上海制皂厂
杨树浦路 2310 号房地产收储项目
资产评估报告书
信资评报字（2014）第 437 号
上海立信资产评估有限公司
二 O 一四年十一月
目 录
上海制皂厂杨树浦路 2310 号房地产收储项目资产评估报告书摘要 ......................... - 3 -
上海制皂厂杨树浦路 2310 号房地产收储项目资产评估报告书 ................................. - 5 -
一、委托方、委估资产所属单位概况和其他评估报告使用者 ............................ - 5 -
二、评估目的 ............................................................................................................ - 6 -
三、评估对象、范围及其基本情况 ........................................................................ - 6 -
四、价值类型及其定义 ............................................................................................ - 7 -
五、评估基准日 ........................................................................................................ - 8 -
六、评估依据 ............................................................................................................ - 8 -
七、评估方法 ............................................................................................................ - 9 -
八、评估程序实施过程和情况 .............................................................................. - 15 -
九、评估中的假设和限制条件 .............................................................................. - 16 -
十、评估结论 .......................................................................................................... - 16 -
十一、特别事项说明 .............................................................................................. - 17 -
十二、评估报告使用限制说明 .............................................................................. - 19 -
十三、评估报告提出日期 ...................................................................................... - 19 -
备查文件 ......................................................................................................................... - 15 -
一、经济行为文件 .................................................................................................. - 15 -
二、委托方及委估资产所属单位企业营业执照 .................................................. - 16 -
三、上海市房地产权证 .......................................................................................... - 25 -
四、资产评估委托方及占有方承诺函（原件） .................................................. - 26 -
五、资产评估机构及资产评估师承诺函（原件） .............................................. - 27 -
六、上海立信资产评估有限公司营业执照 .......................................................... - 28 -
七、上海立信资产评估有限公司资格证书 .......................................................... - 29 -
八、参加本评估项目的人员资格证书 .................................................................. - 30 –
九、委估资产清查评估明细表 .............................................................................. - 30 -
上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
上海立信资产评估有限公司
签字注册资产评估师声明
本声明系信资评报字（2014）第 437 号资产评估报告书不可分割的部分。
我们接受委托，遵循国家有关资产评估的法律法规，恪守资产评估准则，按照公
认的资产评估方法，对委估资产进行了评估。我们谨就本项评估声明如下：
1、 我们在本评估报告中陈述的事实是真实、客观的。本评估报告中的分析和结论
是我们在恪守独立、客观、公正的原则基础上形成的，我们没有受到他人的影响和制约。
我们对评估结论的合理性承担相应的法律责任。
2、 根据资产评估准则，―遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评
估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；
提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
托方和相关当事方的责任。
3、 我们按委托方指定的评估对象和范围进行了评估，委估资产的详细清单由委托
方提供，并经其签章确认。我们对可能属于评估范围内的其他资产给予了应有的关注，
我们敬请有关当事方高度注意交易对象、范围与评估对象、范围的一致性。
4、 我们与被评估资产在过去、现时和将来都没有利益关系。我们与有关当事方及
相关人员没有任何利益关系和偏见。
5、 我们执行本项资产评估业务的目的是对委估资产所具有的价值进行分析估算
并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们敬请报告使用者注意，
评估结论仅在本报告载明的假设和限制条件下成立，并且不应该被认为是委估资产在市
场上可实现价格的保证。
6、 我们对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，对有关权属资料进行了例
行查验，但是我们仅对委估资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何
形式的保证。本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。
7、 我们对房屋建筑物等实物资产的勘察按常规仅限于其表观质量和使用、保养状
况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未受委托对它们的质量进行专业技
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
术检测和鉴定，我们的评估以委托方提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量
有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
8、 我们对委估资产价值所做的分析、判断受本报告中的假设和限制条件的约束，
评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。为了合理地正确使用本评估报告，我们敬请
评估报告使用者密切关注本报告的―评估中的假设和限制条件‖、―特别事项说明‖和―评估
报告使用限制说明‖。
9、 本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门
审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据
法律需公开的情形外，未经本评估公司许可，报告的全部或部分内容不得发表于任何公
开的媒体上。
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
上海制皂厂
杨树浦路 2310 号房地产收储项目
资产评估报告书
摘 要
信资评报字（2014）第 437 号
以下内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理
解评估结论，应认真阅读资产评估报告书全文。
本公司—上海立信资产评估有限公司接受上海制皂厂的委托，根据国家有关资产
评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委估
资产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查
勘、市场调查和询证，对委估资产截至 2014 年 9 月 30 日所表现的市场价值作出了公允
反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
评估对象及范围：评估对象为截至 2014 年 9 月 30 日上海制皂厂的部分资产，评
估范围为截至 2014 年 9 月 30 日上海制皂的部分房屋建(构)筑物及其相应土地使用权、
机器设备。
评估基准日：2014 年 9 月 30 日
评估目的：为房地产收储事宜提供市场价值参考意见
价值类型：市场价值
评估方法：市场比较法、成本法，其中市场比较法中有证房地产（含基本附属设
施）采用市场比较法,无证房屋、特殊构筑物和机器设备采用成本法
评估结论：经评估，上海制皂厂委估部分资产在评估基准日 2014 年 9 月 30 日的评
估值为人民币 72,402.98 万元。
评估结论详细情况见评估明细表。
评估结果汇总表
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
评估基准日：2014 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A C D=C-B E=D/B
非流动资产 8,768.03 72,402.98 63,634.95 725.76
固定资产净额 4,336.60 72,402.98 68,066.38 1,569.58
无形资产净额 4,431.43 -4,431.43 -100.00
资产总计 8,768.03 72,402.98 63,634.95 725.76
本报告提出日期为 2014 年 11 月 10 日，评估结果的有效使用日期至 2015 年 9 月
28 日止。
本报告需由国有资产管理部门备案后方可使用。
为了正确使用评估结论，请报告使用者密切关注本报告中的―注册资产评估师声
明‖、―评估中的假设和限制条件‖及―特别事项说明‖。
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
上海制皂厂
杨树浦路 2310 号房地产收储项目
资产评估报告书
信资评报字（2014）第 437 号
上海制皂厂：
本公司—上海立信资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据国家有
关资产评估的法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，本着客观、独
立、公正、科学的态度，履行了必要的评估程序，采用了公认的资产评估
方法——市场比较法和成本法，对上海制皂厂的部分资产进行了评估。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地
查勘、市场调查和询证，对委估资产截至 2014 年 9 月 30 日所表现的市场
价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、委估资产所属单位概况和其他评估报告使用者
（一）委托方概况
名称：上海制皂厂
注册地址：杨浦区羽山路东漕家宅 100 号
注册资金：人民币玖仟肆佰叁拾陆万元
法定代表人：钟延国
经济性质：国有企业（法人）
经营范围：制皂，甘油，油脂，鞣料及皮革化学品。粘结剂，表面活
性剂，香精，工业品粘合剂和胶，涂料，人用洗洁用品，香料，化妆品，
动物用化妆润滑剂。
营业期限：自 1992 年 10 月 30 日至不约定期限。
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（二）委估资产所属单位概况
同委托方
（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者
本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估
主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。
本评估报告的使用者限制为：
委托方。
二、 评估目的
本项评估的目的是为上海制皂厂杨树浦路 2310 号房地产收储事宜提供
价值参考意见。
三、评估对象、范围及其基本情况
1、评估对象、范围：
本项资产评估的对象系截至 2014 年 9 月 30 日上海制皂厂的部分资产。
本项资产评估的范围系截至 2014 年 9 月 30 日上海制皂的部分房屋建
(构)筑物及其相应土地使用权、机器设备。
评估前委估资产账面原值 162,474,892.28 元，账面净值 87,680,297.50
元，其中：建、构筑物账面原值 110,065,072.32 元，账面净值 43,225,129.32
元；机器设备账面原值 1,179,379.78 元，账面净值 140,837.64 元；土地使用
权账面原值 51,230,440.18 元，账面净值 44,314,330.54 元。
委托评估的建、构筑物共 73 项，位于上海市杨浦区杨树浦路 2310 号，
其中 49 项房屋办有房产证，其他为无证房产及构筑物。经清查，动力冷作
间、洗衣皂车间、皂化工段、香皂车间坍塌面积有 80%以上，其余房屋未
发现重大结构问题，但大多数的房屋门窗全部毁坏，部分房屋楼地面毁损
严重。
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
本次委估的设备为变配电设备，设备的使用年限长，从 1995 年自制或
购入，均为国产设备。
本次评估的土地为本公司所拥有的位于杨浦区杨树浦路 2310 号工业地
块，产证记载土地面积为 67,171 平方米，但由于有 2 栋建筑物（建筑面积
12,637.84 平方米）将保留，因此其相应占用的土地也将不纳入评估范围，
按照测绘中心提供的房地产测绘报告，本次评估纳入评估范围的土地面积
为 62,845.90 平方米。
纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。
2、委估资产基本情况：
委估资产已办理上海市房地产权证一份，权证登记状况如下：
产权证号：沪房地杨字（2008）第 014361 号
权利人：上海制皂厂
房屋坐落：杨树浦路 2310 号
土地使用权来源：出让
土地用途：工业
地号：杨浦区大桥街道 120 街坊 1/1 丘
宗地面积：67,171 平方米
土地使用期限：2008 年 1 月 23 日至 2058 年 1 月 22 日止
总建筑面积：74,450.84 平方米
房屋类型：工厂
注：现场勘查时，评估人员未取得土地出让合同，但有收集到补缴土
地出让金的凭证。根据委托方提供的信息，厂区内有 2 栋建筑物将保留，
因此有建筑面积 12,637.84 平方米及其相应占用范围内的土地不纳入本次评
估范围，经计算本次评估涉及的有证建筑面积为 61,813 平方米。
四、价值类型及其定义
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
本报告评估结论的价值类型为委估资产的市场价值。
所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2014 年 9 月 30 日。
确定评估基准日的理由为：
1、月末会计报表完整准确，便于资产清查；
2、评估基准日尽可能接近评估目的所对应的经济行为发生日期。
所选定的评估基准日邻近期间，国内市场未发生重大波动，各类商品、
生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围
之内。
本项评估中与评估基准日有关的主要费率为：
中国人民银行贷款利率一年期( 6%/年)
六、评估依据
(一)法规依据
1、中华人民共和国国务院 1991 年第 91 号令发布的《国有资产评估管
理办法》；
2、原国家国资局制定的《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、财政部《企业财务通则》、《企业会计准则》、《企业会计制度》;
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5、《房地产估价规范》；
6、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》；
7、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若
干具体问题的意见》；
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
8、其他有关法规和规定。
(二)评估准则依据
1、财政部《资产评估准则－基本准则》；
2、财政部《资产评估职业道德准则－基本准则》；
3、中评协《资产评估准则－评估报告》；
4、中评协《资产评估准则－评估程序》；
5、中评协《资产评估准则－业务约定书》；
6、中评协《资产评估准则－工作底稿》；
7、中评协《资产评估准则－不动产》；
8、中评协《资产评估准则－机器设备》；
9、中评协《企业国有资产评估报告指南》；
10、 财政部、中评协发布的其他有关资产评估指南。
(三)行为依据
1、资产评估业务约定书。
(四)产权依据
1、房地产权证；
(五)取价依据
1、委托方提供的会计报表和资产清单及其他资料；
2、评估人员现场勘察记录；
3、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
1、评估思路
本次评估的目的为杨树浦路 2310 号房地产收储提供市场价值参考依
据，根据本次评估目的和评估对象现状及特点，针对不同的评估对象分别
采用不同的计算方法。
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房屋（和土地）的评估可以采用多种方法进行，可以将房屋和土地合
在一起作为不可分割的整体进行评估，也可以将房屋和土地分开，分别地
进行评估。具体采用何种方法，取决于房地资产的用途、评估目的、所掌
握的资料等，本次评估采用市场比较法及成本法对委估对象进行评估。
A、市场比较法
在交易活跃的房地产市场中，通过对大量类似物业的交易价格进行分
析调整，可以很好地反映委估对象的市场价值，故在有条件的情况下应当
首选比较法进行评估。委估对象的房屋类型为工厂，周边有较多可比交易
案例，符合市场比较法运用的条件。
此时，对于企业厂区内的场地、围墙和下水管道等为使企业生产正常
运营而设臵的附属设施，考虑到其作为企业正常生产需要理应配备的必要
设施，在工业厂房整体出售时不应再单独计价，因此在采用市场比较法测
算房地合一价值时不再单独考虑。
委估有证房屋中有 4 栋房屋基本已坍塌，对建筑物墙体和屋顶需要改
造修复后才能恢复使用，因此评估时采用成本法确定恢复需要发生的费用，
并从房地产市场价值中扣除。
对于企业自行搭建的无证房屋，其建造成本可以依据现行建安造价水
平确定其重臵价值，因此采用成本法评估。
B、成本法
此外，由于委估对象为普通非特殊工业厂房，当地的土地市场价格、
建安、税费等成本构成较为明晰，故亦可采用成本法进行评估。
综上所述，本次评估采用市场比较法和成本法进行对委估房屋建（构）
筑物及相应的土地使用权进行评估。
2.1 房地产评估方法
A、市场比较法
市场比较法是指根据替代原理，选择与估价对象属于同一供需圈，条件
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类似或使用价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、
交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比
较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。市场比较法评估公式如
下
评估对象比准价格 = 交易案例价格×交易情况修正系数×交易日期修
正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
B、成本法
成本法：重臵成本法即从建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，
通过估算出建筑物在全新状态下的重臵成本，再扣减各种损耗因素造成的
贬值，最后得出建筑物的评估价值。
①评估原值的确定
计算公式：评估价值＝评估原值×成新率
评估原值＝工程造价＋综合费用＋利息+利润+销售税费
其中：工程造价可分别采用概预算编制法、预决算调整法、市价法等
方法加以确定。
概预算编制法即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概
预算的方法，当引用最近竣工的工程，因其工程造价基本接近现行建筑造
价的工程项目，直接引用原结算的造价计算工程及其费用的组成内容，或
者进行适当微调，故亦视同为概预算编制法。
预决算调整法即原决算工程造价所套用的定额不是现行定额及其取费
规定，或采用同一定额但时间较长，建筑材料等市场变化较大，则利用原
决算工程量，或者进行适当修改后，套用现行预算定额及取费标准计算工
程造价方法。
市价法即在评估中通过可靠的途径，如利用近期竣工的同类型工程单
方建筑造价或地方造价管理部的公布的当期建筑单方造价等作为依据，计
算被估项目单方造价的方法，但房屋建筑物建造日期、层数、层高、跨度、
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
跨数、装修、设备等和选择的案例有差别时则应进行调整，以调整后的建
筑单方造价计算评估对象的单方造价。
综合费用包括建设过程中的前期费用及管理费用，根据当地现行有关
规定并结合评估对象实际情况，按工程造价的一定比例确定；
利息按照现行的固定资产贷款利率标准计算，工期按照《全国统一建
筑安装工程工期定额》确定；
开发利润及销售税费按市场一般行情并结合委估房地产实际情况综合
确定。
②建筑面积的确定
持有《上海市房地产权证》的房屋，其建筑面积按权证记载的确定，
持有《建设工程规划许可证》或《建筑工程执照》房屋，其建筑面积按许
可证或执照结合实地勘察后确定，特殊构筑物的数量根据委托方提供的评
估申报表，经现场勘察核实后确定。
③成新率的确定
修复费用成新率：由于修复费用评估按照修复实际发生额考虑修复费
用，故不考虑成新率。
无证搭建建筑物及构筑物成新率：年限法、完好分值率法。
A、年限法计算公式：
年限成新率 = 1 – 已使用年限/建筑物耐用年限
已使用年限 = 评估基准日 – 建筑物竣工日期
规定耐用年限：按建设部颁布的《房地产估价规范》中规定的各类建
筑物耐用年限标准，并对建筑物进行现场质量鉴定后，确定规定耐用年限。
B、完好分值率法
依据建设部有关房屋新旧程度的参考依据，评分标准，根据现场勘查
技术鉴定，采用打分法确定成新率。计算公式：
完好分值率 = (结构打分×评分系数 + 装修打分×评分系数 + 设备打
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
分×评分修正系数) × 100％
综合成新率根据以上两种方法测算结果分析判断后确定。
计算公式：综合成新率 = 年限成新率×年限成新率比例＋完好分值率×
（1-年限成新率比例）
2.2 设备搬迁和安装费用和无法恢复使用的设备费用
本次设备评估主要采用重臵成本法，其计算公式为：
评估值=重臵全价×成新率
⑴重臵全价的确定
重臵全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其
它合理费用组成，机器设备的重臵全价除自制设备外，均为更新重臵价，
即：
重臵全价=重臵现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用
=重臵现价×（1＋运杂、安装费费率）＋其它合理费用
根据国务院的决定，自 2009 年 1 月 1 日起，在全国实施增值税转型
改革,一般纳税人购买的机器设备可以抵扣增值税。即：
重臵全价=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用－增值
税额
①国产设备重臵全价的确定：
重臵现价的确定一般采用直接法取得：
国产关键设备通过向生产制造厂询价；
国产一般设备，通过查阅《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格
信息》、《中国机电设备评估价格信息》以及参考近期设备合同等取得；
对无法询价及查阅到价格的设备，参照类似设备的现行市价经调整估
算确定。
运杂、安装费通常根据机械工业部[机械计（1995）1041 号文]1995 年
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12 月 29 日发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中，
有关设备运杂费、设备基础费、安装调试费概算指标，并按设备类别予以
确定。
其它合理费用：主要是指资金成本。对建设周期长、价值量大的设备，
按建设周期及付款方法计算其资金成本；对建设周期较短，价值量小的设
备，其资金成本一般不计。
增值税额=设备现价/1.17×0.17
②进口设备重臵全价的确定：
因该公司的进口设备均为九十年代引进，随着国内机械制造行业的发
展以及外资企业的入驻，目前国内均有相同功能设备可替代。
根据替代原则，以国内相同功能设备的重臵价为基数，按与进口
设备的功能、质量、性能等方面的差异进行性价比的修正后确定重臵价。
⑵成新率的确定
①重点、关键设备成新率的确定：
重点、关键设备成新率按年限法（工作量法）和技术鉴定法综合判定。
计算公式：
综合成新率 K=年限法成新率 K1×权重 A+技术鉴定成新率 K2×(1-权重
A)
技术鉴定时，一般设备采用现场勘察法，凭经验作鉴定。
在现场勘察及技术鉴定的基础上，向设备操作维修人员了解设备的利
用率、工作负荷、维护保养、故障率等情况，作为确定设备成新率的参考
依据。
②一般设备成新率的确定：
一般设备成新率直接采用年限法（工作量法）确定
计算公式：
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
年限法成新率 K1=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100％
尚可使用年限依据专业人员对设备的利用率、负荷、维护保养、原始
制造质量、故障频率、环境条件诸因素确定。
八、评估程序实施过程和情况
根据中华人民共和国国务院第 91 号令《国有资产评估管理办法》的
规定，本项评估我们实施了必要的评估程序，现简要说明如下：
1、接受委托，签订评估业务委托协议书
2014 年 9 月下旬，本公司评估人员开始与委托方接洽，在了解了评估
目的及委估资产范围后与委托方于 2014 年 9 月底正式签订了评估业务委托
协议书。协议书的编号为信资评报字（2014）第 437 号。
2、收集资料，由委托方提供委估资产明细表及相关财务数据。
评估工作开展以后，我们听取了委托方有关人员对企业情况以及委估
资产历史和现状的介绍。根据评估目的、评估范围及对象，确定评估基准
日，拟定评估方案和计划。
3、对委估资产进行清查核实
2014 年 10 月 16 日本公司评估人员随同委估资产所属单位相关人员至
委估资产所在地杨树浦路 2310 号对委估资产进行了实地勘查和清查核实，
现场工作时间 2 天。
4、评定估算
根据对委估资产的清查核实情况、委估资产的具体内容和所收集到的
有关资料，分析、选择适用的评估方法，并开展逐项市场调研、询价工作。
按所确定的方法对委估资产的现行价值进行评定估算。
5、对评估结果进行分析验证
评估人员将初步评估结果反馈给委托方，听取了委托方的意见后，按
规定程序，由本评估机构审核人员进行三级审核最终完成评估报告。
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
九、评估中的假设和限制条件
1、持续使用假设
即假定委估房地产在评估目的实现后，仍将按照原来的使用目的、使
用方式，持续地使用下去。
2、宏观经济环境相对稳定假设
任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估
时我们假定社会的产业政策、税收政策和宏观经济环境保持相对稳定，从
而保证评估结果有一个合理的使用期。
3、不考虑通货膨胀对评估结果的影响。
4、利率、汇率保持为目前的水平，无重大变化。
十、评估结论
经评估，上海制皂厂委估部分资产在评估基准日 2014 年 9 月 30 日的
评估值为人民币 72,402.98 万元。
评估结论分析：
经评估，上海制皂厂委估部分资产在评估基准日 2014 年 9 月 30 日的
评估值为人民币 724,029,819.00 元。
其中：评估前固定资产净值 43,365,966.96 元，评估值 724,029,819.00
元，增值 680,663,852.04 元，增值率 1,569.58%。
评估前无形资产净值 44,314,330.54 元，评估时并入固定资产-房屋中评
估, 评估减值-44,314,330.54 元，增值率-100.00%。
评估结果汇总表
评估基准日：2014 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A C D=C-B E=D/B
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A C D=C-B E=D/B
非流动资产 8,768.03 72,402.98 63,634.95 725.76
固定资产净额 4,336.60 72,402.98 68,066.38 1,569.58
无形资产净额 4,431.43 -4,431.43 -100.00
资产总计 8,768.03 72,402.98 63,634.95 725.76
本次评估部分资产增值 63,634.95 万元，增值率 725.76％，评估增值原
因有四，一、委估固定资产和无形资产-土地使用权账面值成本较低；二、
近年来上海市房地产价格上涨较快所致；三、企业有较多数量的设备使用
年限较长，已超过财务折旧年限，账面净值已为残值（部分为零），但尚可
正常使用，经评估后使其增值；四、企业设备购臵较早，目前该部分设备
的重臵现价上有一定幅度的上涨，也造成评估增值。
十一、特别事项说明
1、本报告需由国有资产管理部门备案后方可使用。
2、评估结论仅反映委估资产于评估基准日的市场价值。所选定的评估
基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各类商品、生产资料
和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内。根
据现行规定，本报告评估结论有效期为一年（自评估基准日算起至 2015 年
9 月 29 日止）。评估报告使用者应充分关注房地产市场的变化，当基准日后
委估资产状况或市场价格水平发生较大变动时，有关方面应当充分考虑这
些变动对评估结论的影响，谨慎使用本评估报告，我们建议此时应对评估
结论作适当调整或重新评估。
3、本报告所称―评估价值‖，是指所评估的资产在现有用途不变并继续
使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的
委估资产的市场价值，没有考虑业已存在或将来可能承担的抵押、担保事
宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；同时，
本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
可抗力对资产价值的影响。
4、当上述条件以及评估中遵循的持续使用原则等其他情况发生变化
时，评估结果将会失效。
5、本报告仅为上海制皂厂杨树浦路 2310 号收储事宜服务。一般来说，
由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现
出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
6、企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特
殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估
人员不承担相关责任。
7、本评估公司未对委托方提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、
会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，恕不对上述资料的真
实性负责。
8、本报告对被评资产所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作，
除非另有说明，评估结论是委估资产的客观市场价值。我们未考虑如果该
等资产交易尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也
未对委估资产的重估增、减值额作任何纳税准备。
9、委估房屋中，有 4 栋有证房屋因年久失修造成房屋大面积坍塌，具
体明细如下：
固定资产 开始使用日
幢号 原值 账面净值 面积 层数 结构
名称 期
65 幢 动力冷作间 1995/02/01 298,201.00 76,131.46 677 1 其他
66 幢 洗衣皂车间 1995/08/01 2,536,682.49 706,210.74 8916 1 其他
67 幢 皂化工段 1995/06/01 957,037.49 279,652.77 2691 2 其他
74 幢 香皂车间 1995/05/01 1,016,982.26 303,940.54 2686 1 其他
合计 4,808,903.24 1,365,935.51 14970
11、本次评估的土地为上海制皂厂所拥有的位于杨浦区杨树浦路 2310
号工业地块，产证记载土地面积为 67,171 平方米，但由于有 2 栋建筑物将
保留，因此其相应占用的土地也将不纳入评估范围，根据房屋土地测绘院
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
的报告，本次评估纳入评估范围的土地面积为 62,845.90 平方米。保留房屋
的单元情况如下：
幢号 建筑面积 层数 结构
142 179.00 2 混合 1
143 12,458.84 12 钢混
合计 12,637.84
12、经资产占有方以及收储方协商确定，本次评估不考虑停业停产损
失及土地相关税费（如契税）。
13、本次评估涉及的房屋建筑物及土地使用权的权利所有人为上海制
皂厂，房屋建筑物账面分别入账于上海制皂有限公司及上海制皂（集团）
有限公司，土地使用权财务入账于上海制皂厂上，上述上海制皂厂和上海
制皂有限公司为上海制皂（集团）有限公司的全资子公司。本公司仅对委
估资产的价值发表意见，本报告不作为房地产权属界定的依据。截至于 2014
年 9 月 30 日各单位入账的资产金额具体情况见下表
企业名称 资产类别 账面原值 账面净值
上海制皂（集团）有限公司 房屋建筑物 4,655,887.52 1,131,899.95
上海制皂有限公司 房屋建（构）筑物、机器设备 106,588,564.58 42,234,067.01
上海制皂厂 土地使用权 51,230,440.18 44,314,330.54
合计 162,474,892.28 87,680,297.5
十二、评估报告使用限制说明
1、本报告仅供委托方和本报告载明的使用者为本报告所列明的评估
目的服务，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管
理部门或依据法律需公开的情形外，在未征得对方的许可前，本评估公司
和委托方均不得将本评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体。
2、资产评估报告的使用范围：
委托方。
十三、评估报告提出日期
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
本评估报告提出日期为 2014 年 11 月 10 日。
(本页为盖章页)
上海立信资产评估有限公司
法定代表人： 张美灵 首席评估师： 舒 英
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上海制皂厂杨树浦路2310号房地产收储项目资产评估报告
注册资产评估师：王文毅 注册资产评估师：陈昃彬
2014 年 11 月 10 日
联系地址：上海市陆家嘴 丰和路 1 号（港务大厦）7 楼
邮政编码：200120
电话：总机 86-21-68877288
传真：86-21-68877020
公司电子邮箱：lixin@lixin.cn
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