内蒙古蒙电华能热电股份有限公司拟转让其
持有的内蒙古京隆发电有限责任公司股权评估项目
评估报告
卓信大华评报字(2017)第 3001 号
北京卓信大华资产评估有限公司
二○一七年二月十日
目 录
□注册资产评估师声明 ................................................................................................ 1
□评估报告摘要......................................................................................... 2
□评估报告正文.........................................................................................4
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况........................................ 4
二、评估目的.......................................................................................................... 12
三、评估对象和评估范围...................................................................................... 12
四、价值类型及其定义.......................................................................................... 15
五、评估基准日...................................................................................................... 16
六、评估依据.......................................................................................................... 16
七、评估方法.......................................................................................................... 22
八、评估程序实施过程和情况.............................................................................. 34
九、评估假设.......................................................................................................... 34
十、评估结论.......................................................................................................... 36
十一、特别事项说明.............................................................................................. 38
十二、评估报告使用限制说明.............................................................................. 41
十三、评估报告日.................................................................................................. 42
□评估明细表
□附件
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司拟转让其
持有的内蒙古京隆发电有限责任公司股权评估项目 评估报告
资产评估师声明
北京卓信大华资产评估有限公司的签字资产评估师对内蒙古蒙电华能热电
股份有限公司拟转让其持有的内蒙古京隆发电有限责任公司股权评估项目的评
估报告特做如下声明：
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章
确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相
关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。本评估意见仅作为交易各方进行交易的价值
参考依据，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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持有的内蒙古京隆发电有限责任公司股权评估项目 评估报告
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评估报告摘要
北京卓信大华资产评估有限公司接受内蒙古蒙电华能热电股份有限公司的
委托，对内蒙古京隆发电有限责任公司的股东全部权益价值进行了评估。现将评
估报告正文中的主要信息及评估结论摘要如下。
经济行为：内蒙古蒙电华能热电股份有限公司拟转让其持有的内蒙古京隆发
电有限责任公司 25%的股权。
评估目的：对内蒙古蒙电华能热电股份有限公司拟转让股权所涉及内蒙古京
隆发电有限责任公司的股东部分权益在评估基准日所表现的市场价值作出公允
反映，为该经济行为提供价值参考意见。
评估对象和评估范围：评估对象为委托方指定的内蒙古京隆发电有限责任公
司的股东部分权益价值；评估范围为评估基准日经审计后的全部资产及相关负
债。账面资产总计 613,931.93 万元，其中：流动资产 140,384.59 万元；非流动资
产 473,547.35 万元；账面负债总计 515,503.78 万元，其中流动负债 178,292.94 万
元，非流动负债 337,210.84 万元；账面净资产 98,428.15 万元。
价值类型：评估对象在持续经营前提下的市场价值。
评估基准日：2016 年 9 月 30 日。
评估方法：采用资产基础法、收益法。
评估结论：本评估报告选用收益法评估结果为评估结论，即：评估前账面净
资产98,428.15万元，股东全部权益评估价值118,893.78万元。增值20,465.63万元，
增值率20.79%。
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25%股权的股东部分权益价值为29,723.45万元。
本评估报告没有考虑由于缺乏控制权可能产生的折价以及流动性对评估对
象价值的影响。
评估结论详细情况见评估明细表和评估报告。
评估结论使用有效期：本次评估结论的有效使用期限为自评估基准日起一年
有效，超过一年，需重新进行资产评估。
对评估结论产生影响的特别事项内容：评估报告的使用者应注意本报告正文
中的特别事项对评估结论所产生的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。
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评估报告正文
卓信大华评报字（2017）第 3001 号
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司：
北京卓信大华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法
规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估
程序，对内蒙古蒙电华能热电股份有限公司拟转让股权之经济行为涉及的内蒙古
京隆发电有限责任公司的股东部分权益在 2016 年 9 月 30 日所表现的市场价值进
行了评估。现将评估情况报告如下。
一、 委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况
本次评估的委托方为内蒙古蒙电华能热电股份有限公司，被评估单位为内蒙
古京隆发电有限责任公司。
（一）委托方
企业名称：内蒙古蒙电华能热电股份有限公司
法定住所：内蒙古自治区呼和浩特市锡林南路 218 号
经营场所：内蒙古自治区呼和浩特市锡林南路工艺厂巷电力科技楼
法定代表人：李向良
注册资本：人民币伍拾捌亿零柒佰柒拾肆万伍仟元
企业性质：其他股份有限公司（上市）
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内蒙古蒙电华能热电股份有限公司（以下简称“蒙华电”）是经内蒙古自治
区股份制工作试点小组（内股份办通字[1993]11 号文）批准，由内蒙古电力（集
团）有限责任公司、中国华能集团公司、华能内蒙古发电公司作为发起人以社会
募集方式设立的股份有限公司，于 1994 年 5 月 12 日在内蒙古自治区包头市工商
行政管理局登记注册。经中国证券监督管理委员会批准，公司股票于 1994 年 5
月 20 日在上海证券交易所挂牌交易，证券代码 600863，证券简称内蒙华电。内
蒙华电的控股股东为北方联合电力有限责任公司，持有股权比例 56.63%，其实
际 控 制人为中国华能 集团公司。《营业执 照》登记的统一社会 信用代码为
91150000114123615F。
经营范围：火力发电、供应，蒸汽、热水的生产、供应、销售、维护和管理；
风力发电以及其他新能源发电和供应；对煤炭、铁路及配套基础设施项目投资，
对煤化工、煤炭深加工行业投资、建设、运营管理，对石灰石、电力生产相关原
材料投资，与上述经营内容相关的管理、咨询服务。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动）。
（二）被评估单位
企业名称：内蒙古京隆发电有限责任公司
法定住所：内蒙古自治区乌兰察布市内蒙古丰镇市工业区南端
经营场所：内蒙古自治区乌兰察布市内蒙古丰镇市工业区南端
法定代表人：郭明星
注册资本：人民币壹拾亿玖仟壹佰肆拾叁万贰仟元
企业性质：有限责任公司（国有控股）
内蒙古京隆发电有限责任公司（以下简称“京隆发电”）成立于 2003 年 10
月 16 日。由北京国际电力开发投资公司、中国华电集团公司及内蒙古蒙电华能
热电股份有限公司共同出资组建，注册资本 9000 万元人民币，其中：北京国际
电力开发投资公司出资人民币 3600 万元，占注册资本的 40%；中国华电集团公
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司出资 3150 万元，占注册资本的 35%；内蒙古蒙电华能热电股份有限公司出资
2250 万元，占注册资本的 25%。出资情况由北京润鹏会计师事务所出具的（2004）
北京润鹏验字 2003 号《验资报告》验证。《营业执照》登记的统一社会信用代码
为 91150981752591376J。营业期限为 2003 年 10 月 16 日至 2023 年 10 月 15 日。
2004 年 12 月，根据国家发展计划委员会文件计基[2002]1052 号和京隆发电
公司股东会决议，申请增加注册资本人民币 24700 万元，其中，北京国际电力开
发投资公司以货币增加出资 14400 万元，中国华电集团公司以货币增加出资 6300
万元，内蒙古蒙电华能热电股份有限公司以货币增加出资 4000 万元。增资情况
由北京普洋会计师事务所出具的普洋验字[2004]第 107 号《验资报告》验证。增
资后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
认缴注册资本 实收注册资本
股东名称
金额 比例% 金额 比例%
北京国际电力开发投资公司 18000 53 18000 53
中国华电集团公司 9450 28 9450 28
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司 6250 19 6250 19
合计 33700 100 33700 100
2004 年 11 月 18 日，北京国际电力开发投资公司与北京市综合投资公司进
行合并重组，合并重组后的公司名称为北京能源投资（集团）有限公司。其债务、
债权由北京能源投资（集团）有限公司继承。
2005 年 6 月，内蒙古京隆发电有限责任公司根据公司股东决议，申请增加
注册资本 11700 万元，其中：中国华电集团公司以货币增加出资 6300 万元，内
蒙古蒙电华能热电股份有限公司以货币增加出资 5400 万元。增资情况由北京普
洋会计师事务所出具的普洋验字[2005]第 108 号《验资报告》验证。增资后股权
结构如下：
金额单位：人民币万元
股东名称 认缴注册资本 实收注册资本
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金额 比例% 金额 比例%
北京能源投资（集团）有限公司 18000 40 18000 40
中国华电集团公司 15750 35 15750 35
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司 11650 25 11650 25
合计 45400 100 45400 100
2006 年 6 月，内蒙古京隆发电有限责任公司根据股东会决定和公司章程的
规定，申请增加注册资本人民币 23908 万元，实际新增资本 24442 万元，其中：
北京能源投资(集团)有限公司以货币出资 10567 万元，中国华电集团公司以货币
出资 7875 万元，内蒙古蒙电华能热电股份有限公司以货币出资 6000 万元，增资
情况由北京普洋会计师事务所出具的普洋验字[2006]第 181 号《验资报告》验证。
增资后注册资本达到 69842 万元，股权结构如下：
金额单位：人民币万元
认缴注册资本 实收注册资本
股东名称
金额 比例% 金额 比例%
北京能源投资（集团）有限公司 27723 40 28567 41
中国华电集团公司 24258 35 23625 34
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司 17327 25 17650 25
合计 69308 100 69842 100
2006 年 9 月，根据股东会决定和公司章程的规定，内蒙古京隆发电有限责
任公司申请增加注册资本人民币 27110 万元，实际出资 17875 万元，其中：北京
能源投资(集团)有限公司以货币出资 10000 万元，中国华电集团公司以货币出资
7875 万元，增资后注册资本达到 87717 万元，增资情况由北京普洋会计师事务
所出具的普洋验字[2006]第 188 号《验资报告》验证。增资后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
认缴注册资本 实收注册资本
股东名称
金额 比例% 金额 比例%
北京能源投资（集团）有限公司 39411 41 38567 44
中国华电集团公司 33113 34 31500 36
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认缴注册资本 实收注册资本
股东名称
金额 比例% 金额 比例%
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司 24428 25 17650 20
合计 96952 100 87717 100
2007 年 2 月 2，内蒙古京隆发电有限责任公司申请增加注册资本 6455 万元，
注册资本增至 94172 万元，新增注册资本由股东内蒙古蒙电华能热电股份有限公
司认缴，增资情况由北京普洋会计师事务所出具的普洋验字[2007]第 104 号《验
资报告》验证。变更资本后，股权结构如下：
金额单位：人民币万元
认缴注册资本 实收注册资本
股东名称
金额 比例% 金额 比例%
北京能源投资（集团）有限公司 38567 41 38567 41
中国华电集团公司 31500 33 31500 33
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司 24105 26 24105 26
合计 94172 100 94172 100
2007 年 11 月，根据公司章程规定，内蒙古京隆发电有限责任公司申请增加
注册资本 5090 万元，由新股东北京京能国际能源股份有限公司认缴，增资情况
由中天运会计师事务所有限公司出具的中天运[2008]验字第 05001 号《验资报告》
验证。北京能源投资（集团）有限公司将其持有京隆发电公司的全部股权转让给
北京京能国际能源股份有限公司。增资、转让后，股权结构如下：
金额单位：人民币万元
认缴注册资本 实收注册资本
股东名称
金额 比例% 金额 比例%
中国华电集团公司 31500 31.37 31500 31.37
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司 24105 24.29 24105 24.29
北京京能国际能源股份有限公司 43657 43.98 43657 43.98
合计 99262 100 99262 100
2009 年 9 月，内蒙古京隆发电有限责任公司申请增加注册资本 3180.8 万元，
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由内蒙古蒙电华能热电股份有限公司认缴，增资后，注册资本为人民币 102442.8
万元，增资情况由丰镇兴丰会计师事务所出具的[2009]丰会师验字第 66 号《验
资报告》验证。中国华电集团公司将其持有京隆发电公司的全部股权转让给华电
内蒙古能源有限公司。股权结构如下：
金额单位：人民币万元
认缴注册资本 实收注册资本
股东名称
金额 比例% 金额 比例%
华电内蒙古能源有限公司 31500 30.75 31500 30.75
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司 27285.8 26.63 27285.8 26.63
北京京能国际能源股份有限公司 43657 42.62 43657 42.62
合计 102442.8 100 102442.8 100
2010 年 7 月，根据公司章程规定，京隆发电公司申请增加注册资本 6700.4
万元，由北京京能国际能源股份有限公司认缴。增资情况由丰镇兴丰会计师事务
所出具的[2010]丰会师验字第 38 号《验资报告》验证。增资后，股权结构如下：
金额单位：人民币万元
认缴注册资本 实收注册资本
股东名称
金额 比例% 金额 比例%
华电内蒙古能源有限公司 31500 28.9 31500 28.9
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司 27285.8 25 27285.8 25
北京京能国际能源股份有限公司 50357.4 46.1 50357.4 46.1
合计 109143.2 100 109143.2 100
2012 年 6 月，根据内蒙古京隆发电有限责任公司股东会决议，华电内蒙古
能源有限公司将所持有的内蒙古京隆发电有限责任公司 28.86%的股权转让给北
京能源投资（集团）有限公司。转让后，北京京能国际能源股份有限公司出资
503,574,000.00 元，持股比例 46.14%；北京能源投资（集团 )有限公司出资
315,000,000.00 元，持股比例 28.86%；内蒙古蒙电华能热电股份有限公司出资
272,858,000.00 元，持股比例 25.00%。
2014 年 12 月 12 日，根据北京市国资委《关于同意内蒙古京隆发电有限责
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任公司股权转让的批复》（京国资产权【2014】236 号），北京能源投资（集团)
有限公司、北京京能国际能源股份有限公司将持有的本公司 28.86%、46.14%股
权转让给北京京能电力股份有限公司。本次股权变更后，北京京能电力股份有限
公司出资 818,574,000.00 元，持股比例 75.00%；内蒙古蒙电华能热电股份有限公
司出资 272,858,000.00 元，持股比例 25.00%。
截至评估基准日，内蒙古京隆发电有限责任公司的股东及出资比例无变化。
主要经营范围：输变电设备的运行、检测及维修。电能、热能的生产和销售；
电力项目的开发和投资；燃料、金属、建筑材料的购销和货物运输。（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
经营管理结构：公司设立股东会、董事会、监事会的法人治理结构；总经理
工作部、安全监察部、生产技术部、综合计划部、物资供应部、燃料管理部、辅
助运行部、发电部、设备部、财务产权部、内控审计部、党群工作部、人力资源
部、后勤保障部等职能部门。
长期股权投资单位：内蒙古华宁热电有限公司，持股比例 80%。主要从事燃
煤发电、供热。
宏观、区域经济：国家统计局初步核算，2016 年全年国内生产总值 744127
亿元，比上年增长 6.7%。增速下降的趋势放缓为长期趋势，过度收缩的可能性
小，预计经济中期仍维持在当前的均衡水平附近。内蒙古自治区 2016 年全年实
现生产总值 18632.6 亿元，比上年增长 7.2%，高于全国平均增速 0.5 个百分点。
总体来看，全区通过积极推进供给侧结构性改革，努力促进新旧动能加速转换，
坚持发挥优势和补齐短板一起做，调整存量和做优增量同步抓，经济运行总体平
稳、稳中有进、稳中提质、稳中向好。
行业状况与发展前景：2016 年内蒙古自治区全社会用电量 26050307 万千
瓦时，同比增加 621582 万千瓦时，增长 2.44%；全区 6000 千瓦及以上电力装
机累计发电量 39479985 万千瓦时，同比增加 280510 万千瓦时，增长 0.72%；
电网供电量 15610812 万千瓦时，售电量 14790023 万千瓦时，分别同比增加
10 北京卓信大华资产评估有限公司
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持有的内蒙古京隆发电有限责任公司股权评估项目 评估报告
827099 万千瓦时和 852586 万千瓦时，增长 5.59％和 6.12％。
截止 2016 年底全区 6000 千瓦及以上电厂装机容量 11030.17 万千瓦；新增
6000 千瓦及以上电力装机（正式投产）589.97 万千瓦；关停电力装机 18 万千
瓦。
从 2016 年电力需求来看，除了三产和居民用电保持高速增长外，二产也拉
动了用电量的增长，其中四大高载能行业用电量增速同比下降 0.9%，增速比上
年同期提高 1.9 个百分点，预期 2017 年增速会回调后企稳。
公司业务情况：公司装机容量 2X600MW 燃煤空冷机组，系丰镇发电厂三期
扩建工程，分别于 2008 年 2 月 29 日（2#）和 4 月 19 日（1#）完成 168 小时满
负荷整套试运。自 2008 年投产以来在蒙西网运营，2012 年 4 月并入京津唐电网
运营，现在两台机组运行正常。
公司近三年及评估基准日资产、财务、经营状况：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 9 月 30 日
流动资产 75,928.82 103,269.13 140,758.08 140,384.59
非流动资产 528,088.82 519,768.02 489,430.67 473,547.35
资产总计 604,017.64 623,037.15 630,188.76 613,931.93
流动负债 193,628.79 162,984.00 158,830.48 178,292.94
非流动负债 366,130.00 393,712.21 386,799.92 337,210.84
负债总计 559,758.79 556,696.21 545,630.40 515,503.78
净资产 44,258.85 66,340.94 84,558.35 98,428.15
项目 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-9 月
营业收入 214,150.84 206,167.01 179,274.69 116,450.37
利润总额 26,280.56 22,068.12 18,066.78 14,583.60
净利润 26,280.56 22,082.09 18,067.41 13,869.80
经营性净现金流量 88,545.32 89,050.18 89,027.34 46,419.49
（三）委托方和被评估单位之间的关系
被评估单位内蒙古京隆发电有限责任公司为委托方内蒙古蒙电华能热电股
份有限公司的子公司。
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（四）委托方以外的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方内蒙古蒙电华能热电股份有限公司、被评估单位内蒙
古京隆发电有限责任公司及相关监管机构为本报告载明的评估目的使用，国家法
律法规另有规定的除外。评估报告使用者应恰当使用本评估报告，因不当使用评
估报告所造成的不良后果的责任不得由评估机构承担。
二、 评估目的
根据 2016 年 11 月 14 日《内蒙古蒙电华能热电股份有限公司关于转让所持
内蒙古京隆发电有限责任公司 25%股权的请示》（蒙华电[2016]77 号），内蒙古蒙
电华能热电股份有限公司拟转让其持有的内蒙古京隆发电有限责任公司 25%股
权。此项经济行为于 2017 年 1 月 17 日已获得中国华能集团公司《关于下达 2017
年度预算与综合计划的通知》（华能预[2017]13 号）的批复。本次评估目的是对
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司拟转让股权之经济行为所涉及内蒙古京隆发
电有限责任公司的股东部分权益在评估基准日 2016 年 9 月 30 日所表现的市场价
值作出公允反映，为该经济行为提供价值参考意见。
三、 评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次评估对象为委托方所指定的应用于本次经济行为所涉及内蒙古京隆发
电有限责任公司的股东部分权益价值。
（二）评估范围
本次评估范围为内蒙古京隆发电有限责任公司经审计后的全部资产和相关
负债。评估基准日资产、负债情况如下表：
12 北京卓信大华资产评估有限公司
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司拟转让其
持有的内蒙古京隆发电有限责任公司股权评估项目 评估报告
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
流动资产合计 1,403,845,853.75 流动负债合计 1,782,929,404.08
货币资金 63,592,291.37 短期借款 730,000,000.00
应收票据 应付票据 4,000,000.00
应收账款 151,500,981.19 应付账款 252,822,540.92
预付账款 67,400.00 预收款项
其他应收款 368,469.75 应付职工薪酬 9,620,817.89
应收利息 1,389,065.56 应交税费 22,576,754.13
存货 92,097,645.88 应付利息 4,797,465.00
长期待摊费用 90,211,571.44 其他应付款 20,711,826.14
其他流动资产 57,028,865.85 一年内到期非流动负债 738,400,000.00
非流动资产合计 4,735,473,469.77 非流动负债合计 3,372,108,376.20
长期股权投资 153,500,000.00 长期借款 2,945,000,000.00
固定资产 4,316,199,315.41 长期应付款 393,500,000.00
在建工程 45,953,111.74 递延所得税负债
无形资产 72,442,511.35 其他非流动负债 33,608,376.20
递延所得税资产 138,093.98 负债合计 5,155,037,780.28
其他非流动资产 147,240,437.29 所有者权益合计 984,281,543.24
资产总计 6,139,319,323.52 负债及所有者权益合计 6,139,319,323.52
本次评估对象和评估范围与委托方拟实施股权转让之经济行为涉及的评估
对象和评估范围一致，与同期专项审计范围一致。
内蒙古京隆发电有限责任公司在本次评估基准日的财务报表业经天职国际
会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师审计，并出具了“天职业字【2017】
2168 号、天职业字[2017]2168-1 号、天职业字[2017]2205 号”无保留意见审计报
告。
（三） 资产的法律权属、经济、物理状况
1、房屋建筑物
房屋建筑物 66 项，主要包括主厂房、综合办公楼、员工公寓楼、脱硫控制
综合楼、输煤综合楼、升压站网控楼、化验楼(化学实验室)、卸供油泵房、集中
控制楼、生活生产水泵房、工业废水处理车间、煤水处理站、输煤转运站等，建
筑面积为 143,623.26 ㎡。其中已办证房屋建筑物共计 55 项，建筑面积 138,073.43
㎡，证载权利人为内蒙古京隆发电有限责任公司，资产权属资料无瑕疵；尚未办
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理产权证的房屋建筑物 11 项，建筑面积 5,549.83 ㎡，资产权属资料不完备。
建筑结构类型主要为框架、砖混等，大部分建于 2008 年，分布在“京隆发
电”厂办公区和生产厂区，均为正常使用的建筑物。
2、构筑物共计 72 项，主要包括进场公路、烟囱、空冷平台、煤场、推煤机
库、输煤栈桥、铁路专线、辅机循环水机力通风冷却塔、石灰石浆液池、澄清池
等。
3、设备
机器设备共计 2473 项，分为热力系统设备、燃料供应系统设备、除灰系统
设备、水处理系统设备、供水系统设备、电气系统设备、热工控制系统设备、附
属生产工程设备等八大系统。大部分购建于 2008 年，历年都有更新改造，均处
于正常使用状态。
车辆共计 26 辆，包括大、中、小型客车等，主要为商务及职工上下班接送
车使用，除 1 辆处于待报废状态外，其他车辆车况良好。
电子设备主要由打印机、电脑、复印机、空调、电视以及为职工提供福利保
障的后勤部门厨房设备组成，总计 2112 台（套）。购置于 2008 至 2016 年间，其
中 22 台（套）因使用时间较长，处于待报废状态。
4、在建工程
土建工程 1 项，为物资库房工程，于 2016 年 7 月开工建设，2016 年 12 月
完工并交付使用；设备安装工程 20 项，主要为发电设备装置优化及环保设施改
造等，大多于 2016 年上半年开工建设，于 2016 年底至 2017 年初陆续完工。
3、存货
存货包括原材料、在库周转材料。原材料按类别分为燃料、辅助材料、备品
备件等。主要为近期购置，分别按不同品类存放于各库房内，大部分原材料为正
常使用的燃料及设备维修用零配件，有部分为多年来积压的物资；在库周材料主
要为近期购入存放于仓库，待领用的劳保用品等。
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（四）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的账面记录的无形资产包括土地使用权、其他无形资产，未申报账
面未记录的无形资产。
1、土地使用权
无形资产土地使用权共计 3 宗，面积 1,184,382.00 平方米，土地用途均为工
业用地，证载土地使用权人为内蒙古京隆发电有限责任公司。其中以出让方式取
得的土地使用权 1 宗，面积 101,587.00 平方米，为电厂用地；以划拨方式取得的
土地使用权 2 宗，面积 1,082,795.00 平方米，分别为电厂三期储灰厂、铁路专用
线用地。
2、其他无形资产
其他无形资产包括企业管理应用软件10项、以前年度企业的科研成果5项。
管理应用软件均在正常使用，科研成果未在实际生产中应用。
（五）申报的表外资产情况
本次评估被评估单位（含长期股权投资单位）未申报表外资产、负债，评估
人员亦无法获取表外资产、负债的迹象，故本次采用资产基础法评估仅对申报纳
入评估范围的资产、负债予以评估。本次采用收益法评估，其经营性表外资产、
负债价值均在收益法评估值中体现。
（六）引用其他机构出具报告情况
纳入评估范围的资产及负债未涉及引用其他机构出具的报告。
四、 价值类型及其定义
企业价值评估一般可供选择的价值类型包括市场价值和非市场价值。
根据本次评估目的，评估对象的价值类型为在持续经营前提下的市场价值。
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市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
本项目评估基准日为 2016 年 9 月 30 日。
为了保证评估结果的时效性，并与评估目的的实现日尽可能接近，我们根据
本次评估所服务的经济行为的性质与委托方协商，最终由委托方确定评估基准日
为 2016 年 9 月 30 日。
本次评估基准日为一个月度财务报告的截止日，有关资料、财务数据较全面，
具有较好的可比性，有利于经济行为的实现。
本次评估中所采用的取价标准包括价格、税率、费率、存贷款利率等均为评
估基准日有效的价格标准。
六、 评估依据
我们在本次评估过程中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规、准
则依据、权属依据、取价依据，以及在评估中参考的文件资料、依据主要有：
（一） 行为依据
1、《内蒙古蒙电华能热电股份有限公司关于转让所持内蒙古京隆发电有限
责任公司 25%股权的请示》（蒙华电[2016]77 号）；
2、中国华能集团公司《关于下达 2017 年度预算与综合计划的通知》（华能
预[2017]13 号）；
3、委托方与北京卓信大华资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定
书》。
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（二） 主要法律、法规依据
1、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一届全国
人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
2、《中华人民共和国证券法》（根据 2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民代
表大会常务委员会第十次会议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于修改
〈中华人民共和国保险法〉等五部法律的决定》修订）；
3、《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第六次会议通过）；
4、《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代
表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
5、《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代
表大会第五次会议通过）；
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
7、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表
大会常务委员会第十一次会议通过）；
8、《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会
第五次会议通过）；
9、《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号）；
10、 《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局国资办
发【1992】36 号）；
11、 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令【2001】第 14 号）；
12、 《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强
资产评估监督管理工作意见的通知》（国务院办公厅国办发【2001】102 号）；
13、 《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部令【2003】第 3
号）；
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14、 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令【2003】第 378 号）；
15、 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令【2005】第 12 号）；
16、 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权【2006】306
号）；
17、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资产权
【2006】274 号）；
18、 《关于规范上市公司国有股东行为的若干意见》（国资发产权【2009】
23 号）；
19、 《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》（国资委、中国证监
会【2013】第 19 号令）；
20、 《关于促进企业国有产权流转有关事项的通知》（国资发产权【2014】
95 号）；
21、 《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委、财政部令【2016】第 32
号）；
22、 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权
【2009】941 号）；
23、 关于印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知（国资发产
权【2013】64 号）；
24、 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财政部、国家税务总
局（财税【2016】36 号）；
25、 《企业会计准则—基本准则》（财政部【2006】第 33 号令）；
26、 《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则（财会【2006】3 号）；
27、 《企业财务通则》（财政部【2006】第 41 号令）；
28、 《会计监管风险提示第 5 号—上市公司股权交易资产评估》（证监会
2013 年 2 月 6 日）；
29、 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院
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令第 55 号）；
30、 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第 256 号）；
31、 《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第 21 号）；
32、 其他相关的法律法规。
（三） 准则依据
1、财企【2004】20 号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准
则—基本准则》；
2、中评协【2007】189 号中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——
评估报告》等 7 项资产评估准则的通知；
3、中评协【2008】217 号《资产评估准则—无形资产》；
4、中评协【2008】218 号《企业国有资产评估报告指南》；
5、中评协【2011】227 号《资产评估准则—企业价值》；
6、中评协【2010】214 号《评估机构业务质量控制指南》；
7、中评协【2011】230 号《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条
款的通知》；
8、中评协【2012】248 号《职业道德准则—独立性》；
9、会协【2003】18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。
（四） 权属依据
1、国有土地使用证；
2、房屋所有权证；
3、车辆行驶证；
4、其他权属证明文件。
（五） 取价依据
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1、 相关国家产业政策、行业分析资料、参数资料等；
2、 “京隆发电”公司提供的企业未来发展规划及预测；
3、 评估基准日中国人民银行贷款利率；
4、 wind 资讯资料；
5、 财政部关于印发《基本建设项目建设成本管理规定》的通知（财建〔2016〕
504 号）；
6、 国家发展和改革委员会发布的《电网工程建设预算编制与计算规定》
（2013 年版）；
7、 国家能源局发布的《火力发电工程建设预算编制与计算规定》（2013 年
版）；
8、 国家能源局发布的《电力建设工程概算定额—建筑工程》（2013 年版）；
9、 中国电力企业联合会发布的《电力建设工程概算定额》（2013 年版）；
10、 中国电力企业联合会发布的《发电工程装置性材料综合预算价格》
（2013 年版）；
11、 电力工程造价与定额管理总站《关于发布电力工程计价依据适应营业
税改征增值税调整过渡实施方案的通知》（定额[2016]9 号）；
12、 电力工程造价与定额管理总站《关于发布电力工程计价依据营业税改
征增值税估价表的通知》（定额[2016]45 号）；
13、 电力工程造价与定额管理总站《关于发布 2013 版电力建设工程概预算
定额价格水平调整的通知》（定额[2015]44 号）；
14、 乌兰察布市住房和城乡建设委员会《关于发布乌兰察布市 2016 年九、
十月份建设工程造价信息价的通知》（乌建字【2016】第 120 号）；
15、 电力规划设计总院编制的《火电工程限额设计参考造价指标》（2015
年水平）；
16、 电力公司定额站编制的《全国电力工程建设常用设备价格汇编》；
17、 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；
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18、 《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)；
19、 《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
20、 原城乡建设环境保护部《房屋完损等级评定标准》（城住字[1984]第
678 号）；
21、 《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通
知》（国土资发[2005]144 号）；
22、 《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发
[2006] 307 号)；
23、 《关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发[2008] 3078 号)；
24、 《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发
[2009]56 号）；
25、 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（2007 年 511 号令）；
26、 《 关 于 耕 地 占 有 税 额 和 纳 税 义 务 发 生 时 间 问 题 的 通 知 》（ 财 税
[2007]176）；
27、 内蒙古自治区人民政府办公厅《关于公布实施自治区征地统一年产值
标准和征地区片综合地价的通知》（内政办发[2011]143 号）。
28、 企业提供的部分单项工程预（结）算资料和施工（竣工）图；
29、 《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税【2008】170
号）；
30、 《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试
点税收政策的通知》（财税【2013】37 号）；
31、 《机动车强制报废标准规定》（商务部令 2012 年 第 12 号）；
32、 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》 国务院【2000】第 294 号令）；
33、 2016 年《机电产品报价手册》；
34、 阿里巴巴 http://detail.1688.com；
35、 中关村在线 http://www.zol.com.cn；
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36、 太平洋汽车网 http://www.pcauto.com.cn；
37、 企业提供的项目投资概算资料；
38、 企业提供的目前及未来预计市场销售价格表；
39、 部分产品销售合同；
40、 委估房屋所在区域的地理条件资料；
41、 评估基准日土地市场交易案例资料；
42、 其他与企业取得、使用资产等有关的合同、会计凭证等其它资料。
（六） 其他参考依据
1、 被评估单位提供的资产评估明细表；
2、 评估人员现场勘查调查表、收集整理的其他资料；
3、 最新版《资产评估常用方法与参数手册》；
4、 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)出具的“天职业字【2017】2168
号、天职业字[2017]2168-1 号、天职业字[2017]2205 号”《专项审计报告》；
5、 其它与评估有关的资料。
七、 评估方法
(一) 评估方法的适用性分析
注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价
值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产
评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将
预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股
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东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股
权自由现金流折现模型。
根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的企业
经营资料，考虑“京隆发电”的主营业务是电力生产，自 2003 年 10 月成立至评
估基准日已持续经营近 13 年；目前企业已进入稳定发展阶段，未来具备可持续
经营能力，可以用货币衡量其未来收益，其所承担的风险也可以用货币衡量，符
合采用收益法的前提条件。同时考虑本次评估获取的评估资料较充分，故本项目
适宜采用收益法评估。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。上市公司
比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，
在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。交易案例比
较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比
率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
由于目前国内资本市场缺乏与被评估企业类似或相近的可比企业；同时由于
股权交易市场不发达，缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例，故本项目不适
宜采用市场法评估。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评
估方法。各项资产、负债价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。
资产基础法的评估结果主要是以评估基准日企业各项资产、负债的更新重置
成本为基础确定的，具有较高的可靠性，且本次评估不存在难以识别和评估的资
产或者负债，因此本项目适宜采用资产基础法评估。
(二) 收益法的技术思路和模型
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本项目采用的现金流量折现法是指通过估算评估对象未来预期的净现金流
量并采用适宜的折现率折算成现值，借以确定评估价值的一种评估技术思路。现
金流量折现法的适用前提条件：（1）企业整体资产具备持续经营的基础和条件，
经营与收益之间存有较稳定的对应关系，（2）必须能用货币衡量其未来期望收
益；（3）评估对象所承担的风险也必须是能用货币衡量。
采用现金流量折现法对未来预期现金流的预测，要求数据采集和处理符合客
观性和可靠性，折现率的选取较为合理。
本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。现金流量折现
法的基本计算模型：
股东全部权益价值=企业整体价值-付息负债价值
E BD
企业整体价值： B P I C
式中：
B：评估对象的企业整体价值；
P：评估对象的经营性资产价值；
I：评估对象的长期股权投资价值；
C：评估对象的溢余或非经营性资产（负债）的价值；
经营性资产价值的计算模型：
n
Ri Ri 1
P
i 1 (1 r ) r (1 r ) n
i
式中：
Ri：评估对象未来第 i 年的现金流量；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期；
(三) 收益法评定过程
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1、收益年限的确定
收益期，根据被评估单位章程、营业执照等文件规定，确定经营期限截止到
2023 年 10 月 15 日；本次评估假设企业到期后继续展期并持续经营，因此确定
收益期为无限期。
预测期，根据公司历史经营状况及行业发展趋势等资料，采用两阶段模型，
即评估基准日后 5 年根据企业实际情况和政策、市场等因素对企业收入、成本费
用、利润等进行合理预测，假设第 6 年以后各年与第 5 年持平。
2、未来收益预测
按照预期收益口径与折现率一致的原则，采用企业自由现金流确定评估对象
的企业价值收益指标。
企业自由现金流=净利润+折旧与摊销+利息费用×(1-税率) -资本性支出
-营运资金净增加
预测期净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用
-财务费用-所得税
确定预测期净利润时对被评估单位财务报表编制基础、非经常性收入和支
出、非经营性资产、非经营性负债和溢余资产及其相关的收入和支出等方面进行
了适当的调整，对被评估单位的经济效益状况与其所在行业平均经济效益状况进
行了必要的分析。
3、折现率的确定
本次评估采用加权平均资本成本定价模型(WACC)。
R=Re×We+Rd×(1-T)×Wd
式中：
Re：权益资本成本；
Rd：债务资本成本；
We：权益资本价值在投资性资产中所占的比例；
Wd：债务资本价值在投资性资产中所占的比例；
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T：适用所得税税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。
计算公式如下：
Re= Rf+β×MRP+Rc
Rf：无风险收益率
MRP：Rm-Rf：市场平均风险溢价
Rm：市场预期收益率
β：预期市场风险系数
Rc：企业特定风险调整系数
4、非经营性资产、负债、溢余资产评估值的确定
非经营性资产是指与企业正常经营收益无直接关系不产生经营效益的资产。
经分析本项目非经营性资产为：应收利息、其他应收款、其他流动资产、递延所
得税资产、其他非流动资产；非经营性负债为：应付利息、其他应付款、长期应
付款、其他非流动负债；溢余资产是指评估基准日超出维持企业正常经营的富余
现金。本次评估均采用成本法确定。
5、长期股权投资评估值的确定
为对内蒙古华宁热电有限公司的长期股权投资，主要从事燃煤发电、城市供
热等，长期处于亏损状态，未来年度尚无明确的增资或关停计划，也无具体的扩
能改造方案，因此采用资产基础法计算确定股东全部权益评估值，按照投资比例
确定长期股权投资评估值。
6、付息负债价值的确定
付息负债是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债，包括短期借款、
一年内到期的长期负债、长期借款，采用成本法评估结果确定。
7、股权评估值的确定
股东全部权益价值=经营性资产价值＋非经营性资产价值+溢余资产价值
＋长期股权投资价值-非经营性负债价值-付息负债价值
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(四) 资产基础法技术思路和模型
本项目采用的资产基础法是以重新建造一个与评估对象在评估基准日的表
内、表外各项资产、负债相同的、具有独立获利能力的企业所需的投资额，作为
确定企业整体资产价值的依据，将构成企业的各种要素资产、负债根据具体情况
（分别）选用适当的具体评估方法确定的评估价值加总，借以确定评估对象价值
的一种评估技术思路。资产基础法基于：（1）评估对象价值取决于企业整体资产
的市场成本价值；（2）构成企业整体资产的各单项资产、资产组合的价值受其对
企业贡献程度的影响。
资产基础法评估值计算公式：
股东全部权益价值=企业总资产价值—总负债价值
企业总资产价值=表内各项资产价值+表外各项资产价值
企业总负债价值=表内各项负债价值+表外各项负债价值
(五) 资产基础法评定过程
1、 流动资产
包括：货币资金、应收账款、预付账款、应收利息、其他应收款、存货、其
他流动资产。
（1） 货币资金
包括：现金、银行存款、其他货币资金。本次评估以核实后的账面值确定评
估值。
（2） 应收款项
包括：应收账款、预付账款、应收利息、其他应收款。
本次评估根据每笔应收款项原始发生额，按照索取认定坏账损失的证据，分
析、测试坏账损失率，分别按照账龄分析法、个别认定法、预计风险损失法扣除
应收款项的预计评估风险损失，确定评估值。
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预付账款根据能够收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
坏账准备为企业按《企业会计准则》规定计提数，本次评估按零值确定。
（3）存货
包括：原材料、在库周转材料。
本次评估分别按存货类别、经营模式、核算方法、勘查结果采用具体评估方
法。数量以评估基准日实际数量为准。
对于近期购入，周转较快，未产生毁损、积压现象，账面单价接近基准日市
场价格的，以核实后的账面单价，乘以实际数量，确定评估值。
对于购入时间较长的，以现行市场不含税价格，加计相关费用，乘以实际数
量，确定评估值。
2、 非流动资产
包括：长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递
延所得税资产、其他非流动资产。
（1） 长期股权投资
为对内蒙古华宁热电有限公司持股比例 80%的投资。
根据评估准则要求，对其控股子公司的企业整体资产在分析评估方法的适用
性后，采用资产基础法进行评估，依据“京隆发电”对其持股比例，确定长期股
权投资的评估值。
（2） 固定资产
包括：建筑物，机器设备。本次评估根据固定资产实地勘查结果并对所收集
资料数据进行认真整理、分析、计算，采用成本法、市场法进行评估。
A、建筑物
采用成本法评估，以不含税价值确定评估值。成本法，是指首先估测被评估
资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置
成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法总称。
评估值=重置成本×综合成新率
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a、重置成本的确定
根据建筑物相关施工图纸及对建筑物进行实地勘查测量，结合建筑物实际情
况对其进行分析、计算各分部工程的工程量，依据建筑工程预算定额、费用定额
及材料价差调整文件，采用重编概（预）算法、预（决）算调整法、参照物对比
法测算工程造价，并加计施工建设过程中必须发生的设备、物资、资金等方面的
消耗，按照企业所属行业及资产所在地区现行市场取费标准计算工程造价，计取
工程建设其它费用和资金成本，根据国家增值税税收政策及电力行业营改增方案
计算可抵扣增值税，进而确定重置成本。
对于委估资产的建设时间不超过一年，竣工时间距评估基准日不超过一个季
度的，根据审核无误的决算价格加计资金成本及其它必要合理的费用，根据国家
增值税税收政策及电力行业营改增方案计算可抵扣增值税，确定重置成本。
b、成新率的确定
以现场勘查结果，结合房屋建筑物、构筑物的具体情况，分别按年限法和完
好分值法的不同权重加权平均后加总求和，确定综合成新率。
年限法成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%或：
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
尚可使用年限根据国家有关规定并结合建筑物主体结构的形式、建成时间，
综合考虑；或以矿井尚可服务年限，按孰低原则考虑。经济寿命年限按照《资产
评估常用数据与参数手册》确定。
完好分值法成新率=结构部分成新率×G+装修部分成新率×S
+设备部分成新率×B
综合成新率=年限法成新率×40%+完好分值法成新率×60%。
B、机器设备
机器设备主要采用成本法，对部分车辆、电子设备采用市场法，以不含税价
值确定评估值。
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存
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在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种
评估方法总称。
评估值=重置成本×综合成新率
a、重置成本的确定
标准成套的机械设备通过市场途径确定购置价，加计该设备达到可使用状态
所应发生的运杂费、安装调试费和必要的附件配套装置费，按照企业所属行业及
国家有关部门的取费标准，计取建设工程前期及其它费用和资金成本，结合国家
相关增值税税收政策及电力行业营改增方案计算可抵扣增值税，确定重置成本。
自制及非定型设备则通过成本途径，在核实设备材质与用量的前提下，调查
目前各类非标设备不含税造价，按照企业所属行业及国家有关部门的取费标准，
计取建设工程前期及其它费用和资金成本，确定重置成本。
办公用电子设备、其他设备通过市场询价确定不含税购置价，以此确定重置
成本。
车辆则通过市场询价，加计车辆购置税、其他合理费用，扣除可抵扣增值税
后确定重置成本。
b、成新率的确定
主要设备成新率的确定
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
勘查法成新率=∑技术观察分析评分值×各构成单元的分值权重×100%
综合成新率=年限法成新率×40%＋勘查法成新率×60%
一般或低值机械设备成新率的确定
成新率=尚可使用年限/经济寿命年限×100%
车辆成新率的确定
车辆结合车辆的类型分别运用年限法、里程法计算其成新率，按孰低原则确
定。同时根据调查了解车辆的运行情况、使用强度、频度、日常维护保养及大修
理情况，考虑假设存在提前报废或延缓报废因素，对车辆进行现场观察评定打分，
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以此确定勘查法成新率修正系数，确定综合成新率。
年限法成新率=（规定使用年限-已使用年限）/ 规定使用年限×100%
里程法成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/ 规定行驶里程×100%
勘查法成新率=∑技术观察分析评分值×各构成单元的分值权重×100%
综合成新率=年限法成新率×修正系数或：
=里程法成新率×修正系数
对目前市场已经不再出售同类型的车辆、电子设备则直接采用市场法以同类
型设备的市场二手价确定评估价值。
（3） 在建工程
包括：土建工程、设备安装工程。本次评估根据在建工程项目状况不同，确
定评估值。
对正在建设期的土建工程、设备安装工程采用成本法，根据建造合同确认的
完工比例，结合现场勘查实际完工比例，分析、判定已付工程款占建造合同价款
的比例，以经审计确认核实后的账面价值，加计按照评估基准日合理建设工期的
贷款利率和合理的已完工期资金成本，确定评估值。
评估值=核实后的账面价值+已完工期的资金成本
（4） 无形资产
包括：土地使用权、管理应用软件及以前年度企业的科研成果等。
A、土地使用权
根据不动产评估准则，注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估
对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法
三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，
恰当选择评估方法。
本次评估根据被评估单位提供的有关资料和评估人员掌握的市场地价资料，
经过实地勘察和认真分析，结合委估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土
地市场状况，对“京隆发电”主要选用市场法、成本逼近法；对子公司“华宁热电”
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主要选用成本逼近法、基准地价系数修正法。分别选择两种方法测算结果的算术
平均值作为最终评估结果。
a、市场比较法
市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易
的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、
期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其
计算公式为：
土地价格＝可比实例价格×（估价对象交易情况指数/比较案例交易情况指
数）×（估价对象交易日期土地价格指数/比较案例交易日期土地价格指数）×（估
价对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数）×（估价对象个别因素条
件指数/比较案例宗地个别因素条件指数）
b、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利
润利息和交纳的税金及土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。该方法的基
本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用，加上相应
利润和利息，同时加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。再将无限年期
地价需修正到有限年期，得出待估土地在评估时日地价。计算公式为：
土地价格＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋
土地增值收益）×年期修正系数
c、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价
修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，
估算待估宗地客观价格的方法。
宗地地价=适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×（1+宗地地价
修正系数）
B、管理应用软件及以前年度企业的科研成果
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各类管理应用软件大多属于通用性应用软件，本次评估在调查其当前市场售
价情况的基础上，采用市场法，以现行市场价格根据购置合同约定的升级条款，
考察在用状况，综合分析、确定评估值。对于无使用价值的软件按零值确定评估
值。
可研成果为以前年度的科研项目，经专家讨论后，最终形成的研究成果。按
经审计后的实际发生成本扣除相应的摊销后作为评估值。
（5） 长期待摊费用
为财务顾问费及改造工程支出。本次评估根据该等资产与未来收益相匹配的
价值确定评估值。
（6） 递延所得税资产
为计提的其他应收款坏账准备，形成的可抵扣暂时性差异，确认在以后期间
可抵减企业所得税纳税义务的递延资产。
本次评估对应收款项在分析其可回收性的基础上确定评估值，对坏账准备按
零值评估，故不存在因应收款项的坏账准备而形成可抵扣差异。所以，对应收款
项的坏账准备形成的递延所得税资产按零值评估。
（7） 其他非流动资产
为递延收益、项目前期费的支出。本次评估根据该等资产与未来收益相匹配
的价值确定评估值。
3、负债
为流动负债、非流动负债。具体包括：短期借款、应付票据、应付账款、应
付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长
期借款、长期应付款、其他非流动负债等。
本次对负债项目的评估以核实后的实际应偿还的债务确定评估值。
(六) 评估结论的确定
通过上述评估思路，本次对内蒙古京隆发电有限责任公司采用收益法、资产
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基础法评估，最终通过对二种评估方法的评估结果进行分析判断，选取相对比较
合理、更有利于评估目的实现的评估方法的评估结果作为本次评估结论。
八、 评估程序实施过程和情况
1、 委托方为实现股权转让之目的，在与我公司接洽后，决定委托我公司对
内蒙古京隆发电有限责任公司股东部分权益价值进行评估。我公司接受项目委托
后，根据本次评估项目所对应的经济行为的特性、确定评估目的、评估对象价值
类型；对评估对象、评估范围的具体内容进行了初步了解，与委托方协商确定评
估基准日，拟定评估计划，签订评估业务约定书。
2、 按照资产评估准则——评估程序的规定，向被评估单位提供资产评估所
需申报资料，指导被评估单位清查资产、进行企业盈利预测、填报相关表格；在
完成上述前期准备工作后，我公司组织评估人员进入评估现场，开始进行现场勘
查，通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行必要的调查，了解资
产的经济、技术使用状况和法律权属状况，分析评估对象的具体情况，收集企业
近期及评估基准日的财务数据资料，核实企业申报的评估资料与企业提供的会计
资料是否相符，验证索取各项资料是否真实、完整，并对资产法律权属状况给予
必要的关注。
3、 按照评估相关的法律、准则、取价依据的规定，根据资产具体情况分别
采用适用的评估方法，收集市场价格信息资料以其作为取价参考依据，对以核实
后的账面价值进行评定估算，确定评估值。
4、 评估结果汇总，分析评估结论，撰写评估报告，实施内部三级审核，提
交评估报告。
九、 评估假设
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本项目评估对象的评估结论是在以下假设前提、限制条件成立的基础上得出
的，如果这些前提、条件不能得到合理满足，本报告所得出的评估结论一般会有
不同程度的变化。
1、 假设评估基准日后被评估单位持续经营。
2、 假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，交易双方彼此地位
平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对评估对象的交易价值
作出理智的判断。
3、 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
4、 假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
5、 假设公司保持现有的管理方式和管理水平，经营范围、方式与目前方向
保持一致。
6、 除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
7、 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在
重要方面基本一致。
8、 有关利率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
9、 假设委托方及被评估单位所提供的有关企业经营的一般资料、产权资料、
政策文件等相关材料真实、有效。
10、 假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法
律法规规定。
11、 假设评估对象所涉及的实物资产无影响其持续使用的重大技术故障，
假设其关键部件和材料无潜在的重大质量缺陷。
12、 假设被评估单位提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预
测时所采用的会计政策不存在重大差异。
13、 假设企业未来的经营策略以及成本控制等不发生较大变化。
14、 在可预见经营期内，未考虑公司经营可能发生的非经常性损益，包括
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但不局限于以下项目：处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、其
他长期资产产生的损益以及其他营业外收入、支出。
15、 不考虑未来股东或其他方增资对企业价值的影响。
16、 假设企业正常经营所需的相关批准文件能够及时取得。
17、 假设评估过程中涉及的重大投资或投资计划可如期完成并投入运营。
18、 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
十、 评估结论
在实施了上述不同的评估方法和程序后，对委托方应用于拟实施转让股权之
目的所涉及内蒙古京隆发电有限责任公司的股东部分权益在 2016 年 9 月 30 日所
表现的市场价值，得出如下评估结论：
（一） 资产基础法评估结果
评估前账面资产总计 613,931.93 万元，评估价值 556,923.13 万元，评估减值
57,008.80 万元，减值率 9.29%；账面负债总计 515,503.78 万元，评估价值
512,142.94 万元，评估减值 3,360.84 万元，减值率 0.65%；账面净资产 98,428.15
万元，评估价值 44,780.19 万元，评估减值 53,647.96 万元，减值率 54.50%。
资产评估结果表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=（B-A）/A
流动资产 1 140,384.59 138,972.43 -1,412.16 -1.01
非流动资产 2 473,547.35 417,950.71 -55,596.64 -11.74
长期股权投资 3 15,350.00 - -15,350.00 -100.00
持有至到期投资 4 - - - -
固定资产 5 431,619.93 394,897.29 -36,722.64 -8.51
在建工程 6 4,595.31 4,617.14 21.83 0.48
工程物资 7 - - - -
无形资产 8 7,244.25 9,178.50 1,934.24 26.70
其中：土地使用权 9 6,295.75 8,224.73 1,928.98 30.64
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账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=（B-A）/A
长期待摊费用 10 9,021.16 9,021.16 - -
递延所得税资产 11 13.81 - -13.81 -100.00
其他非流动资产 12 5,702.89 236.62 -5,466.26 -95.85
资产总计 13 613,931.93 556,923.13 -57,008.80 -9.29
流动负债 14 178,292.94 178,292.94 - -
非流动负债 15 337,210.84 333,850.00 -3,360.84 -1.00
负债总计 16 515,503.78 512,142.94 -3,360.84 -0.65
净资产 17 98,428.15 44,780.19 -53,647.96 -54.50
评估结果详细情况见评估明细表。
（二） 收益法评估结果
通过收益法评估过程，在评估假设及限定条件成立的前提下，内蒙古京隆发
电有限责任公司在评估基准日的股东全部权益评估前账面价值 98,428.15 万元，
评估价值 118,893.78 万元，评估增值 20,465.63 万元，增值率 20.79%。
（三） 评估方法结果的分析选取
内蒙古京隆发电有限责任公司的股东全部权益价值在评估基准日所表现的
市场价值，采用资产基础法评估结果 44,780.19 万元，采用收益法评估结果
118,893.78 万元，两种评估方法确定的评估结果差异 74,113.59 万元。收益法评
估结果比资产基础法评估结果增加 165.51%。
资产基础法评估结果主要以资产负债表作为建造成本口径，确定企业在评估
基准日实际拥有的各要素资产、负债的现行更新重置成本价值，比较真实、切合
实际的反映了企业价值，评估思路是以重新再建现有状况企业所需要的市场价值
投资额估算评估对象价值。
收益法是在对企业未来收益预测的基础上计算评估价值的方法，不仅考虑了
各分项资产是否在企业中得到合理和充分利用、组合在一起时是否发挥了其协同
效应的贡献等因素对企业股东全部权益价值的影响，也考虑了企业所享受的各项
优惠政策、运营资质、行业竞争力、公司的管理水平、人力资源、要素协同作用
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等资产基础法无法考虑的因素对股东全部权益价值的影响，根据被评估单位所处
行业和经营特点，收益法评估价值能比较客观、全面的反映目前企业的股东全部
权益价值。
综上所述，考虑到资产基础法和收益法两种不同评估方法的优势与限制，分
析两种评估方法对本项目评估结果的影响程度，根据本次特定的经济行为，考虑
收益法评估结果更有利于报告使用者对评估结论作出合理的判断。因此，本次评
估以收益法评估结果作为最终评估结论。
内蒙古京隆发电有限责任公司的股东全部权益评估价值为 118,893.78 万元。
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司持有的内蒙古京隆发电有限责任公司 25%股
权的股东部分权益价值为 29,723.45 万元。
十一、 特别事项说明
1、 内蒙古京隆发电有限责任公司申报纳入评估范围的房屋建筑物中有共计
11 项未办理房屋所有权证，建筑面积 5,549.83 ㎡，资产权属资料不完备。内蒙
古京隆发电有限责任公司出具了产权情况说明，承诺该部分房屋建筑物产权归其
所有，若存在任何形式的权属纠纷，愿承担相应的法律责任。
子公司内蒙古华宁热电有限公司申报纳入评估范围的房屋建筑物中有共计
50 项未办理房屋所有权证，建筑面积 46,371.35 ㎡，资产权属资料不完备。内蒙
古华宁热电有限公司出具了产权情况说明，承诺该部分房屋建筑物产权归其所
有，若存在任何形式的权属纠纷，愿承担相应的法律责任。
对于未办证房屋的建筑面积主要是依据现场测量及参考图纸、预决算资料等
方式确定的，若上述房屋建筑物将来办理的房屋所有权证的证载面积与申报面积
不符，应以法定机构测定的面积为准，评估值应作相应调整。本次评估以假设该
部分房屋权属完备为前提，未考虑上述事项导致的后续办证费用及可能产生的或
有负债对评估结论的影响。
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2、 子公司内蒙古华宁热电有限公司申报纳入本次评估范围的集土国用
（2004）第 D-06-12-0004 号土地使用权，证载面积为 213,052.5 ㎡，2008 年内蒙
古华宁热电有限公司与内蒙古乌兰水泥集团有限公司签订土地转让协议，内蒙古
华宁热电有限公司将其中 159,692.5 ㎡的土地使用权转让给内蒙古乌兰水泥集团
有限公司，双方签订协议后，未对土地使用权证的面积进行变更登记。本次是以
该宗地转让后实际面积评估的，即土地使用权面积为 53,360.00 ㎡。
3、 内 蒙 古 京 隆 发 电 有 限 责 任 公 司 申 报 纳 入 评 估 范 围 的 车 牌 照 号 为 京
CNK089 的奥迪 FV7241CVT 小轿车，机动车行驶证登记的权利人为北京金企投
资管理有限责任公司。内蒙古京隆发电有限责任公司申明该辆车实际为内蒙古京
隆发电有限责任公司付款购买，登记时办理在了北京金企投资管理有限责任公司
名下，内蒙古京隆发电有限责任公司提供了该辆车付款凭证，并承诺若发生权属
争议，愿承担法律责任；车牌照号为蒙 AW7799 的丰田牌 CA6520UE4 的小型普
通客车，机动车行驶证登记的权利人为北京京能新能源有限公司内蒙古分公司。
内蒙古京隆发电有限责任公司申明该辆车实际为内蒙古京隆发电有限责任公司
付款购买，登记时办理在了北京京能新能源有限公司内蒙古分公司名下，内蒙古
京隆发电有限责任公司提供了该辆车付款凭证，并承诺若发生权属争议，愿承担
法律责任；车牌照号分别为京 P2HK00、京 P1HK36、京 PX9K82、京 P1HK98、
京 P1HK02、京 P2HH55 的 6 辆奥迪小轿车，机动车行驶证登记的权利人为先锋
国际融资租赁有限公司北京汽车租赁分公司，该部分车辆为内蒙古京隆发电有限
责任公司从先锋国际融资租赁有限公司北京汽车租赁分公司租赁的车辆，根据租
赁合同约定，在 2015 年 2 月租赁期满后，出租人将上述汽车所有权无偿转移给
承租人，目前尚未办理过户手续。内蒙古京隆发电有限责任公司申明该部分车辆
产权为其所有，若发生权属争议，愿承担法律责任。
子公司内蒙古华宁热电有限公司申报纳入评估范围的 15 辆自卸货车、农用
车、洒水车（具体见评估明细表），因在厂区内使用，未办理机动车行驶证。内
蒙古华宁热电有限公司提供了该部分车辆的付款凭证，并承诺若发生权属争议，
39 北京卓信大华资产评估有限公司
内蒙古蒙电华能热电股份有限公司拟转让其
持有的内蒙古京隆发电有限责任公司股权评估项目 评估报告
愿承担法律责任。
4、 内蒙古京隆发电有限责任公司申报纳入评估范围的车牌照为蒙 J35720
中型普通客车，因使用时间较长，损坏后无法经济修复使用，处于待报废状态；
纳入评估范围的部分电子设备因年久失修，无法经济利用价值处于待报废状态，
共计 22 项（具体见评估明细表）。
子公司内蒙古华宁热电有限公司申报纳入评估范围的 9 辆车辆（具体见评估
明细表），因使用时间较长，损坏后无法经济修复使用，处于待报废状态。
5、 纳入评估范围的地下管道、隐蔽工程、埋地及架空线路等受客观条件限
制，评估人员未能现场勘查、测量，本次评估依据被评估单位申报的数据及部分
工程结算资料作为替代程序。
6、 评估范围的部分银行借款涉及电力收费权质押、部分资产涉及售后融资
租赁等事项（具体见评估明细表）。评估结论未考虑上述情况或者将来可能存在
的质押担保事宜以及特殊交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也
未考虑可能存在的与评估范围内资产有关的或有负债可能对资产价格的影响。
7、 由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于流动性对评
估对象价值影响程度的分析判断依据，本次采用资产基础法、收益法的评估结果
未考虑流动性折价因素。
8、 本次评估对象为企业股东部分权益价值，股东部分权益价值并不必然等
于股东全部权益价值和股权比例的乘积，本次评估未考虑可能存在的控制权溢价
或缺乏控制权的折价对评估价值的影响。
9、 对委托方和被评估单位可能存在的影响评估结论的其他瑕疵事项，在委
托方和被评估单位未作特别说明，而评估人员已履行评估程序后仍无法获知的情
况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
10、 本评估结论没有考虑未来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交
易方可能追加或减少付出的价格等对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政
策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估对象价值的影响；若前述条件
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以及评估中遵循的持续经营原则等其他假设、前提发生变化时，评估结论一般会
失效，报告使用者不能使用本评估报告，否则所造成的一切后果由报告使用者承
担。
11、 本评估结论未考虑评估增减值所引起的税收责任，本项目评估报告使
用者在使用本评估报告时，应考虑相关税收责任的影响。
12、 在评估基准日至本评估报告日之间，委托方及被评估单位未申报产生
重大影响的期后事项，评估人员亦无法发现产生重大影响的期后事项。
13、 在评估基准日后发生的汇率变动、国家重大政策调整、企业股权比例
变动、股东在利益分配、股权转让等方面的权利和义务存在特殊的约定，股东持
股比例及各项权益，例如分红限制、清算约定和存在限售期等事项，资产权属或
数量、价值发生重大变化等对评估结果产生重大影响的事项。
14、 在评估报告日至评估报告有效期内如资产数量发生重大变化，应对资
产数额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估结论产生明显影
响时，应重新评估。
对上述特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，提请评
估报告使用者关注其对经济行为的影响。
十二、 评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于载明的评估目的、用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，国家法律、法规
另有规定的除外。
3、评估报告如需按国家现行规定提交相关部门进行核准或备案，则在取得
批复后方可正式使用。
4、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定，未征得评估机构同意，评
估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体。
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5、评估报告使用有效期为一年，即自本报告载明的评估基准日2016年9月30
日起至2017年9月29日止，超过本评估报告使用有效期不得使用评估报告。
6、评估报告解释权仅归本项目评估机构所有，国家法律、法规另有规定的
除外。
十三、 评估报告日
二○一七年二月十日。
评估机构法定代表人： 林梅
中国注册资产评估师： 解彦平
中国注册资产评估师： 胡金华
北京卓信大华资产评估有限公司
二○一七年二月十日
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