华英证券有限责任公司
关于荣盛房地产发展股份有限公司
2022 年度向特定对象发行 A 股股票
之
上市保荐书
保荐机构（主承销商）
二〇二三年九月
声明
华英证券有限责任公司（以下简称“华英证券”或“保荐机构”）接受荣盛
房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展”、“公司”或“发行人”）的委
托，担任其本次向特定对象发行 A 股股票项目的保荐机构。
本保荐机构及保荐代表人已根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和
国证券法》等法律法规和中国证监会及深圳证券交易所的有关规定，诚实守信，
勤勉尽责，严格按照依法制定的业务规则和行业自律规范出具上市保荐书，并保
证所出具文件真实、准确、完整。
本上市保荐书中如无特别说明，相关用语或简称具有与本保荐机构出具的尽
职调查报告中相同的含义。
3-3-1
目录
声明................................................................................................................................ 1
目录................................................................................................................................ 2
一、发行人基本情况............................................................................................ 3
二、发行人本次发行情况.................................................................................. 14
三、本保荐机构和发行人关联关系的核查...................................................... 20
四、保荐机构承诺事项...................................................................................... 21
五、本次证券发行的相关决策程序.................................................................. 22
六、本次发行符合相关法律规定...................................................................... 23
七、发行人是否符合板块定位及国家产业政策.............................................. 28
八、对公司持续督导工作的安排...................................................................... 30
九、保荐机构认为应当说明的其他事项.......................................................... 31
十、保荐机构和相关保荐代表人的联系地址、电话...................................... 31
十一、保荐机构对本次证券发行上市的保荐结论.......................................... 31
3-3-2
一、发行人基本情况
（一）基本情况
公司名称 荣盛房地产发展股份有限公司
英文名称 RiseSun Real Estate Development Co.,Ltd.
股票上市交易所 深圳证券交易所
公司股票简称 荣盛发展
公司股票代码 002146
法定代表人 邹家立
实际控制人 耿建明
董事会秘书 伍小峰
成立日期 1996 年 12 月 30 日
注册地址 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号
办公地址 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号
总股本 4,348,163,851 元
邮政编码 065001
电话 0316-5909688
传真 0316-5908567
互联网网址 http://www.risesun.cn
电子信箱 dongmichu@risesun.cn
经营范围 房地产开发与经营（一级）。
（二）主营业务情况
公司的主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国住房和城乡建设
部颁发的房地产开发企业一级资质证书。在产品方面主要以面向首次置业和改善
性需求的普通住宅为主；在区域布局上，已基本形成了“两横、两纵、三集群”
的战略格局，实现覆盖辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、安
徽、湖南、湖北、陕西、四川、广东、天津、重庆、海南、云南、内蒙古等地区
的多个城市。
经过多年发展，目前公司已基本形成了以房地产开发为主业，以康旅、产业
新城、物业为支柱，以实业、设计、酒店、商管等相关专业公司为辅助支撑的业
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务发展格局。
（三）主要经营和财务数据及指标
1、报告期资产负债表、利润表、现金流量表主要数据
（1）简要合并资产负债表
单位：万元
项目 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31
资产总计 24,956,612.32 29,277,543.79 28,861,087.24
负债合计 22,451,865.26 24,735,741.81 23,684,950.72
归属于母公司所有者权益合计 2,327,801.04 3,984,254.02 4,633,952.91
少数股东权益 176,946.01 557,547.96 542,183.62
所有者权益合计 2,504,747.06 4,541,801.98 5,176,136.53
（2）简要合并利润表
单位：万元
项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
营业总收入 3,179,349.62 4,724,395.36 7,151,132.17
营业利润 -1,759,868.05 -402,253.92 1,104,615.54
利润总额 -1,781,473.83 -419,334.42 1,067,800.61
净利润 -1,843,649.13 -500,272.77 777,391.04
归属于母公司所有者的净利润 -1,631,139.07 -495,539.82 750,146.22
（3）简要合并现金流量表
单位：万元
项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
经营活动产生的现金流量净额 224,483.65 1,691,515.09 136,665.86
投资活动产生的现金流量净额 280,450.37 -235,717.31 -227,463.59
筹资活动产生的现金流量净额 -1,449,786.48 -2,428,646.53 354,751.37
汇率变动对现金及现金等价物的影响 4,553.97 -6,598.42 -7,570.60
现金及现金等价物净增加额 -940,298.49 -979,447.17 256,383.03
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2、报告期主要财务指标
项目 2022 年/2022-12-31 2021 年/2021-12-31 2020 年/2020-12-31
流动比率（倍） 1.11 1.24 1.42
速动比率（倍） 0.29 0.34 0.42
资产负债率（母公司） 82.78% 87.72% 80.89%
资产负债率（合并） 89.96% 84.49% 82.07%
应收账款周转率（次） 5.47 7.96 14.91
存货周转率（次） 0.17 0.20 0.30
每股净资产（元） 5.35 9.16 10.66
每股经营活动现金流量（元/股） 0.52 3.89 0.31
每股净现金流量（元/股） -2.16 -2.25 0.59
（四）存在的主要风险
1、经营业绩持续亏损风险
受融资压力较大、房地产市场下行以及防控管理等方面影响，公司 2021 年
和 2022 年经营业绩出现较大幅度下滑。其中，2021 年和 2022 年，公司营业收
入分别为 4,724,395.36 万元和 3,179,349.62 万元，同比下降 33.94%和 32.70%；
归属于母公司所有者的净利润为-495,539.82 万元和-1,631,139.07 万元，出现持续
亏损情况。针对上述情况，公司采取了紧抓现金流、积极去化回款、交付有序推
进和降费增效等措施，开源节流，积极改善公司经营情况。但由于公司目前资金
压力较大，融资成本较高，房地产市场目前整体需求依然较弱，公司上述举措对
于扭转收入下滑和持续亏损趋势的效力力度存在不确定性，公司存在经营业绩持
续亏损的风险。
2、行业风险
（1）宏观经济波动风险
房地产行业的发展与宏观经济运行状况、国民经济景气度存在较强的关联性，
受城镇化进程所处发展阶段以及老龄化社会加速等经济因素影响较大。近年来，
我国宏观经济增速放缓，国内外经济形势面临较多不确定因素。若未来国内经济
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增势进一步放缓或宏观经济出现周期性波动，而公司未能对其有合理的预期并相
应调整发展战略及经营行为，则可能对公司经营业绩产生不利影响。
（2）房地产行业调控政策变化风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为引导和促进房地产业持续、稳
定、健康的发展，坚持“房住不炒”，防范部分地区住房价格过快上涨，我国政
府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列宏观调控措施对房地产市场进行
调控。政府出台的政策会影响房地产市场的总体供求关系与产品供需结构，从而
对房地产的交易造成较大影响。若公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，业
务经营将面临一定的风险。
（3）市场环境变化风险
房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市
和地区房地产市场进入调整期，国内房地产市场出现分化。不同区域、不同城市
以及同一城市不同板块之间的市场分化现象加剧，对房地产项目的销售带来一定
的不确定性。公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局，以此应对
我国房地产市场区域分化和竞争日益激烈的趋势。鉴于公司目前在环京区域以及
蚌埠、合肥、南京、沈阳、重庆等城市有较多项目，若上述地区未来房地产市场
环境发生不利变化，将对公司的未来经营发展带来不利影响。
3、经营风险
（1）项目开发的风险
房地产项目开发系一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、涉及行业多、
有较强的地域性的特征，且接受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政
府部门的审批和监管。如某一个环节发生问题，都有可能影响到项目的进展。另
外，房地产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、人工成本的上升、开发
周期加长等因素，可能对项目的收入和盈利水平产生不利影响。公司在经营中若
不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。
（2）管理和内部控制风险
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公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业，具备成熟的房地产项目开
发、运营模式和管理制度。公司为实现房地产开发业务全国化，实现覆盖辽宁、
河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、安徽、湖南、湖北、陕西、四川、
广东、天津、重庆、海南、云南、内蒙古等地区的 70 多个城市，涉及房地产项
目 300 多个。随着公司经营规模的持续扩大，公司将对自身的管理能力提出更高
要求，公司在各业务领域均制定了全面的内部控制管理措施及严格的业务管理制
度和工作流程。在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理
制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，内部控制制度建设未能与
公司业务发展相匹配，或内控制度未能有效执行，将直接影响公司经营目标的实
现、公司财产的安全和经营业绩的稳定性，公司存在管理和内部控制风险。
（3）募集资金投资项目发生存货跌价以及预计效益无法实现的风险
公司本次募集资金投资项目的实施有助于公司落实国家“保交楼，保民生”
政策、扩大经营规模和提升盈利水平。虽然公司在测算相关募投项目效益时，已
对当地房地产市场发展状况进行了调研分析，并结合募投项目的前期预售情况，
同时参考区域内及同行业相近产品的市场价格进行效益测算，但竞争对手的发展、
楼市价格的变动、市场容量的变化、宏观经济形势的变化、营销渠道的开拓以及
后续建设实际发生成本等因素也会对项目的投资回报和公司的预期收益产生影
响，若本次募投项目销售价格明显低于预期水平，或者后续实际建设成本高于预
期，可能导致募集资金投资项目预计效益不能实现，甚至可能发生存货跌价损失，
从而对公司经营业绩产生一定不利影响，存在募集资金投资项目预计效益无法实
现的风险。
（4）项目交付困难并引发争议纠纷的风险
房地产企业属于资金密集型企业，项目建设开发需要通过自筹、信贷、预售
回款等方式筹集资金。在项目销售进度不及预期、融资渠道受限等因素的影响下，
目前公司部分项目存在项目交付困难，截至 2023 年 6 月 30 日，公司有 31 个房
地产项目（合计 46 个建设批次）存在逾期交付情况，涉及建筑面积 248.30 万
平方米，占公司同期在建项目建筑面积的 13.02%，并由此引发相关争议纠纷，
相关项目面临与部分购房者解除商品房买卖合同，向部分购房者退还首付房款及
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利息并支付违约金的可能。虽然目前相关诉讼整体金额较小，未对公司生产经营
活动造成重大不利影响，但若不能及时缓解上述情况，甚至逾期交付项目数量进
一步增加，相关纠纷争议涉及金额进一步提升，可能会对公司生产经营活动造成
不利影响，甚至影响公司品牌和口碑，对公司未来长期发展造成负面影响，公司
存在项目交付困难并引发争议纠纷的风险。
（5）募集资金投资项目逾期交付的风险
本次募投项目在本次发行董事会召开日前已经投入资金建设。在募集资金到
位前，公司将通过继续预售房屋和自筹的方式获得项目建设资金并持续推动项目
建设，募集资金到位之后再对本次发行首次董事会后投入的募投项目建设资金进
行置换，确保项目建设进度。本次发行募集资金投入和项目后续预售回款预计能
够覆盖本次募投项目所需全部投资。但是募投项目受房地产市场景气度、国家宏
观经济形势、金融及信贷政策、居民购房预期、项目规划设计及地理区位等多种
因素的综合影响，项目后续销售情况可能不及预期，或者本次发行未能足额募集
资金，若同时公司未能及时通过其他方式筹措资金，则可能导致建设进度不及预
期和交付延迟，存在募集资金投资项目逾期交付的风险。
（6）增量土地储备不足的风险
在融资渠道受限，资金承压的情况下，公司严控经营风险，坚决贯彻“保交
楼、保民生”的政策要求，目前以开发存量项目，加强项目去化为首要经营目标。
土地储备是房地产开发企业持续稳定发展的决定因素之一，如果公司未来不能取
得持续进行合理土地储备，公司正常的项目建设开发将会受到影响，进而影响公
司的经营业绩。
（7）募投项目资金监管风险
房地产行业资金来源主要为项目销售回款，各地对于房地产企业项目的预售
资金均有相应的监管办法，以降低房地产企业的资金挪用风险，保证销售资金能
够专款专用。但如果公司因内部控制失效、重点环节的管理人员失职、对资金监
管不够重视等原因，未能对本次募投项目预售监管资金实施有效监管，从而导致
项目开发建设进度和交付进度受到影响，存在募投项目资金监管风险。
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（8）业绩波动风险
公司经营业绩受宏观经济波动、产业政策调整、市场环境变化、项目开发进
度以及募投项目效益实现情况等多方面因素影响。若上述因素朝向对公司不利方
面发生变化时，公司生产经营活动可能会受到较大影响，存在业绩波动的风险。
（9）重大不良舆情风险
报告期内，公司不存在资金筹措、拿地拍地、项目建设、已售楼房交付、实
际控制人声誉等方面重大不良舆情。鉴于公司目前经营压力较大，存在债务违约
事项，较为容易引发相关媒体报道，如相关媒体报道的转载、阅读量较大，则会
引起较多关注，对公司资金筹措、拿地、项目建设以及项目销售等事项造成影响，
从而进一步对公司经营情况产生不利影响。
（10）受到相关主管部门行政处罚的风险
公司从事的房地产开发业务产业链条较长，涉及行业较多，且接受规划、国
土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门的审批和监管。报告期内，公司及
合并报表范围内子公司存在因违规建设被住建部门、城市执法部门等部门受到行
政处罚的情形。相关法律法规及其配套的规章政策、标准规范的日益完善对公司
管理提出了更高的要求，随着公司生产经营规模的进一步发展，若公司在未来的
经营过程中因管理不到位而未按照相关法规要求开展业务，则可能会受到相关主
管部门行政处罚，严重情况下可能导致公司项目建设开发及销售进度受阻，并对
公司日常经营、业绩、声誉等造成不利影响，公司存在受到相关主管部门行政处
罚的风险。
（11）同业竞争风险
本次募投项目实施不会导致公司主营业务范围发生变化，实施后不会新增同
业竞争。但如果未来公司控股股东、实际控制人未能有效履行《关于不从事同业
竞争的承诺函》，或公司业务范围拓展导致与控股股东、实际控制人控制的其他
企业出现从事相同或类似业务的情况且未能及时妥善协调解决，可能对公司的业
务经营产生一定的不利影响，进而损害上市公司利益。
（12）闲置土地风险
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为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，
国家出台了《闲置土地处置办法》等多项法规政策对闲置土地情形进行规范治理。
截至 2023 年 6 月 30 日，发行人存在 3 项，合计面积 232,429.85 平方米土地被认
定为闲置土地的情形。虽然上述土地闲置系因项目合作方原因导致地块查封、规
划方案未审批通过等外部客观因素所形成，且目前有关主管部门并未要求回收土
地，亦未就上述闲置土地对公司进行行政处罚，但公司未来仍存在因上述闲置土
地事项面临遭受行政处罚甚至无偿回收土地的可能，公司存在闲置土地风险。
4、财务风险
（1）资产负债率较高及短期偿债压力较大的风险
2020 年末、2021 年末、2022 年末及 2023 年 6 月末，公司的资产负债率分
别为 82.07%、84.49%、89.96%和 89.14%，处于较高水平且呈现升高趋势。同时，
截至 2023 年 6 月末，公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比
分别为 81.34%、136.53%和 0.31，与同行业可比公司相比现金短债比较低，短期
债偿压力较大。房地产行业属于资金密集型行业，高负债运营是房地产企业的普
遍特征，虽然具有上述行业特征，但如果公司不能合理控制债务规模和匹配债务
期限结构，维持合理必要的货币资金规模，将会对公司的进一步融资、偿债能力
以及正常生产经营活动产生不利影响，公司存在资产负债率较高及短期偿债压力
较大的风险。
（2）融资压力较大的风险
房地产开发行业属于资金密集型行业，在土地获取、项目开发过程中需要大
量的资金投入，且开发周期长，资金周转速度较为缓慢。若国家宏观经济形势、
信贷政策和资本市场持续收紧，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本
上升，从而对公司的生产经营产生不利影响。
（3）债务逾期违约及债务展期或重组失败的风险
截至目前，公司存在公开市场债务违约、商票已到期未支付以及部分工程款
项未能及时兑付的 情况。公司于 新加坡证券交 易所发行的“ 荣盛发展
9.5%N20230316”及“荣盛发展 9.5%N20240917”两笔美元债券已经发生违约，
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目前公司正在进行上述美元债券展期或重组的协商沟通工作，并承诺在 2023 年
9 月 30 日前完成上述美元债券重组。截至 2023 年 7 月 31 日，公司已到期未支
付的商业票据余额为 27.11 亿元，目前公司持续通过“以房抵债”等方式积极进
行偿付，并承诺将在 2024 年 12 月 31 日前完成上述商业票据兑付。上述情况已
经导致公司及部分子公司存在诉讼纠纷、银行账户冻结以及股权冻结等情况。在
房地产融资信贷、债券、股权融资“三箭齐发”的背景下，公司将在加强资金使
用统筹管理的基础上，以“保交楼、保民生”为着力点，积极运用各类融资工具
合理应对当前的债务逾期和违约情况，但不排除未来进一步出现债务逾期或违约，
以及逾期或违约债务未能与债权人达成展期、重组或其他偿付方式，从而新增法
律纠纷、银行账户冻结以及资产受限的情况，从而对公司经营造成不利影响，公
司存在债务逾期违约及债务展期或重组失败的风险。
（4）存货跌价的风险
截至 2020 年末、2021 年末、2022 年末和 2023 年 6 月末，发行人存货账面
价 值 分 别为 18,756,247.99 万元 、 19,255,576.35 万 元 、 16,820,926.25 万 元和
15,756,238.58 万元，占流动资产的比例分别为 70.32%、72.72%、74.17%和
74.12%，主要由房地产项目开发中的开发成本和已建成尚未出售的开发产品构
成。公司存货的价值会因房地产市场的波动而发生变动。受外部市场环境等因素
影响，2021 年度公司因计提存货跌价准备产生资产减值损失-364,723.22 万元；
2022 年因计提存货跌价准备产生资产减值损失-705,663.27 亿元对公司经营业绩
产生了较大影响。若在未来的资产负债表日，公司部分项目因房地产市场价格波
动或开发建设成本上升导致存货的账面价值高于其可变现价值，则可能继续计提
一定金额的存货跌价准备，从而对公司经营业绩带来不利影响，公司存在计提存
货跌价准备的风险。
（5）经营性现金流量净额波动的风险
2020 年、2021 年、2022 年和 2023 年 1-6 月，发行人经营活动现金流量净额
分别为 136,665.86 万元、1,691,515.09 万元、224,483.65 万元和-48,395.77 万元，
存在一定波动。主要是由于房地产开发项目具有一定的时间周期，购置土地和前
期工程等资金支出较大，且项目开发周期较长，存在经营性现金流入和流出阶段
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性不匹配的情况。若公司不能有效控制土地取得和项目开发节奏的匹配性，或者
销售资金不能及时回笼，导致经营活动现金流量净额大幅波动，将会给公司造成
较大的资金压力，同时由于经营活动现金流量是发行人偿债资金的最直接来源，
若发行人不能产生持续稳定的现金流，可能会对发行人的生产经营和债务偿付产
生不利影响。
（6）摊薄即期回报风险
本次募集资金到位后，由于本次发行后公司总股本和净资产将会相应增加。
但募投项目产生效益需要一定的时间，从而导致公司每股收益、净资产收益率等
指标在短时间内出现一定程度下降，股东即期回报存在着被摊薄的风险，特此提
醒投资者关注本次发行可能摊薄即期回报的风险。
同时，在测算本次发行对即期回报的摊薄影响过程中，公司对 2023 年归属
于母公司所有者的净利润的假设分析并非公司的盈利预测，为应对即期回报被摊
薄风险而制定的填补回报具体措施不等于对公司未来利润做出保证，投资者不应
据此进行投资决策，投资者据此进行投资决策造成损失的，公司不承担赔偿责任。
提请投资者注意投资风险。
（7）信用减值损失的风险
2022 年，房地产行业整体市场仍处于下行趋势，公司部分合作项目的开发
建设进度不及预期，部分合作企业发生资金等方面困难，致使公司部分合作项目
的前期投入款项能否回收产生较大的不确定性。公司基于谨慎性原则，拟对多项
应收款项计提信用减值损失，因坏账损失计提的信用减值损失金额为-310,935.99
亿元，对公司经营业绩产生较大影响。如果房地产行业仍处于下行区间，公司合
作开发项目的合作企业进一步出现信用恶化和支付困难的情形，导致公司前期合
作项目投入款项难以收回，则可能继续发生一定金额的信用减值损失，公司存在
信用减值损失的风险。
（8）关联交易风险
公司的关联交易系基于合理的商业或生产经营需求，报告期各期交易定价公
允，不存在关联方为公司输送利益的情形。本次募投项目实施未来预计新增关联
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采购金额为 15,214.56 万元，占公司 2022 年度营业成本的比例为 0.49%，关联
交易定价公允，预计不会对公司生产经营的独立性造成重大不利影响。但是，若
未来公司出现内部控制有效性不足、治理不够规范的情况，可能会出现因关联交
易价格不公允而损害公司及中小股东利益的情形。
5、其他风险
（1）股权质押及冻结风险
截至 2023 年 6 月 30 日，公司实际控制人耿建明直接持有公司股份数量为
56,000.00 万股，质押发行人股份占其持有股份数的比例为 100.00%；发行人控股
股东荣盛控股直接持有公司股份全部被质押或冻结；发行人控股股东、实际控制
人的一致行动人荣盛建设持有公司股份数量为 37,106.15 万股，质押、冻结发行
人股份数量合计为 26,698.57 万股，占其持有股份数的比例为 71.95%。如果未来
公司股价出现大幅下跌的极端情况，或公司实际控制人、控股股东及一致行动人
荣盛建设出现财务状况恶化，履约能力不足，或公司股价发生剧烈等情况，无法
偿还股权质押、冻结相关债务，上述质押股份可能面临全部或部分被强制平仓的
可能，上述冻结股份可能面临司法处置的可能，极端情况下可能导致公司面临控
制权不稳定的情况，公司存在股权质押及冻结风险。
（2）审批风险
本次发行尚需依法经深交所发行上市审核并报经中国证监会履行发行注册
程序。公司本次发行能否通过深交所发行上市审核和完成中国证监会发行注册程
序，以及公司完成上述审核和注册程序的时间均存在一定的不确定性。
（3）股价波动风险
本公司股票在深圳证券交易所上市交易，除经营情况和财务状况等公司基本
面因素外，股票价格还受到国际和国内宏观经济形势、资本市场走势、市场心理
和各类重大突发事件等多方面因素的影响，公司股价存在一定的市场波动风险。
（4）发行风险
本次发行的发行结果将受到证券市场整体情况、公司股票价格走势、投资者
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对本次发行方案的认可程度等多种内外部因素的影响。因此，本次发行存在发行
募集资金不足的风险。
二、发行人本次发行情况
（一）本次发行的背景和目的
1、本次发行股票的背景
（1）坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展
自 2016 年中央经济工作会议被首次提出以来，“房住不炒”已成为中央经济
政策对于房地产市场的基本定调。2022 年 12 月 14 日，中共中央、国务院印发
《扩大内需战略规划纲要（2022－2035 年）》，提出“坚持‘房子是用来住的、
不是用来炒的’定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立
多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康
发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、
稳预期”。
房地产作为我国的支柱性产业，其发展对于建材、冶金、家电、机械、金融
等产业具有巨大的促进作用，其稳定发展对于保持我国经济平稳过渡和产业转型
升级具有重大意义。对于在全球经济环境面临外部市场环境、地区冲突、贸易争
端多种不确定因素的外部环境下，反复强调和重申“房住不炒”，坚持强化房屋
居住属性，充分体现了我国的战略定力。随着土地供应等长效机制的健全完善，
廉租房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等保障性住房供应体系的
不断丰富，房地产行业整体将会持续健康平稳发展。
（2）信贷、债券、股权政策“三箭齐发”，融资环境大幅改善
2022 年 11 月 23 日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关
于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出六个方面 16
项措施，贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒
的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持
房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
3-3-14
2022 年 11 月 28 日，中国证券监督管理委员会新闻发言人在就资本市场支
持房地产市场平稳健康发展答记者问中表示中国证监会决定在股权融资方面调
整优化 5 项措施。至此，支持房地产市场融资的“第三箭”已经射出，稳定房地
产融资形成了信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”态势。
在房地产市场出现周期下行、房地产企业资金压力急剧加大的背景下，近期
金融支持房地产市场政策密集出台，这将有助于促进房地产市场盘活存量、防范
风险、转型发展，房企融资环境大幅改善。
（3）城镇化进程为房地产行业发展带来持续动力
国家统计局数据显示，2020 年我国人均住房面积为 38.6 平方米，较 2010
年增长 8.6 平方米，其中改善型需求占比达到 27%。2021 年，我国常住人口城镇
化率达到 64.72%，比 2020 年末提高 0.83 个百分点。根据中国社科院农村发展研
究所的测算结果，按目前趋势推测，到 2035 年我国的城镇化率可达到 74.39%，
城镇化率提升带来的住房需求在未来十年间依然强劲。另一方面，我国大量城市
已经进入城市更新的重要时期，在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、
城中村等改造为主要内容的城市更新存量改造，也会为房地产企业带来新的发展
空间。
2、本次发行股票的目的
（1）贯彻落实“保交楼、保民生”的国家战略指示
房地产业作为我国基础性、先导性重要产业，在扩大内需、拉动投资和保持
国民经济增长中发挥了重要作用，其长期健康发展事关金融市场稳定和经济社会
发展全局。公司坚决贯彻落实“保交楼、保民生”的国家战略指示，充分发挥资
本市场股权融资功能，实施改善资产负债表计划，加大权益补充力度，更好服务
稳定宏观经济大盘。
（2）聚焦房地产主营业务，增强核心竞争力
作为河北省首家在 A 股上市的房地产企业，公司凭借前瞻的战略思路、稳
健的发展理念，确立并不断完善自身独特的战略定位，确立了以地产为主业，以
康旅、产业新城、物业为支柱，其他相关产业为辅助支撑的“一主、三柱、多支
3-3-15
撑”的新产业发展格局。
公司拟通过本次发行募集资金，立足环京根据地区域，稳步推动经济发达的
二线省会城市项目开发，扩大品牌影响力，加快项目去化。同时，充分利用公司
现有优质项目资源，加大项目开发力度，进一步增强公司核心竞争力。
（3）扩充公司资金实力，优化资本结构
房地产业属资金密集型行业。近年来，受房地产政策调控及融资政策等因素
影响，房企融资门槛不断提高，融资手段较少且成本较高，但项目开发所需大量
资金投入又相对刚性，致使房企普遍资金压力较大。
2020 年末、2021 年末、2022 年末及 2023 年 6 月末，公司的资产负债率分
别为 82.07%、84.49%、89.96%和 89.14%，处于较高水平且呈现升高趋势。
本次发行可扩充公司资金实力，降低公司资产负债率水平，降低公司财务成
本，从而优化公司资本结构，提高公司的盈利能力，为公司业务的长期可持续发
展提供有效支持。
（二）发行对象及与发行人的关系
本次发行的发行对象为符合中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券
公司、信托公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机构投资者以及其他机
构投资者、自然人等不超过 35 名特定对象。证券投资基金管理公司、证券公司、
合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者以其管理的二只以上产品认购
的，视为一个发行对象。信托公司作为发行对象，只能以自有资金认购。
最终发行对象将在本次发行申请获得深圳证券交易所审核通过，并经中国证
监会同意注册后，根据发行对象申购报价的情况，由发行人董事会与保荐机构（主
承销商）协商确定。所有发行对象均以现金方式认购本次发行的股票。
截至本上市保荐书出具日，本次发行股票尚未确定具体发行对象，最终是否
存在因关联方认购公司本次发行股份构成关联交易的情形，将在发行结束后公告
的发行情况报告书中披露。
3-3-16
（三）发行证券的价格或定价方式、发行数量、限售期
1、发行股票的种类和面值
本次发行的股票为境内上市人民币普通股（A 股），每股面值为人民币 1.00
元。
2、发行方式和发行时间
本次发行全部采用向特定对象发行的方式，公司将在中国证监会关于本次发
行同意注册文件的有效期内选择适当时机实施。
3、定价基准日、定价原则及发行价格
本次向特定对象发行的定价基准日为发行期首日。本次发行的发行价格不低
于定价基准日前 20 个交易日公司股票交易均价的 80%（定价基准日前 20 个交易
日股票交易均价=定价基准日前 20 个交易日股票交易总额/定价基准日前 20 个交
易日股票交易总量）。具体发行价格将在本次发行申请获得深圳证券交易所审核
通过，并经中国证监会同意注册后，由董事会和保荐机构（主承销商）按照相关
法律法规的规定和监管部门的要求，根据发行对象申购报价情况确定。
如公司股票在本次发行定价基准日至发行日期间发生派息、送股、资本公积
金转增股本等除权、除息事项，则本次发行的发行价格将进行相应调整。
调整公式如下：
派发现金股利：P1=P0-D
送红股或转增股本：P1=P0/(1+N)
两项同时进行：P1=(P0-D)/(1+N)
其中，P1 为调整后发行价格，P0 为调整前发行价格，每股派发现金股利为
D，每股送红股或转增股本数为 N。
4、发行数量
本次向特定对象发行股票数量不超过 1,304,449,155 股（含），发行股票数量
上限未超过本次发行前公司总股本的 30%，最终发行数量将在本次发行申请获得
3-3-17
深圳证券交易所审核通过，并经中国证监会同意注册后，按照相关法律、法规和
其他规范性文件的规定，由公司董事会在股东大会授权范围内，根据发行对象申
购报价情况及竞价结果，与保荐机构（主承销商）协商确定。
若公司股票在董事会决议日至发行日期间发生派送股票股利、资本公积金转
增股本等导致股本变化的事项，则本次发行的股票数量上限将进行相应调整。
5、限售期
发行对象认购的本次发行的股份，自本次发行结束之日起 6 个月内不得转让。
发行对象基于本次发行所取得的股份因公司送股、资本公积金转增股本等情形所
衍生取得的股份亦应遵守上述股份锁定安排。法律法规对限售期另有规定的，依
其规定。
（四）募集资金金额及投向
公司本次向特定对象发行 A 股股票拟募集资金总额不超过 287,400.02 万元
（含本数），扣除发行费用后的募集资金净额用于投资以下项目：
单位：万元
序号 募集资金投资项目 投资金额 使用募集资金金额
1 成都时代天府 482,719.87 118,430.52
2 长沙锦绣学府 117,298.49 42,749.50
3 唐山西定府邸 102,379.35 40,000.00
4 补充流动资金 86,220.00 86,220.00
合计 788,617.71 287,400.02
在募集资金到位前，公司若已使用银行贷款、自有资金或其他方式自筹资金
进行了部分相关项目的投资运作，在募集资金到位后，将以募集资金予以置换。
为满足项目开展需要，公司将根据实际募集资金数额，按照募投项目的轻重缓急
等情况，决定募集资金投入的优先顺序及各募投项目的投资额等具体使用安排。
（五）本次发行是否构成关联交易
截至本上市保荐书出具日，本次发行股票尚未确定具体发行对象，最终是否
3-3-18
存在因关联方认购公司本次发行股份构成关联交易的情形，将在发行结束后公告
的发行情况报告书中披露。
（六）本次发行是否将导致公司控制权发生变化
截至 2023 年 6 月 30 日，公司总股本为 4,348,163,851 股。实际控制人耿建
明直接持有公司 560,000,000 股股份，并通过直接或间接控股荣盛控股、荣盛创
投和荣盛建设间接控制公司 1,391,127,542 股股份，合计占公司总股本的比例为
44.87%。
公司本次向特定对象发行股票的数量不超过 1,304,449,155 股（含本数），按
发行数量上限计算，发行完成后公司总股本为 5,652,613,006 股，实际控制人耿
建明控制公司股份占发行后公司总股本比例为 34.52%，仍为公司实际控制人。
本次发行将使公司股东结构发生一定变化，但不会导致公司实际控制人发生
变化。
（七）本次发行方案取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序
本次发行已经公司第七届董事会第二十一次会议、第七届董事会第二十二次
会议、第七届董事会第三十次会议、2023 年第一次临时股东大会和 2023 年度第
二次临时股东大会审议通过。发行人本次证券发行已经获得必需的董事会、股东
大会的批准。
本次发行尚需经深圳证券交易所发行上市审核并报经中国证监会履行发行
注册程序。
在中国证监会做出注册决定后，公司将向深圳证券交易所和中国证券登记结
算有限责任公司深圳分公司申请办理股票发行、登记和上市事宜，完成本次发行
股票的相关程序。
3-3-19
三、本保荐机构和发行人关联关系的核查
（一）保荐机构或者其控股股东、实际控制人、重要关联方持有发行人或者
其控股股东、实际控制人、重要关联方股份的情况
截至本上市保荐书签署日，不存在保荐机构或者其控股股东、实际控制人、
重要关联方持有发行人或者其控股股东、实际控制人、重要关联方股份超过 7%
的情况。
（二）发行人或者其控股股东、实际控制人、重要关联方持有保荐机构或者
其控股股东、实际控制人、重要关联方股份的情况
截至本上市保荐书签署日，不存在发行人或者其控股股东、实际控制人、重
要关联方持有保荐机构或者其控股股东、实际控制人、重要关联方股份超过 7%
的情况。
（三）保荐机构的保荐代表人及其配偶，董事、监事、高级管理人员，持有
发行人或者其控股股东、实际控制人及重要关联方股份，以及在发行人或者其控
股股东、实际控制人及重要关联方任职的情况
截至本上市保荐书签署日，不存在本保荐机构的保荐代表人及其配偶，董事、
监事、高级管理人员，持有发行人或者其控股股东、实际控制人及重要关联方股
份，以及在发行人或者其控股股东、实际控制人及重要关联方任职的情况。
（四）保荐机构的控股股东、实际控制人、重要关联方与发行人控股股东、
实际控制人、重要关联方相互提供担保或者融资等情况
截至本上市保荐书签署日，不存在本保荐机构的控股股东、实际控制人、重
要关联方与发行人控股股东、实际控制人、重要关联方相互提供担保或者融资等
情况。
（五）关于保荐机构与发行人之间其他关联关系的说明
截至本上市保荐书签署日，本保荐机构与发行人之间不存在影响本保荐机构
3-3-20
公正履行保荐职责的其他关联关系。
本保荐机构依据相关法律法规和公司章程，独立公正地履行保荐职责。
四、保荐机构承诺事项
本保荐机构承诺：
（一）本保荐机构承诺已按照法律法规和中国证监会及深交所的相关规定，
对发行人及其控股股东、实际控制人进行了尽职调查、审慎核查，充分了解发行
人经营状况及其面临的风险和问题，履行了相应的内部审核程序。
本保荐机构同意推荐发行人本次证券发行上市，具备相应的保荐工作底稿支
持，并据此出具本上市保荐书。
（二）本保荐机构通过尽职调查和对申请文件的审慎核查：
1、有充分理由确信发行人符合法律法规及中国证监会、深交所有关证券发
行上市的相关规定；
2、有充分理由确信发行人申请文件和信息披露资料不存在虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏；
3、有充分理由确信发行人及其董事在申请文件和信息披露资料中表达意见
的依据充分合理；
4、有充分理由确信申请文件和信息披露资料与证券服务机构发表的意见不
存在实质性差异；
5、保证所指定的保荐代表人及本保荐机构的相关人员已勤勉尽责，对发行
人申请文件和信息披露资料进行了尽职调查、审慎核查；
6、保证本上市保荐书、与履行保荐职责有关的其他文件不存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏；
7、保证对发行人提供的专业服务和出具的专业意见符合法律、行政法规、
中国证监会、深交所的规定和行业规范；
3-3-21
8、自愿接受中国证监会依照《证券发行上市保荐业务管理办法》采取的监
管措施；
9、中国证监会规定的其他事项。
保荐机构自愿按照《证券发行上市保荐业务管理办法》的规定，自证券上市
之日起持续督导发行人履行规范运作、信守承诺、信息披露等义务。保荐机构遵
守法律、行政法规和中国证监会对推荐证券上市的规定，接受深圳证券交易所的
自律管理。
五、本次证券发行的相关决策程序
2022 年 12 月 21 日，发行人召开了第七届董事会第二十一次会议，审议通
过了《关于公司符合非公开发行 A 股股票条件的议案》《关于公司非公开发行 A
股股票方案的议案》《关于公司 2022 年度非公开发行 A 股股票预案的议案》《关
于公司非公开发行 A 股股票募集资金使用的可行性分析报告的议案》《关于无需
编制前次募集资金使用情况报告的议案》《关于非公开发行 A 股股票摊薄即期回
报及填补措施的议案》《关于控股股东、实际控制人、公司董事和高级管理人员
关于保障公司填补即期回报措施切实履行的承诺的议案》《关于公司未来三年
（2022 年-2024 年）股东分红回报规划的议案》《关于提请股东大会授权公司董
事会全权办理本次非公开发行 A 股股票相关事宜的议案》等与本次发行相关的
议案。
2023 年 1 月 6 日，发行人召开了 2023 年第一次临时股东大会，审议通过了
《关于公司符合非公开发行 A 股股票条件的议案》《关于公司非公开发行 A 股股
票方案的议案》《关于公司 2022 年度非公开发行 A 股股票预案的议案》《关于公
司非公开发行 A 股股票募集资金使用的可行性分析报告的议案》《关于无需编制
前次募集资金使用情况报告的议案》《关于非公开发行 A 股股票摊薄即期回报及
填补措施的议案》《关于控股股东、实际控制人、公司董事和高级管理人员关于
保障公司填补即期回报措施切实履行的承诺的议案》《关于公司未来三年（2022
年-2024 年）股东分红回报规划的议案》《关于提请股东大会授权公司董事会全权
办理本次非公开发行 A 股股票相关事宜的议案》等与本次发行相关的议案。
3-3-22
2023 年 2 月 23 日，发行人召开了第七届董事会第二十二次会议，审议通过
了《关于公司符合向特定对象发行 A 股股票条件的议案》《关于公司 2022 年度
向特定对象发行 A 股股票方案论证分析报告的议案》《关于公司 2022 年度向特
定对象发行 A 股股票募集资金使用可行性分析报告（修订稿）的议案》《关于提
请股东大会授权公司董事会全权办理本次发行 A 股股票相关事宜的议案》等与
本次发行相关的议案。
2023 年 3 月 13 日，发行人召开了 2023 年度第二次临时股东大会，审议通
过了《关于公司 2022 年度向特定对象发行 A 股股票方案论证分析报告的议案》
《关于提请股东大会授权公司董事会全权办理本次发行 A 股股票相关事宜的议
案》。
2023 年 8 月 11 日，发行人召开了第七届董事会第三十次会议，审议通过了
《关于调整公司 2022 年度向特定对象发行 A 股股票方案的议案》 关于公司 2022
年度向特定对象发行 A 股股票预案（修订稿）的议案》《关于公司向特定对象发
行 A 股股票募集资金使用的可行性分析报告（修订稿）的议案》等与本次发行
相关的议案。
经核查，保荐机构认为：发行人本次证券发行已经获得必需的董事会、股东
大会的批准，发行人就本次证券发行履行的决策程序符合《公司法》《证券法》
《证券发行注册管理办法》等法律法规的相关规定和发行人《公司章程》等的规
定。
六、本次发行符合相关法律规定
（一）本次发行符合《公司法》《证券法》规定的发行条件
本次发行的股票为人民币普通股股票，每股面值 1 元，每一股份具有同等权
利；每股的发行条件和发行价格相同，任何单位或者个人所认购的股份，每股应
当支付相同价额。因此本次发行符合《公司法》第一百二十六条之规定。
本次发行系上市公司向特定对象发行证券，不采用广告、公开劝诱和变相公
开方式实施。因此本次发行符合《证券法》第九条之规定。
3-3-23
经核查，发行人本次发行符合中国证监会规定的相关条件，具体详见本节
“六、本次发行符合相关法律规定”之“（二）本次发行符合《上市公司证券发
行注册管理办法》规定的发行条件”。因此本次发行符合《证券法》第十二条“上
市公司发行新股，应当符合经国务院批准的国务院证券监督管理机构规定的条
件，具体管理办法由国务院证券监督管理机构规定”之规定。
（二）本次发行符合《上市公司证券发行注册管理办法》规定的发行条件
1、发行人不存在不得向特定对象发行股票的情形
经本保荐机构调查，发行人不存在《证券发行注册管理办法》第十一条规定
的不得向特定对象发行股票的情形，即：
1．擅自改变前次募集资金用途未作纠正，或者未经股东大会认可；
2．最近一年财务报表的编制和披露在重大方面不符合企业会计准则或者相
关信息披露规则的规定；最近一年财务会计报告被出具否定意见或者无法表示意
见的审计报告；最近一年财务会计报告被出具保留意见的审计报告，且保留意见
所涉及事项对上市公司的重大不利影响尚未消除。本次发行涉及重大资产重组的
除外；
3．现任董事、监事和高级管理人员最近三年受到中国证监会行政处罚，或
者最近一年受到证券交易所公开谴责；
4．上市公司或者其现任董事、监事和高级管理人员因涉嫌犯罪正在被司法
机关立案侦查或者涉嫌违法违规正在被中国证监会立案调查；
5．控股股东、实际控制人最近三年存在严重损害上市公司利益或者投资者
合法权益的重大违法行为；
6．最近三年存在严重损害投资者合法权益或者社会公共利益的重大违法行
为。
经核查，本保荐机构认为：发行人不存在《上市公司证券发行注册管理办
法》第十一条之规定的情形。
3-3-24
2、本次发行融资规模和募集资金投向符合规定
本次发行前，发行人的总股本为 4,348,163,851 股，本次发行前总股本的 30%
为 1,304,449,155 股 。 根 据 本 次 发 行 方 案 ， 本 次 拟 发 行 的 股 份 数 量 上 限 为
1,304,449,155 股（含本数），未超过本次发行前总股本的 30%。
发行人主营业务为房地产开发。除补充流动资金外，本次发行募集资金用于
成都时代天府项目、长沙锦绣学府项目和唐山西定府邸项目建设，上述募投项目
均房地产开发项目，本次发行募集资金均投向公司主业。
经核查，本保荐机构认为：本次发行融资规模和募集资金投向符合《上市
公司证券发行注册管理办法》第四十条之规定。
3、本次发行的发行对象符合规定
本次向特定对象发行股票的对象为不超过 35 名特定投资者；包括证券投资
基金管理公司、证券公司、信托公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机
构投资者以及符合法律法规规定的法人、自然人或其他合法投资组织。证券投资
基金管理公司、证券公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者以
其管理的二只以上产品认购的，视为一个发行对象；信托公司作为发行对象的，
只能以自有资金认购。
经核查，本保荐机构认为：本次发行的发行对象符合《上市公司证券发行
注册管理办法》第五十五条之规定。
4、本次发行的发行定价符合规定
本次向特定对象发行的定价基准日为本次发行的发行期首日。本次发行的发
行价格不低于定价基准日前 20 个交易日公司股票交易均价的 80%（定价基准日
前 20 个交易日股票交易均价=定价基准日前 20 个交易日股票交易总额/定价基准
日前 20 个交易日股票交易总量）。具体发行价格将在本次发行申请获得深圳证券
交易所审核通过，并经中国证监会同意注册后，由董事会和保荐机构（主承销商）
按照相关法律法规的规定和监管部门的要求，根据发行对象申购报价情况确定。
如公司股票在本次发行定价基准日至发行日期间发生派息、送股、资本公积
3-3-25
金转增股本等除权、除息事项，则本次发行的发行价格将进行相应调整。
调整公式如下：
派发现金股利：P1=P0-D
送红股或转增股本：P1=P0/(1+N)
两项同时进行：P1=(P0-D)/(1+N)
其中，P1 为调整后发行价格，P0 为调整前发行价格，每股派发现金股利为
D，每股送红股或转增股本数为 N。
经核查，本保荐机构认为：本次发行的定价基准日、定价原则以及发行价
格的确定符合《上市公司证券发行注册管理办法》第五十六条、第五十七条和
第五十八条之规定。
5、本次发行的股份限售期安排符合规定
本次向特定对象发行股票完成后，发行对象认购的新增股份自发行结束之日
起 6 个月内不得转让。
发行对象基于本次发行所取得的股份因公司送股、资本公积金转增股本等情
形所衍生取得的股份亦应遵守上述股份锁定安排。若相关法律、法规对限售期另
有规定的，从其规定。
经核查，本保荐机构认为：本次发行的限售期安排符合《上市公司证券发
行注册管理办法》第五十九条之规定。
6、发行人本次发行募集资金使用符合规定
公司本次向特定对象发行募集资金总额预计不超过287,400.02万元（含本
数），扣除发行费用后将全部用于以下项目：
序号 项目名称 项目总投资（万元） 拟用募集资金投入（万元）
1 成都时代天府 482,719.87 118,430.52
2 长沙锦绣学府 117,298.49 42,749.50
3 唐山西定府邸 102,379.35 40,000.00
3-3-26
4 补充流动资金 86,220.00 86,220.00
合计 788,617.71 287,400.02
在本次发行募集资金到位前，公司可以根据募集资金投资项目的实际情况，
以自筹资金先行投入，并在募集资金到位后予以置换。若实际募集资金数额（扣
除发行费用后）少于上述项目拟投入募集资金总额，在最终确定的本次募投项目
范围内，公司将根据实际募集资金数额，按照项目的轻重缓急等情况，调整并最
终决定募集资金使用的优先顺序及各项目的具体投资额。
本保荐机构对发行人本次发行募集资金的数额和使用是否符合《证券发行注
册管理办法》第十二条的规定逐项分析如下：
（1）募集资金用途符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理等法律和
行政法规的规定
除补充流动资金项目外，本次发行募投项目成都时代天府项目、长沙锦绣学
府项目和唐山西定府邸项目均已完成投资备案和环评手续，符合国家有关环境保
护、土地管理等法律和行政法规的规定，符合国家产业政策。
综上所述，本次发行募集资金用途符合国家产业政策和有关环境保护、土地
管理等法律和行政法规的规定。
（2）除金融类企业外，本次募集资金使用不得为持有财务性投资，不得直
接或者间接投资于以买卖有价证券为主要业务的公司
本次发行募集资金将用于成都时代天府项目、长沙锦绣学府项目和唐山西定
府邸项目建设和补充流动资金，不存在投资于交易性金融资产和可供出售的金融
资产、借予他人、委托理财等财务性投资的情形，亦不存在直接或间接投资于以
买卖有价证券为主要业务的公司的情形。
（3）投资项目实施后，不会与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业
新增构成重大不利影响的同业竞争、显失公平的关联交易，或者严重影响公司生
产经营的独立性
本次募投项目符合国家相关的产业政策以及未来公司整体战略发展方向，具
3-3-27
有良好的发展前景和经济效益。本次募投项目实施将有利于巩固和提高公司的行
业地位，进一步提升公司的核心竞争力，不会与控股股东或实际控制人新增构成
重大不利影响的同业竞争、显失公平的关联交易，或者严重影响公司生产经营的
独立性。
经核查，本保荐机构认为：发行人本次募集资金投资项目符合国家产业政
策和法律、行政法规的规定，不存在投向交易性金融资产和可供出售的金融资
产、借予他人、委托理财等财务性投资的情形，亦不存在直接或者间接投资于
以买卖有价证券为主要业务的公司的情形；本次募集资金投资项目实施后，不
会与控股股东或实际控制人新增构成重大不利影响的同业竞争、显失公平的关
联交易，或者严重影响公司生产经营的独立性。符合《上市公司证券发行注册
管理办法》第十二条之规定。
7、本次发行不会导致发行人控制权发生变化
截至 2023 年 6 月 30 日，公司总股本为 4,348,163,851 股。实际控制人耿建
明直接持有公司 560,000,000 股股份，并通过直接或间接控股荣盛控股、荣盛创
投和荣盛建设间接控制公司 1,391,127,542 股股份，合计占公司总股本的比例为
44.87%。
公司本次向特定对象发行股票的数量不超过 1,304,449,155 股（含本数），按
发行数量上限计算，发行完成后公司总股本为 5,652,613,006 股，实际控制人耿
建明控制公司股份占发行后公司总股本比例为 34.52%，仍为公司实际控制人。
经核查，本保荐机构认为：本次发行不会导致发行人控制权发生变化，不
适用《上市公司证券发行注册管理办法》第八十七条之规定。
七、发行人是否符合板块定位及国家产业政策
（一）发行人符合主板定位
发行人业务板块包括房地产业、产业园、物业服务、酒店经营及其他，报告
期内房地产业业务收入占主营业务收入比例分别为87.54%、86.12%、90.60%和
94.14%。按照《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）及《上市公司行业分类
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指引（2012年修订）》的分类，公司所属行业为“房地产业（K70）”。报告期内，
发行人实现营业收入7,151,132.17万元、4,724,395.36万元、3,179,349.62万元和
2,281,926.38万元，业务模式成熟、规模较大，在克而瑞发布的2022年中国房地
产企业销售TOP200排行榜中按操盘面积位列第33位，具有行业代表性，符合主
板定位。
（二）发行人符合国家产业政策
自 2016 年中央经济工作会议被首次提出以来，“房住不炒”已成为中央经济
政策对于房地产市场的基本定调。2022 年 12 月 14 日，中共中央、国务院印发
《扩大内需战略规划纲要（2022－2035 年）》，提出“坚持‘房子是用来住的、
不是用来炒的’定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立
多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康
发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、
稳预期”。
房地产作为我国的支柱性产业，其发展对于建材、冶金、家电、机械、金融
等产业具有巨大的促进作用，其稳定发展对于保持我国经济平稳过渡和产业转型
升级具有重大意义。对于在全球经济环境面临外部市场环境、地区冲突、贸易争
端多种不确定因素的外部环境下，反复强调和重申“房住不炒”，坚持强化房屋
居住属性，充分体现了我国的战略定力。随着土地供应等长效机制的健全完善，
廉租房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等保障性住房供应体系的
不断丰富，房地产行业整体将会持续健康平稳发展。
发行人坚决贯彻落实“保交楼、保民生”的国家战略指示，充分发挥资本市
场股权融资功能，实施改善资产负债表计划，加大权益补充力度，更好服务稳定
宏观经济大盘，符合国家产业政策。
经核查，本保荐机构认为：发行人属房地产业，业务模式成熟、规模较大，
具有行业代表性，属于符合板块定位；房地产业作为我国基础性产业，在扩大
内需、拉动投资和保持国民经济增长中发挥了重要作用，发行人坚决贯彻落实
“保交楼、保民生”的国家战略指示，充分发挥资本市场股权融资功能，实施
改善资产负债表计划，加大权益补充力度，更好服务稳定宏观经济大盘，符合
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国家产业政策。
八、对公司持续督导工作的安排
事项 安排
（一）持续督导事项
在本次发行股票上市当年的剩余时间及以后 1 个完整会计年度内
1、持续督导期间
对发行人进行持续督导
2、督导发行人有效执行并完善防止控股
根据有关上市保荐制度的规定精神，协助发行人进一步完善防止控
股东、实际控制人、其他关联方违规占
股股东、实际控制人、其他关联方违规占用发行人资源的制度
用发行人资源的制度
根据有关上市保荐制度的规定，协助发行人进一步完善防止其董
3、督导发行人有效执行并完善防止其董
事、监事、高级管理人员利用职务之便损害发行人利益的内控制度；
事、监事、高级管理人员利用职务之便
与发行人建立经常性信息沟通机制，持续关注发行人相关制度的执
损害发行人利益的内控制度
行情况及履行信息披露义务的情况
4、督导发行人有效执行并完善保障关联 根据有关上市保荐制度的规定，协助发行人进一步完善和规范保障
交易公允性和合规性的制度，并对关联 关联交易公允性和合规性的制度，适时督导和关注发行人关联交易
交易发表意见 的公允性和合规性，同时按照有关规定对关联交易发表意见
5、督导发行人履行信息披露的义务，审 保荐代表人在信息披露和报送文件前事先审阅发行人的信息披露
阅信息披露文件及向中国证监会、证券 文件及向中国证监会、证券交易所提交的其他文件，以确保发行人
交易所提交的其他文件 按规定履行信息披露义务
6、持续关注发行人募集资金的专户存 建立与发行人信息沟通渠道、根据募集资金专用账户的管理协议落
储、投资项目的实施等承诺事项 实监管措施、定期对项目进展情况进行跟踪和督促
根据有关上市保荐制度的规定，协助发行人进一步完善和规范为他
7、持续关注发行人为他人提供担保等事
人提供担保等事项的制度，持续关注发行人为他人提供担保等事
项，并发表意见
项，对发行人对外担保事项是否合法合规发表意见
8、中国证监会、证券交易所规定及保荐 根据中国证监会、深圳证券交易所有关规定以及保荐协议约定的其
协议约定的其他工作 他工作，保荐机构将持续督导发行人规范运作
有权要求发行人按照证券发行上市保荐有关规定和保荐协议约定
的方式，及时通报与保荐工作相关的信息；在持续督导期间内，保
（二）保荐协议对保荐机构的权利、履 荐机构有充分理由确信发行人可能存在违法违规行为以及其他不
行持续督导职责的其他主要约定 当行为的，督促发行人做出说明并限期纠正，情节严重的，向中国
证监会、深圳证券交易所报告；按照中国证监会、深圳证券交易所
信息披露规定，对发行人违法违规的事项发表公开声明
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发行人及其高管人员以及为发行人本次发行与上市提供专业服务
的各中介机构及其签字人员将全力支持、配合保荐机构履行保荐工
作，为保荐机构的保荐工作提供必要的条件和便利，亦依照法律及
（三）发行人和其他中介机构配合保荐
其它监管规则的规定，承担相应的责任；保荐机构对发行人聘请的
机构履行保荐职责的相关约定
与本次发行与上市相关的中介机构及其签字人员所出具的专业意
见存有疑义时，可以与该中介机构进行协商，并可要求其做出解释
或出具依据
（四）其他安排 -
九、保荐机构认为应当说明的其他事项
无。
十、保荐机构和相关保荐代表人的联系地址、电话
保荐机构名称：华英证券有限责任公司
法定代表人：葛小波
保荐代表人：金城、陈梦扬
项目协办人：夏婧
联系电话：0755-23901683
联系传真：0510-85203300
办公地址：无锡市新吴区菱湖大道 200 号中国物联网国际创新园 F12 栋
十一、保荐机构对本次证券发行上市的保荐结论
华英证券接受荣盛发展的委托，担任其本次向特定对象发行 A 股股票项目
的保荐机构。本保荐机构本着行业公认的业务标准、道德规范和勤勉精神，对发
行人的发行条件、存在的问题和风险、发展前景等进行了充分的尽职调查、审慎
核查；就发行人与本次发行的有关事项严格履行了内部审核程序；并与发行人、
发行人律师及发行人会计师进行了充分沟通。
本保荐机构对发行人本次发行的推荐结论如下：发行人符合《公司法》《证
券法》《证券发行注册管理办法》等法律法规及规范性文件中关于上市公司向特
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定对象发行股票的相关要求，本次发行申请文件不存在虚假记载、误导性陈述或
重大遗漏。发行人管理良好、运作规范、具有较好的发展前景，具备上市公司向
特定对象发行股票的基本条件。因此，本保荐机构同意推荐荣盛发展本次向特定
对象发行股票并上市，并承担相关的保荐责任。
（以下无正文）
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（本页无正文，为《华英证券有限责任公司关于荣盛房地产发展股份有限公司
2022 年度向特定对象发行 A 股股票之上市保荐书》之签字盖章页）
项目协办人： _______________
夏婧
保荐代表人： _______________ _______________
金城 陈梦扬
内核负责人： _______________
江红安
保荐业务负责人
/总裁： _______________
王世平
法定代表人
/董事长： _______________
葛小波
保荐机构：华英证券有限责任公司
年 月 日
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