.92 44,749,399.76 15.62 15.45 8.73 增加 5.22 个百分点
3.1.2.2 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
山东省内 1,829,877,525.80 565.56
山东省外 153,392,629.99 13.86
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3.1.3 资产、负债情况分析
资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金额较
本期期末数占总资 上期期末数占总
项目名称 本期期末数 上期期末数 上期期末变动比
产的比例（%） 资产的比例（%）
例（%）
货币资金 503,347,230.27 8.39 315,868,995.54 5.58 59.35
应收票据 6,033,600.00 0.10 9,166,851.02 0.16 -34.18
预付账款 85,182,744.01 1.42 251,298,129.01 4.44 -66.10
存货 4,301,762,189.84 71.73 3,980,170,506.78 70.31 8.08
其他流动资产 17,771,609.95 0.30 40,343,919.05 0.71 -55.95
长期股权投资 31,027,206.73 0.52 15,877,206.73 0.28 95.42
在建工程 56,090.00 0.001 -100.00
长摊待摊费用 388,549.89 0.01 685,066.28 0.01 -43.28
短期借款 846,500,000.00 14.12 649,800,000.00 11.48 30.27
应付票据 461,050,000.00 7.69 329,000,000.00 5.81 40.14
应付账款 579,824,467.58 9.67 133,811,369.42 2.36 333.31
预收账款 1,081,318,111.73 18.03 1,876,581,784.14 33.15 -42.38
应交税费 97,500,517.70 1.63 -39,765,956.98 -0.70
一年内到期的非
75,000,000.00 1.25 130,000,000.00 2.30 -42.31
流动负债
长期借款 329,000,000.00 5.49 95,000,000.00 1.68 246.32
货币资金：比期初增加了 59.35%，主要是报告期内下属子公司新增部分银行借款所致。
应收票据：比期初减少了 34.18%，主要是报告期内下属子公司部分票据到期承兑和对
外支付所致。
预付账款：比期初减少了 66.10%，主要是报告期内下属房地产公司结转部分前期预付
的工程款和土地款所致。
其他流动资产：比期初减少了 55.95%，主要是报告期内本公司下属房地产公司预缴所
得税冲减本年应交所得税所致。
长期股权投资：比期初增加了 95.42%，主要是报告期内新增部分对外投资所致。
在建工程：比期初减少了 100%，主要是报告期内下属子公司工程完工结转固定资产所
致。
长摊待摊费用：比初期减少了 43.28%，主要是报告期内长期待摊费用摊销所致。
短期借款：比初期增加了 30.27%，主要是报告期内下属子公司新增部分短期借款所致。
应付票据：比期初增加了 40.14%，主要是报告期内下属子公司因业务需要新增部分应
付票据所致。
应付账款：比期初大幅增加，主要是报告期内下属房地产公司结算部分工程款所致。
预收账款：比期初减少了 42.38%，主要是报告期内下属房地产公司部分预收账款结转
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收入所致。
应交税费：比期初大幅增加，主要是报告期内下属房地产公司结转部分收入，计提各项
税金所致。
一年内到期的非流动负债：比期初减少了 42.31%，主要是报告期内公司偿还部分一年
内到期的长期借款所致。
长期借款：比期初大幅增加，主要是报告期内下属子公司新增部分项目贷款所致。
3.1.4 核心竞争力分析
公司现有地产项目均在烟台市境内，高端地产项目在烟台市处于前列，区域优势和品牌
优势显著。下属子公司--山东银和怡海房地产开发有限公司经过多年的发展，沉淀了大量的
无形资产，唯一连续八届蝉联烟台日报传媒集团授予的"最具责任地产奖"荣誉称号，其品牌
形象已深入人心，在烟台建立了广泛的客户基础，为公司的持续发展奠定了品牌优势。
3.1.5 投资状况分析
3.1.5.1 对外股权投资总体分析
为进一步加大对非主营业务的整合力度，报告期内，公司对相关资产或业务进行了处置。
A、处置了可利尔分公司成衣车间生产设备，并对员工进行了妥善安置。
B、将下属子公司烟台新诚钢结构有限公司存续分立为烟台新诚钢结构有限公司（注册
资本 750 万元）和烟台铸源钢结构销售有限公司（注册资本 11,250 万元），烟台新诚钢结构
有限公司已于 2013 年 10 月转让给第三方。
C、公司收购了烟台新牟电缆有限公司外方股东 16.93%的股权，使其成为公司的全资子
公司。
(1) 持有非上市金融企业股权情况
持有数量 占该公司 报告期所
所持对 最初投资金 期末账面价 报告期损 会计核算 股份
股权比例 有者权益
象名称 额（元） 值（元） 益（元） 科目 来源
（股） （%） 变动（元）
烟台市
股权证 长期股权
400,000.00 400,000.00 12.50 400,000.00 0.00 0.00 购买
托管中 投资
心
烟台银
行股份 长期股权
10,000,000.00 10,000,000.00 0.50 10,000,000.00 0.00 0.00 购买
有限公 投资
司
烟台农
村商业
长期股权
银行股 15,000,000.00 10,000,000.00 0.40 15,000,000.00 0.00 0.00 购买
投资
份有限
公司
合计 25,400,000.00 20,400,000.00 / 25,400,000.00 0.00 0.00 / /
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3.1.5.2 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3.1.5.3 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3.1.5.4 主要子公司、参股公司分析
主要参股子公司名 注册资本 公司持股比 2013 年 12 月 31 2013 年 12 月 31 日2013 年 1-12 月实现
经营范围
称 （万元） 例（%） 日总资产（万元） 净资产（万元） 净利润（万元）
烟台大地房地产开开发建设旅游娱乐服务设施及房
10,4000 50 281,649.24 111,313.80 21,989.91
发有限公司 地产经营。
山东银和怡海房地房地产开发，房屋租赁、销售；
3,800 50 54,943.26 6,812.35 838.92
产开发有限公司 建筑装饰材料的批发、零售。
房地产及城市基础设施综合开
烟台新潮房地产开
发、建筑装饰材料、家用电器、 17,000 32.94 121,654.42 16,914.99 -360.12
发有限公司
机电产品、计算机批发、零售。
3.1.5.5 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
3.2.1 行业竞争格局和发展趋势
展望 2014 年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐
步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就。从中长期来看，不动产登记、
财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完
善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。
在房地产行业内，我们认为"强者恒强"的局面短期内不会被打破，综合竞争力较强的企
业将凭借其品牌优势和资源优势在市场竞争中占据一定优势。公司现有的地产项目均在烟台
市境内，高端项目位列烟台前列，地域优势和品牌优势明显，土地资源和地理位置等有一定
的优势，公司抗风险能力较强。
3.2.2 公司发展战略
2013 年 12 月 8 日，公司原第一大股东东润投资与金志昌顺签署《股份转让协议》，将
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烟台新潮实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
其持有的公司 14.42%股份（共计 90,199,362 股）转让给金志昌顺，该股份的过户手续已于
2014 年 3 月 3 日办理完毕。本次股份转让完成后，金志昌顺成为了公司的第一大股东，刘
志臣先生成为公司的实际控制人。
公司第八届董事会原定于 2014 年 6 月 30 日到期，金志昌顺成为公司的第一大股东后，
将提议公司董事会提前换届，根据计划安排，公司第九届董事会将于 2014 年 4 月 15 日前产
生。新的董事会产生后，将结合金志昌顺的资源优势审慎制定符合公司发展的整体战略规划
和详细的 2014 年经营计划。
3.2.3 经营计划
公司第八届董事会原定于 2014 年 6 月 30 日到期，金志昌顺成为公司的第一大股东后，
将提议公司董事会提前换届，根据计划安排，公司第九届董事会将于 2014 年 4 月 15 日前产
生。新的董事会产生后，将结合金志昌顺的资源优势审慎制定符合公司发展的整体战略规划
和详细的 2014 年经营计划。
3.2.4 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
为确保 2014 年公司各项目所需资金，公司将通过自有资金、销售资金回笼、商业银行
贷款等途径和方式来解决。
3.2.5 可能面对的风险
3.2.5.1 政策风险。
房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大，政策风险是
所有房地产企业无法回避的问题。为此，公司将及时、准确地把握国家宏观经济政策动态，
顺应房地产政策导向，对未来市场需求进行准确预测，及时调整开发及销售策略。
3.2.5.2 经营风险
房地产项目开发周期长，投资大，合作单位多，如果项目的某个开发环节出现问题，都
将对项目造成不利的影响。公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，不断细化内
部管控，降低经营风险。
3.2.5.3 财务风险
房地产行业属于资金密集型产业，资金需求量大、开发周期长，在全面紧缩的货币政策
大环境之下，融资难度增加。为应对不利环境，满足公司资金需求，公司通过加强融资管理、
拓宽融资渠道、丰富营销手段加快资金回笼，降低财务风险。
董事长：宋向阳
烟台新潮实业股份有限公司
2014 年 3 月 17 日
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