本报告依据中国资产评估准则编制
獐子岛集团股份有限公司
拟出售资产涉及的相关资产市场价值
资产评估报告
众华评报字[2023]第 035 号
共一册，第一册
辽宁众华资产评估有限公司
二○二三年十一月十六日
獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产市场价值 资产评估报告
资产评估报告目录
声明 ..................................................................................................................... 2
资产评估报告摘要 ........................................................................................... 3
资产评估报告正文 ........................................................................................... 7
一、绪言 ............................................................................................................ 7
二、委托人、产权持有人及资产评估委托合同约定的其他资产评估报
告使用人概况.................................................................................................... 7
三、评估目的.................................................................................................... 8
四、评估对象和评估范围 .............................................................................. 8
五、价值类型.................................................................................................. 11
六、评估基准日 ............................................................................................. 11
七、评估依据.................................................................................................. 11
八、评估方法.................................................................................................. 14
九、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 17
十、评估假设.................................................................................................. 21
十一、评估结论 ............................................................................................. 22
十二、特别事项说明 ..................................................................................... 23
十三、资产评估报告使用限制说明 ........................................................... 25
十四、资产评估报告日 ................................................................................ 26
资产评估报告附件 ......................................................................................... 28
资产评估明细表 ............................................................................................. 29
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獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产市场价值 资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他
资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使
用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结
论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
五、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评
估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告
依法承担责任。
六、资产评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限
定条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前
提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
七、执业过程中，评估师通过核查财务记录、权属证明文件及资
料等方式对资产的法律权属状况进行了必要的、独立的关注，但并不
表示资产评估机构及其资产评估师对评估对象法律权属进行了确认或
发表了意见。
八、评估对象涉及的资产清单等申报资料由委托人及产权持有人
申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人及产
权持有人应对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
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獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产市场价值 资产评估报告
资产评估报告摘要
辽宁众华资产评估有限公司接受獐子岛集团股份有限公司的委
托，根据有关法律、法规和资产评估准则的规定，遵循独立、客观、
公正的原则，采用适当的评估方法，按照必要的评估程序，对獐子岛
集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产进行了评估。现将评估
报告摘要如下：
一、评估目的
本次评估目的是对獐子岛集团股份有限公司拟出售资产行为涉及
的相关资产在 2022 年 12 月 31 日的市场价值进行评估，为獐子岛集团
股份有限公司实施上述行为提供价值参考。
二、评估对象和评估范围
评估对象为獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产
市场价值。
评估范围为獐子岛集团股份有限公司拟出售资产所涉及的相关资
产，资产类型具体包括：房屋建(构)筑物、机器设备、土地使用权及
海域使用权(不包含海底存货)，账面价值合计 290.43 万元。
三、价值类型
市场价值。
四、评估基准日
2022 年 12 月 31 日。
五、评估方法
对房屋建(构)筑物、设备类资产采用成本法评估，对土地使用权
采用成本逼近法评估，对海域使用权采用市场法评估。
六、评估结论及其使用有效期
在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围的资产在评估基准日
的账面价值为 290.43 万元，评估价值为 9,342.44 万元，评估增值
9,052.01 万元，增值率为 3,116.76%。详见下表：
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评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B× 100%
1 流动资产 - - -
2 非流动资产 290.43 9,342.44 9,052.01 3,116.76
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 - - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 280.64 2,161.47 1,880.82 670.19
9 在建工程 - - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 9.78 7,180.97 7,171.19 73,325.05
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产 - - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 290.43 9,342.44 9,052.01 3,116.76
评估结论使用有效期：自评估基准日起一年。
七、可能会对评估结论产生影响的主要特别事项
(一)评估结论只有在评估假设条件和评估限制条件成立前提下有
效，资产评估报告使用者应关注以上条件对评估结论的影响。
(二)由獐子岛集团股份有限公司提供的与评估相关的行为文件、
相关资料等，是编制本报告的基础，委托人及产权持有人应对所提供
文件及资料的合法性、客观性和真实性承担责任；资产评估师对以上
资料进行了认真的核对和关注。同时资产评估师执行资产评估业务的
目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权
属确认或发表意见不在资产评估师执业范围。
(三)抵押担保、未决事项、法律纠纷及或有资产负债等不确定因
素事项与评估对象的关系
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1.房屋建筑物
⑴截至评估基准日 2022 年 12 月 31 日，委估资产中有 6 项房屋
建筑物尚未办理《不动产权证书》，总面积为 1,600.68 平方米。具体
情况如下表所示：
序 建成 账面价值
建筑物名称 建筑面积
号 年月 原值 净值
1 四级泵房 1999/12/20 62.78 49,724.00 1,491.72
2 换热器房 1996/11/20 27.30 8,958.00 268.74
3 罗茨鼓风机房 1999/12/20 27.60 3,571.00 107.13
4 充氧房 1999/12/20 45.00 8,100.00 243.00
5 南车间循环水处理系统 2009/12/31 358.00 1,768,250.37 653,368.29
6 种鲍间 2022/9/29 1,080.00 989,488.81 977,491.24
合计 1,600.68 2,828,092.18 1,632,970.12
上述房屋实际产权人为獐子岛集团股份有限公司，委托人及产权
持有人承诺上述房产为其所有，不存在权属纠纷，若出现法律纠纷以
及影响评估结论事项与评估机构无关。
对于房屋建筑物面积，系在企业申报的基础上，评估人员进行抽
查核实，委托人进行复核确认，以资产申报表面积为准。如未来企业
办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证
书载明的面积进行调整。
⑵截至评估基准日 2022 年 12 月 31 日，委估资产中 2 项房屋设
定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司大连长海支行。房屋
登记情况如下：
序 建成 账面价值
权证编号 建筑物名称 建筑面积
号 年月 原值 净值
1 辽 2021 长海不动产权 室外育苗室 1996/6/20 559,177.00 16,775.31
4,128.28
2 第 10001444 号 培育间 1995/11/20 2,323,499.76 69,704.99
辽 2019 长海不动产权
3 育苗车间 2001/7/20 5,890.00 5,936,965.88 178,108.98
第 10001260 号
合计 10,018.28 8,819,642.64 264,589.28
2.土地使用权
截至评估基准日 2022 年 12 月 31 日，辽(2021)长海不动产权第
10001444 号、辽(2019)长海不动产权第 10001260 号土地设定抵押，
抵押权人为中国建设银行股份有限公司大连长海支行。土地登记状况
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如下：
土地使用 土地面积(平
序号 土地权证编号 土地性质 土地用途 土地使用权人 土地位置
权到期日 方米)
辽 (2021) 长 海 不
獐子岛集团股 长海县獐子岛镇西
1 动 产 权 第 出让 工业 2052/11/14
份有限公司 獐社区大扁滩屯
10001444 号 21,335.00
辽 (2019) 长 海 不
獐子岛集团股 长海县獐子岛镇西
2 动 产 权 第 出让 工业 2052/11/14
份有限公司 獐社区大扁滩屯
10001260 号
3.海域使用权
截至评估基准日 2022 年 12 月 31 日，委估的 5 宗海域使用权均已
设定抵押。具体情况见下表：
序号 海域权证编号 海域坐落位置 取得日期 终止日期 面积(公顷) 抵押权人
辽(2022)长海不动产权第
1 獐子岛镇獐子岛西部海域 2015/9/10 2026/6/22 257.1333 中国民生银行
10930634 号
辽(2020)长海县不动产权第
2 獐子岛镇獐子岛北部海域 2015/7/27 2025/6/22 320 中国建设银行
10900546 号
辽(2020)长海县不动产权第
3 獐子岛镇獐子岛北部海域 2015/7/27 2025/6/22 279.67 中国建设银行
10900556 号
辽(2020)长海县不动产权第
4 獐子岛镇獐子岛北部海域 2015/7/27 2025/6/22 320 中国建设银行
10900573 号
辽(2020)长海县不动产权第
5 獐子岛镇獐子岛北部海域 2015/7/27 2025/6/22 279.67 中国建设银行
10900574 号
合 计 1456.4733
本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响。
(三)其他需要说明的事项
1.评估过程中，评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物进行了现
场勘察工作，在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情
况，但未进行任何结构和材质测试。对纳入评估范围的设备类资产进
行勘察时，因检测手段限制等原因，主要依赖于评估人员的外观观察
和向有关使用人员的询问情况等方法来判断设备状况。
2.本次海域使用权是建立在相关海域使用权能办理续期并换发新
证的基础上确定的评估结论。
评估报告使用人应当关注评估报告中载明的评估假设条件、特别
事项说明、使用限制说明内容及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况
和合理理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
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拟出售资产涉及的相关资产市场价值
资产评估报告正文
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一、绪言
獐子岛集团股份有限公司：
辽宁众华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、
行政法规和资产评估准则的规定，遵循独立、客观、公正的原则，采
用适当的评估方法，按照必要的评估程序，对贵公司拟出售资产行为
涉及的相关资产在 2022 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资
产评估情况报告如下：
二、委托人、产权持有人及资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人概况
本次评估的委托人、产权持有人均为獐子岛集团股份有限公司。
(一)产权持有人概况
1.企业名称：獐子岛集团股份有限公司
2.公司类型：股份有限公司
3.住所：辽宁省长海县獐子岛镇沙包村
4.法定代表人：李卫国
5.注册资本：人民币柒亿壹仟壹佰壹拾壹万元整
6.成立日期：1992 年 09 月 21 日
7.经营范围：许可项目：水产苗种生产，水产养殖，渔业捕捞，
食品经营，食品互联网销售(销售预包装食品)，食品经营(销售散装食
品)，水产苗种进出口，货物进出口，道路货物运输(不含危险货物)，
城市配送运输服务(不含危险货物)，水路普通货物运输(依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批
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结果为准)
一般项目：从事国际集装箱船、普通货船运输，水产品收购，非
居住房地产租赁，机械设备租赁，运输设备租赁服务，特种设备出租，
船舶设计，船舶制造，船舶改装，船舶销售，船舶修理，技术服务、
技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广(除依法须经批
准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)
8.统一社会信用代码：91210200241261121A
9.登记机关：大连市市场监督管理局。
(二)委托人及产权持有人关系
委托人及产权持有人为同一单位。
(三)资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况
资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人为獐子岛集团
股份有限公司上级单位和部门，国家法律、法规有规定的从规定。
三、评估目的
根据 2023 年 3 月 10 日《獐子岛“海洋牧场项目”会议决议》，
獐子岛集团股份有限公司决定开展海洋牧场项目，拟出售涉及的相关
资产。
本次评估目的是对獐子岛集团股份有限公司拟出售资产行为涉及
的相关资产在 2022 年 12 月 31 日的市场价值进行评估，为獐子岛集团
股份有限公司实施上述行为提供价值参考。
四、评估对象和评估范围
(一)评估对象为獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关
资产市场价值。
评估范围为獐子岛集团股份有限公司拟出售资产所涉及的相关资
产，资产类型具体包括：房屋建(构)筑物、机器设备、土地使用权、
海域使用权(不包含海底存货)，账面价值合计 290.43 万元。
评估对象和评估范围已由委托人及产权持有人进行确认，经济行
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为文件涉及的评估对象和评估范围与本次评估对象和评估范围一致。
(二)委估资产基本情况
1.房屋建筑物
本次委估房屋建筑物 30 项，账面原值 17,053,349.77 元，账面净
值 2,168,701.08 元。委估房屋建筑物包括一级泵房、办公室、养殖车
间、培育间、育苗车间、蓄水池、砂滤池、办公楼、种鲍间、配电房
等，房屋坐落于长海县獐子岛镇西獐村。房屋结构分别为砖混、砖木
及钢混，设计用途为工业，总建筑面积 17,767.44 平方米，1984 年-2022
年陆续建成，处于正常在用状态。
2.构筑物
本次委估构筑物 28 项，账面原值 2,484,179.42 元，账面净值
211,159.04 元，主要为厂区道路、海堤、厕所、海底管道工程以及台
筏等，1995 年至 2020 年之间建成，大部分构筑物处于正常在用状态。
3.机器设备
本次委估机器设备 57 项，104 台(套/个/把/张)，账面原值
12,292,469.19 元，账面净值 426,573.03 元。主要包括供水设备、取
暖设备、发电机组、预热器、水泵、罗茨风机、板式换热器、刷板机、
保险柜、文件柜，办公桌椅等。机器设备主要分布于獐子岛集团股份
有限公司鲍鱼厂厂区内。设备购置时间在 1994 年至 2022 年之间，截
至评估基准日大部分设备处于在用状态，维护保养一般。
4.土地使用权
本次委估土地使用权 3 宗，原始入账价值 163,495.19 元，账面价
值 97,825.72 元。土地登记状况如下：
序 土地 土地 土地使用权
土地权证编号 土地使用权人 土地位置 土地面积(㎡)
号 性质 用途 到期日
辽(2021)长海不动 獐子岛集团股 长海县獐子岛镇西獐社
1 出让 工业 2052/11/14
产权第 10001444 号 份有限公司 区大扁滩屯 21,335.00
辽(2019)长海不动 獐子岛集团股 长海县獐子岛镇西獐社
2 出让 工业 2052/11/14
产权第 10001260 号 份有限公司 区大扁滩屯
长国用(2014)字第 獐子岛集团股 长海县獐子岛镇西獐村
3 出让 仓储 2052/11/14 613.00
021040429 号 份有限公司 大扁滩屯
⑴土地权利状况
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截至评估基准日，辽(2021)长海不动产权第 10001444 号、辽(2019)
长海不动产权第 10001260 号土地存在抵押权；长国用(2014)字第
021040429 号土地，不存在抵押权、担保权、租赁权等他项权利。
⑵相邻关系权利
评估对象不存在地役权、通行权等他项权利，相邻关系权利明晰
且无争议。
⑶土地利用现状
截至评估基准日，宗地上主要建筑物为养殖车间、室外育苗室、
育苗车间、培育间等，总建筑面积为 17,767.44 平方米。
5.海域使用权
本次委估海域使用权共 5 宗，均己取得不动产权证书，证载权利
人为獐子岛集团股份有限公司，5 宗海域使用权均设定抵押。具体情
况见下表：
序号 海域权证编号 海域坐落位置 取得日期 终止日期 面积(公顷) 抵押权人
辽(2022)长海不动产权第
1 獐子岛镇獐子岛西部海域 2015/9/10 2026/6/22 257.1333 中国民生银行
10930634 号
辽(2020)长海县不动产权第
2 獐子岛镇獐子岛北部海域 2015/7/27 2025/6/22 320 中国建设银行
10900546 号
辽(2020)长海县不动产权第
3 獐子岛镇獐子岛北部海域 2015/7/27 2025/6/22 279.67 中国建设银行
10900556 号
辽(2020)长海县不动产权第
4 獐子岛镇獐子岛北部海域 2015/7/27 2025/6/22 320 中国建设银行
10900573 号
辽(2020)长海县不动产权第
5 獐子岛镇獐子岛北部海域 2015/7/27 2025/6/22 279.67 中国建设银行
10900574 号
合 计 1456.4733
⑴辽(2022)长海不动产权第 10930634 号海域坐落于獐子岛镇獐
子岛西部海域，面积 257.1333 公顷，海底为部分礁石部分泥沙，海域
内出产鲍鱼、海螺、海参等水产品。
⑵辽(2020)长海县不动产权第 10900546 号、辽(2020)长海县不动
产权第 10900556 号、辽(2020)长海县不动产权第 10900573 号和辽
(2020)长海县不动产权第 10900574 号四宗海域均坐落于獐子岛镇獐
子岛北部海域，面积合计 1199.34 公顷，海底为泥沙，海域出产少量
海参及其他海产品。
海域使用权具体位置详见《不动产权证书》后附的宗海位置图和
宗海界址图。
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五、价值类型
根据评估目的，本次评估选择的价值类型为市场价值。
选取市场价值类型的理由：在资产评估专业人员根据本次评估的
评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件、
经与委托人充分沟通并就本次评估之评估结论的价值类型选取达成一
致意见的前提下，选定市场价值作为本次评估的评估结论的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
六、评估基准日
(一)本项目资产评估基准日定为 2022 年 12 月 31 日。
(二)评估基准日是獐子岛集团股份有限公司根据本次经济行为及
评估目的确定的。
(三)计价标准为基准日有效的价格标准。
评估中的一切计价标准均为评估基准日有效的价格标准，发表估
价意见的资产均为基准日实际存在的资产。
七、评估依据
(一)行为依据
2023 年 3 月 10 日《獐子岛“海洋牧场项目”会议决议》。
(二)法律、法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第 46
号)；
2.《中华人民共和国民法典》(2020 年 5 月 28 日十三届全国人大
三次会议通过)；
3.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资
发产权〔2009〕941 号)；
4.《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第 86 号，财政
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部令第 97 号修改)；
5.《中华人民共和国公司法》(根据 2018 年 10 月 26 日第十三届
全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和
国公司法〉的决定》第四次修正)；
6.《国有资产评估管理办法》(1991 年国务院 91 号令，1991 年
11 月 16 日起实施，国务院令第 732 号修订)；
7.《国有资产评估管理办法施行细则》(国家国有资产管理局国资
办发〔1992〕36 号)；
8.《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方
式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发〔2001〕102 号)；
9.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院 2003 年第 378 号
令,根据中华人民共和国国务院令第 709 号修订)；
10.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国
资委产权〔2006〕274 号)；
11.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委令第 12 号，2005
年 9 月 1 日起施行)；
12.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十
一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
13.《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001 年财政部令第 14
号，2002 年 1 月 1 日起实施)；
14.《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权〔2013〕
64 号)；
15.《企业国有资产交易监督管理办法》 (国资委 财政部令第 32
号，2016 年 6 月 24 日起施行)；
16.《中华人民共和国土地管理法》(根据 2019 年 8 月 26 日第十
三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正，2020 年 1 月 1
日起实施)；
17.《中华人民共和国城市房地产管理法》(根据 2019 年 8 月 26
日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正，2020 年
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1 月 1 日起实施)；
18.《中华人民共和国证券法》(2019 年 12 月 28 日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订)；
19.《海域使用权管理规定》(2006 年 10 月 13 日，国家海洋局发
布)；
20.《中华人民共和国海域使用管理法》(中华人民共和国第九届
全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议于 2001 年 10 月 27 日通
过，自 2002 年 1 月 1 日起施行)；
21.其他有关的法律、法规。
(三)准则依据
1.《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43 号)；
2.《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30 号)；
3.《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协〔2018〕36 号)；
4.《资产评估执业准则-资产评估方法》(中评协〔2019〕35 号)；
5.《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协〔2018〕35 号)；
6.《资产评估执业准则-资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33
号)；
7.《资产评估执业准则-资产评估档案》(中评协〔2018〕37 号)；
8.《资产评估执业准则-机器设备》(中评协〔2017〕39 号)；
9.《资产评估执业准则-不动产》(中评协〔2017〕38 号)；
10.《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2017〕42 号)；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕46 号)；
12.《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47 号)；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48 号)；
14.《资产评估专家指引第 8 号-资产评估中的核查验证》(中评协
〔2019〕39 号)。
(四)权属依据
1.房屋所有权证、国有土地使用证、不动产权证书；
2.委托人提供的财务资料；
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3.其它相关证明资料。
(五)取价依据
1.《辽宁省建设工程计价依据》(2017 版)；
2.《2023 机电产品价格信息查询系统》(机械工业信息研究院)；
3.《资产评估常用数据与参数手册》(机械工业出版社)；
4. 评估人员从各政府部门、专业网站收集的相关估价信息资料；
5.《关于公布实施征地区片综合地价的通知》(辽自然资发〔2023〕
24 号)；
6.《辽宁省人民政府关于征收耕地开垦费、土地复垦费和耕地闲
置费的通知》(辽政发[2000]48 号)；
7.《辽宁省耕地占用税适用税额方案》(征求意见稿)；
8.评估人员现场调查记录、市场调查及收集的其他相关估价信息
资料以及各种数据。
八、评估方法
(一)评估方法的介绍
资产评估通常采用三种评估方法，即：市场法、收益法和成本法。
市场法也称市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，
以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法。收益
法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的
各种评估方法。成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将
重建或者重置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以
此确定评估对象价值的评估方法。
(二)评估方法的选择
根据本次评估目的，在可以预知的法律、经济和技术许可的范围
内，针对各类资产的特点，对房屋建(构)筑物、对设备类资产采用成
本法评估，对土地使用权采用成本逼近法评估，对海域使用权采用市
场法评估。
(三)具体评估方法
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獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产市场价值 资产评估报告
1.房屋建(构)筑物
评估值=重置成本×综合成新率
⑴重置成本的确定
重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
①建安综合造价
本次建(构)筑物的评估，是根据类似建筑工程资料和竣工结算资
料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建(构)
筑物的重置成本。
②前期及其它费用
前期及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、
环境影响评价费等，是依据委估资产所在地建设工程其他费用标准，
结合资产本身特点进行计算。
③资金成本
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采
用的利率按基准日相应期限的全国银行间同业拆借中心受权公布的贷
款市场报价利率 LPR 计算，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀
投入考虑。
计算公式：
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×贷款市场报价利率
LPR×建设工期×50%
⑵成新率的确定
本次评估采用年限法成新率和打分法成新率，根据各自权重比例
确定综合成新率。
计算公式：
综合成新率=年限法成新率×40%+打分法成新率×60%
①年限法成新率
年限法成新率按照房屋建筑物的尚可使用年限、已使用年限计算
确定。
计算公式：
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年限法成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)×
100%
已使用年限：根据房屋建(构)筑物建造年月，计算得出已使用年
限。
尚可使用年限：按有关部门关于建(构)筑物耐用年限标准，确定
尚可使用年限。
②打分法成新率
打分法成新率按照现场查看房屋建(构)筑物的结构部分、装饰装
修部分、设备部分的实际状况，确定各部分的综合评分，并根据各部
分的权重系数计算确定。
计算公式：
打分法成新率=(结构部分得分×结构部分权重系数+装饰装修部
分得分×装饰装修部分权重系数+设备部分得分×设备部分权重系数)
÷100×100%
⑶评估值的计算
评估值=重置成本×综合成新率
2.设备类资产
评估值=重置成本×综合成新率
⑴重置成本
在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使用状态下的各种
费用(包括购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其他费用和资金成
本等)综合确定。
重置成本=设备购置价+运杂费+安装调试费+工程建设其他费用+
资金成本
①设备购置价的确定
主要通过向生产厂家或贸易公司询价等价格资料以及参考近期同
类设备的合同价格确定。
②运杂费的确定
以设备购置价为基础，根据设备购买地与安装所在地的距离不同，
辽宁众华资产评估有限公司 16
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按不同运杂费率计取。如约定由供货商负责运输时(在购置价中已含此
部分价格)，则不另计运杂费。
③安装调试费的确定
参考《资产评估常用数据与参数手册》以及设备安装定额等资料，
以设备购置价为基础，按不同安装费率计取。如约定由供货商负责安
装时，则不另计该项费用。
④其他费用的确定
其他费用通常包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理
费、环境评价费、招标代理服务费、可行性研究费。本次委估设备安
装周期短，评估时无需考虑前期及其他费用。
⑤资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采
用的利率按基准日相应期限的全国银行间同业拆借中心受权公布的贷
款市场报价利率LPR计算，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投
入考虑。计算公式：
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费+其他费用)×贷款市
场报价利率LPR×建设工期×50%
本次委估设备安装周期短，评估时无需考虑资金成本。
⑵综合成新率
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预
计设备尚可使用年限，进而计算其成新率。其公式如下：
年限成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)×
100%
对于有二手交易价格的机器设备参照近期二手市场价格确定其评
估价值。
3.土地使用权
根据评估目的、资产特性及收集的资料，结合待估宗地的使用情
况及特点，采用成本逼近法评估待估宗地的市场价值。
土地使用权评估通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩
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余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法
的选择应根据当地地产市场发育情况并结合评估人员现场调查了解评
估对象的具体特点和收集资料情况及评估目的等，选择适当的评估方
法。
市场比较法：由于缺乏待估宗地所在区域已成交的与待估宗地相
类似的市场交易案例，不适宜采用市场比较法进行评估。
成本逼近法：由于可以获得当地政府部门公布的征地补偿标准和
相关税费，适宜采用成本逼近法进行评估。
基准地价系数修正法：大连市基准地价的基准日距评估基准日年
期较长，因此不适宜采用基准地价系数修正法。
剩余法(假设开发法)：由于待估宗地采用现状评估，区域内同类
土地出售情况少，且无法获得政府对该宗地的规划指标，不适宜采用
剩余法(假设开发法)进行评估。
收益还原法：由于无法取得待估宗地所在区域同类土地的市场租
金，且待估宗地为自用，不适宜采用收益还原法进行评估。
综上所述，经过评估人员的实地勘察和认真分析，本次评估的土
地使用权采用成本逼近法进行评估。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再
加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价
格的评估方法。
计算公式：
土地价格=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利
润+土地增值收益)×(1±区位因素修正)×年期修正系数
4.海域使用权
根据评估目的、评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关
条件，采用市场法评估海域使用权的市场价值。
市场比较法是将待估海域使用权与在较近时期内发生的同类交易
实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素(海域的外部条件)及
个别因素(海域自身条件)加以比较对照，以同类海域使用权的价格为
辽宁众华资产评估有限公司 18
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基础，做必要的修正得出待估海域使用权最可能实现的合理价格。
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
⑴搜集交易实例的有关资料；
⑵选取有效的可比市场交易实例；
⑶建立价格可比基础；
⑷进行交易情况修正；
⑸进行交易日期修正；
⑹进行区域因素修正；
⑺进行个别因素修正；
⑻求得比准价格，确定被评估海域使用权的评估价值。
九、评估程序实施过程和情况
主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
2023 年 3 月 28 日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评
估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等
达成协议，订立业务委托合同。
(二)前期准备
1.拟定评估方案，编制资产评估计划。
2.组建评估团队，组织内部培训。
3.实施前期指导
为使产权持有人的财务与资产管理人员理解并做好资产评估信息
的填报工作，保证申报材料的质量，我公司指派专人对产权持有人填
报和申报工作中碰到的问题进行解答和指导。
(三)现场调查
评估人员于 2023 年 3 月 30 日至 2023 年 4 月 8 日对评估对象进行
了必要的勘察和核查，对资产现状及相关参数等进行了必要的尽职调
查。
1.资产核查
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⑴初步审查完善评估申报表和其他申报材料
评估人员通过现场掌握的信息和了解的情况初步审查产权持有人
填报的评估申报表内容和查阅其他申报资料，对于发现存在不完整、
遗漏及错误的情形的，要求并指导企业进行完善。
⑵现场实地勘查
依据产权持有人提供的评估申报表及其他申报材料，按照资产评
估准则的相关规定，对各项资产实施勘察和核查。根据勘察和核查结
果与产权持有人沟通，要求并指导企业进一步完善评估申报表及其他
申报材料。
⑶查验产权证明文件资料
评估人员对评估对象涉及的产权证明文件资料进行查验，对发现
权属不明晰、权属资料不完善情况的，提请企业核实并明确意见。
2.尽职调查
评估人员所进行的尽职调查工作内容主要如下：
⑴调查了解资产取得情况。
⑵调查了解资产利用状况。
⑶调查了解资产发挥效用状况。
⑷调查了解资产是否存在抵押、质押、诉讼的情况。
⑸调查了解资产是否存在他项权利情况。
⑹调查了解经济行为及其与资产关系。
⑺调查了解其他相关信息。
(四)收集整理评估资料
评估人员根据工作计划及资产评估业务具体情况收集评估业务所
需资料。资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人及产
权持有人等相关当事方获取的资料，从政府部门、各类专业机构和其
他相关部门等渠道获取的其他资料。在此基础上，对收集的评估资料
进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的
依据。
(五)评定估算
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在收集整理的评估资料支持下，评估人员根据所确定采用的评估
方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算、汇总和判断，形成测
算结果。项目负责人对形成的测算结果进行综合分析，形成初步评估
结论，进而编制初步资产评估报告。
(六)内部审核
评估机构按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内
部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核，形成正式资产
评估报告。在形成正式资产评估报告前，在不影响对评估结论进行独
立判断的前提下，可以与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就
资产评估报告有关内容进行沟通。
(七)出具评估报告
完成内部审核工作后，由资产评估机构出具资产评估报告并提交
委托人。
十、评估假设
(一)一般假设
1.交易假设，即假设纳入评估对象已经处在交易过程中，评估师
根据资产的交易条件等模拟市场进行估值。
2.公开市场假设，即假设在市场上交易的资产或拟在市场上交易
的资产所涉及的资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场
信息的机会和时间，资产交易双方的交易行为都是在自愿的、理智的
而非强制或不受限制的条件下进行的。
3.假设委托人及产权持有人提供的财务会计资料及其他与评估相
关的资料真实准确、客观完整、合法有效，不存在虚假、误导、或重
大遗漏，有关重大事项揭示充分。
4.假设评估测算涉及的汇率、利率、物价水平在正常范围内波动，
不考虑通货膨胀因素影响。
5.继续使用假设，继续使用假设是指资产在一定市场条件、工作
环境和利用方式下继续使用，包括按现行用途继续使用或者转换用途
辽宁众华资产评估有限公司 21
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继续使用，原地继续使用或者移地继续使用，本次评估对象为原地继
续使用。
(二)特殊假设
1.委托人和相关当事方提供的有关本次评估的资料是真实、完整、
合法、有效的。资产实际状况和内容与经济行为所表述状况和内容是
一致的。
2.在评估师所能调查了解并披露情况之外，纳入评估范围的资产
不存在影响其质量、使用状况和权属的瑕疵事项。
3.产权持有人已及时披露和告之评估基准日至评估报告完成日期
间所发生的能够影响评估结论的各类事项。
4.假定报告有效期内相关海产品的养殖技术无重大变动。
5.假设没有破坏性的灾害事件发生(包括海域污染、赤潮、海啸台
风等自然灾害和人为因素的破坏)。
6.假设纳入本次评估范围的海域使用权到期后，产权持有人可以
优先办理续期手续并换取新证。
资产评估报告披露的评估结论在上述假设条件下在评估基准日时
成立，当上述假设条件发生较大变化时，评估机构及签字资产评估师
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十一、评估结论
在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围的资产在评估基准日
的账面价值为 290.43 万元，评估价值为 9,342.44 万元，评估增值
9,052.01 万元，增值率为 3,116.76%。详见下表：
评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B× 100%
1 流动资产 - - -
2 非流动资产 290.43 9,342.44 9,052.01 3,116.76
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B× 100%
6 长期股权投资 - - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 280.64 2,161.47 1,880.82 670.19
9 在建工程 - - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 9.78 7,180.97 7,171.19 73,325.05
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产 - - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 290.43 9,342.44 9,052.01 3,116.76
评估结论使用有效期：自评估基准日起一年。
十二、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估师执业水
平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：
(一)评估结论只有在评估假设条件和评估限制条件成立前提下有
效，资产评估报告使用者应关注以上条件对评估结论的影响。
(二)由獐子岛集团股份有限公司提供的与评估相关的行为文件、
相关资料等，是编制本报告的基础，委托人及产权持有人应对所提供
文件及资料的合法性、客观性和真实性承担责任；资产评估师对以上
资料进行了认真的核对和关注。同时资产评估师执行资产评估业务的
目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权
属确认或发表意见不在资产评估师执业范围。
(三)引用其他机构出具的报告情况
本次评估不涉及引用其他机构出具的评估报告。
(四)抵押担保、未决事项、法律纠纷及或有资产负债等不确定因
素事项与评估对象的关系
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1.房屋建筑物
截至评估基准日 2022 年 12 月 31 日，委估资产中 2 项房屋设定
抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司大连长海支行。房屋登
记情况如下：
序 建成 账面价值
权证编号 建筑物名称 建筑面积
号 年月 原值 净值
1 辽 2021 长海不动产权第 室外育苗室 1996/6/20 559,177.00 16,775.31
4,128.28
2 10001444 号 培育间 1995/11/20 2,323,499.76 69,704.99
辽 2019 长海不动产权第
3 育苗车间 2001/7/20 5,890.00 5,936,965.88 178,108.98
10001260 号
合计 10,018.28 8,819,642.64 264,589.28
2.土地使用权
截至评估基准日 2022 年 12 月 31 日，辽(2021)长海不动产权第
10001444 号、辽(2019)长海不动产权第 10001260 号土地设定抵押，
抵押权人为中国建设银行股份有限公司大连长海支行。土地登记状况
如下：
土地使用 土地面积(平
序号 土地权证编号 土地性质 土地用途 土地使用权人 土地位置
权到期日 方米)
辽 (2021) 长 海 不
獐子岛集团股 长海县獐子岛镇西
1 动 产 权 第 出让 工业 2052/11/14
份有限公司 獐社区大扁滩屯
10001444 号 21,335.00
辽 (2019) 长 海 不
獐子岛集团股 长海县獐子岛镇西
2 动 产 权 第 出让 工业 2052/11/14
份有限公司 獐社区大扁滩屯
10001260 号
3.海域使用权
截至评估基准日 2022 年 12 月 31 日，委估的 5 宗海域使用权均已
设定抵押。具体情况见下表：
序号 海域权证编号 海域坐落位置 取得日期 终止日期 面积(公顷) 抵押权人
辽(2022)长海不动产权第
1 獐子岛镇獐子岛西部海域 2015/9/10 2026/6/22 257.1333 中国民生银行
10930634 号
辽(2020)长海县不动产权第
2 獐子岛镇獐子岛北部海域 2015/7/27 2025/6/22 320 中国建设银行
10900546 号
辽(2020)长海县不动产权第
3 獐子岛镇獐子岛北部海域 2015/7/27 2025/6/22 279.67 中国建设银行
10900556 号
辽(2020)长海县不动产权第
4 獐子岛镇獐子岛北部海域 2015/7/27 2025/6/22 320 中国建设银行
10900573 号
辽(2020)长海县不动产权第
5 獐子岛镇獐子岛北部海域 2015/7/27 2025/6/22 279.67 中国建设银行
10900574 号
合 计 1456.4733
本次评估未考虑上述抵押事项对评估结论的影响。
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(五)重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事
项。
评估师未发现有重大期后事项。
(六)其他需要说明的事项
1.由委托人和产权持有人提供的与评估相关的所有资料，是编制
本报告的基础。委托人及产权持有人应对其提供资料的真实性、合法
性和完整性承担责任。评估师进行了必要的、独立的复核工作；
2.对委托人及产权持有人存在的可能影响评估结论的瑕疵事项，
在进行业务委托时未作特殊说明而评估师根据专业经验一般不能获知
的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；
3.本次纳入评估范围的资产评估值为含增值税价值；
4.截至评估基准日 2022 年 12 月 31 日，委估资产中有 6 项房屋
建筑物尚未办理《不动产权证书》，总面积 1,600.68 平方米。具体情
况如下表所示：
序 建成 账面价值
建筑物名称 建筑面积
号 年月 原值 净值
1 四级泵房 1999/12/20 62.78 49,724.00 1,491.72
2 换热器房 1996/11/20 27.30 8,958.00 268.74
3 罗茨鼓风机房 1999/12/20 27.60 3,571.00 107.13
4 充氧房 1999/12/20 45.00 8,100.00 243.00
5 南车间循环水处理系统 2009/12/31 358.00 1,768,250.37 653,368.29
6 种鲍间 2022/9/29 1,080.00 989,488.81 977,491.24
合计 1,600.68 2,828,092.18 1,632,970.12
上述房屋实际产权人为獐子岛集团股份有限公司，委托人及产权
持有人对此出具了书面说明，承诺上述房产为其所有，不存在权属纠
纷。本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响。
提请评估报告的使用者应注意上述特别事项对评估结论可能带来
的影响。
十三、资产评估报告使用限制说明
(一)使用范围
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獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产市场价值 资产评估报告
1.本资产评估报告只能由报告载明的资产评估报告使用人使用。
2.本评估报告只能用于报告载明的评估目的和用途。
3.评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年。在评估报告有
效期内，评估基准日至评估目的实现日，若资产数量及影响作价标准
的因素发生变化，以及有证据表明评估报告特别事项中披露的事项已
对资产评估结论产生实质影响时，不能直接使用本评估结论，委托人
应及时聘请资产评估机构重新评估。
4.未征得评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用
或者披露与公开媒体，法律、行政法规规定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告人未按照法律、行政法规规定
和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构
及其资产评估师不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告报告使用人外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等
同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
(五)本评估报告如涉及国有资产监督管理部门核准或备案，需在
取得相关文件后方可正式使用。
(六)本评估报告经评估机构盖章、资产评估师签名后方可使用。
十四、资产评估报告日
本评估报告日为：2023 年 11 月 16 日。
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