北方华锦化学工业集团有限公司拟转让
盘锦北方沥青股份有限公司45.03%股权项目
资 产 评 估 报 告
天兴评报字（2014）第0996号
（第一册，共三册）
北京天健兴业资产评估有限公司
二〇一四年十月十七日
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第1页
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让
盘锦北方沥青股份有限公司45.03%股权项目
资产评估报告
天兴评报字（2014）第 0996 号
目 录
声 明 ................................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 ...................................................................................................... 2
资产评估报告 .............................................................................................................. 5
一、委托方暨被评估单位及报告使用者概况 .......................................................... 5
二、评估目的 .............................................................................................................. 5
三、评估对象和评估范围 .......................................................................................... 9
四、价值类型及其定义 .............................................................................................. 9
五、评估基准日 .........................................................................................................11
六、评估依据 .............................................................................................................11
七、评估方法 ............................................................................................................ 14
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................................ 22
九、评估假设 ............................................................................................................ 24
十、评估结论 ............................................................................................................ 26
十一、特别事项的说明 ............................................................................................ 26
十二、评估报告的使用限制说明 ............................................................................ 28
十三、评估报告日 .................................................................................................... 30
资产评估报告附件 .................................................................................................... 32
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第1页
注 册 资 产 评 估 师 声 明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单是由被评估单位申报并经其签章确认；提供必
要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方
和相关当事方的责任。
三、注册资产评估师在评估对象中没有现存的利益，同时与委托方和相关当
事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查，对评估对
象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律
权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相
关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对
评估对象的法律权属做任何形式的保证。
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第2页
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让
盘锦北方沥青股份有限公司45.03%股权项目
资产评估报告摘要
天兴评报字（2014）第 0996 号
北方华锦化学工业集团有限公司：
因北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司 45.03%
股权，北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规
和资产评估准则，本着独立、客观、公正、科学的原则，履行了必要的评估程序，
对所涉及的盘锦北方沥青股份有限公司股东全部权益在 2014 年 6 月 30 日的市场
价值做出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有
限公司 45.03%股权，因此需对盘锦北方沥青股份有限公司的股东全部权益价值进
行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：为盘锦北方沥青股份有限公司股东全部权益。
三、评估范围：盘锦北方沥青股份有限公司的整体资产，包括全部资产与负
债。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2014 年 6 月 30 日。
六、评估方法：资产基础法、收益法。
七、评估结论
（一）资产基础法评估结论
在持续经营的前提下，盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日 2014 年 6 月
30 日总资产账面价值 361,774.45 万元，评估价值为 386,490.44 万元，增值额为
24,715.99 万元，增值率为 6.83%；总负债账面价值 279,235.15 万元，评估价值为
297,338.03 万元，增值额为 18,102.88 万元，增值率为 6.48%；；净资产账面价值
82,539.30 万元，评估价值为 89,152.41 万元，增值额为 6,613.11 万元，增值率为
8.01 %。评估结果详见下表：
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第3页
评估结果汇总表
评估基准日：2013 年 6 月 30 日
被评估单位名称：盘锦北方沥青股份有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 211,717.44 213,738.98 2,021.54 0.95
2 非流动资产 150,057.01 172,751.46 22,694.45 15.12
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 8,008.90 8,008.90 - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 106,576.76 120,516.65 13,939.89 13.08
9 在建工程 24,944.29 24,944.29 - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 3,604.22 12,358.78 8,754.56 242.90
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 6,651.20 6,651.20 - -
18 递延所得税资产 271.65 271.65 - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 361,774.45 386,490.44 24,715.99 6.83
21 流动负债 227,235.15 245,338.03 18,102.88 7.97
22 非流动负债 52,000.00 52,000.00 - -
23 负债合计 279,235.15 297,338.03 18,102.88 6.48
24 净资产（所有者权益） 82,539.30 89,152.41 6,613.11 8.01
（二）收益法评估结果
北沥股份在评估基准日 2014 年 6 月 30 日时账面净资产 82,539.30 万元，收益
法评估结果为 86,580.60 万元，较评估基准日账面净资产增值 4,041.30 万元，增值
率为 4.90%。
（三）评估结论的选择
资产基础法与收益法的评估结果相差 2,571.81 万元。我们认为采用两种方法
得到的评估结果存在差异的主要原因如下：
资产基础法是以被评估单位资产负债表为基础，从资产重置的角度间接地评
价资产的公平市场价值，收益法则是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—
—资产的预期获利能力的角度评价资产。两种方法评估思路不同，得到的评估结
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第4页
果存在差异是必然的。
考虑到北沥股份的业务主要为从事石油化工产品的生产销售，由于国内外宏
观经济走势和近期下游行业需求低迷影响，区域内产能过剩，价格竞争激烈，使
得对未来收益情况将会存在较多不确定因素。综上所述，收益法估值结果就会存
在较多不确定性。而资产基础法是从企业目前已有资产为前提，从未来投资者角
度来看，资产基础法估值结果更为合理且可实现性更强。故本次评估选用资产基
础法的评估结果作为最终评估结论，即北沥股份股东全部权益在 2014 年 6 月 30
日所表现的市场价值为 89,152.41 万元。
八、有关说明
（一）北沥股份截至评估报告出具日，仍有部分房产未办理产权证。申报评
估的房屋中有 45 项未办理房屋所有权证，上述房产建在北沥股份公司持有使用权
证对应的土地上，北沥股份公司承诺，该部分房产产权无争议，在评估中，这部
分无证房产的面积我们以企业的固定资产卡片及相关决算资料的为准，如果办证
后有较大差异，应适当调整资产基础法评估结果。本次评估未考虑资产权属瑕疵
事项对评估结论的影响。
（二）企业有 3 项房屋建（构）筑物座落在盘锦市双台子区湖滨小区的宗地上，
该宗地使用权属于小区全体业主，房屋所占用的土地由委估企业无偿使用，企业
承诺拥有房屋建（构）筑物的所有权，本次仅对这三项房屋价值进行评估，未考
虑所占用的土地价值。
（三）由于企业按照实际已支付的金额，对 40 万吨加氢装置所涉及的固定资
产进行了预转固。本次评估时，按照 40 万吨加氢装置正常使用的完全价值进行评
估，同时将企业尚需支付的工程款（实际已支付金额与企业提供的初步决算的差
额）在其他应付款中体现，若最终的工程决算与评估时点企业提供的初步决算资
料有较大差异，应调整资产基础法评估结果。
以上内容摘自资产评估报告，如欲了解本评估项目的全面情况及资产评估结果
成立的各种假设和前提、正确评价资产评估结果，请报告使用者在征得评估报告
所有者许可后，认真阅读资产评估报告全文，并请关注特别事项说明部分的内容
及其对评估结论的影响。
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第5页
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让
盘锦北方沥青股份有限公司45.03%股权项目
资产评估报告
天兴评报字（2014）0996 号
北方华锦化学工业集团有限公司：
因北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司 45.03%
股权，北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规
和资产评估准则，本着独立、客观、公正、科学的原则，履行了必要的评估程序，
对所涉及的盘锦北方沥青股份有限公司股东全部权益在 2014 年 6 月 30 日的市场
价值做出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方及被评估单位概况
（一）委托方概况
企业名称：北方华锦化学工业集团有限公司（以下简称“北方华锦”）
注册号：211100003036312
注册地址：盘锦市双台子区红旗大街
注册资本：人民币贰拾玖亿捌仟柒佰叁拾叁万元
法定代表人：李春建
企业类型：有限责任公司（国有控股）
经营范围：无机化工产品、石油及石油化工产品生产销售；原油销售（仅限
供给子公司）；压力容器制造、热能电力开发、新产品设计开发、技术转让、代理
进出口业务（以上各项限子公司经营）、物业管理、餐饮服务、塑料制品、建安工
程、普通货物运输（以上各项限分公司经营）（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动）。
（二）被评估单位概况
1、公司注册情况
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第6页
企业名称：盘锦北方沥青股份有限公司（以下简称“北沥股份”）
注册号：211105000002428
注册地址：盘锦市兴隆台区新工街
注册资本：人民币伍亿贰仟柒佰陆拾壹万元
法定代表人：岳连俊
企业类型：股份有限公司（非上市、国有控股）
经营范围：化工轻油（石脑油馏分油）（安全生产许可证有效期限至 2015 年 4
月 4 日止）、沥青系列产品生产、销售；化工原料（除易燃易爆危险品）及产品{含
燃料油（闪点大于 61 摄氏度）}销售；出口本企业自产的沥青系列产品、化工产
品（除易燃易爆危险品）；进口本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪
器、仪表及零配件。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动。）
2、历史沿革
北沥股份是由盘锦市沥青厂、华建交通经济开发中心、辽宁省交通物资总公
司、吉林省交通投资开发公司、黑龙江省八达经济贸易总公司、锦州铁路经济实
业开发总公司、公司内部职工于 1994 年共同出资组建，公司注册资本 1566.73 万
元。在企业存续期间股东经过几次变化，其中比较关键的是以下两次：
2011 年 6 月，公司由未分配利润 16776 万元转增资本，变更后注册资本为人
民币 32442.73 万元。实际控制人为中国兵器工业集团公司（控股 75.26%）。
2014 年 6 月，公司由未分配利润 20319 万元转增资本，变更后的注册资本为
人民币 52,761 万元。由盘锦谦隆永华会计师事务所有限公司出具盘谦会验字
【2014】43 号验资报告。截止至评估基准日，北沥公司的股权结构如下：
北沥公司股东单位明细表
金额单位：万元
股东单位 持股金额 持股比例
北方华锦化学工业集团有限公司 23,760.35 45.03%
中国北方化学工业集团有限公司 12,784.48 24.23%
吉林省交通运输厅物资供应站 3,367.88 6.38%
黑龙江省八达路桥建设有限公司 3,367.88 6.38%
辽宁宝来投资有限公司 6,533.54 12.38%
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第7页
沈阳铁道石油化工集团有限公司 1,683.92 3.19%
盘锦北方沥青股份有限公司工会委员会 1,262.95 2.39%
合计 52,761.00 100%
3、公司财务状况及经营成果
公司执行 2006 年财政部颁布的企业会计准则。截至评估基准日，盘锦北方沥
青股份有限公司主要财务数据如下表：
主要财务数据表
金额单位：人民币万元
项 目 2011年 2012年 2013年 2014年1-6月
销售收入 551,898.69 1,058,067.40 987,201.24 440,688.96
利润总额 12,357.46 20,115.29 12,041.96 6,531.39
净利润 9,330.21 15,134.59 8,931.13 4,782.47
总资产 333,182.21 282,977.08 325,322.45 361,774.45
总负债 283,961.86 225,866.61 245,476.68 279,235.15
净资产 49,220.36 57,110.47 79,845.77 82,539.30
上述 2011 年数据经由北京中天恒会计师事务所有限责任公司审计，并出具了
中天恒审字[2012]第 02005 号无保留意见审计报告、2012 年数据经由国富浩华会计
师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了国浩晋审字（2013）第 218B0058 号无
保留意见审计报告。2013 年、2014 年 1-6 月份数据由瑞华会计师事务所（特殊普
通合伙）审计，并出具了瑞华审字[2014]第 14020048 号无保留意见审计报告。
4、生产装置概况
北沥股份主要生产装置有加工能力 100 万吨/年重交沥青装置一套，20 万吨/
年环烷基馏分油加氢装置一套，40 万吨/年加氢尾油异构脱蜡装置一套。
100 万吨/年重交沥青装置在工艺上由换热和初馏系统、常压系统、减压系统
和氧化系统组成，作为辅助工艺，还有电脱盐系统、空分空压系统、蒸汽发生系
统。主要产品为重交沥青，年产量 100 万吨。其它副产品为汽油、柴油、润滑油
基础油原料。本装置设计年开工时数为 8000 小时。
20 万吨/年环烷基馏分油加氢装置由反应、分馏、热工和公用工程等部分组成，
采用三剂串联一次通过的加氢工艺。反应部分采用单段串联一次通过，炉前混氢
方案，热高分工艺流程；分馏部分采用常压分馏塔出石脑油、柴油和减压塔出变
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第8页
压器油、冷冻机油及橡胶填充油方案。分馏塔采用分馏进料加热炉，催化剂的硫
化采用干法硫化，催化剂的钝化采用低氮油钝化方案，催化剂再生采用器外再生
方案。
加氢单元主要原料为炼油厂常减压装置的常三、减二、减三和减四线油，主
要产品为变压器油、冷冻机油、橡胶填充油及重质润滑油。加氢单元的设计能力
为 20 万吨/年，年开工时间为 8000 小时。
40 万吨/年加氢尾油异构脱蜡装置一套于 2012 年建设，由反应、分馏、热工
和公用工程等部分组成，反应部分采用加氢异构和补充精制的流程，设置加氢异
构和加氢补充精制两个反应器串联流程；分馏部分流程按生成油组分分离顺序确
定，采用先常压分馏后减压分馏的流程，设置常压分馏塔和减压分馏塔及相应的
侧线塔来实现对产品的分割。设计能力为 40 万吨/年，年开工时间为 8400 小时。
5、执行会计政策
盘锦北方沥青股份有限公司执行新《企业会计制度》。采用人民币为记账本位
币，以权责发生制为记账原则，采用历史成本作为计量属性。
6、税项
税项 税率
增值税 17%
消费税 石脑油 1385 元/吨，燃料油 812 元/吨，润滑油 1126 元/吨
企业所得税 25%
城市维护建设税 7%
房产税 自有房产原值*70%*1.2%
土地使用税 18 元/平
教育费附加 3%
地方教育费附加 2%
（三） 委托方与被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者的关系
本资产评估项目的委托方为北方华锦化学工业集团有限公司，被评估单位为
盘锦北方沥青股份有限公司，报告使用者为北方华锦化学工业集团有限公司、辽
宁华锦通达化工股份有限公司及盘锦北方沥青股份有限公司。
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第9页
二、评估目的
根据《辽宁华锦通达化工股份有限公司关于公司股东变更承诺的公告》，北方
华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司 45.03%股权，因此
需对盘锦北方沥青股份有限公司的股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提
供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日的股东全部权益，
评估范围为盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日经审计的资产负债表所列示
的资产及负债。经专项审计后账面资产 361,774.45 万元，负债 279,235.15 万元，
净资产 82,539.30 万元。明细如下表：
资产负债表
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 2,117,174,386.79
2 货币资金 613,098,105.05
3 交易性金融资产 -
4 应收票据 50,226,444.18
5 应收账款 48,026,132.18
6 预付款项 369,955,233.34
7 应收利息 -
8 应收股利 -
9 其他应收款 209,923,398.21
10 存货 789,604,929.69
11 一年内到期的非流动资产 -
12 其他流动资产 36,340,144.14
13 二、非流动资产合计 1,500,570,144.40
14 可供转让金融资产 -
15 持有至到期投资 -
16 长期应收款 -
17 长期股权投资 80,088,984.33
18 投资性房地产 -
19 固定资产 1,065,767,570.18
20 在建工程 249,442,919.14
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第10页
序号 科目名称 账面价值
21 工程物资 -
22 固定资产清理 -
23 生产性生物资产 -
24 油气资产 -
25 无形资产 36,042,224.62
26 开发支出 -
27 商誉 -
28 长期待摊费用 66,511,978.30
29 递延所得税资产 2,716,467.83
30 其他非流动资产 -
31 三、资产总计 3,617,744,531.19
32 四、流动负债合计 2,272,351,507.51
33 短期借款 1,100,000,000.00
34 交易性金融负债 -
35 应付票据 -
36 应付账款 808,419,803.53
37 预收款项 185,278,629.60
38 应付职工薪酬 32,225,759.88
39 应交税费 17,291,541.38
40 应付利息 -
41 应付股利 31,283,497.72
42 其他应付款 97,852,275.40
43 一年内到期的非流动负债 -
44 其他流动负债 -
45 五、非流动负债合计 520,000,000.00
46 长期借款 500,000,000.00
47 应付债券 -
48 长期应付款 20,000,000.00
49 专项应付款 -
50 预计负债 -
51 递延所得税负债 -
52 其他非流动负债 -
53 六、负债总计 2,792,351,507.51
54 七、净资产 825,393,023.68
上表数据经由瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了瑞华审字
[2014]第 14020048 号无保留意见审计报告。
本次评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第11页
四、价值类型及其定义
资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
根据本次评估特定的目的和评估时所依据的市场条件及被评估资产的使用状
态，本次评估选择市场价值作为评估价值类型，本报告所称市场价值是指自愿买
方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日
进行正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其
他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的
而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2014 年 6 月 30 日。
委托方为本项目拟定了时间表，综合考虑各相关因素并与各方协商，确定评
估基准日为 2014 年 6 月 30 日
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为：
（一） 行为依据
1、《辽宁华锦通达化工股份有限公司关于公司股东变更承诺的公告》。
（二）法律法规
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国证券法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5、《企业国有资产监督管理暂行条例》；
6、《企业国有资产评估管理办法》；
7、《国有资产评估管理若干问题的规定》；
8、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第12页
9、国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产
评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102 号）；
10、财政部关于印发《国有资产评估项目核准管理办法》的通知（财企
[2001]801 号）；
11、财政部关于印发《国有资产评估项目备案管理办法》的通知（企[2001]802
号）；
12、 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国务院国资委国资产权
发（2006）306 号）；
13、关于印发《中央企业资产评估项目核准工作指引》的通知（国资发产权
〔2010〕71 号）；
14、《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64 号）
15、其它相关的法律法规文件。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则----基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则----基本准则》；
3、《资产评估职业道德准则----独立性》
4、《资产评估准则----评估报告》；
5、《资产评估准则----评估程序》；
6、《资产评估准则----业务约定书》；
7、《资产评估准则----工作底稿》；
8、《资产评估准则—不动产》；
9、《资产评估准则----机器设备》；
10、《资产评估准则----企业价值》；
11、《企业国有资产评估报告指南》；
12、《评估机构业务质量控制指南》；
13、《资产评估价值类型指导意见》；
14、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第13页
15、《收益途径评估办法规范》（CMVS12100－2008）。
（四）产权依据
1、《房屋所有权证》；
2、《土地使用证》；
3、主要设备购置合同、发票等；
4、车辆行驶证；
5、被评估单位提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1、被评估单位提供的固定资产评估申报表；
2、2014年被评估单位的预算数据；
3、被评估单位提供的原始会计报表、原始会计凭证及有关协议、合同书、发
票等资料；
4、《2014机电产品报价手册》；
5、国家有关部门发布的统计资料和行业技术标准资料及价格信息资料，以及
本机构收集的有关询价资料和取价参数资料等。
6、《石油化工工程建设费用定额》（2007年版）；
7、《石油化工工程建设设计概算编制办法、石油化工工程建设费用是定额、
石化化工安装工程概算指标编制说明》（2007年版）
8、国家发展改革委、建设部关于印发发改价格[2007]670号文《建设工程监理
与相关服务收费管理规定》的通知；
9、计价格[2002]125号文《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨
询收费有关问题的通知》；
10、国家计委、建设部关于发布计价格[2002]10号文《工程勘察设计收费管理
规定》的通知；
11、辽宁省建设厅颁发的“建筑工程计价定额”和“辽宁省建设工程费用标
准”（2008年）；
12、发改价格[2007]670号文，关于《建设工程监理与相关服务收费管理规定》
的通知；
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第14页
13、《盘锦市人民政府关于调整盘锦市城区基准地价的通知》（盘政发（2007）
19号）。
（六）参考资料及其它
1、被评估单位申报的《资产评估申报明细表》、《收益法申报表》；
2、被评估单位提供的相关销售、采购合同与其它与生产经营有关的资料；
3、被评估单位提供的企业会计政策、资产管理文件、经营业绩等相关资料；
4、被评估单位评估基准日审计报告；
5、评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料等。
七、评估方法
（一）评估方法简介及选择
企业价值评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是指在合
理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。市场法
是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等
权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估
企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，评估人员难以收集到足够的类似
企业的产权交易案例，因此不适宜采用市场法。根据本次评估目的和资产特性，
本次评估采用资产基础法和收益法。
（二）资产基础法各项资产的具体评估思路
资产基础法是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求
得企业股东权益价值的方法，计算公式如下：
评估值＝∑各单项资产评估值－∑各单项负债评估值
1．流动资产的评估
本次评估范围内的流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付账
款、其他应收款、存货和其他流动资产，流动资产评估时，均首先将被评估单位
填报的评估申报明细表与相关科目总账、明细账及评估基准日的会计报表进行了
核对检查。
（1）货币资金的评估：现金的评估，采用监盘的方式进行了现金盘点，将现
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第15页
金实际盘点数加上评估基准日到盘点日的现金支出数，减去评估基准日到盘点日
的现金收入数，推算评估基准日实存数，将该实存数与评估基准日现金日记账记
录核对，以实存数为评估值；银行存款的评估，将银行存款对账单与银行存款日
记账核对，对企业编制的银行存款余额调节表的未达账项进行核实，对影响净资
产的项目根据实际情况进行调整，以核实调整后的数据作为评估值。
（2）对于应收票据，以核实后账面值确认评估值。
（3）对于应收款项和其他应收款，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，
借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项
回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对有确凿证据证明已经发生坏
账的款项，取得相关的证明文件，对该款项无法收回的部分全部确认风险损失；
对于其余款项根据账龄的不同，确认评估风险损失。
（4）对于预付账款，主要通过判断其形成取得货物的权利能否实现或能否形
成资产确定评估值。
（5）对于存货，评估人员经现场盘点了解存货购置日期、毁损情况，核对库
存数量。对近期购入的原材料，账面单价与市场价接近，以核实后的账面值确认
评估值。对于产成品以预计销售收入扣减相关税费及部分利润来确定。
（6）对于其他流动资产，评估人员在对账面金额核实无误的基础上，借助于
历史资料和现在调查了解的情况，核实每笔金额的真实性和准确性，以核实后的
账面值作为评估值。
2、长期投资的评估
本次评估针对盘锦北方沥青股份有限公司的参股子公司的具体情况，评估人
员在充分调查了解和收集有关资料的基础上，对该项长期股权投资按被投资单位
评估基准日会计报表净资产数乘以持股比例确定评估值。
在确定长期股权投资评估值时，没有考虑控股权和部分股权等因素产生的溢
价和折价。
3、关于房屋建（构）筑物的评估
根据此次评估目的及资产特点，采用重置成本法进行评估，重置成本法即根
据评估基准日该资产在全新情况下的重置全价，扣除其实体性贬值、功能性贬值、
经济性贬值。具体计算公式为：
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第16页
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置价值的确定
重置全价=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本
1）建安综合造价的确定
评估人员根据建筑物在结构类型、设备配置、装修标准及使用功能的基础上
确定其建安综合单方造价，该单方造价的确定主要参考基准日当地工程造价信息
和定额标准，以及评估师掌握的价格信息资料及估值经验。评估师根据建(构)筑物
的个性(如不同的层高、跨度、装修情况、设备情况、施工困难程度等)和现场勘察
的情况，进行合理的价格增减，最终确定出实际的单方造价标准，该单方造价反
映了该类型建(构)筑物在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和装修标
准下的造价情况，以此作为建筑物重置全价的计算依据。
2）前期费用和其他费用
按国家有关部门及房屋建筑物所在地各相关部门的有关规定取费。
3）资金成本
根据工程项目合理建设工期，采用评估基准日银行公布的相应年期贷款利率，
并按资金在建设期均匀投入计算资金成本。
资金成本＝（建安造价＋前期费用）×建设期贷款利率×工期×1/2
（2）成新率的评定
房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综
合确定建筑物成新率。
综合成新率=现场勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
其中：年限法成新率=（经济使用年限-已使用年限）÷经济使用年限×100%
现场勘察成新率：将影响资产成新率程度的主要因素进行分类，通过建(构)
筑物造价中影响因素权重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场
勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。
（3）评估值=重置全价×综合成新率
4、设备类资产的评估
根据评估目的和待评估资产的实际情况，本次评估方法主要采用成本法。计
算公式如下：
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第17页
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
根据财税[2008]170 号文，《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，
委估资产基准日重置价为不含进项税价格。
1）机器设备
对于机器设备，仍在市场流通的设备直接按现行市场价格确定；对于已经淘
汰、不再生产流通、已无市价的设备，采用类似设备与委估设备比较，综合考虑
设备的性能、加工范围、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定其购置价
格。对于自制非标设备，采用综合估价法确定其重置全价。综合估价法是通过确
定设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑企业
利润、税金和设计费用，确定设备的成本价格。本次评估主要依据委托方提供的
设备图纸和技术要求，制造合同按照现行的价格，套用相关设备制作定额和费用
定额标准，计算得出非标设备的价格。
确定设备购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、
其它费用、合理期限内的资金成本，以确定设备的重置价值。计算公式如下：
重置价值=设备购置价（不含税）+运杂费+安装费+其他费用+资金成本
A．运杂费：对超大、超重设备根据实际情况分析确定；对小型机器设备、电
子设备、仪器仪表和家用电器等类设备，一般不计其运杂费。
B．安装调试费：对需要安装的机器设备，考虑适当的安装调试费，安装调试
费率根据设备种类、安装调试难易程度等因素确定。
C．其他费用：对形成整体生产能力的设备类资产进行评估时要计算工程建设
其他费用，在主要设备中进行分摊计算，费用项目一般包括建设单位管理费、勘
察设计费等，各项费率一般根据行业规定、地区规定等分析计算确定。
D．资金成本：对形成整体生产能力的且设备造价较高、建造周期较长的设备，
则在建设期内，按均匀投入假设计算资金成本。
资金成本＝[(设备购置价+运杂费+安装调试费+其他费用)×建造周期(年)×评
估基准日贷款利率]÷2
贷款利率按评估基准日中国人民银行规定的标准计取。
2）运输车辆
运输车辆重置价值按同型或同类车辆的市场价格加计车辆购置税和其他相关
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第18页
费用确定。其计算公式如下：
重置价值＝车辆购置价格+车辆购置税+其他相关费用
其中，车辆购置税为车辆的市场价格 (不含增值税)的 10%；其他相关费用包
括牌照费等。
3）电子设备以及不需安装的价值较低的机器设备
重置价值＝市场价/（1+适用增值税税率）
（2）成新率的确定
1）主要机器设备
对主要机器设备采用综合成新率的方法，其计算公式如下：
综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%
年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
对逾龄设备或经大修过的设备，按尚可使用年限法
年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
现场勘察成新率是评估人员对委估设备进行现场勘察，了解其工作环境、外
观及完整性、技术状况、利用率与负荷率、维护保养及技术改造情况等后，对其
主要价值组成部分设定权重并对各组成部分的状况进行打分综合确定的成新率。
2）一般设备及电子设备
在进行年限成新率计算的基础上，结合现场勘察情况调整后确定。
3）车辆
对于运输设备采用年限法、里程法孰低确定其综合成新率。
其中：
年限法成新率=（车辆规定行驶年限-已行驶年限）÷车辆规定行驶年限×100％
里程法成新率=（车辆规定行驶里程-累计已行驶里程）÷车辆规定行驶进里程×
100％
（3）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
5、关于在建工程的评估
在建工程-土建工程系企业正在建设的 40 万吨加氢尾油项目、66KV 总变电所
项目、制氢装置工程项目、30 万吨还烷基项目、低分气、酸性水工程和污水处理
扩能改造项目，评估人员对现场进行勘察，并核实了在建工程实际完成程度，施
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第19页
工进度，付款进度。经核实无误，以经核实后的账面值确定评估值。
6、关于土地使用权的评估
（1）无形资产--土地使用权的评估
无形资产土地使用权根据委托方提供的有关资料和评估人员掌握的市场地价
资料，在遵守有关法规、政策、符合评估技术标准的基础上，经过评估人员的实
地勘察和认真分析，选择市场法和基准地价法对待估宗地的价格进行评估。
（2）软件的评估
对于外购通用软件，采用市场法进行评估。对于评估基准日市场上有销售且
无升级版本的外购软件，按照同类软件评估基准日市场价格确定评估值。对于目
前市场上有销售但版本已经升级的外购软件，以现行市场价格扣减软件升级费用
确定评估值。
7、关于长期待摊费用的评估
纳入本次评估范围的长期待摊费用主要为催化剂、保护剂、脱硫剂、铂金等
设备添加剂，主要用于保证生产装置的正常运行，评估人员通过抽查原始凭证及
每期摊销凭证，账面值发生情况真实，摊销正常摊销资产还有相应剩余的使用期
限，因此已经核实后的摊余账面值作为评估值。
8、关于递延所得税资产的评估
纳入本次评估范围的递延所得税资产系由于提取的坏账准备而形成的税款
差异，评估人员通过了解递延所得税资产形成原因，复核了计算过程，经核算无
误，以账面价值确认评估值。
9、关于负债的评估
对负债，评估人员根据企业提供的各项目明细表及合同、相关财务资料，对
账面值进行核实，以企业实际应承担的负债确定评估值。
10、评估结果汇总
采用上述评估方法获得各类资产及负债的评估值，得出北沥股份评估基准日
的股东全部权益价值。
（二）收益法评估方法
根据国家有关规定以及中评协关于印发《资产评估准则----企业价值》的通知
（中评协[2011]227 号），本次评估同时确定按照收益途径，采用现金流折现方法
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第20页
（DCF）估算北沥股份的权益资本价值。
本次评估采用收益法对本次评估对象进行评估，采用模型为未来收益折现和
收益资本化相结合的两阶段折现现金流模型，现金流采用企业自由现金流，折现
率采用加权平均资本成本（WACC）。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计
企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将
预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。
其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存
有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现
法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。
当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结
果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
以下对收益法-贴现现金流量模型进行介绍：
1、基本模型
本次评估的基本模型为：
E = BD
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
B：评估对象的企业价值；
B = P + ∑ Ci
P：评估对象的经营性资产价值；
n
Ri
P=∑
i =1 (1 + r ) i
式中：
Ri：评估对象未来第i年的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期；
ΣCi：评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产（负债）的价值；
D：评估对象付息债务价值。
2、收益指标
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第21页
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象投资性资产的收益指标，
其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-资本性支出-营运资金追加额
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金
流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经
营性资产价值。
经营业性资产价值按以下公式确定：
企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预
测期之后的自由现金流量（终值）现值
3、收益法主要因素的确定
在收益现值法下，被评估单位的预期收益将按照折现率折现为2013年12月31
日的净现值。为此，需要确定以下三个主要因素：
每年的净现金流
折现年限（即每年净收益可以维持的期间）
合理的折现率
净现金流的预测
在企业提供的未来收入预测表的基础上，并分析企业历史财务数据进行估算。
根据北沥股份的历史收入来源进行未来收益测算，然后扣除企业的各项成本、费
用及所得税，得到企业的净利润，考虑预期发生的利息支出、固定资产折旧和摊
销、营运资金变动额以及资本性支出等因素的影响，得到企业的自由现金流。
折现期限
北沥股份主要从沥青和基础油产品的生产和销售，按公历年度作为会计期间，
因而本项评估中所有参数的选取均以年度会计数据为准，以保证所有参数的计算
口径一致。收益期限的确定一般按企业章程规定的为准，经营期限到期后，股东
方可以协商是终止清算还是申请继续经营。本次评估的假定是持续经营，因此本
次评估拟采用永续的方式对收益进行预测，即预测期限为无限期。
折现过程
按照收益额与折现率协调配比的原则，折现率应采用加权平均资本成本
(WACC)。
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第22页
WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：：Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
T：所得税率；
E/(D+E)：股权占总资本比率；
D/(D+E)：债务占总资本比率；
Ke=Rf+β×RPm+Rc
Rf=无风险报酬率；
β=企业风险系数；
RPm=市场风险溢价；
Rc=企业特定风险调整系数。
计算公司股东全部权益价值
在上述工作基础上，加上或减去未在公司经营业务预测中考虑的往来款项等
与公司经营不直接相关的其它资产和及负债，并扣减有息债务，按公式计算最终
得到公司股东全部权益价值。
（三）评估结论的确定
根据本次评估资产的特点以及评估目的，本次评估最终以资产基础法的评估
结果作为评估结论。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事
项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会
计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进
行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比
较，以及财务分析等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1、接受委托及准备阶段
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第23页
（1）北京天健兴业资产评估有限公司于 2014 年 8 月接受委托方的委托，从
事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方
就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进
行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
计主要资产调查表等，对被评估单位参与资产评估配合人员进行业务培训，填写
资产评估清查表和各类调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现
场工作小组。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象
产权证明文件等。
2、现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资产和货币
性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行
存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定
资产和负债的真实性。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重
要设备等资产。评估人员，查阅了相关工程的设计、施工文件，工程承包合同，
工程款项结算资料、设备购置合同发票等，从而确定资产的真实性。
根据企业提供近三年损益报表科目明细进行核查，对其财务数据进行分析，
包括收入核算方法、成本核算流程、各项费用明细以及工资福利发生额等损益项
目进行了解和分析，为编制未来现金流预测做准备。通过与企业相关人员进行访
谈等方式调查公司的现实运行情况及对未来发展趋势进行展开分析。通过了解被
评估企业资本结构、经营状况和历史业绩，被评估企业所在行业相关经济要素及
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第24页
发展前景，对企业提供的未来年度损益预测进行了对比分析，并对未来各种可能
性发生的概率及其影响进行充分考虑。
（2）资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查生产用机械设
备。主要通过查阅设备的运行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实
地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
对建、构筑物的调查主要根据评估申报表，在被评估单位管理人员的带领下，
逐项逐栋地进行现场勘察，调查委估资产结构、状态、装修情况、使用情况，确
定是否满足承载力的要求。并在现场勘察的基础上填制现场勘察记录表。
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点
核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭
证、会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料。
3、评定估算及综合处理阶段
（1）评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所
进行的必要的市场调查和分析测算，确定委托评估资产的评估结果。
（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告。
评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三
级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
（3）工作底稿的整理归档
按《资产评估准则—工作底稿》要求，整理工作底稿，完成项目归档工作。
九、评估假设
（一）一般假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第25页
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资
产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4．企业持续经营的假设：它是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假
定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。
企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维
持持续经营能力。对于企业的各类经营性资产而言，能够按目前的用途和使用的
方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用。
（二）收益法假设
除上述假设外，收益法评估结果的成立仍需依据一定的假设条件，这些假设
条件是收益法评估结果成立的基础，如果假设条件改变，评估结果将随之失效。
1、收益法一般假设
（1）宏观政策方面国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无
重大变化；
（2）委估资产所处地区的政治、经济和社会环境、自然环境无重大变化；无
其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；
（3）针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
（4）假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；
（5）除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规，并完全遵守
行业管理规定，合法合规地保持持续经营状态；
（6）假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在
重要方面基本一致；
（7）假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现
时方向保持一致；
（8）有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；
（9）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第26页
（10）为简便计算，假设各预测期发生的收入、费用支出等，均在对应预测
期期末实现。
（11）假设北沥股份提供的财务、经营及行业前景资料真实、完整；
2．收益法特殊假设
（1） 假设公司的生产设备能够达到设计产能水平，维持正常稳定规模生产，
不考虑进一步的增产扩能。
（2） 假设兵器工业集团公司下属的华锦集团的原油国营贸易指标可以一直
稳定供给北沥股份使用；
（3） 假设国际原油价格水平及主要原材料采购价格、主要产品销售价格在
一定范围内保持相对稳定，不会有剧烈波动；
（4） 假设公司目前已签订的销售合同、服务合同未来将得到执行；
（5） 假设公司的生产将一直采用目前原料稳定配比，物料平衡表与评估基
准日水平保持稳定；
（6） 假设股东变化不会对经营条件及经营环境产生重大影响；
（7） 假设公司产品结构不会发生重大调整，生产原油种类的配比方式不变；
（8） 假设北沥股份能够采购到满足生产所需的原油及其他原材料；
（9） 假设北沥股份只对生产设备进行更新改造，以便维持现有产能的持续
生产，不考虑进一步的增产扩能；
（10） 假设北沥股份将不会遇到重大的款项回收方面的问题（即坏账情况），
应收账款回收时间和回收方式将不会变动。
评估人员根据认定这些假设条件在评估基准日时成立，并根据这些假设推论
出相应的评估结论。如果未来经济环境发生较大变化或其它假设条件不成立时，
评估人员将不承担由于假设条件的改变而可能推导出不同评估结果的责任。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
在持续经营的前提下，盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日 2014 年 6 月
30 日总资产账面价值 361,774.45 万元，评估价值为 386,490.44 万元，增值额为
24,715.99 万元，增值率为 6.83%；总负债账面价值 279,235.15 万元，评估价值为
297,338.03 万元，增值额为 18,102.88 万元，增值率为 6.48%；；净资产账面价值
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第27页
82,539.30 万元，评估价值为 89,152.41 万元，增值额为 6,613.11 万元，增值率为
8.01 %。评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：盘锦北方沥青股份有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×
100%
1 流动资产 211,717.44 213,738.98 2,021.54 0.95
2 非流动资产 150,057.01 172,751.46 22,694.45 15.12
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 8,008.90 8,008.90 - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 106,576.76 120,516.65 13,939.89 13.08
9 在建工程 24,944.29 24,944.29 - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 3,604.22 12,358.78 8,754.56 242.90
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 6,651.20 6,651.20 - -
18 递延所得税资产 271.65 271.65 - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 361,774.45 386,490.44 24,715.99 6.83
21 流动负债 227,235.15 245,338.03 18,102.88 7.97
22 非流动负债 52,000.00 52,000.00 - -
23 负债合计 279,235.15 297,338.03 18,102.88 6.48
24 净资产（所有者权益） 82,539.30 89,152.41 6,613.11 8.01
（二）收益法评估结论
北沥股份在评估基准日 2014 年 6 月 30 日时账面净资产 82,539.30 万元，收益
法评估结果为 86,580.60 万元，较评估基准日账面净资产增值 4,041.30 万元，增值
率为 4.90%。
（三）评估结论的选择
资产基础法与收益法的评估结果相差 2,571.81 万元。我们认为采用两种方法得
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第28页
到的评估结果存在差异的主要原因如下：
资产基础法是以被评估单位资产负债表为基础，从资产重置的角度间接地评价
资产的公平市场价值，收益法则是从决定资产现行公平市场价值的基本依据——
资产的预期获利能力的角度评价资产。两种方法评估思路不同，得到的评估结果
存在差异是必然的。
考虑到北沥股份的业务主要为从事石油化工产品的生产销售，由于国内外宏观
经济走势和近期下游行业需求低迷影响，区域内产能过剩，价格竞争激烈，使得
对未来收益情况将会存在较多不确定因素。综上所述，收益法估值结果就会存在
较多不确定性。而资产基础法是从企业目前已有资产为前提，从未来投资者角度
来看，资产基础法估值结果更为合理且可实现性更强。故本次评估选用资产基础
法的评估结果作为最终评估结论，即北沥股份股东全部权益在 2014 年 6 月 30 日
所表现的市场价值为 89,152.41 万元。
十一、特别事项的说明
（一）评估基准日数据经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具
了瑞华审字[2014]第 14020048 号无保留意见审计报告。
（二）北沥股份截至评估报告出具日，仍有部分房产未办理产权证。申报评
估的房屋中有 45 项未办理房屋所有权证，上述房产建在北沥股份公司持有使用权
证对应的土地上，北沥股份公司承诺，该部分房产产权无争议，在评估中，这部
分无证房产的面积我们以企业的固定资产卡片及相关决算资料的为准，如果办证
后有较大差异，应适当调整资产基础法评估结果。本次评估未考虑资产权属瑕疵
事项对评估结论的影响。
（三）企业有 3 项房屋建（构）筑物座落在盘锦市双台子区湖滨小区的宗地
上，该宗地使用权属于小区全体业主，房屋所占用的土地由委估企业无偿使用，
企业承诺拥有房屋建（构）筑物的所有权，本次仅对这三项房屋价值进行评估，
未考虑所占用的土地价值。
（四）由于企业按照实际已支付的金额，对 40 万吨加氢装置所涉及的固定资
产进行了预转固。本次评估时，是按照 40 万吨加氢装置正常使用的完全价值进行
评估，同时将企业尚需支付的工程款（实际已支付金额与企业提供的初步决算的
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第29页
差额）在其他应付款中体现，若最终的工程决算与评估时点企业提供的初步决算
资料有较大差异，应调整资产基础法评估结果。
（五）本报告提出的评估结果是在被评估单位提供必要的资料基础上形成的，
我们对委托方和被评估单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了
必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。本报告中，我们的责任在于对评
估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属不
发表意见，也不作确认或保证。本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完
整性由委托方和被评估单位负责并承担相应的责任。
（六）本报告所称“评估价值”是依据所估值的资产现有用途不变、持续经
营和在估值基准日所表现的特定经济环境前提下，根据文中所述原则、依据、假
设前提、方法、程序，在 2014 年 6 月 30 日这一基准日及本报告书所列明的目的
下对被估值资产价值的客观公允反映，估值结论只有在上述原则、依据、前提存
在的条件下成立，天健兴业对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见
的责任。
（七）在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发
生变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定
评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价
时进行相应调整。
（八）本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原
则确定的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影
响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有
负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的
交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏
观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
（九）本次评估结果基于评估报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此
等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见
的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述
条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
（十）长期股权投资评估值未考虑缺乏控制权的股权折价。
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估报告 第30页
十二、评估报告的使用限制说明
(一) 本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为使用；评估报告的使
用权归委托方所有。
(二) 本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
(三) 未经委托方书面许可，注册资产评估师和评估机构不得将评估报告的
内容向第三方提供或者公开，法律、法规另有规定的除外。
(四) 未征得天健兴业同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用
或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；对不当
使用评估报告内容于其他经济行为而形成的结果，天健兴业不承担任何法律责任。
(五) 根据国家的有关规定，评估结果使用的有效期限为 1 年，自评估基准
日 2014 年 6 月 30 日起，至 2015 年 6 月 29 日止。
十三、评估报告日
本评估报告日为 2014 年 10 月 17 日。
北京天健兴业资产评估有限公司
