深圳香江控股股份有限公司 2024 年第三季度报告
证券代码：600162 证券简称：香江控股
深圳香江控股股份有限公司
2024 年第三季度报告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者
重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
重要内容提示：
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人吴光辉及会计机构负责人（会计主管人员）刘静保证季度
报告中财务信息的真实、准确、完整。
第三季度财务报表是否经审计
□是 √否
一、 主要财务数据
（一） 主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本报告期 年初至报告期
比上年同 末比上年同期
项目 本报告期 年初至报告期末
期增减变 增减变动幅度
动幅度(%) (%)
营业收入 1,313,324,156.58 80.72 3,226,573,105.02 29.77
归属于上市公司股东的
26,172,396.06 不适用 68,231,552.39 -13.27
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 20,150,785.58 不适用 29,026,224.69 -40.55
利润
经营活动产生的现金流
不适用 不适用 165,926,091.07 -81.67
量净额
1 / 12
深圳香江控股股份有限公司 2024 年第三季度报告
基本每股收益（元/
0.0080 不适用 0.0209 -13.28
股）
稀释每股收益（元/
0.0080 不适用 0.0209 -13.28
股）
加权平均净资产收益率 增加 0.93 减少 0.09 个
0.43 1.12
（%） 个百分点 百分点
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
变动幅度(%)
总资产 17,398,587,319.58 20,147,723,655.37 -13.64
归属于上市公司股东的
5,907,381,609.09 6,318,253,387.18 -6.50
所有者权益
注：“本报告期”指本季度初至本季度末 3 个月期间，下同。
（二） 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 本期金额 年初至报告期末金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲
6,870,904.82 46,332,330.35
销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切
相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公 1,800,861.73 7,412,947.76
司损益产生持续影响的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非
金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动 447,281.39 225,909.34
损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,397,306.56 2,454,424.37
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 1,600,243.78 7,815,662.35
少数股东权益影响额（税后） 99,887.12 9,404,621.77
合计 6,021,610.48 39,205,327.70
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定
为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—
—非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
（三） 主要会计数据、财务指标发生变动的情况、原因
√适用 □不适用
项目名称 变动比例（%） 主要原因
营业收入_本报告期 80.72 本期房产交楼结转收入较上期增加
营业收入_年初至报告期末 29.77 与本报告期增加原因一致
2 / 12
深圳香江控股股份有限公司 2024 年第三季度报告
主要是本期新竣工组团销售毛利率较
归属于上市公司股东的净利润_年初至
-13.27 低，且根据市场行情确认存货减值，导
报告期末
致本期净利润下降
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-40.55 本期净利润减少所致
益的净利润_年初至报告期末
经营活动产生的现金流量净额_年初至
-81.67 主要是本期预收房款较上期减少
报告期末
二、 股东信息
（一） 普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股股东
报告期末普通股股东总数 54,027 0
总数（如有）
前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有 质押、标记或冻
持股比 限售条 结情况
股东名称 股东性质 持股数量
例(%) 件股份 股份
数量 数量
状态
境内非国
南方香江集团有限公司 1,320,619,361 40.41 0 无 0
有法人
境内非国
深圳市金海马实业股份有限公司 713,261,476 21.82 0 无 0
有法人
境内非国
香江集团有限公司 137,796,605 4.22 0 无 0
有法人
深圳市香江股权投资管理有限公 境内非国
46,648,438 1.43 0 无 0
司－香江汇通一期证券投资基金 有法人
香港中央结算有限公司 未知 42,898,408 1.31 0 未知 0
贺洁 未知 26,338,108 0.81 0 未知 0
中国工商银行股份有限公司－南
方中证全指房地产交易型开放式 未知 17,334,450 0.53 0 未知 0
指数证券投资基金
李云华 未知 16,713,678 0.51 0 未知 0
四川发展证券投资基金管理有限
公司－四川资本市场纾困发展证
未知 11,047,400 0.34 0 未知 0
券投资基金合伙企业（有限合
伙）
杨波 未知 10,000,048 0.31 0 未知 0
前 10 名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量 股份种 数量
类
3 / 12
深圳香江控股股份有限公司 2024 年第三季度报告
人民币
南方香江集团有限公司 1,320,619,361 1,320,619,361
普通股
人民币
深圳市金海马实业股份有限公司 713,261,476 713,261,476
普通股
人民币
香江集团有限公司 137,796,605 137,796,605
普通股
深圳市香江股权投资管理有限公 人民币
46,648,438 46,648,438
司－香江汇通一期证券投资基金 普通股
人民币
香港中央结算有限公司 42,898,408 42,898,408
普通股
人民币
贺洁 26,338,108 26,338,108
普通股
中国工商银行股份有限公司－南
人民币
方中证全指房地产交易型开放式 17,334,450 17,334,450
普通股
指数证券投资基金
人民币
李云华 16,713,678 16,713,678
普通股
四川发展证券投资基金管理有限
公司－四川资本市场纾困发展证 人民币
11,047,400 11,047,400
券投资基金合伙企业（有限合 普通股
伙）
人民币
杨波 10,000,048 10,000,048
普通股
上述股东关联关系或一致行动的 上述股东中，南方香江集团有限公司、深圳市金海马股份有限公
说明 司、香江集团有限公司及深圳市香江股权投资管理有限公司－香
江汇通一期证券投资基金为一致行动人。公司未知其他股东的关
联关系，也未知是否属于《公司股东持股变动信息披露管理办
法》规定的一致行动人。
前 10 名股东及前 10 名无限售股
东参与融资融券及转融通业务情 未知
况说明（如有）
持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 √不适用
三、 其他提醒事项
需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息
√适用 □不适用
关于南方香江业绩承诺补偿履行进展情况：
4 / 12
深圳香江控股股份有限公司 2024 年第三季度报告
公司于 2018 年以支付现金的方式购买控股股东南方香江集团有限公司（以下简称“南方香江”）
持有的森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业（以下合称“天津三公司”）各 65%股权，支付交易对价合计
为 250,164.00 万元。
根据公司与业绩承诺方南方香江签订的《盈利补偿协议》，由于天津三公司截至 2021 年度期末
合计计算的业绩承诺期实际净利润合计数低于预测的业绩承诺期净利润合计数，南方香江需在 2022
年 5 月 16 日前向公司支付 203,689 万元业绩补偿金。
截至 2022 年 5 月 16 日，公司已累计收到南方香江支付的业绩承诺补偿款为 10.4 亿元，剩余待
支付部分业绩补偿金为 99,689 万元。
2022 年 7 月 28 日、29 日，公司收到南方香江支付的业绩承诺补偿款 9,200 万元，剩余待支付
部分业绩补偿金为 90,489 万元。
2022 年 12 月 23 日，南方香江以其取得分红款项 118,855,742.49 元直接冲抵尚未偿还的业绩补
偿金之外，同时，南方香江以转账形式向上市公司支付 80,793,586.71 元，即上市公司收到南方香江
支付的业绩承诺补偿款 199,649,329.20 元。
截至本报告期末，公司已累计收到南方香江支付的业绩承诺补偿款约为 13.32 亿元，剩余待支
付部分业绩补偿金约为 70,524.55 万元。
2023 年 7 月 5 日，南方香江以其取得分红款项 158,474,323.32 元直接冲抵尚未偿还的业绩补偿
金之外，同时，南方香江以转账形式向上市公司支付本次承诺金额余额 102,126,969.72 元，即上市
公司收到南方香江支付的业绩承诺补偿款 260,601,293.04 元。
2023 年 7 月 31 日，公司收到南方香江转账支付的业绩补偿款 144,644,163.82 元，公司已累计
收到南方香江支付的业绩承诺补偿款 173,689.478606 万元，剩余待支付部分业绩补偿金为 30,000.00
万元。
2024 年 6 月 7 日，补偿义务人南方香江以其取得分红款项 211,299,097.76 元直接冲抵尚未偿
还的业绩补偿金之外，同时，南方香江以转账形式向上市公司支付 134,915,755.78 元，即上市公司
共收到补偿义务人南方香江支付的业绩承诺补偿款 346,214,853.54 元（其中含剩余的业绩补偿金本
金 300,000,000 元以及迟延支付业绩补偿金产生的利息 46,214,853.54 元，利息计算截止日为 2024
年 6 月 7 日）。
截止至 2024 年 6 月 7 日，上市公司已累计收到补偿义务人南方香江支付的业绩承诺补偿款
208,310.96396 万元（其中业绩补偿金 203,689.478606 万元，迟延支付业绩补偿金对应的利息
4,621.485354 万元，利息计算截止日为 2024 年 6 月 7 日）。至此，补偿义务人南方香江完成了全部
业绩补偿款的支付。
四、 季度财务报表
（一）审计意见类型
□适用 √不适用
（二）财务报表
合并资产负债表
2024 年 9 月 30 日
编制单位：深圳香江控股股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
项目 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,210,452,072.76 1,565,987,660.73
5 / 12
深圳香江控股股份有限公司 2024 年第三季度报告
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 2,928,702.07 2,702,792.73
衍生金融资产
应收票据
应收账款 41,653,000.89 37,129,557.03
应收款项融资
预付款项 78,843,226.31 46,991,141.06
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 403,637,514.44 694,713,170.34
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 9,515,493,205.72 11,404,771,901.13
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 647,482,703.41 701,394,395.19
流动资产合计 11,900,490,425.60 14,453,690,618.21
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 181,036,568.47 180,927,889.08
其他权益工具投资 12,045,400.00 12,045,400.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 3,854,351,220.27 3,862,402,064.14
固定资产 539,165,500.13 578,557,382.27
在建工程 107,922,337.63 100,693,634.85
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 318,987,463.91 404,596,946.35
无形资产 72,908,661.33 76,377,912.15
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉
长期待摊费用 154,586,154.51 169,776,679.14
6 / 12
深圳香江控股股份有限公司 2024 年第三季度报告
递延所得税资产 257,093,587.73 308,655,129.18
其他非流动资产
非流动资产合计 5,498,096,893.98 5,694,033,037.16
资产总计 17,398,587,319.58 20,147,723,655.37
流动负债：
短期借款 515,000,000.00 31,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 41,598,910.21 57,457,871.87
应付账款 2,934,891,662.91 3,148,986,337.65
预收款项 267,147,975.07 301,049,870.47
合同负债 751,911,051.71 2,274,033,914.99
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 18,627,947.45 54,029,087.73
应交税费 365,721,187.99 414,008,413.64
其他应付款 1,556,591,455.44 1,495,184,550.29
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 964,136,239.05 1,652,859,592.98
其他流动负债 2,045,398,356.88 2,269,311,844.97
流动负债合计 9,461,024,786.71 11,697,921,484.59
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 1,735,030,000.00 1,650,654,700.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 351,386,346.16 426,110,162.68
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 50,356,675.39 51,033,517.19
递延所得税负债 12,380,747.95 2,290,541.90
其他非流动负债
7 / 12
深圳香江控股股份有限公司 2024 年第三季度报告
非流动负债合计 2,149,153,769.50 2,130,088,921.77
负债合计 11,610,178,556.21 13,828,010,406.36
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,268,438,122.00 3,268,438,122.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,585,120,534.24 1,538,905,680.70
减：库存股 2,376,300.00
其他综合收益 -16,369,600.00 -16,369,600.00
专项储备
盈余公积 323,890,917.84 323,890,917.84
一般风险准备
未分配利润 748,677,935.01 1,203,388,266.64
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计 5,907,381,609.09 6,318,253,387.18
少数股东权益 -118,972,845.72 1,459,861.83
所有者权益（或股东权益）合计 5,788,408,763.37 6,319,713,249.01
负债和所有者权益（或股东权益）总计 17,398,587,319.58 20,147,723,655.37
公司负责人：翟美卿 主管会计工作负责人：吴光辉 会计机构负责人：刘静
合并利润表
2024 年 1—9 月
编制单位：深圳香江控股股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
2024 年前三季度 2023 年前三季度
项目
（1-9 月） （1-9 月）
一、营业总收入 3,226,573,105.02 2,486,333,484.43
其中：营业收入 3,226,573,105.02 2,486,333,484.43
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 3,125,205,917.60 2,299,453,518.54
其中：营业成本 2,437,357,305.80 1,539,192,796.58
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 216,052,605.62 167,657,751.56
8 / 12
深圳香江控股股份有限公司 2024 年第三季度报告
销售费用 124,193,169.96 126,557,817.37
管理费用 168,404,335.89 167,983,763.45
研发费用
财务费用 179,198,500.33 298,061,389.58
其中：利息费用 199,963,407.57 300,475,776.91
利息收入 24,083,982.53 7,805,634.62
加：其他收益 7,982,982.93 11,210,759.94
投资收益（损失以“-”号填列） 208,679.39 -2,373,408.27
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 108,679.39 -2,223,408.27
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 225,909.34 -98,745.78
信用减值损失（损失以“-”号填列） -1,351,629.50 -5,631,569.25
资产减值损失（损失以“-”号填列） -90,304,766.89
资产处置收益（损失以“-”号填列） 45,514,001.77 46,065,159.36
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 63,642,364.46 236,052,161.89
加：营业外收入 8,120,219.45 7,612,401.62
减：营业外支出 4,847,466.50 9,570,175.70
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 66,915,117.41 234,094,387.81
减：所得税费用 119,108,057.07 204,477,130.99
五、净利润（净亏损以“-”号填列） -52,192,939.66 29,617,256.82
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） -52,192,939.66 29,617,256.82
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号
68,231,552.39 78,672,563.04
填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） -120,424,492.05 -49,055,306.22
六、其他综合收益的税后净额 26,292.44
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 26,292.44
1.不能重分类进损益的其他综合收益 26,292.44
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动 26,292.44
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2.将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
9 / 12
深圳香江控股股份有限公司 2024 年第三季度报告
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 -52,192,939.66 29,643,549.26
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 68,231,552.39 78,698,855.48
（二）归属于少数股东的综合收益总额 -120,424,492.05 -49,055,306.22
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.0209 0.0241
（二）稀释每股收益(元/股) 0.0209 0.0241
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现的
净利润为：0 元。
公司负责人：翟美卿 主管会计工作负责人：吴光辉 会计机构负责人：刘静
合并现金流量表
2024 年 1—9 月
编制单位：深圳香江控股股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
2024 年前三季度 2023 年前三季度
项目
（1-9 月） （1-9 月）
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,548,686,400.70 2,417,201,877.58
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 8,865,311.90
收到其他与经营活动有关的现金 239,512,507.97 449,825,576.86
经营活动现金流入小计 1,788,198,908.67 2,875,892,766.34
购买商品、接受劳务支付的现金 675,440,615.32 1,077,379,232.59
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 191,401,564.07 232,004,173.06
10 / 12
深圳香江控股股份有限公司 2024 年第三季度报告
支付的各项税费 369,766,975.00 426,416,627.46
支付其他与经营活动有关的现金 385,663,663.21 234,982,563.11
经营活动现金流出小计 1,622,272,817.60 1,970,782,596.22
经营活动产生的现金流量净额 165,926,091.07 905,110,170.12
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 12,274,272.44
取得投资收益收到的现金 100,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
15,794,102.05 101,124,503.57
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 134,915,755.78 246,771,133.54
投资活动现金流入小计 150,809,857.83 360,169,909.55
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
72,552,527.13 33,667,917.12
的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 10,000,000.00
投资活动现金流出小计 72,552,527.13 43,667,917.12
投资活动产生的现金流量净额 78,257,330.70 316,501,992.43
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,032,400,000.00 19,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 240,000,000.00 202,000,000.00
筹资活动现金流入小计 1,272,400,000.00 221,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,141,890,000.00 2,163,914,572.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 438,386,735.51 461,221,853.80
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 102,758,655.10 56,370,704.87
筹资活动现金流出小计 1,683,035,390.61 2,681,507,130.67
筹资活动产生的现金流量净额 -410,635,390.61 -2,460,507,130.67
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -166,451,968.84 -1,238,894,968.12
加：期初现金及现金等价物余额 1,193,189,268.33 2,596,212,728.34
六、期末现金及现金等价物余额 1,026,737,299.49 1,357,317,760.22
公司负责人：翟美卿 主管会计工作负责人：吴光辉 会计机构负责人：刘静
2024 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
11 / 12
深圳香江控股股份有限公司 2024 年第三季度报告
特此公告。
深圳香江控股股份有限公司董事会
2024 年 10 月 30 日
12 / 12