跟踪评级报告
联合〔2023〕3311 号
联合资信评估股份有限公司通过对万科企业股份有限公司主
体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持万科
企业股份有限公司主体长期信用等级为 AAA，维持“21 万科 03”
“21 万科 04”“21 万科 05”“21 万科 06”“22 万科 01”“22 万科
02”“22 万科 03”“22 万科 04”“22 万科 05”“22 万科 06”“22
万科 07”“22 万科 GN001” “22 万科 GN002”“22 万科 GN003”
“21 万科 MTN002”“21 万科 MTN003”“22 万科 MTN001”“22
万科 MTN002”“22 万科 MTN003”“22 万科 MTN004”“22 万科
MTN005”信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
特此公告
联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二三年五月二十六日
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跟踪评级报告
万科企业股份有限公司
2023年跟踪评级报告
评级结果： 评级观点
本次 评级 上次 评级 万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）作为国内
项目
级别 展望 级别 展望
万科企业股份有限公司 AAA 稳定 AAA 稳定 较早从事房地产开发的企业之一，行业经验丰富。2022 年，
21 万科 03 AAA 稳定 AAA 稳定 伴随房地产市场调整与公司投资力度放缓，公司开发业务签
21 万科 04 AAA 稳定 AAA 稳定
约销售金额下降较大，但行业龙头地位依然稳固；同时，公
21 万科 05 AAA 稳定 AAA 稳定
21 万科 06 AAA 稳定 AAA 稳定 司物业服务、物流仓储服务、租赁住宅与商业开发与运营等
22 万科 01 AAA 稳定 AAA 稳定 业务保持良好发展态势。公司财务政策稳健，期末账面货币
22 万科 02 AAA 稳定 AAA 稳定
资金充足，流动性充裕。同时，联合资信评估股份有限公司
22 万科 03 AAA 稳定 AAA 稳定
22 万科 04
（以下简称“联合资信”）也关注到房地产行业调控政策趋
AAA 稳定 AAA 稳定
22 万科 05 AAA 稳定 AAA 稳定 于长期化背景下未来房地产市场运行存在一定不确定性、公
22 万科 06 AAA 稳定 AAA 稳定 司股权结构较为分散等因素可能对公司信用水平带来的不
22 万科 07 AAA 稳定 AAA 稳定
利影响。
22 万科 GN001 AAA 稳定 AAA 稳定
22 万科 GN002 AAA 稳定 AAA 稳定 公司项目储备充足，未来随着公司存量项目进一步实现
22 万科 GN003 AAA 稳定 AAA 稳定 销售以及商业地产业务进一步拓展，公司经营状况将保持良
21 万科 MTN002 AAA 稳定 AAA 稳定
好。
21 万科 MTN003 AAA 稳定 AAA 稳定
22 万科 MTN001
综合评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为
AAA 稳定 AAA 稳定
22 万科 MTN002 AAA 稳定 AAA 稳定 AAA，维持“21 万科 03”“21 万科 04”“21 万科 05”“21 万
22 万科 MTN003 AAA 稳定 AAA 稳定 科 06”“22 万科 01”“22 万科 02”“22 万科 03”“22 万科 04”
22 万科 MTN004 AAA 稳定 AAA 稳定
“22 万科 05”“22 万科 06”“22 万科 07”“22 万科 GN001”
22 万科 MTN005 AAA 稳定 AAA 稳定
“22 万科 GN002”“22 万科 GN003”“21 万科 MTN002”“21
跟踪评级债项概况： 万科 MTN003”“22 万科 MTN001”“22 万科 MTN002”“22
债券简称
发行 债券 到期 万科 MTN003”“22 万科 MTN004”“22 万科 MTN005”的信
规模 余额 兑付日
10.00 10.00 用等级为 AAA，评级展望为稳定。
21 万科 03 2026-05-20
亿元 亿元
5.66 5.66
21 万科 04 2028-05-20 优势
亿元 亿元
23.00 23.00
21 万科 05
亿元 亿元
2026-07-26 1． 公司行业经验丰富，品牌知名度高且溢出效应强，2022
21 万科 06
7.00 7.00
2028-07-26 年公司保持领先的行业地位。公司是全国规模领先的房地
亿元 亿元
8.90 8.90 产开发企业，有着 30 余年的房地产行业经验。2022 年，
22 万科 01 2025-03-04
亿元 亿元
11.00 11.00 公司保持领先的行业地位，在多个城市市场排名位列前
22 万科 02 2027-03-04
亿元 亿元
列。
3.50 3.50
22 万科 03 2027-06-06
亿元 亿元 2． 公司土地储备区域分布分散，经营服务业务保持良好发
6.50 6.50
22 万科 04 2029-06-06 展态势，有效分散了经营风险。公司坚持深耕城市圈的战
亿元 亿元
29.00 29.00
22 万科 05
亿元 亿元
2027-07-08 略，土地储备质量较好，业务重点聚焦全国经济最具活力
22 万科 06
5.00 5.00
2029-07-08
的三大经济圈及中西部重点城市，分散的区域布局可在一
亿元 亿元
25.00 25.00 定程度上抵御区域轮动风险。同时，公司经营与服务业务
22 万科 07 2027-10-31
亿元 亿元
保持良好发展态势，为可持续发展奠定了良好基础。
22 万科 GN001 30.00 30.00 2025-07-21
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跟踪评级报告
亿元 亿元 3． 2022 年，公司保持健康的资金状况，具有较好的财务弹
20.00 20.00
22 万科 GN002 2025-08-12 性。截至 2022 年末，公司货币资金充足，现金类资产对
亿元 亿元
20.00 20.00
22 万科 GN003 2025-09-21 短期债务覆盖程度高，整体债务负担适中，债务期限结构
亿元 亿元
21 万科 MTN002
20.00 20.00
2024-04-29
以长期债务为主，无抵押无质押的融资占比高，再融资空
亿元 亿元
20.00 20.00 间大。
21 万科 MTN003 2024-09-06
亿元 亿元
30.00 30.00
22 万科 MTN001 2025-01-27 关注
亿元 亿元
30.00 30.00
22 万科 MTN002 2025-02-16 1． 长期来看行业高速增长阶段已经结束。2021 年下半年以
亿元 亿元
22 万科 MTN003
20.00 20.00
2025-02-25
来房地产市场大幅降温，公司开发业务销售规模有所下
亿元 亿元
20.00 20.00 降。2022 年，公司签约销售金额同比下降 33.6%，下降
22 万科 MTN004 2025-12-15
亿元 亿元
37.00 37.00
幅度较大。同时，公司合作开发存在一定规模，需关注行
22 万科 MTN005 2025-12-28
亿元 亿元 业下行期合作方风险。从长期来看，房地产行业高速增长
阶段已经结束，伴随行业调控政策趋于长期化，未来房地
评级时间：2023 年 5 月 26 日 产市场运行存在一定不确定性。
2． 公司股权结构较为分散。公司股权较为分散，且无实际控
本次评级使用的评级方法、模型： 制人，需关注其股权结构的稳定性。
名称 版本
房地产企业信用评级方法 V4.0.202208
房地产企业主体信用评级模
V4.0.202208
型（打分表）
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披
露
本次评级模型打分表及结果：
评价
评价内容 风险因素 评价要素 评价结果
结果
宏观和区
2
经营环境 域风险
行业风险 3
经营
A 基础素质 1
风险
自身
企业管理 1
竞争力
经营分析 1
资产质量 2
现金流 盈利能力 2
财务
F1 现金流量 1
风险
资本结构 1
偿债能力 1
指示评级 aaa
个体调整因素：-- --
个体信用等级 aaa
外部支持调整因素：-- --
评级结果 AAA
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F 共 6 个
等级，各级因子评价划分为 6 档，1 档最好，6 档最差；财
务风险由低至高划分为 F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价
划分为 7 档，1 档最好，7 档最差；财务指标为近三年加权
平均值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果
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跟踪评级报告
分析师：赵 兮 罗星驰 主要财务数据：
邮箱：lianhe@lhratings.com 合并口径
项 目 2020 年 2021 年 2022 年
电话：010-85679696 现金类资产（亿元） 1954.11 1494.01 1372.32
传真：010-85679228 资产总额（亿元） 18691.77 19386.38 17571.24
所有者权益（亿元） 3498.44 3927.73 4049.92
地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号
短期债务（亿元） 829.13 586.22 645.17
中国人保财险大厦 17 层（100022）
长期债务（亿元） 1756.13 2073.43 2495.89
网址：www.lhratings.com 全部债务（亿元） 2585.26 2659.65 3141.06
营业收入（亿元） 4191.12 4527.98 5038.38
利润总额（亿元） 796.76 522.23 523.86
EBITDA（亿元） 944.33 670.35 665.92
经营性净现金流（亿元） 531.88 41.13 27.50
营业利润率（%） 22.75 17.17 14.71
净资产收益率（%） 16.95 9.69 9.27
资产负债率（%） 81.28 79.74 76.95
调整后资产负债率（%） 71.73 69.80 68.61
全部债务资本化比率（%） 42.49 40.37 43.68
流动比率（%） 117.45 122.02 131.32
经营现金流动负债比（%） 4.04 0.31 0.26
现金短期债务比（倍） 2.36 2.55 2.13
EBITDA 利息倍数（倍） 5.96 4.98 5.53
全部债务/EBITDA（倍） 2.74 3.97 4.72
公司本部（母公司）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年
资产总额（亿元） 4814.26 5088.12 5457.23
所有者权益（亿元） 1473.34 1578.89 1599.75
全部债务（亿元） 1758.35 1780.78 2140.67
营业收入（亿元） 70.71 63.87 26.15
利润总额（亿元） 409.85 249.46 145.71
资产负债率（%） 69.40 68.97 70.69
全部债务资本化比率（%） 54.41 53.00 57.23
流动比率（%） 185.02 203.13 219.36
经营现金流动负债比（%） 19.13 -9.13 -9.17
注：1．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成，除特别说明外，
均指人民币；2．短期债务包括短期借款、一年内到期的长期借款和应付债券，不含已计提的应付
利息；长期债务包括长期借款、应付债券；利息支出剔除租赁负债的利息支出
资料来源：公司年报，联合资信整理
评级历史：
债项 主体 评级 评级 项目 评级
债项简称 评级方法/模型
等级 等级 展望 时间 小组 报告
房地产企业信用评级方法
22 万科 稳定
赵兮 （V4.0.202208）/房地产企 阅读
AAA AAA 2022/12/19
MTN005 罗星驰 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V4.0.202208）
房地产企业信用评级方法
22 万科 赵兮 （V4.0.202208）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2022/11/30
MTN004 罗星驰 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V4.0.202208）
房地产企业信用评级方法
赵兮 （V4.0.202208）/房地产企 阅读
22 万科 07 AAA AAA 稳定 2022/10/14
罗星驰 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V4.0.202208）
房地产企业信用评级方法
22 万科 稳定
赵兮 （V4.0.202208）/房地产企 阅读
AAA AAA 2022/9/9
GN003 罗星驰 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V4.0.202208）
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跟踪评级报告
房地产企业信用评级方法
22 万科 AAA AAA 稳定 2022/8/2
赵兮 （V3.1.202205）/房地产企 阅读
GN002 罗星驰 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.1.202205）
房地产企业信用评级方法
22 万科 AAA AAA 稳定 2022/6/28
赵兮 （V3.0.201907）/房地产企 阅读
GN001 罗星驰 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
22 万科 05 赵兮 （V3.1.202205）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2022/6/20
22 万科 06 罗星驰 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.1.202205）
21 万科 03
21 万科 04
21 万科 05
21 万科 06
22 万科 01
22 万科 02
21 万科 房地产企业信用评级方法
MTN002 赵兮 （V3.0.201907）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2022/5/16
21 万科 罗星驰 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.0.201907）
MTN003
22 万科
MTN001
22 万科
MTN002
22 万科
MTN003
房地产企业信用评级方法
22 万科 03 赵兮 （V3.0.201907）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2022/5/12
22 万科 04 罗星驰 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
22 万科 01 赵兮 （V3.0.201907）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2022/2/14
22 万科 02 罗星驰 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
22 万科 赵兮 （V3.0.201907）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2022/1/20
MTN003 朱一汀 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
22 万科 赵兮 （V3.0.201907）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2022/1/20
MTN002 朱一汀 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
22 万科 赵兮 （V3.0.201907）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2022/1/19
MTN001 朱一汀 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
21 万科 冯磊 （V3.0.201907）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2021/8/11
MTN003 赵兮 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
21 万科 05 冯磊 （V3.0.201907）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2021/7/15
21 万科 06 赵兮 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
21 万科 冯磊 （V3.0.201907）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2021/6/29
MTN002 赵兮 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
21 万科 03 冯磊 （V3.0.201907）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2021/4/30
21 万科 04 赵兮 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
21 万科 冯磊 （V3.0.201907）/房地产企 阅读
AAA AAA 稳定 2021/3/11
MTN002 赵兮 业主体信用评级模型（打分 原文
表）（V3.0.201907）
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅
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跟踪评级报告
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一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将
本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任何机构
或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非
对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正
的原则。
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四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告及评级
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性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出
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六、根据控股股东联合信用管理有限公司（以下简称“联合信用”）提供的联合信用及其控制的其他机
构业务开展情况，联合信用控股子公司联合赤道环境评价有限公司（以下简称“联合赤道”）为该公司提供
了非评级服务。由于联合资信与关联公司联合赤道之间从管理上进行了隔离，在公司治理、财务管理、组
织架构、人员设置、档案管理等方面保持独立，因此公司评级业务并未受到上述关联公司的影响，联合资
信保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
七、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效；根据跟踪评级的结论，在有
效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。
八、本报告所列示的主体评级及相关债券或证券的跟踪评级结果，不得用于其他债券或证券的发行活
动。
九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
分析师：
联合资信评估股份有限公司
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跟踪评级报告
万科企业股份有限公司
2023 年跟踪评级报告
一、跟踪评级原因 心；事业集团内设北京区域BG1、东北区域BG、
华中区域BG、南方区域BG、上海区域BG、西
根据有关法规要求，按照联合资信评估股 北区域BG、西南区域BG和万物云BG；事业单
份有限公司（以下简称“联合资信”）关于万 元内设印力商业BU2、物流BU、长租公寓BU、
科企业股份有限公司（以下简称“公司”）及 酒店与度假BU、海外BU、梅沙教育BU和食品
其相关债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评 BU。
级。 截 至 2022 年 底 ， 公 司 合 并 资 产 总 额
17571.24亿元，所有者权益4049.92亿元（含少
二、主体概况 数股东权益1623.00亿元）；2022年，公司实现
营业总收入5038.38亿元，利润总额523.86亿
公司前身为1984年5月成立的“现代科教 元。
仪器展销中心”。1988年11月经深圳市人民政 公司注册地址：深圳市盐田区大梅沙环梅
府“深府办〔1988〕1509号文”批准，深圳现 路33号万科中心；法定代表人：郁亮。
代企业有限公司实施股份制改革，并更名为
“深圳万科企业股份有限公司”，初始股本总 三、债券概况及募集资金使用情况
额为41332680股。1991年1月29日，公司A股股
本次跟踪评级的存续债券见下表。2022
票在深圳证券交易所上市（证券代码
年，公司按照募集说明书规定的用途使用募集
“000002.SZ”）。1993年5月28日，公司发行
资金，不存在变更募集资金用途的情况。
B股在深圳证券交易所上市，并于当年12月更
为现名。2014年6月25日，公司B股以介绍方式 表 1 跟踪评级债券概况
转换上市地在香港联合交易所有限公司（以下 发行金额 债券余额 期限
债券名称 起息日
（亿元） （亿元） （年）
简称“香港联交所”）上市（证券代码
21 万科 03 10.00 10.00 2021-05-20 5
“2202.HK”）。截至2022年底，公司股份总 21 万科 04 5.66 5.66 2021-05-20 7
数为116.31亿股，深圳市人民政府国有资产监 21 万科 05 23.00 23.00 2021-07-26 5
21 万科 06 7.00 7.00 2021-07-26 7
督管理委员会所属的全资子公司深圳市地铁
22 万科 01 8.90 8.90 2022-03-04 3
集团有限公司系公司的第一大股东（持股比例
22 万科 02 11.00 11.00 2022-03-04 5
为27.88%）。公司无控股股东及实际控制人， 22 万科 03 3.50 3.50 2022-06-06 5
股权较为分散，需关注其股权结构的稳定性。 22 万科 04 6.50 6.50 2022-06-06 7
截至2022年底，公司第一大股东不存在对公司 22 万科 05 29.00 29.00 2022-07-08 5
22 万科 06 5.00 5.00 2022-07-08 7
进行股权质押的情况。
22 万科 07 25.00 25.00 2022-10-31 5
2022年，公司经营范围较上年无重大变 22 万科 GN001 30.00 30.00 2022-07-21 3
化。 22 万科 GN002 20.00 20.00 2022-08-12 3
截至2022年底，公司集团总部内设事业中 22 万科 GN003 20.00 20.00 2022-09-21 3
心、管理中心、协同中心、组织中心和监察中 1 BG 为 Business Group 的缩写，指事业集团。
2 BU 为 Business Unit 的缩写，指事业部。
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跟踪评级报告
21 万科 MTN002 20.00 20.00 2021-04-29 3 升态势，全年实现 5%增长目标的基础更加坚
21 万科 MTN003 20.00 20.00 2021-09-06 3 实。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏
22 万科 MTN001 30.00 30.00 2022-01-27 3
观经济信用观察季报（2023 年一季度）》，报告
22 万科 MTN002 30.00 30.00 2022-02-16 3
22 万科 MTN003 20.00 20.00 2022-02-25 3
链 接
22 万科 MTN004 20.00 20.00 2022-12-15 3 https://www.lhratings.com/lock/research/f4a89bc
22 万科 MTN005 37.00 37.00 2022-12-28 3 372f。
资料来源：联合资信整理
五、行业分析
四、宏观经济和政策环境分析
2022 年，在多重因素影响下，国内房地产
2023 年一季度，宏观政策以落实二十大报
市场延续 2021 年下半年以来的低迷状态，商
告、中央经济工作会议及全国“两会”决策部
品房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求
署为主，坚持“稳字当头、稳中求进”的政策
规模齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资
总基调，聚焦于继续优化完善房地产调控政
均持续下降，市场信心有待恢复。面对经济下
策、进一步健全 REITs 市场功能、助力中小微
行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持
企业稳增长调结构强能力，推动经济运行稳步
房地产市场平稳健康发展，供需两端调控政策
恢复。
逐步松绑转向宽松；2022 年 11 月，融资端政
随着各项稳增长政策举措靠前发力，生产
策利好集中释放，“四箭齐发”等政策将有助
生活秩序加快恢复，国民经济企稳回升。经初
于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，但
步核算，一季度国内生产总值 28.50 万亿元，
政策传导速度及落地效果仍有待观察。在政策
按不变价格计算，同比增长 4.5%，增速较上年
宽松预期及前期需求释放下，2023 年国内房地
四季度回升 1.6 个百分点。从生产端来看，前
产市场会有阶段性回暖，但长期不确定性仍
期受到较大制约的服务业强劲复苏，改善幅度
大。
大于工业生产；从需求端来看，固定资产投资
完整版行业分析详见《2023 年房地产行业
实现平稳增长，消费大幅改善，经济内生动力
分 析 》 ， 报 告 链 接 ：
明显加强，内需对经济增长形成有效支撑。信
https://www.lhratings.com/lock/research/f4a89bc
用环境方面，社融规模超预期扩张，信贷结构
373b。
有所好转，但居民融资需求仍偏弱，同时企业
债券融资节奏同比有所放缓。利率方面，资金 六、基础素质分析
利率中枢显著抬升，流动性总体偏紧；债券市
场融资成本有所上升。 1． 产权状况
展望未来，宏观政策将进一步推动投资和 截至2022年底，公司股份总数为116.31亿
消费增长，同时积极扩大就业，促进房地产市 股。公司无控股股东及实际控制人。公司股权
场稳健发展。而在美欧紧缩货币政策、地缘政 较为分散，且无实际控制人，需关注其股权结
治冲突等不确定性因素仍存的背景下，外需放 构的稳定性。
缓叠加基数抬升的影响，中国出口增速或将回
落，但消费仍有进一步恢复的空间，投资在政 2． 企业规模和竞争力
策的支撑下稳定增长态势有望延续，内需将成 公司行业地位领先，品牌知名度高，综合
为驱动中国经济继续修复的主要动力。总体来 实力强。
看，当前积极因素增多，经济增长有望延续回
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跟踪评级报告
公司是全国规模领先的房地产开发企业， 在逾期或违约记录，历史履约情况良好。
有着 30 余年的房地产行业经验，项目开发经 截至 2023 年 4 月底，联合资信未发现公
验丰富。公司专注物业开发、销售及管理，业 司曾被列入全国失信被执行人名单。
务重点聚焦全国经济最具活力的三大经济圈
及中西部重点城市，所开发物业包括低层住宅 七、管理分析
单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单
公司股权结构以及主要管理制度未发生
位及商住混合物业等。长期以来公司保持稳健
重大变化，管理运作正常。
的经营风格，在巩固主业房地产开发业务优势
跟踪期内，公司股权结构以及主要管理制
的基础上，持续拓展城市配套服务相关业务，
度未发生重大变化。
商业开发与运营、物业服务和物流仓储服务等
业务发展态势良好，持续发展能力和穿越行业
八、经营分析
周期能力强。
公司业务和资产规模大，销售金额和面积 1． 经营概况
常年位列全国房地产企业前列，行业龙头地位 2022 年，公司营业收入保持增长，主营业
稳固。2022 年，公司继续上榜《财富》“世界 务突出。受房地产及相关业务毛利率下降影
500 强”，位列榜单第 178 位。 响，公司综合毛利率有所下降。
2022 年 ， 公 司 营 业 总 收 入 同 比 增 长
3．企业信用记录
11.27%，净利润同比下降 1.36%。2022 年，公
根据公司提供的中国人民银行《企业信用
司归属于母公司所有者的净利润 226.18 亿元。
报告》中征码：4402000000325267），截至 2023
2022 年，公司房地产及相关业务收入保持
年 4 月 13 日，公司无不良或关注类信贷信息。
增长，占营业收入的比重变化不大；伴随物业
根据公司过往在公开市场发行债务融资
服务收入快速增长，物业服务占收入比重有所
工具的本息偿付记录，联合资信未发现公司存
上升；其他业务收入占比较小。
表 2 公司营业收入构成及毛利率情况（单位：亿元、%）
2020 年 2021 年 2022 年
业务板块
收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率
主营业务收入 4158.81 99.23 28.95 4497.63 99.33 21.55 4962.20 98.49 19.50
其中：房地产及相关业务 4004.49 95.55 29.36 4299.32 94.95 21.74 4704.46 93.37 19.78
物业服务 154.32 3.68 18.33 198.31 4.38 17.42 257.74 5.12 14.42
其他业务收入 32.31 0.77 66.90 30.35 0.67 63.23 76.18 1.51 23.03
合计 4191.12 100.00 29.25 4527.98 100.00 21.82 5038.38 100.00 19.55
注：毛利率=（收入-成本）/收入*100%；其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入
资料来源：公司年报
受行业调控及土地市场竞争激烈等因素 2． 房地产开发业务
影响，2022年，公司房地产及相关业务毛利率 （1）土地储备情况
延续下降态势，2022年同比下降1.96个百分点； 2022年，公司拿地节奏放缓明显；公司土
物业服务业务毛利率同比下降3.00个百分点。 地储备区域集中度不高，分散布局在一定程度
受 上 述 影 响 ， 2022 年 ， 公 司 综 合 毛 利 率 为 上有利于抵御区域轮动风险。
19.55%，同比下降2.27个百分点。 2022年，公司获取新项目36个，伴随行业
销售下行，公司坚持严格的投资标准，新增拿
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跟踪评级报告
地数量大幅下降；新增项目主要位于东莞、武 城市，新增项目楼面均价有所上升。
汉、兰州、西安、合肥、杭州、深圳等一二线
表 3 公司获取土地储备情况
项目 2020 年 2021 年 2022 年
项目数量（个） 168 148 36
新增全口径规划建筑面积（万平方米） 3367 2667 690
新增权益规划建筑面积（万平方米） 2059 1901 404
新增权益地价总额（亿元） 1382 1402 496
楼面均价（元/平方米） 6710 6942 12297
期末全口径待建面积（万平方米） 5051 4522 3593
期末权益待建面积（万平方米） 3127 2910 2277
注：公司的土地储备口径为拟建项目建筑面积数据，不包括在建项目相关数据
资料来源：公司年报
截至2022年底，公司全口径待建面积3593 按当前规划条件，总计容建筑面积约 403 万平
万平方米，较年初下降20.55%；整体区域布局 方米。考虑到上述在建、拟建及旧城改造项目
相对均衡，可在一定程度上抵御区域轮动风 存在一定的建设资金需求，公司存在一定的开
险。 发支出压力。同时，公司合作开发存在一定规
（2）项目建设开发情况 模，需关注行业下行期合作方风险。
2022 年公司开发业务新开工规模大幅下 （3）房产销售情况
降，竣工面积保持增长；目前在建项目及拟建 2022 年，公司开发业务销售规模延续下降
项目体量较大可为公司未来发展提供一定保 态势，但公司行业龙头地位稳固，在多个城市
障，但公司大规模的开发建设也会带来相应的 市场排名位列前三；同时公司已售未结资源规
投资建设资金支出压力。 模较大，可为后续收入结转提供一定支撑。
随着拿地节奏的放缓，2022年，公司开发 伴随房地产市场调整与公司投资力度放
业务新开工计容面积同比下降52.0%，完成年 缓，公司开发业务销售规模延续下降态势。
初计划的81.7%；开发业务实现竣工计容面积 2022年，公司实现签约销售面积2630万平方
同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。 米，签约销售金额4170亿元，分别同比下降
表 4 公司房地产开发主要指标（单位：万平方米） 30.9%和33.6%。2022年，公司销售金额在西安、
项目 2020 年 2021 年 2022 年 成都、长沙、济南、东莞等24个城市位列第一，
新开工面积 3960 3265 1568 在重庆、武汉、郑州、苏州、沈阳等11个城市
竣工面积 3382 3571 3629
排名第二，在杭州、宁波、佛山、天津、青岛
全口径在建建筑面积 10788 10367 8260
等9个城市排名第三。
权益在建建筑面积 6381 6428 5240
资料来源：公司年报 截至2022年底，公司合并报表范围内已售
未结算面积和金额规模大，可为后续收入结转
在建及拟建项目方面，随着新开工面积的
提供一定支撑。
下降和竣工面积的持续增长，截至 2022 年底，
表 5 公司房地产销售情况
公司在建项目总计容建筑面积较年初下降
项目 2020 年 2021 年 2022 年
20.32%；规划中项目总计容建筑面积约 3593
全口径销售面积（万平方米） 4667 3808 2630
万平方米（权益计容建筑面积约 2277 万平方 全口径销售金额（亿元） 7041 6278 4170
米）。此外，公司还参与了一批旧城改造项目， 销售均价（元/平方米） 15086 16487 15854
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已售未结转面积（万平方米） 4919 4674 3362 寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住
已售未结转金额（亿元） 6982 7108 5300 服务。2022年，公司租赁住宅业务（含非并表
资料来源：公司年报，联合资信整理
项目）实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%。
从销售区域来看，公司项目区域分布整体 截至2022年底，公司共运营管理租赁住房21.51
相对均衡，能够降低区域集中度对公司经营的 万间，累计开业16.66万间，业务布局全国34
影响。 个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、
武汉等26个城市排名前三。
图1 2022年公司房地产销售区域分布情况 （3）商业开发与运营
（按金额统计）
公司商业物业开发与运营业务包含购物
中心、社区商业等业务形态。印力集团控股有
限公司（以下简称“印力集团”）为公司主要
商业物业开发与运营平台。
截至2022年底，公司累计开业242个商业
项目（含138个社区商业项目），建筑面积1227.7
万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4
万平方米。其中，印力集团累计开业102个商
业项目（含23个社区商业，29个轻资产输出管
理项目），建筑面积868万平方米；规划中和在
注：北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市；东北区域
包括辽宁省、黑龙江省、吉林省、内蒙古自治区；华中区域包括湖北省、 建商业建筑面积为124.4万平方米。
河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西
壮族自治区；上海区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域 2022年，公司商业业务（含非并表项目）
包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西
南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省。
资料来源：联合资信根据公司年报整理
营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。其中，印
力集团管理的商业项目营业收入54.8亿元，同
3． 其他业务 比增长4.8%。
2022年，公司经营与服务业务保持良好发 （4）物流仓储服务
展态势。 万科物流发展有限公司（以下简称“万纬
（1）物业服务 物流”）为公司物流仓储服务及一体化供应链
公司物业服务业务主要由旗下子公司万 解决方案平台。2022年，公司物流业务（含非
物云空间科技服务股份有限公司（以下简称 并表项目）实现营业收入35.6亿元，同比增长
“万物云”）负责运营。公司已分拆万物云于 17.9%。
香港联交所上市。 2022年，万纬物流新开业13个高标库，可
2022年，万物云实现营业收入（含对公司 租赁建筑面积94万平方米；10个冷链园区(含5
内 和对外营 业收入 ）303.2 亿元， 同比增 长 个干冷混合项目)，可租赁建筑面积37万平方
26.1%。其中，社区空间居住消费服务收入167.5 米；新开业项目合计可租赁建筑面积132万平
亿元（占55%），同比增长24.4%；商企和城市 方米。截至2022年底，累计开业项目可租赁建
空间综合服务收入111.8亿元（占37%），同比 筑面积964万平方米，其中高标库可租赁建筑
增长28.3%；AIoT（人工智能物联网）及BPaaS 面积846万平方米，稳定期出租率为90%；冷链
（流程即服务）解决方案服务收入23.9亿元（占 可租赁建筑面积118万平方米，稳定期的使用
8%），同比增长28.8%。 率为75%。
（2）租赁住宅
公司旗下“泊寓”是全国最大的集中式公 4． 经营效率
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2022年，公司经营效率指标有所上升。 优良资产，探索 REITs 等创新型工具。
从经营效率指标看，2022年，公司存货周 四是提升 ESG 价值与可持续发展能力，
转次数、流动资产周转次数和总资产周转次数 将 ESG 理念融入日常工作运营中，持续探索
均有所上升。与同行业上市公司比较情况看， 绿色低碳发展模式，积极披露与回应社会关心
公司经营效率指标良好。 的可持续发展议题。
表6 2022年同行业公司经营效率对比情况
（单位：次） 九、财务分析
企业简称 存货周转次数 流动资产周转次数 总资产周转次数
招商蛇口 0.36 0.28 0.21 1. 财务概况
保利发展 0.26 0.22 0.20 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合
新城控股 0.41 0.33 0.23
伙）对公司 2022 年度财务报告进行了审计，
公司 0.40 0.33 0.27
注：为了便于对比，上表公司相关数据来自 Wind，联合资信与 Wind 计算
并出具了标准无保留审计意见。公司主营业务
口径存在一定差异 一直是房地产开发与经营，未发生重大变化，
数据来源：Wind
财务数据可比性较强。
5． 未来发展 截 至 2022 年 底 ， 公 司 合 并 资 产 总 额
2023年，公司将坚持稳健经营，继续提升 17571.24 亿元，所有者权益 4049.92 亿元（含
整体经营水平与竞争力。 少数股东权益 1623.00 亿元）；2022 年，公司
2023 年，公司将重点围绕以下方向开展工 实 现 营 业 总 收 入 5038.38 亿 元 ， 利 润 总 额
作： 523.86 亿元。
一是保障经营安全，维持行业领先的信用
2. 资产质量
评级，保持融资弹性，持续优化债务结构，探
2022年，公司资产规模有所下降，仍以流
索股权融资机会，助力业务良性发展。
动资产为主。公司货币资金充裕，资产受限程
二是坚定实施不动产开发、经营、服务并
度很低，整体资产质量很好。
重，与城市同步发展、与客户同步发展，以“长
截至 2022 年底，公司合并资产总额较年
期最大化市场价值”为目标，从公司整体利益
初下降 9.36%，主要系流动资产减少所致，公
最大化角度推动业务协同，提升整体经营水
司资产以流动资产为主。
平。
三是打造更多优良资产，从经营视角完善
建管标准，提高商业、办公、公寓、物流仓储
等项目的经营回报，形成更多具备交易条件的
表 7 公司资产及负债主要构成情况
2020 年末 2021 年末 2022 年末
科目
金额（亿元） 占比（%） 金额（亿元） 占比（%） 金额（亿元） 占比（%）
流动资产 15473.87 82.78 16002.68 82.55 14153.56 80.55
货币资金 1952.31 10.44 1493.52 7.70 1372.08 7.81
其他应收款 2494.99 13.35 2660.61 13.72 2726.95 15.52
存货 10020.63 53.61 10756.17 55.48 9070.57 51.62
非流动资产 3217.90 17.22 3383.70 17.45 3417.68 19.45
长期股权投资 1418.95 7.59 1444.49 7.45 1294.86 7.37
投资性房地产 799.54 4.28 859.53 4.43 985.72 5.61
资产总额 18691.77 100.00 19386.38 100.00 17571.24 100.00
流动负债 13174.93 86.72 13114.46 84.84 10778.02 79.71
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应付账款 2956.85 19.46 3304.11 21.37 2892.16 21.39
其他应付款 2127.58 14.00 1920.66 12.42 1739.05 12.86
合同负债 6307.47 41.51 6368.59 41.20 4655.81 34.43
非流动负债 2018.40 13.28 2344.19 15.16 2743.31 20.29
长期借款 1320.37 8.69 1543.22 9.98 1807.73 13.37
应付债券 435.76 2.87 530.21 3.43 688.16 5.09
负债总额 15193.33 100.00 15458.65 100.00 13521.33 100.00
注：资产类科目占比指单个资产科目占同期末资产总额的比重，负债类科目占比指单个负债科目占同期末负债总额的比重
资料来源：公司年报，联合资信整理
截至 2022 年底，公司货币资金较年初下 2022 年底公司对长期股权投资累计计提减值
降 8.13%，其中银行存款占比 99.28%，其他货 准备 4.09 亿元。
币资金占比 0.70%。银行存款中含有受限使用 公司投资性房地产按成本计量。截至 2022
资金为 27.83 亿元，占货币资金的 2.03%。截 年底，公司投资性房地产较年初增长 14.68%。
至 2022 年底，公司预售监管资金约 463.9 亿元， 截至2022年底，公司所有权或使用权受限
占货币资金的 33.81%。截至 2022 年底，万物 制的资产合计204.20亿元（包括银行存款中含
云现金及现金等价物 133.45 亿元。 有的受限使用资金27.83亿元、用于借款抵押的
公司其他应收款主要包括土地及其他保 存货63.35亿元、用于借款抵押的投资性房地产
证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业 105.35亿元、用于借款抵押的固定资产7.55亿
款等。截至 2022 年底，公司其他应收款较年 元和用于借款抵押的无形资产0.13亿元），占
初增长 2.49%。其中，按交易方归集的年末余 总资产的1.16%。此外，截至2022年底，公司
额前五名其他应收款余额合计占比 9.21%，集 货币资金中含有预售监管资金463.9亿元。整体
中度一般。从账龄看，1 年以内（含 1 年）占 看，公司资产受限比例很低。
比 44.47%，1 年至 2 年（含 2 年）占比 20.46%，
2 年至 3 年（含 3 年）占比 9.89%，3 年以上占 3. 资本结构
比 25.18%。其他应收款累计计提坏账准备 （1）所有者权益
22.42 亿元，计提比例 0.82%。公司其他应收款 2022 年，公司所有者权益保持增长，权益
规模较大，对公司资金形成一定占用。 结构中盈余公积、未分配利润和少数股东权益
截至 2022 年底，公司存货较年初下降 占比较大。
15.67%，主要系完工项目交付及新获取项目减 截至 2022 年底，公司所有者权益 4049.92
少所致。其中已完工开发产品占 10.81%、在建 亿元，较年初增长 3.11%。所有者权益中，股
开发产品占 76.65%、拟开发产品占 12.32%； 本、资本公积、其他综合收益、盈余公积、未
公司按照市场价格状况和项目实际销售情况， 分 配 利 润 和 少 数 股 东 权 益 分 别 占 2.87% 、
对项目可变现净值进行测试后对部分项目计 5.65%、-1.39%、29.07%、24.04%和 40.07%，
提了存货跌价准备，截至 2022 年底公司对廊 盈余公积、未分配利润和少数股东权益占比较
坊朗润园、涿州新辰之光和廊坊启航之光等项 大。
目累计计提跌价准备 51.39 亿元，占存货账面 （2）负债
余额的 0.56%。 2022 年，公司负债总额有所下降，但债务
截至 2022 年底，公司长期股权投资较年 规模有所增长；整体债务负担适中，债务期限
初下降 10.36%。其中对合营企业投资占比 结构以长期债务为主，无抵押无质押的融资占
46.77%，对联营企业投资占比 53.23%。截至 比高。
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截至 2022 年底，公司负债总额较年初下 公司其他应付款主要由应付股权款与合
降 12.53%，公司负债以流动负债为主。 作公司往来及其他、应付合营/联营企业款和土
公司应付账款主要为应付及预提工程款 地增值税清算准备金构成。截至 2022 年底，
和应付地价等。截至 2022 年底，公司应付账 公司其他应付款较年初下降 9.46%。
款较年初下降 12.47%，主要系应付及预提工程 公司合同负债主要涉及公司客户的房地
款减少所致。公司无账龄超过一年的重要应付 产销售合同中收取的预收款。截至 2022 年底，
账款。 公司合同负债较年初下降 26.89%。
图 2 公司债务结构（单位：亿元） 图 3 公司债务杠杆水平
资料来源：公司财务报告，联合资信整理 资料来源：公司财务报告，联合资信整理
有息债务方面，截至 2022 年底，公司全 表 8 截至 2022 年底公司债务期限分布情况
部债务 3141.06 亿元，较上年底增长 18.10%。
3 期限 占比
1 年以内（含 1 年） 20.54%
其中，短期债务占比 20.54%，长期债务占比
1 年以上 79.46%
79.46%，债务结构以长期债务为主。从融资渠
合计 100.00%
道来看，银行借款占 60.61%（融资成本区间为 资料来源：公司提供
3.00%~Hibor 按约定比例上浮之间）、应付债
4. 盈利能力
券占 27.25%（融资成本区间为 2.56%~Libor
2022年，随着结转规模的扩大，公司营业
按约定比例上浮之间）、其他借款占 12.14%
收入保持增长，投资收益对利润形成一定补
（融资成本区间为 4.10%~6.16%）。分境内境
充，公司整体盈利能力很强。
外 来 看 ， 境 内 债 务 占 78.1% 、 境 外 债 务 占
2022 年，公司营业收入变动情况详见经营
21.9%。从融资类型看，无抵押无质押的融资
分析部分。2022 年，公司利润总额 523.86 亿
占比 95.2%。从债务指标看，2020－2022 年末，
元，同比提升 0.31%。
公司资产负债率和调整后资产负债率均持续
2022 年，公司费用总额为 252.98 亿元，
下降，全部债务资本化比率波动上升，长期债
同比下降 9.90%，主要系财务费用下降所致。
务资本化比率逐年上升。整体看，公司债务负
利润构成方面，2021－2022 年，投资收益
担适中且以长期债务为主。
占营业利润的比重分别为 12.59%和 7.87%，投
资收益为营业利润提供一定补充。2021－2022
年，公司资产减值损失分别为 35.14 亿元和
4.50 亿元，对营业利润造成一定侵蚀。
3全部债务包括短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期的
长期借款和应付债券，不含已计提的应付利息。
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跟踪评级报告
盈利指标方面，2022 年，公司总资本收益 3629.23 亿元，同比下降 24.41%，主要系新获
率和净资产收益率分别为 5.90%和 9.27%，同 取土地减少所致。2022 年，公司经营活动现金
比分别下降 0.90 个百分点和下降 0.42 个百分 净流入 27.50 亿元，持续净流入。
点。同行业上市公司比较情况看，公司盈利指 从投资活动来看，2022 年，公司投资活动
标良好。 现金流入 191.66 亿元，同比增长 16.96%，主
要系收回投资收到的现金增多所致；投资活动
表9 2022 年同行业公司盈利情况对比（单位：%）
现金流出 321.96 亿元，同比下降 24.54%，主
证券简称 毛利率 总资产报酬率 净资产收益率
要系投资支付的现金和取得子公司及其他营
招商蛇口 19.25 2.25 3.20
业单位支付的现金净额减少所致。2022 年，公
保利发展 21.99 2.78 8.38
新城控股 20.03 1.32 1.77 司投资活动现金净流出 130.30 亿元，净流出规
公司 19.55 3.32 9.27 模有所下降。
注：为了便于对比，上表公司相关数据来自 Wind，联合资信与 Wind 计算
2022 年，公司筹资活动前现金流量净额为
口径存在一定差异
数据来源：Wind -102.80 亿元。
从筹资活动来看，2022 年，公司筹资活动
5. 现金流
现金流入 1570.33 亿元，同比下降 2.47%；筹
2022 年，公司经营活动现金流持续净流
资 活 动 现 金 流 出 1535.94 亿 元 ， 同 比 下 降
入，投资活动现金流持续净流出；筹资活动现
16.58%。2022 年，公司筹资活动现金净流入
金流由净流出转为净流入。
34.39 亿元，由净流出转为净流入。
表 10 公司现金流量情况（单位：亿元）
项目 2020 年 2021 年 2022 年
6. 偿债指标
经营活动现金流入小计 5083.62 4842.16 3656.73 公司短期偿债指标和长期偿债指标均表
经营活动现金流出小计 4551.74 4801.03 3629.23
现很强，融资渠道畅通，整体偿债能力指标表
经营现金流量净额 531.88 41.13 27.50
投资活动现金流入小计 305.64 163.87 191.66
现极强。
投资活动现金流出小计 247.67 426.67 321.96 从短期偿债指标看，2022 年，公司流动资
投资活动现金流量净额 57.97 -262.81 -130.30 产对流动负债的保障程度以及现金类资产对
筹资活动前现金流量净额 589.85 -221.68 -102.80
短期债务的保障程度均表现良好。整体看，公
筹资活动现金流入小计 1539.36 1610.07 1570.33
筹资活动现金流出小计 1864.40 1841.11 1535.94 司短期偿债指标表现很强。
筹资活动现金流量净额 -325.04 -231.04 34.39 从 长 期 偿 债 指 标 看 ， 2022 年 ， 公 司
资料来源：公司年报
EBITDA 对利息以及 EBITDA 对全部债务的覆
从经营活动来看，2022 年，公司经营活动 盖程度均表现良好。整体看，公司长期偿债指
现金流入 3656.73 亿元，同比下降 24.48%，主 标表现很强。
要系销售回款减少所致；经营活动现金流出
表 11 公司偿债指标
项目 项目 2020 年 2021 年 2022 年
流动比率（%） 117.45 122.02 131.32
速动比率（%） 41.39 40.01 47.16
短期偿债能力指标
经营现金流动负债比（%） 4.04 0.31 0.26
现金短期债务比（倍） 2.36 2.55 2.13
长期偿债能力指标 EBITDA（亿元） 944.33 670.35 665.92
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跟踪评级报告
全部债务/EBITDA（倍） 2.74 3.97 4.72
EBITDA 利息倍数（倍） 5.96 4.98 5.53
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
对外担保方面，截至2022年底，公司及控 2022年，公司本部营业收入为26.15亿元，
股子公司对联营公司及合营公司提供担保余 利润总额为145.71亿元，主要来源为投资收益
额为0.28亿元。截至2022年底，公司为客户的 （147.41亿元）。
按揭贷款提供担保总额约2243.65亿元。 现金流方面，2022年，公司本部经营活动
未决诉讼方面，截至2022年底，公司无重 现金流净额为-199.61亿元，投资活动现金流净
大诉讼、仲裁事项。 额-2.93亿元，筹资活动现金流净额144.98亿元。
银行授信方面，截至2022年底，公司获得
主要合作银行授信额度5095.56亿元，其中尚未 十、结论
使用的授信余额2033.41亿元，间接融资渠道通
畅；公司作为A股和H股上市公司，融资渠道 综合评估，联合资信确定维持公司主体长
多元。 期信用等级为AAA，维持“21万科03”“21万
科04”“21万科05”“21万科06”“22万科01”“22
7. 母公司财务分析 万科02”“22万科03”“22万科04”“22万科05”
公司本部资产以其他应收款为主；负债以 “22万科06”“22万科07”“22万科GN001”“22
其他应付款、长期借款和一年内到期的非流动 万 科 GN002 ”“ 22 万 科 GN003 ”“ 21 万 科
负债为主；所有者权益中盈余公积占比高；公 MTN002”“21万科MTN003”“22万科MTN001”
司本部收入规模不大，利润以投资收益为主。 “22万科MTN002”“22万科MTN003”“22万
截至2022年底，公司本部资产总额5457.23 科MTN004”“22万科MTN005”的信用等级为
亿元，较上年底增长7.25%，主要系流动资产 AAA，评级展望为稳定。
增加所致，资产结构以流动资产为主(占
87.50%）。从构成看，公司本部资产主要由货
币资金（占8.16%）、其他应收款（占79.32%）
和长期股权投资（占11.71%）构成。截至2022
年底，公司本部货币资金为445.43亿元。
截至2022年底，公司本部负债总额3857.48
亿元，较上年底增长9.92%，其中流动负债占
56.43%。从构成看，公司本部负债主要由其他
应付款（占42.23%）、一年内到期的非流动负
债（占12.22%）、长期借款（占31.52%）和应
付债券（占12.05%）构成。公司本部2022年末
资产负债率为70.69%，较2021年末提升1.72个
百分点。
截至2022年底，公司本部所有者权益为
1599.75亿元，较上年底增长1.32%。所有者权
益中，股本、资本公积、盈余公积、未分配利
润分别占7.27%、14.38%、73.60%和5.56%。
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跟踪评级报告
附件 1-1 截至 2022 年末万科企业股份有限公司前十大股东明细
序号 股东名称 持股数量（股） 占总股本比例（%）
1 深圳市地铁集团有限公司 3242810791 27.88
2 HKSCC NOMINEES LIMITED 1906364315 16.39
3 深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙） 438703992 3.77
4 香港中央结算有限公司 433198856 3.72
5 中央汇金资产管理有限责任公司 185478200 1.59
新华人寿保险股份有限公司-分红-个人分红
6 168778848 1.45
-018L-FH002 深
7 招商财富-招商银行-德赢 1 号专项资产管理计划 146255820 1.26
8 中国证券金融股份有限公司 132669394 1.14
中国人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产品
9 125313495 1.08
-005L-CT001 深
10 深圳盈安财务顾问企业（有限合伙） 122230826 1.05
资料来源：公司年报
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跟踪评级报告
附件 1-2 截至 2022 年末万科企业股份有限公司组织架构图
资料来源：公司 2022 年可持续发展报告
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跟踪评级报告
附件 1-3 截至 2022 年末万科企业股份有限公司
主要城市公司、主要物业管理公司及其他主要经营子公司情况
序号 企业名称 注册地 币种 注册资本（千元） 表决权
1 深圳市万科发展有限公司 深圳 人民币 600000 100%
2 广州万科企业有限公司 广州 人民币 5000000 100%
3 上海万科企业有限公司 上海 人民币 10000000 100%
4 北京万科企业有限公司 北京 人民币 2000000 100%
5 佛山市万科置业有限公司 佛山 人民币 60000 100%
6 东莞市万科房地产有限公司 东莞 人民币 300000 100%
7 珠海万科发展有限公司 珠海 人民币 10000 100%
8 厦门市万科企业有限公司 厦门 人民币 1200000 100%
9 福州市万科发展有限公司 福州 人民币 20000 100%
10 海南万科企业管理有限公司 海南 人民币 10000 100%
11 南京万科企业有限公司 南京 人民币 150000 100%
12 苏州万科企业有限公司 苏州 人民币 100000 100%
13 宁波万科企业有限公司 宁波 人民币 150000 100%
14 合肥万科企业有限公司 合肥 人民币 200000 100%
15 唐山万科房地产开发有限公司 唐山 人民币 200000 100%
16 天津万科房地产有限公司 天津 人民币 390000 100%
17 沈阳万科企业有限公司 沈阳 人民币 100000 100%
18 大连万科置业有限公司 大连 人民币 30000 100%
19 长春万科房地产开发有限公司 长春 人民币 50000 100%
20 烟台万科企业有限公司 烟台 人民币 30000 100%
21 太原万科企业有限公司 太原 人民币 100000 100%
22 青岛万科房地产有限公司 青岛 人民币 20000 100%
23 万科（成都）企业有限公司 成都 人民币 500000 100%
24 武汉市万科房地产有限公司 武汉 人民币 150000 100%
25 万科（重庆）企业有限公司 重庆 人民币 100000 100%
26 西安万科企业有限公司 西安 人民币 20000 100%
27 贵阳万科房地产有限公司 贵阳 人民币 100000 100%
28 云南万科企业有限公司 昆明 人民币 40000 100%
29 万科（新疆）企业有限公司 乌鲁木齐 人民币 100000 100%
30 浙江浙南万科房地产有限公司 温州 人民币 1300000 100%
31 芜湖万科房地产有限公司 芜湖 人民币 60000 100%
32 扬州万科房地产有限公司 扬州 人民币 10000 100%
33 郑州万科企业有限公司 郑州 人民币 100000 100%
34 徐州万科企业有限公司 徐州 人民币 100000 100%
35 济南万科企业有限公司 济南 人民币 100000 100%
36 广西万科企业管理有限公司 南宁 人民币 10000 100%
37 常州万科企业有限公司 常州 人民币 20000 100%
38 兰州万科企业有限公司 兰州 人民币 100000 100%
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跟踪评级报告
39 石家庄万科企业有限公司 石家庄 人民币 50000 100%
40 中山万科企业有限公司 中山 人民币 100000 100%
41 长沙市万科企业有限公司 长沙 人民币 19000 100%
42 浙江万科南都房地产有限公司 杭州 人民币 3650000 100%
43 无锡万科企业有限公司 无锡 人民币 20000 100%
44 南通万科企业有限公司 南通 人民币 50000 100%
45 江西万科益达置业投资有限公司 南昌 人民币 100000 50%
46 嘉兴万科房地产开发有限公司 嘉兴 人民币 100000 100%
47 盐城万科房地产开发有限公司 盐城 人民币 20000 100%
48 哈尔滨万科企业有限公司 哈尔滨 人民币 100000 100%
49 包头万科房地产有限公司 包头 人民币 10000 100%
50 江门万科企业有限公司 江门 人民币 100000 100%
51 惠州市万科企业有限公司 惠州 人民币 20000 100%
52 临沂万科企业有限公司 临沂 人民币 100000 100%
Vanke Overseas Investment Holding
开曼群岛 港币 7500 75%
53 Company Limited
54 万物云空间科技服务股份有限公司 深圳 人民币 1178469 56.06%
55 深圳市万科物业服务有限公司 深圳 人民币 50000 56.06%
56 广州市万科物业服务有限公司 广州 人民币 5000 56.06%
57 东莞市万科物业服务有限公司 东莞 人民币 5000 56.06%
58 佛山市万科物业服务有限公司 佛山 人民币 5000 56.06%
59 南京万科物业管理有限公司 南京 人民币 12000 56.06%
60 上海万科物业服务有限公司 上海 人民币 12260 56.06%
61 北京万科物业服务有限公司 北京 人民币 50000 56.06%
62 天津万科物业服务有限公司 天津 人民币 10000 56.06%
63 沈阳万科物业服务有限公司 沈阳 人民币 10000 56.06%
64 成都万科物业服务有限公司 成都 人民币 100000 56.06%
65 武汉市万科物业服务有限公司 武汉 人民币 12000 56.06%
66 长春万科物业服务有限公司 长春 人民币 20000 56.06%
67 深圳市万睿智能科技有限公司 深圳 人民币 100000 56.06%
68 CWVS Holding Limited 开曼群岛 美元 1 65%
69 上海阳光智博生活服务集团有限公司 上海 人民币 212500 56.06%
70 福建伯恩物业集团有限公司 福州 人民币 62100 56.06%
71 万科地产（香港）有限公司 香港 港币 6309217 100%
72 万科置业（香港）有限公司 香港 美元 490000 100%
73 万科置业地产（香港）有限公司 香港 美元 90000 100%
74 东莞市万科建筑技术研究有限公司 东莞 人民币 20000 100%
75 Vanke Holdings USA LLC 美国 美元 972501 100%
76 吉林省松花湖国际度假区开发有限公司 吉林 人民币 1100000 100%
77 万科物流发展有限公司 上海 人民币 35968000 75%
78 珠海市泊寓公寓管理有限公司 珠海 人民币 5000 100%
79 环山集团股份有限公司 青岛 人民币 127334 100%
资料来源：公司年报，联合资信整理
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跟踪评级报告
附件 2-1 主要财务数据及指标（合并口径）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年
财务数据
现金类资产（亿元） 1954.11 1494.01 1372.32
资产总额（亿元） 18691.77 19386.38 17571.24
所有者权益（亿元） 3498.44 3927.73 4049.92
短期债务（亿元） 829.13 586.22 645.17
长期债务（亿元） 1756.13 2073.43 2495.89
全部债务（亿元） 2585.26 2659.65 3141.06
营业总收入（亿元） 4191.12 4527.98 5038.38
利润总额（亿元） 796.76 522.23 523.86
EBITDA（亿元） 944.33 670.35 665.92
经营性净现金流（亿元） 531.88 41.13 27.50
财务指标
销售债权周转次数（次） 167.01 116.50 82.04
存货周转次数（次） 0.31 0.34 0.41
总资产周转次数（次） 0.23 0.24 0.27
现金收入比（%） 112.69 102.49 64.21
营业利润率（%） 22.75 17.17 14.71
总资本收益率（%） 11.02 6.80 5.90
净资产收益率（%） 16.95 9.69 9.27
长期债务资本化比率（%） 33.42 34.55 38.13
全部债务资本化比率（%） 42.49 40.37 43.68
资产负债率（%） 81.28 79.74 76.95
调整后资产负债率（%） 71.73 69.80 68.61
流动比率（%） 117.45 122.02 131.32
速动比率（%） 41.39 40.01 47.16
经营现金流动负债比（%） 4.04 0.31 0.26
现金短期债务比（倍） 2.36 2.55 2.13
EBITDA 利息倍数（倍） 5.96 4.98 5.53
全部债务/EBITDA（倍） 2.74 3.97 4.72
注：1．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成，除特别说明外，均指人民币；2．短期债务包括短期
借款、一年内到期的长期借款和应付债券，不含已计提的应付利息；长期债务包括长期借款、应付债券；利息支出剔除租赁负债的利息
支出
资料来源：公司年报，联合资信整理
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跟踪评级报告
附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部/母公司）
项目 2020 年 2021 年 2022 年
财务数据
现金类资产（亿元） 924.35 502.96 445.43
资产总额（亿元） 4814.26 5088.12 5457.23
所有者权益（亿元） 1473.34 1578.89 1599.75
短期债务（亿元） 698.01 439.73 459.94
长期债务（亿元） 1060.33 1341.05 1680.73
全部债务（亿元） 1758.35 1780.78 2140.67
营业收入（亿元） 70.71 63.87 26.15
利润总额（亿元） 409.85 249.46 145.71
EBITDA（亿元） -- -- --
经营性净现金流（亿元） 436.31 -197.91 -199.61
财务指标
销售债权周转次数（次） -- -- --
存货周转次数（次） -- -- --
总资产周转次数（次） 0.02 0.01 0.00
现金收入比（%） -- -- --
营业利润率（%） 95.67 98.58 97.89
总资本收益率（%） -- -- --
净资产收益率（%） 27.82 15.80 9.11
长期债务资本化比率（%） 41.85 45.93 51.23
全部债务资本化比率（%） 54.41 53.00 57.23
资产负债率（%） 69.40 68.97 70.69
流动比率（%） 185.02 203.13 219.36
速动比率（%） 185.02 203.13 219.36
经营现金流动负债比（%） 19.13 -9.13 -9.17
现金短期债务比（倍） 1.32 1.14 0.97
EBITDA 利息倍数（倍） -- -- --
全部债务/EBITDA（倍） -- -- --
注：“--”表示指标不适用
资料来源：公司年报，联合资信搜集整理
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跟踪评级报告
附件 3 主要财务指标计算公式
指标名称 计算公式
增长指标
资产总额年复合增长率
净资产年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%
利润总额年复合增长率
经营效率指标
销售债权周转次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收票据+平均应收款项融资）
存货周转次数 营业成本/平均存货净额
总资产周转次数 营业总收入/平均资产总额
现金收入比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业总收入×100%
盈利指标
总资本收益率 （净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
净资产收益率 净利润/所有者权益×100%
营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100%
债务结构指标
资产负债率 负债总额/资产总计×100%
调整后资产负债率 （负债总额-预收款项-合同负债）/（资产总额-预收款项-合同负债）×100%
全部债务资本化比率 全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率 长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率 担保余额/所有者权益×100%
长期偿债能力指标
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA
短期偿债能力指标
流动比率 流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率 （流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比 经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
现金短期债务比 现金类资产/短期债务
注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
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跟踪评级报告
附件 4-1 主体长期信用等级设置及含义
联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、
CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行
微调，表示略高或略低于本等级。
各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级
对象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。
具体等级设置和含义如下表。
信用等级 含义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约概率极低
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约概率较低
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约概率一般
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约概率较高
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约概率很高
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约概率极高
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务
C 不能偿还债务
附件 4-2 中长期债券信用等级设置及含义
联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。
附件 4-3 评级展望设置及含义
评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负
面、稳定、发展中等四种。
评级展望 含义
正面 存在较多有利因素，未来信用等级调升的可能性较大
稳定 信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大
负面 存在较多不利因素，未来信用等级调降的可能性较大
发展中 特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能调升、调降或维持
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