公司代码：600823 公司简称：ST 世茂
上海世茂股份有限公司
2023 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会及除独立董事俞敏、周到外的董事、监事、高级管理人员保证本公告内容不存
在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及
连带责任。
俞敏、周到无法保证本报告内容的真实性、准确性和完整性，理由是：独立董事俞敏对于投反对
票的说明： 1、公司于 2023 年 4 月发布公告称将聘请专项调查小组就公司涉诉情况进行调查，自
2023 年 9 月 22 日履职以来本人多次督促公司尽快提供相关调查结果，但我们于 2024 年 4 月 23
日才获取正式调查报告。报告审阅显示，尽调截至 2023 年 6 月 30 日，且程序不完备，无法保证
专项尽调所涉相关事实、信息和数据的全面完整。 2、相关专项也是本年度年报审计的关键事项，
自 2024 年 3 月 5 日以来本人多次线上线下（公司现场）与审计师、公司管理层进行口头沟通、书
面函件问询，审计师的意见是：所涉关联担保事项审计程序及所获证据不能确保相关事项披露的
充分性和准确性。 3、中兴财光华会计师事务所对公司 2023 年度财务报告出具无法表示意见的审
计报告、对公司内部控制发表否定意见。 基于以上事实，结合专业判断，本人对公司 2023 年度
财务报告内容、2023 年度财务决算及 2024 年度财务预算数据、2024 年第一季度期初数的真实性、
准确性、完整性不能确证。独立董事周到对于投弃权票的说明：公司于 2023 年 4 月发布公告称将
聘请专项调查小组就公司涉诉情况进行调查，过程中本人多次督促公司催促专项调查小组尽快提
供相关调查结果，但调查报告于 4 月 23 日晚才出具，未给予本人足够的了解和消化时间，后期沟
通中，因时间因素，未能获得足够资料信息支持本人作进一步判断，故本人尚无法判断 2023 年年
报的真实性、准确性和完整性。请投资者特别关注。
3 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事长 许荣茂 因公务出差 许薇薇
4 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了无法表示意见的审计报告，本公
司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
由于“形成无法表示意见的基础”部分所述事项的重要性及广泛性，中兴财光华会计师事务
所（特殊普通合伙）无法获取充分、适当的审计证据以作为对合并及公司财务报表发表审计意见
的基础，出具了无法表示意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2023年度利润分配、公积金转增股本方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金
转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 世茂股份 600823 万象集团
A股 上海证券交易所 ST世茂 600823 世茂股份
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 曹丽君
办公地址 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世
茂大厦6楼
电话 021-20203388
电子信箱 600823@shimaoco.com
2 报告期公司主要业务简介
(一) 宏观形势与行业发展情况
2023 年，全球经济整体呈现弱复苏但保持一定韧性，全球经济增长保持温和态势。我国经济总体
向好发展，尽管复苏进程并非一帆风顺，但仍呈现出极具韧性的内生性增长态势。具体到房地产
行业，一方面支持政策不断调整优化，另一方面在行业长短周期转换的背景下，行业企稳回暖尚
需时日。
1. 市场供需低位徘徊，价格进入下降通道
需求侧，市场低迷致销售中枢不断下移， 2023 年全国商品房销售面积 11.2 亿平方米，同比
下降 8.5%。全国商品房销售额 11.7 万亿元，同比下降 6.5%。供给侧，低基数下供给规模持续下
滑，2023 年全国房地产开发投资额 11.1 万亿元，同比下降 9.6%。全国房屋新开工面积 9.5 亿平方
米，同比下降 20.4%。价格方面供需双弱令价格表现同样疲软，自 2023 年 3 月以来，70 个大中城
市新建商品住宅销售价格再次进入下降通道。截至 2023 年 12 月，新建商品住宅销售价格环比下
降的城市已高达 62 座，同比下降的城市也达到 48 座，同环比下降的城市数量均触及年内高点。
数据来源：国家统计局
2. 土地成交持续缩量，规模下探近年新低
在地产销售尚未出现明显改善，房企资金紧张的局面未得到实质缓解的背景下，企业拿地态
度仍较为谨慎。根据第三方调研机构的数据显示，截止 12 月底，全国 300 城土地成交建面和成交
金额同比分别下降了 21%和 18%，成交建面再度刷新近十年新低。分能级来看，无论一线、二线
还是三线城市，成交建面和成交金额均不及去年同期水平。此外，受市场低迷、价格下行、企业
资金紧张等各类因素影响，土地市场仍处低温运行，房企参拍热情不高，全年溢价率仅 4.5%。
3. 融资困局仍未解决，到位资金继续吃紧
地产销售萎靡，使得大量房企遭遇阶段性流动性压力，信用风险攀升进而造成房企融资环境
进一步承压。2023 年全国房地产开发企业合计到位资金约 127,459 亿元，同比下降 13.6%，其中
国内贷款同比下降 9.9%，利用外资同比下降 39.1%。受信用风险扩散影响，地产行业的债务发行
规模继续回落，2023 年房地产行业累计发行境内债 5,101 亿元，同比下降 8.4%，净融资额 188 亿，
同比下滑 272 亿元，债券融资体量继续收缩。与此同时，债务违约规模继续扩大，信用风险仍待
化解。
4. 宽松政策层出不穷，助力购房需求释放
面对行业困境，行业政策延续宽松基调。需求侧，“四限”宽松和补贴优惠成为调控的主旋律。
根据克而瑞数据，截至 12 月全国至少 273 个省市出台了 622 次宽松性政策，且适用的城市能级由
二三线城市转向核心一线城市。供给侧，纾困重点从具体项目逐步过渡为项目与主体并重，通过
加大“三支箭”实施力度、保交楼专项贷款和纾困基金、“三个不低于”要求、延长“金融 16 条”、
房地产项目“白名单”制等支持政策，对行业参与主体予以积极呵护，旨在引导市场预期回归理
性。
5. 消费市场复苏回暖，办公市场仍旧承压
2023 年社会消费品零售总额 471,495 亿元，同比增长 7.2%，其中四季度社零总额同比增长
8.3%，环比增长 4.1 个百分点。随着经济社会全面恢复常态化运行，线下消费复苏回暖步入正轨。
不过客流的恢复并未立即带来出租率和租金水平的上涨，以上海为例，截至年末全市购物中心空
置率仍达到 12.7%，同比略有增长，整体租金水平仍呈下行态势。
相较线下消费市场，写字楼租赁市场的形势更不容乐观，一方面由于宏观经济恢复保持温和
态势，另一方面由于各地新增供应持续放量，因此整体呈现出空置率继续攀升、租金波动加剧的
特点。以上海为例，全年甲级写字楼新增供应量高达 155 万平方米，为近五年来最高，甲级写字
楼全年净吸纳 39 万平方米，同比下降 38%，全市甲级写字楼空置率已达到 21.8%，同比上涨 5.1
个百分点，而租金水平则降至十年内最低水平。
数据来源：国家统计局
公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。
公司紧跟国家发展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，以打造高标准的商用综合物业为
己任，将满足人民日益增长的对美好生活的需求作为发展动力。
公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，
以实现稳定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2022年 本年 2021年
比上
2023年 年
调整后 调整前 增减 调整后 调整前
(%)
总
122,578,471,8 130,450,944,0 130,445,892,6 142,984,633,0 142,983,457,0
资 -6.03
36.70 20.99 74.77 37.84 47.13
产
归
属
于
上
市
公
10,517,034,79 20,737,640,77 20,732,666,15 -49.2 25,810,459,87 25,809,346,74
司
9.86 4.68 6.44 9 5.10 4.87
股
东
的
净
资
产
营
业 5,546,606,471 5,746,588,415 5,746,588,415 19,391,616,44 19,391,616,44
-3.48
收 .11 .92 .92 2.61 2.61
入
扣
除
与
主
营
业
务
无
关
的
业
务
4,144,873,105 5,690,636,034 5,690,636,034 -27.1 19,210,546,21 19,210,546,21
收
.72 .97 .97 6 5.43 5.43
入
和
不
具
备
商
业
实
质
的
收
入
后
的
营
业
收
入
归
属
于
上
市
公
-8,995,784,47 -4,526,996,54 -4,530,858,03 -98.7 962,129,920.0 961,016,789.8
司
6.68 8.09 6.10 1 5 2
股
东
的
净
利
润
归
属
于
上
市
公
司
股
东
的
扣 -3,663,226,61 -3,564,884,78 -3,568,746,27 1,038,905,837 1,037,792,707
-2.76
除 9.55 3.85 1.86 .80 .57
非
经
常
性
损
益
的
净
利
润
经
营
活
动
-385,747,163. 604,109,224.1 604,109,224.1 -163. -16,112,872,1 -16,112,872,1
产
86 6 6 85 90.03 90.03
生
的
现
金
流
量
净
额
加
权
平
均
净
减少
资
36.41
产 -55.64 -19.23 -19.24 3.62 3.61
个百
收
分点
益
率
（
%
）
基
本
每
股
收
-98.3
益 -2.40 -1.21 -1.21 0.26 0.26
5
（
元
／
股
）
稀
释
每
股
收
-98.3
益 -2.40 -1.21 -1.21 0.26 0.26
5
（
元
／
股
）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,112,448,689.60 1,122,445,956.27 1,159,363,523.68 2,152,348,301.56
归属于上市公司股
149,056,247.51 -338,593,943.31 -1,936,720,605.28 -6,869,526,175.60
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 332,521.69 -117,374,735.41 -83,536,334.24 -3,462,648,071.59
损益后的净利润
经营活动产生的现
904,434,851.67 -633,671,649.78 -6,205,849.58 -650,304,516.17
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 42,149
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 36,713
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持 质押、标记或冻结情
有 况
有
限
售
股东名称 报告期内增 比例 条 股东
期末持股数量
（全称） 减 (%) 件 股份 性质
数量
的 状态
股
份
数
量
境外
峰盈国际有限公司 1,640,520,000 43.73 0 无
法人
境内
西藏世茂企业发展 非国
704,216,653 18.77 0 质押 704,216,653
有限公司 有法
人
境内
上海世茂投资管理 非国
-70,000,000 329,238,342 8.78 0 质押 329,238,342
有限公司 有法
人
上海伯拉企业管理 境内
52,168,138 52,168,138 1.39 0 无
有限公司 非国
有法
人
境内
深圳市聚源国际投 非国
11,000,000 0.29 0 无
资有限公司 有法
人
境内
陈华君 8,234,804 0.22 0 无 自然
人
境内
徐开东 7,756,800 0.21 0 无 自然
人
境内
唐伟 7,726,900 0.21 0 无 自然
人
境外
陈方标 7,538,225 0.20 0 无 自然
人
境内
苏振兴 6,166,600 0.16 0 无 自然
人
上述股东关联关系或一致行动的说 峰盈国际、世茂企业、世茂投资、伯拉企业为受同一控制下
明 的企业，与上述其他 6 名无限售条件流通股股东之间不存在
关联关系或一致行动人的情况。公司未知其他 6 名无限售条
件流通股之间是否存在股东关联关系或一致行动人的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数
无
量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
□适用 √不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
上海世茂股份
有限公司 2019
19 世茂 G3 155391 2026-12-28 4.75 4.15
年公司债券
（第三期）
上海世茂股份
有限公司 2020
20 世茂 G1 163216 2026-12-28 20 3.6
年公司债券
（第一期）
上海世茂股份
有限公司 2020
20 世茂 G2 163644 2026-12-28 9.5 3.76
年公司债券
（第二期）
上海世茂股份
有限公司 2020
20 世茂 G3 175077 2026-12-28 5 3.99
年公司债券
（第三期）
上海世茂股份
有限公司 2020
20 世茂 G4 175192 2026-12-28 5 3.94
年公司债券
（第四期）
上海世茂股份 19 沪 世 茂
101901406 2023-10-21 9.3 4.24
有限公司 2019 MTN001
年度第一期中
期票据
上海世茂股份
有限公司 2020 20 沪 世 茂
102000028 2024-01-09 5 4.12
年度第一期中 MTN001
期票据
上海世茂股份
有限公司 2021 21 沪 世 茂
102100448 2024-03-16 9.7 5.15
年度第一期中 MTN001
期票据
上海世茂股份
有限公司 2021 21 沪 世 茂
102100936 2024-05-06 6.4 5.5
年度第二期中 MTN002
期票据
上海世茂股份
有限公司 2020
20 沪 世 茂
年度第二期定 032000416 2023-12-26 2.7925 4.7
PPN002
向债务融资工
具
5.2 报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
19 沪世茂 MTN001 于 2023 年 2 月 20 日阶段性还本并付息
20 沪世茂 MTN001 于 2023 年 1 月 9 日付息；于 2023 年 2 月 9 日付息；于 2023 年 3 月 9
日付息
21 沪世茂 MTN001 于 2023 年 3 月 29 日付息；于 2023 年 4 月 28 日付息
20 沪世茂 PPN002 于 2023 年 1 月 28 日阶段性还本；于 2023 年 3 月 24 日阶段性还本付息
5.3 报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
主要指标 2023 年 2022 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 85.54 68.71 24.49
扣除非经常性损益后净利润 -36.6322661955 -35.6488478385 -2.76
EBITDA 全部债务比 -0.49 -0.22 -122.73
利息保障倍数 -5.96 -2.98 -100.00
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
2023 年全年，公司实现营业收入 55.47 亿元，同比下降 3.48%，其中房地产销售收入 22.48
亿元，同比下降 43.07%；房地产租赁收入（租金+物管费）15.47 亿元，同比增长 6.90%。公司实
现综合毛利润 21.29 亿元，同比增加 52.45%，净利润-144.42 亿元，同比减少 97.82%，归属于上
市公司股东净利润-89.96 亿元，同比减少 98.71%。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
√适用 □不适用
因中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2023 年度财务报表出具了
无法表示意见的审计报告，触及《上海证券交易所股票上市规则》第 9.3.2 条第一款
第（三）项规定，公司股票将被实施退市风险警示。