本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
宿迁市大华种业有限公司拟收购
泗洪新农 明天种业 科技有 限公司资产所涉及 的建筑类 、
设备类 固定资产及 一宗土地使用权市场价值项 目
资产评估报告
北方亚 事评报 字 [2018]第 01丬 91号
北京北方亚事资产评估 {
BE刂 lNG NORTH AslA AssET AssEssME (JPeCral
二零 一 八年十 二 月 二
宿迁市大华种业有限公司拟收购泗洪新农 明天种业科技有限公司
资产所涉及的建筑类、设备类固定资产及 一宗土地使用杈市场价值项 目资产评估报告
资产评估报告 目录
,¨ ¨ ¨ ¨ … … … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … … ¨ ¨
声 明 ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ · 1
。 ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ … … … … … …
资 产 评 估 报 告 摘 要 ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ 3
正 ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨
资 产 评 估 报 告 文 ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … · 5
一
、 委 托 人 、 被 评 估 单 位 及 其 他 评 估 报 告 使 用 人 概 况
.¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ 5
二 、
评 估 目 的
.¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ 7
三 、 。 ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ … …
评 估 对 象 和 评 估 范 围 ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ 7
四 、 型 及 其 。 ¨ ¨ ¨ ¨ … … … … … … … … ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ 7
价 值 类 定 义
五 、 评 基 准 日
.¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ … … ¨ ¨ … ¨ … … ¨ ¨ ¨ … … … … … ¨ … ¨ 8
估
六 、 评 估 依 据
.¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ 8
七 、 评 估 方 法 .¨ … ¨ … … … … ¨ ¨ ¨ … … ¨ … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ … … ¨ · 10
八 、 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况
。 ¨ ¨ ¨ … … … … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … … … … ¨ · 13
九 、 评 估 假 设
。 ¨ ¨ ¨ ¨ … … … … … … … … … … … … … … … … … ¨ … ¨ … … … · 14
十 、 评 估 结 论 。 ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ … … ¨ · 15
一 ¨ ¨
十 、 特 别 事 项 说 明
¨ ¨ ¨ … … … … … … … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ 16
二 、 。 ¨ ¨ ¨ ¨ … … … … … … ¨ ¨ ¨ ¨ … … … … … … △ 7
十 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明
十 三 、 资 产 评 估 报 告 日 。 ¨ ¨ ¨ ¨ … … … … … … … … … ¨ … … … … … … … ¨ ¨ · 17
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 ¨¨¨¨¨………………… 18
附 件 . 19
北京北方亚事 资产评估事务所 (特 殊普通合伙 )地 址 : 北京市西城区广 内大街 6号 枫桦豪景 A座
电话 :01tl s355孔 Gg 传 真 :01ll s35在 3089 E Ill缸 1: bfys@ien。 com。 cn 由阝纫岗 : 100053
宿迁市大华种 业有 限公司拟 收购泗洪新农 明天种业科 技有 限公 司
资产所涉及 的建筑 类 、 设备类 固定资产及 一 宗土 地使用权 市场价 值 项 目资产评 估报告
声 明
(一 )本 资产评估报 告依据财政部发布的资产评估基本准则和
中国资产评估
协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制 。
(二 )委 托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法 律 、行政法规规定和
本资产评估报告载明的使用 范围使用资产评估报告 ;委 托人或者其他资产评估报
告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本 资产评估机 构及资产评估师不承
担责任 。
本资产评估报告仅供委托人和法 律 、行政法规规定的资产 评估报告使用人使
用 ;除 此之外 ,其 他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人 。
本资产评估机构及资产评 估师提示资产评估报告使用人应 当正确 理解评估结
论 ,评 估结论不等同于评估对象可实现 的价格 ,评 估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证 。
(三 )本 资产评估机构及资产评估师遵守法律 、行政法规和 资产评估准则 ,
坚持独立、客观和公正 的原则 ,并 对所 出具的资产评估报 告依法承担责任 。
(四 )评 估对象涉及 的资产 由被评估单位 申报并经其采用签名、盖 章或法律
允许的其它方式确认 ;委 托人和其他相关当事人依法对其 提供资料 的真实性、完
整性、合法性负责 。
(五 )本 资产评估机构及资产评估师与资产评估报 告中的评估对象没有现存
或者预期的利益关系 ;与 相关当事人没有现存或者预期 的利益关系 ,对 相关当事
人不存在偏见 。
(六 )资 产评估师 己经 对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现
场调查 ;己 经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注 ,对 评
估对象及其所涉及资产 的法律权属资料进行了查验 ,对 己经 发现的问题进行了如
实披露 ,并 且 己提请委托人及其他相关当事人完善产权 以满足 出具资产评估报告
的要求 。
北京北方亚事资产评估事务所 (特 殊普通合伙 〉地址 :北 京市西城 区广 内大街 6号 枫桦豪景 A座
电 话 :01Cl8355%Gg 传 真 :01Cl83543089 E lllai1:bfys@iel1.∞ m。 cn 邮 编 :1000"
宿迁市大华种业有限公司拟收购泗洪新农 明天种业利技有限公司
资产所涉及的建筑类、设各类固定资产及一宗土地使用权 市场价值项 目资产评估报告
(七 )本 资产评估报告机构出具的资产评估报 告中的分析 、判断和结果受资
产评估报告中假设和限制条件的限制 ,资 产评估报告使用人应当充分考虑资产评
估报告中载明的假设 、限制条件、特别事项说 明及其对评估结论的影响。
北京北方 亚事资产评估事务所 (特 殊普通合伙 )地 址 :北 京市西城 区广 内大街 6号 枫桦豪景 A座
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宿迁市大华种业有限公司拟收购泗洪新农明天种业科技有限公司
资产所涉及的建筑类、设备类固定资产及 一宗土地使用权市场价值项 目资产评估报告
宿迁 市大华种业 有限公司拟收购
泗洪 新农 明天种业科技有 限公司资产所涉及 的建筑类 、
设备类 固定资产及 一宗土地使用权市场价值项 目
资产评估报告摘要
北方亚事评报字 [2018]第 01巧 91号
”
北京北方亚事 资产评估事务所 (特 殊普 i 之事务所 或 q匕
”
方亚事 )接 受 江 苏省大华种 业 集 团有 限公 贡 有 限公 司 的委
托 ,根 据 国家有 关 资产评估 的规 定 ,本 着 独 刂并按 照必要 的 举
评估程 序 ,对 宿 迁 市大华种 业 有 限公 司拟 收购 业 科 技有 限公 司资
产所 涉及 的建 筑类 、 设备类 固定 资产 及 一 宗 土 地 使 用权 市场价值 项 目于评 估基 准
日的市场价值进 行 了评估 。现将 资产评估情况及评估 结果简要介 绍如 下 :
一 、评估 目的 :本 次评 估 目的是 宿迁 市大华种 业 有 限公 司拟 收购 资产 所 涉及
的新农 明天种 业 公 司建筑类 、 设各 类 固定 资产及 一 宗 土地 使用权 市场价值进 行评
估 ,为 上述经 济行为提供 价值参考 依据 。
二 、评估 对 象和评估 范 围 :评 估对 象为委估新 农 明天种 业 公 司于评 估基 准 日
的建筑类 、 设备类 固定 资产及 一 宗 土 地使用权 市场价值 。
评估 范 围为新 农 明天种 业 公 司于评估基 准 日的建筑类 、 设备 类 固定 资产 及 一
宗 土 地使用权 。
以上 评估对 象和评估 范 围与委托 评估 的资产 范 围一 致 。
三 、价值类 型 :市 场 价值 。
四 、评估基准 日:⒛ 18年 6月 30日 。
五 、评 估方法 :房 屋及 设各类采 用成本法 ,土 地 使 用权采 用 市场法 。
北京北方亚事 资产评估事务所 (特 殊普通合伙 )地 址 :北 京市西城 区广 内大街 6号 枫桦 豪景 A座
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资产所涉及的建筑类、设备类固定资产及 一宗土地使用权市场价值项 目资产评估报告
六 、评估结论 :在 评估基准 日 ⒛ 18年 6月 30日 ,对 委估新农明天种业公司
的建筑类 、设备类固定资产及 —宗土地使用权市场价值评估值为 18,717,570,OO元
(壹 仟捌佰柒拾壹万柒仟伍佰柒拾元整 )。
七、评估结论使用有效期 :本 评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供
价值参考依据 ,资 产评估报告使用有效期一年 ,即 自 ⒛18年 6月 30日 至 ⒛19年
6月 29日 。
八 、资产评估报告 日:本 评估报告 日为 2018年 12月 29日 。
以上 内容摘 自评估报告正文 ,欲 了解本评估项 目的详细情况和合理理解评估
结论 ,应 当阅读评估报告正文 。
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宿迁市大华种业有限公司拟收购泗洪新农 明天种业科技有限公司
资产所涉及的建筑类 、设备类固定资产及 一宗土地使用权市场价值项 目资产评估报告
宿迁市大华种业有限公司拟收购
泗洪新农 明天种业 科技有限公司资产所涉及 的建筑类 、
设备类固定资产及一宗土地使用权市场价值项 目
资产评估报告 正文
北方亚事评报字 018]第 01巧 91号
江苏省大华种业集 团有限公司、江苏农科种业研究院有限公司 :
北京北方 亚事资产评估事务所 (特 殊普通合伙 )接 受贵公司及贵院委托 ,根
据国家有关资产评估 的规定 ,本 着独立 、公正、客观的原则并按照必要的评估程
序 ,对 宿迁市大华种 业有限公司拟收购泗洪新农 明天种业 科技有限公司资产所涉
及 的建筑类 、设备类 固定资产及一宗土地使用权市场价值项 目于评估基准 日的市
场价值进行了评估 。
现将资产评估情况及评估结果报告如下 :
一 、委托人 、被评估单位及其他评估报告使用人概况
本次评估 的委托人为江苏省大华种业 集 团有 限公司和江苏农科种 业研究院有
限公司 ,被 评估单位为泗洪新农明天种业 科技有限公司 ,其 他评估报告使用人为
本次评估项 目涉及 的相关当事方以及 国家法律 、法规规定的其他评估报告使用人 。
(一 )委 托人 1概 况
“ ”
企业名称 :江 苏省大华种业集团有限公司 (以 下简称 大华种业公司 )
住 所 :南 京市珠江路 4号
法定代表人 :江 玉 明
注册资金 :26GG6万 元整
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宿迁市大华种业有限公 司拟收购泗洪新农明天种业科技有限公司
资产所涉及的建筑类、设各类固定资产及一宗土地使用权市场价值项 目资产评估报告
经营范围:农 作物种子的生产 、加工、销售 (按 许可证经营 ),糖 的销售 ,为
农垦系统的企业组织农 药 、化肥 。农作物品种研发 ,技 术试验 ,农 副产品、种子
加工设各 、种子检验仪器、包装材料的销售 ,种 子设备安装 ,技 术培训 ,信 J軎 、服
务 。(依 法须经批准的项 目,经 相关部门批准后方可开展经营活动 )
(二 )委 托人 2概 况
企业名称 :江 苏农科种业研 究院有限公司 (以 下简称 “农科种业 ”)
住 所 :南 京市玄武区钟灵街 50号
法定代表人 :王 宁
注册资金 :3350万 元
经 营范围:加 工、包装 、批发、零售农作物种子 、农作物种子研 究与开发、
技术咨询、技术转让 、技术合作 ,人 才培训 (不 含国际统一认可的职业证书培训 )、
初级农副产品销售、预包装食品销售 。(依 法须经批准的的项 目,经 相关部门批准
后方可开展经营活动 )。
(三 )被 评估单位简介
企业 名称 :泗 洪新农 明天种业科技有 限公司 (以 下简称 “新农 明天种业公
”)
司
统 一社会 信 用代 码 :9132∞ 1155379353OT
公司类型 :有 限责任公司 (法 人独股 )
住 所 :泗 洪县石集乡青城线西侧 (工 业集中区)
法定代表人 :王 宁
注册资本 :500万 元人 民币
成立 日期 :⒛ 13年 OG月 ∝ 日
经 营范围:加 工、包装 、批发、零售常规水稻种子、小麦种子 、大麦种子 、
大豆种子 、花生种子 、蔬菜种子 ;农 作物种子的相关技术开发、技术转 让、技术
服务 、技术培训 、技术咨询 ;自 营和代 理各类商品及技术 的进 出 口业 务 (国 家限
定企业经 营或禁止进 出 口的商品和技术除外 )。 (依 法须经批准 的项 目,经 相关部
门批准后方可开展经营活动 )。
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(四 )委 托人与被评估单位关系
宿迁市大华种业有 限公司与被评估单位为 买卖关系 ,新 农明天种业 公司为委
托人 2农 科种业 下属全资子公司,宿 迁市大华种业有 限公司为委托人 1大 华种业
下属全资子公司 。
二 、评估 目的
本次评估 目的是宿迁市大华种业有限公司拟收购资产 所涉及 的新农明天种业
公司的建筑类 、设备类固定资产及一宗土地使 用权市场价值进行评估 ,为 上述经
济行为提供价值参考依据 。
三 、评估对象和评 估范 围
评估对象为委 估新农 明天种业公司的建筑类、设各类固定 资产及 一宗土地使
用权于评估基准 日市场价值 。
评估范围为新农 明天种业公司于评估基准 日的建筑类、设备类 固定资产及 一
宗土地使用杈 。
纳入本次评估范 围的实物资产主要包 括房屋建 筑物 、机器设备 、车辆和 电子
设各 。房屋建筑物主要 为企业办公用房屋和生产用房屋 ,分 布于公司内,目 前均
正常使用 ;机 器设备为企业生产用设各 ,分 布于公司内, 目前均正常使用 ;车 辆
和 电子设备多为办公用设备和经营用车辆 ,主 要分布于公司内,目 前均正常使用 。
无形资产为新农 明天种业公司的一宗工业土地使用权 。
以上评估对象和评估范 围与委托评估的资产范围一致 。
四、价值类型及其定义
根据本次评估 目的,价 值类型确定为市场价值 。
市场价值是指 自愿买方与 自愿卖方在各 自理性行事且 未受任何强迫 的情况
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下 ,评 估对象在评估基准 日进行正常公平交易的价值估计数额 。
选择市场价值为本次评估的价值类型 ,是 遵照价值类型与评估 目的相 一致的
原则 ,并 充分考虑市场条件和评估对象 自身条件等因素综合确定的 。
五 、评估基准 日
本项 目评估基准 日是 ⒛ 18年 6月 30日 。
选择该评估基准 日的理 由是 :
(一 )该 评估基准 日,符 合相关经济行为的需要 ,有 利于评估 目的的实
现 ;
(二 )该 评估基准 日是新农 明天种业 公司会计月末报表 日,便 于评估机构充
分利用企业现有的财务资料 ,有 利于评估工作的完成 。
资产评估中的一切取价标准均为评估基准 日有效的价格标准 。
六 、评估依据
(一 )经 济行为依据
委托人与我所签订的资产评估委托合同。
(二 )法 律法规依据
l。 《中华人 民共和国资产评 估法 》(中 华人民共和国主席令 第四十六号 2016
年 12月 1日 起施行 );
2.《 国有资产评估管理办法》(国 务院 [1991]91号 令 );
3.《 企业 国有资产监督管理暂行条例》(国 务院第 378号 令 ,⒛ 03);
茌。《企业国有产权转让管理 暂行办法》(国 资委 、财政部第 3号 令 ,⒛ 04年 2
月 1日 );
5.《 企业 国有资产评估管理暂行办法》(国 务院国有资产监督管理委员会 ⒛05
年第 12号 令 );
6.《 企业国有资产交易监督管理办法》(国 务院国有资产监督管理委员会财政
部令第 32号 );
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资产所涉及的建筑类、设备类固定资产及 宗土地使用权市场 价值项 目资产
Γ 评估报告
7.《 关于加强企业 国有 资产评 估管理工作有关
问题 的通 知》 (国 资委产权
[2006]274号 );
8.《 中华人民共和 国增值税暂行条例实施细则》 (财
政部、国家税务总 局令第
50号 ,经 财政部、国家税务总局令第 65号 修订 。
(三 )评 估准则依据
1.《 资产评估基本准则》财资 (⒛ 17)鲳 号 ;
2.《 资产评估职业道德准 则》中评协 (⒛ 17)3o号 ;
3.《 资产评估执业准则—— 资产评估程序》中评协 (2017)31号 ;
4.《 资产评估执业准则—— 资产评估报告》中评协 (⒛ 17)32号
;
5.《 资产评估执业准则—— 资产评估委托合 同》中评协 (⒛ 17)33号
;
6.《 资产评估执业准则—— 资产评估档案》 中评协 (⒛ 17)34号
;
7.《 资产评估执业 准则—— 不动产》中评协 (⒛ 17)38号
;
8.《 资产评估执业 准则—— 机器设备》中评协 (⒛ 17)39号
;
9.《 企业 国有资产评估报 告指南》中评协 (⒛ 17)绲 号 ;
10.《 资产评估机构业务质量控制指南》中评协 (⒛ 17)娟
号 ;
11.《 资产评估价值类型指导意见》中评协 (⒛ 17)茌 7号 ;
12.《 资产评估对象法律权属指导意见》中评协 (⒛ 17)娴 号 。
(四 )产 权依据
l。 国有土地使用证 (或 土地使用权出让合 同);
2,房 屋所有权证、房地产权证 (或 者不动产权证书 );
3.机 动车行驶证 。
(五 )取 价依据
l。 评估人员现场勘察记录及 收集的其他相关估价信息资料 ;
2.被 评估单位提供的委估项 目相关预决算书 。
(六 )其 他参考依据
无。
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七、评估方法
(一 )固 定资产一房屋建筑物
根据资产评估准则的有关规定 ,评 估 需根据评估 目的、价值类型 、资料收集
情况等相关条件 ,恰 当选择一种或多种资产评估方法进行评估 。本次评估 目的是
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筑类、设备类固定资产及 一宗土地使用权市场价值进行评估 ,为 上述经济 行为提
供价值参考依据 。
本次评估中,根 据委估资产现实状况和资料收集 情况 ,委 估房产为厂 区内办
公及附属用房 、构筑物 ,市 场上相关资产交易案例 较少 以及收益无法 单独测算 ,
无法采用市场法和 收益法进行评估 。本次采用成本法对房屋建筑物进行评估 。
成本法是指评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣除各项损耗价值来确
定被评估资产价值的方法 。成本法的具体计算公式为 :
委估资产评估值 =重 置全价 ×成新率
1.重 置成本的确定 :
重置全价 =建 安综合造价+前 期费用+配 套规费+资 金成本
本次评估中的重置成本中的建安综合造价是不考虑增值税 。
2,综 合成新率的确定 :
综合成新率是评估对象 的现行价值与其全新状态重置价值的 比率 。
根据现场勘察及委估装修的具体情况 ,以 技术观察法为主、使用年限法为辅
相结合 ,确 定综合成新率 。即 :
综合成新率 =观 察成新率 ×GO%+年 限成新率 ×们 %
其中:观 察成新率的确定主要 以装修实际情况为主 ,根 据现场勘察装修状况
等实际情况 ,确 定观察成新率 。
年限成新率主要根据装修的已使用年限和 尚可使用年限,计 算年限成新率 。
年限成新率 =尚 可使用年限 /(己 使用年限+尚 可使用年限 )× 1O0%
评估价值=重 置成本 ×成新率
成新率采用年限法成新率与现场勘察成新率综合确定
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(二 )固 定资产一设备
根据本次评估 目的,按 照持续使用原则 ,以 市场价格为 依据 ,结 合委估设各
的特点和 收集资料情况 ,委 估设各主要采用成本法进行评估 。
评估值=重 置全价 ×成新率
1.重 置全价的确定
此 次评估采用的是更新重置成本 。更新重置成本是指利用 新型材料 ,并 根据
现代标准、设计及格式 ,以 现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的
成本 。
重置成本包括 :设 备款 、运保费 、安装调试费、基础费、资金成本 (对 于 自
行研究、设计 、开发、安装 调试的专用设备 ,考 虑其周期较长 以及成本相对较高 ,
在评估中己考虑其资金 占用成本 )。
设备购置价的确定
依据 ⒛09年 1月 1日 起施行的 《中华人民共和国增值税暂行条例》(国 务院
令第 538号 )和 《中华人 民共和国增值税暂行条例实施细则》(财 政部、国家税务
总局令第 50号 )的 有关规定 ,由 于公司为一般纳税人 ,本 次评估中的设备购置价
不包含增值税 。
设各购置价的确定 :购 置 价主要 依据产品报价手册或参考设备最新市场成交
价格予以确定 。
本次评估中的设备重置成本是不考虑增值税 。
对于 已超期服役 ,市 场 上确实 已无该型号产 品的设备 ,采 用近似设备对 比法
确认重置全价 。
部分使用年期较长的电子设备直接 以市场二手设备价格进 行评估 。
待报废设备根据该设备的可变现价值确定评估值 。
2.成 新率的确定
成新率是评估对象的现行价值与其全 新状态重置价值的比率 。这里所指的是
一 综合成新率 。
综合成新率由年限成新 率和观察成新率加权平均而得 。
即:综 合成新率=年 限成新率 ×硐0/0+观 察成新率 ×60%
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评估报告
年限成新率 由年限法确定 ,公 式为 :
年限成新率=设 各 尚可使用年限/(设 备尚可使用年 限+设 各 己使用年限)
其中:设 备 尚可使用年限 =设 备经济使用年限一设备 已经使用的年限
观察成新率 由观察法 (又 称打分法 )确 定 :即 由具有专业知识和丰富经验 的
评估人员与现场的专业 技术人 员对委估资产的实体 各主要 部位进 行现场观察 ,考
察和分析资产 的实体损耗情况 ,同 时结合设各的维修 、保养 、使用状况情况 ,综
合考虑后确定被评估资产的观察成新率 。
原则上 ,对 于基本上 能正常使用 的资产 ,成 新率不低于 15%;对 于评估中直接
采用二手市场价评估的设备 ,无 须计算成新率 。
(三 )无 形资产—土地 使用权
根据 《城镇土地估价规程》,通 行的地价评估方法有市场 比较法、收益还原法、
剩余法 (假 设开发法 )、 成本逼近法 、基准地价系数修正法 等 。估价方法 的选择按
照 《城镇土地估价规程》,根 据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点
及估价 目的等 ,结 合评估师收集的有关资料 ,确 定选择市场法评 估土 地使用权价
格 。其理由是委估宗地所在地有一个较活跃的公开市场 。
市场 比较法的基 本 思路是在估算待估宗地地价时 ,根 据替代原则 ,将 待估宗
地与具有替代性的 ,且 在估 价基准 日近期市场上交易 的类似地产进行 比较 ,并 依
据后者 己知的成交价格 ,参 照待 估宗地的交易时 间、交易情 况 、交易方式、土地
使用年期、容积率 、区域 以及个别因素等 ,修 正评 出比准地价 ,最 终 以交易的类
似地产比准地价估算待估宗地在估价基准 日的地价 。
计 算 公 式 为 : Ⅴ=Ⅴ B× A× B× D× E
式中 :
--ˉ 待估土地 价格 ;
VB-— —可比实例 土地价格 ;
A-— —交易情况修正系数 ;
B— — 交易 日期修正系数 ;
D— ˉˉ区域因素修正系数 ;
E-ˉ 个别因素修正系数 。
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资产所涉及的建筑类 、设各类固定资产及 一宗土地使用权市场价值项 目资产评估报告
八 、评估程序实施过 程和情况
整个评估工作分四个阶段进行 。
(一 )前 期准备 、接受委托
本评估机构首先 了解项 目的委托人、被评估单位和委托人 以外的其他 资产评
估报告使用人、评估 目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准 日、资产
评估报告使用范 围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及 支付方式 以及
委托人 、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评 估专业人员工作配合和协助
等需要明确的重要事项 ,在 明确业务基 本事项 以及对专业能力 、独 立 性和业务风
险进行综合分析和 评价后与委托人签订资产评估委托合 同。在听取被评 估单位有
关人员对企业情况及 委估资产历史和现状 的介绍后 ,根 据资产评估业务具体情况
编制资产评估计划 ,组 建资产评估项 目组 。
(二 )现 场调查 、收集资料
资产评估专业人员于 ⒛18年 10月 18日 进驻现场 ,结 合被评估单位填报的资
产清查评估 明细表 ,通 过询 问、核对 、监 盘、勘察、检查等方式对评估对象及其
所涉及 的资产进行现场调查 。根据资产评估业务具体情况收集资产评估 业务需要
的资料 ,并 对所收集利用的资产评估资料通过观察、询问、书面审查、实地调查、
查询、复核等方式进行核查验证。通过对评估对象现场调查及收集的评估资料 了
解评估对象现状 ,关 注评估对象及其所涉及资产的法律权属 。项 目组于 ⒛ 18年 10
月 22日 结束现场工作 。
(三 )整 理资料 、评定估算
资产评估专业 人员根据资产评估业 务具体情况开展独立的市场调研 ,收 集相
关的信息资料 ,对 收集的评估资料进 行必 要筛选 、分析 、归纳和整理 ,形 成评定
估算和编制资产评估报 告的依据 。并根据评估 目的、评估对象、价值 类型 、资料
收集等情况 ,分 析各资产评估方法的适用性 ,选 择恰当的评估方法 ;资 产评估项
目组根据所采用的评 估方法 ,选 取相应 的公式和参数进行分析 、计算和判断 ,形
成测算结果 。
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(四 )形 成结论 、提交报告
资产评估专业人员对形成的测算结果进行综合分析 ,形 成评估结论 ,在 评定、
估算形成评估结论后 ,编 制初步资产评估报告 。随后按照法 律 、行政法规 、资产
评估准则和本资产评估机构 内部质量控制制度 ,对 初步资产评估报告进行 内部审
核 。在不影响对评估结论进 行独立判断的前提下 ,与 委托人或者委托人 同意的其
他相关当事人就资产评估报告的有关 内容进行必要的沟通 后 ,向 委托人 出具并提
交正式资产评估报告 。
九 、评估假设
由于被评估单位各项资产所处宏观环境、经营环境的变化 ,必 须建立 一些假
设以充分支持我们所得出的评估结论 。在本次评估中采用的评估假设如下 :
(一 )一 般假设
1、 交易假设 :假 定所有待评估资产 己经处在交易过程 中,评 估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价 。
2、 公开市场假设 :假 设委估资产处于一个充分活跃的公开市场中,市 场中的
交易各方有足够的时间和能力获得相关资产的各种信息 ,并 作 出合理的决策。
3、 原地持续使用假设 :是 对资产拟进入市场的条件 以及资产在这样 的市场条
件下的资产状态的一种假定 。首先委估资产正处于使用状态 ,其 次假定处于使用
状态的资产还将继续使用下去 。在持续使用假设条件下 ,没 有考虑资产用途转换
或者最佳利用条件 ,其 评估结果的使用范围受到限制 。
4、 资产原地续用假设 ,假 设处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产
业务发生后 ,将 按其现行 正在使用的用途及方式继续使用下去 。
(二 )特 殊假设
1、 本次资产评估结论 以资产评估报告所列明的特定评估 目为前提 。
2、 纳入评估范围内的资产权属清晰 ,不 存在产权纠纷和法律纠纷 。
3、 本次资产评估 的各项资产均 以评估基准 日的实际存量为前提 ,有 关资产的
市场价值 以评估基准 日设定条件下有效价格为依据 。
北京北方 亚事 资产评估 事务 所 (特 殊普通合伙 )地 址 :北 京市西城 区广 内大街 6号 枫桦 豪景 A座
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4、 委托人 、被评估单位所提供的资料是本次评估工作的重要基础资料 ,评 估
人员对所收集到的资料履行 了必要的清查核实程序 ,并 在专业 范围内进行应有的
职业分析判断 ,对 所发现的问题进行进 一步澄清核实和尽可能 的充分披露 。但评
估机构和评估人员受执业范 围所限,不 能对所提供的资料的合法性、真实性和完
整性做 出保证 。因此 ,评 估工作是以委托人 、被评估单位所提供的有关资料的合
法、真实 、完整为假设前提 。
5、 假设国家现行的有关法律、法规及政策 ,国 家宏观经济形势无重大变化 ;
本次交易各方所处地 区的政治、经济和社会环境无重大变化 。
6、 本次评估测算的各项参数取值是按照不变价格体系确定的,未 考虑通货膨
胀因素的影响 。
7、 假设委托人及被评估单位提供的资料真实、可靠为前提 ,权 属不存在瑕疵
和纠纷 。
评估人员根据资产评估的要求 ,认 定这些前提条件在评估基准 日时成立 ,当
未来经济环境发 生较 大变化和前提条件改变时 ,评 估人员将不承担由于前提条件
改变而推导出不 同评估结果的责任 。
十 、评估结论
根据 国家有关资产评估的规定 ,本 着独立、客观 、公 正 的原则及必要的评估
程序 ,对 委估新农 明天种业公司的建筑类、设备类固定资产及 一宗土地使用权市
场价值采用成本法和市场法进行了评估 。根据 以上评估 工作 ,得 出如下评估结论 :
在评估基准 日 ⒛ 18年 6月 3O日 ,对 委估新农明天种业公司的建筑类、设备类固
定资产及一宗土地使用权市场价值评估值为 18,717,Ⅳ 0。 OO元 (壹 仟捌佰柒拾壹万柒
仟伍佰柒拾元整 )。 详细内容见下表 :
委估资产评估汇总表 单位 :元
账面价值 评估价值
编号 科 目名称
原值 诤值 原值 净值
房屋建筑物类合 计 12,247,864,11 10,549,114.07 13,713,100,00 11,542,710.00
l 固定资产-房 屋建筑物 12,247,864.11 L0,549、 114,07 13,713,100,00 11,542,710,00
设备类合计 8,782,360,35 6,089,549,55 7,260,470,00 4,948,360.00
北京北方 亚事资产评估事务所 (特 殊普通合伙 )地 址 :北 京市西城区广 内大街 6号 枫桦豪景 A座
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资产所涉及的建筑类、设备类固定资产及一宗土地使用权市场价值项 目资产评估报告
l 固定资产 -机 器设备 8,520,097,00 6,000,186,47 7,062,200,00 4,847,66o.00
2 固定资产-车 辆 56,615 35 12,915 46 30,700,00 30,700 00
3 固定资产-电 子设备 205,648,00 76,447 62 167,570.00 70,000,00
无形资产一土地 2,336,920.00 2,149,966。 41 2,226,500,00 2,226,50o,00
委估 资产评 估合计 23,367,144。 46 18,788,630,03 23,200,070,00 18,717,570,00
十一 、特别事项说明
本评估报告使用人应对特别事项对评估结论产生 的影响予以关注 。
(一 )本 评估结果是反映评估对象在本次评估 目的下 ,根 据公开市场原则确
定的现行价格 ,没 有考虑将来可能承担的抵押、担保和质押事 宜 ,以 及特殊 的交
易方可能追加付 出的价格等对评 估价值的影响 ,也 未考虑国家宏观经济政策发生
变化以及遇有 自然力和其他不可抗力对资产价格 的影响 。当前述条件 以及评估中
遵循的持续经营原则等发生变化时 ,评 估结果一般会失效 。
(二 )由 委托人及被评估单位提供的营业执照、产权证明文件等 ,是 编制本
报告的基础 ;针 对本项 目,评 估师进行了必要的、独立 的核实工作 ,委 托方应对
其提供资料的真实性 、合法性 、完整性负责 。
(三 )遵 循相关法律 、法规 ,评 估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业
意见 ,对 评估对象的法律权属状况给予必要的关注 ,但 不对评估对象的法律权属
做任何形式的保证 。本次对评估对象的法律权属 ,主 要根据资产相关资料进行查
验 。评估结果是 以委估资产在合法存在的前提下对其设定市场价值的评估 ,对 委
托方提供的资料失实而导致评估结论的误差 ,评 估机构及资产评估师不承担相关
责任 。
(四 )评 估师做 了尽职调查 ,未 发现其他从评估基准 日至评估报告 日期间对
评估结论可能产 生影响的重大事项 。在评估基准 日后 、评估结论使用有效期之 内 ,
如果资产数量及作价标准发生变化 时 ,应 按 以下原则处理 :
当资产数量发生变化时 ,应 根据原评估方法对资产额进行相应调整。
(五 )本 次评估各分项的评估原值是 以不含税价作为评估值 。
(六 )评 估报告附件与报告正文配套使用方为有效 。
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资产所涉及 的建筑类 、设备类 固定资产及 一宗 土地 使用权 市场价值项 目资产评估报 告
十二 、评估报告使用 限制说 明
1.本 资产评估报 告使用 范 围 :
(1)本 资产评估报告 只能 由资产评估报 告载 明的委托人或其他 资产评 估报 告
使用人使用 。
(2)本 资产评估报 告 只能用 于资产评估报 告载 明的评估 目的和用途 。
(3)本 资产评估报 告 的全 部或者 部分 内容不得被 摘抄 、 引用或披 露于 公开 的
媒体 ,法 律 、法 规规 定 以及委 托人 与本 资产 评估机 构或与相 关 当事方 另有 约定 的
除外 。
2.委 托 人或者其他 资产评估报 告使用人 未按 照法律 、行政法规规 定和 资产评
估报 告载 明的使 用 范 围使用 资产 评估 报 告 的 ,资 产评估机 构及 其 资产 评 估 专 业 人
员不承 担 责任 。
3.除 委托人 、 资产评估委托 合 同中约定 的其他 资产评估报 告使用人和法律 、
行政法 规 规 定 的资产评 估报 告使 用 人 之外 ,其 他任 何机 构 和个人 不 能成 为 资产评
估报 告 的使 用人 。
4.资 产评估报 告使用人应 当 正 确 理 解评估 结论 。评估 结论不等 同于评估对 象
可实现价格 ,评 估 结论不应 当被认为 是对评估对 象可实现价格 的保证 。
十 三 、资产评估报告 日
资产评估报告 日为资产评估专业人员评估结论形成的日期 ,本 评估报告 日为
二零一八年十二月二十九 日。
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十 四、资产评估专业人员签名和资产评估机构 印章
北京北方亚事 资产评估事务所 资产评估师 :
(签 名并盖 章
资产评估师 :
(签 名 并盖 章
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中 国 .北 京 市 二 零 一 八年十 二 月 二 十 九 日
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司
用权市场价值项 目资产评估报告
附 件
委托人及被评估单位 的营业执照复印件
委托人及被评估单位承诺函
被评估单位 的权属证 明文件
资产评估机构的营业执照
评估机构备案证明文件
证券业务资产评估 资格证书
资产评估师职业资格证书登记卡
签字资产评估师承诺函
资产评估结果汇总表及 明细表
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邮 编 :100053
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委托人承诺函
北京北方亚事资产评估事务所 (特 殊普通合伙 ):
因我公司拟收购资产所涉及的泗洪新农明天种业科技有 限公司建筑类、设各
类固定资产及一宗土地使用权于评估基准 日的市场价值进行评估 。为确保资产评
估机构客观 、公正、合理地进 行资产评估 ,我 公司承诺如下 ,并 承担相应的法律
责任 :
一、资产评估的经济行为符合国家规定并 已获批准 。
二 、我方所提供 的财务会计及其他资料真实、准确、完整 、合规 ,有 关重大
事项完全如实地充分揭示 。
三、纳入评估范围的资产与经济行为所涉及的资产范围一致 ,不 重复、不遗
漏。
四、纳入资产评估范围的资产权属明确 ,出 具的资产权属证明文件合法 、有
效。
五、纳入资产评估范围的资产在评估基准 日至评估报告提交 日期发生的影响
评估行为及结果的事项 ,对 其披露及时、完整 。
六 、不干预评估机构和评估人员独立、客观、
七、我方所提供的资产评估情况公示资料真实、
委托人 (印 章 ):
委托人法定代表人 (签 字 ):
二 ○ 一 八年十 二 月 二 十 九 日
委托人 承诺函
北京北方亚事资产评估事务所 (特 殊普通合伙 ):
因江苏省大华种业集 团有限公司拟收购资产 所涉及的我 公司的全 资子公司
泗洪新农 明天种业科技有限公司建筑类、设各类固定资产及一宗土地使用杈于评
估基准 日的市场价值进行评估 。为确保资产评估机构客观 、公正、合理地进行资
产评估 ,我 公司承诺如下 ,并 承担相应 的法律责任 :
一 、资产评估的经济行为符合 国家规定并已获批准 。
二 、我方所提供的财务会计及其他资料真实、准确 、完整、合规 ,有 关重大
事项完全如实地充分揭示。
三、纳入评估范 围的资产与经济行为所涉及的资产范 围一致 ,不 重复 、不遗
漏。
四、纳入资产评估范围的资产权属明确 ,出 具的资产权属证明文件合法、有
效。
五、纳入资产评估范 围的资产在评估基准 日至评估报告提交 日期发生的影响
评估行为及 结果的事项 ,对 其披露及时、完整。
六、不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。
七、我方所提供的资产评估情况公示资料真实、完整 。
委 托人 (印
委托 人法 定代表 人 (签 字 ):
被评估单位承诺函
北京北方亚事资产评估事务所 (特 殊普通合伙 ):
因江苏省大华种业集团有限公司拟收购资产所涉及的我公司的建筑类 、设备
类固定资产及一宗土地使用权于评估基准 日的市场价值进行评估 。为确保资产评
估机构客观 、公正、合理地进行资产评估 ,我 公司承诺如下 ,并 承担相应的法律
责任 :
一、资产评估的经济行为符合 国家规定并 己获批准 。
二 、我方所提供的财务会计及其他 资料真实 、准确 、完整 、合规 ,有 关重大
事项完全如实地充分揭示 。
三、纳入评估范 围的资产与经济行为所涉及的资产范围一致 ,不 重复、不遗
漏。
四、纳入资产评估 范围的资产权属明确 ,出 具的资产权属证明文件合法 、有
效。
五、纳入资产评估范围的资产在评估基准 日至评估报告提交 日期发生的影响
评估行为及 结果的事项 ,对 其披露及时、完整 。
六、不干预评估机构和评估人员独立、客观 、公正地执业 。
七、我方所提供的资产评估情况公示资料 e帘
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被评估单位
被评估单位法定代表人 (签 字 ):
二 ○一 八年十 二 月 二 十 九 日
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编号:104816286
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统 一 社 会 信 用 代 码 91110101MAoo1wlY钥
方亚事 资产评估事务所 (特 殊普通合伙 )
通 合伙企业
东城区东兴 隆街 56号 6层 615
执侪勃璀淞人 闫全山
成 立 日 期 ⒛ 15年 11月 12日
合 伙 期 限 ⒛15年 11月 12日 至 长期
经营范围
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2、 北京奥 资产评估有限公阊
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瑞资产评估有限公司
6∶ 、中鸿茂盛资产 任公司
息可通过申翳资产评估协
会官芳风鞲进行查询
特此公9啬 。
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资产 评估 师 职业 资辂 证 书
癸 记
(评 估 机 构人 员)
姓名 :陈 宁
'陛
男 :女
登记 编号 : 32140o2o
单位名 称 : 北岿露北丿芤
事务所
初次登记时间 :
年检信息:逼 过 (2018-o5-o3)
(扫 描 二维码 ,查 询评佶师倌‘息)
所在行业组织 中 国资产 评估 协会
:
陴
本人签 名 :
阃
本人 印鉴 : 浮
3214Oo2o ∫司: 201￡ 25日
资产 评估 师倡 `患 以中国资产评估协会宫方网站查询结果为准
。
宫 网 查 询 ± a址 :http∶ 〃 汉 .Gas.¨ g.m
资产 评估 师承诺 函
江苏省大华种业集团有限公 司、江苏农科种业研
究院有限公司 :
受贵公司的委托 ,我 们对宿迁市大华种业有限公
司拟收购 资产所 涉及 的新农
明天种业公司建筑类、设备类 固定资产及 一宗土地
使用 权 以⒛ 18年 9月 30日 为基准
日进行了评估,形 成 了资产评估报告 。在本报告
中披露的假设条件成立 的前提下 ,
我们承诺如 下 :
一、具备相应 的职业资格 。
二 、评估对 象和评估范 围与资产评估委托合
同的约定一致 。
三、对评估对象及其所涉及的资产进行 了必
要的核实 。
四、根据资产评估准则选用 了评估方法。
五、充分考虑 了影响评估价值的因素 。
六、评估结论合理。
七、评估工作未受到非法干预并独立进行。
资产评估师 :
资产评估师
月 二 十九 日
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