公司代码：600823 公司简称：世茂股份
债券代码：155391 债券简称：19 世茂 G3
债券代码：163216 债券简称：20 世茂 G1
债券代码：163644 债券简称：20 世茂 G2
债券代码：175077 债券简称：20 世茂 G3
债券代码：175192 债券简称：20 世茂 G4
上海世茂股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段的无保留意见的
审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2021年度利润分配、公积金转增股本方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金
转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 世茂股份 600823 万象集团
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 俞峰
办公地址 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦6楼
电话 021-20203388
电子信箱 600823@shimaoco.com
2 报告期公司主要业务简介
公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。
公司紧跟国家发展布局，坚持深耕与拓展，聚焦湾区、苏沪、杭甬、济青、成渝、榕厦、华中、
北京八大战略核心城市群进行业务布局，以打造高标准的商业综合物业为己任，将人民日益增长
的对美好生活的需求作为各项建设的动力和源泉。
公司秉承“回归生活本质”的开发理念，通过城市运营、城市赋能和价值创新构筑独特影响
力，竭力为人们创造具有未来生活想象的城市空间。
公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，
以实现稳定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2021年 2020年 2019年
增减(%)
总资产 142,983,457,047.13 149,304,753,976.58 -4.23 127,563,906,227.18
归属于上市
公司股东的 25,809,346,744.87 26,088,435,706.10 -1.07 25,383,301,275.01
净资产
营业收入 19,391,616,442.61 21,705,342,235.59 -10.66 21,449,125,613.44
归属于上市
公司股东的 961,016,789.82 1,550,166,837.44 -38.01 2,429,545,264.83
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 1,037,792,707.57 1,465,862,770.01 -29.20 1,836,406,855.13
性损益的净
利润
经营活动产
生的现金流 -16,112,872,190.03 4,840,228,709.17 -432.89 4,710,650,104.36
量净额
加权平均净
减少2.29个
资产收益率 3.61 5.90 9.76
百分点
（%）
基本每股收
益（元／股 0.26 0.41 -36.59 0.65
）
稀释每股收
益（元／股 0.26 0.41 -36.59 0.65
）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 3,687,055,803.40 8,213,997,413.26 3,168,669,353.37 4,321,893,872.58
归属于上市公司股
236,021,064.65 907,283,548.11 46,815,220.28 -229,103,043.22
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 231,813,776.50 883,759,641.76 23,957,661.90 -101,738,372.59
损益后的净利润
经营活动产生的现 -1,213,070,032.70 3,692,957,855.48 -1,517,128,199.03 -17,075,631,813.78
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 43,171
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 45,431
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
持有 质押、标记或冻结情
有限 况
股东名称 比例 售条 股东
报告期内增减 期末持股数量
（全称） (%) 件的 股份 性质
数量
股份 状态
数量
境外法
峰盈国际有限公司 1,640,520,000 43.73 0 无 0
人
境内非
西藏世茂企业发展有
704,216,653 18.77 0 质押 295,000,000 国有法
限公司
人
境内非
上海世茂投资管理有
399,238,342 10.64 0 无 0 国有法
限公司
人
招商银行股份有限公
司－上证红利交易型
52,094,988 85,451,388 2.28 0 无 0 其他
开放式指数证券投资
基金
上海市黄浦区国有资
产监督管理委员会
国有法
（上海市黄浦区集体 43,173,459 1.15 0 无 0
人
资产监督管理委员
会）
香港中央结算有限公 境外法
-62,566,238 31,413,791 0.84 0 无 0
司 人
上海浦东国有资产投 国有法
21,670,740 0.58 0 无 0
资管理有限公司 人
胡城嘉 15,296,432 15,296,432 0.41 0 无 0 境内自
然人
申万宏源证券有限公
司客户信用交易担保 13,170,757 13,170,757 0.35 0 无 0 其他
证券账户
国泰君安证券股份有
限公司客户信用交易 11,842,937 11,842,937 0.32 0 无 0 其他
担保证券账户
上述股东关联关系或一致行动的说明 峰盈国际、世茂企业、世茂投资为受同一控制下的企业，与上述其
他 7 名无限售条件流通股股东之间不存在关联关系或一致行动人的
情况。公司未知其他 7 名无限售条件流通股之间是否存在股东关联
关系或一致行动人的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数量
无
的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
□适用 √不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
上海世茂股份有限公司
19 世茂 G1 155142 2022 年 1 月 15 日 19 4.65
2019 年公司债券（第一期）
上海世茂股份有限公司
19 世茂 G2 155254 2022 年 3 月 19 日 9.5 4.64
2019 年公司债券（第二期）
上海世茂股份有限公司
19 世茂 G3 155391 2022 年 5 月 22 日 4.75 4.15
2019 年公司债券（第三期）
上海世茂股份有限公司
20 世茂 G1 163216 2023 年 3 月 5 日 20 3.60
2020 年公司债券（第一期）
上海世茂股份有限公司
20 世茂 G2 163644 2022 年 7 月 7 日 9.5 3.76
2020 年公司债券（第二期）
上海世茂股份有限公司
20 世茂 G3 175077 2022 年 9 月 1 日 5 3.99
2020 年公司债券（第三期）
上海世茂股份有限公司
20 世茂 G4 175192 2022 年 9 月 24 日 5 3.94
2020 年公司债券（第四期）
上海世茂股份有限公司 19 沪 世 茂 2022 年 10 月 21
101901406 10 4.24
2019 年度第一期中期票据 MTN001 日
上海世茂股份有限公司 20 沪 世 茂
102000028 2023 年 1 月 9 日 5 4.12
2020 年度第一期中期票据 MTN001
上海世茂股份有限公司
20 沪 世 茂 2023 年 01 月 19
2020 年度第一期定向债务 032000068 5 4.50
PPN001 日
融资工具
上海世茂股份有限公司
20 沪 世 茂 2023 年 04 月 26
2020 年度第二期定向债务 032000416 5 3.70
PPN002 日
融资工具
上海世茂股份有限公司 21 沪 世 茂
102100448 2023 年 3 月 15 日 9.7 5.15
2021 年度第一期中期票据 MTN001
上海世茂股份有限公司 21 沪 世 茂
102100936 2023 年 5 月 6 日 6.4 5.50
2021 年度第二期中期票据 MTN002
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
19 世茂 G1 于 2021 年 1 月 15 日付息
19 世茂 G2 于 2021 年 3 月 19 日付息
19 世茂 G3 于 2021 年 5 月 22 日付息
20 世茂 G1 于 2021 年 3 月 5 日付息
20 世茂 G2 于 2021 年 7 月 7 月付息
20 世茂 G3 于 2021 年 9 月 1 日付息
20 世茂 G4 于 2021 年 9 月 24 日付息
18 沪世茂 MTN001 于 2021 年 2 月 7 日还本付息
18 沪世茂 MTN002 于 2021 年 3 月 8 日还本付息
18 沪世茂 MTN003 于 2021 年 12 月 17 日还本付息
19 沪世茂 MTN001 于 2021 年 10 月 21 日付息
20 沪世茂 MTN001 于 2021 年 1 月 9 日付息
20 沪世茂 PPN001 于 2021 年 1 月 19 日付息
20 沪世茂 PPN002 于 2021 年 4 月 26 日付息
21 沪世茂 MTN001 于 2021 年 3 月 16 日付息
21 沪世茂 MTN002 于 2021 年 5 月 6 日付息
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
信用评级机 信用评级
债券名称 评级展望变动 信用评级结果变化的原因
构名称 级别
2021 年下半年行业下行压力加大，
公司单月合同销售规模下降，资金
回笼减少，融资渠道收紧，经营及
19 世茂 G1、19
筹资活动刚性支出致使流动性不
世茂 G2、19 世
联合资信评 断削弱，销售资金强监管背景下，
茂 G3、20 世茂
估股份有限 AAA 评级展望调整为负面 公司资金压力凸显。同时，公司未
G1、20 世茂 G2、
公司 来一年内到期及回售债券规模较
20 世茂 G3、20
大，面临较大的集中偿付压力。此
世茂 G4
外，近期公司存续债券二级市场价
格波动很大，对其后续融资形成较
大负面影响。
2021 年下半年行业下行压力加大，
公司单月合同销售规模下降，资金
19 沪世茂
回笼减少，融资渠道收紧，经营及
MTN001、20 沪世
筹资活动刚性支出致使流动性不
茂 MTN001、21
联合资信评 断削弱，销售资金强监管背景下，
沪世茂 MTN001、
估股份有限 AAA 评级展望调整为负面 公司资金压力凸显。同时，公司未
21 沪世茂
公司 来一年内到期及回售债券规模较
MTN002、20 沪世
大，面临较大的集中偿付压力。此
茂 PPN001、20
外，近期公司存续债券二级市场价
沪世茂 PPN002
格波动很大，对其后续融资形成较
大负面影响。
5.2 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
主要指标 2021 年 2020 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 65.74 66.57 -1.25
扣除非经常性损益后净利润 10.38 14.68 -29.20
EBITDA 全部债务比 0.09 0.20 -55.00
利息保障倍数 1.41 2.67 -47.19
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
（一）报告期内主要经营情况
2021 年上半年公司积极推动各项业务保持良好的发展势头，但下半年随着宏观环境的急剧变
化，公司的经营业绩也受到较为严重的影响。
(1)总体经营业绩：
报告期内，公司实现营业收入 193.92 亿元，同比下降 10.66%，其中房地产销售收入 173.16
亿元，同比下降 14.46%；房地产租赁收入（租金+物管费）13.86 亿元，同比增长 20.65%。公司
实现综合毛利润 70.98 亿元，同比下降 7.50%，净利润 21.35 亿元，同比下降 34.27%，归属于上
市公司股东净利润 9.61 亿元，同比下降 38.01%。报告期末公司拥有的货币资金余额 88.91 亿元，
同比下降 38.06%，其中非受限现金 85.54 亿元，现金短债比 0.54 倍，剔除预收账款之后的资产
负债率为 63.27%，净负债率为 60.42%。
(2)地产开发与销售：
2021 年上半年公司累计实现销售签约 166 亿元，同比增长 77%，但下半年受政策调控和市场
急速下行的影响，仅实现销售签约 122 亿元，同比下降 31%，全年累计实现销售签约 288 亿元，
同比增长 6%，销售签约面积 159 万平方米，同比增长 47%。
报告期内，公司在杭甬、湾区城市群的销售签约分别达到了 71.5 亿、70.4 亿，占公司全年
销售业绩的近 50%。从城市能级的分布来看，二线及以上城市的产值贡献逾 8 成。
新增土地储备方面，公司审慎布局，上半年分别于杭州、长沙、宁波收获 3 幅商办综合用地，
总价 45.7 亿元，总计容建筑面积约 46 万平方米，单方成本约 10,000 元/平方米。
(3)商业经营与管理：
2021 年全年，公司在管商业项目的销售客流均较去年同期显著增长，其中累计销售同比增长
40%，累计客流同比增长 61%。公司深切地意识到步入“后疫情期”的存量时代，唯有在夯实基础
管理水平的同时不断突破创新，才能在竞争激烈的市场环境中突围出圈。
以济南世茂广场为例，项目针对目标客群实现精准定位，强化项目“新鲜”、“活力”的标签，
打造“食余知味”全新美食街区和“皆所集”潮玩区，在创新营销及内容优化升级上狠下功夫，
致力满足追求潮酷体验客群的消费需求，得到消费者的好评。
此外，厦门集美世茂广场于 2021 年 4 月底成功开业，开业后始终保持经营活力，开业率稳定
在 99%以上，无论是销售坪效还是首发品牌数量均在区域竞品中名列前茅。
图 1：济南世茂广场“食余知味”美食街 图 2：厦门世茂广场开业盛况
(4)写字楼经营与管理：
2021 年，受政策调控和市场结构调整的影响，部分行业的租赁需求出现萎缩，但市场整体的
租赁需求呈现回暖态势。公司在管写字楼全年整体的净吸纳量稳步提升，平均出租率较 2020 年末
提升约 9 个百分点。
报告期内，位于北京、南京等地的写字楼项目均已进入稳定经营状态，全年出租率始终保持
在 90%以上。此外，深圳前海世茂大厦和长沙世茂环球金融中心也保持良好的上升势头，均较年
初提升了 26 个百分点。上述成绩的取得，充分体现了公司把握区域市场动向，应对激烈市场竞争
的能力，同时也显示出客户对公司写字楼运营管理和服务品质的高度认可。
图 3：深圳前海世茂大厦 图 4：长沙世茂环球金融中心
(5)主题乐园经营与管理：
受零星疫情冲击，跨省旅游的限制措施以及各地政府对游乐场所的监管措施始终未全部放开，
致使主题娱乐项目的经营普遍深受影响。公司在营的三个主题娱乐项目，面对市场波动灵活调整
经营策略，报告期内实现销售收入逾 1.1 亿元，客流破百万人次。
（二）经营计划
长期来看，随着城镇化建设进入中后期、人口老龄化趋势加剧，土地财政转型势在必行，地
产行业需要尽快适应经济发展结构的调整，探索新发展模式，寻找新发展要素。自 2020 年下半年
以来，组合政策频出，充分体现了政府在总量增速趋缓的背景下，努力实现国家经济发展新旧动
能切换的决心。
中期来看，面对当前错综复杂的内外部政治经济环境，预计“稳增长”将在未来相当长一段
时间内成为经济建设的主旋律。地产及相关产业链对 GDP 的拉动占比达 20%-30%，仍是国民经济
的支柱产业，因此始终是政策关注的焦点。基于对宏观形势的判断，公司相信因城施策促进房地
产行业良性循环和健康发展仍将是 2022 年行业发展的主基调。
短期来看，自 2021 年四季度以来，尽管逆周期修复政策频出，但过去两年组合调控的余波仍
对市场环境产生了深远影响，因此控量保质将会是 2022 年公司经营发展的主要目标。
（1）房地产开发业务
“去库存、保交付”将是全年公司房开业务的主旋律，2022 年计划实现合约销售 130 亿元，
去化率为 45%。
（2）商业经营与管理
2022 年，公司将继续推动“降空置、调结构、树标杆”工作的落实，通过运营标准化建设和
体系化管理充分挖掘经营资源，夯实基础管理，提升运营效率。公司全年计划实现租赁收入 14.2
亿元，较 2021 年实现稳步增长。
公司将根据项目经营状态进行分类，对于优质商业项目和进入稳定经营期的写字楼项目，力
求通过精细化管理和高品质服务，使得项目全年的空置率水平能维持在 5%以下，在地区市场做出
特色和口碑，从而成为区域消费及写字楼市场的引领者。对于受市场环境影响经营出现波动的项
目，公司将积极顺应消费市场趋势，不断优化品牌组合和租户结构，调整和汰换低坪效、低贡献
的租户，改善经营品质和品牌质素，力求将出租率提升 5-10 百分点。
（3）轻资产管理输出
坚持“轻重并举”的发展主线，2022 年公司将进一步大力推动轻资产业务的发展，依托全产
业链的管理能力、多元业态的管理优势和完备的体系化支持，公司将积极外拓业务分拆，发力核
心城市群，力争逐步实现轻资产品牌在重点城市的布局，并以此为基础携手合作伙伴，尝试构建
商用物业全场景的服务平台。
（4）组织精简
面对新的发展环境，公司的组织建设要统一思想，精兵简政，紧跟业务的此消彼长，以增强
组织适应市场剧变的能力。此外，公司将继续优化业务流程，推动管理下沉，以降本增效为主要
目标，打造更为扁平的组织结构。
（5）防范化解流动性风险
公司将从投资、开发和运营端多管齐下，尽全力防控流动性风险，缓释现金流压力。投资端，
公司将暂缓重资产投资并将积极推动非核心资产的优化。开发端，公司将主动调整开发节奏，落
实阶段性停缓建以减少开发建设投资。运营端，公司将加强现金流管控，以收定支，量入为出，
尤其对于在营商办项目，将最大化推行总部及区域的经营物资集采，控费增效。
（6）ESG 管理工作
公司将继续发挥在商业地产领域的优势，在绿色建筑、绿色运营、绿色社区等方面采取各项
措施，践行国际标准，认真履行企业在环境保护方面的责任。在共建和谐社会方面，公司始终希
望能为消费者、客户和员工提供健康舒适的环境、温馨体贴的服务和安全无忧的产品，以体现公
司对人和社会的关爱。最后，公司将继续优化并完善现有的内控管理体系和信息沟通机制。
（三）可能面对的风险
（1）周期复苏效果不及预期的风险。
在坚持“房住不炒”的总基调下，为更好地落实因城施策，实现良性循环和健康发展的目标，
自 2022 年年初以来，房地产行业需求端的政策出现显著修复的迹象，各地政府在公积金政策、首
付款比例、购房补贴、落户资格等方面均出台了有助房地产市场回暖的政策。公司相信，上述需
求端政策的松动将有助于扭转行业周期下行的态势。然而，从市场反馈来看，2022 年年初地产销
售降幅进一步扩大，同比创历史新低，同时地缘冲突的升级进一步加剧了全球通胀压力，公司认
为从政策出台到市场回暖还需要一定的传导时间，可能对公司经营造成影响。
（2）疫情复燃影响日常经营活动的风险
2022 年年初至今，新冠疫情在国内多个省市再度传播，严重扰乱了普通民众的正常生活秩序。
3 月 17 日召开的中央政治局常委会分析了当前新冠肺炎疫情形势，并部署从严做好疫情防控工作。
习总书记强调，要保持战略定力，坚持稳中求进，统筹好疫情防控和经济社会发展，采取更加有
效措施，努力用最小的代价实现最大的防控效果，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响。公
司相信在坚持科学精准、动态清零的要求下，疫情传播会得到有效控制，但在此期间的各项疫情
防控措施，也确实对公司正常经营活动造成较大的负面影响。
（3）公司流动性风险
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司货币资金账面余额 88.91 亿元，其中受限资金 3.36 亿元，
商品房销售监管资金 63.69 亿元；而同时点公司金融有息负债账面余额 376.30 亿元，其中一年内
到期金额 148.73 亿元，远大于公司货币资金账面余额。另外，2022 年 1 季度公司销售签约金额
23 亿元，较上年度同比下降 59%。公司目前面临流动性风险，将采取一系列措施，以应对到期债
务的资金需求。
1）对于已经预售房地产项目，多方支持项目按计划实施进度施工，全力保交付；
2）加大销售推广力度，将去化率作为管理层关键性考核指标，争取更多的销售回款；
3）积极与金融机构及相关债权人协商，在不损害债权人利益的情况下采取借新还旧、展期还
款等方式，延缓资金需求；
4）处置部分非核心资产，暂缓大额投资性支出；
5）提高管理效率，压缩或延缓现金性成本费用支出。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
