中南传媒：投资马栏山文创产业园项目可行性研究报告2019-02-26
中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目
可行性研究报告
参加编制人员
高 级 工 程 师
谈小郴
咨询工程师（投资）
经 济 师
彭碧波
咨询工程师（投资）
经 济 师
彭朵花
咨询工程师（投资）
刘俊志 工 程 师
罗淑坤 工 程 师
张志强 助 理 工 程 师
林 鹏 助 理 工 程 师
喻小倩 助 理 工 程 师
目 录
第一章 总论......................................................................................................................................... 1
1.1 项目名称及拟建地点................................................................................................................ 1
1.2 项目建设单位及概况................................................................................................................ 1
1.3 编制依据 ................................................................................................................................... 2
1.4 编制原则及范围........................................................................................................................ 2
1.5 项目概况 ................................................................................................................................... 3
1.6 结论与建议 ............................................................................................................................... 7
第二章 项目建设背景及必要性 ........................................................................................................... 8
2.1 项目背景 ................................................................................................................................... 8
2.2 项目建设的必要性.................................................................................................................... 9
第三章 市场分析................................................................................................................................. 12
3.1 文化产业现状.......................................................................................................................... 12
3.2 市场潜力分析.......................................................................................................................... 14
3.3 办公用房需求.......................................................................................................................... 15
3.4 租售价格预测.......................................................................................................................... 15
第四章 建设规模与建设内容 ............................................................................................................. 21
4.1 建设内容 ................................................................................................................................. 21
4.2 建设规模 ................................................................................................................................. 21
第五章 场址选择与建设条件 ............................................................................................................. 22
5.1 项目选址 ................................................................................................................................. 22
5.2 建设条件 ................................................................................................................................. 22
第六章 工程建设方案......................................................................................................................... 27
6.1 总平面布置方案..................................................................................................................... 27
6.2 建筑方案 ................................................................................................................................. 30
6.3 结构方案 ................................................................................................................................. 32
6.4 给排水设计方案..................................................................................................................... 35
6.5 电气设计方案.......................................................................................................................... 39
6.6 智能化系统 ............................................................................................................................. 49
6.7 暖通方案 ................................................................................................................................. 54
第七章 环境保护................................................................................................................................. 60
7.1 编制依据 ................................................................................................................................. 60
7.2 项目建设与运营对环境的影响.............................................................................................. 60
7.3 减缓环境影响的对策.............................................................................................................. 62
7.4 地质灾害影响分析.................................................................................................................. 65
7.5 特殊环境影响分析.................................................................................................................. 65
7.6 绿化 ......................................................................................................................................... 65
7.7 环境影响评价.......................................................................................................................... 65
第八章 节能与绿色建筑..................................................................................................................... 66
8.1 能源供应条件.......................................................................................................................... 66
8.2 合理用能标准和节能设计规范.............................................................................................. 66
8.3 能源消耗种类、数量.............................................................................................................. 68
8.4 节能措施及效果分析.............................................................................................................. 69
8.5 绿色建筑 ................................................................................................................................. 73
第九章 安全卫生及消防..................................................................................................................... 81
9.1 安全卫生 ................................................................................................................................. 81
9.2 消防 ......................................................................................................................................... 82
第十章 组织机构和人力资源配置 ..................................................................................................... 84
10.1 组织机构 ............................................................................................................................... 84
10.2 后期管理组织形式................................................................................................................ 84
10.3 人力资源配置........................................................................................................................ 85
第十一章 项目实施进度及招标方案 ................................................................................................. 86
11.1 项目实施进度计划 ................................................................................................................ 86
11.2 施工方案与措施 .................................................................................................................... 89
11.3 项目组织管理........................................................................................................................ 89
11.4 工程招投标方案 .................................................................................................................... 89
第十二章 投资估算与资金筹措 ........................................................................................................... 91
12.1 总投资估算 ........................................................................................................................... 91
12.2 资金来源与筹措................................................................................................................... 92
第十三章 财务效益分析 ................................................................................................................... 93
13.1 财务评价依据、基础数据与参数选取 ............................................................................... 93
13.2 销售收入、销售税金及附加估算 ....................................................................................... 93
13.3 成本估算 ............................................................................................................................... 94
13.4 财务效益分析........................................................................................................................ 94
13.5 不确定性分析........................................................................................................................ 95
13.6 财务评价结论........................................................................................................................ 95
第十四章 社会评价............................................................................................................................. 96
14.1 项目对社会的影响分析........................................................................................................ 96
14.2 项目与社会的互适性分析.................................................................................................... 97
14.3 社会评价结论........................................................................................................................ 98
第十五章 风险分析............................................................................................................................... 99
15.1 项目风险因素识别................................................................................................................ 99
15.2 风险评估 ............................................................................................................................... 99
15.3 降低风险的主要措施.......................................................................................................... 100
附表：
12-1、总投资估算表
12-2、销售、出租、自用建设成本分摊表
12-3、投资计划与资金筹措表
13-1、销售收入及销售税金表
13-2、折旧、摊销估算表
13-3、项目总成本费用估算表
13-4、利润与利润分配表
13-5、项目投资财务现金流量表
13-6、财务计划现金流量表
13-7、资产负债表
附图：
1、项目区域位置图
2、项目总平面布置图
中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
第一章 总论
1.1 项目名称及拟建地点
1.1.1 项目名称
中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目
1.1.2 拟建地点
长沙市开福区马栏山视频文创产业园（朝正垸片区），鸭子铺路以北 X06-A51/53
地块。
1.2 项目建设单位及概况
项目建设单位：中南出版传媒集团股份有限公司
中南出版传媒集团股份有限公司应中央文化体制改革精神由湖南出版集团主营
业务和资产重组改制而来。该公司成立于 2008 年 12 月，2010 年 10 月在上交所上市
（股票代码：601098），成为中国第一支全产业链整体上市的出版传媒龙头股。
公司以党的十八大、十九大和习近平总书记系列重要讲话精神为指引，始终把
社会效益放在首位，全面推进改革创新，取得了社会效益和经济效益双丰收。2017
年实现营业收入 103.60 亿元，利润总额 16.49 亿元，利润与市值稳居中国出版传媒
上市公司首位，连续入选全国文化企业 30 强，位列全球出版企业 10 强第 6 位，多
次荣获全国文化体制改革先进单位、中国出版政府奖先进出版单位奖，为全国文化
体制改革和文化产业发展提供了“中南传媒样本”。
公司正由过去的图书产品制造商转型为传媒品牌创造商，旗下有 5 家出版社为
全国百佳出版社，打造了科普、作文、原创文学、古典名著、音乐、新课标教材等
品牌集群。中南博集是畅销书领域的龙头企业。潇湘晨报经营业务持续领跑湖南报
媒市场。以快乐老人报为核心的老龄媒介产品已成为国内具有强大影响力的老龄媒
介集群。湖南省新华书店、天闻印务公司综合实力均位居全国前列。天闻数媒依托
ECO 云开放平台的大数据体系，逐步实现涵盖教、学、管、评、测全流程的智慧教
育生态体系，其数字教育产品已服务约 5000 所学校 1200 万师生，并有序推进巴基
斯坦、马其顿、保加利亚、土耳其、柬埔寨等海外业务。
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
公司将以“传承文明、传播文化、传输正能量”为使命，以“催生创造、致力
分享”为理念，以“线上与线下结合、文化与金融结合”为战略，继续改革创新，
加快融合发展，努力建设成为有强劲传播力、引导力、公信力的国家级新型主流媒
体集团，有较强国际影响力和竞争力的现代文化旗舰集团。
1.3 编制依据
a）《国家“十三五”时期文化发展改革规划纲要》
b）《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》；
c）《关于推动数字文化产业创新发展的指导意见》（文产发〔2017〕8 号）；
d）《文化部“十三五”时期文化发展改革规划》
e）《湖南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
f）《长沙市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
g）《湖南省“十三五”战略性新兴产业发展规划》；
h）《湖南省“十三五”时期文化改革发展规划纲要》；
i）湖南省人民政府办公厅《关于支持马栏山视频文创产业园建设发展的若干意
见》湘政办发〔2017〕80 号；
j）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
k）《投资项目可行性研究指南》；
l）国家有关法律法规、政策；
m）有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；
n）项目建设单位提供的其它有关基础资料。
1.4 编制原则及范围
1.4.1 编制原则
a)兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和项目的资金投入与经济、社会、
政治、环境等综合效益的平衡；
b) 注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应马栏山视频文创产业园
发展，促进经济建设和文化生活水平的提高。
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1.4.2 编制范围
依据国家有关政策、法规、规程、规范，本可研对项目建设背景、建设必要性，
建设内容与规模，项目建设条件，总平面布置，建设方案，公用工程建设方案，投
资估算与资金筹措，社会和经济效益评价等进行研究和分析。
1.5 项目概况
1.5.1 项目选址
项目用地位于长沙市开福区马栏山视频文创产业园（朝正垸片区）核心区域，
地块位于鸭子铺片区，紧接鸭子铺片区的中央景观带，其中 X06-A51 北临金鹰路，
西临文创路，南临城市绿地，东临公园景观西道，X06-A53 北临城市绿地，西临文
创路，南临公园路，东临公园景观西道。
1.5.2 建设内容与规模
本项目规划总用地面积 64397 ㎡，净用地面积 54389 ㎡，项目总建筑面积 263930
㎡，其中地上总建筑面积 184930 ㎡，地下总建筑面积 79000 ㎡。
X06-A51 地块总用地面积 32378 ㎡，净用地面积 27278 ㎡，总建筑面积 136550
㎡，其中：地上总建筑面积 95470 ㎡，地下总建筑面积 41080 ㎡。本项目根据使用
和功能要求，地上建筑为商务办公、人才公寓、设备用房，其中商务办公建筑面积
53720 ㎡、人才公寓建筑面积 37950 ㎡、设备用房建筑面积 3800 ㎡。
X06-A53 地块总用地面积 32019 ㎡，净用地面积 27111 ㎡，总建筑面积 127380
㎡，其中：地上总建筑面积 89460 ㎡，地下总建筑面积 37920 ㎡。本项目根据使用
和功能要求，地上建筑分为：商务办公建筑面积 85260 ㎡、物业用房建筑面积 1200
㎡、设备用房建筑面积 3000 ㎡。
1.5.3 主要建设条件
a）区位条件
项目用地所在的马栏山视频文创产业园位于长沙市城市主体片区边缘，位于浏
阳河肘型拐弯处，与城市核心隔河相望。通过区域内城市主干路网，可以便捷联系
机场、火车站等公共交通枢纽设施。项目区位条件优越。
b）产业基础
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马栏山视频文创产业园坚持“科文融合、跨界互动、创客云集、共生发展”的
理念，以数字内容生产制作为核心，以数字内容创意为龙头，以金融服务、版权服
务、软件研发为支撑，配套衍生数字内容设计服务、生活服务、教育培训等全产业
链集聚，致力打造数字内容创新企业生态孵化器、数字内容生产大本营、版权交易
市场、版权衍生产业集聚区。
c）政策环境
为支持马栏山视频文创产业园建设，省、市两级政府均下发了支持园区建设发
展的指导意见。意见涉及资金支持、土地供应、人才引进等多方面，涉及产业园建
设发展的重大事项，按程序采取"一事一议"、"一企一策"的方式予以支持。项目政
策环境优越。
d）地质条件
场地现状基本为平地，地形相对起伏较小，场地原始地貌单元为浏阳河冲积一
级阶地。根据初步勘察结果，拟建场地在勘察范围内和勘察深度内未发现影响场地
稳定性的不良地质作用和活动断裂构造。故场地是稳定的，适宜建筑拟建建筑物。
e）交通
本项目用地地块四周均临城市道路，除南侧鸭子铺路为现状道路外，其余均为
规划道路。
f）公共设施
项目区域基础设施完善，用水引自城区市政给水管网，用电引自城区市政电网，
项目用电用水条件均已具备。周边道路给水、排水措施到位，市政设施齐全，能保
证项目建设用水和消防用水。
g）征地拆迁条件
区内征地拆迁及移民安置工作已完成。
h）施工条件
项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可就近供应。
1.5.4 项目实施进度
本工程从开工到竣工交付使用，建设工期安排为 3 年，即从 2019 年 10 月至 2022
年 9 月。
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1.5.5 项目总投资及资金来源
建设项目建设投资为 201111.82 万元，其中：建筑工程费 106256.72 万元，设备
购置费 5671.50 万元，安装费用 15320.89 万元，其他费用 55579.82 万元（含土地成
本 39600 万元），预备费 18282.89 万元。
项目资金来源：全部自筹。
1.5.6 财务分析
a）项目经营计算期内，项目销售收入为 72269.60 万元，租赁收入 124706.35 万
元，物业收入为 3567.66 万元，项目利润总额为 13889.4 万元（不包括自持物业的增
值部分），所得税后财务内部收益率 8.41%（高于行业基准收益率 8%），所得税后
项目财务净现值为 7496.64 万元，投资回收期 19.11（含建设期 3 年），表明项目的
盈利能力较好，项目在财务上是可行的。
b）项目售、租价格（或出售、出租率）和开发建设投资对财务内部收益率影响
较大，建议严格控制开发建设投资，开始经营前应进一步做好价格预测，以避开风
险，取得更好的财务效益。
综上所述，项目在财务上可行，在经济上合理。
1.5.7 主要经济技术指标
详见表 1-1 项目主要技术经济指标表。
表 1-1 项目主要技术经济指标表
序号 项目名称 单位 数据 备注
X06-A51 地块主要技术指标
1 总用地面积 ㎡ 32378
2 净用地面积 ㎡ 27278
3 建筑物占地面积 ㎡ 10767
4 总建筑面积 ㎡ 136550
4.1 地上总建筑面积 ㎡ 95470
商务办公（A） ㎡ 41520
其 人才公寓 ㎡ 37950
中 商务办公（B） ㎡ 12200
设备用房 ㎡ 3800
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序号 项目名称 单位 数据 备注
4.2 地下建筑面积 ㎡ 41080
4 道路面积 ㎡ 1102
5 广场面积 ㎡ 9629
6 绿地面积 ㎡ 6132
7 建筑密度 % 39.47
8 容积率 3.50
9 绿地率 % 22.48
10 停车位 个 1213
X06-A53 地块主要技术指标
1 总用地面积 ㎡ 32019
2 净用地面积 ㎡ 27111
3 建筑物占地面积 ㎡ 8131
4 总建筑面积 ㎡ 127380
4.1 地上总建筑面积 ㎡ 89460
商务办公（A） ㎡ 38410
商务办公（B） ㎡ 31710
其
商务办公（C） ㎡ 15140
中
物业用房 ㎡ 1200
设备用房 ㎡ 3000
4.2 地下建筑面积 ㎡ 37920
4 道路面积 ㎡ 5896
5 广场面积 ㎡ 2493
6 绿地面积 ㎡ 9057
7 建筑密度 % 29.99
8 容积率 3.30
9 绿地率 % 33.41
10 停车位 个 1030
财务指标
1 项目投资财务内部收益率 8.41 % 所得税后
2 项目投资财务净现值(i=8%) 7496.64 万元 所得税后
3 项目投资回收期 19.11 年 所得税后
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1.6 结论与建议
1.6.1 结论
a) 本项目符合湖南省文化产业发展的大政方针，符合马栏山视频文创产业园发
展的方向，拟在 3 年内投资超 20 亿，对促进湖南数字媒体产业发展、经济增长具有
积极作用，对增加当地就业岗位、居民收入水平具有促进作用，有利于长沙创建“国
家创新创意中心”。项目符合中南传媒集团产业规划发展方向，有利于集团数字媒
体产业的做大做强，同时也有利于实现集团国有资产保值增值。
b) 本项目位于马栏山视频文创产业园，项目选址符合园区及城市规划，建设工
程技术成熟适用，建设规模合适，建设资金来源可靠，项目的建设是可行的。
c) 本项目投资财务内部收益率 8.41%；税后投资回收期 19.11 年，项目可行。
1.6.2 建议
a) 建设单位应统筹规划、合理布局，做好项目前期的规划及方案设计论证；
b) 建设单位应尽快落实工程建设资金的来源，加大筹资力度，确保资金及时、
足额到位，保障项目顺利实施；
c）建议详细调查市场情况，分析市场需求，做好招商工作，加快项目的建设。
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第二章 项目建设背景及必要性
2.1 项目背景
数字媒体包括用数字化技术生成、制作、管理、传播、运营和消费的文化内
容产品及服务，具有高增值、强辐射、低消耗、广就业、软渗透的属性。在我国，
数字媒体技术及产业得到了各级部门的高度关住，分别在北京、上海、湖南长沙
和四川成都建设了四个国家级数字媒体技术产业化基地，对数字媒体产业积聚效
应的形成和数字媒体技术的发展起到了重要的示范和引领作用。
党的十八大提出实施创新驱动发展战略，强调科技创新是提高社会生产力和
综合国力的战略支撑，必须摆在国家发展全局的核心位置。2016 年 5 月，国务
院印发了《国家创新驱动发展战略纲要》，提出科技创新与文化创新相结合，发
展支撑商业模式创新的现代服务技术，拓展数字消费等新兴服务业，加快推进文
化创意和相关产业融合发展。同年 11 月，国务院公布《“十三五”国家战略性
新兴产业发展规划》（国发〔2016〕67 号），数字创意产业首次被纳入国家战
略性新兴产业发展规划：数字技术与文化创意、设计服务深度融合，数字创意产
业逐渐成为促进优质产品和服务有效供给的智力密集型产业，创意经济作为一种
新的发展模式正在兴起。以数字技术和先进理念推动文化创意与创新设计等产业
加快发展，促进文化科技深度融合、相关产业相互渗透。
湖南省省委、省政府高度重视数字媒体产业，在发布的《湖南省“十三五”
战略性新兴产业发展规划》提出全省要加快形成以文化创意、设计服务为核心，
以数字技术为依托的数字创意产业集群。2016 年 10 月，省委书记杜家毫在省委
常委会上提出“要推动文化与互联网、互联网与实体经济深度融合，力争形成‘北
有中关村，南有马栏山’的网络信息产业发展新格局”。2017 年 9 月，省发改
委、科学厅、经信委、财政厅联合下发了《湖南省发展和改革委员会关于同意设
立马栏山视频文创产业园的批复》。省市政府相继出台了各项支持性政策，包括
湖南省人民政府办公厅印发的《关于支持马栏山视频文创产业园建设发展的若干
意见》、长沙市人民政府办公厅印发的《关于支持马栏山视频文创产业园建设发
展的意见》及马栏山视频文创产业园系列支持政策等，旨在加快推进马栏山视频
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
文创产业园发展，将马栏山视频文创产业园打造成为全国一流的文创内容基地、
数字制作基地、版权交易基地。
中南传媒是省属国有文化企业，是“文化湘军”的重要成员，同时也是在全
国文化行业具有高知名度的领先企业。本项目的建设，一方面是中南传媒响应和
落实政府文化产业发展政策，另一方面马栏山视频文创产业园完善的软硬件配套
体系、良好的竞争与支持竞合环境、较强的整体文化创新能力和健全完善的文化
供应链为集团的数字媒体产业发展提供有利条件，有利于集团的发展。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1 本项目的建设是创建“国家创新创意中心”的需要
长沙是首批国家历史文化名城，历经三千年城名、城址不变，凝练了“经世
致用、兼收并蓄”的湖湘文化。作为国家自主创新示范区，长沙必须把创新作为
发展基点和核心战略，在创新驱动发展上干在实处、走在前列。为此，长沙市第
十三次党代会在提出建设国家中心城市实现基本现代化宏伟目标时，将打造“三
大中心”、建设“四更”长沙作为具体路径进行了明确，国家创新创意中心作为“三
大中心”之一，正式提上建设日程。在长沙的国家创新创意中心蓝图中，核心着
力点是打造科技创新中心和文化创意中心“两个中心”。其中打造文化创意中心重
点是推进“国际文化名城建设”一个战略工程，擦亮“东亚文化之都”、“媒体艺术
之都”两张文化名片。
数字媒体产业是湖南规划重点发展的产业，将成为长沙创建“国家创新创意
中心”的重要突破口。长沙市地处“一带一部”长江经济带，且有传统文化底蕴深
厚、产业基础好、龙头企业带动能力强等优势，具备发展数字媒体产业条件，中
国媒体数字出版基地也落户长沙，集团作为数字媒体产业的龙头企业，在园区相
关政策的支持下，本项目的建设对数字媒体产业的聚集起到带动作用，有利于长
沙打造为媒体艺术之都及湖湘文化国际拓展的切入点，是创建“国家创新创意中
心”的需要。
2.2.2 本项目的建设是文化产业发展的需要
习近平总书记强调，抓创新就是抓发展，谋创新就是谋未来。党的十八大提
出实施创新驱动发展战略，强调科技创新是提高社会生产力和综合国力的战略支
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
撑，必须摆在国家发展全局的核心位置。2016 年 5 月，中共中央、国务院印发
《国家创新驱动发展战略纲要》，提出了到 2020 年进入创新型国家行列、到 2030
年跻身创新型国家前列、到 2050 年建成世界科技创新强国的“三步走”战略目
标。在十九大报告中，“创新”一词出现 50 余次，习近平总书记再次强调“创
新是引领发展的第一动力”。当前，我国经济发展进入新常态，传统产业发展动
力不断减弱，粗放型增长方式难以为继，必须依靠创新驱动打造发展新引擎、开
辟发展新空间，提升经济发展质量和效益，实现经济保持中高速增长和产业迈向
中高端水平“双目标”。2019 年 1 月，习近平总书记在中共中央政治局第十二
次集体学习时强调，推动媒体融合发展、建设全媒体成为一项紧迫课题。主流媒
体必须紧跟时代，大胆运用新技术、新机制、新模式，加快融合发展步伐。要因
势而谋、应势而动、顺势而为，加快推动媒体融合发展，使主流媒体具有强大传
播力、引导力、影响力、公信力，形成网上网下同心圆，使全体人民在理想信念、
价值理念、道德观念上紧紧团结在一起，让正能量更强劲、主旋律更高昂。
国家高度重视文化产业的发展。作为文化资源丰富、文化底蕴深厚的省份，
湖南文化创意产业迅速发展，同时，“湘字号”文化品牌成为湖南文化产业响亮
的名片，开创了文化建设超越经济发展、文化影响力大于经济影响力的“湖南文
化现象”。近年来湖南省文化影响力指数均跻身全国前十。项目所处的马栏山视
频文创产业园是以媒体融合为发展方向，以高科技为支撑，集版权交易、数字视
频、创意场景、软件业、宣展平台及相关衍生产业为一体的具有国际影响力的“中
国 V 谷”，本项目作为产业园重要组成部分，其建设符合区域规划，符合未来
产业发展趋势，项目建设对提升长沙乃至湖南的国际影响力具有重要意义。
2.2.3 本项目的建设是集团发展的需要
中南传媒坚持“线上与线下相结合”的发展战略，积极推动传统媒体与新兴
媒体的融合发展，旗下湖南红网新媒体集团拟战略性介入视频产业，通过更多的
视频化内容供给来提高自身的产品影响力和到达率，以视频为代表的数字化产品
将成为湖南红网新媒体集团的主要产品；公司旗下包括数字教育、富媒体在内的
多种数字化产品，也将更多地应用音视频技术，融入音视频内容；公司老龄产业
推进过程中充分应用新技术与新媒体，推动相关产品及服务的更新和优化，尤其
是在快乐老人大学的建设与运营过程中，将积极采用音视频等数字媒体完成大量
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
教学内容的呈现和传播，以更加便捷高效的教育方式服务于老龄人群。因此，以
音视频为代表的数字媒体产业的发展，将成为公司在产业、业态变革道路上的主
导方向之一，有望整体改变公司业态，打造适应未来 5G 信息化时代的产品矩阵。
而马栏山视频文创产业园是基于多种新媒体与新技术，以内容为核心，以科技为
支撑，有望形成人才、技术、文化集聚效应。近年湖南省与长沙市也相继出台政
策，多方面支持园区发展。因此，公司通过本项目融入马栏山视频文创产业园，
既符合国家鼓励的产业发展方向，更是促进公司整体业态优化，推动媒体与科技
融合发展的战略需要。
同时，马栏山视频文创产业园将汇聚众多产业基础雄厚、行业知名度高的优
秀企业，与集团能够形成有效的资源互补。一方面，集团产业在数字内容制作、
内容转化和内容传播上，能够借助其他优秀企业更为先进的技术、通过更加具有
影响力的传播平台、输送至更大范围的受众群体；另一方面，文化企业所运营的
产品最终仍将回归到内容本身，集团所拥有的海量内容资源，能够为各种形式的
内容转化和产品运营提供更多资源和素材。通过加强与园区内其他文化企业之间
的交流合作，实现众多企业在内容、平台、技术、流量等方面优势，促进文化内
容创新和版权交易等业务的发展，助力集团媒体融合的发展战略。
2.2.4 本项目的建设是集团合理运用自有资金，实现国有资产保值增值的需要
集团对产业发展规划的实施，必须考虑到对资金的合理分配和妥善利用，既
要满足发展规划的需要，又要尽可能降低投资风险，提升投资效益，实现资产的
保值增值。
本项目从集团产业规划出发，服务于集团发展战略，结合集团各业务单位的
发展需要，通过马栏山视频文创产业园，进入文化创新的聚集区域，对集团数字
化产业发展具有重要作用。而集团能够发挥自有资金充足的优势，在不动用外部
融资的情况下完成项目投资。在省、市、区各级政府的大力支持下，随着园区的
逐步发展，区域内土地和物业的价值均会随之得到提升，无论未来集团采取自持
或是销售转让，均能够享受到土地和物业增值，从而有效实现国有资产保值增值
的目标。
11
中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
第三章 市场分析
3.1 文化产业现状
3.1.1 中国文化产业发展现状
国家统计局发布文化产业最新数据，2016 年全国文化及相关产业增加值为
30785 亿元，同比增加 13.0%，占 GDP4.14%，同比增加 0.17%，文化产业增加
值占 GDP 比重逐年增长，十八大以来文化产业整体保持快速增长的态势。
分行业类型来看，2016 年文化制造业增加值为 11889 亿元，比上年增长 7.6%，
占文化及相关产业增加值的比重为 38.6%；文化批发零售业增加值为 2872 亿元，
增长 13.0%，占 9.3%；文化服务业增加值为 16024 亿元，增长 17.5%，占 52.1%，
已成为推动文化产业发展的主体力量。此外，2016 年全国居民用于文化娱乐的
人均消费支出为 800 元，比 2013 年增长 38.7%；属于文化服务业的文化娱乐支
出占全部消费支出 4.7%，高于 2013 年 4.4%的水平，文化产业结构进一步优化
和升级。
12
中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
3.1.2 数字传媒行业现状
随着传媒的跨界融合不断深化，基于移动互联网和人工智能等的新型传媒文
化业态将成为文化产业快速发展的新引擎，以“互联网+”为主要形式的文化信
息传输服务业发展迅猛。2017 年上半年全国规模以上文化及相关产业企业营业
收入增长 11.7%，以“互联网+”为主要形式的文化信息传输服务业增速最快，
2017 年同比增长 32.7%，较 2016 年增长 4%，占文化产业增加值的 7.7%。
13
中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
3.2 市场潜力分析
近年来，中国的文化产业快速发展，国家“十三五”文化规划纲要指出“加强
对长江经济带文化产业发展的规划指导，深挖长江流域文化内涵，支持依托中心
城市和城市群，打造一批主业突出的文化产业园区和若干文化产业集群平台，促
进长江经济带文化产业交流合作”。《湖南省“十三五”战略性新兴产业发展规
划》中指出要大力发展数字创意产业，重点发展创意技术装备、数字出版、数字
教育、数字娱乐、创意设计等产业，推动数字内容和技术在出版、教育、影视、
设计、制造、商贸、旅游、医疗等领域的集成应用和融合发展，丰富数字文化创
意内容和形式。鼓励对艺术品、文物、非物质文化遗产等文化资源进行数字化转
化和开发。充分利用模式识别、语音识别、计算机视觉、智能物联网等计算机感
知新技术，挖掘特色文化资源，创造具有鲜明地域特点和民族特色的数字创意内
容产品，加快推进出版发行、影视制作、演艺娱乐、艺术展览、文化会展等行业
数字化进程，不断提升文化资源快速数字化能力，努力推进出版、影视、动漫、
游戏、文化等湖湘创意产品进入国际视野。马栏山视频文创产业集聚区建设与国
家及湖南省未来发展规划相契合。
目前，我国的中等收入人群已经接近 3 亿人，预计在未来十年内还将翻番。
中等收入人群收入水平高、受教育程度高、文化生活丰富，是文化创意产品的消
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费主力。在巨大需求的带动和一系列政策的支持下，文化创意产业成为新常态下
中国经济的新增长点，将为中外文化企业带来巨大商机。
3.3 办公用房需求
本项目建成后商务办公楼 138980 ㎡、人才公寓 37950 ㎡、设备用房 6800
㎡和物业用房 1200 ㎡。根据中南传媒产业规划，红网、岳麓社、电子音像社、
中南会展、产学研基地、众创空间、孵化器等共需要商务办公面积约 107600 ㎡。
办公出售及租赁意向表
公司 办公面积需求（平方米）
红网 50000
岳麓社 2000
电子音像社 5000
中南会展 2000
产学研基地 20000
数字出版、视频、音频等未来升级产业 16000
众创空间、孵化器 12600
合计 107600
3.4 租售价格预测
本项目投资回报主要依赖物业租售收入，租售价格与收入直接相关。本项目
出售、出租物业为商务办公楼和人才公寓。
3.4.1 长沙市商办市场综述
2017 年是长沙楼市调控大年：“限购、限贷、限售”，住宅销售摇号，公积
金调整等政策密集出台并多次升级加码，反映出政府将住宅市场拉回理性区间的
决心。在限购范围外，长沙商办市场正面临着转型升级的阶段，市场充满着机遇
和挑战。
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
近三年长沙各类物业品类成交面积走势
2017 年，商办产品迎来复苏，成交旺盛。不受限购的商办物业（商业、办
公、公寓）成交火爆，2017 年商务办公楼达到历史最高成交面积 68.22 万方，环
比涨幅 11.4%，商业成交面积同样达到历史最高值 154.06 万方，环比上涨达 51%；
公寓成交面积接近 2016 年水平，160.8 万方的成绩位居历史第二。
近三年长沙各物业品类成交面积占比走势
从市场份额数据来看，全年商办产品市场总份额达到历史最高 22.6%，反映
了长沙购房者置业投资重心的已经发生变化。
细分来看，2017 年长沙楼市公寓、商业、办公产品的市场份额均达到了历
史最高水平：公寓占比达到了 9.5%，环比增长 2.6 个百分点；商业占比 9.1%，
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环比增长 4.9 个百分点，增长幅度最快；商务办公楼占比达到了 4%，环比增长
了 1.5 个百分点。
3.4.2 商务办公楼市场
长沙市商业办公楼市场大致分为四个阶段：2000 年以前，初级发展阶段；
2001-2003 年，商住阶段；2004-2010 年，商业办公楼专业化阶段；2010 年至今，
高档甲级办公楼阶段。随着品牌开发商的进驻，商业办公楼市场全面升级并呈现
大型综合体特征，商业配套完善。
办公楼目前行业内自发形成的一种通行叫法为甲级写字楼，并没有固定标准
和成文的规定。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有 8 大特征：管理国际
化、24 小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷
的交通和商务化等等。从租售价格上来说，高档甲级写字楼成交均价和租金水平
都要高 20%以上。
自 2013 年开始，长沙迎来甲级写字楼的集中供应，此后甲级写字楼存量稳
步增长。但众多顶级写字楼均集聚于沿江商务区，其存量占到全市总存量的
47.6%。其中，五一商务区存量占比 21.5%，芙蓉中路商务区存量占比 17.4%。
总的来说，近半数的甲级写字楼选址在湘江两岸黄金位置，而多数库存也在湘江
两岸。
a）写字楼销售市场
近一年来长沙市内五区写字楼成交情况一览表
从《2018 上半年长沙楼市白皮书》提供的近一年长沙市内五区（芙蓉区、
开福区、天心区、雨花区、岳麓区，下同）写字楼成交情况看，成交均价年增长
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
28.5%，延续了 2017 年以来的上涨的趋势（2017 年全年增长 7%）。
2017 年长沙市（内六区）写字楼成交金额榜
排名 项目名称 成交金额（亿元） 成交面积（万㎡） 均价（元/㎡）
1 楷林国际 14.33 7.72 18562
2 华创国际广场 6.96 3.86 18031
3 旭辉国际广场 4.75 3.57 13305
4 宇成朝阳广场 3.62 2.77 13069
5 保利国际广场 2.95 1.57 18790
从 2017 年长沙内六区（五区加望城区，下同）写字楼成交金额前五位的情
况看，华创国际广场与本案同属于开福区板块，其价格具有较高的参考价值。华
创国际广场 2014 年开盘价格 16000 元/ ㎡，2018 年 2 号栋清盘均价 18000 元/
㎡与 2017 年基本持平，主推的 1 号栋均价 20000 元/ ㎡，在售 4 年均价增长 25%，
年均增长 7.7%。
2018 年开福区在售写字楼均价
序号 项目名称 在售均价（元/ ㎡） 与本案距离
1 泊富国际广场 20000 4.6km
2 华创国际广场 18000-20000 4km
3 富兴世界金融中心 18500 4km
4 长沙绿地中心 18000-20000 4.3km
5 华尔街中心 18000-20000 4.2km
通过整理开福区本案周边在售写字楼项目，可以发现，区域内高端写字楼均
价基本达到 18000 元/平方米。
b）甲级写字楼租赁市场
1）市场综述
2017 年，长沙甲级写字楼市场迎来了 25.7 万㎡的新增供应，同比大幅上涨
60.6%，净吸纳量录得 12.5 万㎡，同比下降 14.4%，在新增供应大量涌入的背
景下，空置率同比上升 4.9 个百分点至 33.4%，市场供过于求态势明显。长沙
甲级写字楼由“租方市场”主导，企业具有较大的选择空间和较高的议价能力，使
得全市甲级写字楼平均租金同比下降 1.1% 至每平方米每月 107.9 元。
在长沙甲级写字楼入驻企业结构中，从资本来源看，内资企业对甲级写字楼
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
市场的影响力逐渐提高，在全市甲级写字楼中面积占比达 88.3%，而外资企业表
现则相对保守。从行业构成看，金融企业具有较高的租金承受能力，是长沙甲级
写字楼需求的首要来源，其承用面积占全市甲级写字楼的 44.6%；TMT 企业仅
次于金融企业，占据了长沙市场 15.4% 的面积；此外，房地产、专业服务企业
也是长沙甲级写字楼需求的主要驱动力。
2018 年上半年，长沙甲级写字楼市场新增供应量 8.9 万㎡，全市总存量增加
到 119.8 万㎡。空置率小幅上升至 34.6%，平均租金小幅上升至每平方米每月 110.1
元，市场供过于求态势没有改变。
2）空置率趋势预测
长沙市甲级写字楼市场新增供应、净吸纳量和空置率情况
2013 年，长沙首次迎来甲级写字楼的集中供应，短期空置率急剧拉伸达到
顶点 46.4%，此后随着市场吸纳能力的增长，空置率逐年回落，2016 年空置率回
落到近年低点 28.5%，随着 2017 年新增供应的大幅增长，空置率再次提升。
进入 2018 年下半年，长沙甲级写字楼市场将有绿地中心、湘江财富金融中
心、九龙仓国际金融中心等多个新项目完工入市，预计全年将带来约 78.6 万平
方米优质办公面积，超过目前全市存量的一半以上。由于市场持续的新增供应入
市，预计下半年总体空置率将有较大幅度的上升。
长期来看，随着经济的发展，整个市场的需求会有所增长，写字楼市场将加
快吸纳，但相对于新增供应而言增长非常有限。将进一步推高长沙写字楼市场的
空置水平，空置率在未来三至四年还会有上扬的趋势。
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
3）租金趋势预测
长沙市甲级写字楼平均租金水平
从 2006 年到 2011 年，长沙市甲级写字楼租金价格持续增长，从每平方米每
月 60 元增长到超过 100 元，年均增幅超过 10%。2011 年至今，租金价格趋于平
稳。目前长沙甲级写字楼平均空置率仍保持高位，市场供过于求态势明显，写字
楼租金面临下行的压力。随着 2018 年供应高峰的来临，项目间的竞争将愈加激
烈，预计写字楼租金承压的状况仍将延续，短期内长沙甲级写字楼市场的租金可
能小幅回落，长期预测租金将维持平稳、微幅增长。
3.4.3 租售价格
考虑到国家对房产行业的政策，本次以相对保守价格进行估计且不考虑增长
率，写字楼出售价格以每平方米 13000 元计算，写字楼平均租金以每平方米每月
79 元计算，年租金每平方米 948 元；车位租金暂按 360 元/个﹒月计算，人才公
寓暂按 180 元/平方米﹒年计算。
租售价格估算表
序号 名称 租售价格
1 办公写字楼出售（元/平方米） 13000
2 办公写字楼出租（元/平方米﹒年） 948
3 人才公寓出租（元/平方米﹒年） 180
4 车位出租（元/个﹒年） 4320
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
第四章 建设规模与建设内容
4.1 建设内容
本项目建设内容包括拟建地块的土地平整、办公及人才公寓的建设以及室外
道路广场、给排水、电、燃气、通信、绿化景观等基础设施建设。
4.2 建设规模
本项目规划总用地面积 64397 ㎡，净用地面积 54389 ㎡，项目总建筑面积
263930 ㎡，其中地上总建筑面积 184930 ㎡，地下总建筑面积 79000 ㎡。
X06-A51 地块总用地面积 32378 ㎡，净用地面积 27278 ㎡，总建筑面积 136550
㎡，其中：地上总建筑面积 95470 ㎡，地下总建筑面积 41080 ㎡。本项目根据使
用和功能要求，地上建筑为商务办公、人才公寓、设备用房，其中商务办公建筑
面积 53720 ㎡、人才公寓建筑面积 37950 ㎡、设备用房建筑面积 3800 ㎡。
X06-A53 地块总用地面积 32019 ㎡，净用地面积 27111 ㎡，总建筑面积 127380
㎡，其中：地上总建筑面积 89460 ㎡，地下总建筑面积 37920 ㎡。本项目根据使
用和功能要求，地上建筑分为：商务办公建筑面积 85260 ㎡、物业用房建筑面积
1200 ㎡、设备用房建筑面积 3000 ㎡。
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
第五章 场址选择与建设条件
5.1 项目选址
项目用地位于长沙市开福区马栏山视频文创产业园（朝正垸片区）核心区域，
地块位于鸭子铺片区，紧接鸭子铺片区的中央景观带，其中X06-A51北临金鹰路，
西临文创路，南临城市绿地，东临公园景观西道，X06-A53北临城市绿地，西临
文创路，南临公园路，东临公园景观西道，交通便利。
5.2 建设条件
5.2.1 区位条件
长沙，位于长江中游地区，湖南省省会，古称潭州，别名“星城”，地处“一
湖”（洞庭湖）“两区”（长株潭城市群和武汉“两型社会”综合试验区）“三省”（湘、
鄂、赣）“四水”（湘江、资江、沅水、澧水）等多元交汇处，水运、航空、铁路
公路运输便利，北依洞庭通江达海，南邻珠三角和港澳，西接西南腹地，既是沿
海通达内地的关口，也是内陆进入沿海的前沿。
长沙处于中国中部核心地区，从交通时间和距离上看是交通联系的重要节
点，沪昆高铁通车后，大大缩短了长沙在中部东西方向的时间空间距离，同时长
沙与文化创新活跃的广州深圳地区也具有便捷的联系。
项目用地所在的马栏山视频文创产业园位于长沙市城市主体片区边缘，位于
浏阳河肘型拐弯处，与城市核心隔河相望。通过区域内城市主干路网，可以便捷
联系机场、火车站等公共交通枢纽设施。项目区位条件优越。
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
马栏山视频文创产业园区位图
5.2.2 产业基础条件
长沙是我国首批历史文化名城之一，是楚汉文明和湖湘文化的发祥地。数千
年的人文历史，为长沙留下了深厚的文化底蕴。湖南文化创意产业是全国文化产
业发展的成功典范，“湘字号”文化品牌成为湖南文化产业响亮的名片，开创了文
化建设超越经济发展、文化影响力大于经济影响力的“湖南文化现象”。近年来湖
南省文化影响力指数均跻身全国前十，“出版湘军”、 “广电湘军”、 “动漫湘军”、
“演艺湘军”已经成为引领湖南文化创意产业发展的“四驾马车”，这四大优势板块
均已进入全国第一方阵，并且在相关行业中产生了重要的影响。
长沙市文化创意产业已经成为长沙市支柱产业之一，形成了以数字出版、影
视传媒、动漫游戏、演艺娱乐、文化旅游、工艺美术为载体的文化创意产业体系，
构成了“两带两圈”的产业格局。长沙的文化创意产业中，媒体占据首要位置，拥
有国际国内骄人的发展成绩。长沙媒体产业呈现明显的规模化与多元化发展态
势，形成了比较完备的媒体产业生态群。其中以移动互联网为代表的新媒体、视
觉特效、数字媒体制作，是长沙媒体艺术行业的重要组成。2017年11月，长沙正
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式加入联合国教科文组织“创意城市网络”，成为我国首座获评世界“媒体艺术
之都”称号的城市。
2013年，长沙以中部第一、全国第二的成绩跻身首批国家公共文化服务体系
示范区。2015年，长沙又被文化部确定为10个国家公共文化服务标准化试点地区
之一。如今，长沙四级公共文化设施体系全面建立。未来，长沙将成为全国重要
的文化创新、运营、交易、体验中心，成为为“东亚文化之都”、“媒体艺术之都”。
马栏山视频文创产业园坚持“科文融合、跨界互动、创客云集、共生发展”
的理念，以数字内容生产制作为核心，以数字内容创意为龙头，以金融服务、版
权服务、软件研发为支撑，配套衍生数字内容设计服务、生活服务、教育培训等
全产业链集聚，致力打造数字内容创新企业生态孵化器、数字内容生产大本营、
版权交易市场、版权衍生产业集聚区。
5.2.3 政策环境
为支持马栏山视频文创产业园建设，长沙市委、市政府下发《中共长沙市委
办公厅长沙市人民政府办公厅印发〈关于支持马栏山视频文创产业园建设发展的
意见〉的通知》（长办发〔2017〕32号），随后湖南省人民政府办公厅下发《湖
南省人民政府办公厅关于支持马栏山视频文创产业园建设发展的若干意见》（湘
政办发﹝2017﹞80号），提出十五条加快推进马栏山视频文创产业园建设发展的
指导意见。
指导意见涉及资金支持、土地供应、人才引进等多方面。如：省财政通过专
项资金、新增政府债券、政府产业投资基金等支持产业园重大基础设施、公共平
台和产业项目建设；优先支持产业园有关项目申报国家政策和资金支持，省各有
关专项资金在使用安排时向产业园企业和项目倾斜；支持企业上市融资，对产业
园内企业上市、在新三板及湖南股权交易所挂牌融资等，按相关规定予以奖励；
优先保障产业园合理用地需求，及时办理产业园省级及以上重大项目建设用地审
批手续，安排省级用地计划指标保障；符合条件的企业享受对外开放的相关政策；
将产业园视频文创产业高层次人才引进纳入"芙蓉人才计划"，享受社会保障、子
女教育、住房、医疗、项目支持等相关优惠政策。其他涉及产业园建设发展的重
大事项，按程序采取"一事一议"、"一企一策"的方式予以支持。项目政策环境优
24
中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
越。
5.2.4 自然条件
a）气候
长沙属亚热带季风气候，气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四
季分明。长沙夏冬季长，春秋季短，春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬
季严寒少。长沙市区年平均气温 17.2℃，市区年均降水量 1361.6 毫米。
b）地震
根据《建筑抗震设计规范》GB 50011-2010（2016 年版）及《中国地震动参
数区划图》(GBl8306-2015)，拟建场地抗震设防烈度为 6 度，设计基本抗震加速
度为 0.05g,设计地震分组为第一组，特征周期取 0.35s。
c）地质条件
马栏山视频文创产业园整体用地位于长沙市开福区朝正垸片区，地块西临浏
阳河，位于浏阳河第 9 道弯处。南、西侧均有浏阳河沿河堤岸，河提顶标高约为
39 米，场地内标高在 34 米左右，东侧与万家丽路辅道接平，属于半低洼地带。
项目用地位于马栏山视频文创产业园中部核心区域，场地现状基本为平地，
地形相对起伏较小，场地原始地貌单元为浏阳河冲积一级阶地。根据周边项目初
步勘察结果，拟建场地在勘察范围内和勘察深度内未发现影响场地稳定性的不良
地质作用和活动断裂构造。故场地是稳定的，适宜建造拟建建筑物。
d）地形地貌
长沙市地貌总的特征是：地势起伏较大，地貌类型多样，地表水系发育。长
沙市东北是幕阜～罗霄山系的北段，西北是雪峰山余脉的东缘，中部是长衡丘陵
盆地向洞庭湖平原过渡地带。东北、西北两端山地环绕，地势相对高峻，中部递
降趋于平缓，略似马鞍形，湘江由南而北斜贯中部，南部丘岗起伏，北部平坦开
阔，地势由南向北倾斜，形如一个向北开口的漏斗。城内为多级阶地组成的坡度
较缓的平岗地带。
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e）水文
长沙市的河流大都属湘江水系，除了湘江外，还有汇入湘江的支流有 15 条，
主要有浏阳河、捞刀河、靳江河和沩水河。支流河长 5 公里以上的有 302 条，其
中湘江流域 289 条。按支流分级：一级支流 24 条，二级支流 128 条，三级支流
118 条，四级支流 32 条；另有 13 条属资江水系；形成相当完整的水系，河网密
布。长沙水文特征：水系完整，河网密布；水量较多，水能资源丰富；冬不结冰，
含沙量少。
5.2.5 其他建设条件
a）供水、供电及电信条件
项目采用市政自来水为供水水源；由供电部门提供10KV高压双电源供电。项
目区域内通信系统功能完善，建设了宽带网络、移动通讯、数字传输、程控电话
等通讯网络，与世界各地联系快捷通畅，能保证项目建成后的通信要求。
b）交通运输条件
长沙是全国性综合交通枢纽，京广铁路贯穿城区南北，石长铁路连接常德、
张家界，两条铁路交汇于长沙火车站；长株潭城际铁路连接株洲、湘潭可在长沙
火车站换乘。长益常高铁连接常德、益阳，与长株潭城际铁路于长沙西站换乘；
京广高铁纵贯城区南北，沪昆高铁横穿城区南端，两条高铁在长沙火车南站交汇。
马栏山视频文创产业园规划用地北侧临城市主干道三一大道，西临城市快速
干道东二环，东侧有城市快速干道万家丽北路（万家丽高架路）穿过。在建的地
铁5号线延万家丽北路穿越本地块，且在园区范围内设有站点，距本地块直线距
离约300米。本项目用地地块四周均临城市道路，除南侧鸭子铺路为现状道路外，
其余均为规划道路。
c）征地拆迁条件
区内征地拆迁及移民安置工作已完成。
d）施工条件
长沙市区建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、
砖、木材等均由当地建材厂家提供，水泥、钢材可从各地厂家驻湘销售点购买。
项目的建筑材料来源充足。
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第六章 工程建设方案
6.1 总平面布置方案
6.1.1 编制依据
a）《工程建设标准强制性条文》——（房屋建筑部分 2013 年）；
b）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
c）《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-2006）；
d）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；
e) 《无障碍设计规范》GB50763-2012；
f）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）；
g) 《商店建筑设计规范》JGJ 48-2014：
h）《办公建筑设计规范》（JGJ 67-2006）；
i）《建筑采光设计标准》GB/T50033-2013；
j) 长沙市城市规划管理技术规定 2018 年修订版；
k) 建设选址地形图；
l）其他国家现行的设计规范和设计标准。
6.1.2 设置理念
a）充分发挥规划用地的区位及景观优势，塑造城市的整体美感，规划建筑
方案应体现：突出亲民性、可达性，体现为市民服务与社会的人文关怀；便捷高
效的交通流线设计，给业务人员提供舒适、宽松的工作环境；造型需简洁、现代、
庄重，体现时代特征、构思新颖的建筑风格；注重节能与环保设计；注重与周边
自然资源相结合，利用地形地貌，科学合理布局，体现出现代城市公共空间和谐、
优美的景观环境。
b）强调单体建筑的公共性和开放性，有机组织室内外公共空间，使建筑与
环境和谐共存。
c）突出文化与科技的融合，聚焦数字媒体生产、版权交易等，力争建成全
国一流的文创内容基地、数字制作基地、版权交易基地。
27
中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
6.1.3 总图说明
a）X06-A51 地块位于鸭子铺片区，北临金鹰路，西临文创路，南临城市绿
地，东临公园景观西道，紧接鸭子铺片区的中央景观带。总用地面积：32378 ㎡，
净用地面积：27278 ㎡。项目设置三个出入口和一个人行出入口，分别设置在北
边、西边及西北角。入口段道路宽度为 12m，环形道路为 7m 宽路面，辅助路段
为 4-9m 宽，道路设计为沥青路面材料，道路纵坡设计坡度为 8%。最小纵坡>0.3%，
车道内侧车辆转弯半径最小值为 4m。
b）X06-A53地块位于鸭子铺片区，北临城市绿地，西临文创路，南临公园
路，东临公园景观西道，紧接鸭子铺片区的中央景观带。总用地面积：32019㎡，
净用地面积：27111㎡。项目设置三个出入口和一个人行出入口，分别设置在南
边、西边及西南角。入口段道路宽度为12m，环形道路为7m宽路面，辅助路段为
4m宽，道路设计为沥青路面材料，道路纵坡设计坡度为8%。最小纵坡>0.3%，
车道内侧车辆转弯半径最小值为4m。
6.1.4 主要功能及布局
a）X06-A51 地块的主要功能及布局
X06-A51 地块的主要服务功能包括：商务办公、人才公寓。
项目区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，沿城市道路布置绿化，与建
筑间用广场或硬地连接，同时借景鸭子铺片区中央景观轴，使得建筑具有较多绿
地和较好的视野。
b）X06-A53 地块的主要功能及布局
X06-A53 地块的主要服务功能包括：商务办公。
项目区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，沿城市道路布置绿化，与建
筑间用广场或环形道路连接，同时借景鸭子铺片区中央景观轴，使得建筑具有较
多绿地和较好的视野。
6.1.5 总图主要技术指标
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
表 6-1 X06-A51 地块主要技术指标
序号 项目名称 单位 数据 备注
1 总用地面积 ㎡ 32378
2 用地面积 ㎡ 27278
3 建筑物占地面积 ㎡ 10767
4 总建筑面积 ㎡ 136550
4.1 地上总建筑面积 ㎡ 95470
商务办公（A） ㎡ 41520
其 人才公寓 ㎡ 37950
中 商务办公（B） ㎡ 12200
设备用房 ㎡ 3800
4.2 地下建筑面积 ㎡ 41080
4 道路面积 ㎡ 1102
5 广场面积 ㎡ 9629
6 绿地面积 ㎡ 6132
7 建筑密度 % 39.47
8 容积率 3.50
9 绿地率 % 22.48
10 停车位 个 1213
表 6-2 X06-A53 地块主要技术指标
序号 项目名称 单位 数据 备注
1 总用地面积 ㎡ 32019
2 用地面积 ㎡ 27111
3 建筑物占地面积 ㎡ 8131
4 总建筑面积 ㎡ 127380
4.1 地上总建筑面积 ㎡ 89460
商务办公（A） ㎡ 38410
商务办公（B） ㎡ 31710
其
商务办公（C） ㎡ 15140
中
物业用房 ㎡ 1200
设备用房 ㎡ 3000
4.2 地下建筑面积 ㎡ 37920
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中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
序号 项目名称 单位 数据 备注
4 道路面积 ㎡ 5896
5 广场面积 ㎡ 2493
6 绿地面积 ㎡ 9057
7 建筑密度 % 29.99
8 容积率 3.30
9 绿地率 % 33.41
10 停车位 个 1030
6.2 建筑方案
6.2.1 编制依据
a）《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018 年版）；
b）《民用建筑设计通则》；
c）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015；
d）《无障碍设计规范》GB 50763-2012；
e）《建筑工程设计文件编制深度规定》 2016。
6.2.2 建筑平面
X06-A51 地块商务办公（A）、人才公寓与商务办公（B）都采用主楼加裙
楼构成，商务办公（A）和人才公寓的主入口均位于裙楼商务办公（B）且单独
设立，主楼建筑层数相对较多，可以获得较好的城市天际线。
X06-A53 地块商务办公（A）单独建设，四周设消防环路，主入口位于北侧，
商务办公（B）与商务办公（C）采用主楼附加裙楼构成，人才公寓寓商务办公
（B）主入口单独设立，位于北侧。
6.2.3 建筑剖面
X06-A51 地块所在建筑主楼商务办公（A）为 19 层，人才公寓为 17 层，裙
楼商务办公（B）为 2 层。裙房商务办公（B）一楼层高均为为 6.0 米，二层高为
4.2，室内外高差为 0.6 米，建筑高度为 10.8 米；商务办公（A）有 19 层，建筑
30
中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
高度为 90.6 米；人才公寓有 17 层，建筑高度为 61.8 米。建筑主入口的入口空间
局部均为为 10.2 米高，大气而通透，具体见总图。
X06-A53地块所在建筑主楼商务办公（A）为23层，商务办公（B）为22层，
裙楼商务办公（C）为3层。裙房商务办公（C）一楼层高均为为6.0米，二、三层
高均为4.2米，室内外高差为0.6米，建筑高度为15.0米；商务办公（A）有23层，
室内外高差为0.6米，一层6.0米，二层4.2米，三至23层均为4.2米，建筑高度为99.0
米；商务办公（B）有22层，室内外高差为0.6米，层高均为4.2米，建筑高度为
93.0米。裙房商务办公（C）建筑主入口的入口空间局部均为为10.2米高，大气
而通透，具体见总图。
6.2.4 建筑立面
立面建筑以简洁、明快、创意的风格为主，吸取视频文创园特有的建筑文化
元素并加以创新和简化。整个建筑高技大气，建筑造型变化多端、虚实相间，外
立面的颜色以灰蓝玻璃与米白构件相结合，突出平实、内敛的文化品质，展示最
前沿的数字化视频科技，升级马栏山视频文创园的品牌形象。
6.2.5 无障碍设计
a）根据《无障碍设计规范》（GB 50763-2012），在建筑主出入口设宽度
1.5m、坡度为 1/12 的无障碍坡道。主要通道设双层扶手，上层 0.9m 高，下层 0.65m
高。同时每层设置残疾人专用厕所。
b）所有窗台低于 900 的外窗均在窗内侧加装 1100 高护栏。
c）各楼栋设有一部电梯设置无障碍设施。
d）按《无障碍设计规范》7.4.1 条规定，在一层供残疾人通行的门扇上安装
横执把手和关门把手，在门扇的下方安装高 0.35m 的护门板。
e）地下停车位按照《长沙市城市规划管理技术规定2018年修订版》配建无
障碍车位指标。
6.2.6 建筑装修
a）建筑装修应考虑整体的协调统一，造型设计简洁大方，简洁中追求细节
处理上的精致、形体结构的明晰、色彩与光影的变化、材质的组合与对比，令空
31
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间产生丰富的组合效果，使其品味格调轻盈而高技，素朴而多变。力求打造一个
现代、高技大气、内外和谐统一、色彩活泼明快、造型新颖并独具特色的马栏山
视频文创产业园。
b）建筑物的围护结构及屋面，应符合建筑物节能和防渗漏的要求；外窗应
选用气密性和防水性良好的产品，
c）室内顶棚应便于清扫、防积尘；照明宜采用吸顶灯。
6.3 结构方案
6.3.1 编制依据
a）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；
b）《混凝土结构设计规范》（GB 50010-2010）（2015年版）；
c）《建筑抗震设计规范》（GB 50011-2010）（2016年版）；
d）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；
e）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
f）《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008）；
g）《中国地震动参数区划图》（GB18306-2015）；
h）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ 3-2010）
i）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB 50223-2008）；
j）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）；
k）《混凝土结构耐久性设计规范》（GB/T50476-2008）；
m）《地下工程防水技术规范》（GB 50108-2008）；
n）《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；
o）《混凝土小型空心砌块建筑技术规程》（JGJ\T14-2011）；
p）《工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)》（(2013年版)）；
q）《大体积混凝土工程施工规范》（GB50496-2009）；
r）《混凝土外加剂应用技术规范》（GB50119-2003）；
s）《混凝土结构工程施工规范》（GB50666-2011）；
t）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）；
u）《混凝土结构工程施工质量验收规范》（ GB50204-2015）；
32
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v） 建设单位提供的设计资料。
6.3.2 建筑分类等级
a）根据《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068－2001)，本工程建筑结
构安全等级为二级，设计使用年限为50年；
b）地基基础设计等级：甲级。
c）抗震设防类别：各栋均丙类（标准设防类）。
d）抗震等级：
办公楼及人才公寓为钢筋混凝土框架-剪力墙结构，框架和剪力墙抗震等级
均为三级。
e）耐火等级：地下和地上均为一级。
6.3.3 抗震设防标准
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2015），拟建场地地震峰值加速
度为0.05g，地震分组为第一组，抗震设防烈度为6度。本场地土的类型为中软-
中硬土，建筑场地类别为Ⅱ类。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）（2016
版）和《建筑工程抗震设防分类标准》（GB 50223-2008），本项目抗震设防烈
度各栋均按6度确定其抗震措施和地震作用（标准设防类）。
6.3.4 结构设计
a）结构选型
本工程地下部分采用现浇钢筋混凝土框架-剪力墙结构，地上部分：办公楼、
人才公寓为钢筋混凝土框架-剪力墙结构。正负零以上裙楼与塔楼之间。
b）楼（屋）盖选型：根据建筑功能要求，各栋楼屋盖均采用现浇钢筋混凝
土梁板式楼盖。
c）地基基础及基坑支护
本项目暂未做岩土工程初步勘察报告，根据周边项目岩土工程初步勘察报
告：拟建项目采用桩基础，成桩方式采用大直径人工挖孔桩，以中风化泥质砂岩
⑦-5或强风化泥质砂岩⑦-4作为桩端持力层。地基基础设计等级为甲级。地下室
基坑安全等级为一级，基坑支护建议采用桩锚支护。地下室应进行抗浮设计，稳
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定水位相应标高为27.77～29.28m，其抗浮水位建议取高程29.28m。地下室底板
采用桩基础加防水板，因水头较高，抗浮措施采用抗拔锚杆，锚杆分布在结构底
板，以减少底板配筋。
6.3.5 主要荷载取值
依据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012），长沙市重现期50年的基本风
压0.35kN/㎡，基本雪压0.45kN/㎡。风荷载地面粗糙度属B类，体型系数按规范
取值。
活荷载标准值按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）取值：
表 6-2 建筑物荷载取值表
序号 荷载类别 活荷载标准值（KN/m2）
1 办公楼 2.0
2 人才公寓 2.0
3 走廊、门厅、疏散楼梯 3.5
4 电梯机房、风机房 7.0
5 汽车通道、停车库 4.0
6 上人屋面 2.0
7 不上人屋面 0.5
6.3.6 主要结构材料
a）混凝土强度等级：梁、板C35~C30，墙、柱C60~C30。
b）钢筋等级：HPB300级、HRB400级。
c）钢材：Q235B、Q345B。
d）填充墙材料
砌体：外墙采用页岩烧结多孔砖、内墙采用加气混凝土砌块。
砂浆：±0.00以下采用M7.5水泥砂浆；±0.00以上采用M5.0混合砂浆或Mb5.0
专用砂浆。
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6.4 给排水设计方案
6.4.1 编制依据
a）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）；
b）《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）；
c）《城镇给水排水技术规范》GB50788-2012；
d）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2017；
e）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；
f）《气体灭火系统设计规范》GB50370-2005；
g）《建筑机电工程抗震设计规范》GB50981-2014；
h）《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部分2013年版；
i）本工程建筑及总图等相关专业提供的资料。
6.4.2 编制范围
本项目室内外给排水系统，室内外消火栓灭火系统，自动喷水灭火系统、自
动跟踪定位射流灭火系统、气体灭火系统、手提式灭火器设置。
6.4.3 给水设计
a）水源
水源：采用城市自来水为供水水源，双水源引入，本项目周边有两个市政水
源，从鸭子铺东路的市政给水管上引一根DN250的给水管，为项目生活、消防供
水。项目地下室内分别设有生活、消防贮水池。
b）用水量
表6-3 生活用水量计算
名称 最高日用水量(m3/ d) 最大时用水量(m3/h)
办公用水量 389 72
人才公寓用水量 250 46
绿化及浇洒道路用水量 68 34
未预见用水量 71 15
总用水量 778 167
35
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表 6-4 消防用水量计算
消防用 火灾延续 一次灭火
序号 消防系统名称 备注
水量 L/s 时间 h 用水量 m3
1 室内消灭火栓系统 40 3 432 消防水池供水
2 自动喷水灭火系统 30 1 108 消防水池供水
自动跟踪定位射流灭
3 40 1 144
火系统
4 室内消防用水量 684
6 室外消火栓系统 40L/s 3 432 市政供水
合计 一次灭火总用水量 1116
c）生活给水系统
1、室外给水系统
本项目周边有市政给水引入管。室外给水管呈环状布置，为低区生活用水、
生活水箱和消防水池供水。
2、室内给水系统
1）本工程为办公和公寓用水；三项用水分别设置单独的水表计量；生活供
水泵房设置在地下室内。
2）根据建筑高度和市政水压条件，用水分区如下：
a、3层及以下由市政水压直接供水，3层以上由变频供水设备加压供水；
b、加压供水分五个区，其中24层以下分四个区，25至33层为一个区；
c、加压供水的一～四区由地下室内低中高区变频设备加压供水；五区先由
地下室生活泵将水送至设备层生活转输水箱，再由变频供水设备加压供水。
d）消防给水系统
1、消防水泵房、水池、屋顶水箱及增压稳压设备
1）消防水泵房及水池
消防水泵房及水池设置在本工程地下室内（消防水泵房室内地面与室外出入
口地坪高差不大于10m），消防水池容积为684m3，贮存火灾时的全部室内消防用
水量，分别设两台室内消火栓泵、自动喷淋泵及自动跟踪定位射流系统消防水泵。
设备层设有100m3转输水箱、高区消火栓水泵和高区自动喷水水泵各两台。
2）屋顶水箱及增压稳压设备
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办公楼屋顶上设有有效容积100m3消防水箱及增压稳压设备，以满足本工程
火灾初期用水要求。
2、室外消火栓系统
室外为低压制消防给水系统, 由市政管网直接供水。消防管道沿小区道路成
环状布置，环管管径为DN250。在环管上设有室外消火栓，室外消火栓保护半径
不超过150m，间距不大于120m。
3、室内消火栓系统
室内消火栓系统采用临时高压制，系统采用分区供水，一区为6层及以下楼
层， 7层24层为二区，办公楼25层及以上为三区；一二区合用地下室消火栓水泵，
三区消火栓泵设置在设备层内，从消防转输水箱吸水加压后供三区室内消火栓系
统用水。各区消火栓管道采用环网布置，消火栓布置保证同层同一防火分区内的
任何一点有两股充实水柱同时到达。
4、自动喷水灭火系统
地下车库、办公区等按中危级Ⅱ级设置自动喷淋灭火系统，喷水强度8.0升/
2 2
分. m ，作用面积160m 。系统竖向分为两个区，24层及以下楼层为低区，由地下
室消防水池及喷淋泵联合供水；25层及以上楼层为高区，由设备层内消防转输水
箱和喷淋泵联合供水。
5、自动跟踪定位射流灭火系统
商务办公部分的高大空间部位等设自动跟踪定位射流灭火系统，火灾危险等
级为中危级Ⅱ级，设计流量40L/s，火灾延时1小时。
6、气体灭火系统
地下室电气设备用设置七氟丙烷柜式预制灭火系统；防护区采用全淹没灭火
方式，灭火设计浓度为9%，设计喷放时间不大于8s。
7、厨房灭火系统
厨房灶台上方烟罩处加设化学(ANSUI)灭火系统。该系统属于洁净无毒的湿
化学灭火系统，使用的是专门应用于厨房火灾的低PH值的液体灭火剂。
8、手提式灭火器系统
办公、公寓等按严重危险级、A类火灾配置手提式灭火器，最低配置标准为
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3A，单位灭火级别最大保护面积为50m2/A；地下车库按中危险级、B类火灾配置
手提式灭火器，灭火器最低配置标准为55B，单位灭火级别最大保护面积为1m2/B，
设置在组合式消防柜内；设备用房按中危险级、A类火灾配置手提式灭火器，灭
火器最低配置标准为2A，单位灭火级别最大保护面积为75m2/A。
6.4.4 排水设计
a）室外排水
1、采用雨、污分流制。粪便污水经化粪池处理后就近排入市政路上的预留
的污水检查井；室外雨水经明沟或雨水口收集就近排入市政路上的预留的雨水检
查井。
b）室内排水系统
1、室内粪便污水和洗浴废水合流排出，经化粪池处理后排入市政污水管。
2、室内地面层以上的生活污水重力流排出；地面层以下的污水采用管道或
排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排入室外排水管道。
3、办公等公共卫生间采用非同层排水。
4、排水系统采用专用通气立管排水系统。
5、厨房污水经隔油处理排至室外污水管网。
c）屋面雨水排水系统
塔楼屋面雨水采用重力流排水系统，大型屋面雨水采用虹吸排水系统。雨水
直接排入室外明沟或就近的雨水口。
d）卫生洁具选用
卫生洁具采用节水节能型；坐便器采用容积为6L的冲洗水箱；蹲便器采用延
时自闭式冲洗阀。
6.4.5 节水措施
使用节水节能型设备及产品；给水水嘴采用陶瓷等密封性能好、能限制出流
流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴；座式大便器水箱容积不大
于6L，住宅蹲便器采用自闭式冲冼阀；水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止
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进水管阀门故障时水池、水箱长时间溢流排水；绿化用水采用喷灌式浇洒。
6.5 电气设计方案
6.5.1 编制依据
a）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；
b）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014） 2018年版；
c）《20kV及以下变电所设计规范》（GB50053-2013）；
d）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；
e）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；
f）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；
g）《建筑物照明设计标准》（GB50034-2013）；
h）《建筑物电子信息防雷技术规范》（GB50343-2012）；
i）《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）；
j）《民用闭路监视电视系统工程技术规范》(GB50198-2011）；
k）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）；
l）《综合布线系统工程设计规范》（GB50311-2016）；
m）《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-94）；
n）《安全防范工程技术规范》（GB50348-2014）；
o）《智能建筑设计标准》（GB50314-2015）；
p）《视频安防监控系统工程设计规范》（GB50395-2007）；
q）《电子计算机机房设计规范》（GB50174-2008）；
r）《关于印发长沙市民用建筑节能和绿色建筑管理办法的通知》（长政办
发〔2017〕53号）
s）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）；
t）《湖南省公共建筑节能设计标准》(DBJ43003-2017)；
6.5.2 本专业设计内容及分工
a）高、低压变配电系统
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b）动力、照明配电系统
c）防雷、保护接地系统
d）火灾报警、消防联动控制系统
e）通信系统、宽带网络系统；
f）有线电视系统；
g）CCTV系统、车库管理系统、巡更系统、BAS系统。
6.5.3 负荷等级及负荷估算
a）负荷等级：
一级负荷：通信、安防、监控、消防设备、地下室消防负荷、生活水泵、应
急照明及单体电梯、走道照明、航空障碍灯、人防负荷等；
二级负荷：重要办公及业务用房；
三级负荷：其他普通动力及照明负荷。
其中计算机房、安防监控中心等用电应为特别重要一级负荷。
一级、二级负荷由两路市电供电，计算机房、安防监控中心另设柴油发电机
作为备用电源，且由 UPS 提供不间断电源，允许断电时间小于 5ms。
本工程为保证消防用电设备控制主机电源，主要业务和计算机系统用电，安
防系统用电能在电源最大切换时间内保证不间断工作，设置UPS系统。另外，应
急照明、疏散标志灯、值班照明、警卫照明能在供电电源全部失去时，尚能持续
后备工作，设置蓄电池系统（设集中蓄电池组）。
UPS系统：预留交流电源，各专业机房自带UPS，UPS供电时间由各功能机房
根据具体需求确定。
EPS系统：应急疏散备用照明由EPS集中供电，其连续工作时间疏散照明不小
于60分钟，备用照明不小于180分钟。
b）负荷估算
本工程用电负荷主要为照明、空调、电梯、动力、水泵、插座和消防用电等。
经初步估算:商务办公建筑面积138980㎡ 按90W/㎡考虑；人才公寓、设备用房及
物业用房建筑面积45950㎡ 按70W/㎡考虑；地下建筑面积79000㎡按10W/㎡考虑。
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本项目负荷装机容量约16515kW，视在功率10414kVA，考虑后期发展预留部分容
量，拟在本工程负一层的变电所内设置8台变压器（环氧树脂注低噪声干式变压
器，型号为SCB13/10kV/0.4-0.23kV），每台变压器容量为1600kVA，变压器总容
量12800kVA，变压器负载率81%。
6.5.4 变、配电系统
a）变配电所及电源设置
1、根据负荷计算分布情况，本工程在商务办公（A）大楼地下一层设1个
10/0.4kV变配电所（与中心变配电所合并设置），并在其他大楼地下一层设置专
变分配电房。供本工程所有用电设备。
2、供电电源
本项目由市政电网中两个以上110kV降压站引入两路10kV独立专线电源，其
中某条进线停电时，由另一条10kV进线供应所有一、二级负荷的用电。另设柴油
发电机组作为备用电源。
为确保本工程消防负荷及一级负荷中特别重要的负荷的供电，在地下室负一
层设一台1000kW/1250kVA应急柴油发电机组作为后备电源。应急电源与市电间设
电气与机械连锁，防止倒供电，市电失压后，15秒内自动启动应急发电机组。火
灾自动报警系统另设置UPS电源。柴油发电机组应有 8 小时耗油量的储油设施，
且总储油量不应大于 1 立方米，应增设室外储油设施。
b）变电系统
1、低压配电系统采用单母线分段运行方式，变压器分列运行，两组联络，
正常情况下，母联开关分闸，当一台变压器故障时，母联开关合闸，保证一、二
级负荷的用电。
2、电能计量：本工程采用高供高计，在低压配电柜做低压计量。低压配电
系统出线侧设远传式计量装置，以方便内部管理及经济核算。合理设置分项计量
装置，设置能耗监测数据采集系统和电力监控系统，对建筑物整体供配电系统进
行全范围监视和控制，并将能耗数据按照要求上传至上级管理中心。
3、功率因数补偿方式：在变配电所低压侧采取集中自动补偿的方式，要求
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补偿后功率因数达到0.92以上。
4、工程供电：高压进线采用NH-YJV22-10kV电缆，进线电缆在户外采用直埋
方式；入户后，沿电缆桥架至进线柜，高压出线电缆采用WDZAN-YJY-10kV沿电缆
沟或埋地等敷设方式至各变压器。
c）配电系统
1、一级负荷采用电缆放射式双电源供电，末端自动互投。
对于单台容量较大的负荷采用放射式配电，对一般设备采用放射式与树干式
相结合的混合方式配电。
2、普通负荷采用WDZB-YJY铜芯交联聚乙烯绝缘聚烯烃护套无卤低烟B类阻燃
电力电缆，消防负荷采用BTLY柔性矿物绝缘电缆，在电缆沟、电缆桥架及竖井内
明敷。
3、设备选型及安装方式：变配电所高压柜采用中置柜；变压器选用SCB13
型节能型干式变压器；低压开关柜选用GCS型抽屉柜；动力配电设备选用XL-21
或XL-20 型动力箱。照明选用组合式配电箱。本工程消防设备的控制箱（柜）上
应标有明显的“消防”标志，并符合消防规范要求。
4、电动机启动及控制方式：生活泵电动机按变频启动方式设计，大于37kW
的消防电机按星三角（自耦降压）启动方式设计，其它电机按直接启动设计。控
制箱不在现场的电动机均提供两地控制方式。
5、电气设备选用节能型电气设备，三相配电变压器的型号和参数满足《三
相配电变压器能效限定值及节能评价值》GB 20052-2013的节能评价值要求；水
泵、风机（及其电机）等功率较大的用电设备的能效限定值及能效等级应满足国
家相关标准所规定的节能评价值要求。
6.5.5 照明系统
照明种类：照明种类分正常照明、应急照明、值班照明、景观照明、航空障
碍照明。
各房间设正常照明。在消控室、消防设备用房、变配电室和走道等处设应急
照明；楼梯间、电梯前室、疏散走道和安全出口设疏散指示照明。普通照明和消
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防应急照明各成系统。部分重要场所的应急照明应与人侵报警等安全技术防范系
统联动，当人侵报警系统触发报警时，应同时强制点亮相应区域的应急照明和警
卫照明。
根据现行《建筑照明设计标准》要求进行照明设计，各主要场所的照度要求
见下表。
表6-5 主要场所照明要求
统一眩光
参考平面及其高 照度标准值 功率密度限 一般显色
房间或场所 值
度 (Lx) 值(W/m2) 指数 Ra
UGR
营业柜台 0.75m 水平面 500 ≤15 19 80
普通办公室、
会议室、培训 0.75m 水平面 300 ≤9 19 80
部
配电装置室 0.75m 水平面 200 ≤7 — 80
水泵房、风机
地面 100 ≤4 — 60
房
普通门厅、电
地面 100 — — 60
梯前厅
走廊、楼梯间 地面 50 — 25 60
公共车库 地面 50 ≤2.5 — 60
数据机房 0.75m 水平面 500 ≤15 19 80
电池室、UPS
0.75m 水平面 200 ≤7 — 80
室
重要库房 地面 200 ≤7 22 80
公寓 地面 250 ≤9 19 80
本项目考虑采用细管径直管型三基色荧光灯或高效节能型光源，所有荧光灯
加装电子镇流器，功率因数不小于 0.9。
有装修要求的场所视装修要求确定灯具，可采用多种类型的光源。一般场所
采用T5 荧光灯或高效节能型 LED 灯具，大开间办公区可由照明配电箱集中控
制。小房间采用跷板开关就地控制；车库照明采用 T5 高效荧光灯，由照明配电
箱集中控制；设备用房照明采用防水防尘灯具，由各房间就地控制；公共走廊、
楼梯间照明采用吸顶灯，由声、光控开关控制。其他大空间公共场所的照明灯具
宜由两个回路供电，且宜各带 50%灯具并交叉布置。
配电室、消防控制室、消防设备房、楼梯间、前室、公共走廊、门厅、车库
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等场所设置自带蓄电池的消防应急专用灯具。在大空间用房、车库、走廊、安全
出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示照明。
本工程室外设置景观照明，在室外景观设置庭院灯、草坪灯、地埋灯、嵌墙
灯等，在建筑物外立面、屋面设置泛光照明，此部分由专业景观和照明公司另行
设计。室外灯具采用220V电源供电，所有室外照明由BAS集中控制。
航空障碍照明：采用能透雾的中光强红光灯具，在主楼顶端及建筑物外侧转
角的顶端装设航空障碍灯。按建筑物最高负荷等级要求供电。
照明、插座分回路供电，普通照明支线采用WDZB-BYJ-450/750V-2.5导线穿
钢管敷设；应急照明支线采用WDZBN- BYJ-450/750V-2.5导线穿钢管敷设。
6.5.6 防雷保护、安全措施及接地系统
a）防雷保护
1、本工程建筑均按第二类防雷措施设防。
2、采用25×4热镀锌扁钢沿女儿墙、屋脊、屋檐等部位明装作为接闪带；高
度超过45米时，接闪带应设在外墙外表面或屋檐边垂直面上。采用25×4热镀锌
扁钢在屋面暗敷作为避雷网，避雷网格不大于10mx10m（8mx12m）。利用结构柱
或剪力墙内2根不小于Φ16的主筋作为防雷引下线，引下线间距不大于18米。地
面以上每层设置均压环。屋面上所有外露金属构件、金属设备等应与接闪带可靠
连接。建筑物外立面结构柱上预埋100×100×6热镀锌扁钢用于玻璃幕墙构架接
地。竖直敷设的金属管道、金属物的顶端和底端与防雷装置可靠连接。
3、为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电
气设备接地相连。
b）安全措施
本工程低压配电系统接地型式采用TN-S系统。建筑物内PE线与N线严格分开。
凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠
接地。采用总等电位联结，在变电站、从室外进线的配电间（计量间）设总等电
位联结端子板；将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行可靠
连接。有洗浴的卫生间设局部等电位联结端子箱，区域内的金属导体、电源插座
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的PE极与局部等电位端子板可靠连接。
c）接地系统
防雷接地、电源工作接地、电气设备保护接地及弱电系统接地等共用统一的
联合接地装置，要求接地电阻不大于1欧姆，否则应在室外增设人工接地体。利
用结构底板内2根不小于Φ16的主筋作为基础接地连接线。接地线所经过的桩基
内主筋（2根不小于Φ16）与接地线可靠焊接。电梯机房、消防保安控制室、通
信机房、有线电视机房等设备用房的接地利用大楼统一接地装置，独立设置绝缘
的接地连接线，并在机房内设等电位联结端子箱，机房内电气设备金属外壳与等
电位联结端子箱可靠联接。所有进出建筑物的金属管、金属构件、接地干线等与
接地装置可靠联结。
本工程建筑物电子信息系统雷电防护等级为B级。为减少电磁脉冲对电子设
备的破坏强度，应在电源系统加装电涌过电压保护器(SPD)保护，在变电站及从
室外电源进线处装设一级电涌保护器，在楼层配电箱及部分终端箱处装设二、三
级电涌保护器；弱电系统进户处设置电涌过电压保护器(SPD)保护。
6.5.7 火灾自动报警系统
本工程火灾自动报警采用控制中心报警系统。
a）系统组成
火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防专用电话
系统；应急照明控制；漏电火灾报警系统；消防设备电源监控系统；气体灭火系
统及消防系统接地。
b）消防控制中心
本工程消防控制中心设在商务办公楼（A）首层，直接对外。
消防控制室内设置的消防设备包括火灾报警控制器、消防联动控制器、消防
专用电话总机、消防应急广播控制装置、消防应急照明控制装置等设备或具有相
应功能的组合设备。消防控制室内设置的消防控制室图形显示装置应能显示
GB50116-2013 附录 A、B 规定的建筑物内设置的全部消防系统及相关设备的动
态信息和消防安全管理信息，并为远程监控系统预留接口。消防控制室内设有直
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接报警的外线电话。
c）火灾自动报警系统
本工程为控制中心报警，对整个建筑的火灾信号和消防设备进行监视及控
制。火灾自动报警设备选用三台智能式集中式报警器。每台火灾报警控制器所连
接的火灾探测器，手动报警按钮和模块等设备总数，均不应超过3200点，其中每
一总线回路所连接的设备总数，不宜超过200点，且应留有10%的余量。任一台消
防联动控制器地址总数或火灾报警控制器（联动型）所控制的各类模块总数，均
不应超过1600点，每一联动总线回路所连接的设备总数，不宜超过100点，且应
留有10%的余量。系统总线上设置短路隔离模块，每只总线短路隔离器保护的火
灾探测器、手动报警按钮和模块等消防设备的总数不超过32个点。
在商务办公楼（A）避难层分设区域报警控制器，区域报警控制器应与消防
控制中心内消防联动控制器联网，每台控制室直接控制火宅探测器、手动报警按
钮和模块等设备不应跨越避难层。
模块的设置每个报警区域内的模块相对集中设置在本报警区域内的金属模
块箱中。
模块严禁设置在配电（控制）柜（箱）内。本报警区域内的模块不应控制其
他报警区域的设备。非集中没置的模块装入小型模块箱，其箱体面板旁标注尺寸
不小于1OOmmX100mm的标识。
在地下车库、设备房、电梯前室、楼梯间以及裙楼等场所设置感烟探测器。
在地下室每个防火分区的出入口等处设置手动报警按钮，从一个防火分区内
任何位置到最邻近的一个手动报警按钮的距离不大于30米。
在消火栓箱内设置消火栓按钮。
火灾自动报警控制器可接收感烟、感温探测器的火灾报警信号及水流指示
器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮；还可接收排烟阀、加压阀的动作信号。
d）消防联动控制
火灾报警后，消防控制室应根据火灾情况控制相关层的正压送风阀及排烟
阀、电动防火阀、并启动相应加压送风机、排烟风机，排烟阀280℃熔断关闭，
防火阀70℃熔断关闭，电动入户门开启，门、阀、风机的动作信号要反馈至消防
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控制室；在消防控制室，对消火栓泵、自动喷洒泵、加压送风机、排烟风机、电
梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明等，即可通过现场模块进行自动控制也可
在联动控制台上通过硬线手动控制，并接收其返馈信号。
e）消防应急广播系统、声光报警装置
本工程消防广播系统由一个消防广播站组成。消防广播站设置在一层消防控
制室内。广播站内设置了功放、音源等相关设备。
火灾确认后，启动整个建筑的火灾应急广播和声光报警器，并采取分时播放
控制：先鸣警报8～20S，间隔2～3S后播放应急广播10～30S，再间隔2～3S依次
循环进行直至疏散结束。根据需要，可在疏散期间手动停止。
火灾声报警器带语音提示功能时，必须同时设置语音同步器。
火灾自动报警系统必须能同时启、停所有声警报器工作。
消防应急广播与其它广播合用时，应具有强制切入消防应急广播功能。
每个报警区域均匀设置火灾警报器，其声压级不小于60dB，在环境噪声大于
60dB场所，保证其声压级高于背景噪声15dB。
在环境噪声大于60dB场所设置的扬声器，在其播放范围内最远点的播放声压
级保证高于背景噪声15dB。
f）消防专用电话系统
在消防控制室设置消防专用电话总机；除在手动报警按钮等处设置消防专用
电话塞孔外，在电梯机房、配电房、水泵房、避难层等场所还设有消防专用电话
分机；消防控制室设置可直接报警的外线电话。
消防专用电话网络应为独立的消防通信系统。
g）消防电源及系统接地
1、供电电源
消防用电设备的配电装置采用专用的供电回路，并当发生火灾切断生产、
生活用电时，仍能保证消防用电。火灾报警控制器配备UPS作为备用电源，此电
源设备由设备承包商负责提供。
本工程部分低压出线回路断路器均设有分励脱扣器，当消防控制室确认火灾
后用来切断相关非消防电源。
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2、系统接地
消防系统接地利用大楼综合接地装置作为其接地极，设独立引下线。引下线
采用25平方毫米的铜芯绝缘导线，要求综合接地电阻不得大于 1Ω。
h）消防系统线路的选型及敷设方式
信 号 传 输 干 线 采 用 NH-RVS-500-2x1.5mm2, 电 源 干 线 、 支 线 采 用
NH-RVS-500-2x4 （ 2.5 ） mm2 ， 电 话 线 采 用 NH-RVS-2x1.5mm2 ， 广 播 线 采 用
NH-BV-500-2x2.5mm2。传输干线采用防火金属线槽在弱电间、吊顶内明敷，支线
采用穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管保护暗敷于不然烧体的结构层内，且保护
层厚度不宜小于30mm。由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火（阻燃）波
纹管。
i）应急照明系统
本工程应急照明等采用专用回路双电源配电。应急照明系统干线采用
BTLY-0.6/1kV 铜芯柔性矿物绝缘电缆在强电间、吊顶内明敷于金属防火线槽；
支线采用耐火导线穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管暗敷于不燃烧体的结构层
内，且保护层厚度不宜小于30mm。
在变配电室、水泵房、消防控制室等场所设置备用照明，所有楼梯间及其前
室、消防电梯前室、疏散走廊、通讯机房、大堂疏散走廊、公共出口设置疏散照
明。变配电室、水泵房、消防控制室的备用照明照度值按不低于正常照明照度值
设置。
在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要
出入口等场所设置疏散走道照明及疏散指示灯，要求照度不低于0.5~5lx。
消防时消防中心能强制点亮电梯前室及疏散楼梯间、公共部位的照明，并能
切断起火部位非消防电源。
j）电气火灾监控系统
为预防接地故障引起电气火灾，设电气火灾监控系统。系统由末端设备（漏
电电流互感器、监控设备）、通讯网络和控制主机组成。系统监测楼层主要配电
环节的漏电电流及过电流信号，发出声光报警信号。能够准确报出故障点地址，
监视故障点变化，根据漏电电流数值分级报警直至切断漏电线路电源（对消防负
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荷只报警，不切断电源）。系统主机设在消防控制室。
k）消防设备电源监控系统
为预防消防电源发生过压、欠压、过流、缺相等故障设消防设备电源监控系
统。
l）气体灭火系统
气体灭火系统的控制，要求同时具有自动控制、手动控制和应急操作三种控
制方式。
m） 其他
1、火灾自动报警系统的每个回路地址编码总数预留15%~20%的余量。
2、系统的成套设备，包括火灾自动报警控制器、消防联动控制台、应急广
播设备、中央电脑、图形显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、
对讲录音电话、UPS电源设备等均由承包商成套供货，并负责安装、调试。
6.6 智能化系统
6.6.1 编制依据
a）《智能建筑设计标准》（GB/T 50314-2006）；
b）《建筑物防雷设计规范》（GB 50057-2010）；
c）《低压配电设计规范》 （GB 50054-2011）；
d）《智能建筑工程质量验收规范》 （GB 50339-2013）；
e）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2012）；
f）《综合布线系统工程设计规范》 （GB 50311-2016）；
g）《综合布线系统工程验收规范》（GB 50312-2007）；
h）《出入口控制系统工程设计规范》（GB 50396-2007）；
i）《入侵报警系统工程设计规范》（GB 50394-2007）；
j）《视频安防监控系统设计规范》（GB 50395-2007）；
k）《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）；
l）《视频显示系统工程技术规范》（GB50464-2008）；
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m）《防盗报警控制器通用技术条件》（GB 12663-2001）；
n）《厅堂扩声系统设计规范》 （GB50371-2006）；
o）《公共广播系统工程技术规范》（GB50526-2010）；
p）《大楼通信综合布线系统》 （YD/T 926.1-2009）；
q）《会议电视系统工程设计规范》（YD/T 5032-2005）；
r）《会议电视系统工程验收规范》（YD/T 5033-2005）；
s）《安全防范系统通用图形符号》 （GA/T74-2000）；
t）《停车场库安全管理系统技术要求》 （GA/T 761-2008）；
u）《电子巡查系统技术要求》 （GA/T 644-2006）。
6.6.2 编制范围
大楼智能化系统工程包括以下子系统：
a）综合布线、计算机网络系统；
b）室内移动通信覆盖、语音通讯、数字电视、公共广播系统；
c）安全防范系统（视频监控、防盗报警、电子巡更系统）；
d）楼宇控制、能耗计量、一卡通系统（门禁、考勤、消费、停车管理）；
e）多媒体会议系统；
f）智能化集成管理系统（IBMS）；
g）综合管路工程、防雷接地系统；
h）UPS 不间断电源系统。
6.6.3 各系统设计说明
a）综合布线系统
综合布线系统主要是为大楼的电话和网络系统提供物理路由，是内部与外部
通信的基础。是本次智能化系统建设的重点，是安全快捷稳定的信息通信基础，
属最关键系统。
b） 计算机网络系统
本系统包含大楼外网、内网、设备管理网。
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c）室内移动通信覆盖系统
本系统由通信运营商实施。
d） 语音通讯系统
根据目前的技术和大楼的使用情况，电话语音系统设计有以下二种方案可供
选择：
第一种：采用通信运营虚拟数字交换方式解决。其主要优点表现在：A、接
通率高，B、业务多样化，C、与公网技术同步发展，D、专业化维护，E、无需初
期投资。通信运营商可提供“大楼专用功能模块”，能实现的功能：网内部的呼
叫、缩位拨号、热线电话、呼入、呼出权限限制、呼叫转移、遇忙回叫、呼叫等
待或 3 方通话、恶意呼叫识别、免干扰服务、接入后无应答再回叫、多话务机、
无条件转移、 会议电话、强行插入、模拟/数字中继、呼叫转录音等功能。
第二种：采用内部程控交换机方式解决。
本项目建议采用第一种方案，由通信运营商实施到位。
e） 数字电视系统
整个电视网络采用 860 MHZ 双向传输网结构，能够实现电视接收、双向传
输等基本功能，并且支持多媒体宽带业务等网络增值服务。电视节目源主要为城
市数字电视节目。
本项目中需建有线电视系统前段、传输系统以及终端设备，并结合平面布局
情况，在休息区、多功能厅、值班室、餐厅、领导办公室等处设置增设数字电视
点。
f） 安全防范系统
本项目建议采用全数字监控系统，摄像机视频信号通过设备管理网传送至监
控室，通过视频管理平台、视频存储服务器及视频解码器实现视频图像的显示和
管理。系统显示和回放分辨率不低于 720P；各出入口和各层电梯厅的红外双鉴
探测器接入至监控室。
g）楼宇控制系统
本项目内机电设备能耗较高。为了降低了设备的运行成本，为此在本次规划
设计中建议采用楼宇控制系统。
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h） 能耗计量系统
能量计量系统以简单的方式，解决了大楼物业管理中能量计量的难题。能耗
计量系统可以带来以下好处：
节约能源，降低费用；
减少物业管理矛盾；
提高设备使用寿命，减少维护量；
提升管理水平，符合国家节能、环保的规划建议。
本系统由远传表具、数据采集器、数据集中器、系统管理中心等部分组成。
i）公共广播系统
系统考虑消防广播及平时的背景音乐播放，系统采用模拟广播系统。建议设
在一层消控中心，与消防广播共用一套前端喇叭，采用机房总线进行切换。扬声
器主要分布通道、走道等，末端扬声器数量保证从本楼层部位到最近一个扬声器
的步行距离不超过25m，系统分区严格按照消防分区。
j）一卡通系统
一卡通系统应以计算机网络管理为核心，以非接触式 IC 卡（MIFARE-1 卡）
为信息载体，实现“一卡通”管理系统，满足大楼综合管理的需求，组成一卡通
管理系统的各个子系统包括：
1、发卡及管理服务器控制中心
发卡及管理服务器控制中心作为整个一卡通系统的基础，实现系统集成管
理、数据共享、协同工作的需求。
2、门禁管理系统
大楼内部各重要办公室和一些重要场所门，通过设置门禁管理系统。实现特
定区域的准入准出管理，提高大楼的安全性。
3、考勤管理系统
在员工主入口处设置考勤机，能实现高效便捷的考勤管理。
4、消费管理系统
大楼内可能出现消费的场所，如公用食堂等设置消费管理系统，方便用户消
费、提高安全性、减少现金流通，同时对大楼的管理也提供了便利。
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5、停车管理系统
在大楼出入口和地下车库出入口设置道闸和岗亭，方便管理内部人员和外来
访客的车辆。
本系统前端门禁点位主要设置在大楼各出入口、监控室、消防控制室、弱电
机房和管理办公室等重要区域；考勤主要设置在地下一层打卡室和一层大堂，另
每层办公层设置一台考勤机；消费机主要设置在餐厅。
k）多媒体会议系统
现代化会议室视听设备的组成日趋完善、先进，会议模式更加多元化。音频
会议设备、多媒体大屏幕设备、远程会议系统设备和会议网络直录播设备在此类
环境中的应用也越来越广泛。数字化集成集中控制系统、大屏幕显示系统、音频
扩声系统、远程视频会议、计算机网络，可以快捷、简单、方便地控制室内各种
设备，并将 DVD、电视、录像带、CD、计算机、现场摄像信号、文稿、幻灯片、
相片、实物、书写、远程会议等各种信息展示在大屏幕上。
l） 智能化集成管理系统
IBMS 集成管理系统是集各项子系统为一体的楼宇设备管理系统。为便于对
弱电系统的综合管理，实现各子系统的联动及互相操作，使各子系统信息综合，
资源共享，设置 IBMS 系统，对有关子系统进行系统集成。
m）综合管路工程
综合管路系统是现代建筑物内的综合系统工程，它包括综合布线系统、计算
机网络系统、安全防范系统、通信系统等。综合管路系统对建筑物来说是一个整
体，从管理、控制机房、弱电管道到各个信息点或控制点都有相关的路由。这些
路由要按一定的规律、合理有序、有机地通过弱电系统的综合管路安置在大楼内。
综合管路系统的设计可以合理地建立弱电系统的公共通道。
综合管路的内容包括了与整个弱电系统相关的弱电预埋管、预留孔洞、弱电
竖井、桥架、管路及系统的电源供应、接地、避雷等。综合管路的设计和施工还
牵涉到其他管路（如强电）和建筑功能的综合配管或调整。
综合管路系统包括桥架、线管、线缆三个部分。
桥架要求：采用镀锌桥架。
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线管要求：桥架至信息点为 JDG20-JDG25 钢管（小于 2 根六类线穿 JDG20，
3 至4 根六类线穿 JDG25，大于 4 根分管安装），钢管在墙内或吊顶内敷设，
模块预埋盒为86h60 型铁制盒，安装高度底边离地 30cm。
n） 防雷接地系统
现代防雷接地技术强调全方位防护、综合治理、层层设防，根据 IEC 国际
电工委员会标准，采用分区分级保护的方法，可以逐级将雷电流降低，最终控制
在设备能承受的电压范围之内。因此防雷接地工程的设计，应因地制宜，根据建
筑物的地理位置、高度及楼内设备的特点，依据现行的法定法规采取最先进的科
学手段。采用拦截、泄流、箝位、均压、削峰、屏蔽等措施，进行全方位的多级
防护方案，方能达到预期的雷电浪涌防护目的。
本项目防雷接地部分包含整个弱电系统，主要包括 UPS 配电防雷、弱电井
道防雷接地以及各个弱电子系统信号防雷接地。
o）UPS 不间断电源系统
安全防范系统、信息系统对于大楼的工作开展至关重要。因此，应该尽可能
的确保安全防范系统、信息系统的安全运营。实践证明，电源的不稳定对信息系
统的稳定运行有很大的威胁，而 UPS（不间断电源）系统可以解决诸如电源断电、
电压下陷、电源浪涌、减幅振荡、电源干扰、电源突波、电源波动、交换瞬变及
谐波失真等电源质量差对信息系统及其设备造成的危害。
6.7 暖通方案
6.7.1 编制依据
a）《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB 50736-2012）；
b）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014）；
c）《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB 50234-2016）；
d）《公共建筑节能设计标准》（GB 50189-2015）；
e）《湖南省公共建筑能耗监测技术规程》（DBJ43/T 316-2016）；
f）《湖南省公共建筑节能设计标准》(DBJ 43/003-2017)
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g）《室内空气质量标准》（GB/T 18883-2002）；
h）《全国民用建筑工程设计技术措施—暖通空调动力》（2009年版）；
i）《建筑机电工程抗震设计规范》（GB 50981－2014）；
j）《电子信息系统机房设计规范》（GB 50174-2008）；
k）《人民防空地下室设计规范》（GB 50038-2005）；
l）《汽车库、停车库、停车场设计防火规范》（GB50067-2014）。
6.7.2 编制范围
空调系统、防排烟系统、通风系统
6.7.3 室内外空气设计参数
a）室外设计气象参数（长沙）
1) 夏季空调计算干球温度 35.8℃
2) 夏季空调计算湿球温度 27.7℃
3) 夏季通风计算温度 33℃
4) 冬季空调计算干球温度 -3℃
5) 冬季采暖计算温度 0℃
6) 冬季通风计算温度 5℃
7) 最冷月月平均相对湿度 81%
8) 主导风向及频率
C 16
夏季
S 14
冬季 NW 31
全年 NW 24
b）室内空调设计参数
设计参数 夏季 冬季 新风量 噪声标准
序
号 ℃ ％ ℃ ％ m3/hP dB(A)
房间名称
1 门厅 26～28 50～65 16～18 ≥30 10 ≤50
2 公共区域 25～27 40～60 18～20 40～50 20 ≤50
3 控制室 24～26 40～60 20～22 40～55 30 ≤55
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4 机房 25～27 40～60 16～18 40～50 30 ≤55
5 办公室 24～27 40～60 20～22 40～55 30 ≤45
6 会议室 25～27 ＜65 16～18 — 30 ≤45
7 辅助用房 24～28 45～65 18～20 — 30 ≤55
c）通风换气参数
排 风 送 风
房间名称 备注
换气次数 h-1 方式 换气次数 h-1 方式
机械补风/车道自然
地下汽车库 6 机械排风 5
进风
卫生间 12 机械排风 — 由门百叶自然渗透
库房/储藏
5 机械排风 排风量的 80％ 机械送风
间
制冷机房 12 机械排风 排风量的 80％ 机械送风 事故通风
锅炉房 12 机械排风 排风量的 80％ 机械送风 事故通风
电梯机房 15 机械排风 — 自然送风
水泵房 6 机械排风 排风量的 80％ 机械送风
变配电间 按消除发热余量计算 机械排风 排风量的 80％ 机械送风 事故通风
6.7.4 空调系统
a）空调系统设计
本项目商务办公楼采用中央空调系统。中央空调系统冷热源由“水冷冷水机
组+燃气真空锅炉”提供。空调夏季供回水温度为7/12℃，冬季供回水温度为
45/40℃。空调配电采用单独配电系统，方便统一管理，节约用电。
1）小房间设置风机盘管+全热回收新风机组系统，大空间设置吊顶式空调风
柜+全热回收新风机组系统。热回收新风机组设置在各层新风机房内。
2）空调水系统采用一次泵变流量系统。水系统在冷冻机房供回水主管之间
安装流量传感器或蒸发器两端的压力传感器测得水系统的总流量，来控制旁通
阀，使旁通的水量加负荷侧流量等于冷水机组的最小流量。
3）空调水管采用二管制。冬、夏季分设循环水泵，水泵采取变频控制。
4）冷冻水、冷却水系统均设自动加药装置和自动冲洗排污过滤器。空调水
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系统采用高位膨胀水箱进行定压补水排气，膨胀管接至空调冷热水的回水总集管
处。
5）消防中心控制室、电话机房、电梯机房及需要24小时有人值班或监控的
场所，另设分体空调。
b）空调冷热源：本项目估算空调总冷负荷约18000kW，总热负荷约10800kW。
根据综合比较，中央空调拟采用空调冷热源选择水冷冷水机组+燃气真空锅炉。
制冷机房及锅炉房设置在负一层，冷却塔置于裙房屋面，制冷机房内共布置3台
水冷离心机组，锅炉房内共布置3台燃气真空热水锅炉，单台制冷量：
5977kW/1078kW；单台制热量及天然气耗量为：3500kW/369.03m；锅炉房泄爆口
面积不小于锅炉房面积的10%。
6.7.5 通风系统
在充分利用自然排风的基础上，视各楼环境需求，设置排风、防排烟设备。
地下汽车库设置独立的机械通风系统，通风设备设置在本层机房内, 风管均
设在本层板下,采用上送上排的气流组织。
地下及地上设备用房设置独立的机械通风系统，通风设备设置在本层各房间
内，风管均设在本层梁板下，风管经竖井接至室外，采用上送上排的气流组织。
公共卫生间分别设置独立的排风系统,由管道或竖井接至室外。
6.7.6 防排烟系统
高度大于50m的公共建筑的防烟楼梯间、消防电梯前室、合用前室均设置机
械加压送风系统，前室地上地下合用一套加压送风系统。楼梯间地上地下分别设
置一套加压送风系统。加压风机设置在塔楼或裙房屋面或地下室送风机房内。层
数超过32层的建筑，加压送风系统分段设置。
封闭避难层的机械加压送风量应按避难层净面积每平米不小于30m/h计算。
不满足自然排烟要求的楼梯间设置机械加压送风防烟系统，加压送风机设置
在顶层屋顶经竖井接至楼梯间，在楼梯间竖井处设置自垂百叶式风口，加压送风
机由消防控制室控制。
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采用机械加压送风系统的防烟楼梯间采用自垂式百叶风口，每隔2～3层设置
一个风口；前室或合用前室采用常闭多叶送风口，着火时开启着火层及相邻的上
下各一层的风口。为防止楼梯间或前室超压，加压送风风机旁通管路上设置电动
调节阀。
防烟楼梯间加压送风系统余压值为40～50Pa，合用前室加压送风系统余压值
为25～30Pa。
靠外墙的封闭楼梯间满足每五层内自然通风面积不小于2.00m2，并保证该楼
梯间顶层设有不小于0.8m2的自然通风面积，采用自然通风方式。
不满足自然排烟条件的内走道设置机械排烟系统，各层走道侧墙上设置消防
排烟口，接至排烟竖井。火灾时自动开启着火防烟分区的排烟防火阀及排烟口，
排烟风机应与消防控制室联锁。
地下汽车库设置机械排烟系统,与排风系统合用, 每个防烟分区设置280℃
的排烟防火阀，平时均为开启状态，以便保证平时通风系统的正常运行，排风(兼
排烟)风机应与消防控制室联锁。汽车库内同时设置机械进风系统，送风量不小
于排风量的80％，且不小于排烟量的50%。
6.7.7 人防通风设计
本专业设计内容包括战时清洁式通风、滤毒式通风、隔绝式通风及战时送风
系统与平时排风（烟）系统转接措施。
a）通风系统：
清洁式通风：室外未被污染的空气经竖井、防爆波活门进入扩散室，由油网
过滤器过滤后，经电动离心式风机送入人员掩蔽所。排风系统设在人员主要出入
口，室内污浊空气由设在干厕上方及防护单元内的排风口进入排风管，再经轴流
风机、扩散室、防爆波活门排出室外。
滤毒式通风：战时遭受核、生化武器或细菌战袭击，室外遭污染的室外空气
经竖井、防爆波活门进入扩散室，由油网过滤器初过滤，经过滤吸收器滤毒，再
由电动脚踏两用离心风机送入人员掩蔽所。排风经超压排气活门进入洗消间、防
毒通道进入排风管、扩散室及防爆波活门排至室外。
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隔绝式通风：战时遭袭击后，室外空气严重污染，污染物浓度已超过进入过
滤吸收器的允许值或发现新的不明污染物，或过滤吸收器已失效等，用电动或电
动脚踏两用风机将人员掩蔽所内部的空气不断循环的通风方式，此时掩蔽所与外
界空气完全隔绝。
b）防护措施：
设置在滤毒区的进、排风管均为圆形风管，并采用3毫米厚的钢板制作，风
管应有0.5%的坡度坡向室外。
穿过防护墙及防护密闭墙的风管（含超压排气活门的穿墙管、测压装置的穿
墙管等）应在穿墙管段上焊接密闭盘
滤毒通风时，防护单元的室内需保持的超压，以防外界污染物进入，并实现
超压排气。为此，战时在进风机房内设置一套测压装置。
防护单元内所有供平时使用至室外的通风、排烟口均应设置带有防护密闭门
的集气室，以便临战转换时封堵这些通风排烟口。
c）平战转换措施
为了在平时能充分使用战时的房间、空间，战时使用的设备及风管均在临战
前安装。需预埋的设备或管道，如测压管、短管（含带密闭盘的短管）等在土建
施工时配合埋设。
为了快速进行平战转换和节省材料，战时各防护单元送风机出风管直接与该
防护单元的平时排风（烟）管相接，原管道中阀门按设计图说明作开或关处理或
切断有关风管进行临时封堵。
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第七章 环境保护
7.1 编制依据
a）《污水综合排放标准》GB8978-1996；
b）《地表水环境质量标准》GB3838-2002；
c）《环境空气质量标准》GB3095-2012；
d）《声环境质量标准》GB3096-2008
e）《生活垃圾填埋污染控制标准》GB16889-2008；
f）《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996；
g）《建筑施工场界环境噪声排放标准》GB12523-2011；
h）《锅炉大气污染物排放标准（2014年）》GB13271-2014。
7.2 项目建设与运营对环境的影响
7.2.1 项目建设期污染源分析
7.2.1.1 对生态环境的影响
a）施工管理过程中，会破坏征地范围外的植被；
b）深挖土方由于防护不当产生水土流失。
7.2.1.2 对水环境的影响
项目施工期产生生活污水及施工废水，如不加以处理会产生对水体的污染。
本项目产生的水污染有：
a）施工机械跑、冒、滴、漏的污油及露天机械被雨水等冲刷后产生一定量的
油污水；
b）施工机械漏油、施工泥浆、施工人员的生活污水、生活固废、施工物料和
化学品受雨水冲刷流入水体；
c）现场施工人员居住区产生的生活污水。
7.2.1.3 对声环境的影响
项目在施工期间，对周围的声环境的影响表现为：
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a）施工期间，作业机械品种较多，如建筑地基等施工机械，都属于突发性非
稳态噪声源，将对附近的居民的声环境产生影响；建筑材料运输时，运输车辆产
生的噪声将影响沿线人群的正常生活；
7.2.1.4 对环境空气的影响
a）施工中粉状物料的装卸、运输、搅拌过程中有大量的粉尘散逸到周围的大
气中，道路施工时运送物料的汽车引起道路扬尘污染，物料堆放期间由于风吹等
引起扬尘污染，尤其是风速较大或装卸、汽车行驶速度较快的情况下，粉尘的污
染更为严重；
b）施工材料、设备的车辆、内燃机械等施工机械的运行会产生尾气造成大气
污染。
7.2.1.5 固体废弃物对环境的影响
施工期的固体废物主要为施工临时弃渣、建筑垃圾、生活垃圾，处理不当会
对周围环境产生不良影响。
7.2.2 运营期对环境的影响
7.2.2.1 对生态环境的影响
项目运营对区域生态环境的完整性有轻微的不利影响。
7.2.2.2 对水环境的影响
项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量道路清洗废水。
7.2.2.3 对环境空气的影响
项目建成后，出入项目区内的汽车尾气、扬尘对环境的污染。餐饮油烟及锅
炉烟气也将对环境造成一定影响。
7.2.2.4 对声环境的影响
a) 项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵、循环
冷却塔等工作时会带来一定的噪声污染，其噪声源强介于65-95dB；
b) 进入项目区的机动车产生的交通噪声对声环境的影响；
c) 项目区人员噪声对原有宁静的自然环境将产生一定的扰动。
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7.2.2.5 固体废弃物对环境的影响
主要为生活废弃物， 丢弃的生活垃圾如果管理不当将会造成垃圾污染。
7.2.2.6 对社会环境的影响
项目建成后，对地方经济发展将产生积极的影响。
7.3 减缓环境影响的对策
7.3.1 减缓施工期对环境影响的对策
7.3.1.1 减缓生态环境影响对策
a) 区内道路总体线型应通畅，应顺应地形地貌，不要过分追求高标准而破坏
自然景观；
b)人工构造物和房屋建筑，其造型和色调做到与自然景观的协调，并起到美
化、亮化环境的作用；
c）借方和弃方及水土保持对策
1）弃土场的选取应本着少占耕地的原则，选择荒沟、荒坡和山坳间弃土。由
于堆弃的土石结构疏松，抗冲抗蚀性能差，极易产生水土流失，应采取工程护坡
等水土保持措施，防止弃渣下泄，稳定堆砌渣形成的边城，防止水土流失对河道
及农田的影响；
2）施工时取土、弃土应做到规范化，取土坑应尽可能设置于荒山坡地，弃土
尽可能堆集在低洼荒地上，可耕种的取土及弃土堆利用为种植农作物，不可耕种
的种植树草，绿化封闭；
3）施工时，应先做好坡脚挡土墙，并做好边坡防护。在雨季来临前，取土场
及弃土堆边缘，设置土工布围栏，避免拦截工程引起的水土流失，并应注意尽量
不要在雨季开挖。
7.3.1.2 减缓水环境影响的对策
a）施工人员集中产生的生活污水，不得随地倾倒以防流入水体；要集中处理，
防止污染水源；
b）含有害物质的建筑材料堆放点要远离水源地，并用防雨材料遮盖，沥青材
料不得倾倒于地上，工程废料要及时运走；
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c）工程机械、运输车辆的清洗水，应经隔油沉砂池处理后排放；
d）生活污水(粪便污水)经化粪池消化处理后排入下水道，生活废水可直接排
入下水道。所有废水送污水处理厂处理达标后排放。
7.3.1.3 减缓大气环境影响的对策
a）料场离居民区不小于150米，同时加以遮盖，避免扬撒，材料运输中，应
采取封闭或遮盖措施，避免抛洒；
b）料场道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清
扫路面，防止二次扬尘。
7.3.1.4 减缓对声环境影响的对策
a）施工时应尽量避免在夜间进行，以减少噪声的污染；
b）设备选型上尽量采用低噪声设备，对动力机械设备进行定期的维修、养护；
c）合理布局施工现场，对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降
噪可能的设备装置，应采取临时吸声围障措施，达到降噪效果。
7.3.1.5 垃圾处置措施
建筑垃圾送专用的建筑垃圾填埋场填埋或堆场堆存，生活垃圾送城市垃圾卫
生填埋场进行填埋处理。
7.3.2 减缓运营期对环境影响的对策
7.3.2.1 减缓生态环境影响对策
项目的建设在某种程度上必然要破坏原有的自然环境和地貌，因此，保护环
境和进行防护工程及美化景观是必要的。如进行绿化，不出现裸露地面，路边坡
上植草，边坡外带状植树，设置带状的绿化带及绿化景观小品，保持生态平衡，
从而对环境起到改善和美化作用。建设场地绿化植被较好，绿化系统设计中应保
护自然生态环境，保护自然资源，以点线面结合，点——即绿化带上的重点景观，
如环境艺术小品，线——连续不断的以林荫道为核心贯通的绿化长廊，面——在
这条绿化线的周围扩大而成较大的绿化空间，如广场、草地等，建立一个能持续
发展的多功能绿化网络，充分发挥其休闲、生态、环境、景观、经济等作用，塑
造的优美景观。
绿化以绿色植物为主，在植物种类的选择上尽量以当地树种为主，适当搭配
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其它一些树种，在植物种类选择、高矮疏密、颜色形态等方面充分体现区段的特
点和观景要求，保证绿化连续性。
道路绿化、小型绿化，可根据景观的需要和视线分析的要求，因地制宜地安
排观景、配景植物，以达到丰富景观，增加观赏面积的目的，以草坪和少量低矮、
姿态优美、色彩丰富的灌木为主，配以适当地段——小型景点处高大乔木，形成
层次丰富的绿化景观。
通过绿化还可起到吸声降噪、吸收有害气体净化空气的作用。
7.3.2.2 减缓水环境影响的对策
对建设项目应严格控制和管理，合理利用水资源，减少污水产生量。大力开
展节水宣传教育，提倡节约用水，建立节水观念。
所有生活污水经收集通过化粪池预处理后，排入城市污水管网，进城市污水
处理厂进行处理。
7.3.2.3 减缓大气环境影响的对策
区内推广使用机动车车尾净化装置和通风装置禁止尾气排放不达标的车辆进
入项目区。同时，重点加强绿化，以减小汽车尾气污染和交通噪声。
餐饮厨房应安装油烟净化设施和专用通道，油烟道引至楼顶排放，对环境的
影响很小。油烟的排放浓度应达《饮食业油烟排放标准》（GB18483—2001）的要
3
求，即排放浓度应不高于2.0mg/m 。
真空燃气锅炉烟气浓度达到《锅炉大气污染物排放标准》（GB 13271-2014）
要求，经专用排气筒高空排放。
7.3.2.4 对噪声污染防治措施
采取限速降噪、设置禁鸣区、禁鸣路段、噪声达标区等手段，使声环境质量
控制在标准以内。
选用高效低噪及振动小的设备，振动设备基础均设置橡胶或弹簧减振器，配
备电机设备隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支、吊架，
水泵基础加减振垫，循环冷却塔采取了有效的隔声、减振以及消声措施，通过这
些措施，可以有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。
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7.3.2.5 垃圾处置措施
区内生活垃圾的收集逐步实行容器化、密闭化，以垃圾箱收集为主，并同时
实行分类收集，垃圾全部清运到垃圾处理场，进行集中无害化处理。
7.4 地质灾害影响分析
本项目所处区域不属于明确的突发性地质灾害重点防治区，项目为普通商务
商业开发项目，没有诱发地质灾害的风险，故不需采取特殊地质灾害保护措施。
7.5 特殊环境影响分析
本项目范围内无文物古迹。因此，项目不存在对历史文化遗产、自然遗产、
风景名胜和自然景观等产生不利的影响。
7.6 绿化
绿化具有美化环境、减少污染和噪声的功能。本项目规划拟采用点、线、面
相结合的手法，在道路两旁种植行道树和草皮；在中央较为宽阔地带种植低矮灌
木、草皮和花卉，形成立体绿化；同时对区内较大空地进行绿化，以期取得多层
次的绿化效果，使项目区一年四季均有良好的观赏效果。另外，要同时妥善安排
好绿化与地下管线的关系。
7.7 环境影响评价
项目开发带来不利的环境影响是难免的，通过采取有效的污染防治对策和措
施，以及环境治理基础配套工程的建设，可以减缓不利影响。项目建成后，在措
施落实、达标排放的前提下，加强环境监测和管理，不会对原有环境产生较大的
影响。
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第八章 节能与绿色建筑
8.1 能源供应条件
8.1.1 项目使用能源品种的选用原则
本项目建设后使用的主要能源为电能、水及燃气。项目根据国家和湖南省的
相关节能与环保政策，本着环保节能、节水、节材的原则，结合建筑性能、用能
设备等具体条件选择能源形式。
a）采用先进的节能工艺、技术、设备和材料，尽可能优先使用清洁能源和可
再生能源；
b）能源节约，降低消耗的原则；
c）循环利用，减量化原则；
d）综合利用，综合效益最大化原则。
8.1.2 项目所在地能源供应条件
项目运行所需的供水、供电、通讯等基础设施均已全面到位。项目由市政电
网中两个以上110kV降压站引入两路10kV独立专线电源，供电负荷满足项目需求。
本工程的水源为城市自来水为供水水源，双水源引入，可以满足项目未来的用水
需求，水质符合国家《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006。
8.2 合理用能标准和节能设计规范
8.2.1 相关法律、法规等
a）《中华人民共和国节约能源法》
b）《中华人民共和国建筑法》
c）《中华人民共和国可再生能源法》
d）《民用建筑节能条例》
e）《固定资产投资项目节能审查办法》 (国家发改委2016年44号令)
f）《固定资产投资项目节能评估工作指南（2014年版）》
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g）《湖南省民用建筑节能条例》
h）《湖南省发展和改委委员会关于贯彻实施<固定资产投资项目节能审查办
法>的通知》( 湘发改环资[2017]22号)
i）《湖南省"十三五"节能减排综合工作方案》(湘政发〔2017〕32号)
j）《长沙市节能能源办法》( 长沙市人民政府令第115号)
k）《长沙市民用建筑节能和绿色建筑管理办法(长政办发〔2017〕53号)
8.2.2 行业与区域规划、行业准入与产业政策等
a）《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资[2004]2505号）
b）《中国节能技术政策大纲》（2006年）
c）《中国节水技术政策大纲》（国家发改委公告2005年第 17 号）
d）《产业结构调整指导目录（2011年本）2013年修订》
e）《湖南省国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》
f）《长沙市岳麓区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
8.2.3 相关标准与规范等
a）《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2015)
b）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 (JGJ134-2010)
c）《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）
d）《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）
e）《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T7106-2008）
f）《建筑幕墙》（GB/T 21086-2007）
g）《20kV及以下变电所设计规范》（GB50053-2013）
h）《供配电系统设计规范》（GB/T50052-2009）
i）《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）
j）《节能建筑评价标准》（GB/T50668-2011）
k）《节水型生活用水器具标准》( CJ164-2014)
l）《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）
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m）《绿色建筑评价标准》（GB50378-2014）
n）《建筑设计防火规范》( GB50016-2014)
o）《建筑采光设计标准》 (GB/T 50033-2013)
p）《污水再利用设计规范》（GB50335-2002）
q）《建筑外窗采光性能分级及检测方法》( GB/T11976-2015)
r）《湖南省公共建筑节能设计标准》（DBJ43/001-2017）
s）《湖南省绿色建筑评价标准》(DBJ43/314-2015)
t）《湖南省用水定额》（DB43/T 388-2014）
8.2.4 节能技术、产品推荐目录
a）《国家重点节能低碳技术推广目录》（2016年）
b）《中国节能产品目录》
c）《节能机电设备(产品)推荐目录》
8.2.5 国家明令淘汰的用能产品、设备、生产工艺等目录
a）《国家明令淘汰用能设备、产品目录》
b）其他明令淘汰的用能产品、设备、生产工艺目录
8.3 能源消耗种类、数量
本项目运营期间的直接耗能主要是电、天然气及水。
本项目的工程的能耗主要是电、水和天然气。
供电能耗包括动力、空调、通风系统、照明系统、电声系统等，其中机械设
备、空调、照明占能耗的比例较大。供水能耗指各具体项目的生活用水消耗。供
气能耗主要是人才公寓等用气消耗。
a）用电量
本项目最大用电负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法。负荷密度指标借鉴
国家有关规范、国内外先进地区的负荷密度指标，本项目年用电量为 5300 万 kWh。
b）用水量
该小区用水量主要为办公区、人才公寓用水量和浇洒道路、灌溉绿地用水量，
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此 外 还 包 括 未 预 见 用 水 量 。 本 工 程 最 高 日 用 水 量 为 778m3/d ， 年 消 耗 量
209462m3(按运行时间 350 天计，日变化系数 Kd=1.3)。
c）用气量
项目用气主要为商业餐饮用气量。根据根据《2009 全国民用建筑工程设计技
术措施暖通空调.动力》用气量指标，燃气为 1580Nm3。
表 8-1 各类能源实物耗量及折标煤表
能源种类 计量单位 年需实物量 折标系数 折标煤量（tce） 占总能耗比例
电（当量） 万 kWh 5300 0.1229kgce/kWh 6513.70 99.70%
电（等价） 0.308kgce/kWh 16324.00 99.88%
水 万t 20.95 0.0857 kgce/t 17.95 0.27%
天然气 Nm3 1580 1.2143kgce/m3 1.92 0.03%
综合能源消 当量 6533.57
费总量（tce） 等价 16343.87
8.4 节能措施及效果分析
8.4.1 节能综述
本项目基础设施建设将严格按国家及省市相关规范要求在设计、施工及使用
三个环节，从总平面布置、建筑、给排水、电气、暖通等各专业贯彻节能设计及
应用措施，并加强项目使用过程中的节能管理，确保项目达到节能要求。
8.4.2 相关专业的节能措施
a）总平面布置节能
在总平面和建筑平面布置中充分考虑建筑物的座向和建筑物周边环境的利
用，以获得良好的自然通风、采光和日照。条式建筑物的体形系数不应超过0.35，
点式建筑物的体形系数不应超过0.40。
因地制宜，充分利用地形地势特点，满足规划及使用要求是项目的竖向设计
原则，充分考虑各建筑物之间的关系和功能，力争做到建筑与地势相结合，场地、
道路设计与地形相结合，尽量减少土方工程量，同时兼顾到工程管线的敷设，保
障使用合理。
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在符合有关规范要求下，布置紧凑，节约用地。各项公用的水电设施尽量利
用前期工程能够提供的协作条件，动力供应要尽量靠近负荷中心，不仅可节约建
设投资，还可避免长距离供应和物料往返输送而增加的不必要的能量。
b）建筑节能
1、本项目商业和办公用房部分属于甲类公共建筑，其采取的节能措施：
（1）围护结构：项目建筑物围护结构方面满足《公共建筑节能设计标准》
GB50189-2015、《湖南省公共建筑节能设计标准》（DBJ43/001-2017）中甲类公
共建筑标准要求。
（2）墙体保温材料节能：采用外墙自保温隔热系统，保温材料采用陶粒混凝
土泡沫砌块。
（3）建筑物朝向：建筑物朝向采用南北朝向，充分利用自然光采光，实现自
然通风，降低了建筑物的照明与通风能耗。
（4）屋面节能：采用保温屋面，保温材料采用燃烧性能等级为B级的挤塑聚
苯板。
（5）门窗节能：①项目采用密封性良好的门窗，提高门窗气密性，防止空气
对流传热；②采用铝合金框中透光low-E中空玻璃平开窗（6+12A+6），传热系数
2.4W/m2.K，自身遮阳系数0.48，气密性为6级，满足《公共建筑节能设计标准》
GB50189-2015(表3.3.1-4)中K≤2.4W/(m2.K)及《湖南省公共建筑节能设计标准》
（DBJ43/001-2017）的要求。
c）电气节能
根据建筑物性质，通过负荷计算，合理确定各变配所的位置、容量，尽量做
到高压供电线路深入负荷中心，正确选择导线截面、线路的敷设方案，降低配电
线路的损耗。
正确采用无功功率补偿、调节谐波措施，提高供电系统的功率因数。
本工程要求采用SCB11-RL节能变压器，有效减少在正常工况下变压器上产生
的的铜损及铁损。
选择节能设备，减少设备本身的能源消耗。
严格执行 GB50034-2013《建筑照明设计标准》第 6.3.3-6.3.13条规定。
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主要场所灯具采用以三基色T5高效荧光灯为主的光源，要求采用电子镇流器。
灯具控制采用一灯一控、分回路集中控制相结合的方式，楼梯间采用红外感应延
时开关。
根据建筑物的特点、功能、标准及要求，对照明系统进行分散、集中、手动、
自动合理控制。
合理设置分项计量装置，设置能耗监测数据采集系统。
柴油发电机房的进出风道，应进行降噪处理。满足环境噪音昼间不大于55dBA，
夜间不大于45dBA。其排烟管应高出屋面并符合环保部门的要求。
室外照明控制方式采用人工控制和时间自控相结合的控制方式，以利于节能。
灯具不得有直射天空的光源，功率密度值及光污染限制符合《城市夜景照明设计
规范》JGJ/T163-2008的规定。
地下室自然采光（导光筒布置）区域照明系统与其他区域独立分开控制，实
现自然光的最大利用与节能。
d）给排水节能
本项目所在地的市政自来水管网压力为0.30MPa，建筑物一至四层由市政供水
压力供水，充分利用市政供水压力满足用水需求，降低供水电耗。
2、给水管材采用钢塑复合管，内壁光滑，减少水阻。
3、选用节水型卫生洁具及配件，公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器
冲洗阀，水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水
箱长时间溢流排水。
4、各分区最低卫生器具配水点处的静水压力不大于0.45MPa，且各分区低层
部分采用减压设施保证入户支管供水压力不大于0.20MPa。
5、完善各种节水管理制度，所有用水均采用计量装置，以便于统计用水和节
约用水。
6、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，采用优质给水管材，给排水管
道严格试压，严防跑、漏、冒、滴，减少水资源的浪费。
7、绿化用水采用微喷等高效节水浇洒方式，并设置单独用水计量装置。绿化
用水和道路冲洗用水尽量考虑利用雨水。
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本项目在给排水方面采用的节能措施，将达到较好的节水节能效果。
e）暖通节能
空调、通风等设备均选择符合国家能耗和性能指标的优良产品。风冷热泵机
组、水泵等能耗大的设备配置，既满足设计负荷要求，又能在部分负荷时节能运
行。
严格执行国家相关节能规范，从建筑设计满足建筑的保温隔热性能达到节能
要求指标。
风冷机组、分体空调机组IPLV值均满足节能规范要求。
冷冻水泵采用末端压差变频控制方式。
所有的风机等用电设备均采用高效节能型产品。大空间空调箱考虑过渡季节
全新风运行模式，风机根据室内温度或二氧化碳浓度变频控制。
风机盘管采用三速控制。
通风系统选用单位风量耗功率符合《公共建筑节能设计标准 GB 50189-2015》
之要求。
风管保温材料最小热阻设计选用大于 0.81㎡.K/w，满足节能设计标准。
对该项目暖通系统进行优化设计（包括温度控制、风量控制等）。选择高效
节能型暖通设备，有效节约的能源消耗。利用自然通风，减少通风能耗。合理布
置地下车库出入口位置，以便于更好的利用自然通风和自然采光。地下室采用的
风机其效率高于75%，能效等级达到《通风机能效限定值及能效等级》中规定的2
级标准以上，减少地下室的通风电耗。加强用电管理，减少能耗。
8.4.3 管理节能
加强对用电、用水等能源管理，对能源单独计量，并制定能源管理制度、减
少能耗。
8.4.4 节能措施效果分析
通过以上分析，建设项目的能源品种选择合理，能效水平达到公共建筑全年
单位面积综合总能降低50%的要求。该项目符合国家有关节能法律、法规、规章和
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产业政策，资源综合利用较好，能源消耗单位划分合理，能源消费计算基本准确，
各种能源供应有保证，主要能效指标处于同行业领先水平，项目实施后不仅满足
地区发展的需要，而且还对地区节能降耗有着积极的推动作用，因此，从节能的
角度上来说本项目建设可行。
8.5 绿色建筑
根据《湖南省人民政府关于印发绿色建筑行动实施方案的通知》（湘政发
〔2013〕18号）、《长沙市民用建筑节能和绿色建筑管理办法(长政办发〔2017〕
53号)等文件，要“大力推进新建建筑执行绿色建筑标准”，推动建筑面积2万平
方米以上的大型公共建筑率先执行绿色建筑标准。积极引导其他类型的公共建筑
按绿色建筑标准进行建设。本项目拟参照一星级绿色建筑标准进行规划建设。
8.5.1 编制依据
a）《绿色建筑评估标准》（GB/T50378-2014）；
b）《公共建筑节能设计标准》（GB50198-2015）；
c）《外墙外保温工程技术规程》（JGJl44-2008）；
d）《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）；
e）《建筑采光设计标准》（GB T50033-2013）；
f）《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）；
g）《湖南省绿色建筑评价标识管理办法》（试行）；
h）《湖南省绿色建筑评价标准》（DBJ43/T314—2015）；
i）《湖南省绿色建筑评价技术细则》（2012）；
j）《湖南省绿色建筑设计导则》（2013）；
k）《国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的
通知》（国办发〔2013〕1号）；
l）《湖南省人民政府关于印发绿色建筑行动实施方案的通知》（湘政发
[2013]18号）；
m）《长沙市绿色建筑行动实施方案》（长政发〔2013〕33号）；
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n）《长沙市民用建筑节能和绿色建筑管理办法(长政办发〔2017〕53号)
o）《长沙市绿色建筑项目管理规定》（长政发[2015]8号）；
p）《长沙市住房和城乡建设委员会<关于明确我市民用建筑节能设计有关技
术要求>的通知》(长住建发〔2013〕150号)。
8.5.2 节地与室外环境
本项目用地符合长沙市土地利用总体规划，项目土地使用权已落实，项目平
面布置充分结合地形，平面布置紧凑合理，合理开发利用地下空间，节约土地资
源。
项目设计未破坏已知文物、自然水系、湿地、基本农田、森林和其他保护区。
建筑场地选址无洪涝灾害、泥石流及含氡土壤的威胁。建筑场地安全范围内
无电磁辐射危害和火、爆、有毒物质等危险源。建筑内部无排放超标的污染源。
建筑对周边建筑不产生日照遮挡；外围护选用材料满足《玻璃幕墙光学性能》
（GB18091）相关要求并严格控制室外景观照明，避免对周边建筑造成光污染。建
筑环境噪声依照现行国家标准《声环境质量标准》GB3096-2008的规定进行设计，
在需要区域采取适当的隔离或降噪措施。
项目规划建设中注重绿化建设，沿建筑内庭院及周边道路两侧种植本土乔木，
充分保护场地生态环境，使项目长期稳定、健康地发展，实现绿色环境，体现人
与自然和谐共生。
将雨水排放的非渗透管改为渗透管或穿孔管，兼具渗透和排放两种功能。采
用屋顶花园及中庭花园，渗井，雨水花园和下凹式绿地等增加渗透量。合理选择
绿化方式，科学配置绿化植物。
8.5.3 节能与能源利用
本项目在节能与能源利用设计方面要充分考虑建筑物保温节能、设备和照明
节约用电。
公共建筑热工设计符合《湖南省公共建筑节能设计标准》（DBJ43/001-2017），
各房间或场所的照明功率值不高于《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）规定
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的现行值。
本项目设计过程中充分考虑建筑节能，外窗采用中空玻璃，以达到保温隔热、
节约能源的目的，外窗气密性不低于《建筑外门窗气密，水密，抗风压性能分级
及检测方法》（GB／T7106-2008）规定的六级要求。建筑中庭充分考虑自然通风，
必要时设置机械通用。
1、一般规定
合理确定用电负荷容量、供配电系统和智能化系统方案，选用高效节能型变
配电设备及用电设备，并应考虑不同季节负荷变化情况下的节能措施。
2、供配电系统
(1)对于三相不平衡或采用单相配电的供配电系统，采用分相无功自动补偿装
置。
(2)当供配电系统谐波或设备谐波超出国家或省市相关标准的谐波值时,对建
筑内的主要电气和电子设备或其所在线路采取高次谐波抑制和治理措施，并满足
相关要求。
(3)10kV及以下的电力电缆截面应结合技术条件、运行工况和经济电流进行选
择。
(4)电气设备房的设置应避免对长期停留人员的影响，设备管线的设置便于维
修、改造和更换。
3、照明
(1)应根据项目类别功能特点、视觉作业要求等因素，确定合理的照度等指标，
并应满足下列要求：室内照度、统一眩光值、一般显色指数等指标应满足《建筑
照明设计标准》GB50034-2013中的有关要求；人员长期工作或停留的房间或场所，
照明光源的一般显色指数不应小于80。
(2)各类房间或场所的照明功率密度值，应满足《建筑照明设计标准》
GB50034-2013规定的目标值。公共区域照明光源的平均发光效率不低于60lm/W。
（3）公共建筑除有特殊要求的场所外，照明光源应以清洁、明快、高效、长
寿命为原则进行设计，严格考虑节能。选用新型高效三基色T5或T8节能荧光灯和
LED灯，楼梯、走道等选用节能型一体式荧光灯,选配节能型的电子镇流器等附件。
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采用以下节能控制措施：
(a)照度指标为300lx及以上，且功能明确的房间或场所，分级设计一般照明
和局部照明，满足低标准的一般照明与符合工作面照度要求的局部照明相结合，
局部照明可调节；
(b)除消防电梯前室和应急照明外，走廊、门厅等公共场所的照明，采用集中
控制，并按建筑使用条件和自然采光状况采取分区、分组与定时自动调光控制等
措施，楼梯间采用节能自媳开关；
(c)会议厅、多功能厅、报告厅等场所，宜按靠近或远离讲台分组；
(d）每个照明开关所控光源数不宜太多。每个房间灯的开关数不宜少于2个(只
设置1只光源的除外)。
(4)自然采光良好的场所，按该场所照度要求自动控制开关或调光。
(5)室内照明设计应限制灯具眩光，直接型灯具的遮光角满足相关要求。
(6)采用以下措施防止或减少室内光幕反射和反射眩光：
(a)避免将灯具安装在干扰区内；
(b)采用低光泽度的表面装饰材料；
(c)限制灯具亮度；
(d)照亮顶棚和墙表面，但避免出现光斑。
(7)室外照明设计应满足<<城市夜景照明设计规范>>JGJ/T163中有关光污染
的限制要求，避免对场地外环境造成光污染。控制室外照明中射向夜空与住户外
窗以及溢出场地边界的光束。
4、电气设备节能
(1)变压器应选用高效、低损耗、低噪声的节能产品,并应达到<<三相配电变
压器能效限定值及节能评价值>>GB 20052中规定的目标能效限定值及节能评价值
的要求。变压器接线组别选用D.Yn11型。
在变配电所配电系统设有源滤波装置，以减少电力系统的无功损耗，并满足
<<电能质量公共电网谐波>>GB/T14549-1993的要求。
低压配电系统，采用无功自动补偿措施，以提高功率因数。
将变压器(变电所)设置在负荷中心，供电半径不大于200米。
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合理选择线路路经：负荷线路尽量短，以降低线路损耗。
所有电线、电缆、线管均选用环保型产品。
建筑物防雷、接地装置充分利用结构钢筋，以节省钢材。
(2)电梯、水泵、风机等设备应选用节能产品与节能控制方式：电梯应采用智
能控制性的，当3台及以上的客梯集中布置时，客梯控制系统应具备按程序集中控
制和群控的功能；水泵、风机等设备采用变频控制的节电措施(消防设备除外)。
5、分项计量与智能化
(1)建筑内对冷热源、输配系统、照明、办公设备、电梯、空调系统、给排水
等用能系统进行独立分项计量。对非电能源实现按主要用途分项、定时计量。设
置建筑设备能源管理系统。
(2)具有对照明、空调、给排水、电梯等设备进行自动监控和管理的功能。
(3)根据<<智能建筑设计标准>>GB/T50314和<<智能建筑工程质量验收规
范>>GB50339设置合理完善的建筑信息网络系统。
本项目部分房间需要安装空调，要采取有效措施节约空调通风系统能耗，根
据需要房间的朝向、使用特点等因素，细分空调房间布置区域。合理设置室内外
机位置，并注意空调室外机对室内环境的影响；在保证空调运行效率的情况下，
减少噪声对室内外环境的干扰。空调通风系统风机的单位风量消耗功率要符合《公
共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）的规定。供暖空调系统的冷、热源机能
效均优于现行国家标准《公共建筑节能设计标准》GB 50189的规定以及现行有关
国家标准能效限定值的要求。几种供暖系统热水循环泵的耗电输热比和通风空调
系统风机的单位风量耗功率符合现行国家标准《公共建筑节能设计标准》GB 50189
等的有关规定，且空调冷热水系统循环水泵的耗电输冷（热）比现行国家标准《民
用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB 50736规定值低20％。合理选择和优化
供暖、通风与空调系统。采取措施降低过渡季节供暖、通风与空调系统能耗。采
取措施降低部分负荷、部分空间使用下的供暖、通风与空调系统能耗。
建筑照明采用节能控制方式。自然采光良好的场所，按照场所照度要求自动
控制开关或调光；走廊、楼梯间、门厅等公共场所的照明采用集中控制，并按建
筑使用条件和自然采光状况采取分区、分组与定时自动调光控制等措施。合理选
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用电梯，并采取电梯群控等节能控制措施。
排风能量回收系统设计合理并运行可靠。合理采用蓄冷蓄热系统。合理利用
余热废热解决建筑的蒸汽、供暖或生活热水需求。根据当地气候和自然条件，合
理利用可再生资源。
8.5.4 节水与水资源利用
本项目在方案设计中要充分考虑水系统设计方案，统筹、综合利用各种水资
源。
公共部分区域房间选用光电感应式等延时自动关闭水龙头、停水自动关闭水
龙头、陶瓷阀芯节水龙头以及感应式或脚踏式高效节水型小便器和蹲便器。节水
率不低于10%。
建筑平均日用水量满足现行国家标准《民用建筑节水设计标准》 GB 50555
中的节水用水定额的要求。采取有效措施避免管网漏损,给水系统无超压出流现象,
设置用水计量装置,公用浴室采取节水措施。
节水器具与设备：使用较高用水效率等级的卫生器具。绿化灌溉采用节水灌
溉方式。空调设备或系统采用节水冷却技术。除卫生器具、绿化灌溉和冷却塔外
的其他用水采用了节水技术或措施。
非传统水源利用：合理使用非传统水源。本项目采用雨水回收系统，用于绿
化浇洒、道路冲洗等方面。雨水收集规模满足5~7天的使用量。
建筑给排水系统的设计符合《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009
年版）等的规定；管材、管道附件及设备等供水设施的选取和运行不对供水造成
二次污染，优先选用节能的供水设备；设有完善的污水收集和排放设施；室内卫
生器具及阀门等用水配件均采用节水型产品。根据地形、地貌等特点合理设计雨
水排放渠道、渗透途径，保证排水渠道畅通，实现雨污分流。绿化灌溉采用微灌
喷灌系统。采用的节水器具和设备，节水率不低于10%。
加强用水计量，设置自来水用水计量设施，在市政供水管网的连接处、建筑
物的引入管、绿化、浇洒、冲洗等供水管上分别设置水表。
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8.5.5 节材与材料资源利用
本项目建设中建筑材料中有害物质含量要符合GB18580~18588和《建筑材料
放射性核素限量》（GB6566-2010）的要求。不得使用国家及长沙市建设行政主管
部门公布的限制、禁止使用的建筑材料及制品。
择优选用建筑形体，对地基基础、结构体系、结构构件进行优化设计，达到
节材效果。土建工程与装修工程一体化设计，公共建筑中可变换功能的室内空间
采用可重复使用的隔断（墙）。采用工业化生产的预制构件，现浇混凝土采用预
拌混凝土，建筑砂浆采用预拌砂浆，合理采用高强建筑结构材料。合理采用高耐
久性建筑结构材料。采用可再利用材料和可再循环材料。使用以废弃物为原料生
产的建筑材料。合理采用耐久性好、易维护的装饰装修建筑材料。
将建设施工过程中场所的固体废弃物分类处理和回收利用，回收利用率不低
于30%。建筑垃圾控制在每万平方米建筑面积450吨以下。
在建筑设计选材时考虑使用可再循环材料。在保证安全和不污染环境的情况
下，可再循环材料的使用占所用建筑材料总重量的比例大于10%。
8.5.6 室内环境质量和运行管理
本工程为办公类建筑，采用自然通风满足普通房间室内环境要求。室内背景
噪声符合现行国家标准《民用建筑隔声设计规范》（GB50118-2010）中的要求。
维护结构空气声隔声性能和撞击声隔声性能满足规范中相关条款的要求。维护结
构空气声隔声性能和撞击声隔声性能满足规范中相关条款的要求。
本工程建筑室内照度、统一眩光值、一般显色指数指标符合现行国家标准《建
筑照明设计标准》GB50034中规定的照明标准值。
本工程室内游离甲醛、苯、氨、氡和TVOC等空气污染物浓度符合《民用建筑
工程室内污染环境控制规范》（GB50325-2010）中的有关规定。建筑设计和构造
设计有促进自然通风的措施。在自然通风条件下，保证主要功能用房间换气次数
不低于2次/h。优化建筑空间、平面布局和构造设计，改善自然通风效果。气流组
织合理。主要功能房间中人员密度较高且随时间变化大的区域设置室内空气质量
监控系统。地下车库设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置。
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在建筑入口和主要活动空间设置无障碍设施，满足《无障碍设计规范》
（GB50763-2012）中的规定。车库入口不设防火卷帘，采用自然补风。建筑内合
理设置适宜人们接近自然的阳台、中庭等建筑与其外部环境之间的开、半开敞等
过渡空间。
本项目运营过程中采用能源监测系统，对耗电量、耗水量、耗气量及其他能
源实行监测；设备、管道设置在公共位置，便于维修、改造和更换；建筑设备管
理系统满足《智能建筑设计标准》GB/T50314附录 A 的要求；建筑用电按照动力、
照明、空调、特殊用电分项计量；对空调通风系统按照《空调通风系统清洗规范》
（GB19210-2003）的规定进行定期检查和清洗；电梯选用节能型电梯，采用节能
型控制方式；设置地埋式垃圾站，垃圾按4类分类收集，在项目场地适合的位置布
置分类垃圾桶。
8.5.7 施工管理
本项目建立绿色建筑项目施工管理体系和组织机构，并落实各级责任人。施
工项目部将制定全过程的环境保护计划、职业健康安全管理计划，并组织实施，
不发生质量、安全、环境保护相关事故。施工前进行设计文件中绿色建筑重点内
容的专项交底。采取洒水、覆盖遮挡等洒水、覆盖遮挡等降尘措施。采取有效的
降噪措施。在施工场界测量并记噪录声，满足现行国家标准《建筑施工场界环境
噪声排放标准》GB 12523的规定。制定并实施施工废弃物减量化、资源计划制定
并实施工废弃物减量化、资源计划。制定并实施施工节能和用能方案、节水和用
水方案，监测记录施工能耗、水耗。高层建筑使用整体提升或分段悬挑等工具式
外脚手架。优化混泥土配合比，减少预拌混凝土的损耗，采取措施降低钢筋损耗。
利用和保护施工用地范围内原有绿色植物。参建各方进行绿色筑重点内容的专项
会审。严格控制设计文件变更，避免出现降低建筑绿色性能的重大变更。
80
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第九章 安全卫生及消防
9.1 安全卫生
9.1.1 危害因素分析
a）因人员交通线路和车辆交通线路设计不当，可能造成的人员拥挤和对人体
的伤害。
b）机电设备和电器设施因设计、安装不当造成的触电危害。
c）机电设备运行因操作不当或违反操作规程造成的人身伤害。
d）机电设备等噪声对操作人员的伤害。
9.1.2 职业安全保护措施
a）人流、车流分开。人员交通线路和机动车交通线路有效分开,确保人员安
全和机动车交通畅通。
b）设计中考虑在紧急情况下的避难疏散措施。
c）机电设备和器材安全性能指标要符合国家标准。
d）机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。电力配电线
路采用三相四线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器。
e）对机电设备采取减震、消音措施，设置专用设备机房。
f）加强对职工的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，
并按有关规定配齐安全防护用品。
g）建筑工程设计应严格按《建筑设计防火规范》要求设计实施，与相邻建筑
保留必要的消防间距，建筑周围设有环形消防车道。建筑布局设计有合理的防火
分区。建筑内部按规定配置相应的室内消火栓系统、应急照明系统和应急疏散指
示系统。计算机工作站及通讯机房等不宜用水的房间设置干式灭火系统。
h）室外消防系统随本项目统一规划实施。室外消防应设消防供水管网，消防
栓系统和水泵接合器。消防水池的储存水量应满足规范要求。其他部位应按规范
要求配置必需的手提式干粉灭火器及其他灭火器材。
81
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9.1.3 卫生防疫措施
a）生活饮用水设备上部无污水管道。
b）生活饮用水池进水管，出水管对侧设置，防止短流，且水池进水管管口高
出池内最高水位，防止池水回流污染城市给水管。溢流管和泄水管的排出口排至
泵房排水沟，且排出管口高出排水沟上沿0.15m。池顶设通气管。
c）室内污水排水管道系统设置了通气管，改善排水水利条件和卫生间的空气
卫生条件。
d）室内所用排水地漏的水封高度不小于50mm。
9.2 消防
9.2.1 总图、建筑消防
设机动车同行车道通达各栋建筑，道路路幅宽度为7米，坡度不大于8%，满足
消防车道的要求。按《消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）》，沿
消防车通道布置室外消火栓系统。
9.2.2 消防给水
a）室外消防水量40L/s，火灾延续时间2h；室内消火栓水量15L/s，火灾延续
时间2h；喷淋水量30L/s，火灾延续时间1h。消防给水管网与生活给水管网分开设
置。水塔的消防出水管上设置倒流防止器。
b）室外设两套SQ100型水泵接合器，与室内自喷管网连通，供消防车加压之
用。
c）按照《建筑灭火器配置设计规范》确定灭火器配置场合的危险等级和火灾
种类，在电器设备用房配置一定数量的手提式干粉灭火器。
9.2.3 电气消防
a）变配电所离可燃物较远，且配置一定数量的消防灭火器，门均应向外开。
变压器选用干式变压器。
b）火灾自动报警系统保护对象为一级，建筑物内设火灾自动报警系统。
82
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c）应沿疏散走道和在安全出口、人员密集场所的疏散门的正上方设置灯光疏
散指示标志。
d）消防应急照明灯具和灯光疏散指示标志的备用电源的连续供电时间不应少
于30min。
e）在建筑物总配电箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。
f）照明器表面的高温部位不能靠近可燃物。否则，应采取隔热、散热等防火
措施。
g）电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线。
h）设计时必须满足国家现行有关电气消防设计规范要求。
9.2.4 消防通道
按消防要求，各建筑单位应单独设立消防通道。
83
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第十章 组织机构和人力资源配置
10.1 组织机构
项目建设单位为中南传媒。全面协调和统一组织项目实施工作，负责项目的
审批、监督；进行基础设施的配套。负责项目经营筹备和经营管理，负责开发建
设期内的招商引资、产品营销；负责有关经营规章制度的制定；招聘人员。组建
物业管理部门负责项目的运营管理。
项目建设完成后，中南传媒组建物业管理部门负责项目的运营管理或引入第
三方专业物业管理公司。
10.2 运营管理组织形式
a） 经理室
具体负责项目后期运营的日常经营决策和管理。
b）专业职能部门
财务部、招商部、维修部、安保部、 保洁部等。
后期管理组织机构详见图10-1。
经 理
副 经 理 副 经 理
维 安 保 财 招
修 保 洁 务 商
部 部 部 部 部
图 10-1 组织机构图
84
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10.3 人力资源配置
10.3.1 工作时间
依据《中华人民共和国劳动法》，职工按周工作40小时进行岗位定员。
10.3.2 劳动定员数量
本项目定员包括管理人员，维修服务人员和一般服务员工，岗位定员系统根
据实际岗位操作的需要进行编制，本项目正常生产经营需新增定员20人（保洁和
安保采用外包形式），详见劳动定员表。
表 10-1 劳动定员表
序号 组织机构 劳动定员 备注
1 经理室 3
2 财务室 3
3 招商部 4
4 维修部 3
5 安保部 5
6 保洁部 2
合计 20
10.3..3 员工来源及招聘方案
本项目需要的管理人员都采取社会公开招聘，合格入选者在试用期胜任工
作则留任，不能胜任工作的既淘汰。后勤服务人员采取择优录取的原则在当地招
聘。
10.3.4 员工培训计划
在项目建成之后，应根据业务发展，要有计划，有组织地分批对在岗的业
务人员与行政管理人员进行培训，逐步形成人才优势，以不断地提高管理水平与
服务质量，保证健康发展。
85
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第十一章 项目实施进度及招标方案
11.1 项目实施进度计划
11.1.1 开发建设模式
由中南传媒负责本项目的建设，并对项目的物业进行出租、出售、营运管理
及相关配套服务。
a）创建阶段
以开发建设为主，树立品牌形象，加强公共传播和引导性宣传，推动项目区
进入可持续发展的快车道，以政府引导的方式助推本区域提升竞争地位和区位特
色的显效。
b）实施执行
以商业办公楼为基础，着力引入文创企业入驻，形成良好的产业氛围。
c）制度化可持续实力发展
引入市场动作，加大效益的可转化率，实现社会效益和经济效益的双丰收。
以市场运营、企业管理、政府主导等方式，推动项目区发展实现可持续发展的目
标。加强对整体投资环境、生态环境的再塑造，探索新兴数字媒体体系经济发展
新模式，以提升区域竞争优势和综合实力。
11.1.2 实施原则与步骤
a) 项目实施应符合开福区基本建设项目的审批程序；
b) 建立专门机构作为项目执行单位，负责项目实施、组织、协调和管理工
作；
c) 项目实施单位委派专人担任项目法人，实施过程中的决策、指挥均由法
人负责；
d) 项目设计、供货、施工安装等单位与项目实施单位履行必要的法律手续，
并严格按照市有关法律法规执行；
e) 对工程质量负主要责任的领导和直接责任人，实行工程质量终身追究制
度；
f) 实行工程监理制，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，
86
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抓好工程进度，提高工程质量，以降低成本；
g) 严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社
会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收；
h) 严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用。
11.1.3 建设进度
根据项目的建设规模，本项目拟定建设期为 3 年即 2019 年 10 月至 2022 年
9 月。根据建设期安排，对各项基础设施建设进度安排如下：
2019 年 7 月前，完成项目规划、设计、审批等前期工作；
2019 年 10 月前，完成施工图设计及招投标等工作，拿到施工许可证；
2019 年 10 月~ 2021 年 8 月完成土建施工；
2021 年 11 月前，完成设备订货、采购、安装工程；
2021 年 10 月～2022 年 7 月完成室内装饰及户外工程等；
2022 年 8 月-9 月前完成安装调试，各项设施竣工验收，项目投入使用。具
体项目实施进度见表 11-1。
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表 11-1 项目实施进度表
2019 年 2020 年 2021 年 2022 年
序
项目内容 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四
号
季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季
度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度 度
前期报批工
1
作
初步设计及
2
审批
施工图设
3 计、
招投标
4 土建工程
设备订货、
5
采购、安装
室内装饰及
6
户外工程
项目调试及
7
竣工验收
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11.2 施工方案与措施
a）施工方案
为保证工程质量，施工应以机械化为主，以人工为辅。马栏山视频文创产业
园地区气候为常年湿润天气，无霜期较长，暑热期长，气候条件对施工影响较小，
基本上可全年施工。
b）实施措施
为确保工程质量，保证工程进度，节省工程造价，按规定本项目采用工程监
理制，招标聘请有资质的监理单位和监理工程师，对工程实行全过程监理，制订
监理程序，规定监理的权利和职责。监理工程师应根据合同的有关规定，维护业
主的权益，对工程的进度、质量等进行全面的监督和管理。
11.3 项目组织管理
项目组织形式可采用矩阵式的管理形式；管理方式上，建议以具体的项目或
以大类项目为基准单位，建议采用目前国际上通行的较为科学的项目管理制，各
个项目负责人独立进行计划、资源分配、协调和控制，从制度上保证项目的质量、
进度、成本、人员，再通过招投标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司
对工程进行监理。
11.4 工程招投标方案
11.4.1 编制依据
a)《中华人民共和国招标投标法》；
b)国家发改委 2018 年第 16 号令；
c)《工程建设项目施工招标投标办法》（市计委令第 30 号）；
d)《关于进一步贯彻〈中华人民共和国招标投标法〉的通知》；
e）《建设项目可研性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》
（市计委令第 96 号）。
11.4.2 招投标管理
根据《中华人民共和国招标投标法》及湖南发展和改革委员会制订的《湖南
工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》，本项目的设
89
中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
计、施工、监理及设备、重要材料等采购活动均以招标形式进行。项目招标均采
用公开招标的方式。鉴于建设单位的实际情况，本可研认为，项目的设计、建筑
工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购均宜采用公开招标的组织形式。有
关招标活动内容详见招标基本情况表及审批部门核准意见表，表 11-2、表 11-3。
表 11-2 项目招标安排
招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 投资估
内
全部 部分 自行 委托 公开 邀请 招标方 算金额 备注
容
招标 招标 招标 招标 招标 招标 式 （万元）
勘 察 √ √
设 计 √ √
建筑
√ √
工程
安装
√ √
工程
监
√ √
理
设
√ √
备
重要
√ √
材料
其 他
情况说明：
注：情况说明在表内填写不下，可附另页。
表 11-3 项目招标审批部门审核意见
内 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用
容 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 招标方式
勘 察 √ √ √
设 计 √ √ √
建筑
√ √ √
工程
安装
√ √ √
工程
监 理 √ √ √
设 备 √ √ √
重要
√ √ √
材料
其 他
审批部门核准意见说明：
审批部门盖章
年 月 日
注：审批部门在空格注明“核准”或“不予核准”
90
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第十二章 投资估算与资金筹措
12.1 总投资估算
12.1.1 估算依据
a）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数三》；
b）项目建筑工程费按长沙市现行建筑造价扩大指标进行估算；
c）项目安装费按各单项工程安装工程费率进行计算；
d）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法及其他有
关计算工程造价的文件；
e）专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门
发布的物价指数；
f）拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。
12.1.2 投资估算说明
项目投资估算范围内容包括土建工程、仪器设备、安装工程、配套公共设施
及工程建设的其它费用。项目征地 96.59 亩，土地成本预计为 39600 万元。
12.1.3 项目建设投资估算
a）建设投资估算
包括固定资产费用、无形资产费用、递延资产费用及预备费，建设项目建设
投资为 201111.82 万元，详见附表 12-1，其中：
建筑工程费 106256.72 万元
设备购置费 5671.50 万元
安装费用 15320.89 万元
其他费用 55579.82 万元（含土地成本 39600 万元）
预 备 费 18282.89 万元
12.1.4 项目总投资
项目总投资为 201111.82 万元，其中：建设投资 201111.82 万元，建设期利
息 0 万元。
91
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12.2 资金来源与筹措
本次建设项目所需建设资金 201111.82 万元，全部采用单位自筹。
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第十三章 财务效益分析
13.1 财务评价依据、基础数据与参数选取
13.1.1 评价依据
a）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》；
b）国家计委编写的《投资项目可行性研究指南》(2002 版)；
c）各项收入和成本单价参照同类型项目相关单价。
13.1.2 基础数据与参数选取
a）固定资产采用平均年限法分类进行折旧，预备费、建设期利息按比例分
摊到各折旧类别中，房屋建筑物按 25 年折旧，残值按 5%计取，年折旧额为 4169.05
万元。
b）土地使用权原值按 25 年摊销，其他无形资产及递延资产按 10 年进行摊
销，每年摊销额为 2731.73 万元。
c）销售费用按销售收入 1.5%计算，管理费按销售收入 2.5%计取。
d）项目建设期 3 年，计算期 20 年，财务基准收益率为 8%，按照现行的财
务制度和税收制度进行评价。
13.2 销售收入、销售税金及附加估算
13.2.1 销售价格
商业办公楼销售面积为 55592.00 ㎡，销售价格为 13000 元/㎡；商业办公楼
出租面积为 83388.00 ㎡，出租价格为 948 元/㎡.年；人才公寓出租面积为 37950
㎡, 出租价格为 180 元/㎡.年；车位出租量为 2243 个，出租价格为 4320 元/个.
年。
运营期出租物业考虑计列空置率，其中：商业办公楼空置率取 25%，人才公
寓空置率取 5%。
93
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13.2.2 项目收入
项目经营收入为 200543.61 万元，详见附表 13-1。
鉴于项目总投资为 201111.82 万元，总建筑面积为 255930.00 平方米，其中
出售面积为 55593 平方米，项目自持物业 200338.00 ㎡，则按建筑面积均摊后，
项目自持物业的建设成本计算为 157427.19 万元。按每年 6%的保值增值计算，
项目在建成运行 17 年后，自持物业按 423915.70 万元计入收入。
13.2.3 销售税金及附加
房屋销售缴纳 6%的增值税，房屋出租缴纳 12%的营业税，教育附加费费率
为 4.5%，城市建设税税率为 7%。项目缴纳增值税 4336.18 万元，缴纳销售税金
及附加为 17184.37 万元，所得税为 3472.4 万元，土地增值税 5717.0 万元，详见
附表 13-1。
13.3 成本估算
项目总成本费用 159416.64 万元，运营成本 8021.74 万元。见附表 13-3。
13.4 财务效益分析
13.4.1 财务盈利能力分析
通过项目财务现金流量计算（详见附表 13-5），在经营期各年净现金流量(所
得税后)共计为 384615.8 万元，按此计算的各项评价指标如表 13-1 所示。各项评
价指标显示，项目建成投产后，按全部投资计算所得税后财务内部收益率达
8.41%（高于行业基准收益率 8%），投资回收期含建设期为 19.11 年；财务净现
值 7496.6 万元；表明项目盈利能力较好。
表 13-1 销售与出租比 4:6 项目财务现金流量评价指标表
序 号 指标名称 单位 所得税前 所得税后 备 注
1 财务内部收益率 % 8.57 8.41
2 投资回收期 年 19.10 19.11 含建设期
3 净现值（ic=8%） 万元 10315.1 7496.6
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13.4.2 利润及其分配
项目利润总额为 13889.4 万元（不包括自持物业的增值部分），项目每年从
所得税后利润提取 10%作为盈余公积金和公益金，各年度末分配利润。详见附表
13-4。
13.5 不确定性分析
对影响项目经济效益的产品销售收入、经营成本、建设投资等主要因素变化
进行敏感性分析，见表 13-3。
表 13-3 敏 感 性 分 析 表
评价经济指标
变动幅度
变动因素 内部回收率 投资回收期 净现值（i=8%）
（%）
（%） （年） （万元）
基本方案 0 8.41 19.11 7496.6
销售收入 -10% 7.89 19.15 -2143.3
经营成本 +10% 8.39 19.11 7135.3
建设投资 +10% 8.03 19.14 569.1
敏感性分析表明：项目销售收入是最敏感因素，其次是建设投资，影响不大
的是经营成本。当销售收入下降 10%，所得税后内部收益率为 7.89%。
13.6 财务评价结论
从财务评价看：项目经营计算期内，项目销售收入为 72269.60 万元，租赁
收入 124706.35 万元，物业收入为 3567.66 万元，项目利润总额为 13889.4 万元
（不包括自持物业的增值部分），所得税后财务内部收益率 8.41%（高于行业基
准收益率 8%），所得税后项目财务净现值为 7496.64 万元，投资回收期 19.11（含
建设期 3 年），表明项目的盈利能力较好，项目在财务上是可行的。
95
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第十四章 社会评价
14.1 项目对社会的影响分析
14.1.1 对所在地居民收入的影响
项目对所在地的居民收入有积极影响，其影响主要反映在两个方面：一是项
目在建设和运营过程中需要雇佣当地大量的劳动力，将产生收入效应，其收入规
模通过劳动力成本体现出来；二是项目运营后，将吸引大批企业入住，对促进当
地餐饮、住宿、交通、商业、物业服务等相关产业发展作用明显。可见，项目对
所在地居民收入的影响是积极的。
14.1.2 对所在地居民就业的影响
项目建设的就业效应也体现在两个方面，一是项目建设过程中带来的临时性
就业岗位的增加。二是项目运营过程中带动相关产业发展，增加了当地的就业岗
位。可见，项目对当地居民就业的影响是积极的。
14.1.3 对所在地不同利益群体的影响
项目的利益相关群体主要包括：（1）当地政府：湖南省政府、长沙市政府、
和开福区政府；（2）项目承担机构——中南传媒；（3）项目所在地原居民；（4）
长沙市财政局；（5）开福区财政部门；（6）施工建设单位；（7）工程评估、
审计等相关单位。 上述不同利益群体中均为项目受益群体，尤其是，各级政府
和管理机构对项目期望很高，认为项目实施能够极大地促进长沙市文化创意产业
发展；同时本项目顺利实施，对降低文创企业的创业风险和创业成本，提高企业
的成活率和成功率，促进产业结构升级,增强核心竞争力具有重要意义。由于项
目能带来就业机会和收入机会，项目已经完成征地拆迁工作，当地居民持积极支
持态度。其它利益群体也持积极支持态度。
14.1.4 对所在地数字媒体等方面的影响
项目完工后能更为有效地促进当地数字媒体和三产业的融合发展，打造具有
区域特色的数字媒体中心，对促进当地产业转型升级，增强核心竞争力具有积极
的影响。
96
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14.1.5 对所在地基础设施和公共服务的影响
项目建成运营后，将进一步完善项目所在地的基础设施条件，并能进一步提
高原住民居住和生活质量，其对所在地基础设施和公共服务的影响是有利的。不
过，在短期内，将由于本项目的开工建设而带来道路拥挤等现象。
14.2 项目与社会的互适性分析
14.2.1 提升长沙市的战略地位
数字媒体产业是构建和建设国际化城市的战略性、先导性、服务性产业，具
有高附加值、强融合性、资源消耗低、环境污染小、需求潜力大、市场前景广等
特点，是湖南、长沙十三五重点扶持的支柱性产业。
作为国家自主创新示范区，长沙将创新作为发展基点和核心战略，提出建设
国家中心城市、国家创新创意中心的宏伟目标，项目建设是长沙市实现城市发展
战略转型的重要组成部分。马栏山视频文创产业园建设不仅实现本地资源落地 ，
还能招商引入行业领军企业，园区将成为展示和宣传长沙乃至全国传媒事业发展
的重要窗口，极大地提升了长沙在全国数字媒体产业发展乃至经济发展中的战略
地位，从而可以获得更多的优势资源支持，进一步推动长沙市设施建设和城市化
建设，进而推动区域经济的快速发展。
14.2.2 项目与地方发展战略的互适性分析
本项目建设符合湖南省、长沙市产业政策，是省、市十三五重点支持的发展
领域，是全省构建“一核两圈三板块”的文化产业发展格局的重要组成部分。该项
目有利于数字媒体产业集聚化、高端化发展，增加产业附加值，提高国际竞争力；
有利于带动长沙市及开福区经济的快速发展；本项目符合城市发展和产业布局需
要，对带动片区乃至长株潭地区数字媒体产业升级发展具有重要意义，项目与区
域及所在地互适性较强，对地方经济和产业结构调整具有积极的意义，对促进人
员就业、社会稳定和保护环境具有重要的意义，其社会效益十分显著。
因此，本项目符合地方发展战略。
14.2.3 项目与当地数字媒体产业的互适性
项目由于对当地居民就业、收入、基础设施条件、原住民生活环境的促进作
97
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用而受到当地群众的接受，项目无特殊的技术要求，与当地数字媒体产业能够相
互适应和协调发展。
14.2.4 项目承担机构能力的适应性
项目承担机构有较丰富的项目建设管理经验。但由于本项目专业性较强，需
要承担机构加强能力建设，制定周密可行的实施方案和应急方案。
14.2.5 项目对公平的影响
本项目建成对促进当地产业结构升级，增强核心竞争力作用显著，因此，项
目对社会公平具有积极的促进作用。
14.3 社会评价结论
项目对增加当地就业岗位、居民收入水平具有积极的促进作用，对促进湖南
数字媒体产业发展、经济增长具有积极的作用，对促进宏观层面和微观层面的社
会发展具有积极作用，对于社会公平具有积极的促进作用。从整体上讲项目的社
会评价是正面的、积极的。
98
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第十五章 风险分析
15.1 项目风险因素识别
本项目存在的主要风险因素包括：
a) 市场风险
主要指因入住企业规模不能达到预期目标，难以实现目标收入和利润而导致
的风险。
b) 技术风险
主要指建设过程中工程技术不先进、技术采用不合理引起的项目建设工程问
题、生产安全问题等造成的损失。
c) 工程风险
主要指建设中工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，
导致工程量增加、投资增加、工期拖长、生产事故等所造成的损失。
d) 资金风险
主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，工期延长，给建设和
生产运营造成的财务损失。
e) 建设协作风险
主要指投资项目所需要的原材料供给、给排水、供电供气、通讯、交通等主
要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来困难。
f) 社会风险
由于建设投资和项目运营对社会和原住民产生的不良影响而带来的社会冲
突等。
15.2 风险评估
风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如下：
表 15-1 项目风险评估表
风险程度
主要风险因素 说 明
高 较高 中 较低 低
中国的文化产业投资目前已经遇
1 市场风险
到了利好的内外环境。现在的 90
99
中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
风险程度
主要风险因素 说 明
高 较高 中 较低 低
后、00 后更加注重精神层面的消
费，为这个行业发展带来了巨大的
空间。省、市两级政府均推出了支
持马栏山视频文创产业园发展的
扶持政策，同时目前已对接一批文
创企业已签约，招商形势良好。市
场风险较低。
高 较高 中 较低 低
2 技术风险
2.1 先进性
2.2 适用性
工程技术成熟适用、可靠。
2.3 可靠性
2.4 可得性
3 工程风险
地质条件一般，项目对地质条件没
3.1 工程地质
有特殊要求。
3.2 工程量
具有可控性。
3.3 工程组织
4 资金风险
4.1 资金来源中
断 项目资金来源基本落实，风险较
4.2 资金供应不 小。
足
5 外部协作风险
5.1 交通运输
5.2 供水 外部协作条件较好，政府支持。
5.3 供电
6 社会风险 征地拆迁已完成。
15.3 降低风险的主要措施
a）加强项目承办单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严
格的责任制。
b）工程建设方面：加强与规划设计单位联系，降低因双方沟通不及时或不
力造成的设计变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强项目管
理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协
调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，
100
中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告
杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。
c）在项目建设场址的未来地质勘察及建设时做好切坡、填方区段相应的防
护工程措施，防范工程地质风险。
101
附表 12-1 总投资估算表
估算价值（万元） 技术经济指标 占投
序号
工程项目或费用名称 建筑工程 单 备注 资比
设备购置费 安装工程费 其他费 合计 数量 单位造价(元)
费 位 例(%)
一 第一部分 工程费用 106256.72 5671.50 15320.89 0.00 127249.11 ㎡ 263930.00 4821.32 63.27
（一） 地上部分 53281.50 1840.00 15320.89 0.00 70442.39 m2 184930.00 3809.14
1 人才公寓 9487.50 240.00 2818.35 0.00 12545.85 m2 37950.00 3305.89
主体、室内粗装修、外墙
1.1 建筑工程 9487.50 9487.50 m2 37950.00 2500.00
装修
1.2 电气安装工程 607.20 607.20 m2 37950.00 160.00
1.3 给排水安装工程 455.40 455.40 m2 37950.00 120.00
1.4 消防安装工程 607.20 607.20 m2 37950.00 160.00
1.5 暖通安装工程 493.35 493.35 m2 37950.00 130.00
1.6 防排烟安装工程 341.55 341.55 m2 37950.00 90.00
1.7 安全防范系统安装工程 265.65 265.65 m2 37950.00 70.00
1.8 电梯安装 240.00 48.00 288.00 台 6.00 400000.00
2 商务办公楼 41694.00 800.00 11695.34 0.00 54189.34 m2 138980.00 3899.07
主体、室内粗装修、外墙
2.1 建筑工程 41694.00 41694.00 m2 138980.00 3000.00
装修
2.2 电气安装工程 2501.64 2501.64 m2 138980.00 180.00
2.3 给排水安装工程 1806.74 1806.74 m2 138980.00 130.00
2.4 消防安装工程 2501.64 2501.64 m2 138980.00 180.00
2.5 暖通安装工程 2223.68 2223.68 m2 138980.00 160.00
2.6 防排烟安装工程 1389.80 1389.80 m2 138980.00 100.00
2.7 安全防范系统安装工程 1111.84 1111.84 m2 138980.00 80.00
2.8 电梯安装 800.00 160.00 960.00 台 16.00 500000.00
3 设备用房 1836.00 200.00 604.40 0.00 2640.40 m2 6800.00 3882.94
估算价值（万元） 技术经济指标 占投
序号
工程项目或费用名称 建筑工程 单 备注 资比
设备购置费 安装工程费 其他费 合计 数量 单位造价(元)
费 位 例(%)
主体、室内粗装修、外墙
3.1 建筑工程 1836.00 1836.00 m2 6800.00 2700.00
装修
3.2 电气安装工程 122.40 122.40 m2 6800.00 180.00
3.3 给排水安装工程 88.40 88.40 m2 6800.00 130.00
3.4 消防安装工程 122.40 122.40 m2 6800.00 180.00
3.5 暖通安装工程 108.80 108.80 m2 6800.00 160.00
3.6 防排烟安装工程 68.00 68.00 m2 6800.00 100.00
3.7 安全防范系统安装工程 54.40 54.40 m2 6800.00 80.00
3.8 电梯安装 200.00 40.00 240.00 台 4.00 500000.00
4 物业用房 264.00 600.00 202.80 0.00 1066.80 m2 1200.00 8890.00
主体、室内粗装修、外墙
4.1 建筑工程 264.00 264.00 m2 1200.00 2200.00
装修
4.2 电气安装工程 19.20 19.20 m2 1200.00 160.00
4.3 给排水安装工程 12.00 12.00 m2 1200.00 100.00
4.4 消防安装工程 19.20 19.20 m2 1200.00 160.00
4.5 暖通安装工程 14.40 14.40 m2 1200.00 120.00
4.6 防排烟安装工程 9.60 9.60 m2 1200.00 80.00
4.7 安全防范系统安装工程 8.40 8.40 m2 1200.00 70.00
4.8 电梯安装 600.00 120.00 720.00 台 12.00 500000.00
（二） 地下室工程 48190.00 3831.50 0.00 52021.50 m2 79000.00 6585.00
1 建筑及装饰工程 26860.00 26860.00 m2 79000.00 3400.00
2 基坑边支护 11850.00 11850.00 m2 79000.00 1500.00
3 基坑大开挖土石方 9480.00 9480.00 m2 79000.00 1200.00
电气安装工程（包括消防
4 1580.00 1580.00 m2 79000.00 200.00
电）
估算价值（万元） 技术经济指标 占投
序号
工程项目或费用名称 建筑工程 单 备注 资比
设备购置费 安装工程费 其他费 合计 数量 单位造价(元)
费 位 例(%)
5 给排水安装工程 434.50 434.50 m2 79000.00 55.00
6 消防安装工程 553.00 553.00 m2 79000.00 70.00
7 暖通安装工程 395.00 395.00 m2 79000.00 50.00
8 防排烟安装工程 316.00 316.00 m2 79000.00 40.00
9 人防（水、电、安防报警） 553.00 553.00 m2 79000.00 70.00
（三） 总图及室外附属工程 4785.22 4785.22 m2 263930.00 181.31
室外供排水、供热管网工
1 650.00 650.00 项 1.00
程
2 室外电缆及照明工程 420.00 420.00 项 1.00
3 土石方工程 790.00 790.00 m3 158000.00 50.00
4 道路广场工程 658.70 658.70 m2 18820.00 350.00
5 绿化工程 1170.72 1170.72 m2 14634.00 800.00
6 10KV 电源外线 150.00 150.00 m 1500.00 1000.00
KV
7 双电源高供电可靠费 204.60 204.60 6200.00 330.00
A
8 供排水外管道 380.00 380.00 m 1900.00 2000.00
9 燃气外管道 31.20 31.20 m 480.00 650.00
10 供热管道 330.00 330.00 m 1100.00 3000.00
第二部分 工程建设其
二 55579.82 55579.82 27.64
他费用
1 土地费用 39600.00 39600.00 亩 96.59 4099803.29
2 建设单位管理费 1399.74 1399.74 财建[2016]504 号
3 工程监理费 2544.98 2544.98 湘监协[2016]2 号
4 设计图纸审查费 254.50 254.50 ㎡ 263930.00 1.90 湘发改价服[2015]861 号
5 基坑支护施工图审查 39.50 39.50 79000.00 5.00
6 概算审查费 114.17 114.17 湘价服[2013]131 号文
工程量清单及清单计
7 190.87 190.87 湘价服[2013]131 号文
价编制费
估算价值（万元） 技术经济指标 占投
序号
工程项目或费用名称 建筑工程 单 备注 资比
设备购置费 安装工程费 其他费 合计 数量 单位造价(元)
费 位 例(%)
8 标底审核 57.26 57.26 湘价服[2013]131 号文
9 结算审查费 47.72 47.72 由中标单位承担
10 项目前期工作咨询费 73.82 73.82 计价格[1999]1283 号
12 勘察费 318.12 318.12 设计费*10%
13 设计费 3181.23 3181.23 计价格[2002]10 号
14 工程招标代理费 0.00 0.00 由中标单位承担
15 建设工程交易服务费 190.64 190.64 湘发改价服(2016)147 号
环境影响评价及验收
16 127.25 127.25 计价格[2002]125 号
费
17 劳动安全卫生评审费 126.74 126.74 0.10%
18 建设单位临时设施费 1272.68 1272.68 1.00%
湘价费〔2008〕143 号 湘
19 建设项目报建费用 5178.04 5178.04 ㎡ 184930.00 280.00
价函〔2012〕20 号
20 工程保险费 509.07 509.07 0.40%
21 工程质量检测费 254.50 254.50 湘建价[2014]113 号
22 防雷避雷检测 32.99 32.99 ㎡ 263930.00 1.25
23 白蚁防治费 65.98 65.98 ㎡ 263930.00 2.50 湘价费（2008）122 号
第一、二部分工程费用
三 106256.72 5671.50 15320.89 55579.82 182828.93 ㎡ 263930.00 6927.18
合计
四 预备费 18282.89 18282.89 9.09
五 建设投资 106256.72 5671.50 15320.89 73862.71 201111.82 ㎡ 263930.00 7619.89 100.00
六 建设期利息 0.00 0.00 ㎡ 263930.00 0.00
七 总投资 106256.72 5671.50 15320.89 73862.71 201111.82 ㎡ 263930.00 7619.89
附表 12-2 销售、出租、自用建设成本分摊表
产品开发总成本
序号 产品名称 单位 数量
万元
1 可供销售产品结转成本 平方米 55592.00 43684.63
1.1 商务办公用房（出售） 平方米 55592.00 33603.57
2 可供出租产品结转成本 平方米 200338.00 157427.19
2.1 商务办公用房（出租） 平方米 83388.00 65526.95
2.2 人才公寓（出租） 平方米 37950.00 29821.41
2.3 停车位（出租） 平方米 79000 62078.83
3 合计 255930.00 201111.82
附表 12-3 投资计划与资金筹措表
单位：万元
序号 项 目 合计 1 2 3
1 总投资 201111.82 60333.55 80444.73 60333.55
1.1 建设投资 201111.82 60333.55 80444.73 60333.55
1.2 建设期利息 0.00 0.00 0.00 0.00
1.3 流动资金
2 资金筹措 201111.82 60333.55 80444.73 60333.55
2.1 项目资本金 201111.82 60333.55 80444.73 60333.55
2.1.1 用于建设投资 201111.82 60333.55 80444.73 60333.55
自有资金 201111.82 60333.55 80444.73 60333.55
可利用收入
2.1.2 用于建设期利息 0.00 0.00 0.00 0.00
2.1.3 用于运营费用
2.2 债务资金 0.00 0.00 0.00 0.00
2.2.1 用于建设投资 0.00 0.00 0.00 0.00
2.2.2 用于建设期利息
2.2.3 用于流动资金
附表 13-1 销售收入及销售税金表
单位：万元
序号 项目 单位 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第 10 年
一 总收入 200543.61 36134.8 18067.4 23517.9 6422.6 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1
1 销售收入 万元 72269.60 36134.8 18067.4 18067.4
1.1 商业办公楼销售 万元 72269.60 36134.8 18067.4 18067.4
2
1.1.1 销售量 m 55592.00 27796.0 13898.0 13898.0
2
1.1.2 销售单价 元/m 13000.00 13000.0 13000.0 13000.0
2 租赁收入 万元 124706.35 5274.3 6230.0 7546.8 7546.8 7546.8 7546.8 7546.8
2.1 商业办公楼租赁 万元 97629.00 3952.6 4743.1 5928.9 5928.9 5928.9 5928.9 5928.9
2
2.1.1 出租量 m 83388.00 41694.0 50032.8 62541.0 62541.0 62541.0 62541.0 62541.0
2
2.1.2 出租单价 元/m 年 948.00 948.0 948.0 948.0 948.0 948.0 948.0 948.0
2.2 人才公寓出租 万元 10895.45 546.5 614.8 648.9 648.9 648.9 648.9 648.9
2
2.2.1 出租量 m 37950.00 30360.0 34155.0 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5
2
2.2.2 出租单价 元/m 年 180.00 180.0 180.0 180.0 180.0 180.0 180.0 180.0
2.3 车位出租 万元 16181.90 775.2 872.1 969.0 969.0 969.0 969.0 969.0
2.3.1 出租量 个 2243.00 1794.4 2018.7 2243.0 2243.0 2243.0 2243.0 2243.0
2.3.2 出租单价 元/个.年 4320.00 4320.0 4320.0 4320.0 4320.0 4320.0 4320.0 4320.0
3 物业管理费 万元 3567.66 176.3 192.6 213.3 213.3 213.3 213.3 213.3
3.1 写字楼物业费 万元 2962.36 145.9 158.4 177.2 177.2 177.2 177.2 177.2
2
3.1.1 已出售及在租 m 97286.0 105624.8 118133.0 118133.0 118133.0 118133.0 118133.0
2
3.1.2 物业费价格 元/m 年 15.00 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0
3.2 人才公寓物业费 万元 605.30 30.4 34.2 36.1 36.1 36.1 36.1 36.1
2
3.2.1 已在租 m 30360.0 34155.0 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5
2
3.2.2 物业费价格 元/m 年 5.00 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0
三 增值税 万元 4336.18 2168.09 1084.04 1084.04 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四 营业税金及附加 万元 17184.37 249.3 124.7 830.4 833.6 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8
1 房产税 万元 14964.76 632.9 747.6 905.6 905.6 905.6 905.6 905.6
2 城市建设维护税 万元 1351.07 151.8 75.9 120.2 52.3 63.4 63.4 63.4 63.4 63.4
3 教育费附加 万元 868.54 97.6 48.8 77.3 33.6 40.8 40.8 40.8 40.8 40.8
附表 13-1 销售收入及销售税金表
单位：万元
序号 项目 单位 合计 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 第 20 年
一 总收入 200543.61 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1
1 销售收入 万元 72269.60
1.1 商业办公楼销售 万元 72269.60
2
1.1.1 销售量 m 55592.00
2
1.1.2 销售单价 元/m 13000.00
2 租赁收入 万元 124706.35 7546.8 7546.8 7546.8 7546.8 7546.8 7546.8 7546.8 7546.8 7546.8 7546.8
2.1 商业办公楼租赁 万元 97629.00 5928.9 5928.9 5928.9 5928.9 5928.9 5928.9 5928.9 5928.9 5928.9 5928.9
2
2.1.1 出租量 m 83388.00 62541.0 62541.0 62541.0 62541.0 62541.0 62541.0 62541.0 62541.0 62541.0 62541.0
2
2.1.2 出租单价 元/m 年 948.00 948.0 948.0 948.0 948.0 948.0 948.0 948.0 948.0 948.0 948.0
2.2 人才公寓出租 万元 10895.45 648.9 648.9 648.9 648.9 648.9 648.9 648.9 648.9 648.9 648.9
2
2.2.1 出租量 m 37950.00 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5
2
2.2.2 出租单价 元/m 年 180.00 180.0 180.0 180.0 180.0 180.0 180.0 180.0 180.0 180.0 180.0
2.3 车位出租 万元 16181.90 969.0 969.0 969.0 969.0 969.0 969.0 969.0 969.0 969.0 969.0
2.3.1 出租量 个 2243.00 2243.0 2243.0 2243.0 2243.0 2243.0 2243.0 2243.0 2243.0 2243.0 2243.0
2.3.2 出租单价 元/个.年 4320.00 4320.0 4320.0 4320.0 4320.0 4320.0 4320.0 4320.0 4320.0 4320.0 4320.0
3 物业管理费 万元 3567.66 213.3 213.3 213.3 213.3 213.3 213.3 213.3 213.3 213.3 213.3
3.1 写字楼物业费 万元 2962.36 177.2 177.2 177.2 177.2 177.2 177.2 177.2 177.2 177.2 177.2
2
3.1.1 已出售及在租 m 118133.0 118133.0 118133.0 118133.0 118133.0 118133.0 118133.0 118133.0 118133.0 118133.0
2
3.1.2 物业费价格 元/m 年 15.00 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0
3.2 人才公寓物业费 万元 605.30 36.1 36.1 36.1 36.1 36.1 36.1 36.1 36.1 36.1 36.1
2
3.2.1 已在租 m 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5 36052.5
2
3.2.2 物业费价格 元/m 年 5.00 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0
三 增值税 万元 4336.18 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四 营业税金及附加 万元 17184.37 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8
1 房产税 万元 14964.76 905.6 905.6 905.6 905.6 905.6 905.6 905.6 905.6 905.6 905.6
2 城市建设维护税 万元 1351.07 63.4 63.4 63.4 63.4 63.4 63.4 63.4 63.4 63.4 63.4
3 教育费附加 万元 868.54 40.8 40.8 40.8 40.8 40.8 40.8 40.8 40.8 40.8 40.8
附表 13-2 折旧、摊销估算表
单位：万元
序号 名称 年限 4 5 6 7 8 9 10
1 房屋及建筑物 25
原值 109711.91
折旧费 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05
净值 105542.86 101373.81 97204.76 93035.70 88866.65 84697.60 80528.54
2 土地使用权 25
原值 33996.60
摊销费 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86
净值 32636.74 31276.87 29917.01 28557.14 27197.28 25837.42 24477.55
3 其他资产 10
原值 13718.68
摊销费 1371.87 1371.87 1371.87 1371.87 1371.87 1371.87 1371.87
净值 12346.81 10974.94 9603.07 8231.21 6859.34 5487.47 4115.60
合计：折旧原值 109711.91
合计：折旧费 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05
合计：折旧净值 105542.86 101373.81 97204.76 93035.70 88866.65 84697.60 80528.54
合计：摊销原值 47715.28
合计：摊销费 2731.73 2731.73 2731.73 2731.73 2731.73 2731.73 2731.73
合计：摊销净值 44983.55 42251.81 39520.08 36788.35 34056.62 31324.89 28593.16
附表 13-2 折旧、摊销估算表
单位：万元
序号 名称 年限 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1 房屋及建筑物 25
原值
折旧费 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05
净值 76359.49 72190.44 68021.39 63852.33 59683.28 55514.23 51345.18 47176.12 43007.07 38838.02
2 土地使用权 25
原值
摊销费 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86
净值 23117.69 21757.82 20397.96 19038.10 17678.23 16318.37 14958.50 13598.64 12238.78 10878.91
3 其他资产 10
原值
摊销费 1371.87 1371.87 1371.87
净值 2743.74 1371.87 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计：折旧原值
合计：折旧费 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05 4169.05
合计：折旧净值 76359.49 72190.44 68021.39 63852.33 59683.28 55514.23 51345.18 47176.12 43007.07 38838.02
合计：摊销原值
合计：摊销费 2731.73 2731.73 2731.73 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86 1359.86
合计：摊销净值 25861.42 23129.69 20397.96 19038.10 17678.23 16318.37 14958.50 13598.64 12238.78 10878.91
附表 13-3 项目总成本费用估算表
单位：万元
序号 项目 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第 10 年
销售部分转接建设
1 43684.63 17473.85 13105.39 13105.39
成本
2 销售及管理费 8021.74 1445.39 722.70 940.72 256.90 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40
2.1 销售费用 3008.15 542.02 271.01 352.77 96.34 116.40 116.40 116.40 116.40 116.40
2.2 管理费用（契税） 5013.59 903.37 451.69 587.95 160.56 194.00 194.00 194.00 194.00 194.00
3 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4 折旧摊销费 107710.26 6900.78 6900.78 6900.78 6900.78 6900.78 6900.78 6900.78
5 项目总成本费用 159416.64 18919.25 13828.09 20946.89 7157.69 7211.19 7211.19 7211.19 7211.19 7211.19
5.1 运营费用 8021.74 1445.39 722.70 940.72 256.90 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40
销售部分转接建设
5.2 43684.63 17473.85 13105.39 13105.39
成本
5.3 折旧摊销费 107710.26 6900.78 6900.78 6900.78 6900.78 6900.78 6900.78 6900.78
5.4 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
附表 13-3 项目总成本费用估算表
单位：万元
序号 项目 合计 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 第 20 年
销售部分转接建设
1 43684.63
成本
2 销售及管理费 8021.74 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40
2.1 销售费用 3008.15 116.40 116.40 116.40 116.40 116.40 116.40 116.40 116.40 116.40 116.40
2.2 管理费用（契税） 5013.59 194.00 194.00 194.00 194.00 194.00 194.00 194.00 194.00 194.00 194.00
3 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4 折旧摊销费 107710.26 6900.78 6900.78 6900.78 5528.92 5528.92 5528.92 5528.92 5528.92 5528.92 5528.92
5 项目总成本费用 159416.64 7211.19 7211.19 7211.19 5839.32 5839.32 5839.32 5839.32 5839.32 5839.32 5839.32
5.1 运营费用 8021.74 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40
销售部分转接建设
5.2 43684.63
成本
5.3 折旧摊销费 107710.26 6900.78 6900.78 6900.78 5528.92 5528.92 5528.92 5528.92 5528.92 5528.92 5528.92
5.4 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
附表 13-4 利润与利润分配表
单位：万元
序号 项目 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第 10 年
1 营业收入 200543.6 36134.8 18067.4 23517.9 6422.6 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1
2 增值税 4336.2 2168.1 1084.0 1084.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
3 营业税金及附加 17184.4 249.3 124.7 830.4 833.6 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8
4 土地增值税 5717.0 3732.2 992.4 992.4
5 总成本费用 159416.6 18919.2 13828.1 20946.9 7157.7 7211.2 7211.2 7211.2 7211.2 7211.2
5.1 运营费用 8021.7 1445.4 722.7 940.7 256.9 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4
5.2 销售部分建设成本 43684.6 17473.9 13105.4 13105.4
5.3 折旧摊销 6900.8 6900.8 6900.8 6900.8 6900.8 6900.8 6900.8
5.4 财务费用 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
6 营业外净支出
7 利润总额 13889.4 11065.9 2038.2 -335.8 -1568.7 -460.9 -460.9 -460.9 -460.9 -460.9
8 弥补以前年度亏损 5591.6
9 应纳所得税额 13889.4 11065.9 2038.2 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
10 所得税 3472.4 2766.5 509.6 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
11 净利润 10417.1 8299.5 1528.7 -335.8 -1568.7 -460.9 -460.9 -460.9 -460.9 -460.9
12 期初未分配利润 0.0 8299.5 1528.7 -335.8 -1568.7 -460.9 -460.9 -460.9 -460.9
13 可供分配的利润 8299.5 1528.7 -335.8 -1568.7 -460.9 -460.9 -460.9 -460.9 -460.9
14 提取法定盈余公积金 829.9 152.9 -33.6 -156.9 -46.1 -46.1 -46.1 -46.1 -46.1
15 公益金
16 可供投资者分配的利润 7469.5 1375.8 -302.2 -1411.8 -414.8 -414.8 -414.8 -414.8 -414.8
17 提取任意盈余公积金
18 应付普通股股利 7469.5 1375.8 -302.2 -1411.8 -414.8 -414.8 -414.8 -414.8 -414.8
19 未分配利润 7469.5 1375.8 -302.2 -1411.8 -414.8 -414.8 -414.8 -414.8 -414.8
20 息税前利润 7469.5 1375.8 -302.2 -1411.8 -414.8 -414.8 -414.8 -414.8 -414.8
21 息税折旧摊销前利润 7469.5 1375.8 6598.6 5489.0 6486.0 6486.0 6486.0 6486.0 6486.0
附表 13-4 利润与利润分配表
单位：万元
序号 项目 合计 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 第 20 年
1 营业收入 200543.6 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1
2 增值税 4336.2 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
3 营业税金及附加 17184.4 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8
4 土地增值税 5717.0
5 总成本费用 159416.6 7211.2 7211.2 7211.2 5839.3 5839.3 5839.3 5839.3 5839.3 5839.3 5839.3
5.1 运营费用 8021.7 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4
5.2 销售部分建设成本 43684.6
5.3 折旧摊销 6900.8 6900.8 6900.8 5528.9 5528.9 5528.9 5528.9 5528.9 5528.9 5528.9
5.4 财务费用 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
6 营业外净支出
7 利润总额 13889.4 -460.9 -460.9 -460.9 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0
8 弥补以前年度亏损 5591.6 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0 125.7
9 应纳所得税额 13889.4 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 785.3
10 所得税 3472.4 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 196.3
11 净利润 10417.1 -460.9 -460.9 -460.9 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0 714.7
12 期初未分配利润 -460.9 -460.9 -460.9 -460.9 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0
13 可供分配的利润 -460.9 -460.9 -460.9 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0 714.7
14 提取法定盈余公积金 -46.1 -46.1 -46.1 91.1 91.1 91.1 91.1 91.1 91.1 71.5
15 公益金
16 可供投资者分配的利润 -414.8 -414.8 -414.8 819.9 819.9 819.9 819.9 819.9 819.9 643.2
17 提取任意盈余公积金
18 应付普通股股利 -414.8 -414.8 -414.8 819.9 819.9 819.9 819.9 819.9 819.9 643.2
19 未分配利润 -414.8 -414.8 -414.8 819.9 819.9 819.9 819.9 819.9 819.9 643.2
20 息税前利润 -414.8 -414.8 -414.8 819.9 819.9 819.9 819.9 819.9 819.9 643.2
21 息税折旧摊销前利润 6486.0 6486.0 6486.0 6348.8 6348.8 6348.8 6348.8 6348.8 6348.8 6172.1
附表 13-5 项目投资财务现金流量表
单位：万元
序号 项目 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第 10 年
1 现金流入 624459.3 0.0 36134.8 18067.4 23517.9 6422.6 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1
1.1 营业收入 200543.6 36134.8 18067.4 23517.9 6422.6 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1
1.2 其他收入 0.0
1.3 回收固定资产余值 423915.7
1.4 回收流动资金 0.0
2 现金流出 236371.1 60333.5 88039.7 63257.4 3847.5 1090.5 1320.2 1320.2 1320.2 1320.2 1320.2
2.1 建设投资 201111.8 60333.5 80444.7 60333.5
2.2 流动资金 0.0
2.3 运营费用 8021.7 1445.4 722.7 940.7 256.9 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4
2.4 增值税 4336.2 2168.1 1084.0 1084.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
2.5 营业税金及附加 17184.4 249.3 124.7 830.4 833.6 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8
2.6 土地增值税 5717.0 3732.2 992.4 992.4
2.7 营业外净支出 0.0
2.8 公益金 0.0
3 所得税前净现金流量 388088.2 -60333.5 -51904.9 -45190.0 19670.4 5332.1 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9
4 所得税前累计净现金流量 -60333.5 -112238.5 -157428.4 -137758.0 -132425.9 -125986.0 -119546.1 -113106.2 -106666.3 -100226.4
5 调整所得税 3472.4 2766.5 509.6 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
6 所得税后净现金流量 384615.8 -60333.5 -54671.4 -45699.5 19670.4 5332.1 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9
7 所得税后累计净现金流量 -60333.5 -115005.0 -160704.5 -141034.1 -135702.0 -129262.1 -122822.2 -116382.3 -109942.4 -103502.5
计算指标： ic=8% 所得税前 所得税后
项目投资财务内部收益率 （%） 8.57% 8.41%
项目投资财务净现值 （万元） 10315.08 7496.64
项目投资回收期 （年） 19.10 19.11
附表 13-5 项目投资财务现金流量表
单位：万元
序号 项目 合计 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 第 20 年
1 现金流入 624459.3 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 431675.7
1.1 营业收入 200543.6 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1 7760.1
1.2 其他收入 0.0
1.3 回收固定资产余值 423915.7 423915.7
1.4 回收流动资金 0.0
2 现金流出 236371.1 1320.2 1320.2 1320.2 1320.2 1320.2 1320.2 1320.2 1320.2 1320.2 1320.2
2.1 建设投资 201111.8
2.2 流动资金 0.0
2.3 运营费用 8021.7 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4 310.4
2.4 增值税 4336.2 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
2.5 营业税金及附加 17184.4 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8 1009.8
2.6 土地增值税 5717.0
2.7 营业外净支出 0.0
2.8 公益金 0.0
3 所得税前净现金流量 388088.2 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 430355.5
4 所得税前累计净现金流量 -93786.6 -87346.7 -80906.8 -74466.9 -68027.0 -61587.1 -55147.2 -48707.3 -42267.4 388088.2
5 调整所得税 3472.4 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 196.3
6 所得税后净现金流量 384615.8 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 6439.9 430159.2
7 所得税后累计净现金流量 -97062.6 -90622.7 -84182.8 -77742.9 -71303.0 -64863.1 -58423.2 -51983.3 -45543.4 384615.8
计算指标： ic=8% 所得税前 所得税后
项目投资财务内部收益率 （%） 8.57% 8.41%
项目投资财务净现值 （万元） 10315.1 7496.6
项目投资回收期 （年） 19.10 19.11
附表 13-6 财务计划现金流量表
单位：万元
序号 项目 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第 10 年
1 经营活动净现金流量 161811.97 25773.31 14634.04 19670.42 5332.10 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89
1.1 现金流入 200543.61 36134.80 18067.40 23517.94 6422.57 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06
1.1.1 营业收入 200543.61 36134.80 18067.40 23517.94 6422.57 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06
1.1.2 其他收入 0.00
1.2 现金流出 38731.64 10361.49 3433.36 3847.52 1090.47 1320.17 1320.17 1320.17 1320.17 1320.17
1.2.1 运营费用 8021.74 1445.39 722.70 940.72 256.90 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40
1.2.2 增值税 4336.18 2168.09 1084.04 1084.04 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1.2.3 营业税金及附加 17184.37 249.33 124.67 830.36 833.57 1009.76 1009.76 1009.76 1009.76 1009.76
1.2.4 土地增值税 5716.99 3732.19 992.40 992.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1.2.5 所得税 3472.36 2766.49 509.55 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1.2.6 其他流出 0.00
2 投资活动净现金流量 -201111.82 -60333.55 -80444.73 -60333.55
2.1 现金流入 0.00
2.2 现金流出 201111.82 60333.55 80444.73 60333.55
2.2.1 建设投资 201111.82 60333.55 80444.73 60333.55
2.2.2 流动资金 0.00
2.2.3 其他流出 0.00
3 筹资活动净现金流量 201111.82 60333.55 80444.73 60333.55 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.1 现金流入 201111.82 60333.55 80444.73 60333.55 0.00
3.1.1 项目资本金投入 201111.82 60333.55 80444.73 60333.55 0.00
序号 项目 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第 10 年
3.1.2 建设投资借款（含利息借款） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.1.3 流动资金借款 0.00
3.1.4 其他流入 0.00
3.2 现金流出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.2.1 各种利息支出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.2.2 偿还债务资金 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.2.3 应付利润（股利分配） 0.00
3.2.4 其他流出（收入转投资） 0.00
4 净现金流量（1+2+3） 161811.97 0.00 25773.31 14634.04 19670.42 5332.10 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89
5 累计盈余资金 0.00 25773.31 40407.36 60077.77 65409.87 71849.76 78289.66 84729.55 91169.45 97609.34
附表 13-6 财务计划现金流量表
单位：万元
序号 项目 合计 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 第 20 年
1 经营活动净现金流量 161811.97 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6243.58
1.1 现金流入 200543.61 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06
1.1.1 营业收入 200543.61 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06 7760.06
1.1.2 其他收入 0.00
1.2 现金流出 38731.64 1320.17 1320.17 1320.17 1320.17 1320.17 1320.17 1320.17 1320.17 1320.17 1516.48
1.2.1 运营费用 8021.74 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40 310.40
1.2.2 增值税 4336.18 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1.2.3 营业税金及附加 17184.37 1009.76 1009.76 1009.76 1009.76 1009.76 1009.76 1009.76 1009.76 1009.76 1009.76
1.2.4 土地增值税 5716.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1.2.5 所得税 3472.36 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 196.32
1.2.6 其他流出 0.00
2 投资活动净现金流量 -201111.82
2.1 现金流入 0.00
2.2 现金流出 201111.82
2.2.1 建设投资 201111.82
2.2.2 流动资金 0.00
2.2.3 其他流出 0.00
3 筹资活动净现金流量 201111.82 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.1 现金流入 201111.82
3.1.1 项目资本金投入 201111.82
序号 项目 合计 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 第 20 年
建设投资借款（含利息借
3.1.2 0.00
款）
3.1.3 流动资金借款 0.00
3.1.4 其他流入 0.00
3.2 现金流出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.2.1 各种利息支出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.2.2 偿还债务资金 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.2.3 应付利润（股利分配） 0.00
3.2.4 其他流出（收入转投资） 0.00
4 净现金流量（1+2+3） 161811.97 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6439.89 6243.58
5 累计盈余资金 104049.24 110489.13 116929.03 123368.92 129808.82 136248.71 142688.60 149128.50 155568.39 161811.97
附表 13-7 资产负债表
单位：万元
序号 项目 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第 10 年
1 资产 3805373.7 60333.5 106218.0 100740.9 210604.2 209035.5 208574.6 208113.7 207652.8 207191.9 206731.0
1.1 流动资产总额 1945407.4 0.0 25773.3 40407.4 60077.8 65409.9 71849.8 78289.7 84729.6 91169.4 97609.3
1.1.1 货币资金 0.0
1.1.2 应收账款 0.0
1.1.3 预付账款 0.0
1.1.4 存货 0.0
1.1.5 其他 1945407.4 0.0 25773.3 40407.4 60077.8 65409.9 71849.8 78289.7 84729.6 91169.4 97609.3
1.2 非流动资产总额 1859966.3 60333.5 80444.7 60333.5 150526.4 143625.6 136724.8 129824.1 122923.3 116022.5 109121.7
1.2.1 固定资产净值 1227237.5 105542.9 101373.8 97204.8 93035.7 88866.6 84697.6 80528.5
1.2.2 长期投资净值 0.0
1.2.3 在建工程 201111.8 60333.5 80444.7 60333.5 0.0 0.0 0.0 0.0
1.2.4 无形及其他资产净值 431617.1 44983.5 42251.8 39520.1 36788.4 34056.6 31324.9 28593.2
2 负债 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
2.1 流动负债总额 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
2.1.1 短期借款 0.0
2.1.2 应付账款 0.0
2.1.3 预收账款 0.0
2.1.4 流动资金借款 0.0
2.2 非流动负债总额 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
2.2.1 建设投资借款 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
3 所有者权益 211528.9 60333.5 88744.2 61862.2 -335.8 -1568.7 -460.9 -460.9 -460.9 -460.9 -460.9
3.1 资本金 201111.8 60333.5 80444.7 60333.5 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
3.3 累计盈余公积金 1041.7 829.9 152.9 -33.6 -156.9 -46.1 -46.1 -46.1 -46.1 -46.1
3.4 累计未分配利润 9375.4 7469.5 1375.8 -302.2 -1411.8 -414.8 -414.8 -414.8 -414.8 -414.8
4 资产负债率（%）
5 流动比率
6 速动比率
附表 13-7 资产负债表
单位：万元
序号 项目 合计 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 第 20 年
1 资产 3805373.7 206270.2 205809.3 205348.4 206259.4 207170.3 208081.3 208992.3 209903.3 210814.2 211528.9
1.1 流动资产总额 1945407.4 104049.2 110489.1 116929.0 123368.9 129808.8 136248.7 142688.6 149128.5 155568.4 161812.0
1.1.1 货币资金 0.0
1.1.2 应收账款 0.0
1.1.3 预付账款 0.0
1.1.4 存货 0.0
1.1.5 其他 1945407.4 104049.2 110489.1 116929.0 123368.9 129808.8 136248.7 142688.6 149128.5 155568.4 161812.0
1.2 非流动资产总额 1859966.3 102220.9 95320.1 88419.3 82890.4 77361.5 71832.6 66303.7 60774.8 55245.8 49716.9
1.2.1 固定资产净值 1227237.5 76359.5 72190.4 68021.4 63852.3 59683.3 55514.2 51345.2 47176.1 43007.1 38838.0
1.2.2 长期投资净值 0.0
1.2.3 在建工程 201111.8
1.2.4 无形及其他资产净值 431617.1 25861.4 23129.7 20398.0 19038.1 17678.2 16318.4 14958.5 13598.6 12238.8 10878.9
2 负债 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
2.1 流动负债总额 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
2.1.1 短期借款 0.0
2.1.2 应付账款 0.0
2.1.3 预收账款 0.0
2.1.4 流动资金借款 0.0
2.2 非流动负债总额 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
2.2.1 建设投资借款 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
3 所有者权益 211528.9 -460.9 -460.9 -460.9 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0 911.0 714.7
3.1 资本金 201111.8 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
3.3 累计盈余公积金 1041.7 -46.1 -46.1 -46.1 91.1 91.1 91.1 91.1 91.1 91.1 71.5
3.4 累计未分配利润 9375.4 -414.8 -414.8 -414.8 819.9 819.9 819.9 819.9 819.9 819.9 643.2
4 资产负债率（%）
5 流动比率
6 速动比率
项目区域位置图
项目总平面布置图
