证券代码： 603499 证券简称： 翔港科技 公告编号：2021-012
转债代码：113566 转债简称：翔港转债
转股代码：191566 转股简称：翔港转股
上海翔港包装科技股份有限公司
关于收购上海瑞丰光电子有限公司股权的补充公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
上海翔港包装科技股份有限公司（以下简称“公司”或“翔港科技”）拟
以人民币 10,533 万元收购孙向东先生持有的上海瑞丰光电子有限公司（以下简
称“交易标的”、“瑞丰光电子”、“被评估单位”或“评估对象”）100%股
权。经公司第二届董事会第三十六次会议及第二届监事会第二十五次会议审议
通过，公司已于董事会同日与孙向东签订了《股权转让协议》，尚需提交公司
2021 年第一次临时股东大会审议后正式生效。（具体内容参见公司披露的《关
于收购上海瑞丰光电子有限公司 100%股权的公告》，公告编号 2021-008）。
现将有关内容补充公告如下：
一、关于本次交易评估的相关情况说明
（一）评估结论及明细
根据上海东洲资产评估有限公司（以下简称“东洲资产评估”）出具的《上
海翔港包装科技股份有限公司拟收购上海瑞丰光电子有限公司股权所涉及的上
海瑞丰光电子有限公司股东全部权益价值资产评估报告》（以下简称“《评估
报告》”）及东洲资产评估出具的具体评估说明，瑞丰光电子（被评估单位）
2021年1月31日为基准日的全部股东权益价值（以下简称“评估值”）为人民币
10,933.83万元。具体结果及评估明细如下：
评估基准日2021年1月31日，被评估单位股东权益账面值60,395,132.72元，
1
评估值109,338,292.87元，评估增值48,943,160.15元，增值率81.04%。其中：
总 资 产 账 面 值 61,925,105.37 元 ， 评 估 值 110,868,265.52 元 ， 评 估 增 值
48,943,160.15 元 ， 增 值 率 79.04% 。 负 债 账 面 值 1,529,972.65 元 ， 评 估 值
1,529,972.65元，无增减变动。
评 估 明 细 表
金额：元/单位：人民币
序号 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 一、流动资产合计 1,872,208.82 1,872,208.82
2 货币资金 1,872,208.82 1,872,208.82
3 二、非流动资产合计 60,052,896.55 108,996,056.70 48,943,160.15 81.50
4 固定资产净额 49,112,489.84 56,801,856.70 7,689,366.86 15.66
5 无形资产净额 10,940,406.71 52,194,200.00 41,253,793.29 377.08
6 三、资产总计 61,925,105.37 110,868,265.52 48,943,160.15 79.04
7 四、流动负债合计 1,529,972.65 1,529,972.65
8 应付账款 337,631.07 337,631.07
应付职工薪酬 423,081.12 423,081.12
应交税费 -359,229.30 -359,229.30
其他应付款 1,128,489.76 1,128,489.76
五、非流动负债合计 1,529,972.65 1,529,972.65
六、负债总计 1,529,972.65 1,529,972.65
七、净资产 60,395,132.72 109,338,292.87 48,943,160.15 81.04
1. 固定资产-房屋建筑
房屋建筑物类账面净值 49,096,594.84 元，评估值 56,554,167.70 元，增
值率为 15.19%，增值原因主要是：近些年人工、材料、机械费用增长。
2. 固定资产-运输设备
由于企业财务对运输设备折旧较快，其折旧年限大大短于国家规定的车辆
耐用年限，尽管近年来车辆价格有所下降，仍致运输设备评估有大幅增值。
3. 无形资产-土地使用权
评 估 值 为 52,194,200.00 元 ， 账 面 值 为 10,940,406.71 元 ， 增 值
41,253,793.29 元，增值率 377.08%，主要由于近些年地价增长。
2
（二）土地使用权评估具体分析
由于本次评估中，无形资产-土地使用权有较大增值，故对该科目的评估进
行详细说明如下：
1. 评估对象及范围
本次评估的无形资产—土地使用权位于上海市浦东新区琼阁路1268号，账
面净值为10,940,406.71元，土地概况见下表：
序 土地 准用 开发
土地权证编号 土地位置 取得日期 用地性质 面积（M2）
号 用途 年限 程度
沪（2021）市字不动 琼阁路 1268 五通
1 2013-07-16 出让 工业 50 33,382.10
产权第 000043 号 号 1-7 幢 一平
2. 评估方法和评估过程
2.1 土地简况
瑞丰光电子具体坐落于临港重装备产业区二期H24街坊内H2403-B1地块，土
地用途为工业，分别对其各项因素勘查如下：
区域因素：位于临港重装备产业区，为国家新型工业化产业示范基地，该
区域主要为新型技术产业带，产业聚集度较好，区域内航空、海运、铁路、高
速公路、内河运输等五种交通，交通条件较好，配套设施较齐全，周边环境一
般规划为工业，无城市发展冲突。
个别因素：宗地面积33382.1平米，面积利用空间一般，该处土地为类似矩
形，无难以利用死角，上海市8级工业用地，临街地块，出入方便无遮挡，已完
成五通一平，地势平坦、没有明显起伏、不受地形的不利影响。
2.2 评估过程
搜集和选取可比交易案例：
根据上述市场背景分析，通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、地
区相同、价格类型相同等特点，自东洲智能房地产估价系统查询公布的土地成
交结果中选取与评估对象处于相邻区域内三宗类似用地作为实例，测算其比准
价格。并首先根据委估对象的特点分析三处可比案例，对其各项因素调查结果
如下：
比较案例一 比较案例二 比较案例三
3
临港重装备产业区 A05-03 临港重装备产业区 J11-02
土地坐落 临港奉贤园区 D0107 地块
地块 地块
楼面单价 781 1242 1010
土地用途 工业 工业 工业
交易情况 成交 成交 成交
市场状况 2020-05-19 2019-06-13 2019-10-16
①委估对象与比较案例出让年限均为 50 年。
②本次评估委估对象容积率为 1.5，案例 1-3 容积率分别为 1.51、1.53、1.29，
对土地容积率修正后情况如下：
比较案例一 比较案例二 比较案例三
临港重装备产业区 A05-03 临港重装备产业区 J11-02
土地坐落 临港奉贤园区 D0107 地块
地块 地块
楼面单价 783 1,253 938
土地用途 工业 工业 工业
交易情况 成交 成交 成交
市场状况 2020-05-19 2019-06-13 2019-10-16
比较案例一，具体坐落于临港重装备产业区A05-03地块，土地用途为工业，
分别对其各项因素勘查如下：
区域因素：位于临港重装备产业区，为国家新型工业化产业示范基地，该
区域主要为产业制造区域，产业聚集度一般，区域内航空、海运、铁路、高速
公路、内河运输等五种交通，交通条件较好，配套设施较齐全，周边环境一般，
规划为工业，无城市发展冲突。
个别因素：宗地面积62329.40平米，面积利用空间较好，该处土地为类似
矩形，无难以利用死角，上海市8级工业用地，临街地块，出入方便无遮挡，宗
地五通一平完成，地势平坦、没有明显起伏、不受地形的不利影响。
比较案例二，具体坐落于临港奉贤园区D0107地块，土地用途为工业，分别
对其各项因素勘查如下：
区域因素：位于临港奉贤园区，园区主要以科技产业和新兴产业为主，产
业聚集度好，区域内航空、海运、铁路、高速公路、内河运输等五种交通，交
通条件较好，配套设施较齐全，周边环境一般，规划为工业，无城市发展冲突。
个别因素：宗地面积65237.50平米，面积利用空间较好，该处土地为类似
矩形，无难以利用死角，上海市8级工业用地，临街地块，出入方便无遮挡，宗
地五通一平完成，地势平坦、没有明显起伏、不受地形的不利影响。
4
比较案例三，具体坐落于临港重装备产业区J11-02地块，土地用途为工业，
分别对其各项因素勘查如下：
区域因素：位于临港奉贤园区，园区主要以科技产业和新兴产业为主，产
业聚集度好，区域内航空、海运、铁路、高速公路、内河运输等五种交通，交
通条件较好，配套设施较齐全，周边环境一般，规划为工业，无城市发展冲突。
个别因素：宗地面积123951.70平米，面积利用空间好，该处土地为类似矩
形，无难以利用死角，上海市8级工业用地，临街地块，出入方便无遮挡，宗地
五通一平完成，地势平坦、没有明显起伏、不受地形的不利影响。
2.3 对可比实例进行打分、修正和单价计算
根据上述对市场背景的分析、搜集和选取可比案例，结合委评对象和比较
案例的差异情况，选择交易情况、市场状况、区域因素、个别因素四大类修正
因素，按照前述系数调整方法，对其各个状况因素分析比对，进行各项因素的
评定、打分、修正和单价计算，并编制汇总表格如下：
因素条件比较和打分表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
临港重装备产 临港重装备产
临港重装备产业区二期 H24 街坊 临港奉贤园区
土地坐落 业区 A05-03 地 业区 J11-02 地
内 H2403-B1 地块 D0107 地块
块 块
楼面单价 待估 783.00 1,253.00 938.00
土地用途 工业 工业 工业 工业
交易情况 待估 成交 成交 成交
打分系数 100 100 100 100
市场状况 21/1/31 2020-05-19 2019-06-13 2019-10-16
市场指数 1910 1877 1841 1873
位于临港重装 位于临港重装
备产业区，为国 备产业区，为国
位于临港奉贤
位于临港重装备产业区，为国家 家新型工业化 家新型工业化
园区，园区主要
新型工业化产业示范基地，该区 产业示范基地， 产业示范基地，
聚集程度 以科技产业和
区 域主要为新型技术产业带，产业 该区域主要为 该区域主要为
新兴产业为主，
域 聚集度较好 产业制造区域， 新型技术产业
产业聚集度好
因 产业聚集度一 带，产业聚集度
素 般 较好
打分系数 100 80 105 100
区域内航空、海运、铁路、高速 区域内航空、海 区域内航空、海 区域内航空、海
交通条件 公路、内河运输等五种交通，交 运、铁路、高速 运、铁路、高速 运、铁路、高速
通条件较好 公路、内河运输 公路、内河运输 公路、内河运输
5
等五种交通，交 等五种交通，交 等五种交通，交
通条件较好 通条件较好 通条件较好
打分系数 100 100 100 100
配套设施较齐 配套设施较齐 配套设施较齐
市政配套 配套设施较齐全
全 全 全
打分系数 100 100 100 100
环境景观 周边环境一般 周边环境一般 周边环境一般 周边环境一般
打分系数 100 100 100 100
规划为工业，无 规划为工业，无 规划为工业，无
规划限制 规划为工业，无城市发展冲突
城市发展冲突 城市发展冲突 城市发展冲突
打分系数 100 100 100 100
宗地面积 宗地面积 宗地面积
宗地面积 33382.1 平米，面积利 62329.40 平米， 65237.50 平米， 123951.70 平
宗地面积
用空间一般 面积利用空间 面积利用空间 米，面积利用空
较好 较好 间好
打分系数 100 101 101 102
该处土地为类 该处土地为类 该处土地为类
该处土地为类似矩形，无难以利
土地形状 似矩形，无难以 似矩形，无难以 似矩形，无难以
用死角
利用死角 利用死角 利用死角
打分系数 100 100 100 100
上海市 8 级工业 上海市 8 级工业 上海市 8 级工业
个 土地级别 上海市 8 级工业用地
用地 用地 用地
别
打分系数 100 100 100 100
因
临街地块，出入 临街地块，出入 临街地块，出入
素 临街深度 临街地块，出入方便无遮挡
方便无遮挡 方便无遮挡 方便无遮挡
打分系数 100 100 100 100
宗地五通一平 宗地五通一平 宗地五通一平
开发程度 已完成五通一平
完成 完成 完成
打分系数 100 100 100 100
地势平坦、没有 地势平坦、没有 地势平坦、没有
地势平坦、没有明显起伏、不受 明显起伏、不受 明显起伏、不受 明显起伏、不受
地形地势
地形的不利影响 地形的不利影 地形的不利影 地形的不利影
响 响 响
打分系数 100 100 100 100
比准单价计算表
比较因素 实例一 实例二 实例三
临港重装备产业区 临港奉贤园区 D0107 地 临港重装备产业区
座落
A05-03 地块 块 J11-02 地块
交易价格 783 1,253 938
交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
市场状况 1910 / 1877 1910 / 1841 1910 / 1873
区 聚集程度 100 / 80 100 / 105 100 / 100
域 交通条件 100 / 100 100 / 100 100 / 100
6
因 市政配套 100 / 100 100 / 100 100 / 100
素 环境景观 100 / 100 100 / 100 100 / 100
规划限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100
宗地面积 100 / 101 100 / 101 100 / 102
个 土地形状 100 / 100 100 / 100 100 / 100
别 土地级别 100 / 100 100 / 100 100 / 100
因 临街深度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
素 开发程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
地形地势 100 / 100 100 / 100 100 / 100
修正后比准单价 986 1,226 938
评估单价 1,050
经测算，委估地块50年使用权的市场法计算结果为1,050元/平方米。
由于委估土地已使用一段时间，尚需进行土地年限修正，公式为：
1 1
k 1 / 1
n m
。
1 r 1 r
土地还原率按 5.50%计，契税税率 3%。如下表：
年限修正系数及评估值计算表 符号
起始日期： 2013/7/16
评估基准日： 2021/1/31
已使用年限： 7.50
法定可使用年限： 50 m
委估对象尚可使用： 42.50 n
土地还原率： 5.5% r
修正系数： 0.9635 k
楼面单价： 1,050 元/平方米
容积率 1.5
宗地面积： 33,382.10 平方米
土地评估值： 50,674,027.80 元
契税： 1,520,220.83
土地评估值合计（取整）： 52,194,200.00
故被评估单位的土地评估值为 52,194,200.00 元。
二、交易相关内容的更正
公司前述披露的公告编号为 2021-008 的《关于收购上海瑞丰光电子有限公
司 100%股权的公告》，第三章（“交易标的基本情况”）第一节（“交易标的”）
第三点（“本次交易涉及的出让方获得相关资产的情况”）第 1 部分（“初始
7
成立”） ，援引了东洲资产评估出具的《评估报告》，表述应为：
“上海瑞丰光电子有限公司成立于 2012 年 10 月，初始注册资本 15,000.00
人民币万元，由深圳市瑞丰光电子股份有限公司出资设立。”
三、备查文件
（一）相关评估报告依据文件（评估事务所评估说明）
特此公告。
上海翔港包装科技股份有限公司
董事会
2021 年 2 月 10 日
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