华北制药股份有限公司拟对其他应收款
-搬迁停工损失进行减值测试涉及的相
关资产可收回金额
评估咨询说明
中企华评咨字(2024)第 6130 号
(共一册，第一册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二○二四年三月二十五日
华北制药股份有限公司拟对其他应收款-搬迁停工损失进行减值测试涉及的相关资产可收回金
额评估咨询说明
目 录
第一部分 关于评估咨询说明使用范围的声明 ..................................................................................... 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................................ 2
第三部分 评估咨询说明 ............................................................................................................................ 3
第一章 评估对象与评估范围说明 .......................................................................................................... 3
一、 评估对象与评估范围 ..................................................................................................................... 3
二、 企业申报的实物资产情况 ............................................................................................................ 6
三、 企业申报的无形资产情况 ............................................................................................................ 6
四、 企业申报的表外资产情况 ............................................................................................................ 9
五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ............................................................................. 9
第二章 资产核实情况总体说明 ............................................................................................................ 10
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 .................................................................................... 10
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ..............................................................................................11
三、 核实结论 ......................................................................................................................................... 12
第三章 评估技术说明 .............................................................................................................................. 13
一、 设备类资产评估技术说明 .......................................................................................................... 13
二、 土地使用权评估技术说明 .......................................................................................................... 14
第四章 评估咨询结论 .............................................................................................................................. 49
评估咨询说明附件 ..................................................................................................................................... 50
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第一部分 关于评估咨询说明使用范围的声明
本评估咨询说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定
外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得
见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人暨产权持有单位编写、单位负责人签名、加
盖单位公章并签署日期，内容见附件：《企业关于进行资产评估有关事
项的说明》。
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第三部分 评估咨询说明
第一章 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象：华北制药股份有限公司其他应收款-搬迁停工损失中相
关资产的可收回金额。
评估范围：华北制药股份有限公司其他应收款-搬迁停工损失中的
相关资产(包括涉及的 41 宗土地出让收益返还款和搬迁导致不再使用的
设备)。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，纳入评估范围内的委估资产为 41 宗土地出让收益返
还款和搬迁导致不再使用的设备，上述资产账面价值包含在其他应收
款-搬迁停工损失中，该其他应收款-搬迁停工损失账面余额为
251,710.94 万元，计提坏账准备 72,739.15 万元，账面价值为 178,971.79
万元。
委托评估对象和评估范围与本次行为涉及的评估对象和评估范围
一致。评估基准日，评估范围内的资产账面价值未经审计，但资产的
账面价值、资产类别、资产数量清单已经与委托人进行沟通，并取得
了委托人的确认。
(三)委托评估的资产权属状况
根据委托人提供的第“石收储 2008(03)号”、“石收储 2008(04)
号 ” 、 “ 石 收 储 2008(05) 号 ” 、 “ 石 收 储 2008(06) 号 ” 、 “ 石 收 储
2008(07)号”、“石收储 2008(14)号”土地收回(购)合同及其补充协议，
至本次评估基准日，纳入本次评估范围的 41 宗土地使用权已被收储且
权属证书已注销；根据上述土地收回(购)合同补充协议和委托人出具的
相关说明，石家庄市人民政府将“按照土地出让总价款的 60%”且“扣
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除已支付的土地补偿费、利息(利息以财政部门认定的数额为准)及其他
费用”之后的金额，对产权持有单位进行补偿。
上述土地权属状况如下：
土地权属状况统计表
序 土地使用权
宗地名称 土地位置 权益类型 备注
号 状态
已被收储、 潜在的土地出 含北元分厂、销售公司宗
1 华药南院 长安区和平东路 388 号
已注销 让收益返还款 地；部分已出让且未结算
石家庄市长安区华清街 已被收储、 潜在的土地出
2 8 号井
西 已注销 让收益返还款
石家庄市长安区华清街 已被收储、 潜在的土地出
3 5 号井
西 已注销 让收益返还款
通道 1 已 石家庄市长安区华清街 已被收储、 潜在的土地出
4
规划 西华药通道 已注销 让收益返还款
通道 1 未 石家庄市长安区华清街 已被收储、 潜在的土地出
5
规划 西华药通道 已注销 让收益返还款
已被收储、 潜在的土地出
6 30 号井 南高营村西
已注销 让收益返还款
已被收储、 潜在的土地出
7 31 号井 南高营村西
已注销 让收益返还款
石家庄市长安区北二环 已被收储、 潜在的土地出
8 21 号井
东路南侧 已注销 让收益返还款
石家庄市长安区丰收路 已被收储、 潜在的土地出
9 3 号井
南 142 号东侧 已注销 让收益返还款
石家庄市长安区光华路 已被收储、 潜在的土地出
10 13 号井
南 已注销 让收益返还款
石家庄市长安区丰收路 已被收储、 潜在的土地出
11 2 号井
南十二化建管件厂院内 已注销 让收益返还款
已被收储、 潜在的土地出
12 15 号井 南高营村西
已注销 让收益返还款
石家庄市长安区建华北 已被收储、 潜在的土地出
13 16 号井
大街西 已注销 让收益返还款
石家庄市长安区北二环 已被收储、 潜在的土地出
14 22 号井
东路南侧 已注销 让收益返还款
石家庄市长安区丰收路 已被收储、 潜在的土地出
15 24 号井
北侧 已注销 让收益返还款
已被收储、 潜在的土地出
16 25 号井 南高营村村南
已注销 让收益返还款
已被收储、 潜在的土地出
17 27 号井 南高营村西
已注销 让收益返还款
已被收储、 潜在的土地出
18 28 号井 南高营村西
已注销 让收益返还款
石家庄市长安区北二环 已被收储、 潜在的土地出
19 20 号井
南 已注销 让收益返还款
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序 土地使用权
宗地名称 土地位置 权益类型 备注
号 状态
石家庄市长安区翟营北 已被收储、 潜在的土地出
20 23 号井
大街西侧 已注销 让收益返还款
已被收储、 潜在的土地出
21 1 号井 丰收路北
已注销 让收益返还款
电厂街铁 已被收储、 潜在的土地出
22 长安区外贸街东
路2 已注销 让收益返还款
电厂街铁 已被收储、 潜在的土地出
23 长安区体育北大街西
路1 已注销 让收益返还款
和平路铁 已被收储、 潜在的土地出
24 长安区和平东路路北
路 已注销 让收益返还款
体育大街 已被收储、 潜在的土地出
25 长安区华清街西
铁路 已注销 让收益返还款
已被收储、 潜在的土地出
26 桥东铁路 和平东路 388 号
已注销 让收益返还款
建华大街 已被收储、 潜在的土地出
27 长安区建华北大街西
铁路 已注销 让收益返还款
外贸街铁 已被收储、 潜在的土地出
28 长安区建设北大街
路 已注销 让收益返还款
石家庄市长安区华清街 已被收储、 潜在的土地出
29 116 车间
西 已注销 让收益返还款
玻璃厂未 石家庄市长安区电厂街 已被收储、 潜在的土地出
30
出让 西 已注销 让收益返还款
石家庄市长安区华清街 已被收储、 潜在的土地出
31 4 号井
西 已注销 让收益返还款
已被收储、 潜在的土地出
32 11 万站 石家庄市长安区光华路
已注销 让收益返还款
石家庄市长安区华清街 已被收储、 潜在的土地出
33 海翔医药
20 号 已注销 让收益返还款
石家庄市长安区和平东 已被收储、 潜在的土地出
34 汽车队
路北 已注销 让收益返还款
制剂公司 2 已被收储、 潜在的土地出
35 光华路南
车间 已注销 让收益返还款
康欣分割- 石家庄市长安区体育北 已被收储、 潜在的土地出
36 已出让且未结算
股份 大街东 已注销 让收益返还款
石家庄市长安区和平东 已被收储、 潜在的土地出
37 康欣 已出让且未结算
路北 已注销 让收益返还款
制剂公司 3 已被收储、 潜在的土地出
38 华药东街西 已出让且未结算
车间 已注销 让收益返还款
石家庄市长安区华药东 已被收储、 潜在的土地出
39 动物场 已出让且未结算
街东 已注销 让收益返还款
石家庄市长安区和平东 已被收储、 潜在的土地出
40 供应处 已出让且未结算
路北 已注销 让收益返还款
和平路铁 已被收储、 潜在的土地出
41 长安区和平东路路北 已出让且未结算
路(已出让) 已注销 让收益返还款
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二、 企业申报的实物资产情况
纳入本次评估范围的实物资产为搬迁导致不再使用的设备，主要
为因退城搬迁导致不再使用的生产及辅助生产设备，共 403 项，主要分
布在华北制药股份有限公司下属公司厂区内，部分闲置、部分利旧使
用。
三、 企业申报的无形资产情况
本次纳入评估范围的资产涉及的无形资产为退城搬迁中土地出让
收益返还款涉及的 41 宗土地使用权。
权属状况见前述“委托评估的资产权属状况”中的相关描述。根
据委托人提供的资料及现场勘察，至本次评估基准日，部分土地使用
权已完成挂牌出让，涉及宗地 7 项，其他土地使用权暂未挂牌出让。
纳入本次评估范围的土地使用权共 41 宗，原为生产厂区用地、铁
路用地及水井用地等，根据石家庄市二环内工业企业退城搬迁政策，
产权持有单位已完成退城搬迁(北元分厂、11 万站、汽车队、制剂公司
2 车间除外)，上述土地已被政府收储，该 41 宗土地原收储面积合计为
558,715.25 平方米(不含已出让且已结算部分)，至本次评估基准日，上述
41 宗土地预计可出让土地面积合计为 302,449.84 平方米，纳入本次评估
范围土地面积合计为 302,449.84 平方米，除北元分厂(华药南院地块内)、
11 万站、汽车队、制剂公司 2 车间尚未搬迁，其他待估宗地大部分地
上物已拆除，个别留有临建、厂房、铁路轨道等建(构)筑物。纳入本次
评估范围土地利用状况详见下表：
土地现状利用状况统计表
预计可出让
序 原土地总面
宗地名称 土地位置 现状利用状况 权益面积 备注
号 积(㎡)
(㎡)
华药南院-1 - 51,756.87 70,630.24 已出让且未结算
长安区和平东路 含销售公司地
1
华药南院-2 388 号 - 32,919.94 53,738.02 块，已出让且未
结算
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预计可出让
序 原土地总面
宗地名称 土地位置 现状利用状况 权益面积 备注
号 积(㎡)
(㎡)
华药南院-3 空地 28,200.00
北元分厂生产 131,473.34
华药南院-4 25,600.00 含北元分厂地块
用地
石家庄市长安区
2 8 号井 部分彩钢临建 - 3,655.40
华清街西
石家庄市长安区 部分单层砖混
3 5 号井 4,439.20 4,439.20
华清街西 用房
4 通道 1 已规划 石家庄市长安区 空地 823.67 823.67
华清街西华药通
5 通道 1 未规划 道 空地 782.83 782.83
6 30 号井 南高营村西 空地 - 369.20
生活垃圾收集
7 31 号井 南高营村西 - 366.90
站
石家庄市长安区
8 21 号井 道路绿化 - 233.30
北二环东路南侧
石家庄市长安区
部分单层砖混
9 3 号井 丰收路南 142 号东 4,329.00 4,329.00
用房
侧
石家庄市长安区
10 13 号井 单层库房 - 25.00
光华路南
石家庄市长安区
部分单层砖混
11 2 号井 丰收路南十二化 5,029.80 5,029.80
用房、临建
建管件厂院内
12 15 号井 南高营村西 空地 - 261.80
石家庄市长安区 部分二层砖混
13 16 号井 1,644.00 1,644.00
建华北大街西 用房
石家庄市长安区
14 22 号井 道路绿化 - 225.10
北二环东路南侧
石家庄市长安区 部分单层砖混
15 24 号井 428.70 428.70
丰收路北侧 用房
16 25 号井 南高营村村南 空地 364.40 364.40
17 27 号井 南高营村西 空地 232.00 232.00
18 28 号井 南高营村西 空地 - 234.60
石家庄市长安区 部分单层砖混
19 20 号井 257.10 257.10
北二环南 用房
石家庄市长安区
20 23 号井 空地 232.20 232.20
翟营北大街西侧
21 1 号井 丰收路北 空地 2,966.10 2,966.10
不含已出让且已
22 电厂街铁路 2 长安区外贸街东 部分硬化道路 - 3,403.93
结算部分
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预计可出让
序 原土地总面
宗地名称 土地位置 现状利用状况 权益面积 备注
号 积(㎡)
(㎡)
长安区体育北大 部分临建及便
23 电厂街铁路 1 10,962.50 10,962.50
街西 道
不含已出让且未
长安区和平东路
24 和平路铁路 部分硬化道路 - 14,441.32 结算部分 91.08
路北
㎡
25 体育大街铁路 长安区华清街西 铁路线路 12,057.50 12,057.50
不含已出让且已
26 桥东铁路 和平东路 388 号 部分硬化道路 - 1,203.56
结算部分
长安区建华北大
27 建华大街铁路 铁路线路 13,310.50 13,310.50
街西
长安区建设北大
28 外贸街铁路 在建硬化道路 - 7,799.80
街
石家庄市长安区
29 116 车间 空地 7,561.94 7,694.50
华清街西
部分空地、单
石家庄市长安区 不含已出让且已
30 玻璃厂未出让 层厂房、多层 26,666.67 35,885.94
电厂街西 结算部分
建筑
石家庄市长安区
31 4 号井 空地 5,696.76 5,777.10
华清街西
石家庄市长安区
32 11 万站 现状变电站 - 5,479.70
光华路
石家庄市长安区
33 海翔医药 空地 4,808.78 4,980.00
华清街 20 号
石家庄市长安区
34 汽车队 汽车队用房 - 6,263.92
和平东路北
制剂公司 2 车
35 光华路南 生产用房 - 7,059.30
间
康欣分割-股 石家庄市长安区
36 - 8,293.63 19,397.80 已出让且未结算
份 体育北大街东
石家庄市长安区
37 康欣 - 18,822.73 67,782.80 已出让且未结算
和平东路北
制剂公司 3 车
38 华药东街西 - - 9,085.00 已出让且未结算
间
石家庄市长安区
39 动物场 - 12,421.88 13,202.90 已出让且未结算
华药东街东
石家庄市长安区
40 供应处 - 21,841.14 30,094.20 已出让且未结算
和平东路北
和平路铁路 长安区和平东路
41 - - 91.08 已出让且未结算
(已出让) 路北
总计 - 302,449.84 558,715.25
其中：未挂牌出让
-- 156,393.65 294,693.21
土地小计
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预计可出让
序 原土地总面
宗地名称 土地位置 现状利用状况 权益面积 备注
号 积(㎡)
(㎡)
已挂牌出让土
-- 146,056.19 264,022.04
地小计
四、 企业申报的表外资产情况
企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项
目团队制定了详细的现场清查核实计划。2024 年 3 月 13 日至 2024 年 3
月 14 日，评估人员对评估范围内的资产进行了必要的清查核实。
(一)指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(二)初步审查和完善产权持有单位提交的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类资产评估明细表，检查有无填项不全、错
填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查该
表有无漏项，同时反馈给产权持有单位对上述表格进行完善。
(三)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产
权持有单位相关人员的配合下，对各项资产进行了现场勘查或替代程
序，针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
(四)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地核实结果，并和产权持有单位相关人员充
分沟通，进一步完善资产评估明细表，以做到表、实相符。
(五)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的土地使用权资产的产权证明文件资料
进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请产权持有单位
核实或出具相关产权说明文件。
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二、 影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法
如下：
(一)纳入本次评估范围的 41 宗土地使用权已注销
至本次评估基准日，纳入本次评估范围的 41 宗土地使用权已被政
府收储且土地权属证书已注销；根据委托人暨产权持有单位提供说明
材料，依据该 41 宗土地的“土地收回(购)合同”(第石收储 2008(03)号、
石收储 2008(04)号、石收储 2008(05)号、石收储 2008(06)号、石收储
2008(07)号、石收储 2008(14)号)及补充协议，产权持有单位享有该 41 宗
土地出让收益返还款的收益权，即该 41 宗土地使用权“按照土地出让
总价款的 60%”，且“扣除已支付的土地补偿费、利息(利息以财政部
门认定的数额为准)及其他费用”之后的金额；其中“土地收回(购)合
同”(第石收储 2008(14)号)及补充协议签署单位分别为华北制药集团海
翔医药有限责任公司、华北制药华胜有限公司，其他上述“土地收回
(购)合同”及补充协议签署单位均为华北制药股份有限公司。评估人员
履行了对相关合同及协议的一般核实程序，但并非对上述权益的真实
性、合法性和可实现性提供保证。
(二)部分宗地的土地面积、土地用途及土地容积率等规划条件尚不
明确
至本次评估基准日，纳入本次评估范围的 41 宗土地使用权中，部
分宗地的可出让土地面积、土地用途及土地容积率等规划条件尚不明
确，本次评估中，可出让土地面积、土地用途及土地容积率等重要的
土地规划条件由委托人进行设定，评估人员对主要宗地进行了实地勘
查，搜集并复核了部分可获取的规划资料，对设定的土地规划条件与
公开规划信息不一致的情况向委托人提出了合理化修改建议，确定各
宗地设定规划条件。本次评估中设定的土地规划条件仅作为确定“土
地出让总价款”的假设前提，且不能排除在可出让土地面积、土地用
途及土地容积率等土地规划条件上，与最终挂牌出让或实际确认土地
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出让收益返还款时的土地规划条件存在重大差异的可能性。
(三)搬迁导致不再使用的设备未完整履行清查盘点程序
纳入本次评估的搬迁导致不再使用的设备资产以生产及辅助生产
设备为主，由于相关设备在搬迁过程中陆续退出生产线，并陆续进行
拆解搬离，与其他设备混杂，部分闲置、部分利旧使用。评估人员对
部分资产进行了抽盘，对部分资产以往清查资料及账务资料进行了查
阅，同时由委托人提供说明，由委托人对资产的真实性提供保证。
三、 核实结论
经过清查核实，评估人员发现存在的问题如下：
纳入本次评估范围的 41 宗土地使用权已注销，产权持有单位按合
同约定享有该 41 宗土地出让收益返还款的收益权。
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第三章 评估技术说明
一、 设备类资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的设备类资产为搬迁导致不再使用的设备，至本次
评估基准日，所在资产组其他应收款-搬迁停工损失账面价值合计为
178,971.79 万元。
根据委托人提供相关资料，至本次评估基准日，纳入本次评估范
围因搬迁导致不再使用的设备资产共 403 项，账面原值合计 4,002.74 万
元。
(二)设备概况
纳入本次评估范围内设备主要为因搬迁导致不再使用的生产及辅
助生产设备，共 403 项，主要分布在华北制药股份有限公司下属公司厂
区内，部分闲置、部分利旧使用。
(三)核实过程
1.资料收集：产权持有单位提供了设备类资产评估明细表，评估人
员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、金额等特征，收集了已
处置类似设备历史评估资料、实际回收金额信息等相关资料。
2.资产清查：评估人员和产权持有单位相关人员共同对评估基准日
申报的重点设备类资产进行了抽盘与查看。核对了设备名称、数量等
基本信息；了解了设备的利用情况、维护与保养情况等使用信息；了
解了设备的完损程度等成新状况。
(四)评估方法与过程
纳入本次评估的设备以生产及辅助生产设备为主，设备原值合计
4,002.74 万元，由于相关设备在搬迁过程中陆续退出生产线，并陆续进
行拆解搬离，与其他设备混杂，部分闲置、部分利旧使用。评估人员
对部分资产进行了抽盘，对部分资产以往清查资料及账务资料进行了
查阅，同时由委托人提供说明，由委托人对资产的真实性提供保证。
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额评估咨询说明
本次评估结合类似设备情况，采用综合回收率估算设备类资产可收回
金额。
根据委托人提供的因搬迁导致不再使用的设备中已处置资产回收
价值统计信息，该类资产实际回收率约为账面原值的 6.5%-9.8%，其中
增值税税率分别为 3%和 13%，扣除增值税后实际回收率约为 5.8%-9.5%。
本次评估参照上述扣除增值税后回收率按平均 7.6%计算，纳入本次评
估范围设备类资产账面原值合计 4,002.74 万元，预计可回收价值约
304.21 万元。
(五)评估咨询结果
根据上述分析，根据委托人提供相关资料，搬迁导致不再使用的
设备资产账面原值合计 4,002.74 万元，预计可收回金额为 304.21 万元。
二、 土地使用权评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的土地使用权共 41 项，预计可出让土地面积合计为
302,449.84 平方米，所在资产组其他应收款-搬迁停工损失账面价值合计
为 178,971.79 万元。
(二)土地使用权概况介绍
1.土地登记状况
纳入评估范围的土地使用权共 41 宗，根据产权持有单位与原石家
庄市国土资源局签署的土地收回(购)合同，纳入本次评估范围的 41 宗
土地使用权已被原石家庄市国土资源局代表石家庄市人民政府有偿收
回，至本次评估基准日，该 41 宗土地权属证书已注销。
2.土地权利状况
根据产权持有单位与原石家庄市国土资源局签署的土地收回(购)合
同，原石家庄市国土资源局代表石家庄市人民政府以“支付土地补偿
金”和返还“公开出让后的土地收益(公开出让后的土地增值部分)”的
方式，有偿收回产权持有单位国有土地使用权；根据产权持有单位与
石家庄市土地储备中心签署的《企事业单位国有土地使用权收购(回)合
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额评估咨询说明
同》，即上述土地收回(购)合同补充协议，石家庄市人民政府将根据
《石家庄市主城区污染工业企业退城搬迁改造的实施意见》(石政规
[2018]15 号)“按照土地出让总价款的 60%”，且“扣除已支付的土地
补偿费、利息(利息以财政部门认定的数额为准)及其他费用”之后的金
额，对产权持有单位进行补偿。
至本次评估基准日，产权持有单位已依照上述协议将纳入本次评
估范围的 41 宗土地使用权注销；根据上述协议及产权持有单位说明材
料，产权持有单位享有上述 41 宗土地出让收益返还款益权。
3.土地利用状况
纳入本次评估范围的土地使用权共 41 宗，原为生产厂区用地、铁
路用地及水井用地等，根据石家庄市二环内工业企业退城搬迁政策，
产权持有单位已完成退城搬迁(北元分厂、11 万站、汽车队、制剂公司
2 车间除外)，上述土地已被政府收储，该 41 宗土地原收储面积合计为
558,715.25 平方米(不含已出让且已结算部分)，至本次评估基准日，上述
41 宗土地预计可出让土地面积合计为 302,449.84 平方米，纳入本次评估
范围土地面积合计为 302,449.84 平方米，除北元分厂(华药南院地块内)、
11 万站、汽车队、制剂公司 2 车间尚未搬迁，其他待估宗地大部分地
上物已拆除，个别留有临建、厂房、铁路轨道等建(构)筑物。纳入本次
评估范围土地利用状况详见下表：
土地现状利用状况统计表
预计可出让
序 原土地总面
宗地名称 土地位置 现状利用状况 权益面积 备注
号 积(㎡)
(㎡)
已出让且未结
华药南院-1 - 51,756.87 70,630.24
算
含销售公司地
华药南院-2 长安区和平东路 - 32,919.94 53,738.02 块，已出让且
1 未结算
388 号
华药南院-3 空地 28,200.00
北元分厂生产 131,473.34 含北元分厂地
华药南院-4 25,600.00
用地 块
石家庄市长安区
2 8 号井 部分彩钢临建 - 3,655.40
华清街西
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额评估咨询说明
预计可出让
序 原土地总面
宗地名称 土地位置 现状利用状况 权益面积 备注
号 积(㎡)
(㎡)
石家庄市长安区 部分单层砖混
3 5 号井 4,439.20 4,439.20
华清街西 用房
4 通道 1 已规划 石家庄市长安区 空地 823.67 823.67
华清街西华药通
5 通道 1 未规划 道 空地 782.83 782.83
6 30 号井 南高营村西 空地 - 369.20
生活垃圾收集
7 31 号井 南高营村西 - 366.90
站
石家庄市长安区
8 21 号井 道路绿化 - 233.30
北二环东路南侧
石家庄市长安区
部分单层砖混
9 3 号井 丰收路南 142 号 4,329.00 4,329.00
用房
东侧
石家庄市长安区
10 13 号井 单层库房 - 25.00
光华路南
石家庄市长安区
部分单层砖混
11 2 号井 丰收路南十二化 5,029.80 5,029.80
用房、临建
建管件厂院内
12 15 号井 南高营村西 空地 - 261.80
石家庄市长安区 部分二层砖混
13 16 号井 1,644.00 1,644.00
建华北大街西 用房
石家庄市长安区
14 22 号井 道路绿化 - 225.10
北二环东路南侧
石家庄市长安区 部分单层砖混
15 24 号井 428.70 428.70
丰收路北侧 用房
16 25 号井 南高营村村南 空地 364.40 364.40
17 27 号井 南高营村西 空地 232.00 232.00
18 28 号井 南高营村西 空地 - 234.60
石家庄市长安区 部分单层砖混
19 20 号井 257.10 257.10
北二环南 用房
石家庄市长安区
20 23 号井 空地 232.20 232.20
翟营北大街西侧
21 1 号井 丰收路北 空地 2,966.10 2,966.10
不含已出让且
22 电厂街铁路 2 长安区外贸街东 部分硬化道路 - 3,403.93
已结算部分
长安区体育北大 部分临建及便
23 电厂街铁路 1 10,962.50 10,962.50
街西 道
不含已出让且
长安区和平东路
24 和平路铁路 部分硬化道路 - 14,441.32 未结算部分
路北
91.08 ㎡
25 体育大街铁路 长安区华清街西 铁路线路 12,057.50 12,057.50
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预计可出让
序 原土地总面
宗地名称 土地位置 现状利用状况 权益面积 备注
号 积(㎡)
(㎡)
不含已出让且
26 桥东铁路 和平东路 388 号 部分硬化道路 - 1,203.56
已结算部分
长安区建华北大
27 建华大街铁路 铁路线路 13,310.50 13,310.50
街西
长安区建设北大
28 外贸街铁路 在建硬化道路 - 7,799.80
街
石家庄市长安区
29 116 车间 空地 7,561.94 7,694.50
华清街西
部分空地、单
石家庄市长安区 不含已出让且
30 玻璃厂未出让 层厂房、多层 26,666.67 35,885.94
电厂街西 已结算部分
建筑
石家庄市长安区
31 4 号井 空地 5,696.76 5,777.10
华清街西
石家庄市长安区
32 11 万站 现状变电站 - 5,479.70
光华路
石家庄市长安区
33 海翔医药 空地 4,808.78 4,980.00
华清街 20 号
石家庄市长安区
34 汽车队 汽车队用房 - 6,263.92
和平东路北
制剂公司 2 车
35 光华路南 生产用房 - 7,059.30
间
石家庄市长安区 已出让且未结
36 康欣分割-股份 - 8,293.63 19,397.80
体育北大街东 算
石家庄市长安区 已出让且未结
37 康欣 - 18,822.73 67,782.80
和平东路北 算
制剂公司 3 车 已出让且未结
38 华药东街西 - - 9,085.00
间 算
石家庄市长安区 已出让且未结
39 动物场 - 12,421.88 13,202.90
华药东街东 算
石家庄市长安区 已出让且未结
40 供应处 - 21,841.14 30,094.20
和平东路北 算
和平路铁路(已 长安区和平东路 已出让且未结
41 - - 91.08
出让) 路北 算
总计 - 302,449.84 558,715.25
其中：未挂牌出让
-- 156,393.65 294,693.21
土地小计
已挂牌出让土地
-- 146,056.19 264,022.04
小计
(三)影响因素分析
1.一般因素
(1)地理位置
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石家庄市是河北省省会，全省政治、经济、科技、金融、文化和
信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放城市。地
处中国华北地区、河北省中南部、环渤海湾经济区，跨华北平原和太
行 山 地 两 大 地 貌 ， 地 理 坐 标 为 北 纬 37°27′ ～ 38°47′ ， 东 经
113°30′～115°20′之间，东与衡水市接壤、南与邢台市毗连、西与
山西省为邻、北与保定市交界，位于首都北京西南方向，距离北京市
主城区 283 千米。
(2)行政区划
石家庄市辖 8 区 13 县(市)，即长安区、桥西区、新华区、裕华区、
井陉矿区、藁城区、鹿泉区、栾城区、井陉县、正定县、行唐县、灵
寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、
晋州市、新乐市；拥有 2 个国家级开发区，即石家庄国家高新技术产
业开发区(1991 年 3 月国务院批准设立)、石家庄经济技术开发区（1992
年 7 月河北省批准设立，2012 年 10 月国务院批准升级为国家级开发区，
由藁城区管辖，曾称良村经济技术开发区、藁城经济开发区），另有 1
个自由贸易试验区和 1 个国家级综合保税区。
(3)自然地理
石家庄市域跨太行山地和华北平原两大地貌单元，西部地处太行
山中段，东部为滹沱河冲积平原，辖区内大地构造，属山西地台和渤
海凹陷之间的接壤地带，地势东南低西北高，差距大，地貌复杂；地
处中低纬度亚欧大陆东缘，临近太平洋所属渤海海域，属于温带季风
气候，太阳辐射的季节性变化显著，地面的高低气压活动频繁，四季
分明，寒暑分明，雨量集中于夏秋季节；辖区内河流分属海河流域大
清河水系和子牙河水系，主要行洪河道 6 条，其中北部的沙河、磁河
木刀沟属大清河系，中南部的滹沱河、洨河、金河、槐河、羜河属子
牙河系。
(4)交通条件
石家庄市境内有京广、石太、石德、石太客运专线、京广高铁、
石济高铁 6 条铁路干线交会，是中国铁路运输主枢纽城市；京昆、京
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港澳、津石、石太、石黄、青银高速等多条高速公路及国道 107、207、
307、308 等多条国道在境内交汇，公路网四通八达；1995 年 2 月 18 日，
石家庄正定机场正式开航，开通国际国内 128 条航线，通航城市 83 个。
(5)产业状况
河北省委省政府发布《关于大力支持省会建设和高质量发展的意
见》，提出“充分发挥石家庄区位优势、交通优势、产业优势和红色资
源优势，积极融入京津冀协同发展格局，围绕“三区一基地”定位，
紧密对接雄安新区建设发展，着力增强省会综合经济实力和吸引辐射
带动功能，当好全面建设现代化经济强省、美丽河北的排头兵和领头
雁”，支持省会建设发展，已构成实质性“强省会战略”，在河北雄
安新区尚未形成实质效应的背景下，石家庄已成为河北全省社会和经
济发展的中心。
根据初步核算，2023 年全市生产总值 7,534.2 亿元，按不变价格计
算，比上年增长 6.1%，其中，第一产业增加值 576.9 亿元，增长 4.1%，
第二产业增加值 2,309.2 亿元，增长 7.2%，第三产业增加值 4,648.1 亿元，
增长 5.9%，第一产业增加值占生产总值比重为 7.7%，第二产业增加值比
重为 30.6%，第三产业增加值比重为 61.7%；全年人均生产总值 67,099 元，
比上年增长 6.0%，全年居民消费价格（CPI)比上年上涨 0.7%。
(6)不动产制度和市场状况
为进一步科学规范管理土地资源，推动土地资源节约集约高效利
用，2020 年，河北省政府办公厅印发《促进土地节约集约利用的十条
措施》，围绕如何节约集约利用土地，特别是根据投资强度配置土地资
源，严把招商引资政策，严禁倒卖土地等内容，具体明确了科学规范
管理土地资源的十条措施，积极为河北省营造法治化投资环境和良好
营商环境，促进全省经济社会高质量发展。
据 统计 ， 2023 年石 家庄 共 122 宗地 成功 出让 ，成交 总面 积约
7,174.83 亩，成交面积同比增长 139.94%，成交总价 369.89 亿元，比 2022
年增长 94%，成交亩单价均价为 515.54 万元，与近 5 年相比，创历史新
低；从区域上来看，2023 年石家庄主城区(裕华、桥西、长安、新华、
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高新)共 83 宗地成功出让，成交面积 5,004.96 亩；从地类用途上看，纯
住宅用地共 54 宗地成交，总面积 2,627.998 亩，成交总金额 168.2965 亿
元，纯商业用地共 40 宗，总面积 2,647.84 亩，成交总金额 72.291 亿元，
住宅混合用地 18 亩，总面积 1319.75 亩，成交总金额 123.05 亿元，此外
有少量教育用地，文化设施用地等出让。
2.区域因素
(1)区域概况
待估宗地主要位于石家庄市长安区。长安区位于省会市区东北部，
是省会主城区，北依滹沱河，东接藁城区，西邻新华区，南与裕华区、
桥西区接壤，面积 138.31 平方公里，常住人口 105 万人，辖 4 个镇 12
个街道办事处，171 个社区居委会。
(2)区域交通状况
长安区位于“一河两岸三组团”核心区域，辖区内 107、307 国道，
石太、石黄高速，京广、石德铁路纵横交错，主城区内"四横七纵"主
干道路网完善，轨道交通 1、2 号线、新城大道、太行大街等穿区而过，
交通便捷畅达。
(3)基础设施条件
城区基础设施完善，主城区范围基本实现了七通一平。
(4)规划限制
石家庄市提出了加快建设现代化、国际化美丽省会城市，当好新
时代全面建设现代化经济强省、美丽河北的排头兵和领头雁的奋斗目
标，并明确提出了在二环内做“减法”，强化对新建居住项目容积率
上限值 2.0 的刚性管控。
(5)产业发展
长安区政府坚持在二环内做“减法”，在二环外做“乘法”，以
拆除私搭乱建、违章建筑腾出发展空间，加快布局现代产业，大力实
施城市更新行动，全面激发区域经济发展新活力。围绕复兴大街、北
三环市政化改造项目，拆除周边低端落后的石材、钢材、建材等综合
市场 12 个，结合太平河片区建设，拆除违章建筑 27 万平方米，加快推
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额评估咨询说明
进店上、西庄屯城中村试点建设，腾出土地 12 万平方米；强化产业规
划和空间规划有机衔接，以滹沱河、和平东路、中山东路为主线，优
化城市空间布局，综合开发利用拆迁腾退土地，提升城市形象品质，
加快布局新兴产业，培育特色经济带；沿滹沱河 18 公里河岸线，建设
石家庄长安汽车园、云山科技电磁环境效应产业基地、现代中药产研
基地等园区，加快布局数字经济等战略性新兴产业；和平东路沿线依
托旧厂区承载的工业历史文化和城市记忆，发展以石美集城市微度假
中心为代表的文旅产业，谋划建设数字金融产业园等园区，培育打造
高端康养产业项目，加快实现从“工业锈带”到“生活秀带”的转变；
依托中山东路上丰富的楼宇资源，大力发展总部经济，聚焦金融、科
技、现代商贸，招引培育功能性总部、生产性服务业，全力打造总部
经济聚集区。
3.个别因素
宗地位置：宗地主要位于石家庄长安区。
宗地面积、形状：宗地面积合计为 302,449.84 平方米。
地质条件：地质状况一般，地基承载力满足一般工程建设。
地势坡度：宗地地势平坦。
基础设施条件：宗地红线外“七通”，即通路、通电、通讯、通
供水、通排水、通燃气、通热力等基础设施。
交通条件：待估宗地临城市主次干道或便道。
利用条件：除北元分厂(华药南院地块内)、11 万站、汽车队、制剂
公司 2 车间尚未搬迁地上存在生产用房，其他待估宗地大部分地上物
已拆除，个别留有临建、厂房、铁路轨道等建(构)筑物。
待估宗地个别因素详见下表：
纳入评估
序 临路状 现状利用状
宗地名称 土地位置 土地面积 宗地形状 基础设施条件
号 况 况
(㎡)
华药南院-1 - 51,756.87 - - 已出让
长安区和平东
1 华药南院-2 - 32,919.94 - - 已出让
路 388 号
华药南院-3 临体育 28,200.00 较规则 “七通一平” 空地
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额评估咨询说明
纳入评估
序 临路状 现状利用状
宗地名称 土地位置 土地面积 宗地形状 基础设施条件
号 况 况
(㎡)
大街、 北元分厂生
华药南院-4 25,600.00 规则 “七通一平”
华清街 产用地
石家庄市长安 部分彩钢临
2 8 号井 临便道 -- -
区华清街西 建
石家庄市长安 部分单层砖
3 5 号井 临便道 4,439.20 较规则 “七通一平”
区华清街西 混用房
石家庄市长安
临华清
4 通道 1 已规划 区华清街西华 823.67 较规则 “七通一平” 空地
街
药通道
石家庄市长安
5 通道 1 未规划 区华清街西华 临便道 782.83 较规则 “七通一平” 空地
药通道
6 30 号井 南高营村西 临便道 -- - 空地
临翟营 生活垃圾收
7 31 号井 南高营村西 -- -
北大街 集站
石家庄市长安
8 21 号井 区北二环东路 临便道 -- - 道路绿化
南侧
石家庄市长安
部分单层砖
9 3 号井 区丰收路南 临便道 4,329.00 较规则 “七通一平”
混用房
142 号东侧
石家庄市长安
10 13 号井 临便道 -- - 单层库房
区光华路南
石家庄市长安
部分单层砖
区丰收路南十
11 2 号井 临便道 5,029.80 较规则 “七通一平” 混用房、临
二化建管件厂
建
院内
12 15 号井 南高营村西 临便道 -- - 空地
石家庄市长安
临建华 部分二层砖
13 16 号井 区建华北大街 1,644.00 较规则 “七通一平”
大街 混用房
西
石家庄市长安
14 22 号井 区北二环东路 临便道 -- - 道路绿化
南侧
石家庄市长安 临翟营 部分单层砖
15 24 号井 428.70 较规则 “七通一平”
区丰收路北侧 北大街 混用房
16 25 号井 南高营村村南 临便道 364.40 较规则 “七通一平” 空地
17 27 号井 南高营村西 临便道 232.00 较规则 “七通一平” 空地
18 28 号井 南高营村西 临便道 -- - 空地
石家庄市长安 部分单层砖
19 20 号井 临便道 257.10 较规则 “七通一平”
区北二环南 混用房
北京中企华资产评估有限责任公司 22
华北制药股份有限公司拟对其他应收款-搬迁停工损失进行减值测试涉及的相关资产可收回金
额评估咨询说明
纳入评估
序 临路状 现状利用状
宗地名称 土地位置 土地面积 宗地形状 基础设施条件
号 况 况
(㎡)
石家庄市长安
20 23 号井 区翟营北大街 临便道 232.20 较规则 “七通一平” 空地
西侧
21 1 号井 丰收路北 临便道 2,966.10 较规则 “七通一平” 空地
长安区外贸街 临电厂 部分硬化道
22 电厂街铁路 2 -- -
东 街 路
长安区体育北 临体育 部分临建及
23 电厂街铁路 1 10,962.50 不规则 “七通一平”
大街西 大街 便道
长安区和平东 临和平 部分硬化道
24 和平路铁路 -- -
路路北 路 路
长安区华清街 临体育
25 体育大街铁路 12,057.50 不规则 “七通一平” 铁路线路
西 大街
和平东路 388 临光华 部分硬化道
26 桥东铁路 -- -
号 路 路
长安区建华北 临建华
27 建华大街铁路 13,310.50 不规则 “七通一平” 铁路线路
大街西 大街
长安区建设北 临建设 在建硬化道
28 外贸街铁路 -- -
大街 北大街 路
石家庄市长安 临华清
29 116 车间 7,561.94 较规则 “七通一平” 空地
区华清街西 街
部分空地、
石家庄市长安 临电厂
30 玻璃厂未出让 26,666.67 不规则 “七通一平” 单层厂房、
区电厂街西 街
多层建筑
石家庄市长安 临华清
31 4 号井 5,696.76 较规则 “七通一平” 空地
区华清街西 街
石家庄市长安 临光华
32 11 万站 -- - 现状变电站
区光华路 路
石家庄市长安 临华清
33 海翔医药 4,808.78 较规则 “七通一平” 空地
区华清街 20 号 街
石家庄市长安 临和平
34 汽车队 -- - 汽车队用房
区和平东路北 路
制剂公司 2 车 临华清
35 光华路南 -- - 生产用房
间 街
石家庄市长安
康欣分割-股
36 区体育北大街 - 8,293.63 - - 已出让
份
东
石家庄市长安
37 康欣 - 18,822.73 - - 已出让
区和平东路北
制剂公司 3 车
38 华药东街西 - -- - 已出让
间
石家庄市长安
39 动物场 - 12,421.88 - - 已出让
区华药东街东
40 供应处 石家庄市长安 - 21,841.14 - - 已出让
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纳入评估
序 临路状 现状利用状
宗地名称 土地位置 土地面积 宗地形状 基础设施条件
号 况 况
(㎡)
区和平东路北
和平路铁路(已 长安区和平东
41 - -- - 已出让
出让) 路路北
(四)价格定义
至本次评估基准日，纳入本次评估范围的 41 宗土地使用权中，部
分宗地的可出让土地面积、土地用途及土地容积率等规划条件尚不明
确，本次评估中，需对可出让土地面积、土地用途及土地容积率等重
要的土地规划条件进行设定。
1.可出让土地规划条件设定原则
(1)有明确规划文件的地块
至本次评估基准日，已取得(或部分取得)政府规划文件的，按规划
文件中载明的规划条件进行设定。
(2)无明确规划文件的地块
至本次评估基准日，未取得政府规划文件的，宗地规划条件主要
按如下基本原则设定：
可出让土地面积：以产权持有单位提供的可出让土地面积进行设
定。
土地用途：在产权持有单位提出的土地用途基础上，部分结合公
开规划资料或周边土地用途进行设定。
土地使用权性质：根据本次评估目的及产权持有单位权益范围，
至本次评估基准日，可出让土地使用权性质均设定为出让。
土地使用年期：土地使用年期均按设定用途法定最高出让年限，
即住宅用地 70 年、商服用地 40 年、教育用地 50 年。
容积率：在产权持有单位提供的容积率基础上，结合相关政策文
件或周边地块容积率条件进行设定；根据《关于加强新建居住项目容
积率管控的决定》(2021 年 10 月 27 日石家庄市第十五届人大常委会第
二次会议通过)，二环内居住用地容积率不得超过 2.0，结合最有效利用
原则，二环内居住用地容积率均按不高于 2.0 进行设定。
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2.价格定义
评估基准日：2023 年 12 月 31 日。
土地用途：本次评估设定土地主要用途为居住用地(部分含商服用
地、教育用地)、其他商服用地及工业用地。
土地使用权性质：本次评估设定使用权性质为出让。
土地使用年限：本次评估按各主要用途法定最高出让年限设定为
70 年、40 年或 50 年。
土地开发程度：本次评估设定土地开发程度为宗地红线外 “七
通”(即通路、通电、通讯、通供水、通排水、通燃气、通热力)及宗地
红线内场地平整。
土地利用条件：本次评估设定二环内居住用地容积率 2.0、商服用
地容积率 2.0、1.0、工业用地容积率 1.0，二环外居住用地容积率 2.45。
综上，待估宗地市场价值是指在满足上述设定的用途、使用权类
型、使用年期、开发程度、利用条件等各项评估设定条件，于评估基
准日公开市场条件下的土地使用权价格。
各宗地地价定义详见下表：
设定可出 设定土
宗地名 设定土地 设定土地 设定开 设定容积
序号 让土地面 地使用 备注
称 用途 使用年限 发程度 率
积(㎡) 权性质
华药南 居住、商 “七通
51,756.87 出让 70、40 2.00 依据出让规划条件
院-1 业 一平”
华药南 居住、教 “七通
32,919.94 出让 70、50 2.00 依据出让规划条件
院-2 育 一平”
参照上述华药南院
1 华药南 居住、商 70、40、 “七通
28,200.00 出让 2.00 -1、2 地块规划文
院-3 业、教育 50 一平”
件 GHTJ2023010 号
参照上述华药南院
华药南 居住、商 70、40、 “七通
25,600.00 出让 2.00 -1、2 地块规划文
院-4 业、教育 50 一平”
件 GHTJ2023010 号
参考了解的规划信
2 8 号井 - 公建 - - - - 息预计规划道路占
用
“七通 参照同区域 116 车
3 5 号井 4,439.20 居住 出让 70 2.00
一平” 间所在地块规划
依据规划条件编
通道 1 “七通
4 823.67 居住 出让 70 2.00 号：GHTJ2022007
已规划 一平”
号
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设定可出 设定土
宗地名 设定土地 设定土地 设定开 设定容积
序号 让土地面 地使用 备注
称 用途 使用年限 发程度 率
积(㎡) 权性质
通道 1 “七通 参照同区域 116 车
5 782.83 居住 出让 70 2.00
未规划 一平” 间所在地块规划
规划东垣古城遗址
6 30 号井 - 公建 - - - -
公园范围内
规划东垣古城遗址
7 31 号井 - 公建 - - - -
公园范围内
8 21 号井 - 公建 - - - - 现状道路绿地
住宅、商
70、40、 “七通 参照区域居住用地
9 3 号井 4,329.00 服、教育 出让 2.00
50 一平” 出让用地条件
用地
参考区域公示规划
10 13 号井 - 公建 - - - - 资料为社会福利用
地
住宅、商
70、40、 “七通 参照区域居住用地
11 2 号井 5,029.80 服、教育 出让 2.00
50 一平” 出让用地条件
用地
规划东垣古城遗址
12 15 号井 - 公建 - - - -
公园范围内
“七通
13 16 号井 1,644.00 商服 出让 40 1.00 参照周边用地条件
一平”
14 22 号井 - 公建 - - - - 现状道路绿地
住宅、商
70、40、 “七通 参照二环路沿线控
15 24 号井 428.70 服、教育 出让 1.00
50 一平” 制性详细规划
用地
居住、教 “七通 参照区域居住用地
16 25 号井 364.40 出让 70、50 2.45
育 一平” 出让用地条件
居住、教 “七通 参照区域居住用地
17 27 号井 232.00 出让 70、50 2.45
育 一平” 出让用地条件
规划东垣古城遗址
18 28 号井 - 公建 - - - -
公园范围内
“七通 参照二环路沿线控
19 20 号井 257.10 工业 出让 50 1.00
一平” 制性详细规划
“七通 参照二环路沿线控
20 23 号井 232.20 商服 出让 40 2.00
一平” 制性详细规划
“七通 参照二环路沿线控
21 1 号井 2,966.10 工业 出让 50 1.00
一平” 制性详细规划
电厂街
22 - 公建 - - - - 参照现状利用条件
铁路 2
住宅、商
电厂街 70、40、 “七通 参照区域居住用地
23 10,962.50 服、教育 出让 2.00
铁路 1 50 一平” 出让用地条件
用地
和平路
24 - 公建 - - - - 参照现状利用条件
铁路
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设定可出 设定土
宗地名 设定土地 设定土地 设定开 设定容积
序号 让土地面 地使用 备注
称 用途 使用年限 发程度 率
积(㎡) 权性质
住宅、商
体育大 70、40、 “七通 参照区域居住用地
25 12,057.50 服、教育 出让 2.00
街铁路 50 一平” 出让用地条件
用地
桥东铁
26 - 公建 - - - - 参照现状利用条件
路
建华大 “七通
27 13,310.50 商服 出让 40 1.00 参照周边用地条件
街铁路 一平”
外贸街
28 - 公建 - - - - 参照现状利用条件
铁路
依据规划条件编
“七通
29 116 车间 7,561.94 居住 出让 70 2.00 号：GHTJ2022007
一平”
号
住宅、商
玻璃厂 70、40、 “七通 参考区域规划资料
30 26,666.67 服、教育 出让 2.00
未出让 50 一平” 及了解的规划信息
用地
依据规划条件编
“七通
31 4 号井 5,696.76 居住 出让 70 2.00 号：GHTJ2022007
一平”
号
32 11 万站 - 公建 - - - - 参照现状利用条件
依据规划条件编
海翔医 “七通
33 4,808.78 居住 出让 70 2.00 号：GHTJ2022007
药 一平”
号
参考区域公示规划
34 汽车队 - 公建 - - - - 资料为广场绿地用
地
制剂公 参考区域公示规划
35 司 2车 - 公建 - - - - 资料为社会福利用
间 地
住宅、商
康欣分 70、40、 “七通
36 8,293.63 服、教育 出让 2.00 依据出让规划条件
割-股份 50 一平”
用地
住宅、商
70、40、 “七通
37 康欣 18,822.73 服、教育 出让 2.00 依据出让规划条件
50 一平”
用地
制剂公 住宅、商
70、40、 “七通
38 司 3车 - 服、教育 出让 2.00 依据出让规划条件
50 一平”
间 用地
“七通
39 动物场 12,421.88 住宅用地 出让 70 1.70 依据出让规划条件
一平”
住宅、商 “七通
40 供应处 21,841.14 出让 70、40 2.00 依据出让规划条件
服用地 一平”
和平路
住宅、商 “七通
41 铁路(已 - 出让 70、40 2.00 依据出让规划条件
服用地 一平”
出让)
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(五)核实过程
1.核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导产权持有单位填写“土地
使用权评估明细表”，根据产权持有单位的提供资料，进行土地面积、
土地开发、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情况的核实。
2.现场勘查
对照有关资料及“土地使用权评估明细表”对待估宗地进行查勘，
与有关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及
开发程度，作了详细的现场勘察记录。
3.市场调查
针对本次涉及到的评估对象，评估人员进行广泛而有针对性的市
场调查，调查了解当地政府公布的有关地价政策、区域土地市场交易
案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。
4.评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用适宜的评估方法，结合待估宗地
的性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进
行综合评定估算。
(六)评估方法
根据《资产评估执业准则-不动产》的要求，参照《城镇土地估价
规程》，土地使用权的主要评估方法有市场法、收益法、假设开发法、
成本法和基准地价法。根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收
集情况等相关条件，以及上述评估基本方法的适用条件，本次评估选
用市场法进行评估。
1.不适宜采用的评估方法
收益法：由于待估宗地所处区域类似土地出租交易案例较少，无
法合理确定待估宗地年净收益，故未采用收益法评估。
假设开发法：待估宗地无具体工程规划建设项目，无法准确判断
开发后房地产整体价值，故未采用假设开发法评估。
成本法：待估宗地主要位于主城区范围，区域土地市场价格与原
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始取得成本关联性不大，在区域类似土地市场交易活跃且具备采用市
场法的情况下，未采用成本法评估。
基准地价法：区域公告发布的基准地价对应基准日距本次评估基
准日超过 3 年，区域地价变化较大，原基准地价不能有效反映区域土
地市场价值，故未采用基准地价法。
2.适宜采用的评估方法
市场法：类似用途土地交易市场比较活跃，有可比交易案例，故
适宜采用市场法进行评估。
(七)评估方法简要介绍如下：
1.市场法
根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在评估
基准日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价
格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。市场法计算
公式：
公式：P=PB×A×B×C×D×E
其中：
P—待估宗地价格；
PB--比较实例价格；
A--待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B--待估宗地评估基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；
C--待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D--待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
E--待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数。
(八)典型案例
明细表序号：表 4-13-1，序号 3
宗地名称：华药南院-3 地块
1.宗地概况
(1)土地登记状况
华药南院地块位于长安区和平东路 388 号，根据该宗土地收回(购)
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合同，收储宗地总面积为 255,841.60 平方米(含华药南院-1、华药南院-2、
华药南院-3、华药南院-4)，纳入本次评估范围土地面积合计 138,476.81
平方米(含华药南院-1、华药南院-2、华药南院-3、华药南院-4)，其中
华药南院-3 地块纳入本次评估范围土地面积为 28,200.00 平方米。
(2)土地权利状况
根据产权持有单位与原石家庄市国土资源局签署的土地收回(购)合
同，原石家庄市国土资源局代表石家庄市人民政府以“支付土地补偿
金”和返还“公开出让后的土地收益(公开出让后的土地增值部分)”的
方式，有偿收回产权持有单位国有土地使用权；根据产权持有单位与
石家庄市土地储备中心签署的《企事业单位国有土地使用权收购(回)合
同》，即上述土地收回(购)合同补充协议，石家庄市人民政府将根据
《石家庄市主城区污染工业企业退城搬迁改造的实施意见》(石政规
[2018]15 号)“按照土地出让总价款的 60%”，且“扣除已支付的土地
补偿费、利息(利息以财政部门认定的数额为准)及其他费用”之后的金
额，对产权持有单位进行补偿。
根据上述协议及委托人说明材料，产权持有单位享有上述土地出
让收益返还款权益。
至本次评估基准日，该宗地尚未进行挂牌出让，根据产权持有单
位了解的规划信息，该地块设定规划条件为：
该地块位于规划华药东街以西、规划谈北街以北，该部分尚未取
得具体规划条件，根据石家庄市自然资源和规划局 2022 年 5 月 17 日公
布的地块控规动态维护方案，该区域规划为文物古迹用地、广场用地、
公园绿地、体育用地、供电用地及待深入研究用地(城市发展预留用地)
等；根据石家庄市自然资源和规划局于 2023 年 9 月 7 日公布的“关于
华药厂区部分地块、西三庄城中村改造 D 地块控规方案的公示”，待
深入研究用地调整为通信用地、供电用地、社会停车场用地等。根据
产权持有单位向政府部门沟通了解，上述“关于华药厂区部分地块、
西三庄城中村改造 D 地块控规方案的公示”调整方案已中止，根据委
托人暨产权持有单位与政府部门的初步沟通情况，预计华药南院-3 地
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块最终规划条件与相邻的华药南院-1 地块、华药南院-2 地块土地规划
用途相似，预计可出让实用地面积约 2.82 公顷。本次评估中，该地块
土地用途设定为居住(参照华药南院-1、华药南院-2 地块平均规划条件，
含商业用地面积占比约 2.7%、教育用地面积占比约 7.7%)，设定可出让
实用地面积 28,200 平方米，设定容积率为 2.0。
(3)土地利用状况
华药南院地块原为产权持有单位生产厂区用地，根据石家庄市二
环内工业企业退城搬迁政策，除北元分厂尚未搬迁，产权持有单位已
完成退城搬迁，至本次评估基准日，纳入本次评估范围华药南院-3 地
块现状为空地。
2.地价定义
待估宗地本次评估设定土地用途为居住用地(含商服用地、教育用
地)；设定可出让面积 28,200.00 平方米，设定土地使用权类型为出让；
土地使用年限设定为住宅用地 70 年、商服用地 40 年、教育用地 50 年；
评估基准日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、
通电、通讯、通供水、通排水、通燃气、通热力)，宗地红线内宗地场
地平整，本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、
通电、通讯、通供水、通排水、通燃气、通热力)及宗地红线内场地平
整；本次评估土地利用条件设定容积率 2.0。
综上，待估宗地市场价值是指在满足上述设定的用途、使用权类
型、使用年期、开发程度、利用条件等各项评估设定条件，于评估基
准日公开市场条件下的土地使用权价值。
3.评估方法
本次采用市场法确定待估宗地设定条件下市场价值。
(1)市场法
市场法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，
且在评估基准日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地
的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。市
场法计算公式：
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公式：P=PB×A×B×C×D×E
其中：
P—待估宗地价格；
PB--比较实例价格；
A--待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B--待估宗地评估基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；
C--待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D--待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
E--待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数。
①比较实例选择
通过调查分析，我们选择了与待估宗地条件类似的 3 个比较实例，
具体选择原则和可比实例条件描述如下：
选择可比实例原则如下：
A.与待估宗地属同一供需圈或类似区域；
B.与待估宗地用途应相同或相近；
C.与待估宗地的交易类型相同；
D.与待估宗地的评估基准日应接近；
E.交易实例必须为正常交易，或修正为正常交易。
实例一：华药南院-1 地块
该宗地位于体育大街以东、跃进路以北，用途为普通商品住房用
地，用地面积 32919.94 平方米，其中居住用地 27,879.94 平方米、教育
用地(幼儿园)5,040 平方米，土地使用年期为居住用地出让年期 70 年、
教育用地出让年期 50 年，宗地形状规则，规划限制条件为容积率大于
1.0、小于等于 2.0，周边居住区成熟度较高。2023 年 9 月 7 日土地使用
权挂牌出让交易总价 61,900 万元，单价约为 18,803.2 元/平方米。
实例二：华药南院-2 地块
该宗地位于和平路以南、华清街以西，用途为普通商品住房用地，
用地面积 51,756.87 平方米，其中居住用地 48,996.87 平方米、商服用地
2,760 平方米，土地使用年期为居住用地出让年期 70 年、商服用地出让
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年期 40 年，宗地形状规则，规划限制条件为容积率大于 1.0、小于等于
2.0，周边居住区成熟度较高。2023 年 9 月 7 日土地使用权挂牌出让交
易总价 96,600 万元，单价约为 18,664.2 元/平方米。
实例三：原棉二开发项目用地
该宗地位于石家庄市棉一厂区以东、光华路以南、名门街以西、
和平路以北，用途为普通商品住房用地，用地面积 80,481.16 平方米，
其中居住用地 76,701.16 平方米、教育用地(幼儿园)3,780 平方米，土地使
用年期为居住用地出让年期 70 年、教育用地出让年期 50 年，宗地形状
较规则，规划限制条件为容积率大于 1.0、小于等于 2.0，周边居住区成
熟度较高。2022 年 12 月 21 日土地使用权挂牌出让交易总价 168,100 万
元，单价约为 20,886.9 元/平方米。
②比较因素的选择
根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有：
土地用途：是否为同一种土地用途；
交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
交易方式：因交易方式的不同而地价存在差异须进行交易方式修
正；
交易日期：对因交易日期不同导致的地价差异进行修正；
土地使用年期：不同土地使用年期的地价存在差异，须进行土地
使用年期修正；
区域因素：主要有交通便捷度、距商务中心区距离、居住聚集度、
基准设施状况、公共服务设施状况、自然环境和人文环境；
个别因素：主要有临路状况、开发程度、容积率、宗地面积、宗
地形状、地质条件、规划限制和他项权利状况。
③编制比较因素条件说明表
根据待估宗地所在地区的区域及个别条件因素，并结合待估宗地
实际情况，建立待估宗地与比较实例的比较因素条件说明表，详见下
表：
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比较因素条件说明表
项目 待估宗地 实例一 实例二 实例三
交易单价（元/平方米） 18,803.2 18,664.2 20,886.9
普通商品住房 普通商品住房 普通商品住房
普通商品住房
土地用途 用地(含商业、 用地(含教育用 用地(含教育
用地(含商业)
教育用地) 地) 用地)
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易方式 减值测试 挂牌交易 挂牌交易 挂牌交易
2023 年 9 月 7 2022 年 12 月
交易日期 2023/12/31 2023 年 9 月 7 日
日 21 日
住宅用地 70
住宅用地 70 住宅用地 70 住宅用地 70
年、商业用地
土地尚可使用年限（年） 年、教育用地 年、商业用地 年、教育用地
40 年、教育用
50 年 40 年 50 年
地 50 年
公交线路约大 公交线路约大 公交线路约 公交线路约大
于 8 条，距离 于 8 条，距离 3-5 条，距离 于 8 条，距离
公交线路情况
公交站点较 公交站点较 公交站点较 公交站点较
交通状
近，优 近，优 近，一般 近，优
况
距离地铁站大 距离地铁站 距离地铁站大 距离地铁站
地铁口距离 于 1-2 公里， 500-1000 米， 于 1-2 公里， 500-1000 米，
一般 较优 一般 较优
距离北国商城 距离北国商城 距离北国商城 距离北国商城
距离商务中心距离 区域约 1-3 公 区域约 3-5 公 区域约 1-3 公
区域约 1-3 公
里，较优 里，较优 里，一般 里，较优
位于城区二环 位于城区二环 位于城区二环 位于城区二环
区域因
居住集聚度 路内，居住聚 路内，居住聚 路内，居住聚 路内，居住聚
素
集度较高 集度较高 集度较高 集度较高
区域基础设施 区域基础设施 区域基础设施 区域基础设施
基础设施状况
完善 完善 完善 完善
区域公共服务 区域公共服务 区域公共服务 区域公共服务
公共服务设施状况
设施较优 设施较优 设施较优 设施较优
邻近民心河， 邻近长安公
区域自然环境 区域自然环境
自然条件 区域自然环境 园，区域自然
一般 一般
较优 环境较优
邻近河北医科 邻近河北医科 邻近河北医科
区域人文环境
人文环境 大学，区域人 大学，区域人 大学，区域人
一般
文环境较优 文环境较优 文环境较优
临主干道，道 临主干道，道 临主干道，道 临主干道，道
临路状况
路通达度较优 路通达度较优 路通达度较优 路通达度较优
宗地内场地平 宗地内场地平 宗地内场地平 宗地内场地平
开发程度
个别因 整 整 整 整
素 容积率不高于 容积率不高于
容积率 容积率不高于 2 容积率不高于 2
2 2
宗地面积 28,200 宗地面积 宗地面积 宗地面积
宗地面积
平方米，有利 32,919.94 平方 51,756.87 平方 80,481.16 平方
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项目 待估宗地 实例一 实例二 实例三
于土地利用， 米，有利于土 米，有利于土 米，有利于土
较优 地利用，较优 地利用，较优 地利用，较优
宗地形状较规 宗地形状较规
宗地形状 宗地形状规则 宗地形状规则
则 则
地质条件 承载力一般 承载力一般 承载力一般 承载力一般
设定有明确规 有明确规划条 有明确规划条 有明确规划条
规划限制
划条件，一般 件，一般 件，一般 件，一般
无抵押等他项 无抵押等他项 无抵押等他项 无抵押等他项
他项权利状况
权利 权利 权利 权利
④编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件
指数表。比较因素指数确定如下：
A.土地用途修正
待估宗地主用途为普通商品房用地，其中设定居住用地占比约
25,267.2 平方米(用地占比约 89.6%)、商服用地 761.4 平方米(用地占比约
2.7%)、教育用地 2,171.4 平方米(用地占比约 7.7%)，与比较实例土地主用
途一致，细分用途存在差异，各比较实例需进行土地用途修正。
比较实例一主用途为普通商品房用地，包含教育用地 5,040 平方米
(用地占比约 15.3%)，根据对住宅用地、商业用地及教育用地调查了解，
区域同容积率纯住宅用地地价水平约 1,300 万/亩，商业用地地价水平
约 600 万/亩，教育用地(参照经营性公共管理用地)地价水平约为 200 万
/亩，以待估宗地用途条件为 100，按用途差异比例计算比较实例一用
途修正系数：
=(1,300× 84.7%+200× 15.3%)÷ (1,300× 89.6%+600× 2.7%+200× 7.7%)*100=94.6；
比较实例二用途为普通商品房用地，参照上述各用途地价水平，
以待估宗地用途条件为 100，按用途差异比例计算比较实例二用途修正
系数：
=(1,300× 94.7%+600× 5.3%)÷ (1,300× 89.6%+600× 2.7%+200× 7.7%)*100=105.6；
比较实例三用途为普通商品房用地，参照上述各用途地价水平，
以待估宗地用途条件为 100，按用途差异比例计算比较实例三用途修正
系数：
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=(1,300× 95.3%+200× 4.7%)÷ (1,300× 89.6%+600× 2.7%+200× 7.7%)*100=104.3；
B.交易情况修正
待估宗地与比较实例的交易情况均为正常交易，故不做修正。
C.交易方式修正
待估宗地与比较实例的交易方式均参照公开市场条件进行交易，
故不做修正。
D.交易期日修正
交易期日修正是将比较实例交易期日的价格调整为评估基准日的
价格，对于比较实例交易期日与评估基准日间隔时间较长的，采用所
在城市地价监测指数结合区域市场状况变动情况，确定交易期日修正
系数；对于间隔时间不长，且期间市场状况无明显变动的，则不做修
正。待估宗地选取的比较实例交易日期分别为 2023 年 9 月 7 日、2023
年 9 月 7 日、2022 年 12 月 21 日，比较实例交易期日距离评估基准日间
隔时间约 3-12 个月，经查询了解待估宗地所在城市住宅用途地价监测
指数数据，期间该指数数据整体无明显变动；同时，经对 2023 年期间
待估宗地所在区域成交地价水平调查了解，待估宗地所在区域 2023 年
9 月成交地价水平较年初降低约 1.7%，据此计算平均月变动率约-0.2%。
综上，本次评估中，结合待估宗地所在区域地价变动情况，确定区域
地价水平月变动约-0.2%，则以基准日地价指数为 100，比较实例一地价
指数=100-(-0.2)×3=100.6，依次计算，比较实例一、二、三地价指数分
别为 100.6、100.6、102.4。
⑤土地使用年期修正指数
土地使用年期修正是对比较实例使用年期与待估宗地使用年期差
异进行的修正。本次评估中，待估宗地与比较实例使用年期均为对应
用途法定最高出让年期，在前述用途修正中，均采用了各用途法定最
高出让年期价格进行比较修正，即已考虑各用途使用年期差异，为避
免重复进行年期修正，不再单独对年期进行修正。
⑥区域因素修正
根据待估宗地所在地区的区域条件，并结合评估对象实际情况，
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确定区域因素修正幅度。
A.公交线路情况
根据周边公交车线路数量及邻近状况等条件分为优、较优、一般、
较劣、劣五个等级，以待估宗地条件指数为 100，每相差一个等级，地
价修正 2%；
B.地铁口距离
根据距离地铁口距离条件分为优、较优、一般、较劣、劣五个等
级，以待估宗地条件指数为 100，每相差一个等级，地价修正 2%；
C.距离商务中心距离
根据距离商务中心距离条件分为优、较优、一般、较劣、劣五个
等级，以待估宗地条件指数为 100，每相差一个等级，地价修正 3%；
D.居住集聚度
根据区域居住区聚集条件分为优、较优、一般、较劣、劣五个等
级，以待估宗地条件指数为 100，每相差一个等级，地价修正 2%；
E.区域基础设施状况
根据区域供排水、供热、通讯等基础设施条件，分为优、较优、
一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地条件指数为 100，每相差一个等
级，地价修正 2%；
F.公共服务设施状况
根据商超、学校、医院等公共服务设施条件，分为优、较优、一
般、较劣、劣五个等级，以待估宗地条件指数为 100，每相差一个等级，
地价修正 2%；
G.自然环境
根据区域自然环境条件，分为优、较优、一般、较差、差五个等
级，以待估宗地条件指数为 100，每相差一个等级，地价修正 2%。
H.人文环境
根据区域人文环境条件，分为优、较优、一般、较差、差五个等
级，以待估宗地条件指数为 100，每相差一个等级，地价修正 2%。
⑦个别因素修正
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根据待估宗地个别条件，并结合比较实例情况，确定个别因素修
正幅度。
A.临路状况
根据临路类型，分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以待
估宗地条件指数为 100，每相差一个等级，地价修正 2%；
B.开发程度
根据宗地内基础设施开发条件，以待估宗地条件指数为 100，宗地
内每相差一个通平程度，地价修正 2%；
C.容积率
根据容积率对地价水平的影响程度，对待估宗地与比较实例容积
率差异进行修正。对于待估宗地与比较实例规划最高容积率无差异的，
不进行修正；对存在差异的，参照所在城市公布的地价文件中有关容
积率修正系数表并结合实际情况进行修正。待估宗地与比较实例规划
容积率均为 2.0，故不进行容积率修正；
D.宗地面积
根据宗地面积的大小对土地的利用影响程度，分为较优、一般、
较劣三个等级，以待估宗地条件指数为 100，每相差一个等级，地价修
正 1%；
E.宗地形状
根据宗地形状条件，分为规则、较规则、不规则三个等级，以待
估宗地条件指数为 100，每相差一个等级，地价修正 1%；
F.地质条件
根据宗地地质条件，分为较优、一般、较劣三个等级，以待估宗
地条件指数为 100，每相差一个等级，地价修正 2%；
G.规划限制
根据宗地规划限制条件，分为较优、一般、较劣三个等级，以待
估宗地条件指数为 100，每相差一个等级，地价修正 2%；
H.他项权利状况
分抵押、租赁、地役权，根据他项权利对宗地利用条件的影响程
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度确定修正系数。根据产权持有单位提供的资料及对比较实例调查了
解，未发现他项权利登记，故本次他项权利状况不做修正。
根据以上比较因素指数说明，编制比较因素条件指数表。详见下
表：
比较因素条件指数表
项目 待估宗地 实例一 实例二 实例三
交易单价（元/平方米） 18,803.2 18,664.2 20,886.9
土地用途 100 94.6 105.6 104.3
交易情况 100 100 100 100
交易方式 100 100 100 100
交易日期 100 100.6 100.6 102.4
土地尚可使用年限（年） 100 100 100 100
公交线路情况 100 100 96 100
交通状况
地铁口距离 100 102 100 102
距离商务中心距离 100 100 97 100
居住集聚度 100 100 100 100
区域因素
基础设施状况 100 100 100 100
公共服务设施状况 100 100 100 100
自然条件 100 100 102 102
人文环境 100 100 100 98
临路状况 100 100 100 100
开发程度 100 100 100 100
容积率 100 100 100 100
宗地面积 100 100 100 100
个别因素
宗地形状 100 101 101 100
地质条件 100 100 100 100
规划限制 100 100 100 100
他项权利状况 100 100 100 100
⑧编制比较因素修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表。
比较因素修正系数表
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项目 待估/例一 待估/例二 待估/例三
交易单价（元/平方米） 18,803.20 18,664.20 20,886.90
土地用途 100/94.6 100/105.6 100/104.3
交易情况 100/100 100/100 100/100
交易方式 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/100.6 100/100.6 100/102.4
土地尚可使用年限（年） 100/100 100/100 100/100
公交线路情况 100/100 100/96 100/100
交通状况
地铁口距离 100/102 100/100 100/102
距离商务中心距离 100/100 100/97 100/100
居住集聚度 100/100 100/100 100/100
区域因素
基础设施状况 100/100 100/100 100/100
公共服务设施状况 100/100 100/100 100/100
自然条件 100/100 100/102 100/102
人文环境 100/100 100/100 100/98
临路状况 100/100 100/100 100/100
开发程度 100/100 100/100 100/100
容积率 100/100 100/100 100/100
宗地面积 100/100 100/100 100/100
个别因素
宗地形状 100/101 100/101 100/100
地质条件 100/100 100/100 100/100
规划限制 100/100 100/100 100/100
他项权利状况 100/100 100/100 100/100
修正系数积 1.0200 0.9812 0.9183
比准价格 19,179.00 18,313.00 19,180.00
市场法评估结果(人民币元) 18,891.00
⑨市场法评估结果
因为比较实例修正后价格差异不大，故取三个比较案例修正价格
的算术平均值作为本次市场法评估测算结果：
华药南院-3 评估单价=(19,179.0+18,313.0+19,180.0)/3
=18,891.00 元/平方米(取整)
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华药南院-3 地块评估总价=土地面积×土地单价
评估总价=28,200.00×18,891.00
=532,726,200.00 元/平方米(百位取整)
综上，华药南院-3 地块设定可出让面积 28,200.00 平方米，预计未
来土地出让总价款 532,726,200.00 元。
(九)评估结果
根据原土地收回(购)合同补充协议《企事业单位国有土地使用权收
购(回)合同》，石家庄市人民政府将根据《石家庄市主城区污染工业企
业退城搬迁改造的实施意见》(石政规[2018]15 号)“按照土地出让总价
款的 60%”，且“扣除已支付的土地补偿费、利息(利息以财政部门认
定的数额为准)及其他费用”之后的金额，对产权持有单位进行补偿。
即预计未来土地出让收益返还款=土地出让总价款×60%-已取得土
地补偿费、利息及其他费用。
1.预计土地出让总价款
(1)预计土地出让总价款(未出让地块)
纳入本次评估范围 41 宗土地使用权，至本次评估基准日，部分宗
地已出让(涉及土地 7 宗)、35 宗未出让，参照上述案例测算过程，采用
市场法确定 35 宗未出让土地评估单价，预计未来土地出让总价款及按
60%计算出让总价款如下表：
预计未来土地出让金明细表
预计可出让土 评估出让单 出让总价款 60%出让总价款(万
序号 宗地名称 备注
地面积(㎡) 价(元) (万元) 元)
华药南院-3 28,200.00 18,891.00 53,272.62 31,963.57
1
华药南院-4 25,600.00 15,261.00 39,068.16 23,440.90
2 8 号井 - 0.00 - -
3 5 号井 4,439.20 13,132.00 5,829.56 3,497.74
通道 1 已规
4 823.67 13,132.00 1,081.64 648.98
划
通道 1 未规
5 782.83 13,132.00 1,028.01 616.81
划
6 30 号井 - 0.00 - -
7 31 号井 - 0.00 - -
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预计可出让土 评估出让单 出让总价款 60%出让总价款(万
序号 宗地名称 备注
地面积(㎡) 价(元) (万元) 元)
8 21 号井 - 0.00 - -
9 3 号井 4,329.00 13,451.00 5,822.94 3,493.76
10 13 号井 - 0.00 - -
11 2 号井 5,029.80 13,451.00 6,765.58 4,059.35
12 15 号井 - 0.00 - -
13 16 号井 1,644.00 3,494.00 574.41 344.65
14 22 号井 - 0.00 - -
15 24 号井 428.70 13,280.00 569.31 341.59
16 25 号井 364.40 12,674.00 461.84 277.10
17 27 号井 232.00 12,674.00 294.04 176.42
18 28 号井 - 0.00 - -
19 20 号井 257.10 1,101.00 28.31 16.99
20 23 号井 232.20 6,720.00 156.04 93.62
21 1 号井 2,966.10 1,101.00 326.57 195.94
电厂街铁路
22 - 0.00 - -
2
电厂街铁路
23 10,962.50 14,731.00 16,148.86 9,689.32
1
24 和平路铁路 - 0.00 - -
体育大街铁
25 12,057.50 14,731.00 17,761.90 10,657.14
路
26 桥东铁路 - 0.00 - -
建华大街铁
27 13,310.50 3,494.00 4,650.69 2,790.41
路
28 外贸街铁路 - 0.00 - -
29 116 车间 7,561.94 13,132.00 9,930.34 5,958.20
玻璃厂未出
30 26,666.67 14,039.00 37,437.34 22,462.40
让
31 4 号井 5,696.76 13,132.00 7,480.99 4,488.59
32 11 万站 - 0.00 - -
33 海翔医药 4,808.78 13,132.00 6,314.89 3,788.93
34 汽车队 - 0.00 - -
制剂公司 2
35 - 0.00 - -
车间
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预计可出让土 评估出让单 出让总价款 60%出让总价款(万
序号 宗地名称 备注
地面积(㎡) 价(元) (万元) 元)
合计 156,393.65 - 215,004.04 129,002.41
其中，华药南院-4 地块为北元分厂尚未搬迁占地，根据对委托人
访谈了解，暂按北元分厂 2025 年底完成搬迁考虑，在采用市场法测算
设定条件下土地价格的基础上，按 8%折现率(参考所在城市地价文件中
约定土地年期还原利率)进行 2 年折现后的结果作为该地块评估基准日
土地价格。
(2)预计土地出让总价款(已出让地块)
纳入本次评估范围 41 宗土地使用权，其中部分宗地已出让，涉及
土地 7 宗。对于已出让土地，采用政府部门公告的各宗地所属地块出
让公示信息估算土地出让单价，详见下表：
成交总 成交单价 确定出让单
序 土地面积
宗地编号 宗地位置 价(万 (元/平方 价(元/平方 备注
号 (公顷)
元) 米) 米)
华药东街(规划路以
[2022]015 包含动物场地
1 东)、河北省第二建筑 1.242188 16200 13,041.5 13,041.5
号 块
工程公司以北
包含供应处、
[2022]026 和平路以北、华药东街
2 2.396771 42100 17,565.3 17,565.3 和平路铁路(已
号 以东
出让)地块
包含康欣分割-
体育大街以东、光华路
[2022]031 股份、康欣地
3 以南、华药东街以西、 4.976554 82100 16,497.4 16,497.4
号 块、制剂公司
华药路以北
3 车间
和平路以南、华药东街
[2023]051 （规划路）以东、谈北 包含华药南院-
4 5.175687 96600 18,664.2 18,664.2
号 路（规划路）以北、华 1
清街以西
体育大街以东、谈北路
[2023]052 （规划路）以南、华药 包含华药南院-
5 3.291994 61900 18,803.2 18,803.2
号 东街（规划路）以西、 2
跃进路以北
根据设定的可出让土地面积及上述土地出让单价等资料，确定纳
入本次评估范围已出让土地出让总价款及按 60%计算土地出让总价款如
下表：
已出让土地出让金应收款相关土地出让总价款明细表
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出让土地中
序 宗地 土地总面 出让土地 出让单 出让总价 60%出让总
实用地面积 备注
号 名称 积(㎡) 面积(㎡) 价(元) 款(万元) 价款(万元)
(㎡)
华药
南院- 70,630.24 70,630.24 51,756.87 18,664.2 96,600.00 57,960.00
1
1
华药
南院- 53,738.02 53,738.02 32,919.94 18,803.2 61,900.00 37,140.00
2
康欣
36 分割- 19,397.80 19,397.80 8,293.63 16,497.4 13,682.33 8,209.40
股份
尚有 43,330.63 ㎡暂
规划为广场、文物
37 康欣 67,782.80 24,452.17 18,822.73 16,497.4 31,052.61 18,631.57
古迹、文化设施用
地等非经营性用地
制剂
公司 规划为道路、公建
38 9,085.00 9,085.00 - - - -
3车 用地
间
动物
39 13,202.90 13,202.90 12,421.88 13,041.5 16,199.99 9,719.99
场
供应
40 30,094.20 30,094.20 21,841.14 17,565.3 38,364.62 23,018.77
处
和平
路铁
41 91.08 91.08 - - - - 规划为道路
路(已
出让)
合计 - - 146,056.19 - 257,799.55 154,679.73
综上，纳入本次评估未挂牌土地面积 156,393.65 平方米，预计未来
60%土地出让总价款 129,002.41 万元；纳入本次评估已挂牌出让土地面
积 146,056.19 平方米，预计未来 60%土地出让总价款为 154,679.73 万元。
综上合计：
预计 60%土地出让总价款=未挂牌出让土地预计未来出让总价款
×60%+已挂牌出让土地预计出让总价款×60%
预计 60%土地出让总价款=129,002.41+154,679.73
=283,682.14 万元(百位取整)
2.至本次评估基准日收到土地补偿费、利息及其他费用
(1)土地补偿费
根据委托人提供的土地补偿费资产明细，产权持有单位已取得的
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华北制药股份有限公司拟对其他应收款-搬迁停工损失进行减值测试涉及的相关资产可收回金
额评估咨询说明
土地补偿费合计 94,167.87 万元；根据委托人提供资料，至本次评估基
准日，包括玻璃厂(已出让)、电厂街铁路 2(已出让)、桥东铁路(已出让)、
6 号井、7 号井、14 号井、26 号井等地块已出让且已结算，对应土地补
偿费 13,352.44 万元，在剩余待结算地块计算返还收益时无需扣减；剩
余待结算地块涉及基本补偿费 80,815.44 万元，评估人员核对了相关合
同、部分进账单，土地补偿费以核实后的账面价值作为评估值。
至本次评估基准日，产权持有单位已取得且待扣减的土地补偿费
评估值为 80,815.44 万元。
(2)利息
根据上述经核实的土地补偿费金额，采用单利计息，利率采用入
账日期对应的中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率或全
国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率(LPR)，计息周期
按款项入账日期至本次评估基准日之间年限且分段计息。据此计算的
利息见下表：
利息=第一笔土地补偿金×当期对应利率×计息周期+(第一、二笔
土地补偿金合计)×当期对应利率×计息周期+……+(第一、二……、最
后一笔土地补偿金合计)×当期对应利率×计息周期
据此计算的利息见下表：
土地补偿费利息计算明细表
土地收储补偿费明细 利息计算表 备注
序 当期收返 累计收到 计息 至当期利
号 当期
日期 金额（万 金额（万 利率内涵 周期 息合计(万
利率
元） 元） (年) 元)
2007.12.21 五年以
1 2008/03/19 1,800.00 1,800.00 7.83% 0.13 18.32
上利率(不含 5 年)
2007.12.21 五年以
2 2008/05/05 2,000.00 3,800.00 7.83% 0.01 2.98
上利率(不含 5 年)
2007.12.21 五年以
3 2008/05/08 3,000.00 6,800.00 7.83% 0.15 79.87
上利率(不含 5 年)
2007.12.21 五年以
4 2008/07/01 6,520.00 13,320.00 7.83% 0.02 20.86
上利率(不含 5 年)
2007.12.21 五年以
5 2008/07/08 480.00 13,800.00 7.83% 0.04 43.22
上利率(不含 5 年)
2007.12.21 五年以
6 2008/07/22 3,000.00 16,800.00 7.83% 0.62 815.57
上利率(不含 5 年)
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华北制药股份有限公司拟对其他应收款-搬迁停工损失进行减值测试涉及的相关资产可收回金
额评估咨询说明
土地收储补偿费明细 利息计算表 备注
序 当期收返 累计收到 计息 至当期利
号 当期
日期 金额（万 金额（万 利率内涵 周期 息合计(万
利率
元） 元） (年) 元)
2008.12.23 五年以
7 2009/03/05 9,435.00 26,235.00 5.94% 0.03 46.75
上利率(不含 5 年)
2008.12.23 五年以
8 2009/03/17 40.00 26,275.00 5.94% 0.17 265.32
上利率(不含 5 年)
2008.12.23 五年以
9 2009/05/18 6,082.83 32,357.83 5.94% 0.08 153.76
上利率(不含 5 年)
2008.12.23 五年以
10 2009/06/18 30,000.00 62,357.83 5.94% 0.04 148.16
上利率(不含 5 年)
2008.12.23 五年以
11 2009/07/02 10,000.00 72,357.83 5.94% 0.02 85.96
上利率(不含 5 年)
2008.12.23 五年以
12 2009/07/09 605.41 72,963.24 5.94% 0.02 86.68
上利率(不含 5 年)
2008.12.23 五年以
13 2009/07/15 7,152.46 80,115.70 5.94% 1.92 9,137.03
上利率(不含 5 年)
2011.04.06 五年以 其他款项，约
14 2011/06/15 -60,000.00 20,115.70 6.80% 0.01 13.68
上利率(不含 5 年) 定对冲该金额
2011.04.06 五年以 土地补偿费利
15 2011/06/17 -18,000.00 2,115.70 6.80% 1.82 261.84
上利率(不含 5 年) 息
2012.07.06 五年以
16 2013/04/10 81.35 2,197.05 6.55% 0.04 5.76
上利率(不含 5 年)
2012.07.06 五年以
17 2013/04/25 3,929.71 6,126.76 6.55% 0.43 172.56
上利率(不含 5 年)
玻璃厂地块已
2012.07.06 五年以
18 2013/09/30 -11,664.44 -5,537.68 6.55% 0.12 -43.53 结算基本补偿
上利率(不含 5 年)
费
2012.07.06 五年以
19 2013/11/13 1,222.36 -4,315.32 6.55% 0.13 -36.74
上利率(不含 5 年)
2012.07.06 五年以
20 2013/12/31 24,000.00 19,684.68 6.55% 3.13 4,035.66 其他款项
上利率(不含 5 年)
2017.1.1 五年以上
21 2017/02/17 76.15 19,760.83 4.90% 0.67 648.75
利率(不含 5 年)
2017.1.1 五年以上
22 2017/10/19 24,000.00 43,760.83 4.90% 0.05 107.21 其他款项
利率(不含 5 年)
2017.1.1 五年以上
23 2017/11/07 6,000.00 49,760.83 4.90% 0.36 877.78 其他款项
利率(不含 5 年)
2017.1.1 一至五年
24 2018/03/20 15,000.00 64,760.83 4.75% 2.38 7,321.21 其他款项
利率(含 5 年)
2020/7/20 公布
25 2020/08/04 49.13 64,809.96 3.85% 0.24 598.84
LPR 一年
2020/10/20 公布
26 2020/11/01 80.00 64,889.96 3.85% 0.05 124.91
LPR 一年
27 2020/11/19 8,613.47 73,503.43 3.85% 2020/10/20 公布 2.12 5,999.35
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华北制药股份有限公司拟对其他应收款-搬迁停工损失进行减值测试涉及的相关资产可收回金
额评估咨询说明
土地收储补偿费明细 利息计算表 备注
序 当期收返 累计收到 计息 至当期利
号 当期
日期 金额（万 金额（万 利率内涵 周期 息合计(万
利率
元） 元） (年) 元)
LPR 一年
2021/12/20 公布
28 2022/12/31 9,000.00 82,503.43 3.65% 1.00 3,011.38 其他款项
LPR 一年
2021/12/20 公布
29 2023/12/31 - 82,503.43 3.45% 0.00 -
LPR 一年
合计 34,003.15
上述土地补偿费利息计算明细表备注中“其他款项”，是指冀中
能源集团有限责任公司与石家庄市土地储备中心往来款，根据委托人
提供资料，至本次评估基准日，该往来款累计金额为 0，根据相关方约
定，该往来款列入土地补偿款整体计息测算。
经与石家庄市政府相关部门沟通，产权持有单位在与政府进行收
益返还款结算中，利息费用按应计利息的一半进行扣除。参照上述原
则，本次评估中，需扣除的利息费用按计算利息全额的一半计算。
据此计算，至本次评估基准日，需扣减的产权持有单位已取得的
土地补偿费利息为 34,003.15×50%=17,001.58 万元。
(3)其他费用
委托人未提供其他费用明细及金额，本次评估中其他费用按 0 计
算。
(4)土地补偿费、利息及其他费用合计
根据上述计算，至本次评估基准日，土地补偿费、利息及其他费
用合计：
土地补偿费、利息及其他费用合计=80,815.44+17,001.58+0.00
=97,817.02 万元(百位取整)
3.预计土地出让收益返还款
根据上述测算，预计产权持有单位享有的 41 宗土地出让收益返还
款为：
预计未来土地出让收益返还款=土地出让总价款×60%-已取得土地
补偿费、利息及其他费用。
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华北制药股份有限公司拟对其他应收款-搬迁停工损失进行减值测试涉及的相关资产可收回金
额评估咨询说明
预计未来土地出让收益返还款=283,682.14-97,817.02
=185,865.12 万元(百位取整)
根据上述测算，预计产权持有单位享有的 41 宗土地出让收益返还
款为 185,865.12 万元。
4.土地使用权预计处置相关费用
至本次评估基准日，本次评估范围内，北元分厂(华药南院地块内)、
11 万站、汽车队、制剂公司 2 车间尚未搬迁，由于无法确定地上物拆
除明细，本次评估未考虑未搬迁地块地上物拆除成本；玻璃厂未出让
地块地上分布有单层厂房类房屋约 5,300 平方米，多层非生产房屋约
6,700 平方米，在建筑物拆除费用的基础上，扣减可回收建筑物残值及
废金属价值，估算拆除净费用约为 100 万元；除上述地块之外，本次评
估中其中其他土地使用权地上物大部分已拆平或仅有少量临建、维护
用房、轨道等，预计处置净损益金额不大，本次评估不再单独计算。
综上，本次评估中，41 宗土地使用权预计处置相关费用按 100 万
元估算。
5.预计土地出让收益返还款可收回金额
综上，预计产权持有单位享有的 41 宗土地出让收益返还款为
185,865.12 万元，扣除预计处置相关费用合计 100 万元，预计产权持有
单位享有的 41 宗土地出让收益返还款可收回金额为 185,765.12 万元。
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华北制药股份有限公司拟对其他应收款-搬迁停工损失进行减值测试涉及的相关资产可收回金
额评估咨询说明
第四章 评估咨询结论
本着独立、公正、客观的原则，经过实施适当资产评估程序，采
用公允价值减去处置费用法形成的评估咨询结论如下：
企业申报的退城搬迁过程中的 41 宗土地出让收益返还款和搬迁导
致不再使用的设备所属其他应收款-搬迁停工损失账面价值为 178,971.79
万元，采用公允价值减去处置费用法，计算的 41 宗土地出让收益返还
款可回收金额 185,765.12 万元，搬迁导致不再使用的设备可回收金额
304.21 万元，上述资产可收回金额合计为 186,069.33 万元。
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华北制药股份有限公司拟对其他应收款-搬迁停工损失进行减值测试涉及的相关资产可收回金
额评估咨询说明
评估咨询说明附件
附件：企业关于进行资产评估有关事项的说明
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