信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
关于茂业商业股份有限公司 2023 年年度报告的信息披露
监管工作函的回复意见
XYZH/2024SZASF0068
茂业商业股份有限公司
上海证券交易所：
信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“我们”、“会计师”）
通过茂业商业股份有限公司（以下简称“公司”或“茂业商业”）收悉贵所于近
日下发的《关于茂业商业股份有限公司 2023 年年度报告的信息披露监管工作函》
（以下简称：“年报监管工作函”）。根据“年报监管工作函”的要求，我们就
要求会计师核查和发表意见的事项进行了核查，现回复如下：
一、关于长期股权投资。年报显示，公司长期股权投资期末余额 1.09 亿元，
系持有的深圳优依购电子商务股份有限公司（以下简称优依购）股权。2022 年、
2023 年，公司分别对其计提减值准备 1,595 万元、1.7 亿元。公司分别于 2018 年
6 月和 2019 年 1 月合计收购优依购 40.8779%的股份，2018-2020 年，优依购累
计实现扣非净利润 1.4 亿元，累计完成率为 93.16%，标的完成业绩补偿后，公
司对其持股比例升至 43.4926%。2021-2023 年，公司分别对其确认投资收益
704.84 万元、-354.52 万元、-520.75 万元，业绩较业绩承诺期均大幅下滑。
请公司补充披露：（1）近三年长期股权投资减值测试的具体情况，包括测
算过程、选取的主要参数及依据，说明是否存在重大差异及其合理性、减值迹象
的判断及其出现的具体时点，并结合优依购近三年的经营状况、财务指标，进一
步说明本期出现的减值迹象在以前年度是否已存在或可以预见，是否存在前期
资产减值计提不充分的情形；（2）结合联营企业所属行业市场情况和自身
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经营状况，审慎评估长期股权是否存在进一步减值风险，相关减值计提是否准确、
充分。请年审会计师对上述问题发表意见。
公司回复：
1、近三年长期股权投资减值测试的具体情况，包括测算过程、选取的主要
参数及依据，说明是否存在重大差异及其合理性、减值迹象的判断及其出现的具
体时点，并结合优依购近三年的经营状况、财务指标，进一步说明本期出现的减
值迹象在以前年度是否已存在或可以预见，是否存在前期资产减值计提不充分
的情形；
公司长期股权投资，为对联营企业深圳优依购电子商务股份有限公司（以下
简称优依购或联营企业）的股权投资。公司每年获取其财务报表，根据《企业会
计准则第 8 号——资产减值》，于每个资产负债表日分析判断长期股权投资是否
存在可能发生减值的迹象，优依购 2021-2023 年财务报表数据如下：
单位：人民币元
项目 2023 年 2022 年 2021 年
流动资产合计 192,761,568.01 209,428,731.14 228,557,921.25
非流动资产合计 93,348,895.02 211,287,302.25 207,640,700.39
资产总计 286,110,463.02 420,716,033.39 436,198,621.64
流动负债合计 35,949,847.05 43,273,003.51 54,889,366.51
非流动负债合计 1,379,929.28 1,792,996.20 2,737,499.97
负债合计 37,329,776.33 45,065,999.71 57,626,866.48
归属于母公司股东权益合计 249,699,386.69 376,523,445.58 379,339,090.68
少数股东权益 -918,700.00 -873,411.90 -767,335.52
股东权益合计 248,780,686.69 375,650,033.68 378,571,755.16
负债和股东权益总计 286,110,463.02 420,716,033.39 436,198,621.64
营业收入 22,410,469.95 62,054,355.47 129,658,479.82
净利润 -10,478,070.04 -6,109,491.44 19,805,800.50
注：2021 年及 2022 年数据取自优依购已审财务报表，2023 年资产负债表数据取自估值报告。
2021 年及以前优依购处于正常经营和持续盈利状态，未发生减值迹象。2022
年，因电商竞争激烈，行业流量变化大，优依购所在的电商平台流量大幅下降，
加之上游的供应商人工及原材料上涨，影响采购成本的增加，导致其 2022 年度
出现亏损。因业绩补偿公允价值下降，存在可能发生减值的迹象。2023 年，优依
购下属参股公司深圳优依购互娱科技有限公司(以下简称“优依购互娱”)因触发
股东之间的股权纠纷案件，优依购董事长及优依购互娱法定代表人程嵘先生和优
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依购法定代表人徐凯先生被列为失信人员。因程嵘先生为优依购和优依购互娱银
行贷款担保人，从而导致优依购被银行、供应商、物流、销售平台采取强制措施，
银行账户被冻结，平台商品销售下架，相关业务全部停滞，无法正常经营，发生
减值迹象。公司 2021-2023 年长期股权投资减值情况如下：
单位：人民币元
是否
年度 成本 损益调整 减值准备 账面价值 本年计提金额
减值
2023 年 247,223,418.11 47,411,977.58 186,034,640.23 108,600,755.46 是 170,082,315.17
2022 年 247,223,418.11 52,619,464.03 15,952,325.06 283,890,557.08 是 15,952,325.06
2021 年 233,319,799.40 56,164,678.16 - 289,484,477.56 否 -
（1）2023 年长期股权投资减值测试情况
2023 年，联营企业因下属参股公司股东之间的股权纠纷案件影响无法正常经
营，自 2023 年 9 月开始处于停工停产状态，上述迹象表明对联营企业的股权投
资减值风险较高。为更好地进行对其公允价值做出估计，公司聘请评估机构对优
依购于 2023 年 12 月 31 日的股权价值进行了估值，深圳市国誉资产评估房地产
土地估价顾问有限公司出具了《茂业商业股份有限公司基于财报目的拟了解深圳
优依购电子商务股份有限公司 100%股权价值估值报告》深国誉评估字 ZB[2024]
第 030 号）。估值报告评估结果为：联营企业估值基准日 2023 年 12 月 31 日的
合并报表口径归属于母公司所有者权益合计 36,608.30 万元,估值为 24,969.94 万
元。公司根据估值结果，对长期股权投资计提减值，计算过程如下：
单位：人民币万元
项目 序号 金额
2023 年 12 月 31 日估值基准日联营企业股权公允价值 ① 24,969.94
公司持股比例 ② 43.4926%
按持股比例计算股权投资价值 ③=①*② 10,860.08
长期股权投资-成本 ④ 24,722.34
长期股权投资-损益调整 ⑤ 4,741.20
减值准备期初余额 ⑥ -1,595.23
本期应计提减值 ⑦=④+⑤+⑥-③ 17,008.23
本次估值选用的估值方法为：资产基础法。估值方法选择理由如下：
被估值单位暂停经营，未来经营的未来收益、风险难以判断且难以提供相关
的历史及预测明细资料，故而不适宜采用收益法。由于我国目前缺乏一个充分发
展、活跃的资本市场，在资本市场和产权交易市场均难以找到足够的与估值对象
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相同或相似的可比企业交易案例，因此本次估值不适宜采用市场法。资产基础法
从企业购建角度可合理反映企业的价值，本次估值适宜选择资产基础法进行估值。
本次估值，资产项目主要是针对涉及诉讼的优依购互娱的股权及收购子公司
产生的商誉进行减值，负债估值按核实后的账面价值。估值基准日优依购资产账
面价值为 40,250.17 万元，估值价值为 28,611.05 万元，评估减值 11,639.13 万元，
主要为应收款项评估减值 842.54 万元，长期股权投资评估减值 4,509.64 万元，
商誉评估减值 6,297.39 万元。负债账面价值为 3,732.98 万元，估值价值为 3,732.98
万元，负债估值按核实后的账面价值，估值价值与账面价值一致。资产估值价值
减去负债估值价值后净资产估值价值为 24,878.07 万元。各项主要资产考虑减值
的过程和依据如下：
1）应收款项
应收账款、预付款项、其他应收款等应收款项分别占评估后资产总额的
12.92%、14.00%、0.02%，合计占比 26.94%。应收款项参照账龄分析法，根据企
业填列的发生日期及账龄来进行分析账龄，结合账龄分析法估计出每笔款项可能
收回的数额确定估值，账面上的“坏账准备”科目按零值计算。应收款项各科目
估值价值，回函统计如下表：
回函确认 回函确认
金额占账 金额占估
项目 账面原值 估值价值 回函相符金额
面原值比 值价值比
例 例
应收账款 40,648,636.53 36,973,498.62 39,610,312.74 97.45% 107.13%
预付款项 45,529,997.11 40,057,511.51 21,862,480.25 48.02% 54.58%
其他应收款 1,766,101.15 42,925.92 1,000,000.00 56.62% 2329.59%
合计 87,944,734.79 77,073,936.05 62,472,792.99 71.04% 81.06%
联营公司近三年应收款项如下：
项目 2023/12/31（估值后） 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收账款 36,973,498.62 41,707,948.68 48,314,977.88
预付款项 40,057,511.51 47,235,252.13 48,604,828.25
其他应收款 42,925.92 1,843,718.37 3,232,034.61
2）长期股权投资
纳入评估范围的长期股权投资账面余额为 70,889,207.28 元，核算内容为对外
投资项目-深圳优依购互娱科技有限公司，采用市场法对其进行估值，本次估值
结果为 25,792,760.70 元。
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3）商誉
纳入评估范围的商誉账面余额为 62,973,900.89 元，该科目主要核算内容为深
圳优依购电子商务股份有限公司进行股权收购所涉及的深圳市诚天瑞网络科技
有限公司与深圳市女巫骑士时装有限公司形成的商誉，本次估值商誉为 0 元。
根据上述资产基础法估值过程，优依购 100%股东权益在估值基准日 2023 年
12 月 31 日的所有者权益 24,878.07 万元，归属于母公司所有者权益合计
36,608.30 万元,估值为 24,969.94 万元。
（2）2022 年长期股权投资减值测试情况
2018 年 6 月 18 日，公司以 19.68 元/股共计 21827.93 万元，收购优依购原股
东徐凯、顶聚投资、瑞合盛世投资所持股份，占优依购总股本 2900.2695 万股的
38.2428%。2019 年 1 月 18 日，公司以 19.68 元/股共计 1504.05 万元，进一步收
购优依购原股东所持股份，占优依购总股本 2900.27 万股的 2.6351%。两次收购
累计投资金额 23,331.98 万元，持股比例 40.88%，按股权交易价格 19.68 元/股、
总股本 2900.2695 万股计算优依购全部股权公允价值为 57,077.30 万元。
2022 年 12 月 28 日，公司与原股东徐凯、顶聚投资、瑞合盛世投资等签订补
充协议，就初始投资时约定的业绩承诺期间优依购实际利润不足承诺利润的情况，
原股东以持有标的公司股份对本公司进行补偿，计算的补偿金额为 1,492.42 万元
（计 758,343 股，业绩补偿后，公司持有联营企业股份比例为 43.49%），补偿金
额为初始投资金额 21,827.93 万元的 6.8372%。长期股权投资公允价值因业绩补
偿下降，本公司按不低于业绩补偿金额计算长期股权投资减值准备金额，计提减
值准备，长期股权投减值计算过程如下：
单位：人民币万元
项目 序号 金额
初始投资金额 ① 21,827.93
累计投资金额 ② 23,331.98
累计投资后联营企业全部股权公允价值 ③ 57,077.30
业绩补偿金额 ④ 1,492.42
按业绩补偿情况计算联营企业股权公允价值变动比例 ⑤=④/① -6.8372%
按股权公允价值变动计算联营企业全部股权公允价值 ⑥=③*(1+⑤) 53,174.81
累计投资对联营企业持股比例 ⑦ 40.88%
按持股比例计算长期股投资公允价值 ⑧=⑥*⑦ 21,736.75
本期应计提减值准备 ⑨=②-⑧ 1,595.23
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优依购本期出现的减值迹象为受下属参股公司股东之间的股权纠纷案件影
响无法正常经营，上述影响优依购正常经营的事件发生在 2023 年度，具有偶发
性和特殊性，偶发事件与优依购本身的经营活动无关，优依购之前一直处于正常
的生产经营状态，本期出现的减值迹象在以前年度未存在，不具可预见性，不存
在前期资产减值计提不充分的情形。
2、结合联营企业所属行业市场情况和自身经营状况，审慎评估长期股权是
否存在进一步减值风险，相关减值计提是否准确、充分。
联营企业所属行业为纺织服装、服饰业，经营电子商务，主营业务为以大数
据应用分析能力为支撑的时尚女装的设计与销售。根据国家统计局 2024 年 2 月
29 日发布的 2023 年国民经济和社会发展统计公告，全年社会消费品零售总额
471495 亿元，比上年增长 7.2%，电子商务交易额 468273 亿元，比上年增长 9.4%。
网上零售额 154264 亿元，比上年增长 11.0%。全年限额以上单位商品零售额中，
服装、鞋帽、针纺织品类增长 12.9%，实物商品网上零售额 130,174 亿元，按可
比口径计算，比上年增长 8.4%。可见，随着国民经济回升向好，服装行业及电了
商务亦稳步恢复并有较大增长，公司选取部分同行业公司营业收入进行比较，具
体如下：
2023 年 2022 年 收入增长
单位名称
收入（万元） 毛利率（%） 收入（万元） 毛利率（%） 率（%）
朗姿股份 514,550.00 57.44% 413,580.00 57.14% 24.41%
欣贺股份 175,880.00 69.43% 174,260.00 69.36% 0.93%
歌力思 291,520.00 67.79% 239,470.00 63.81% 21.74%
锦泓集团 454,490.00 69.20% 389,950.00 69.20% 16.55%
地素时尚 264,881.95 74.46% 240,037.16 75.36% 10.35%
森马服饰 1,366,052.71 44.02% 1,333,120.40 41.30% 2.47%
红豆股份 233,033.34 36.33% 234,138.43 34.07% -0.47%
日播时尚 102,695.47 56.56% 95,245.89 55.69% 7.82%
戎美股份 76,731.68 39.18% 94,881.18 40.52% -19.13%
平均值 —— 57.16% —— 56.27% 7.19%
优依购 2,241.05 18.84% 6,205.44 51.43% -63.89%
由上可见，相较 2022 年，2023 年行业可比公司营业收入整体上有一定的增
长。但国内服装行业是一个充分竞争的行业，市场化程度较高、竞争较为激烈。
联营企业基于大数据分析，以数据采集和分析能力为支撑，快速推出公司的产品，
保持公司相对的竞争优势，联营企业如果生产经营停滞时间过长，存在不能继续
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保持和提升在产品研发设计、品牌建设等方面的市场竞争力的风险。服装行业企
业流行趋势变化速度快、产品周期较短，需要具备较强的设计研发能力和快速反
应能力。即使联营企业恢复生产经营，能否继续保持大数据分析优势，及时准确
把握服装行业流行趋势，并在第一时间将其融入公司设计的产品，所开发出来的
产品将不能得到消费群体认可，存在不确定性，并对联营企业未来业绩产生不利
影响。公司采用资产基础法而非收益法或市场法对联营企业公允价值进行估值，
估值方法更为稳健、谨慎，相关减值计提更为准确、充分。
截止目前，优依购尚未恢复正常的生产经营，未来是否能恢复也存在较大的
不确定性。公司将积极关注其经营情况、财务状况的变化，如出现进一步减值迹
象，公司将按照会计政策的规定计提减值准备，并履行相关的信息披露义务。
会计师回复：
我们按照中国注册会计师审准则的要求，执行了必要的审计程序，主要包
括：
1、了解被审计单位对长期股权投资减值准备制定的会计政策，了解管理层
计提长期股权投资减值准备的考虑与依据，并评估是否合理；
2、了解联营企业所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场是
否在当期或者将在近期发生重大变化，是否极大可能对被投资企业产生重大不利
影响；
3、获取联营企业目前组织架构、人员状况，在职人员工资发放及社保缴纳
情况；获取最新进展情况及收集相关诉讼资料，了解影响联营企业正常经营事件
具体情况；
4、获取管理层对联营企业相关事项的情况说明、联营企业财务信息以及资
金状况，如财务报表、银行账户清单、企业信用报告、账户流水等进行检查、核
对、分析；
5、对公司聘请的评估机构的客观性、独立性及专业胜任能力进行评价；
6、获取评估机构对被审计单位的评估报告，按照评估价值进行比对确定减
值准备金额；复核评估报告中相应的评估方法、评估参数等关键信息，与评估师
进行沟通，获取评估师工作底稿，对估值结果进行分析与复核；获取评估机构对
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重大往来的询证函回函扫描件，了解回函情况；
7、对联营企业财务报表进行数据分析，结合往年获取的审计报告及未审报
表情况进行延伸分析，分析评价评估报告估值的合理性；
8、就股权投资减值情况向技术专家进行咨询，与公司管理层，以及公司控
股股东年审会计师对股权投资减值相关会计处理及披露进行沟通并交换意见，会
同管理层将相关情况向监管部门及时汇报。
基于已执行的程序，我们认为茂业商业对长期股权投资产值计提是充分、
合理的，前期不存在计提不充分的情形。
二、关于投资性房地产。年报显示，公司投资性房地产期末余额为 70.68 亿
元，本期确认公允价值变动收益 4,130.41 万元，占当期净利润的 81.4%，上期确
认公允价值变动收益 606.15 万元。
请公司补充披露：（1）按项目列示报告期内公允价值变动较大的投资性房
地产公允价值的具体评估过程，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、
出租或出售情况、物业面积等方面的对比情况及选取依据；（2）结合近三年可
比房地产的市场价格、物业出租率、租金水平等变化，量化说明本期投资性房地
产公允价值同比大幅增长的原因及合理性，前后评估方法是否一致，是否存在通
过公允价值变动调节利润的情形。请年审会计师对上述问题发表意见。
公司回复：
1、按项目列示报告期内公允价值变动较大的投资性房地产公允价值的具体
评估过程，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、出租或出售情况、
物业面积等方面的对比情况及选取依据
公司整体投资性房地产于评估基准日 2023 年的公允价值评估值为 706,846.71
万元，2022 年的公允价值评估值 677,975.75 万元，2023 年投资性房地产新增
24,888.64 万元，处置 148.09 万元，评估增值 4,130.41 万元，增值率为 0.58%。2023
年公司投资性房地产公允价值评估结果见下表：
序 面积
房产名称 权利人 性质 年末公允价值(元)
号 (平方米)
锦 江 区 走 马 街 68 茂业商业股份有限
1 商业 28.80 269,600.00
号2层1号 公司
8
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序 面积
房产名称 权利人 性质 年末公允价值(元)
号 (平方米)
金牛区二环路北三
茂业商业股份有限
2 段 388 号 东 三 区 商业 148.52 2,513,200.00
公司
（栋）二层
涪城区临园路东段 成都人民商场（集
3 商业 21,730.65 210,239,700.00
58 号星联广场 团）绵阳有限公司
顺庆区人民中路 南充泽福商贸有限
4 商业 892.85 27,769,400.00
102 号 1 层 102 号 公司
顺庆区人民中路 南充志美商贸有限
5 商业 488.99 3,755,400.00
102 号 2 层 202 号 公司
锦 江 区 东 御 街 19 成商集团控股有限
6 办公 36,704.01 644,703,900.00
号 28-46 楼 公司
锦江区上东大街 6 成商集团控股有限
7 商业 8,188.29 250,423,120.00
号商业中心 公司春南分公司
成商集团控股有限
茂业天地二期商场
8 公司盐市口茂业百 商业 9,833.00 119,810,000.00
6-7 层
货分公司
成商集团控股有限
锦 江 区 总 府 路 12
9 公司春熙路茂业百 商业 27,127.67 553,838,200.00
号购物中心
货分公司
高新区天府大道北
成商集团控股有限 商业、
10 段 28 号 1 栋负 2-4 66,970.10 1,141,712,800.00
公司高新分公司 地下
楼商业中心
成都市青羊区茂业 成都市青羊区茂业
11 仁和春天百货购物 仁和春天百货有限 商业 7,027.24 51,158,500.00
中心 6 楼 公司
锦江区人民东路 61 成都茂业投资有限
12 商业 3,049.35 38,366,900.00
号 1 栋 3-6 楼 公司
茂业时代广场 2 号 成都茂业置业有限
13 商业 29,129.94 260,287,900.00
楼负 1-4 楼 公司
乐山市峨眉山风景
黄海乡报国寺 4、5 宾馆、
14 区成商凤凰湖有限 9,767.96 9,930,400.00
组主楼 餐厅
公司
内蒙古茂业商业管 商业、 149,591.9
15 摩尔城购物中心 3,115,272,600.00
理有限公司 地下 0
东河区维多利新天 包头市维多利商业
16 商业 68,377.68 638,415,500.00
地百货 管理有限公司
439,056.9
合计： 7,068,467,120.00
5
纳入评估范围内的投资性房地产共计 16 项，建筑面积共计 439,056.95 ㎡，分
别位于四川省成都市金牛区、成都市锦江区、成都市高新区、成都市青羊区、成
都市双流区、乐山市峨眉山市黄海乡、绵阳市涪城区、南充市顺庆区、内蒙古呼
和浩特市和包头市。除乐山市峨眉山市黄海乡的投资性房地产位于名胜风景区外，
其他投资性房地产均位于城市繁华地段，结构形式为钢混结构、混合结构或砖木
结构，规划用途为商业、办公、宾馆等，实际用途为商业、办公、宾馆等。
2023 年度公允价值变动较大（增减变动在 1,000.00 万元以上）的投资性房地
产的明细如下：
9
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金额单位：人民币万元
2022 年投资性房 2023 年投资性房 公允价值
名称 变动比例
地产账面价值 地产账面价值 变动
锦江区东御街 19 号
67,208.90 64,470.39 -2,738.51 -4.07%
28-46 楼
锦江区上东大街 6 号
54,370.94 55,383.82 1,012.88 1.86%
商业中心
高新区天府大道北段
28 号 1 栋负 2-4 层商 110,797.26 114,171.28 3,374.02 3.05%
业中心
茂业时代广场 2 号楼
24,888.64 26,028.79 1,140.15 4.58%
负 1-4 楼
摩尔城购物中心 308,561.02 311,527.26 2,966.24 0.96%
东河区维多利新天地
65,197.00 63,841.55 -1,355.45 -2.08%
百货
合计： 631,023.76 635,423.09 4,399.33 0.70%
从上表可以看出，成商集团控股有限公司高新分公司持有的成都高新区天府
大道北段 28 号负 2-4 层商业中心和内蒙古茂业商业管理有限公司持有的内蒙古
摩尔城购物中心的公允价值增长是 2023 年投资性房地产公允价值变动的主要原
因。以下就上述两项投资性房地产报告期内公允价值变动较大的投资性房地产公
允价值的具体评估过程，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、出租
或出售情况、物业面积等方面的对比情况及选取依据进行介绍。
公司的投资性房地产项目公允价值采用以下评估方法：
（1）收益法
收益法是通过预测评估对象所能产生的预期总收益和所要发生的总支出，得
出预期纯收益，以一定的资本化率将预期纯收益折算为现值之和，从而确定该部
分房地产的评估值。
由于被评估对象大部分都带有租约限制，且部分租约期较长，本次评估采用
的收益法剩余租约期大于一年的按合同实际租金计算租约期内评估值，剩余租约
期小于一年的租赁面积和租约期外按市场客观租金计算其评估值。
收益法的计算公式：
租约期内按合同租金的计算公式：
P1=A/（R-g）×{1-[（1+g）/（1+R）]n}
其中：P1——租约期内收益法评估价格
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A——房地产年纯收益
R——房地产资本化率
g——房地产年纯收益递增率
n—租约到期剩余年限
租约期外按客观市场租金的计算公式：
P2=A/（R-g）×{1-[（1+g）/（1+R）]（m-n）}/（1+R）n
其中：P2——收益法评估价格
A——房地产年纯收益
R——房地产资本化率
g——房地产年纯收益递增率
m——房地产剩余收益年期
n——租约到期剩余年限，按各用途下土地使用年限及房屋寿命年限孰
短原则确定
注：房地产年纯收益=年有效毛收入-年运营费用
=（年潜在毛收入-空置期损失）-年运营费用
关于空置期损失，租约期内不考虑空置损失；租约期外，根据评估对象所在
区域房地产空置情况的调查，综合评估对象实际经营状况，综合确定空置率，最
后测算得到空置期损失。
（2）市场法
市场法是将评估对象和市场近期已销售的相类似房地产进行对照比较，找出
评估对象与每个参照物之间在房地产价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照
物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定
评估对象评估值。基本公式：
比准价格＝实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因
素修正×权益状况修正。
主要评估过程为根据评估项目具体情况，通过各种可能的途径收集获取所需
的评估资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算。
上述主要投资性房地产公允价值变动项目的具体评估方法，选取的可比市场
交易案例选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、出租或出售情况、物
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业面积等方面的对比情况及选取依据如下：
（1）成都高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层投资性房地产
①评估方法
对于成都高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层投资性房地产，其所在区域可
以找到类似可比交易案例及出租案例，采用收益法、市场法测算其公允价值。
②市场法可比市场交易案例选取及对比情况
根据成都市房地产交易市场情况，评估人员根据市场调查以及收集到的有关
的房地产交易信息，经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、交通
通达情况、商业繁华程度及评估对象自身状况，我们选取了如下相类似且较具代
表性的市场交易案例，具体情况详见下表：
交易案例情况说明表
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C 评估对象
天府长城柏南
房地产名称 理想中心商铺 理想中心商铺 茂业中心商铺
郡商铺
天府大道北段
位置 天长路 59 号 天益街 78 号 天益街 78 号
28 号 1 栋
楼层 1层 1层 1层 1层
面积（平方米） 50.00 200 48 75.4
房产用途 商业 商业 商业 商业
装修情况 中装 简装 中装 中装
交易条件 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
价格来源 房产中介 房产中介 房产中介
交易日期 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月
交易价格
38,000.00 35,454.00 38,789.00
（元/平方米）不含税
财产范围 房地产 房地产 房地产 房地产
价 双方各自承担 双方各自承担 双方各自承担 双方各自承担
格 税费负担
相应税费 相应税费 相应税费 相应税费
内
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
涵
计价单位 元/建筑平方米 元/建筑平方米 元/建筑平方米 元/建筑平方米
根据可比市场案例的交易情况、区位状况、实物状况及权益状况，以委估对
象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
A、进行交易情况修正：包含交易日期和交易条件修正。交易日期比较案例
均与评估基准日相近，无需进行修正，无特殊交易条件，无需进行修正。
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B、进行区域状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的地理位置和繁
华程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交通便捷度、区域规划、所在
楼层、临街状况等因素存在的差异进行修正。
C、进行实物状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的个别差异因素
进行修正，具体包含建筑物新旧程度、装修条件、设施设备条件、平面布置、面
积、用途、结构等因素。
D、进行权益状况修正：根据评估对象与所选取案例租约限制情况、其他限
制条件等情况进行修正。
依据修正系数得出案例比准价格：
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
交易价格 38,000.00 35,454.00 38,789.00
交易日期修正指数 100/100 100/100 100/100
交易条件 100/100 100/100 100/100
地理位置和繁华程
100/100 100/100 100/100
度
基础设施完善程度 100/100 100/100 100/100
公共设施完善程度 100/100 100/100 100/100
区
位 交通便捷度 100/100 100/100 100/100
状 区域规划 100/100 100/100 100/100
况
所在楼层 100/100 100/100 100/100
环境质量、周围景
100/100 100/100 100/100
观
临街状况 100/100 100/100 100/100
建筑物新旧程度 100/100 100/100 100/100
装修条件 100/100 100/98 100/100
设施设备条件 100/100 100/100 100/100
实 平面布置 100/100 100/100 100/100
物
层高 100/100 100/100 100/100
状
况 面积 100/102 100/96 100/100
用途 100/100 100/100 100/102
结构 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/100 100/100 100/100
土地使用类型 100/100 100/100 100/100
权
益 土地剩余年限 100/100 100/100 100/100
状 租约限制 100/100 100/100 100/100
况
其他限制情况 100/100 100/100 100/100
修正结果系数 0.9804 1.0629 0.9804
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比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
比准价格（元/平方米） 37,255.00 37,684.00 38,029.00
评估价格（元/平方米） 37,656.00
③市场可比市场交易案例选取及对比情况
根据成都市房地产租赁市场交易情况，评估人员根据市场调查以及收集到的
有关房地产租赁信息，经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、交
通通达情况、商业繁华程度及评估对象自身状况，我们选取了如下相类似且较具
代表性的市场租赁案例，确定租赁期外市场客观租金，具体情况详见下表：
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C 评估对象
房地产名称 理想中心 理想中心 天府长城 茂业中心
天益街 78 号 天益街 78 号 天长路 59 号 天府大道北段
位置
28 号 1 栋
楼层 1层 1层 1层 1层
面积（平方米） 37 35 74 75.4
房产用途 商业 商业 商业 商业
装修情况 简装 中装 中装 中装
交易条件 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
价格来源 房产中介 房产中介 房产中介
交易日期 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月
交易价格含税价
（元/平方 224.00 228.00 229.00
米月）
财产范围 房地产 房地产 房地产 房地产
价 双方各自承担 双方各自承担 双方各自承担 双方各自承担
税费负担
格 相应税费 相应税费 相应税费 相应税费
内 付款方式 按季度付款 按季度付款 按季度付款 按季度付款
涵 元/建筑平方 元/建筑平方 元/建筑平方 元/建筑平方
计价单位
米月 米月 米月 米月
注：可比案例 C 为天府长城住宅底商，评估人员通过调查，天府长城住宅底
商与被评估对象、可比案例 A 和 B 房产用途都为商业用途，天府长城住宅底商经
营成熟，其周围有数个商业大厦，人流稳定，其租金水平与区域内商业中心 1 楼
的商铺租赁价格差异较小，评估人员认为天府长城住宅底商可作为可比案例。
根据可比市场案例的交易情况、区位状况、实物状况及权益状况，以委估对
象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
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A、进行交易情况修正：包含交易日期和交易条件修正。交易日期比较案例
均与评估基准日相近，无需进行修正，无特殊交易条件，无需进行修正。
B、进行区域状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的地理位置和繁
华程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交通便捷度、区域状况、所在
楼层、临街状况等因素存在的差异进行修正。
C、进行实物状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的个别差异因素
进行修正，具体包含建筑物新旧程度、装修条件、设施设备条件、平面布置、面
积、用途、结构等因素。
D、进行权益状况修正：根据评估对象与所选取案例土地使用类型、其他限
制条件情况进行修正。
依据修正系数得出案例比准价格：
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
交易价格 224.00 228.00 229.00
交易日期修正指数 100/100 100/100 100/100
交易条件 100/100 100/100 100/100
地理位置和繁华程
100/100 100/100 100/100
度
基础设施完善程度 100/100 100/100 100/100
公共设施完善程度 100/100 100/100 100/100
区
位 交通便捷度 100/100 100/100 100/100
状 区域规划 100/100 100/100 100/100
况
所在楼层 100/100 100/100 100/100
环境质量、周围景
100/100 100/100 100/100
观
临街状况 100/100 100/100 100/100
建筑物新旧程度 100/100 100/100 100/100
装修条件 100/98 100/100 100/100
设施设备条件 100/100 100/100 100/100
实
平面布置 100/100 100/100 100/100
物
层高 100/100 100/100 100/100
状
面积 100/102 100/102 100/100
况
用途 100/100 100/100 100/100
结构 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/100 100/100 100/100
益 权 土地使用类型 100/100 100/100 100/100
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比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
其他限制情况 100/100 100/100 100/100
修正结果系数 1.0004 0.9804 1.0000
比准价格（元/平方
224.09 223.53 229.00
米月）
评估价格（元/平方
226.00
米月）
④其他楼层客观售价和租金的确定
本次评估中通过考虑待估对象不同楼层实际租金水平比例、区域内其他商
业物业不同楼层市场租金水平比例等因素，综合确定各楼层修正系数。各楼层
市场客观售价和租金测算见下表：
2023 年楼层修正系 各楼层市场客观售价（元/ 各楼层市场客观租金（元/
楼层
数 平方米） 平方米月）
B01 0.4 15,062.00 90.00
F01 1 37,656.00 226.00
F02 0.5 18,828.00 113.00
F03 0.35 13,180.00 79.00
F04 0.25 9,414.00 57.00
⑤收益法测算高新区天府大道北段 28 号 1 层商业物业评估价格
本次评估，考虑租约限制，租约期内以实际租金测算，租约期外，以客观租
金测算。下面以承租方张福强所在物业为例：
租赁面积
楼层 承租方 租赁期限 月租金（元/月）（含税）
（m2）
2022-11-1~2024-10-31 15,080.00
F01 张福强 2024-11-1~2026-10-31 75.4 15,487.16
2026-11-1~2027-10-31 15,906.53
所在物业面积租赁期外的租金=226.00 元/m2月×（1+4.5%）^4=269.51 元/m2月
（取整）
相关参数说明及具体测算过程详见下表：
项目 金额（元） 金额（元） 金额（元） 金额（元） 备注
租赁期内 1 租赁期内 2 租赁期内 2 租赁期外
租赁面积统计 至 2024-10- 至 2026-10- 至 2027-10-
至 2046-12-6
31 31 31
建筑面积 75.4 75.4 75.4 75.4
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项目 金额（元） 金额（元） 金额（元） 金额（元） 备注
一、潜在毛收 根据对与评估对象类似房地产租赁
入 市场的调查，结合收集到的租赁资
月租金 200.00 205.4 210.96 269.51 料，综合考虑评估对象的区域因素和
个别因素对房地产租金的影响，本次
评估时评估对象租约期内按实际月
租金分别为 200.00、205.04、210.96 元
/平方米计算租约期内评估值，租约期
外选取客观月租金为 269.51 元/平方
年租金 180,960.00 185,845.92 190,878.36 243,852.65 米计算租约期外评估值（含室内装修
及其附属设施；房产税等与产权有关
的相关税费由出租方负担，水电费、
物业管理费等由承租人负担；租金付
款方式为按季度支付）
二、有效毛收
入
根据市场调查和评估对象对应的个
空置率 0.00% 0.00% 0.00% 7.00% 别因素，确定其年空置率为 7%
年租金 180,960.00 185,845.92 190,878.36 226,782.29
三、管理费 指对出租房屋进行的必要管理所需
的费用，具体包括出租经营过程中消
管理费率 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 耗品价值的货币支出和管理人员的
工资的支出，以年有效毛收入的 2%
管理费 3,619.20 3,716.92 3,817.57 4,535.65 确定
四、维护费 指为保证房屋正常使用每年需支付
重置单价 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00 的修缮费，以建筑物重置价的 0.5%确
定。参考《成都市中心城区土地定级
维护费率 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 与基准地价更新技术报告》，结合四
1,131.00 1,131.00 川省工程造价指数，评估对象建筑物
维护费 1,131.00 1,131.00 的重置价为 3000 元/平方米。
五、保险费
指房产所有人为使自己的房产避免
保险费率 0.20% 0.20% 0.2% 0.20%
意外损失而向保险公司支付的费用，
452.40 452.40 452.40 452.40 按房屋重置价的 2‰确定
保险费
六、税金 指房产所有人按有关规定向税务机
关缴纳的房产税和增值税及附加。根
税率 17.60% 17.60% 17.60% 17.60% 据现行有关税收法律法规，应缴纳的
房产税和增值税及附加合计为有效
税金 30,332.34 31,151.32 31,994.85 38,013.03 毛收入的 17.60%。
=12%+5%*（1+7%+3%+2%）=17.60%
35,534.94 36,451.63 37,395.82 44,132.08 总费用=管理费+维修费+保险费+税
七、年总费用
金
采用安全利率加风险调整值法确定
资本率，以中国人民银行颁布的一年
期存款利率 1.5%作为安全利率，风险
八、资本化率
5.30% 5.30% 5.3% 5.50% 值根据评估对象用途、个别因素及未
R
来预测风险值租赁期内确定为 3.8%，
租赁期外确定为 4.0%，则资本化率租
赁期内为 5.3%，租赁期外为 5.5%。
据市场调查，该区域的净收益年递增
九、年递增率 率在 4-5%之间，评估对象的实际租金
0.00% 0.00% 0.00% 4.50%
g 年递增率在 3-5.65%之间，综合考虑取
4.5%。
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项目 金额（元） 金额（元） 金额（元） 金额（元） 备注
根据委托人提供的资料，该房屋占用
的土地使用权性质为商业出让，土地
终止日期 2046 年 12 月 6 日，以土地
十、收益年限
0.83 2.00 1.00 19.11 终止日期确定收益年限，截至基准日
（年）
剩余使用年限 22.94 年。已出租建筑
面积租赁期内剩余使用年限 3.83 年，
租赁期外剩余年限 19.11 年。
P1=A/（R-g）{1-[（1+g）/（1+R）]n1}
十一、收益值 115,890.20 276,249.22 145,368.26 3,039,236.45
式中：A=有效毛收入-年总费用
十二、至评估
基准日的折现 - 0.83 2.83 3.83 至评估基准日的折现期数（年）
期数（年）
十三、折现值 115,890.20 264,581.54 125,583.56 2,475,736.29 P2=P1/（1+R）n2
十四、评估值 2,981,800.00 P=P1+P2
十五、评估单
39,546.42
价（元/平方米）
据上表，收益法测得承租方张福德所在物业 74.5 平方米未来收益折现值为
2,981,800.00 元。
同理，可测得 1 层其余面积未来收益折现值，共计为 347,130,166.14 元，1
层建筑面积共计 8,702.65 平方米，可得 1 层评估单价为：347,130,166.14÷8,702.65
= 39,888.00 元/平方米（取整）
⑥综合评估单价的确定
经上述评估人员测算，高新区天府大道北段 28 号 1 层商业物业采用市场法
和收益法测算的评估单价结果差异较小，因此取两者的算数平均值来确定其综
合评估单价，则：
高新区天府大道北段 28 号 1 层商业物业综合评估单价：
=37,656.00×50%+39,888.00×50%=38,772.00 元/m2
经评估人员测算，其他楼层的综合评估单价测算见下表：
市场法评 市场法 收益法评 收益法 综合评估
房屋名称 估单价 权重 估单价 权重 单价
（元/㎡） （%） （元/㎡） （%） （元/㎡）
124,373.00
高新区天府大道北段 28 号-2 层 124,373.00
100% （个/
（车位）166 个 （个/元）
元）
高新区天府大道北段 28 号-1 层 15,062.00 50.00% 18,154.00 50.00% 16,608.00
高新区天府大道北段 28 号 1 层 37,656.00 50.00% 39,888.00 50.00% 38,772.00
高新区天府大道北段 28 号 2 层 18,828.00 50.00% 19,111.00 50.00% 18,970.00
高新区天府大道北段 28 号 3 层 13,180.00 50.00% 13,708.00 50.00% 13,444.00
1
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市场法评 市场法 收益法评 收益法 综合评估
房屋名称 估单价 权重 估单价 权重 单价
（元/㎡） （%） （元/㎡） （%） （元/㎡）
高新区天府大道北段 28 号 4 层 9,414.00 50.00% 9,895.00 50.00% 9,655.00
注：其中负二层车位采用市场法进行测算。
⑦高新区天府大道北段 28 号-2-4 层商业物业评估值
根据测算的综合评估单价，高新区天府大道北段 28 号-2-4 层商业物业评估
值测算见下表：
综合评估单价
评估总值
房屋名称 建筑面积（㎡） （元/㎡或元/
（元）
个）
高新区天府大道北段 28 号-2 层车位 5,338.87 124,373.00 20,646,000.00
高新区天府大道北段 28 号-1 层 19,082.17 16,608.00 316,916,700.00
高新区天府大道北段 28 号 1 层 8702.65 38,772.00 337,419,100.00
高新区天府大道北段 28 号 2 层 10,217.89 18,970.00 193,833,400.00
高新区天府大道北段 28 号 3 层 11,814.26 13,444.00 158,830,900.00
高新区天府大道北段 28 号 4 层 11,814.26 9,655.00 114,066,700.00
合计： 66,970.10 1,141,712,800.00
据上表，成都高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层投资性房地产的公允价值
为 114,171.28 万元，估算总值相较账面值增值约 3,522.11 万元，增值率约 3.18%。
（2）摩尔城 A 座-2 至 12 层投资性房地产
①评估方法
对于摩尔城 A 座-2 至 12 层投资性房地产，其所在区域可以找到类似可比租
赁案例，采用收益法测算其公允价值。
②可比市场交易案例选取及对比情况
根据呼和浩特市房地产租赁市场交易情况，评估人员根据市场调查以及收集
到的有关房地产租赁信息，经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、
交通通达情况、商业繁华程度及评估对象自身状况，我们选取了如下相类似且较
具代表性的市场租赁案例，确定租赁期外市场客观租金，具体情况详见下表：
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C 评估对象
房地产名称 海亮广场商铺 附中东巷商铺 天美商城商铺 摩尔城商铺
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比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C 评估对象
财富华尔街
位置 中山西路 1 号 附中东巷 25 号 东影南街 74 号 （维多利摩尔
城）1 号
楼层 1层 1层 1层 1层
房产用途 商业 商业 商业 商业
装修情况 中装 中装 中装 精装
面积（m2） 70 50 120 70
交易条件 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
价格来源 房产中介 房产中介 房产中介
交易时间 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月 2023 年 12 月
交易价格（元
286.00 300.00 292.00
/m2月）（含税）
房地产，无债 房地产，无债 房地产，无债 房地产，无债
财产范围
权债务 权债务 权债务 权债务
价 双方各自承担 双方各自承担 双方各自承担 双方各自承担
格 税费负担
相应税费 相应税费 相应税费 相应税费
内
付款方式 按季度支付 按季度支付 按季度支付 按季度支付
涵
元/建筑平方 元/建筑平方 元/建筑平方 元/建筑平方
计价单位
米月 米月 米月 米月
根据可比市场案例的交易情况、区位状况、实物状况及权益状况，以委估对
象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
A、进行交易情况修正：包含交易日期和交易条件修正。交易日期比较案例
均与评估基准日相近，无需进行修正，无特殊交易条件，无需进行修正。
B、进行区域状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的地理位置和繁
华程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交通便捷度、区域规划、人流
量、所在楼层、临街状况等因素存在的差异进行修正。
C、进行实物状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的个别差异因素
进行修正，具体包含建筑物新旧程度、装修条件、设施设备条件、平面布置、面
积、用途、结构等因素。
D、进行权益状况修正：根据评估对象与所选取案例土地使用类型、其他限
制条件情况进行修正。
依据修正系数得出案例比准价格：
比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
交易价格 286.00 300.00 292.00
交易日期修正指数 100/100 100/100 100/100
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比较因素 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C
交易条件 100/100 100/100 100/100
地理位置和繁华程度 100/100 100/100 100/100
基础设施完善程度 100/100 100/100 100/100
公共设施完善程度 100/100 100/100 100/100
区 交通便捷度 100/97 100/97 100/97
位
状 区域规划 100/100 100/100 100/100
况 人流量 100/100 100/100 100/100
所在楼层 100/100 100/100 100/100
环境质量、周围景观 100/100 100/100 100/100
临街状况 100/97 100/97 100/100
建筑物新旧程度 100/98 100/98 100/98
装修条件 100/98 100/98 100/98
设施设备条件 100/100 100/100 100/100
实
平面布置 100/100 100/100 100/100
物
层高 100/97 100/97 100/97
状
面积 100/100 100/100 100/98
况
用途 100/100 100/100 100/100
结构 100/100 100/100 100/100
物业管理 100/100 100/98 100/98
权 土地使用类型 100/100 100/100 100/100
益
状 其他限制情况 100/100 100/100 100/100
况
修正结果系数 1.1409 1.1641 1.1523
比准价格（元/平方米月） 326.30 349.23 336.47
评估价格（元/平方米月） 337.00
③其他楼层客观租金的确定
本次评估中通过考虑待估对象不同楼层实际租金水平比例、区域内不同楼
层市场租金水平比例等因素，综合确定各楼层修正系数。具体见下表：
楼层 2023 年楼层修正系数 各楼层市场客观租金（元/平方米月）
B01 0.05 17.00
F01 1 337.00
F02 0.75 253.00
F03 0.65 219.00
F04 0.58 195.00
F05 0.55 186.00
F06 0.52 175.00
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F07 0.28 93.00
F08 0.27 91.00
F09 0.20 67.00
F10 0.20 66.00
F11 0.14 47.00
F12 0.07 24.00
④收益法测算摩尔城 A 座 1 层评估价格
本次评估，考虑租约限制，租约期内以实际租金测算，租约期外，以客观租
金测算。下面以小米之家科技有限公司呼和浩特第二分公司所在物业为例：
租赁面积
楼层 承租方 租赁期限 月租金（元/月）（含税）
（m2）
小米之家科技有 2023-6-15~2024-6-14 140,498.00
F01 限公司呼和浩特 346
2024-6-15~2025-6-14 145,761.00
第二分公司
所在物业面积租赁期外的租金=337.00 元/m2月×（1+4%）^2=364.50 元/m2月（取
整）
相关参数说明及具体测算过程详见下表：
项目 金额（元） 金额（元） 金额（元） 备注
租赁期内 1 租赁期内 2 租赁期外
租赁面积统计
至 2024-6-14 至 2025-6-14 至 2050-2-1
建筑面积 346.00 346.00 346.00
一、潜在毛收 根据对与评估对象类似房地产租赁
入 市场的调查，结合收集到的租赁资
月租金 406.06 421.27 364.50 料，综合考虑评估对象的区域因素和
个别因素对房地产租金的影响，本次
评估时评估对象租约期内按实际月
租金分别为 406.06、421.27 元/平方米
计算租约期内评估值，租约期外选取
客观月租金为 364.5 元/平方米计算租
年租金 1,685,976.00 1,749,132.00 1,513,400.68 约期外评估值（含室内装修及其附属
设施；房产税等与产权有关的相关税
费由出租方负担，水电费、物业管理
费等由承租人负担；租金付款方式为
按季度支付）
二、有效毛收
入
根据市场调查和评估对象对应的个
空置率 0.00% 0.00% 2.00% 别因素，确定其年空置率为 2%
年租金 1,685,976.00 1,749,132.00 1,483,132.66
三、管理费 指对出租房屋进行的必要管理所需
的费用，具体包括出租经营过程中消
管理费率 2.00% 2.00% 2.00% 耗品价值的货币支出和管理人员的
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项目 金额（元） 金额（元） 金额（元） 备注
工资的支出，以年有效毛收入的 2%
管理费 33,719.52 34,982.64 29,662.65
确定
四、维护费 指为保证房屋正常使用每年需支付
的修缮费，以建筑物重置价的 0.5%确
重置单价 2,800.00 2,800.00 2,800.00 定。根据《呼和浩特市建设工程质量
维护费率 0.50% 0.50% 0.50% 安全中心文件》（呼质安发【2022】
2 号）中公布的建设工程造价信息，
维护费 4,844.00 4,844.00 4,844.00 采用类似工程调整法得到重置单价
为 2800 元/平方米。
五、保险费
指房产所有人为使自己的房产避免
保险费率 0.20% 0.20% 0.20% 意外损失而向保险公司支付的费用，
按房屋重置价的 2‰确定
保险费 1,937.60 1,937.60 1,937.60
六、税金 指房产所有人按有关规定向税务机
关缴纳的房产税和增值税及附加。根
税率 17.60% 17.60% 17.60% 据现行有关税收法律法规，应缴纳的
房产税和增值税及附加合计为有效
税金 282,601.69 293,187.84 248,601.28 毛收入的 17.60%。
=12%+5%*（1+7%+3%+2%）=17.60%
总费用=管理费+维修费+保险费+税
七、年总费用 323,102.81 334,952.08 285,045.54
金
采用安全利率加风险调整值法确定
资本率，以中国人民银行颁布的一年
期存款利率 1.5%作为安全利率，风险
八、资本化率
6.30% 6.30% 6.50% 值根据评估对象用途、个别因素及未
R
来预测风险值租赁期内确定为 4.8%，
租赁期外确定为 5.0%，则资本化率租
赁期内为 6.3%，租赁期外为 6.5%。
据市场调查，该区域的净收益年递增
九、年递增率
0.00% 0.00% 4.00% 率在 3-4%之间，结合评估对象的实际
g
年递增率在 3-6%之间，综合取 4%。
根据委托人提供的资料，该房屋占用
的土地使用权性质为商业出让，土地
终止日期 2050 年 2 月 1 日，以土地终
十、收益年限
0.45 1.00 24.65 止日期确定收益年限，截至基准日剩
（年）
余使用年限 26.1 年。已出租建筑面积
租赁期内剩余使用年限 1.45 年，租赁
期外剩余年限 24.65 年。
P1=A/（R-g）{1-[（1+g）/（1+R）]n1}
十一、收益值 592,811.85 1,326,831.88 21,238,962.25
式中：A=有效毛收入-年总费用
十二、至评估
基准日的折现 - 0.45 1.45 至评估基准日的折现期数（年）
期数（年）
十三、折现值 592,811.85 1,290,472.38 19,382,962.87 P2=P1/（1+R）n2
十四、评估值 21,266,247.10 P=P1+P2
十五、评估单
61,463.14
价（元/平方米）
据上表，收益法测得摩尔城 A 座 1 层小米之家科技有限公司呼和浩特第二
分公司所在物业 346 平方米未来收益折现值为 21,266,247.10 元。
同理，可测得 1 层其余面积未来收益折现值，共计为 647,776,728.15 元，1
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层建筑面积共计 10,852.49 平方米，可得摩尔城 A 座 1 层评估单价为：
647,776,728.15÷10,852.49=59,689.00 元/平方米（取整）
⑤摩尔城 A 座-2 层至 12 层商业物业各楼层评估单价的确定
同理，采用相同方法测算，其他楼层的评估单价见下表：
房屋名称 评估单价（元/㎡）
摩尔城 A 座-2 层 2,769.00
摩尔城 A 座-1 层 2,845.00
摩尔城 A 座 1 层 59,689.00
摩尔城 A 座 2 层 44,826.00
摩尔城 A 座 3 层 38,808.00
摩尔城 A 座 4 层 34,325.00
摩尔城 A 座 5 层 33,015.00
摩尔城 A 座 6 层 30,460.00
摩尔城 A 座 7 层 16,319.00
摩尔城 A 座 8 层 16,145.00
摩尔城 A 座 9 层 11,586.00
摩尔城 A 座 10 层 11,195.00
摩尔城 A 座 11 层 7,997.00
摩尔城 A 座 12 层 3,763.00
⑤摩尔城 A 座-2 层至 12 层商业物业评估值
根据测算的评估单价，摩尔城 A 座-2 层至 12 层商业物业评估值测算结果见
下表：
评估对象 建筑面积（㎡） 评估单价（元/㎡） 评估总值（元）
摩尔城 A 座-2 层 16,457.15 2,769.00 45,569,800.00
摩尔城 A 座-1 层 16,336.54 2,845.00 46,477,500.00
摩尔城 A 座 1 层 10,852.49 59,689.00 647,774,300.00
摩尔城 A 座 2 层 9,307.72 44,826.00 417,227,900.00
摩尔城 A 座 3 层 9,309.66 38,808.00 361,289,300.00
摩尔城 A 座 4 层 9,478.81 34,325.00 325,360,200.00
摩尔城 A 座 5 层 9,448.97 33,015.00 311,957,700.00
摩尔城 A 座 6 层 9,476.19 30,460.00 288,644,700.00
摩尔城 A 座 7 层 10,532.55 16,319.00 171,880,700.00
摩尔城 A 座 8 层 10,078.00 16,145.00 162,709,300.00
摩尔城 A 座 9 层 10,247.16 11,586.00 118,723,600.00
摩尔城 A 座 10 层 9,068.66 11,195.00 101,523,600.00
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摩尔城 A 座 11 层 10,544.31 7,997.00 84,322,800.00
摩尔城 A 座 12 层 8,453.69 3,763.00 31,811,200.00
合计： 3,115,272,600.00
据上表，摩尔城 A 座-2 至 12 层投资性房地产的公允价值为 311,527.26 万元，
评估总值相较账面值增值约 2,966.24 万元，增值率约 0.96%。
2、结合近三年可比房地产的市场价格、物业出租率、租金水平等变化，量
化说明本期投资性房地产公允价值同比大幅增长的原因及合理性，前后评估方
法是否一致，是否存在通过公允价值变动调节净利润的情形。
公司整体投资性房地产于评估基准日 2023 年 12 月 31 日的公允价值评估值
为 706,846.71 万元，上年公允价值评估值 677.975.75 万元，本期投资性房地产新
增 24,888.64 万元，处置 148.09 万元，评估增值 4,130.41 万元，增值率为 0.58%。
增值的原因主要是租赁业务收入的增长：行业方面，根据国家统计局 2024 年 2 月
29 日发布的 2023 年国民经济和社会发展统计公告，2023 年租赁和商务服务业增
加值 44347 亿元，较上年增长 9.3%；公司方面，2023 年房屋租赁业务收入 6.14 亿
元较上年 5.71 亿元增长 7.42%。公允价值评估测算中，采用收益法进行评估时，
租约期内采用实际租约，租约期外采用市场客观租金。部分资产实际租金和市场
客观租金同比增长是导致此次评估增值的主要原因。
（1）公司主要投资性房地产 2021 年-2023 年公允价值变动情况如下：
单位：万元
2021 公允价值 2022 公允价值 2023 公允价值
名称
变动 变动 变动
锦江区东御街 19 号 28-46 楼 -269.3 5,907.90 -2,738.51
锦江区上东大街 6 号商业中心 34,744.35 5,864.25 1,012.88
高新区天府大道北段 28 号 1 栋负 2-4
79.12 56.14 3,374.02
层商业中心
茂业时代广场 2 号楼负 1-4 楼 - - 1,140.15
摩尔城购物中心 151.62 2,732.09 2,966.24
东河区维多利新天地百货 522.27 354.76 -1,355.45
合计： 35,228.06 14,915.14 4,399.33
2021 年公允价值变动为增值 35,228.06 万元，主要由于 2021 年新增由固定资
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产转为以公允价值计量的投资性房地产的房产建筑面积为 10,920.48 ㎡，采用收
益法和市场法确定其公允价值后，公允价值较账面成本增值导致。
2022 年公允价值变动为增值 14,915.14 万元，主要由于 2022 年新增由固定资
产转为以公允价值计量的投资性房地产的房产建筑面积为 7,190.76 ㎡，采用收益
法和市场法确定其公允价值后，公允价值较账面成本增值导致。
2023 年公允价值变动为增值 4,399.33 万元，主要增值原因是受市场回暖影响，
租金增长较快导致，主要增值项目为成商集团控股有限公司高新分公司持有的成
都高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层和内蒙古茂业商业管理有限公司持有的内
蒙古摩尔城购物中心。
（2）公司投资性房地产 2021 年-2023 年评估方法见下表：
资产名称 2021 年 2022 年 2023 年
锦江区走马街 68
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
号2层1号
金牛区二环路北三
段 388 号东三区 市场法 市场法 市场法
（栋）二层
涪城区临园路东段
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法
58 号星联广场
顺庆区人民中路
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
102 号 1 层 102 号
顺庆区人民中路
市场法和收益法 市场法和收益法 收益法
102 号 2 层 202 号
锦江区东御街 19 号
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
28-46 楼
锦江区上东大街 6
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
号商业中心
茂业天地二期商场
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
6-7 层
锦江区总府路 12 号
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
购物中心
高新区天府大道北
段 28 号 1 栋负 2-4 市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
楼商业中心
成都市青羊区茂业
仁和春天百货购物 市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
中心 6 楼
锦江区人民东路 61
收益法 收益法 收益法
号 1 栋 3-6 楼
2
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茂业时代广场 2 号
楼负 1-4 楼（2023 年 市场法和收益法
新增）
黄海乡报国寺 4、5
收益法 收益法 收益法
组主楼
摩尔城购物中心 市场法和收益法 市场法和收益法 收益法
东河区维多利新天
市场法和收益法 市场法和收益法 市场法和收益法
地百货
据上表，涪城区临园路东段 58 号星联广场和摩尔城购物中心 2023 年的评估
方法与前期不一致，其余投资性房地产的评估方法与前期保持一致。
①涪城区临园路东段 58 号星联广场 2023 年评估方法不一致的原因：
评估人员通过房产中介和商户了解，评估对象所在区域内 1 楼商铺的租赁价
格在 90-100 元/平方米月之间。评估人员通过找到三个可比交易案例：跃进路 1
楼 56 平方米和 40 平方米的临街商铺、绵州里 1 楼 150 平方米的临街商铺，租金
价格为 100 元/平方米月，经过修正得到后的评估对象的可比价格为 98 元/平方
米月。通过收益法进行初步测算，收益法相关参数取值如下：
参数名称 取值
净收益递增率 3%
空置率 5%
资本化率 租赁期内 5.3%，租赁期外 5.5%
收益年限 16.25 年
经测算，1 楼收益法评估单价为 12,098.00 元/平方米，市场法评估单价 19,293.00
元/平方米，两种方法测算结果差异较大，测算结果差异 59.47%。评估人员认为采
用租赁案例测算得到的评估价格与被评估对象价值偏离度较高，综合分析不采用
收益法进行评估。
②摩尔城购物中心 2023 年评估方法不一致的原因：
摩尔城位于呼和浩特市中心，地理位置繁华；其属于呼和浩特的唯一的大型
高档购物中心，人流量大；且购物中心地下商场与地铁无缝连接，交通极为便利。
通过评估人员调查，其所在区域未有类似购物中心出售情况，且 2023 年呼和浩
特市中心的商铺成交量较少，基准日附近周围正在出售的 1 楼临街商铺价格在
3.7-4.3 万/平方米之间，经修正后市场法测算评估单价为 44,929.00 元/平方米，评
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估对象 1 楼收益法测算的单价 59,689.00 元/平方米，两种方法测算结果差价较大，
测算结果差异 32.85%。评估人员认为修正后的市场案例与被评估对象价值偏离度
较高，综合分析不采用市场法进行评估。
以下就成商集团控股有限公司高新分公司持有的成都高新区天府大道北段
28 号负 2-4 层和内蒙古茂业商业管理有限公司持有的内蒙古摩尔城购物中心为
例量化说明本期投资性当地产公允价值同比大幅增长的原因及合理性：
（1）2022 年-2023 年成都零售物业市场分析
2022 年成都优质零售物业迎来新增供应井喷期，录得 SKP、招商大魔方等多
宗新增供应，共计约 64 万平方米，与此同时，近年来，百货发展乏力，本年度，
新世界百货、伊势丹、伊藤洋华堂纷纷闭店，全市存量在两者共同作用下上涨至
7,779,923 平方米。全市租金同比下降 2.53%至 612.86 元/平方米/月；全市空置率同
比下降 0.20 个百分点至 6.81%。
2023 年成都优质零售物业市场共计迎来两宗新增供应，共计 273,000 平方米，
全市存量上涨至 7,987,923 平方米。成都优质零售物业市场 2023 年表现较好，五
一、国庆节等假期都有不俗的表现，大运会的到来也为市场活跃度再添动力，促
进全市空置率同比下降 0.30 个百分点至 6.50%；营业额的提升拉动了市场租金的
升高，促进全市租金同比上涨 0.79%至 617.73 元/平方米/月。
数据来源：《2022 年成都商业及物流地产回顾与展望》和《戴德梁行发布 2023
年成都商业地产与高标仓储物流市场回顾与展望报告》
2022 年-2023 年成都市优质零售物业租赁情况统计见下表：
名称 内容 2022 年 2023 年
最优层优质铺租金（元/
612.86 617.73
平方米月）
成都市整体 增长率（%） -2.53 0.79
空置率（%） 6.81 6.5
据上表分析，成都市优质零售物业租赁市场 2023 年租赁租金较 2022 年有所
增长，空置率有所下降。
（2）高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层商业用房投资性房地产增值分析
2023 年 12 月 31 日高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层投资性房地产公允价
值 评 估 值 为 1,141,712,800.00 元 ， 较 2022 年 12 月 31 日 公 允 价 值 评 估 值
1,107,972,600.00 元，评估增值 33,740,200.00 元，增值率为 3.05%。
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① 评估方法
高新区天府大道北段 28 号负 2-4 层投资性房地产采用市场法和收益法进行
评估。市场法测算中，评估人员先测算 1 楼的市场单价，根据楼层修正系数得到
其他楼层的评估单价；收益法测算中，租赁期内采用实际租金，租赁期外采用市
场客观租金，经过测算得到各楼层的评估单价。综合单价采用市场法评估单价和
收益法评估单价算术平均得到，最后再乘以各楼层建筑面积得到评估总值。2023
年评估方法与前期保持一致。
②评估过程—市场法对比分析
据评估人员通过成都房产中介调查，2023 年评估对象所在区域的 1 楼交易单
价都较 2022 年高。此次评估采用市场法经修正后 1 楼综合单价为 37,656.00 元/平
方米；2022 年评估对象 1 楼的综合单价为 36,912.00 元/平方米，差异 2.01%。
同时，根据对评估对象所在区域公开查询的法拍情况的调查，所在区域拍
卖房产的价格略高于评估价格，其详细情况如下：
成交面积 成交总价 成交单价
资产名称 成交日期
（m2） (万元) （元/m2）
天仁路 387 号大鼎世纪广场 3 栋 1 层
2023-08-26 486.82 1,862.85 38,265.68
102、103 号房产
天晖中路 56 号 1 栋 1 层 103 2023-08-09 349.67 1,424.56 40,740.13
资料来源：司法拍卖-阿里资产(taobao.com)
③评估过程—收益法测算分析
A、收益法关键参数取值分析
净收益递增率和资本化率参数与上年保持一致。具体见下表：
参数名称 2022 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
净收益递增率 4.5% 4.5%
租赁期内 5.3% 租赁期内 5.3%
资本化率
租赁期外 5.5% 租赁期外 5.5%
据市场调查，该区域的净收益年递增率在 4-5%之间，结合评估对象的实际租
金年递增率在 3-5.65%之间，取 4.5%。
B、租金变化情况分析
据评估人员统计，2023 年高新分公司新签订的 1 楼租赁合同平均租金 217.32
元/平方米较 2022 年新签定的 1 楼租赁合同平均租金 198.20 元/平方米，增长率为
9.65%。
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C、收益法 1 层评估单价分析
2022 年 12 月 31 日选取的三个租金可比交易案例，其租赁价格在 200-203 元/
平方米月，经修正得到的市场客观租金为 202 元/平方米月。通过收益法相关参
数测算，2022 年评估基准日 1 楼评估单价为 36,477.00 元/平方米。
2023 年 12 月 31 日选取的三个租金可比交易案例，其租赁价格在 222-228 元/
平方米月，经修正得到的市场客观租金为 226 元/平方米月。通过收益法相关参
数测算，2023 年评估基准日 1 楼评估单价为 39,888.00 元/平方米。
④评估结果分析
通过市场法和收益法测算，2022 年与 2023 年 1 楼的评估单价分析见下表：
2022 年评估单价 2023 年评估单价 差异率
项目 楼层
（元/㎡） （元/㎡） （%）
市场法评估单价 1 36,912.00 37,656.00 2.02
收益法评估单价 1 36,477.00 39,888.00 9.35
取定评估单价 1 36,695.00 38,772.00 5.66
从上述分析可以看出，2023 年高新区天府大道北段 28 号 1-4 层投资性房地
产的评估关键参数保持一致，评估结论的变化主要受周边房地产的市场价格和
市场租赁价格变动所导致增值，符合所在地区的房地产市场状况，且前后评估
方法一致，不存在通过公允价值变动调节净利润的情形。
（3）2022 年-2023 年呼和浩特租赁服务业市场分析
2022 年批发和零售业增加值 230.4 亿元，比上年下降 4.6%；交通运输、仓储
和邮政业增加值 174.5 亿元，增长 0.7%；住宿和餐饮业增加值 69.1 亿元，下降
17.6%；金融业增加值 280.6 亿元，增长 7.2%；房地产业增加值 185.7 亿元，下降
5.4%；其他服务业增加值 1069.1 亿元，增长 6.1%，其中，信息传输、软件和信息
技术服务业增加值 124.1 亿元，增长 14.6%；租赁和商务服务业增加值 54.9 亿元，
下降 5.9%。全年规模以上服务业企业营业收入 867.6 亿元，增长 1.7%
2023 年批发和零售业增加值 245.13 亿元，比上年增长 6.5％；交通运输、仓
储和邮政业增加值 208.35 亿元，增长 12.6％；住宿和餐饮业增加值 90.42 亿元，
增长 24.1％；金融业增加值 303.43 亿元，增长 8.7％；房地产业增加值 230.13 亿
元，增长 4.1％；其他服务业增加值 1214.98 亿元，增长 6.4％，其中，信息传输、
软件和信息技术服务业增加值 158.90 亿元，增长 16.2％；租赁和商务服务业增加
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值 61.53 亿元，增长 7.7％。全年规模以上服务业企业营业收入 1059.84 亿元，增
长 12.1％。
2022 年-2023 年呼和浩特租赁和商业服务业经济增加值统计见下表：
名称 内容 2022 年 2023 年
经济增加值（亿元） 54.9 61.53
租赁和商业服务业
增长率（%） -5.9 7.7
此外，根据智研咨询统计，2023 年 12 月呼和浩特市房屋租赁市场价格走势：
商业用房租赁价格在 200 元/平方米-400 元/平方米之间，集中成交价约为 300 元/
平方米。
（4）内蒙古摩尔城购物中心的投资性房地产评估增值分析
内蒙古茂业商业管理有限公司持有的摩尔城购物中心 2023 年 12 月 31 日公
允价值评估值为 3,115,272,600.00 元，较 2022 年 12 月 31 日公允价值评估值
3,085,610,200.00 元，评估增值 29,662,400.00 元，增值率为 0.96%。
①评估方法
2023 年摩尔城购物中心采用收益法进行评估。收益法测算中，租赁期内采用
实际租金，租赁期外采用市场客观租金，经过测算得到各楼层的评估单价，最后
再乘以各楼层建筑面积得到评估总值。2022 年摩尔城购物中心采用市场法和收
益法进行评估。2023 年评估人员通过呼和浩特房产中介了解，2023 年呼和浩特市
中心的商铺成交量较少，摩尔城购物中心属于呼和浩特的高档购物中心，其所在
区域未有类似高档购物中心出售情况，因摩尔城购物中心同一供需圈内市场上难
以找到可比的交易案例，经综合分析不采用市场法进行评估。经过调查其 1 楼商
铺在所在区域内位于同一供需圈内市场上能找到可比的租赁案例，故采用收益法
对摩尔城购物中心进行评估。
②评估过程—收益法对比分析
A、收益法关键参数取值分析
净收益递增率和资本化率参数与上年保持一致。具体见下表：
参数名称 2022 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
净收益递增率 4% 4%
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资本化率 租赁期内 6.3%，租赁期外 6.5% 租赁期内 6.3%，租赁期外 6.5%
据市场调查，该区域的净收益年递增率在 3-4%之间，结合评估对象的实际
租金年递增率在 3-6%之间，综合取 4%。
B、租金变化情况分析
据评估人员统计，2023 年摩尔城新签订的租赁合同租金较高，导致 2023 年
的整体租赁收入较 2022 年高。2023 年摩尔城新签订的 1 楼租赁合同平均租金
403.53 元/平方米，较 2022 年的平均租金 339.05 元/平方米，增长率为 19.02%。
根据审定情况，2023 年租金收入 148,202,101.92 元，2022 年租金收入为
132,456,591.25 元，增长 11.89%。具体见下表：
金额：人民币元
业务类型 2022 年 2023 年
主营业务收入-零售-租金收入-租金收入 132,456,591.25 148,202,101.92
其他业务收入-综合服务收入 19,158,931.78 18,755,705.55
其他业务收入-停车场收入 4,304,986.81 7,015,162.72
C、2023 与 2022 年 1 楼评估单价分析
2022 年采用市场法和收益法，经过测算 2022 年评估基准日 1 楼综合单价为
59,167.00 元/平方米。
2023 年采用收益法，评估人员根据市场调查得到 1 楼三个可比案例的未调
整租金交易价格在 286.00-300 元/平方米月，经修正得到的市场客观租金价格为
337.00 元/平方米月，通过收益法相关参数测算，得到 1 楼评估价格为 59,689.00
元/平方米。
③评估结果分析
2023 年与 2022 年 1 楼的评估单价分析见下表：
2022 年评估单价 2023 年评估单价 差异率
评估对象 楼层
（元/㎡） （元/㎡） （%）
摩尔城 A 座 1 59,167.00 59,689.00 0.88
综上，2023 年摩尔城租约期内的实际租金较 2022 年租约期内实际租金高，
租赁期内的收益现值较 2022 年高。从上述分析可以看出，2023 年摩尔城购物中
心投资性房地产的评估关键参数保持一致，评估结论的变化主要受周边房地产的
市场价格和市场租赁价格变动所导致增值，符合所在地区的房地产市场状况，不
存在通过公允价值变动调节净利润的情形。
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会计师回复：
我们按照中国注册会计师审准则的要求，执行了必要的审计程序，主要包括：
1、了解和评价管理层与投资性房地产相关的关键内部控制设计和运行的有
效性；
2、获取投资性房地产明细表，检查不动产权证信息，进行实地检查，了解
投资性房地产的情况，包括取得方式、地址、面积、状态、签约情况等；
3、对自建的投资性房地产，检查合同、发票等原始资料；对自有房地产转
为投资性房地产，检查转换依据是否充分，会计处理是否正确；对部分用于出
租、部分用于自用的房屋建筑物，检查出租的部分是否符合投资性房地产的定
义，以及成本分配的合理性；
4、了解公司管理层本年聘请第三方评估机构的情况，对第三方评估机构的
客观性、独立性及专业胜任能力进行评价；
5、获取并复核管理层聘请的第三方评估机构出具的评估报告及相关工作底
稿，与评估机构进行沟通，了解其使用的评估方法及重要假设，对其所采用的
估值方法的合理性进行评价；复核关键参数的选取及其确定依据等信息，对公
允价值确定依据的充分性、公允价值选用的合理性进行评价；
6、复核财务报表中与投资性房地产公允价值有关的列报与披露是否恰当。
基于已执行的程序，我们认为茂业商业投资性房地产公允价值变动具有合理
性，未发现存在通过公允价值变动调节利润的情形。
三、关于其他应收款。年报显示，公司其他应收款期末账面余额为 7.4 亿元，
同比减少 7.62%；累计计提坏账准备 1.8 亿元，其中按单项计提坏账准备 1.71 亿
元，本期计提金额为 6,780.21 万元，同比增加 60.19%；收回或转回 2365.3 万元。
请公司补充披露：（1）期末其他应收款前十名的具体情况，包括形成背景、
欠款方名称、是否存在关联关系、目前收款进展及后续收款安排、减值计提情况
及主要依据等；（2）其他应收款收回或转回坏账准备对应的款项涉及对象、发
生时间、金额、回款情况、减值准备的计提时间、收回或转回的原因及合理性；
（3）结合主要欠款方信用风险的变化、款项回收进度等，说明公司本期对其他
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应收款计提坏账准备金额增加的主要原因及合理性。请年审会计师对上述问题
发表意见。
公司回复：
1、期末其他应收款前十名的具体情况，包括形成背景、欠款方名称、是否
存在关联关系、目前收款进展及后续收款安排、减值计提情况及主要依据等；
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公司 2023 年其他应收款前十名期末余额合计 18,577.72 万元，期末计提坏账余额 4,582.39 万元，具体情况如下：
单位：人民币万元
客户名称 期末余额 坏账余额 关联关系 形成背景 减值计提依据 目前收款进展及后续收款安排
21 年-23 年超市承包费包含固定租
金 6,373.91 万 元 和 浮 动 收 费
21 年-23 年超市承包 1,516.75 万元，对方对浮动部分提
7,890.66 1,516.75 非关联方
费 出异议，超市承包费按单项计提，按
内蒙古维多利摩尔超市有 与对方公司账务核对中
其信用风险特征对浮动部分全额计
限责任公司
提
储值卡消费定期结算，按供应商费
775.47 192.98 非关联方 储值卡消费 用坏账政策 1 年以上单项计提，1 年
以内组合计提
内蒙古维多利实业集团有 储值卡消费、会员证
3,868.31 115.28 非关联方 按账龄组合计提减值 2024 年已回款
限公司 消费
存在关联关系
深圳市东方时代广场实业 租赁关联方房屋押金、出现损失的
1,224.85 - 实控人全资子 租赁关联方房屋押金 租赁业务存续中
有限公司 风险较小，不计提
公司
2007 年 7 月 23 日，公司与四川省住信房屋拆迁服务有限公
司（以下简称“住信公司”）签订了《委托拆迁安置合同书》，
九眼桥拆迁安置合作 合同签订后，并未按合同约定履行完毕义务，2008 年 6 月 24
方，因违约后我司按 因欠款年限过长按会计政策基本已 日正式解除合同，双方因纠纷诉诸法院，2010 年 4 月 29 日
四川住信房屋拆迁 876.70 873.54 非关联方
法院判断金额确认应 全额计提坏账 本公司胜诉，住信公司按照判决书规定需返还款项
收 1,726.86 万元，实际执行中只收回 105 万元，另公司计入拆
迁成本 638.98 万元，剩余 982.88 万元，仍未收回，目前公
司在尝试起诉住信的股东进行追偿。
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客户名称 期末余额 坏账余额 关联关系 形成背景 减值计提依据 目前收款进展及后续收款安排
分两段时间的欠款提请诉讼：1、2021 年 11 月对购书中心
因楼上引进新供应商 2021 年前欠款提请诉讼，法院判决：重庆购书中心欠我司租
对品牌经营带来一定 金 544.76 万元，我司需赔偿因楼上装修停业、漏水等造成
按供应商费用坏账政策单项计提减
重庆购书中心有限公司 830.74 325.36 非关联方 影响而产生的合同租 的经营损失 237.26 万元，差额 307.50 万元需支付我司，已
值
赁、设施服务费、仓库 申请法院执行，在执行中，2、重庆购书中心 2023 年至 2024
租用、水电等欠款 年合同到期未缴纳的租金等欠款 340.77 万元，现正在收集
相关诉讼资料提请诉讼。
该款项系 2016 年收购深圳茂业百货有限公司之前发生的应
受同一实际控
中兆商业市场开发（深圳） 存货退回，未及时结 收退货款，该公司因停业多年，经其董事会决议进行清算并
701.41 701.41 制人控制的全 按会计政策全额计提坏账准备
有限公司 算货款 于 2020 年注销，公司就该款项于 2020 年全额计提坏账准
资子公司
备。
主要为账龄 1 年以内的供应商费用，
内蒙古维嘉商业有限公司 566.03 16.87 非关联方 未付租赁费用 部分租赁费用已回款
按供应商费用组合计提减值
按供应商费用坏账政策账龄 1 年内
百朗商贸（深圳）有限公司 548.05 463.77 非关联方 场内经营费用分摊 双方对场内经营费用分摊结算时存在争议。
组合计提，超过 1 年单项计提减值
内蒙古世茂天成物业管理 账龄 1 年以内，按供应商费用坏账
545.64 16.26 非关联方 水电暖费用 目前协商解决中
有限公司 政策组合计提
衣念（上海）时装贸易有限 按供应商费用坏账政策账龄 1 年内
529.86 360.19 非关联方 场内经营费用分摊 双方对场内经营费用分摊结算时存在争议。
公司 组合计提，超过 1 年单项计提减值
合计 18,357.72 4,582.39 —— —— ——
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2、其他应收款收回或转回坏账准备对应的款项涉及对象、发生时间、金额、
回款情况、减值准备的计提时间、收回或转回的原因及合理性；
其他应收款收回或转回坏账准备对应的款项涉及对象为供应商费用，公司为
商业零售，供应商费用主要为应收商户租金及应收取的联营供应商各项商场管理
费用。通常商户及联营供应商与公司的合约期限不会少于一年，一般按月或者按
季结算，款项结算账期最长不会超过一年，同一单位应收供应商费用是一个滚动
的余额。供应商费用在正常年份下，商户租金一般提前或期初收取，联营供应商
各项商场管理费用一般在结算联营供应商货款时，从商场代收的商品销售营业款
中扣取。由于结算的账期最长通常不会超过一年，应收供应商费用账龄超过一年
则信用风险显著增加。基于供应商费用上述风险特征，公司会计政策对一年以内
的应收供应商费用按组合计提坏账，对超过一年的应收供应商费用按单项计提坏
账。单项计提坏账的计提规则为：账龄一年以上同一单位应收冲减应付后余额全
额计提坏账，如果应收小于应付，则将应收在供应商费用组合按比例计提。
应收供应商费用余额主要受商户及联营供应商经营状况变动的影响，商户及
联营供应商经营状况差时，从商场代收的商品销售营业款中不足以扣取全部商场
管理费用，商户亦存在不能及时交纳租金，应收供应商费用余额增大。商户及联
营供应商经营状况好时，除了能收回当期费用和租金外，结算时还能从商品销售
营业款中扣回积欠的商场费用，商户亦能补交拖欠的租金，应收供应商费用余额
减小。按公司会计政策应收供应商费用坏账准备计提规则，已计提的坏账准备也
相应随应收供应商费用余额减少收回或转回。
2023 年，随着社会经济全面稳定恢复，商户及联营供应商经营情况逐步好转，
新增供应商费用余额减少，账龄 1 年以内的应收供应商费用较 2022 年有较大幅
度的下降，减少 3948 万元，下降 12%。部分商户及联营供应商经营情况恢复较
快较好，在支付当期费用及租金外，还从商品销售营业款中扣回了积欠的商场费
用及补交了拖欠的租金，应收供应商费用余额减小，已计提的坏账准备也相应随
应收供应商费用余额减少收回或转回。本期其他应收款收回或转回坏账准备对应
的款项涉及欠款单位共 477 家，其他应收款余额及坏账准备收回或转回金额计算
过程如下：
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茂业商业股份有限公司
单位：人民币万元
一年以内 一年以上 应付年末 2023 年坏账余额 2022 年坏账 收回或转回金
款项对象
余额① 余额② 余额③ ④=②-③+①*M ⑤ 额⑥=④-⑤
供应商费用 45.90 3,184.87 800.42 2,385.81 4,751.12 -2,365.30
合计 45.90 3,184.87 800.42 2,385.81 4,751.12 -2,365.30
注：M 为供应商费用组合对应的预期损失率。供应商费用组合账龄均在 1 年以内，与账龄组合 1 年以
内应收信用风险特征类似，计提坏账损失的预期信用损失比例与账龄组合 1 年以内应收相同，为 2.98%。
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3、结合主要欠款方信用风险的变化、款项回收进度等，说明公司本期对其他应收款计提坏账准备金额增加的主要原因及合理性。
2023 年年末单项计提坏账准备余额前十名情况：
单项计提坏
客户名称 期末余额 关联关系 形成背景 减值计提依据 目前收款进展及后续收款安排，
账余额
储值卡消费定期结算金额 775.47 万
元，按供应商费用坏账政策 1 年以上单
项计提，1 年以内组合计提；21 年-23
内蒙古维多利摩尔超市有限 21 年-23 年超市承包费； 年超市承包费包含固定租金 6,373.91
8,506.45 1,704.50 非关联方 与对方公司账务核对中
责任公司 储值卡消费 万元和浮动收费 1,516.75 万元，对方
对浮动部分提出异议，超市承包费按单
项计提，按其信用风险特征对浮动部分
全额计提
2007 年 7 月 23 日，公司与四川省住信房屋拆迁
服务有限公司（以下简称“住信公司”）签订了
《委托拆迁安置合同书》，合同签订后，并未按
合同约定履行完毕义务，2008 年 6 月 24 日正式
九眼桥拆迁安置合作方，
解除合同，双方因纠纷诉诸法院，2010 年 4 月
四川住信房屋拆迁 873.06 873.06 非关联方 因违约后我司按法院判 按供应商费用坏账政策单项计提减值
29 日本公司胜诉，住信公司按照判决书规定需
断金额确认应收
返还款项 1,726.86 万元，实际执行中只收回
105 万元，另公司计入拆迁成本 638.98 万元，
剩余 982.88 万元，仍未收回，目前公司在尝试
起诉住信的股东进行追偿。
中兆商业市场开发（深圳）有 受同一实际 存货退回，未及时结算货 该款项系 2016 年收购深圳茂业百货有限公司之
701.41 701.41 按供应商费用坏账政策单项计提减值
限公司 控制人控制 款 前发生的应收退货款，该公司因停业多年，经其
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单项计提坏
客户名称 期末余额 关联关系 形成背景 减值计提依据 目前收款进展及后续收款安排，
账余额
的全资子公 董事会决议进行清算并于 2020 年注销，公司就
司 该款项于 2020 年全额计提坏账准备。
百朗商贸（深圳）有限公司 477.88 461.68 非关联方 场内经营费用分摊 按供应商费用坏账政策单项计提减值 双方对场内经营费用分摊结算时存在争议。
衣念（上海）时装贸易有限公
366.33 355.34 非关联方 场内经营费用分摊 按供应商费用坏账政策单项计提减值 双方对场内经营费用分摊结算时存在争议。
司
深圳市海建建筑劳务分包有 项目开发前期所产生工 因工程决算未办理完成结算，待后期结算完成后
500.00 331.45 非关联方 单项计提减值
限公司 程费用 再入账冲销。
分两段时间的欠款提请诉讼：1、2021 年 11 月
对购书中心 2021 年前欠款提请诉讼，法院判决：
因楼上引进联营供应商 重庆购书中心欠我司租金 544.76 万元，我司需
对品牌经营带来一定影 赔偿因楼上装修停业、漏水等造成的经营损失
重庆购书中心有限公司 830.74 325.36 非关联方 响而产生的合同租赁、设 按供应商费用坏账政策单项计提减值 237.26 万元，差额 307.50 万元需支付我司，已
施服务费、仓库租用、水 申请法院执行，在执行中，2、重庆购书中心 2023
电等欠款 年至 2024 年合同到期 未缴 纳 的租金 等欠 款
340.77 万元，现正在收集相关诉讼资料提请诉
讼。
公司应收淮安市镇淮建
江苏镇淮建设集团有限公司
筑工程有限公司 278.43
（原名：淮安市镇淮建筑工程 278.43 278.43 非关联方 单项计提减值 收回可能性很小，已全额计提坏账
万元，该款项为收购维多
有限公司）
利集团之前产生
深圳市瑞天服饰有限公司 277.32 244.69 非关联方 场内经营费用分摊 按供应商费用坏账政策单项计提减值 双方对场内经营费用分摊结算时存在争议。
潘瑞 246.37 224.65 非关联方 场内经营费用分摊 按供应商费用坏账政策单项计提减值 双方对场内经营费用分摊结算时存在争议。
合计 13,058.00 5,500.57 —— —— —— ——
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2023 年当期单项计提坏账准备前十名情况：
单项计提坏
客户名称 期末余额 关联关系 形成背景 减值计提依据 目前收款进展及后续收款安排，
账准备
储值卡消费定期结算金额 775.47 万元，
按供应商费用坏账政策 1 年以上单项计
提，1 年以内组合计提；21 年-23 年超市
内蒙古维多利摩尔超市有限 21 年-23 年超市承包费；
8,506.45 1,704.50 非关联方 承包费包含固定租金 6,373.91 万元和浮 与对方公司账务核对中
责任公司 储值卡消费
动收费 1,516.75 万元，对方对浮动部分
提出异议，超市承包费按单项计提，按其
信用风险特征对浮动部分全额计提
深圳市海建建筑劳务分包有 项目开发前期所产生工 因工程决算未办理完成结算，待后期结算完成
500.00 331.45 非关联方 单项计提减值
限公司 程费用 后再入账冲销。
分两段时间的欠款提请诉讼：1、2021 年 11 月
对购书中心 2021 年前欠款提请诉讼，法院判决：
因楼上引进联营供应商 重庆购书中心欠我司租金 544.76 万元，我司需
对品牌经营带来一定影 赔偿因楼上装修停业、漏水等造成的经营损失
重庆购书中心有限公司 830.74 321.21 非关联方 响而产生的合同租赁、设 按供应商费用坏账政策单项计提减值 237.26 万元，差额 307.50 万元需支付我司，已
施服务费、仓库租用、水 申请法院执行，在执行中，2、重庆购书中心 2023
电等欠款 年至 2024 年合同到期未缴纳的租金等欠款
340.77 万元，现正在收集相关诉讼资料提请诉
讼。
公司与客户开展租赁业
呼和浩特市小嗨商业管理有 务往来，由于客户资金困 公司已胜诉，对方无可执行财产，已按债权债务
272.63 217.35 非关联方 按供应商费用坏账政策单项计提减值
限公司 难 , 未 支 付 2021.1.1- 净额全额计提坏账
10.13 期间租金
深圳市瑞天服饰有限公司 277.32 177.90 非关联方 场内经营费用分摊 按供应商费用坏账政策单项计提减值 双方对场内经营费用分摊结算时存在争议。
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监管工作函的回复意见（续） XYZH/2024SZASF0068
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单项计提坏
客户名称 期末余额 关联关系 形成背景 减值计提依据 目前收款进展及后续收款安排，
账准备
深圳市天尚服装有限公司 232.36 105.85 非关联方 场内经营费用分摊 按供应商费用坏账政策单项计提减值 双方对场内经营费用分摊结算时存在争议。
宁波中哲慕尚控股有限公司 130.69 94.16 非关联方 场内经营费用分摊 按供应商费用坏账政策单项计提减值 双方对场内经营费用分摊结算时存在争议。
珠海赫基哥文服饰有限公司 85.09 82.69 非关联方 场内经营费用分摊 按供应商费用坏账政策单项计提减值 双方对场内经营费用分摊结算时存在争议。
泰州市海陵区永昌商贸有限
80.00 80.00 非关联方 场内经营费用分摊 按供应商费用坏账政策单项计提减值 双方对场内经营费用分摊结算时存在争议。
公司
深圳市金宝源服饰有限公司 150.08 78.60 非关联方 场内经营费用分摊 按供应商费用坏账政策单项计提减值 双方对场内经营费用分摊结算时存在争议。
合计 11,065.37 2,981.11 —— —— - ——
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公司为商业零售，其他应收款主要为应收供应商费用，欠款方为商场经营商
户及联营供应商，本期对其他应收款计提坏账准备金额增加主要是受账龄 1 年以
上供应商费用余额大幅增长的影响。具体分析说明如下：
（1）应收供应商费用 2023、2022 年末余额账龄如下：
单位：人民币万元
账龄 2023 年末余额 2022 年末余额 变动金额 变动比例
1 年以内（含 1 年） 29,425.46 33,373.14 -3,947.68 -12%
1 年以上 25,555.37 18,267.55 7,287.82 40%
其中：1-2 年 8,058.69 3,422.05 4,636.64 135%
2-3 年 2,705.78 1,933.62 772.16 40%
3 年以上 14,790.90 12,911.88 1,879.03 15%
合计 54,980.84 51,640.69 3,340.14 6%
（2）2023 年账龄 1 年以上应收较上年大幅上升，增长 7288 万元，上升 40%。
主要是因为受前两年外部经济环境下行的影响，商户及联营供应商未能及时结付
场地租金及商场管理费用导致。特别是 2022 年因外部经济环境持续下行等因素
影响，年末账龄 1 年以内应收供应商费用余额较大，部分商户及联营供应商经营
困难，甚至撤柜闭店，以至拖欠商场费用，应收供应商费用 2022 年账龄 1 年以
内迁徙至 2023 年账龄 1-2 年较 2022 年增加 4637 万元，增长 135%。
（3）基于应收供应商费用风险特征，账龄超过一年则信用风险显著增加，公
司对超过一年的应收供应商费用按单项计提坏账。单项计提坏账的计提规则为：
账龄一年以上同一单位应收冲减应付后余额全额计提坏账，如果应收小于应付，
则将应收在供应商费用组合按比例计提。鉴于应收供应商费用的特性，账龄 1 年
以内的余额发生信用损失的风险较小，计提减值的金额和比例较小。应收供应商
费用计提减值金额的大小主要受账龄 1 年以上应收供应商费用的影响，2022 年
迁徙至 2023 年应收供应商费用账龄 1 年以上金额的增加，导致了其他应收款坏
账准备本年计提较上年增长。
会计师回复：
我们按照中国注册会计师审准则的要求，执行了必要的审计程序，主要包括：
1、了解、评价和测试公司与其他应收款管理、计提坏账准备的相关内部控
制设计和运行的有效性；
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