上海世茂股份有限公司 2013 年年度报告摘要
上海世茂股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 世茂股份 股票代码 600823
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 俞峰
电话 021-20203388
传真 021-20203399
电子信箱 600823@shimaoco.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2013 年(末) 2012 年(末) 年(末)增减 2011 年(末)
（%）
总资产 50,087,700,184.06 37,084,486,288.66 35.06 33,006,559,643.26
归属于上市公司股东的净资产 14,202,296,758.97 12,557,004,055.93 13.10 10,319,772,487.45
经营活动产生的现金流量净额 2,498,187,346.94 1,747,513,549.30 42.96 -1,748,969,934.76
营业收入 10,153,469,910.41 6,785,982,434.51 49.62 5,689,480,590.08
归属于上市公司股东的净利润 1,643,190,122.43 1,366,344,450.52 20.26 1,183,719,267.83
归属于上市公司股东的扣除非经常
1,360,845,830.37 1,084,091,618.48 25.53 1,022,419,400.15
性损益的净利润
增加 0.29 个
加权平均净资产收益率（%） 12.15 11.86 12.75
百分点
基本每股收益（元／股） 1.40 1.17 19.66 1.01
稀释每股收益（元／股） 1.40 1.17 19.66 1.01
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
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报告期股东总数 38,111 年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数 38,450
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 数量
峰盈国际有限公司 境外法人 47.67 558,000,000 0 质押 251,890,000
上海世茂企业发展有 境内非国有
20.46 239,529,474 0 质押 89,509,000
限公司 法人
上海世茂投资管理有 境内非国有
6.15 72,000,000 0 质押 72,000,000
限公司 法人
上海市黄浦区国有资
国有法人 1.25 14,684,850 0 未知
产监督管理委员会
国泰君安－建行－香
港上海汇丰银行有限 其他 0.74 8,612,531 0 未知
公司
中国银河证券股份有
限公司客户信用交易 其他 0.72 8,391,828 0 未知
担保证券账户
上海浦东国有资产投
国有法人 0.63 7,371,000 0 未知
资管理有限公司
国泰君安证券股份有
限公司客户信用交易 其他 0.43 5,089,533 0 未知
担保证券账户
华泰证券股份有限公
司客户信用交易担保 其他 0.42 4,974,594 0 未知
证券账户
中信建投证券股份有
限公司客户信用交易 其他 0.35 4,091,479 0 未知
担保证券账户
峰盈国际、世茂企业、世茂投资为受同一控制下的企业，与上述其他 7 名无
上述股东关联关系或
限售条件流通股股东之间不存在关联关系或一致行动人的情况。公司未知其
一致行动的说明
他 7 名无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或一致行动人的情况。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
2013 年，公司在董事会的科学决策下，经营管理层认真贯彻董事会决议精神，通过全
体员工的共同努力，采取一系列行之有效的经营举措，为全体股东创造长期业务价值和丰厚
回报。
报告期内，公司实现营业收入 101.5 亿元，同比增长 49.6%；实现净利润 18.7 亿元，同
比增长 33.6%；归属于母公司的净利润 16.4 亿元，同比增长 20.3%。公司实现物业销售收入
93.8 亿元；实现非物业销售收入 7.8 亿元，非物业销售收入在公司整体营业收入的占比已达
到 7.6%，并预计将在未来保持持续增长。报告期内，公司进一步增强经营管理能力，公司
下属商业地产开发、商业投资运营、院线投资经营等多元业态经营业务继续保持良好的发展
势头，经营水平得到不断提升。
商业地产开发方面，报告期内，公司实现合同签约额 130.05 亿元，合同签约面积 97.93
万平方米，较 2012 年同期均实现 53%的增长，较年初制定的 100 亿元销售目标大幅度超额
30%。全年公司积极把握房地产市场持续向好的机遇，坚持符合市场需求的产品定位和营销
方式，根据市场把握推盘和销售节奏，持续加大房地产物业销售力度，通过厦门、济南、青
岛、上海、天津、常熟、苏州、杭州、徐州、常州、南京、武汉等项目的销售，取得良好的
销售业绩。报告期内，公司项目开发有序推进，项目资源充足，年内新增开工面积 233.2 万
平方米，当年施工面积达到 535.9 万平方米，竣工面积达到 97.97 万平方米，公司持有的经
营性物业面积达到 80 万平方米。报告期内，公司按照既定的拓展计划，在宁波、常熟、苏
州、石狮等地区获取多个房地产项目，截止到 12 月末，公司持有的土地储备 1066.9 万平方
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米，为公司后续发展提供有力支持和保障。报告期内，公司以市场、客户为导向，以年度经
营策略与目标为核心，扎实稳妥地推行各项运营管控措施，努力提升各专业条线的管控能力；
公司着力于内部组织架构及业务流程的梳理与加强，持续提升企业运作效率和管理优化；在
商业地产业务稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品结构日趋丰富。
商业广场运营方面，以年度经营目标为导向，公司在下属上海、绍兴、苏州、常熟、昆
山、徐州等商业广场实施一系列全面提升方案。报告期内，公司分阶段、有计划地开展了各
商业场所的品质提升工作、招商调改工作、现场经营管理和服务水平提升工作，完善了商户
管理体系、商户评价体系、店铺管理体系等；通过商业运营管理团队的共同努力，以及有序、
有效的各项计划的推进与实施，使得公司各商业广场在业态布局、购物环境、消费体验等诸
多方面得到有力提升和改善，最终达到吸引更多的消费客流，提升商户经营水平的良性成果。
在内部管理方面，公司继续优化商业管理体系，使得内部制度、流程、架构得以进一步适应
商业运营管理的需要；公司着力打造执行力强、适应力强、支持服务意识强的商业管理精英
团队。
院线投资经营方面，2013 年中国电影市场继续高速发展，电影消费日益成为中国消费
者重要的生活娱乐习惯之一。全国票房收入全年突破了 200 亿元，最终达到 217.69 亿元，
同比 2012 年增长近 50 亿元，增幅约 30%；影院共放映场次达到 2880 万，较 2012 年多出
821 万场；观影人次为 6.1 亿人次，较 2012 年的 4.6 亿人次净增 1.5 亿人次，增幅为 32%；
全年新开业影院 903 家，全国新增银幕 5077 块，新增座位 48 万个。报告期内，世茂院线实
现营业收入 1.48 亿元，同比大幅增长 43.7%，为超过 461 万人次提供了观影服务，各家影
院门店在票房、衍生品、卖品等方面收入均实现大幅增长。截至 2013 年末，世茂院线在全
国各地已开业经营 14 家门店以及拥有 126 块银幕，影院座位数亦增加至 1.74 万个。世茂影
院团队全年围绕年度经营目标积极开展各项工作，在门店管理、影片排片放映、门店非票房
类收入等诸多方面取得了显著提升，确保全年经营业绩的达成。报告期内，为进一步丰富电
影商业产业链，不断探索文化传媒及影视行业，公司建立了以影视投资、制片宣传发行、作
品孵化等为主营方向的经营团队，首批参与投资的影视作品包括电影《闺蜜》、电视剧《一
仆二主》等都已在报告期内开机拍摄。
儿童事业发展方面，公司根据门店经营水平和区域发展状况，及时调整门店经营策略，
改善整体业绩水平。报告期内，在南昌等地区新增开业经营门店，使得世天门店和幼教门店
达到 13 家。儿童乐园根据门店经营和团队的实际情况，加强各门店员工的培训和考核，进
一步提升服务品质，增强门店运营能力。与此同时，公司将会在儿童产业发展脉络中进一步
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挖掘和探寻，通过尝试新的经营方式，逐步丰富公司儿童事业发展的产品线，并确立更优质
的商业盈利模式，寻求在行业快速发展中取得更好的经营业绩。
(一) 主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
变动比
科目 本期数 上年同期数 说明
例（%）
增加主要系报告期内地产业务
收入增加，商铺租赁业务及电
营业收入 10,153,469,910.41 6,785,982,434.51 49.62
影院业务等商业业态收入增加
所致。
增加主要系报告期内营业收入
营业成本 5,908,973,764.04 3,918,056,825.03 50.81
增加导致的相应成本增加。
增加主要系报告期内地产业务
收入增加，商铺租赁业务及电
销售费用 499,533,696.99 430,118,775.53 16.14
影院业务等商业业态规模扩大
所致。
增加主要系报告期内地产业务
收入增加，商铺租赁业务及电
管理费用 462,403,122.60 19.19
551,126,388.80 影院业务等商业业态规模扩大
所致。
财务费用 66,739,709.28 84,222,886.00 -20.76 加强利息资本化管理。
经营活动产生的现金流量净额 2,498,187,346.94 1,747,513,549.30 42.96 报告期内新增支付土地款。
报告期内在建投资性房地产加
投资活动产生的现金流量净额 -3,415,137,467.94 -1,267,758,822.56 -169.38
大投入。
筹资活动产生的现金流量净额 1,602,873,798.97 -761,488,792.06 310.49 报告期内增加负债规模。
2、收入
(1) 房地产合约销售情况
单位：亿元、万平方米、万元/平方米
分产品 当年竣工面积 至年末在建面积 合约销售金额 合约销售面积 合约销售单价
住宅销售 24.23 153.44 33.15 19.28 1.72
商业地产销售 73.73 284.54 96.90 78.65 1.23
合计 97.97 437.98 130.05 97.93 1.33
(2) 房地产出租情况
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单位：平方米、%、元
可供租赁建 租金收入占房地
种类 建筑面积 已出租面积 出租率 租赁收入
筑面积 产公允价值比
办公楼 70,175 59,201 59,201 100% 121,312,494 5%
广场 794,884 558,399 526,327 94% 176,176,906 3%
其他 93,760 50,849 50,849 100% 15,782,462 6%
合计 958,819 668,449 636,377 95% 313,271,862 4%
(3) 主要销售客户的情况
单位：元 币种:人民币
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例
前五名营业收入合计 185,339,931.00 1.83%
3、成本
(1) 成本分析表
单位：元 币种:人民币
分行业情况
本期占总 上年同期 本期金额较
成本构
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
成项目
(%) 比例(%) 动比例(%)
房地产 房地产 5,726,886,713.85 96.92 3,431,750,542.04 87.59 66.88
其他 其他 182,087,050.19 3.08 486,306,282.99 12.41 -62.56
合计 合计 5,908,973,764.04 100.00 3,918,056,825.03 100.00 50.81
分产品情况
本期 本期金
上年同
占总 额较上
期占总
分产品 成本构成项目 本期金额 成本 上年同期金额 年同期
成本比
比例 变动比
例(%)
(%) 例(%)
住宅销售 住宅销售 1,796,345,084.53 30.40 1,323,415,868.24 33.79 35.74
商业地产销售 商业地产销售 3,878,863,519.03 65.64 2,085,567,006.00 53.23 85.99
房地产租赁 房地产租赁 51,678,110.29 0.87 22,767,667.80 0.58 126.98
百货业务 百货业务 79,478,303.48 1.35 123,808,008.30 3.16 -35.81
电影院业务 电影院业务 64,854,991.40 1.10 49,117,424.84 1.25 32.04
建造配套业务 建造配套业务 - - 244,856,018.64 6.25 -100.00
酒店服务业务 酒店服务业务 34,387,371.78 0.58 37,780,226.99 0.96 -8.98
物业管理 物业管理 - - 29,571,522.58 0.75 -100.00
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其他 其他 3,366,383.53 0.06 1,173,081.64 0.03 186.97
合计 合计 5,908,973,764.04 100.00 3,918,056,825.03 100.00 50.81
(2)主要供应商情况
单位：元 币种:人民币
客户名称 金额 占采购总额比重
前五名供应商采购金额合计 219,219,920.74 4.87%
4、费用
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 499,533,696.99 430,118,775.53 16.14
管理费用 551,126,388.80 462,403,122.60 19.19
财务费用 66,739,709.28 84,222,886.00 -20.76
5、现金流
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 2,498,187,346.94 1,747,513,549.30 42.96
投资活动产生的现金流量净额 -3,415,137,467.94 -1,267,758,822.56 -169.38
筹资活动产生的现金流量净额 1,602,873,798.97 -761,488,792.06 310.49
6、其它
(1) 报告期内公司财务指标与财务状况分析
单位：元 币种:人民币
增减幅度
其他指标 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 增减额 说明
(%)
主要系报告期实现利润及
每股净资产 13.86 11.92 1.94 16.28 新增投资性房地产公允价
值增加。
主要系报告期负债结构持
资产负债率 67.61 62.38 5.23 8.38 续稳定，资产负债率稳中略
升。
主要系报告期加快开发进
流动比率 1.24 1.30 -0.06 -4.62 度，增加可售商业地产形成
应收款增加及存货增长较
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快所致。
主要系是因为商业物业销
速动比率 0.28 0.38 -0.10 -26.32 售增长所引起的流动负债
上升较快所致。
主要系报告期新增投资性
每股资本公积 6.03 5.94 0.09 1.52
房地产公允价值增加所致。
主要系报告期实现利润所
每股未分配利润 4.87 3.56 1.31 36.80
致。
(2) 房地产储备情况
单位：万平方米，万元
拟发展作销 拟发展作投资性房
序 占地面 规划建筑 拟发展作投资
项目 权益 售的房地产 地产的期末公允价
号 积 面积 性房地产面积
面积 值
1 天津 100% 20 27 27 - -
2 济南 100% 11 36 20 16 182,800
3 常熟商业 100% 32 38 30 7 27,100
4 苏州商业 100% 9 24 11 13 64,900
5 昆山 100% 2 6 6 - -
6 苏州木渎 100% 8 11 11 - -
7 常熟黄河路 100% 5 18 18 - -
8 苏州工业园 100% 30 31 31 - -
9 青岛世奥商业 75% 1 14 14 - -
10 青岛胶南商业 100% 9 22 22 - -
11 青岛诺沙湾 100% 32 54 54 - -
12 青岛拾贰府 75% 4 9 9 - -
13 徐州 100% 12 7 7 - -
14 常州 100% 6 20 20 - -
15 无锡 48% 7 65 65 - -
16 嘉兴 100% 14 34 34 - -
17 宁波包家漕 100% 2 11 11 - -
18 宁波滨江 100% 6 17 17 - -
19 宁波孙家 100% 10 19 19 - -
20 厦门 50.46% 3 35 23 12 -
21 南京 50% 48 114 114 - -
22 上海 100% 43 19 12 6 44,000
23 武汉 51% 149 77 58 19 58,600
24 沈阳 100% 6 82 77 5 43,800
25 长沙 100% 1 23 23 - -
26 石狮 51% 55 255 245 10 -
合计 / 526 1,067 978 89 -
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(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（％） 上年增减
减(%) 减(%)
房地产 9,691,150,269.84 5,726,886,713.85 40.91 59.50 66.88 -2.61
其他 462,319,640.57 182,087,050.19 60.61 -34.89 -62.56 29.10
合计 10,153,469,910.41 5,908,973,764.04 41.80 49.62 50.81 -0.46
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（％） 上年增减
减(%) 减(%)
住宅销售 3,042,179,509.90 1,796,345,084.53 40.95 49.64 35.74 6.05
商业地产销售 6,335,698,898.00 3,878,863,519.03 38.78 69.38 85.99 -5.46
房地产租赁 313,271,861.94 51,678,110.29 83.50 3.58 126.98 -8.97
百货业务 90,346,039.19 79,478,303.48 12.03 -36.02 -35.81 -0.29
电影院业务 148,064,200.24 64,854,991.40 56.20 43.72 32.04 3.88
建造配套业务 - - - -100.00 -100.00 -11.45
酒店服务业务 97,732,902.97 34,387,371.78 64.81 -3.99 -8.98 1.93
物业管理 89,630,192.79 - 100.00 59.87 -100.00 52.74
其他 36,546,305.38 3,366,383.53 90.79 16.10 186.97 -5.48
合计 10,153,469,910.41 5,908,973,764.04 41.80 49.62 50.81 -0.46
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华东地区 8,219,917,632.54 33.24
华北地区 1,330,890,152.14 430.68
东北地区 543,446,505.94 982.31
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华中地区 26,422,886.21 -91.53
西南地区 32,792,733.58 763.47
合计 10,153,469,910.41 49.62
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位：元 币种:人民币
上期期末 本期期末金
本期期末数
数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 说明
产的比例 末变动比例
比例（%）
（%） （%）
主要系报告期加快开
发进度，增加可售商
应收账款 729,064,882.82 1.46 436,329,053.24 1.18 67.09
业地产形成应收款增
加。
主要系报告期受让申
预付款项 3,538,965,647.50 7.07 140,278,893.57 0.38 2,422.81 银万国股权预付转让
款。
增加主要系报告期内
存货 20,807,661,785.38 41.54 14,623,548,299.90 39.43 42.29 土地储备及项目开发
增加所致。
主要系报告期海通股
可供出售金融资产 408,439,704.72 0.82 369,832,771.50 1.00 10.44
票市价变动。
主要系报告期新增投
长期股权投资 3,125,463,728.69 6.24 2,141,792,221.01 5.78 45.93 资上海茂沁、苏州世
茂工业园区等。
增加主要系报告期内
新增投资性房地产及
投资性房地产 13,304,100,000.00 26.56 12,032,500,000.00 32.45 10.57
投资性房地产公允价
值增值所致。
主要系报告期下属世
长期待摊费用 110,672,491.61 0.22 81,816,658.07 0.22 35.27 茂影院及世茂广场装
修费用增加。
短期借款 2,488,000,000.00 4.97 1,454,880,000.00 3.92 71.01 增加主要系报告期内
一年内到期的非流 公司项目开发量增加
1,768,350,000.00 3.53 2,684,319,000.00 7.24 -34.12
动负债 引起项目配套资金需
长期借款 6,723,100,000.00 13.42 5,300,254,560.77 14.29 26.84 求增加。
主要系报告期按完工
应付账款 4,504,337,187.70 8.99 2,685,577,092.53 7.24 67.72 进度预提工程款增
加。
预收款项 4,365,587,786.66 8.72 2,717,920,195.29 7.33 60.62 增加主要系报告期内
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上海世茂股份有限公司 2013 年年度报告摘要
销售增加。
主要系应付大股东股
应付股利 217,382,368.50 0.43 139,124,715.84 0.38 56.25
利。
增加主要系应付关联
其他应付款 11,159,763,044.48 22.28 5,757,712,387.97 15.53 93.82
方往来增加所致。
(四) 核心竞争力分析
1、品牌优势显著
经过多年的发展与沉淀，"世茂"品牌在全国具有一定的知名度和影响力，公司依托于品
牌的显著优势，在过往年间成绩斐然。“2011 年沪深 A 股综合价值 TOP10”、“2011 年最佳
商业模式创新奖”、“2012 年中国商业地产最具影响力开发商”、“2012 年度最具投资潜力地
产上市公司”、“2013 中国商业地产价值榜”、“2013 中国房地产公司品牌价值 TOP10”等殊
荣更令“世茂”品牌熠熠生辉。
2、专业、敬业、优秀的经营团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合未
来商业地产快速发展需要的商业运营、招商和管理的团队，在此基础上，形成了更专业、更
高效的多元化商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和专业管理的职业精
神，积极向上，勤奋进取，以实现公司战略发展为目标，为公司快速发展、为股东和合作伙
伴创造持续稳定的收益而努力。
3、优质的土地和项目储备
公司发展依托于突出的土地储备成本优势和项目地理优势。公司战略布局始终专注于经
济发展潜力巨大的长三角、环渤海和海西区域等地区的二、三线城市，公司现有项目大部分
坐落于各二、三线城市的核心区或城市经济功能区，并将持续受益于中国城镇化发展进程。
公司严格控制获取土地的成本，为项目开发和后续经营预留空间。公司突出的土地成本
优势，为公司有效抵御行业系统风险、渡过经济发展不确定时期以及为拓展项目运营空间、
确保项目利润收益提供了有效的保障。
(五) 投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
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上海世茂股份有限公司 2013 年年度报告摘要
(1) 证券投资情况
占期末证券
序 证券品 最初投资金 持有数量 期末账面价值
证券代码 证券简称 总投资比例
号 种 额（元） （股） （元）
（％）
1 A股 600837 海通证券 49,358,984.00 36,081,246 408,439,704.72 100
期末持有的其他证券投资 / / / /
报告期已出售证券投资损益 / / / /
合计 49,358,984.00 / 408,439,704.72 100
说明：截至 2013 年 12 月 31 日，公司持有海通证券股份有限公司流通股 36,081,246.00 股，
期末市价为每股 11.32 元；报告期内，海通证券分配现金股利 4,329,749.52 元。
(2) 持有非上市金融企业股权情况
公司于 2014 年 1 月 28 日公告，公司拟 21.86 亿元受让中国光大（集团）总公司所持有
申银万国证券股份有限公司 7.74%的股权，目前该事项尚需中国证券监督管理委员会的批
准。
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
对公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况：
单位：万元 币种:人民币
公司名称 经营范围 注册资本 总资产 净资产 净利润
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上海世茂股份有限公司 2013 年年度报告摘要
批租地块内的房地产及相关配套设施的开发、建设、销售、
上海世茂新
出租、停车场管理及提供物业管理服务和会务服务。从事
体验置业有 39,109.2834 411,871.99 111,640.89 55,472.01
货物及技术的进出口业务。（企业经营涉及行政许可的，
限公司
凭许可证件经营）。
许可经营项目：在批准受让的 NO.2003622 地块上进行房
南京世茂房 地产开发、建设；酒店、附设商场的经营（仅供分支机构
地产开发有 使用）。一般经营项目：在批准受让的 NO.2003622 地块 32,800.00 369,685.92 114,662.87 31,026.08
限公司 上进行房地产出售、出租；酒店、附设商场及相关配套服
务设施的管理及咨询服务；物业管理；房地产中介咨询。
北京茂悦盛
一般经营项目：企业管理服务；物业管理；停车场服务；
欣企业管理 5,000.00 360,774.74 93,111.87 23,634.48
出租商业用房；销售机械设备、五金交电、建筑材料。
有限公司
许可经营项目：无。一般经营项目：房地产开发、销售，
物业管理（不含土地成片开发及大型主题公园、高档宾馆、
别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营及房地产
二级市场交易、房地产中介、经纪业务）；经济贸易咨询；
企业形象策划；计算机图文设计、制作；国内广告业务；
计算技术开发、技术转让、技术咨询服务；园林绿化服务
（凭资质证经营）；市场营销策划；财务咨询（不含代理
济南世茂置
记账、建账）；投资咨询（不含证券、期货咨询）；清洁 146,000.00 474,331.83 209,477.41 19,867.31
业有限公司
服务；仓储服务（不含危险品）；进出口业务；针纺织品、
服装、鞋帽、珠宝首饰、日用品、百货、洗涤用品、皮革
制品、玩具、钟表、眼镜、照相器材、办公用品、体育用
品、汽车配件、陶瓷制品、工艺美术品、五金交电、电子
产品、家具、建材、乐器、机械设备、电器设备的批发、
零售；房屋出租；场地出租；停车场服务；摄影服务；企
业管理咨询。（须经审批的，未获批准前不得经营）。
青岛世奥投 从事位于青岛市市南区东海西路 45，47 号地块的房地产及
资发展有限 配套设施的开发建设，出租，出售和物业管理，青岛市辖 100,000.00 296,046.10 118,524.19 19,241.19
公司 区内其他房地产项目的开发经营。
5、非募集资金项目情况
单位:万元 币种:人民币
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
苏州世茂新里程置业有限公司 52,000 2013 年 1 月 17 日 尚未盈利
常熟世茂新纪元置业有限公司 60,000 2013 年 9 月 11 日 尚未盈利
宁波世茂理想置业有限公司 35,000 2013 年 4 月 1 日 尚未盈利
宁波世茂新腾飞置业有限公司 12,385 2013 年 6 月 9 日 尚未盈利
宁波鼎峰房地产开发有限公司 5,000 2013 年 9 月 17 日 尚未盈利
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上海世茂股份有限公司 2013 年年度报告摘要
石狮世茂房地产开发有限公司 63,900 2013 年 5 月 16 日 尚未盈利
石狮世茂新城房地产开发有限公司 78,100 2013 年 5 月 16 日 尚未盈利
石狮世茂新里程房地产开发有限公司 2,000 2013 年 12 月 10 日 0.23
苏州工业园区世茂世纪置业有限公司 200,000 2013 年 10 月 16 日 尚未盈利
苏州工业园区世茂湖滨置业有限公司 80,000 2013 年 10 月 29 日 尚未盈利
济南世茂商业管理有限公司 200 2013 年 7 月 2 日 尚未盈利
贵阳世茂影院管理有限公司 1,500 2013 年 3 月 20 日 尚未盈利
北京世茂星辰企业管理有限公司 900 2013 年 6 月 18 日 尚未盈利
洛阳世茂影院有限公司 900 2013 年 8 月 9 日 尚未盈利
南昌世茂影院管理有限公司 900 2013 年 8 月 9 日 尚未盈利
济南世茂影院管理有限公司 900 2013 年 10 月 10 日 尚未盈利
上海世茂文化传媒有限公司 2,000 2013 年 11 月 29 日 0.57
南昌世天教育咨询有限公司 100 2013 年 8 月 21 日 尚未盈利
合计 595,785 / /
董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
2013 年房地产行业全年投资、新开工热度较高，土地市场整体呈现繁荣景象，销售增
速加快。2013 年全国房屋新开工面积约 201,208 万平米，同比增长 13.5%，全年开发投资
约 86,013 亿元，同比增长 19.8%，其中，住宅投资 58,951 亿元，增长 19.4%，占房地产开
发投资的比重为 68.5%。1-12 月的土地购置面积为 38,814 万平方米，同比增长 8.8%，土地
成交款 9,918 亿元，同比增长 33.9%。商品房销售面积 130,551 万平方米，同比增长 17.3%，
商品房销售额 81,428 亿元，同比增长 26.3%，其中，住宅类增长 26.6%，办公楼增长 35.1%，
商业营业用房增长 9.1%。
作为 2014 年宏观经济的主题，政府将把“改革创新”贯穿于经济社会发展各个领域、
各个环节，保持宏观经济政策连续性稳定性，进一步加强关键政策领域的改革力度，维持健
康经济增长，力争实现加强经济增长驱动力与实施经济结构改革的平衡。随着新型城镇化的
再启动，以人为本、四化同步、科学布局、绿色发展、文化传承的中国特色新型城镇化道路
将成为未来经济增长的主要动力，在宏观调控常态化的行业背景下，城镇化进程的加快将为
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上海世茂股份有限公司 2013 年年度报告摘要
商业物业需求、消费升级、劳动力就业提升等诸多方面创造更多的发展机遇。
(二) 公司发展战略
世茂股份始终以“提升城市生活品质”为己任，致力于商业地产的专业化开发和经营，
打造高标准的商业物业综合体。作为国内商业地产的龙头企业之一，我们将客户的需求、股
东的利益、优秀人才的培育以及社会的和谐发展作为永恒追求的目标。
(三) 经营计划
2014 年，公司计划实现合约销售 160 亿元，合约销售面积达到 105 万平方米。全年公
司在建项目将达到 19 个，计划新开工建筑面积达到 309 万平方米，计划当年施工建筑面积
达到 747 万平方米，计划竣工建筑面积为 186 万平方米。
世茂股份 2014 年经营规划目标 单位为：万平方米或亿元
各项目标 2014 年
目标合约销售建筑面积（万平方米） 105
目标合约销售额（亿元人民币） 160
总体目标 计划新开工面积（万平方米） 309
计划当年施工面积（万平方米） 747
计划竣工面积（万平方米） 186
展望 2014 年，公司依旧面临着复杂的宏观经济环境及所处房地产行业继续受到宏观调
控的外部环境，承受着战略目标和经营业绩的双重压力与挑战，但公司管理层面对困难和挑
战，始终不懈努力，始终坚持梦想。着眼 2014 年，公司将聚焦产品，打造更具竞争优势、
符合公司运营策略要求的标准化产品，最终实现 80%为标准产品、20%为创新产品、速度与
创新平衡发展的发展目标；公司将加大工作进度管理力度，编制科学合理的工作进度关键路
径，落实每一项关键环节的责任与实现；公司将全面提升产品与服务质量，“质量是企业的
生命”作为项目管理的核心价值，“以业主需求为导向，以顾客满意为焦点”作为服务管理
的核心理念；公司将努力实现成本节约，以目标利润率为导向，在土地、建安、营销、财务
等关键领域强化实施成本管理控制；公司将深化人才发展，在战略思维、文化融合、创新能
力等方面全面提升员工管理水平，建设“具备领导力优势、符合组织转型需要、成功落实战
略目标”的关键团队和高级管理人才；公司将通过流程再造、授权委则、带教培养、资源支
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上海世茂股份有限公司 2013 年年度报告摘要
持、持续学习等系列举措进一步提升整体执行力。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
根据公司目前开发项目 2014 年开发计划，为配合公司现有业务发展的需要，公司计划
于 2014 年度资本性开支约需 183.3 亿元，三项费用预计 15.9 亿元，计划采用银行借款、债
权融资、预售房款、委托贷款等融资手段满足资金需求。
(五) 可能面对的风险
预计 2014 年，公司依旧将面临复杂的宏观经济和行业市场形势，国内经济面临的形势
依然错综复杂，有利条件和不利因素并存。世界经济复苏存在不稳定、不确定因素，一些国
家宏观政策调整带来变数，新兴经济体又面临新的困难和挑战，以及房地产行业调控政策所
产生的不确定性依然较多，进而导致经营环境的复杂多变。
董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√ 不适用
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
√ 不适用
利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据《公司法》、《证券法》、《上海证券交易所股票上市规则（2013 修订）》、中国证监
会发布的《上市公司监管指引第 3 号--上市公司现金分红》（证监会公告[2013]43 号）以及
《上海证券交易所上市公司现金分红指引》并结合公司的实际情况，公司第六届董事会第十
九次会议对《公司章程》中现金分红政策做了相应修订，并将提交最近召开的股东大会审议。
2013 年 10 月 16 日公司 2013 年第二次临时股东大会审议通过了《关于<公司 2013 年
半年度利润分配预案>的议案》，以截至 2013 年 6 月 30 日公司总股本 1,170,595,338 股为基
数，向全体股东按每 10 股派发现金股利人民币 0.9 元(含税)，合计派发现金股利
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上海世茂股份有限公司 2013 年年度报告摘要
105,353,580.42 元，上述利润分配预案已于 2013 年 12 月 12 日发放。
(二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详
细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√ 不适用
(三) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
每 10 股 分红年度合并报 占合并报表中归
每 10 股 每 10 股
分红年 派息数 现金分红的数额 表中归属于上市 属于上市公司股
送红股 转增数
度 (元)（含 （含税） 公司股东的净利 东的净利润的比
数（股） （股）
税） 润 率(%)
2013 年
0 1.50 0 175,589300.70 1,643,190,122.43 10.69
预案
2013 年
0 0.90 0 105,353580.42 1,643,190,122.43 6.41
中期
2012 年 0 1.60 0 187,295,254.08 1,366,344,450.52 13.71
2011 年 0 0 0 0 1,183,719,267.83 0
四、涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，报告期内本公司未发生会计政策、会计估计和核算方法变化。
4.2 报告期内本公司未发生重大会计差错更正需追溯重述的情形。
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
2013 年新纳入合并范围的子公司包括：苏州世茂新里程置业有限公司、苏州工业园区世茂
湖滨置业有限公司、上海世茂文化传媒有限公司、宁波鼎峰房地产开发有限公司、宁波世茂
理想置业有限公司、宁波世茂新腾飞置业有限公司、常熟世茂新纪元置业有限公司、济南世
茂商业管理有限公司、济南世茂影院管理有限公司、北京世茂星辰企业管理有限公司、山西
铂信天汇贸易有限公司、南昌世茂影院管理有限公司、洛阳世茂影院有限公司、贵阳世茂影
院管理有限公司、南昌世天教育咨询有限公司、石狮世茂房地产开发有限公司、石狮世茂新
城房地产开发有限公司、石狮世茂新里程房地产开发有限公司。
2013 年不再纳入合并范围的子公司包括：杭州世茂世纪置业有限公司、绥芬河世茂物业管
理有限公司、上海世茂湖滨房地产有限公司、常熟世茂儿童玩具贸易有限公司、常熟金天玩
具贸易有限公司。
4.4 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
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