本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
重庆南桐矿业有限责任公司拟转让股权
涉及重庆建工建材物流有限公司的
股东全部权益价值项目
资产评估报告
沃克森国际评报字（2021）第 0867 号
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二〇二一年六月二十日
重庆南桐矿业有限责任公司拟转让股权涉及重庆建工建材物流有限公司的股东全部权益价值项目资产评估
报告
目 录
资产评估报告声明........................................................................................................2
资产评估报告摘要........................................................................................................4
资产评估报告正文........................................................................................................6
一、 委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人........6
二、 评估目的....................................................................................................................... 17
三、 评估对象和评估范围...................................................................................................17
四、 价值类型....................................................................................................................... 19
五、 评估基准日................................................................................................................... 19
六、 评估依据....................................................................................................................... 20
七、 评估方法....................................................................................................................... 22
八、 评估程序实施过程和情况...........................................................................................29
九、 评估假设....................................................................................................................... 30
十、 评估结论....................................................................................................................... 33
十一、 特别事项说明...............................................................................................................34
十二、 评估报告使用限制说明...............................................................................................37
十三、 评估报告日................................................................................................................... 37
资产评估报告附件......................................................................................................39
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资产评估报告声明
一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估
协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员
不承担责任。
三、 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评
估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其
他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解
评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
五、 本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采
用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提
供资料的真实性、完整性、合法性负责。
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报告
七、 本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存
或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事
人不存在偏见。
八、 资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现
场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如
实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告
的要求。
九、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评
估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报
告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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报告
重庆南桐矿业有限责任公司拟转让股权
涉及重庆建工建材物流有限公司的
股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
沃克森国际评报字（2021）第 0867 号
重庆南桐矿业有限责任公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法、市场法，
按照必要的评估程序，对重庆南桐矿业有限责任公司拟转让股权经济行为涉及的
重庆建工建材物流有限公司股东全部权益在 2020 年 12 月 31 日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下：
一、评估目的
重庆南桐矿业有限责任公司拟转让其持有的重庆建工建材物流有限公司的股
权。
二、 评估对象与评估范围
本次资产评估对象为重庆南桐矿业有限责任公司拟转让其持有的重庆建工
建材物流有限公司的股权涉及的重庆建工建材物流有限公司的股东全部权益价
值；评估范围为经济行为之目的所涉及的重庆建工建材物流有限公司于评估基准
日申报的所有资产和相关负债。
重庆建工建材物流有限公司评估基准日财务报表经过信永中和会计师事务
所(特殊普通合伙)审计，出具 XYZH/2021CQAA20241 号审计报告。
三、价值类型
市场价值。
四、评估基准日
2020 年 12 月 31 日。
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五、评估方法
收益法、市场法。
六、评估结论及其使用有效期
截至评估基准日 2020 年 12 月 31 日，重庆建工建材物流有限公司纳入评估
范围内的合并口径的归属于母公司所有者权益账面价值为 50,901.76 万元；纳入评
估范围内的母公司口径的净资产账面价值为 47,971.66 万元。本次评估以市场法评
估结果作为最终评估结论：在持续经营前提下，重庆建工建材物流有限公司股东
全部权益价值为 62,089.95 万元，合并口径增值额为 11,188.19 万元，增值率为
21.98%；母公司口径增值额为 14,118.29 万元,增值率为 29.43%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明
的特殊事项以及期后重大事项。
评估报告使用有效期为一年，自评估基准日 2020 年 12 月 31 日起至 2021 年
12 月 30 日。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后、使用有效期以内，
当经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，评
估结论在使用有效期内有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解
评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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重庆南桐矿业有限责任公司拟转让股权涉及重庆建工建材物流有限公司的股东全部权益价值项目资产评估
报告
重庆南桐矿业有限责任公司拟转让股权
涉及重庆建工建材物流有限公司的
股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
沃克森国际评报字（2021）第 0867 号
重庆南桐矿业有限责任公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法、市场法，
按照必要的评估程序，对重庆南桐矿业有限责任公司拟转让重庆建工建材物流有
限公司股权经济行为涉及的重庆建工建材物流有限公司的股东全部权益在 2020
年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、 委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人
（一） 委托人
公司名称：重庆南桐矿业有限责任公司
地址：重庆市万盛区清溪桥 87 号
法定代表人：涂晓东
注册资本：314797.554083 万人民币
公司类型：有限责任公司
成立日期：1980 年 7 月 24 日
统一社会信用代码：91500110756210702K
经营范围：一般项目：煤炭销售（按煤炭经营许可证核定事项经营），汽车
货运（按道路运输经营许可证核定事项经营），自备铁路货运[凭相关资质证经营]，
销售建筑材料，销售润滑油（脂）类项目，房屋出租。以下范围由分支机构经营：
煤炭开采、洗选及销售，为乡镇煤矿提供技术咨询、协作、服务，火力发电，瓦
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斯发电，电力供应，燃气供应，旅游服务，销售矸石、煤灰、炉渣，销售劳保用
品、消防器材、耐火材料，住宿服务，餐饮服务，食品加工、销售，采矿设备制
造及维修，塑料制品制造，农副产品、林产品种植、加工及销售，工程设计，混
凝土预制构件制造，有线电视、广播、摄像服务，广告设计、制作、发布，销售
计算机、软件及辅助设备、通讯设备、其他电子产品、办公用品，软件设计，提
供计算机服务，矿山计量，汽车维修，装卸，机械设备租赁，锅炉安装及维修，
销售装饰材料、卷烟和其他食品，矿产品加工、销售，化工产品生产、销售，摊
位出租，市场管理，物业管理，腌腊制品生产、销售，配制酒生产、销售，会务
服务，场地租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
（二） 被评估单位概况
1、公司登记事项
名 称：重庆建工建材物流有限公司
地 址：重庆市经开区北区金开大道 1596 号 7 层部分、8 层、9 层
法定代表人：张兴礼
注册资本：15000 万人民币
公司类型： 有限责任公司
经营范围：许可项目：第二类增值电信业务，职业中介活动（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文
件或许可证件为准） 一般项目：普通货运，货物专用运输（罐式），预拌商品
混凝土专业承包贰级，销售商品混凝土、预制混凝土构件、建筑材料（不含危险
化学品）、装饰材料（不含危险化学品）、煤炭、钢材、农副产品、机械设备、
电线电缆、润滑油、建筑机具及耗材，预包装食品、散装食品批发兼零售，机械
设备租赁、采购、维修，建筑机具及耗材租赁，货物搬运、装卸服务，从事建筑
相关业务（凭资质证书执业），计算机信息技术咨询服务，计算机信息技术业务
流程管理服务，计算机系统服务，互联网信息服务，技术开发、技术咨询、技术
服务、技术推广，商务信息咨询服务，建筑材料生产技术咨询服务，仓储服务（不
含危险品存储），国际、国内货物运输代理（不含国际船舶代理及国内水路货物
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运输代理），货物进出口，砼结构构件制造，人力资源服务（不含职业中介活动、
劳务派遣服务）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2、历史沿革
2007 年 9 月 18 日，重庆建工集团有限责任公司（后更名为：重庆建工集团
股份有限公司）与重庆南桐矿业有限责任公司共同出资 1.5 亿元建立了重庆建工
新型建材有限公司。
2016 年 9 月 6 日，重庆建工新型建材有限公司更名为重庆建工建材物流有限
公司。
3、评估基准日股权结构
截止评估基准日，被评估单位股东持股比例如下表：
认缴出资 实缴出资 持 股 比 例
股东名称
（万元） （万元） （%）
重庆建工集团股份有限公司 12,318.35 12,318.35 82.12
重庆南桐矿业有限责任公司 2,681.65 2,681.65 17.88
合计 15,000.00 15,000.00 100.00
4、 长期股权投资单位概况
截至评估基准日，被评估单位对外长期股权投资明细如下：
序 出资比例
被投资单位名称 投资日期 投资成本 账面值
号 （%）
1 重庆建工南海混凝土有限公司 2012-11-1 20,400,000.00 51 20,400,000.00
2 重庆建工葆晟混凝土有限公司 2015-1-15 6,120,000.00 51 6,120,000.00
3 重庆建工南部混凝土有限公司 2015-8-5 25,000,000.00 100 25,000,000.00
（1）重庆建工南海混凝土有限公司
①注册情况
名 称：重庆建工南海混凝土有限公司
地 址：重庆市大渡口区白沙沱新华后街
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
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重庆南桐矿业有限责任公司拟转让股权涉及重庆建工建材物流有限公司的股东全部权益价值项目资产评估
报告
法定代表人：张兴礼
注册资本：4000 万人民币
公司类型：有限责任公司
统一社会信用代码：91500104054842588N
经营范围：预拌混凝土专业承包不分等级 （按许可证核定期限与项目从事
经营）；销售：建筑材料（不含危险化学品）；普通机械设备租赁、维修（国家
有专项规定的除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）
②股权结构
股东名称 出资金额（万元） 占比
重庆建工建材物流有限公司 2040 51%
重庆小南海水泥厂 1960 49%
合计 4000 100%
③财务状况
企业 2018 年至评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产 17,894.24 20,843.45 29,521.78
非流动资产 1,091.47 912.13 731.10
固定资产净额 105.37 93.33 96.83
无形资产 6.36 5.06 3.77
递延所得税资产 80.43 107.14 116.60
其他非流动资产 899.31 706.60 513.89
资产总计 18,985.72 21,755.58 30,252.88
流动负债 13,354.49 14,796.45 21,189.11
非流动负债 12.40 13.50 10.25
负债合计 13,366.89 14,809.95 21,199.36
所有者权益 5,618.82 6,945.63 9,053.52
损益状况如下表所示：
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报告
单位：人民币万元
项 目 2018 年度 2019 年度 2020 年度
一、营业收入 24,684.31 28,610.34 21,080.46
其中：主营业务收入 24,682.13 28,609.24 21,080.46
其他业务收入 2.17 1.09 0.00
减：营业成本 23,587.21 25,659.74 17,264.26
其中：主营业务成本 23,587.21 25,659.74 17,264.26
其他业务成本 244.49 296.30 243.73
营业税金及附加 37.11 33.42 43.54
销售费用 221.31 416.40 570.99
管理费用 0.00 0.00 65.14
研发费用 -74.15 -7.95 -4.26
财务费用 244.49 296.30 243.73
资产减值损失 82.58 0.00 0.00
信用减值损失 0.00 106.83 348.82
其他收益 1.12 29.93 13.24
加：公允价值变动收益
投资收益
三、营业利润 586.86 2,135.54 2,561.47
加：营业外收入 16.45 13.71 8.89
减：营业外支出 3.96 0.10 0.70
四、利润总额 599.35 2,149.15 2,569.67
减：所得税费用 352.20 545.33 432.53
五、净利润 247.16 1,603.82 2,137.14
注：2018 年、2019 年度财务数据已经大信会计师事务所（特殊普通合伙审计，分别出具了大信
审字[2019]第 1-03420 号、大信审字[2020]第 1-02167 号审计报告；2020 年度财务数据已经信永中和会计
师事务所(特殊普通合伙)重庆分所审计，出具了 XYZH/2021CQAA20238 号审计报告。
（2）重庆建工葆晟混凝土有限公司
①注册情况
名 称：重庆建工葆晟混凝土有限公司
地 址：重庆市北碚区天府镇中心村鳌鱼堡组
法定代表人：张兴礼
注册资本：2500 万人民币
公司类型：有限责任公司
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 10
重庆南桐矿业有限责任公司拟转让股权涉及重庆建工建材物流有限公司的股东全部权益价值项目资产评估
报告
经营范围：从事建筑相关业务(取得相关行政许可后方可执业);销售建筑材料
(不含危险化学品);普通机械设备租赁、维修;场地租赁。[依法须经批准的项目,经
相关部门批准后方可开展经营活动]
②股权结构
股东名称 出资金额（万元） 占比
重庆建工建材物流有限公司 1,275.00 51%
王凌云 1,225.00 49%
合计 2,500.00 100.00%
③财务状况
企业 2018 年至评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产 276.47 310.70 198.27
非流动资产 1,387.76 1,060.85 807.82
在建工程 - - -
固定资产 530.01 312.04 167.43
无形资产 0.88 0.18 0.00
其他非流动资产 856.87 748.63 640.40
资产总计 1,664.23 1,371.55 1,006.09
流动负债 920.97 832.98 797.37
非流动负债 - - -
负债合计 921.87 833.88 797.37
所有者权益 742.36 537.67 208.72
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2018 年度 2019 年度 2020 年度
一、营业收入 287.84 590.41 0.00
其中：主营业务收入 287.84 590.41 0.00
其他业务收入 - - -
减：营业成本 515.94 595.74 0.00
其中：主营业务成本 515.94 595.74 0.00
其他业务成本 - - -
营业税金及附加 41.94 15.36 5.15
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项 目 2018 年度 2019 年度 2020 年度
销售费用 0.70 0.00 0.00
管理费用 183.97 185.31 303.86
财务费用 0.16 0.07 0.11
资产减值损失 - - -
信用减值损失 0.00 0.00 0.49
加：公允价值变动收益 - - -
其他收益 0.41 0.39 0.43
投资收益 - - -
三、营业利润 -454.45 -205.68 -309.19
加：营业外收入 1.22 0.99 0.23
减：营业外支出 0.09 0.00 20.00
四、利润总额 -453.33 -204.68 -328.96
减：所得税费用 9.05 0.00 0.00
五、净利润 -462.38 -204.68 -328.96
注：2018 年、2019 年度财务数据已经大信会计师事务所（特殊普通合伙审计，分别出具了大信审字[2019]
第 1-03418 号、大信审字[2020]第 1-02170 号审计报告；2020 年度财务数据已经信永中和会计师事务所(特殊普
通合伙)重庆分所审计，出具 XYZH/2021CQAA20239 号审计报告。
（3）重庆建工南部混凝土有限公司
①注册情况
名 称：重庆建工南部混凝土有限公司
地 址：重庆市巴南区一品街道乐遥村 4 社
法定代表人：张兴礼
注册资本：2500 万人民币
公司类型：有限责任公司(法人独资)
经营范围：生产、加工、销售:商品混凝土、预制混凝土构件、建材(不含化
学危险品);机械设备租赁、维修。(依法须经批准的项目、经相关部门批准后方可
开展经营活动)
②股权结构
股东名称 出资金额（万元） 占比
重庆建工建材物流有限公司 2500.00 100.00%
合计 2500.00 100.00%
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报告
③财务状况
企业 2018 年至评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产 8,298.62 10,836.71 13,976.09
非流动资产 1,698.80 1,478.76 1,306.69
固定资产 131.85 120.74 109.32
无形资产 1.11 0.41 0.00
开发支出 0.00 0.00 4.52
递延所得税资产 29.74 49.07 111.89
其他非流动资产 1,536.11 1,308.54 1,080.96
资产总计 9,997.43 12,315.47 15,282.78
流动负债 6,724.89 8,961.22 11,915.68
非流动负债 10.20 10.20 8.75
负债合计 6,735.09 8,971.42 11,924.43
所有者权益 3,262.34 3,344.05 3,358.35
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2018 年度 2019 年度 2020 年度
一、营业收入 10,677.78 11,765.54 7,991.02
其中：主营业务收入 10,384.34 11,429.74 7,850.63
其他业务收入 293.43 335.80 140.39
减：营业成本 9,666.26 11,202.54 7,428.82
其中：主营业务成本 9,666.26 11,202.54 7,428.82
其他业务成本 0.00 0.00 0.00
营业税金及附加 49.08 77.95 36.68
销售费用 3.81 18.47 32.60
管理费用 187.32 224.68 171.85
研发费用 0.00 0.00 125.59
财务费用 -0.22 51.76 0.50
资产减值损失 9.67 0.00 0.00
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报告
项 目 2018 年度 2019 年度 2020 年度
信用减值损失 0.00 77.33 251.26
加：公允价值变动收益 - - -
其他收益 0.74 2.75 66.42
投资收益 - - -
三、营业利润 762.59 115.55 10.13
加：营业外收入 2.23 1.54 14.29
减：营业外支出 0.00 0.82 1.00
四、利润总额 764.82 116.26 23.42
减：所得税费用 199.02 34.55 11.05
五、净利润 565.80 81.71 12.37
注：2018 年、2019 年度财务数据已经大信会计师事务所（特殊普通合伙审计，分别出具了大信审字[2019]
第 1-03419 号、大信审字[2020]第 1-02171 号审计报告；2020 年度财务数据已经信永中和会计师事务所(特殊普
通合伙)重庆分所审计，出具 XYZH/2021CQAA20240 号审计报告。
5、财务状况
企业 2018 年至评估基准日的资产状况如下表所示（合并口径）：
单位：人民币万元
资产 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产 274,328.64 271,421.94 255,214.25
非流动资产 29,961.55 13,843.99 13,926.22
投资性房地产 2,543.49 2,620.56 2,620.56
固定资产净额 17,646.40 4,100.77 3,659.18
在建工程 146.75 55.13 8.47
无形资产 3,334.30 1,556.70 1,510.60
开发支出 - - 1,334.43
长期待摊费用 15.56 0.00 35.61
递延所得税资产 1,144.36 1,340.76 1,547.91
其他非流动资产 5,130.68 4,170.07 3,209.45
资产总计 304,290.19 285,265.93 269,140.47
流动负债 257,390.32 234,096.60 213,522.76
非流动负债 2,030.59 397.94 177.45
负债合计 259,420.91 234,494.53 213,700.22
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报告
资产 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
所有者权益 44,869.28 50,771.39 55,440.25
少数股东权益 3,317.36 3,667.19 4,538.50
归属母公司股东权益 41,551.92 47,104.20 50,901.76
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2018 年度 2019 年度 2020 年度
一、营业收入 227,276.37 238,110.53 199,776.71
减：营业成本 207,989.50 216,040.74 178,794.31
营业税金及附加 1,624.68 1,612.09 1,028.22
营业费用 861.83 567.92 563.83
管理费用 3,538.02 3,497.70 3,655.36
研发费用 1,062.06 1,469.76 1,534.95
财务费用 5,021.84 7,433.82 6,482.46
资产减值损失 1,291.16 2,089.50 -
加：公允价值变动收益 77.10 77.07 -
投资收益 743.31 1,108.07 432.54
信用减值损失 - - -1,497.91
资产处置收益 -0.24 11.61 -
二、营业利润 6,707.46 7,543.65 6,652.21
加：营业外收入 205.23 1,225.80 240.44
减：营业外支出 189.76 113.59 87.59
三、利润总额 6,722.93 8,655.85 6,805.06
减：所得税 1,751.35 1,019.25 1,087.17
四、净利润 4,971.58 7,636.61 5,717.89
减 ：少数股东损益 -627.67 685.95 886.01
归属于母公司所有者的净利润 5,599.25 6,950.66 4,831.88
注：2018 年、2019 年度财务数据已经大信会计师事务所（特殊普通合伙审计，分别出具了大信审字[2019]
第 1-03417 号、大信审字[2020]第 1-02164 号审计报告；以上 2020 年财务数据已经信永中和会计师事务所(特殊
普通合伙)重庆分所审计，并出具了 XYZH/2021CQAA20241 号年度审计报告。
企业 2018 年至评估基准日的资产状况如下表所示（母公司口径）：
单位：人民币万元
资产 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
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资产 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产 260,289.23 254,674.35 238,207.91
非流动资产 19,166.56 15,544.50 16,232.60
长期股权投资 8,402.00 5,152.00 5,152.00
投资性房地产 2,543.49 2,620.56 2,620.56
固定资产净额 4,248.56 3,574.66 3,285.60
在建工程 0.00 55.13 8.47
无形资产 1,084.36 1,551.05 1,506.83
开发支出 0.00 0.00 1,329.91
长期待摊费用 15.56 0.00 35.61
递延所得税资产 1,034.19 1,184.80 1,319.42
其他非流动资产 1,838.39 1,406.30 974.20
资产总计 279,455.79 270,218.85 254,440.51
流动负债 234,679.37 224,750.23 206,310.39
非流动负债 1,275.78 373.34 158.45
负债合计 235,955.15 225,123.57 206,468.85
所有者权益 43,500.64 45,095.28 47,971.66
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元（母公司口径）
项 目 2018 年度 2019 年度 2020 年度
一、营业收入 205,120.16 216,273.28 181,760.04
减：营业成本 187,582.79 197,711.76 165,156.05
营业税金及附加 1,059.24 1,222.48 742.66
营业费用 757.70 516.04 487.68
管理费用 2,407.68 2,671.30 2,608.65
研发费用 1,020.66 1,469.76 1,344.22
财务费用 4,396.39 7,389.95 6,486.10
资产减值损失 1,179.17 0.00 0.00
加：公允价值变动收益 77.10 77.07 0.00
投资收益 283.48 -2,199.12 0.00
信用减值损失 0.00 1,885.41 897.34
资产处置收益 -0.24 11.61 0.00
其他收益 513.80 1,075.01 352.45
二、营业利润 7,590.67 2,371.14 4,389.79
加：营业外收入 182.62 1,209.56 217.03
减：营业外支出 185.71 112.67 65.89
三、利润总额 7,587.58 3,468.03 4,540.93
减：所得税 1,191.08 442.26 643.59
四、净利润 6,396.50 3,025.77 3,897.33
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注：2018 年、2019 年度财务数据已经大信会计师事务所（特殊普通合伙审计，分别出具了大信审字[2019]
第 1-03416 号、大信审字[2020]第 1-02165 号审计报告；以上 2020 年财务数据已经信永中和会计师事务所(特殊
普通合伙)重庆分所审计，并出具了 XYZH/2021CQAA20237 号年度审计报告。
（三） 委托人与被评估单位的关系
委托人重庆南桐矿业有限责任公司是被评估单位重庆建工建材物流有限公
司的股东。
（四） 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
资产评估委托合同中约定的其它资产评估报告使用人、国有资产评估经济行
为的相关监管部门或机构以及根据国家法律、法规规定的资产评估报告使用人，
为本资产评估报告的合法使用者。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人确认的机构
或个人不能由于得到资产评估报告而成为资产评估报告使用人。
二、 评估目的
重庆南桐矿业有限责任公司拟转让其所持有的重庆建工建材物流有限公司
的股权，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及的重
庆建工建材物流有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估，为
本次经济行为提供价值参考依据。
三、 评估对象和评估范围
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，
本次经济行为涉及的财务数据业已经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审
计。
（一） 评估对象
本资产评估报告评估对象为重庆南桐矿业有限责任公司拟转让股权涉及的
重庆建工建材物流有限公司的股东全部权益。
（二） 评估范围
评估范围为经济行为之目的所涉及的重庆建工建材物流有限公司于评估基
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准日申报的所有资产和相关负债。重庆建工建材物流有限公司评估基准日财务报
表经过信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，出具 XYZH/2021CQAA20241 号
号年度审计报告。
截止评估基准日 2020 年 12 月 31 日，重庆建工建材物流有限公司纳入评估范
围的合并口径归属于母公司所有者权益账面价值为 50,901.76 万元，评估范围内各
类资产及负债的账面价值见下表：
单位：人民币万元（合并口径）
资产 2020 年 12 月 31 日
流动资产 255,214.25
非流动资产 13,926.22
投资性房地产 2,620.56
固定资产净额 3,659.18
在建工程 8.47
无形资产 1,510.60
开发支出 1,334.43
长期待摊费用 35.61
递延所得税资产 1,547.91
其他非流动资产 3,209.45
资产总计 269,140.47
流动负债 213,522.76
非流动负债 177.45
负债合计 213,700.22
所有者权益 55,440.25
少数股东权益 4,538.50
归属母公司股东权益 50,901.76
注：上表财务数据经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，出具了年度审计报告。
截止评估基准日 2020 年 12 月 31 日，重庆建工建材物流有限公司纳入评估范围的母公司
口径所有者权益账面价值为 47,971.66 万元，评估范围内各类资产及负债的账面价值见下表：
资产 2020 年 12 月 31 日
流动资产 238,207.91
非流动资产 16,232.60
长期股权投资 5,152.00
投资性房地产 2,620.56
固定资产净额 3,285.60
在建工程 8.47
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资产 2020 年 12 月 31 日
无形资产 1,506.83
开发支出 1,329.91
长期待摊费用 35.61
递延所得税资产 1,319.42
其他非流动资产 974.20
资产总计 254,440.51
流动负债 206,310.39
非流动负债 158.45
负债合计 206,468.85
所有者权益 47,971.66
（三） 企业申报表外资产的类型、数量
重庆建工建材物流有限公司未申报表外资产。
（四） 引用其他机构报告
1、本资产评估报告引用了信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计
报告。
（五） 其他需要说明的问题
无。
四、 价值类型
根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与
评估假设的相关性等，确定本次资产评估的价值类型为：市场价值。
市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
本项目资产评估基准日是 2020 年 12 月 31 日。
本次资产评估基准日的确定是考虑委托人相关经济行为的实现、会计核算
期、利率和汇率变化等因素后，与委托人协商后确定。
资产评估是对评估对象在某一时点的价值做出的专业判断，选择会计期末作
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为评估基准日，能够更加全面反映评估对象的整体情况，同时本着有利于保证评
估结论有效服务于评估目的、准确划定评估范围、高效清查核实资产、合理选取
评估作价依据的原则，选择与委托人经济行为实现日较接近的日期作为评估基准
日。
六、 评估依据
在本次资产评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法
规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
（一） 法律法规依据
1、 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第 12 届全国人民代表
大会常务委员会第 21 次会议通过）；
2、 《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日第 13 届全国人民代表大
会常务委员会第 6 次会议通过）；
3、 《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大
会第 3 次会议通过）；
4、 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 29 日第十一届全国
人大常委会第五次会议 28 日表决通过）
5、 《中华人民共和国证券法》（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
6、 《中华人民共和国企业所得税法》（2017 年 2 月 24 日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第二十六次会议《关于修改＜中华人民共和国企业所得税法
＞的决定》修正）；
7、 《国有资产评估管理办法》（1991 年 11 月 16 日国务院令第 91 号）；
8、 《国有资产评估管理办法施行细则》（1992 年 7 月 18 日国资办发[1992]36
号）
9、 《企业国有资产交易监督管理办法》（2016 年 6 月 24 日国资委、财政部
令第 32 号）；
10、 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第 12 号，2005 年 8 月
25 日国资委第 31 次主任办公会议审议通过）；
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11、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（2006 年 12
月 12 日国资委产权【2006】274 号）；
12、 《上市公司国有股权监督管理办法》（2018 年 5 月 16 日国务院国有资
产监督管理委员会、财政部、中国证券监督管理委员会第 36 号令）；
13、 《企业国有资产监督管理暂行条例》（2019 年 3 月 2 日《国务院关于
修改部分行政法规的决定》修正）；
14、 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（2009 年 9
月 11 日国资产权【2009】941 号）；
15、 《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部第 86 号
令）
16、 其他与资产评估有关的法律法规。
（二） 准则依据
1、 《资产评估基本准则》（2017 年 8 月 23 日，财资【2017】43 号）；
2、 《资产评估职业道德准则》（中评协【2017】30 号）；
3、 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协【2018】36 号）；
4、 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协【2018】35 号）；
5、 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协【2017】33 号）；
6、 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协【2018】37 号）；
7、 《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协【2017】
35 号）；
8、 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协【2018】38 号）；
9、 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协【2019】35 号）；
10、 《企业国有资产评估报告指南》（中评协【2017】42 号）；
11、 《资产评估执业准则——机器设备》（中评协【2017】39 号）；
12、 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协【2017】46 号）；
13、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协【2017】47 号）；
14、 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协【2017】48 号）；
15、 《投资性房地产评估指导意见》（中评协【2017】53 号）；
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（三） 权属依据
1、 房屋及土地产权证书、机动车行驶证；
2、 大型设备的购置合同及相关产权证明文件；
3、 其他有关产权证明。
（四） 取价依据
1、 企业提供的资料
（1） 企业提供的评估基准日及以前年度财务报表；
（2） 企业提供的资产清单和资产评估申报表；
（3） 企业填报的未来收益预测表；
2、 国家有关部门发布的资料
3、 资产评估机构收集的资料
（1） 同花顺 iFinD 金融数据库；
（2） 评估专业人员现场勘查记录资料；
（3） 评估专业人员自行搜集的与评估相关资料；
（4） 与本次评估相关的其他资料。
七、 评估方法
（一） 评估方法的选择
1、评估方法选择的依据
（1）《资产评估基本准则》第十六条，“确定资产价值的评估方法包括市
场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据
评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适
用性，依法选择评估方法。”
（2）《资产评估执业准则——企业价值》第十七条，“执行企业价值评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、
市场法、成本法（资产基础法） 三种基本方法的适用性，选择评估方法。”
（3）《资产评估执业准则——企业价值》第十八条，“对于适合采用不同
评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进
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报告
行评估。”
2、评估方法适用条件
（1）收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合被评估单位的历史经营情况、未来
收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适
用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估；现金流量折现法通常包括企业自由现
金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据被评估单
位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。
（2）市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当根据所获取
可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，考虑市
场法的适用性。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值
比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。交易
案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、转让及合并案例资料，计算价值比
率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
（3）资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表
为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评
估方法。当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债
时，应当考虑资产基础法的适用性。
3、评估方法的选择
本项目三种评估方法适用性分析：
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（1）收益法适用性分析：
考虑重庆建工建材物流有限公司成立时间较长、历史年度业绩比较稳定，未
来预期收益可以预测并可以用货币衡量、获得未来预期收益所承担的风险可以衡
量。因此，本次适合采用收益法进行评估。
（2）市场法适用性分析：
考虑我国资本市场存在的与重庆建工建材物流有限公司可比的同行业上市
公司满足数量条件要求。因此，本次适合采用市场法进行评估。
（3）资产基础法适用性分析
委托评估的各类资产负债能够履行现场勘查程序、并满足评定估算的资料要
求。因此，本次适合采用资产基础法进行评估。
（4）评估方法的选取
资产基础法是以被评估单位资产负债表为基础对评估对象市场价值进行评
定估算，受被评估单位资产重置成本、资产负债程度等影响较大。市场法则是根
据与被评估单位相同或相似的可比上市公司进行比较，通过分析可比公司与被评
估单位各自特点并进行适当修正后得到评估对象市场价值。收益法主要从被评估
单位未来经营活动所产生的净现金流角度估算其价值，受被评估单位未来盈利能
力、资产质量、企业经营能力、经营风险的影响较大。
对于持续经营企业来说，其价值主要体现在持续盈利能力和持续发展能力，
资产基础法主要是反映资产的自身价值；收益法评估时则综合考虑了被评估单位
的资本结构、资源配置、经营状况、收益状况、所在行业相关经济要素等多种因
素对评估对象市场价值的影响；市场法则通过可比公司流通股股价综合反应了评
估基准日资本市场对建筑材料-混凝土行业、可比公司的评价，在一定程度上即体
现了各项资产的自身价值（通过资产价值比率），又体现了未来收益获取的能力
及所承担的风险（通过盈利价值比率、收入价值比率）。
综合三种基本资产评估方法的适应性以及被评估单位实际情况，本次我们选
取市场法和收益法进行评估。
（二） 收益法操作思路
我们采用现金流量折现法对被评估单位评估基准日的主营业务价值进行估
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算，具体方法选用企业自由现金流折现模型。以被评估单位收益期企业自由现金
流为基础，采用适当折现率折现后加总计算得出被评估单位的主营业务价值。
在得出被评估单位主营业务价值的基础上，加上非经营性、溢余资产的价值，
减去非经营性、溢余负债的价值，得出被评估单位企业整体价值，之后减去付息
债务价值得出股东全部权益价值。
在企业自由现金流折现模型中，需要进一步解释的事项如下：
（1）企业自由现金流（FCFF）的计算
FCFF=税后净利润+折旧与摊销+财务费用（扣税后）-资本性支出-营运资金
追加
（2）被评估单位主营业务价值的计算
被评估单位主营业务价值计算公式如下：
n
FCFFi FCFFn 1
P (1 r)
i 1
i
r (1 r)n
其中：P：评估基准日的企业主营业务价值；
FCFFi：详细预测期第 i 年企业自由现金流；
FCFFn+1：详细预测期后企业自由现金流；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：收益期；
i：详细预测期第 i 年。
其中，折现率（加权平均资本成本，WACC）计算公式如下：
WACC K e We K d (1 T ) Wd
其中：Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
T：被评估单位适用的所得税率
We：权益资本结构比例
Wd：付息债务资本结构比例
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。
计算公式如下：
K e R f MRP R c
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其中：Rf：无风险报酬率；
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
Rc：企业特有风险系数。
（3）非经营性、溢余资产的范围
非经营性、溢余资产的范围包括长期股权投资、溢余资产和非经营性资产，
非经营性、溢余资产的价值等于长期股权投资价值、溢余资产价值和非经营性资
产价值之和。
①长期股权投资是企业对外的股权投资。通常情况下，对于控股的长期股权
投资价值的确定：以估算出的长期投资单位的股东全部权益的市场价值乘以投资
企业所被投资单位的股权比例得出投资企业持有被投资单位股权的价值；对于参
股的长期股权投资价值的确定：历史年度有稳定的分红收益的参股股权价值的确
定以股利折现模型确定其价值，历史年度无稳定收益的参股股权价值的估算以被
投资单位评估基准日净资产账面价值乘以持股股权比例计算确定。
②溢余资产和非经营性资产
被评估单位评估基准日的资产划分为两类，一类为经营性资产，第二类为非
经营性资产。经营性资产是被评估单位经营相关的资产，其进一步划分为有效资
产和无效资产，有效资产是企业生产经营正在使用或者未来将使用的资产，无效
资产又称为溢余资产，指为经营目的所持有，但在评估基准日未使用或者可以预
测的未来不会使用的资产。
溢余资产和非经营性资产定义具体如下：
溢余资产指企业持有目的为经营性需要、但于企业特定时期，与企业收益无
直接关系、超过企业经营所需的多余资产。通过对被评估单位的资产配置状况与
企业收益状况进行分析，并进一步对企业经营状况进行了解，判断被评估单位是
否存在溢余资产。
非经营性资产指企业持有目的为非经营性所需、与企业生产经营活动无直接
关系的资产，如供股东自己居住的房产、供股东自用的汽车、工业制造企业短期
股票债券投资、与企业主营业务无关的关联公司往来款项等。
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长期股权投资价值、溢余资产价值和非经营性资产价值的估算以资产特点为
基础，采用不同的评估方法确定其价值。
（4）非经营性、溢余负债的范围
非经营性、溢余负债的范围包括溢余负债、非经营性负债等，相应的非经营
性、溢余负债的价值等于溢余负债与非经营性负债的价值之和。
（5）股东全部权益价值计算
股东全部权益价值计算公式为：
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值=企业主营业务价值+非经营性、溢余资产价值-非经营性、溢余
负债价值
（三） 市场法操作思路
市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东
权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。
参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估单位处于同一或类似行业
的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与
被评估单位比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
并购案例比较法是指通过分析与被评估单位处于同一或类似行业的公司的
买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值
比率或经济指标，在与被评估单位比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
由于没有搜集到满足进行比较的交易案例，且与交易案例相关联的、影响交
易价格的某些特定的条件无法通过公开渠道获知，因此本次不适合采用并购案例
比较法进行评估。
我国资本市场经过多年发展，在上市公司数量、质量、信息披露等方面均已
逐步完善和成熟。与被评估单位相同行业的上市公司数量较多，业务相对比较单
一，混凝土建材行业上市公司与被评估单位的可比性较好，同行业上市公司经营
和财务数据获取的充分性和可靠性上能够满足本次评估需要，因此本次适合采用
上市公司比较法进行评估。
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具体评估思路及步骤如下：
1、明确被评估单位的基本情况，包括评估对象及其相关权益状况，选择与
被评估单位处于混凝土建材行业的上市公司。这些上市公司与被评估公司的业务
结构、经营模式、资产配置和使用情况、企业所处经营阶段、成长性、经营风险、
财务风险等因素相近或相似。
2、获取可比公司财务报表数据并进行分析、调整。包括剔除非经常性项目
的影响、剔除溢余资产和非经营性资产、负债的影响。
3、选择并计算各可比公司的价值比率
价值比率是指资产价值与其经营收益能力指标、资产价值或其他特定非财务
指标之间的一个“比率倍数”。全投资价值比率通常包括盈利比率、资产比率、收
入比率和其他特定比率。
重庆建工建材物流有限公司为混凝土生产企业，属于建筑材料行业，由于不
同地区混凝土产品销售价格和方毛利存在较大差异，而单位混凝土的投资额差异
不大，因此，收入基础和资产基础的价值比率不适用于本次评估，本次评估采用
EBITDA 比率乘数作为可比价值比率。
由于可比企业与被评估单位在成长性和风险等方面会存在差异，因此需要对
差异进行分析调整和修正。
4、计算初步评估结果
以经分析调整和修正后的可比公司价值比率与被评估资产的相关参数，计算
得出一个初步评估结果。
5、进行流动性折价调整
采用上市公司比较法评估企业股权价值时，由于可比对象都是上市公司，并
且交易的市场价格采用的是证券交易市场上成交的流通股交易价格，这个价格应
该属于具有流动性的、代表小股东权益的价格。但被评估单位的股权一般都是非
上市公司，其股权交易在竞争定价以及交易活跃程度等方面受到制约，不能与股
票市场上的股票交易一样具有系统的市场交易及定价机制，与可比对象存在着流
动性的差异，而这个流动性差异对企业本身的价值是有影响的，即这类股权的交
易价值与股票市场上市交易的股票相比存在一个缺乏流动性的交易价值贬值，需
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要进行流动性折价调整。
6、市场法评估结果计算
八、 评估程序实施过程和情况
根据法律、法规和资产评估准则的相关规定，本次评估履行了适当的评估程
序。具体实施过程如下：
（一） 明确业务基本事项
与委托人就被评估单位和委托人以外的其他评估报告使用者、评估目的、评
估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估项目所涉及需要批准经济
行为的审批情况、评估报告使用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及
支付方式、委托人及其他相关当事人与资产评估机构和评估专业人员工作配合和
协助等重要事项进行商讨，予以明确。
（二） 订立业务委托合同
根据评估业务具体情况，对资产评估机构和评估专业人员专业胜任能力、独
立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托人签订资产评估业务委托合同，
以约定资产评估机构和委托人的权利、义务、违约责任和争议解决等事项。
（三） 编制资产评估计划
根据资产评估业务具体情况，编制评估工作计划，包括确定评估业务实施主
要过程、时间进度、人员安排等。
（四） 进行评估现场调查
1、 指导委托人、被评估单位等相关当事方清查资产、准备涉及评估对象和
评估范围的详细资料；
2、 根据评估对象的具体情形，选择适当的方式，通过询问、函证、核对、
监盘、勘查、检查等方式进行调查，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
对不宜进行逐项调查的，根据重要程度采用抽样等方式进行调查。
3、 对被评估单位收益状况进行调查：评估专业人员主要通过收集、分析企
业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查。
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（五） 收集整理评估资料
评估专业人员从市场等渠道独立获取资料，从委托人、被评估单位等相关当
事方获取资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料。
评估专业人员对资产评估活动中使用的资料采取适合的方式进行核查验证，
核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、 实地调查、查询、 函证、复
核等。
（六） 评定估算形成结论
1、 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、
收益法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法；
2、 根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，
形成合理评估结论。
（七） 编制和提交评估报告
1、 评估专业人员在评定、估算后，形成初步评估结论，按照法律、行政法
规、资产评估准则的要求编制初步资产评估报告；
2、 根据资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审
核；
3、 在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人许可
的相关当事人就评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析并决定是
否对资产评估报告进行调整；
4、 资产评估机构及其评估专业人员完成以上评估程序后，向委托人出具并
提交正式资产评估报告。
九、 评估假设
在评估过程中，我们所依据和使用的评估假设是资产评估工作的基本前提，
同时提请评估报告使用人关注评估假设内容，以正确理解和使用评估结论。
（一） 基本假设
1、交易假设。
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交易假设是假定评估对象和评估范围内资产负债已经处在交易的过程中，资
产评估师根据交易条件等模拟市场进行评估。交易假设是资产评估得以进行的一
个最基本的前提假设。
2、公开市场假设。
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产
交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资
产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上
可以公开买卖为基础。
3、资产持续使用假设。
资产持续使用假设是指资产评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用
的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相
应确定评估方法、参数和依据。
4、企业持续经营的假设。
企业持续经营的假设是指被评估单位将保持持续经营，并在经营方式上与现
时保持一致。
（二） 一般假设
1、 假设评估基准日后，被评估单位及其经营环境所处的政治、经济、社会
等宏观环境不发生影响其经营的重大变动；
2、 除评估基准日政府已经颁布和已经颁布尚未实施的影响被评估单位经营
的法律、法规外，假设收益期内与被评估单位经营相关的法律、法规不发生重大
变化；
3、 假设评估基准日后被评估单位经营所涉及的汇率、利率、税赋及通货膨
胀等因素的变化不对其收益期经营状况产生重大影响（考虑利率在评估基准日至
报告日的变化）；
4、 假设评估基准日后不发生影响被评估单位经营的不可抗拒、不可预见事
件；
5、 假设被评估单位及其资产在未来收益期持续经营并使用；
6、 假设未来收益期内被评估单位所采用的会计政策与评估基准日在重大方
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面保持一致，具有连续性和可比性；
7、 假设未来收益期被评估单位经营符合国家各项法律、法规，不违法；
8、 假设被评估单位经营者是负责的，且管理层有能力担当其责任，在未来
收益期内被评估单位主要管理人员和技术人员基于评估基准日状况，不发生影响
其经营变动的重大变更，管理团队稳定发展，管理制度不发生影响其经营的重大
变动；
9、 假设委托人和被评估单位提供的资料真实、完整、可靠，不存在应提供
而未提供、评估专业人员已履行必要评估程序仍无法获知的其他可能影响评估结
论的瑕疵事项、或有事项等；
10、 假设被评估单位未来收益期不发生对其经营业绩产生重大影响的诉
讼、抵押、担保等事项；
（三） 特定假设
1、 除评估基准日有确切证据表明期后生产能力将发生变动的固定资产投
资外，假设被评估单位未来收益期不进行影响其经营的重大固定资产投资活动，
企业产品生产能力以评估基准日状况进行估算；
2、 本次评估不考虑评估基准日后被评估单位发生的对外股权投资项目对
其价值的影响；
3、 假设被评估单位未来收益期应纳税所得额的金额与利润总额基本一
致，不存在重大的永久性差异和时间性差异调整事项；
4、 假设被评估单位未来收益期保持与历史年度相近的应收账款和应付账
款周转情况，不发生与历史年度出现重大差异的拖欠货款情况；
5、 假设被评估单位未来收益期经营现金流入、现金流出为均匀发生，不
会出现年度某一时点集中确认收入的情形。
根据资产评估的要求，我们认定这些假设条件在评估基准日时成立。当评估
报告日后评估假设发生较大变化时，我们不承担由于评估假设改变而推导出不同
评估结论的责任。
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十、 评估结论
（一） 收益法评估结果
评估专业人员通过调查、研究、分析企业资产经营情况及其提供的各项历史
财务资料，结合企业的现状，考虑国家宏观经济政策的影响和企业所处的内外部
环境状况，分析相关经营风险，会同企业管理人员和财务、技术人员，在持续经
营和评估假设成立的前提下合理预测未来年度的预测收益、折现率等指标，计算
股东全部权益价值为人民币 60,195.48 万元。
（二） 市场法评估结果
经实施核查、企业访谈、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用市场
法对企业股东全部权益价值进行评估，计算股东全部权益的评估价值为人民币
62,089.95 万元。
（三） 评估结果分析及最终评估结论
1、评估结果差异分析
根据国家相关规定，我们采用了收益法和市场法两种方法同时进行了评估。
采用收益法形成的评估值为 60,195.48 万元，采用市场法形成的评估值为 62,089.95
万元，两种评估方法的评估结果差异较小。
两种方法评估结果差异的主要原因是两种评估方法考虑的角度不同：市场法
是将评估对象与可比上市公司进行分析比较，并进行合理修正后确定评估对象价
值；收益法则是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利
能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使
用等多种条件的影响。两种评估方法对评估对象价值的显化范畴不同、评估思路
不同，因而得到了不同的评估结果。
2、评估结论选取
综合分析两种评估方法、评估结果及评估目的，市场法评估结果能较客观反
映被评估单位股东全部权益在评估基准日所表现的市场价值。
综上，评估结论根据以上评估工作得出：市场法的评估结论具有较好的可靠
性和说服力，更能够比较完整、正确地体现公司蕴含的股东全部权益的市场价值，
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因此本次评估以市场法评估结果作为最终评估结论。
即：截至评估基准日 2020 年 12 月 31 日，重庆建工建材物流有限公司纳入评
估范围内的合并口径的归属于母公司所有者权益账面价值为 50,901.76 万元；纳入
评估范围内的母公司口径的净资产账面价值为 47,971.66 万元。本次评估以市场法
评估结果作为最终评估结论：在持续经营前提下，重庆建工建材物流有限公司股
东全部权益价值为 62,089.95 万元，合并口径增值额为 11,188.19 万元，增值率为
21.98%；母公司口径增值额为 14,118.29 万元,增值率为 29.43%。。
（四） 评估结论有效期
评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日 2020 年 12 月 31 日起至 2021
年 12 月 30 日止。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后、使用有效期以
内，当经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，
评估结论在使用有效期内有效。
当评估结论依据的市场条件或资产状况发生重大变化时，即使评估基准日至
经济行为发生日不到一年，评估报告的结论已经不能反映评估对象经济行为实现
日的价值，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化或资产使用状况发生重大变化时，应根据原评估
方法对评估结论进行相应调整；
（2）当评估结论依据的市场条件发生变化、且对资产评估结论产生明显影
响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估对象价值；
（3）评估基准日后，资产状况、市场条件的变化，委托人在评估对象实际
作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十一、 特别事项说明
特别事项是指在已确定评估结论的前提下，资产评估师揭示在评估过程中已
发现可能影响评估结果，但非资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关事
项。我们特别提示资产评估报告使用人关注特别事项对本评估报告评估结论的影
响。
1、 本评估结论中，评估专业人员未能对各种设备在评估基准日时的技术参
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数和性能做技术检测，在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实
有效的前提下，通过向设备管理人员和操作人员了解设备使用情况及实地勘察做
出的判断。评估专业人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所
能观察的部分）做技术检测，在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效
的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出的判断。
2、 被评估单位提供给资产评估机构的盈利预测资料是评估报告收益法评估
的基础，资产评估师对被评估单位做出的盈利预测进行了必要的调查、分析和判
断，经过与被评估单位管理层多次讨论，被评估单位进一步修正、完善后，资产
评估机构采信了被评估单位盈利预测的相关数据。资产评估机构对被评估单位未
来盈利预测数据的利用，并不是对被评估单位未来盈利能力的保证。
3、 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的
原则确定的市场价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的
相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。
4、 因重庆建工建材物流有限公司第一混凝土分公司涉及未经批准非法占地
的行为，被重庆市沙坪坝区国土资源管理分局于 2016 年 11 月 16 日下达行政处罚
决定书（沙国土[处罚决定]（2016）137 号），处罚如下：（1）责令退还非法占
用的 63.37 亩土地；（2）自收到处罚决定之日起 15 日内拆除修建的 42247.9 平方
米建构筑物，并恢复土地原状；（3）处以罚款 422479 元。
2020 年 7 月 16 日，收到《回龙坝镇人民政府关于重庆建工建材物流有限公
司第一混凝土分公司限期搬迁拆除复耕的通知》，通知如下：2020 年 8 月 15 日
前自行停工停产，并拆除在非法占用的土地上修建的建构筑物，并恢复原状。如
到期未履行，区政府将依法组织断水、断电等。
被评估单位站点情况如下：
2018 2019 2020 如果搬
尚可利
单位 明细站点 设计产能 产量（万 产量（万 产量（万 迁损失 备注
用产能
方） 方） 方） 产能
一分司 回龙坝 285.12 62.84 73.91 69.45 69.45
砼磊
国欧
二分司 2,049.30 148.33 117.07 134.03 1,915.27
天助
中天
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重庆南桐矿业有限责任公司拟转让股权涉及重庆建工建材物流有限公司的股东全部权益价值项目资产评估
报告
六汇
三分司 大渡口 196.02 51.67 42.84 35.63 35.63
四分司 寸滩 285.12 66.21 64.90 59.93 59.93
长寿分司 长寿 285.12 17.35 34.95 29.22 255.90
南部子公司 一品站 320.76 33.81 36.22 22.82 22.82
南海子公司 南海站 285.12 57.29 59.32 45.12 240.00
已关
保晟子公司 北碚站 285.12 16.61 18.62
停
合计 3991.68 454.11 447.83 396.20 187.83 2,411.17
截至出报告日，被评估单位仍在正常运营。从上表来看，一分站如因搬迁所
损失的产能完全可以由其他站点进行弥补。本次评估未考虑其对评估结论的影
响。
5、 重庆建工葆晟混凝土有限公司无法完善用地手续调规征用，导致不具备
环评办理的前置条件，造成环评手续缺失。目前，该站已被区政府关停。
由于葆晟公司已经关停，无法持续运营，本次将其净资产评估为 0。
6、 因重庆建工南部混凝土有限公司涉及非法占地建设行为，被重庆市巴南
区国土资源管理分局于 2016 年 11 月 8 日下达土地行政处罚决定书（巴南国土处
字[2016]26 号），处罚如下：（1）对非法占用的 19702 平方米土地上新建的建构
筑物和其他设施予以没收；（2）处以罚款 268076 元。
目前重庆建工南部混凝土有限公司仍在正常运营，经重庆建工建材物流公司
与当地政府部门沟通后，出让金已缴纳，正在办理入地出让手续，预计两年内取
得土地使用权，本次评估未考虑其对评估结论的影响。
7、 重庆建工建材物流三分公司和四分公司因原所在区域产业升级或整体开
发，被要求拆除或搬迁。三分公司初步确定在大渡口区建桥工业园 C 区征地 28
亩，用于站点搬迁建设。四分司迁建用地暂未落实，无法搬迁。
截至出报告日，企业仍在正常运营。从上表来看，三分公司和四分公司如因
搬迁所损失的产能完全可以由其他站点进行弥补。本次评估未考虑其对评估结论
的影响。
8、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市
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场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保、诉讼赔偿
等事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
9、本评估报告是在委托人及被评估单位所提供的资料基础上得出的，其真
实性、合法性、完整性由委托人及被评估单位负责。资产评估机构及资产评估师
对在此基础上形成的评估结果承担法律责任。
10、本次评估未考虑控股权及少数股权等因素产生的溢价或折价。
11、评估结论在评估假设前提条件下成立，并限于此次评估目的使用。当被
评估单位生产经营依赖的经营环境发生重大变化，评估专业人员将不承担由于前
提条件和评估依据出现重大改变而推导出不同评估结果的责任。
十二、 评估报告使用限制说明
1、 评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途、只能由评估报告
载明的评估报告使用人使用。
2、 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的， 资产评估机构及其资产评估
师不承担责任。
3、 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人。
4、 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
十三、 评估报告日
本评估报告日为 2021 年 6 月 20 日。
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资产评估报告附件
一、 评估明细表
二、 被评估单位年度审计报告
三、 委托人和被评估单位法人营业执照
四、 委托人和其他相关当事人承诺函
五、 签名资产评估师承诺函
六、 资产评估机构资格证明文件
七、 资产评估机构法人营业执照副本
八、 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
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市场法评估结果明细表
评估基准日
2020年12月31日
被评估单位：重庆建工建材物流有限公司
单位：人民币万元
序 EBITDA比率乘数
企业名称
号
2020-12-31
1 三圣股份 11.24
2 比率乘数修正 海南瑞泽 14.75
3 前 深天地A 11.11
4
5 三圣股份 0.99
6 比率乘数修正 海南瑞泽 0.91
7 系数 深天地A 1.01
8
9 三圣股份 11.13
10 比率乘数修正 海南瑞泽 13.43
11 后 深天地A 11.22
12
13 被评估企业比率乘数取值 11.92
14 被评估公司对应参数 12,613.72
15 被评估公司全投资计算价值（或股权价值） 150,407.41
16 被评估公司付息负债 69,774.74
正常经营所需营运资金与基准日实际拥有营
17 22,336.40
运资金差异调整
18 不可流通折扣 0.25
19 控股股溢价 0.00
20 非经营性资产净值 -10,638.85
21 少数股东权益 4,436.22
22 被评估股权市场价值 62,089.95
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收益法评估结果明细表
评估基准日：2020年12月31日
被评估单位：重庆建工建材物流有限公司 金额单位：人民币万元
历史年度 预测年度
项目/年度
2018年度 2019年度 2020年度 2021年度 2022年度 2023年度 2024年度 2025年度 永续期
营业收入 205,120.16 216,273.28 181,760.04 186,436.95 203,110.49 221,301.50 241,149.61 262,807.39 262,807.39
减：营业成本 187,582.79 197,711.76 165,156.05 169,219.46 184,262.81 200,670.05 218,566.37 238,088.56 238,088.56
税金及附加 1,059.24 1,222.48 742.66 930.31 1,008.73 1,094.29 1,187.64 1,289.51 1,289.51
销售费用 757.70 516.04 487.68 487.72 525.80 567.09 611.72 659.90 659.84
管理费用 2,407.68 2,671.30 2,608.65 2,769.82 2,947.28 3,137.82 3,343.91 3,557.30 3,565.44
研发费用 1,020.66 1,469.76 1,344.22 1,260.19 1,354.58 1,456.43 1,566.33 1,684.95 1,684.95
财务费用 4,396.39 7,389.95 6,486.10 3,301.63 3,322.01 3,344.23 3,368.49 3,394.95 3,641.48
信用减值损失 - 1,885.41 897.34 - - - - - -
营业利润 7,590.67 2,371.14 4,389.79 8,467.82 9,689.27 11,031.58 12,505.15 14,132.22 13,877.62
加：营业外收入 182.62 1,209.56 217.03 - - - - - -
减：营业外支出 185.71 112.67 65.89 - - - - - -
利润总额 7,587.58 3,468.03 4,540.93 8,467.82 9,689.27 11,031.58 12,505.15 14,132.22 13,877.62
减：所得税费用 1,191.08 442.26 643.59 1,131.40 1,304.26 1,494.44 1,762.17 1,997.69 1,959.50
净利润 6,396.50 3,025.77 3,897.33 7,336.42 8,385.01 9,537.13 10,742.98 12,134.54 11,918.13
加：折旧摊销 - - - 1,727.47 1,733.89 1,728.00 1,695.16 1,699.96 1,713.75
利息费用（扣除税务影响后） - - - 2,612.75 2,612.75 2,612.75 2,612.75 2,612.75 2,612.75
减：营运资金追加额 - - - -8,733.80 8,226.56 8,978.46 9,805.77 10,693.26 -
资本性支出 - - - 2,921.18 5,680.91 570.23 49.14 2,532.72 1,784.62
企业自由现金流量 6,396.50 3,025.77 3,897.33 17,489.26 -1,175.82 4,329.20 5,195.99 3,221.28 14,460.00
折现率 10.10% 10.10% 10.10% 10.10% 10.10% 10.10%
折现系数 0.9530 0.8656 0.7862 0.7141 0.6486 6.4215
企业自由现金流现值 16,667.78 -1,017.79 3,403.60 3,710.33 2,089.23 92,854.74
企业自由现金流现值和 117,707.88
加：（溢余）非经营资产负债净值 12,262.34
减：付息债务 69,774.74
股东全部权益价值 60,195.48
评估基准日净资产账面价值 47,971.66
收益法评估值增值额 12,223.82
收益法评估值增值率 25.48
