公司代码：600823 公司简称：世茂股份
上海世茂股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券
交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 世茂股份 600823 万象集团
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 俞峰
电话 021-20203388
传真 021-20203399
电子信箱 600823@shimaoco.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上年
2014年末 2013年末 同期末增减（% 2012年末
）
总资产 58,900,514,434.57 50,382,781,896.28 16.91 37,084,486,288.66
归属于上市公司股东 16,077,935,247.56 14,202,296,758.97 13.21 12,557,004,055.93
的净资产
本期比上年同
2014年 2013年 2012年
期增减(%)
经营活动产生的现金 76,162,301.77 2,498,187,346.94 -96.95 1,747,513,549.30
流量净额
营业收入 12,700,954,264.84 10,153,469,910.41 25.09 6,785,982,434.51
归属于上市公司股东 1,892,146,372.41 1,643,190,122.43 15.15 1,366,344,450.52
的净利润
归属于上市公司股东 1,415,284,133.50 1,360,845,830.37 4.00 1,084,091,618.48
的扣除非经常性损益
的净利润
加权平均净资产收益 12.43 12.15 增加0.28个百 11.86
率（%） 分点
基本每股收益（元／股 1.61 1.40 15.00 1.17
）
稀释每股收益（元／股 1.61 1.40 15.00 1.17
）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 32,733
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 28,704
前 10 名股东持股情况
持有有限
股东性 持股比 持股 质押或冻结的股份数
股东名称 售条件的
质 例(%) 数量 量
股份数量
峰盈国际有限公司 境外法 47.59 558,000,000 0 质押 242,830,000
人
上海世茂企业发展有限 境内非 20.43 239,529,474 0 质押 80,030,000
公司 国有法
人
上海世茂投资管理有限 境内非 6.14 72,000,000 0 质押 72,000,000
公司 国有法
人
上海市黄浦区国有资产 国有法 1.25 14,684,850 0 无
监督管理委员会 人
上海浦东国有资产投资 国有法 0.63 7,371,000 0 无
管理有限公司 人
全国社保基金一一一组 其他 0.23 2,707,677 0 无
合
兴业银行股份有限公司 其他 0.19 2,256,949 0 无
－广发中证百度百发策
略 100 指数型证券投资
基金
北京识心力通电子有限 其他 0.17 2,033,276 0 无
公司
中国银行股份有限公司 其他 0.16 1,873,667 0 无
－国泰国证房地产行业
指数分级证券投资基金
中国银行股份有限公司 其他 0.13 1,560,294 0 无
－华泰柏瑞量化指数增
强股票型证券投资基金
上述股东关联关系或一致行动的说 峰盈国际、世茂企业、世茂投资为受同一控制下的企业，与
明 上述其他 7 名无限售条件流通股股东之间不存在关联关系或
一致行动人的情况。公司未知其他 7 名无限售条件流通股股
东之间是否存在关联关系或一致行动人的情况。
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年，公司在董事会的科学决策下，经营管理层认真贯彻董事会决议精神，通过全体员工
的共同努力，采取一系列行之有效的经营举措，为全体股东创造长期业务价值和丰厚回报。
报告期内，公司实现营业收入 127 亿元，同比增长 25.1%；实现净利润 26.1 亿元，同比增长
39.4%；归属于母公司的净利润 18.9 亿元，同比增长 15.2%。公司实现物业销售收入 116.8 亿元；
实现非物业销售收入 10.2 亿元，非物业销售收入在公司整体营业收入的占比已达到 8.1%，并预计
将在未来保持持续增长。报告期内，公司进一步增强经营管理能力，公司下属商业地产开发、商
业投资运营、院线经营及文化传媒投资等多元业态经营业务继续保持良好的发展势头，经营水平
得到不断提升。
商业地产开发方面，报告期内，公司实现合同签约额 160.3 亿元，较 2013 年同期实现 23%的
增长；合同签约面积 123.5 万平方米，同比增长 26%，顺利完成年初制定的 160 亿元销售目标。
公司坚持符合市场需求的产品定位和营销方式，努力把控推盘节奏，持续强化物业销售力度，通
过济南、青岛、常熟、苏州、天津、徐州、常州、宁波、石狮、南京、武汉等项目的销售，取得
了良好的销售业绩。报告期内，公司项目开发有序推进，项目资源充足，年内新增开工面积 196
万平方米，当年施工面积达到 611 万平方米，竣工面积达到 98 万平方米，公司持有的经营性物业
面积达到 100 万平方米。截止到 12 月末，公司持有的土地储备 1,088 万平方米，为公司后续发展
提供有力支持和保障。报告期内，公司以市场、客户为导向，以年度经营目标为核心，扎实稳妥
地推行各项运营管控措施，不断梳理部组织架构及业务流程，努力提高各专业条线的专业能力和
管控能力，最终实现企业运作效率和管理水平的显著持续提升。
商业广场运营方面，商业运营管理团队以年度经营目标为导向，有序、有效地推进与实施各
项计划。公司在下属世茂商业广场实施现场提升方案，使得公司各商业广场在业态布局、购物环
境、消费体验等诸多方面得到有力提升和改善，最终达到吸引更多的消费客流；公司分阶段、有
计划地开展了各商业场所的品质提升工作、招商调改工作，商户管理体系、商户评价体系、店铺
管理体系纳入到日常运营与管理范畴，着重提升商户经营水平。此外，在内部管理方面，公司着
力打造执行力强、适应力强、支持服务意识强的商业管理精英团队；同时继续优化商业管理体系，
使得内部制度、流程、架构得以进一步适应商业运营管理的需要。报告期内，济南世茂国际广场
于 5 月 1 日正式对外营业。济南世茂国际广场位于济南市中心核心区域，毗邻济南标志性建筑解
放阁、泉城广场，北接济南“金街”泉城路，建筑面积约 13 万平方米，是公司精心打造的集创意、
社交、时尚与商业等全新消费理念融为一体的商业中心。
院线经营方面，2014 年中国电影市场延续高速发展势头，电影文化消费已成为中国消费者日
常娱乐生活的重要组成部分。全国电影总票房 296.39 亿元，同比增长 36.15%；全年城市影院观众
达到 8.3 亿人次，同比增长 34.52%；全年新增影院 1015 家，新增银幕 5397 块。报告期内，世茂
院线实现营业收入 2.33 亿元，同比大幅增长 57.7%，为超过 660 万人次提供了观影服务，各家影
院门店在票房、衍生品、卖品等方面收入均实现大幅增长。截至 2014 年末，世茂院线在全国各地
已开业经营 17 家门店以及拥有 148 块银幕，影院座位数亦增加至 2.36 万个。世茂影院团队全年
围绕年度经营目标积极开展各项工作，在门店管理、影片排片放映、门店非票房类收入等诸多方
面取得了显著提升，确保全年经营业绩的达成。
文化传媒投资方面，报告期内，公司旗下世茂传媒积极参与中国文化产业发展，参与投资的
影视项目逐步在年内实现公映播放，并取得良好的市场反响与经营业绩。电影《闺蜜》于 7 月 31
日在全国各大院线上映，内地票房超过 2 亿元；电视剧《一仆二主》于 3 月 19 日登陆东方、深圳、
山东、北京等卫视，最终取得全年度收视率排名第二名，网络点击率排名第六名的成绩；电视剧
《二炮手》、《花红花火》于 12 月 22 日在国内重要卫视平台黄金时段开播，首周收视率分别排第
3 名和第 4 名。世茂传媒将致力于文化产业项目的投资与经营，并努力孵化和培育更多优秀项目
与作品。
儿童事业发展方面，公司根据门店经营水平和区域发展状况，及时调整门店经营策略，改善
整体业绩水平。报告期内，儿童乐园根据门店经营和团队的实际情况，加强各门店员工的培训和
考核，进一步提升服务品质，增强门店运营能力。与此同时，公司将会在儿童产业发展脉络中进
一步探寻，通过尝试新的经营方式，逐步丰富公司儿童事业发展的产品线，并确立更优质的商业
盈利模式，寻求在行业快速发展中取得更好的经营业绩。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 12,700,954,264.84 10,153,469,910.41 25.09
营业成本 7,442,731,603.65 5,908,973,764.04 25.96
销售费用 571,947,756.67 499,533,696.99 14.50
管理费用 619,795,993.30 551,126,388.80 12.46
财务费用 63,312,069.77 66,739,709.28 -5.14
经营活动产生的现金流量净额 76,162,301.77 2,498,187,346.94 -96.95
投资活动产生的现金流量净额 -1,221,781,090.25 -3,415,137,467.94 64.22
筹资活动产生的现金流量净额 854,353,296.24 1,602,873,798.97 -46.70
2 收入
(1) 房地产合约销售情况
单位：亿元、万平方米、万元/平方米
分产品 当年竣工面积 至年末在建面积 合约销售金额 合约销售面积 合约销售单价
住宅销售 45 346 112 91 1.23
商业地产销售 53 265 49 32 1.50
合计 98 611 160 124 1.30
(2) 房地产出租情况
单位：平方米、%、元
可供租赁建 租金收入占房地
种类 建筑面积 已出租面积 出租率 租赁收入
筑面积 产公允价值比
办公楼 70,175 58,447 57,906 99% 134,766,518 5%
广场 1,044,217 615,889 582,755 95% 276,509,624 3%
其他 45,811 2,900 2,900 100% 14,858,535 4%
合计 1,160,203 677,236 643,561 95% 426,134,677 3%
(3) 主要销售客户的情况
单位：元币种:人民币
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例
前五名营业收入合计 1,683,415,408.00 13.25%
3 成本
单位：元
分行业情况
本期金
本期占总 上年同期 额较上
成本构成
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同期
项目
(%) 比例(%) 变动比
例(%)
房地产 房地产 7,279,075,276.23 97.80 5,726,886,713.85 96.92 27.10
其他 其他 163,656,327.42 2.20 182,087,050.19 3.08 -10.12
分产品情况
本期金
本期占总 上年同期 额较上
成本构成
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同期
项目
(%) 比例(%) 变动比
例(%)
住宅销售 住宅销售 2,684,421,350.01 36.07 1,796,345,084.53 30.40 49.44
商业地产 商业地产 4,541,841,335.99 61.02 3,878,863,519.03 65.64 17.09
销售 销售
房地产租 房地产租 52,812,590.23 0.71 51,678,110.29 0.87 2.20
赁 赁
百货业务 百货业务 16,995,530.22 0.23 79,478,303.48 1.35 -78.62
电影院业 电影院业 101,162,399.88 1.36 64,854,991.40 1.10 55.98
务 务
酒店服务 酒店服务 39,309,030.60 0.53 34,387,371.78 0.58 14.31
业务 业务
物业管理 物业管理 784,444.65 0.01 - 0.00
其他 其他 5,404,922.07 0.07 3,366,383.53 0.06 60.56
4 费用
单位：元币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 571,947,756.67 499,533,696.99 14.50
管理费用 619,795,993.30 551,126,388.80 12.46
财务费用 63,312,069.77 66,739,709.28 -5.14
5 现金流
单位：元币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 76,162,301.77 2,498,187,346.94 -96.95
投资活动产生的现金流量净额 -1,221,781,090.25 -3,415,137,467.94 64.22
筹资活动产生的现金流量净额 854,353,296.24 1,602,873,798.97 -46.70
6 其他
(1) 报告期内公司财务指标与财务状况分析
单位：元币种:人民币
2014 年 12 月 2013 年 12 月 增减幅
增加额 说明
31 日 31 日 度(%)
主要系报告期实现净利润及投
每股净资产 17.09 13.86 3.23 23.30
资性房地产公允值增加。
主要系报告期负债结构持续稳
资产负债率 65.98 67.80 -1.82 -2.68
定，资产增长较快。
主要系报告期加快开发进度应
流动比率 1.13 1.24 -0.11 -8.87 支付的工程款以及销售形成预
收款增加导致负债上升。
主要系报告期加快开发进度应
速动比率 0.27 0.29 -0.02 -6.90 支付的工程款以及销售形成预
收款增加导致负债上升。
主要系股权激励行权增加股本
每股资本公积 2.55 2.54 0.01 0.39
溢价。
每股未分配利润 6.30 4.87 1.43 29.36 主要系报告期实现利润。
(2) 房地产储备情况
单位：万平方米，元
拟发展作销 拟发展作投资性房
序 占地面 规划建筑 拟发展作投资
项目 权益 售的房地产 地产的期末公允价
号 积 面积 性房地产面积
面积 值
1 天津 100% 20 25 25 - -
济南世茂国际
2 100% 11 36 34 2 52,000,000
广场项目
3 常熟 100% 32 38 38 - -
4 苏州 100% 9 9 3 6 310,000,000
5 昆山 100% 2 6 6 - -
6 苏州木渎 100% 8 1 1 - -
7 常熟黄河路 38% 5 17 17 - -
苏州工业园 7#-
8 49% 15 15 15 - -
湖滨
苏州工业园 6#-
9 40% 15 22 22 - -
世纪
10 青岛世奥商业 75% 1 14 14 - -
11 青岛国际中心 100% 9 22 22 - -
12 青岛诺沙湾 100% 32 42 42 - -
13 徐州 100% 12 7 7 - -
14 常州 100% 6 20 20 - -
15 无锡 48% 7 65 65 -
16 宁波包家漕 100% 2 10 10 - -
17 宁波滨江 48% 6 17 17 - -
18 宁波孙家 100% 10 25 25 - -
19 厦门 51% 3 21 11 10 2,022,000,000
20 南京 50% 48 115 115 - -
21 上海 100% 43 16 10 6 690,000,000
22 武汉 51% 149 65 18 47 1,313,000,000
23 沈阳 100% 6 82 77 5 492,000,000
24 长沙 49% 1 23 23 - -
25 石狮新城 36% 58 150 150 - -
26 石狮房地产 36% 35 117 102 15.62 436,000,000
27 石狮新里程 51% 12 19 19 - -
28 济南天城 49% 12 91 91 - -
合计 / 571 1,088 996 92 5,315,000,000
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产 12,094,323,510.88 7,279,075,276.23 39.81 24.80 27.10 -2.67
其他 606,630,753.96 163,656,327.42 73.02 31.21 -10.12 20.47
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
住宅销售 3,567,451,414.00 2,684,421,350.01 24.75 17.27 49.44 -39.56
商业地产销售 8,110,336,928.46 4,541,841,335.99 44.00 28.01 17.09 13.47
房地产租赁 426,134,676.57 52,812,590.23 87.61 36.03 2.20 4.9
百货业务 18,661,842.75 16,995,530.22 8.93 -79.34 -78.62 -25.77
电影院业务 233,462,494.54 101,162,399.88 56.67 57.68 55.98 0.84
酒店服务业务 110,822,252.75 39,309,030.60 64.53 13.39 14.31 -0.44
物业管理 162,079,100.16 784,444.65 99.52 80.83 / -0.48
其他 72,005,555.61 5,404,922.07 92.49 97.03 60.56 1.88
主营业务分行业和分产品情况的说明
公司本期继续深化业务板块的多元化经营，本期房地产业务收入继续保持增加态势，同时公
司继续加大对其他业态的投资力度，本期商铺租赁业务及电影院业务等商业业态收入比上年度大
幅增加。
2、 主营业务分地区情况
单位：元币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
华东地区 10,256,689,568.71 24.78
华北地区 1,560,391,520.27 17.24
东北地区 78,529,462.62 -85.55
华中地区 748,153,156.75 2,731.46
西南地区 57,190,556.49 74.40
主营业务分地区情况的说明
本期公司在华东地区的业务持续增加，同时公司也加大了对其他地区的投入，本期华中地区
的收入比上年大幅增加。
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
本期期末 本期期末金
上期期末数
数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的 情况说明
产的比例 末变动比例
比例（%）
（%） （%）
减少主要系报告期公司加快
货币资金 5,189,585,343.06 8.81 5,418,528,600.84 10.75 -4.23 开发进度，工程款项等支付
增加。
增加主要系报告期收取客户
应收票据 3,824,442.00 0.01 100,000.00 0.00 3,724.44
银行承兑汇票。
增加主要系报告期加快开发
应收账款 1,082,705,970.70 1.84 729,064,882.82 1.45 48.51
进度，商业地产销售增加。
增加主要系报告期应收合营
其他应收款 1,401,857,650.47 2.38 859,219,404.96 1.71 63.15
公司往来款。
增加主要系报告期项目开发
存货 22,742,325,165.06 38.61 20,807,661,785.38 41.30 9.30
增加。
增加主要系报告期销售增加
其他流动资产 631,286,973.73 1.07 295,081,712.22 0.59 113.94
引起的预缴各类税金。
可供出售金融资 减少主要系报告期抛售海通
289,526,706.21 0.49 493,456,410.93 0.98 -41.33
产 证券。
增加主要系报告期新增合营
长期股权投资 4,713,215,450.18 8.00 3,039,847,022.48 6.03 55.05
企业。
增加主要系报告期新增投资
投资性房地产 17,530,800,000.00 29.76 13,304,100,000.00 26.41 31.77
性房地产及其公允价值增值
减少主要系报告期发行中期
短期借款 2,985,900,000.00 5.07 2,488,000,000.00 4.94 20.01
票据归还部分贷款。
一年内到期的非 减少主要系报告期发行中期
2,788,600,000.00 4.73 1,768,350,000.00 3.51 57.70
流动负债 票据归还部分贷款。
减少主要系报告期发行中期
长期借款 4,144,880,000.00 7.04 6,723,100,000.00 13.34 -38.35
票据归还部分贷款。
增加主要系报告期新增银行
应付票据 209,659,109.34 0.36 60,091,600.00 0.12 248.90
承兑汇票用于支付工程款。
增加主要系报告期预提工程
应付账款 5,983,722,701.23 10.16 4,504,337,187.70 8.94 32.84
款。
预收款项 6,643,819,178.82 11.28 4,365,587,786.66 8.66 52.19 增加主要系报告期销售增加
增加主要系发行中期票据应
应付利息 108,663,913.03 0.18 41,060,502.57 0.08 164.64
支付的利息。
增加主要系报告期应付大股
应付股利 347,811,789.60 0.59 217,382,368.50 0.43 60.00
东股利挂账。
(四) 核心竞争力分析
1、品牌优势显著
经过多年的发展与沉淀，"世茂"品牌在全国具有一定的知名度和影响力，公司依托于品牌的
显著优势，在过往年间成绩斐然。“2012 年中国商业地产最具影响力开发商”、“2012 年度最具投
资潜力地产上市公司”、“2013 中国商业地产价值榜”、“2013 中国房地产公司品牌价值 TOP10”、
“2014 中国房地产开发企业品牌价值 10 强、商业地产企业品牌价值 10 强”等殊荣更令“世茂”
品牌熠熠生辉。
2、专业、敬业、优秀的经营团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合未来商
业地产快速发展需要的商业运营、招商和管理的团队，在此基础上，形成了更专业、更高效的多
元化商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和专业管理的职业精神，积极向上，
勤奋进取，以实现公司战略发展为目标，为公司快速发展、为股东和合作伙伴创造持续稳定的收
益而努力。
3、优质的土地和项目储备
公司发展依托于突出的土地储备成本优势和项目地理优势。公司战略布局始终专注于经济发
展潜力巨大的长三角、环渤海和海西区域等地区的二、三线城市，公司现有项目大部分坐落于各
二、三线城市的核心区或城市经济功能区，并将持续受益于中国城镇化发展进程。
公司严格控制获取土地的成本，为项目开发和后续经营预留空间。公司突出的土地成本优势，
为公司有效抵御行业系统风险、渡过经济发展不确定时期以及为拓展项目运营空间、确保项目利
润收益提供了有效的保障。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司长期股权投资余额为 47.13 亿元。具体内容请详见财务报表附注六/9 长期股权投
资。
(1) 证券投资情况
占期末
证
持有数 证券总
序 券 证券代 最初投资金额 期末账面价值 报告期损益
证券简称 量 投资比
号 品 码 （元） （元） （元）
（股） 例
种
（%）
1 A 600837 海通证券 49,358,984.00 8,500,000 204,510,000.00 100 0
股
期末持有的其他证券投资 / / 0 0 0
报告期已出售证券投资损益 / / / / 326,152,756.45
合计 49,358,984.00 / 204,510,000.00 100% 326,152,756.45
证券投资情况的说明
截止 2014 年 12 月 31 日，公司持有海通证券股份有限公司流通股 8,500,000 股，期末市价为 24.06
元/股。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
本年度公司无其他投资理财及衍生品投资事项。
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□ 适用√不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□ 适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□ 适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
单位：元币种:人民币
公司名称 经营范围 注册资本 总资产 净资产 净利润
上海世茂新体验 房地产开发、建设、销售、出租、
391,092,834.46 4,391,753,972.34 1,383,956,873.71 256,027,754.75
置业有限公司 物业管理
苏州世茂置业有 房地产开发、建设、出售、出租、
526,795,630.00 2,779,972,632.07 1,077,698,981.26 65,094,256.67
限公司 停车场管理、物业管理等
苏州世茂新里程 房地产开发经营、房屋销售代
600,000,000.00 1,206,059,209.49 721,552,479.70 149,019,604.85
有限公司 理、物业管理、房屋出租等
青岛世奥投资发 房地产开发建设，出租，出售和
1,000,000,000.00 2,055,410,923.97 1,412,030,569.20 226,788,634.74
展有限公司 物业管理
济南世茂置业有
房地产开发、销售，物业管理 1,460,000,000.00 4,538,990,785.33 2,289,145,805.28 172,707,926.10
限公司
福建世茂新里程
房地产业投资；房地产开发经
投资发展有限公 1,867,000,000.00 6,969,087,963.33 3,448,723,129.99 1,037,115,339.69
营；酒店委托管理；物业管理等
司
武汉世茂嘉年华 房地产开发，商品房销售、出租、
200,000,000.00 2,427,804,410.30 509,053,073.45 9,007,143.48
置业有限公司 物业管理
石狮世茂新城房 房地产开发建设；自有房屋出
地产开发有限公 租、出售及配套服务的建设；物 781,000,000.00 6,008,743,462.53 769,803,471.13 -1,309,680.06
司 业管理等
青岛世茂滨海置
房地产开发、物业管理 200,000,000.00 2,177,194,280.78 447,467,104.81 151,331,323.08
业有限公司
5、 非募集资金项目情况
√适用 □ 不适用
单位:万元币种:人民币
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
徐州世茂商业管理有限公司 10 已开业 -4.61
南通世茂商业管理有限公司 100 已开业 -101.28
昆山世茂新纪元房地产有限公司 2,000 前期筹备 -2.26
上海惠沁投资管理有限公司 100 前期筹备 -0.02
济南世茂彩石置业有限公司 10,000 前期筹备 -
石狮世恒商务咨询有限公司 50 前期筹备 -0.06
石狮世茂商业管理有限公司 50 前期筹备 -1.06
厦门世茂商业管理有限公司 50 前期筹备 -
南通世茂影院管理有限公司 900 已开业 -38.77
虹桥世茂影院管理有限公司 1,000 已开业 -39.27
合计 14,260 / /
董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
2014 年是房地产行业的调整年，从年初的悲观情绪蔓延至后来的成交量持续下滑，再至年末
在政策的支持下成交回稳，总体呈现先冷后暖的态势。2014 年全国全年房地产开发投资 95,036
亿元，比上年增长 10.5%。其中，住宅投资 64,352 亿元，增长 9.2%；办公楼投资 5,641 亿元，增
长 21.3%；商业营业用房投资 14,346 亿元，增长 20.1%。施工面积 726,482 万平方米，比上年增长
9.2%；新开工面积 179,592 万平方米，下降 10.7%；竣工面积 107,459 万平方米，增长 5.9%。商品
房销售面积 120,649 万平方米，同比下降 7.6%，其中，住宅销售面积下降 9.1%，商业营业用房销
售面积增长 7.2%；商品房销售额 76,292 亿元，下降 6.3%，。其中，住宅销售额下降 7.8%，商业营
业用房销售额增长 7.6%。
(二) 公司发展战略
世茂股份始终以“提升城市生活品质”为己任，致力于商业地产的专业化开发和经营，打造
高标准的商业物业综合体。作为国内商业地产的龙头企业之一，我们将客户的需求、股东的利益、
优秀人才的培育以及社会的和谐发展作为永恒追求的目标。
(三) 经营计划
2015 年，公司计划实现合约销售 176 亿元，合约销售面积达到 134 万平方米。全年公司计划
新开工建筑面积达到 116 万平方米，计划当年施工建筑面积达到 725 万平方米，计划竣工建筑面
积为 133 万平方米。
世茂股份 2015 年经营规划目标单位为：万平方米或亿元
各项目标 2015 年
目标合约销售建筑面积（万平方米） 134
目标合约销售额（亿元人民币） 176
总体目标 计划新开工面积（万平方米） 116
计划当年施工面积（万平方米） 725
计划竣工面积（万平方米） 133
展望 2015 年，我国经济发展已进入新常态，宏观经济下行压力还在加大，社会发展的复杂性
更为凸显，使得公司亦将承受着战略目标和经营业绩的双重压力与挑战。着眼 2015 年，公司将以
客户需求为导向，以实现销售为目标，作为工作开展的首要目标。公司将以品质吸引客户、以客
户口碑积累世茂品牌，通过进一步提升工程质量，向业主和客户交付高质量的产品和服务，做好
物业服务标准和流程，调整品牌结构和档次等一系列工作的开展，在理念、方法、工具、等方面
做出系统的品质提升与改造；公司将累积品牌影响力，不断沉淀品牌内涵，在公司长期深耕的区
域树立并开拓品牌影响力，以此进一步支持公司业务在当地市场的渗透和拓展。公司将持续不寻
求创新和实用性，公司积极关注和参与新科技和行业演变带来的新机会，以此提升内部管理效率、
降低企业经营成本，研发实用和创新相结合的产品和服务，进一步丰富公司未来的业务形态。公
司将努力追求基业长青，把世茂做成百年老店，为社会源源不断地创造价值，让股东获得长久的
回报，让员工获得稳定的收入。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
根据公司目前开发项目 2015 年开发计划，为配合公司现有业务发展的需要，公司计划于 2015
年度资本性开支约需 180.2 亿元，三项费用预计 14.2 亿元，计划采用银行借款、债权融资、预售
房款、委托贷款等融资手段满足资金需求。
(五) 可能面对的风险
预计 2015 年，公司依旧将面临复杂的宏观经济和行业市场形势，国内经济面临的形势依然错
综复杂，有利条件和不利因素并存。世界经济复苏存在不稳定、不确定因素，一些国家宏观政策
调整带来变数，新兴经济体又面临新的困难和挑战，以及房地产行业调控政策所产生的不确定性
依然较多，进而导致经营环境的复杂多变。
董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √不适用
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□ 适用 √不适用
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□ 适用 √不适用
利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据中国证监会《上市公司监管指引第 3 号—上市公司现金分红》、上海证券交易所《上市公
司现金分红指引》等文件的相关要求，结合公司经营管理情况，公司于 2014 年 3 月 19 日第六届
董事会第十九次会议审议通过了《关于修改<公司章程>的议案》，该议案已经 2014 年 4 月 15 日
2013 年度股东大会审议通过。新修订的《公司章程》对利润分配政策和决策程序、利润分配的形
式和周期、利润分配政策的调整方面进行了修改，强调公司采取现金、股票或者现金与股票相结
合的方式进行利润分配，并优先采用现金分红的利润分配方式。
2014 年 4 月 15 日公司 2013 年度（第二十一次）股东大会审议通过了《关于<2013 年度利润
分配方案>的议案》，以截至 2013 年 12 月 31 日公司总股本 1,170,595,338 股为基数，向全体股东
按每 10 股派发现金股利人民币 1.50 元(含税)，合计派发现金股利 175,589,300.70 元，上述利润分
配预案已于 2014 年 5 月 28 日发放。
2015 年 3 月 24 日经公司第六届董事会第二十九次会议通过了 2014 年度利润分配预案：
2014 年 度 母 公 司 净 利 润 291,352,586.41 元 ， 连 同 母 公 司 上 年 度 可 供 股 东 分 配 的 利 润
309,479,961.53 元，扣除公允价值变动形成的收益 11,700,000.00 元和提取的法定盈余公积
29,135,258.64 元及已宣告分配的股利 175,589,300.70 元，本年度末实际可供股东分配的利润为
384,407,988.60 元。
根据公司经营及未来房地产项目发展情况，为回报公司股东，公司制定了《2014 年度利润分
配预案》：以截止 2014 年 12 月 31 日公司总股本 1,172,415,338 股为基数，向全体股东按每 10 股
派发现金股利 1.7 元(含税)，合计派发 199,310,607.46 元，剩余未分配利润结转至下一年度；同时，
以资本公积金每 10 股转增 5 股，合计转增 586,207,669 股。
上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。
(二) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元币种：人民币
占合并报表
每 10 股
每 10 股 每 10 股 分红年度合并报表 中归属于上
分红 派息数 现金分红的数额
送红股数 转增数 中归属于上市公司 市公司股东
年度 (元)（含 （含税）
（股） （股） 股东的净利润 的净利润的
税）
比率(%)
2014 年 0 1.70 5 199,310,607.46 1,892,146,372.41 10.53
2013 年 0 2.40 0 280,942,881.12 1,643,190,122.43 17.10
2012 年 0 1.60 0 187,295,254.08 1,366,344,450.52 13.71
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
(1) 会计政策变更
2014 年，财政部发布了《企业会计准则第 39 号—公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号—合
营安排》和《企业会计准则第 41 号—在其他主体中权益的披露》，修订了《企业会计准则第 2 号
—长期股权投资》、 企业会计准则第 9 号—职工薪酬》、 企业会计准则第 30 号—财务报表列报》、
《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》和《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》，本公司
按相关准则的规定进行了调整，并经第六届董事会第二十四次会议审议通过，主要影响如下：
① 长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响
被投资单位 2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
归属于母公司 长期股权投资 可供出售金融 其他非流动资 归属于母公司
股东权益(+/-) (+/-) 资产(+/-) 产(+/-) 股东权益(+/-)
杭州世茂置业有限公司 - -85,016,706.21 85,016,706.21 - -
南京世茂外滩阳光儿园 -600,000.00 600,000.00
上海黄浦经济发展总公司 - - - - -
上海虹口百达城商行 - - - - -
合计 - -85,616,706.21 85,016,706.21 600,000.00 -
② 合并财务报表期初数变动情况
报表科目 2014 年 12 月 31 日
变更前期初数 变更后期初数
可供出售金融资产 408,439,704.72 493,456,410.93
长期股权投资 3,125,463,728.69 3,039,847,022.48
其他流动资产 295,081,712.22
其他非流动资产 - 600,000.00
应交税费 567,718,428.14 862,800,140.36
资本公积 7,052,923,759.70 2,976,438,779.17
外币报表折算差额 11,191,598.71
其他综合收益 4,087,676,579.24
会计政策变更对 2013 年度合并净利润无影响。
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注，本年度新纳入合并范围的子公司详见附注，本年度
不再纳入合并范围的子公司详见附注。