上海世茂股份有限公司 2012 年年度报告摘要
上海世茂股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 世茂股份 股票代码 600823
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 罗瑞华
电话 021-20203388
传真 021-20203399
电子信箱 600823@shimaoco.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2012 年(末) 2011 年(末) 年(末)增减 2010 年(末)
（%）
总资产 37,084,486,288.66 33,006,559,643.26 12.35 25,945,601,050.53
归属于上市公司股东的净资产 12,557,004,055.93 10,319,772,487.45 21.68 8,241,382,078.90
经营活动产生的现金流量净额 1,747,513,549.30 -1,748,969,934.76 199.92 -1,747,241,742.56
营业收入 6,785,982,434.51 5,689,480,590.08 19.27 4,569,397,174.08
归属于上市公司股东的净利润 1,366,344,450.52 1,183,719,267.83 15.43 873,925,236.80
归属于上市公司股东的扣除非经常性损 1,084,091,618.48 1,022,419,400.15 6.03 638,721,994.29
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益的净利润
减少 0.89 个
加权平均净资产收益率（%） 11.86 12.75 12.92
百分点
基本每股收益（元／股） 1.17 1.01 15.84 0.75
稀释每股收益（元／股） 1.17 1.01 15.84 0.75
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交易日
报告期股东总数 25,799 29,928
末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条件 质押或冻结的股
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 股份数量 份数量
质
峰盈国际有限公司 境外法人 47.67 558,000,000 0 456,000,000
押
境内非国有 质
上海世茂企业发展有限公司 20.46 239,529,474 0 239,249,000
法人 押
境内非国有 质
上海世茂投资管理有限公司 6.15 72,000,000 0 72,000,000
法人 押
交通银行－博时新兴成长股票型
其他 2.30 26,946,112 0 无
证券投资基金
中国工商银行－诺安价值增长股
其他 1.60 18,725,553 0 无
票证券投资基金
上海市黄浦区国有资产监督管理
国有法人 1.25 14,684,850 0 无
委员会
国泰君安－建行－香港上海汇丰
其他 0.89 10,387,492 0 无
银行有限公司
中国工商银行－易方达价值成长
其他 0.85 10,000,000 0 无
混合型证券投资基金
交通银行－华安创新证券投资基
其他 0.82 9,565,166 0 无
金
哥伦比亚大学 境外法人 0.65 7,613,073 0 无
峰盈国际、世茂企业、世茂投资为受同一控制下的企业，与上述其
他 7 名无限售条件流通股股东之间不存在关联关系或一致行动人
上述股东关联关系或一致行动的说明
的情况。公司未知其他 7 名无限售条件流通股股东之间是否存在关
联关系或一致行动人的情况。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
2012 年，面对复杂的市场环境和政府调控政策，在董事会的科学决策下，经营管理层
认真贯彻董事会决议精神，通过全体员工的共同努力，采取一系列行之有效的经营举措，为
全体股东创造长期业务价值和丰厚回报。
报告期内，公司实现营业收入 67.86 亿元，同比增长 19.3%；实现净利润 14.01 亿元，
同比增长 13.36%；归属于母公司的净利润 13.66 亿元，同比增长 15.43%。公司实现物业销
售收入 57.84 亿元；实现非物业销售收入 10.02 亿元，非物业销售收入在公司整体营业收入
的占比已超过 14.77%，并预计将在未来保持持续增长。报告期内，公司进一步增强经营管
理能力，公司下属商业地产开发、广场运营、百货经营、影院投资以及儿童事业发展等多元
业态经营业务继续保持良好的发展势头，经营水平得到不断提升。
商业地产开发方面，报告期内，公司实现合同签约额 85.3 亿元，合同签约面积 63.9 万
平方米，不仅分别较 2011 年同期增长 68.2%和 86.3%，并且大幅度超额完成年初制定的 70
亿元销售目标。公司积极把握商业地产市场持续复苏的机遇，坚持市场需求的产品定位，结
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合市场变化把握推盘和销售节奏，不断加大商业物业销售力度，通过厦门、济南、天津、常
熟、苏州、杭州、徐州、昆山、南京、武汉等项目的销售，取得良好的销售业绩。报告期内，
公司项目开发有序推进，项目资源充足，年内新增开工面积 90.9 万平方米，当年施工面积
达到 372 万平方米，竣工面积达到 71.1 万平方米，公司持有的经营性物业面积达到 80.4 万
平方米；截止到 12 月末，公司持有的土地储备 806 万平米，为公司后续发展提供有力支持
和保障，公司将按照既定的拓展计划在适当时机参与获取房地产项目的工作。报告期内，公
司以市场、客户为导向，以年度经营策略与目标为核心，扎实稳妥地推行各项运营管控措施，
努力提升各专业条线的管控能力；公司着力于内部组织架构及业务流程的梳理与加强，持续
提升企业运作效率和管理优化；在商业地产业务稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固
和提升，产品结构日趋丰富。
广场运营方面，公司商业综合体物业已形成上海、绍兴、苏州、常熟、昆山、徐州等地
区为核心的商业辐射圈，通过公司商业运营团队的精心管理，结合符合当地消费需求的业态
布局、舒适环境、良好购物体验，使得各商业广场自开业以来，消费客流和经营业绩持续增
长。报告期内，2012 年 9 月 28 日，位于昆山前进东路与东城大道交汇处的苏州最大的商业
综合体之一——昆山世茂广场（二期）举办了盛大的开业庆典，该商业项目涵盖商业街、独
幢商业等多种物业形态，不仅能够作为昆山世茂广场综合体商业的进一步延伸，而且将成为
昆山世茂广场成功商业模式与发展的延续。公司持续关注入驻商户的经营与发展、商户商业
价值链和经营生命周期，努力打造良好的业主与商户关系。公司不断加强内部运营管理能力
和效率，严格控制经营费用支出。在注重吸纳各类优质商户入驻的同时，各世茂广场不断增
加属地商户和经营点位，推陈出新地为商户提供差异化和多元化的商业服务，以此进一步提
升世茂广场的经营业绩水平。
百货经营方面，公司持续关注各百货门店所在城市的发展动态和市场需求，公司下属北
京、烟台、福州等各家门店通过不断掌握城市消费群体的需求动向和市场动态，主动调整经
营策略和管理方式，努力把握更为精确的客户定位，尽力引入符合当地市场需要的知名品牌
和优质商户，积极完善商品品类的配置和布局，努力培育门店各业态品牌商业氛围，全力提
升门店各业态品牌氛围和服务内容。公司认为，世茂百货未来的经营与发展必将受惠于国家
有关城镇化发展而推动的消费升级所带来的发展机遇，公司将持续关注零售业发展环境的持
续改善，注重考量百货商户的经营水平以及对于百货门店的贡献能力，力争实现世茂百货各
家门店经营收入显著增长。
影院投资方面，2012 年中国电影市场票房进一步增长，全年票房达 170.73 亿元人民币
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（包含城市院线市场、二级市场、农村市场），较 2011 年增长 31.08%。2012 年城市影院观
影人次约 4.7 亿，同比增长 27%；全年新增银幕 3832 块，截至 2012 年底，全国银幕数突破
一万达到的 13118 块。报告期内，世茂影院实现营业收入 1.03 亿元，同比大幅增长 164.3%，
为超过 334 万人次提供了观影服务，各家影院门店在票房、衍生品、卖品等方面收入均实现
大幅增长。截至 2012 年末，世茂影院在全国各地共有 10 家门店以及拥有 87 块银幕，影院
座位数亦增加至 1.16 万个。世茂影院紧密围绕年度战略规划和经营目标，进一步加强内部
管理，不断提高专业团队效率和效能，提升跨部门协调和整合能力，并在影院管理、影片放
映、非票房销售等方面开展各项深化和研究工作，以期确保全年经营业绩得到显著提升。2012
年 9 月底，昆山第二家世茂影院“世茂国际影城”全新开业，该家影院不仅拥有“世茂大视
野”SPC 全景巨幕，而且是昆山首家全 3D 巨幕影城。随着国内电影市场的快速发展，公司
影院业务发展已不仅仅着眼于自主开发的商业物业，而将在未来更有效地开展对外拓展和新
开影院工作，并且在新影院工程管理和开业筹备等方面加速推进，保质保量地完成开业任务
和目标。
儿童事业发展方面，报告期内，“世天乐乐城” 分别在富阳、无锡、上海大华、上海金
沙江、昆山等地区新增门店，使得已开业门店达到 14 家。儿童乐园根据门店经营和团队的
实际情况，加强各家门店员工的培训和考核，进一步提升服务品质，增强门店运营能力。与
此同时，公司将会在儿童产业发展脉络中进一步挖掘和探寻，通过尝试新的经营业务，逐步
丰富公司儿童事业发展的产品线，并确定更有优质的商业盈利模式，寻求在行业快速发展中
取得更好的经营业绩。
(一)主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 6,785,982,434.51 5,689,480,590.08 19.27
营业成本 3,918,056,825.03 2,837,799,925.04 38.07
销售费用 430,118,775.53 256,410,769.02 67.75
管理费用 462,403,122.60 319,135,075.79 44.89
财务费用 84,222,886.00 101,529,907.19 -17.05
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经营活动产生的现金流量净额 1,747,513,549.30 -1,748,969,934.76 199.92
投资活动产生的现金流量净额 -1,267,758,822.56 -139,165,929.23 -810.97
筹资活动产生的现金流量净额 -761,488,792.06 2,857,234,940.76 -126.65
2、收入
(1)主要销售客户的情况
公司前五名客户的营业收入情况
单位：元 币种:人民币
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例
前五名营业收入合计 870,813,612.88 12.83%
3、成本
(1)主要供应商情况
公司前五名供应商情况
单位：元 币种:人民币
客户名称 占采购总额比重
前五名供应商采购金额合计 1,694,122,099.67 32.55%
4、费用
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 情况说明
增加主要系报告期内公司商业地产销售收入增加及所
销售费用 430,118,775.53 256,410,769.02 67.75
属百货、商铺租赁、电影院等商业业态规模扩大所致。
增加主要系报告期内公司商业地产经营规模增加及所
管理费用 462,403,122.60 319,135,075.79 44.89
属百货、商铺租赁、电影院等商业业态规模扩大所致。
财务费用 84,222,886.00 101,529,907.19 -17.05 减少主要系报告期加强利息资本化管理。
5、现金流
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 情况说明
经营活动产生的现 主要系报告期销售增加，
1,747,513,549.30 -1,748,969,934.76 199.92
金流量净额 加快资金回笼。
投资活动产生的现 -1,267,758,822.56 -139,165,929.23 -810.97 主要系报告期在建投资
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金流量净额 性房地产加大投入。
筹资活动产生的现
-761,488,792.06 2,857,234,940.76 -126.65 主要系报告期减少负债。
金流量净额
(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 6.97
房地产 6,075,901,618.99 3,431,750,542.04 43.52 10.16 25.67
个百分点
减少 21.24
百货零售 141,210,838.37 123,808,008.30 12.32 28.95 70.17
个百分点
增加 2.19
电影院业务 103,020,523.76 49,117,424.84 52.32 164.31 152.71
个百分点
增加 11.45
建造配套 276,512,909.88 244,856,018.64 11.45 0 0
个百分点
增加 62.88
酒店服务 101,791,926.30 37,780,226.99 62.88 0 0
个百分点
增加 21.15
物业管理 56,065,889.54 29,571,522.58 47.26 243.73 145.38
个百分点
增加 4.28
其他 31,478,727.67 1,173,081.64 96.27 1,677.05 726.63
个百分点
减少 7.84
合计 6,785,982,434.51 3,918,056,825.03 42.26 19.43 38.19
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 2.10
住宅销售 2,032,964,408.00 1,323,415,868.24 34.90 131.67 139.39
个百分点
减少 7.23
商业地产销售 3,740,501,812.96 2,085,567,006.00 44.24 -14.57 -1.86
个百分点
增加 12.85
房地产租赁 302,435,398.03 22,767,667.80 92.47 16.62 -56.92
个百分点
减少 21.24
百货业务 141,210,838.37 123,808,008.30 12.32 28.95 70.17
个百分点
增加 2.19
电影院业务 103,020,523.76 49,117,424.84 52.32 164.31 152.71
个百分点
建造配套业务 276,512,909.88 244,856,018.64 11.45 0 0 增加 11.45
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个百分点
增加 62.88
酒店服务业务 101,791,926.30 37,780,226.99 62.88 0 0
个百分点
增加 21.15
物业管理 56,065,889.54 29,571,522.58 47.26 243.73 145.38
个百分点
增加 4.28
其他 31,478,727.67 1,173,081.64 96.27 1,677.05 726.63
个百分点
减少 7.84
合计 6,785,982,434.51 3,918,056,825.03 42.26 19.43 38.19
个百分点
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华东地区 6,169,296,660.79 110.44
华北地区 250,791,481.72 -90.80
东北地区 50,211,818.81 94.53
华中地区 311,884,699.00 0
西南地区 3,797,774.19 0
合计 6,785,982,434.51 19.43
(三)资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表
单位:元
本期期末数 上期期末数 本期期末金额
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 较上期期末变 说明
比例（%） 比例（%） 动比例（%）
减少主要系报告期内公司房
货币资金 4,733,739,283.06 12.76 5,015,390,584.92 15.20 -5.62 地产开发项目增加及合并报
表范围发生变更。
增加主要系报告期内公司销
应收账款 436,329,053.24 1.18 293,229,721.75 0.89 48.80
售增长。
减少主要系报告期内公司预
预付款项 140,278,893.57 0.38 2,458,225,762.89 7.45 -94.29
付土地款转入存货。
减少主要系报告期内部分已
应收股利 5,400,000.00 0.01 11,000,000.00 0.03 -50.91
质押海通证券股份解押。
增加主要系报告期内公司各
存货 14,623,548,299.90 39.43 11,413,405,188.49 34.58 28.13
项目开发量增加。
可供出售 369,832,771.50 1.00 267,362,032.86 0.81 38.33 增加主要系报告期内公司期
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金融资产 末海通股票市价变动。
增加主要系共同控制绍兴新
长期股权
2,141,792,221.01 5.78 49,344,837.35 0.15 4,240.46 世纪和福建新里程 2 家公司
投资
而采用权益法核算。
增加主要系报告期内公司本
期新增杭州世茂广场、沈阳
投资性房
12,032,500,000.00 32.45 10,808,300,000.00 32.75 11.33 世茂商业 S3、济南世茂商业
地产
和武汉世茂嘉年华商业中心
为投资性房地产。
增加主要系报告期内公司预
递延所得
628,270,033.05 1.69 454,715,634.45 1.38 38.17 提工程成本相关时间性差异
税资产
以及可抵扣亏损增加。
主要系报告期降低财务成
短期借款 1,454,880,000.00 3.92 1,467,208,222.00 4.45 -0.84 本，控制贷款规模，降低经
营风险。
一年内到 主要系报告期降低财务成
期的非流 2,684,319,000.00 7.24 3,216,669,237.75 9.75 -16.55 本，控制贷款规模，降低经
动负债 营风险。
主要系报告期降低财务成
长期借款 5,300,254,560.77 14.29 5,564,475,149.01 16.86 -4.75 本，控制贷款规模，降低经
营风险。
减少主要报告期内公司减少
应付票据 1,200,000.00 0 51,320,500.00 0.16 -97.66
票据结算
增加主要系报告期内公司各
应付账款 2,685,577,092.53 7.24 2,460,456,538.57 7.45 9.15 房地产项目按照完工量计提
的应付工程款增加
增加主要系报告期内南京、
预收款项 2,717,920,195.29 7.33 2,302,105,001.29 6.97 18.06 济南、苏州、天津、青岛等
项目商业房地产预售增长。
增加主要系福建世茂新里程
其他应付
5,757,712,387.97 15.53 3,123,444,361.17 9.46 84.34 投资发展有限公司本期未纳
款
入合并报表范围。
增加主要系报告期内公司以
递延所得 公允价值计量的资产期末价
1,766,180,893.50 4.76 1,501,686,061.05 4.55 17.61
税负债 值增加引起企业所得税时间
性差异。
增加主要系报告期内公司新
资本公积 6,950,550,472.51 18.74 5,892,468,817.11 17.85 17.96
增投资性房地产引起。
(四)核心竞争力分析
1、品牌优势显著
经过多年的发展与沉淀，"世茂"品牌在全国具有一定的知名度和影响力，公司依托于品
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牌的显著优势，在过往年间成绩斐然。“2010 年中国最佳 100 人力资源典范企业”、“2011
年沪深 A 股综合价值 TOP10”、“2011 年最佳商业模式创新奖”、“2012 年中国商业地产最
具影响力开发商”、“2012 年度最具投资潜力地产上市公司”等殊荣更令"世茂"品牌熠熠生
辉。
2、专业、敬业、优秀的经营团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合未
来商业地产快速发展需要的商业运营、招商和管理的团队，在此基础上，形成了更专业、更
高效的多元化商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和专业管理的职业精
神，积极向上，勤奋进取，以实现公司战略发展为目标，为公司快速发展、为股东和合作伙
伴创造持续稳定的收益而努力。
3、优质的土地和项目储备
公司发展依托于突出的土地储备成本优势和项目地理优势。公司战略布局始终专注于经
济发展潜力巨大的长三角、环渤海和海西区域等地区的二、三线城市，公司现有项目大部分
坐落于各二、三线城市的核心区或城市经济功能区，并将持续受益于中国城镇化发展进程。
公司严格控制获取土地的成本，为项目开发和后续经营预留空间。公司突出的土地成本
优势，为公司有效抵御行业系统风险、渡过经济发展不确定时期以及为拓展项目运营空间、
确保项目利润收益提供了有效的保障。
(五)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
(1)证券投资情况
占期末证
序 最初投资金 持有数量 期末账面价值
证券品种 证券代码 证券简称 券总投资
号 额（元） （股） （元）
比例（％）
1 A股 600837 海通证券 49,358,984.00 36,081,246 369,832,771.50 100
期末持有的其他证券投资 / / / /
合计 49,358,984.00 36,081,246 369,832,771.50 100
说明：截至 2012 年 12 月 31 日，公司持有海通证券股份有限公司流通股 36,081,246.00 股，
期末市价为每股 10.25 元；报告期内，海通证券分配现金股利 5,412,186.90 元。
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
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上海世茂股份有限公司 2012 年年度报告摘要
(1)委托理财情况
单位:万元 币种:人民币
资金来源
预计收 实际 是否
合作方名 委托理财 委托理财 委托理财 委托理财 报酬确 实际收回 是否 并说明是
益 获得 关联
称 产品类型 金额 起始日期 终止日期 定方式 本金金额 涉诉 否为募集
（年化） 收益 交易
资金
上海农村 人民币理 到期还
3,000.00 2012.8.20 2012.9.26 4.25% 3,000.00 12.92 否 否 否
商业银行 财产品 本付息
上海农村 人民币理 到期还
3,000.00 2012.10.9 2012.12.28 4.35% 3,000.00 28.60 否 否 否
商业银行 财产品 本付息
上海农村 人民币理 到期还
5,000.00 2012.10.19 2012.12.26 4.35% 5,000.00 40.52 否 否 否
商业银行 财产品 本付息
平安银行 人民币理 到期还
10,000.00 2012.8.29 2012.9.28 4.40% 10,000.00 36.16 否 否 否
周浦支行 财产品 本付息
平安银行 人民币理 到期还
10,000.00 2012.10.9 2012.12.28 4.40% 10,000.00 96.44 否 否 否
周浦支行 财产品 本付息
申银万国
资产管理 到期还
证券股份 5,000.00 2012.10.12 2012.12.26 4.80% 5,000.00 48.80 否 否 否
计划 本付息
有限公司
合计 / 36,000.00 / / / 0 36,000.00 263.44 / / /
逾期未收回的本金和收益累计金额（元） 0
(2)委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
对公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况
单位:万元 币种:人民币
公司名称 经营范围 注册资本 总资产 净资产 净利润
许可经营项目：从事商业用房及相
常熟世茂新发
关配套设施的建设(国家限制开发
展置业有限公 69,217.40 410,506.59 143,828.35 44,896.48
的除外)一般经营项目：本公司开发
司
房产的销售、出租、物业管理
昆 山 世 茂 房 地 商业房产、住宅房产开发经营(国家
产 开 发 有 限 公 限制和禁止项目除外)，商业、住宅 54,766.81 152,942.91 91,373.16 25,557.94
司 招商服务、管理、商务信息咨询；
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上海世茂股份有限公司 2012 年年度报告摘要
房屋租赁、物业管理。(涉及许可证
的凭许可证生产经营)
5、非募集资金项目情况
单位:万元 币种:人民币
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
上海沁珏投资管理有限公司 100 2012.8.3 尚未盈利
牡丹江瑞盈商业地产投资咨询有限公司 50 2012.9.7 尚未盈利
欣元有限公司（Great Element Limited）（BVI） 990 万美元 2012.6.8 尚未盈利
南昌世茂商业管理有限公司 50 2012.12.24 尚未盈利
昆明世茂影院有限公司 900 2012.8.6 尚未盈利
绍兴世茂世天科技信息咨询有限公司 300 2012.6.6 尚未盈利
1,400 万元人民
合计 / /
币/990 万美元
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