证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告编号：临2023-058号
荣盛房地产发展股份有限公司
关于对深圳证券交易所 2022 年年报问询函的回复公告（一）
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，不存在虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏。
特别提示：
部分问题还需公司董事会、会计师事务所作进一步补充、
完善，后续将依据实际进展补充完善。
荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“公司”）于
2023 年 5 月 10 日收到深圳证券交易所下发的《关于对荣
盛房地产发展股份有限公司 2022 年年报的问询函》（公司
部年报问询函〔2023〕第 111 号），经核查，公司现就部分
问题回复如下：
1. 年 报 显 示 ， 你 公 司 2022 年 实 现 营 业 收 入 317.93 亿 元 ，
同 比 下 降 32.70% 。 其 中 ， 房 地 产 业 务 收 入 288.79 亿 元 ， 毛 利
率 为 2.23% ， 同 比 下 降 17.19 个 百 分 点 。 你 公 司 2022 年 实 现 归
属 于母公 司所 有者 的净利 润 (以 下简 称“净 利润 ” )为-163.11
亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-
159.61 亿元，同比分别下降 229.16% 、223.42% 。请你公司：
（1）结合所处行业环境、主营业务经营情况、收入确认
及成本结转、资产减值情况等，说明你公司报告期营业收入
大幅下滑、业绩大额亏损且亏损面进一步扩大的原因及合理
性。
回复：
2022 年 ， 我 国 宏 观 经 济 增 速 放 缓 ， 受 房 地 产 市 场 需 求 下
降以及运营资金紧张的影响，各大房企面临销售规模大幅下降、
购房者观望情绪严重、施工交房进度滞后等困境。根据国家统
计局数据， 2022年，全国商 品房销售面积 135,837 万平方米 ，
比 上 年 下 降 24.3% ， 其 中 住 宅 销 售 面 积 下 降 26.8% 。 商 品 房 销
售 额 133,308 亿 元 ， 同 比 下 降 26.7% ， 其 中 住 宅 销 售 额 同 比 下
降28.3%。
2022 年 虽 行 业 利 好 政 策 频 出 ， 但 政 策 落 地 以 及 对 市 场 的
引导效应需要一定时间。公司地产项目以住宅为主，覆盖全国
各地，北方地产项目居多，受项目所在地外部环境影响，施工
进度缓慢，项目交付量大幅下降,直接导致报告期新增财务结
算大幅减少， 收入、成本结转 分别下降 32.7% 、18.32% 。同时，
房地产行业信用违约事件频发，公司新增融资受阻，资金流动
性持续承压,为保证现金流持续性，公司采取降价促销、专项
去库存等措施促进销售回款，项目毛利大幅下降，报告期大批
项 目 出 现 减 值 迹 象 ， 测 算 后 当 年 新 增 计 提 存 货 跌 价 准 备 83.1
亿元，导致归母净利润、归母扣非后净利润同比大幅下降。
按照主营业务为房地产住宅和商业开发、地域性较强且
总 资 产 规 模 在 千 亿 元 以 上 等 原 则 ， 选 取 6 家 可 比 上 市 公 司 2022
年数据进行对比分析，其中5家可比上市公司营业总收入出现
大幅度下降，净利润及扣非后净利润较上年同期均出现大幅度
下降，情况如下：
单位：亿元
营业总收入
公司名称
2022年 2021年 同比增减变化率
中南建设 590.36 792.11 -25.47%
金科股份 548.62 1,123.10 -51.15%
首开股份 479.21 678.02 -29.32%
ST阳光城 399.19 425.26 -6.13%
*ST蓝光 193.04 201.16 -4.04%
ST泰禾 88.03 49.11 79.24%
单位：亿元
归母净利润 归母扣非后净利润
公司名称
2022年 2021年 同比变化率 2022年 2021年 同比变化率
首开股份 -4.61 2.64 -274.81% -22.69 1.66 -1470.66%
ST泰禾 -53.74 -40.13 -33.91% -47.38 -43.24 -9.56%
中南建设 -91.71 -33.82 -171.16% -96.43 -40.36 -138.90%
ST阳光城 -125.53 -69.52 -80.58% -114.12 -96.01 -18.86%
金科股份 -213.92 36.01 -694.13% -205.2 28.69 -815.13%
*ST蓝光 -249.42 -138.34 -80.29% -242.06 -113.62 -113.05%
（2）量化分析报告期毛利率大幅下滑的原因，并说明毛
利率水平及变化趋势是否偏离同行业可比公司，是否存在进
一步下滑的风险。
回复：
2022 年公司房地产业务毛利率为 2.23% ，较上年同期下 降
17.19 个 百 分点 ，主 要 系 2021 年以来 部 分项 目销 售价 格 下降 、
结算项目成本高和资本化利息增加，导致地产业务毛利率下降。
（ 1 ） 2022 年 受 到国 家 对 房 地 产 行业 的 持 续 调 控 及项 目 所
在地外部环境的影响，公司整体销售价格随行业大势持续走低。
同时公司为解决债务危机换取流动性，加大了存量存货去化力
度，降价销售部分存量住房，进一步导致销售价格下降，降价
项目交付确认收入后对毛利率产生了较大影响。
（ 2 ） 2022 年 公 司 单 方 结 算 成 本 较 2021 年 同 期 ， 上 升 约
38% ， 主 要 系 2022 年 结 算 项 目 的 土 地 ， 大 部 分 于 2017 年 至
2019 年 间 获 取 ， 这 一 阶 段 房 地 产 市 场 处 于 上 行 期 ， 土 地 竞 拍
激烈，对应的土地购置成本均处于较高的水平，直接拉高了本
期结算项目的平均成本。
（3）近年随着整体融资环境收紧，公司因流动性紧张，
加大存量债务展期力度，出现了阶段性融资成本上升，导致本
期利息支出及资金成本增加，进而导致资本化利息逐年上升。
综上，受销售价格下降、结算项目成本高以及资金成本
上升的影响，公司毛利润大幅度下降。按照主营业务为房地产
住宅和商业开发、地域性较强且总资产规模在千亿元以上等原
则 ， 选 取 2022 年 6 家 可 比 上 市 公 司 毛 利 率 进 行 对 比 分 析 ， 除 蓝
光外，较上年同期均出现大幅度下降，情况如下：
单位：亿元
毛利率
公司名称
2022年 2021年 变化范围
首开股份 16.62% 19.81% -3.19%
ST阳光城 6.80% 8.26% -1.46%
金科股份 6.49% 17.22% -10.73%
ST蓝光 4.87% -4.41% 9.28%
ST泰禾 3.55% 7.02% -3.47%
中南建设 -0.09% 10.03% -10.12%
平均数 6.37% 9.66% -3.28%
中位数 5.68% 9.15% -3.47%
随着地产行业利好逐步落地，市场购买情绪修复，以及
“问题2.（2）”回复所述缓解资金压力的解决措施，销售价
格有望企稳回升，2023年1季报公司毛利率较上年同期提升
7.42%，进一步下滑的风险较低。
（ 3 ） 你 公 司 2022 年 前 三 季 度 毛 利 率 为 9.69% ， 高 于 2022
年 全 年 毛 利 率 7.46 个 百 分 点 。 请 结 合 你 公 司 第 四 季 度 收 入 确
认 及 成 本 结 转 等 情 况 ， 说 明 你 公 司 2022 年 第 四 季 度 毛 利 率 大
幅下降的原因及合理性。
回复：
公 司 2022 年 四 季 度 结 算 项 目 多 为 亏 损 项 目 ， 导 致 全 年 毛
利率较2022 年前三季度下降较多，主要项目如下：
华 北 项 目 A ，2022 年 四 季 度 达 到 结算 条 件 ， 结 转 营业 收 入
4.9亿元，结转 营业成本 6.94 亿元，结算亏损 2.04亿元，直 接
导致毛利减少2.04 亿元。
华 南 项 目 B ，2022 年 四 季 度 达 到 结算 条 件 ， 结 转 营业 收 入
2.33 亿元，结转营业成本4.3 亿元，结算亏损 1.97亿元，直 接
导致毛利减少1.97 亿元。
华 北 项 目 C ，2022 年 四 季 度 达 到 结算 条 件 ， 结 转 营业 收 入
6.15 亿 元 ， 结 转 营 业 成 本 7.79 亿 元 ， 结 算 亏 损 1.64 亿 元 ， 直
接导致毛利减少1.64亿元。
华 北 项 目 D ，2022 年 四 季 度 达 到 结算 条 件 ， 结 转 营业 收 入
0.69 亿 元 ， 结 转 营 业 成 本 2.11 亿 元 ， 结 算 亏 损 1.42 亿 元 ， 直
接导致毛利减少1.42亿元。
华中项目E为收购项目，收购时涉及土地评估增值，公司
根据项目去化情况，结转成本时，在原项目毛利微赢的基础上，
进 一 步 结 转 营 业 成 本 1.89 亿 元 ， 直 接 导 致 毛 利 减 少 1.89 亿 元 。
如 “ 问 题 1. （ 2 ） ” 回 复 所 述 ， 公 司 为 适 应 市 场 环 境 以 及
解决债务危机，加大了存量库存去化力度，降价销售部分存量
住 房 ， 2022 年 四 季 度 当 季 结 算 多 为 此 类 项 目 ， 售 价 低 、 成 本
高 导 致 结 算 项 目 出 现 负 毛 利 ， 进 而 导 致 2022 年 全 年 毛 利 率 较
前三季度大幅下降。
2. 年 报 显 示 ， 截 至 2022 年 末 ， 你 公 司 货 币 资 金 期 末 余 额
为 92.02 亿 元 ， 较 期 初 下 降 53.29% 。 有 息 负 债 ( 含 短 期 借 款 、
应付票据、一年内到期的非流动负债、长期借款及应付债券)
期 末 余 额 共 计 423.04 亿 元 ， 有 息 负 债 余 额 远 高 于 货 币 资 金 余
额 ， 其 中 逾 期 未 支 付 票 据 金 额 为 37.36 亿 元 。 你 公 司 速 动 比 率 、
现 金 利 息 保 障 倍 数 分 别 为 0.29 、 0.4 ， 均 小 于 1 ， 资 产 负 债 率
为 89.96% ， 较 年 初 增 加 5.47 个 百 分 点 。 报 告 期 内 ， 你 公 司 经
营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 224,483.65 万 元 ， 较 上 年 同 期 下
降86.73% 。请你公司：
（1）说明报告期经营活动产生的现金流量净额、货币资
金余额大幅下降的原因，并结合你公司期末货币资金余额远
低于有息债务余额、资产负债率较高、大额票据逾期等情况，
分析说明你公司短期及长期偿债能力，是否存在流动性风险，
如是，请作出特别风险提示。
回复：
经营活动产生的现金流量净额大幅下降主要系公司预售
金 额 大 幅 减 小 ， 销 售 商 品 、 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 下 降 67.99%
所致。公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开
发 经 营 为 主 ， 自 2021 年 初 以 来 ， 受 宏 观 经 济 环 境 、 涉 房 金 融
政 策 、 房 地 产 行 业 政 策 调 控 等 因 素 影 响 ， 房 地 产 市 场 2022 年
依然延续下行压力，市场需求和购买力不足。此外，公司项目
主要集中于二线城市非核心区域和三线城市，销售价格持续承
压，公司为换取流动性，降价销售部分存量住房，进一步导致
销 售 均 价 下 降 。 上 述 多 重 不 利 因 素 使 得 公 司 2022 年 全 年 销 售
金 额 较 2021 年 下降 超 70% ， 这 直 接导 致 了 公 司 的 回 款 规 模 不 及
预期，严重影响了公司现金回流，从而造成经营活动产生的现
金流量净额大幅降低。
货币资金余额大幅下降主要系销售回款大幅降低、大量
偿还到期有息负债、新增融资近乎停滞等因素影响。
截 至 2022 年 末 ， 公 司 现 金 短 债 比 为 0.36 ， 货 币 资 金 对 短
期有息债务（含短期借款、应付票据（含逾期）、一年内到期
的非流动有息负债、其他流动负债中的有息负债)的覆盖度较
低，同时受项目预售资金监管趋严的影响，可自由动用资金很
少，公司短期债偿压力较大。
2020 年 末 、 2021 年 末 及 2022 年 末 ， 公 司 的 资 产 负 债 率 分
别 为 82.07% 、 84.49% 和 89.96% ， 货 币 资 金 的 大 幅 减 少 导 致 资
产负债率处于较高水平且呈现连年升高趋势。同时，短期内销
售市场的不景气，公司能回流可支配的销售现金非常有限，再
次印证短期内公司存在一定的偿债压力。
从 长 期 看 ， 公 司 有 息 负 债 2020 年 末 、 2021 年 末 及 2022 年
分 别 为724 亿元 、555 亿 元、425 亿元 ，经 过主 动及被 动的 压 缩
归还，目前从绝对规模上看处于行业内的相对较低水平，加上
公 司 较 充 足 的 货 值 储 备 ， 结 合 2022 年 末 “ 金 融 十 六 条 ” 的 鼓
励政策，绝大多数机构在偿债期限上给予公司较大的支持力度，
较大缓解了公司长期偿债压力，同时对短期偿债压力也起到了
一定缓释作用。
综上所述，房地产行业属于高负债运营的资金密集型行
业，从过往三年的经营数据表现来看，存在一定流动性压力。
但考虑到行业政策调整及市场内外部环境等因素，行业的经营
数据不理想是客观情况。结合公司较低的有息负债水平、较充
足的货值储备，在宏观经济平稳，房地产市场需求复苏，以及
房企融资政策稳健支持的基础上，公司的偿债情况将能维持在
一个整体较为稳健的水平，压力将逐步缓释。现阶段公司仍把
降负债作为重点工作，通过有限的现金尽快缩减债务规模及合
理匹配债务期限结构，同时维持必要的货币资金规模。若行业
政策不持续，监管资金的使用政策进一步严控，将会对公司的
进一步融资、偿债能力以及正常生产经营活动产生不利影响，
进而增加流动性压力。对此，公司提醒广大投资者充分认识本
公司的流动性压力，及时关注衡量公司流动性的关键指标，谨
慎决策，注意投资风险。
（ 2 ） 2023 年 3 月 21 日 ， 你 公 司 披 露 《 关 于 境 外 间 接 全 资
子公司债务相关情况的公告》，因新增融资受阻，资金流动
性持续承压，你公司暂停支付两笔到期美元债券本息共计
3.67 亿 美 元 。 请 你 公 司 说 明 前 述 美 元 债 违 约 对 你 公 司 经 营 状
况、融资情况及其他债务的影响，截至目前相关债务违约处
置的最新进展，你公司拟采取的措施等。
回复：
美元债违约现阶段更多体现在相关媒体报道带来的负面
舆情影响，会对公司存量贷款展期降息及新增融资的审批、项
目销售等造成负面影响，从而进一步对公司的正常经营产生一
定不利影响。
公司正在积极与投资人沟通争取对两笔美元债全额以同
意征求方式进行展期，主要债券持有人目前已组成投资人小组
（ AHG ） ， 小 组 成 员 占 债 券 总 量 约 30% ， 同 公 司 沟 通 下 一 步 债
券重组事宜。目前，双方的交流是坦诚且善意的，债权人小组
及其顾问与公司及顾问紧密交流，正在对公司的财务和经营状
况进行较为深入的尽职调查，然后基于尽调结果同公司商讨新
的还款计划、增信等问题，以期制定尊重所有利益相关方权利
的 解 决 方 案 。 各 项 工 作 正 在 积 极 开 展 ， 对 于 AHG 以 外 的 主 要 投
资者，我们也已充分实地拜访，诚恳交换意见并寻求支持，总
体反馈良好。
结合公司美元债实际持有者分布高度市场化及上次利息
展期交易中的投票情况，公司计划迅速取得投资人小组的支持，
努力争取实现展期。
虽然在公司的努力下展期工作取得了一定进展，但在达
成可落地的展期方案之前，公司和投资人仍有敲定增信资产及
增信实现方式、搭建公司及增信资产现金流模型、沟通债务额
度等较多细节问题需要解决，重组工作完成时间存在一定的不
确定性。
（ 3 ） 请 你 公 司 及 年 审 机 构 结 合 问 题 (1) 说 明 你 公 司 持 续
经营能力是否存在重大不确定性，如是，请你公司作特别风
险提示，请年审机构说明相关事项对出具的审计意见的具体
影响及依据，相关审计意见是否恰当、合规。
回复：
如“问题2.（1）”回复所述，截至2022年末，公司存在
经营性现金流恶化、资金流动性不足、大额票据逾期、资产负
债率高等不利情况。上述情况的存在可能导致投资者对公司持
续经营能力产生一定疑虑，但结合公司审慎编制的 2023 年度
经营计划，通过对销售回款等现金流入，以及工程款、融资还
贷、财务费用、管理费用、营销费用及税金等现金流出的测算，
最终评估认为公司近两年亏损为阶段性亏损，未发现对持续经
营能力产生重大怀疑的事项或情况，公司能够在报告期末起
12个月甚至更长的期间内维持经营，持续 经营能力不存在重
大不确定性。
年审会计师回复：
1 、 如 问 题 （ 1 ） 回 复 所 述 ， 截 至 2022 年 末 ， 公 司 存 在 经
营性现金流恶化、资金流动性不足、大额票据逾期、资产负债
率高等不利情况。上述情况的存在可能导致投资者对公司持续
经 营 能 力 产 生 一 定 疑 虑 ， 但 结 合 公 司 审 慎 编 制 的 2023 年 度 经
营计划，通过对销售回款等现金流入，以及工程款、融资还贷、
财务费用、管理费用、营销费用及税金等现金流出的测算，最
终评估认为公司近两年亏损为阶段性亏损。
2 、 截 至 2022 年 12 月 31 日 止 ， 公 司 存 货 为 1,682.09 亿 元 、
投 资 性 房 地 产 18.05 亿 元 、 固 定 资 产 55.13 亿 元 ， 合 计 占 资 产
总 额 70.33% ， 在 极 端 不 利 的 情 况 ， 也 足 以 覆 盖 公 司 的 有 息 债
务。
3 、 2022 年 3 月 ， 国 务 院 金 融 稳 定 发 展 委 员 会 召 开 专 题 会
议，关于房地产企业，指出要及时研究和提出有力有效的防范
化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
2022 年 4 月 ， 中 国 人 民 银 行 、 国 家 外 汇 管 理 局 发 文 指 出 ， 围 绕
“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住
房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付
款比例、最低贷款利率要求，以更好满足购房者合理住房需求，
促 进 当 地 房 地 产 市 场 的 平 稳 健 康 发 展 。 2022 年 11 月 ， 央 行 、
银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发
展 工 作 的 通 知 》 （ 即 “ 金 融 16 条 ” ） ， 通 知 推 出 16 项 内 容 ，
对房地产相关领域进行金融支持。与此同时，房地产信贷、股
权、债券融资的“三支箭”分别释放。基于上述政策端的强力
驱 动 ， 2023 年2 月23 日 ，荣 盛 发 展召 开 第 七 届 董 事会 第 二 十 二
次会议，审议并通过了《关于公司符合向特定对象发行A股股
票条件的议案》，拟向特定对象发行A股股票，募集资金总额
不 超 过 人 民 币 30 亿 元 。 2023 年 3 月 3 日 ， 荣 盛 发 展 收 到 深 圳 证
券交易所出具的《关于受理荣盛房地产发展股份有限公司向特
定 对 象 发 行 股 票申 请 文 件 的 通 知》 （ 深 证 上 审 〔 2023 〕215 号）
，深交所对荣盛发展报送的向特定对象发行股票的申请文件进
行 了 核 对 ， 认 为申 请 文 件 齐 备 ，决 定 予 以 受 理 。 2023 年4 月27
日，荣盛发展完成向特定对象发行A股股票的首轮问询回复，
并披露了《关于荣盛房地产发展股份有限公司申请向特定对象
发行股票的审核问询函的回复》。目前，荣盛发展向特定对象
发行A股股票的融资工作，正有序推进。
综 上 ， 会 计 师 审 慎 的 对 荣 盛 发 展 报 告 期 末 起 12 个 月 的 持
续 经 营 能 力 进 行 了 评 价 ， 确 认 公 司 能 够 在 报 告 期 末 起 12 个 月
甚至更长的期间内维持经营，持续经营能力不存在重大不确定
性 ； 并 按 照 审 计 准 则 的 相 关 规 定 ， 对 荣 盛 发 展 2022 年 度 财 务
报表出具了标准无保留意见审计报告，审计依据充分，审计意
见类型恰当、合规。
3. 年 报 显 示 ， 你 公 司 2021 年 、 2022 年 存 货 期 末 余 额 分 别
为 1,925.56 亿 元 、 1,682.09 亿 元 , 分 别 计 提 存 货 跌 价 准 备
36.47 亿 元 、 83.10 亿 元 。 报 告 期 内 计 提 存 货 跌 价 准 备 金 额 同
比增加127.85% 。请你公司：
（1）详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目
情况，包括但不限于项目所处城市、项目业态、开发建设状
态、存货账面余额、报告期计提存货跌价准备金额、存货跌
价准备期末余额等。
回复：
报告期计提存货跌价准备的具体项目情况如下：
单位：万元
开发建设 存货跌价情况
城市 项目业态 账面余额
状态 期初金额 计提 转回或转销 期末金额
蚌埠 住宅商业 已完工 53,017.38 2,479.26 17,845.97 2,479.26 17,845.97
沧州 住宅商业 已完工 14,538.19 4,640.81 1,882.30 6,523.11
常州 住宅 已完工 28,296.80 429.25 15,134.27 424.00 15,139.51
成都 住宅商业 已完工 36,244.31 15,338.94 15,338.94
高层洋房别墅
德州 已完工 17,321.85 3,938.77 2,895.29 2,092.04 4,742.03
商业
杭州 住宅商业 已完工 9,139.16 2,400.81 3,732.59 6,133.41
合肥 住宅 已完工 2,083.15 368.94 368.94
呼和浩特 住宅 已完工 7,569.80 1,159.29 1,159.29
惠州 住宅 已完工 8,171.85 3,079.40 3,079.40
济南 住宅 已完工 68,706.36 15,951.16 15,535.98 13,748.98 17,738.16
嘉兴 住宅 已完工 5,779.98 3,082.02 3,082.02
保定 住宅商业 已完工 6,485.95 1,255.66 1,255.66
聊城 住宅 已完工 15,810.12 26.10 4,376.99 4,403.10
临沂 住宅商业 已完工 36,245.64 4,822.54 4,822.54
南京 住宅商业 已完工 5,766.07 8,155.72 7,383.29 772.44
盘锦 住宅商业车位 已完工 21,885.50 2,963.85 741.77 820.90 2,884.72
濮阳 住宅商业 已完工 31,095.72 5,792.36 5,792.36
唐山 住宅 已完工 114,998.92 4,335.45 4,377.37 338.78 8,374.04
眉山 住宅商业 已完工 11,344.41 1,285.44 1,285.44
上饶 住宅商业 已完工 15,802.32 2,701.45 2,701.45
神农架 住宅 已完工 2,228.41 146.97 146.97
沈阳 住宅商业车位 已完工 97,346.27 1,481.43 17,114.82 5.49 18,590.75
石家庄 住宅商业 已完工 4,568.95 868.62 868.62
芜湖 住宅商业 已完工 6,488.69 1,801.80 1,801.80
住宅底商综合
廊坊 已完工 112,160.24 3,010.43 12,482.63 2,529.12 12,963.93
体
徐州 住宅商业 已完工 11,696.48 5,219.25 5,219.25
阳江 住宅商业 已完工 42,779.92 302.97 302.97
无锡 住宅 已完工 5,165.14 775.12 775.12
岳阳 商住综合 已完工 22,689.88 9,607.84 9,607.84
湛江 住宅商业 已完工 4,183.96 2,711.25 2,711.25
长沙 商住综合 已完工 6,170.18 2,366.25 809.17 1,672.93 1,502.48
郑州 住宅别墅 已完工 38,676.30 2,403.96 2,403.96
重庆 住宅商业 已完工 185,232.57 30,590.04 1,087.43 22,036.47 9,641.00
益阳 住宅商业 已完工 5,282.09 752.34 752.34
株洲 商住综合 已完工 13,729.54 620.48 3,570.36 4,190.84
焦作 住宅 已完工 1,649.60 940.59 940.59
苏州 住宅 已完工 30,130.52 10,149.77 10,149.77
保定 住宅商业 建设中 22,438.99 1,320.69 2,100.67 1,320.69 2,100.67
沧州 住宅商业 建设中 142,218.89 6,946.99 6,946.99
常州 住宅 建设中 295,140.43 1,642.02 7,710.64 9,352.66
承德 住宅商业 建设中 22,701.45 863.43 863.43
滁州 住宅商业 建设中 192,949.38 40.70 3,263.13 40.70 3,263.13
宁波 住宅商业 建设中 120,736.38 7,878.06 7,878.06
佛山 住宅商业 建设中 136,553.37 80,963.38 80,963.38
汉中 住宅商业 建设中 57,439.95 4,199.56 4,199.56
合肥 住宅 建设中 162,145.64 2,577.19 2,577.19
惠州 住宅 建设中 121,501.76 711.01 13,189.98 13,900.99
济南 住宅 建设中 38,015.53 23,723.19 23,723.19
住宅底商综合
廊坊 建设中 1,305,685.74 1,948.93 114,608.07 1,948.93 114,608.07
体
聊城 住宅 建设中 4,226.23 2,167.63 468.56 618.70 2,017.49
临沂 住宅商业 建设中 56,351.95 10,110.50 10,110.50
南京 住宅商业 建设中 164,916.39 10,340.85 19,222.95 29,563.80
秦皇岛 住宅 建设中 2,693.68 107.72 107.72
青岛 住宅 建设中 263,886.86 43,146.87 43,146.87
沈阳 住宅商业车位 建设中 148,384.49 786.16 35,020.21 35,806.37
石家庄 住宅商业 建设中 509,551.94 13,436.62 50,554.98 63,991.60
唐山 住宅 建设中 237,440.67 7,391.22 35,787.88 1,180.29 41,998.81
芜湖 住宅商业 建设中 254,736.46 9,702.17 9,702.17
武汉 住宅商业 建设中 3,795.83 3,681.98 3,681.98
邢台 住宅 建设中 174,099.46 4,571.95 10,709.11 15,281.07
焦作 住宅 建设中 1,490.44 812.31 812.31
徐州 住宅商业 建设中 92,123.39
阳江 住宅商业 建设中 98,443.76 30,827.81 30,827.81
益阳 住宅商业 建设中 106,732.38 2,219.28 2,219.28
永州 商住综合 建设中 109,499.69 11,215.10 1,032.99 12,248.08
湛江 住宅商业 建设中 213,577.63 32,851.41 32,851.41
张家口 住宅 建设中 250,304.00 43,401.63 36,177.33 16,173.97 63,404.99
长沙 商住综合 建设中 30,838.43 10,313.63 2,706.28 854.26 12,165.65
郑州 住宅别墅 建设中 7,341.51 1,733.88 1,733.88
重庆 住宅商业 建设中 923,871.73 58,879.88 41,552.12 53,202.02 47,229.98
株洲 商住综合 建设中 42,482.61 12,627.51 5,884.94 18,512.45
上饶 住宅商业 建设中 9,874.95 9,874.95 9,874.95
濮阳 住宅商业 建设中 14,047.80 2,281.32 3,789.02 6,070.35
神农架 住宅 建设中 185.58 185.58
天津 住宅 建设中 36,732.83 63,936.64 4,848.25 41,765.55 27,019.34
六安 住宅 建设中 61,616.92 80.59 80.52 80.59 80.52
盘锦 住宅商业车位 建设中 10,648.09 7,952.98 5,792.80 5,660.70 8,085.08
蚌埠 住宅商业 建设中 47,653.86 29,921.56 29,921.56
合计 7,595,373.72 380,386.71 831,031.87 218,327.50 993,091.07
（ 2 ） 结 合 上 述 问 题 (1) 详 细 说 明 主 要 项 目 存 货 期 末 可 变
现净值的确认依据及主要测算过程，重要假设及关键参数的
选 取 标 准 及 依 据 ， 与 2021 年 相 比 是 否 存 在 较 大 变 化 ， 如 是 ，
请说明主要原因及合理性，并结合相关项目实际销售价格、
所在地区市场情况、周边可比商品价格等，说明报告期存货
跌价准备计提的合理合规性。
回复：
资产负债表日，公司遵照企业会计准则的要求，对存货
按照成本与可变现净值孰低计量，对存货成本高于其可变现净
值的计提存货跌价准备。
其中，对存货可变现净值的确定方法如下：
对于开发产品，以该产品的估计售价减去估计的销售费
用和相关税费后的金额确定；
对于开发成本，可变现净值按照所开发项目的估计售价
减去至项目完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相
关税费后的金额确定：
①项目估计将要发生的成本，按照目标成本、合约规划
等确定的项目总成本减去已经实际投入的成本；
②预计售价（或测算均价）按已签约及未签约部分分别
确定，对于已签约部分，按照实际签约金额确定售价；对于未
签约部分，同时参照周边竞品的可比市场售价和公司已售产品
的售价，并结合公司对未来市场预期及项目所在位置、产品业
态等多种因素，综合分析确定；
③估计的销售费用和相关税费，参考已售部分实际营销
费效比和税负比确定未售部分的销售费用和相关税费。
报告期计提存货跌价准备的主要项目情况如下：
项目A：该项目位于广东省佛山市，包含住宅业态。项目
分二期进行开发。初期公司对该项目预期销售价格较高，因此
拿 地 成 本 较 高 ， 但 2022 年 项 目 周 边 竞 品 定 价 降 低 、 市 场 持 续
低 迷 ， 结 合 周 边 竞 品 及 2023 年 1 月 销 售 价 格 ， 采 取 谨 慎 偏 中 观
的 预 期 ， 售 价 预 估 为 9,694 元 / 平 方 米 ， 根 据 实 际 发 生 成 本 及
预 计 税 金 、 销 售 费 用 测 算 ， 实 际 销 售 总 成 本 预 估 为 16,329 元 /
平方米，测算后计提存货跌价准备8.09亿元。
项目B：该项目位于河北省廊坊市，包含商业及车位等多
种 业 态 。 项 目 分 八 个 批 次 进 行 开 发 。 2022 年 由 于 整 个 房 地 产
市场下行、为加速回款降低售价等原因，结合周边竞品及
2023 年 1 月 销 售 价 格 ， 采 取 谨 慎 偏 中 观 的 预 期 ， 售 价 预 估 为
6,335 元/平方米、车位39,645 元/个，根据实际发生成本及预
计 税 金 、 销 售 费 用 测 算 ， 实 际 销 售 总 成 本 预 估 为 6,710 元 / 平
方米、车位72,202 元/个，测算后计提存货跌价准备5.21 亿元。
项目C：该项目位于辽宁省沈阳市，包含住宅、商业、公
寓 、 地 下 室 、 车 位 ， 项 目 分 四 期 开 发 。 2022 年 由 于 外 部 管 控
以及地产行业调控影响，导致销售迟缓，销售价格降低，项目
周边路面停车位较多，业主基本无购买车位意向，结合周边竞
品 及 2023 年 1 月 销 售 价 格 ， 采 取 谨 慎 偏 中 观 的 预 期 ， 住 宅 售 价
预估为7,723元/平方米，车位售价预估为42,000 元/个，根据
实际发生成本及预计税金、销售费用测算，住宅实际销售总成
本 预 估 为 8,002 元 / 平 方 米 ， 车 位 实 际 销 售 总 成 本 预 估 为
77,000 元/个，测算后计提存货跌价准备 3.50亿元。
项目D：该项目位于广东省湛江市，包含商业、车位业态。
项 目 分 二 批 次 进 行 开 发 。 2022 年 由 于 整 体 房 产 市 场 低 迷 ， 项
目周边多个房地产项目竞争激烈市场售价降低，结合周边竞品
及 2023 年 1 月 销 售 价 格 ， 采 取 谨 慎 偏 中 观 的 预 期 ， 综 合 体 商 铺
售 价 预 估 为 8,118 元 / 平 方 米 ， 根 据 实 际 发 生 成 本 及 预 计 税 金 、
销 售 费 用 测 算 ， 实 际 销 售 总 成 本 预 估 为 10,983 元 /平 方 米 ， 项
目测算后计提存货跌价准备 3.28亿元。
项目E：该项目位于山东省青岛市，包含住宅、车位业态。
项 目 分 一 期 进 行 开 发 。 2022 年 由 于 房 地 产 市 场 下 行 ， 项 目 周
边多个房地产项目竞争激烈，为促进回款降低售价，结合周边
竞 品 及 2023 年 1 月 销 售 价 格 ， 采 取 谨 慎 偏 中 观 的 预 期 ， 住 宅 售
价预估为9,604 元/平方米，车位售价预估为 74,144元/个，根
据实际发生成本及预计税金、销售费用测算，实际销售总成本
预 估 住 宅 为 10,932 元 / 平 方 米 、 车 位 为 105,016 元 / 个 ， 项 目
测算后计提存货跌价准备3.00亿元。
公司在本报告期期末，对项目存货跌价准备测算所使用
的 重 要 假 设 及 关 键 参 数 的 选 取 ， 保 持 与 2021 年 一 致 的 选 取 标
准，综合考虑了项目业态、位置、项目已实现的销售价格、相
关项目所处区域的房地产市场及周边可比项目市场价格、销售
量、市场预期变化趋势等各层面因素后，而做出的测算结果。
公司按照企业会计准则的要求，结合报告期市场发展持
续 下 行 、 销 售 环 境 低 迷 等 实 际 情 况 ， 对 2022 年 度 进 行 存 货 跌
价准备的计提。公司计提存货跌价准备，是根据市场情况而进
行的测算，具有合理合规性。
（3 ）结合 问题(1) 、(2)说明 你公司 报告期 计提存货 跌价
准备大幅增加的原因，报告期计提大额减值的项目是否在以
前年度已出现减值迹象，是否存在集中报告期计提存货跌价
准备的情形，以前年度存货跌价准备计提是否充分、合理。
回复：
根 据 国 家 统 计 局 数 据 ， 2022 年 ， 商 品 房 销 售 面 积
135,837 万 平 方 米 ， 同 比 下 降 24.3% ， 其 中 住 宅 销 售 面 积 同 比
下 降 26.8% 。 商 品 房 销 售 额 133,308 亿 元 ， 同 比 下 降 26.7% ，
其 中 住宅 销售 额同 比 下降 28.3% 。2022 年 末， 商品房 待 售面 积
56,366 万平方米，同比增长 10.5%，其中住宅 待售面积同比 增
长 18.4% 。 受外 部市 场 环境 因素 影响 ， 2022 年 度我国 房 地产 行
业处于下行区间，商品房销售面积、销售金额同比明显下降，
待售面积同比明显增长，行业整体面临较大的压力，加强去化，
降低财务风险，是房地产行业最重要的经营目标。
2022 年 末 ， 公 司 计 提 存 货 跌 价 准 备 的 项 目 主 要 位 于 二 线
城市的非核心区域及三线城市，主要包括廊坊、佛山、沈阳、
石家庄和济南等。报告期内5座主要项目所在城市，其中廊坊、
沈阳、石家庄3座城市平均销售价格明显走低，其余2座城市
的平均销售价格亦出现增速明显放缓或持平，同时几乎全部出
现销售面积明显下滑的情况，在量价齐降的情况下，公司项目
所在区域继续承压。
主要项目所在城市2020 年-2022年房地产市场销售均价 情
况如下：
单位：元/㎡、%
城市 2022年 2021年 2020年
销售均价 变动率 销售均价 变动率 销售均价
沈阳 9,732.00 -14.53 11,386.00 0.42 11,338.00
廊坊 9,579.00 -8.77 10,500.00 0.11 10,488.00
石家庄 14,504.00 -6.53 15,518.00 -11.26 17,487.00
佛山 18,855.00 2.63 18,372.00 12.98 16,262.00
济南 17,439.00 5.93 16,463.00 5.65 15,583.00
主要项目所在城市2020 年-2022年房地产市场销售面积 情
况：
单位：万㎡、%
2022年 2021年 2020年
城市
销售面积 变动率 销售面积 变动率 销售面积
廊坊 1,577,500 -7.32 1,702,017 -7.78 1,845,575
佛山 7,554,720 -33.02 11,278,263 -13.8 13,083,980
沈阳 7,553,238 -39.85 12,557,565 4.22 12,048,706
石家庄 2,632,100 -24.15 3,470,200 49.2 2,325,800
济南 6,830,342 -30.08 9,768,854 26.28 7,735,843
综 上 所 述 ， 公 司 2022 年 度 计 提 存 货 跌 价 准 备 金 额 较 大 项
目主要集中在廊坊、石家庄等环京区域城市，以及华东、华南
和西南地区二线城市非核心区域以及三线城市，上述地区
2022 年 房 地 产 市 场 整 体 出 现 销 售 价 格 下 滑 或 成 交 规 模 下 降 情
况 ， 公 司 严 格 按 照 企 业 会 计 准 则 ， 对 截 至 2022 年 12 月 31 日 的
存货按照成本与可变现净值孰低计量，对存货成本高于其可变
现净值的计提存货跌价准备，计提金额合理、充分，不存在集
中在2022年大额资产减值的情形。
请年审机构就计提存货跌价准备的主要计算过程、重要
假设及关键参数的选取依据等进行重点核查，并就报告期存
货跌价准备计提的合理合规性、以前年度存货跌价准备计提
是否充分合理发表明确意见。
年审会计师回复：
1、截至2022 年12月31日止，荣盛发展财务报表列报存货
账 面 余 额 1,781.40 亿 元 ， 占 资 产 总 额 比 重 71.38% ， 列 报 计 提
存 货 跌 价 准 备 99.31 亿 元 ， 存 货 跌 价 准 备 按 照 存 货 成 本 与 可 变
现净值孰低计量。公司管理层在资产负债表日确定存货可变现
净值过程中，需对每个拟开发产品在达到完工状态时将要发生
的建造成本作出最新估计，并估算每个存货项目的预期未来售
价、未来销售费用以及相关销售税金等。由于存货对荣盛发展
资产的重要性，且期末估值涉及重大的管理层判断和估计，因
此会计将存货可变现净值的估计认定为关键审计事项。
2、针对存货可变现净值这一关键审计事项，会计的应对
措施如下：
（1）了解与评价管理层对存货可变现净值估计相关的内
部控制设计合理性，并测试相关内部控制运行的有效性。
（2）与公司管理层讨论存货可变现净值测试过程中所使
用的方法、关键评估的假设、参数的选择、预测未来收入等的
合理性。
（3）获得荣盛发展各存货项目已经预售并签约销售 价格、
在房地产管理部门备案价格以及同地区相近楼盘的销售价格，
并结合各存货项目所在区域的房地产调控政策等确定管理层预
计售价的合理性。
（4）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问
管理层这些存货项目的进度和各项目最新预测所反映的总开发
成本预算。
（5）在抽样的基础上，重新测算存货是否存在减值。
（6）评估管理层对存货跌价准备计提的财务报表披露是
否恰当。
基于已执行的审计工作，会计师未发现荣盛发展可变现
净值的确定存在重大不符事项。
3 、 会 计 师 取 得 公司 2021 年 度 存 货跌 价 计 提 的 工 作底 稿 ，
并对重大跌价项目的计算过程、重要假设、关键参数的选取依
据进行了分析复核，未发现重大异常。
综 上 ， 会 计 师 对 荣 盛 发 展 2022 年 末 计 提 存 货 跌 价 准 备 的
主要计算过程、重要假设及关键参数的选取依据等进行重点核
查 ， 确 认 荣 盛 发 展 2022 年 度 存 货 跌 价 准 备 计 提 方 法 合 理 合 规 、
计提金额正确，期初存货跌价准备计提金额充分合理。
4. 年 报 显 示 ， 你 公 司 2022 年 计 提 信 用 减 值 损 失 同 比 大 幅
增 加 ， 2021 年 、 2022 年 分 别 计 提 坏 账 损 失 8.1 亿 元 、 39.52 亿
元 。 其 中 ， 对 应 收 账 款 计 提 减 值 1.29 亿 元 ， 对 其 他 应 收 款 计
提 减值30.46 亿元， 对金融 资产 计提 减值 8.42 亿元。 请你公 司：
（1）请说明其他应收款涉及主要欠款方名称、关联关系、
往来原因、账龄、预计收回安排及是否出现逾期、信用减值
损失计提情况，以及报告期其他应收款信用减值损失计提金
额同比大幅增加的原因，减值金额测算过程、依据及合理性，
并说明报告期计提信用减值损失的其他应收款对应的主要欠
款方的信用风险较以前年度的变化情况，你公司前期信用减
值损失计提是否充分、合规，是否存在报告期内集中计提信
用减值损失的情形。
回复：
2022 年公司其他应收款计提 减值30.46 亿元，其中合作 方
经 营 往 来 款 计 提 减 值 26.6 亿 元 ， 占 比 87.32% ； 与 政 府 有 关 的
款项计提减值0.02亿元，占比0.07% ；其他款项计提减值3.84
亿元，占比12.62%。
根据会计政策，本公司参考历史信用损失经验，结合当
前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收
账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。
确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 应收账款计提方法 其他应收款计提方法
参考历史信用损失经验， 参考历史信用损失经验，结
结合当前状况以及对未来 合当前状况以及对未来经济
组合1. 纳入合并范围内的关联
经济状况的预测，通过违 状况的预测，通过违约风险
合作方经营 方款项、少数股东和房
约风险敞口和整个存续期 敞口和未来12个月或整个存
往来款组合 产合作方款项
预期信用损失率，计算预 续期预期信用损失率，计算
期信用损失 预期信用损失
参考历史信用损失经验， 参考历史信用损失经验，结
结合当前状况以及对未来 合当前状况以及对未来经济
组合2.
主要包括应收政府部门 经济状况的预测，通过违 状况的预测，通过违约风险
与政府有关
的款项、保证金等款项 约风险敞口和整个存续期 敞口和未来12个月或整个存
的款项组合
预期信用损失率，计算预 续期预期信用损失率，计算
期信用损失 预期信用损失
包括除上述组合之外的
组合3. 应收账款，本公司根据
按账龄与整个存续期预期 按账龄与整个存续期预期信
其他款项组 以往的历史经验对应收
信用损失率对照表计提 用损失率对照表计提
合 账款和其他应收款计提
比例作出最佳估计，参
组合名称 确定组合的依据 应收账款计提方法 其他应收款计提方法
考应收账款和其他应收
款的账龄进行信用风险
组合分类
2022年，与政府有关的款项以及其他款项根据一贯性原
则，顺延前期于当年计提3.86亿元；合作方经营往来款经重
新 评 估 欠 款 方 信 用 风 险 情 况 ， 计 提 26.6 亿 元 ， 主 要 情 况 如 下 ：
单位：亿元
欠款单位 关联关系 业务内容 账龄 账面价值 本年计提坏账
债务公司一 合作项目A定金 5年以上 3.06 3.06
债务人一 5年以上 1.00 1.00
无关联关系，
债务公司二 合作项目B定金 5年以上 2.69 2.69
拟开发项目的
债务公司三 5年以上 2.31 2.31
合作方
债务公司四 合作项目C定金 5年以上 5.30 5.30
债务公司五 合作项目D定金 5年以上 3.06 1.53
债务公司六 无关联关系， 合作项目E\F土 1-2年 2.84 2.84
债务公司七 为项目公司 地款及工程款 1-2年 1.70 1.70
合计 21.96 20.43
项目A：2016 年、2017 年根据合作协议，公司向合作方债
务 公 司 一 支 付 项 目 A 合 作 定 金 合 计 3.06 亿 元 ， 计 入 其 他 应 收 款
核算，因项目范围的大部分村街无城市规划，项目进度缓慢，
未 形 成 项 目 资 产 ， 账 务 处 理 后 续 无 变 化 。 至 2022 年 已 超 协 议
约定的开发期限，经公司联合合作方多次与政府沟通，何时纳
入城市规划仍无明确时间。
项 目 B ： 2016 年 根据 合 作 协 议 ， 公司 向 合 作 方 债 务人 一 、
债 务 公 司 二 、 债 务 公 司 三 支 付 项 目 B 合 作 定 金 合 计 6.00 亿 元 ，
计入其他应收款核算，因项目地块的修详规批复迟迟无法取得，
项目进度缓慢，未形成项目资产，账务处理后续无变化。至
2022 年 修 详 规 批 复 仍 未 取 得 ， 公 司 于 当 年 11 月 与 合 作 方 签 订
合 作 解 除 协 议 ， 2022 年 合 作 方 同 样 受 房 地 产 宏 观 调 控 等 不 利
因素影响，已无偿还能力。
项 目 C ： 2016 年 根据 合 作 协 议 ， 公司 向 合 作 方 债 务公 司 四
支 付 项 目 C 合 作 定 金 合 计 5.30 亿 元 ， 计 入 其 他 应 收 款 核 算 ， 付
款后，因对应项目的土地收储及招拍挂事项无进展，未形成项
目 资 产 ， 账 务 处 理 后 续 无 变 化 。 2020 年 公 司 向 合 作 方 提 起 诉
讼，要求合作方根据协议约定返还已支付的本金及对应利息，
2021 年 9 月 底 取 得 法 院 二 审 裁 定 ， 判 定 公 司 胜 诉 ， 法 院 支 持 公
司 要 求 合 作 方 返 还 本 金 及 利 息 的 请 求 。 2022 年 经 执 行 一 系 列
追偿工作，查封了债务人低值原材料以及股权等资产，但相关
资产的变现价值较低，尚不足以弥补利息、违约金部分，本金
5.3亿元可收回风险更高。
项 目 D ： 2017 年 根据 合 作 协 议 ， 公司 向 合 作 方 债 务公 司 五
支 付 项 目 D 合 作 定 金 合 计 3.06 亿 元 ， 计 入 其 他 应 收 款 核 算 ， 因
项 目 推 进 停 滞 ， 2019 年 根 据 项 目 实 际 情 况 按 照 账 龄 计 提 坏 账 ，
以 后 年 度 均 按 账 龄 补 提 ， 截 至 2022 年 账 龄 已 达 5 年 以 上 ， 按 账
龄计算，当年计提坏账金额 1.53亿元。
项 目E\F ：2021 年根 据合 作协 议，公 司向 项目 公司债 务 公
司 六 、 债 务 公 司 七 ， 支 付 合 作 项 目 E\F 土 地 款 及 工 程 款 合 计
4.54 亿 元 ， 合 作 股 东 为 广 州 市 某 房 地 产 公 司 ， 因 对 项 目 公 司
达不到控制条件，未纳入合并范围，根据约定，第二期土地款
需 于 2022 年5 月20日 缴 纳 ， 因 公 司现 金 流 紧 张 ， 无力 投 入 ， 触
发违约条款，合作股东以此收回项目公司章证照，已在工商局
对项目公司进行了股权变更，前期支付的项目公司土地款及工
程款仍在其他应收款中核算。
根 据 国 家 统 计 局 数 据 ， 2022 年 末 商 品 房 销 售 面 积
135,837 万 平 方 米 ， 同 比 2021 年 下 降 24.3% ， 商 品 房 待 售 面 积
56,366 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 10.5% ， 2022 年 较 2021 年 房 地 产
市场环境发生巨大变化。
在行业下行、库存增加、购买情绪低迷的市场环境下，
项目现金流已难以实现盈亏平衡，甚至继续投入存在巨大的亏
损风险。同时，公司及合作方受资金流动性的影响，对项目的
持 续 投 入 存 在 巨 大 困 难 ， 2022 年 在 公 司 “ 保 交 房 、 保 信 用 、
保品牌”的总体战略下，加强去化，降低财务风险，成为最重
要的经营目标。
在上述内外部市场环境下，合作方同样面对资金紧张、
主营业务低迷等多重压力，信用风险较以前年度明显提升，公
司管理层组织召开专项会议，逐项梳理上述项目所涉及的债权，
评估继续投入的可行性以及回报价值，经权衡利弊，最终决议
对上述项目终止合作。结合债权的账龄，并出于谨慎性考虑，
公司对上述地产项目形成的债权全额计提信用减值损失。
2022 年 较 2021 年 发 生 较 大 的 内 外 部 环 境 变 化 ， 导 致 报 告 期 其
他应收款信用减值损失计提金额同比大幅增加，前期信用减值
损失计提是充分、合规的，不存在报告期内集中计提信用减值
损失的情形。
（2）年 报 显 示 ， 截 至 报 告 期 末 ， 你 公 司 应 收 账 款 期 末 账
面 余 额 为 59.82 亿元 ， 其 中 ， 期 末 余 额 前 五 名 应 收 账 款 期 末 余
额 为 31.61 亿 元 ， 占 应 收 账 款 期 末 账 面 余 额 的 52.84% 。 请 结
合前五名应收账款的具体情况，包括但不限于交易对方名称、
与你公司控股股东、实际控制人、董监高是否存在关联关系，
款项内容、账龄、履约能力及信用风险，说明报告期对应收
账款信用减值损失计提是否充分、合规，并说明应收账款集
中度较高的原因及合理性，是否对相关客户存在重大依赖。
回复：
应收账款前五名的具体情况如下：
单位：亿元
账龄 坏账情况 履约
是否
能力
款项内 存在 2022年 本期计
对方 1年以 1－2 2－3 3-4 期初余 期末 及信
容 关联 余额 提/转
内 年 年 年 额 余额 用风
关系 回
险
园区投
债务
资结算 否 15.23 1.84 13.39 1.31 0.12 1.43
人A
款
按账
园区投
债务 龄计
资结算 否 5.56 5.56 0.28 0.00 0.28
人B 提坏
款
账，
园区投
债务 政府
资结算 否 4.07 1.21 2.86 0.20 0.14 0.35
人C 部门
款
，不
债务
购房款 否 3.94 0.23 0.12 3.59 2.48 -0.66 1.82 存在
人D
信用
园区投
债务 风险
资结算 否 2.81 1.56 1.25 0.22 0.31 0.53
人E
款
合计 31.61 8.83 17.94 1.25 3.59 4.49 -0.09 4.41
应收账款的前五名中，有4项为产业园投资结算款，产业
园经营业务主要为各市县一级土地开发整理及园区建设，公司
作为乙方，与地方管委会签订园区开发合作协议，由公司出资
开发建设，当投入成本达到一定节点，与甲方进行园区投资结
算，结算方式为公司投入资金加成相应比例返还，付款节奏随
项目资金存量而定。近三年受市场环境等多方面因素影响，项
目资金存量不足，无法及时拨付已结算款项，形成应收账款余
额。
另 一 项 的 情 况 为 ： 2015 年 9 月 ， 公 司 取 得 徐 州 A 项 目 建 设
用地，该地块为定销房建设用地，根据合同约定，建成后由政
府 统 一回 购， 该项 目 已于 2018 年 -2019 年 建成 交付， 因 交易 对
方回购款项尚未全部收到，形成应收账款余额，公司根据会计
政策对此债权计提减值准备 1.82亿元。
上述款项，债务人均为政府相关部门，信用风险较低，
且公司根据会计政策，将其纳入“组合3其他款项组合”，严
格 按 照 会 计 政 策 ， 根 据 各 款 项 账 龄 计 提 减 值 准 备 ， 截 至 2022
年末，计提坏账合计 4.41亿元。
上述五项债权2022 年期末账面余额31.61 亿元，虽占应 收
账 款 期 末 账 面 余 额 的 52.84% ， 但 公 司 主 要 业 务 为 房 产 销 售 ，
正 常 情 况 下 不 会 形 成 应 收 账 款 ， 根 据 2022 年 年 报 ， 产 业 园 业
务 收 入 占 公 司 总 收 入 的 0.76% ， 在 公 司 整 体 业 务 占 比 较 小 ，
2022 年 当 年 应 收 账 款 新 增 金 额 为 8.83 亿 元 ， 占 2022 年 营 业 收
入的2.78%，因此公司不存在对相关客户重大依赖的情况。
请年审机构核查并发表明确意见。
年审会计师回复：
1 、 2022 年 度 ， 其 他 应 收 款 计 提 减 值 30.46 亿 元 ， 其 中 合
作 方 经 营 往 来 款 计 提 减 值 26.6 亿 元 ， 占 比 87.32% ； 与 政 府 有
关 的 款项 计提 减值 0.02 亿元 ，占比 0.07% ； 其他 款项 计 提减 值
3.84 亿 元 ， 占 比 12.62% ； 应 收 账 款 2022 年 期 末 前 五 项 账 面 余
额 31.61 亿 元 ， 债 务 人 均 为 政 府 相 关 部 门 ， 信 用 风 险 较 低 ， 当
期 末 累 计 计 提 坏 账 准 备 4.41 亿 元 ； 其 他 非 流 动 金 融 资 产 ， 主
要为投资至结构化主体的投资款，再由结构化主体转投至地产
项 目 中 ， 报 告 期 内 该 类 金 融 资 产 共 计 提 信 用 减 值 损 失 8.42 亿
元。
2 、 2022 年 度 ， 荣 盛 发 展 计 提 并 列 报 信 用 减 值 损 失 39.52
亿元。由于信用减值损失对荣盛发展当期损益的重要性，且预
期信用损失的计提涉及重大的管理层判断和估计，因此会计师
将预期信用损失的估计认定为关键审计事项，并采取了以下应
对措施：
（1）了解与评价管理层与预期信用损失计提相关的内部
控制设计合理性，并测试相关内部控制运行的有效性。
（2）评估管理层本期预期信用损失政策是否与上期保持
一致，评估管理层计算预期信用损失时所采用的方法、假设的
准确性，复核其坏账准备计提是否充分。
（3）选取金额重大或高风险的往来款，通过对往来单位
背景的调查、了解往来单位的经营现状，查阅历史交易和还款
情况等程序中获得的证据来评估管理层判断的合理性。
（4）检查与往来款余额相关的资料，核查往来款形成原
因、真实性及往来款可回收性，评价各类组合划分依据是否充
分，分类是否恰当。
（5）结合信用风险特征、账龄分析以及往来款款期后回
款情况测试，分析复核公司预期信用损失计提明细表，评价、
测试管理层对往来款预期信用损失（坏账准备）计提的准确性。
（6）实施函证程序，核查往来款的真实性、余额的准确
性及期后回款情况。
（7）评估管理层对预期信用损失、坏账准备的财务报表
披露是否恰当。
基于已执行的审计工作，我们未发现荣盛发展预期信用
损失的确定存在重大不符事项。
3、综上，通过实施上述核查程序，会计师认为：
（ 1 ） 公 司2022 年度 财 务 报 表 附 注中 ， 其 他 应 收 款列 报 金
额准确，列报信息真实、完整，信用减值损失计提依据充分、
合规，计提金额准确无误，不存在报告期内集中计提信用减值
损失的情形。
（ 2 ） 公 司2022 年度 财 务 报 表 附 注中 ， 应 收 账 款 列报 金 额
准确，列报信息真实、完整；期末前五名债务人均为政府相关
部门，信用风险较低，与公司控股股东、实际控制人、董监高
不存在关联关系；报告期对应收账款信用减值损失计提依据充
分、合规，计提金额准确无误；公司不存在对相关客户重大依
赖的情况。
5. 截 至 2022 年 末 ， 你 公 司 其 他 非 流 动 资 产 — — 股 权 收 购
款 期 末 余 额 为 27.20 亿 元 ， 较 期 初 下 降 36.68% 。 请 你 公 司 说
明相关款项的具体内容，涉及的交易事项、交易对手、标的
情况、相关会计处理过程及依据，并说明是否存在长期未收
回相关资产导致长期挂账的情形，未在相关应收款项科目核
算的原因，是否存在规避计提资产减值损失的情形。同时，
请说明就上述股权收购事项履行审议程序及信息披露义务的
情况(如适用)。
回复：
截至2022 年末，公司其他非流动资产余额 27.20 亿元， 主
要 为 支 付 廊 坊 钢 铁 去 产 能 项 目 21.56 亿 元 所 形 成 ， 具 体 情 况 如
下：
为响应国家和河北省政府的去产能政策，配合完成政府
钢铁去产能任务并落实公司房地产项目的开发规划，经各方协
商 一 致 ， 2019 年 1 月 ， 公 司 全 资 子 公 司 廊 坊 市 荣 图 盛 展 房 地 产
开发有限公司（以下简称“荣图盛展”）与当地人民政府、需
要搬迁的钢铁生产企业(以下称“标的公司”)等相关方签订
了《钢铁去产能合作框架协议》《股权转让协议》。
根据协议约定，荣图盛展同意受让标的公司股权，股权
收购款用于标的公司搬迁等工作。当地政府未来以土地出让金
对 标 的 公 司 进 行 补 偿 ， 不 迟 于 2021 年 3 月 1 日 向 标 的 公 司 足 额
拨 付 补 偿 款 ， 标 的 公 司 不 迟 于 2021 年 3 月 1 日 向 荣 图 盛 展 偿 还
前期支付的股权收购款。
荣 图 盛 展 已 按 上 述 约 定 于 2019 年 3 月 支 付 股 权 收 购 款
21.56 亿 元 ， 并 于同 年 4 月 完 成 标 的公 司 的 股 权 工 商变 更 , 荣 图
盛展此次收购是为了配合政府完成去产能的任务并落实自己房
地产项目的开发规划，而不是为了控制管理已经停产的标的公
司，故未将标的公司纳入合并范围，股权收购款计入其他非流
动资产--股权收购款。
当地政府因搬迁进度严重滞后，无法按协议约定时间完
成出让土地工作，荣图盛展无法如期通过标的公司收回股 权收
购款。目前处于与政府沟通推进过程中，尚未取得明确的处理
方案，不存在长期挂账、规避计提资产减值损失的情形。
上 述 交 易 金 额 21.56 亿 元 ， 占 协 议签 署 时 公 司 最 近 一 期 经
审 计 净 资 产 的 7.84% （ 2017 年 净 资 产 为 275.1 亿 元 ） ， 根 据 《
深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》、《总裁工作
细则》等有关规定，该交易在公司总裁决策权限范围内，无需
提 交 董 事 会 及 股 东 大 会 审 议 。 具 体 内 容 详 情 见 2019 年 2 月 1 日
在《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上海证
券报》及巨潮资讯网（http://www.cninfo.com .cn）披露的
《荣盛房地产发展股份有限公司关于签订廊坊市<安次区钢铁
去产能合作框架协议>的公告》（公告编号：临 2019-013 号)
、《荣盛房地产发展股份有限公司关于签订廊坊市安次区钢铁
去 产 能 < 股 权 转 让 协 议 > 的 公 告 》 （ 公 告 编 号 ： 临 2019-014 号 ）
，公司严格按照相关规定履行了审议程序及信息披露义务。
7. 截 至 2022 年 末 ， 你 公 司 交 易 性 金 融 资 产 期 末 余 额 为
1.99 亿 元 ， 较 期 初 下 降 38.89% ， 主 要 为 权 益 工 具 投 资 。 请 你
公司说明相关投资的具体情况，包括投资目的、投资时间及
金额、持股比例、对被投资单位的具体影响等。并结合被投
资标的合同现金流量测试情况、金融资产管理模式等，说明
你公司将其分类为交易性金融资产的原因及合理性，相关资
产公允价值是否公允合理。
回复：
公司交易性金融资产属于第一层次，主要是公司为实现
资 产 保 值 增 值 ， 2021 年 持 有 的 国 内 某 银 行 在 香 港 上 市 股 票 ，
投 资 金 额 5,000.00 万 美 元 ， 股 数 8073 万 股 ， 持 股 比 例 0.45% ，
公司持有被投资单位股权比例较低，不具有重大影响，期末该
资 产 公 允 价 值 的 确 定 以 证 券 交 易 所 截 至 2022 年 12 月 31 日 的 收
盘 价 为 基 础 ， 经 计 算 得 出 期 末 账 面 价 值 1.33 亿 元 人 民 币 。 其
他涉及公允价值变动的金融资产主要为公司购买的金融产品，
投 资 金 额 946.70 万 美 元 ， 根 据 金 融 机 构 确 认 的 截 止 到 2022 年
12 月 31 日 的 金 融 产 品 份 额 净 值 作 为 公 允 价 值 确 认 的 基 础 ，
2022 年 账 面 价 值 为 0.66 亿 元 人 民 币 。 上 述 投 资 涉 及 金 额 未 达
到 公 司 最 近 一 期 归 母 净 资 产 10% ， 属 于 公 司 总 经 理 权 限 审 批 范
围，上述投资行为公司均在总经理权限内进行了决策，不涉及
披露事项。
综上，公司持有的上述金融资产有公开的交易市场，变
现能力强，持有目的是随时对外出售，故将其分类为交易性金
融资产是合理的，对其公允价值的核算过程及确认依据公允合
理，符合企业会计准则的相关规定。
公司聘请的北京澄宇会计师事务所（特殊普通合伙）根
据要求对相关事项进行了核查，并发表了意见，详见于同日披
露的北京澄宇会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《关于深
圳 证 券 交 易 所 对 荣 盛 房 地 产 发 展 股 份 有 限 公 司 2022 年 年 报 问
询函的有关问题回复》。
特此公告。
荣盛房地产发展股份有限公司
董 事 会
二〇二三年六月六日
