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融资“窗口”持续收紧,房企如何缓解融资焦虑?

2018年05月24日07:59 来源:搜狐媒体平台

  近两年,在“防范系统性金融风险”的经济环境下,房企的融资渠道日益紧缩,流向房地产的资金闸门逐渐收窄。近期,在经济“降杠杆”的政策纲领下,房地产融资“窗口”还在持续收紧。

  5月14日,商务部公告称,自4月20日起,融资租赁公司、商业保理公司、典当行业务经营和监管规则职责划给银保监会,有关职责由银保监会履行。伴随着不久前“资产新规落地”、“房企不得借用外债”两大指令下达,融资渠道的再度收窄,使本就趋紧的房地产融资环境更加严峻。

  生死时速期,众多房企面临融资困局难以突围,融资焦虑急剧上升。在此局面下,房企如何缓解新政后的融资焦虑?

  政策持续收紧 房企融资通道受阻

  伴随着房地产市场全面调控,地产融资环境一改2015年、2016年爆发式增长趋势,行情急转直下。根据同策研究院监测的40家典型上市房企融资数据显示,2018年前4个月,40家典型房企总计融资2726亿元,境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,房企融资渠道全面受阻。

  

  对比2018年1月和4月的融资方式占比来看,房企融资方式中除公司债的比例明显上升之外,其他融资方式如境内银行贷款、信托贷款、海外配股贷款等出现一定的下滑态势。

  值得注意的是,今年所发行的公司债大部分是针对债务置换,这就意味着,包括公司债在内,年内所有地产融资渠道均出现不同程度的下降。

  中金公司固定收益部董事总经理张继强分析认为,“资管新规刚刚落地,也就意味着非标融资难度越来越大,老产品不允许新增长,已有的产品没有找到新的模式,很多融资渠道都被拦截。如今,租赁行业的监管机构由商务部转交给银监会监管,房企以后再通过租赁行业做表外融资也将非常困难。”

  大型房企融资优势足 中小房企融资焦虑加剧

  根据2017年房企杠杆水平的各项数据显示,大型房企与中小房企融资水平存在较大差异。国泰君安研究显示,房企在2017年不约而同的加大了杠杆水平。在TOP50房企中,TOP10房企由于规模效应导致其杠杆率大多保持中等水平,TOP10-30房企处在规模冲刺的白热化阶段,财务杠杆大幅抬升,而TOP30-50房企的杠杆率却长期处于低位。

  

  

  从数据中不难发现,在房地产行业强者恒强的环境下,融资渠道持续收窄对中小房企的影响更为明显。

  融资话语权向龙头房企倾斜的境况,导致中小房企更加急切得到资本市场的关注。今年以来,在港交所“同股不同权”的改革新政下,较低的上市门槛,吸引中小房企争相赴港IPO。日前,大发地产、弘阳地产等多家房企向港交所提交IPO申请,以求打通境外融资渠道。

  易居中心总监严跃进表示,在国内楼市调控持续严厉的背景下,中小房企陷入了资金的困境,这将促使其积极谋求新的融资平台。

  严跃进指出,对于中小企业来说,单纯的靠地产业务做投资,显然不太可能积累太多的投资资本。事实上,中小企业多半是当地比较知名的企业,本身有较好的民间资金融资机会,通过民间资本的融资途径,有助于解决中小企业资金困境。

  当代置业副总裁王强也表示,“尽管目前的政策监管环境趋严,但社会上的资金依然很丰富,而且是一个非常重要的来源,只要具备优秀的综合开发能力,最终一定能吸引来资金。”王强还强调说,“归根结底,还要看企业资产运作能力是不是足够强。”

  美元债、供应链金融异军突起

  诚如其言,为应对融资渠道持续收紧趋势,诸多房企逐渐摸索出解决资金的新通道。

  去年开始,部分房企转向美元债市场寻找资金。长江证券数据显示,截至5 月上旬,美元债市场的房企融资已达1860 亿元人民币,相当于2017 年全年融资规模的70%,刷新了房企美元债融资的历史新高。但在美元债大幅增长之时,房企融资成本也随之水涨船高。2018年美元债息率从2017年的6%上涨到8%。

  张继强表示,房企热衷的海外融资,从去年开始难度在慢慢加大。融资成本上升对房地产的影响较大,但更痛苦的是没有融资渠道,对房地产企业来讲,找不到资金来源会更加痛苦。

  而地产资产证券化大门的开启,使多个住房租赁资产、商业资产等资产,能够通过CMBS、ABN、类REITs的方式,为房企提供融资“新窗口”。据CNABS统计,截止2017年底,资产证券化发行产品总额达3.53万亿元,流动性明显提升。

  在近期房企发行的多笔房地产ABS产品中,供应链金融掀起了一股新兴融资趋势。据了解,房企供应链金融,是以上游供应商对房地产开发企业应收账款为底层资产的证券化融资工具。该项目一般通过保理公司先行归集底层债权,然后再以保理债权作为基础资产发行地产供应链ABS。

  兴业证券的统计数据显示,今年第一季度,上交所和深交所共发行 99 单企业 ABS,共计 1272.77 亿元,发行量同比下滑 17.32%;保理融资 ABS 中,房地产行业占据 86.57%,房地产行业供应链金融 ABS 大幅增长。

  对于供应量金融异军突起的现状,张继强认为与监管层的支持紧密相关。张继强表示,“监管层方面非常支持供应链金融,房企可以通过供应链金融ABS市场做大,解决一部分融资需求。”

  蓝鲸地产梳理发现,2018年以来,绿城中国(03900.hk)、泰禾集团(000732)、碧桂园(02007.hk)、云南城投(600239)等房企已发行供应链金融产品,发行规模均达百亿级以上。根据wind统计,房企供应链金融ABS潜在供给量达500亿元。

  “虽然融资成本过快上升,对企业来讲会受到一定制约,但事实上,国家给金融机构还是留了出路,主要看企业是不是顺势而为。目前银行并购贷、开发贷,以及公开市场产品如ABS、CSBS等融资方式都是可以的。”王强说。

  在融资通道遭遇重重围堵的局势下,供应链金融成为诸多房企的“救命稻草”。对于房企而言,是选择顺势而为采纳融资新渠道,或是一成不变的沿用旧模式?可能会决定房企在这场规模冲刺赛中的兴衰成败。