江南水务：资产收购所涉及的江阴市璜塘综合污水处理有限公司部分实物资产价值评估报告2015-09-22
江苏江南水务股份有限公司资产收购所涉及的江阴市璜塘综合污水处理有限公司部分实物资产价值评估报告
目 录
内 容 页 次
一、声明....................................……..............................…………………......................1
二、评估报告书摘要.....................................……..........................…………………2
三、评估报告书正文
1．绪言...........................................................................4
2．资产评估委托方、产权持有者概况及其他报告使用者......4
3．评估目的.....................................................6
4．评估对象和范围................................................6
5．价值类型及其定义...............................................7
6．评估基准日...................................................7
7．评估依据.....................................................7
8．评估方法.............................................................9
9．评估程序实施过程和情况.................... ................................ 16
10．评估假设.............................................17
11．评估结论.....................................................17
12．特别事项说明....................................17
13．评估报告使用限制说明....................................18
14．评估报告日.........................................18
15．签字盖章页.................................................19
四、附件
1、资产评估委托方、产权持有者营业执照复印件
2、产权持有者提供的有关产权证明文件复印件
3、资产评估委托方、产权持有者承诺函
4、签字注册资产评估师的承诺函
5、资产评估机构资格证书复印件
6、资产评估机构营业执照复印件
7、签字注册资产评估师资格证书复印件
8、资产评估汇总表及明细表
江苏中天资产评估事务所有限公司
江苏江南水务股份有限公司资产收购所涉及的江阴市璜塘综合污水处理有限公司部分实物资产价值评估报告
声 明
1．我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2．评估对象涉及的资产清单由产权持有者申报并经其签章确认；所提供资
料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3．我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
4．遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表
专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实
性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
5．我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益；同时与委托方
和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
6．注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相
关专业评估经验。本次评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
7．我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
8．评估结论仅针对评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当
根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
9．我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意
见，并不承担相关当事人决策的责任，评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
10．评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成
的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
- 1 - 江苏中天资产评估事务所有限公司
江苏江南水务股份有限公司资产收购所涉及的江阴市璜塘综合污水处理有限公司部分实物资产价值评估报告
江苏江南水务股份有限公司
资产收购所涉及的
江阴市璜塘综合污水处理有限公司
部分实物资产价值评估报告
苏中资评报字（2015）第 C4033 号
摘 要
江苏中天资产评估事务所有限公司接受江苏江南水务股份有限公司的委托，就其
拟进行资产收购之经济行为，对所涉及的江阴市璜塘综合污水处理有限公司所申报申
报的低值易耗品、房屋构筑物、设备及土地使用权等资产的市场价值进行了评估。
1．评估目的：确定江阴市璜塘综合污水处理有限公司所申报申报的低值易耗品、
房屋构筑物、设备及土地使用权等资产于评估基准日的市场价值，为江苏江南水务股
份有限公司拟进行资产收购提供价值参考意见。
2．评估对象与评估范围：评估对象及评估范围为江阴市璜塘综合污水处理有限
公司所申报的低值易耗品、房屋构筑物、设备及土地使用权等资产。
3．评估基准日：2015 年 6 月 30 日。
4．评估方法与价值标准：本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循
独立、客观、科学的工作原则和原地续用原则、替代性原则、公开市场原则等有关经
济原则，依据委估资产的实际状况、本次评估特定目的及背景，以资产的持续使用和
公开市场为前提，采用资产基础法进行了评估，评估的价值类型为市场价值。
5．评估结论：评估人员对纳入评估范围的全部资产进行了必要的勘察核实，对
委托方和产权持有者提供的法律性文件、资产权属证明、财务记录等相关资料进行了
必要的核实、查证、估算、分析和调整等必要的评估程序，委估江阴市璜塘综合污水
处理有限公司所申报的低值易耗品、房屋构筑物、设备及土地使用权等资产在评估基
准日持续使用前提下账面价值 3779.16 万元、评估后价值 4239.19 万元、评估增值
460.04 万元，增值率 12.17%。主要情况如下：（金额：万元）
序
资产名称 账面价值 评估价值 增减值
号
1 低值易耗品 7.50 4.03 -3.48
2 房屋构筑物 2,864.54 2,646.95 -217.59
3 设备 551.66 950.93 399.27
4 土地使用权 355.45 637.28 281.83
合计 3,779.15 4,239.19 460.04
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江苏江南水务股份有限公司资产收购所涉及的江阴市璜塘综合污水处理有限公司部分实物资产价值评估报告
6．特别事项说明：
1） 房屋构筑物中部分房屋尚未办理房屋所有权证，本次评估对该类房屋评
估时按实测面积计算，面积为 901.61 ㎡，且未考虑相关配套规费，如期后，经法定
房产测绘机构测定的面积数量有差异，应调整相应评估结果；
2） 本次评估的房屋及构筑物所附属的土地大部分已领取土地使用权证，土
地使用权证号为澄国用（2009）第 13971 号，但是三期水池及二期部分水池建造在该
宗土地范围之外，其所附属的国有土地使用权尚未取得；
3） 2013 年 9 月 6 日，江阴市璜塘综合污水处理有限公司与中国农业银行股
份有限公司江阴市支行签订最高额抵押合同，以澄房权证江阴字第 fqy0003887 号、
澄房权证江阴字第 fqy0003893 号面积为 1206.24 平方米房屋及澄国用(2009)第 13971
号面积为 11960 平方米土地使用权设定抵押，最高抵押债权为 600 万元，抵押期限自
2013 年 9 月 6 日起至 2016 年 9 月 5 日止；截止评估基准日该抵押项下借款金额为 350
万元、借款期限自 2014 年 9 月 1 日起至 2015 年 8 月 31 日止；
4） 本次申报的资产中共有 26 项查无实物，账面价值为 206843.68 元，具体
情况详见评估明细表；
5） 本次评估未考虑资产转让过程中涉及的相关税费对评估结果的影响
7．本评估结论仅对江苏江南水务股份有限公司拟进行资产收购之经济行为有效。
本评估报告的有效期为一年，即自 2015 年 6 月 30 日至 2016 年 6 月 29 日止。超过一
年，需重新进行资产评估。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产
评估报告书全文，同时请报告使用者关注评估报告正文中的评估报告使用限制说明。
- 3 - 江苏中天资产评估事务所有限公司
江苏江南水务股份有限公司资产收购所涉及的江阴市璜塘综合污水处理有限公司部分实物资产价值评估报告
江苏江南水务股份有限公司
资产收购所涉及的
江阴市璜塘综合污水处理有限公司
部分实物资产价值评估报告
苏中资评报字（2015）第 C4033 号
正 文
一、绪言
江苏江南水务股份有限公司：
江苏中天资产评估事务所有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法
规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法对贵公司拟进行资产收购涉及
的江阴市璜塘综合水务处理有限公司申报的低值易耗品、房屋构筑物、设备及土地
使用权等资产价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下。
二、资产评估委托方、产权持有者概况及其他评估报告使用者
（一）资产评估委托方
公司名称：江苏江南水务股份有限公司
公司住所：江苏省江阴市延陵路 224 号
注册号：320000000018971
法定代表人：龚国贤
注册资本：23380 万元人民币
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：自来水制售；自来水排水及相关水处理业务；供水工程的设计及技
术咨询；水质检测；水表计量检测；对公用基础设施行业进行投资。（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
江苏江南水务股份有限公司（以下简称本公司）是经江苏省人民政府苏政复
【2003】60号文批复，由江阴市公有资产经营有限公司、江南模塑科技股份有限公
司和自然人刘荣宜、冯永朝、程颐平、张亚军、杨伊南、张满英、钱苏、陶新如、
王建林、傅梦琴、吴振南、孙锦治、徐永兴等共同发起组建的股份有限公司，于2003
年7月15日在江苏省工商行政管理局注册成立。本公司设立时的注册资本为9,000万元，
发行股份9,000万股（每股面值1元），根据江苏省财政厅苏财国资【2003】64号文的
批示各股东的出资均按1：0.6558的比例折股，其中江阴市公有资产经营有限公司以
其经评估的所属全资企业江阴市自来水总公司与制水业务相关的经营性净资产出资
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人民币10,424.39万元，认购股份68,359,694股，占股本总额的75.9552%；江南模塑科
技股份有限公司以货币资金出资2,800万元，认购股份18,361,471股，占股本总额的
20.4016%；刘荣宜以货币资金出资80万元，认购股份524,613股，占股本总额的
0.5829%；冯永朝、程颐平、张亚军、杨伊南、张满英、钱苏、陶新如、王建林、傅
梦琴等9人各以货币资金出资40万元，各认购股份262,307股，各占股本总额的0.2915%；
吴振南、孙锦治、徐永兴等3人各以货币资金出资20万元，各认购股份131,153股，各
占股本总额的0.1456%。
经本公司2005年度股东大会决议，发起人（自然人股东）刘荣宜将其所持有的
本公司股份524,613股全部转让给自然人姚正庆。该股份转让事项于2006年7月31日在
江苏省工商行政管理局办理了工商变更登记。经本公司2006年第一次临时股东大会
决议通过，并经江苏省人民政府苏政复【2006】69号文批复，发起人江阴市公有资
产经营有限公司将其所持本公司股份中的1,200万股无偿划拨给江阴市基础产业总公
司、江阴市电力发展中心各600万股。该股份划转事项于2006年10月17日在江苏省工
商行政管理局办理了工商变更登记。
经本公司2008年第二次临时股东大会决议，本公司增加注册资本8,500万元，由
本公司定向发行股份8,500万股，每股面值1元，发行价格为每股3.86元，全部由江阴
市城乡给排水有限公司于2008年11月27日以供水业务净资产认购。增资完成后，本
公司注册资本由9,000万元增至17,500万元，并于2008年11月28日在江苏省无锡工商
行政管理局办理了工商变更登记手续。本公司股权结构变更为：江阴市城乡给排水
有限公司出资8,500万元，持股比例48.5714%；江阴市公有资产经营有限公司出资
5,635.9694万元，持股比例32.2055%；江南模塑科技股份有限公司出资1,836.1471万
元，持股比例10.4923%；江阴市基础产业总公司出资600万元，持股比例3.4286%；
江阴市电力发展中心出资600万元，持股比例3.4286%；姚正庆等13个自然人共出资
327.8835万元，持股比例1.8736%。
2011 年 3 月，经中国证券监督管理委员会证监许可【2011】295 号文核准，本
公司通过公开发行人民币普通股（A 股）的方式向社会公众发行人民币普通股 5,880
万股，增加注册资本人民币 5,880 万元，增资后本公司注册资本为 23,380 万元。2011
年 3 月 17 日正式在上海证券交易所挂牌上市。股票简称“江南水务”，股票代码为
“601199”。
（二）产权持有者
法定名称：江阴市璜塘综合污水处理有限公司
法定代表人：庄松
住 所：江阴市徐霞客镇璜塘工业园区金凤北路 66 号
公司类型：有限责任公司
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注册资本：100 万元整
注 册 号：320281000146651
经营范围：工业污水、生活污水的处理；污水泵站、污水管网设施、雨水管网
设施的施工、维护（凭有效资质经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
（三）委托方与产权持有者的关系
委托方江苏江南水务股份有限公司为本次资产转让过程中的资产收购方，产权持
有者为资产出售方。
（四）委托方以外的其他评估报告使用者
除江苏江南水务股份有限公司外，其他评估报告使用者为：委托方用于本次评
估目的而必须涉及的各相关利益方及法律法规规定需报送的相关部门。
三、评估目的
本次评估目的是确定江阴市璜塘综合污水处理有限公司申报的低值易耗品、房
屋构筑物、设备及土地使用权等资产于评估基准日的市场价值，为江苏江南水务股
份有限公司拟进行资产收购提供价值参考意见。
四、评估对象和评估范围
根据本次评估业务约定书，评估对象及评估范围为江阴市璜塘综合污水处理有
限公司申报的低值易耗品、房屋构筑物、设备及土地使用权等资产。具体类型如下
(单位：万元) ：
序号 项目 账面价值
1 低值易耗品 7.50
2 房屋构筑物 2864.54
3 设备 551.66
4 土地使用权 355.45
5 合计 3779.15
上述评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围及委托评估的范围一致。
委估主要资产情况
1、房屋建筑物
房屋构筑物位于江阴市徐霞客镇璜塘金凤北路 66 号共 54 项，其中房屋 18 项、
构筑物 36 项。房屋建筑面积 2918.80 ㎡，其中 4 项房产（办公楼、鼓风机房、污泥
脱水机房、配电房）已领取房屋所有权证，有证房产建筑面积 1206.24 ㎡，未领取产
权证房产建筑面积 901.61 ㎡，简易用房 7 幢建筑面积 801.95 ㎡。
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房屋主要有办公楼、鼓风机房、污泥脱水机房、配电房、仓库、车库、水质分
析室等。除鼓风机房及污泥脱水机房为框架结构外其余房产均为混合结构或简易房
屋，主要的房屋建造于 2006 年-2011 年期间。构筑物主要为各种污水处理池、场地
道路、围墙、彩钢棚等。污水处理池分三期建造，分别建造于 2006 年、2008 年、2012
年。
2、设备
设备共计 351 项（21 项查无实物），其中机器设备 200 项，运输设备 8 项，电子
设备 143 项。设备主要分布于江阴市璜塘综合污水处理有限公司污水处理现场、化
验室、仓库、办公楼、厨房、宿舍等处。机器设备主要为：泵、搅拌机、格栅排污
机、刮泥机、加药机、罗茨风机、粉碎机、压滤机、带式输送机、微孔曝气器等污
水处理设备；电子设备主要为 COD 在线监测仪、溶解氧仪、数显酸度计、分光光度
计、显微镜等化验检测设备和电脑、打印机、复印机、空调、办公家具等办公设备
以及一些厨房设备；运输车辆主要为轿车、小型客车等非生产性车辆和装载机、叉
车、下水道联合疏通车等生产性车辆。设备为 2006 年初建时购置及以后数次改扩建
增加，现场设备均能正常使用，设备维护保养尚可，总体成色一般。
3、土地使用权
国有土地使用权共 1 项，位于江阴市徐霞客镇璜塘金凤北路 66 号，是江阴市璜
塘综合污水处理有限公司生产用宗地。国有土地使用证号澄国用（2009）第 13971
号，土地登记用途为工业用地，土地登记面积为 11960 ㎡。土地使用权类型为出让，
终止日期均为 2055 年 4 月 25 日，本次评估设定用途为工业用地，评估土地面积为
11960 ㎡，在估价基准日 2015 年 6 月 30 日，剩余使用年期为 39.82 年。
五、价值类型和定义
根据本次特定的评估目的，本次评估选取的价值类型为市场价值，市场价值是
自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基
准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本次经济行为是委托方拟进行资产收购，需要的评估结果是在正常市场条件下
可以正常实现的市场价值，无任何特定背景及因素影响，故选取的价值类型为市场
价值。
六、评估基准日
经协商确定本项目资产评估基准日为 2015 年 6 月 30 日。
该基准日是由资产评估委托方根据项目的时间进度综合确定的，并尽可能与评
估目的实现日接近，能更有效的为实现评估目的服务。
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七、评估依据
（一）行为依据
1．江苏江南水务股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书。
（二）法规依据
1． 中华人民共和国国务院令 1991 年（第 91 号）《国有资产评估管理办法》；
2． 国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办
法》；
3． 国务院 2003 年第 378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
4． 国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理
暂行办法》；
5． 国务院国有资产监督管理委员会文件国资委产权（2006）274 号《关于加强
企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
6．《中华人民共和国土地管理法》；
7．《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
8．《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》；
9．《城镇土地估价规程》；
10．江苏省国有土地管理局颁发的《江苏省城镇土地定级估价实施细则》；
11．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
12．原城乡建设环保部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
13．中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
14．江苏省机械工业厅《设备完好标准 JB/nJ015-90》和国家有关的行业专用设
备完好等级标准。
（三）准则依据
1．《企业国有资产评估报告指南》；
2．《资产评估准则—基本准则》；
3．《资产评估职业道德准则—基本准则》；
4．《资产评估准则—评估报告》；
5．《资产评估准则—评估程序》；
6．《资产评估准则—不动产》；
7．《资产评估准则—机器设备》；
8．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
9．《资产评估价值类型指导意见》。
（四）产权依据
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1． 江阴市璜塘综合污水处理有限公司提供的房产证、车辆行驶证、土地使用权
证等权证类文件。
（五）取价依据
1． 产权持有者提供的资产评估申报表；
2． 产权持有者提供的财务原始凭证；
3． 《江苏省建筑与装饰工程计价表》（2004 年）；
4． 《江苏省安装工程计价表》（2004 年）；
5． 江苏省建筑工程造价估算指标（2002 年）；
6． 《2001 年国家工期定额》；
7． 《2015 年机电产品报价手册》；
8． 《计算机世界》；
9． 《资产评估常用数据与参数手册》；
10．评估人员现场勘察收集的资料；
11．评估人员收集的其他相关的评估资料。
八、评估方法
本次评估根据特定的评估目的及委估资产性质选用资产基础法对委估资产价值
进行评估。
资产基础法：是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象
价值的评估方法。现分项说明如下：
(一)低值易耗品评估
低值易耗品包括在库低值易耗品及在用低值易耗品。
（1）在库低值易耗品：主要为公司生产经营用的备品备件。经现场抽查盘点，
核实其数量及质量。盘点无物的评估值为 0 元；其他根据实际盘点数量和现时采购
价加上合理的费用进行评估，经测算与账面成本较接近按账面成本作为评估值。
（2）在用低值易耗品：主要为公司化验室用的试验器具及厨房设施等，厨房设
施转设备评估，化验室器具以现行购置价为重置价值，再根据实际状况确定综合成
新率，相乘后得出其评估值。
(二)房屋构筑物评估
一）概况
房屋构筑物位于江阴市徐霞客镇璜塘金凤北路 66 号共 54 项，其中房屋 18 项、
构筑物 36 项。房屋建筑面积 2918.80 ㎡，其中 4 项房产（办公楼、鼓风机房、污泥
脱水机房、配电房）已领取房屋所有权证，有证房产建筑面积 1206.24 ㎡，未领取产
权证房产建筑面积 901.61 ㎡，简易用房 7 幢建筑面积 801.95 ㎡。
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江苏江南水务股份有限公司资产收购所涉及的江阴市璜塘综合污水处理有限公司部分实物资产价值评估报告
房屋主要有办公楼、鼓风机房、污泥脱水机房、配电房、仓库、车库、水质分
析室等。除鼓风机房及污泥脱水机房为框架结构外其余房产均为混合结构或简易房
屋，主要的房屋建造于 2006 年-2011 年期间。构筑物主要为各种污水处理池、场地
道路、围墙、彩钢棚等。污水处理池分三期建造，分别建造于 2006 年、2008 年、2012
年。
房屋及构筑物所附属的土地大部分已领取土地使用权证，土地使用权证号澄国
用（2009）第 13971 号，工业用地，使用期限为 2005 年 4 月 26 日至 2055 年 4 月 25
日。其中三期水池及二期部分水池建造在该宗土地范围之外，其所附属的国有土地
使用权尚未取得。
二）评估方法
根据委估对象的特点、评估目的、用途性质及市场因素，本次委估房屋建筑物
为生产性用房，不具备单独产生收益，且缺乏较为成熟的购买市场，难以采用收益
法和市场比较法进行评估，所以本次对委估资产评估采用了重置成本法，以确定委
估资产在评估基准日的市场价值；
A、重置成本法：指用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需
的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，
得到的差额作为被评估资产的评估值，从中确定委估对象价值的方法；或首先估算
被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率
相乘，得到的乘积作为评估值，该方法基本公式如下：
委估对象价值＝重置价值×成新率。
评估价值的形成
A、评估价值形成：
在评估中以工程决算、概算指标为依据，根据现场勘测，结合所评房屋的结构
构造情况，按现行工程造价计价程序，调整人工、机械、材料差价，计取分部分项
工程费、措施费、规费、税金等，考虑必要的综合前期费、前期附加费、资金成本，
据以确定评估原值。
1.计算公式
建筑工程造价＝分部分项工程费＋措施费＋规费＋税金＋安装工程造价
评估原值＝建筑工程造价＋综合前期费＋配套规费＋资金成本
评估净值＝评估原值×成新率
2.有关重置成本参数的确定
⑴材料差价
依据《江阴市工程造价信息资料》公布的江阴市 2015 年 6 月的建筑工程材料指
导价，确定本次评估材差系数及主要材料差价。
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⑵安装工程造价
根据现场勘察、了解委估资产包括的工程内容，调整决算或者参考同类建筑物
的安装工程费用确定其造价。
⑶综合前期费
前期费用考虑了设计勘探费、建设单位管理费、监理费、质监费、规划管理费、
招投标管理费、三通一平费等。在评估中，依据委估房屋的实际情况，以适当的比
例确定前期费用。
⑷配套规费
前期附加费包括白蚁防治费、新型墙体材料基金，在评估中，根据相关规定确
定该项费用合计为 12.3 元/㎡。此项费用仅对已办理产权证的房产计取，未办理产权
证且未办理前期规划手续的房产不考虑该项费用。
⑸资金成本
建设周期按所评估工程的工程量及建筑物规模，参照《全国统一建筑物安装工
程工期定额》，确定工程建设工期为 1 年，采用基准日银行所公布的一年期贷款利率
4.85%，评估时按正常建设期均匀投入的方式测算资金成本。
3.成新率的确定
评估人员通过现场勘察，对建筑物的地基、柱梁、楼面、屋盖、墙体等承重构
件、围护结构、内外粉刷、门窗、楼地面等装饰工程及安装配套设施等作了较为详
细的观测记录，并区分不同的工程结构进行分析比较，同时结合所评建筑物的购造
年限及平时的维护保养和使用状况等因素，参照建设部有关房屋建筑物的使用寿命
年限和房屋新旧程度鉴定的有关规定，对房屋采用年限法和分值法相结合的方法确
定其成新率，对构筑物采用年限法确定其成新率。
⑴年限法
成新率Ｘ1=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
⑵分值法
成新率Ｘ2＝结构部分合计得分×Ｇ＋装修部分合计得分×Ｓ＋设备部分合计
得分×Ｂ
式中：Ｇ—结构部分的分值权数；
Ｓ—装修部分的分值权数；
Ｂ—设备部分的分值权数。
(3)综合成新率
成新率Ｘ＝Ｘ1×40%+Ｘ2×60%
4.评估值的确定
评估净值＝评估原值×成新率
（三）设备评估：
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一）概况：
1）设备共计 351 项（21 项查无实物），其中机器设备 200 项，运输设备 8 项，
电子设备 143 项；。
2）设备主要分布于江阴市璜塘综合污水处理有限公司污水处理现场、化验室、
仓库、办公楼、厨房、宿舍等处。
3）机器设备主要为：泵、搅拌机、格栅排污机、刮泥机、加药机、罗茨风机、
粉碎机、压滤机、带式输送机、微孔曝气器等污水处理设备；电子设备主要为 COD
在线监测仪、溶解氧仪、数显酸度计、分光光度计、显微镜等化验检测设备和电脑、
打印机、复印机、空调、办公家具等办公设备以及一些厨房设备；运输车辆主要为
轿车、小型客车等非生产性车辆和装载机、叉车、下水道联合疏通车等生产性车辆。
设备为 2006 年初建时购置及以后数次改扩建增加，现场设备均能正常使用，设备维
护保养尚可，总体成色一般。
4） 该公司变配电由 1 台电压等级 10KV，容量 630KVA 的变压器提供。
5）设备维护日常保养由操作人员进行，维修人员进行全公司巡检、维修。设备
维护保养按该公司《设备管理规程》及江苏省有关设备维护保养的标准执行。
二）评估方法
评估人员通过市场调查和分析发现，委估资产为机器设备，市场上此类交易案
例较少且信息也不公开，无法采用市场法进行评估，同时，从委评资产的实际使用
状况分析，委估资产并非资产组合，不具有独立获利能力，收益法也不适用。故本
次对设备评估采用重置成本法。
1）重置全价的确定
重置全价由现行市场购置价（含增值税）、运杂费及安装调试等费用构成。
① 凡能查询评估基准日市场购买价的国产设备以国内市场购置价加上运杂费
和安装调试费等确定设备的重置全价，不需安装调试的设备，其安装调试费率为零。
② 对无现行价格可询的设备，依据其性能、特点及技术参数在与其类似的物品
比较的基础上进行修正，用类比法确定其确定评估原值或直接以二手价作为其评估
价值。
③ 运输车辆以其现行购置价格加车辆购置税及其他费用确定重置全价，年限较
长的直接以二手价作为其评估价值。
本次评估根据被评设备的特点，结合行业规定考虑一定的运杂费和安装调试费。
具体如下：
A. 对于设备的运杂费，我们根据设备产地与目的地路途的远近，参照《资产评
估常用数据与参数手册》，按设备总价的一定比例进行估算。
B. 对于设备的安装调试费，根据设备自身重量、工艺要求的复杂程度等因素，
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依据原机械工业部《机械建设工程概算定额》中的有关费用指数进行测算后按设备
总价的一定比例综合确定。
2）成新率的确定
① 机器设备和电子设备：
采用年限法和现场勘察法确定综合成新率，年限法通过已使用年限和经济使用
年限（经济寿命）计算年限成新率。现场勘察法通过现场勘察机器设备运行状况，
同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、精度状况、常用负荷率、原始制造质量、
外观及完整性、大修技改情况、所处环境等确定勘察成新率。机器设备和电子设备
成新率的计算公式如下：
年限成新率=（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%
综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%
② 运输设备：
运输设备的成新率主要根据《资产评估常用数据与参数手册》和国家商务部、
发改委、公安部、环境保护部四部委出台的《机动车强制报废标准规定》（2012 年），
结合其实际行驶里程和工作年限，计算出年限成新率和里程成新率，取其二者中较
低者。再结合现场勘察确定综合成新率。现场勘察法是通过现场勘察车辆外观、车
架总成、电器系统、发动机总成、转向及制动系统等确定勘察成新率。
运输设备成新率的计算公式如下：
年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）÷规定使用年限×100%
里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）÷规定行驶里程×100%
综合成新率=Min（年限成新率，里程成新率）×40%+勘察成新率×60%
3）评估净值的确定
评估净值的计算公式为：
评估净值=重置全价×综合成新率
(四)无形资产—土地使用权评估
一）概况
国有土地使用权共 1 项，位于江阴市徐霞客镇璜塘金凤北路 66 号，是江阴市璜
塘综合污水处理有限公司生产用宗地。国有土地使用证号澄国用（2009）第 13971
号，土地登记用途为工业用地，土地登记面积为 11960 ㎡。土地使用权类型为出让，
终止日期均为 2055 年 4 月 25 日，本次评估设定用途为工业用地，评估土地面积为
11960 ㎡，在估价基准日 2015 年 6 月 30 日，剩余使用年期为 39.82 年。
二）评估方法
对土地使用权的一般评估方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设
开发法）、成本逼近法和基准地价系数修正法等。
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本次评估的宗地，由于估价对象为工业用地，单独的土地收益难以确指。故不
宜采用收益还原法评估。
假设开发法一般用于待开发住宅或商业宗地的评估，本次评估的为工业用地，
一般不适用假设开发法。
估价对象所在区域近期有挂牌出让的案例，且周边区域且挂牌出让的案例。可
以建立可比体系进行评估，因此本次评估采用了市场比较法。综上所述，本次评估
采用市场比较法评估委估宗地地价。
市场比较法是指将评估对象与评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或
价值的方法。在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干参照物，就
交易情况、交易期日、区域因素、个别因素等条件与委估对象进行对照、比较，并
对参照物价格加以修正，从中确定委估对象价值。该方法基本公式如下：
待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×
区域因素修正系数×个别因素修正系数
1. 搜集交易实例
运用市场法评估，首先需要申报大量真实的交易实例。只有申报了大量真实的
交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价值。通
过查阅报刊、网络资源广告、信息等资料，了解土地成交价格资料和有关交易情况。
2. 选取可比实例
评估人员经过市场调查、对比分析，选取数个与待估宗地用途、区域位置相近
的案例作参照物。选取可比实例时注意以下几点：
2.1 区位、权益和实物状况均与评估对象的相同或相近，即为评估对象的类似宗
地；
2.2 交易类型与评估目的吻合；
2.3 成交日期与评估基准日接近；
2.4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
3. 建立价格可比基础
选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之
间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的评估对象的价格单位上，为进行后
续的比较修正建立共同的基础。
建立价格可比基础包括 5 个方面：(1)统一付款方式；(2)统一采用单价；(3)统一
币种和货币单位；(4)统一面积内涵；(5)统一面积单位。
4. 进行交易情况修正
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进行交易情况修正的目的是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，
成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。对于有下列情况的交易案例需要
进行合理的修正。
4.1 有利害人之间的交易；
4.2 急于出售或急于购买的交易；
4.3 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；
4.4 交易双方划某一方有特别动机或偏好的交易；
4.5 特殊方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售；
4.6 交易税费非正常负担，如应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳
或应由卖方缴纳的税费买卖双方协议由买方来缴纳；
4.7 相邻地产合并交易；
4.8 受债权债务关系影响的交易。
5. 进行交易日期修正
可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的土地市场状
况下形成的。要求评估的评估对象的价格是评估基准日时的价格，应是在评估基准
日时的土地市场状况下形成的。如果成交日期与评估基准日不同，土地市场状况可
能发生了变化，价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调
整为评估基准日时的价格，这样才能将其作为评估对象的价格。
6. 进行房地产状况修正
通过待估宗地与可比实例各因素条件的分析比较，主要包括区域因素和个别因
素，区域因素修正的内容主要包括:繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配
套设施完备程度、城市规划限制等因素。个别因素修正的内容主要包括：宗地位置、
面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制
条件等因素。通过对影响宗地成交价格的各项因素进行比较，确定可比实例相对于
待估宗地影响因素的综合指数。
7. 求出比准价格
各参照物在交易价格的基础上进行期日修正、交易情况修正、宗地状况修正，
确定修正后的比准价格。根据最终测算的可比实例的比准价格，如果价格比较接近，
则采用算术平均值确定委估物业的基价，如果价格有较大差异，分析原因后采用加
权平均法确定待估宗地的基价。
8. 年期修正
以上计算的是出让年限为 50 年期的土地价值，还需进行年期修正，公式为：
K＝(1－1/（1＋r）ｎ)/ (1－1/（1＋r）m)
K…………年期修正系数
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r……………土地还原利率
n……………土地剩余使用年限
m……………市场交易价格设定的土地使用年限
9. 确定评估值
根据求取得宗地单价和宗地面积的乘积即为评估值。
九、评估程序实施过程和情况
江苏中天资产评估事务所有限公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组
成评估项目小组，于 2015 年 7 月 5 日布置评估申报工作，2015 月 7 月 10 日正式进
驻企业，开始评估工作，2015 年 7 月 15 日完成现场工作，2015 年 8 月 18 日出具评
估报告书，具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方
和产权持有者、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评
估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定
承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据所承接的具体资产评估项目情况，重点考虑资产评估目的、资产评估对象状
况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，编制合理的资产评估计
划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
对本次评估业务约定的评估对象采取收集委估资产明细表，复印比对相关权属证
明资料，同时对实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的保管状况及性能。
（五）收集资产评估资料
通过与产权持有者沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象资料进
行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估资料，
采取必要措施确信资料来源的可靠性，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需
要的评估资料。
（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，在此基础上恰当选择资产评估方法并根
据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估准则要求运用评估方法进行评估，形
成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形
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成资产评估结论，再进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，
与委托方等进行必要的沟通，听取委托方对资产评估结论的反馈意见并引导委托方、
资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。
十、评估假设
1．委估资产不改变现有用途并持续使用；
2．江阴市璜塘水务处理有限公司完全是遵守有关的法律和法规合法经营的；
3．江阴市璜塘水务处理有限公司提供的各项资料均真实可靠；
4．现行的国家和地方现行法律、法规、政策和经济环境无重大改变；
5．现行的信贷、利率、汇率及市场行情无重大变化；
6．无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
十一、评估结论
综上所述，我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着
独立、客观、科学的工作原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用资产基
础法对江阴市璜塘综合污水处理有限公司申报的低值易耗品、房屋构筑物、设备及
土地使用权等资产于评估基准日的价值进行了评估，评估结论如下：
委估的江阴市璜塘综合污水处理有限公司所申报的低值易耗品、房屋构筑物、
设备及土地使用权等资产在基准日持续使用前提下账面价值 3779.16 万元、评估后价
值 4239.19 万元、评估增值 460.04 万元，增值率 12.17%。主要情况如下：（金额:万
元）
序
资产名称 账面价值 评估价值 增减值
号
1 低值易耗品 7.50 4.03 -3.48
2 房屋构筑物 2,864.54 2,646.95 -217.59
3 设备 551.66 950.93 399.27
4 土地使用权 355.45 637.28 281.83
合计 3,779.15 4,239.19 460.04
十二、特别事项说明
1. 房屋构筑物中部分房屋尚未办理房屋所有权证，本次评估对该类房屋评估时
按实测面积计算，面积为 901.61 ㎡，且未考虑相关配套规费，如期后，经法定房产
测绘机构测定的面积数量有差异，应调整相应评估结果；
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2. 本次评估的房屋及构筑物所附属的土地大部分已领取土地使用权证，土地使
用权证号为澄国用（2009）第 13971 号。但是三期水池及二期部分水池建造在该宗
土地范围之外，其所附属的国有土地使用权尚未取得；
3. 2013 年 9 月 6 日，江阴市璜塘综合污水处理有限公司与中国农业银行股份有
限公司江阴市支行签订最高额抵押合同，以澄房权证江阴字第 fqy0003887 号、澄房
权证江阴字第 fqy0003893 号面积为 1206.24 平方米房屋及澄国用(2009)第 13971 号面
积为 11960 平方米土地使用权设定抵押，最高抵押债权为 600 万元，抵押期限自 2013
年 9 月 6 日起至 2016 年 9 月 5 日止；截止评估基准日该抵押项下借款金额为 350 万
元、借款期限自 2014 年 9 月 1 日起至 2015 年 8 月 31 日止；
4. 本次申报的资产中共有 26 项查无实物，账面价值为 206843.68 元，具体情况
详见评估明细表；
5. 本次评估未考虑资产转让过程中涉及的相关税费对评估结果的影响
十三、评估报告使用限制说明
1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
3．未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或
披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
4．本评估结论成立的基础为评估基准日的市场价格标准，按现行规定评估报告
的有效期为壹年（从评估基准日算起，自 2015 年 6 月 30 日至 2016 年 6 月 29 日）。
若日后资产数量发生变化或市场价格标准发生变化时，应按本评估报告中的程序及
方法进行相应调整甚至重新评估，请报告使用者关注本评估报告的适用性；
5．本评估结论仅对江苏江南水务股份有限公司拟进行资产收购之经济行为有效。
十四、评估报告日
评估报告日为 2015 年 8 月 18 日。
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