中国能建：中国能源建设股份有限公司关于非公开发行A股股票之房地产业务的专项自查报告2023-02-16
中国能源建设股份有限公司
关于非公开发行 A 股股票之房地产业务的
专项自查报告
二〇二三年二月
释 义
除非本自查报告另有说明，下列词语在本自查报告中的含义如下：
1 公司、本公司、中国 指 中国能源建设股份有限公司
能建
2 本次发行 指 中国能建拟以非公开发行股票的方式向特
定对象发行A股股票
3 报告期 指 2020年1月1日至2022年12月31日
4 房地产项目公司 指 中国能建合并报表范围内涉及房地产开发
业务的中国境内全资、控股子公司
5 拟建项目 指 报告期内，本次自查范围内的房地产项目
公司已签署土地出让合同，但尚未取得施
工许可证的房地产开发项目
6 在建项目 指 报告期内，本次自查范围内的房地产项目
公司已取得施工许可证正在进行施工，但
尚未全部竣工验收的房地产开发项目
7 已完工项目 指 报告期内，本次自查范围内的房地产项目
公司已经全部竣工验收的项目，包括未完
成和已完成销售的房地产开发项目
8 自查项目 指 房地产项目公司于报告期内在中国境内开
发的已完工项目、在建项目和拟建项目的
合称
9 国发[2008]3号文 指 《国务院关于促进节约集约用地的通知》
10 国发[2010]10号文 指 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快
上涨的通知》
11 国 办 发 [2013]17 号 指 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场
文 调控工作的通知》
12 国办发[2011]1号文 指 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市
1
场调控工作有关问题的通知》
13 国办发[2010]4号文 指 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳
健康发展的通知》
14 建房[2010]53号文 指 《住房和城乡建设部关于进一步加强房地
产市场监管完善商品住房预售制度有关问
题的通知》
15 《房地产管理法》 指 《中华人民共和国城市房地产管理法
（2019修正）》
16 《土地管理法》 指 《中华人民共和国土地管理法（ 2019修
正）》
17 《闲置办法》 指 《闲置土地处置办法（2012修订）》
18 《城镇国有土地使 指 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出
用权出让和转让暂 让和转让暂行条例（2020修订）》（国务院
行条例》 令第55号）
19 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
20 中国 指 中华人民共和国境内，为方便表述，在本自
查报告中不包括香港特别行政区、澳门特
别行政区及台湾地区
21 本自查报告、自查 指 《中国能源建设股份有限公司关于非公开
报告 发行A股股票之房地产业务的专项自查报
告》
2
根据中国证监会于 2015 年 1 月 16 日发布的《证监会调整上市公司再融资、
并购重组涉及房地产业务监管政策》关于上市公司再融资涉及房地产业务的自查
要求，并依据国发[2008]3 号文、国发[2010]10 号文、国办发[2013]17 号文等国
务院房地产调控政策的相关规定，本公司对报告期内房地产项目公司在中国境内
房地产开发过程中是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行
为进行了专项自查并出具了本自查报告。
一、 自查范围
纳入本次自查范围的房地产项目为中国能建合并报表范围内房地产项目公
司于报告期内在中国境内开发的已完工项目、在建项目和拟建项目。纳入本次自
查范围的房地产项目共计 45 个，其中已完工项目 19 个、在建项目 18 个、拟建
项目 8 个。具体情况如下：
序号 区域 项目名称 开发主体 开发状态
五华区普吉路以东城中村改造项
1 昆明 昆明兰园房地产开发有限公司 拟建
目 J2022-001-01 号地块项目
2 芜湖 长江尊邸项目 芜湖珑湾房地产开发有限公司 拟建
3 保定 雄安站枢纽片区 1 号地块项目 中能建雄安城市发展有限公司 拟建
唐冶东路以东、飞跃大道以南用
4 济南 济南葛城房地产开发有限公司 拟建
地 A-1 地块
唐冶东路以东、飞跃大道以南用
5 济南 济南葛城房地产开发有限公司 拟建
地 A-2 地块
市中区刘长山路、机场路西北地 济南市中兰园房地产开发有限
6 济南 拟建
块 A-1 地块 公司
市中区刘长山路、机场路西北地 济南市中兰园房地产开发有限
7 济南 拟建
块 A-2 地块 公司
上海市金山区朱泾镇 JSS2-0201 中能建（上海）城市建设发展
8 上海 拟建
单元 B06a-01、B06b-01 项目 有限公司
N0.2021G101 地块项目（江悦兰 南京葛洲坝汀悦房地产开发有
9 南京 在建
园） 限公司
巢湖市 CH202015 号项目（紫微 葛洲坝（巢湖）房地产开发有
10 合肥 在建
府） 限公司
朝阳区劲松街道 0408-646 地块 中能建（北京）房地产实业有
11 北京 在建
F2 公建混合住宅用地项目 限公司
通州区梨园镇东小马土地一级开
发项目 FZX-0306-6007、6008 地
12 北京 北京运能置业有限公司 在建
块 R2 二类居住用地、A334 托幼
用地国有建设用地项目
3
序号 区域 项目名称 开发主体 开发状态
青浦区香花桥街道 E-04-24 地块
葛洲坝（上海）房地产开发有
13 上海 商办及配套用房项目（上海玉兰 在建
限公司
花园北区商办）
14 北京 北京中国府 北京唯逸房地产开发有限公司 在建
金牛区侯家社区 4、5 组住宅及配
15 成都 成都葛城房地产开发有限公司 在建
套设施项目
16 海南 葛洲坝福湾项目 海南葛洲坝实业有限公司 在建
葛洲坝唯逸（南京）房地产开
17 南京 NO.2022G29 地块项目 在建
发有限公司
五佰村路东西两侧地块
南京葛洲坝兰园房地产开发有
18 南京 （N0.2021G70）项目(长江悦府东 在建
限公司
苑)
NO.2015G11 地块项目（南京紫
19 南京 葛洲坝南京置业有限公司 在建
郡兰园）
BH2016-09 地块项目（合肥中国 合肥葛洲坝房地产开发有限公
20 合肥 在建
府三期） 司
2019NJY-15 地块项目（广州南沙
21 广州 广州葛城实业有限公司 在建
国际金融岛项目）
22 广州 2021NJY-10 地块项目（融朗园） 广州葛洲坝湾区置业有限公司 在建
江岸区 P（2021）148 号银博地块
23 武汉 武汉葛城房地产开发有限公司 在建
建设项目
萧政储出（2022）10 号地块（瞰
24 杭州 杭州兰园房地产开发有限公司 在建
奥府）
唐冶东路以东、飞跃大道以南用
25 济南 济南葛城房地产开发有限公司 在建
地 A-3 地块
葛洲坝（重庆）房地产开发有
26 重庆 重庆御湖蘭园项目 在建
限公司
翠湖科技园 HD00-0303-6022 地
27 北京 块 R2 二类居住用地项目（北京 葛洲坝（北京）发展有限公司 已完工
紫郡蘭园）
青浦区香花桥街道 E-04-23 地块
葛洲坝（上海）房地产开发有
28 上海 商办及配套用房项目（上海玉兰 已完工
限公司
花园南区商办）
青浦区香花桥街道 E-04-01 地块
葛洲坝（上海）房地产开发有
29 上海 商品房项目（上海玉兰花园北区 已完工
限公司
住宅）
青浦区香花桥街道 E-04-06 地块
葛洲坝（上海）房地产开发有
30 上海 商品房项目（上海玉兰花园南区 已完工
限公司
住宅）
青浦区盈浦街道胜利路西侧 02-01 葛洲坝融胜（上海）房地产开
31 上海 已完工
地块普通商品房项目（上海玫瑰 发有限公司
4
序号 区域 项目名称 开发主体 开发状态
公馆）
青浦区徐泾镇徐南路北侧 08-02
葛洲坝唯逸（上海）房地产开
32 上海 地块商品房项目（上海紫郡公 已完工
发有限公司
馆）
杭政储出[2017]23 号地块住宅项 葛洲坝（杭州）房地产开发有
33 杭州 已完工
目（设配套公建）（杭州中国府） 限公司
苏地 2017-WG-20 号地块项目 葛洲坝（苏州）房地产开发有
34 苏州 已完工
（苏州紫郡府） 限公司
NO.2016G14 地块项目（南京中 葛洲坝唯逸（南京）房地产开
35 南京 已完工
国府） 发有限公司
NO.2019G49 地块项目（南京鼓 南京葛洲坝兰园房地产开发有
36 南京 已完工
悦兰园） 限公司
NO.2016G53 地块房地产开发项 葛洲坝融创南京房地产开发有
37 南京 已完工
目（南京紫郡府） 限公司
葛洲坝经开紫郡蘭园项目（武汉
38 武汉 湖北武汉葛洲坝实业有限公司 已完工
紫郡蘭园）
BH2016-08 地块项目（合肥中国 合肥葛洲坝房地产开发有限公
39 合肥 已完工
府一期） 司
BH2016-23 地块项目（合肥紫郡 合肥葛洲坝房地产开发有限公
40 合肥 已完工
府） 司
41 合肥 葛洲坝玖珑府项目 合肥葛洲坝置业有限公司 已完工
荔湾区广钢新城 AF040233 地块 广东葛洲坝房地产开发有限公
42 广州 已完工
项目（广州紫郡府） 司
43 成都 成都紫郡蘭园 葛洲坝成都实业有限公司 已完工
柳州基地 C 地块危旧房改造项目 中国能源建设集团广西水电工
44 柳州 已完工
（柳州桂景茗苑） 程局有限公司
45 南宁 江南电力新城 广西电力安装有限公司 已完工
二、 自查情况与自查意见
（一）关于是否涉及闲置土地
1、相关规定
《房地产管理法》第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地
产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土
地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土
地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿
收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开
5
发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”
《闲置办法》第二条规定：“本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用
权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开
发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应
动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二
十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”
《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》规定：
“对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资源部门公布的行政处罚信息为准”，
“对于是否存在土地闲置等违法违规行为的认定，原则应以国土资源管理部门公
布的行政处罚信息为准。”
2、自查方法与意见
对于自查项目于报告期内是否涉及闲置土地情形，本公司采取了下列自查方
法： 1）查阅自查项目与土地使用权取得相关的土地成交确认书、土地出让合同、
土地使用权证等权属证明文件资料；（2）查阅自查项目的土地出让金收据、发票
等土地出让金支付凭证；（3）查阅自查项目的立项批文、环评批复/备案、建设用
地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案文件
等建设批准文件及证照；（4）查阅房地产项目公司关于自查项目是否存在已动工
开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或已投资
额占总投资额不足百分之二十五、是否存在动工开发日期超过出让合同约定的动
工开发日期一年及以上的情形的书面确认；（5）对房地产项目公司的相关人员进
行询问，听取其就自查项目所涉土地有关事实的陈述和说明；（6）取得了自查项
目所在地的地方自然资源主管部门出具的部分相关无违法证明文件；（7）通过查
询中华人民共和国自然资源部网站、项目所在地的各级地方自然资源部门网站、
信用中国网站等检索政府主管部门公开披露的闲置土地及行政处罚信息，以及通
过百度搜索引擎检索相关信息。
经自查，报告期内，房地产项目公司未曾收到自然资源部门发出的《闲置土
地认定书》，也不存在因为闲置土地被收取土地闲置费或被无偿收回土地使用权
的情形，亦不存在因闲置土地的违法违规行为而受到自然资源部门行政处罚或被
（立案）调查的情形。
6
（二）关于是否涉及炒地行为
1、相关规定
由于现行法律、法规、规范性文件及司法解释均未对“炒地”的含义、内容或
适用条件作出具体明确的规定，但根据对以下规定的理解：（1）国办发[2011]1 号
文第五条规定：“要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投
资达不到 25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的
土地开发项目。”（2）《房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地
使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支
付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进
行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属
于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”（3）《城镇国有土
地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：“未按土地使用权出让合同规定
的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”本公司认为，炒
地行为是指取得国有建设用地使用权后不按照土地出让合同约定动工建设，且违
反前述关于土地使用权转让的相关法律、法规及规范性文件规定非法对外转让土
地使用权的行为。
2、自查方法与意见
对于自查项目于报告期内是否存在取得土地使用权后不按照土地出让合同
约定动工建设，且违反上述关于土地使用权转让的相关法律、法规及规范性文件
规定非法对外转让土地使用权情形，本公司采取了下列自查方法：（1）查阅房地
产项目公司关于是否存在转让土地使用权的情形的书面确认；（2）查阅自查项目
所在地的地方自然资源主管部门出具的部分相关无违法证明文件；（3）通过查询
中华人民共和国自然资源部网站、项目所在地的各级地方自然资源部门网站、信
用中国网站等检索政府主管部门公开披露的非法转让土地行政处罚信息，以及通
过百度搜索引擎检索相关信息。
经自查，报告期内，房地产项目公司不存在违反上述规定非法对外转让土地
使用权的炒地行为，亦不存在因炒地行为被自然资源管理部门予以行政处罚或被
（立案）调查的情形。
7
（三）关于是否涉及捂盘惜售、哄抬房价行为
1、相关规定
建房[2010]53 号文第一条第（一）款规定：“取得预售许可的商品住房项目，
房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格
按照申报价格，明码标价对外销售”；第（二）款规定：“各地要加大对捂盘惜售
等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开
销售或未将全部准售房源对外公开销售的行为，要严肃查处”。
国办发[2010]4 号文第（七）条规定：“已取得预售许可的房地产开发企业，
要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售”。
国发[2010]10 号文第（九）条规定：“对取得预售许可或者办理现房销售备
案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申
报价格明码标价对外销售”。
国办发[2013]17 号文第五条规定：“强化商品房预售许可管理”、“继续严格
执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售”、“加强
房地产企业信用管理”、“及时记录、公布房地产企业的违法违规行为”。
2、自查方法与意见
对于自查项目于报告期内是否存在捂盘惜售及哄抬房价情形，本公司采取了
下列自查方法：（1）查阅商品住房项目的《商品房预售许可证》、销售进度表、
房价价目表等文件；（2）查阅商品住房项目商品住房预售合同/销售合同；（3）查
阅自查项目所在地的地方住房和城乡建设部门出具的部分相关无违法证明文件；
（4）对房地产项目公司的相关人员进行询问，听取其就自查项目有关事实的陈
述和说明；（5）通过查询中华人民共和国住房和城乡建设部网站、项目所在地的
各级地方住房和城乡建设部门网站、信用中国网站等检索政府主管部门公开披露
的捂盘惜售、哄抬房价行政处罚信息，以及通过百度搜索引擎检索相关信息。
经自查，房地产项目公司报告期内完工并取得预售许可证且具备销售条件的
商品住房项目，以及截至 2022 年 12 月 31 日仍在建但已取得预售许可证且具备
销售条件的商品住房项目，在报告期内不存在因捂盘惜售、哄抬房价受到住房和
8
城乡建设部门行政处罚或被（立案）调查的情况。
三、 自查结论意见
综上，本公司认为，报告期内，房地产项目公司不存在因闲置土地、炒地、
捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为而受到行政处罚或被（立案）调查的情形。
中国能源建设股份有限公司
2023 年 2 月 16 日
9
