友好集团：澳龙广场超市项目区域经济研判及合作可行性分析报告2021-01-26
新疆友好（集团）股份有限公司
XINGJIANG YOUHAO（GROUP）CO.,LTD
区域市场经济研判及可行性研究分析报告
项目名称：澳龙广场超市项目
2021 年 1 月制
澳龙广场超市项目
区域市场经济研判及可行性研究分析报告
【前言】
回顾“十三五”以来，我国经济虽增速换档，但韧性明显增强，
消费市场规模不断壮大，消费结构也呈现出线上化、服务消费占比提
升等特点。2021 年鼎故革新的“十四五”规划明确提出：中国经济将
开展以经济内循环为主的双循环战略的“新格局”，在发展方向上指
向“国强、民富”，在运行形态上指向了“行稳、致远”。展望“十
四五”，中国消费市场必将成为全球第一大市场，消费主线将以内循
环为核心，消费市场、零售环境的规律与趋势也将呈现出三个特点：
一是经济增长与收入水平的提高；二是分配制度改革与低收入人群的
增收；三是储蓄下降和消费率提高。中产收入群体将有望进一步扩大，
收入的增长将带来消费结构的调整，将促使消费高端化、高品质，智
能化方向升级。未来至 2025 年我国的消费将由“3 亿老年人、5.6 亿
中产阶级、1.8 亿 90 后以及大量的 00 后、10 后”这四类人群主导，
他们各具鲜明的消费特点，将成为供给侧的消费类企业通过创新商业
模式、完善产品种类所主要面向的群体。
未来，友好集团将以“打造百年友好，成就民族品牌”的美好愿
景，笃定发展方向，以“新商业、新友好、新生活”为工作遵循，发
新商业 新友好 新生活
展模式由“规模速度型向质量效率型转变，由传统零售商向制造型、
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数字智能化零售商转变”，更加重视战略布局的设计，更加重视科学
有质量的发展，并充分运用上市公司融资优势，实现有质量的扩张和
科学发展。全面布局“全渠道零售的商业生态圈”，建立以“百货、
购物中心、城市奥莱 + 超市、便利店、生活馆 + 电器家居 + 酒店餐
饮、旅游 + 儿童文创 + 电子商务”6 大利润单元复合经营业态发展
模式，继续构筑友好集团纵横南北疆的网络布局，并以“自有项目为
主，管理输出为辅、轻重并举”的发展策略，依托商号品牌的价值，
向热门区域实施管理扩张提速发展，全力打造一个受社会尊重、员工
幸福、股东满意、生态伙伴得到事业发展的优秀企业，为乌鲁木齐及
自治区加快国际化城市建设的进程、为社会的长治久安、经济的快速
发展做出更加积极的努力和贡献。
【第一部分 项目背景】
2020 年 5 月，友好集团与疆内优质商业地产集团——领先集团就
澳龙广场超市项目签订了《商业管理及咨询服务合同》，经过近半年的
友好合作和良性运营，经双方协商一致，本着“公平自愿”的原则，
对澳龙广场超市，由商业管理及咨询服务 21900 ㎡的范围，拿出
7701.32 ㎡变更租赁模式，由友好集团自主经营。因澳龙广场超市已
具备持续经营的条件，因此友好集团不再进行装修改造的投入，仅对
信息系统进行更换，以实现超市业态营业数据的统一归集，发挥友好
集团优质供应链体系、结算体系和报表系统的优势，以进一步提升业
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绩水平的目的。
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【第二部分 项目所在区位】
澳龙广场超市地处首府乌鲁木齐高新区（新市区）长春中路 1355
号澳龙广场商业及商务综合楼第一栋地下一层。乌鲁木齐高新区（新
市区）东临城市快速路——河滩路，南起新医路，西临太原路和乌昌
快速路，北至乌鲁木齐中心城北边界。规划面积 326 平方公里。城区
常住人口达 80 万人，是乌鲁木齐人口最多的区县，区域内环境优美，
基础设施配套完善。
高新区（新市区）以创新型特色产业园区为依托，聚焦特色主导
产业，是中亚科技经济合作的桥头堡、中国西部创新驱动和低碳发展
的先行区，也是新疆新型工业化的战略引擎和乌鲁木齐的科技新城区。
2019 年，地区生产总值同比增长 7%。社会消费品零售总额同比增长
4.2%，限额以上批发零售企业销售额同比增长 3.5%。
【第三部分 项目概况】
一、项目主体:
澳龙广场超市项目是由新疆领先超市有限公司于 2015 年 7 月 6 日
从新疆精诚房地产开发有限公司购买取得，新疆领先超市有限公司是
由新疆私营企业 50 强之一的领先实业集团，于 2016 年 1 月注资伍仟
万元人民币成立。
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二、地理位置：
澳龙广场超市项目位于城北新市区长春路核心地段。北临长春中
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路、东侧神华城小区、西侧神华城办公
大楼、南临恒顺街有地铁 3 号线（在建）、
多层级公共交通；交通通达性上具有一
定优势.距离经开万达商圈、友好商圈
15 分钟车程。
三、项目场地现状
澳龙广场沿长春中路段为项目的主
出入口，分别为 A 座、B 座、C 座、
D 座和 E 座。
租赁超市区域共有四个出入口，其
中 A 入口和 C 入口占超市客流的
80%以上。A 入口位于澳龙广场
（长春中路）北部，系进入超市北
门唯一入口，占进入超市总客流的
30%-35%。 C 入口位于澳龙广场
（长春中路）东南部，系进入超市
南门唯一入口，人员也可进入澳龙
广流场 A、B、E 座写字间和 C、D
裙楼，占总客流的 70%。 上图为超市租赁区域平面布局图
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【第四部分 项目 3 公里范围区域经济发展情况研判】
一、商业环境（辐射 3 公里范围内）
（一）人口动态
区域内人口规模总数 115.44 万人，
占全市总人口的 32.5%，居住人口 92.35
万人。新房、二手房均价与市场均价差距
较小。
从餐饮、酒店业类型上看：餐饮店总数较大，以中餐、快餐为主力，
由此可见，周边餐饮业较为密集，商业氛围浓厚。星级酒店有 21 家。
（二）社区规模
项目周边住宅区 367 个（包含
新房和二手房），其中二手房比例较高，
入住率较高，居住人口密集。
（三）行政单位
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行政单位 116 家 ：自治区体育总会、石化集团西北石油局、新市区财
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政局、新市区统计局、自治区资源环境中心等。
（四）医疗资源
医院 11 家：新疆医科大学第五附属医院、解放军第四七四医院、第五
人民医院、第二济困医院等。
（五）教育资源
中小学校 23 所，幼儿园 48 家，
大中专院校及培训、科研机构 208 个
，各阶段教育资源丰富、数量充沛。
（六）公共交通条件
公交线路 5 条：73 路、506 路、701 路、6401 路、BRT6502
（七）项目所处区位价值评估
根据上述数据，该项目所处区域
综合价值评估 7.97，其中消费潜力与
交通便利性极其凸显，由此可见，该
区域消费能力较高，拥有巨大的潜在
消费群体，辅以通达的交通条件，为
商业营造浓厚氛围。
【第五部分 项目综合分析】
一、商业环境分析
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项目优势：
地段优势：该项目地处城北新城区，属城市发展的中心地带，地理
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位置优越，周围小区林立，环境宜居，购物环境优雅。交通便利，区位优
势明显。
价格优势：该项目自开业之日起后三年为免租期，租金价格较低。
极大的降低项目运营成本。
市场优势：周边缺乏购物环境优良、功能齐全、商品品类完备的大
型超市，该项目开设后将是高新区最大的综合性体验式超市之一。
会员优势：友好集团有效会员人数 100 万人以上，消费群体巨大，
有利于进一步缩短市场培育期。
项目劣势：
消费群体不稳定，未形成固定的消费客群，无法培养顾客的消费喜
好。
超市内区与超市外区多业态缺乏联动，不能互相带动经营，顾客流
失率严重。
商品价格竞争优势不明显，尤其以生鲜蔬果类为主，同时生鲜商品
品项需进行调整与补充。
项目机会：
经济联动：随着“乌昌一体化”及乌鲁木齐市区北扩，相邻城市的
经济联动将促进该区域经济的飞速发展，并为本项目带来巨大的消费群体。
城市规划推动商业发展：在城市化进程及城市规划的影响下，商业
发展空间较大，本项目符合城市规划的发展要求，所处地段将逐渐蜕变成
为城市商业繁荣区域。
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经济核心：从新市区近年来的基础经济数据不难看出，经济增长水
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平逐年拔高，经济核心地位显著。
二、竞争对手分析
1、北京路汇嘉时代
距离本项目直线距离约 2.1 公里，位于乌鲁木齐北京路，地处铁路局
商圈。于 2012 年 10 月 1 日开业，面积
12 万㎡，其中地下一层为汇嘉开心超
市，营业面积 6000 ㎡。超市年销售约
2 亿元左右，以简约、轻时尚的装修风
格打造现代都市化精品超市。
2、新世界广场
位于长春中路东侧，与本项目一路
之隔，直线距离约 0.4 公里，新世界广
场主要以餐饮、娱乐等品牌为主，整体
氛围较精致，突显时尚潮流感。
3、华润万家
距离本项目直线距离约 0.8 公
里，于 2014 年 6 月开业，超市卖场
经营面积 7793 ㎡，华润万家超市内
区商品品种丰富、客流较大，商品
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定位为大众化品牌路线，店内陈列
以仓储式陈列为主。店内也有多个品牌特陈，如苏泊尔、安慕希等，同时
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规划有单独进口商品区内区活动标识悬挂的较多，烘托了营销活动的氛围。
三、区域经济发展情况研判小结
该项目所在区域内，道路基础设施较为完善，交通便利，通达性良好，
综合数据的背后显现出区域内居民整体生活水平较高。3 公里辐射范围内具
有规模的购物中心有 19 家，商业环境较为饱和，但以购物中心居多，缺乏
大型品质超市，为周边居民提供生活及日用品等需求。因此，综合分析数
据后，总结以下建议：该项目是体现多元、丰富、魅力生活的大型超市，
将凭借其齐全的商品品种、完善的配套服务体系，给予周边居民更优质的
选择，提升消费品位，满足品质追求者对于更高层次的购物体验需求，同
时将在新市区铸就企业品牌标杆。鉴于以上优势，本项目可以在短时间内
获利，取得较大收益，有利于拓展城北超市系新旗帜。
【第六部分 租赁模式合作条件及财务分析】
澳龙广场超市
租赁区域租金方案
1. 租金：第一年至第三年为免租期，第四年至第五年租金为 100 万元
/年，自第六年起，租金每年按 5%递增。
2. 支付方式：租金按年支付，每一承租年度为一个租赁期；自第四年
起支付；租金明细表如下：
租金成交额
租金支付期数 起始日 终止日
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（单位：万元）
第一期 2021 年元月 1 日 2021 年 12 月 31 日 免租
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第二期 2022 年元月 1 日 2022 年 12 月 31 日 免租
第三期 2023 年元月 1 日 2023 年 12 月 31 日 免租
第四期 2024 年元月 1 日 2024 年 12 月 31 日 100.00
第五期 2025 年元月 1 日 2025 年 12 月 31 日 100.00
第六期 2026 年元月 1 日 2026 年 12 月 31 日 105.00
第七期 2027 年元月 1 日 2027 年 12 月 31 日 110.25
第八期 2028 年元月 1 日 2028 年 12 月 31 日 115.76
第九期 2029 年元月 1 日 2029 年 12 月 31 日 121.55
第十期 2030 年元月 1 日 2030 年 12 月 31 日 127.63
第十一期 2031 年元月 1 日 2031 年 12 月 31 日 134.01
第十二期 2032 年元月 1 日 2032 年 12 月 31 日 140.71
第十三期 2033 年元月 1 日 2033 年 12 月 31 日 147.75
第十四期 2034 年元月 1 日 2034 年 12 月 31 日 155.13
第十五期 2035 年元月 1 日 2035 年 12 月 31 日 162.89
第十六期 2036 年元月 1 日 2036 年 12 月 31 日 171.03
第十七期 2037 年元月 1 日 2037 年 12 月 31 日 179.59
第十八期 2038 年元月 1 日 2038 年 12 月 31 日 188.56
第十九期 2039 年元月 1 日 2039 年 12 月 31 日 197.99
合计 2257.86 万元
方案试算（见附件）：新疆友好集团租赁区域 19 年共获得收益预计
8470.53 万元。
1. 经营方面测算依据：
1）以第一年销售 3945.95 万元（不含税），商品综合毛利率为 13%进行预
测；逐年递增，第二年递增幅度 30%、第三年递增幅度 35%，第四、五年递
增幅度 15%，第六至八年递增幅度 10%，第九年起销售趋于稳定。
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2. 费用方面测算依据：
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1）费用主要包括人工成本（分为自营员工工资和劳务派遣）、项目租赁
费、水电费、营销广告费、长期待摊费用摊销等费用。
3. 利润方面预测：
包括销售利润和营业外收入。
销售利润：第一年利润预测为 17.24 万元，第二年利润达到 36.34
万元，第三年起，随着年销售额的大幅增加，利润收入也明显提高，达到
266.19 万元，第九年起利润趋于稳定，因考虑第 13 年销售有所回落，故利
润随之稍有回落。
营业外收入（含税）包括超市内区收取的商品条码费、商品陈列费
及主食、生鲜等区域水电费等。
预估十九年累计可获得利润收益共 8470.53 万元。
【第七部分 综述】
结合目前集团公司战略发展的路径及实际经营能力，该项目所处的区
域环境和特点，建议开设超市大卖场，集团公司在超市定位及运营方面积
累了运营经验，也储备了有效的资源。因此，本项目以租赁模式合作，可
发挥集团公司超市业态的优势，用更短的时间和更低的成本获取收益，拓
展消费客群，从而实现超市业态渠道扩张，提升集团的超市业态发展综合
竞争实力。
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澳龙广场超市项目测算表（单位：万元）
内区区域总面积 7701.32 ㎡
销售 毛利 收入
年度
自营 年销售 毛利额 含税营业外 运营费用 税金 营业利润
年销售 毛利率
日销售 (不含税) （不含税） 收入
第一年 12.00 4380.00 3945.95 13.00% 512.97 93.00 576.70 12.04 17.24
第二年 15.60 5694.00 5129.73 13.00% 666.86 93.00 709.46 14.07 36.34
第三年 21.06 7686.90 6925.14 13.00% 900.27 93.00 709.93 17.15 266.19
第四年 24.22 8839.94 7963.91 13.00% 1035.31 97.65 781.01 19.19 332.75
第五年 27.85 10165.93 9158.49 13.00% 1190.60 97.65 859.22 21.24 407.79
第六年 30.64 11182.52 10074.34 13.00% 1309.66 97.65 945.14 22.81 439.36
第七年 33.70 12300.77 11081.77 13.00% 1440.63 102.53 1039.66 24.82 478.69
第八年 37.07 13530.85 12189.95 13.00% 1584.69 102.53 1143.62 26.72 516.88
第九年 38.18 13936.77 12555.65 13.00% 1632.23 102.53 1143.71 27.35 563.71
第十年 38.18 13936.77 12555.65 13.00% 1632.23 102.53 1143.71 27.35 563.71
第十一年 38.18 13936.77 12555.65 13.00% 1632.23 102.53 1143.71 27.35 563.71
第十二年 38.18 13936.77 12555.65 13.00% 1632.23 102.53 1143.71 27.35 563.71
第十三年 37.42 13658.04 12304.54 13.00% 1599.59 102.53 1143.71 26.92 531.49
第十四年 37.42 13658.04 12304.54 13.00% 1599.59 102.53 1143.71 26.92 531.49
第十五年 37.42 13658.04 12304.54 13.00% 1599.59 102.53 1143.71 26.92 531.49
第十六年 37.42 13658.04 12304.54 13.00% 1599.59 102.53 1143.71 26.92 531.49
第十七年 37.42 13658.04 12304.54 13.00% 1599.59 102.53 1143.71 26.92 531.49
第十八年 37.42 13658.04 12304.54 13.00% 1599.59 102.53 1143.71 26.92 531.49
第十九年 37.42 13658.04 12304.54 13.00% 1599.59 102.53 1143.71 26.92 531.49
合计 / 170502.09 153605.49 0.13 26367.07 1904.87 19345.55 455.87 8470.53
