目录
审计报告
资产负债表 1-2
利润表 3
现金流量表 4
所有者权益变动表 5-7
财务报表附注 8-80
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
财务报表附注
一、 公司基本情况
（一）公司简介
昌黎瑞祥投资开发有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系在昌黎县工商
行政管理局注册成立的有限公司，公司成立于 2010 年 10 月 25 日。公司注册资本为
人民币 10,000.00 万元，全部由九通基业投资有限公司出资。2023 年 11 月 16 日，誉
诺金（固安）信息咨询服务有限公司与九通基业投资有限公司签订股权转让协议，
九通基业投资有限公司将持有的本公司 100%股份转让给誉诺金（固安）信息咨询服
务有限公司，转让后誉诺金（固安）信息咨询服务有限公司持有本公司的股份是
100%。。
公司住所：昌黎工业园区西区兴企路南段
企业法人：胡学文；2021 年 8 月变更为：张立河
统一社会信用代码：91130322563236228P
公司经营范围：园区基础设施投资、建设、管理；土地整理；房屋租赁。注：
该公司的房屋租赁业务，均用于产业园区入驻公司的办公及厂房。
（二）财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报表及财务报表附注经本公司董事会批准通过。
二、财务报表的编制基础
1、编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财
政部于 2006 年 2 月 15 日及以后颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体
会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称
“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露
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编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些
金融工具、投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生
减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2、持续经营
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，受宏观经济环境、
行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司流动性出现阶段性紧张。
截至 2023 年 11 月 30 日，本公司货币资金账面余额 212,357.67 元，因涉诉冻结
均属于受限资金；流动负债总额为 2,999,485,005.63 元，主要包括应付账款 53,680,830.29
元、其他应付款 2,900,785,380.83 元、其中其他应付控股公司华夏幸福基业股份有限
公司合并范围内关联公司资金 2,897,091,412.65 元；无有息长期金融负债，2021 年 1
月 1 日至 2023 年 11 月 30 日公司营业收入大幅度降低、经营净利润为负数。此外，
公司控股公司华夏幸福基业股份有限公司出现了流动性风险，对公司的生产经营和
财务造成重大影响。
上述情况表明存在可能导致对公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定
性。
公司的控股公司华夏幸福基业股份有限公司（以下简称：华夏幸福）在省市政
府及专班的指导支持下，以“保交楼”为第一要务，以“不逃废债、同债同权”为
基本原则，全力履行主体责任，积极推进债务重组、业务经营等各项工作，全面转
型产业新城服务商，大力发展围绕政府服务、住宅服务、企业服务的“三服体系”
创新业务。1、坚决完成“保交楼”。公司以“保交楼”为第一要务，千方百计筹措
资金，全力以赴复工复产，多措并举确保项目开复工与交付。2、债务重组稳步推进。
华夏幸福始终坚持“不逃废债、同债同权”的基本原则，积极推进金融债务重组。
为化解公司面临的风险，华夏幸福在省市政府及专班的指导支持下，《华夏幸福债务
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重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）已于 2021 年 9 月 30 日公布并于同年 12
月 9 日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好的保障债权人利益，公
司在《债务重组计划》的基础上陆续推出《华夏幸福债务重组计划补充方案》（以下
简称“《补充方案》”）、《经营债务以股抵债方案》（即以部分下属公司股权作为合作
标的对经营债务进行债务重组，与《补充方案》合称“《以股抵债方案》”）。目前，
方案项下的重组签约、资产交易、以股抵债等各项工作均在稳步推进并已取得阶段
性成果。3、重塑公司战略、重构业务组合，全面开启战略转型。在推进重组、稳定
经营的同时，华夏幸福立足自身、面向未来积极探索战略转型，于 2022 年 7 月初正
式提出全面转型产业新城服务商，并持续深化战略、重构业务、落位机制。4、业务
经营有序开展。在债务重组逐步落地的同时，华夏幸福全力自救、持续恢复和提升
自身经营“造血”能力。一方面，稳定产业新城业务和住宅开发业务，确保各项生
产经营活动有序开展。另一方面，在战略重塑和业务重构的牵引下，挖潜业务资源
和团队积淀，围绕政府服务、住宅服务、企业服务积极发展创新业务。
公司也在控股公司华夏幸福的领导下，公司全力自救、持续恢复和提升自身经营“造
血”能力，积极、努力的推进生产经营活动有序开展。公司多措并举推动销售经营
回款，全力保证现金流；积极调整优化业务组合；积极推动存量资源盘活，有效保
障可持续经营及金融债务偿付；多措并举，努力提升管理效率及水平，全面降费增
效等。
因此，本公司认为采用持续经营基础编制本公司财务报表是恰当的。
三、公司主要会计政策、会计估计
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2021 年 12
月 31 日、2022 年 12 月 31 日、2023 年 11 月 30 日的财务状况以及 2021 年度、2022
年度及 2023 年 1-11 月的经营成果和现金流量。
2、会计期间
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本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报
告期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的
期间。本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标
准。
4、记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
5、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司
持有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金
额的现金、价值变动风险很小的投资。
6、金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合
同。当本公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量：①对于以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；②
对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。金融资产
和金融负债的后续计量取决于其分类。
金融资产或金融负债满足下列条件之一的，表明持有目的是交易性的：①取得
相关金融资产或承担相关金融负债的目的，主要是为了近期内出售或回购；②初始
确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际
存在短期获利模式；③属于衍生工具，但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被
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指定为有效套期工具的衍生工具除外。
（1）债务工具
债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具。债务工具的分类和
后续计量取决于本公司管理金融资产的业务模式，以及金融资产的合同现金流量特
征。不能通过现金流量特征测试的，直接分类为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产；能够通过现金流量特征测试的，其分类取决于管理金融资产的业
务模式，以及是否将其指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
①以摊余成本计量。本公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流
量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定
日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，同时
并未指定此类金融资产为以公允价值计量且其变动计入当期损益。本公司对于此类
金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产因终止确认产生的利得或损
失以及因减值导致的损失直接计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益。本公司管理此类金融资产的业
务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现
金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和
以未偿付本金金额为基础的利息的支付，同时并未指定此类金融资产为以公允价值
计量且其变动计入当期损益。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综
合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期
损益。此类金融资产终止确认时，累计计入其他综合收益的公允价值变动将结转计
入当期损益。此类金融资产列示为其他债权投资。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益。本公司将持有的未划分为以摊余成
本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，以公允价值计量
且其变动计入当期损益，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
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列示为交易性金融资产或其他非流动金融资产。
（2）权益工具
权益工具是指从发行方角度分析符合权益工具定义的工具。权益工具投资以公
允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产，但本公司管理层指定
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益除外。指定为以公允价值计量且其变
动计入综合收益的，列示为其他权益工具投资，相关公允价值变动不得结转至当期
损益，且该指定一经作出不得撤销。相关股利收入计入当期损益。其他权益工具投
资不计提减值准备，终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他
综合收益转出，计入留存收益。
（3）金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债及其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指
定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。满足以下条件之一时，金
融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
①该项指定能够消除或显著减少会计错配；②根据正式书面文件载明的风险管理或
投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理
和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告。该指定一经作出，不
得撤销。
指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债，由公司自身信用风险
变动引起的公允价值的变动金额，计入其他综合收益；其他公允价值变动，计入当
期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他
综合收益转出，计入留存收益。
本公司其他金融负债主要包括应付票据及应付账款、其他应付款、借款及应付
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债券等。对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
财务担保合同，是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款
偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。贷款承诺，
是指按照预先规定的条款和条件提供信用的确定性承诺。不属于以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以及以低于市场利率贷款的贷款
承诺，本公司作为发行方的，在初始确认后按照以下二者孰高进行计量：①损失准
备金额；②初始确认金额扣除依据《企业会计准则第 14 号——收入》确定的累计摊
销额后的余额。
（4）金融资产和金融负债的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几
乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债
（或该部分金融负债）。
（5）金融工具的减值
本公司以预期信用损失为基础进行金融工具减值会计处理并确认损失准备。预
期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信
用损失，是指按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可
能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付
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出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况
预测的合理且有依据的信息。本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损
失：
①对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金
流量之间差额的现值；
②对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的
现金流量之间差额的现值；
③对于未提用的贷款承诺，信用损失为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况
下，本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。本公司
对贷款承诺预期信用损失的估计，与其对该贷款承诺提用情况的预期保持一致；
④对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其
做出赔付的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收
取的金额之间差额的现值；
⑤对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融
资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的
现值之间的差额。
对于购买或源生的未发生信用减值的金融工具，每个资产负债表日，考虑合理
且有依据的信息（包括前瞻性信息），评估其信用风险自初始确认后是否显著增加，
按照三阶段分别确认预期信用损失。信用风险自初始确认后未显著增加的，处于第
一阶段，按照该金融工具未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；信用风险自
初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，按照该金融工具整
个存续期的预期信用损失计量损失准备；自初始确认后已经发生信用减值的，处于
第三阶段，按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。处于第一阶
段和第二阶段的金融工具，按照其账面余额和实际利率计算利息收入；处于第三阶
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段的金融工具，按照其摊余成本和实际利率计算确定利息收入。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确
认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备，其利息收入按照金融
资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定。
损失准备的增加或转回，作为减值损失或利得，计入当期损益。对于持有的以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，减值损失或利得计入当期损
益的同时调整其他综合收益。
A.对于应收票据和应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个
存续期的预期信用损失计量损失准备。
当单项应收票据和应收账款无法以合理成本取得评估预期信用损失的信息时，
本公司依据信用风险特征，将应收票据和应收账款划分为若干组合，在组合基础上
计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算
预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
出票人具有较高的信用评级，历史上未发生票据
组合一：无风险票据组合 违约，信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同
现金流量义务的能力很强
组合二：其他票据组合 具有明确证据表明出票人将违约
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的预测，计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
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本组合为应收政府园区结算款，不同于
一般客户的风险，本公司根据以往的历史经
组合一：应收园区结算款
验对应收账款计提比例作出最佳估计，参考
应收账款的账龄进行信用风险组合分类。
本组合为除组合一及单项计提坏账准备
的应收款项之外的应收账款，本公司根据以
组合二：其他应收客户款项 往的历史经验对应收账款计提比例作出最佳
估计，参考应收账款的账龄进行信用风险组
合分类。
B.当单项其他应收款、长期应收款无法以合理成本取得评估预期信用损失的信
息时，本公司依据信用风险特征将其他应收款、长期应收款划分为若干组合，在组
合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
组合一：应收本公司关联方、政府 此类应收款项根据以往历史经验，发生
有关机构等款项 预期信用损失风险极低。
本组合为应收合作方款项，不同于一般
客户的风险，本公司根据以往的历史经验对
组合二：应收合作方款项
应收款项计提比例作出最佳估计，参考应收
款项余额进行信用风险组合分类。
本组合为除组合一、组合二及单项计提
坏账准备的其他应收款项之外的其他应收
组合三：其他应收客户款项 款，本公司根据以往的历史经验对其他应收
款计提比例作出最佳估计，参考其他应收款
的账龄进行信用风险组合分类。
（6）衍生工具及嵌入衍生工具
本公司衍生工具主要包括远期合同、期货合同、互换合同。衍生工具初始以衍
生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。本公司
衍生工具公允价值变动而产生的利得或损失，直接计入当期损益。
嵌入衍生工具是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具，与主合同构
成混合合同。混合合同包含的主合同属于金融工具准则规范的资产的，本公司不从
该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而是将该混合合同作为一个整体适用金融工具准
则关于金融资产分类的相关规定。
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混合合同包含的主合同不属于金融工具准则规范的资产，且同时符合下列条件
的，本公司从主合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具进行处
理：
①嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关；
②与嵌入衍生工具具有相关条款的单独工具符合衍生工具的定义；
③该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种
法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债
时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金
融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（8）金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一
项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格确定其公允价值。不存在活跃市
场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况
下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相
关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使
用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行时，使用不
可观察输入值。
7、存货
（1）存货的分类
存货的分类包括产业发展服务、综合服务等。
产业发展服务包括在受托工业园区内进行的产业定位、产业规划、招商引资、投资
服务等的服务成本。
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园区综合服务包括规划设计、咨询等服务成本。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价；产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（3）存货跌价准备计提方法
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本
时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净
值的差额提取。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；
对在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难
以与其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可
变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的
金额计入当期损益。
（4）存货可变现净值的确认方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确
凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
（5）本公司存货盘存制度采用永续盘存制
（6）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品在领用时采用一次摊销法摊销；包装物在领用时采用一次摊销法摊销。
8、合同资产和合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产
或合同负债。合同资产是本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权
利取决于时间流逝之外的其他因素。合同负债是本公司已收或应收客户对价而应向
客户转让商品的义务。
合同资产按照预期信用损失法计提减值准备。无论是否包含重大融资成分，本
公司在资产负债表日均按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，如
果该预期信用损失 大于当前合同资产减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损
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失，反之则确认为减值利得。实际发生减值损失，认定相关合同资产无法收回，经
批准予以核销。
资产负债表日，对于不同合同下的合同资产、合同负债，分别列示。对于同一
合同下的合同资产、合同负债，以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性分
别列示为合同资产或其他非流动资产，已计提减值准备的，减去合同资产减值准备
的期末余额后列示；净额为贷方余额的，根据其流动性列示为合同负债或其他非流
动负债。
9、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重
大影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的
长期股权投资，作为交易性金融资产或其他权益工具投资核算，其会计政策详见附
注三、6“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的
相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公
司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东
权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债
务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合
并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份
的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差
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额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得
同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一
揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的
交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东
权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并
日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不
足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供
出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作
为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承
担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的
股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行
处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处
理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增
投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股
权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可
供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益
的累计公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及
其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该
成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、
本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产
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交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值
等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投
资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成
控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投
资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施
控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整
长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚
未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金
股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期
损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综
合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面
价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长
期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外
所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应
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享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公
允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政
策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位
的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企
业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易
损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。
但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，
不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取
得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资
的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。
本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价
值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，
按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相
关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投
资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投
资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏
损分担额后，恢复确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股
比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
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在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期
股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东
权益。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价
款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在
处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收
益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期
损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在
取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而
确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产
中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期
损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按
权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的
剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和
计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间
的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核
算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控
制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用
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权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后
的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他
所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响
之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部
转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交
易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交
易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股
权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入
丧失控制权的当期损益。
10、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公
司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、
已出租的建筑物。
本公司投资性房地产按照成本进行初始计量，采用公允价值模式进行后续计量。
本公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行
摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价
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值与原账面价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税
负债的影响。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的
公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房
地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差
额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收
益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利
益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置
收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益，同时结转投资性房地产累计公允
价值变动，原转换日计入其他综合收益的金额，也一并结转。
11、固定资产及其累计折旧
（1）固定资产的确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用
寿命超过一个会计年度的有形资产。与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，
并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）固定资产分类及折旧政策
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提
折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准
备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资
产的年折旧率如下：
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固定资产类别 使用年限 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20 年 0-5 4.75-5.00
机器设备 5-10 年 0-5 9.50-20.00
运输设备 5年 0-5 19.00-20.00
电子设备及其他 3-5 年 0-5 19.00-33.33
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计
金额计算确定折旧率。
每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值
预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（3）大修理费用
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定
资产确认条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损
益。固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。
12、在建工程
本公司在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程
支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
13、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生
的汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，
在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态
所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条
件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发
生当期确认为费用。
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专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的
利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累
计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇
兑差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预
定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时
间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开
始。
14、租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合
同。在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让
渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为
租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本公司不重新评估合同是否为
租赁或者包含租赁。
（1）本公司作为承租人
合同中同时包含多项单独租赁的，将合同予以分拆，分别各项单独租赁进行会
计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，将租赁和非租赁部分进行分拆，按
照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。租
赁期是本公司有权使用租赁资产且不可撤销的期间。
①使用权资产
使用权资产是指本公司可在租赁期内使用租赁资产的权利。
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在租赁期开始日，本公司按照成本对使用权资产进行初始计量，包括：A.租赁
负债的初始计量金额；B.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励
的，扣除已享受的租赁激励相关金额；C.发生的初始直接费用；D.为拆卸及移除租
赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生
的成本，但属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，根据与
使用权资产有关的经济利益的预期实现方式作出决定，以直线法对使用权资产计提
折旧，并对已识别的减值损失进行会计处理。本公司按照租赁准则有关规定重新计
量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。
②租赁负债
租赁负债反映本公司尚未支付的租赁付款额的现值。本公司按照租赁期开始日
尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相
关的款项，包括：A.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激
励相关金额；B.取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租
赁期开始日的指数或比率确定；C.本公司合理确定将行使购买选择权时，购买选择
权的行权价格；D.租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选
择权需支付的款项；E.根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定
租赁内含利率时，采用增量借款利率作为折现率，以同期银行贷款利率为基础，考
虑相关因素调整得出增量借款利率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并
计入当期损益，但应当资本化的计入相关资产成本。
当购买选择权、续租选择权、终止租赁选择权的评估结果发生变化，续租选择
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权、终止租赁选择权实际行使情况与原评估结果不一致，根据担保余值预计的应付
金额发生变动，用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动，或者实质固定付款额
发生变动时，重新计量租赁负债。
③租赁的变更
当租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围，且增加
的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当时，该租赁
变更作为一项单独租赁进行会计处理。未作为单独租赁进行会计处理的，分摊变更
后合同的对价，重新确定租赁期，重新计量租赁负债。
④短期租赁和低价值资产租赁
本公司将在租赁期开始日租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认
定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值不超过 40,000.00 元的租赁认定为
低价值资产租赁。本公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产
租赁。本公司对短期租赁和低价值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债，将
租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关的资产
成本或当期损益。
⑤售后租回交易
对于售后租回交易，本公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评
估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售，属于销售的，按原资产账面价值
中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转
让至出租人的权利确认相关利得或损失；不属于销售的，继续确认被转让资产，同
时确认一项与转让收入等额的金融负债。
（2）本公司作为出租人
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁，实质上转移了与租赁资
产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁，此外为经营租赁。本公司
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作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。
①融资租赁
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租
赁资产。对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款
的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按
照租赁内含利率折现的现值之和。
租赁收款额，是指本公司因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人
收取的款项，包括：A.承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激
励的，扣除租赁激励相关金额；B.取决于指数或比率的可变租赁付款额；C.购买选
择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；D.承租人行使终止租赁
选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；E.由承
租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向本公司提
供的担保余值。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公
司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
②经营租赁
租赁期内各个期间，本公司采用直线法（根据实际情况描述），将经营租赁的租
赁收款额确认为租金收入。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入
当期损益。
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处
理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
（3）售后租回交易
对于售后租回交易，本公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评
估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售，属于销售的，根据适用的会计准
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则对资产购买和资产处置进行会计处理；不属于销售的，不确认被转让资产，但确
认一项与转让收入等额的金融资产。
15、无形资产
本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用
寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的
经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期
实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进
行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
本公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无
形资产的账面价值全部转入当期损益。
16、长期待摊费用摊销方法
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对
不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
17、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模
式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动
非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，
则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达
到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准
备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预
计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协
议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方
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出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计
资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以
及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按
照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折
现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，
如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组
的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至
预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊
的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损
失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据
资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵
减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
18、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期
职工福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育
保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、
失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
而提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议
所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰
早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年
度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提
供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符
合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存
计划进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
19、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则
补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所
确认负债的账面价值。
20、收入的确认原则
（1）一般原则
收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无
关的经济利益的总流入。本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商
品或服务（简称商品）的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义
务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分
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摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，不包括代第
三方收取的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认
收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假
定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易价格与
合同承诺的对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时
点履行履约义务：①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经
济利益；②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；③本公司履约过程中所产
出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的
履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该时段内按照履约进度确认收入。
履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经
发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行
的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。
（2）与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策如下：
①产业发展服务收入
在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、招商引资、投资服务等产业发展服
务，属于某一时点履行的履约义务，在提供劳务后本公司与委托区域政府机构共同确
认的基础上确认收入。
②基础设施建设收入
在委托工业园区内进行道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设
施建设，由于客户能够控制本公司履约过程中在建的商品，本公司将其作为某一时段
内履行的履约义务，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度不能合理确定的
除外。
③土地整理收入
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
在委托工业园区内进行土地拆迁及整理等，由于客户能够控制本公司履约过程中
在建的商品，本公司将其作为某一时段内履行的履约义务，根据履约进度在一段时间
内确认收入，履约进度不能合理确定的除外。
④园区综合服务收入
在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务，由于客户
在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，根据履约进度在一
段时间内确认收入，履约进度不能合理确定的除外。
规划设计与咨询等服务，属于某一时点履行的履约义务，在提供劳务后本公司与
委托区域政府机构共同确认的基础上确认收入。
⑤物业管理收入
本公司在提供物业服务过程中确认收入。
⑥物业出租收入
根据公司与承租方签订的合同或协议的约定，在不扣除免租期的整个租赁期内，
按直线法进行分摊，确认租赁收入。
⑦让渡资产使用权收入
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时，分别下
列情况确定让渡资产使用权收入金额：
A、利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
B、使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
21、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，不包括政府
以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政
府补助和与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金
额计量。政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量；公允价值不能可靠
取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、
系统的方法分期计入损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生
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毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益，已确认的政府
补助需要退回的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。 与收益相
关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企
业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分
别进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
与公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相
关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
22、递延所得税资产/递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和
负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的
差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税
负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和
应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳
税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及
合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时
间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所
得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所
得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的
递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时
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性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获
得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。
除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额
为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵
扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照
预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无
法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资
产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
23、其他重要的会计政策和会计估计
无。
24、重要会计政策和会计估计变更
（1）会计政策变更
①.新租赁准则
财政部 2018 年 12 月 7 日发布了修订后的《企业会计准则第 21 号—租赁》（财会
[2018]35 号）（以下简称“新租赁准则”），本公司 2021 年 1 月 1 日起执行新
租赁准则。根据新租赁准则的相关规定，本公司对于首次执行本准则的累积影
响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，
不调整可比期间信息。该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
②.公司自 2022 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 15 号》“关
于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品
对外销售的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
③.公司自 2022 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 15 号》“关
于亏损合同的判断”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
④.公司自 2022 年 11 月 30 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》关
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”规定，
该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
⑤.公司自 2022 年 11 月 30 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》关
于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”规
定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
⑥.公司自 2023 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关
于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处
理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
（2）会计估计变更
无。
四、 税项
1、主要税种及税率
税 种 计税依据 法定税率
增值税 应税收入 6%、9%
城市维护建设税 应纳流转税额 5%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育附加 应纳流转税额 2%
土地使用税 占地面积 税务机关的适用税率
五、财务报表项目注释
1、货币资金
项 目 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
库存现金
银行存款 212,357.67 161,226.31 206,586.39
其他货币资金
合 计 212,357.67 161,226.31 206,586.39
注：2023 年 11 月 30 日货币资金因涉诉冻结均属于受限资金。
2、应收账款
（1）按账龄披露
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
账 龄 2023年11月30日 2022.12.31 2021.12.31
1年以内
1至2年 175,862,859.79
2至3年 175,862,859.79 175,862,859.79 47,477,940.51
3至4年 30,457,940.51 31,757,940.51
小计 206,320,800.30 207,620,800.30 223,340,800.30
减：坏账准备 11,838,937.04 11,968,937.04 11,167,040.02
合 计 194,481,863.26 195,651,863.26 212,173,760.28
（2）按坏账计提方法分类
2023.11.30
账面余额 坏账准备
类 别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
(%) 例(%)
按单项计提坏账准
备
按组合计提坏账准
206,320,800.30 100.00 11,838,937.04 5.74 194,481,863.26
备
其中：组合1 206,320,800.30 100.00 11,838,937.04 5.74 194,481,863.26
组合2
合 计 206,320,800.30 100.00 11,838,937.04 5.74 194,481,863.26
（续一）
2022.12.31
账面余额 坏账准备
类 别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
(%) 例(%)
按单项计提坏账准
备
按组合计提坏账准
207,620,800.30 100.00 11,968,937.04 5.76 195,651,863.26
备
其中：组合1 207,620,800.30 100.00 11,968,937.04 5.76 195,651,863.26
组合2
合 计 207,620,800.30 100.00 11,968,937.04 5.76 195,651,863.26
（续二）
2021.12.31
类 别
账面余额 坏账准备 账面价值
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
计提比
金额 比例(%) 金额
例(%)
按单项金额计提
坏账准备
按组合计提坏账
223,340,800.30 100.00 11,167,040.02 5.00 212,173,760.28
准备
其中：组合1 223,340,800.30 100.00 11,167,040.02 5.00 212,173,760.28
组合2
合 计 223,340,800.30 100.00 11,167,040.02 5.00 212,173,760.28
① 按组合计提坏账准备
组合 1：应收政府结算款
账 龄 2023年11月30日 坏账准备 计提比例（%）
1年以内 0.00
1至2年 5.00
2至3年 175,862,859.79 8,793,142.99 5.00
3至4年 30,457,940.51 3,045,794.05 10.00
合 计 206,320,800.30 11,838,937.04
（续一）
账 龄 2022年12月31日 坏账准备 计提比例（%）
1年以内 0.00
1至2年 5.00
2至3年 175,862,859.79 8,793,142.99 5.00
3至4年 31,757,940.51 3,175,794.05 10.00
合 计 207,620,800.30 11,968,937.04
（续二）
账 龄 2021年12月31日 坏账准备 计提比例（%）
1年以内 0.00
1至2年 175,862,859.79 8,793,142.99 5.00
2至3年 47,477,940.51 2,373,897.03 5.00
3至4年 10.00
合 计 223,340,800.30 11,167,040.02
（3）坏账准备的变动
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期减少
项目 2023.01.01 本期增加 2023.11.30
转回 转销或核销
坏账准备 11,968,937.04 130,000.00 11,838,937.04
（续一）
本期减少
项目 2022.01.01 本期增加 2022.12.31
转回 转销或核销
坏账准备 11,167,040.02 801,897.02 11,968,937.04
（续二）
本期减少
项目 2021.01.01 本期增加 2021.12.31
转回 转销或核销
坏账准备 3,333,557.61 7,833,482.41 11,167,040.02
（4）本期无实际核销的应收账款。
（5）按欠款方归集的应收账款期末余额情况
2023 年 11 月 30 日：
占应收账
单位名称 金额 账龄 款总额的
比例（%）
河北昌黎经济开 206,320,800.30 2至3年：175,862,859.79元 100.00
发区管理委员会 3至4年：30,457,940.51元
合 计 206,320,800.30 100.00
2022 年 12 月 31 日：
占应收账
单位名称 金额 账龄 款总额的
比例（%）
河北昌黎经济开 2至3年：175,862,859.79元
207,620,800.30 100.00
发区管理委员会 3至4年：31,757,940.51元
合 计 207,620,800.30 100.00
2021 年 12 月 31 日：
占应收账
单位名称 金额 账龄 款总额的
比例（%）
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
河北昌黎经济开 223,340,800.30 1至2年：175,862,859.79； 100.00
发区管理委员会 2至3年：47,477,940.51
合 计 223,340,800.30 100.00
（6）本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
（7）本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额。
3、预付款项
（1）账龄分析及百分比
2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
账 龄
金 额 比例% 金 额 比例% 金 额 比例%
1年以内 45,479.97 100.00 45,479.97 100.00
合 计 45,479.97 100.00 45,479.97 100.00
4、其他应收款
项 目 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
应收利息
应收股利
其他应收款 986.00 21,099,939.12 9,090,353.35
合 计 986.00 21,099,939.12 9,090,353.35
（1）应收利息情况
无
（2）应收股利情况
无
（3）其他应收款情况
①按账龄披露
账 龄 2023年11月30日 2022.12.31 2021.12.31
1年以内 18,939,597.99 9,088,578.55
1至2年 2,158,960.73 1,972.00
2至3年 1,972.00
3至4年 1,972.00
4至5年
5年以上 5,006,500.00 5,006,500.00 5,006,500.00
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
小 计 5,008,472.00 26,107,030.72 14,097,050.55
减：坏账准备 5,007,486.00 5,007,091.60 5,006,697.20
合 计 986.00 21,099,939.12 9,090,353.35
②按坏账计提方法分类
2023.11.30
账面余额 坏账准备
类 别
计提比 账面价值
金额 比例(%) 金额
例(%)
按单项金额计提
坏账准备
按组合计提坏账
5,008,472.00 100.00 5,007,486.00 99.98 986.00
准备
其中：组合1
组合2
组合3 5,008,472.00 100.00 5,007,486.00 99.98 986.00
合 计 5,008,472.00 100.00 5,007,486.00 99.98 986.00
（续一）
2022.12.31
账面余额 坏账准备
类 别
计提比 账面价值
金额 比例(%) 金额
例(%)
按单项金额计提
坏账准备
按组合计提坏账
26,107,030.72 100.00 5,007,091.60 19.18 21,099,939.12
准备
其中：组合1 21,098,558.72 80.81 21,098,558.72
组合2
组合3 5,008,472.00 19.18 5,007,091.60 99.97 1,380.40
合 计 26,107,030.72 100.00 5,007,091.60 19.18 21,099,939.12
（续二）
2021.12.31
账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值
金额 比例(%) 金额
例(%)
按单项金额计提
坏账准备
按组合计提坏账
14,097,050.55 100.00 5,006,697.20 35.52 9,090,353.35
准备
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其中：组合1 9,088,578.55 64.47 9,088,578.55
组合2
组合3 5,008,472.00 35.53 5,006,697.20 99.96 1,774.80
合 计 14,097,050.55 100.00 5,006,697.20 35.52 9,090,353.35
A、按组合计提坏账准备
组合 3：其他应收客户款项
2023.11.30
账 龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1年以内（含1年，下同） 5.00
1至2年 10.00
2至3年 30.00
3至4年 1,972.00 986.00 50.00
4至5年 50.00
5年以上 5,006,500.00 5,006,500.00 100.00
合 计 5,008,472.00 5,007,486.00 99.98
（续一）
2022.12.31
账 龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1年以内（含1年，下同） 5.00
1至2年 10.00
2至3年 1,972.00 591.60 30.00
3至4年 50.00
4至5年 50.00
5年以上 5,006,500.00 5,006,500.00 100.00
合 计 5,008,472.00 5,007,091.60 99.96
（续二）
2021.12.31
账 龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1年以内（含1年，下同） 5.00
1至2年 1,972.00 197.20 10.00
2至3年 30.00
3至4年 50.00
4至5年 50.00
5年以上 5,006,500.00 5,006,500.00 100.00
合 计 5,008,472.00 5,006,697.20 99.96
③坏账准备计提情况
45
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来12个月内 整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 预期信用损 期信用损失(未 期信用损失(已 合 计
失 发生信用减值) 发生信用减值)
2023年1月1日余额 5,007,091.60 5,007,091.60
期初余额在本期
—转入第一阶段
—转入第二阶段
—转入第三阶段
本期计提 394.40 394.40
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年11月30余额 5,007,486.00 5,007,486.00
（续一）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来12个月内 整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 预期信用损 期信用损失(未 期信用损失(已 合 计
失 发生信用减值) 发生信用减值)
2022年1月1日余额 5,006,697.20 5,006,697.20
期初余额在本期
—转入第一阶段
—转入第二阶段
—转入第三阶段
本期计提 394.40 394.40
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2022年12月31余额 5,007,091.60 5,007,091.60
（续二）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来12个月内 整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 合 计
预期信用损 期信用损失(未 期信用损失(已
失 发生信用减值) 发生信用减值)
2021年1月1日余额 2,503,348.60 2,503,348.60
期初余额在本期
46
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
—转入第一阶段
—转入第二阶段
—转入第三阶段
本期计提 2,503,348.60 2,503,348.60
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31余额 5,006,697.20 5,006,697.20
④本期无实际核销的其他应收款项情况。
⑤ 本报告期按欠款方归集的期末余额前五名情况
2023 年 11 月 30 日期末余额前五名单位情况：
占其他应
是否 收款期末
款项性 坏账准备
单位名称 为关 期末余额 账龄 余额合计
质 期末余额
联方 数的比例
（%）
昌黎源华酒店服务
否 代垫款 5,006,500.00 5年以上 18.76 5,006,500.00
有限公司
昌黎幸福餐厅 否 代垫款 1,972.00 3-4年 0.01 986.00
合 计 5,008,472.00 100.00 5,007,486.00
2022 年 12 月 31 日期末余额前五名单位情况：
占其他应收
是否
款项性 款期末余额 坏账准备
单位名称 为关 期末余额 账龄
质 合计数的比 期末余额
联方
例（%）
1年以内
华夏幸福基业股份 18,939,597.99；
是 往来款 21,098,558.72 80.82
有限公司 1-2年
2,158,960.73
昌黎源华酒店服务
否 代垫款 5,006,500.00 5年以上 19.17 5,006,500.00
有限公司
昌黎幸福餐厅 否 代垫款 1,972.00 2-3年 0.01 591.60
合 计 26,107,030.72 100.00 5,007,091.60
2021 年 12 月 31 日期末余额前五名单位情况：
47
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
占其他应收
是否
款项性 款期末余额 坏账准备
单位名称 为关 期末余额 账龄
质 合计数的比 期末余额
联方
例（%）
1年以内
华夏幸福基业股份 18,939,597.99；
是 往来款 9,088,578.55 64.47
有限公司 1-2年
2,158,960.73
昌黎源华酒店服务
否 代垫款 5,006,500.00 5年以上 35.51 5,006,500.00
有限公司
昌黎幸福餐厅 否 代垫款 1,972.00 1-2年 0.02 197.20
合 计 14,097,050.55 100.00 5,006,697.20
⑥无涉及政府补助的其他应收款项。
⑦无因金融资产转移而终止确认的其他应收款项。
⑧无转移其他应收款项且继续涉入形成的资产、负债金额。
5、存货
（1）存货分类
2023.11.30
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值
综合成本 36,006,321.04 36,006,321.04
合 计 36,006,321.04 36,006,321.04
（续一）
2022.12.31
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值
综合成本 36,006,321.04 36,006,321.04
合 计 36,006,321.04 36,006,321.04
（续二）
2021.12.31
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值
综合成本 36,006,321.04 36,006,321.04
合 计 36,006,321.04 36,006,321.04
6、合同资产
48
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2023.11.30
项 目
账面余额 减值准备 账面价值
基础设施建设 545,340,417.69 5,180,733.99 540,159,683.70
土地整理 2,077,545,924.72 19,736,686.27 2,057,809,238.45
园区运营维护 69,366,128.68 658,978.22 68,707,150.46
合 计 2,692,252,471.09 25,576,398.48 2,666,676,072.61
（续一）
2022.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面价值
基础设施建设 545,211,778.35 4,688,821.30 540,522,957.05
土地整理 2,076,352,591.31 17,856,632.28 2,058,495,959.03
园区运营维护 69,366,128.68 596,548.70 68,769,579.98
合 计 2,690,930,498.34 23,142,002.28 2,667,788,496.06
（续二）
2021.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面价值
土地整理 544,668,101.41 4,248,411.19 540,419,690.22
基础设施建设 2,076,352,591.31 16,195,550.21 2,060,157,041.10
园区运营维护 67,443,778.77 526,061.47 66,917,717.30
合 计 2,688,464,471.49 20,970,022.87 2,667,494,448.62
（1）合同资产减值准备计提情况
① 明细情况：
本期转销/
项 目 2023年1月1日 本期计提 本期转回 2023年11月30日
核销
土地整理 17,856,632.28 1,880,053.99 19,736,686.27
基础设施建设 4,688,821.30 491,912.69 5,180,733.99
园区运营维护 596,548.70 62,429.52 658,978.22
合 计 23,142,002.28 2,434,396.20 25,576,398.48
（续一）
本期转销/
项 目 2022年1月1日 本期计提 本期转回 2022年12月31日
核销
49
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财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
土地整理 16,195,550.21 1,661,082.07 17,856,632.28
基础设施建设 4,248,411.19 440,410.11 4,688,821.30
园区运营维护 526,061.47 70,487.23 596,548.70
合 计 20,970,022.87 2,171,979.41 23,142,002.28
（续二）
本期转销/
项 目 2021年1月1日 本期计提 本期转回 2021年12月31日
核销
土地整理 10,783,284.15 5,412,266.06 16,195,550.21
基础设施建设 2,816,485.53 1,431,925.66 4,248,411.19
园区运营维护 331,431.26 194,630.21 526,061.47
合 计 13,931,200.94 7,038,821.93 20,970,022.87
② 合同资产计提减值准备情况
2023 年 11 月 30 日：
整个存续期预期
项 目 账面余额 减值准备 理由
信用损失率%
土地整理 2,077,545,924.72 0.95 19,736,686.27 预期信用损失
基础设施建设 545,340,417.69 0.95 5,180,733.99 预期信用损失
园区运营维护 69,366,128.68 0.95 658,978.22 预期信用损失
合 计 2,692,252,471.09 0.95 25,576,398.48
2022 年 12 月 31 日：
整个存续期预期
项 目 账面余额 减值准备 理由
信用损失率%
土地整理 2,076,352,591.31 0.86 17,856,632.28 预期信用损失
基础设施建设 545,211,778.35 0.86 4,688,821.30 预期信用损失
园区运营维护 69,366,128.68 0.86 596,548.70 预期信用损失
合 计 2,690,930,498.34 0.86 23,142,002.28
2021 年 12 月 31 日：
整个存续期预期
项 目 账面余额 减值准备 理由
信用损失率%
土地整理 2,076,352,591.31 0.78 16,195,550.21 预期信用损失
基础设施建设 544,668,101.41 0.78 4,248,411.19 预期信用损失
50
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财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
园区运营维护 67,443,778.77 0.78 526,061.47 预期信用损失
合 计 2,688,464,471.49 0.78 20,970,022.87
7、其他流动资产
项 目 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
待认证进项税 81,524.83 79,924.08
增值税留抵税额 12,024,629.47 12,085,401.21 11,805,574.06
合 计 12,106,154.30 12,085,401.21 11,885,498.14
8、固定资产
项 目 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
固定资产 200,484,620.76 51,223.92 138,778.11
固定资产清理
合 计 200,484,620.76 51,223.92 138,778.11
（1）固定资产及累计折旧
①固定资产情况
2023 年 11 月 30 日：
项 目 房屋建筑物 机器设备 运输设备 电子设备 办公家具 合 计
一、账面原值
1、年初余额 5,800.00 1,546,185.07 323,398.74 399,172.42 2,274,556.23
2、本年增加金额 200,464,131.30 200,464,131.30
（1）购置
（2）在建工程转入 200,464,131.30 200,464,131.30
（3）企业合并增加
3、本年减少金额 5,800.00 1,068,749.15 138,699.74 90,428.00 1,303,676.89
（1）处置或报废 5,800.00 1,068,749.15 138,699.74 90,428.00 1,303,676.89
（2）合并范围减少
4、年末余额 200,464,131.30 477,435.92 184,699.00 308,744.42 201,435,010.64
二、累计折旧
1、年初余额 5,800.00 1,546,185.07 323,398.74 347,948.50 2,223,332.31
2、本年增加金额 4,174,247.90 51,223.92 30,734.46
（1）计提 4,174,247.90 51,223.92 30,734.46
51
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财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 房屋建筑物 机器设备 运输设备 电子设备 办公家具 合 计
（2）企业合并增加
3、本年减少金额 5,800.00 1,068,749.15 138,699.74 90,428.00 1,303,676.89
（1）处置或报废 5,800.00 1,068,749.15 138,699.74 90,428.00 1,303,676.89
（2）合并范围减少
4、年末余额 4,174,247.90 477,435.92 184,699.00 308,744.42 5,145,127.24
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
（1）计提
（2）企业合并增加
3、本年减少金额
（1）处置或报废
（2）合并范围减少
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 196,289,883.40 196,289,883.40
2、年初账面价值 51,223.92 51,223.92
②未办妥产权证书的固定资产情况
无
2022 年 12 月 31 日：
项 目 机器设备 运输设备 电子设备 办公家具 合 计
一、账面原值
1、年初余额 5,800.00 2,046,028.07 323,398.74 399,172.42 2,774,399.23
2、本年增加金额
（1）购置
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3、本年减少金额 499,843.00 499,843.00
（1）处置或报废 499,843.00 499,843.00
（2）合并范围减少
4、年末余额 5,800.00 1,546,185.07 323,398.74 399,172.42 2,274,556.23
二、累计折旧
1、年初余额 5,800.00 2,046,028.07 297,313.47 286,479.58 2,635,621.12
2、本年增加金额 26,085.27 61,468.92 87,554.19
52
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财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 机器设备 运输设备 电子设备 办公家具 合 计
（1）计提 26,085.27 61,468.92 87,554.19
（2）企业合并增加
3、本年减少金额 499,843.00
（1）处置或报废 499,843.00
（2）合并范围减少
4、年末余额 5,800.00 1,546,185.07 323,398.74 347,948.50 2,223,332.31
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
（1）计提
（2）企业合并增加
3、本年减少金额
（1）处置或报废
（2）合并范围减少
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 51,223.92 51,223.92
2、年初账面价值 26,085.27 112,692.84 138,778.11
2021 年 12 月 31 日：
项 目 机器设备 运输设备 电子设备 办公家具 合 计
一、账面原值
1、年初余额 5,800.00 2,046,028.07 323,398.74 399,172.42 2,774,399.23
2、本年增加金额
（1）购置
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3、本年减少金额
（1）处置或报废
（2）合并范围减少
4、年末余额 5,800.00 2,046,028.07 323,398.74 399,172.42 2,774,399.23
二、累计折旧
1、年初余额 5,800.00 1,936,615.61 265,712.62 225,010.66 2,433,138.89
2、本年增加金额 109,412.46 31,600.85 61,468.92 202,482.23
（1）计提 109,412.46 31,600.85 61,468.92 202,482.23
（2）企业合并增加
3、本年减少金额
53
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财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 机器设备 运输设备 电子设备 办公家具 合 计
（1）处置或报废
（2）合并范围减少
4、年末余额 5,800.00 2,046,028.07 297,313.47 286,479.58 2,635,621.12
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
（1）计提
（2）企业合并增加
3、本年减少金额
（1）处置或报废
（2）合并范围减少
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 26,085.27 112,692.84 138,778.11
2、年初账面价值 109,412.46 57,686.12 174,161.76 341,260.34
（2）固定资产清理
无
9、在建工程
项 目 2026.11.30 2022.12.31 2021.12.31
在建工程 200,464,131.30 200,362,581.78
工程物资
合 计 200,464,131.30 200,362,581.78
（1） 在建工程情况
2023.11.30 2022.12.31
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
秦皇岛昌黎产
200,464,131.30 200,464,131.30
业小镇项目
合 计 200,464,131.30 200,464,131.30
（续）
项 目 2021.12.31
54
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
账面余额 减值准备 账面价值
秦皇岛昌黎产业小镇项目 200,362,581.78 200,362,581.78
合 计 200,362,581.78 200,362,581.78
（2）重要在建工程项目变动情况：
2023 年 11 月 30 日：
工程投入占预算 工程进
工程名称 预算数 资金来源
的比例% 度%
秦皇岛昌黎产 389,990,000.00 自筹 51.40 100.00
业小镇项目
(续)：
本期增加 本期减少 2023.11.30
其中：利
工程名称 其 他 其中：利息
金额 息资本 转入固定资产 余额
减少 资本化金额
化金额
秦皇岛昌黎产 200,464,131.30
业小镇项目
2022 年 12 月 31 日：
工程投入占预算 工程进
工程名称 预算数 资金来源
的比例% 度%
秦皇岛昌黎产 389,990,000.00 自筹 51.40 90.00
业小镇项目
(续)：
本期增加 本期减少 2022.12.31
工程名称 其中：利息 转入固定 其 他 其中：利息资
金额 余额
资本化金额 资产 减少 本化金额
55
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
秦皇岛昌黎产 200,464,131.30
101,549.52
业小镇项目
2021 年 12 月 31 日：
工程投入占预算 工程进
工程名称 预算数 资金来源
的比例% 度%
秦皇岛昌黎产 389,990,000.00 自筹 51.38 90.00
业小镇项目
(续)：
本期增加 本期减少 2021.12.31
其中：
工程名称 利息资 转入固 其他减少 其中：利息资
金额 余额
本化金 定资产 本化金额
额
秦皇岛昌黎产 200,362,581.78
业小镇项目
合 计 200,362,581.78
10、无形资产
（1）无形资产情况
A、2023 年 11 月 30 日：
项 目 土地使用权 合 计
一、账面原值
1、年初余额 74,490,359.08 74,490,359.08
2、本年增加金额
（1）购置
（2）内部研发
（3）企业合并增加
56
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 土地使用权 合 计
3、本年减少金额
（1）处置
（2）合并范围减少
4、年末余额 74,490,359.08 74,490,359.08
二、累计摊销
1、年初余额 6,157,244.72 6,157,244.72
2、本年增加金额 1,721,029.97 1,721,029.97
（1）摊销 1,721,029.97 1,721,029.97
（2）企业合并增加
3、本年减少金额
（1）处置
（2）合并范围减少
4、年末余额 7,878,274.69 7,878,274.69
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
（1）计提
3、本年减少金额
（1）处置
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 66,612,084.39 66,612,084.39
2、年初账面价值 68,333,114.36 68,333,114.36
注：本公司与河北建设集团股份有限公司因建筑施工合同纠纷引发诉讼，对方
查封了本公司坐落于昌黎县昌黎工业园区的 3.17 亩土地使用权[土地使用权证
照证号：秦昌黎国用(2016)第 00771 号]，账面价值：706,489.96 元。
（2）未办妥产权证书的无形资产情况
57
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
无。
B、2022 年 12 月 31 日：
项 目 土地使用权 合 计
一、账面原值
1、年初余额 74,490,359.08 74,490,359.08
2、本年增加金额
（1）购置
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3、本年减少金额
（1）处置
（2）合并范围减少
4、年末余额 74,490,359.08 74,490,359.08
二、累计摊销
1、年初余额 4,279,757.48 4,279,757.48
2、本年增加金额 1,877,487.24 1,877,487.24
（1）摊销 1,877,487.24 1,877,487.24
（2）企业合并增加
3、本年减少金额
（1）处置
（2）合并范围减少
4、年末余额 6,157,244.72 6,157,244.72
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
（1）计提
3、本年减少金额
58
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 土地使用权 合 计
（1）处置
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 68,333,114.36 68,333,114.36
2、年初账面价值 70,210,601.60 70,210,601.60
C、2021 年 12 月 31 日：
项 目 土地使用权 合 计
一、账面原值
1、年初余额 74,490,359.08 74,490,359.08
2、本年增加金额
（1）购置
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3、本年减少金额
（1）处置
（2）合并范围减少
4、年末余额 74,490,359.08 74,490,359.08
二、累计摊销
1、年初余额 2,402,270.24 2,402,270.24
2、本年增加金额 1,877,487.24 1,877,487.24
（1）摊销 1,877,487.24 1,877,487.24
（2）企业合并增加
3、本年减少金额
（1）处置
（2）合并范围减少
4、年末余额 4,279,757.48 4,279,757.48
59
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 土地使用权 合 计
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
（1）计提
3、本年减少金额
（1）处置
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 70,210,601.60 70,210,601.60
2、年初账面价值 72,088,088.84 72,088,088.84
11、递延所得税资产和递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
2023.11.30 2022.12.31
项 目 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差
资产 异 资产 异
坏账准备 4,211,605.76 16,846,423.04 4,244,007.16 16,976,028.64
可抵扣亏损 8,256,108.86 33,024,435.44 7,224,887.36 28,899,549.43
合同资产减值准备 6,394,099.62 25,576,398.48 5,785,500.57 23,142,002.28
合 计 18,861,814.24 75,447,256.96 17,254,395.09 69,017,580.35
（续）
2021.12.31
项 目
递延所得税资产 可抵扣暂时性差异
坏账准备 4,043,434.30 16,173,737.22
可抵扣亏损 8,070,921.96 32,283,687.87
合同资产减值准备 5,242,505.72 20,970,022.87
合 计 17,356,861.98 69,427,447.96
60
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财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）未经抵销的递延所得税负债
2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
项 目 递延所
递延所得 应纳税暂 应纳税暂 递延所得 应纳税暂
得税负
税负债 时性差异 时性差异 税负债 时性差异
债
债务重组折现
142,384.63 569,538.52 133,953.89 535,815.56
收益
合 计 142,384.63 569,538.52 133,953.89 535,815.56
12、应付票据
种 类 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
银行承兑汇票
商业承兑汇票 8,391,882.70
合 计 8,391,882.70
注：截止2023年11月30日无已到期未支付的应付票据。
13、应付账款
（1）应付账款列示
项 目 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
1年以内 1,912,099.41 5,956,785.23 9,321,952.31
1至2年 2,234,814.58 7,376,743.02 54,545,834.31
2至3年 3,236,496.13 49,447,410.34 35,704,649.30
3年以上 46,297,420.17 167,344,805.22 131,947,877.05
合 计 53,680,830.29 230,125,743.81 231,520,312.97
（2） 截止 2023 年 11 月 30 日账龄超过 1 年的重要应付账款（不含暂估款）
项 目 2023.11.30 未偿还或结转的原因
重庆金点园林有限公司 6,980,246.32 资金阶段性紧张
北京星河园林景观工程有限公司 4,610,003.79 资金阶段性紧张
冀北中原园林有限公司 3,530,260.48 资金阶段性紧张
河北建设集团股份有限公司 3,183,676.80 资金阶段性紧张
合 计 18,304,187.39
14、应付职工薪酬
61
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财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（1）应付职工薪酬列示
项 目 2023.1.1 本期增加 本期减少 2023.11.30
一、短期薪酬 34,345.25 365,953.18 367,757.99 32,540.44
二、离职后福利-设定提存计划 79,099.19 74,446.52 4,652.67
三、辞退福利 24,071.29 24,071.29
四、一年内到期的其他福利
合 计 58,416.54 445,052.37 466,275.80 37,193.11
（续一）
项 目 2022.1.1 本期增加 本期减少 2022.12.31
一、短期薪酬 34,463.39 404,448.76 404,566.90 34,345.25
二、离职后福利-设定提存计划 4,656.47 23,282.35 27,938.82
三、辞退福利 160,475.33 136,404.04 24,071.29
四、一年内到期的其他福利
合 计 199,595.19 427,731.11 568,909.76 58,416.54
（续二）
项 目 2021.1.1 本期增加 本期减少 2021.12.31
一、短期薪酬 36,636.40 947,527.40 949,700.41 34,463.39
二、离职后福利-设定提存计划 3,215.22 133,322.77 131,881.52 4,656.47
三、辞退福利 160,475.33 160,475.33
四、一年内到期的其他福利
合 计 39,851.62 1,241,325.50 1,081,581.93 199,595.19
（2）短期薪酬列示
项 目 2023.1.1 本期增加 本期减少 2023.11.30
1、工资、奖金、津贴和补贴 28,197.85 310,176.35 310,176.35 28,197.85
2、职工福利费
3、社会保险费 2,763.40 40,266.83 40,097.64 2,932.59
其中：医疗保险费 2,763.40 38,687.60 38,687.60 2,763.40
工伤保险费 1,579.23 1,410.04 169.19
生育保险费
4、住房公积金 3,384.00 15,510.00 17,484.00 1,410.00
5、工会经费和职工教育经费
6、短期带薪缺勤
7、短期利润分享计划
合 计 34,345.25 365,953.18 367,757.99 32,540.44
62
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（续一）
项 目 2022.1.1 本期增加 本期减少 2022.12.31
1、工资、奖金、津贴和补贴 28,197.85 338,374.20 338,374.20 28,197.85
2、职工福利费
3、社会保险费 2,878.54 25,448.56 25,563.70 2,763.40
其中：医疗保险费 2,765.66 24,884.16 24,886.42 2,763.40
工伤保险费 112.88 564.40 677.28
生育保险费
4、住房公积金 3,387.00 40,626.00 40,629.00 3,384.00
5、工会经费和职工教育经费
6、短期带薪缺勤
7、短期利润分享计划
合 计 34,463.39 404,448.76 404,566.90 34,345.25
（续二）
项 目 2021.1.1 本期增加 本期减少 2021.12.31
1、工资、奖金、津贴和补贴 18,034.20 775,003.88 764,840.23 28,197.85
2、职工福利费
3、社会保险费 9,012.60 80,571.12 86,705.18 2,878.54
其中：医疗保险费 8,772.93 77,658.18 83,665.45 2,765.66
工伤保险费 239.67 2,912.94 3,039.73 112.88
生育保险费
4、住房公积金 9,589.60 91,952.40 98,155.00 3,387.00
5、工会经费和职工教育经费
6、短期带薪缺勤
7、短期利润分享计划
合 计 36,636.40 947,527.40 949,700.41 34,463.39
（3）设定提存计划列示
项 目 2023.1.1 本期增加 本期减少 2023.11.30
1、基本养老保险 76,702.24 72,190.56 4,511.68
2、失业保险费 2,396.95 2,255.96 140.99
3、企业年金缴费
合 计 79,099.19 74,446.52 4,652.67
（续一）
63
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 2022.1.1 本期增加 本期减少 2022.12.31
1、基本养老保险 4,515.36 22,576.80 27,092.16
2、失业保险费 141.11 705.55 846.66
3、企业年金缴费
合 计 4,656.47 23,282.35 27,938.82
（续二）
项 目 2021.1.1 本期增加 本期减少 2021.12.31
1、基本养老保险 3,054.56 128,242.56 126,781.76 4,515.36
2、失业保险费 160.66 5,080.21 5,099.76 141.11
3、企业年金缴费
合 计 3,215.22 133,322.77 131,881.52 4,656.47
15、应交税费
税 项 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
个人所得税 3,747.56 3,352.77 3,616.05
城镇土地使用税 1,409.75
合 计 5,157.31 3,352.77 3,616.05
16、其他应付款
项 目 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
应付利息
应付股利 412,338,069.43 412,338,069.43
其他应付款 2,900,785,380.83 2,084,849,666.63 2,076,397,386.07
合 计 2,900,785,380.83 2,497,187,736.06 2,488,735,455.50
（1）应付利息情况
无。
（2）应付股利情况
项 目 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
九通基业投资有限公司 412,338,069.43 412,338,069.43
合 计 412,338,069.43 412,338,069.43
（3）其他应付款
64
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
①按款项性质列示其他应付款
项 目 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
往来款 2,897,091,412.65 2,082,249,321.24 2,074,014,232.07
代收代缴款 1,928,972.00 1,928,939.00 2,028,903.00
押金及保证金 387,958.07 334,741.00 352,741.00
员工代垫款 1,790.00 1,390.00 1,510.00
预提费用 1,375,248.11 335,275.39
合 计 2,900,785,380.83 2,084,849,666.63 2,076,397,386.07
②账龄超过 1 年的重要其他应付款
无。
17、其他流动负债
项 目 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
待转销项税 44,976,444.09 44,969,796.71 44,810,503.80
合 计 44,976,444.09 44,969,796.71 44,810,503.80
18、实收资本
股东名称 2023.01.01 本期增加 本期减少 2023.11.30
九通基业投资有 100,000,000.00
100,000,000.00
限公司
誉诺金（固安）信
息咨询服务有限 100,000,000.00 100,000,000.00
公司
合 计 100,000,000.00 100,000,000.00
（续一）
股东名称 2022.01.01 本期增加 本期减少 2022.12.31
九通基业投资有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
合 计 100,000,000.00 100,000,000.00
（续二）
股东名称 2021.01.01 本期增加 本期减少 2021.12.31
九通基业投资有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
合 计 100,000,000.00 100,000,000.00
65
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
19、盈余公积
项 目 2023.01.01 本期增加 本期减少 2023.11.30
法定盈余公积 72,175,601.99 72,175,601.99
合 计 72,175,601.99 72,175,601.99
（续一）
项 目 2022.01.01 本期增加 本期减少 2022.12.31
法定盈余公积 72,175,601.99 72,175,601.99
合 计 72,175,601.99 72,175,601.99
（续二）
项 目 2021.01.01 本期增加 本期减少 2021.12.31
法定盈余公积 72,175,601.99 72,175,601.99
合 计 72,175,601.99 72,175,601.99
20、未分配利润
2023 年 11 月 30 日：
项 目 金额 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 274,286,989.87
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后期初未分配利润 274,286,989.87
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -4,796,965.24
减：提取法定盈余公积 10.00%
提取任意盈余公积
提取一般风险准备金
应付普通股股利 250,000,000.00
转作股本的普通股股利
其他
期末未分配利润 19,490,024.63
2022 年 12 月 31 日：
项 目 金额 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 279,088,823.09
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）
66
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财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
调整后期初未分配利润 279,088,823.09
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -4,801,833.22
减：提取法定盈余公积 10.00%
提取任意盈余公积
提取一般风险准备金
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
其他
期末未分配利润 274,286,989.87
2021 年 12 月 31 日：
项 目 金额 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 296,263,849.83
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后期初未分配利润 296,263,849.83
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -17,175,026.74
减：提取法定盈余公积 10.00%
提取任意盈余公积
提取一般风险准备金
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
其他
期末未分配利润 279,088,823.09
注: 公司 2023 年 5 月 31 日作出股东决定，以本公司截至 2022 年 12 月 31 日
的累计可分配利润为基础，向股东分配利润 2.5 亿元。
21、营业收入和营业成本
（1）营业收入及成本列示如下：
2023年1-11月 2022年度
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,315,325.37 1,315,325.37 2,306,733.94 2,306,733.94
其他业务
合 计 1,315,325.37 1,315,325.37 2,306,733.94 2,306,733.94
（续）
67
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2021年度
项 目
收入 成本
主营业务 8,926,835.35 8,926,835.35
其他业务 65,652.79
合 计 8,992,488.14 8,926,835.35
（2）主营业务收入及成本（分行业）列示如下：
2023年1-11月 2022年度
行业名称
收入 成本 收入 成本
产业发展服务
基建结算收入 121,991.96 121,991.96 493,196.30 493,196.30
土地整理收入 1,193,333.41 1,193,333.41
公用事业收入 1,813,537.64 1,813,537.64
合 计 1,315,325.37 1,315,325.37 2,306,733.94 2,306,733.94
（续）
2021年度
行业名称
收入 成本
产业发展服务
基建结算收入 2,785,566.84 2,785,566.84
土地整理收入 2,644,100.55 2,644,100.55
公用事业收入 3,497,167.96 3,497,167.96
合 计 8,926,835.35 8,926,835.35
（3）营业收入按收入确认时间列示如下：
2023 年 1-11 月：
项 目 基建结算收入 公用事业收入 合计
在某一时段内
1,315,325.37 1,315,325.37
确认收入
在某一时点确
认收入
合 计 1,315,325.37 1,315,325.37
68
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2022 年度：
项 目 基建结算收入 公用事业收入 合计
在某一时段内
493,196.30 1,813,537.64 2,306,733.94
确认收入
在某一时点确
认收入
合 计 493,196.30 1,813,537.64 2,306,733.94
2021 年度：
项 目 基建结算收入 土地整理收入 公用事业收入 合 计
在某一时段内确认收
2,785,566.84 2,644,100.55 3,497,167.96 8,926,835.35
入
在某一时点确认收入
合 计 2,785,566.84 2,644,100.55 3,497,167.96 8,926,835.35
22、税金及附加
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
印花税 39.30
车船使用税 960.00
土地使用税 7,753.61 8,458.48 8,458.48
城市维护建设税 51.46
合 计 7,753.61 8,509.94 9,457.78
23、销售费用
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
营销推广费 413,207.55
合 计 413,207.55
24、管理费用
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
人工费用 445,052.37 427,731.11 1,241,325.50
办公费 400.00
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
交通费 1,316.21
折旧费 4,225,471.82 87,554.19 202,482.23
无形资产摊销 1,721,029.97 1,877,487.24 1,877,487.24
财产保险费 30,999.56 30,999.56 38,095.52
咨询顾问费 -9,000.00 69,452.83 4,549.00
中介结构服务费 8,490.57
其他 18,557.00 27,229.00 150,422.00
合 计 6,440,601.29 2,520,453.93 3,516,077.70
25、财务费用
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
利息费用 210,791.63 414,873.60 1,101,883.38
减：利息收入 330.74 537.82 635.91
手续费 1,025.00 1,451.79 2,724.37
合 计 211,485.89 415,787.57 1,103,971.84
26、其他收益
（1）其他收益情况
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
代收个税手续费返还 448.60 493.10 11,478.99
政府补助 50,000.00
合 计 50,448.60 493.10 11,478.99
（2）计入其他收益的政府补助情况
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
与资产相关：
与收益相关：
昌黎县发展和改革局补贴款 50,000.00
合 计 50,000.00
27、投资收益
70
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
债务重组收益 3,261,201.86 1,600,192.25 11,600.38
合 计 3,261,201.86 1,600,192.25 11,600.38
28、信用减值损失
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
其他应收款信用减值损失 -394.40 -394.40 -2,503,348.60
应收账款信用减值损失 130,000.00 -801,897.02 -7,833,482.41
合 计 129,605.60 -802,291.42 -10,336,831.01
29、资产减值损失
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
合同资产减值损失 -2,434,396.20 -2,171,979.41 -7,038,821.93
合 计 -2,434,396.20 -2,171,979.41 -7,038,821.93
30、资产处置收益
计入当年非经常
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
性损益的金额
非流动资产处置利得 6,000.00 51,970.87
合 计 6,000.00 51,970.87
31、营业外收入
计入当期非经常
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
性损益的金额
非流动资产毁损报废利得 7,000.00
其他 300,000.00 300,000.00
合 计 300,000.00 7,000.00 300,000.00
32、营业外支出
计入当期非经常
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
性损益的金额
违约赔偿支出 577,400.00
诉讼损失 1,048,972.72 299,046.39 1,048,972.72
合 计 1,048,972.72 299,046.39 577,400.00 1,048,972.72
33、所得税费用
71
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（1）所得税费用表
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
当期所得税费用
递延所得税费用 -1,598,988.41 236,420.78 -5,725,008.91
合 计 -1,598,988.41 236,420.78 -5,725,008.91
（2）会计利润与所得税费用调整过程
2023 年 1-11 月：
项 目 本期发生额
利润总额 -6,395,953.65
按法定/适用税率计算的所得税费用 -1,598,988.41
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可
抵扣亏损的影响
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用 -1,598,988.41
2022 年度：
项 目 本期发生额
利润总额 -4,565,412.44
按法定/适用税率计算的所得税费用 -1,141,353.12
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 1,377,773.90
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可
抵扣亏损的影响
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用 236,420.78
2021 年度：
项 目 本期发生额
72
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
利润总额 -22,900,035.65
按法定/适用税率计算的所得税费用 -5,725,008.91
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可
抵扣亏损的影响
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用 -5,725,008.91
34、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
利息收入 330.74 537.82 635.91
政府补助 50,475.52 522.69 1,346.46
合 计 50,806.26 1,060.51 1,982.37
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
付现费用 275.00 1,451.79
违约赔偿支出 584,498.00
其他 212,357.67 2,524.37
合 计 212,632.67 1,451.79 587,022.37
（3）收到的其他与筹资活动有关的现金
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
内部单位往来款 600.10 1,580,406.97 2,806,613.93
合 计 600.10 1,580,406.97 2,806,613.93
（4）支付的其他与筹资活动有关的现金
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
内部单位往来款 8,686,406.74 19,583,912.62
合 计 8,686,406.74 19,583,912.62
73
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
35、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 2023年1-11月 2022年度 2021年度
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -4,796,965.24 -4,801,833.22-17,175,026.74
加：信用减值损失 -129,605.60 802,291.42 10,336,831.01
资产减值损失 2,434,396.20 2,171,979.41 7,038,821.93
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生
4,225,471.82 87,554.19 202,482.23
物资产折旧
无形资产摊销 1,721,029.97 1,877,487.24 1,877,487.24
长期待摊费用摊销
资产处置损失（收益以“－”号填列） -6,000.00
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 210,791.63 414,873.60 1,101,883.38
投资损失（收益以“－”号填列） -3,255,201.86 -11,600.38
递延所得税资产减少（增加以“－”号填
-3,098,234.28 102,466.89 -5,734,639.95
列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填
8,430.74
列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,321,972.75
经营性应收项目的减少（增加以“－”号
1,300,000.00 491,165.67 19,193,211.52
填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号
2,758,390.63 5,914,654.49 -439,638.79
填列）
其他 -212,357.67
经营活动产生的现金流量净额 -161,826.41 7,060,639.69 16,389,811.45
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活
动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 161,226.31 206,586.39
减：现金的期初余额 161,226.31 206,586.39 588,073.63
74
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -161,226.31 -45,360.08 -381,487.24
（2）现金和现金等价物的构成
项 目 2023年1-11月 2022年度 2021年度
一、现金 161,226.31 206,586.39
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 161,226.31 206,586.39
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
三、期末现金及现金等价物余额 161,226.31 206,586.39
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
36、所有权或使用权受到限制的资产
1、因涉诉冻结的货币资金
项 目 2023 年 11 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 受限原因
货币资金 212,357.67 涉诉冻结
合 计 212,357.67
2、因涉诉查封的资产
面积（平 2023.11.30 账
保全人 土地使用权产权证书号 资产科目 原因
方米） 面价值
吴中区横泾玉发 冀(2021)昌黎县不动产权
48.00 固定资产 1,021,020.81 涉诉查封
塑料经营部 第 0010058 号房屋建筑物
六、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
75
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
①2023 年 11 月 30 日：
母公司对本企 母公司对本企
注册 业务性 注册资本
母公司名称 业的持股比例 业的表决权比
地 质 （万元）
(%) 例(%)
誉诺金（固安）
河北
信息咨询服务有 投资 100.00 100.00% 100.00%
廊坊
限公司
注：誉诺金（固安）信息咨询服务有限公司的母公司为华夏幸福（固安）信息咨询
服务有限公司。
华夏幸福（固安）信息咨询服务有限公司的母公司为华夏幸福基业股份有限公司；
华夏幸福基业股份有限公司的最终控制方为王文学。
2022 年 12 月 31 日：
母公司对本企 母公司对本企
注册 业务性 注册资本
母公司名称 业的持股比例 业的表决权比
地 质 （万元）
(%) 例(%)
九通基业投资有 河北
投资 309,000.00 100.00% 100.00%
限公司 廊坊
注：九通基业投资有限公司的母公司为廊坊京御房地产开发有限公司；
廊坊京御房地产开发有限公司的母公司为华夏幸福基业股份有限公司；
华夏幸福基业股份有限公司的最终控制方为王文学。
2021 年 12 月 31 日：
母公司对本企 母公司对本企
注册 业务性 注册资本
母公司名称 业的持股比例 业的表决权比
地 质 （万元）
(%) 例(%)
九通基业投资有 河北
投资 309,000.00 100.00% 100.00%
限公司 廊坊
注：九通基业投资有限公司的母公司为廊坊京御房地产开发有限公司；
廊坊京御房地产开发有限公司的母公司为华夏幸福基业股份有限公司；
76
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2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
华夏幸福基业股份有限公司的最终控制方为王文学。
2、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
华夏幸福基业股份有限公司 控股股东
廊坊京御房地产开发有限公司 同一控制下关联方
廊坊华夏新城建设发展有限公司昌黎分公司 同一控制下关联方
大厂九通基业投资顾问有限公司 同一控制下关联方
固安县华御温泉度假酒店服务有限公司 同一控制下关联方
湖州鼎泰园区建设发展有限公司 同一控制下关联方
秦皇岛鼎兴园区建设发展有限公司 同一控制下关联方
幸福基业物业服务有限公司昌黎分公司 同一控制下关联方
3、关联方交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
①采购商品/接受劳务情况
关联交易 交易金额
关联方名称
内容 2023 年 1-11 月 2022 年度 2021 年度
幸福基业物业服务有限
物业服务 340,118.88
公司昌黎分公司
合 计 340,118.88
②出售商品/提供劳务情况
无。
（2）关联方资金拆借
资金拆出：
关联方 2021.1.1 本期增加 本期减少 2021.12.31
华夏幸福基业股份有限公司 19,343,513.00 10,254,934.45 9,088,578.55
（续）
关联方 2021.12.31 本期增加 本期减少 2022.12.31
华夏幸福基业股份有
9,088,578.55 18,939,597.99 6,929,617.82 21,098,558.72
限公司
77
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财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（续）
关联方 2022.12.31 本期增加 本期减少 2023.11.30
华夏幸福基业股份有限 21,098,558.72 2,020,149.16 23,118,707.88
公司
资金拆入：
关联方 2021.1.1 本期增加 本期减少 2021.12.31
九通基业投资有限公司 700,000,000.00 700,000,000.00
武陟鼎兴园区建设发展有
1,372,058,331.87 1,372,058,331.87
限公司
秦皇岛鼎兴园区建设发展
1,374,014,232.07 1,374,014,232.07
有限公司
（续）
关联方 2021.12.31 本期增加 本期减少 2022.12.31
九通基业投资有限公司 700,000,000.00 700,000,000.00
秦 皇岛 鼎兴 园区 建设 发
1,374,014,232.07 1,374,014,232.07
展有限公司
湖 州鼎 泰园 区建 设发 展
1,382,249,321.24 1,382,249,321.24
有限公司
（续）
关联方 2022.12.31 本期增加 本期减少 2023.11.30
华 夏幸 福基 业股 份有 限
1,115,372.01 1,030,926.48 84,445.53
公司
九通基业投资有限公司 700,000,000.00 700,000,000.00
秦 皇岛 鼎兴 园区 建设 发
6,343.86 6,343.86
展有限公司
固 安航 天振 邦科 技有 限
1,318,694.42 1,318,694.42
公司
廊 坊市 广域 佳科 技有 限
29,703.44 25,938.63 3,764.81
公司
廊 坊市 钦煜 网络 科技 有
1,191,459.09 1,191,459.09
限公司
廊 坊市 孔雀 轩房 地产 开
1,144,916.53 1,144,916.53
发有限公司
华夏幸福（固安）信息咨
2,897,003,202.31 2,897,003,202.31
询服务有限公司
湖 州鼎 泰园 区建 设发 展
1,382,249,321.24 1,382,249,321.24
有限公司
利息情况：
上述关联方资金拆借均属于华夏幸福合并范围内关联方资金调拨，无利息。
78
昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
3、关联方应收应付款项
（1）应收项目
项目名称 关联方名称 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
其 他 应 华夏幸福基 业股份
21,098,558.72 9,088,578.55
收款 有限公司
（3） 应付项目
项目
关联方名称 2023.11.30 2022.12.31 2021.12.31
名称
廊坊京御房地产开发有
15,000,000.00 15,000,000.00
限公司
廊坊华夏新城建设发展
62,427,629.39 63,099,979.13
有限公司昌黎分公司
大厂九通基业投资顾问
37,340,542.27 37,340,542.27
应 付 有限公司
账款 华夏幸福基业股份有限 25,381,251.62 25,381,251.62
公司
九通基业投资有限公司 17,755,558.62 17,755,558.62
固安县华御温泉度假酒
4,000,000.00 4,000,000.00
店服务有限公司
幸福基业物业服务有限
8,656,324.45 8,656,324.45
公司昌黎分公司
湖州鼎泰园区建设发展
1,383,249,321.24
有限公司
秦皇岛鼎兴园区建设发
1,374,014,232.07
展有限公司
其 他 九通基业投资有限公司 700,000,000.00 700,000,000.00
应 付 华夏幸福（固安）信息咨
2,897,003,202.31
款 询服务有限公司
华夏幸福基业股份有限
84,445.53
公司
廊坊市广域佳科技有限
3,764.81
公司
七、承诺及或有事项
截止 2023 年 11 月 30，本公司作为被告人， 因票据到期未支付涉案 12 起，涉诉金
额 3,286,018.02 元，不会对本公司生产经营造成重大影响。因多起已判决且结案的诉讼
本公司未能及时支付相关款项，固定资产中昌黎葡萄小镇资产有被查封的风险。
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昌黎瑞祥投资开发有限公司
财务报表附注
2021 年 1 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、资产负债表日后事项
截至本报告日，本公司不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
九、其他重要事项
2023 年 1-11 月本公司签订经营债债务重组协议 12 份，化债 7,057,522.74 元，确认债
务重组收益 2,900,269.77 元。
昌黎瑞祥投资开发有限公司
2024 年 2 月 22 日
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