北方华锦化学工业集团有限公司拟转让
盘锦北方沥青股份有限公司45.03%股权项目
资 产 评 估 说 明
天兴评报字（2014）第0996号
（第二册，共三册）
北京天健兴业资产评估有限公司
二〇一四年十月十七日
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估说明 第1页
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让
盘锦北方沥青股份有限公司45.03%股权项目
资 产 评 估 说 明
天兴评报字（2014）第 0996 号
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................. 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ......................... 2
第三部分 评估对象与评估范围资产清查核实情况说明 ................. 13
一、 评估对象与评估范围说明 ..................................... 13
二、 资产清查核实情况总体说明 ................................... 15
三、 影响资产清查的事项 ......................................... 19
四、 资产清查结论 ............................................... 19
第四部分 资产基础法评估技术说明 ................................ 20
一、 流动资产评估说明 ........................................... 20
二、 长期股权投资评估说明 ....................................... 25
三、 建（构）筑物评估技术说明 ................................... 28
四、 机器设备评估技术说明 ....................................... 47
五、 在建工程评估说明 ........................................... 65
六、 无形资产—土地使用权评估说明 ............................... 67
七、 无形资产——其他无形资产评估说明 ........................... 95
八、 长期待摊费用评估说明 ....................................... 95
九、 递延所得税资产评估说明 ..................................... 95
十、 流动负债评估说明 ........................................... 97
十一、 非流动负债评估说明 .................................. 100
第五部分 整体收益法评估说明 ................................... 101
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一、 评估对象 ......................................... 101
二、 收益法的应用前提及选择理由 ....................... 101
三、 收益法的应用假设条件 ............................. 103
四、 宏观经济分析和行业分析 ........................... 105
五、 被评估单位业务概况及财务分析 ..................... 123
六、 收益法评估模型 ................................... 133
七、 经营性业务价值的估算及分析过程 ................... 137
八、 其他资产和负债价值的估算及分析过程 ............... 169
九、 收益法评估结果 ................................... 170
第六部分 评估结论及其分析 ..................................... 172
一、 评估结论 .................................................. 172
二、 评估结论成立的条件 ........................................ 174
三、 特别事项的说明 ............................................ 174
四、 评估结论的效力、使用范围及有效期 .......................... 175
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估
报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的
全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒
体。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
委托方：北方华锦化学工业集团有限公司
被评估单位：盘锦北方沥青股份有限公司
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关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托方及被评估单位概况
（一） 委托方概况
企业名称：北方华锦化学工业集团有限公司（以下简称“北方华锦”）
注册号：211100003036312
注册地址：盘锦市双台子区红旗大街
注册资本：人民币贰拾玖亿捌仟柒佰叁拾叁万元
法定代表人：李春建
企业类型：有限责任公司（国有控股）
经营范围：无机化工产品、石油及石油化工产品生产销售；原油销售（仅限
供给子公司）；压力容器制造、热能电力开发、新产品设计开发、技术转让、代
理进出口业务（以上各项限子公司经营）、物业管理、餐饮服务、塑料制品、建
安工程、普通货物运输（以上各项限分公司经营）（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）。
（二） 被评估单位概况
1、公司注册情况
企业名称：盘锦北方沥青股份有限公司（以下简称“北沥股份”）
注册号：211105000002428
注册地址：盘锦市兴隆台区新工街
注册资本：人民币伍亿贰仟柒佰陆拾壹万元
法定代表人：岳连俊
企业类型：股份有限公司（非上市、国有控股）
经营范围：化工轻油（石脑油馏分油）（安全生产许可证有效期限至 2015 年
4 月 4 日止）、沥青系列产品生产、销售；化工原料（除易燃易爆危险品）及产品
{含燃料油（闪点大于 61 摄氏度）}销售；出口本企业自产的沥青系列产品、化工
产品（除易燃易爆危险品）；进口本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、
仪器、仪表及零配件。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动。）
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2、历史沿革
北沥股份是由盘锦市沥青厂、华建交通经济开发中心、辽宁省交通物资总公
司、吉林省交通投资开发公司、黑龙江省八达经济贸易总公司、锦州铁路经济实
业开发总公司、公司内部职工于 1994 年共同出资组建，公司注册资本 15,666.73
万元。在企业存续期间股东几经变化，股本变化最为关键的是以下两次：
2011 年 6 月，公司由未分配利润 16776 万元转增资本，变更后注册资本为人
民币 32442.73 万元。实际控制人为中国兵器工业集团公司（控股 75.26%）。
2014 年 6 月，公司由未分配利润 20319 万元转增资本，变更后的注册资本为
人民币 52,761 万元。由盘锦谦隆永华会计师事务所有限公司出具盘谦会验字
【2014】43 号验资报告。截止至评估基准日，北沥公司的股权结构如下：
北沥公司股东单位明细表
金额单位：万元
股东单位 持股金额 持股比例
北方华锦化学工业集团有限公司 23,760.35 45.03%
中国北方化学工业集团有限公司 12,784.48 24.23%
吉林省交通运输厅物资供应站 3,367.88 6.38%
黑龙江省八达路桥建设有限公司 3,367.88 6.38%
辽宁宝来投资有限公司 6,533.54 12.38%
沈阳铁道石油化工集团有限公司 1,683.92 3.19%
盘锦北方沥青股份有限公司工会委员会 1,262.95 2.39%
合计 52,761.00 100%
3、公司财务状况及经营成果
公司执行 2006 年财政部颁布的企业会计准则。截至评估基准日，盘锦北方沥
青股份有限公司主要财务数据如下表：
主要财务数据表
金额单位：人民币万元
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项 目 2011年 2012年 2013年 2014年1-6月
551,898.69 987,201.24 440,688.96
销售收入
1,058,067.40
利润总额 12,357.46 20,115.29 12,041.96 6,531.39
净利润 9,330.21 15,134.59 8,931.13 4,782.47
总资产 333,182.21 282,977.08 325,322.45 361,774.45
总负债 283,961.86 225,866.61 245,476.68 279,235.15
净资产 49,220.36 57,110.47 79,845.77 82,539.30
上述 2011 年数据经由北京中天恒会计师事务所有限责任公司审计，并出具了
中天恒审字[2012]第 02005 号无保留意见审计报告、2012 年数据经由国富浩华会
计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了国浩晋审字（2013）第 218B0058 号
无保留意见审计报告、2013 年、2014 年 1-6 月份数据由瑞华会计师事务所（特殊
普通合伙）审计，并出具了瑞华审字[2014]第 14020048 号无保留意见审计报告。
4、生产装置概况
北沥股份主要生产装置有加工能力 100 万吨/年重交沥青装置一套，20 万吨/
年环烷基馏分油加氢装置一套，40 万吨/年加氢尾油异构脱蜡装置一套。
100 万吨/年重交沥青装置在工艺上由换热和初馏系统、常压系统、减压系统
和氧化系统组成，作为辅助工艺，还有电脱盐系统、空分空压系统、蒸汽发生系
统。主要产品为重交沥青，年产量 100 万吨。其它副产品为汽油、柴油、润滑油
基础油原料。本装置设计年开工时数为 8000 小时。
20 万吨/年环烷基馏分油加氢装置由反应、分馏、热工和公用工程等部分组成，
采用三剂串联一次通过的加氢工艺。反应部分采用单段串联一次通过，炉前混氢
方案，热高分工艺流程；分馏部分采用常压分馏塔出石脑油、柴油和减压塔出变
压器油、冷冻机油及橡胶填充油方案。分馏塔采用分馏进料加热炉，催化剂的硫
化采用干法硫化，催化剂的钝化采用低氮油钝化方案，催化剂再生采用器外再生
方案。
加氢单元主要原料为炼油厂常减压装置的常三、减二、减三和减四线油，主
要产品为变压器油、冷冻机油、橡胶填充油及重质润滑油。加氢单元的设计能力
为 20 万吨/年，年开工时间为 8000 小时。
40 万吨/年加氢尾油异构脱蜡装置一套于 2012 年建设，由反应、分馏、热工
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和公用工程等部分组成，反应部分采用加氢异构和补充精制的流程，设置加氢异
构和加氢补充精制两个反应器串联流程；分馏部分流程按生成油组分分离顺序确
定，采用先常压分馏后减压分馏的流程，设置常压分馏塔和减压分馏塔及相应的
侧线塔来实现对产品的分割。设计能力为 40 万吨/年，年开工时间为 8400 小时。
5、执行会计政策
盘锦北方沥青股份有限公司执行新《企业会计制度》。采用人民币为记账本
位币，以权责发生制为记账原则，采用历史成本作为计量属性。
6、税项
税项 税率
增值税 17%
消费税 石脑油 1385 元/吨，燃料油 812 元/吨，润滑油 1126 元/吨
企业所得税 25%
城市维护建设税 7%
房产税 自有房产原值*70%*1.2%
土地使用税 18 元/平
教育费附加 3%
地方教育费附加 2%
（三） 委托方与被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者的关系
本资产评估项目的委托方为北方华锦化学工业集团有限公司，被评估单位为
盘锦北方沥青股份有限公司，报告使用者为北方华锦化学工业集团有限公司、辽
宁华锦通达化工股份有限公司及盘锦北方沥青股份有限公司。
二、 关于评估目的的说明
根据《辽宁华锦通达化工股份有限公司关于公司股东变更承诺的公告》，北
方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司 45.03%股权，因
此需对盘锦北方沥青股份有限公司的股东全部权益价值进行评估，为该经济行为
提供价值参考依据。
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三、 关于评估对象和评估范围的说明
本次评估对象为盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日的股东全部权益，
评估范围为盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日经审计的资产负债表所列示
的资产及负债。经专项审计后账面资产 361,774.45 万元，负债 279,235.15 万元，
净资产 82,539.30 万元。明细如下表：
资产负债表
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 2,117,174,386.79
2 货币资金 613,098,105.05
3 交易性金融资产 -
4 应收票据 50,226,444.18
5 应收账款 48,026,132.18
6 预付款项 369,955,233.34
7 应收利息 -
8 应收股利 -
9 其他应收款 209,923,398.21
10 存货 789,604,929.69
11 一年内到期的非流动资产 -
12 其他流动资产 36,340,144.14
13 二、非流动资产合计 1,500,570,144.40
14 可供转让金融资产 -
15 持有至到期投资 -
16 长期应收款 -
17 长期股权投资 80,088,984.33
18 投资性房地产 -
19 固定资产 1,065,767,570.18
20 在建工程 249,442,919.14
21 工程物资 -
22 固定资产清理 -
23 生产性生物资产 -
24 油气资产 -
25 无形资产 36,042,224.62
26 开发支出 -
27 商誉 -
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序号 科目名称 账面价值
28 长期待摊费用 66,511,978.30
29 递延所得税资产 2,716,467.83
30 其他非流动资产 -
31 三、资产总计 3,617,744,531.19
32 四、流动负债合计 2,272,351,507.51
33 短期借款 1,100,000,000.00
34 交易性金融负债 -
35 应付票据 -
36 应付账款 808,419,803.53
37 预收款项 185,278,629.60
38 应付职工薪酬 32,225,759.88
39 应交税费 17,291,541.38
40 应付利息 -
41 应付股利 31,283,497.72
42 其他应付款 97,852,275.40
43 一年内到期的非流动负债 -
44 其他流动负债 -
45 五、非流动负债合计 520,000,000.00
46 长期借款 500,000,000.00
47 应付债券 -
48 长期应付款 20,000,000.00
49 专项应付款 -
50 预计负债 -
51 递延所得税负债 -
52 其他非流动负债 -
53 六、负债总计 2,792,351,507.51
54 七、净资产 825,393,023.68
上表数据经由瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了瑞华审字
[2014]第 14020048 号无保留意见审计报告。
本次评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。
四、 关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日为 2014 年 6 月 30 日。
委托方为本项目拟定了时间表，综合考虑各相关因素并与各方协商，确定评
估基准日为 2014 年 6 月 30 日。
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五、 影响评估工作的重大事项
盘锦北方沥青股份有限公司承诺，本次评估涉及的资产中不存在其他权属不
清，产权纠纷等情况；不存在其他影响评估结果的或有事项；不存在其他影响评
估结果的抵押、质押、担保及其它或有负债、或有资产；不存在其他影响生产经
营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项、或有资产、及其他或有负债等情
况。
六、 资产及负债清查情况的说明
（一）资产的清查内容
列入本次清查范围的资产及负债，是盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准
日的全部资产及负债，并按照有关要求填报了资产清查评估相关报表。
（二）资产的清查方法
1、对实物性资产和非实物性资产分别采用不同的清查方法。
对照账、表、卡，采用全面清查与抽样清查相结合，实施实物资产的清查，
对账实不符的情况查明原因作好记录。
在固定资产清查中，对固定资产进行清查核实，包括品种、规格型号、数量
等，以物对账，以账查物；以验证申报数量的准确性和存在的状况。对待处理、
待报废固定资产进行勘察并说明情况。
2、对内外部往来款项进行清查核对查实，并对外部的往来账进行函证。
（三）资产的清查过程
盘锦北方沥青股份有限公司于 2014 年 8 月 4 日开始对各类资产进行全面清查，
清查工作于 2014 年 8 月 15 日前后陆续完成，在清查的基础上填报资产清查评估
明细表。资产的清查过程大体分为以下几个阶段：
1、制定计划
根据清查内容和要求，制定资产清查工作具体计划，列出时间表，落实责任
人并提出验收标准。
2、单位自查
根据本次资产清查的统一部署，成立由公司领导、财务部、办公室、评估人
员等相关部门组成的项目小组，分设流动资产组、房屋构筑物组、设备组、流动
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负债组、非流动负债组及收益法组，全面配合评估机构实施资产清查核实工作。
根据全面自查的结果填报清查评估明细表。
3、清查时间
于 2014 年 8 月 4 日开始，2014 年 8 月 15 日完成资产的清查和填表工作。
（四）清查结论
通过以上资产清查核实程序，除“可能影响评估工作的重大事项说明”中阐
述的问题，未发现其他需要账务调整的情况。本次清查过程中，我们进行了详尽
的部署，由公司主要负责人直接领导，以财务部门为主，有关部门密切配合，对
列入评估范围内的资产进行清查。清查工作按照资产的不同种类分别进行，主要
分为固定资产、无形资产及存货的清查盘点等。
七、 未来经营和收益状况预测说明
公司在未来经营期内将继续保持基准日现有的经营管理模式持续经营，且资
产规模、构成，主营业务、产品的结构，收入与成本的构成以及销售策略和成本
控制等仍保持基准日前后的状态持续，在此基准上结合装置运行情况，估算未来
各年度的营业收入、成本及毛利。
溢余资产包括长期股权投资、递延所得税资产；溢余负债包括应付股利、专
长期应付款；与企业生产经营无直接关系的非经营性资产包括预付账款、其他应
收款、在建工程；非经营负债包括其他应付款。
八、 资料清单
我们向评估机构提供了以下资料：
（一）资产评估成本法申报表、收益法申报表；
（二）历史年度及评估基准日财务会计报表及审计报告；
（三）资产产权证明文件；
（四）重大合同、协议等；
（五）承诺函；
（六）生产经营统计资料；
（七）营业执照复印件；
（八）其他资料。
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（本页为签字盖章页）
委托方：北方华锦化学工业集团有限公司
法定代表人或授权人（签字）：
年 月 日
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（本页为签字盖章页）
被评估单位：盘锦北方沥青股份有限公司
法定代表人或授权人（签字）：
年 月 日
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第三部分 评估对象与评估范围资产清查核实情况说明
一、 评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
根据资产评估有关规定的要求，我们在取得盘锦北方沥青股份有限公司提供
的清查评估明细表后，在盘锦北方沥青股份有限公司确认评估明细表中“账面价
值”载明的资产的合法性、真实性的基础上，评估师根据国家资产评估操作规范，
在产权持有者的配合下，对企业申报的资产的账面金额、实际数量、资产形成、
存在、使用状况，以及产权状况等进行了清查核实，并对可能影响资产评估的重
大事项进行了了解。
本次评估对象为盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日的股东全部权益，
评估范围为盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日经审计的资产负债表所列示
的资产及负债。经专项审计后账面资产 361,774.45 万元，负债 279,235.15 万元，
净资产 82,539.30 万元。明细如下表：
资产负债表
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值（单体）
1 一、流动资产合计 2,117,174,386.79
2 货币资金 613,098,105.05
3 交易性金融资产 -
4 应收票据 50,226,444.18
5 应收账款 48,026,132.18
6 预付款项 369,955,233.34
7 应收利息 -
8 应收股利 -
9 其他应收款 209,923,398.21
10 存货 789,604,929.69
11 一年内到期的非流动资产 -
12 其他流动资产 36,340,144.14
13 二、非流动资产合计 1,500,570,144.40
14 可供转让金融资产 -
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序号 科目名称 账面价值（单体）
15 持有至到期投资 -
16 长期应收款 -
17 长期股权投资 80,088,984.33
18 投资性房地产 -
19 固定资产 1,065,767,570.18
20 在建工程 249,442,919.14
21 工程物资 -
22 固定资产清理 -
23 生产性生物资产 -
24 油气资产 -
25 无形资产 36,042,224.62
26 开发支出 -
27 商誉 -
28 长期待摊费用 66,511,978.30
29 递延所得税资产 2,716,467.83
30 其他非流动资产 -
31 三、资产总计 3,617,744,531.19
32 四、流动负债合计 2,272,351,507.51
33 短期借款 1,100,000,000.00
34 交易性金融负债 -
35 应付票据 -
36 应付账款 808,419,803.53
37 预收款项 185,278,629.60
38 应付职工薪酬 32,225,759.88
39 应交税费 17,291,541.38
40 应付利息 -
41 应付股利 31,283,497.72
42 其他应付款 97,852,275.40
43 一年内到期的非流动负债 -
44 其他流动负债 -
45 五、非流动负债合计 520,000,000.00
46 长期借款 500,000,000.00
47 应付债券 -
48 长期应付款 20,000,000.00
49 专项应付款 -
50 预计负债 -
51 递延所得税负债 -
52 其他非流动负债 -
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序号 科目名称 账面价值（单体）
53 六、负债总计 2,792,351,507.51
54 七、净资产 825,393,023.68
上表数据经由瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了瑞华审字
[2014]第 14020048 号无保留意见审计报告。
（二）实物资产的分布情况及特点
委估的实物资产主要包括存货、房屋建（构）筑物及设备类资产。
纳入本次评估范围的存货包括原材料、产成品和在产品，除原材料中的进口
原油有部分存放在盘锦北方沥青股份有限公司的参股公司大连北方油品储运有限
公司位于大连保税区的储罐中，已及在运输过程中的铁路槽车中以外，其余存货
存放在公司厂区内的储罐中和生产装置内。
纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物主要为北沥股份所拥有并投入使用的
车间厂房、库房、办公楼、泵房、厂内外道路、凉水塔凉水池等，主要建筑物为
砖混结构，道路为沥青及及砖混结构、凉水塔凉水池等池主要为钢筋砼结构。
设备类资产包括机器设备、车辆及电子设备。机器设备主要包括 100 万吨/年
重交沥青装置一套，20 万吨/年环烷基馏分油加氢装置一套，40 万吨/年加氢尾油
异构脱蜡装置一套，以及配套的储运设备、水汽设备、热工控制系统及附属生产
设备，存放使用在北沥股份的厂区内。
车辆主要为生产经营和办公使用的货车、客车、轿车、消防车、铁路槽车等，
正常使用。
电子设备主要有办公用电脑、打印机、复印机、空调，以及生产设备和管线
上使用的各种仪器仪表等，正常使用在各办公场所和设备上。
二、 资产清查核实情况总体说明
接资产评估委托后，天健兴业评估人员根据北沥股份提供的资产评估申报表，
按照资产的不同类别组成流动资产、固定资产及负债清查小组，对纳入评估范围
的资产进行了现场清查核实，现将情况说明如下：
（一）流动资产的清查核实
评估人员主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、抽查会计凭证，
对非实物性流动资产进行了清查，并重点对货币资金、往来款项等科目进行核实。
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1．现金
评估人员在企业出纳的配合下，对该单位的库存现金进行了盘点，查看了基
准日至盘点日的现金日记账和尚未记账的收款、付款凭证，以盘点日的库存现金
数加评估基准日至盘点日现金支出数，减评估基准日至盘点日现金收入数，推算
结果，均与评估基准日的账面现金数额相符。
2．银行存款
根据当期开户银行提供的银行存款对账单及企业编制的银行存款余额调节
表，并通过向其开户银行函证，核对账实相符。逐笔分析未达账项形成原因，未
发现明显影响净资产的事项。
3．应收账款、预付账款、其他应收款
清查中首先对各应收款项中的大额往来款进行函证，对未收到回函的资产和
其他未进行函证的资产实行替代程序，主要核对各科目总账、明细账、会计凭证
是否相符，同时向企业索取有关协议合同等资料，核实业务发生情况及债权的合
理性、真实性。
4．存货
评估人员对企业申报的存货数量及存放情况进行了盘点及现场勘察，对企业
存货的数量和购入时间等有关情况进行了详细的核实记录。存货主要是为企业采
购的维修用备品备件、进口原油、辽河原油、在产品及沥青、有机热载体、变压
器油、基础油等产成品，在产品及产成品主要存储于企业厂区的储罐中，备品备
件大多存放于仓库。通过参加企业的月度全面盘点及对备品备件抽查盘点，认真
核实了企业申报数量及保管状况。
5.其他流动资产
纳入评估范围的其他流动资产是企业应交税费中的预交税款，包括待抵扣增
值税、应交城市维护建设税、应交教育费附加、所得税，通过核实企业的纳税申
报表及相关的财务记录，核实业务发生情况及其合理性、真实性。
（二）非流动资产的清查
非流动资产的清查范围包括长期股权投资、建（构）筑物类固定资产、设备
类固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用及递延所得税资产等。清查过
程是在企业填报资产评估申报表并进行自查的基础上进行的，评估人员在各有关
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资产管理人员的配合下，对长期股权投资及固定资产等进行了全面核查。
1．长期股权投资
纳入本次评估范围的长期投资为大连北方油品储运有限公司，我们主要审查
了相关协议、合同、出资证明、被投资单位验资报告等法律文件，核实长期投资
的比例、账面成本及收益。有关长期投资清查核实情况如下表所示：
单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期 账面价值 投资比例%
80,088,984.3
1 大连北方油品储运有限公司 2010-4-26 26%
3
2．房屋建（构）筑物清查核实
对于建、构筑物类资产，在有关管理人员陪同下，依据申报表逐栋、逐项进
行核查，评估人员根据观察到的房屋建筑物现有状态填写房屋完好状况打分表、
并补充房屋状况调查表有关内容；对于设备类资产，在企业填报资产评估申报表
并进行自查的基础上，资产评估人员深入现场对固定资产进行抽样核查，了解其
运行以及维修保养等情况，抽查的固定资产金额占固定资产账面余额的 80%以上。
评估人员通过以上方法核实资产数量、型号、规格及状况，核实重要资产的产权
证明文件，包括设备购买合同、房屋所有权证、土地使用权证等资料。抽查重要
资产的原始凭证，对固定资产的账面价值合理性及构成因素进行分析，以供评估
作价时参考。在资产清查过程中发现的已拆除、闲置、待报废资产，通过与有关
管理人员及被评估单位核实，在资产评估清查明细表中予以注明。
评估人员根据企业提供的建、构筑物申报表对其账面值的构成情况进行了解，
并抽查了入账凭证、购建合同以及折旧计提情况等，确定其账面值基本正常。评
估人员对建（构）筑物进行现场勘察，并取得产权证明文件复印件，核对房产的
面积，了解房产所坐落的土地的使用权取得情况，清查结论与企业申报情况基本
一致。
2．设备类资产清查核实
评估人员根据企业资产评估申报表对申报设备进行了清查。
清查核实工作自 2014 年 8 月 4 日至 8 月 15 日在北沥股份设备管理人员协同
下完成。首先由设备管理部门相关人员介绍设备的基本情况，然后在技术人员陪
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同下，进入现场勘查核实。对主要设备进行逐台清查实物，具体做法如下：
（1）根据北沥股份提供的设备清查评估明细表与设备卡片和固定资产账薄进
行核对，并作相应记录，对原值的组成进行分析，复印部分重要设备的购置票据
或合同；
（2）调查了解该公司历年资产评估、清产核资及调账情况，了解企业执行的
会计制度、计提折旧的方法，掌握设备类资产的账面价值；
（3）向设备管理部门主要人员了解设备的基本情况；
（4）进入现场勘查核实。逐台清查实物，对重点设备的技术状况、大修理及
改造情况进行详细调查了解，请企业的技术人员介绍生产设备的技术特性、工艺
特点、负荷大小、维护保养情况。
根据北沥股份资产评估申报表，评估小组对北沥股份的设备进行了清查核对。
在清查核实过程中，评估人员向设备管理和操作人员了解了设备的技术特点、使
用状况、存在的缺陷以及使用维护、修理和技术改造等情况。对账面数量、购置
时间、生产厂家与实际情况一一进行核对，对存在待报废的情况、单独入账的零
部件在备注在明细表中。
经上述清查，设备类资产无调整事项。
4．在建工程的清查
纳入评估范围的在建工程为土建工程，系企业正在建设的 40 万吨加氢尾油项
目、66KV 总变电所项目、制氢装置工程项目、30 万吨还烷基项目、低分气、酸性
水工程和污水处理扩能改造项目。评估人员审核了相关文件及入账凭证等有关资
料等，对其形象进度和付款进度进行了核实和确认。
5．无形资产—土地使用权的清查
纳入本次评估范围的土地使用权共 8 项，评估人员查阅了土地使用权证，相
关投资协议和验资报告，确认摊销及使用情况正常，无清查调整事项。
6．无形资产—其他无形资产的清查
纳入评估范围的其他无形资产包括办公软件、工程造价软件、财务软件等。
评估人员核实了各项软件的购置发票，并对企业的摊销政策进行了了解，经核实，
该部分无形资产使用及摊销均正常。
7．长期待摊费用的清查
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纳入评估范围的长期待摊费用主要为 40 万吨加氢尾油所使用的催化剂、脱硫
剂、钯金触媒等添加剂，主要用于生产装置的正常运行。评估人员通过抽查原始
凭证及每期摊销凭证，并对企业的摊销政策进行了了解，经核实，长期待摊费用
摊销正常。
8．递延所得税资产的清查
评估人员通过了解递延所得税资产形成原因，复核了计算过程，经核算无误，
无清查调整事项。
（三）负债的清查核实
负债科目为短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应
付股利和其他应付款。
清查中首先对大额负债进行函证，对未收到回函的负债和其他未进行函证的
负债实行替代程序，主要是核对各科目总账、明细账、会计凭证是否一致，核实
负债发生原因及负债的真实性。经核查，申报情况真实。
三、 影响资产清查的事项
申报评估的房屋中有 45 项未办理房屋所有权证。
四、 资产清查结论
（一）资产清查调整情况
资产评估人员对评估范围内的资产及负债实际状况进行了认真、详细的清查，
我们认为上述清查在所有重要的方面反映了委托评估资产的真实状况，在资产清
查过程中，资产评估人员坚持了客观、独立、公正、科学的原则，资产清查的结
果有助于对资产的市场价值进行公允的评定估算。
本次清查结果与申报账面值一致，对于个别已拆除的房产，已在明细表的备
注栏中进行备注，无调整事项。
（二）影响资产清查的事项
委估的房屋中有 45 项未办理房屋所有权证，房产面积以企业申报面积为准。
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第四部分 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估说明
北沥股份纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预
付账款、其他应收款及存货。
流动资产账面值情况如下表：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
货币资金 613,098,105.05
应收票据 50,226,444.18
应收账款 48,026,132.18
预付账款 369,955,233.34
其他应收款 209,923,398.21
存货 789,604,929.69
其他流动资产 36,340,144.14
流动资产合计 2,117,174,386.80
具体评估过程如下：
（一） 货币资金
北沥股份货币资金包括现金、银行存款。货币资金账面值为 613,098,105.05
元。
1、现金
北沥股份的现金存放在财务部保险柜内。
对现金的评估采取实地盘点倒推的方法，即：基准日账面值=实盘现金-基准
日至盘点日现金收入金额+基准日至盘点日现金付出金额，计算出基准日账面金额
同现金日记账余额和总账“现金”账户余额核对，相符，以账面值作为评估值。
2、银行存款
北沥股份的银行存款共有 13 个银行账户。
对人民币银行存款的评估，采取以基准日银行对账单余额同企业银行日记账
余额核对，如有未达账项则用双向调节法编制银行存款余额调节表，调节平衡后，
银行存款以经核实的账面值作为评估值。
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综上，货币资金以核实无误的账面值作为评估值，货币资金的评估值为
613,098,105.05 元。
（二） 应收票据
应收票据账面值为 50,226,444.18 元，为生产经营中形成的银行承兑汇票。
对于应收票据，根据清查日的实际盘点票据金额，结合票据的出票日期和到期
日期，承兑及背书等信息，确认票据有效且账面金额真实，预计到期能够收回，
以审计后的账面值确认评估值。
应收票据评估值为 50,226,444.18 元。
（三）应收账款
应收账款账面金额 54,199,851.59 元，坏账准备 6,173,719.41 元，应收账款
净额为 48,026,132.18 元，主要为北沥股份应收客户的销货款和轻油购货款，评
估人员在核查账簿、合同和原始凭证的基础上，确认业务内容的真实性、完整性，
在进行经济内容和账龄分析的基础上，通过个别认定法及账龄分析法相结合，其
中账龄在 1 年以内的应收账款，计提坏账的比例为 0%，账龄在 1-2 年的应收账款，
计提坏账的比例为 50%，账龄在 2 年以上的应收账款，计提坏账的比例为 100%，
综合分析应收账款的可收回金额确定应收账款的评估值。
应收账款评估值为 48,026,132.18 元，坏账准备评估为 0 元。
（四）预付账款
预付账款账面值 369,955,233.34 元，主要为北沥股份近期预付的原料款、工
程材料款、土地出让金、设备修理费、电费和油款等。评估人员对这些款项的预
付时间、预付原因等因素进行了具体分析，并对相应预付款项合同、凭证进行审
查。评估人员认为预付账款账目真实，除序号第 10、11 项以外（这两项的服务已
经提供，只是尚未开发票。）其余各项对应的未来资产或权利均能实现，故以经
审定后的账面值确认评估值。
预付账款的评估值为 369,722,784.36 元。
（五） 其他应收款
其他应收款账面余额为 214,615,550.12 元，计提坏账准备 4,692,151.91 元，
账面值净 209,923,398.21 元，其他应收款主要包括购置原油未抵扣增值税进项税、
北沥股份公司职工备用金及借款。
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评估人员查阅了相关的原始凭证和账簿等相关资料，并对大额的其他应收款
进行了函证。在核实其他应收账款的业务内容、账龄和金额等无误的基础上，通
过个别认定法及账龄分析法相结合，其中账龄在 1 年以内的其他应收款，计提坏
账的比例为 0%，账龄在 1-2 年的其他应收款，计提坏账的比例为 50%，账龄在 2
年以上的其他应收款，计提坏账的比例为 100%，综合分析其他应收款的可收回金
额确定其他应收款的评估值。其他应收款最终以审定后的账面值作为评估值。
其他应收款评估值为 209,923,398.21 元，坏账准备评估为 0 元。
（六） 存货
北沥股份纳入本次评估范围的存货为原材料、产成品和在产品。存货账面值
为 789,604,929.70 元。其中原材料的账面值为 543,806,191.88 元，产成品的账
面值为 244,142,272.13 元。在成品的账面值为 1,656,465.69 元。
在评估过程中，依据企业提供的存货清单，我们核实了有关的购置、销售发
票和会计凭证；对存货进行了盘点，察看储存情况，了解存货保管、内部控制制
度，检查了企业基准日的盘点报告，对存货按类别分别进行评估。
1、原材料
原材料账面值为 543,806,191.88 元，主要为原油和生产用备品备件等，其中
生产用备品备件等为企业根据需要及时购进或备用，周转较快，库龄较短，账面
价值与现行市场价格相比相差不大，故以经审定后的账面值作为评估值。
对于原油的评估，按照评估时点原油的市场价格进行估算。
评估价值＝原油市场价×数量
案例一：原材料—进口原油（原材料序号 2451#）
原材料名称：进口原油
账面数量：115,741.64 吨
计划成本：555,559,867.68 元
成本差异：-29,805,778.78 元
本次评估根据北沥股份 2014 年 6 月份的进口原油购入价格，并查询国际原油
价格，根据 wind 咨询查询，综合确定进口原油（北海布伦特）周期价格为 109 美
元/桶，经计算约合 4,292.19 元/吨（不含税价格）。
经查询，企业运杂费及代理费等约合 193 元/吨，其中运杂费（大连--盘锦）
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为 168 元/吨，在港储存费为 18 元/吨，国内检验费 1 元/吨，代理费 6 元/吨。（以
上价格为含税价）。
故原油不含税单价=4,292.19+193/1.17
=4,485.19（元/吨）
进口原油评估值＝4,485.19×1179.33
＝519,123,246.31（元）
原材料的评估值为 537,186,411.60 元。
2、产成品
产成品账面值为 244,142,272.13 元，未计提存货减值准备，内容产品是沥青、
有机热载体、变压器油、基础油等石油提炼产品，均可正常对外销售。对于产成
品，评估人员查阅了有关会计记录、仓库记录，抽查了企业基准日的盘点记录，
并对产成品进行了抽查盘点，已核实账面数量的正确性。
产成品评估方法如下：
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含税销售价
格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。
评估单价=不含税销售单价×（1-销售税金率-销售费用率）- 单位所得税- 单
位部分利润
不含税销售单价：不含税销售单价是按照评估基准日前后的市场价格确定的；
产品销售税金及附加费率主要包括以增值税、消费税为税基计算交纳的城市
建设税与教育附加；
销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；
单位所得税=[不含税销售单价×（1-销售税金率-销售费用率-管理费用率-财
务费用率）-账面单位成本]×所得税率
所得税率按企业现实执行的税率 25%计算；
产成品的评估值为 271,209,885.00 元。
案例：产成品—4#基础油（产成品序号 26#）
产成品名称：4#基础油
账面数量：6,657.74 吨
账面单价：5,660.76 元
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账面金额：37,687,889.52 元
该产品不含税出厂单价为 7,335.04 元/吨。
我们通过对盘锦北沥公司近三年经营情况的分析及企业提供的资料确定，平
均销售税金及附加费率 1.97%，平均销售费用率为 0.25%，管理费用率 1.30%，财
务费用率 1.02%，所得税率为 25%，将以上参数代入公式，得
单位所得税=[7,335.04 ×（1-1.97%-0.25%-1.30%-1.02%）- 5,660.76]×25%
= 335.50（元）
由于该产品属于正常销售产品，利润扣除率取 30%，则
扣除利润=[7,335.04 ×（1-1.97%-0.25%-1.30%-1.02%）- 5,660.76]×75%
×30%
=301.95 （元）
评估单价=7,335.04 ×（1-1.97%-0.25%）-335.50 - 301.95
= 6,536.40（元）
4#基础油评估值= 6,536.40×6,657.74
= 43,517,651.74 （元）
4、在产品
在产品账面价值为 1,656,465.69 元，主要为加氢原料，用于生产沥青改性剂，
周转较快，其账面价值基本反映了该资产的现实成本，故在产品按核实后的账面
值确定评估值。
经过以上程序，在产品评估值为 1,656,465.69 元。
评估结果：存货评估价值为 810,056,146.97 元。
（七） 其他流动资产
其他流动资产账面价值为 36,340,144.14 元，主要为多缴纳的城建税、教育
费附加、所得税以及待抵扣的增值税，评估人员审核相关账簿及原始凭证，以证
实金额的真实性和准确性。
经核查，金额准确，业务真实可以抵付未来需要缴纳的税款，故以核实后的
账面值作为评估值。
其他流动资产评估值为 36,340,144.14 元。
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二、 长期股权投资评估说明
（一） 评估范围
本次纳入评估范围的长期股权投资账面值 80,088,984.33 元，共计 1 家参股的
被投资单位-----大连北方油品储运有限公司，经营范围主要为开发建设石油及石油
产制品储罐，储罐修理、清洁，开发建设与储罐业务相关的仓库、配套设施。长
期投资的基本情况和在评估基准日的账面值如下表所示：
单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期 投资比例 账面价值
1 大连北方油品储运有限公司 2010-4-26 26% 80,088,984.33
合计 80,088,984.33
长期股权投资企业名称：大连北方油品储运有限公司
住所：大连保税区新港商务大厦 12 层 2 号
法定代表人：岳连俊
注册资本：人民币 30000 万元
实收资本：人民币 30000 万元
公司类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）
经营范围：开发建设石油及石油制品储罐，储罐修理、清洁，开发建设与储
罐业务相关的仓库、配套设施。
企业历史沿革
大连北方油品储运有限公司成立于 2010 年 5 月 21 日。公司由振华石油控股
有限公司、盘锦北方沥青股份有限公司、北方石油国际有限公司和大连港股份有
限公司共同出资设立。
大连北方油品储运有限公司注册资本 1.48 亿元人民币，各方出资比例如下：
振华石油控股有限公司出资额为 4292 万元人民币，占注册资本的比例为 29%；盘
锦北方沥青股份有限公司出资额为 3848 万元人民币，占注册资本的比例为 26%；
北方石油国际有限公司出资额为 3700 万元人民币，占注册资本的比例为 25%；大
连港股份有限公司出资额为 2960 万元人民币，占注册资本的比例为 20%。以上数
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据由大连弘博达联合会计师事务所验证，并出具了弘博达外验字（2009）第 001
号验资报告。
2013 年 6 月，根据股东会决议和修改后的章程规定，增加注册资本 1.52 亿元
人民币，增资后，注册资本为 3 亿元人民币，大连北方油品储运有限公司注册资
本各方出资比例如下：振华石油控股有限公司出资额为 8700 万元人民币，占注册
资本的比例为 29%；盘锦北方沥青股份有限公司出资额为 7800 万元人民币，占注
册资本的比例为 26%；北方石油国际有限公司出资额为 7500 万元人民币，占注册
资本的比例为 25%；大连港股份有限公司出资额为 6000 万元人民币，占注册资本
的比例为 20%。以上数据由大连永睿会计师事务所有限公司验证，并出具了大永
会外验字（2013）第 54 号验资报告。
（二） 评估过程
根据长期投资评估明细表，评估人员查阅了被投资单位章程、协议，经营范
围和经营情况、投资日期、原始投资额和股权比例等书面资料。根据项目整体方
案选取合适的企业价值评估方法对被投资企业进行评估。
（三） 评估方法
针对上述长期投资的具体情况，评估人员进行了充分的调查了解和收集有关
资料，大连北方油品储运有限公司成立以来尚未进行投资收益分红，而且北沥股
份由于持股比例较小，无法进入企业进行整体评估，因此对该项长期股权投资按
被投资单位评估基准日会计报表净资产数乘以持股比例确定评估值。
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权变化和少数股权等因
素产生的溢价和折价。
根据北沥股份提供的大连北方油品储运有限公司评估基准日未经审计的会计
报表，报表净资产为 308,034,555.11 元，则：
北沥股份所持 26%的股权价值= 308,034,555.11×26%= 80,088,984.33 元。
（四） 评估结论
经以上评估程序，长期股权投资科目评估值如下表所示：
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金额单位：人民币元
编号 被投资单位名称 账面价值 评估价值 增值率%
1 大连北方油品储运有限公司 80,088,984.33 80,088,984.33 -
长期股权投资合计 80,088,984.33 80,088,984.33 -
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三、 建（构）筑物评估技术说明
（一）评估范围
评估范围为北沥公司的房屋建筑物和构筑物。包括北沥公司厂区内的车间办
公楼、机修办公楼、1#办公楼、西侧综合楼（厂办综合楼）、消防楼、倒班宿舍、
2#办公楼(东综合楼)、化验室综合楼、食堂、泵房及各类池、管线等房屋类共计 117
项，构筑物类共计 127 项。纳入本次评估范围的房屋建筑物类的账面原值为
599,092,079.77 元，账面净值为 457,744,233.18 元。
（二）资产概况
1、区域位置及交通状况
北沥公司的建筑物、构筑物主要座落于两处，一处位于盘锦市兴隆台区新工
街道的北沥公司厂区内，另一处位于双台子湖滨小区。兴隆台区交通便捷，地理
位置优越。中新、石新等公路，102、305国道与盘海营高速、沈大、京沈高速公
路相连，与沈秦高速铁路相接。可直达大连港、营口港、锦州港。另一处位于双
台子区交通十分便捷，运输网络四通八达。这里是京沈、盘海营高速公路和秦沈
高速铁路的交汇处。沟海铁路途经该区，货运直接通往大连、沈阳、北京、上海、
广州等地。距锦州港70公里，距沈阳桃仙机场150公里。
2、房屋、构筑物状况
房屋类共计111项。评估基准日时，取得《房屋所有权证》的房屋共计19项，
未取得《房屋所有权证》的房屋共计92项。其中盘房权字第004550号泵房操作间
（万立罐）处于闲置待拆状态；卫生所平房（盘房权字第004595号）、东地衡检
斤房（盘房权字第004588号）和东门卫已拆除；构筑物中路灯现已拆除。纳入评
估范围取得《房屋所有权证》的房屋如下：
结 建成
序号 权证编号 建筑物名称
构 年月
砖
1 盘房权字第 004549 号 3#罐区罐输泵房 1994-12-31
混
钢
2 盘房权字第 004550 号 泵房操作间(万立罐) 1994-12-31
混
砖
3 盘房权字第 004555 号 轻油 2#泵房及操作间维修班 1994-12-31
混
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北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估说明 第29页
砖
4 盘房权字第 004557 号 办公楼(储运) 1996-12-31
混
砖
5 盘房权字第 004556 号 0#罐泵房 1994-12-31
混
砖
6 盘房权字第 004548 号 沥青泵房 1994-12-31
混
砖
7 盘房权字第 004539 号 高配一所 1994-12-31
混
砖
8 盘房权字第 004543 号 车间办公楼 1994-12-31
混
砖
9 盘房权字第 004563 号 机修办公楼 1994-12-31
混
砖
10 盘房权字第 004540 号 空压站房 1994-12-31
混
砖
11 盘房权字第 004554 号 车间办公楼 1994-12-31
混
砖
12 盘房权字第 004553 号 污油提升泵房 1994-12-31
混
砖
13 盘房权字第 004551 号 循环水泵房 1994-12-31
混
砖
14 盘房权字第 004586 号 污水处理工段 1994-12-31
混
砖
15 盘房权字第 004604 号 1#办公楼 1987-12-31
混
砖
16 盘房权字第 004603 号 西侧综合楼 1993-12-31
混
砖
17 盘房权字第 004572 号 倒班宿舍 1997-12-31
混
砖
18 盘房权字第 004595 号 卫生所平房 1988-12-31
混
砖
19 盘房权字第 004588 号 东地衡检斤房 2002-10-1
混
纳入本次委估建筑结构主要为生产用房屋、辅助生产用房屋多为框架结构、
砖混结构。其中：
机修办公楼的建成年月为1944年12月，砖混结构；总层数为3层，建筑面积为
1099平方米，承重结构为承重墙体构成，由钢筋混凝土梁柱板等构件构成。外墙
刷涂料，内墙刮白，大理石地面，塑钢窗，防盗门；给排水、供电、供暖、通讯
等配套设施齐全。
空压站房的建成的年月为1994年12月，砖混结构；总层数为1层，建筑面积为
525平方米，承重结构为承重墙体构成，由钢筋混凝土梁柱板等构件构成。外墙刷
涂料，内墙刮大白，地坪漆地面，塑钢窗，防盗门；给排水、供电、供暖等配套
设施齐全。
食堂的建成年月为2011年12月，框架结构；总层数为2层，建筑面积为2836平
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方米，承重结构为钢筋混凝土独立基础和条形基础，承重结构为墙体、框架柱、
构造柱和圈梁。外墙刷涂料，内墙刮白，大理石地面，塑钢窗，塑钢门；给排水、
供电、供暖、通讯等配套设施齐全。
构筑物类共计113项。建成年月为1992年至2013年，主要为各种池类，各种管
线及房屋、设备的附属工程等。
委估的房屋中，湖滨小区大门及收发室、湖滨小区自行车棚和湖滨小区车库；
委估的构筑物中，湖滨小区围墙、湖滨小区道路、湖滨小区化粪池及外网排污和
湖滨小区道路，在湖滨小区内，不在委估的8宗土地上。其余委估的房屋和构筑物
均坐落在委估的8宗土地上。
3、建（构）筑物现行状况的勘查
纳入本次评估范围的房屋建筑物、构筑物维护保养一般。其中盘房权字第
004550 号泵房操作间（万立罐）处于闲置待拆状态；盘房权字第 004595 号卫生所
平房和盘房权字第 004588 号东地衡检斤房现已拆除；房屋建筑物中 50 项东门卫
现已拆除；构筑物中第 47 项路灯现已拆除，其余房屋及构筑物均正常使用。
4、房屋、构筑物权属状况
（1）土地权属状况
列入本次评估范围的土地共 8 宗，在评估基准日，均办理了《国有土地使用
证》。证载如下：
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其中
地类 使用权
宗地 土地权证 土地使用 取得 使用权 终止 发证
坐落 地号 图号 （用 面积 记事 宗地四至
编号 编号 权人 价格 类型 日期 2
独用 分摊 日期
途） （M ）
面积 面积
东临锦北方沥
请于 2012 年 7 青股份有限公
盘国用
盘锦北方 21110300 月 11 日前进行 司，南临聚财
（2007） 兴隆台区 工业用 2056/ 2007/
01 沥青股份 40060076 空白 空白 出让 61,530 61,53 空白 年检，逾期不 街，西临石化
第 300103 新工街道 地 11/28 7/11
有限公司 004 .00 0.00 检不具备法律 路，北临锦北
号
效力。 方沥青股份有
限公司
请于 2008 年 1
盘国用 东、南、西、
盘锦北方 58.52 月 26 日前进行
（2005） 兴隆台区 21110300 工业用 2055/ 北临盘锦北方 2005/
02 沥青股份 -24.7 空白 出让 10,696 10,69 空白 年检，逾期不
第 300010 新工街道 40060070 地 1/24 沥青股份有限 1/26
有限公司 5 .90 6.90 检不具备法律
号 公司
效力。
东临新建路，
请于 2007 年 11
盘国用 南临聚财街，
盘锦北方 21110300 58.25 月 11 日前进行
（2004） 兴隆台区 工业用 2053/ 西临盘锦北方 2004/
03 沥青股份 40060076 -25.0 空白 出让 98,407 98,40 空白 年检，逾期不
第 300217 新工街道 地 9/21 沥青股份有限 11/11
有限公司 -1 0 .80 7.80 检不具备法律
号 公司，北临尚
效力。
工路
请于 2007 年 11 东、北临 X-2
盘国用
盘锦北方 58.50 月 11 日前进行 地块，南临盘
（2004） 兴隆台区 21110300 工业用 2053/ 2004/
04 沥青股份 -24.7 空白 出让 1,936. 1,936 空白 年检，逾期不 锦北方沥青股
第 300218 新工街道 40060073 地 10/12 11/11
有限公司 5 90 .90 检不具备法律 份有限公司，
号
效力。 西临盛工路
请于 2007 年 11 东、南、北临
盘国用
盘锦北方 58.25 月 11 日前进行 盘锦北方沥青
（2004） 兴隆台区 21110300 工业用 2053/ 2004/
05 沥青股份 -24.5 空白 出让 5,301. 5,301 空白 年检，逾期不 股份有限公
第 300219 新工街道 40060068 地 10/12 11/11
有限公司 0 40 .40 检不具备法律 司，西临石化
号
效力。 路
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其中
地类 使用权
宗地 土地权证 土地使用 取得 使用权 终止 发证
坐落 地号 图号 （用 面积 记事 宗地四至
编号 编号 权人 价格 类型 日期 2
独用 分摊 日期
途） （M ）
面积 面积
请于 2007 年 10 东、南、西临
盘国用
盘锦北方 58.25 月 19 日前进行 盘锦北方沥青
（2004） 兴隆台区 21110300 工业用 2053/ 2004/
06 沥青股份 -24.2 空白 出让 81,959 81,95 空白 年检，逾期不 股份有限公
第 300183 新工街道 40060076 地 10/12 10/19
有限公司 5 .40 9.40 检不具备法律 司，北临尚工
号
效力。 路
盘国用 东、南、西、
盘锦北方 21110300 58.00
（2014） 兴隆台区 工业用 2053/ 北临盘锦北方 2004/
07 沥青股份 40060076 -24.7 空白 出让 4,938. 4,938 空白 空白
第 300003 新工街道 地 10/12 沥青股份有限 1/24
有限公司 002 5 70 .70
号 公司
盘国用 东、南、西、
盘锦北方 21110300 58.00
（2014） 兴隆台区 工业用 2053/ 北临盘锦北方 2004/
08 沥青股份 40060076 -24.7 空白 出让 16,958 16,95 空白 空白
第 300004 新工街道 地 10/12 沥青股份有限 1/24
有限公司 008 5 .30 8.30
号 公司
注：根据盘政发〔2007〕19 号，待估宗地 01-08 为工业等三级用地。
评估基准日时，委估宗地未设立抵押、担保等他项权利。
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（2）房屋权属状况
纳入本次评估范围的房屋共计 111 项，取得《房屋所有权证》的房屋共计 19
项，未取得《房屋所有权证》的房屋共计 92 项，被评估单位承诺其合法拥有房屋
所有权，无任何权属纠纷。截止评估基准日时，委估的房屋建筑物未设立抵押、
担保等他项权利。
（三）评估过程
第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资
产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和
特征是否相符进行了核对并加以调整。
第二阶段：现场勘察阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资
产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和
特征是否相符进行了核对并加以调整。
1、结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，
为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板进行细心观测，查看有无变形
开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否
有风化以及风化的严重程度。
2、装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装
修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装
修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
3、设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使
用要求。
4、维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无
损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
第三阶段：评估测算阶段
查阅了典型建(构)筑物、线路的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日
当地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。
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（四）评估方法
根据本次评估目的以及房屋和构筑物的使用性质，采用重置成本法。
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估
算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其公式：
评估值＝重置全价×成新率
1、重置价值的确定
（1）重置价值=重置单价×建筑面积
1）重置单价=勘察设计和前期工程费+管理费用+建筑安装工程费+资金成本
A、建筑安装工程费的确定：
对委估房屋、构筑物采用预决算调整法确定其建筑安装工程费，即以待估房
屋、构筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率，将其调整为按
现行计算的建筑安装工程费。一般房屋根据典型房屋实物工程量，按照现行建筑
安装工程定额(或指标)和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造
价，以此作为建筑物重置价值的计算依据。
B、勘察设计和前期工程费、管理费用的确定，费用明细详见下表：
序
费用项目 基数 标准
号
一 工程造价 **** ****
(一) 勘察设计和前期工程费 1+2+3+4+5+6+7 7.81%
1 前期工程咨询费 (1)+(2)+(3)+(4) 0.70%
(1) 编制项目建议书 工程造价× 0.16%
(2) 编制可行性研究报告 工程造价× 0.32%
(3) 评估项目建议书 工程造价× 0.10%
(4) 评估可行性研究报告 工程造价× 0.12%
2 勘察设计费 工程造价× 3.24%
3 招标代理服务费 工程造价× 0.39%
4 工程监理费 工程造价× 2.38%
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5 工程保险费 工程造价× 0.20%
6 建设项目环境影响咨询费 (1)+(2)+(3)+(4) 0.17%
(1) 编制环境影响报告书 工程造价× 0.10%
(2) 编制环境影响报告表 工程造价× 0.03%
(3) 评估环境影响报告书 工程造价× 0.02%
(4) 评估环境影响报告表 工程造价× 0.02%
7 工程造价咨询费 工程造价× 0.73%
二 管理费用 工程造价× 1.24%
C、资金成本的确定：
合理的资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金(包括前期其他费
用、工程造价)的筹资成本，即利息。根据合理的建设工期，资金在建设期内均匀
投入，利率按照 2012 年 7 月 7 日执行的银行贷款利率，即半年以内(含半年)贷款
利率 5.60%，半年至一年(含一年)贷款利率 6.00%，一至三年贷款利率 6.15%，分
别测算出各建筑物合理的资金成本。其公式：
资金成本＝（建筑安装工程费＋前期费用及其它费用）×利率×1/2×建设周
期
（2）建筑面积：对于已取得《房屋所有权证》的房屋，建筑面积按《房屋所
有权证》登载的建筑面积为准，未取得《房屋所有权证》的房屋，建筑面积以企
业申报的建筑面积为准。
2、成新率的确定
本次房屋、构筑物成新率采用年限法计算的成新率和现场勘查打分评定的成
新率两种方法计算，然后加权计算综合成新率。
（1）年限法成新率的确定
根据耐用年限和已使用年限确定尚可使用年限，计算出房屋建(构)筑物的理
论成新率。其公式：
成新率＝（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
（2）现场勘查成新率的确定
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现场勘查成新率由评估人员现场实地勘查考评打分评定。具体通过对各房屋
建筑物的实地勘察，将建筑物分为结构部分、装修部分、配套设施三部分，其中
房屋参考原城乡建设环境保护部于 1984 年 11 月 8 日颁发的《房屋完损等级评定
标准》，运用建筑物现状打分法确定勘查成新率。
（3）综合成新率的确定
综合成新率=现场勘查成新率×60%+年限法成新率×40%
3、评估值的计算
评估值=重置全价×成新率
（五）案例评估
案例一：1#办公楼（表 4－6－1 序号 16）
1、概况
1#办公楼的建成年月为 1987 年 12 月，砖混结构；总层数为 4 层，建筑面积
为 3084 平方米，承重结构为钢筋混凝土满堂基础和条形基础，承重结构为构造柱
和圈梁。外墙刷涂料，内墙刮白，大理石地面，石膏板吊顶，塑钢窗，玻璃地弹
门；给排水、供电、供暖、通讯等配套设施齐全。
《房屋所有权证》登载如下：
权证编号：盘房权字第 004604 号；所有权人（单位）：盘锦北方沥青股份有
限公司；所有权性质：全民自营；房屋坐落：兴隆区新工街 64 委；栋号：70；建
筑结构：砖混；层次：肆；建筑面积：叁仟零捌拾肆㎡。
现场勘察状况：基础有承载力，有不均匀沉降，承重结构和围护结构承载能
力良好，维护保养一般。
2、评估方法及过程
采用重置成本法，其公式：
评估值=重置价值×成新率
重置价值=重置单价×建筑面积
重置价值=勘察设计和前期工程费+管理费用+建筑安装工程费+资金成本
（1）建筑安装工程费
根据调整后的土建工程量，套用现行的土建定额得出土建工程的项目直接费
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及土建工程取费详见下表：
调整后的土建定额直接费表
序号 费 用 项 目 金 额（元）
1 工程直接费，其中： 3,328,089.00
2 人工费 832,022.25
3 材料费 1,996,853.40
4 机械费 499,213.35
土建工程取费程序表
序号 费用项目 计算公式 费率（%） 金额（元）
1 计价定额分部分项工程费合计 3,328,089.00
1.1 其中人工费+机械费 1,331,235.60
2 企业管理费 1.1*费率 14.00% 186,372.98
3 利 润 1.1*费率 18.00% 239,622.41
4 措施项目费 1.1*费率 8.00% 106,498.85
5 税前工程造价合计 1+2+3+4 3,860,583.24
6 规 费 1.1*费率 10.00% 133,123.56
7 税 金 （5+6）*费率 3.4768% 138,853.20
工程造价 5+6+7 4,132,560.00
(2）装饰工程造价测算表
根据调整的装饰工程量，套用现行的装饰定额得出装饰工程的项目直接费及
装饰工程取费详见下表：
调整后的装饰装修工程定额直接费表
序号 费 用 项 目 金 额（元）
1 工程直接费，其中： 602,289.31
2 人工费 96,366.29
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3 材料费 445,694.09
4 机械费 60,228.93
装饰装修工程取费程序表
序 号 费用项目 计算公式 费率（%） 金额（元）
1 计价定额分部分项工程费合计 602,289.31
1.1 其中人工费 156,595.22
2 企业管理费 1.1*费率 9.10% 14,250.16
3 利 润 1.1*费率 11.70% 18,321.64
4 措施项目费 1.1*费率 5.20% 8,142.95
5 税前工程造价合计 1+2+3+4 643,004.06
6 规 费 5*费率 10.00% 15,659.52
7 税 金 （5+6）*费率 3.4768% 22,900.42
工程造价 5+6+7 681,564.00
(3）安装工程造价测算表
根据调整的安装工程量，套用现行的安装定额得出安装工程的项目直接费及
安装工程取费详见下表：
调整后的安装工程定额直接费表
序号 费 用 项 目 金 额（元）
1 工程直接费，其中： 311,397.70
2 人工费 93,419.31
3 材料费 202,408.50
4 机械费 15,569.88
安装工程取费程序表
序 号 费用项目 计算公式 费率（%） 金额（元）
1 计价定额分部分项工程费合计 311,397.70
北京天健兴业资产评估有限公司
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1.1 其中人工费 108,989.19
2 企业管理费 1.1*费率 12.95% 14,114.10
3 利 润 1.1*费率 16.65% 18,146.70
4 措施项目费 1.1*费率 7.40% 8,065.20
5 税前工程造价合计 1+2+3+4 351,723.70
6 规 费 5*费率 10.00% 10,898.92
7 税 金 （5+6）*费率 3.4768% 12,607.66
工程造价 5+6+7 191,520.00
建安工程造价=土建工程造价+装饰工程造价+安装工程造价
=4,132,560.00+681,564.00+191,520.00
=5,189,354.28(元)
每平米造价=5,189,354.28元÷3,084.00平方米
=1,682.67元/平方米（取整）
(4）前期及其他费用
勘察设计和前期工程费、管理费用明细表
序号 费用项目 基数 标准 金额(元/平方米)
一 工程造价 **** **** 1,682.67
(一) 勘察设计和前期工程费 1+2+3+4+5+6+7 7.81% 131.41
1 前期工程咨询费 (1)+(2)+(3)+(4) 0.70% 11.77
(1) 编制项目建议书 工程造价× 0.16% 2.69
(2) 编制可行性研究报告 工程造价× 0.32% 5.38
(3) 评估项目建议书 工程造价× 0.10% 1.68
(4) 评估可行性研究报告 工程造价× 0.12% 2.02
2 勘察设计费 工程造价× 3.24% 54.52
3 招标代理服务费 工程造价× 0.39% 6.56
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4 工程监理费 工程造价× 2.38% 40.05
5 工程保险费 工程造价× 0.20% 3.37
6 建设项目环境影响咨询费 (1)+(2)+(3)+(4) 0.17% 2.86
(1) 编制环境影响报告书 工程造价× 0.10% 1.68
(2) 编制环境影响报告表 工程造价× 0.03% 0.50
(3) 评估环境影响报告书 工程造价× 0.02% 0.34
(4) 评估环境影响报告表 工程造价× 0.02% 0.34
7 工程造价咨询费 工程造价× 0.73% 12.28
二 管理费用 工程造价× 1.24% 20.87
合计 1,834.95
(5)资金成本
本工程正常建设期为1年，资金投入按1年均匀投入，利率按6.00%计算，则：
资金成本=(建安工程造价+勘察设计和前期工程费+管理费用)×6.00%×1/2
×1
=(1,682.67+131.41+20.87)×6.00%×1/2×1
=55.05(元/平方米)
(6）重置单价=勘察设计和前期工程费+管理费用+建筑安装工程费+资金成本
=1,682.67+131.41+20.87+55.05
=1,890.00（元/平方米）
(7）建筑面积：
1#办公楼的建筑面积以《房屋所有权证》登载的3,084.00平方米确定。
(8）重置价值=重置单价×建筑面积
=1,890.00元/平方米×3,084.00平方米
=5,828,760.00元(取整)
(9）成新率确定
A、观察法成新率
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在熟悉房屋施工资料的基础上，依据建筑物现场勘察评分标准，对建筑物的
结构、装饰、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，
确定三部分权重，依此确定房屋勘察成新率，详见下表：
观察法成新率计算表
分 项 评 定 依 据 标准分 分数
有承载能力、稍有超过允许范围的不均
1 基础(25) 匀沉降，但已稳定。
25 12
梁、柱平直牢固，无倾斜变形、裂缝、
2 承重构件(25) 松动、腐朽、蛀蚀。
25 12
墙平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、
3 墙体(15) 腐朽、蛀蚀。
15 9
⑴结构
不渗漏，基层平整完好，积尘甚少，排
4 屋面(20) 水畅通。防水层、隔热层、保温层完好。
20 12
整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起
5 地面基层(15) 砂，无较多磨损和稀缝，无碎裂。
15 8
80% 小计：(1+2+3+4+5)×权重 42.40%
完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，
6 门窗(20) 纱窗完整，油漆完好。
20 10
完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝，
7 外墙(20) 勾缝砂浆密实。
20 10
8 内墙(20) 完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝。 20 10
⑵装修
完整牢固、无破损、变形、腐朽和下垂
9 顶棚(20) 脱落，油漆完好。
20 10
整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起
10 地面（20） 砂，无较多磨损和稀缝，无碎裂。
20 10
13% 小计：(6+7+8+9+10)×权重 6.50%
管道畅通，各种卫生洁具完好，零件齐
11 水卫(30) 全无损。
30 15
电器设备、线路、各种照明装置完好牢
12 电器照明(40) 固，绝缘良好。
40 21
⑶设备
设备、管道、畅通、完好，无堵、冒、
13 暖气(30) 漏，使用正常。
30 14
7% 小计：(11+12+13+14+15)×权重 3.50%
勘察成新率合计(%) 52%
B、年限法新率
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1#办公楼（砖混结构，办公用途)的耐用年限为50年，已使用年限为26.52年。
年限成新率=(1-已使用年限/耐用年限)×100%
=(1-26.52/50)×100%
=47%
C、综合成新率
综合成新率采用二种方法取权重，即年限法占40%，观察法占60%。
综合成新率=观察法成新率×60%+年限法成新率×40%
=52%×60%+47%×40%
=50%
9）评估值的确定
1#办公楼的评估值=重置价值×成新率
=5,828,760.00元×50%
=2,914,380.00元
案例二：冷水池（表4－6－2序号7）
（1）概况
冷水池的建成年月为1994年12月，钢筋混凝土结构。其构造为：素混凝土垫
层，混凝土底板，混凝土池壁和混凝土池隔墙。
现场勘察状况：基础有承载力，无不均匀沉降，其维护保养状况一般，正常
使用。
（2）评估方法及过程
采用重置成本法，其公式：
评估值=重置价值×成新率
重置价值=重置单价×体积
重置价值=勘察设计和前期工程费+管理费用+建筑安装工程费+资金成本
1）建筑安装工程费
根据调整后的土建工程量，套用现行的土建定额得出土建工程的项目直接费
及土建工程取费详见下表：
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调整后的土建定额直接费表
序号 费 用 项 目 金 额（元）
1 工程直接费，其中： 89,370.47
2 人工费 22,342.62
3 材料费 53,622.28
4 机械费 13,405.57
土建工程取费程序表
序 号 费用项目 计算公式 费率（%） 金额（元）
1 计价定额分部分项工程费合计 89,370.47
1.1 其中人工费 35,748.19
2 企业管理费 1.1*费率 14.00% 5,004.75
3 利 润 1.1*费率 18.00% 6,434.67
4 措施项目费 1.1*费率 8.00% 2,859.85
5 税前工程造价合计 1+2+3+4 103,669.74
6 规 费 5*费率 10.00% 3,574.82
7 税 金 （5+6）*费率 3.4768% 3,728.68
工程造价 5+6+7 110,973.24
单位造价=110,973.24元÷1,080.00立方米
=102.753元/立方米
4）前期及其他费用
勘察设计和前期工程费、管理费用明细表
序号 费用项目 基数 标准 金额(元/立方米)
一 工程造价 **** **** 102.75
(一) 勘察设计和前期工程费 1+2+3+4+5+6+7 7.81% 8.02
1 前期工程咨询费 (1)+(2)+(3)+(4) 0.70% 0.71
(1) 编制项目建议书 工程造价× 0.16% 0.16
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(2) 编制可行性研究报告 工程造价× 0.32% 0.33
(3) 评估项目建议书 工程造价× 0.10% 0.10
(4) 评估可行性研究报告 工程造价× 0.12% 0.12
2 勘察设计费 工程造价× 3.24% 3.33
3 招标代理服务费 工程造价× 0.39% 0.40
4 工程监理费 工程造价× 2.38% 2.45
5 工程保险费 工程造价× 0.20% 0.21
6 建设项目环境影响咨询费 (1)+(2)+(3)+(4) 0.17% 0.17
(1) 编制环境影响报告书 工程造价× 0.10% 0.10
(2) 编制环境影响报告表 工程造价× 0.03% 0.03
(3) 评估环境影响报告书 工程造价× 0.02% 0.02
(4) 评估环境影响报告表 工程造价× 0.02% 0.02
7 工程造价咨询费 工程造价× 0.73% 0.75
二 管理费用 工程造价× 1.24% 1.27
合计 112.04
5)资金成本
本工程正常建设期为1年，资金投入按1年均匀投入，利率按6.00%计算，则：
资金成本=(建安工程造价+勘察设计和前期工程费+管理费用)×6.00%×1/2
×1
=(102.75+8.02+1.27)×6.00%×1/2×1
=3.36(元/立方米)
5）重置单价=勘察设计和前期工程费+管理费用+建筑安装工程费+资金成本
=102.75+8.02+1.27+3.36
=115.40（元/立方米）
6）工程量：
工程量以企业申报的1,080.00m确定。
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7）重置价值=重置单价×体积
=115.40元/立方米×1,080.00立方米
=124,635.00元(取整)
8）成新率确定
由于无法对冷水池池壁、池底及池隔墙等池的内部进行勘察，因此，对于该
评估对象以年限法为准。评估对象为钢筋混凝土池，经济耐用年限为30年，已使
用年限为19.51年。
年限成新率=(1-已使用年限/耐用年限)×100%
=(1-19.51/30)×100%
=35%
9）评估值的确定
冷水池的评估值=重置价值×成新率
=124,635.00元×35%
=43,622.00元
6、评估结果
（1）评估结果详见评估明细表。
（2）纳入本次评估范围的房屋建筑物评估净值增值 125,423,253.82 元，增
值率为 27.40 %。
房屋建筑物类增值原因：
1）评估基准日时，委估房产类资产中所涉及 40 万吨加氢尾油的房屋建（构）
筑物的账面原值是企业在预转固时，按照实际已支付金额入账。本次评估时，按
照 40 万吨加氢装置正常使用的完全价值进行评估，因此出现增值。但同时将企业
尚需支付的工程款（实际已支付金额与企业提供的初步决算的差额）在其他应付
款中体现。
2）会计计提折旧的年限短于房屋建筑物的经济耐用年限。
7、有关事项说明
（1）本次评估采用房地分估，房屋和构筑物的评估值不含土地价值。
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（2）委估房屋的建筑面积和构筑物的工程量为委托方提供，若与实际不符，
评估结果应做相应调整。
（3）评估基准日时，卫生所平房（盘房权字第 004595 号）、东地衡检斤房
（盘房权字第 004588 号）和东门卫已拆除。
（4）评估基准日时，委估房屋建筑物未设立抵押、担保等他项权利。
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四、 机器设备评估技术说明
（一） 评估范围
纳入本次设备评估范围的机器设备是评估基准日北沥股份拥有的全部机器设
备、车辆和电子设备，主要生产装置有 100 万吨/年重交沥青装置、20 万吨/年环
烷基馏分油加氢装置和 40 万吨/年加氢尾油异构脱蜡装置。本次设备的评估范围
内资产账面价值情况详见下表：
单位：人民币元
序号 设备类别 账面原值 账面净值
1 机器设备 744,192,409.85 480,417,907.53
2 车辆 42,066,230.73 6,124,981.04
3 电子设备 164,726,717.17 121,480,448.43
合 计 950,985,357.75 608,023,337.00
（二） 基本概况
1．机器设备
北沥股份主要机器设备主要是石油化工生产过程中所需要的各种塔、罐、炉
等，包括常压塔、减压塔、冷却塔、沥青塔、汽提塔、脱硫塔、氧化塔、初馏塔；
燃料油罐、零位罐、油罐、万立罐、沥青罐、成品罐、原油罐、分离罐、汽油罐、
缓冲罐、中间罐；导热炉、全自动锅炉、焚烧炉、加热炉、常压炉、减压炉；各
种换热器、反应器和冷却器；各种泵、阀；以及生产辅助设备等（详见资产评估
申报明细表）。
机器设备购置时间在 1993 年 12 月至 2014 年 6 月间。基本维护使用正常。
2．车辆
纳入评估范围内的车辆有轿车、客车、货车、消防车、叉车和铁路槽车等，
共计 44 项。其中轿车主要为丰田、奥迪、捷达、桑塔纳、奔驰、大众、和帕萨特；
客车为柯斯达、黄海、丰田和金杯客车；货车主要为江铃全顺；消防车为东风、
豪沃。
3．电子设备
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纳入评估范围内的电子设备主要是装置上的测厚仪、测温仪、控制柜、变压
器、开关阀和办公自动化设备，以及配电箱、变压器、高低压配电柜、控制柜、
电缆、变频器、变频系统、报警器、测厚仪、测温仪、地衡、光谱仪、液位计、
电阻、温度计、压力表、节流装置、分析仪、流量计、调节阀、检测器、试验器、
空调、电脑、打印机、复印机、传真机、办公桌椅、厨具等，共计 1449 项。
4．设备管理使用状况
北沥股份设有计划处、技术处、设备处等部处，负责设备的招标采购、质量
检查、竣工验收、使用管理及维护保养等工作。主要由设备处负责机器设备的使
用管理、维护保养、巡检及定检工作。装置投入使用后，对设备进行分类，专人
管理。由设备处负责编制了《设备维护保养制度》、《设备检修管理制度》、《设
备密封管理制度》、《锅炉、压力容器、压力管道管理制度》等各项制度，并负
责各项管理制度执行情况的检查和落实。从设备到厂验收、安装调试、移交生产，
到建立设备帐册、编号、内部调转全程跟踪管理，各类设备台账、档案齐全完好，
设备定期检查及日常维护保养工作系统、规范。
详细内容见评估基准日被评估单位填报的评估申报表中所列示的实物资产。
5．生产装置及流程工艺简介
北沥股份主要生产装置有加工能力 100 万吨/年重交沥青装置一套，20 万吨/
年环烷基馏分油加氢装置一套，40 万吨/年加氢尾油异构脱蜡装置一套。
100 万吨/年重交沥青装置在工艺上由换热和初馏系统、常压系统、减压系统
和氧化系统组成，作为辅助工艺，还有电脱盐系统、空分空压系统、蒸汽发生系
统。主要产品为重交沥青，年产量 100 万吨。其它副产品为汽油、柴油、润滑油
基础油原料。本装置设计年开工时数为 8000 小时。
20 万吨/年环烷基馏分油加氢装置由反应、分馏、热工和公用工程等部分组成，
采用三剂串联一次通过的加氢工艺。反应部分采用单段串联一次通过，炉前混氢
方案，热高分工艺流程；分馏部分采用常压分馏塔出石脑油、柴油和减压塔出变
压器油、冷冻机油及橡胶填充油方案。分馏塔采用分馏进料加热炉，催化剂的硫
化采用干法硫化，催化剂的钝化采用低氮油钝化方案，催化剂再生采用器外再生
方案。
加氢单元主要原料为炼油厂常减压装置的常三、减二、减三和减四线油，主
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要产品为变压器油、冷冻机油、橡胶填充油及重质润滑油。加氢单元的设计能力
为 20 万吨/年，年开工时间为 8000 小时。
40 万吨/年加氢尾油异构脱蜡装置一套于 2012 年建设，由反应、分馏、热工
和公用工程等部分组成，反应部分采用加氢异构和补充精制的流程，设置加氢异
构和加氢补充精制两个反应器串联流程；分馏部分流程按生成油组分分离顺序确
定，采用先常压分馏后减压分馏的流程，设置常压分馏塔和减压分馏塔及相应的
侧线塔来实现对产品的分割。设计能力为 40 万吨/年，年开工时间为 8400 小时。
（三） 评估依据
1. 被评估单位提供的固定资产评估申报表；
2. 被评估单位提供的原始会计报表、原始会计凭证及有关协议、合同书、发
票等资料；
3. 《2014 机电产品报价手册》；
4. IT168、太平洋、网上三好街、中关村等电子设备报价网站；
5. 国家有关部门发布的统计资料和行业技术标准资料及价格信息资料，以及
本机构收集的有关询价资料和取价参数资料等。
6. 《石油化工工程建设费用定额》（2007 年版）；
7. 《石油化工工程建设设计概算编制办法、石油化工工程建设费用是定额、
石化化工安装工程概算指标编制说明》（2007 年版）
8. 国家发展改革委、建设部关于印发发改价格[2007]670 号文《建设工程监
理与相关服务收费管理规定》的通知；
9. 计价格[2002]125 号文《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响
咨询收费有关问题的通知》；
10. 国家计委、建设部关于发布计价格[2002]10 号文《工程勘察设计收费
管理规定》的通知；
11. 辽宁省建设厅颁发的“建筑工程计价定额”和“辽宁省建设工程费用
标准”（2008 年）；
12. 辽宁省 2011 年 12 月《工程造价信息》；
13. 发改价格[2007]670 号文，关于《建设工程监理与相关服务收费管理
规定》的通知；
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14. 国家发展计划委员会、建设部发佈的工程勘察设计收费标准（2002 年
修订本）
15. 计价格[2002]1980 号文，关于建设工程招标管理费标准；
16. 计价格[1999]1283 号文，关于前期工作咨询费收取办法；
17. 计价格[2002]125 号文，关于环境评价费收取标准；
18. 机械工业出版社《2014 年机电产品报价手册》；
19. 《盘锦市人民政府关于调整盘锦市城区基准地价的通知》（盘政发
（2007）19 号）；
20. 中国石化建〔2011〕960 号文；
21. 中国石油化工集团公司设计概预算技术中心出版的“2011 年 12 月非标
设备价格信息”。
（四） 评估过程
1. 清查核实工作
（1） 为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明
细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《设备调查表》，并指导企
业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
（2） 评估人员对企业提供的申报明细表进行检查，对表中的错填、漏填等不
符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
（3） 现场勘查清点设备，查阅主要设备的验收记录、运行日志、重大事故报
告书、技术资料等文件，并通过向设备管理人员和操作人员详细了解设备的现状
和对重要设备进行必要的详细勘查，掌握设备目前的技术状况。
（4） 根据现场勘查结果进一步修正企业提供的评估申报明细表，并由企业盖
章，作为评估的依据。
（5） 对评估范围内设备的产权进行核查，如：抽查重大或进口设备的购置合
同等，做到产权明晰。
2. 评定估算
评估人员根据现场勘查情况以及收集的评估资料进行集中作价。
3. 评估汇总
（1） 经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，
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对可能影响评估结果准确性的因素进行复查。
（2） 在经审核修改的基础上，汇总机器设备和电子设备等评估明细表。
（3） 撰写设备评估说明
（五） 评估方法
本次评估主要采用成本法。
评估值=重置全价×综合成新率
1. 重置全价的确定
1）机器设备重置全价的确定
重置全价=设备购置费+运杂费+安装调试费+基础费+其他费用+资金成本－设
备增值税
（1） 设备购置价
对于外购设备及成套设备的价格，主要通过查阅设备购置合同了解设备合同
价格及价格构成、供货范围、设备明细，并向生产厂家、供货商咨询评估基准日
市场价格变动情况，或从有关报价资料上查找现行市场价格或参考最近购置的同
类设备合同价格确定；对于现场组焊安装的非标设备，依据施工图提出的技术要
求、设计数据、规格参数，参照《石油化工工程建设费用定额》（2007 版）、《石油
化工安装工程概算指标》（2007 版）、《关于<概算编制停止计列工程定额测定费和
工程质量监督费>的通知》（中国石化建〔2009〕103 号）、中国石化建〔2011〕960
号文及中国石油化工集团公司设计概预算技术中心出版的“2011 年 12 月非标设备
价格信息”，考虑建设工期资金成本等相关费用，采用重编概算的方法估算非标设
备的重置价格。其中购置价中包含运杂费。
（2） 运杂费
对于国产设备，运杂费是指厂家或经销商销售处到设备安装现场的运输费用，
对于进口设备，运杂费是指国内运杂费，即从海关到设备安装现场的运输费用。
本次评估，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素，按
不同运杂费率计取。
（3） 安装调试费
安装调试费设备安装调试费，主要包括各种机械和电气设备的装配、安装工
程，与设备相连的工作台、梯子等的安装工程，附属于设备的管线敷设工程，被
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安装设备及其附属设施的绝缘、防腐、油漆、保温等工程。为测定安装工作质量
所进行的单机试运转和系统联动无负荷试运转所包括的人工费、材料费（含主材
费）、机械费及其它取费。一般用设备基价的一定比率即安装费率估算，计算公式：
机器设备安装费＝设备购置费×设备安装费率
安装费费率按《资产评估常用数据与参数手册》计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
（4） 基础费
根据《资产评估常用数据与参数手册》，计取设备基础费。
（5） 其他费用
其他费用费率参照《石油化工工程建设费用定额》（2007 版）计取。其他费用
包括项目建设期土地使用费、工程保险费、工程勘察设计费、项目建设技术服务
费、工程建设管理费等其他费用。
（6） 资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率
以设备购置费、安装工程费、其他费用等四项之和为基数，以资金均匀投入确定，
计算公式为：
资金成本＝（设备购置费+安装工程费+其他费用）×合理建设工期×贷款利率
×1/2
本次评估的合理工期为 2 年，银行贷款利率：6.15%；
（7） 设备购置费中包含的增值税
根据《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》 财税[2008]170 号文
和中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局第 50 号令）的
规定，对于符合增值税抵扣条件的，对计算出的增值税进行抵扣。
设备增值税按不含税重置全价除以 1.17 乘以 17%计算增值税。
2）其他设备及电子设备重置全价的确定
电子设备根据当地市场信息及《慧聪商情》、《IT168 网》等近期市场价格资
料，依据其购置价确定重置全价。
对于零星购置的小型设备、电子设备，其运杂费、安装费、其他费用和资金
成本视具体情况而定，一般运杂费和安装费包含在设备费中，其他费用和资金成
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本忽略不计。
对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设
备市场价格确定其重置全价。
对于不需要安装的设备的安装费和运费已经在设备购置价中考虑的设备，相
应简化计算公式。
2. 成新率的确定
1）机器设备成新率
综合成新率=理论成新率×0.4+现场勘查成新率×0.6
（1）理论成新率
理论成新率按照年限成新率法进行确定，按照设备的使用情况、技术状况等
实际情况和已使用年限，并参考国家有关部门发布的统计资料、行业技术标准资
料和价格信息资料，以及本机构收集的有关询价资料和取价参数资料，确定设备
的经济寿命年限和尚可使用年限，按照以下公式确定理论成新率：
理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）÷经济寿命年限×100%
（2）现场勘查成新率
通过对设备的现场考察，了解设备的使用情况（工程环境、保养、外观、开
机率、完好率），查阅的设备运行、事故、检修、性能考核等记录，向运行人员
咨询实际运行状况，按照勘查情况，对机器设备进行打分，计算设备现场勘查成
新率。
（3）综合成新率
综合考虑理论成新率和现场勘查成新率，按赋予以上两种方法的测算结果以
不同的权数，加权平均得到综合成新率，计算公式如下：
综合成新率=理论成新率×0.4+现场勘查成新率×0.6
2）对于专用设备和电子设备，依据设备的经济寿命年限和已使用年限确定设
备的理论成新率，按照电子设备的实际使用情况和现场勘查情况，对其进行相应
的调整，确定勘查调整系数，按照两者之和作为综合成新率，计算公式如下：
综合成新率=理论成新率+勘察调整系数
3. 评估值的确定
评估值=设备重置全价×综合成新率。
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北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估说明 第54页
（六） 评估案例
案例一：加氢处理反应器 （机器设备评估明细表序号：表 4-6-4，序号 197）
1、概况：
明细表序号：机器设备-197 资产编号：0400470
设备名称：加氢处理反应器
规格型号：2600×29704×152+6.5
制造厂商：兰州兰石机械设备有限责任公司
购置日期：2010-5-01 启用日期：2010-5-01
账面价值：60,800,041.81 元 账面净值：29,742,578.75 元
设计压力（MPa）：17.25MPa
设计温度（℃）：429
最高工作压力（MPa）：16.75MPa
最高工作温度（℃）：379
容积（立方米）：225
腐蚀裕量：5
主材质：2.25Cr1Mo-0.25V+堆焊 塔内体材质：316L
金属总重量：279.5t 塔内体重量：15.11t
保温材料：硅酸铝纤维制品 保温层厚度：200mm
2、重置全价的确定：
重置全价=加氢处理反应器购置费+运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本-
增值税
（1）设备购置价
依据中国石油化工股份公司发布的《石油化工安装工程概算指标》（2007 版）、
《关于 2011 年动态调整石油化工安装工程定额和指标的通知》（中国石化【2011】
960 号文件），中国石化集团公司设计概算指标技术中心公布的“2011 年 12 月非标
设备价格信息”，计算并向生产厂家咨询，该类设备基本按照设备重量计算价格，
类似设备的制造成本为 15.25 万元/吨，该设备总重 294.51 吨，则：
加氢处理反应器购置费含税购置价=15.25×294.51×10000
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估说明 第55页
= 44,912,775.00 元
（2）设备运杂费的确定
根据《最新资产评估常用数据与参数手册》，运杂费费率取设备含税购置价的
3%。
设备运杂费＝设备含税购置价×设备运杂费费率
＝1,347,383.00（元）
（3）安装调试费的确定
根据《最新资产评估常用数据与参数手册》，安装调试费费率取设备含税购置
价的 20%。
设备安装调试费＝设备含税购置价×设备安装调试费率
＝8,982,555.00（元）
（4）基础费用
因该设备的基础费已包含在构筑物中，此处不单独计算。
（5）其他费用的确定
其他费用包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、招投标管理费、
环境影响评价费等，依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特
点进行计算，计算基础为设备含税购置价。
序
费用项目 基数 标准
号
一 工程造价 **** ****
(一) 勘察设计和前期工程费 1+2+3+4+5+6+7 7.81%
1 前期工程咨询费 (1)+(2)+(3)+(4) 0.70%
(1) 编制项目建议书 工程造价× 0.16%
(2) 编制可行性研究报告 工程造价× 0.32%
(3) 评估项目建议书 工程造价× 0.10%
(4) 评估可行性研究报告 工程造价× 0.12%
2 勘察设计费 工程造价× 3.24%
3 招标代理服务费 工程造价× 0.39%
4 工程监理费 工程造价× 2.38%
5 工程保险费 工程造价× 0.20%
6 建设项目环境影响咨询费 (1)+(2)+(3)+(4) 0.17%
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北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估说明 第56页
(1) 编制环境影响报告书 工程造价× 0.10%
(2) 编制环境影响报告表 工程造价× 0.03%
(3) 评估环境影响报告书 工程造价× 0.02%
(4) 评估环境影响报告表 工程造价× 0.02%
7 工程造价咨询费 工程造价× 0.73%
二 管理费用 工程造价× 1.24%
其他费用=设备购置价×其他费率
＝3,507,688.00 元
（6）资金成本：根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利
率计算，计算基础为设备购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其
他费用之和，资金成本按建设期内均匀性投入计取。该设备从订货到安装调试完
毕的合理工期为 2 年，资金成本率按照评估基准日执行的二年期贷款利率 6.15%确
定。
资金成本＝[（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）]×6.15%/2×2
＝3,613,150.00 元
（7）可抵扣增值税：可抵扣增值税包括设备增值税、国内运杂费增值税两部
分，计算公式如下：
可抵扣增值税＝设备购置价×增值税税率＋国内运杂费×国内运杂费增值税
税率
＝44,912,775.00/1.17×17%＋1,347,383.00/1.07×7%
＝6,613,934.00 元。
（8）重置全价的确定
重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋资金成本＋前
期及其他费用－可抵扣进项税
＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）－（7）
＝55,749,630.00 元。
3、成新率的确定：
（1）理论成新率
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（1）理论成新率
参照相关规定，石油加氢设备经济寿命年限为 14 年，该设备自 2010 年 5 月
启用，截止评估基准日已运行 4.17 年。
理论成新率=（设备寿命年限-已使用年限）/设备寿命年限×100%
=（14-4.17）/14×100%
=70 %（取整）
（2）现场勘查成新率
评估人员对该常压塔进行实地勘查，主要对塔各部分维护、保养状况进行查
看，查阅图纸及相关技术资料，并向有关人员了解运行状况，现场勘查情况详见
下表： 现场勘查技术状况表
序号 设备部位 技术状况 标准分 评估分
反应器本 本体无明显倾斜等缺陷。各开口、接管密封良
1 60 39
体体 好，无泄漏，材质制作符合图纸及验收报告。
反应器裙 裙座材质符合图纸要求，安装符合验资报告规
2 30 20
座 范，整体运行良好。
整体、保温、保护层完好，无破损，裙座耐火，
3 保温防火 10 6
涂层无破坏。
合计 100 65
故现场勘查成新率 65%。
（3）综合成新率
综合成新率=理论成新率×0.4+现场勘查成新率×0.6
=70%×0.4+65%×0.6
=67%
4、评估价值：
评估价值=重置成本+综合成新率
= 55,749,630.00×67%
= 37,352,252.00 元
案例二：常压炉 （机电设备评估明细表序号：表 4-6-4，序号 593）
1、概况：
设备名称：常压炉 资产编号：04004862
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规格型号：17.06MW
制安单位：江阴石油化工设备销售有限公司
购置日期：2011 年 10 月 1 日 启用日期：2011 年 12 月 1 日
账面原值：11,946,335.18 元 账面净值：8,838,869.33 元
主要技术参数，依据中国寰球工程公司辽宁分公司
设计图号：FB1014-01-L-1/1 结构形式：立式圆筒炉
功 率：17.06MW
2、重置全价的确定：
重置全价=常压炉购置价+运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本-增值税
（1）设备购置价
依据中国石油化工股份公司发布的《石油化工安装工程概算指标》（2007 版）、
《关于 2011 年动态调整石油化工安装工程定额和指标的通知》（中国石化【2011】
960 号文件），中国石化集团公司设计概算指标技术中心公布的“2011 年 12 月非标
设备价格信息”，计算并向生产厂家咨询，该类设备基本按照设备重量计算价格，
类似设备的制造成本为 7.8 万元/吨，该设备总重 130 吨，则：
加氢处理反应器购置费含税购置价=7.8×130×10000
= 10,140,000.00 元
（2）设备运杂费的确定
该设备购置价中已包含运杂费，此处不再计算。
（3）安装调试费的确定
根据《最新资产评估常用数据与参数手册》，安装调试费费率取设备含税购置
价的 10%。
设备安装调试费＝设备含税购置价×设备安装调试费率
＝1,014,000.00（元）
（4）基础费用
因该设备的基础费已包含在构筑物中，此处不单独计算。
（5）其他费用的确定
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北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估说明 第59页
其他费用包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、招投标管理费、
环境影响评价费等，依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特
点进行计算，计算基础为设备含税购置价。
序
费用项目 基数 标准
号
一 工程造价 **** ****
(一) 勘察设计和前期工程费 1+2+3+4+5+6+7 7.81%
1 前期工程咨询费 (1)+(2)+(3)+(4) 0.70%
(1) 编制项目建议书 工程造价× 0.16%
(2) 编制可行性研究报告 工程造价× 0.32%
(3) 评估项目建议书 工程造价× 0.10%
(4) 评估可行性研究报告 工程造价× 0.12%
2 勘察设计费 工程造价× 3.24%
3 招标代理服务费 工程造价× 0.39%
4 工程监理费 工程造价× 2.38%
5 工程保险费 工程造价× 0.20%
6 建设项目环境影响咨询费 (1)+(2)+(3)+(4) 0.17%
(1) 编制环境影响报告书 工程造价× 0.10%
(2) 编制环境影响报告表 工程造价× 0.03%
(3) 评估环境影响报告书 工程造价× 0.02%
(4) 评估环境影响报告表 工程造价× 0.02%
7 工程造价咨询费 工程造价× 0.73%
二 管理费用 工程造价× 1.24%
其他费用=设备购置价×其他费率
＝791,934.00 元
（6）资金成本：根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利
率计算，计算基础为设备购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其
他费用之和，资金成本按建设期内均匀性投入计取。该设备从订货到安装调试完
毕的合理工期为 2 年，资金成本率按照评估基准日执行的二年期贷款利率 6.15%确
定。
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资金成本＝[（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）]×6.15%/2×2
＝734,675.00 元
（7）可抵扣增值税：可抵扣增值税包括设备增值税、国内运杂费增值税两部
分，计算公式如下：
可抵扣增值税＝设备购置价×增值税税率＋国内运杂费×国内运杂费增值税
税率
＝10,140,000.00 /1.17×17%＋0
＝1,473,333.00 元。
（8）重置全价的确定
重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋资金成本＋前
期及其他费用－可抵扣进项税
＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）－（7）
＝11,207,310.00 元
3、成新率的确定：
（1）理论成新率：
依据相关规定，加热炉设备寿命年限 18 年，该炉自 2011 年 12 月启用，截止
评估基准日已运行 2.58 年，
理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
=（18-2.58）/18×100%
=86%（取整）
（2）现场勘查成新率：
评估人员对该加热炉进行实地勘查，查看了运行炉体及各部分维修、保养状
况，查阅图纸及相关技术资料，并向有关人员了解运行状况，详见现场勘查技术
状况表：
现场勘查技术状况表
序号 设备部位 技术状况 标准分 评估分
炉体钢结构无明显变形裂缝等缺陷，各连接部
1 炉体钢结构 40 35
位维持良好。
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炉管材质焊接、安装符合图纸及规范要求，炉
2 炉管 30 25
管受热均匀，无明显变形。
3 砌筑 炉体、砌筑及衬里局部有裂纹，无塌陷等变形。 20 17
4 基础附体 燃烧器、吹灰器、炉门、烟筒、阀门功能良好。 10 9
合计 100 86
故现场勘查成新率 86%。
（3）综合成新率
综合成新率=理论成新率×0.4+现场勘查成新率×0.6
=86%×0.4+86%×0.6
=86%
4、评估价值：
评估价值=重置成本×综合成新率
= 11,207,310.00×86%
= 9,638,287.00 元
案例三：轿车 （车辆评估明细表序号：表 4-6-5，序号 44）
1、概况：
车辆名称：丰田吉普车 生产厂家：丰田本陶拉伊阿鲁工厂
车辆牌号：辽 LL0833 车辆型号：丰田陆地巡洋舰 5.7L
购置日期：2013 年 12 月 启用日期：2013 年 12 月
账面原值：1,406,769.00 元 账面净值：1,295,400.04 元
已行驶公里数：27000 公里 长/宽/高（mm）：5390×1975×1908
轴距（mm）：2850mm 排 量：5663mL
重 量：3300Kg 额定载客：8 人
2、重置全价的确定
（1）车辆购置价：
经向市场销售网点询价，该车评估基准日平均含税销售价格为 1,480,000.00
元。故车辆购置价取不含税价为 1,265,000.00 元。
（2）车辆购置税：
车辆购置税=购置价/(1+17%)×10%
=1,480,000.00/(1+17%)×10%
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=126,500.00（元）
（3）牌照费及其他必要费用为 500 元。
（4）重置全价为：
重置全价=车辆购置价+购置税+其他费用
=1,265,000.00+126,500.00 +500
=1,392,000.00（元） 取整
3、综合成新率的确定
（1）理论成新率
根据国家规定该车无报废年限要求，但累计行驶 60 万公里为限；该车 2013
年 12 月购置并投入使用，至评估基准日已累计使用 0.5 年，行驶 27,000 公里。
由于该车无报废年限要求，故取里程法成新率为理论成新率。
里程法成新率= (规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
= (600000-27000)/600000×100%
= 96%
理论成新率=96%
（2）现场勘察成新率
通过对委估车辆使用情况的调查，对工作环境、外观、运行操作、维护保养、
完好率等的现场勘察，查阅必要的运行、事故、检修、性能考核、检测试验记录
报告，及与有关人员交换意见后，经测算予以综合评定。
运输设备成新率评估参考表（现场勘察法）
项目 内容 标准分 评估分
发动机总成 发动机气缸压力、燃油耗量、 气缸内圆圆度仍在
规定值范围内，发动机点火后不灭火。水箱不漏水， 32 31
活塞、曲轴、连管轴承无异常振动。
前桥总成 转向系统操作仍轻便灵活，工字梁、转向节未见裂
7 6
纹损伤等现象。
后桥总成 差速器及半轴齿轮无异常震动，各轴轴承温度仍在
9 8
规定值范围内。
变速总成 变速杆操作仍轻便灵活，无跳挡及异常声响，密封
7 6
部分无泄漏。
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车架总成 车架铆焊件齐全，未见松动、变形、焊口裂纹、损
12 11
伤， 减震器不漏油。
轮胎总成 轮胎磨损正常，花纹基本清晰可见，并有备胎。 2 1
车厢总成 车厢驾驶室 仪表、空调、音响工作基本正常，门
24 22
窗玻璃密封完好，座椅完好，无脱漆锈蚀。
其他事项 制动系统、电气系统工作基本正常。 7 6
成新率
100 91
综合成新率＝理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%
＝96％×40％+91％×60％
＝93％（取整数）
4、评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
= 1,392,000.00×93%
= 1,294,560.00（元）
案例四：便携式全谱直读光谱仪 （电子设备评估明细表序号：表 4-6-7，序
号 302）
1、概况：
设备名称：便携式全谱直读光谱仪 规格型号：ARC-MET8000
生产厂家：芬兰 OXFORD 公司 类 型：便携式
购置日期：2007 年 12 月 启用日期：2007 年 12 月
账面价值：467,350.45 元 账面净值：23,367.52 元
厂商：芬兰 OXFORD 公司
型号：ACR-MET8000
用途：主要用于各种金属材料中的常见金属元素和 C\P 等非金属元素的定量
分析、合金牌号鉴别、混料识别及合格/不合格检验。
主要技术参数：
主机：工业 PC，奔腾 CPU
TFT 彩色显示屏：640×400 像素
电源：230/115 交流电 50/60Hz
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电源功率：
待机时，90W；
直流电弧激励时，250W；
脉冲电弧激励时，500W
探头：
平面激光全息光栅全光谱测量
波长范围：175-370nm，8192 个光学像素 PDA/CCD
显示：LCD 显示器 128×64 像素
主机：210×560×310mm
探头：280×310×85mm
2、重置全价的确定：
由于设备是便携式的体积较小，无需单独考虑运费和安装费，因此：
重置全价=市场销售价格
通过市场询价，同种型号的设备于评估基准日的市场含税销售价格为
489,900.00 元/台。不需考虑运输费及安装调试费。故该设备的重置全价为市场销
售价格（不含税）：
重置全价=489,900.00/1.17=418,700.00 元
3、成新率的确定：
根据资产评估参数手册，该设备的经济使用寿命为 10 年，截至评估基准日，
该设备已使用 6.58 年。
成新率=（经济使用寿命-已使用年限）/经济使用年限×100%
=（10-6.58）/10×100%
= 34%（取整）
4、评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=418,700.00×34%
= 142,360.00 元
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（七）评估结果及其分析
1、经上述评估程序，设备类资产评估结果为 621,998,966.00 元，增值
13,975,629.00 元，增值率 2.30%。（详见评估明细表。）
2、增减值原因分析：
（1）设备类资产原值减值，净值评估增值，主要原因是北沥股份账面原值中
包含部分更新改造的费用和设备配件，导致重置全价减值；净值增值的原因一是
由于北沥股份投产时间较早，很多设备类资产折旧年限短，账面折旧已提完或接
近提完，账面净值较低，但这部分资产仍能正常使用，部分资产评估时采用的资
产的经济寿命年限长于公司设定的折旧年限，所以最终导致评估增值；二是企业
40 万吨加氢尾油装置预转固的金额仅为实际付款金额，本次评估按照设备达到可
使用状态正常评估，因此净值出现增值。
（2）车辆增值的原因是由于企业对车辆的折旧年限短于车辆的实际可使用年
限所致。
（3）专用设备和电子设备减值的主要原因是专用设备和电子设备的市场更新
较快，价格下降较快所致。
五、 在建工程评估说明
（一）评估范围及项目概况
纳入本次评估范围的在建工程为北沥股份正在建设的土建工程，具体包括 40
万吨加氢尾油、66KV 总变电所、制氢装置工程、低分气、酸性水工程、30 万吨
还烷基和污水处理扩能改造项目。
其中 40 万吨加氢尾油项目为购买的土地所缴纳的费用，因相关手续未能最终
取得因此在此科目核算；66KV 总变电所工程过半，其余各项目均处于项目前期阶
段。
在建工程账面值情况如下表所示：
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值
4-7-1 在建工程-土建工程 249,442,919.14
4-7-2 在建工程-设备安装工程 -
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4-7-3 在建工程-待摊费用 -
合计 249,442,919.14
其账面价值中包括了项目的建设安装工程投资、设备投资、器材采购、预付
的材料款、工程款、土地动迁费、资金成本及前期费用。
（二）评估过程
评估人员向有关人员核实工程项目的立项、审批、开工和工程进度情况，了
解预算执行情况，并收集有关工程的核准文件、用地许可证、规划许可证等，同
时核实了工程的付款情况和账务核算情况。
（三）评估方法
在建工程采用成本法评估。在建工程-土建工程主要为项目前期预付土地款及
前期费，评估人员对现场进行勘察，并核实了在建工程实际完成程度，施工进度，
付款进度。经核实无误，以经核实后的账面值确定评估值。
（四）评估结果
经以上评估程序，在建工程评估结果如下表所示：
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
4-7-1 在建工程-土建工程 249,442,919.14 249,442,919.14 - -
4-7-2 在建工程-设备安装工程 - - - -
4-7-3 在建工程-待摊费用 - - - -
在建工程合计 249,442,919.14 249,442,919.14 - -
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六、 无形资产—土地使用权评估说明
一、估价对象描述
1、土地登记状况
本次委估对象为盘锦北方沥青股份有限公司的8宗工业用地，详见表1。
表1 待估土地评估范围表
宗地 2
宗地名称 面积(M ) 原始入账价值（元） 账面价值（元） 备注
编号
20 万吨/年环烷基馏分油
加氢装置、加氢原料罐
与宗地 03、07
区、汽油罐区用 20 万吨/
01 及新增土地
年环烷基馏分油加氢装 61,530.00
（01）相连
置、加氢原料罐区、汽油
罐区用地
与宗地 05、06
规划制氢装置（占 1/3）、 及新增土地
02
道路用地 10,696.90 （01、02）相
连
铁路专用线、100 万吨/ 与宗地 01、06
03 年重交沥青装置、原油罐 及新增土地
98,407.80
区、水汽车间用地 31,263,987.26 25,432,552.60 （03）相连
与新增土地
04 规划消防设施用地
1,936.90 （03）相连
与宗地 02 及
05 场区及道路用地 新增土地（01、
5,301.40
02）相连
40 万吨/年加氢尾油异材
与 宗 地
脱腊装置（占 1/2）、西
01-03、07、08
06 21 轻油罐区、加氢产品罐
81,959.40 及新增土地
区、润滑油储罐、污水处
（01-03）相连
理站、办公区用地
规划低分气及酸性水综 与宗地 01、06
07
合利用装置用地 4,938.70 相连
40 万吨/年加氢尾油异材
脱腊装置（占 1/2）、规 9,000,000.00 8,910,000.00 与宗地 006 相
08
划 30 万吨/年环烷基馏分 16,958.30 连
油加氢装置用地
合计
281,729.40 40,263,987.26 34,342,552.60
注：31,263,987.26元是宗地01、03的土地出让金，宗地02、04、05、06的出
让地价款；9,000,000.00元是土地取得时的转让费（评估值）。
待估宗地登记状况详见下表2。
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北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估说明 第68页
其中
地类 使用权
宗地 土地权证 土地使用 取得 使用权 终止 发证
坐落 地号 图号 （用 面积 记事 宗地四至
编号 编号 权人 价格 类型 日期 2
独用 分摊 日期
途） （M ）
面积 面积
东临锦北方沥
请于 2012 年 7 青股份有限公
盘国用
盘锦北方 21110300 月 11 日前进行 司，南临聚财
（2007） 兴隆台区 工业用 2056/ 2007/
01 沥青股份 40060076 空白 空白 出让 61,530 61,53 空白 年检，逾期不 街，西临石化
第 300103 新工街道 地 11/28 7/11
有限公司 004 .00 0.00 检不具备法律 路，北临锦北
号
效力。 方沥青股份有
限公司
请于 2008 年 1
盘国用 东、南、西、
盘锦北方 58.52 月 26 日前进行
（2005） 兴隆台区 21110300 工业用 2055/ 北临盘锦北方 2005/
02 沥青股份 -24.7 空白 出让 10,696 10,69 空白 年检，逾期不
第 300010 新工街道 40060070 地 1/24 沥青股份有限 1/26
有限公司 5 .90 6.90 检不具备法律
号 公司
效力。
东临新建路，
请于 2007 年 11
盘国用 南临聚财街，
盘锦北方 21110300 58.25 月 11 日前进行
（2004） 兴隆台区 工业用 2053/ 西临盘锦北方 2004/
03 沥青股份 40060076 -25.0 空白 出让 98,407 98,40 空白 年检，逾期不
第 300217 新工街道 地 9/21 沥青股份有限 11/11
有限公司 -1 0 .80 7.80 检不具备法律
号 公司，北临尚
效力。
工路
请于 2007 年 11 东、北临 X-2
盘国用
盘锦北方 58.50 月 11 日前进行 地块，南临盘
（2004） 兴隆台区 21110300 工业用 2053/ 2004/
04 沥青股份 -24.7 空白 出让 1,936. 1,936 空白 年检，逾期不 锦北方沥青股
第 300218 新工街道 40060073 地 10/12 11/11
有限公司 5 90 .90 检不具备法律 份有限公司，
号
效力。 西临盛工路
请于 2007 年 11 东、南、北临
盘国用
盘锦北方 58.25 月 11 日前进行 盘锦北方沥青
（2004） 兴隆台区 21110300 工业用 2053/ 2004/
05 沥青股份 -24.5 空白 出让 5,301. 5,301 空白 年检，逾期不 股份有限公
第 300219 新工街道 40060068 地 10/12 11/11
有限公司 0 40 .40 检不具备法律 司，西临石化
号
效力。 路
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请于 2007 年 10 东、南、西临
盘国用
盘锦北方 58.25 月 19 日前进行 盘锦北方沥青
（2004） 兴隆台区 21110300 工业用 2053/ 2004/
06 沥青股份 -24.2 空白 出让 81,959 81,95 空白 年检，逾期不 股份有限公
第 300183 新工街道 40060076 地 10/12 10/19
有限公司 5 .40 9.40 检不具备法律 司，北临尚工
号
效力。 路
盘国用 东、南、西、
盘锦北方 21110300 58.00
（2014） 兴隆台区 工业用 2053/ 北临盘锦北方 2004/
07 沥青股份 40060076 -24.7 空白 出让 4,938. 4,938 空白 空白
第 300003 新工街道 地 10/12 沥青股份有限 1/24
有限公司 002 5 70 .70
号 公司
盘国用 东、南、西、
盘锦北方 21110300 58.00
（2014） 兴隆台区 工业用 2053/ 北临盘锦北方 2004/
08 沥青股份 40060076 -24.7 空白 出让 16,958 16,95 空白 空白
第 300004 新工街道 地 10/12 沥青股份有限 1/24
有限公司 008 5 .30 8.30
号 公司
注：根据盘政发〔2007〕19号，待估宗地01-08为工业等三级用地。
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2、土地权利状况
待估宗地权利状况详见下表 3.
表3 待估宗地土地权利状况表
宗
估价基准日土
地 土地所有 土地使用权 使用权面积 地类（用 使用权 土地权利限
2 地使用年限
编 权 人 （M ） 途） 类型 制
(年)
号
盘锦北方沥 无抵押、担
01 国家所有 青股份有限 61,530.00 工业用地 出让 42.41 保、地役等他
公司 项权利限制
盘锦北方沥 无抵押、担
02 国家所有 青股份有限 10,696.90 工业用地 出让 40.57 保、地役等他
公司 项权利限制
盘锦北方沥 无抵押、担
03 国家所有 青股份有限 98,407.80 工业用地 出让 39.23 保、地役等他
公司 项权利限制
盘锦北方沥 无抵押、担
04 国家所有 青股份有限 1,936.90 工业用地 出让 39.28 保、地役等他
公司 项权利限制
盘锦北方沥 无抵押、担
05 国家所有 青股份有限 5,301.40 工业用地 出让 39.28 保、地役等他
公司 项权利限制
盘锦北方沥 无抵押、担
06 国家所有 青股份有限 81,959.40 工业用地 出让 39.28 保、地役等他
公司 项权利限制
盘锦北方沥 无抵押、担
07 国家所有 青股份有限 4,938.70 工业用地 出让 39.28 保、地役等他
公司 项权利限制
盘锦北方沥 无抵押、担
08 国家所有 青股份有限 16,958.30 工业用地 出让 39.28 保、地役等他
公司 项权利限制
3、土地利用状况
待估宗地 01-08 地上建筑物详见下表 4。
表4 待估宗地地上建筑物明细表
宗地 2
地上建筑物名称 建成年月 建筑面积（m ） 备注
编号
20 万吨/年环烷基馏分油加氢装置、加
01 氢原料罐区、汽油罐区，其中有房屋 3 2009.12.01—2010.12.01 2783.00
栋。
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02 规划制氢装置（占 1/3）、道路用地 0.00
铁路专用线、100 万吨/年重交沥青装
03 置、原油罐区、水汽车间，其中有房屋 1994.12.31 4200.00
14 栋。
04 规划消防设施场地 0.00
05 场区及道路 1993.12.31 0.00
40 万吨/年加氢尾油异材脱腊装置（占
1/2）、西 21 轻油罐区、加氢产品罐区、
06 1988.12.31—1997.12.31 23840.00
润滑油储罐、污水处理站，其中有房屋
18 栋。
07 规划低分气及酸性水综合利用装置 0.00
40 万吨/年加氢尾油异材脱腊装置（占
08 1/2）、规划 30 万吨/年环烷基馏分油 1993.12.31 800.00
加氢装置，其中有房屋 3 栋。
目前，宗地的市政基础设施配套已基本满足使用要求，达到红线外“六通一平”
（ 通路、通上水、通下水、通电、通讯、通汽和平整场地）。
上述6宗土地上有生产及办公的房屋建筑物60栋，总面积28241.8平方米，另
外还有北沥股份生产用装置。
二、地价影响因素分析
（一）一般因素
1、城市资源状况
（1）地理位置
盘锦是辽宁省省辖市，位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东界鞍山，
南临辽东湾和营口，西北邻锦州，距省城沈阳150公里。介于北纬40°40′-41°27′，
东经121°31′-122°28′之间。南北顶长87公里，东西极宽105公里，总面积为4071平
方公里，其中市区面积266平方公里，城市建成区面积50.4平方公里。现辖双台子、
兴隆台两区，盘山、大洼两县。
（2）自然条件（水文地理）
盘锦处于华北陆台，燕辽沉降带东端，辽河断陷南部。西为南北走向的医巫
闾山山脉，东为纵向的长白山系的千山山脉，境内成"凹"状地质骨架，而中央凸
起，西侧凹争带为储油气构造，是典型的三角洲地貌，以二万分之一比降由北向
南倾斜，海拔高程在2-4米之间，地势平坦、多水无山，属暖温带大陆性半湿润季
风气候，四季分明。年平均降水量651毫米，降水相对集中于六、七、八月。年平
均气温9.2℃，极端最高气温为34.8℃，最低气温为－26℃。
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盘锦市是一座盛产水稻和以石油化工为主要特色的新兴沿海城市。
盘锦地下蕴藏着丰富的石油、天然气、井盐等矿产资源。截止2001年底，累
计探明石油地质储量21.4亿吨、天然气储量1814亿立方米。我国第三大油田--辽
河油田就坐落在这里，这里还是全国最大、世界第四大特种油生产基地。地下还
蕴藏着盐卤水50亿立方米，可为发展盐化工业提供丰富的原料。现已形成了以石
油、化工、塑料、建材、食品为支柱的石化工业格局。
境内土地资源充足。现有耕地13.3万公顷，其中水田11.5万公顷，年产粮食
8.9亿公斤，是辽宁省重要商品粮基地和优质大米出口基地；有苇田7万公顷，年
产芦苇50万吨，是世界最大的造纸原料和建材原料基地之一，占辽宁省造纸原料
一半以上。还有广阔的草场，适合发展畜牧业。载畜能力可达2.7万头混合牛。
（4）交通状况
全市公路里程达1564公里，公路密度每百平方公里38.4公里。高级、次高级
路面占总里程率居全省第一位，公路密度居全省第二位，客运直通沈阳、大连、
哈尔滨、上海、广州等大中城市。沈山高速公路通过盘锦境内58.3公里。盘锦至
海城（含营口连接线）高速公路盘锦段51.9公里，与沈大、京沈两条高速公路相
连接。70年代建成的沟海铁路横贯盘锦，境内里程93.8公里，是辽西连接辽南的
一条最近铁路通道，盘锦直达北京的铁路快车业已开通。水路也较通畅，沿海、
沿河码头54处，位于大辽河口的盘锦港年吞吐能力55万吨。
⑵房地产市场状况
盘锦市已建立了完善的土地收购、储备、交易管理制度，土地已经全部实行
招拍挂方式供应。受金融危机的影响，2012年底以来房地产市场销售量、商品房
用地招拍挂推出地块和成交地块与去年同期相比明显减少，商品房销售价无明显
回落。
⑶城市规划与发展目标
“十二五”时期，是盘锦向海发展、全面转型的关键时期，是深化改革开放、
加快转变经济发展方式的攻坚时期。
“十二五”时期是盘锦发展的全面转型期。展望“十二五”，盘锦将进入资
源型城市全面转型的决战决胜阶段。完善社会主义市场经济体制任重道远，资源
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型城市长期形成的结构性、体制机制性矛盾亟待破解，城乡分割的二元发展格局
亟待改善，油地发展还需深度融合，社会管理体制和行政管理体制创新亟待取得
新进展，经济发展方式粗放、自主创新能力不强、资源环境矛盾突出等问题亟待
得到根本解决。面对重大发展机遇和严峻挑战，承载着国家战略、肩负着国家使
命和省委省政府重托的盘锦，将全面完成空间、经济、社会、体制机制“四个转
型”，实现由单一产业支撑向多元产业支撑、由内陆资源型经济向沿海开放型经
济、由城乡和油地二元结构向一体化发展“三个转变”。
到“十二五”末，基本实现资源型城市全面转型，总体发展水平超过辽宁沿
海平均水平。主要目标是：
综合经济实力显著增强。地区生产总值年均增长20％以上；地方财政一般预
算收入年均增长27％，达到260亿元；全社会固定资产投资年均增长30%以上，五
年累计完成投资超万亿元；社会消费品零售总额年均增长20％以上；主要经济指
标增速持续走在全省前列。
经济结构更加优化。三次产业比例更趋合理，现代产业体系初步建立；油气
采掘业增加值占地区生产总值比重降至10%以内；高新技术产品增加值占规模以上
工业增加值比重提高到30%以上；民营经济增加值占地区生产总值比重达到70%以
上；经济发展质量和效益明显提高。
社会发展更加现代。初步形成以人为本的社会发展新模式、城乡一体化发展
新格局和“两主两副四市镇”新型城镇体系，城市化率提高到80%；“两型”社会
建设迈出新步伐，资源节约、环境友好、低碳绿色生产消费模式基本确立，节能
减排任务如期完成，单位生产总值能源消耗降低15%。
体制机制更加科学。开放型经济基本形成，制约转型发展的结构性矛盾、体
制机制性弊端进一步破除，经济体制、行政管理体制、社会管理体制等重点领域
和关键环节改革创新、开放创新实现新突破，构建充满活力、富有效率、更加开
放、有利于科学发展的体制机制。
人民富裕文明程度显著提高。转型发展成果更多惠及城乡群众，城镇居民人
均可支配收入和农民人均纯收入分别突破3.9万元和2万元，年均分别增长13%和
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15%以上，收入水平继续保持全省前列；城乡居民就业充分，城镇登记失业率控制
在3%以内；社会保障水平继续保持全省领先，基本建成覆盖城乡居民的基本公共
服务体系；公民文明素质进一步提升，新增劳动力平均受教育年限提高到13.3年；
城市管理、社会管理更趋规范，力争成为全国文明城市。
（二）区域因素
1、区域概况：待估宗地属于兴隆台区新工街道，位于兴隆台区东北部，土地
利用类型以工业企业为主。该区域为区级繁华，区域内多为工业用地，该区域属
于区级生活区，根据《盘锦市人民政府关于调整盘锦市城区基准地价的通知》，
其所在区域属盘锦市三级工业地价区，在同类用地中属于中等水平。
2、产业聚集程度：区域内多为工业用地，产业聚集程度较优。
3、交通状况：该区域主要交通干道有兴工街，有2路、5路等多条公交车由此
经过，交通条件较好。
4、基础设施完备度：委估宗地所处区域基础设施、市政配套设施基本齐全。
城市规划中对之无其他特殊规划限制。
（三）个别因素
待估宗地01-08个别因素详见下表5。
表5 待估宗地个别因素表
宗地基
宗地 土地 面积 宗地 地质条 地
宗地名称 四至 2 土地利用状况 础设施
编号 坐落 （M ） 形状 件 势
条件
东临锦北方 通路、通
20 万吨/年 辽宁 20 万吨/年环烷
沥青股份有 地质结 上水、通
环烷基馏 省盘 基馏分油加氢
限公司，南临 规则 构稳 排水、通
分油加氢 锦市 装置、加氢原料
聚财街，西临 六边 定，无 平 电、通
01 装置、加氢 兴隆 61,530 罐区、汽油罐
石化路，北临 形，L 深陷、 坦 讯、通汽
原料罐区、 台区 .00 区。其中房屋 3
锦北方沥青 形 滑坡现 各项设
汽油罐区 新工 栋，建筑面积
股份有限公 象。 施均有
用地 街道 2783 平方米。
司 保证
通路、通
辽宁
地质结 上水、通
省盘 规则
规划制氢 东、南、西、 构稳 排水、通
锦市 规划制氢装置 九边
装置（占 北临盘锦北 定，无 平 电、通
02 兴隆 10,696 （占 1/3）、道 形，
1/3）、道 方沥青股份 深陷、 坦 讯、通汽
台区 .90 路用地 近似
路用地 有限公司 滑坡现 各项设
新工 矩形
象。 施均有
街道
保证
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铁路专用线、 通路、通
铁路专用 辽宁
东临新建路， 100 万吨/年重 地质结 上水、通
线、100 万 省盘
南临聚财街， 交沥青装置、原 规则 构稳 排水、通
吨/年重交 锦市
西临盘锦北 油罐区、水汽车 六边 定，无 平 电、通
03 沥青装置、 兴隆 98,407
方沥青股份 间。其中房屋 形，L 深陷、 坦 讯、通汽
原油罐区、 台区 .80
有限公司，北 14 栋，建筑面 形 滑坡现 各项设
水汽车间 新工
临尚工路 积 4200 平方 象。 施均有
用地 街道
米。 保证
通路、通
辽宁
东、北临 X-2 地质结 上水、通
省盘 规则
地块，南临盘 构稳 排水、通
锦市 八边
规划消防 锦北方沥青 规划消防设施 定，无 平 电、通
04 兴隆 1,936. 形，
设施用地 股份有限公 场地 深陷、 坦 讯、通汽
台区 90 近似
司，西临盛工 滑坡现 各项设
新工 矩形
路 象。 施均有
街道
保证
通路、通
辽宁
地质结 上水、通
省盘 东、南、北临 规则
构稳 排水、通
锦市 盘锦北方沥 十边
场区及道 定，无 平 电、通
05 兴隆 青股份有限 5,301. 场区及道路 形，
路用地 深陷、 坦 讯、通汽
台区 公司，西临石 40 近似
滑坡现 各项设
新工 化路 矩形
象。 施均有
街道
保证
40 万吨/年
40 万吨/年加氢
加氢尾油
尾油异材脱腊
异材脱腊 通路、通
辽宁 装置（占 1/2）、
装置（占 规则 地质结 上水、通
省盘 东、南、西临 西 21 轻油罐
1/2）、西 十三 构稳 排水、通
锦市 盘锦北方沥 区、加氢产品罐
21 轻油罐 边 定，无 平 电、通
06 兴隆 青股份有限 81,959 区、润滑油储
区、加氢产 形， 深陷、 坦 讯、通汽
台区 公司，北临尚 .40 罐、污水处理
品罐区、润 近似 滑坡现 各项设
新工 工路 站。其中房屋
滑油储罐、 矩形 象。 施均有
街道 18 栋，建筑面
污水处理 保证
积 23840 平方
站、办公区
米。
用地
通路、通
辽宁
地质结 上水、通
规划低分 省盘 规则
东、南、西、 构稳 排水、通
气及酸性 锦市 规划低分气及 六边
北临盘锦北 定，无 平 电、通
07 水综合利 兴隆 4,938. 酸性水综合利 形，
方沥青股份 深陷、 坦 讯、通汽
用装置用 台区 70 用装置 近似
有限公司 滑坡现 各项设
地 新工 矩形
象。 施均有
街道
保证
40 万吨/年
40 万吨/年加氢
加氢尾油 通路、通
辽宁 尾油异材脱腊
异材脱腊 地质结 上水、通
省盘 装置（占 1/2）、 规则
装置（占 东、南、西、 构稳 排水、通
锦市 规划 30 万吨/ 六边
1/2）、规 北临盘锦北 定，无 平 电、通
08 兴隆 16,958 年环烷基馏分 形，
划 30 万吨/ 方沥青股份 深陷、 坦 讯、通汽
台区 .30 油加氢装置。其 近似
年环烷基 有限公司 滑坡现 各项设
新工 中房屋 3 栋，建 矩形
馏分油加 象。 施均有
街道 筑面积 800 平
氢装置用 保证
方米。
地
（1）最佳利用分析
委估宗地位于盘锦市区，土地规划用途为工业用地。根据对周围物业状况的
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调查和盘锦市城市规划要求，本次评估的宗地位于盘锦市工业园区，对外交通条
件很方便，产业集聚化程度较好，厂区内建筑布局合理。设定的土地用途符合盘
锦市发展的总体规划，可以充分发挥土地的效力和环境优势，故属于宗地的最高
最佳利用。
（2）形状
宗地形状规则。
（3）地形、地质
宗地地形较平坦；地质、水文条件良好，土地具有较好的承载力。
（4）宗地面积、容积率
委估宗地面积大小适中，容积率小于1，有利于建筑布局。
（5）基础设施、市政建设条件
委估宗地所处区域基础设施、市政配套设施基本齐全。
①供水
区域内为市政统一供水设施，供水保障率为95%以上。
②排水
经过市政管网排污，排水通畅。
③供电
电力公司供电，供电保障率为95%以上。
④通讯
区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以浅埋线路为主，市话接入率高，
通讯线路畅通。
⑤道路
路况较好，道路通畅。
⑥环境条件
待估宗地所处区域为工业区，有一定的大气污染；无明显水、噪声污染。区
域内主要为工业企业用地，人文环境一般。
⑦产业集聚
待估宗地处于兴隆台区，与之配套的工业企业较多，产业集聚效益较好。
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㈣地价定义：
根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘查，确定在估价
基准日时的地价定义如下表 6。
表6 待估宗地地价定义表
实
设定用途
宗地 使用权面积 际 设定开发程 使用 使用权
土地坐落 2 和土地等 实际开发程度
编号 （M ） 用 度 期限 类型
级
途
石 宗地外达“六
辽宁省盘锦市 宗地外达“六
油 通”；宗地内
01 兴隆台区新工 61,530.00 工业三级 通”，宗地内 42.41 出让
化 达“六通一
街道 土地平整
工 平” 。
石 宗地外达“六
辽宁省盘锦市 宗地外达“六
油 通”；宗地内
02 兴隆台区新工 10,696.90 工业三级 通”，宗地内 40.57 出让
化 达“六通一
街道 土地平整
工 平” 。
石 宗地外达“六
辽宁省盘锦市 宗地外达“六
油 通”；宗地内
03 兴隆台区新工 98,407.80 工业三级 通”，宗地内 39.23 出让
化 达“六通一
街道 土地平整
工 平” 。
石 宗地外达“六
辽宁省盘锦市 宗地外达“六
油 通”；宗地内
04 兴隆台区新工 1,936.90 工业三级 通”，宗地内 39.28 出让
化 达“六通一
街道 土地平整
工 平” 。
石 宗地外达“六
辽宁省盘锦市 宗地外达“六
油 通”；宗地内
05 兴隆台区新工 5,301.40 工业三级 通”，宗地内 39.28 出让
化 达“六通一
街道 土地平整
工 平” 。
石 宗地外达“六
辽宁省盘锦市 宗地外达“六
油 通”；宗地内
06 兴隆台区新工 81,959.40 工业三级 通”，宗地内 39.28 出让
化 达“六通一
街道 土地平整
工 平” 。
石 宗地外达“六
辽宁省盘锦市 宗地外达“六
油 通”；宗地内
07 兴隆台区新工 4,938.70 工业三级 通”，宗地内 39.28 出让
化 达“六通一
街道 土地平整
工 平” 。
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北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估说明 第78页
石 宗地外达“六
辽宁省盘锦市 宗地外达“六
油 通”；宗地内
08 兴隆台区新工 16,958.30 工业三级 通”，宗地内 39.28 出让
化 达“六通一
街道 土地平整
工 平” 。
根据盘政发〔2007〕19 号规定，工业用地容积率一般都小于 1，故不进行容
积率修，容积率修正系数设定为 1。
本次评估价格是在满足上述设定用途、使用年期、容积率、开发程度等条件，
于评估基准日二〇一四年六月三十日的正常市场条件下的剩余使用年限（详见表
6）国有建设用地使用权价格。地价内涵包括：土地取得费、土地开发费和所有权
收益。
三、估价依据
（一）国家和地方有关部门颁布的法律法规及相关文件：
1、《中华人民共和国物权法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令
第 55 号）；
5、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第 39 号）；
6、《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第 21 号）；
7、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15 号）；
8、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28 号）；
9、《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3 号）；
10、GB/T 185O8 一 2001《城镇土地评估规程》；
11、GB/T 18507 一 2001《城镇土地分等定级规程》；
12、GB/T 210lO 一 2007《土地利用现状分类》；
13、TD/T 10O9 一 2007《城市地价动态监测技术规范》；
14、“辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（修正）”（2004 年
6 月 30 日辽宁省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；
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15、关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发〔2006〕
307 号）；
16、国土资源部关于《调整部分地区土地等别》的通知（国土资发〔2008〕
308 号）；
17、国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规
范（试行）》（国土资厅发【2013】20 号）。
（二）权属依据：
1、宗地 01：
（1）《 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同 》 （ 合 同 编 号 ： 200731106） ；
（2）《国有土地使用证》（盘国用（2007）第 300103 号） 。
2、宗地 02：
（1）《 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同 》 ；
（2）《国有土地使用证》（盘国用（2005）第 300010 号） 。
3、宗地 03：
（1）《 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同 》 ；
（2）《国有土地使用证》（盘国用（2004）第 300217 号） 。
4、宗地 04：
（1）《国有土地使用证》（盘国用（2004）第 300218 号） 。
5、 宗地 05：
（1）《国有土地使用证》（盘国用（2004）第 300219 号） 。
6、宗地 06：
（1）《国有土地使用证》（盘国用（2004）第 300183 号） 。
7、 宗地 07：
（1）《 土 地 转 让 协 议 》 ；
（2）《国有土地使用证》（盘国用（2014）第 300003 号） 。
8、 宗地 08：
（1）《 土 地 转 让 协 议 》 ；
（2）《国有土地使用证》（盘国用（2014）第 300004 号） 。
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（三）取价依据：
1、盘锦市工业用地挂牌出让成交结果信息；
2、盘锦市人民政府关于《调整盘锦市城区基准地价》的通知（盘政发〔2007〕
19 号）；
3、《盘锦市基准地价修正体系》；
4、《中国城市地价动态监测网》；
5、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实际勘察、调查获取的有关资料。
四、估价原则
（一）合法原则
合法原则是指必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
（二）替代原则
遵循替代原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价
值。土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定，土地价格水平是
由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例因素比较后所决定的价格，土地价格
可通过比较宗地的条件及使用价值来决定。
（三）最有效使用原则
土地具有用途的多样性，利用方式不同，收益不同，而土地权利人都期望从
其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的
依据，因而，土地价格是以该宗地的效用能最有效发挥为前提的。
（四）需求与供给原则
由于土地的稀缺性和不可变动性，形成土地价格随时间的推移和需求的增加
而提高。
（五）变动原则
土地价格是各种因素相互作用形成的，影响土地价格的因素发生变动，土地
价格也随之发生改变，土地评估中应遵循这一原则。
（六）各种评估方法相结合的原则
土地估价通用的评估方法有收益还原法、市场比较法、基准地价修正系数法、
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成本逼近法、假设开发法等方法，这些方法都有自己的特点和适用范围。由于采
用不适宜的估价方法，可能使评估结果产生较大的误差，所以在进行土地评估时，
就要根据委估宗地的实际情况，选择最适合的方法进行评定，力求得到科学、合
理、公正、公平的土地价格。
五、估价方法
根据《城镇土地估价规程》，（以下简称《规程》），通行的估价方法有市
场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方
法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估
价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
由于当地的同类用途的土地交易案例较多，并且委估宗地在基准地价覆盖区
域内，故选择市场比较法和基准地价系数修正法。
⑴市场比较法：
1）基本原理:
市场比较法是利用土地市场已有的成交地价，根据替代原则，以条件类似或
使用价格相同的土地买卖、租赁案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影
响地价的交易情况、期日、区域及个别因素等差别进行修正，求取估价对象在评
估期日时地价的方法。
市场比较法计算公式：
PD＝PB×A×B×D×E
式中：
PD— 估价对象价格
PB— 比较案例宗地价格
待估宗地情况指数 正常情况指数
A — ＝
比较案例宗地情况指数 比较案例宗地情况指数
待估宗地估价期日地价指数
B —
比较案例宗地交易日期地价指数
待估宗地区域因素条件指数
D— ＝
比较案例宗地区域因素条件指数
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n
∏ 待估宗地区域因素条件指数Di
i =1
n
∏ 比较案例宗地区域因素条件指数D j
j =1
n—区域因素中所包含的因子数
待估宗地个别因素条件指数
E— ＝
比较案例宗地个别因素条件指数
m
∏ 待估宗地个别因素条件指数Ei
i =1
m
∏ 比较案例宗地个别因素条件指数E j
j =1
m—个别因素中所包含的因子数
2）比较案例选择：
比较交易案例的选择，是针对具体要评估对象的条件，从众多的市场交易案例
中选择符合条件的案例进行比较。选择案例时应符合下列具体条件：
①与待估宗地属同一供需圈；
②与待估宗地用途应相同或相近；
③与待估宗地的交易类型相同或相似；
④与待估宗地的估价期日应接近；
⑤交易案例必需为正常交易，或修正为正常交易。
在比较案例选定以后，还应建立统一的价格比较基础。
通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的 3 个比较案例，
各比较案例情况描述详见下表 7。
表7 待估宗地交易案例明细表
竞得
规划土 设定
宗地 地块 地块 容积 出让 供地 单价 成交
土地坐落 四至范围 地面积 供地 竞得人
编号 编号 名称 2 率 年限 方式 （元 日期
（M ） 状况 2
/m ）
东、南、北
盘锦市兴
临盘锦北 盘锦北
交易 PT201 北沥 隆台区兴
方沥青股 18205.6 ≥ 挂牌 622.9 2012. 方沥青
案例 2-11- 用地 隆建新路 50 净地
份有限公 0 0.5 出让 5 12.24 股份有
一 36（2） 项目 西、尚工街
司，西临石 限公司
南
化路
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东临盛工
盘锦市兴 路，南临尚
隆台区新 工街，西临 盘锦北
交易 PT201 北沥
工街南、尚 石化路，北 72444.1 ≥ 挂牌 626.2 2012. 方沥青
案例 2-11- 用地 50 净地
工街北、石 临盘锦北 0 0.5 出让 6 12.24 股份有
二 39（2） 项目
化路东、建 方沥青股 限公司
新路西 份有限公
司
盘锦市兴
东临新建
隆台区新 盘锦北
交易 PT201 北沥 路，南临空
工街南、尚 81094.3 ≥ 挂牌 626.4 2012. 方沥青
案例 2-11- 用地 地，西临盛 50 净地
工街北、石 0 0.5 出让 2 12.24 股份有
三 40（2） 项目 工路，北临
化路东、建 限公司
新工街
新路西
3）比较因素的选择:
选择的比较因素有:土地剩余使用年限、土地用途、交易期日、交易方式、交
易情况、区域因素（距火车站距离、距港口（码头）距离、距高速公路入口距离、
道路通达度、基础设施完善情况、公用设施完备情况、环境质量优劣度）、个别
因素（形状、面积、临街状况、宗地内开发状况、相邻土地利用状况、其他主要
影响因素）。
4）编制比较因素条件说明表:
估价对象与比较实例的比较因素条件详见下表 8。
表8 宗地 01 比较因素条件说明表
比较因素 待估宗地 01 实例一 实例二 实例三
地块编号 PT2012-11-36（2） PT2012-11-39（2） PT2012-11-40（2）
电子监管号 2111002012B02375 2111002012B02416 2111002012B02429
盘锦北方沥青股份有
地块名称 北沥用地项目 北沥用地项目 北沥用地项目
限公司
盘锦市兴隆台区新工 盘锦市兴隆台区新工
盘锦市兴隆台区新工 盘锦市兴兴隆台区建新
坐 落 街南、尚工街北、石化 街南、尚工街北、石化
街道 路西、尚工街南
路东、建新路西 路东、建新路西
2
成交价格（元/M ） 待估 422.95 426.26 426.42
土地剩余年限 50 50 50 50
土地用途 工业 工业 工业 工业
交易日期 2014.06.30 2012.12.24 2012.12.24 2012.12.24
交易方式 拟股权转让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
交易情况 假设公开、正常 公开、正常 公开、正常 公开、正常
容积率 0.05 ≥0.5 ≥0.5 ≥0.5
宗地状况 净地 净地 净地 净地
距盘锦火车站站约 8 距盘锦火车站站约 8 公 距盘锦火车站站约 8 距盘锦火车站站约 8
距火车站距离
公里 里 公里 公里
距港口距离 距盘锦港约 64.8 公里 距盘锦港约 64.8 公里 距盘锦港约 64.8 公里 距盘锦港约 64.8 公里
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距丹锡高速（盘锦收费 距丹锡高速（盘锦收费 距丹锡高速（盘锦收费 距丹锡高速（盘锦收费
距高速公路入口距离
站）入口约 15.8 公里 站）入口约 15.8 公里 站）入口约 15.8 公里 站）入口约 15.8 公里
临工业园区内道路，可 临工业园区内道路，可直 临工业园区内道路，可 临工业园区内道路，可
区 道路通达度
直接到达 接到达 直接到达 直接到达
因 基础设施完善度 六通 五通 五通 五通
素 公用设施完备度 无 无 无 无
水、大气、土壤、生物、 水、大气、土壤、生物、 水、大气、土壤、生物、 水、大气、土壤、生物、
环境质量优劣度
声环境较好好 声环境较好 声环境较好 声环境较好
形状 规则六边形，L 形 规则四形，近似矩形 规则四形，近似矩形 规则四形，近似矩形
个 面积 61530.00 18205.60 72444.10 81094.30
南临聚财街，西临石化 西临经二路，南临纬三 南临兴油街，东临经二
别 临路状况 东临经三路，南临纬五路
路 路 路
因 宗地内开发水平 土地平整 土地平整 土地平整 土地平整
所临街道周边相同用 所临街道周边相同用途 所临街道周边相同用 所临街道周边相同用
素 相邻土地利用状况
途宗地聚集度很高 宗地聚集度较高 途宗地聚集度较高 途宗地聚集度很高
其他主要影响因素 无 无 无 无
5）比较因素条件指数的确定:
①土地剩余使用年限：根据《城镇土地估价规程》，土地使用年限修正系数
公式为：
k=1-1/（1+r）n
式中：k—土地使用年期修正系数；
r—土地还原利率，根据盘政发〔2007〕19 号文件，以 7%确定；
n—土地剩余使用年限。
设定待估宗地 01 与本次估价所选择的比较案例土地剩余使用年期均为 50 年，
土地使用年期修正系数为 0.9395，取整数按 1 确定。
②土地用途：本次土地估价过程中，所选择的都是工业用地，与待估宗地 01
用途相同，故用地地价的比较指数为 100。
③交易日期：
a、待估宗地 01 与可比案例的交日期详见下表 9。
表9 宗地 01 与可比案例的交日期表
待估宗地 01 实例一 实例二 实例三
基准日、交易日期 2014.06.30 2012.12.24 2012.12.24 2012.12.24
由于待估宗地 01 的估价期日（2014 年 06 月 30 日）与本次估价所选择的比较
案例交易日期相差 18 个月，根据盘锦市土地市场调查，该区域该类用地地价有变
化，需要进行修正。
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因盘锦市不在中国城市地价动态监测网监控范围之内，当地政府也未公布盘
锦市工业用地地价指数，本次评估选取东北地区的地价指数替代盘锦市的地价指
数。
根据中国城市地价动态监测网，东北地区 2012、2103 年工业用地地价指数分
别为 178、182，2014 年第一、二季度地价增长率分别为 1.01%、1.03%。
2012 年 12 月 31 日地价指数为 178，案例一、二、三地价指数为 178。
2014 年 6 月 30 日地价指数=182×（1+1.01%）×（1+1.03%）=185.73，待估
地价指数为 185.73。
④交易方式：盘锦北方沥青股份有限公司拟股权转让，待估宗地 01 与本次估
价所选择的比较案例交易方式（出让）相近，故交易方式条件指数均为 100。
⑤交易情况：待估宗地 01 与本次估价所选择的比较案例交易情况均为正常交
易，故交易情况条件指数均为 100。
⑥容积率修正：待估宗地 01 容积率为 0.05，比较案例的容积率均为≥0.5，
根据规定，工业用地不进行容积率修正，故待估宗地 01 和比较案例的容积率均按
1 设定。
⑦区域因素、个别因素条件修正：以待估宗地条件为 100，将三个比较案例的
具体条件与估价对象逐一进行比较，对比较案例条件比估价对象条件好的，给予
正修正；对比较案例条件比估价对象条件差的，给予负修正。得出各因素对应的
修正值，结果见下表 10。
表 10 宗地 01 比较因素条件指数表
比较因素 待估宗地 01 实例一 实例二 实例三
地块编号 0 PT2012-11-36（2） PT2012-11-39（2） PT2012-11-40（2）
电子监管号 2111002012B02375 2111002012B02416 2111002012B02429
地块名称 盘锦北方沥青股份有限公司 北沥用地项目 北沥用地项目 北沥用地项目
2
成交价格（元/M ） 待估 422.95 426.26 426.42
土地剩余年限 1 1 1 1
土地用途 100 100 100 100
交易日期 185.73 178.00 178.00 178.00
交易方式 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
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容积率 1.0 1.0 1.0 1.0
宗地状况 100 100 100 100
距火车站距离 100 100 100 100
距港口距离 100 100 100 100
距高速公路入口距离 100 100 100 100
区 道路通达度 100 99 101 101
因 基础设施完善度 100 97.7 97.7 97.7
素 公用设施完备度 100 100 100 100
环境质量优劣度 100 100 100 100
形状 100 101 101 101
个 面积 100 100 100 100
别 临路状况 100 100 100 100
因 宗地内开发水平 100 100 100 100
素 相邻土地利用状况 100 100 100 100
其他主要影响因素 100 100 100 100
注：根据盘锦市土地市场交易情况，地块面积大小不影响土地价格。设地块面
积指数均为 100。盘锦北方沥青股份有限公司
6）编制比较因素条件指数表：
根据待估宗地 01 与比较实例各种因素具体情况及比较因素条件指数的确定方
法，编制比较因素条件指数表，详见表 11。
7）编制因素比较修正系数表：
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，结果见下表 11。
表 11 宗地 01 因素比较修正系数表
比较因素 待估宗地 01 实例一 实例二 实例三
地块编号 0 PT2012-11-36（2） PT2012-11-39（2） PT2012-11-40（2）
电子监管号 2111002012B02375 2111002012B02416 2111002012B02429
盘锦北方沥青股份有
地块名称 北沥用地项目 北沥用地项目 北沥用地项目
限公司
2
成交价格（元/M ） 待估 422.95 426.26 426.42
土地剩余年限 1 1/1 1/1 1/1
土地用途 100 100/100 100/100 100/100
交易日期 185.73 185.73/178 185.73/178 185.73/178
交易方式 100 100/100 100/100 100/100
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
容积率 1.0 1/1 1/1 1/1
宗地状况 100 100/100 100/100 100/100
距火车站距离 100 100/100 100/100 100/100
距港口距离 100 100/100 100/100 100/100
距高速公路入口距离 100 100/100 100/100 100/100
区 道路通达度 100 100/99 100/101 100/101
北京天健兴业资产评估有限公司
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股权项目资产评估说明 第87页
因 基础设施完善度 100 100/97.7 100/97.7 100/97.7
素 公用设施完备度 100 100/100 100/100 100/100
环境质量优劣度 100 100/100 100/100 100/100
形状 100 100/101 100/101 100/101
个 面积 100 100/100 100/100 100/100
别 临路状况 100 100/100 100/100 100/100
因 宗地内开发水平 100 100/100 100/100 100/100
素 相邻土地利用状况 100 100/100 100/100 100/100
其他主要影响因素 100 100/100 100/100 100/100
8）比准价格计算：
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后
达到估价对象条件时的比准价格。
待估宗地 01 三个比准价格分为 451.75、446.27、446.44 元/平方米，比准价
格差别不大，故以算术平均法确定的数值作为估价对象的比准价格。则：
估价对象比准价格＝（451.75+446.27+446.44）/3
=448.15（元/平方米） 取整
由于待估宗地 01-08 已连成一片使用，故宗地 01-08 比准价格均为 448.15 元
/平方米。
9）土地使用年限修正系数：
根据《城镇土地估价规程》，土地使用年限修正系数公式为：
k=[1-1÷(1+r)m]/[1-1÷(1+r)n]
式中：k—土地使用年期修正系数；
r—土地还原利率，根据盘政发〔2007〕19 号文件，以 7%确定；
m—土地剩余使用年限；
n-土地最高使用年限
待估宗地 01-08 土地使用年限修正系数详见下表 12。
表 12 宗地 01-08 土地使用年限修正系数表
宗地编号 法定最高年限(年) 剩余使用年限(年) 还原率(%) 年限修正系数(K2)
01 50 42.41 7.00% 0.9764
02 50 40.57 7.00% 0.9685
03 50 39.23 7.00% 0.9622
04 50 39.28 7.00% 0.9625
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05 50 39.28 7.00% 0.9625
06 50 39.28 7.00% 0.9625
07 50 39.28 7.00% 0.9625
08 50 39.28 7.00% 0.9625
10）年期修正后宗地单价：
年期修正后宗地单价详见下表 13。
表 13 年期修正后待估宗地单价表
2 2
宗地编号 宗地单价（元/M ） 年限修正系数 宗地单价（元/M ）
01 448.15 0.9764 438.00
02 448.15 0.9685 434.00
03 448.15 0.9622 431.00
04 448.15 0.9625 431.00
05 448.15 0.9625 431.00
06 448.15 0.9625 431.00
07 448.15 0.9625 431.00
08 448.15 0.9625 431.00
2、基准地价系数修正法
（1）基本原理
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准在价修正系数表等评估成
果，按照替代原则，将委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均
条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从
而求取委估宗地在估价期日价格的方法。其公式：
P＝（Pj±M）×K1×K2×K3×K4（1±ΣK5）
公式中：P—待估宗地价格；
M—相应基础设施差异的配套费；
P j —待估宗地所在区域的基准地价；
K 1 —期日修正系数；
K2—土地使用年限修正系数；
K 3 —容积率修正系数；
K 4 —宗地用途修正系数；
ΣK 5 —影响地价因素修正值系数之和。
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2）确定土地级别及基准地价（Pj）：
根据盘政发〔2007〕19 号文件，待估宗地 01-08 土地级别及基准地价说见下
表 15。
表 15 宗地土地级别及基准地价表
2
宗地编号 设定土地级别 基准地价（元/M ） 最高出让年限
01 工业三级 410.00 50
02 工业三级 410.00 50
03 工业三级 410.00 50
04 工业三级 410.00 50
05 工业三级 410.00 50
06 工业三级 410.00 50
07 工业三级 410.00 50
08 工业三级 410.00 50
基准地价内涵为 2007 年 1 月 1 日盘锦市城区不同土地级别、用途的土地使
用权在平均开发利用程度（平均配套程度、平均利用强度、平均建筑容积率等）
条件下，法定最高出让年限的区域平均价格，它包括土地取得费（征地费或拆
迁安置补偿费）、配套费（红线外配套及场地平整费）、出让金（即纯地价，
也称土地所有权收益）三部分。
3）确定土地开发程度修正（M）：
待估宗地 01-08 设定开发程度为“六通”一平，与基准地价设定开发程度“五
通”一平不一致，因此需要对土地开发程度进行修正。根据盘锦市市场调查及对
基准地价构成价格分析，取修正系数值为 10 元/平方米，详见下表 16。
表 16 待估宗地开发程度修正表
基准地价设 评估设定开
宗地编号 土地等级 “五通一平”内容 “六通一平”内容 修正数值
定开发程度 发程度
通路、通上水、通 通路、通上水、通排
01 三级 五通一平 六通一平 10
排水、通电、通讯 水、通电、通讯、通
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汽
通路、通上水、通排
通路、通上水、通
02 三级 五通一平 六通一平 水、通电、通讯、通 10
排水、通电、通讯
汽
通路、通上水、通排
通路、通上水、通
03 三级 五通一平 六通一平 水、通电、通讯、通 10
排水、通电、通讯
汽
通路、通上水、通排
通路、通上水、通
04 三级 五通一平 六通一平 水、通电、通讯、通 10
排水、通电、通讯
汽
通路、通上水、通排
通路、通上水、通
05 三级 五通一平 六通一平 水、通电、通讯、通 10
排水、通电、通讯
汽
通路、通上水、通排
通路、通上水、通
06 三级 五通一平 六通一平 水、通电、通讯、通 10
排水、通电、通讯
汽
通路、通上水、通排
通路、通上水、通
07 三级 五通一平 六通一平 水、通电、通讯、通 10
排水、通电、通讯
汽
通路、通上水、通排
通路、通上水、通
08 三级 五通一平 六通一平 水、通电、通讯、通 10
排水、通电、通讯
汽
4）进行期日修正（K1）：
因盘锦市不在中国城市地价动态监测网范围之内，当地政府也未公布工业用
地地价指数，故本次评估选取中国城市地价动态监测公布的东北地区的地价指数
替代盘锦市地价指数。
盘政发〔2007〕19 号文件公布的基准地价的基准日是 2007-01-01，地价指数
实际等于 2006-12-31，但中国城市地价动态监测网未公布 2006 年和 2007 年工业
地价指数，只公布了 2008 年工业地价指数是 168 及地价增长率是 0.57%，假设 2006
年至 2007 年的工业地价指数无变化，则 2007 年 1 月 1 日地价指数=168÷（1+0.57%）
=167.05。
本次评估基准日是 2014 年 6 月 30 日，中国城市地价动态监测网公布了 2013
年工业地价指数（182）及第一、二地价增长率（1.01%、1.03%），则 2014 年 6
月 30 日地价指数为 185.73。
期日修正系数＝185.73/167.05=1.1118
5）进行土地使用年期修正（K2）：
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盘政发〔2007〕19 号文件规定，工业用地基准地价为 50 年期土地使用权价格，
而本次评估的宗地为出让土地，剩余使用年限（详见表 17）与基准地价修正系数
法设定的土地使用年期不一致，因此需要进行年期修正，剩余使用年期修正系数
详见下表 17。
计算公式为：
y=[1-1÷(1+r)m]/[1-1÷(1+r)n]
y---宗地使用年期修正系数；
r---土地还原率,根据盘政发〔2007〕19 号文件，以 7%确定；
m---委估宗地可使用年期；
n---该用途土地法定最高出让年期。
表 17 待估宗地剩余使用年期修正系数表
宗地编号 法定最高年限(年) 剩余使用年限(年) 还原率(%) 年限修正系数(K2)
01 50 42.41 7.00% 0.9764
02 50 40.57 7.00% 0.9685
03 50 39.23 7.00% 0.9622
04 50 39.28 7.00% 0.9625
05 50 39.28 7.00% 0.9625
06 50 39.28 7.00% 0.9625
07 50 39.28 7.00% 0.9625
08 50 39.28 7.00% 0.9625
6）确定容积率修正系数（K3）：
根据盘政发〔2007〕19 号规定，工业用地容积率一般都小于 1，故不进行容
积率修，容积率修正系数设定为 1。
7）确定用途修正系数（K4）：
待估宗地 01-08 用途修正系数详见下表 19。
表 18 工业用地用途修正表
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
高科技工业用地、公 仓储用地、民用 军事设施用地、 监教场所、农
指标标准说 采矿地、墓葬
共基础设施用地、瞻 机场、港口码头 使领馆用地、铁 村道路、水工
明 地、水库水面
仰游憩公用绿地 用地 路、普通工业用 建筑用地
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地
修正系数 1.15 1.05 1.00 0.95 0.80
表 19 待估地用途修正系数表
宗地编号 用途 用途修正系数(K3)
01 普通工业用地 1.00
02 普通工业用地 1.00
03 普通工业用地 1.00
04 普通工业用地 1.00
05 普通工业用地 1.00
06 普通工业用地 1.00
07 普通工业用地 1.00
08 普通工业用地 1.00
8） 确 定 影 响 地 价 条 件 因 素 修 正 系 数 （ K 5 ） ：
根据盘锦城区基准地价宗地条件因素修正体系中的《工业宗地地价修正系数
说明表》和《工业地价修正系数表》确定影响地价的各项因素的修正系数如下表
19－21：
表 19 工业宗地地价修正系数说明表
修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
大中型工业区 中小型工业区 中小型工业企
区域类型 城市居民区 农业生产区
及商住聚集区 及商住聚集区 业聚集区
市内交通便捷度 便捷度优 便捷度较优 便捷度一般 便捷度较劣 便捷度劣
周围环境状况 好 较好 一般 较差 差
对外交通便捷度 优 较优 一般 较劣 劣
基础设施条件 优 较优 一般 较劣 劣
市级工业区边 大中型独立工 小型独立工业
集聚程度 市级工业区内 小区级工业区
缘 业区 区
公用设施完备度 优 较优 一般 较劣 劣
职工通勤便捷度 优 较优 一般 较劣 劣
距城市中心区的距离 ＜1000 1000-3000 3000-6000 6000-10000 ＞10000
表 20 工业地价修正系数表
修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
区域类型 5.00% 2.50% 0 -2.50% -5.00%
市内交通便捷度 5.00% 2.50% 0 -2.50% -5.00%
周围环境状况 2.00% 1.00% 0 -1.00% -2.00%
对外交通便捷度 2.00% 1.00% 0 -1.00% -2.00%
基础设施条件 6.00% 3.00% 0 -3.00% -6.00%
产业集聚程度 4.00% 2.00% 0 -2.00% -4.00%
公用设施完备度 2.00% 1.00% 0 -1.00% -2.00%
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职工通勤便捷度 2.00% 1.00% 0 -1.00% -2.00%
距城市中心区的距离 2.00% 1.00% 0 -1.00% -2.00%
表 21 宗地 01-08 各项因素具体条件及综合修正系数表
修正系数
影响因素 因素说明 优劣程度
Ki
大中型工业区及商住聚
区域类型 优 5.00%
集区
市内交通便捷度 便捷度劣 劣 -5.00%
周围环境状况 一般 一般 0.00%
对外交通便捷度 较劣 较劣 -1.00%
基础设施条件 优 优 6.00%
产业集聚程度 市级工业区内 优 4.00%
公用设施完备度 劣 劣 -2.00%
职工通勤便捷度 较优 较优 1.00%
距城市中心区的距离 6000-10000 较劣 -1.00%
合计 7.00%
9）确定修正后地价：
根据公式 P＝（Pj±M）×K1×K2×K3×K4×（1±ΣK5）计算，详见下表 22：
表 22 待估宗地价格表
宗
容积率 宗地用 1+综合
地 基准地价（元 基础设施修 期日修正 年期修正 宗地价格
2 2 修正系 途修正 修正系 2
编 /m ） 正（元/ m ） 系数 系数 （元/ m ）
数 系数 数
号
01 410 10 1.1118 0.9764 1 1 7.00% 487.85
02 410 10 1.1118 0.9685 1 1 7.00% 483.90
03 410 10 1.1118 0.9622 1 1 7.00% 480.76
04 410 10 1.1118 0.9625 1 1 7.00% 480.91
05 410 10 1.1118 0.9625 1 1 7.00% 480.91
06 410 10 1.1118 0.9625 1 1 7.00% 480.91
07 410 10 1.1118 0.9625 1 1 7.00% 480.91
08 410 10 1.1118 0.9625 1 1 7.00% 480.91
㈧地价的确定：
1）地价确定的方法：
根据地价评估技术规程及估价对象具体情况，估价人员采用市 场 比 较 法 、基
准地价系数修正法分别对估价对象进行了测算，测算结果见下表23。
表 23 待估宗地地价表
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市场比较法评估结 基准地价系数修正法 宗地单价（元/平方
宗地编号 备注
果 评估结果 米）
01 438.00 487.85 438.00 以市场法确定评估结果
02 434.00 483.90 434.00 以市场法确定评估结果
03 431.00 480.76 431.00 以市场法确定评估结果
04 431.00 480.91 431.00 以市场法确定评估结果
05 431.00 480.91 431.00 以市场法确定评估结果
06 431.00 480.91 431.00 以市场法确定评估结果
07 431.00 480.91 431.00 以市场法确定评估结果
08 431.00 480.91 431.00 以市场法确定评估结果
从上表得知，市场比较法与基准地价系数修正法评估值有一定差别，由于基
准地价的基准日是 2007 年 1 月 1 日，距本次评估基准日 2014 年 6 月 30 日较远，
故选择市场比较法评估结果确定本次评估的土地价格。
2） 估价结果：
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，
选择了市场比较法和基准地价系数修正法评估得到在评估基准日为 2014 年 6 月 30
日，待估宗地 01-08 在估价设定用途、开发程度、宗地面积及土地使用年限（详
见表 3）分别为等综合条件下，土地使用权价格如下表 24。
表 24 待估宗地估价结果表
宗地编号 评估土地面积（平方米） 宗地单价（元/平方米） 总值（元）
01 61,530.00 438.00 26,950,140.00
02 10,696.90 434.00 4,642,455.00
03 98,407.80 431.00 42,413,762.00
04 1,936.90 431.00 834,804.00
05 5,301.40 431.00 2,284,903.00
06 81,959.40 431.00 35,324,501.00
07 4,938.70 431.00 2,128,580.00
08 16,958.30 431.00 7,309,027.00
合计 281,729.40 121,888,172.00
㈩需要特殊说明的事项：
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1）待估宗地 01-08 的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的
《国有土地使用证》为准（详见表 2）。
2）宗地 01-08 评估值是完全土地价值。
3）根据委托方提供的权属资料及现场调查，估价对象来源合法，产权清楚，
未发现租赁权、抵押权、地役权等他项权利限制。
4）本次估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准
日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价因素发
生变化，该评估价格应作相应调整。
七、 无形资产——其他无形资产评估说明
纳入评估范围的其他无形资产评估基准日账面价值 563,672.02 元，经核实为
企业外购的办公软件、工程造价软件、财务浪潮软件等。
对于上述软件，评估人员核实了有关的购置发票与会计凭证，查看了购置合同，
了解这些软件的使用现状与摊销方法。经查，软件入账及摊销合理，经咨询这些
软件的市场价格与摊销后的账面价值接近，故以核实的审计后账面值估为评估值。
其他无形资产评估值为 563,672.02 元。
八、 长期待摊费用评估说明
纳入本次评估范围的长期待摊费用账面值 66,511,978.30 元，主要为催化剂、
保护剂、脱硫剂、铂金等生产过程中需要的各种添加剂，主要用于保证生产装置
的正常运行，于 2013 年 10 月、11 月和 2014 年 1 月购置，原始发生额为
77,869,667.18 元。评估人员通过抽查原始凭证及每期摊销凭证，账面值发生情况
真实，摊销正常，因此已经核实后的摊余账面值作为评估值。
故长期待摊费用评估值 66,511,978.30 元。
九、 递延所得税资产评估说明
列入本次评估范围的递延所得税资产账面值为 2,716,467.83 元。是企业会计
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核算在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，由资产的账面价值
与其计税基础的差异所产生。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了调查
和了解。经核实企业该科目核算的内容由 5 项组成。分别为 2008 年、2009 年、2012
年提取坏账准备，2010 年、2014 年收回坏账，冲销坏账准备所形成，评估人员通
过了解递延所得税资产形成原因，复核了计算过程，经核算无误，递延所得税资
产本次评估以账面价值进行确认。
递延所得税资产评估值为 2,716,467.83 元。
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十、 流动负债评估说明
北沥股份的流动负债具体包括：短期借款、应付账款、预收账款、应付职工
薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款。
负债评估的重点在于清查、核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人和
负债额。负债评估值是根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项
目及金额确定的。
具体评估过程如下：
(一) 短期借款
短期借款账面值为1,100,000,000.00元，主要为企业向浦发沈阳银行、农行
盘锦分行及兵器财务公司的借款。
对于短期借款的评估，根据企业提供的资产评估明细表与借款合同，逐项进
行清查核实，并将资产评估明细表与账面记录核对，了解借款发生时间、借款期
限及借款利率等具体事项，确定评估基准日短期借款的实有金额。以经核实后的
账面值确定为评估值。
短期借款评估值为1,100,000,000.00元。
(二) 应付账款
应付账款账面值为 808,419,803.53 元，业务内容为应付设备、材料款、质保金
等。评估人员查阅了有关的原始凭证、账簿、相关合同等资料，针对大金额占总
金额比例较大的应付账款进行了函证，经核实均为企业实际承担的负债，以经核
实后账面值确认为评估值。
应付账款评估值为 808,419,803.53 元。
(三) 预收账款
预收账款账面值为 185,278,629.60 元，业务内容主要为预收客户的商品款。评
估人员查阅了有关的原始凭证、账簿、相关销售合同等资料，针对大金额占总金
额比例较大的应付账款进行了函证，经核实均为企业实际承担的负债，以经核实
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后账面值确认为评估值。
预收账款的评估值 185,278,629.60 元。
(四) 应付职工薪酬
应付职工薪酬审定后账面值 32,225,759.88 元，为公司计提尚未支付或缴纳的
工资、奖金、津贴和补贴、工会经费、职工教育经费。评估人员根据申报的评估
明细表，检查了有关会计记录及原始凭证，核实了计提比例。经审核，应付职工
薪酬的计提、使用符合相关规定，账务处理真实、完整，以核实后账面值作为评
估值。
应付职工薪酬评估值 32,225,759.88 元。
(五) 应交税费
应交税费审定后账面值 17,291,541.38 元，包括应缴纳的消费税、房产税、代
扣代缴个人所得税、应交地方教育费、应交印花税、应交河道维护费等。经核查，
上述税、费款的计算符合国家税法的相关规定。在对账账、账表核实一致的基础
上，评估人员获取了北沥股份的纳税申报表，通过核对，以审定后的账面值确定
评估值。
应交税费评估值 17,291,541.38 元。
(六) 应付股利
应付股利账面价值为 31,283,497.72 元，为公司 2013 年通过股东会决议批准的
股利分红，按照同股同利原则进行分配。评估人员主要核对各科目总账、明细账、
会计凭证是否相符，同时向企业索取有关股利分配议案、股东会决议等资料，核
实业务发生情况及债权的合理性、真实性，以核实后的账面值确定评估值。
应付股利评估值为 31,283,497.72 元。
(七) 其他应付款
其他应付款审定后账面值 97,852,275.40 元，业务内容主要为待付的工程款、
存入保证金、风险抵押金、预提的原油运杂费、仓储费等。评估人员查阅了有关
的原始凭证、企业对账单、账簿等资料，确定均为企业应承担的负债。以核实后
的账面值确定评估值。
除上述款项以外，由于企业是按照已付款金额预转固了 40 万吨加氢尾油装置
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的固定资产，本次评估按照该装置已使用的资产完整价值进行评估，故在其他应
付款中将尚欠的工程款和设备款考虑。具体数额是根据企业尚未最终审定的竣工
决算的金额与已付款的差额估算而得。
其他应付款评估值 278,881,051.19 元。
(八) 流动负债评估结果
经上述评估后，各项流动负债评估如下：
单位：人民币元
增值
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值
率%
1 短期借款 1,100,000,000.00 1,100,000,000.00 - -
2 应付账款 -
808,419,803.53 808,419,803.53
3 预收款项 - -
185,278,629.60 185,278,629.60
4 应付职工薪酬 - -
32,225,759.88 32,225,759.88
5 应交税费 - -
17,291,541.38 17,291,541.38
6 应付股利（应付利润） 31,283,497.72 31,283,497.72 - -
7 其他应付款 97,852,275.40 278,881,051.19 181,028,775.79 185.00
流动负债合计 2,272,351,507.51 2,453,380,283.30 181,028,775.79 7.97
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十一、非流动负债评估说明
纳入本次评估范围的非流动负债包括北沥股份的长期借款和长期应付款。
（一）长期借款
长期借款为企业向银行或其他金融机构借入的期限在 1 年以上（不含 1 年）
的各项借款。列入本次评估范围的长期借款为北沥股份向兵器财务有限责任公司
借入的人民币借款，共 2 笔，共计 500,000,000.00 元。
评估人员对长期借款的借款单位、金额、利率、期限和利息等事项进行核实，
并对借款进行函证，对利息进行复核，企业截至评估基准日尚未支付的利息已在
其他应付款科目中核算。因此，对于长期借款以核实后的账面借款余额作为评估
值。
长期借款的评估值为 500,000,000.00 元。
（二）长期应付款
长期应付款账面值为 20,000,000.00 元，是由中国兵器科学研究院于 2008 年的
拨款，为北沥股份 2007 年加入中国兵器工业集团公司时，由集团划拨用于 20 万
吨/年加氢装置的建设。评估人员查阅了有关的原始凭证、账簿、相关合同等资料
并进行了函证，经核实均为企业实际承担的负债，以经核实后账面值确认为评估
值。
长期应付款账面值为 20,000,000.00 元。
（三）非流动负债评估结果
经上述评估后，各项非流动负债评估如下：
单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 长期借款 500,000,000.00 500,000,000.00 - -
2 长期应付款 20,000,000.00 20,000,000.00 - -
非流动负债合计 520,000,000.00 520,000,000.00 - -
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第五部分 整体收益法评估说明
一、 评估对象
本次评估对象是盘锦北方沥青股份有限公司公司的股东全部权益价值。
二、 收益法的应用前提及选择理由
（一）收益法的定义
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
收益资本化法是将企业未来预期的具有代表性的相对稳定的收益，以资本化
率转化为企业价值的一种计算方法。通常直接以单一年度的收益预测为基础进行
价值估算，即通过将收益预测与一个合适的比率相除或将收益预测与一个合适的
乘数相乘获得。
收益折现法通过估算被评估企业将来的预期经济收益，并以一定的折现率折
现得出其价值。这种方法在企业价值评估中广泛应用，通常需要对预测期间（从
评估基准日到企业达到相对稳定经营状况的这段期间）企业的发展计划、盈利能
力、财务状况等进行详细的分析。
收益折现法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法
是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权
的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型
和股权自由现金流折现模型。
（二）收益法的应用前提
注册资产评估师应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获
取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。一般来说，收益法评估需要具
备如下三个前提条件：
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1.被评估企业的未来收益可以合理预测，并可以用货币衡量；
2.被评估企业获得未来预期收益所承担的风险可以合理预测，并可以用货币
衡量；
3.被评估企业的未来收益年限可以合理预测。
（三）收益法的选择理由
评估人员在对被评估单位历史年度的会计报表、经营数据进行了详细分析的
基础上，对管理层进行了访谈和市场调研，取得了收益法盈利预测数据和相关依
据。经综合分析，本评估报告选用了未来收益折现法，选择的主要理由和依据如
下：
（1）总体情况判断
根据对盘锦北方沥青股份有限公司历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情
况、市场占有率等各方面综合分析以后，评估人员认为本次评估所涉及的资产具
有以下特征：
①被评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好；企业具备持续经营条件；
②被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业营业收入、
相匹配的成本费用、其他收支能够以货币计量。
③被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经
营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。
（2）评估目的判断
本次评估是对盘锦北方沥青股份有限公司股东全部权益价值进行评估，为北
方华锦化学工业集团有限公司转让股权的经济行为提供价值参考依据。要对盘锦
北方沥青股份有限公司的市场公允价值予以客观、真实的反映，不仅仅是对各单
项资产价值予以简单加总，而是要综合体现企业经营规模、行业地位、成熟的管
理模式所蕴含的整体价值，即把企业作为一个有机整体，以整体的获利能力来体
现股东权益价值。
（3）企业会计报表判断
根据盘锦北方沥青股份有限公司提供的会计报表和经营数据，公司的营业收
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入可持续取得，企业获利能力可以合理预期。被评估企业管理层能够提供公司经
营状况与收益状况的历史数据和未来年度的预测数据，评估人员进行了必要的分
析、判断和调整，认为相关预测基本合理；
（4）收益法参数的可选取判断
目前国内资本市场已经有了长足的发展，相关贝塔系数、无风险报酬率、市
场风险报酬率等资料能够较为方便的取得，采用收益法评估的外部条件较成熟，
同时采用收益法评估也符合国际惯例。
综合以上四方面因素的分析，评估人员认为本次评估在理论上和操作上适合
采用收益法，采用收益法评估能够更好地反映企业价值。
三、 收益法的应用假设条件
本评估报告收益法分析估算采用的假设条件如下：
（一）一般假设：
交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。
公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样
的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条
件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的
地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、
理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的
市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定
处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产
用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即
企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业
经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持
续经营能力。
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（二）收益法评估假设：
1. 国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本次
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不可
抗力因素造成的重大不利影响。
2. 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3. 假设企业的经营者是负责的，且企业管理层有能力担当其职务。
4. 除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律和法规。
5. 假设企业未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在
重要方面基本一致。
6. 假设企业在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现时
方向保持一致。
7. 有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
8. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
9. 假设企业预测年度现金流为期末产生；
10.假设评估基准日后企业的产品或服务保持目前的市场竞争态势；
11.假设评估基准日后企业的研发能力和技术先进性继续保持目前的水平；
12.假设公司的生产设备能够达到设计产能水平，维持正常稳定规模生产，不
考虑进一步的增产扩能；
13.假设国际原油价格水平及主要原材料采购价格、主要产品销售价格在一定
范围内保持相对稳定，不会有剧烈波动；
14.假设公司的生产将一直采用目前原料稳定配比，物料平衡表与评估基准日
水平保持稳定；
15.假设股东变化不会对经营条件及经营环境产生重大影响；
16.假设公司产品结构不会发生重大调整，生产原油种类的配比方式不变；
17.假设北沥股份只对生产设备进行更新改造，以便维持现有产能的持续生
产，不考虑进一步的增产扩能；
18.假设北沥股份将不会遇到重大的款项回收方面的问题（即坏账情况），应
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收账款回收时间和回收方式将不会变动。
评估人员根据运用资产基础法和收益法对企业进行评估的要求，认定这些假
设条件在评估基准日时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来
经济环境发生较大变化或其它假设条件不成立时，评估结果会发生较大的变化。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述
假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设
条件改变而推导出不同评估结论的责任。
四、 宏观经济分析和行业分析
（一）宏观经济形势分析
1.世界经济形势分析
对 2014 年世界经济走势的判断
国际货币基金组织（IMF）在《2014 世界经济展望》中对 2014 年以及未来五
年至十年的全球经济增长状况进行了预测，同时指出全球经济发展中的潜在风险。
经过通货膨胀调整后，2014 年全球 GDP 增长，将从 2013 年的 2.8％小幅度提
升至 3.1％。发达国家和成熟经济体 2014 年经济增长前景有所好转，可能达到
1.7％的增长速度，相比 2013 年的 1％有所提升。提升的主要原因是预计欧元区将
获得 0.8％的正增长，走出前两年的衰退状况。2014 年，美国将是全球经济向好
的第二大引擎。美国 GDP 预计在 2014 年增长 2.3％，比 2013 年令人沮丧的 1.6％
提高 0.7%。
2014 年，新兴市场和发展中经济体的国民生产总值增长率将有极小幅度的放
缓，整体预计比 2013 年的 4.7%下降 0.1 个百分点，降至 4.6％。增长的主要动力
仍然是中国。根据中国官方宣布的增长率，2014 年中国经济增长率将从 2013 年的
7.5％放缓至 7％，对于中国的经济转型而言，体制和政策依旧是艰难的挑战。在
其他新兴市场中，印度、拉丁美洲和其他亚洲的发展中国家和地区在 2014 年都会
实现小幅增长，但这些国家 2013 年的经济增长实在乏善可陈。
从 2014 年到 2019 年五年之间，美国和其他发达经济体的前景依然比往年更
加乐观，因为这些经济体仍然缩小产出缺口。美国在 2014 年至 2019 年五年间的
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平均年经济增长率为 2.4％，欧元区的年平均增长率为 1.3％。新兴市场和发展中
经济体的增长趋势在 2014 年至 2019 年五年间会更加明显地放缓。随着中国、印
度、巴西和其他国家将从快速、投资密集的“追赶”型成长向成熟的、更加平衡
的增长模式转变，这些国家的经济增速会放缓。2014 年至 2019 年五年之间，新兴
经济体的平均经济增速为 4.3％。而到了下一个五年，即从 2020 年至 2025 年，新
兴经济体的平均经济增速会继续放缓，约为 3.2％。
2014 年，世界主要经济体仍面临许多问题，例如结构性缺陷、投资的政策限
制和生产率增长率低等。IMF 在《2014 世界经济展望》中强调，全球经济增长中
的不确定因素将加剧新兴经济体的风险。新兴市场正在逐步减少对美元的依赖，
加上本国内的经济结构问题或其他经济发展漏洞，两者结合可能会导致另一轮的
全球经济调整。此外，旧的风险依然存在。风险之一就是欧元区尚未完成的金融
体系改革。在某些欧元区经济体中，不完善的货币政策传导机制，企业和政府债
务过剩，以及与日本和美国等其他发达经济体相关的财政和金融风险等，上述因
素威胁着欧元区的经济健康。
2.我国经济形势分析
今年以来，面对错综复杂的国内外形势，党中央、国务院牢牢把握发展主动
权，科学统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生，坚持向改革创新要动力，向结
构调整要助力，着力发挥市场作用，更加注重定向调控，经济运行总体平稳，结
构调整稳中有进，转型升级势头良好。
初步核算，上半年国内生产总值 269044 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.4%。
分季度看，一季度同比增长 7.4%，二季度增长 7.5%。分产业看，第一产业增加值
19812 亿元，同比增长 3.9%；第二产业增加值 123871 亿元，增长 7.4%；第三产业
增加值 125361 亿元，增长 8.0%。从环比看，二季度国内生产总值增长 2.0%。
（1）农业生产形势较好
全国夏粮总产量 13660 万吨，比上年增加 475 万吨，增长 3.6%。夏收油菜籽
产量 1376 万吨，比上年增加 34 万吨，增长 2.5%。上半年，猪牛羊禽肉产量 4003
万吨，同比增长 1.7%，其中猪肉产量 2705 万吨，增长 3.0%。
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（2）工业生产增长平稳
上半年，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长 8.8%，增幅比一
季度加快 0.1 个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长 5.5%，
集体企业增长 3.2%，股份制企业增长 10.2%，外商及港澳台商投资企业增长 7.4%。
分三大门类看，采矿业增加值同比增长 4.6%，制造业增长 9.9%，电力、热力、燃
气及水生产和供应业增长 4.4%。分地区看，东部地区增加值同比增长 8.4%，中部
地区增长 8.8%，西部地区增长 10.8%。分产品看，464 种产品中有 346 种产品产量
同比增长。上半年规模以上工业企业产销率达到 97.5%，与上年同期持平。规模以
上工业企业实现出口交货值 56143 亿元，同比增长 5.3%。6 月份，规模以上工业
增加值同比增长 9.2%，增幅比前两个月提高，环比增长 0.77%。
1-5 月份，全国规模以上工业企业实现利润 22764 亿元，同比增长 9.8%，其
中，主营活动利润 21388 亿元，增长 9.1%。规模以上工业企业每百元主营业务收
入中的成本为 85.9 元，主营业务收入利润率为 5.47%。
（3）固定资产投资增速高位放缓
上半年，固定资产投资（不含农户）212770 亿元，同比名义增长 17.3%（扣
除价格因素实际增长 16.3%），增幅比一季度回落 0.3 个百分点。其中，国有及国
有控股投资 65667 亿元，增长 14.8%；民间投资 138607 亿元，增长 20.1%，占全
部投资的比重为 65.1%。分地区看，东部地区投资同比增长 16.3%，中部地区增长
19.2%，西部地区增长 18.6%。分产业看，第一产业投资 4820 亿元，同比增长 24.1%；
第二产业投资 89186 亿元，增长 14.3%；第三产业投资 118764 亿元，增长 19.5%。
从到位资金情况看，上半年到位资金 246051 亿元，同比增长 13.2%。其中，国家
预算资金增长 15.5%，国内贷款增长 12.9%，自筹资金增长 16.7%，利用外资下降
8.3%。上半年新开工项目计划总投资 196843 亿元，同比增长 13.6%。从环比看，6
月份固定资产投资（不含农户）增长 1.45%。
上半年，全国房地产开发投资 42019 亿元，同比名义增长 14.1%（扣除价格因
素实际增长 13.1%），增速比一季度回落 2.7 个百分点，其中住宅投资增长 13.7%。
房屋新开工面积 80126 万平方米，同比下降 16.4%，其中住宅新开工面积下降
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19.8%。全国商品房销售面积 48365 万平方米，同比下降 6.0%，其中住宅销售面积
下降 7.8%。全国商品房销售额 31133 亿元，同比下降 6.7%，其中住宅销售额下降
9.2%。房地产开发企业土地购置面积 14807 万平方米，同比下降 5.8%。6 月末，
全国商品房待售面积 54428 万平方米，同比增长 24.5%。上半年，房地产开发企业
到位资金 58913 亿元，同比增长 3.0%。
（4）市场销售稳定增长
上半年，社会消费品零售总额 124199 亿元，同比名义增长 12.1%（扣除价格
因素实际增长 10.8%），增速比一季度加快 0.1 个百分点。其中，限额以上单位消
费品零售额 62102 亿元，增长 9.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额
107253 亿元，同比增长 12.0%，乡村消费品零售额 16946 亿元，增长 13.2%。按消
费形态分，餐饮收入 12989 亿元，同比增长 10.1%，商品零售 111210 亿元，增长
12.4%，其中限额以上单位商品零售 58329 亿元，增长 10.2%。6 月份，社会消费
品零售总额同比名义增长 12.4%（扣除价格因素实际增长 10.7%），环比增长 0.96%。
上半年，全国网上零售额 11375 亿元，同比增长 48.3%。其中，限额以上单位
网上零售额 1819 亿元，增长 56.3%。
（5）进出口增速由负转正
上半年，进出口总额 123919 亿元人民币，以美元计价为 20209 亿美元，同比
增长 1.2%（一季度为同比下降 1.0%）。其中，出口 65113 亿元人民币，以美元计
价为 10619 亿美元，增长 0.9%；进口 58807 亿元人民币，以美元计价为 9590 亿美
元，增长 1.5%。进出口相抵，顺差 6306 亿元人民币，以美元计价为 1029 亿美元。
6 月份，进出口总额 21086 亿元人民币，以美元计价为 3420 亿美元，同比增长 6.4%。
其中，出口 11513 亿元人民币，以美元计价为 1868 亿美元，增长 7.2%；进口 9573
亿元人民币，以美元计价为 1552 亿美元，增长 5.5%。
（6）居民消费价格基本稳定
上半年，居民消费价格同比上涨 2.3%，涨幅与一季度持平。其中，城市上涨
2.3%，农村上涨 2.0%。分类别看，食品价格同比上涨 3.4%，烟酒及用品下降 0.6%，
衣着上涨 2.3%，家庭设备用品及维修服务上涨 1.3%，医疗保健和个人用品上涨
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1.2%，交通和通信上涨 0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨 2.3%，居住上涨 2.5%。
在食品价格中，粮食价格上涨 2.9%，油脂价格下降 5.3%，猪肉价格下降 5.1%，鲜
菜价格上涨 1.0%。6 月份，居民消费价格同比上涨 2.3%，环比下降 0.1%。上半年，
工业生产者出厂价格同比下降 1.8%，6 月份同比下降 1.1%，环比下降 0.2%。工业
生产者购进价格同比下降 2.0%，6 月份同比下降 1.5%，环比下降 0.1%。
（7）居民收入继续增加
上半年，全国农村居民人均现金收入 5396 元，同比名义增长 12.0%，扣除价
格因素实际增长 9.8%。全国城镇居民人均可支配收入 14959 元，同比名义增长
9.6%，扣除价格因素实际增长 7.1%。根据城乡一体化住户调查，2014 年上半年全
国居民人均可支配收入 10025 元，同比名义增长 10.8%，扣除价格因素实际增长
8.3%。全国居民人均可支配收入中位数 8780 元，同比名义增长 13.7%。6 月末，
农村外出务工劳动力 17418 万人，同比增加 307 万人，增长 1.8%。外出务工劳动
力月均收入 2733 元，增长 10.3%。
（8）结构调整稳中有进
产业结构继续优化。上半年，第三产业增加值占国内生产总值的比重为 46.6%，
比上年同期提高 1.3 个百分点，高于第二产业 0.6 个百分点。内需结构进一步改
善。上半年，最终消费支出占国内生产总值比重为 52.4%，比上年同期提高 0.2 个
百分点。城乡居民收入差距进一步缩小。上半年，农村居民人均现金收入实际增
长快于城镇居民人均可支配收入 2.7 个百分点，城乡居民人均收入倍差 2.77，比
上年同期缩小 0.06。节能降耗继续取得新进展。上半年，万元国内生产总值能耗
同比下降 4.2%。
（9）货币信贷平稳增长
6 月末，广义货币（M2）余额 120.96 万亿元，同比增长 14.7%，狭义货币（M1）
余额 34.15 万亿元，增长 8.9%，流通中货币（M0）余额 5.70 万亿元，增长 5.3%。
6 月末，人民币贷款余额 77.63 万亿元，人民币存款余额 113.61 万亿元。上半年，
新增人民币贷款 5.74 万亿元，同比多增 6590 亿元，新增人民币存款 9.23 万亿元，
同比多增 1354 亿元。上半年，社会融资规模为 10.57 万亿元，比上年同期增加 4146
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亿元。
总的来看，上半年国民经济运行总体平稳，稳中有进，但国内外经济环境依
然错综复杂，经济发展仍面临不少挑战。下一阶段，要振奋精神，狠抓落实，认
真贯彻落实党中央、国务院各项决策部署，坚持改革创新不动摇，坚持调结构、
转方式不动摇，努力巩固经济稳中向好的势头，促进经济社会持续健康发展。
（二）行业分析
1、中国石化行业的发展趋势
“十二五”期间，我国经济将继续保持平稳较快增长，改革开放的层次和水
平将更加进一步提升，行业管理的体制与机制进一步完善，中央关于转变经济发
展方式要求的提出，为产业结构转型升级创造了条件，成为推动石油和化学工业
持续健康发展的强大动力。
我国经济长期向好的趋势没有改变。尽管受到金融危机冲击，但在一揽子宏
观调控政策作用下，我国经济率先走出危机，回升向好势头日益巩固。其中，石
油和化学工业行业保持了平稳较快发展，在金融危机影响最严重的 2009 年，我国
化工行业总产值仍实现了 9.2%的增长。
尽管国际竞争更加激烈，但我国石油和化学工业仍具有较大的比较优势。一
是我国政府具有很强的宏观调控能力，能够根据经济形势变化，审时度势对产业
政策和规划做出调整，为企业、行业发展营造良好的政策环境。二是国内市场巨
大，消费增长强劲。汽车销量持续快速增长、保障性住房建设步伐加快等对石油
和化工产品保持着旺盛的需求，石油和化工行业具有很大的市场发展空间。
2、“十二五”石油和化工重点行业发展方向
提高原油加工行业准入门槛，控制炼油产能盲目扩张。对于新建炼油项目，
要进行严格控制。新建炼油项目需按大型化、炼化一体化要求，规模控制在 1000 万
吨/年以上。严格控制现有小型炼油装置再次扩大原油加工能力，加快淘汰 200 万
吨/年及以下的小炼油企业，防止以沥青、重油加工等名义新建小炼油项目。
在统筹兼顾全国总量平衡和消除区域供需失衡前提下，以现有企业改造扩建
为主，努力建设具有世界先进水平的产业基地和产业聚集区。争取到 2015 年，形
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成若干个 2000 万吨/年级的炼油生产基地，长三角、珠三角和环渤海地区的炼油
能力比重进一步提高，炼油企业平均规模达到 700 万吨左右。
完善原油一次、二次加工配套装置，提高综合加工和炼化一体化能力，积极
推动油品质量升级改造。争取到 2015 年，原油加工能力控制在 6.5 亿吨/年以内，
成品油产量达到 3 亿吨左右。汽油质量标准达到国Ⅳ以上，柴油质量标准达到国
Ⅲ以上，轻油收率达到 78%。吨原油加工耗标油低于 60 千克。
3、2014 年中国石油行业市场需求预测分析
据中国产业洞察网研究员分析：根据需求和生产情况，预计 2014 年石油和原
油净进口量分别为 3.24 亿吨和 2.98 亿吨，分别增长 5.8%和 6.3%，石油和原油对
外依存度将分别达到 60.7%和 58.7%。汽、煤、柴油全部净出口。
石油化工、石油储备较快发展等因素的综合作用下，2014 年中国石油需求和
成品油需求增速将有所回升。预计 2014 年石油表观消费量达到 5.34 亿吨，比上
年增长 3.8%；原油表观消费量 5.08 亿吨，增长 4%；成品油表观消费量 2.98 亿吨，
增速加快至 4.2%。
多年来，国内原油产量一直增长较慢，长时间年均增长 1%～2%区间。2014 年
国际油价仍会保持较高水平，国内石油需求有所回升，对原油产量增长有一定支
撑作用。但受资源条件限制，生产增速仍不会太高。预计 2014 年国内原油产量 2.1
亿吨左右，增长 1%。
根据近年炼厂开工率、各石油产品产量收率，并考虑 2013 年和 2014 年新炼
厂投产情况以及各石油产品供需状况等，预计 2014 年原油加工量为 4.98 亿吨，
增速加快至 4%；成品油产量 3.08 亿吨，增长 4%；汽油、煤油和柴油产量分别为
10420 万吨、2690 万吨和 17720 万吨，同比分别增长 6%、7%和 2.6%。
4、2014 中国石油石化业上半年运行分析
今年上半年，国内石油石化行业经济运行总体平稳，行业整体效益保持增长，
油气开发投资加快，油气生产平稳，供需基本稳定，炼油效益持续改善。但上游
开采业利润降幅较大，炼油业投资减缓，成本上升加快值得关注。随着政府微刺
激政策的推出，需求、价格都出现了回升迹象，预计下半年的总体增长情况将好
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于上半年。
经济运行总体平稳
行业增加值保持回升
国家统计局数据显示，今年 1~5 月，石油石化行业增加值同比增长 3.6%，虽
比前 4 月减缓 0.2 个百分点，但比一季度加快 0.4 个百分点，总体保持回升走势。
其中，石油和天然气开采业增长 0.5%，比 1~4 月加快 0.2 个百分点；石油加工业
增幅 4.7%，比前 4 月回落 0.4 个百分点。（见图）
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收入保持增长
1~5 月，石油石化行业主营总收入达 1.99 亿元，同比增长 2%。其中，石油和
天然气开采业主营收入 5453 亿元，增长 0.8%；石油加工业主营收入 1.45 万亿元，
增幅为 2.5%。油气开采业收入中，石油开采收入 4366 亿元，增长 0.2%；天然气
开采收入 419 亿元，增长 11.6%；油气开采辅助活动收入 669 亿元，下降 1.7%。
总体来看，上半年石油石化行业收入增长虽然不高，但走势平稳，且呈现加快趋
势。
利润降幅收窄
1~5 月，石油石化行业实现利润总额 1783.1 亿元，同比下降 0.7%，降幅比前
4 月收窄 2.5 个百分点。前 5 个月，油气开采业利润总额 1633.5 亿元，同比下降
5.5%。其中石油开采利润 1521.5 亿元，下降 5.8%；天然气开采利润 103.1 亿元，
增长 8%。石油加工业利润总额 149.6 亿元，同比增长 120%，石油加工业效益持续
好转。
油气产量增长基本平稳
1~5 月，全国石油天然气总产量 1.33 亿吨油当量，同比增长 2.3%，比 1~4 月
加快 0.1 个百分点。其中原油产量 8606.9 万吨，同比增长 0.1%；天然气产量 520.1
亿立方米，同比增长 6.6%，天然气产量占油气总当量的 35.23%，同比上升 1.4%。
前 5 个月，全国原油加工量 2.01 亿吨，同比增长 2.3%，比前 4 月加快 0.5 个百分
点；成品油产量（汽、煤、柴油合计，下同）1.27 亿吨，增长 3.8%，与前 4 月持
平。汽、煤分别增长 8.4%、20.1%，柴油下降 1.1%，汽、煤油保持较快增长，柴
油增幅持续下降。
石化产品增速加快
1~5 月，全国有机化学原料产量同比增长 13.9%，增速比去年同期大幅提高 9
个百分点，其中乙烯产量 705.2 万吨，同比增长 5.2%；甲醇产量 1422 万吨，增长
21.3%。前 5 个月，合成材料产量增长 9.2%，同比提高 1 个百分点。其中合成树脂
产量 2778 万吨，增长 10.4%；合成纤维单体产量 875.1 万吨，增长 12.1%；合成
橡胶产量 203 万吨，增长 9.9%。 油气开采投资增长加快，石油加工投资不
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断放缓 今年来，石油石化行业投资增长明显分化，上游勘探开发在页岩气投资
推动下，呈现持续加快态势；石油加工业由于产能过剩，新建项目减少或推迟，
投资增速不断放缓。
油气开采业投资持续加快
1~5 月，石油和天然气开采业实际投资 979.4 亿元，同比增长 19.3%，增速比
前 4 月加快 1 个百分点，是今年来的最高增幅。其中石油开采投资 875.3 亿元，
增长 17.1%；天然气开采投资 104.2 亿元，同比增长 42.2%，占石油天然气开采投
资总额的 10.6%，同比提高约两个百分点。前 5 个月，石油和天然气开采业新开工
项目 176 个，同比增长 26.6%，其中天然气开采新开工项目增幅为 40%。
石油加工业投资不断放缓
1~5 月，国内石油加工业完成投资 751 亿元，同比增长 7.3%，比上年同期回
落近 13 个百分点，为两年来的最低增幅。前 5 个月新开工项目 289 个，同比下降
3%，为 3 年来首次下降。
有机化学原料和合成材料制造业投资持续较快增长
前 5 月，有机化学原料制造投资 1092.1 亿元，同比增长 27%；合成材料制造
业投资 732.8 亿元，增长 22.5%，其中合成树脂投资增长 16.6%，均大大高于同期
石油和化工行业投资平均增幅 11.7%的水平。
国内需求增长放缓，油气进口增长较快
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今年 1~5 月，我国石油天然气表观消费总量为 2.83 亿吨（油当量），同比增
长 5.6%，比上年同期加快 2.5 个百分点，比一季度加快 0.1 个百分点。
石油需求平稳，天然气需求放缓
1~5 月，国内石油表观消费量 2.16 亿吨，同比增长 4.4%。其中原油表观消费
量 2.14 亿吨，增长 6.6%，对外依存度 59.9%。原油消费增幅较大，主要是库存增
加，成品油需求并未增加。前 5 个月，天然气表观消费量 750.2 亿立方米，同比
增长 9.6%，较去年同期回落 8 个百分点，占石油天然气表观消费总量的 23.8%，
对外依存度 30.7%。
今年前 5 个月， 国内成品油表观消费量 1.21 亿吨，同比增长 3.1%，增速与
去年同期持平。其中柴油表观消费量 6917.6 亿吨，下降 1.3%；汽油表观消费量
4248.1 万吨，增长 9.5%，但同比回落 3 个百分点。
有机化学品消费趋快，合成材料基本平稳
前 5 个月，有机化学品表观消费量同比增长 6.1%，比前 4 月加快 1 个百分点。
其中乙烯表观消费量 776 万吨，增长 5.3%，与去年同期持平；甲醇表观消费量 1501
万吨，增长 6%。合成材料表观消费量同比增长 7.1%，增幅与前 4 月持平。其中合
成树脂表观消费量 3934.3 万吨，增长 11.2%；合成纤维单体表观消费量 1323 万吨，
增长 1%。
原油进口加快，天然气趋缓
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海关数据显示，1~5 月，我国原油进口达 1.29 亿吨，创同期历史新高，同比
增长 10.9%，而去年同期为负增长；进口金额 1005.8 亿美元，增长 10.0%，占石
油和化工行业进口贸易总额的 48.5%。进口天然气 239.6 亿立方米，增长 15.9%，
同比回落 29 个百分点，也比一季度回落 5 个百分点；进口金额 98.9 亿美元，增
长 21.6%。
成品油出口放缓
前 5 个月，出口成品油 751.9 万吨，同比增长 2.5%，增速较去年同期大幅减
缓；出口金额 75.3 亿美元，增长 0.7%，净出口成品油 559.4 万吨。其中煤油出口
401.2 万吨，增长 9%，占成品油出口总量的 53.4%。
产品价格企稳回升
统计局价格指数显示，1 ~ 5 月，石油天然气开采业出厂价累计同比下降 1.7%，
降幅比去年同期收窄 3.2 个百分点，比前 4 个月收窄 0.7 个百分点；石油加工业
降幅亦为 1.7%，同比回升 1.3 个百分点，比前 4 个月回升 0.8 个百分点，回升速
度逐步加快。
原油价格下跌
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前 5 个月，我国大庆原油现货年均价为 104.56 美元/桶，同比下跌 1.4%；胜
利原油年均价为 103.29 美元/桶，跌幅为 1.7%。从走势上看，4 月起，大庆和胜
利原油开始重拾涨势，5 月同比涨幅分别为 8%和 6.8%。
成品油价格分化
市场监测显示，1~5 月，国内 93 号和 90 号汽油市场均价分别为 10153 元/吨
和 9559 元/吨，同比分别上涨 1.7%和 2%；0 号柴油均价为 8475 元/吨，同比下跌
1%；石脑油均价 7060 元/吨，下降 4.4%。柴油、石脑油价格较为低迷，不过 5 月
均出现反弹势头。
合成树脂价格总体稳中趋升
1~5 月，高密度聚乙烯市场均价为 11740 元/吨，同比上涨 4.6%；低密度聚乙
烯均价为 12688 元/吨，涨幅达 14.2%；聚丙烯均价为 11322 元/吨，上涨 5.1%；
聚氯乙烯（SG3）均价 6250 元/吨，下跌 3.6%；聚苯乙烯（666D）均价 12620 元/
吨，下跌 7.3%。前 5 个月，己内酰胺市场均价为 16860 元/吨，同比下跌 9.7%；
丙烯腈市场均价 13918 元/吨，同比上涨 3.5%。
发展面临三大问题
成本上升加快，上游利润持续大幅下降
今年 1~5 月，石油和天然气开采业销售成本同比增长 6.3%，而主营收入增长
不到 1%，每 100 元主营收入成本同比上升 2.76 元，升幅 5.6%，大大高于同期全
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国规模工业主营收入成本 0.6%的升幅。炼油业 100 元收入成本虽有所下降，但财
务费用飙升，融资成本大幅增加。
数据显示，前 5 个月，炼油业财务费用升幅达到 38%，而去年同期则是负增长，
高出同期全国规模工业财务费用平均增幅 21.6 个百分点。炼油业财务费用快速增
加的主要原因是汇兑损失和利息增加。
今年来，炼油行业进口原油增加较快，但遭遇人民币汇率下挫影响，汇兑损
失较大。受成本上升和油价下跌影响，上半年油气开采业利润降幅仍达 5%左右，
已经连续 21 个月下降，这种情况历史少见。如果效益下滑再持续下去，有可能对
上游投资和整个石油石化行业的增长动力产生重大影响。
单位能耗上升，炼油装置利用率较低
最新数据显示，今年一季度我国原油加工单位综合能耗达 68.5 千克标准油/
吨，同比上升 2.8%，有加快的趋势。值得关注的是，原油加工单位综合能耗经过
多年持续下降后，去年开始反弹，2013 年综合能耗比上年上升 0.96%。
初步测算，今年一季度我国石油天然气开采业万元收入耗标煤约 305 千克，
同比上升 4.6%；石油加工业万元收入耗标煤约 381 千克，同比上升 1%，均呈加快
趋势；同期，石油和化学工业万元收入耗标煤则保持下降，降幅 1.1%。上半年，
由于成品油消费持续疲软，出口增长放缓，原油加工业装置利用率持续走低。前 5
个月，全国炼油业装置平均开工率只有 70%，为近年来新低。原油加工业产能过剩
压力凸显。
下游石化产品进口压力持续增大
海关数据显示，今年前 5 个月，我国进口有机化学品达 1736 万吨，同比增长
10.5%，其中对二甲苯进口量达 406 万吨，增长 8.5%。进口合成树脂 1355 万吨，
同比增加 12.7%，占同期合成树脂表观消费量的 34.4%；其中聚乙烯进口量 401.1
万吨，增幅达 22.1%。有机化学品和合成树脂的进口增速均比去年同期显著加快，
给国内市场造成巨大压力。从进口方式看，我国合成树脂进口量中，一般贸易占
65%，加工贸易占 27%，其他方式约占 8%。
下半年将好于上半年
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展望下半年，国内外宏观经济将继续保持相对平稳。由于中东地区动荡局势
短期内难以消除，国际油价下半年将会保持高位运行态势。根据当前石油石化行
业经济运行趋势，总体判断下半年行业经济增长会好于上半年。
预计全年石油石化行业主营收入约 5.08 万亿元，比上年增长 4.8%。其中石油
和天然气开采业主营收入约 1.4 万亿元，增长 3%；石油加工业主营收入约 3.68 万
亿元，增长 5.5%。
预计全年石油石化行业利润总额约 4080 亿元，比上年增长 0.5%。其中油气开
采业利润约 3670 亿元，与上年持平；石油加工业利润约 410 亿元，增长 4%。
预计今年原油表观消费量约 5.15 亿吨，比上年增长 5.5%；天然气表观消费量
约 1830 亿立方米，增长 12%；成品油表观消费量约为 2.96 亿吨，增长 3.5%；乙
烯表观消费量约 1900 万吨，增长 6%；合成材料表观消费总量约为 1.52 亿吨，增
长 7%，其中合成树脂表观消费量约 9500 万吨，增长 10.5%。
5、中国炼油工业发展现状分析
进入 21 世纪，中国炼油工业实现了迅猛发展，2010 年，原油总加工能力超过
5 亿吨/年，位居世界第二；当年实际加工原油 4.23 亿吨，生产汽、煤、柴三大类
成品油 2.53 亿吨，取得巨大成就，对我国国民经济的发展起到重大支持作用。中
国炼油工业已具有相当规模、较完整体系和较强综合实力。中国石化和中国石油
两大集团公司在 2011 年度《财富》世界 500 强企业中的排名分别提升到第 5 位和
第 6 位。现就新世纪中国炼油技术发展特点作一简要归纳，以便有益于展望未来。
（1）炼油厂规模开始走向大型化
进入 21 世纪，炼油工程技术加快发展，炼油企业规模和装置大型化技术不断
创新，目前我国已建成 20 个千万吨级炼油生产基地，其原油加工能力占全国总加
工能力的 50%左右。中国石化和中国石油两大集团公司的炼厂平均规模已达到 661
万吨/年。当前新建炼油装置的规模，常减压蒸馏达到 1200 万吨/年，加氢裂化 400
万吨/年，延迟焦化 420 万吨/年，连续重整 210 万吨/年，硫磺回收 22 万吨/年，
均属世界当前同类最大规模之一。由于炼油企业实行规模化、大型化、集约化，
提高了集中度，有条件贴近市场，贴近消费中心，产业布局逐步趋向合理，从而
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使长三角、珠三角和渤海湾地区形成了三大炼化企业群，石化产业聚集度进一步
提高。
（2）原油走深度加工道路
2010 年，催化裂化、延迟焦化和加氢裂化等重油转化装置的总加工能力达到
3.353 亿吨/年，占原油一次加工能力的 56.8%。其中催化裂化 1.707 亿吨/年、延
迟焦化 1.096 亿吨/年、加氢裂化 0.55 亿吨/年，分别占原油总加工能力的 28.9%、
18.6%和 9.3%。
催化裂化十年来受炼油企业产品结构调整影响，发展趋缓，占原油总加工能
力的比重从 1998 年的 34.4%下降到 2010 年的 28.9%。延迟焦化近年来发展最快，
按催化裂化掺炼渣油口径分析，延迟焦化加工渣油的能力超过催化裂化，成为我
国第一位的渣油深加工装置。由于中间馏分油和化工轻油需求增长，十年来加氢
裂化发展加快，其比例从 1998 年的 5.6%上升到 2010 年的 9.3%。由于加工深度提
高，2010 年中国石化和中国石油两大公司轻质油收率均超过 75%，为最大量生产
液体运输燃料和化工原料、提高原油资源利用率提供技术支持。
（3）炼油企业向炼化一体化方向发展
我国石油化工的发展和采用化工原料油紧密联系在一起，化工原料油包括石
脑油、轻烃和加氢裂化尾油等，把炼油和化工结合在一起是炼化一体化发展的必
然趋势。进入新世纪，中国已形成多个炼化一体化的大型生产基地，高效地促进
了炼油和石化工业的共同快速发展。加氢裂化是炼化一体化发展最重要的技术，
也是我国炼油的主体技术。加氢裂化工艺的特点是可生产重石脑油，作为高辛烷
值汽油组分或 BTX 芳烃原料；可最大量生产喷气燃料和低硫柴油等中间馏分油；
可生产 BMCI 值低的尾油，作为生产乙烯的裂解原料，一套轻油型加氢裂化可提供
近 80%收率的化工原料油。
（4）成品油质量向国际接轨
21 世纪前十年，由于清洁燃料需求的增长，我国加氢精制出现突破性发展，
成为提高成品油质量的核心工艺，全国馏分油加氢精制（包括馏分油加氢处理）
能力从 2000 年的 0.478 亿吨/年增加到 2009 年的 1.436 亿吨/年，不到十年，能
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力增长近 1 亿吨/年。发展如此迅速，主要是成品油质量的提高，都离不开加氢精
制：1、清洁汽油生产，采用如 RSDS 和 OCT-M 等技术，对催化裂化汽油进行选择
性加氢，可把汽油的硫含量降到符合国Ⅲ、国Ⅳ汽油标准；2、催化裂化轻循环油
加氢，采用我国独特开发的 MCI 和 BICH 加氢技术，可把催化裂化轻循环油经脱硫、
烯烃和芳烃饱和，以及部分芳烃开环，十六烷值可提高十个单位以上；3、焦化柴
油和直馏含硫柴油经深度加氢精制，可达到国Ⅳ或超低硫柴油标准；4、加氢脱硫
醇技术，可在很缓和的条件下脱除喷气燃料的硫醇，取代较复杂的钛菁钴经典脱
硫醇方法；5、含硫蜡油加氢处理技术，用以改善催化裂化原料质量，直接生产低
硫催化裂化汽油，并降低催化裂化烟气中 SOx 和 NOx 的排放，改善环境。加氢精
制还普遍应用于催化重整原料预加氢、润滑油精制和石蜡精制等方面。
（5）API Ⅱ/Ⅲ类润滑油基础油加快发展
多年来，我国采用大庆等石蜡基原油，用常规方法生产高粘度指数的 API Ⅰ
类基础油。
进入 21 世纪，高档润滑油品需求增长很快，特别是汽车产量和销售量的快速
增长，要求内燃机油使用 SJ-SL、CI-4 等高档次多级润滑油，从而促进了加氢法
生产 API Ⅱ/Ⅲ类基础油的发展，到 2009 年全国已拥有 120 万吨/年加氢法生产
API Ⅱ、Ⅲ类基础油的能力。
（6）加工劣质原油的技术对策
进入 21 世纪，劣质原油迅速增加。符合 API 度小于 27、硫含量大于 1.5%、
TAN 大于 1.0mg KOH/g 任何一项指标的原油，可称为劣质原油，因为该类原油由于
硫、酸含量高，对设备产生严重腐蚀，重质高硫渣油进行深度加工，技术难度大。
为此，开发采用一整套技术对策。一是采用高速电脱盐设备，高效破乳剂、缓蚀
剂、中和剂等，控制蒸馏设备低温部位的低温腐蚀。二是提高材质，采用含铬钼
不锈钢材，控制高温没备的高温腐蚀。三是选择合适的重油深度加工途径，主要
走延迟焦化道路。十年来，我国延迟焦化能力实现快速增长，2010 年焦化能力已
超过 1.096 亿吨/年，是我国第一位的重油深度加工装置。延迟焦化发展如此迅速，
其原因为：1、对重油加工的适应性强，加工深度大，可满足高硫、高重金属渣油
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的加工。2、掌握了延迟焦化大型化技术，单系列装置能力超过 160 万/年。3、焦
化装置投资低，建设周期短，见效快。4、成功开发了焦化/CFB 组合工艺，解决了
高硫焦的出路问题。
（7）重油转化技术的创新发展
我国 RFCC 一直是生产汽油和柴油的重油转化装置，进料中 VR（AR 均折成 VR）
的掺入量最高年份达到 36%，近年保持在 30%左右。我国自主开发的催化裂化 MIP
技术、FDFCC 技术可有效降低 FCC 汽油的烯烃含量，同时可提高丙烯收率，促使炼
油向石油化工延伸。我国成功开发的渣油加氢处理（包括 VRDS 和 ARDS）和重油催
化裂化（RFCC）组合工艺，为重油加工开辟了一条新的路线，可显著提高轻质油
收率，提高原油的有效利用率。
（8）节能减排成效显著
全国炼油平均综合能耗 1988 年降低到 2900 兆焦/吨之后，由于炼油厂复杂程
度增加，1997 年曾一度增加到 3520 兆焦/吨。近十年来我国炼油企业加强技术改
造，积极调整结构，装置实现规模化大型化，提高企业集中度，节能效果明显。
同时不断创新技术，如加热炉强化传热技术、变频调节技术、在线清焦技术等，
从而到 2009 年中国石化和中国石油两大公司的炼油综合能耗分别降到 2564 兆焦/
吨和 2826.5 兆焦/吨。
在污染防治方面，各炼油企业污水经处理，普遍可达到外排标准。已有不少
企业对外排合格污水再进行杀菌、过滤等适度处理，可达到污水回用要求，进入
循环水系统，污水回用对炼油厂节水减排取得明显效果。原油加—厂中产生的 H2S
通过硫磺回收，降低 SOx 对大气的外排。
（9）连续重整（OCR）成为炼化一体化的重要技术
CCR 在炼油和石化中占有越来越重要的地位，重整汽油既是高辛烷值组分，又
是 BTX 芳烃的主要原料，用以生产 PX、PTA、聚酯纤维和塑料制品；副产氢气是炼
油厂氢气的主要来源。因此，进入 21 世纪，连续重整步入快速发展阶段，到 2008
年我国已拥有 29 套连续重整装置，总加工能力达到 2250 万吨/年。为满足我国连
续重整不断发展的需求，我国自主开发的年产百万吨级连续重整装置已建成投产。
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（10）新催化剂更新换代加快
由于重视新催化剂的研究开发，加快了催化剂的更新换代，对促进炼油技术
的发展起到关键作用。
为适应我国 RFCC 的发展，裂化催化剂的活性组分，从无定型硅铝向 Y 分子筛
发展，基质的中孔分布得到改善。据此我国开发出了 EEY、USY、REUSY、REHY 等
系列 RFCC 催化剂，都具有良好的重油裂解性能、抗金属污染性能、焦炭选择性和
水热稳定性等特点。
加氢催化剂向高活性、低反应温度、高空速、低氢耗和长寿命方向发展的思
路指导了 20 世纪多代催化剂的开发。进入 21 世纪，由于提高了对加氢催化剂的
认知程度，促进更多催化剂Ⅱ类活性相的生成，对提高脱硫相对活性，出现了重
大突破。开发出脱硫相对活性比老一代催化剂高出 1.5-2.5 倍的超深度加氢脱硫
催化剂，可以把高含硫柴油经加氢，直接生产国Ⅳ或超低硫柴油。
加氢裂化催化剂早期以无定型硅铝为酸性组分，发展到用分子筛为酸性组分，
加快了裂化催化剂的更新换代。
CCR 的发展趋势是降低反应压力，提高苛刻度，反应压力从 1.0MPa 降到
0.35MPa，实现超低压反应，低氢油比，高空速，致使催化剂积炭速率加快，再生
周期缩短。为适应 CCR 的发展需求，中国石化石油化工科学研究院（RIPP）开发
出一种具有特殊孔结构的球形氧化铝载体，使催化剂的水热稳定性明显提高，从
而研制成 PS-Ⅳ和 PS-V（低铂）高活性、高水热稳定性的 CCR 催化剂，接着又开
发出高选择性和低积碳速率 PS-Ⅵ和 PS-VIICCR 催化剂。目前国内多数 CCR 装置使
用 PS 系列催化剂。
五、 被评估单位业务概况及财务分析
（一）被评估单位业务状况
1.主要产品介绍
公司主要产品包括：重交沥青、燃料油、变压器油、石脑油、工业白油等。
2.产品经营模式
(1)原材料采购模式
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北沥公司主要原材料为原油，由供应部按照年初制定的采销计划和公司的仓
储量进行采购。北沥股份常备储量为 25 万吨（包括大连北方油品储运有限公司仓
储），厂内共有 8 个原油储罐，具有 8 万吨仓储能力。
1）采购途径有三种：
①一种途径是直接从盘锦辽河油田采购，按照盘锦辽河油田给定指标每年采
购量不超过 13.5 万吨，采购价格按发改委定价确定，由于在同一城市，距离较近，
由公路运输至厂内，节省大量运输成本。
②另一种途径是从巴西国家石油公司采购。2012 年之前每年采购量在 100 万
吨左右，2011 年 11 月重交沥青装置扩能改造到 180 万吨之后，2012 年采购量为
176 万吨。采购价格按每笔业务洽谈后确定，巴西原油先海运至大连港，储存在北
沥股份参股公司-大连北方油品储运有限公司罐内，仓储费用为 1192 万元/季度，
该公司具有 40 万吨储存能力，然后通过铁路运输至厂内，整个进口原油的采购周
期在 48 天左右。
③公司 40 万吨加氢尾油装置所用原料石蜡油为从华锦股份采购，在同一城市，
距离较近，由公路运输至厂内，节省大量运输成本。
2）采购付款情况
①从盘锦辽河油田采购，先预付油款，然后对方发货；
②从巴西国家石油公司采购，先预付油款给母公司北方华锦化学工业有限公
司、然后由北方华锦化学工业有限公司将油款转给中国联合化学公司换成外汇，
再将外汇转给担保公司-香港振华公司，最后由香港振华公司在原油到港前一天将
此笔款项付给巴西国家石油公司，最终完成付款。
③公司 40 万吨加氢尾油装置投产之后，公司从华锦股份采购石蜡油，采购方
式与采购辽河油方式基本相同。
(2)生产模式
北沥公司根据市场情况，分析客户对产品的需求，下达生产计划和采购计划。
公司现有年处理原油 200 万吨生产能力，拥有年产 100 万吨重交沥青装置一
套，20 万吨/年环烷基馏分油加氢装置一套，40 万吨加氢尾油装置一套。
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100 万吨/年重交沥青装置在工艺上由换热和初馏系统、常压系统、减压系统
和氧化系统组成，作为辅助工艺，还有电脱盐系统、空分空压系统、蒸汽发生系
统。主要产品为重交沥青，年产量 100 万吨。其它副产品为汽油、柴油、润滑油
基础油原料。本装置设计年开工时数为 8000 小时。
20 万吨/年环烷基馏分油加氢装置由反应、分馏、热工和公用工程等部分组成，
采用三剂串联一次通过的加氢工艺。反应部分采用单段串联一次通过，炉前混氢
方案，热高分工艺流程；分馏部分采用常压分馏塔出石脑油、柴油和减压塔出变
压器油、冷冻机油及橡胶填充油方案。分馏塔采用分馏进料加热炉，催化剂的硫
化采用干法硫化，催化剂的钝化采用低氮油钝化方案，催化剂再生采用器外再生
方案。加氢单元主要原料为常减压装置的常三、减二、减三和减四线油，主要产
品为变压器油、冷冻机油、橡胶填充油及重质润滑油。加氢单元的设计能力为 20
万吨/年，年开工时间为 8000 小时。
40 万吨加氢尾油装置由反应部分和分馏部分组成。反应部分采用加氢异构和
补充精制的流程，设置加氢异构和加氢补充精制两个反应器。催化剂分别选用
FRIPP 开发的 FIW-1 和 FHDA-1 或活性相当催化剂。FIW-1 异构催化剂具有异构活
性强、目的产品选择性高的特点。FHDA-1 补充精制催化剂具有加氢脱芳性高等特
点。反应部分采用冷分流程设置，设循环氢脱硫反应器，脱除反应过程中生成的
硫化氢。分馏部分流程按生成油组分分离顺序确定，其目的是将反应生成的油分
馏成各种可适应市场需要的油品，以取得最大限度的经济效益。该装置实际进料
40 万吨/年，年开工 8400 小时。
(3)销售模式
随着近几年国家基础建设投入的不断加大，公路铺筑所需要的沥青需求量也
不断增加。北沥公司开工率在 90%左右，产销率几近 100%。北沥公司销售处下设
沥青科和轻油科两个部门，分别负责公司主要产品沥青销售和燃料油、热传导基
础液、变压器油料等 10 多种轻油类产品销售。销售区域主要集中在东北三省和内
蒙古地区，少部分销往全国各地。
3.主要产品的生产和销售情况
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(1)主要产品的产能和产量
公司现有年处理原油 200 万吨生产能力，拥有年产 100 万吨重交沥青装置一
套，20 万吨/年环烷基馏分油加氢装置一套，40 万吨加氢尾油装置一套。
北沥公司开工率在 90%左右，产销率几近 100%，目前年产沥青 85 万吨左右，
石脑油 5 万吨左右，燃料油 10 万吨左右等。
(2)主要产品的销量和销售额
北沥公司产销几近 100%，2013 年全年完成年销售额沥青约 34 亿，石脑油约
3.5 亿，燃料油约 7 亿。
(3)产品的目标市场和市场地位
由于北沥公司产品销售客户主要在北方，销售区域主要集中在东北三省和内
蒙古地区，少部分销往全国各地。
（二）优劣势分析
1.优势
北沥公司所在地盘锦位于辽宁省西南部，陆路分别与营口市、鞍山市、锦州
市接壤，锦州港为公司的水路运输中转地，为公司采购进口原油提供了便利条件，
同时借助地理优势公司可以直接从盘锦市的辽河油田采购部分所需原油。便利的
运输条件为公司节约了大量的运输成本，同时公司附近又有盘海、京沈、沈大山
高速，便利公路、海运交通为公司提供了发展壮大的可能。
北沥公司有实力强大的中国兵器工业集团公司为依托，资金实力较为雄厚，
且有进口原油的取得途径。
随着我国经济的高速增长，我国对化工产品的需求量也逐渐增加。2006 年 1
月，国务院第 121 次常务会议通过了《炼油工业中长期发展专项规划》，所以对
于化工行业具有广阔的发展前景和市场。
近几年随着国内和国际石油价格的不断走高，北沥公司生产的石油沥青、燃
料油等石化产品的价格虽然也在提高，但根据我们对公司近三年一期财务状况的
分析，公司的毛利率水平呈下降趋势。由于北沥公司扩大了生产规模，所以各年
实现的利润额在不断提高。
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2.劣势
由于北沥公司产品销售客户主要在北方，销售区域主要集中在东北三省和内
蒙古地区，北方目前发展趋于饱和，开拓南方市场需要时间，另外由于运费的增
加提高了产品成本，由于产品销售区域的限制，与南方化工企业竞争处于劣势。
随着石化产品需求的不断增长，国家不断鼓励发展大中型石化企业，新产生
的石化企业必将对原有石化行业公司产生一点影响，分割一定的市场份额，因此
北沥公司存在市场占有率下降的风险。
（三）历史年度财务状况和经营状况
1.历史年度财务状况表
财务状况
单位：万元
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014.6.30
流动资产合计
262,337.91 193,522.82 183,942.32 211,717.44
货币资金 58,758.16 58,212.80 61,309.81
108,691.85
交易性金融资产 - - - -
应收票据 - 159.62 8,275.00 5,022.64
应收账款 - 22,834.17 - 4,802.61
预付款项 19,670.86 14,302.46 11,949.89 36,995.52
应收利息 - - - -
应收股利 - - - -
其他应收款 692.59 370.49 322.61 20,992.34
存货 97,097.92 81,808.05 78,960.49
133,282.62
一年内到期的非流动资产 - - - -
其他流动资产 - - 23,373.97 3,634.01
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项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014.6.30
非流动资产合计 70,844.30 89,454.26
141,380.13 150,057.01
可供出售金融资产 - - - -
持有至到期投资 - - - -
长期应收款 - - - -
长期股权投资 4,848.00 4,040.46 7,966.42 8,008.90
投资性房地产 - - - -
固定资产 58,284.96 55,077.34
108,937.73 106,576.76
在建工程 3,685.78 25,868.21 19,286.38 24,944.29
工程物资 110.21 1,361.69 - -
固定资产清理 - - - -
生产性生物资产 - - - -
油气资产 - - - -
无形资产 2,889.99 2,815.41 2,759.09 3,604.22
开发支出 - - - -
商誉 - - - -
长期待摊费用 764.39 - 2,139.35 6,651.20
递延所得税资产 260.98 291.15 291.15 271.65
其他非流动资产 - - - -
资产总计
333,182.21 282,977.08 325,322.45 361,774.45
流动负债合计
231,961.86 173,866.61 193,476.68 227,235.15
短期借款 80,300.00 75,000.00
150,000.00 110,000.00
交易性金融负债 - - - -
应付票据 - - - -
应付账款 8,149.44 80,818.46 84,385.50 80,841.98
预收款项 77,919.80 9,292.91 19,640.72 18,527.86
应付职工薪酬 1,696.57 1,626.89 1,669.50 3,222.58
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项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014.6.30
应交税费 -2,141.00 3,203.67 1,729.15
-11,161.68
应付利息 - - - -
应付股利 - - - 3,128.35
其他应付款 5,357.72 3,969.35 9,577.29 9,785.23
一年内到期的非流动负债 - - - -
其他流动负债 - - - -
非流动负债合计 52,000.00 52,000.00 52,000.00 52,000.00
长期借款 50,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00
应付债券 - - - -
长期应付款 2,000.00 2,000.00 2,000.00 2,000.00
专项应付款 - - - -
预计负债 - - - -
递延所得税负债 - - - -
其他非流动负债 - - - -
负债总计
283,961.86 225,866.61 245,476.68 279,235.15
净资产 49,220.36 57,110.47 79,845.77 82,539.30
2.历史年度经营状况表
经营状况
单位：万元
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014.1-6
月
营业收入
551,181.16 1,058,067.40 987,201.24 440,688.96
主营业务收入
438,049.10 1,003,725.11 986,014.12 440,438.93
其他业务收入 54,342.30 1,187.11 250.03
113,132.06
营业成本
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项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014.1-6
月
518,826.14 994,120.59 937,107.42 412,400.64
主营业务成本
405,632.50 940,256.79 936,045.73 412,385.26
其他业务成本 53,863.80 1,061.68 15.38
113,193.65
营业税金及附加 4,731.08 21,059.47 22,408.96 10,524.85
销售费用 2,097.95 1,651.03 1,551.33 806.24
管理费用 7,070.31 11,698.69 10,986.34 6,291.78
财务费用 6,359.42 10,450.06 3,375.08 4,286.25
资产减值损失 - 120.66 - -78.00
投资收益 1,021.53 1,067.61 -26.04 42.48
营业利润 13,117.79 20,034.52 11,746.06 6,499.66
营业外收入 937.29 92.56 351.92 42.21
营业外支出 1,955.79 11.78 56.03 10.48
利润总额 12,099.29 20,115.29 12,041.96 6,531.39
减：所得税费用 2,847.96 4,980.71 3,110.83 1,748.92
净利润 9,251.32 15,134.59 8,931.13 4,782.47
注：2011 年数据业经北京中天恒会计师事务所有限责任公司审计并出具了中
天恒审字【2012】第 02005 号无保留意见审计报告；2012 年数据业经国富浩华会
计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了国浩晋审字【2013】第 218B0058 号无
保留意见审计报告；2013 年、2014 年 1-6 月数据业经瑞华会计师事务所（特殊普
通合伙）审计，并出具了瑞华审字[2014]第 14020048 号无保留意见审计报告。
（四）财务分析
1.资产与负债结构分析
(1)资产结构及重要项目分析
主要资产占比情况如下：
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014.1-6
月
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项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014.1-6
月
货币资金 32.62% 20.76% 17.89% 16.95%
存货 40.00% 34.31% 25.15% 21.83%
固定资产 17.49% 19.46% 33.49% 29.46%
合计 90.11% 74.53% 76.53% 68.24%
从上表可以看出，盘锦北方沥青股份有限公司资产主要为货币资金、存货及
固定资产，截至评估基准日占比分别为 16.95%、21.83%及 29.46%，合计达到 68.24%。
(2)负债结构及重要项目分析
主要负债占比情况如下：
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014.1-6
月
短期借款 52.82% 35.55% 30.55% 39.39%
应付账款 2.87% 35.78% 34.38% 28.95%
长期借款 17.61% 22.14% 20.37% 17.91%
合计 73.30% 93.47% 85.30% 86.25%
从上表可以看出，盘锦北方沥青股份有限公司负债主要为短期借款、应付账
款及长期借款，截至评估基准日占比分别为 39.39%、28.95%及 17.91%，合计达到
86.25%。
2.偿债能力分析
偿债能力是指企业用其资产偿还债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿
还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务
状况和经营能力的重要标志。指标主要包括利息保障倍数、流动比率、速动比率、
资产负债率。公司主要偿债能力指标如下：
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项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014.1-6
月
利息保障倍数 2.79 2.79 2.69 2.42
流动比率 1.13 1.11 0.95 0.93
速动比率 0.56 0.55 0.53 0.58
资产负债率（%） 85.23% 79.82% 75.46% 77.18%
从偿债来看，公司债务结构比较稳健，偿还债务的能力较强，这个也为公司
进一步扩张奠定了较好的基础。
公司流动比率、速动比率低于同行业上市公司平均水平，这表明公司短期偿
债能力较弱，短期债务风险较高。但从 2014 年 1-6 月的趋势看，该情况正在得到
好转，表明公司对风险的控制有所提高。
3.周转能力分析
资产周转能力主要用来衡量企业资产使用效率。指标主要包括应收账款周转
率、存货周转率、流动资产周转率及总资产周转率。公司主要资产周转能力指标
如下：
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014.1-6
月
应收账款周转率（次） 92.67 86.47 183.52
存货周转率（次） 3.89 8.63 10.48 10.45
流动资产周转率（次） 4.20 4.64 5.89 4.46
总资产周转率（次） 3.31 3.43 3.56 2.57
从上表可以看出：应收账款周转率、存货周转率、各项资产周转率均保持在
较合理水平，说明企业的资产管理能力较强，应收账款回收期、存货周转时间较
短，营运资金使用效率较高。盘锦北方沥青股份有限公司流动资产周转率、总资
产周转率比行业水平 4.02、1.67 高，反映了盘锦北方沥青股份有限公司良好的运
行状况。
4.盈利能力分析
盈利能力主要用来衡量企业获取利润的能力。指标主要包括净资产收益率、
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总资产报酬率及毛利率。公司主要盈利能力指标如下：
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014.1-6
月
净资产收益率 18.80% 28.47% 20.48% 11.78%
总资产报酬率 5.80% 9.91% 8.46% 6.30%
毛利率 5.87% 6.04% 5.77% 6.42%
从上表可以看出：企业净资产收益率及总资产报酬率 2012 年达到高点，至评
估基准日呈下降趋势，可见企业运营效益呈下降趋势，毛利率于评估基准日较高，
主要由于根据兵器集团要求，修理费在管理费用中核算，根据企业所在行业特点，
每年 9、10、11 三个月，企业商品销售价格高，销量大，盈利能力波动正常，但
亦呈下降趋势。
六、 收益法评估模型
企业的预期收益可以用现金流量、会计利润或现金红利等表示，由于现金流
量更能真实准确地反映企业运营的收益，因此国际上通常采用现金流量作为收益
口径来估算企业价值。企业是由股权投资者和债权投资者组成，相应的现金流量
可划分为三类：企业现金流量、股权投资者的现金流量和债权投资者的现金流量。
企业现金流量：也称投资资本现金流，是所有投资者（包括债权投资者、股
权投资者）可支配的净现金流量，企业管理当局可以在不影响企业持续增长的前
提下，将这部分现金流量自由的分配给企业的全部权益索偿权持有人：债权持有
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人、股权持有人，所以企业现金流量也称作企业自由现金流量（Free Cash Flow，
FCF）。
权益现金流量：股权投资者是企业剩余收益索偿权的持有人。企业在支付了
经营费用、债务利息和本金、税金、资本性支出之后如果仍有剩余现金，从性质
上讲，即是股权投资者的现金流量，也称作权益现金流量（Equity Cash Flow，
ECF）。
根据对现金流量的分类，基本的现金流折现模型包括企业现金流折现模型
（Enterprise Discounted Cash Flow Model）和权益现金流折现模型（Equity
Discounted Cash Flow Model）。在现金流折现的过程中，现金流的内容必须与
折现率的性质相一致，企业现金流对应的是企业的资本成本率，即债权人和股东
要求回报率的加权平均资本成本（WACC）；权益现金流对应的是股东的要求报酬
率，即权益资本成本（Ke）。前者得出的是企业整体价值，后者得出的是股东全
部权益价值，二者之差是债权价值。
国际上，对于非金融类企业的收益法评估一般采用企业现金流折现模型。本
次评估将未来若干年度内的企业净现金流量，采用适当折现率折现后加总计算得
出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值减去付
息债务得出股东全部权益价值。
（1）评估模型：本次评估选用的是现金流量折现法，将企业自由现金流量作
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为企业预期收益的量化指标，并使用与之匹配的加权平均资本成本模型(WACC)计
算折现率。
（2）计算公式
E ＝ B － D 公式一
B ＝ P ＋ C1 ＋ C 2 ＋ I 公式二
上式中：
E ：股东全部权益价值；
B ：企业价值；
D ：付息债务价值；
P ：经营性业务价值；
C 1 ：溢余资产价值；
C 2 ：非经营性资产价值；
I ：长期股权投资价值。
其中，公式二中经营性业务价值 P 按如下公式求取：
∑ [Rt ] + (rR g ) × (1 + r )
n
× (1 + r )
t n
P = n +1
公式三
t=1
上式前半部分为明确预测期价值，后半部分为永续期价值（终值）
公式三中：
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R t ：明确预测期的第 t 期的企业自由现金流
t：明确预测期期数 0.5 , 1.5 , 2.5, 3.5， ，n；
r：折现率；
R n +1 ：永续期企业自由现金流；
g ：永续期的增长率，本次评估 g = 0；
n：明确预测期第末年。
（3）收益期的确定
企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预
测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，
可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
（4）预期收益的确定
本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者
支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销+利息费用×（1-税率 T）－资
本性支出－营运资金变动
（5）折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次
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评估收益额口径为企业自由现金流，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）确
定。
（6）付息债务价值的确定
债务债务是包括企业的长短期借款，按其市场价值确定。
（7）溢余资产及非经营性资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，一
般指超额货币资金和交易性金融资产等；非经营性资产是指与企业收益无直接关
系的，不产生效益的资产。对该类资产单独进行评估。
（8）长期股权投资评估值的确定
对于长期股权投资进行单独评估，同时选取资产基础法和收益法进行评估。。
七、 经营性业务价值的估算及分析过程
收益预测范围：预测口径为盘锦北方沥青股份有限公司单体报表口径，预测
范围为盘锦北方沥青股份有限公司经营性业务，包括沥青、石脑油、燃料油及润
滑油等。
收益预测基准：本次评估收益预测是盘锦北方沥青股份有限公司根据已经中
国注册会计师审计的公司 2011-2014 年 6 月的会计报表，以近三年一期的经营业
绩为基础，遵循我国现行的有关法律、法规的规定，根据国家宏观政策，研究了
被评估单位行业市场的现状与前景，分析了公司的优势与劣势，尤其是所面临的
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市场环境和未来的发展前景及潜力，并依据公司战略规划，经过综合分析研究编
制的。本收益预测由盘锦北方沥青股份有限公司提供，评估人员对被评估单位提
供的企业未来收益预测进行了必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性
及其影响的基础上合理确定评估假设，形成如下未来收益预测。
（一）收益期限的确定
企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预
测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，
可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产
的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，并
可以通过延续方式永续使用。故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经
营，相应的收益期限为无限期限。由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而
远期收益预测的合理性相对较差，按照一般评估惯例，评估人员将企业的收益期
限划分为明确预测期间和明确预测期后两个阶段评估，即：经营性业务价值=明确
预测期价值+明确预测期后价值（终值）。
评估人员经过综合分析，确定评估基准日至 2018 年为明确预测期，2019 年以
后为永续期。
（二）明确预测期间的收益预测
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1.主营业务收入预测
北沥股份的收入主要来源沥青系列产品的销售以及化工原料及产品（含燃料
油、石脑油）销售。
主营业务收入=∑产品销售量×产品售价
根据对以前年度产销率的分析，北沥公司产品的产销率接近 100%，公司采用
以销定产的经营模式，本次价值估算按产销率 100%。
历史产销率见下表：
项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014.1-6 月
产销率 95.53% 104.63% 95.43% 103.30%
即产品销售量=产品产量
产品销售量（产品产量）=原油加工量×产品出率
（一）未来年度销售量的预测
1、原油加工量
北沥公司现有年处理原油 200 万吨生产能力，拥有年产 100 万吨重交沥青装
置一套，20 万吨/年环烷基馏分油加氢装置一套，40 万吨加氢尾油装置一套。
根据企业现有生产设备的设计加工能力以及企业历史年度实际加工量，同时
考虑到国际原油价格的变化，国际主要市场汽柴煤油及石脑油、燃料油等成品油
价格也呈同方向变化，国内外石油化工行业逐渐趋暖的发展趋势以及 2012 年至
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2014 年 6 月加工量，并根据企业管理层的预计，结合 2014 年年初北沥公司财务预
算及 2014 年 6 月北沥公司调整财务预算，2014 年全年原油加工量按 175 万吨，其
中进口油 164.5 万吨，辽河油 10.5 万吨，2015 年以后预测原油加工量均按 185 万
吨，其中进口油 174.5 万吨，辽河油 10.5 万吨。石蜡油 2014 年调整预算加工量
30 万吨，2015 年以后预测石蜡油加工量 36 万吨。并保持加工能力不变。
即原油加工量预测如下表所示：
单位：吨
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
进口油
1,017,134.64 1,745,000.00 1,745,000.00 1,745,000.00 1,745,000.00
辽河油 5,160.36
105,000.00 105,000.00 105,000.00 105,000.00
58#精炼石
蜡 -40 万 吨 尾
197,418.00 360,000.00 360,000.00 360,000.00 360,000.00
油
1,219,713.0 2,210,000.0 2,210,000.0 2,210,000.0 2,210,000.0
合计
0 0 0 0 0
2、预测期各生产装置的收率、产量
根据企业现有加工装置及加工能力预测未来各产品收率及产量，结合我们评
估中使用的相关假设，即在保持现有原油供应渠道不变的情况下，原油油品应基
本保持不变，故我们在预测中未来年度各产品的出率保持现有水平不变。预计 2014
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年 7-12 月以 2014 年年初北沥公司财务预算及 2014 年 6 月北沥公司调整财务预算
推算，2015 年以后按照 2014 年 6 月调整预算之收率预测。
（1）常减压装置收率、产量
1）收率
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
1、沥青 42.48% 42.37% 42.37% 42.37% 42.37%
2、石脑油 4.14% 4.03% 4.03% 4.03% 4.03%
3、1#燃料
1.10% 0.97% 0.97% 0.97% 0.97%
油--常减压
4、4#轻燃
0.50% 0.77% 0.77% 0.77% 0.77%
料油
5、有机热
载体 L-QB280-- 14.16% 14.67% 14.67% 14.67% 14.67%
常减压
6、有机热
3.26% 3.38% 3.38% 3.38% 3.38%
载体 L-QB300
7、有机热
6.06% 6.11% 6.11% 6.11% 6.11%
载体 L-QC310
8、有机热
10.82% 7.61% 7.61% 7.61% 7.61%
载体 L-QC320
9、有机热
0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
载体 L-QD330
10、有机热
7.76% 7.43% 7.43% 7.43% 7.43%
载体 L-QD340
11、渣油 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
其中有机热载体 L-QD330 做为 20 万吨加氢原料，渣油作为装置燃料，故此处
不列入计算范围。
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2）产量（吨）
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
1、沥青
434,270.92 783,845.00 783,845.00 783,845.00 783,845.00
2、石脑油 42,323.01 74,555.00 74,555.00 74,555.00 74,555.00
3、1#燃料
11,245.25 17,945.00 17,945.00 17,945.00 17,945.00
油--常减压
4、4#轻燃
5,111.48 14,245.00 14,245.00 14,245.00 14,245.00
料油
5、有机热
载体 L-QB280--
144,756.97 271,395.00 271,395.00 271,395.00 271,395.00
常减压
6、有机热
33,326.82 62,530.00 62,530.00 62,530.00 62,530.00
载体 L-QB300
7、有机热
61,951.08
载体 L-QC310 113,035.00 113,035.00 113,035.00 113,035.00
8、有机热
载体 L-QC320 110,612.32 140,785.00 140,785.00 140,785.00 140,785.00
9、有机热
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
载体 L-QD330
10、有机热
79,330.09
载体 L-QD340 137,455.00 137,455.00 137,455.00 137,455.00
11、渣油 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）20 万吨加氢装置收率、产量
1）收率
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
12、1#燃料
2.67% 2.83% 2.83% 2.83% 2.83%
油--加氢
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项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
13、有机热
载体 L-QB280-- 2.70% 2.74% 2.74% 2.74% 2.74%
加氢
14、-40℃
23.27% 21.14% 21.14% 21.14% 21.14%
变压器油
15、-30℃
17.49% 17.58% 17.58% 17.58% 17.58%
变压器油
16、-20℃
18.26% 18.02% 18.02% 18.02% 18.02%
变压器油
17、-10℃
38.36% 40.47% 40.47% 40.47% 40.47%
变压器油
18、炼厂干
2.85% 1.23% 1.23% 1.23% 1.23%
气
其中炼厂干气作为装置燃料，故此处不列入计算范围。
2）产量（吨）
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
12、1#燃料
2,295.13 5,660.00 5,660.00 5,660.00 5,660.00
油--加氢
13、有机热
载体 L-QB280-- 2,320.92 5,480.00 5,480.00 5,480.00 5,480.00
加氢
14、-40℃
20,002.89 42,280.00 42,280.00 42,280.00 42,280.00
变压器油
15、-30℃
15,034.40 35,160.00 35,160.00 35,160.00 35,160.00
变压器油
16、-20℃
15,696.30 36,040.00 36,040.00 36,040.00 36,040.00
变压器油
17、-10℃ 32,974.26 80,940.00 80,940.00 80,940.00 80,940.00
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项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
变压器油
18、炼厂干
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
气
（3）40 万吨加氢尾油装置收率、产量
1）收率
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
19、2#燃料
8.90% 8.98% 8.98% 8.98% 8.98%
油
20、0℃变
11.69% 12.07% 12.07% 12.07% 12.07%
压器油
21、7#工业
1.41% 1.10% 1.10% 1.10% 1.10%
白油
22、60#全
3.29% 3.63% 3.63% 3.63% 3.63%
精制石蜡
23、4#基础
11.88% 12.97% 12.97% 12.97% 12.97%
油
24、62#全
27.72% 26.12% 26.12% 26.12% 26.12%
精制石蜡
25、6#基础
3.69% 3.88% 3.88% 3.88% 3.88%
油
26、64#全
8.61% 8.36% 8.36% 8.36% 8.36%
精制石蜡
27、12#基
5.70% 7.03% 7.03% 7.03% 7.03%
础油
28、66#全
13.30% 12.06% 12.06% 12.06% 12.06%
精制石蜡
29、燃料气 11.12% 7.32% 7.32% 7.32% 7.32%
30、塔顶不 1.86% 1.31% 1.31% 1.31% 1.31%
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项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
凝气
31、低分气 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
其中燃料气、塔顶不凝气、低分气作为装置燃料，故此处不列入计算范围。
2）产量（吨）
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
19、2#燃料
17,570.20 32,328.00 32,328.00 32,328.00 32,328.00
油
20、0℃变
23,078.16 43,452.00 43,452.00 43,452.00 43,452.00
压器油
21、7#工业
2,783.59 3,960.00 3,960.00 3,960.00 3,960.00
白油
22、60#全
6,495.05 13,068.00 13,068.00 13,068.00 13,068.00
精制石蜡
23、4#基础
23,453.26 46,692.00 46,692.00 46,692.00 46,692.00
油
24、62#全
54,724.27 94,032.00 94,032.00 94,032.00 94,032.00
精制石蜡
25、6#基础
7,284.72 13,968.00 13,968.00 13,968.00 13,968.00
油
26、64#全
16,997.69 30,096.00 30,096.00 30,096.00 30,096.00
精制石蜡
27、12#基
11,252.83 25,308.00 25,308.00 25,308.00 25,308.00
础油
28、66#全
26,256.59 43,416.00 43,416.00 43,416.00 43,416.00
精制石蜡
29、燃料气 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
30、塔顶不
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
凝气
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2月
31、低分气 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3、产品售价
北沥股份的产品主要包括沥青、石脑油、1#燃料油、4#轻燃料油、热传导基
础液、变压器油料等十几种。根据企业提供的一段时间内的销售产品报价单，同
时考虑到国内油价与国际油价逐渐接轨的情况，国内价格走势将与国际价格一致
的因素，我们认为国际原油产品价格将在一个相对稳定的价格区间内波动，根据
成品油与原油价格的联动性，石油产品也将保持相同的价格走势，因此我们认为
北沥股份沥青产品以及燃料油等成品油价格也将与国际原油保持相同的价格走
势。评估中我们除沥青外其他产成品价格本次评估采用 2014 年上半年企业平均售
价确定，由于沥青行业每年在 9、10、11 三个月份为销售高峰且价格相对较高，
结合历史年度进行分析，本次评估 2014 年 7-12 月平均售价根据企业调整预算单
价确定，2015 年及以后取 2011 年至 2014 年全年加权平均值。
经实施以上分析，主营业务收入预测如下表所示：
单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
1、沥青
174,897.40 312,341.07 312,341.07 312,341.07 312,341.07
2、石脑油 25,891.23 45,609.24 45,609.24 45,609.24 45,609.24
3、1#燃料 6,345.46 10,124.95 10,124.95 10,124.95 10,124.95
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项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
油--常减压
4、4#轻燃
3,133.33 8,732.16 8,732.16 8,732.16 8,732.16
料油
5、有机热
载体 L-QB280-- 87,900.20
164,798.10 164,798.10 164,798.10 164,798.10
常减压
6、有机热
17,758.16 33,319.05 33,319.05 33,319.05 33,319.05
载体 L-QB300
7、有机热
34,452.54 62,861.59 62,861.59 62,861.59 62,861.59
载体 L-QC310
8、有机热
58,547.65 74,518.20 74,518.20 74,518.20 74,518.20
载体 L-QC320
10、有机热
39,252.92 68,585.23 68,585.23 68,585.23 68,585.23
载体 L-QD340
12、1#燃料
1,295.09 3,193.82 3,193.82 3,193.82 3,193.82
油--加氢
13、有机热
载体 L-QB280-- 1,433.95 3,385.74 3,385.74 3,385.74 3,385.74
加氢
14、-40℃
13,518.85 28,574.73 28,574.73 28,574.73 28,574.73
变压器油
15、-30℃
9,946.23 23,260.63 23,260.63 23,260.63 23,260.63
变压器油
16、-20℃
10,599.98 24,338.42 24,338.42 24,338.42 24,338.42
变压器油
17、-10℃
22,435.06 55,070.04 55,070.04 55,070.04 55,070.04
变压器油
19、2#燃料
10,420.69 19,173.38 19,173.38 19,173.38 19,173.38
油
20、0℃变
16,324.82 30,736.68 30,736.68 30,736.68 30,736.68
压器油
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项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
21、7#工业
1,974.78 2,809.37 2,809.37 2,809.37 2,809.37
白油
22、60#全
4,406.40 8,865.66 8,865.66 8,865.66 8,865.66
精制石蜡
23、4#基础
17,203.06 34,248.77 34,248.77 34,248.77 34,248.77
油
24、62#全
35,712.68 61,364.62 61,364.62 61,364.62 61,364.62
精制石蜡
25、6#基础
5,630.40 10,795.95 10,795.95 10,795.95 10,795.95
油
26、64#全
11,316.38 20,036.71 20,036.71 20,036.71 20,036.71
精制石蜡
27、12#基
8,964.87 20,162.30 20,162.30 20,162.30 20,162.30
础油
28、66#全
18,846.51 31,163.22 31,163.22 31,163.22 31,163.22
精制石蜡
1,158,067.7 1,158,067.7 1,158,067.7 1,158,067.7
合计 638,206.85
9 9 9 9
2.主营业务成本预测
北沥股份的成本主要为原油成本、辅助材料、燃料及动力费、直接人工费及
制造费用等。
A、原油成本的预测
原油成本=原油加工量×原油单价
①原油加工量
企业现有的原油供应主要分成国产辽河油田、进口油及石蜡油，1）辽河油田，
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根据企业介绍北沥股份已经与辽河油田签订了长期采购协议，辽河油田每年至少
保证 10 万吨的原油供应量，根据企业历史年度数据分析及结合企业预算，预测 2014
年全年及以后每年使用辽河油 10.5 万吨 2）进口油，企业主要通过股东中国兵器
集团获得进口油的指标，预计每年有 175 万吨，企业现有生产设备的设计加工能
力为 200 万吨，根据企业历史年度数据分析及结合企业预算，预计 2014 年全年加
工进口油 164 万吨，预计 2015 年以后加工进口油 174.5 万吨。3）石蜡油，石蜡
油来源于关联方华锦股份，应用于 40 万吨加氢尾油装置，根据 2014 年调整预算，
预计 2014 年全年加工量 30 万吨，2015 年以后预测石蜡油加工量 36 万吨。
②原油价格
北沥股份的原油价格主要由国产辽河油田、进口油及石蜡油构成 1）辽河油田
供应的原油，该部分油价主要随国内原油市场油格的变化而变化，2）进口油价格
主要随着北海布伦特油价变化而变化；3）石蜡油价格主要由华锦股份根据市场行
情而定。
考虑到国际油价逐渐上涨以及国内原油价格与国际逐渐接轨的发展趋势，我
们认为未来国内原油价格将呈现略有上涨然后回落到一个稳定的价格范围内，即
原油价格将在一定合理的范围内波动，而产成品价格也将会随着油价的波动而波
动，长期平均，将会体现出一个相对稳定的利润水平，因此，在本次预测中，我
们假定油价在一个稳定的水平保持不变。根据历史平均水平测算，进口油价（不
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含税）保持在 4,485.19 元/吨，辽河油价保持在 3,454.67 元/吨，石蜡油价保持
在 5,510.60 元/吨。
B、辅助材料
辅助材料主要为 20 万吨/年环烷基馏分油加氢装置及 40 万吨/年加氢尾油装
置所需的氢气等，由于装置没有变动，所需的氢气量比较稳定，氢气使用量较少，
而且市场价格稳定。本次评估对于辅助材料的成本考虑企业 2014 年上半年实际成
本结合 2014 年预算确定。
C、燃料动力费支出
北沥股份的燃料动力费主要包括水、电、蒸汽费，根据企业预算及设计可研
确定所需消耗量，根据企业目前单价确定单价，消耗量乘以单价确定费用支出。
D、直接人工费
直接人工费是核算生产管理人员的工资，按历史人员工资增长水平测算基本
工资，并根据企业 5 险 1 金计提比例测算人均工资水平，乘以企业 2014 年部门定
员测算直接人工费。
E、制造费用的预测
制造费用主要包括直接生产车间人员的工资和固定资产折旧。生产车间人员
的工资按历史人员工资增长水平测算基本工资，并根据企业 5 险 1 金计提比例测
算人均工资水平，乘以企业 2014 年部门定员测算直接人工费。
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北沥股份固定资产主要包括房屋建筑物、机器设备和运输车辆等。本次对未
来折旧的预测，首先根据企业提供的 2014 年各项固定资产的会计折旧年限计算出
企业的实际折旧金额，然后综合确定未来各年企业折旧额。
经实施以上分析，主营业务成本预测如下表所示：
单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
原材料
562,907.94 1,010,685.05 1,010,685.05 1,010,685.05 1,010,685.05
辅助材料 11,481.39 24,974.96 24,974.96 24,974.96 24,974.96
燃料及动
6,425.76 10,703.03 10,703.03 10,703.03 10,703.03
力
直接人工 3,815.41 8,185.45 8,185.45 8,185.45 8,185.45
制造费用 12,049.87 25,305.55 25,305.55 25,305.55 25,305.55
1,017,321.2 1,017,321.2 1,017,321.2 1,017,321.2
合计 566,776.11
9 9 9 9
3.营业税金及附加预测
北沥股份的主营业务税金及附加主要包括消费税、教育费附加、城市维护建
设费，分别按照税收政策中规定的比例缴纳，其中应交流转税增值税为按实现销
售收入的 17%计缴的销项税额扣减当期购入原材料费按 17%抵扣的进项税额后的余
额确定。按照应纳税消费品实现的销售收入预测消费税，最后根据每年缴纳的流
转税金额按法律规定比例预测城建税及教育费附加。
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经实施以上分析，营业税金及附加预测如下表所示：
单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
消费税 13,844.57 26,150.21 26,150.21 26,150.21 26,150.21
城市维护
1,682.52 3,208.20 3,208.20 3,208.20 3,208.20
建设税
教育费附
721.08 1,374.94 1,374.94 1,374.94 1,374.94
加
地方教育
480.72 916.63 916.63 916.63 916.63
费附加
合计 16,728.88 31,650.00 31,650.00 31,650.00 31,650.00
4.其它业务利润预测
通过我们对北沥股份其他业务收入和支出科目核算内容的了解，企业现在其
他业务收入主要包括材料收入、油罐收入、租金收入、装车费、其它收入等。根
据评估人员调查了解，该部分实际收入为火车罐车装运费及公路汽车装运费，成
本为每年罐车维修费。
经实施以上分析，其他业务利润如下表所示：
单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
其他业务 885.35 1,120.00 1,120.00 1,120.00 1,120.00
收入
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项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
其他业务 1,000.00 1,000.00 1,000.00 1,000.00 1,000.00
成本
其他业务
-114.65 120.00 120.00 120.00 120.00
利润
5.销售费用预测
北沥股份的销售费用主要包括运输费、储运费、销售人员的工资及附加费、
差旅费、折旧费和业务招待费等。对于运输费、人员工资等考虑到随着运输成本
以及人员工资增长的需要，我们认为 2014、2015 年按照一定比率递增，2016 年开
始保持稳定，对于物料消耗、劳动保护费以及低值易耗品等历年相对稳定的费用，
我们保持企业现在的费用水平不变。
经实施以上分析，销售费用预测如下表所示：
单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
工资福利
473.26 980.10 980.10 980.10 980.10
费
办公费 2.66 5.00 5.00 5.00 5.00
差旅费 12.10 24.21 24.21 24.21 24.21
折旧费 19.13 38.27 38.27 38.27 38.27
运输费 41.73 60.00 60.00 60.00 60.00
销售服务
3.47 5.00 5.00 5.00 5.00
费
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项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
劳动保护
7.25 14.50 14.50 14.50 14.50
费
物料消耗 10.89 21.78 21.78 21.78 21.78
仓储费 264.00 528.00 528.00 528.00 528.00
业务招待
125.10 150.00 150.00 150.00 150.00
费
会议费 1.92 2.50 2.50 2.50 2.50
合计 961.51 1,829.35 1,829.35 1,829.35 1,829.35
6.管理费用预测
本次北沥股份的管理费用包括业务招待费、差旅费、折旧、税费、职工工资、
修理费等。本次预测我们对管理费用各项明细的发生额以及变化规律进行了分析，
对于管理费用中相对稳定的费用（如房产税、土地使用费等），我们按照企业现
有水平保持不变。对于业务招待费、差旅费、工资等我们预计未来也保持在现有
水平不变；对于管理费用中与职工工资相关的各项保险及公积金，我们根据预测
的每年工资总额乘以企业实际缴纳比例确定。对于 2014 年 7-12 月预测数据以全
年预计数据扣减上半年实际发生额确定。
经实施以上分析，管理费用预测如下表所示：
单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
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项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
固定部分 1,020.71 2,041.42 2,041.42 2,041.42 2,041.42
折旧 798.29 1,596.58 1,596.58 1,596.58 1,596.58
无形资产
222.42 444.84 444.84 444.84 444.84
摊销
可变部分 6,177.67 12,154.85 12,154.85 12,154.85 12,154.85
工资 2,811.75 6,017.14 6,017.14 6,017.14 6,017.14
办公费 71.99 110.00 110.00 110.00 110.00
差旅费 76.97 100.00 100.00 100.00 100.00
应酬费 203.99 250.00 250.00 250.00 250.00
税金\印
377.91 380.00 380.00 380.00 380.00
花税
税金\房产
27.75 55.50 55.50 55.50 55.50
税
税金\土地
720.40 919.42 919.42 919.42 919.42
使用税
税金\其他 5.73 8.00 8.00 8.00 8.00
咨询费 16.86 100.00 100.00 100.00 100.00
运输费 206.71 300.00 300.00 300.00 300.00
修理费 1,156.89 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00
聘请中介
34.68 35.00 35.00 35.00 35.00
机构费用
研究与开
244.87 500.00 500.00 500.00 500.00
发费
董事会费
28.42 35.00 35.00 35.00 35.00
用
排污费 35.20 70.41 70.41 70.41 70.41
会议费 7.08 10.00 10.00 10.00 10.00
绿化费 31.55 40.00 40.00 40.00 40.00
物料消耗 21.73 30.00 30.00 30.00 30.00
低值易耗 4.49 8.98 8.98 8.98 8.98
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项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
品摊销
其他 74.39 148.77 148.77 148.77 148.77
合计 7,198.39 14,196.28 14,196.28 14,196.28 14,196.28
7.财务费用预测
北沥股份截止评估基准日拥有短期借款 110,000 万元，长期借款 50,000 万元，
合计借款 160,000 万元。根据北沥股份提供未来年度企业的还款计划，通过计算
企业当年产生的净现金流量情况对每年可用于偿还贷款的资金数额进行模拟预
算，并以此来预测贷款在未来期间内实际应负担的利息支出和利息收入。
其他财务费用：主要包括银行手续费、贴现息费用等，评估人员在查看历史
年度上述费用的发生额发现，除手续费支出外，其它财务费用发生额较小，费用
均属于零星支出，本次在假设应收、应付账款收付款方式保持不变的前提下，对
该部分不预测；预计未来年手续费 30 万元。
经实施以上分析，财务费用预测如下表所示：
单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
利息支出 4,633.16 9,264.32 9,264.32 9,264.32 9,264.32
减：利息收
587.15 900.00 900.00 900.00 900.00
入
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项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
手续费支
27.35 30.00 30.00 30.00 30.00
出
合计 4,073.36 8,394.32 8,394.32 8,394.32 8,394.32
8.营业外收支预测
企业营业外收支主要为防火帽租金，即铁路运输时装车必须用到的防火帽获
得的租金，主要运输产品为沥青，租金标准为 6 元/吨，根据历史数据及企业管理
层分析，预计每年铁路运输沥青在 6 万吨左右，故预计该部分收入为 36 万/年，
2014 年上半年发生额为 20.09 万元。其他项目发生额较小，费用均属于零星支出，
本次对该部分不预测。
经实施以上分析，营业外收支预测如下表所示：
单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
营业外收入 15.91 36.00 36.00 36.00 36.00
营业外支出 - - - - -
营业外收支
15.91 36.00 36.00 36.00 36.00
净额
9.所得税费用预测
北沥股份执行 25%的所得税税率，我们根据企业当年实现的利润总额乘以所得
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税税率作为企业当年应交的所得税金额。
经实施以上分析，所得税费用预测如下表所示：
单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
所得税 3,226.22 6,222.16 6,222.16 6,222.16 6,222.16
10.折旧预测
企业折旧方法如下：
固定资产在使用寿命内按年限平均法计提折旧，残值率 5%，各类固定资产的
折旧年限、年折旧率如下：
项 目 折旧年限(年) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 20 4.75
机器设备 6 15.83
运输工具
其中：铁路专用线 20 4.75
汽车 5 19.00
火车油罐 6 15.83
其他设备 5 19.00
根据企业固定资产分类，按固定资产卡片计算折旧，得出年折旧额。其中企
业在建工程中 66KV 总变电所项目，预计 2014 年年底前投产并结转，项目总投资
10,000.00 万元，已发生 7,146.67 万元，尚需 2,853.33 万元，计入资本性支出，
结转后金额自 2015 年开始计算折旧。
经实施以上分析，折旧预测如下表所示：
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单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
折旧合计 4,003.23 8,798.12 8,798.12 8,798.12 8,798.12
11.摊销预测
企业摊销包括土地使用权摊销、软件等其他无形资产摊销及催化剂摊销。评
估人员对各项摊销分别计算，其中在建工程中 40 万吨加氢尾油项目尚未结转金额
为土地款，预计 2014 年年底前结转，故本次计算时将该部分一并在无形资产摊销
中考虑，并计入未来发生管理费用。
经实施以上分析，摊销预测如下表所示：
单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
摊销合计 1,028.44 2,056.88 2,056.88 2,056.88 2,056.88
12.营运资金预测
我们根据剥离出的历史形成的经营性的流动资产、流动负债金额及资产结构，
结合企业的存货周转率、应收账款、应付账款周转率，测算出营运资金额，并根
据其未来业务发展情况预测每年的营运资金变动额。
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经实施以上分析，营运资金预测如下表所示：
单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
营运资金
26,028.79 238.15 0.00 0.00 0.00
变动
13.资本性支出预测
资本性支出除新增投资外，还包括现有固定资产更新支出。根据目前企业固
定资产状况，对未来年度固定资产更新资本性支出进行预测。通过正常生产经营
过程中的修理、提高运行维护支出，并安排一定数量的资本性支出更新必要的辅
助设施、设备，以保证稳定运行。预测期后，企业产能不再增加，为维持企业永
续的简单再生产，应该对每年的折旧进行一定补偿，该补偿额度应该根据固定资
产折旧量、企业现有固定资产状况、折旧年限与固定资产的经济寿命年限差异调
整确定。因此本次预测企业固定资产类资本性支出同企业折旧（不含房屋建筑类）
相同，企业催化剂支出也以相同方式考虑。企业在建工程中 66KV 总变电所项目，
预计 2014 年年底前投产并结转，项目总投资 10,000.00 万元，已发生 7,146.67
万元，尚需 2,853.33 万元，计入 2014 年 7-12 月资本性支出，
经实施以上分析，资本性支出预测如下表所示：
单位：万元
北京天健兴业资产评估有限公司
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项目名称 2014.7-12 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
月
资本性支出
6,557.62 7,551.24 7,551.24 7,551.24 7,551.24
合计
14.企业自由现金流量表的编制
经实施以上分析预测，明确预测期企业自由现金流量汇总如下表所示：
企业自由现金流量预测表
单位：万元
项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
1,158,067.7 1,158,067.7 1,158,067.7 1,158,067.7
营业收入 638,206.85
9 9 9 9
1,077,265.2 1,077,265.2 1,077,265.2 1,077,265.2
营业成本 596,241.11
2 2 2 2
营业税金及附
16,728.88 31,649.98 31,649.98 31,649.98 31,649.98
加
主营业务利润 25,236.86 49,152.59 49,152.59 49,152.59 49,152.59
其他业务利润 -114.65 120.00 120.00 120.00 120.00
营业费用 961.51 1,829.35 1,829.35 1,829.35 1,829.35
管理费用 7,198.39 14,196.28 14,196.28 14,196.28 14,196.28
财务费用 4,073.36 8,394.32 8,394.32 8,394.32 8,394.32
其中：利息支出 4,633.16 9,264.32 9,264.32 9,264.32 9,264.32
营业利润 12,888.96 24,852.65 24,852.65 24,852.65 24,852.65
营业外收支净
15.91 36.00 36.00 36.00 36.00
额
利润总额 12,904.86 24,888.64 24,888.64 24,888.64 24,888.64
所得税费用 3,226.22 6,222.16 6,222.16 6,222.16 6,222.16
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项目名称 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
2月
净利润 9,678.65 18,666.49 18,666.49 18,666.49 18,666.49
加：折旧 4,003.23 8,798.12 8,798.12 8,798.12 8,798.12
加：摊销 1,028.44 2,056.88 2,056.88 2,056.88 2,056.88
加：利息费用*
3,474.87 6,948.24 6,948.24 6,948.24 6,948.24
（1-T）
减:营运资金 23,648.81 524.047 0.00 0.00 0.00
减:资本性支出 6,557.62 7,551.24 7,551.24 7,551.24 7,551.24
企业自由现金
-12,021.25 28,394.41 28,918.48 28,918.48 28,918.48
流
（三）永续期收益预测及主要参数的确定
永续期收益即终值，被评估单位终值按以下公式确定：
R n +1
× (1 + r )
n
Pn =
(r g )
式中：
r：折现率
R n +1 ：永续期第一年企业自由现金流
g ：永续期的增长率
n：明确预测期第末年
1.永续期折现率按目标资本结构等参数进行确定。
2.永续期增长率：永续期业务规模按企业明确预测期最后一年确定，不再考
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虑增长，故 g 为零。
3.Rn+1 按预测期末第 n 年自由现金流量调整确定。
本次评估无其他调整事项。
则预测年后自由现金流量 Rn+1 为 26,730.85 万元。
（四）明确预测期间的折现率确定
1.折现率模型的选取
折现率应该与预期收益的口径保持一致。由于本评估报告选用的是企业现金
流折现模型，预期收益口径为企业现金流，故相应的折现率选取加权平均资本成
本（WACC），计算公式如下：
+ K d × (1 t ) ×
E D
WACC = K e ×
D+E D+E
式中：
WACC：加权平均资本成本；
E：权益的市场价值；
D：债务的市场价值；
Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
T：被评估企业的所得税税率。
加权平均资本成本 WACC 计算公式中，权益资本成本 Ke 按照国际惯常作法采
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用资本资产定价模型（CAPM）估算，计算公式如下：
K e = R f + β × MRP + Rc
式中：
Ke：权益资本成本；
Rf：无风险收益率；
β：权益系统风险系数；
MRP：市场风险溢价本；
Rc：企业特定风险调整系数；
T：被评估企业的所得税税率。
2.无风险收益率的选取
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很
小，可以忽略不计。根据 WIND 资讯系统所披露的信息，10 年期国债在评估基准日
的到期年收益率为 4.06%，本评估报告以 4.06%作为无风险收益率。
3.权益系统风险系数的计算
被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
β L = [1 + (1 t ) × D E ]× β U
式中：
βL：有财务杠杆的 Beta；
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βU：无财务杠杆的 Beta；
T：被评估单位的所得税税率；
D/E：被评估单位的目标资本结构。
根据被评估单位的业务特点，评估人员通过 WIND 资讯系统查询了 10 家沪深 A
股可比上市公司 2014 年 6 月 30 日的βL 值（起始交易日期：2013 年 6 月 30 日；
截止交易日期：2014 年 6 月 30 日；计算周期：周；收益率计算方法：对数收益率；
标的指数：沪深 300），然后根据可比上市公司的所得税率、资本结构换算成βU
值。在计算资本结构时 D、E 按市场价值确定。将计算出来的βU 取平均值 0.72266
作为被评估单位的βU 值。
D/ E：取可比上市公司资本结构的平均值 91.55%作为被评估单位的目标资本
结构 D/ E。被评估单位评估基准日执行的所得税税率为 25%。
将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被评估单位的
权益系统风险系数。
β L = [1 + (1 t ) × D E ]× β U
＝1.2189
4.市场风险溢价的计算
由于国内证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场。一方面，历史数据较短，
并且在市场建立的前几年中投机气氛较浓，市场波动幅度很大；另一方面，目前
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国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂的
特有属性，因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度；而在成
熟市场中，由于有较长的历史数据，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析
历史数据得到；因此国际上新兴市场的风险溢价的测算通常采用美国成熟市场的
风险溢价进行调整确定，计算公式为：
中国市场风险溢价=美国股票市场风险溢价+中国股票市场违约贴息
（1）美国股票市场风险溢价
美国股票市场风险溢价=美国股票市场收益率-美国无风险收益率
美国市场收益率选取标普 500 指数进行测算，标普 500 指数数据来源于雅虎
财经 http://finance.yahoo.com/；美国无风险收益率以美国 10 年期国债到期收
益率表示，数据来源于 Wind 资讯终端全球宏观数据板块。
（2）中国股票市场违约贴息
根据国际权威评级机构穆迪投资者服务公司公布的中国债务评级及对风险补
偿的相关研究测算，得到中国股票市场违约贴息。
在美国股票市场风险溢价和中国股票市场违约贴息数据的基础上，计算得到
评估基准日中国市场风险溢价为 7.66%。
5.企业特定风险调整系数的确定
企业特定风险调整系数指的是企业相对于同行业企业的特定风险，个别风险
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主要有：（1）企业所处经营阶段；（2）历史经营状况；（3）主要产品所处发展
阶段 ；（4）企业经营业务、产品和地区的分布；（5）公司内部管理及控制机制；
（6）管理人员的经验和资历；（7）对主要客户及供应商的依赖；（8）财务风险；
（9）法律、环保等方面的风险。
出于上述考虑，我们将本次评估中的个别风险报酬率确定为 3%。
6.折现率计算结果
（1）计算权益资本成本
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估单位的权益
资本成本。
K e = R f + β × MRP + Rc
＝16.4%
（2）计算加权平均资本成本
评估基准日被评估单位付息债务的平均年利率为 5.79%，将上述确定的参数代
入加权平均资本成本计算公式，计算得出被评估单位的加权平均资本成本。
+ K d × (1 t ) ×
E D
WACC = K e ×
D+E D+E
＝10.64%
（五）永续期的折现率确定
永续期折现率的计算与明确预测期基本相同。按以下公式确定：
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+ K d × (1 t ) ×
E D
WACC = K e ×
D+E D+E
K e = R f + β × MRP + Rc
β = [1 + (1 t ) × D E ] × βU
在计算过程中，D/ E、E/（D+ E）、D/（D+ E）均按可比上市公司平均资本
结构确定。
将相关数据代入上式计算得出永续期折现率 r 为 10.64%。
（六）经营性业务评估结果
根据上述预测的现金流量以计算出的折现率进行折现，从而得出企业经营性
资产价值为 224,432.96 万元。计算结果详见下表：
单位：万元
项目名 2014.7-1 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
称 2月 及以后年度
企业自
28,918.4
由现金 -12,021.25 28,394.41 28,918.48 28,918.48 28,918.48
8
流
折现率 10.64% 10.64% 10.64% 10.64% 10.64% 10.64%
折现系
0.9507 0.8593 0.7767 0.7020 0.6345 5.9633
数
172,449.
折现值 -11,428.60 24,399.32 22,460.98 20,300.77 18,348.78
57
现值和 246,530.82
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八、 其他资产和负债价值的估算及分析过程
（一）溢余资产 C 1 的分析及估算
单位：万元
项目 账面值 评估值 备注
溢余资产 271.65 271.65
递延所得税资
271.65 271.65
产
溢余负债 5,128.35 5,128.35
应付股利 3,128.35 3,128.35
专项应付款 2,000.00 2,000.00
合计 -4,856.70 -4,856.70
递延所得税资产为坏账准备所引起，非企业经营所必须，本次列入溢余资产；
应付股利为应付各股东方的股利合计；专项应付款为中国兵器科学研究院划给企
业的专项资金，以上 2 项也非企业经营所必须，本次列为溢余负债。
（二）非经营性资产 C 2 的分析及估算
单位：万元
项目 账面值 评估值 备注
非经营性资产 24,219.40 24,219.40
预付账款 2,184.71 2,184.71
其他应收款 20,992.34 20,992.34
在建工程 1,042.35 1,042.35
非经营性负债 9,218.95 27,321.82
其他应付款 9,218.95 27,321.82
合计 15,000.45 -3,102.42
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预付账款为预付的土地出让金，实际土地尚未取得；其他应收款包括各种备
用金、保证金等；在建工程为刚开工尚在前期可研阶段的工程，以上 3 项均列为
非经营性资产，其他应付款为预提费用、职工个人股利等，本次列为非经营性负
债。
（三）长期股权投资 I 的估算及分析
经评估，长期股权投资于评估基准日详细评估结果见下表：
金额：万元
序号 被投资单位名称 评估方法 评估结论 备注
1 大连北方油品储运有限公司 8,008.90 报表数*投资比例
合 计 8,008.90
长期股权投资账面价值合计 8,008.90 万元，在收益法中汇总的评估结果为
8,008.90 万元。
具体评估方法及过程详见各公司评估说明或评估明细表。
九、 收益法评估结果
（一）企业整体价值的计算
B ＝ P ＋ C1 ＋ C 2 ＋ I
＝ 246,580.60 万元
（二）付息债务价值的确定
盘锦北方沥青股份有限公司的付息债务包括短期借款、长期借款，账面价值
160,000.00 万元，评估价值 160,000.00 万元。
（三）股东全部权益价值的计算
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根据以上评估工作，盘锦北方沥青股份有限公司的股东全部权益价值为：
E ＝ B － D
＝86,580.60 万元。
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第六部分 评估结论及其分析
一、 评估结论
（一）资产基础法评估结论
1．在持续经营的前提下，盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日 2014 年 6
月 30 日总资产账面价值 361,774.45 万元，评估价值为 386,490.44 万元，增值额
为 24,715.99 万元，增值率为 6.83%；总负债账面价值 279,235.15 万元，评估价
值为 297,338.03 万元，增值额为 18,102.88 万元，增值率为 6.48%；；净资产账
面价值 82,539.30 万元，评估价值为 89,152.41 万元，增值额为 6,613.11 万元，
增值率为 8.01 %。评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013 年 6 月 30 日
被评估单位名称：盘锦北方沥青股份有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 211,717.44 213,738.98 2,021.54 0.95
2 非流动资产 150,057.01 172,751.46 22,694.45 15.12
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 8,008.90 8,008.90 - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 106,576.76 120,516.65 13,939.89 13.08
9 在建工程 24,944.29 24,944.29 - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 3,604.22 12,358.78 8,754.56 242.90
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 6,651.20 6,651.20 - -
18 递延所得税资产 271.65 271.65 - -
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项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 361,774.45 386,490.44 24,715.99 6.83
21 流动负债 227,235.15 245,338.03 18,102.88 7.97
22 非流动负债 52,000.00 52,000.00 - -
23 负债合计 279,235.15 297,338.03 18,102.88 6.48
24 净资产（所有者权益） 82,539.30 89,152.41 6,613.11 8.01
2．评估结果增减值原因分析
（1）流动资产评估增值主要是存货中产成品及原油考虑了部分利润，因而增
值；
（2）固定资产评估增值，主要原因是企业 40 万吨加氢尾油装置预转固的金
额仅为实际付款金额，本次评估按照设备达到可使用状态正常评估，因此净值出
现增值。
（3）土地使用权评估增值，主要由于近年来国内土地市场价格的快速上涨。
（4）其他应付款增值，是因为将预转固的固定资产所欠的工程款计入帐内所
致。
（二）收益法评估结论
北沥股份在评估基准日 2014 年 6 月 30 日时账面净资产 82,539.30 万元，收
益法评估结果为 86,580.60 万元，较评估基准日账面净资产增值 4,041.30 万元，
增值率为 4.90%。
（三）评估结论的选择
资产基础法与收益法的评估结果相差 2,571.81 万元。我们认为采用两种方法
得到的评估结果存在差异的主要原因如下：
资产基础法是以被评估单位资产负债表为基础，从资产重置的角度间接地评
价资产的公平市场价值，收益法则是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—
—资产的预期获利能力的角度评价资产。两种方法评估思路不同，得到的评估结
果存在差异是必然的。
考虑到北沥股份的业务主要为从事石油化工产品的生产销售，由于国内外宏
观经济走势和近期下游行业需求低迷影响，区域内产能过剩，价格竞争激烈，使
得对未来收益情况将会存在较多不确定因素。综上所述，收益法估值结果就会存
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在较多不确定性。而资产基础法是从企业目前已有资产为前提，从未来投资者角
度来看，资产基础法估值结果更为合理且可实现性更强。故本次评估选用资产基
础法的评估结果作为最终评估结论，即北沥股份股东全部权益在 2014 年 6 月 30
日所表现的市场价值为 89,152.41 万元。
二、 评估结论成立的条件
（一） 评估结论系根据前述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在
上述原则、依据、前提存在的条件下成立；
（二） 本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确
定的现行价值，没有考虑抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价
格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和
其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等
发生变化时，评估结论一般会失效；
（三） 由北沥股份和其他人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告
的基础，应对其真实性负责；
（四） 评估结论是北京天健兴业资产评估有限公司出具的，受本机构评估人
员的职业水平和能力的影响。
三、 特别事项的说明
（一）评估基准日数据经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了
瑞华审字[2014]第 14020048 号无保留意见审计报告。
（二）本报告提出的评估结果是在被评估单位提供必要的资料基础上形成的，
我们对委托方和被评估单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了
必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。本报告中，我们的责任在于对评
估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属不
发表意见，也不作确认或保证。本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完
整性由委托方和被评估单位负责并承担相应的责任。
（三）本报告所称“评估价值”是依据所估值的资产现有用途不变、持续经营和
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在估值基准日所表现的特定经济环境前提下，根据文中所述原则、依据、假设前
提、方法、程序，在 2014 年 6 月 30 日这一基准日及本报告书所列明的目的下对
被估值资产价值的客观公允反映，估值结论只有在上述原则、依据、前提存在的
条件下成立，天健兴业对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责
任。
（四）在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生
变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评
估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时
进行相应调整。
（五）本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，
未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、
未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的交易方
可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济
政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
（六）本次评估结果基于评估报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等
数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的
责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条
件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
（七）北沥股份截至评估报告出具日，仍有部分房产未办理产权证。申报评估
的房屋中有 45 项未办理房屋所有权证，上述房产建在北沥股份公司持有使用权证
对应的土地上，北沥股份公司承诺，该部分房产产权无争议，在评估中，这部分
无证房产的面积我们以企业的固定资产卡片及相关决算资料的为准，如果办证后
有较大差异，应适当调整资产基础法评估结果。
四、 评估结论的效力、使用范围及有效期
（一） 本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律
规定的效力；
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（二） 本评估说明仅供资产评估主管机关、公司主管部门审查资产评估报告
书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容
不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体；
（三） 本评估说明使用有效期限为自 2014 年 6 月 30 日起至 2015 年 6 月 29
日止，超过一年，需重新进行资产评估。
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