北方华锦化学工业集团有限公司拟收购
阿克苏华锦化肥有限责任公司股权项目
资产评估说明
天兴评报字（2015）第 0425 号
（共一册，第一册）
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○一五年四月八日
目录 第1页
目 录
第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 ....................................................... 2
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ....................................................... 3
第三部分 评估对象与评估范围说明 ....................................................................... 4
一、评估对象 .................................................................................................... 4
二、评估范围 .................................................................................................... 4
三、实物资产的分布状况及特点 .................................................................... 5
第四部分 资产核实情况总体说明 ........................................................................... 7
一、资产核实人员组织、实施时间和过程 .................................................... 7
二、影响资产核实的事项及处理方法 .......................................................... 10
三、核实结论 ...................................................................................................11
第五部分 资产评估技术说明 ............................................................................... 11
一、流动资产评估技术说明 .......................................................................... 12
二、固定资产—建（构）筑物评估技术说明 .............................................. 19
三、固定资产—设备评估技术说明 .............................................................. 58
四、工程物资评估技术说明 .......................................................................... 87
五、无形资产评估技术说明 .......................................................................... 87
六、长期待摊费用评估技术说明 .................................................................110
七、递延所得税资产评估技术说明 .............................................................110
八、负债评估技术说明 ................................................................................. 111
第六部分 评估结论及分析 ................................................................................. 118
一、评估结论 .................................................................................................118
二、增减值分析 .............................................................................................119
附件：关于进行资产评估有关事项的说明 .......................................................... 120
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第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和
部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何
单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写并盖章，内容见附件一。
委 托 方：北方华锦化学工业集团有限公司（以下简称“华锦集团”）
被评估单位：阿克苏华锦化肥有限责任公司（以下简称“阿克苏化肥”）
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第三部分 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象
评估对象为阿克苏华锦化肥有限责任公司的股东全部权益。
二、 评估范围
评估范围为阿克苏华锦化肥有限责任公司于评估基准日纳入评估范围的全
部资产及负债，其中总资产账面价值 230,146.23 万元，负债账面价值 188,598.96
万元，净资产账面价值 41,547.27 万元。账面价值已经瑞华会计师事务所审计，
并出具了瑞华审字[2015]14010011 号无保留意见的审计报告。
各类资产及负债的账面价值见下表：
资产评估申报汇总表
单位：万元
项目名称 账面价值
流动资产 29,767.21
非流动资产 200,379.02
其中：长期股权投资
投资性房地产
固定资产 190,825.95
在建工程
无形资产 3,552.05
其中：土地使用权 3,552.05
其他 6,001.02
资产总计 230,146.23
流动负债 140,465.57
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非流动负债 48,133.39
负债总计 188,598.96
净资产 41,547.27
资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对
象和评估范围与经济行为一致，不重不漏。
三、 实物资产的分布状况及特点
阿克苏华锦化肥有限责任公司是化肥生产企业，建成于 2006 年 2 月 17 日，
其实物资产的种类主要有：存货、房屋建(构)筑物、机器设备、车辆、电子设
备、工程物资和无形资产。上述实物资产主要分布在阿克苏华锦化肥有限责任
公司厂区内。具体实物资产类型及特点如下：
1. 存货
存货是由库存原材料、在产品、产成品等组成。主要分布在阿克苏华锦化
肥有限责任公司厂区库房内，种类较多。库房保管制度健全，物品按大类堆放
整齐，标签标示正确，进出库数量登记卡片记录及时准确。
2. 固定资产—房屋建（构）筑物及管道沟槽
（1） 房屋建筑物：包括厂房、综合办公用房、包装办公楼、销售办公
楼、变电所、化验楼、修理车间、物资库、以及职工公寓楼等，分布在厂区及
所属各单位内。数量多且单位价值较大。
（2） 构筑物：分布在厂区生产区域内，主要是皮带通廊、栈桥、框架、
滤水池、装置间地上地下管网、供给排水管道、铁路专用线等。
以上房屋建筑物结构主要为彩钢结构、砖混结构和钢混结构，基础多采用
钢筋水泥基础和砖混基础，构筑物管道框架多为钢结构、水池为钢筋混凝土结
构。。绝大部分房屋建筑物、构筑物及管道沟槽建成于 2006 年以后。企业资产
日常使用及管理状况良好。
3. 固定资产—设备类资产
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（1）机器设备
机器设备主要为生产设备，主要有锅炉、循环水冷却塔、液氨球罐、粉尘
回收装置等，分布在阿克苏华锦化肥有限责任公司厂区内。
企业设备由机动处进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，使
用状态较佳。
（2）车辆
车辆主要为日常办公使用的轿车、客车及生产中使用的起重机、叉车、货
车等。办公用车主要有柯斯达大型普通客车（SCT6701BB53L）、陆地巡洋舰小
型越野车（FZJ100L-GNMNKV）等。生产中使用的车辆主要浦沅牌汽车起重机
（ZLJ5230JQZ16H ）、五十铃轻型货车（JX1043DLA2）等。公司所有车辆正
常使用，年检合格。
（3）电子及办公设备
电子设备为办公设备，主要包括空调、复印机、投影仪、电脑、监控系统
等，分布于公司各部门，均正常使用。
企业设备由机动处进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，使
用状态较佳。
4. 工程物资
纳入评估范围的工程物资的账面价值 13,862,017.90 元，主要为增产改造项
目待安装设备及配件，存放在阿克苏华锦化肥有限责任公司厂区库房及露天库
内。
5. 无形资产
纳入评估范围的土地使用权账面价值 35,520,500.29 元，涉及的土地共计 1
宗，总面积 1048605.6 平方米，为企业以出让方式取得，纳入评估范围内的土地
均办理了国有土地使用权证。
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第四部分 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
接受资产评估委托后，北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总
体负责人、现场负责人，组建了评估项目组。根据阿克苏华锦化肥有限责任公
司提供的评估申报表，制定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相
关人员的配合下，于 2015 年 3 月 8 日至 3 月 21 日，对纳入评估范围的资产、负
债进行了现场清查核实。
在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上，评估
人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查
阅企业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，
通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内
容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。
（一）资产核实主要步骤
1．指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料
评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申
报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债进行填报，同时要求企业相关
人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和反映性
能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2．初步审查被评估单位填报的评估申报表
评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和
经营状况，然后审阅企业提供的 “评估申报表”，初步检查有无填项不全、错
填、项目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申
报表”是否符合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。
3．现场实地勘察和数据核实
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在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类
型、数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则
的规定，对各项资产进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点，采
取了不同的清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭
证、核查企业债权债务的形成过程和函证，通过访谈和账龄分析核实债权收回
的可能性、债务的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状
态、产权及其他影响评估作价的重要事项。
4．补充、修改和完善评估申报表
评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完
善资产“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符及复合客观和企业实际情
况。
5．核实主要资质及产权证明文件
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、机器设备、土地等资产的产权进
行核实调查，以确认产权是否清晰。
（二）资产清查核实主要方法
在清查核实工作中，评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况，采
取了不同的清查核实方法。
1.流动资产
（1）实物性流动资产
纳入评估范围的实物性流动资产主要是存货，评估人员会同企业有关人员
对企业申报存货的数量及质量按照评估准则的要求进行了必要的清查，对存货
的申报内容、生产时间、购入时间等有关情况进行了详细的核实。为了准确确
定存货价值，评估人员会同企业存货管理人员对库存的存货进行了清查和盘
点，并推算到基准日与账面值进行核对。
（2）非实物性流动资产
对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目，评估人员主要通过账务核对
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以及函证等行清查核实。评估人员对现金进行了盘点，对银行存款核对了银行
对帐单和余额调节表，对往来账款进了部分函证和核验。
2.房屋建筑物
根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对
纳入评估范围的房屋建（构）筑物进行了勘察。
（1）房屋建筑物的核实方法
对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核
对；核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面
积；勘察并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维
护维修状况；查阅主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等；查阅有关房屋
所有权证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及
“示意图”，检查是否与评估申报表中所列内容一致，对于无房屋所有权证的房
屋建筑面积，根据竣工结（决）算资料来确定。
（2）构筑物及管道沟槽的核实方法
主要根据企业提供的评估明细表，参照工程决算资料、财务决算和管网图
等资料，就构筑物评估明细表中的相关技术数据进行核对，对于明细表中没有
完善的部分要求企业逐项完善修改评估明细表。
3.机器设备
根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各
类设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中，评估人员查阅了主要设备的购建
合同、技术档案、检测报告、运行记录、维修养护等历史资料，通过与设备管
理人员和操作人员的广泛交流，了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支
出情况，填写了设备状况调查表等。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核
销及报废的机器设备等，调查了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记
录异常现象，为分析评估增减值做好基础工作。设备产权主要通过查阅购置合
同、购置发票、车辆行驶证等进行核查。对于申报表中所填列内容与实际不符
的，按照现场核实的情况，在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应
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的调整。通过这些步骤比较充分地了解了设备的物理特征、技术特征和经济特
征。
4.工程物资
纳入本次评估范围的工程物资主要为增产改造项目待安装设备及配件，存
放在阿克苏华锦化肥有限责任公司厂区库房及露天库内。评估人员对企业申报
的数量及存放情况进行了盘点及现场勘察，并进行了详细的核实记录，通过现
场抽查盘点，核实企业申报数量及质量状况。
5．无形资产
纳入评估范围的无形资产为土地使用权，根据企业提供的土地使用权资产
评估申报明细表，土地评估人员对表中所列各项土地的用途、性质、准用年
限、开发程度、面积等与土地证等权属文件逐一核对，并对影响地价的一般因
素、区域因素和个别因素等进行了详细了解和现场勘察，填写了土地使用权状
况调查表等。
6.长期待摊费用
评估人员首先对长期待摊费用明细账进行了审查及必要的分析，并检查长
期待摊费用发生时的原始单据及相关的协议、合同等资料，在了解其合法性、
合理性、真实性的基础上，根据其原始发生额、受益期，通过进一步查实确定
在评估目的实现后被评估单位是否仍存在资产或权利，且与其他评估对象没有
重复，审查核实支出和摊余情况。
7.各类负债
对纳入评估范围的负债，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、
形成原因、发生日期、相关合同等，并重点了解各类负债是否为企业评估基准
日所需实际承担的债务。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
不存在影响资产核实的事项。
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三、 核实结论
评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内的资产及负
债的实际状况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面
反映了委托评估资产的真实状况，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进
行公允的评定估算。
（一）资产状况的清查结论
经清查，账、实、表相符，不存在错报、漏报的情况。其中房屋建筑物中
广石化散装库（序号 2）为散装库的部分承重构件，尿素现场操作间（序号 31）
评估基准日时已拆除；构筑物中建设指挥部板房（序号 43）评估基准日时已拆
除。
（二）资产产权的清查结论
经清查，资产产权清晰，不存在瑕疵事项。
（三）账务清查结论
本次经济行为所涉及的阿克苏华锦化肥有限责任公司的评估基准日的财务
报表系经瑞华会计师事务所审计，本次评估未发现其他需要调整的事项。
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第五部分 资产评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、预付账款、其他应收
款、存货和其他流动资产。在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币万元
项目名称 账面价值
货币资金 4,060.83
应收票据 3,060.00
预付账款 650.06
其他应收款 1,611.67
存货 18,007.35
其他流动资产 2,377.30
流动资产合计 29,767.21
（二）评估过程
1．进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对；
2．到现场进行查验、监盘、函证等核实工作；
3．收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料；
4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进
行评定估算；
5．完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。
（三）评估方法
根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表，在清查
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核实的基础上，遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。
1. 货币资金
货币资金账面价值 40,608,334.55 元，由库存现金、银行存款和其他货币资
金组成。
（1）库存现金
库存现金账面值 1,169.45 元，分别存放在财务部门和销售部门的保险柜
中，均为人民币。评估人员核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是
否相符，对现金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据
盘点金额和基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额，账实相符。
以盘点核实后账面价值作为评估值。
库存现金评估值为 1,169.45 元。
（2）银行存款
银行存款账面值 18,019,875.10 元，共 8 个账户，全部为人民币存款。评估
人员查阅了相关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对
账单与银行存款余额调节表，确认账实相符。银行存款以核实后账面值作为评
估值。
银行存款评估值为 18,019,875.10 元。
（3）其他货币资金
其他货币资金账面价值 22,587,290.00 元，是企业为开具银行承兑汇票支付
给中国银行的银行承兑汇票保证金。对于其他货币资金评估人员通过向中国银
行发函询证的方式进行评估确认。银行回函均与账面记录相符，故以核实后账
面值确认评估值。
经评估，货币资金评估值 22,587,290.00 元。
2. 应收票据
应收票据账面价值 30,600,000.00 元，共计 31 笔，全部为不带息银行承兑汇
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票。对于应收票据，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并对
应收票据进行了监盘核对，确认账实相符。
经评估，应收票据评估 30,600,000.00 元。
3. 预付款项
预付款项账面价值为 6,500,609.46 元，主要内容为预付的天然气款、设备款
和材料款等。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。评
估人员通过函证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账
龄分析等程序，综合分析判断，以该预付账款可收回的货币资金等可以形成相
应资产和权益的金额作为评估值。
经评估，预付账款评估值 6,500,609.46 元。
4. 其他应收款
其应收账款账面余额 16,400,489.02 元，坏账准备 283,771.50 元，账面价值
为 16,116,717.52 元。主要为北方华锦化学工业股份有限公司的往来款、公司员
工的备用金和安全风险抵押金等。评估人员首先核对了明细账与总账、报表、
评估明细表余额是否相符，其次查阅了相关的合同、明细账及原始凭证，确认
账实相符，能够收回全部款项，以预计可收回金额确定评估值。
经评估，其他应收款评估值为 16,400,489.02 元，坏账准备评估为 0 元。
5. 存货
存货账面余额 225,183,852.25 元，减值准备 45,110,392.11 元，账面价值
180,073,460.14 元。存货包括原材料、产成品和在产品。
评估人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相关账
簿记录和原始凭证，以确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制
度，存货进、出库和保管核算制度及定期盘点制度进行核查，掌握存货的周转
情况，并对存货的品质进行了重点调查。经核实，确认该企业内控制度严格、
健全，存货的收 、发和保管的单据、账簿记录完整、清晰。评估人员对存货进
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行了抽盘，抽查数量占总量的 40%以上，抽查金额占总量的 60%以上，抽查其
出、入库单据，确认其账实相符。
（1） 原材料
原材料账面价值为 62,039,070.03 元，共计 5101 项，其中闲置原材料 548
项，价值 9,730,645.4 元。全部存放于厂区各个库房内。主要为企业生产用的原
材料、辅助材料、修理材料和备品备件等，如阻垢剂、抗氧化剂、扳手、转
子、联轴器等。纳入本次评估范围的原材料中生产用原材料和小型配件等流动
性较大，购进日期接近于评估基准日且价格变动很小，故以核实后账面值确认
评估值；部分大型备品备件和修理用材料库龄在 3 年左右，是由于该企业地理
条件限制购置材料不便，存储材料以备不时之需，故按其目前市场价格确认评
估值；少部分闲置原材料是企业淘汰旧设备而闲置下来的材料，库龄在 3 年以
上，按照其可变现净值确认评估值。
原材料评估值为 59,233,484.47 元。
（2） 产成品
产成品为成品尿素，账面余额为 138,930,229.72 元，减值准备为
39,425,584.29 元，账面价值为 99,504,645.43 元。共计 1 项，存放在产成品库房。
评估人员首先查阅了有关会计记录、仓库记录，取得了企业基准日的产成品盘
点表，经核实账面数量和金额记录正确。评估基准日后已经销售，评估人员根据
经核实的数量、基准日销售价格，以市场法确定评估价值。即在产成品不含税
销售价格的基础上扣除销售税金、销售费用、所得税及适当比例的税后利润确
定其评估值。计算公式为：
产成品的评估值=产成品数量×不含税的销售单价×[1－销售费用率－销售
税金率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润
折减率]
其中：产成品不含税销售价格根据评估基准日当地市场价格确定；销售费
用率、销售税金率、销售利润率等指标均依据企业近年来的会计报表综合确
定；净利润折减率根据产成品的销售状况确定，其中畅销产品为 0，一般销售产
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品为 50%，勉强可销售的产品为 100%，本次评估企业产品属于正常销售产品，
净利润折减率取 50%。对于滞销、积压、降价销售，按可回收净收益确定评估
值。
典型案例：成品尿素
成品尿素，产成品（库存商品）评估明细表第 1 项，账面价值为 138,930,229.72
元，库存数量 95,336.36 吨，基准日含税销售单价 1,457.26 元/吨，基准日不含税
销售单价 1,100.00 元/吨（企业 12 月销售平均单价不含税）。
本次评估采用市场法进行评估，以出厂不含税销售价格减去销售费用、全部
税金和适当数额的税后净利润确定评估值。评估公式如下：
评估值＝库存数量×评估单价
评估单价＝不含税销售单价×（1-销售税金率-销售费用率）- 单位所得税-
单位部分利润
具体参数确定如下：
销售单价以销售部门提供的销售价格确定单价。
单位所得税＝[不含税销售单价×（1-销售税金率-销售费用率-管理费用率-
财务费用率）-账面单位成本]×所得税率
所得税率的确定：所得税税率为 25%。
利润扣除率的确定：根据公司产品实际销售情况，按净利润的 50%扣除。
通过对阿克苏化肥近期经营情况的分析及企业提供的资料，依据财税〔2005〕
87 号文件，于 2006 年 2 月 23 日，该企业取得库车县国税局同意减免批复，开
始享受尿素产品增值税减免。故本次评估确定销售税金比率为 0，销售费用率为
3.73%，管理费用率 16.26%，财务费用率 12.47%。
因售价已经低于成本，已无利润，所以不考虑所得税及利润扣除。
评估单价＝1100.00×（1-0-3.73%）-0.00-0.00
＝1,059.00（元/吨）（取整）
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评估值＝1,050.00×95336.36＝100,961,205.24（元）
经实施以上评估过程，产成品评估值为 100,961,205.24 元。
（3） 在产品
在产品账面余额为 24,214,552.50 元，减值准备为 5,684,807.82 元，账面价值
为 18,529,744.68 元。共计 2 项，存放于在产品的库房内。根据被评估单位提供
的在产品评估明细表，核对了有关在产品的原始单据、记账凭证及明细账，对
在产品的形成和转出业务进行抽查审核，对在产品的价值构成情况进行调查，
经核查，在产品的实质为未包装的产成品，经评估人员市场调研，询得新疆地
区合成氨市场价格为 1400 元/吨、散装尿素市场价格为 1300 元/吨。由于包装成
本占比很小，本次评估以市场价扣除运费计算评估值。
经评估，在产品评估值为 18,682,530.00 元。
6. 其他流动资产
其他流动资产的账面价值为 23,773,001.00 元，为企业预交企业所得税和增值
税留抵税额。评估人员经核实合成氨增值税销项税率为 17%，进项税按收入占比
情况予以抵扣，不符合税法规定条件的进项税，转出处理。依据财税〔2005〕87
号文件，于 2006 年 2 月 23 日，取得库车县国税局同意减免批复，开始享受尿素
产品增值税减免。企业所得税按 25%税率计征。评估人员审核纳税申报表，核实
基准日企业预交企业所得税和增值税留抵税额金额无误。以核实后账面值确认评
估值。
其他流动资产的评估价值为 23,773,001.00 元
（四）评估结果及分析
经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示：
流动资产评估汇总表
金额单位：人民币万元
科目名称 账面价值 评估价值 增值率
货币资金 4,060.83 4,060.83
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应收票据 3,060.00 3,060.00
预付账款 650.06 650.06
其他应收款 1,611.67 1,640.05 1.76
存货 18,007.35 17,887.72 -0.66
其他流动资产 2,377.30 2,377.30
流动资产合计 29,767.21 29,675.97.38 -0.31
增减值原因分析：
1、其他应收款评估增值，主要原因是有一笔应收款的债务人是“库车县安
全生产监督管理局”，企业计提了坏账准备，本次评估时将坏账准备评估为 0 元，
因此增值。
2、存货评估减值主要原因，一是部分原材料中的备件受设备改造淘汰影响，
属于闲置，因此造成原材料减值；二是产成品市场价格走低，造成产成品和在产
品评估出现减值。
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二、 固定资产—建（构）筑物评估技术说明
(一) 评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物类包括：房屋建筑物共计 80 项，账面原值
为 130,985,814.00 元，账面净值为 107,528,988.13 元；构筑物共计 140 项，账面
原值为 346,981,481.50 元，账面净值为 275,920,855.91 元。其中：房屋建筑物中
广石化散装库（序号 2）为散装库的部分承重构件，尿素现场操作间（序号 31）
评估基准日时已拆除；构筑物中建设指挥部板房（序号 43）评估基准日时已拆
除。
(二) 资产概况
（1）区域状况
纳入本次评估范围的房屋建筑物类全部位于新疆维吾尔族自治区阿克苏地
区库车县天山东路 632 号，阿克苏华锦化肥有限责任公司厂区宗地内（铁路专用
线和固废填埋场在宗地外）。
1）区域位置
库车县隶属于新疆维吾尔自治区，位于中国新疆维吾尔自治区中西部，属阿
克苏地区东端。地理位置为北纬 40°46′～42°35′，东经 82°35′～84°17′
之间。
2）地形地貌
库车县地形北高南低，自西北向东南倾斜，最高海拔高程为 4550 米，最低
海拔高程 922 米。可概括划分为北部天山山地，冲积扇形砾石戈壁地和南部冲积
平原。北部山地面积为 6854.43 平方千米，深约 80 千米，山的走向多为东南走
向，沟壑纵横交错，地形较为复杂，海拔在 1700-4550 米之间。靠山地区有 762.18
平方千米的冲积扇形砾石戈壁地，南部为冲积平原，面积 7648.39 平方千米，海
拔在 930-1225 米之间，地形平坦。
3）气候条件
库车县地处暖温带，热量丰富，气候干燥，降水稀少，夏季炎热，冬季干冷，
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年温差和日温差都很大，属暖温带大陆性干旱气候。由于境内地貌复杂，形成明
显的区域性气候差异。
4）水文条件
库车县境内主要河流有库车河（苏巴什河）、渭干河和塔里木河。库车河发
源于天山山脉木孜塔格山，年径流量 3.31 亿立方米，6、7、8 月占总径流量的
58.4%，灌溉面积 15333.3 公顷。渭干河发源于天山南麓哈雷克群山和汗腾格里
峰，年径流量 22.46 亿立方米，库车县按 39.5%分水，实际水量为 8.87 亿立方米，
灌溉面积为 44840 公顷。塔里木河是通过库车南部的过境河流，由西向东横穿草
湖地区，可灌溉一些草场。
5）交通运输
库车县地缘、交通、通讯条件优越，国道 314 线、217 线贯穿县境，连接天
山南北；南疆铁路横贯库车县，与亚欧大陆桥相接；龟兹机场航线直达乌鲁木齐，
南疆光缆与亚欧光缆对接，库阿高速已全线贯通。
（2）资产状况
纳入本次评估范围的房屋建筑物和构筑物均坐落在库国用（2003）字第国
030-0630 号宗地上（铁路专用线和固废填埋场在宗地外）。
1）房屋状况
评估基准日时，纳入本次评估范围的房屋建筑物共计 72 项，其中，32 项房
屋建筑物办理了《房屋所有权证》，38 项房屋建筑物未办理《房屋所有权证》；1
项已拆除，为尿素现场操作间；1 项为非房屋建筑物，为广石化散装库，是散装
库的部分承重构件。
房屋状况统计如下表：
项目 数量 建筑面积 备注
企业申报的房屋建筑物 72 项 83,423.42 ㎡ 其中：广石化散
装库为散装库
房屋建筑物类 70 项 83,423.42 ㎡
的部分承重构
清查核实结论 非房屋建筑物类 2项 0.00 ㎡
件，尿素现场操
合计 72 项 83,423.42 ㎡ 作间已拆除。
物理状况 结构 砖混 43 项 40,208.11 ㎡
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项目 数量 建筑面积 备注
钢混 12 项 23,659.61 ㎡
混合 12 项 15,102.65 ㎡
钢结构 3项 4,453.05 ㎡
合计 70 项 83,423.42 ㎡
生产用途 15 项 15,014.47 ㎡
生活用途 5项 32,438.88 ㎡
用途 办公用途 14 项 12,132.70 ㎡
辅助用途 36 项 23,837.37 ㎡
合计 70 项 83,423.42 ㎡
完好 2项 502.27 ㎡
基本完好 68 项 82,921.15 ㎡
成新状况 一般损坏 0项 0.00 ㎡
严重损坏 0项 0.00 ㎡
合计 70 项 83,423.42 ㎡
正常使用 69 项 83,244.41 ㎡
闲置 1项 179.01 ㎡
经济状况
报废 0项 0.00 ㎡
合计 70 项 83,423.42 ㎡
有房屋所有权证 32 项 61,894.61 ㎡
无房屋所有权证 38 项 21,528.81 ㎡
权益状况
他项权利 0项 0.00 ㎡
合计 70 项 83,423.42 ㎡
主要房屋建筑物状况如下：
①散装库
权证编号：库建房权证东城区字第 00027221 号；结构：混合；建成年月：
2006 年 1 月 1 日；建筑面积：7313.04 平方米；层数：1 层；外墙为双层彩钢板，
内夹保温层，地面为水泥地面，屋顶为轻钢结构屋架，塑钢窗，库房内有钢筋混
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凝土池，主要用途为储存散装尿素（粉末状）。评估基准日时，散装库正常使用。
②办公楼
权证编号：库建房权证东城区字第 00027590 号；结构：砖混；建成年月：
2006 年 1 月 1 日；建筑面积：1892.52 平方米；层数：3 层；外墙为刷涂料，内
墙刮白，地面为大理石地面，塑钢窗，玻璃地弹门，室内门窗为细木装修。评估
基准日时，通讯、供暖、供电、给水、排水和消防等配套设施齐全，均正常使用。
③大公寓
权证编号：库建房权证东城区字第 00027490 号；结构：钢混；建成年月：
2006 年 1 月 1 日；建筑面积：15761.35 平方米；层数：6 层；外墙为刷涂料，内
墙刮白，地面为大理石地面，塑钢窗，复合板材门。评估基准日时，通讯、供暖、
供电、给水、排水和消防等配套设施齐全，均正常使用。
④俱乐部
权证编号：库建房权证东城区字第 00027597 号；结构：钢混；建成年月：
2006 年 1 月 1 日；建筑面积：1841.51 平方米；层数：2 层；外墙为装饰面层，
内墙为大理石饰面，地面为大理石地面，塑钢窗，玻璃地弹门，室内门窗为细木
装修，复合材料吊顶。评估基准日时，通讯、供暖、供电、给水、排水和消防等
配套设施齐全，均正常使用。
⑤空袋库房
结构：钢结构；建成年月：2014 年 7 月 22 日；建筑面积：605 平方米；层
数：1 层；外墙为彩钢板，地面为水泥地面，塑钢窗，塑钢大门。评估基准日时，
正常使用。
2）构筑物状况
评估基准日时，纳入本次评估范围的构筑物共计 144 项，其中：1 项已拆除，
为建设指挥部板房。本次评估对企业申报的构筑物进行分类，包括：池类、塔类、
道路类、围墙类、输送栈桥、专用线类和单位工程类（土建工程和安装工程）共
计七大类。其中：池类包括 35 项，脱盐水池、原水池、工艺冷凝液水池、中间
水池和超滤水池分布在水汽生产区，其余水池分布在污水处理区；道路类包括 7
项，主要为生活区广场、厂区道路、生产区装卸平台和生产区内硬覆盖等；输送
栈桥包括 2 项，为输送尿素用的专用通道；塔类为造粒塔，共计 1 项；围墙类包
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括 4 项，分为生产区内防火围墙和厂区围墙；专用线类包括 7 项，分为站台、铁
路道轨、挡土墙、框架桥及其附属工程等；单位工程类包括土建工程和安装工程，
土建工程共计 29 项，主要为无法确指的附属工程、零星工程和设备基础等；安
装工程共计 58 项，主要为无法确指的工艺管网、零星工程、钢结构安装工程及
地下管网等。对于无法确指的单位工程类，评估人员采用查阅相关工程图纸，勘
察其主体建筑物使用状况和设备实际运行状况，核实其工程结算等辅助手段进行
确认。
构筑物状况统计如下表：
工程量
项目 数量 备
米 平方米 立方米 项 注
企业申报的构筑物 144 项 7,322.19m 64,324.62 ㎡ 69,217.38m 100 项 其
中：
构筑物类 56 项 7,322.19m 58,711.99 ㎡ 9,048.93m 19 项
建设
清查 非构 土建工程类 29 项 0.00m 3,480.00 ㎡ 60,029.16m 26 项
指挥
核实 筑物
安装工程类 58 项 0.00m 2,132.63 ㎡ 139.30m 54 项 部板
结论 类
房已
合计 143 项 7,322.19m 64,324.62 ㎡ 69,217.38m 99 项
拆除
池类 35 项 0.00m 0.00 ㎡ 2,094.39m 5项
塔类 1项 0.00m 0.00 ㎡ 760.00m 0项
道路类 7项 0.00m 53,880.00 ㎡ 0.00m 6项
围墙类 4项 5,500.00m 0.00 ㎡ 0.00m 2项
类别
输送栈桥 2项 0.00m 4,831.99 ㎡ 0.00m 1项
专用线类 7项 1,822.19m 0.00 ㎡ 6,194.54m 5项
物
理 单位工程类 87 项 0.00m 5,612.63 ㎡ 60,168.46m 80 项
状
况 合计 143 项 7,322.19m 64,324.62 ㎡ 69,217.38m 99 项
砖混 4项 4,500.00m 0.00 ㎡ 29.16m 2项
钢混 72 项 2,822.19m 62,191.99 ㎡ 9,048.93m 35 项
结构 混合 33 项 0.00m 637.50 ㎡ 60,000.00m 30 项
钢结构 34 项 0.00m 1,495.13 ㎡ 139.30m 32 项
合计 143 项 7,322.19m 64,324.62 ㎡ 69,217.38m 99 项
状
况 成 完好 0项 0.00m 0.00 ㎡ 0.00m 0项
新
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工程量
项目 数量 备
米 平方米 立方米 项 注
基本完好 143 项 7,322.19m 64,324.62 ㎡ 69,217.38m 99 项
一般损坏 0项 0.00m 0.00 ㎡ 0.00m 0项
严重损坏 0项 0.00m 0.00 ㎡ 0.00m 0项
合计 143 项 7,322.19m 64,324.62 ㎡ 69,217.38m 99 项
正常使用 143 项 7,322.19m 64,324.62 ㎡ 69,217.38m 99 项
经 闲置 0项 0.00m 0.00 ㎡ 0.00m 0项
济
状 报废 0项 0.00m 0.00 ㎡ 0.00m 0项
况
合计 143 项 7,322.19m 64,324.62 ㎡ 69,217.38m 99 项
主要构筑物状况如下：
①造粒塔
结构：钢混；建成年月：2006 年 1 月 1 日；容积：760 立方米，高 76 米，
壁厚 0.5 米，直径 40 米。施工单位为中国石化集团第四建设公司，工程内容包
括：造粒塔土建部分、钢结构预制安装、钢结构防腐、钢结构防火、电气工程和
给排水工程等。评估基准日时，正常使用。
②土建工程
土建工程包括支渠防渗改造工程、固废填埋场、销售仓库工程、货运东大门
和成品车间油品库工程等，共计 29 项（详见评估申报表）。主要为无法确指的附
属工程、零星工程及设备基础等。
③安装工程
安装工程包括工艺管道、自来水地下管网工程、全厂电缆桥架自控仪表、天
然气管网等，共计 58 项（详见评估申报表）。主要为无法确指的工艺管网、零星
工程、钢结构安装工程及地下管网等。
④铁路专用线
铁路专用线为阿克苏华锦化肥有限责任公司与中石化塔河分公司共同承建
的铁路专用线工程，公共部分双方协商中石化塔河分公司承担 2/3，阿克苏华锦
化肥有限责任公司承担 1/3，工程总规模为铺轨长度 4087.87 米，其中中石化塔
河分公司专用线 773.3 米，阿克苏华锦化肥有限责任公司专用线 1076 米，公共
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部分 2238.57 米。评估基准日时，铁路专用线正常使用。
（3）现场勘查状况
纳入本次评估范围的房屋建筑物和构筑物维护保养一般。房屋建筑物中除
35KW 变电站闲置，尿素现场操作间拆除外，其余均正常使用；构筑物中除建设
指挥部板房拆除外，其余均正常使用。
（4）房屋权属状况
1）土地权属状况
纳入本次评估范围的土地，共 1 宗，在评估基准日，委估宗地办理了《国有
土地使用证》。证载如下：
土地使用权证编号：库国用（2003）字第国 030-0630 号；土地使用者：阿
克苏华锦化肥有限责任公司；坐落：库车县东城天山路；地号：空白；图号：空
白；用途：工业用地；土地等级：空白；使用权类型：出让；终止日期：2053
年 10 月；使用权面积：1,048,605.6 ㎡；其中共用分摊面积：空白；填证机关：
库车县国土资源局，日期：2003 年 12 月 31 日。
记事：空白。
截止评估基准日时，委估的 1 块宗地，为出让用地，未设立抵押、担保等他
项权利。
2）房屋权属状况
纳入本次评估范围的房屋建筑物中，有 32 项办理《房屋所有权证》。明细如
下：
序号 权证编号 名称 结构 建成年月 建筑面积
1 库建房权证东城区字第 00027221 号 散装库房 混合 2006-1-1 7,313.04 ㎡
2 库建房权证东城区字第 00027222 号 库房 8 砖混 2006-1-1 216.09 ㎡
3 库建房权证东城区字第 00027223 号 成品办公室 砖混 2006-1-1 1,031.94 ㎡
4 库建房权证东城区字第 00027226 号 包装楼 2 钢混 2006-1-1 630.24 ㎡
5 库建房权证东城区字第 00027224 号 成品变电所 砖混 2006-1-1 355.26 ㎡
6 库建房权证东城区字第 00027225 号 包装楼 1 钢混 2006-1-1 1,688.10 ㎡
7 库建房权证东城区字第 00027586 号 电气办公楼 砖混 2006-1-1 1,475.48 ㎡
8 库建房权证东城区字第 00027589 号 35KW 变电站 砖混 2006-1-1 179.01 ㎡
9 库建房权证东城区字第 00027600 号 中心化验室 砖混 2006-1-1 1,052.80 ㎡
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序号 权证编号 名称 结构 建成年月 建筑面积
10 库建房权证东城区字第 00027490 号 大公寓 钢混 2006-1-1 15,761.35 ㎡
11 库建房权证东城区字第 00027596 号 小公寓 砖混 2006-1-1 4,520.40 ㎡
12 库建房权证东城区字第 00027587 号 双职工宿舍 砖混 2006-1-1 9,149.00 ㎡
13 库建房权证东城区字第 00027598 号 食堂 钢混 2006-1-1 1,166.62 ㎡
14 库建房权证东城区字第 00027597 号 俱乐部 钢混 2006-1-1 1,841.51 ㎡
15 库建房权证东城区字第 00027590 号 综合办公楼 砖混 2006-1-1 1,892.52 ㎡
16 库建房权证东城区字第 00027215 号 修理车间 砖混 2006-1-1 693.72 ㎡
17 库建房权证东城区字第 00027214 号 三修厂房 砖混 2006-1-1 1,026.48 ㎡
18 库建房权证东城区字第 00027588 号 销售办公楼 砖混 2006-1-1 1,881.89 ㎡
19 库建房权证东城区字第 00027595 号 库房 1 混合 2006-1-1 1,085.70 ㎡
20 库建房权证东城区字第 00027593 号 库房 2 混合 2006-1-1 923.39 ㎡
21 库建房权证东城区字第 00027594 号 库房 3 混合 2006-1-1 374.85 ㎡
22 库建房权证东城区字第 00027592 号 库房 4 混合 2006-1-1 376.38 ㎡
23 库建房权证东城区字第 00027591 号 库房 5 混合 2006-1-1 1,078.65 ㎡
24 库建房权证东城区字第 00027217 号 压缩机厂房 钢混 2006-1-1 1,495.13 ㎡
25 库建房权证东城区字第 00027212 号 汽轮机发电机组厂房 混合 2006-1-1 545.90 ㎡
26 库建房权证东城区字第 00027213 号 中央控制室 混合 2006-1-1 911.55 ㎡
27 库建房权证东城区字第 00027599 号 氮气站 1 混合 2006-1-1 713.95 ㎡
28 库建房权证东城区字第 00027211 号 氮气站 2 混合 2006-1-1 371.14 ㎡
29 库建房权证东城区字第 00027220 号 脱盐水操作室 混合 2006-1-1 213.85 ㎡
30 库建房权证东城区字第 00027219 号 脱盐水厂房 混合 2006-1-1 1,194.25 ㎡
31 库建房权证东城区字第 00027218 号 水汽锅炉房 砖混 2006-1-1 302.42 ㎡
32 库建房权证东城区字第 00027216 号 尿素变压器室 砖混 2006-1-1 432.00 ㎡
合计 61,894.61 ㎡
截止评估基准日时，委估的房屋建筑物未设立抵押、担保等他项权利。
(三) 评估过程
第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资
产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和
特征是否相符进行了核对并加以调整。
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阿克苏华锦化肥有限责任公司资产评估说明 第27页
第二阶段：现场勘察阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资
产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和
特征是否相符进行了核对并加以调整。
（1）建筑工程：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和
合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板进行细心观测，查看
有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看
墙体是否有风化以及风化的严重程度。
（2）装饰装修工程：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为
内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主
要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
（3）安装工程：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能
否满足使用要求。
（4）维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看
有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
第三阶段：评估测算阶段
评估人员查阅了典型建（构）筑物的有关图纸及工程结算等资料，并根据评
估基准日阿克苏地区 2014 年第四季度的建设工程价格信息，按现行定额和行业
取费标准进行计算。
(四) 评估依据
1．权属依据
①《国有土地使用证》；
②《房屋所有权证》。
2. 取价依据
①国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格
[1999]1283 号）；
②国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价
格[2002]10 号）；
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③《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）和新招标代
理服务费计价标准（发改价格[2011]534 号）；
④国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规
定》的通知（发改价格[2007]670 号）；
⑤国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知
（计价格[2002]125 号）；
⑥《工程造价咨询服务收费管理暂行办法》建标造函[2007]8 号；
⑦建设单位管理费（财建（2002）394 号）；
⑧新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额（2010 年）；
⑨《关于发布阿克苏地区 2014 年第四季度建设工程价格信息的通知》（阿地
建字[2015]7 号）；
⑩评估人员收集的其他资料。
(五) 评估方法
根据本次评估目的以及房屋和构筑物的特点，采用重置成本法进行评估。
重置成本法即在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需
的全部成本减去评估对象的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的差额，以
其作为评估对象现实价值的一种评估方法。其公式：
评估值＝重置价值×成新率
1.重置价值的确定
（1）重置价值=建造成本+管理费用+资金成本
其中：建造成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+不可预见费
建筑安装工程费=建筑工程费+装饰装修工程费+安装工程费
A、勘察设计和前期工程费、管理费用的确定
勘察设计和前期工程费是指建设项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地
质勘察、测绘以及工程造价咨询等前期费用。
管理费用即建设单位管理费，是建设单位进行项目筹建、建设、联合试运转
和验收总结等工作所发生的管理费用。
勘察设计和前期工程费根据建设项目涉及行业、复杂程度、工程类别、专业
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程度等相关参数进行系数调整，即取费费率=基础费率×相应调整系数，调整系
数如下表：
勘察设计和前期工程费调整系数表
项目 调整系数
行业调整系数 石化、化工、钢铁 1.30
前期工程咨询费
工程复杂程度调整系数 复杂 1.20
石油、化工、石化、化纤、
专业调整系数 1.20
医药工程
工程复杂程度调整系数 复杂 1.15
勘察设计费
附加调整系数 不调整 1.00
浮动幅度值 不浮动 0.00%
招标类别 工程招标
招标代理服务费
浮动幅度值 不浮动 0.00%
化工、石化、化纤、医药
专业调整系数 1.00
工程
工程复杂程度调整系数 复杂 1.15
工程监理费
高程调整系数 海拔高程 2001m 以下 1.00
浮动幅度值 不浮动 0.00%
总承包 房屋建筑总承包 0.20%
工程保险费
专业承包 不适用 0.00%
化工、冶金、有色、黄金、
建设项目环境影响咨
行业调整系数 煤炭、矿产、纺织、化纤、 1.20
询费
轻工、医药
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项目 调整系数
环境敏感程度调整系数 敏感 1.20
浮动幅度值 不浮动 0.00%
工程造价咨询费 浮动幅度值 不浮动 0.00%
调整后勘察设计和前期工程费、管理费用取费明细表
序号 项目 取费依据 费率
（一） 勘察设计和前期工程费 **** 6.17%
1 前期工程咨询费 0.18%
（1） 编制项目建议书 0.05%
国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂
（2） 编制可行性研究报告 0.09%
行规定的通知（计价格[1999]1283 号）
（3） 评估项目建议书 0.02%
（4） 评估可行性研究报告 0.02%
国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管
2 勘察设计费 3.04%
理规定》的通知（计价格[2002]10 号）
《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格
3 招标代理服务费 [2002]1980 号）;新招标代理服务费计价标准（发改 0.04%
价格[2011]534 号）
国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理
4 工程监理费 与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格 1.54%
[2007]670 号）
5 工程保险费 中华人民共和国建筑法 0.20%
国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨
6 建设项目环境影响咨询费 0.03%
询收费有关问题的通知（计价格[2002]125 号）
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序号 项目 取费依据 费率
（1） 编制环境影响报告书 0.03%
（2） 编制环境影响报告表 0.00%
（3） 评估环境影响报告书 0.00%
（4） 评估环境影响报告表 0.00%
《工程造价咨询服务收费管理暂行办法》建标造函
7 工程造价咨询费 1.14%
[2007]8 号
二 管理费用 建设单位管理费（财建（2002）394 号） 0.54%
B、建筑安装工程费的确定：
对委估房屋建筑物和构筑物采用预决算调整法确定其建筑安装工程费，即以
待估房屋、构筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率，将其调
整为按现行计算的建筑安装工程费。按照现行建筑安装工程定额（或指标）和取
费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其建筑安装工程费，以此作为建筑物
重置价值的计算依据。
根据《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》（2010）中规定，建筑安
装工程费分为建筑工程费、装饰装修工程费和安装工程费三部分。各部分分别包
括直接费、间接费、利润和税金。直接费包括直接工程费、措施费，间接费包括
规费、企业管理费。其中，建筑工程费以人工费与机械费之和作为取费基数进行
计算；装饰装修工程费和安装工程费以人工费作为取费基数进行计算。建筑安装
工程费取费程序详见下表：
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建筑工程费取费程序表
序号 项目 计算公式 费率
一 直接费 1+2 ****
1.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） ****
1 直接工程费 1.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） ****
1.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） ****
2.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） ****
可计量措施费 2.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） ****
2.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） ****
2.4 安全文明施工费 3×费率 4.81%
措
施
2 费 2.5 冬雨季施工费 3×费率 1.27%
2.6 工程定位复测、点交清理费 3×费率 0.12%
施工组织措施
2.7 生产工具、用具使用费 3×费率 1.10%
2.8 检验试验费 3×费率 0.17%
2.9 已完工程及设备保护费 3×费率 0.11%
3 其中：人工费+机械费 1.1+1.3+2.1+2.3 ****
二 间接费 4+5 ****
4.1 工程排污费 3×费率 0.24%
4 规费
4.2 社会保障费 3×费率 12.49%
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阿克苏华锦化肥有限责任公司资产评估说明 第33页
序号 项目 计算公式 费率
4.3 住房公积金 3×费率 1.87%
4.4 危险作业意外伤害保险 3×费率 0.20%
4.5 大型机械检验检测费 3×费率 0.00%
5 企业管理费 3×费率 18.00%
三 利润 3×费率 20.00%
四 税金 （一+二+三）×费率 3.41%
五 建筑工程费合计 一+二+三+四 ****
装饰装修工程费取费程序表
序号 项目 计算公式 费率
一 直接费 1+2 ****
1.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） ****
1 直接工程费 1.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） ****
1.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） ****
2.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） ****
措 可计量措施费 2.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） ****
施
2 费
2.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） ****
施工组织措施 2.4 安全文明施工费 3×费率 5.16%
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阿克苏华锦化肥有限责任公司资产评估说明 第34页
序号 项目 计算公式 费率
2.5 冬雨季施工费 3×费率 1.44%
2.6 工程定位复测、点交清理费 3×费率 0.14%
2.7 生产工具、用具使用费 3×费率 1.25%
2.8 检验试验费 3×费率 0.19%
2.9 已完工程及设备保护费 3×费率 0.13%
3 其中：人工费 1.1+2.1 ****
二 间接费 4+5 ****
4.1 工程排污费 3×费率 0.28%
4.2 社会保障费 3×费率 14.05%
4 规费 4.3 住房公积金 3×费率 2.08%
4.4 危险作业意外伤害保险 3×费率 0.24%
4.5 大型机械检验检测费 3×费率 0.00%
5 企业管理费 3×费率 19.00%
三 利润 3×费率 22.00%
四 税金 （一+二+三）×费率 3.41%
五 装饰装修工程费合计 一+二+三+四 ****
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安装工程费取费程序表
序号 项目 计算公式 费率
一 直接费 1+2 ****
1.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） ****
1 直接工程费 1.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） ****
1.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） ****
2.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） ****
可计量措施费 2.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） ****
2.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） ****
2.4 安全文明施工费 3×费率 5.16%
措
施
2 费 2.5 冬雨季施工费 3×费率 1.44%
2.6 工程定位复测、点交清理费 3×费率 0.14%
施工组织措施
2.7 生产工具、用具使用费 3×费率 1.25%
2.8 检验试验费 3×费率 0.19%
2.9 已完工程及设备保护费 3×费率 0.13%
3 其中：人工费 1.1+2.1 ****
二 间接费 4+5 ****
4.1 工程排污费 3×费率 0.28%
4 规费
4.2 社会保障费 3×费率 14.05%
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序号 项目 计算公式 费率
4.3 住房公积金 3×费率 2.08%
4.4 危险作业意外伤害保险 3×费率 0.24%
4.5 大型机械检验检测费 3×费率 0.00%
5 企业管理费 3×费率 19.00%
三 利润 3×费率 22.00%
四 税金 （一+二+三）×费率 3.41%
五 安装工程费合计 一+二+三+四 ****
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C、不可预见费
不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建
设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费
和涨价预备费两大种类型。基本预备费考虑设计变更、不可抗力等因素导致的费
用增加，涨价预备费考虑由于建设工期较长的投资项目，在建设期内可能发生的
材料、人工、设备、施工机械等价格上涨等因素导致的费用增加。不可预见费一
般按建筑安装工程费的 2%-5%考虑，本次评估取 3%。
D、资金成本的确定：
资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金（包括勘察设计和前期工
程费、建筑安装工程费、管理费用）的筹资成本，即利息。根据合理的建设工期、
中国人民银行发布的同期人民币贷款基准利率、建设项目资金分配比例和计息
期，确定投资利率。建设工期在一年（含一年）内按单利计算，建设工期在一年
以上按复利计算。其公式：
资金成本=（勘察设计和前期工程费＋建筑安装工程费＋管理费用）×投资
利率
其中：投资利率=∑投资比例×[（1+利率）^计息期-1]（按复利计算）
投资利率=∑投资比例×利率×计息期（按单利计算）
评估人员参考《建设项目可行性研究报告》及《建设项目设计概算》等资料
确定建设项目的合理工期为二年。
资金成本取费过程详见下表：
一、金融机构人民币贷款基准利率
中国人民银行发布日期： 2014 年 12 月 22 日
贷款期限 贷款利率
六个月以内（含六个月） 5.60%
六个月至一年（含一年） 5.60%
一年至三年（含三年） 6.00%
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三年至五年（含五年） 6.00%
五年以上 6.15%
二、建设项目资金分配比例
资金投入比例 计息期（中期投入）
合理工期
第一年 第二年 第三年 第一年 第二年 第三年
半年 100% **** **** 0.25 **** ****
一年 100% **** **** 0.50 **** ****
一年半 70% 30% **** 1.00 0.25 ****
二年 60% 40% **** 1.50 0.50 ****
二年半 50% 35% 15% 2.00 1.00 0.25
三年 40% 30% 30% 2.50 1.50 0.50
三、计算投资利率
合理工期： 二年
贷款利率： 6.00%
按单利计算 按复利计算
计算公式：
∑投资比例×利率×计息期 ∑投资比例×[（1+利率）^计息期-1]
投资利率： 6.60% 6.66%
本次评估按复利计算，其公式为：
投资利率=∑投资比例×[（1+利率）^计息期-1]
=60%×（（1+6%）1.5-1）+40%×（（1+6%）0.5-1）
=6.66%。
（2）工程量：已经办理《房屋所有权证》的房屋，建筑面积以《房屋所有
权证》登载的建筑面积为准，未办理《房屋所有权证》的房屋和构筑物，工程量
以企业申报为准。
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2.成新率的确定
本次评估的房屋建筑物的成新率采用年限法计算的成新率和现场勘查打分
评定的成新率两种方法计算，然后加权计算综合成新率。由于大部分构筑物的实
体无法详细勘察或部分构筑物无法勘察等原因，构筑物的成新率只采用年限法确
定其成新率。
（1）年限法成新率的确定
根据建筑物的经济耐用年限和已使用年限确定尚可使用年限，计算出房屋建
（构）筑物的理论成新率。其公式：
成新率＝（1-已使用年限/经济耐用年限）×100%
（2）现场勘查成新率的确定
现场勘查成新率由评估人员现场实地勘查考评打分评定。具体通过对各房屋
建筑物的实地勘察，将房屋建筑物分为建筑工程、装饰装修工程、安装工程三部
分，评定标准参考原城乡建设环境保护部于 1984 年 11 月 8 日颁发的《房屋完损
等级评定标准》，运用房屋建筑物现状打分法确定勘查成新率。
（3）综合成新率的确定
综合成新率=现场勘查成新率×60%+年限法成新率×40%
3.评估值的计算
评估值=重置价值×成新率
(六) 评估案例
1.案例一：散装库（表 4－6－1 序号 1）
（1）概况
权证编号：库建房权证东城区字第 00027221 号；结构：混合；建成年月：
2006 年 1 月 1 日；建筑面积：7313.04 平方米；层数：1 层；外墙为双层彩钢板，
内夹保温层，地面为水泥地面，屋顶为轻钢结构屋架，塑钢窗，库房内有大型钢
筋混凝土池，主要用途为储存散装尿素（粉末状）。
现场勘察状况：有足够承载力，有不均匀沉降，承重结构和围护结构承载能
力良好，维护保养一般，正常使用。
（2）评估方法及过程
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采用重置成本法，其公式：
重置价值=建造成本+管理费用+资金成本
其中：建造成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+不可预见费
建筑安装工程费测算过程如下：
建筑安装工程费=建筑工程费+装饰装修工程费+安装工程费
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1）建筑工程费
根据调整后的建筑工程量，套用现行的建筑工程定额得出建筑工程费用，计算过程详见下表：
序号 项目 计算公式 费率 金额
一 直接费 1+2 **** 6,153,721.76 元
1.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） **** 629,159.10 元
1 直接工程费 1.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） **** 4,567,207.92 元
1.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） **** 517,806.48 元
2.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） **** 38,242.09 元
可计量措施费 2.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） **** 277,607.95 元
2.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） **** 31,473.76 元
2.4 安全文明施工费 3×费率 4.81% 58,522.38 元
措
施
2 费 2.5 冬雨季施工费 3×费率 1.27% 15,451.85 元
2.6 工程定位复测、点交清理费 3×费率 0.12% 1,460.02 元
施工组织措施
2.7 生产工具、用具使用费 3×费率 1.10% 13,383.50 元
2.8 检验试验费 3×费率 0.17% 2,068.36 元
2.9 已完工程及设备保护费 3×费率 0.11% 1,338.35 元
3 其中：人工费+机械费 1.1+1.3+2.1+2.3 **** 1,216,681.43 元
二 间接费 4+5 **** 399,071.51 元
4 规费 4.1 工程排污费 3×费率 0.24% 2,920.04 元
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阿克苏华锦化肥有限责任公司资产评估说明 第42页
序号 项目 计算公式 费率 金额
4.2 社会保障费 3×费率 12.49% 151,963.51 元
4.3 住房公积金 3×费率 1.87% 22,751.94 元
4.4 危险作业意外伤害保险 3×费率 0.20% 2,433.36 元
4.5 大型机械检验检测费 3×费率 0.00% 0.00 元
5 企业管理费 3×费率 18.00% 219,002.66 元
三 利润 3×费率 20.00% 243,336.29 元
四 税金 （一+二+三）×费率 3.41% 231,748.02 元
五 建筑工程费合计 一+二+三+四 **** 7,027,877.58 元
2）装饰装修工程费
根据调整后的装饰装修工程量，套用现行的装饰装修工程定额得出装饰装修工程费，计算过程详见下表：
序号 项目 计算公式 费率 金额
一 直接费 1+2 **** 783,285.10 元
1.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） **** 139,813.14 元
1 直接工程费 1.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） **** 537,318.58 元
1.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） **** 49,652.68 元
措
费
2 施 可计量措施费 2.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） **** 8,498.24 元
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序号 项目 计算公式 费率 金额
2.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） **** 32,659.76 元
2.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） **** 3,018.03 元
2.4 安全文明施工费 3×费率 5.16% 7,652.87 元
2.5 冬雨季施工费 3×费率 1.44% 2,135.68 元
2.6 工程定位复测、点交清理费 3×费率 0.14% 207.64 元
施工组织措施
2.7 生产工具、用具使用费 3×费率 1.25% 1,853.89 元
2.8 检验试验费 3×费率 0.19% 281.79 元
2.9 已完工程及设备保护费 3×费率 0.13% 192.80 元
3 其中：人工费 1.1+2.1 **** 148,311.38 元
二 间接费 4+5 **** 52,873.01 元
4.1 工程排污费 3×费率 0.28% 415.27 元
4.2 社会保障费 3×费率 14.05% 20,837.75 元
4 规费 4.3 住房公积金 3×费率 2.08% 3,084.88 元
4.4 危险作业意外伤害保险 3×费率 0.24% 355.95 元
4.5 大型机械检验检测费 3×费率 0.00% 0.00 元
5 企业管理费 3×费率 19.00% 28,179.16 元
三 利润 3×费率 22.00% 32,628.50 元
四 税金 （一+二+三）×费率 3.41% 29,625.62 元
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阿克苏华锦化肥有限责任公司资产评估说明 第44页
序号 项目 计算公式 费率 金额
五 装饰装修工程费合计 一+二+三+四 **** 898,412.23 元
3）安装工程造价测算表
根据调整后的安装工程量，套用现行的安装工程定额得出安装工程费，计算过程详见下表：
序号 项目 计算公式 费率 金额
一 直接费 1+2 **** 2,124,324.83 元
1.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） **** 229,693.00 元
1 直接工程费 1.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） **** 1,611,955.73 元
1.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） **** 141,864.79 元
2.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） **** 13,961.40 元
可计量措施费 2.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） **** 97,979.28 元
2.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） **** 8,622.95 元
措 2.4 安全文明施工费 3×费率 5.16% 12,572.57 元
施
2 费
2.5 冬雨季施工费 3×费率 1.44% 3,508.62 元
施工组织措施 2.6 工程定位复测、点交清理费 3×费率 0.14% 341.12 元
2.7 生产工具、用具使用费 3×费率 1.25% 3,045.68 元
2.8 检验试验费 3×费率 0.19% 462.94 元
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序号 项目 计算公式 费率 金额
2.9 已完工程及设备保护费 3×费率 0.13% 316.75 元
3 其中：人工费 1.1+2.1 **** 243,654.40 元
二 间接费 4+5 **** 86,862.79 元
4.1 工程排污费 3×费率 0.28% 682.23 元
4.2 社会保障费 3×费率 14.05% 34,233.44 元
4 规费 4.3 住房公积金 3×费率 2.08% 5,068.01 元
4.4 危险作业意外伤害保险 3×费率 0.24% 584.77 元
4.5 大型机械检验检测费 3×费率 0.00% 0.00 元
5 企业管理费 3×费率 19.00% 46,294.34 元
三 利润 3×费率 22.00% 53,603.97 元
四 税金 （一+二+三）×费率 3.41% 77,229.39 元
五 安装工程费合计 一+二+三+四 **** 2,342,020.98 元
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建筑安装工程费=建筑工程费+装饰装修工程费+安装工程费
=7,027,877.58 元+898,412.23 元+2,342,020.98 元
=10,268,310.79 元
4）勘察设计和前期工程费及其他费用
序号 项目组成 计算公式 取值 金额
一 建造成本 （一）+（二）+（三） **** 11,209,914.88 元
（一） 勘察设计和前期工程费 1+2+3+4+5+6+7 6.17% 633,554.77 元
1 前期工程咨询费 （1）+（2）+（3）+（4） 0.18% 18,482.96 元
（1） 编制项目建议书 （二）× 0.05% 5,134.16 元
（2） 编制可行性研究报告 （二）× 0.09% 9,241.48 元
（3） 评估项目建议书 （二）× 0.02% 2,053.66 元
（4） 评估可行性研究报告 （二）× 0.02% 2,053.66 元
2 勘察设计费 （二）× 3.04% 312,156.65 元
3 招标代理服务费 （二）× 0.04% 4,107.32 元
4 工程监理费 （二）× 1.54% 158,131.99 元
5 工程保险费 （二）× 0.20% 20,536.62 元
6 建设项目环境影响咨询费 （1）+（2）+（3）+（4） 0.03% 3,080.49 元
（1） 编制环境影响报告书 （二）× 0.03% 3,080.49 元
（2） 编制环境影响报告表 （二）× 0.00% 0.00 元
（3） 评估环境影响报告书 （二）× 0.00% 0.00 元
（4） 评估环境影响报告表 （二）× 0.00% 0.00 元
7 工程造价咨询费 （二）× 1.14% 117,058.74 元
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序号 项目组成 计算公式 取值 金额
（二） 建筑安装工程费 **** **** 10,268,310.79 元
（三） 不可预见费 （二）× 3.00% 308,049.32 元
二 管理费用 （二）× 0.54% 55,448.88 元
三 资金成本 （一+二）× 6.66% 750,273.23 元
四 重置成本 一+二+三 **** 12,015,637.00 元
5）重置价值=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+不可预见费+管理费
用+资金成本
=633,554.77+10,268,310.79+308,049.32+55,448.88+750,273.23
=12,015,600.00 元（取整）
6）成新率确定
A、观察法成新率
在了解委估房屋建筑物工程资料的基础上，依据建筑物现场勘察评分标准，
对房屋建筑物的建筑工程、装饰装修工程、安装工程各部分进行打分，并依据房
屋建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，依此确定房屋勘察成
新率，详见下表：
观察法成新率计算表
建筑组成 实际状况 标准分 评定分
承载力 有足够承载能力。 14 12
基础
沉降状况 无超过允许范围的不均匀沉降。 12 11
平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀
梁 10 8
建 蚀。
筑
工 平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀
程 柱 10 8
承重构件 蚀。
墙 无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。 10 8
板 平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀 10 8
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建筑组成 实际状况 标准分 评定分
蚀。
屋面板平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐
屋面板 10 8
朽、蛀蚀。
轻质墙体 墙体平直完好，无风化破损。 3 2
非承重构件
构件 构件节点安装牢固，拼缝处无裂缝。 3 2
防水层 不渗漏，基层平整完好，积尘甚少，排水畅通。 6 5
屋面 隔热层 不渗漏，基层平整完好，积尘甚少。 6 5
保温层 不渗漏，基层平整完好，积尘甚少。 6 5
权重 68% 建筑工程成新率=∑评定分×权重 100 55.76
门窗 完整无损，开关灵活，五金齐全，油漆完好。 18 15
完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝，勾缝砂
外墙 14 11
浆密实。
内墙 完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝。 14 11
装
饰 完整牢固、无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油
装 顶棚 14 11
修 漆完好。
工
程 整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂，无较
地面 20 16
多磨损和稀缝，无碎裂。
楼梯及柱面 整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂。 20 16
权重 9% 装饰装修工程成新率=∑评定分×权重 100 7.20
给排水 管道畅通，各种卫生洁具完好，零件齐全无损。 30 25
电气 电器、线路、各种照明装置完好牢固，绝缘良好。 30 25
安
装 暖气 管道畅通、完好，无堵、冒、漏，使用正常。 20 16
工
程
消防 现状良好，使用正常。 20 16
权重 23% 安装工程成新率=∑评定分×权重 100 18.86
观察法成新率（%） 82%
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B、年限法新率
由于本次评估为整体资产评估，对于房屋建筑物的经济耐用年限不采用房屋
剩余使用年限和土地使用权剩余年限的熟短原则进行确定，以房屋建筑物的经济
耐用年限确定。散装库的建筑结构为混合结构，仓储用途，经济耐用年限为 50
年，距评估基准日，已使用 9.00 年。
年限成新率=（1-已使用年限/经济耐用年限）×100%
=（1-9.00/50）×100%
=82%
C、综合成新率
综合成新率采用二种方法取权重，即年限法占 40%，观察法占 60%。
综合成新率=观察法成新率×60%+年限法成新率×40%
=82%×60%+82%×40%
=82%
7）评估值的确定
散装库的评估值=重置价值×成新率
=12,015,600.00 元×82%
=9,852,800.00 元（取整）
2.案例二：造粒塔（表 4－6－2 序号 108）
（1）概况
造粒塔的结构：钢混；建成年月：2006 年 1 月 1 日；容积：760 立方米，高
76 米，壁厚 0.5 米，直径 40 米。施工单位为中国石化集团第四建设公司，工程
内容包括：造粒塔土建部分、钢结构预制安装、钢结构防腐、钢结构防火、电气
工程和给排水工程等。
现场勘察状况：有足够承载力，有不均匀沉降，承重结构和围护结构承载能
力良好，维护保养一般，正常使用。
（2）评估方法及过程
采用重置成本法，其公式：
重置价值=建造成本+管理费用+资金成本
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其中：开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+不可预见费
建筑安装工程费测算过程如下：
建筑安装工程费=建筑工程费+安装工程费
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1）建筑工程费
根据调整后的建筑工程量，套用现行的建筑工程定额得出建筑工程费用，计算过程详见下表：
序号 项目 计算公式 费率 金额
一 直接费 1+2 **** 9,041,531.52 元
1.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） **** 23,811.72 元
1 直接工程费 1.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） **** 7,207,108.19 元
1.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） **** 453,466.19 元
2.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） **** 4,074.12 元
可计量措施费 2.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） **** 1,233,116.88 元
2.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） **** 77,586.85 元
2.4 安全文明施工费 3×费率 4.81% 26,884.96 元
措
施
2 费 2.5 冬雨季施工费 3×费率 1.27% 7,098.52 元
2.6 工程定位复测、点交清理费 3×费率 0.12% 670.73 元
施工组织措施
2.7 生产工具、用具使用费 3×费率 1.10% 6,148.33 元
2.8 检验试验费 3×费率 0.17% 950.20 元
2.9 已完工程及设备保护费 3×费率 0.11% 614.83 元
3 其中：人工费+机械费 1.1+1.3+2.1+2.3 **** 558,938.88 元
二 间接费 4+5 **** 201,273.90 元
4 规费 4.1 工程排污费 3×费率 0.24% 1,341.45 元
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序号 项目 计算公式 费率 金额
4.2 社会保障费 3×费率 12.49% 69,811.47 元
4.3 住房公积金 3×费率 1.87% 10,452.16 元
4.4 危险作业意外伤害保险 3×费率 0.20% 1,117.88 元
4.5 大型机械检验检测费 3×费率 3.21% 17,941.94 元
5 企业管理费 3×费率 18.00% 100,609.00 元
三 利润 3×费率 20.00% 111,787.78 元
四 税金 （一+二+三）×费率 3.41% 318,991.63 元
五 建筑工程费合计 一+二+三+四 **** 9,673,584.83 元
2）安装工程造价测算表
根据调整后的安装工程量，套用现行的安装工程定额得出安装工程费，计算过程详见下表：
序号 项目 计算公式 费率 金额
一 直接费 1+2 **** 5,366,173.72 元
1.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） **** 91,845.21 元
1 直接工程费 1.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） **** 3,284,251.83 元
1.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） **** 1,198,446.36 元
措
费
2 施 可计量措施费 2.1 人工费 ∑（工日消耗量×日工资单价） **** 15,714.47 元
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序号 项目 计算公式 费率 金额
2.2 材料费 ∑（材料消耗量×材料单价） **** 561,926.68 元
2.3 机械费 ∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） **** 205,050.96 元
2.4 安全文明施工费 3×费率 5.16% 5,550.08 元
2.5 冬雨季施工费 3×费率 1.44% 1,548.86 元
2.6 工程定位复测、点交清理费 3×费率 0.14% 150.58 元
施工组织措施
2.7 生产工具、用具使用费 3×费率 1.25% 1,344.50 元
2.8 检验试验费 3×费率 0.19% 204.36 元
2.9 已完工程及设备保护费 3×费率 0.13% 139.83 元
3 其中：人工费 1.1+2.1 **** 107,559.68 元
二 间接费 4+5 **** 38,345.03 元
4.1 工程排污费 3×费率 0.28% 301.17 元
4.2 社会保障费 3×费率 14.05% 15,112.14 元
4 规费 4.3 住房公积金 3×费率 2.08% 2,237.24 元
4.4 危险作业意外伤害保险 3×费率 0.24% 258.14 元
4.5 大型机械检验检测费 3×费率 0.00% 0.00 元
5 企业管理费 3×费率 19.00% 20,436.34 元
三 利润 3×费率 22.00% 23,663.13 元
四 税金 （一+二+三）×费率 3.41% 185,101.00 元
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序号 项目 计算公式 费率 金额
五 安装工程费合计 一+二+三+四 **** 5,613,282.88 元
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建筑安装工程费=建筑工程费+安装工程费
=9,673,584.83 元+5,613,282.88 元
=15,286,867.71 元
4）勘察设计和前期工程费及其他费用
序号 项目组成 计算公式 取值 金额
一 开发成本 （一）+（二）+（三） **** 16,688,673.47 元
（一） 勘察设计和前期工程费 1+2+3+4+5+6+7 6.17% 943,199.73 元
1 前期工程咨询费 （1）+（2）+（3）+（4） 0.18% 27,516.35 元
（1） 编制项目建议书 （二）× 0.05% 7,643.43 元
（2） 编制可行性研究报告 （二）× 0.09% 13,758.18 元
（3） 评估项目建议书 （二）× 0.02% 3,057.37 元
（4） 评估可行性研究报告 （二）× 0.02% 3,057.37 元
2 勘察设计费 （二）× 3.04% 464,720.78 元
3 招标代理服务费 （二）× 0.04% 6,114.75 元
4 工程监理费 （二）× 1.54% 235,417.76 元
5 工程保险费 （二）× 0.20% 30,573.74 元
6 建设项目环境影响咨询费 （1）+（2）+（3）+（4） 0.03% 4,586.06 元
（1） 编制环境影响报告书 （二）× 0.03% 4,586.06 元
（2） 编制环境影响报告表 （二）× 0.00% 0.00 元
（3） 评估环境影响报告书 （二）× 0.00% 0.00 元
（4） 评估环境影响报告表 （二）× 0.00% 0.00 元
7 工程造价咨询费 （二）× 1.14% 174,270.29 元
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序号 项目组成 计算公式 取值 金额
（二） 建筑安装工程费 **** **** 15,286,867.71 元
（三） 不可预见费 （二）× 3.00% 458,606.03 元
二 管理费用 （二）× 0.54% 82,549.09 元
三 资金成本 （一+二）× 6.66% 1,116,963.42 元
四 重置成本 一+二+三 **** 17,888,186.00 元
5）重置价值=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+不可预见费+管理费用
+资金成本
=943,199.73+15,286,867.71+458,606.03+82,549.09+1,116,963.42
=17,888,200.00 元（取整）
6）成新率确定
由于无法勘察委估构筑物的工程实体，因此，仅以年限法成新率确定其成新
率。造粒塔的建筑结构为钢混结构，生产用途，处于强腐蚀环境，经济耐用年限
为 30 年，距评估基准日，已使用 9.00 年。
年限成新率=（1-已使用年限/经济耐用年限）×100%
=（1-9.00/30）×100%
=70%
7）评估值的确定
造粒塔的评估值=重置价值×成新率
=17,888,200.00 元×70%
=12,521,700.00 元（取整）
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(七) 评估结果
1.评估结果详见下表：
账面价值 评估价值
序号 科目名称 净值增减值 增值率
账面原值 账面净值 评估原值 评估净值
1 房屋建筑物 130,985,814.00 元 107,528,988.13 元 131,963,100.00 元 111,559,000.00 元 4,030,011.87 元 3.75%
2 构筑物 346,981,481.50 元 275,920,855.91 元 362,088,500.00 元 294,208,000.00 元 18,287,144.09 元 6.63%
合计 477,967,295.50 元 383,449,844.04 元 494,051,600.00 元 405,767,000.00 元 22,317,155.96 元 5.82%
2.纳入本次评估范围的房屋建筑物类评估净值增值 22,317,155.96 元，增值率
为 5.82%。
房屋建筑物类增值原因：
（1）近些年，人工费、材料费和机械费有一定幅度上涨。
（2）会计计提折旧的年限短于房屋建筑物类的经济耐用年限。
(八) 特别事项说明
1.本次评估采用房地分估，房屋和构筑物评估值不含土地价值。
2.委估的房屋建筑物和构筑物中，已取得《房屋所有权证》的按其登记的面积
确定；未取得《房屋所有权证》的房屋建筑物和构筑物，其工程量以企业申报为
准。
3.企业承诺对其提供的资料的真实性、完整性负责。
4.对于本次评估涉及的铁路专用线，被评估单位未提供其与乌鲁木齐铁路局
签订的相关合同，未提供其与中石化塔河分公司关于共同承建铁路专用线方面的
相关合同。本次评估的铁路专用线以《建设工程决算审计报告》（新诺华字[2007]
第 031 号）为基础进行测算。被评估单位承诺合法拥有铁路专用线的相关权益。
评估人员不对其权属发表意见。
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三、 固定资产—设备评估技术说明
（一） 评估范围
纳入评估范围的设备类资产分为机器设备、车辆、电子及办公设备三大类，
设备账面原值 1,679,156,026.81 元，账面净值 1,524,809,674.33 元。具体如下表：
金额单位：人民币元
项目名称 账面原值 账面净值
机器设备 1,670,685,394.15 1,521,732,880.78
车辆 6,998,807.12 2,561,051.15
电子设备 1,471,825.70 515,742.40
合计 1,679,156,026.81 1,524,809,674.33
（二） 设备概况
阿克苏华锦化肥公司位于新疆阿克苏市库车县开发区，是一家从事尿素生产
的企业，隶属中国兵器工业集团北方华锦化学工业集团有限公司。阿克苏华锦化
肥公司成立于 2002 年，一期项目装置设计能力为年产 30 万吨合成氨、52 万吨尿
素，于 2005 年底建成投产，2006 年初开始试生产，至 2007 年生产基本实现正常
化。2010 年开始着手对一期装置进行以增产 50%节能和减排为核心的“4580”改
造工程，即年产 45 万吨合成氨、80 万吨尿素。2014 年 3 月改造工程完成，开始
正式生产，目前的生产能力为年产尿素 80 万吨。委估设备包括机器设备、车辆、
电子及办公设备三大类，主要分布于公司厂区院内。
1．生产工艺流程
阿克苏华锦化肥公司的主要工艺包括合成装置工艺流程、尿素装置工艺流程
两部分，先分别描述如下：
（1）合成装置工艺流程
未经脱硫的天然气通过管道进入合成界区，一路送往原料气进行脱硫，另一
路从燃料气管线引出，送往燃料气管网。原料气经脱硫处理后，与工艺蒸汽混合，
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通过一段炉、二段炉加热进行转化反应，然后进入高低温变换炉进行变换反应，
接着进入脱碳吸收塔，脱碳后进入甲烷化炉，出来后经合成气压缩机进入氨合成
塔进行合成反应，合成气经过一系列的降温、提纯后形成产品氨送往氨罐，最后
送往尿素装置做原料。
（2）尿素装置工艺流程
来自氨罐的液氨送尿素界区，进入高压甲氨冷凝器。从合成装置来的 CO2 气
体通过 CO2 压缩机进入气提塔。进入汽提塔底部的新鲜 CO2 气与尿素合成塔来的
液体混合物逆流接触而汽提。汽提气进入高压冷凝器，与新鲜液氨、稀甲氨等溶
液发生反应生成甲氨。反应混合物进入合成塔，在合成塔内甲氨脱水生成尿素。
然后进入精馏塔，闪蒸后浓度约为 70%的尿素溶液进入尿液储槽，在进入一、二
段蒸发器，在真空下加热将尿液浓度提高到 99.7%，然后送到尿素造粒塔造粒。
这两套装置的一期设备是由华锦集团辽河化肥厂改造闲置设备与中石化广州分公
司赠送给阿克苏地区的部分旧设备以及后置的新设备配套构成，合成为凯洛格工
艺，尿素为斯塔米卡邦工艺。改造工程是在原设备的基础上以增产 50%节能和减
排为核心目标，合成装置新增卡萨利的工艺及合成塔内件，尿素装置新增卡萨利
旋流造粒工艺及装置。截止评估时点装置运转基本正常。
2．主要生产设备特点
（1）机器设备
企业主要生产车间为合成车间、尿素车间、水汽车间、成品车间以及辅助配
套的仪表车间、电气车间和中心检验室。
合成车间主要是用天然气生产合成氨，年生产能力 45 万吨。主要设备包括原
料气压缩机、合成气压缩机、空气压缩机、一段炉、第一、第二废热锅炉等；
尿素车间是利用合成氨生产尿素，年生产能力为 80 万吨。主要设备包括 CO2
压缩机、高压氨泵、高压甲铵泵、尿素合成塔、旋流造粒床等；
水汽车间主要为合成和尿素车间提供脱盐水、中压蒸汽、循环水、氮气、工
厂风和仪表风等，主要设备包括 220T 锅炉、75T 锅炉、70T 锅炉、循环水泵、凉
水塔、空压机等设备；
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成品车间主要是将散装尿素进行装袋包装、装车运输，主要设备包括皮带输
送机、耙料机、回转码料机、定量包装机等；
辅助车间包括仪表车间、电气车间和中心检验室，生产设备有各种仪表、阀
门、变配电设备及检验化验设备等。
（2）车辆
车辆共 16 辆，包括 2 辆轿车，4 辆越野车，3 辆客车，1 辆商务车，2 辆轻型
货车，1 辆汽车起重机，2 辆叉车，其中叉车为厂内牌照，仅供厂区内使用。公司
轿车、越野车、客车、商务车主要为日常呢办公使用，货车主要为采购使用。公
司所有车辆正常使用，年检合格。
（3）电子及办公设备
电子设备主要是办公设备，为各部门日常办公使用，包括空调、复印机、投影
仪、电脑、监控系统已及检验仪器等，分布于于公司各部门，均正常使用。
3．设备的管理及维护保养
公司设备维护保养主要实施日常维护、一级保养、预防性维护、预知性维护为
主。设备分为 A、B、C 三类管理。A 类：为关键设备，是重点管理和维修的对象，
应严格执行预防性、预知性维护；B 类：为主要生产设备，也应实施预防性、预知
性维护；C 类：为一般设备，可以实行事后维修。
操作员工实行岗前技术培训和凭证上岗操作，并实行“定人、定机、定职责”。
同时配备设备管理人员，以检查、督促设备合理使用。
设备日常维护工作主要由设备操作人员执行，由机动设备部设备管理人员，负
责编制设备日常保养细则并对操作人员进行培训，主要体现于设备点检、设备巡
检、设备定期维修、维护计划等。
设备预防性和预知性维护工作主要由设备管理人员负责执行，由机动处技术人
员按设备技术状况及基于数据积累、分析，编制维护计划。
设备运转情况记录，主要来源：设备交接班记录。
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阿克苏华锦化肥有限责任公司资产评估说明 第61页
（三） 评估依据
1. 企业提供的 《设备清查评估明细表》；
2. 机械工业出版社《中国机电产品报价手册》；
3. 设备购置合同和发票；
4. 国家计委、建设部关于发布计价格[2002]10 号文《工程勘察设计收费管理
规定》的通知；
5. 国家发展改革委、建设部关于印发发改价格[2007]670 号文《建设工程监
理与相关服务收费管理规定》的通知；
6. 国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通
知》（计价格[2002]125 号文）；
7. 国家计委《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）；
8. 国家发展计划委员会文件《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价
格[1999]1283 号）；
9. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 538
号）；
10. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国
家税务总局令第 50 号）；
11. 石油化工行业定额；
12. 商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报
废标准规定》；
13. 有关网络询价；
14. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料；
15. 评估人员市场询价及向设备制造厂询价收集的价格信息；
16. 评估人员收集的其他资料。
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（四） 评估过程
1．第一阶段：准备阶段
（1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明
细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《设备调查表》，并指导
企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
（2）评估人员对企业提供的申报明细表进行检查，对表中的错填、漏填等不
符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
2．第二阶段：现场调查阶段
（1）现场清点设备，查阅主要设备的竣工决算及验收记录、运行日志、重大
事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过向设备管理人员和操作人
员详细了解设备的现状和对重要设备进行必要的详细勘察，掌握设备目前的技术
状况。
（2）根据现场勘察结果进一步修正企业提供的评估申报明细表，然后由企业
盖章，作为评估的依据。
（3）对评估范围内的设备及车辆的产权进行核查，如：抽查重大或进口设备
的购置合同，复验车辆行驶证等。
3．第三阶段：评估测算阶段
评估人员根据现场勘察情况以及收集的评估资料进行集中作价，综合分析评
估结果的可靠性，增（减）值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进
行了复查，在经审核修改的基础上，汇总设备评估明细表。
4．第四阶段：撰写设备评估说明
按资产评估准则，撰写设备评估技术说明。
（五） 评估方法
本次机器设备的评估主要采用重置成本法。机器设备评估的重置成本法是通
过估算全新机器设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济
性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。设备的
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重置价值一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的一切合
理的直接费用和间接费用，如设备的购置价、运杂费、设备基础费、安装调试
费、前期及其他费用、资金成本等。本次评估采用的计算公式为：
评估价值=重置价值×综合成新率
1. 机器设备的评估
（1）机器设备重置全价的确定
重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋前期及其他费
用＋资金成本－可抵扣的增值税进项税
对于零星购置的小型设备，不需要安装的设备：
重置全价＝设备购置价格+运杂费－可抵扣的增值税进项税。
对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的，则直接用不含税购置价作为重
置价值。
①设备购置价
国产通用设备
对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价确定设备的购置价格；对
于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与委估设
备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购
置价格。
进口设备
评估人员核对进口设备的采购合同，了解进口设备账面购置价格包含的内
容。对于可以询价的设备，向设备生产厂家或设备代理商询价确定进口设备的
CIF 价（到岸价）；对于无法询到价格且国内有替代设备的，依据替代原则，即在
规格、性能、技术参数、制造质量相近的情况下，或虽然规格有差异，但在现时
和未来一段时间内，符合继续使用原则，且不影响生产工艺和产品质量时，用同
类型国产设备购置价格代替原进口设备的购置价格，评估方法同国产设备。
根据确定的 CIF 价采用如下计算公式计算进口设备的购置价格：
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设备购置价格＝CIF 价×基准日外汇中间价＋关税＋增值税＋外贸手续费＋
银行财务费＋商检费
公式中各参数说明下表所示：
项目名称 计算公式 备注
关税 CIF 价×关税税率 按照海关相关税则规定执行
增值税 (CIF＋关税)×增值税率(17%) 按照 17%的税率执行
外贸手续费 CIF 价×0.5% 外贸手续费一般为
CIF 价×基准日外汇中间价 银行财务费率一般为 0.4%～0.5%。
银行财务费
×0.5%
商检费
②运杂费
对于国产设备，运杂费是指厂家或经销商销售处到设备安装现场的运输费
用，对于进口设备，运杂费是指国内运杂费，即从海关到设备安装现场的运输费
用。本次评估，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因
素，按不同运杂费率计取。运输费率主要参考《最新资产评估常用数据参数手册》
之规定。
③设备基础费
对于设备的基础费，根据设备的特点，主要参考《最新资产评估常用数据参
数手册》之规定，以购置价为基础，按不同安装费率计取。如设备不需单独的基
础或基础已在建设厂房时统一建设，在计算设备重置全价时不再考虑设备基础费
用。
④安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，主要参考《最新资产评估常用数据
参数手册》之规定，以购置价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无需安装的设备，不考虑安装调试费。
⑤前期及其他费用
前期及其他费用包括前期工程咨询费、勘察设计费、招标代理服务费、工程
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监理费、工程保险费、建设项目环境影响咨询费、工程造价咨询费等。
计算方法为工程费用或设备费乘以相应费率，相应费率根据国家计委关于印
发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格[1999]1283 号）、国家计
委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10 号）、
《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）;新招标代理服务费
计价标准（发改价格[2011]534 号）、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工
程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670 号）、国家计委、
国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格[2002]125
号）、《工程造价咨询服务收费管理暂行办法》建标造函[2007]8 号等有关规定等
依据测算。本次评估经测算的前期费用及其他费用费率如下表所示：
序号 项目 取费依据 费率
（一） 勘察设计和前期工程费 **** 6.17%
1 前期工程咨询费 0.18%
（1） 编制项目建议书 0.05%
国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行
（2） 编制可行性研究报告 0.09%
规定的通知（计价格[1999]1283 号）
（3） 评估项目建议书 0.02%
（4） 评估可行性研究报告 0.02%
国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管
2 勘察设计费 3.04%
理规定》的通知（计价格[2002]10 号）
《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格
3 招标代理服务费 [2002]1980 号）;新招标代理服务费计价标准（发改 0.04%
价格[2011]534 号）
国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理
4 工程监理费 与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格 1.54%
[2007]670 号）
5 工程保险费 中华人民共和国建筑法 0.20%
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序号 项目 取费依据 费率
6 建设项目环境影响咨询费 0.03%
（1） 编制环境影响报告书 0.03%
国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨
（2） 编制环境影响报告表 0.00%
询收费有关问题的通知（计价格[2002]125 号）
（3） 评估环境影响报告书 0.00%
（4） 评估环境影响报告表 0.00%
《工程造价咨询服务收费管理暂行办法》建标造函
7 工程造价咨询费 1.14%
[2007]8 号
二 管理费用 建设单位管理费（财建（2002）394 号） 0.54%
⑥资金成本
根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，资金成本按
建设期内均匀性投入计取。本次评估，对于大、中型设备，合理工期在 6 个月以
上的计算其资金成本。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用)×贷款利
率×建设工期×1/2，对于超过一年工期的按复利公式计算。
贷款利率应按照合理工期长短来确定对应的利率，评估基准日执行的贷款利
率为：
项目名称 年利率
六个月以内(含 6 个月) 5.60%
六个月至一年 5.60%
一至三年 6.00%
三至五年 6.00%
（2）综合成新率的确定
1）对大型、关键设备，采用勘察成新率和理论成新率按权重确定：
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综合成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4
①勘察成新率
勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工
作环境、维护保养情况，依据现场实际勘察情况对设备分部位进行逐项打分，确
定勘察成新率。
②理论成新率
理论成新率根据设备的经济寿命年限（或尚可使用年限）和已使用的年限确
定。
理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%
对于已使用年限超过经济寿命年限的设备，使用如下计算公式：
理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
2）对于价值量低、结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用时
间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。
（3）评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
2. 车辆的评估
（1）车辆重置全价
车辆重置全价由购置价、车辆购置税和其它合理费用（如验车费、牌照费、手
续费等）三部分构成。购置价主要参照同类车型最新交易的市场价格确定。
（2）综合成新率的确定
对于运输车辆，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新
率，然后结合现场勘察情况进行调整，如果现场勘察情况与孰低法确定成新率差
异不大的，则不调整。
年限成新率=（车辆法定行驶年限-已行驶年限）/车辆规定行驶年限×100%
里程成新率=（车辆法定行驶里程-累计行驶里程）/车辆法定行驶里程×100%
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在确定成新率时，对于基本能够正常使用的设备(车辆)，成新率一般不低于
15%。
（3）车辆评估值的确定
评估值=车辆重置全价×综合成新率
3. 电子及办公设备的评估
（1）电子设备重置全价的确定
电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安
装调试，重置成本直接以市场采购价确定。
（2）成新率的确定
电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对
于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来综合确定其成新率。
（3）评估价值的确定
评估值=重置全价×成新率
对于购置时间较早，已停产且无类比价格的车辆及电子设备，主要查询二手
交易价采用市场法进行评估。
4. 待报废设备
对于待报废的机器设备、车辆、电子设备本次评估按其清理变现后的净收益
额作为评估值，对于无回收价值的设备评估值为零。
（六） 评估结果及分析
1.评估结果
经评估，设备类资产评估原值为 1,808,578,710.00 元，评估净值为
1,453,059,877.00 元。评估原值增值率 7.71%，评估净值增值率-4.71%。设备评估
结果汇总表见下表：
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设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元
项目 账面价值 评估价值 增值率（%）
名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器
7.81 -4.81
设备 1,670,685,394.15 1,521,732,880.78 1,801,131,410.00 1,448,610,400.00
车辆 6,998,807.12 2,561,051.15 6,466,600.00 3,866,757.00 -7.60 50.98
电子
1,471,825.70 515,742.40 980,700.00 582,720.00 -33.37 -12.99
设备
合计 1,679,156,026.97 1,524,809,674.33 1,808,578,710.00 1,453,059,877.00 7.71 -4.71
2.增减值分析
（1）机器设备原值增值是由于企业购置设备的时间较早（2006 年），仅几年
人工材料成本上涨较大，从而造成原值增值；评估净值减值的主要原因是企业在
增产改造过程中部分设备改造替换新设备，因此造成净值减值。
（2）车辆净值评估增值的主要原因为企业会计折旧年限短于评估中车辆的经
济寿命年限。
（3）电子设备净值评估减值的主要原因近几年电子产品更新换代较快价格不
断下降所致。
（七） 特殊事项说明
无
（八） 典型案例
案例一：进口设备 合成气压缩机及透平（机器设备评估明细表第 495 项）
一）设备概况；
设备名称：合成气压缩机及透平
资产编号：20131001
生产厂家：德莱赛兰公司
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产地：美国
规格型号：D10R7B
购置日期：2011 年 8 月
启用日期：2014 年 3 月
账面原值：119,493,970.98 元
设备数量：1 台
设备概况：
合成气压缩机组是大中型化肥厂合成氨装置的关键设备，将甲烷化炉出来的
工艺气进行压缩，然后送入氨合成塔，该机组的运转和能耗水平可靠性直接影响
合成氨的产量和工厂的经济效益。此次评估的该套机组由美国德莱赛兰公司生
产，主要由低压缸压缩机、高压缸压缩机、双出轴全凝抽气式高压汽轮机以及国
内配套的润滑、控制油系统和汽轮机表冷器系统等组成。
主要技术指标：
处理气体的重量流量（湿气）：70,014 kg/hr
入口规定压力：2,581 kPaA 温度 37.80℃
出口压力： 5,615 kPaA 温度 135.9℃
压缩系数（Z1）：1.013
入口容量（湿气）：8178 m3/h
最大连续转速：11,660 rpm
跳车转速：12,826rpm
100%转速时的叶轮最大扬程： 5874 M Kgf/Kg
轴封-密封类型：串联式+内部迷宫干气密封
最大密封/压力设定： 2.8 mPaG
缓冲气类型： 氮气
二）评定估算
1．重置全价的确定
（1）设备购置价
该套机组的设备购置价包括两部分，一部分是从美国德莱赛兰公司进口的机
组，其设备购置价包括 CIF 价、关税、增值税、外贸代理费、银行手续费、商检
费等，另一部分是国内配套的设备，两部分合在一起构成一套完整的设备。考虑
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国内运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其他费用、资金成本等费用构成
整套机组的重置全价。
①进口部分设备 CIF 价的确定：经查阅近期公司的设备购置合同，该套设备
是经盘锦辽河化工集团进出口有限责任公司从美国德莱赛兰公司引进，经向德莱
赛兰机械设备（上海）有限公司询价，综合分析确定该套设备的 CIF 价为
12,436,000.00 美元。
评估基准日央行汇率 6.1190，折合成人民币为 76,095,884.00 元。
②关税：查阅海关关税税则，并向企业了解，该类设备的关税税率为 7%。
关税＝CIF 价×7％
＝76,095,884.00×7％
＝5,326,711.88 元
③增值税：经向企业了解，该类设备的增值税税率为 17%。
增值税＝（CIF 价＋关税）×17％
＝（76,095,884.00＋5,326,711.88）×17％
＝13,841,841.30 元
④外贸代理费：根据外贸代理企业现行的通行代理费用结合本次评估的实际
情况，本次评估外贸代理费费率取 CIF 价的 0.5％。
外贸代理费＝CIF 价×0.5％
＝76,095,884.00×0.5％
＝380,479.42 元
⑤银行手续费：根据有关进出口商品银行手续费收取的规定结合本次评估的
实际情况，本次评估银行手续费费率取 CIF 价的 0.5％。
银行手续费＝CIF 价×0.5％
＝76,095,884.00×0.5％
＝380,479.42 元
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⑥商检费：根据有关进出口商品商检手续费收取的规定结合本次评估的实际
情况，本次评估商检手续费费率取 CIF 价的 0.8％。
商检费＝CIF 价×0.8％
＝76,095,884.00×0.8％
＝608,767.07 元
⑦国产配套设备购置价：
国内配套设备包括：2 台冷凝液泵、1 台辅油泵、1 台事故油泵、1 台主油
泵、1 套油箱、1 台表冷器,合计金额 8,347,500.00 元。
⑧该套设备购置价合计：
合成气压缩机购置价=设备进口部分+设备国产部分
= 96,634,163.09+8,347,500.00
= 104,981,663.09 元
（2）国内运杂费：进口设备从天津港到被评估单位，国产设备从上海到被评
估单位。根据《最新资产评估常用数据参数手册》，设备进口部分运费费率按设
备含税价的 2%，设备国产国产部分运费费率取 3％。
国内运杂费＝设备进口部分×2%＋设备国产部分×3％
＝76,095,884.00 ×2%+8,347,500.00×3％
＝1,772,342.68 元
（3）设备基础费
设备基础费建造设备基础所需人工、材料、机械等费用。根据《最新资产评
估常用数据参数手册》的规定并结合企业实际发生的费用, 本次评估按设备含税价
的 1%考虑。
设备基础费＝（设备进口部分 CIF 价＋设备国产部分)×设备基础费率
＝（76,095,884.00+8,347,500.00）×1％
＝844,433.84 元
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（4）安装调试费
根据《最新资产评估常用数据参数手册》的规定并结合企业实际安装的费用,
本次评估按设备含税价的 5%考虑。
安装调试费＝（设备进口部分 CIF 价＋设备国产部分)×安装调试费率
＝（76,095,884.00+8,347,500.00）×5％
＝4,222,169.20 元
（5）前期及其它费用确定
前期及其他费用计算方法为工程费用或设备费乘以前期及其他费率，取费基
础为设备购置价。前期及其他费率根据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询
收费暂行规定的通知（计价格[1999]1283 号）、国家计委、建设部关于发布《工程
勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10 号）、《招标代理服务收费管理
暂行办法》（计价格[2002]1980 号）;新招标代理服务费计价标准（发改价格
[2011]534 号）、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收
费管理规定》的通知（发改价格[2007]670 号）、国家计委、国家环境保护总局关
于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格[2002]125 号）、《工程造价咨
询服务收费管理暂行办法》建标造函[2007]8 号等有关规定等依据测算。本次评估
经测算的前期费用及其他费用费率如下表所示：
序号 项目 取费依据 费率
（一） 勘察设计和前期工程费 **** 6.17%
1 前期工程咨询费 0.18%
（1） 编制项目建议书 0.05%
国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行
（2） 编制可行性研究报告 0.09%
规定的通知（计价格[1999]1283 号）
（3） 评估项目建议书 0.02%
（4） 评估可行性研究报告 0.02%
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序号 项目 取费依据 费率
国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管
2 勘察设计费 3.04%
理规定》的通知（计价格[2002]10 号）
《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格
3 招标代理服务费 [2002]1980 号）;新招标代理服务费计价标准（发改 0.04%
价格[2011]534 号）
国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理
4 工程监理费 与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格 1.54%
[2007]670 号）
5 工程保险费 中华人民共和国建筑法 0.20%
6 建设项目环境影响咨询费 0.03%
（1） 编制环境影响报告书 0.03%
国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨
（2） 编制环境影响报告表 0.00%
询收费有关问题的通知（计价格[2002]125 号）
（3） 评估环境影响报告书 0.00%
（4） 评估环境影响报告表 0.00%
《工程造价咨询服务收费管理暂行办法》建标造函
7 工程造价咨询费 1.14%
[2007]8 号
二 管理费用 建设单位管理费（财建（2002）394 号） 0.54%
前期费用= 104,981,663.09×6.17%
=6,477,368.6128 元
（6）资金成本：根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利
率计算，计算基础为设备购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其
他费用之和，资金成本按建设期内均匀性投入计取。该设备从订货到安装调试完
毕的合理 为 1 年，资金成本率按照评估基准日执行的一年期贷款利率 5.6%确
定。
资金成本＝[（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）]×5.6%/2×1
北京天健兴业资产评估有限公司
阿克苏华锦化肥有限责任公司资产评估说明 第75页
＝3,312,343.4 元
（7）可抵扣增值税：因企业销售的主要产品---尿素是免税的，所以企业的进
项税无法抵扣，本次评估的重置价值中是包含增值税的，无可抵扣的增值税。
（8）重置全价的确定
重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋资金成本＋前
期及其他费用
＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）－（7）
＝128,516,600.00 元。
2．综合成新率的确定：
该设备的经济寿命年限为 17 年，从 2014 年 3 月投入使用，到评估基准日已
使用 0.75 年。
理论成新率η1＝(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
＝(17-0.75)/ 17×100％
＝96％
由于该设备投入使用时间较短，工作正常。因此综合成新率取 96%
3、评估值的确定：
评估值＝重置全价×综合成新率
＝128,516,600.00×96％
＝123,375,900.00 元（取整）
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案例二：国产设备--氨合成塔压力外壳 1105-D（机器设备评估明细表第 1015
项）
一）设备概况；
设备名称：氨合成塔
生产厂家：压力外壳由大连金州重型机器有限公司制作；塔内件是由瑞士卡
萨利制氨公司制作
规格型号：φ2500×220/173×91.87
购置日期：2014 年 3 月
启用日期：2014 年 3 月
账面原值：55,361,203.42 元
设备数量：1 套
设备概况：该套设备是氨合成装置的关键设备，是在老塔 105-D 初步合成的
基础上，在本塔内进一步合成，通过触媒床层合成氨含量为 22.2mol%的氨液。
主要技术指标：
设计压力：23.0 MPa
工作压力：21.25 MPa
设计温度：397℃
工作温度：303℃
容积： 91.87 m
设备净重：404100 kg
充水重量：496000 kg
介质名称：合成气
介质毒性危害：中度
介质爆炸危害：易燃易爆
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腐蚀裕度：3.0 mm
二）评定估算
1．重置全价的确定
该设备的压力外壳由大连金州重型机器有限公司制作；塔内件是由瑞士卡萨
利制氨公司制作。经向生产商和代理商询价，分别确定压力外壳和塔内件的购置
价，然后加总确定为该设备的购置价。
新氨合成塔的压力外壳和塔内件重置全价包括设备购置价、运杂费、设备基
础费、安装调试费、前期及其他费用、资金成本等。
（1）新氨合成塔的压力外壳购置价
①国产压力外壳购置价：
该压力外壳是氨合成塔的重要部件，是根据卡萨利的工艺条件图进行转化设
计，主要零部件材料按照国际标准符合 ASMEII 材料篇最新版的要求，技术要求
不低于国内相应材料的技术指标。经向生产商询价，该压力外壳的购置价为 2900
万元，包括税金、运输费、安装调试费等。
②设备基础费
设备基础费建造设备基础所需人工、材料、机械等费用。根据《最新资产评
估常用数据参数手册》的规定并结合企业实际发生的费用, 本次评估按设备含税价
的 10%考虑。
设备基础费＝设备购置价×设备基础费率
＝29,000,000.00×10％
＝2,900,000.00 元
③前期及其它费用确定
前期及其他费用计算方法为工程费用或设备费乘以前期及其他费率，取费基
础为设备购置价。前期及其他费率根据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询
收费暂行规定的通知（计价格[1999]1283 号）、国家计委、建设部关于发布《工程
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勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10 号）、《招标代理服务收费管理
暂行办法》（计价格[2002]1980 号）;新招标代理服务费计价标准（发改价格
[2011]534 号）、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收
费管理规定》的通知（发改价格[2007]670 号）、国家计委、国家环境保护总局关
于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格[2002]125 号）、《工程造价咨
询服务收费管理暂行办法》建标造函[2007]8 号等有关规定等依据测算。本次评估
经测算的前期费用及其他费用费率如下表所示：
序号 项目 取费依据 费率
（一） 勘察设计和前期工程费 **** 6.17%
1 前期工程咨询费 0.18%
（1） 编制项目建议书 0.05%
国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行
（2） 编制可行性研究报告 0.09%
规定的通知（计价格[1999]1283 号）
（3） 评估项目建议书 0.02%
（4） 评估可行性研究报告 0.02%
国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管
2 勘察设计费 3.04%
理规定》的通知（计价格[2002]10 号）
《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格
3 招标代理服务费 [2002]1980 号）;新招标代理服务费计价标准（发改 0.04%
价格[2011]534 号）
国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理
4 工程监理费 与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格 1.54%
[2007]670 号）
5 工程保险费 中华人民共和国建筑法 0.20%
6 建设项目环境影响咨询费 0.03%
国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨
询收费有关问题的通知（计价格[2002]125 号）
（1） 编制环境影响报告书 0.03%
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序号 项目 取费依据 费率
（2） 编制环境影响报告表 0.00%
（3） 评估环境影响报告书 0.00%
（4） 评估环境影响报告表 0.00%
《工程造价咨询服务收费管理暂行办法》建标造函
7 工程造价咨询费 1.14%
[2007]8 号
二 管理费用 建设单位管理费（财建（2002）394 号） 0.54%
前期费用= 29,000,000.00×6.17%
=1,789,300.00 元
④资金成本：根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率
计算，计算基础为设备购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其他
费用之和，资金成本按建设期内均匀性投入计取。该设备从订货到安装调试完毕
的合理工期为 1 年，资金成本率按照评估基准日执行的一年期贷款利率 5.6%确
定。
资金成本＝[（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）]×5.6%/2×1
＝943,300.40 元
⑤可抵扣增值税：因企业销售尿素是免税的，所以企业的进项税无法抵扣，
本次评估的重置价值中是包含增值税的，无可抵扣的增值税。
⑥国产压力外壳重置全价的确定
重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋资金成本＋前
期及其他费用
＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）－（7）
＝34,632,600.00 元。
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（2）新氨合成塔的塔内件购置价
①新氨合成塔的塔内件 CIF 价的确定：经查阅近期公司的设备购置合同，该
套设备是经盘锦辽河化工集团进出口有限责任公司从瑞士卡萨利制氨公司引进，
经向盘锦辽河化工集团进出口有限责任公司询价，综合分析确定该套设备的 CIF
价为 1,846,000.00 欧元。
评估基准日央行汇率 7.4556，折合成人民币为 13,763,037.60 元。
②关税：查阅海关税率税则，该类设备属于耐腐蚀蒸馏塔，并向企业了解，
该类设备的关税优惠税率为 10%。
关税＝CIF 价×10％
＝13,763,037.60×10％
＝1,376,303.76 元
③增值税：经向企业了解，该类设备的增值税税率为 17%。
增值税＝（CIF 价＋关税）×17％
＝（13,763,037.60＋1,376,303.76）×17％
＝2,573,688.03 元
④外贸代理费：根据外贸代理企业现行的通行代理费用结合本次评估的实际
情况，本次评估外贸代理费费率取 CIF 价的 0.5％。
外贸代理费＝CIF 价×0.5％
＝13,763,037.60×0.5％
＝68,815.19 元
⑤银行手续费：根据有关进出口商品银行手续费收取的规定结合本次评估的
实际情况，本次评估银行手续费费率取 CIF 价的 0.5％。
银行手续费＝CIF 价×0.5％
＝13,763,037.60×0.5％
＝68,815.19 元
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⑥商检费：根据有关进出口商品商检手续费收取的规定结合本次评估的实际
情况，本次评估商检手续费费率取 CIF 价的 0.8％。
商检费＝CIF 价×0.8％
＝13,763,037.60×0.8％
＝110,104.30 元
新氨合成塔的塔内件购置价合计：17,960,764.07 元
⑦设备进口部分运杂费：设备进口部分从天津港到被评估单位。根据《最新
资产评估常用数据参数手册》，设备进口部分运费费率按设备含税价的 2%，
运杂费＝设备进口部分购置价×2％
＝13,763,037.60×2％
＝275,260.75 元
⑧设备基础费
由于是塔内件，无需基础费。
⑨安装调试费
根据《最新资产评估常用数据参数手册》的规定并结合企业实际安装的费用,
本次评估按设备含税价的 3%考虑。
安装调试费＝设备购置价×安装调试费率
＝（13,763,037.60+29,000,000.00）×3％
＝1,282,891.13 元
⑩前期及其它费用确定
前期费用的费率同前，则：
前期费用= 17,960,764.07×6.17%
= 1,108,179.14 元
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资金成本：根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率
计算，计算基础为设备购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其他
费用之和，资金成本按建设期内均匀性投入计取。该设备从订货到安装调试完毕
的合理 为 1 年，资金成本率按照评估基准日执行的一年期贷款利率×%确定。
资金成本＝[（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）]×5.6%/2×1
＝553,198.66 元
可抵扣增值税：因企业销售尿素是免税的，所以企业的进项税无法抵扣，
本次评估的重置价值中是包含增值税的，无可抵扣的增值税。
新氨合成塔的塔内件重置价
序号 项目 计算公式 税（费）率 价值（元） 备注
到岸价(C.I.F) 1,846,000.00（欧元）
A 到岸人民币价 A=C.I.F 价（欧元）×基准日汇率 7.4556 13,763,037.60
B 关税 B＝A×关税率 10% 1,376,303.76
C 增值税 C＝（A+B)×增值税率 17% 2,573,688.03
D 银行财务费 D＝A×银行财务费率 0.5% 68,815.19
E 外贸手续费 E＝A×外贸手续费率 0.5% 68,815.19
F 商检费 F=A×商检费率 0.8% 110,104.30
H 国内运杂费 H＝A×国内运杂费率 2% 275,260.75
I 安装调试费 I＝A×安装调试费率 3% 1,282,891.13
J 基础费 J＝A×基础费率 0.0% 0.00
I ＝ (A+B+C+D+E+F+H+I+J)× 前 期 费
K 前期费用 6.17% 1,108,179.14
率
J＝[(A+B+C+D+E+F+G+H+I+J+K)×购
L 资金成本 5.6% 553,198.66
置周期（年）×贷款利率]÷2
M 塔内件重置全价 K=A+B+C+D+E+F+G+H+I+J 21,180,300.00 取整到百
（3）新氨合成塔重置全价的确定
重置全价＝国产压力外壳重置全价+进口塔内件重置全价
＝55,837,300.00 元。
2．成新率的确定
该设备的经济寿命年限为 18 年，从 2014 年 3 月投入使用，到评估基准日已
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使用 0.75 年。则：
理论成新率η1＝(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
＝(18-0.75)/ 18×100％
＝96％
由于该设备投入使用时间较短，工作正常。因此综合成新率取 96%
3、评估值的确定：
评估值＝重置全价×综合成新率
＝55,837,300.00×96％
＝53,603,800.00 元（取整）
案例三：陆地巡洋舰越野车（车辆设备评估明细表第 2 项）
一）车辆概况 :
车辆名称：陆地巡洋舰越野车
车辆牌号：新 N65898
车辆型号：陆地巡洋舰小型越野车 FZJ100L-GNMNKV
生产厂家：日本丰田汽车股份有限公司
账面原值：830,384.00 元；
账面净值：41,519.20 元；
购置时间：2007 年 8 月；
二）重置全价的确定：
1．车辆购置价：经市场询价，该型号车辆的购置价为 584,400.00 元，因企业
销售的主要产品---尿素是免税的，所以企业的进项税无法抵扣，本次评估的重置
价值中是包含增值税。
2．车辆购置税：按增值税前价的 10％计算：
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车辆购置税＝(车辆购置价/1.17) × 10 % ；
＝(584,400.00 / 1.17 )× 10%
＝49,900.00 元
3．牌照及杂费：每辆车按 500 元计算。
重置价值＝车辆购置价＋车辆购置税＋牌照及杂费
＝584,400.00＋49,900.00＋500
＝634,800.00 元（取整）。
三）成新率的确定：
在成新率评定中，使用理论成新率和现场勘测成新率综合计算，求出综合成
新率。
1．理论成新率
分别计算出年限成新率和里程成新率，然后根据年限成新率和里程成新率熟
低原则，确定理论成新率。
根据国家规定该类车无报废年限要求，但累计行驶 60 万公里为限，经济寿命
一般为 15 年；该车 2007 年 8 月购置并投入使用，至评估基准日已累计使用 7.37
年，行驶 269722 公里。
年限法成新率＝（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限× 100%
＝（15-7.37）/15× 100%
＝51%（取整）
里程法成新率= (规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
= (600000-269722)/600000×100%
=55%
根据孰低原则，取理论成新率为 51%
2．现场勘测成新率
通过对委估车辆使用情况的调查，对工作环境、外观、运行操作、维护保养、
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完好率等的现场勘测，查阅必要的运行、事故、检修、性能考核、检测试验记录
报告，及与有关人员交换意见后，经测算予以综合评定。详见下表：
运输设备成新率评估参考表（现场勘测法）
项目 内容 标准分 评估分
发动机气缸压力、气缸内圆圆度在规定值范围内，发动机点火后
发动机总成 不灭火。水箱不漏水，活塞、曲轴、连杆轴承略有异常振动，整 32 16
体噪声较大、燃油耗量大。
转向系统操作仍轻便灵活，工字梁、转向节未见裂纹等现象，但
前桥总成 有磨损。 7 3
差速器及半轴齿轮无异常震动，各轴轴承温度仍在规定值范围内，
后桥总成 有磨损。 9 4
变速杆操作仍轻便灵活，无跳挡，但有异常声响，密封部分基本
变速总成 无泄漏。 7 3
车架铆焊件齐全，未见松动、变形、焊口裂纹，有磨损， 减震器
车架总成 稍有漏油。 12 6
轮胎总成 轮胎正常磨损，轮胎花纹不清晰，但有备胎。 2 1
车厢驾驶室内仪表、空调、音响工作保养一般，门窗玻璃密封尚
车厢总成 可，座椅基本完好，局部有划痕、锈蚀。 24 13
其他事项 制动系统、电气系统工作基本正常。总体磨损正常。 7 3
成新率 100 49
现场勘测成新率为 49%。
3．综合成新率确定：
综合成新率=理论成新率×40%+现场勘测成新率×60%
=51%×40%+49%×60%
=50%（取整数）
(4)评估值的计算：
评估值＝重置全价×综合成新率
＝634,800.00×50％
＝317,400.00 元
案例四：惠普打印机（电子设备评估明细表第 146 项）
一）设备概况
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规格型号： P1606dn
购置日期：2014 年 8 月 6 日
启用日期：2014 年 8 月 6 日
数量：1 台
生产厂家：中国惠普有限公司
账面原值：2,480.00 元
账面净值：2,322.92 元
主要技术参数：
产品类型：黑白激光打印机
最大打印幅面：A4
最高分辨率：600x600dpi（图像增强可达 1200x1200dpi）
黑白打印速度：大约 25ppm
处理器：400MHz
内存：32MB
双面打印：自动
产品尺寸：387×284×246mm
产品重量：大约 9kg
耗材类型： 鼓粉一体
进纸盒容量： 500 页
评估基准日时，该设备维护保养较好，能够正常使用。
二）重置价值的确定
经查询，该型号打印机目前的市场售价为 2,400.00 元，不考虑运杂费，确定
委估资产的重置价值= 2,400.00 元/台。
三）成新率的确定
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采用年限法确定成新率，委估资产 2014 年 8 月购置，至评估基准日时，已使
用了 0.41 年，委估资产的经济耐用年限为 5 年。
年限法成新率=尚可使用年限/经济耐用年限*100%
=（经济耐用年限一已使用年限）/经济耐用年限
=（5-0.41）/5
=92%
四）评估值的确定
评估值=重置价值×成新率
=2,400.00×92%
= 2,210.00（元）
四、 工程物资评估技术说明
工程物资账面价值为 13,862,017.90 元，共计 1058 项，存放在各个库房内。
为企业增产改造项目所领用的材料和备件，包括转子、钢管、法兰和弯头等。评
估人员首先核对了工程物资申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相
关账簿记录和原始凭证，以确认工程物资的真实存在及产权状况。然后在企业会
计人员和仓库保管员的陪同下对工程物资进行了盘点，并抽查其出、入库单据，
该企业内控制度严格、健全，工程物资的收、发和保管的单据、账簿记录完整、
清晰，确认其账实相符。故按其市场价格确认评估值。
工程物资评估价值为 13,795,807.01 元。
五、 无形资产评估技术说明
(一) 评估范围
1.概况
本次评估范围为阿克苏华锦化肥有限责任公司所占用 1 宗土地，详见表 1。
表1 待估土地评估范围表
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宗地序号 宗地名称 面积(M2) 原始入账价值（元）
01 阿克苏华锦化肥有限责任公司 1048605.60 45,882,559.00
合计 1048605.60 45,882,559.00
(二) 估价对象描述
1.土地登记状况：
待估宗地登记状况详见下表 2。
表2 待估宗地登记状况表
其中共
使用
宗地 土地权证 土地使 地 图 用 土地 终止 使用权面 用分摊 记 发证日
坐落 权类 宗地四至
编号 编号 用权人 号 号 途 等级 日期 积（M2） 面积 事 期
型
（M2）
东临私人住
库国用 阿克苏
工 宅；南临水
（2003） 华锦化 库车县
空 空 业 2053/ 空 渠；西临塔 2003/1
1 字第国 肥有限 东城天 空白 出让 1048605.6 空白
白 白 用 10/19 白 化二期工 2/31
030-0630 责任公 山路
地 地；北临 314
号 司
国道
注：根据库车县基准地价文件规定，待估宗地为工业四级用地。
2.土地权利状况：
待估宗地权利状况详见下表 3。
表3 待估宗地土地权利状况表
宗地 土地所有 2
地类（用 使用权 估价基准日土地
土地使用权人 使用权面积（M ） 土地权利限制
编号 权 途） 类型 使用年限(年)
阿克苏华锦化肥有
01 国家所有 1048605.6 工业用地 出让 38.8 无他项权利
限责任公司
3.土地利用状况：
待估宗地地上建筑物详见下表 4。
表4 待估宗地地上建筑物明细表
宗地编 建筑面积
地上建筑物名称 建成年月 2
备注
号 （m ）
发电机厂房、合成氨压缩厂房、汽轮机厂房、
尿素车间、合成车间、锅炉房、35KV 总变电所、
01 2004.12 83400.00
换热站、成品车间、综合办公楼、职工公寓、
宿舍、食堂、车库、门卫等房屋及构筑物。
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(三) 地价影响因素分析
1.一般因素分析：
（ 1） 城 市 资 源 状 况
①地理位置
位于中国新疆维吾尔自治区中西部，属阿克苏地区东端。东与巴音郭楞蒙古
自治州的轮台县为邻，东南与尉犁县相接，南靠塔克拉玛干沙漠，西南与沙雅县
相连，西以渭干河为界与新和县隔河相望，西北与拜城县接壤，北部与巴音郭楞
蒙古自治州和静县毗连，地理位置为北纬40°46′～42°35′，东经82°35′～
84°17′之间。
②自然环境
A、地势、地貌
库车县地形北高南低，自西北向东南倾斜，最高海拔高程为4 550米，最低海
拔高程922米。可概括划分为北部天山山地，冲积扇形砾石戈壁地和南部冲积平原。
北部山地面积为6 854.43平方千米，深约80千米，山的走向多为东南走向，沟壑
纵横交错，地形较为复杂，海拔在1 700~4 550米之间。靠山地区有762.18平方千
米的冲积扇形砾石戈壁地，南部为冲积平原，面积7 648.39平方千米，海拔在930~1
225米之间，地形平坦。
B、气候、水文
库车县地处暖温带，热量丰富，气候干燥，降水稀少，夏季炎热，冬季干冷，
年温差和日温差都很大，属暖温带大陆性干旱气候。由于境内地貌复杂，形成明
显的区域性气候差异。
库车县境内主要河流有库车河（苏巴什河）、渭干河和塔里木河。库车河发
源于天山山脉木孜塔格山，年径流量 3.31 亿立方米，6、7、 月占总径流量的 58.4%，
灌溉面积 15333.3 公顷。渭干河发源于天山南麓哈雷克群山和汗腾格里峰，年径
流量 22.46 亿立方米，库车县按 39.5%分水，实际水量为 8.87 亿立方米，灌溉面
积为 44840 公顷。塔里木河是通过库车南部的过境河流，由西向东横穿草湖地区，
可灌溉一些草场。
③城市性质
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以石化产业为主导的富有龟兹（库车县古称）文化特色的南疆北部中心城市。
④行政区划
隶属于新疆维吾尔自治区阿克苏地区，库车县辖 8 个镇、6 个乡、4 街道：乌
恰镇、伊西哈拉镇、玉奇吾斯塘乡、阿拉哈格镇、比西巴格乡、齐满镇、哈尼喀
塔木乡、墩阔坦镇、牙哈镇、乌尊镇、雅克拉镇、阿克吾斯塘乡、阿格乡、塔里
木乡、东城街道、新城街道、热斯坦街道、萨克萨克街道。
⑤城市人口
截止2013年，库车县为总人口47.06万人，其中维吾尔族41.67万人，占比
87.68%，汉族5.49万人，占比11.66%。其中有维吾尔、汉、回、柯尔克孜、哈萨
克、蒙古等14个民族。
（2）房地产市场状况
根据“十二五”规划，继续实施老城改造，新城提升战略，有序推进功能陈
旧区域更新，危房棚户区改造，加快推进经济适用房、廉租住房建设力度，妥善
解决好既不符合廉租房保障条件，又无能力购买经济适用房的城镇中等偏下收入
家庭的公租房建设问题，确保“十二五”期间实现常住人口户均拥有或租住一套
住房的“户有所居”目标。至“十二五”期末，共计开发建设廉租房 8152 套，建
筑面积 40.8 万平方米；完成棚户区改造 12559 户，建筑面积 87.9 万平方米；建
设完成公共租赁住房 1500 套。坚持“群众第一、民生优先”的原则，全面推进富
民安居工程建设，着力改善广大农牧民的生产生活条件。“十二五”期间，完成新
建到位型（户均 80 平米）安居房 6805 户、扩建到位型（将不足 80 平米的安居房
改扩建为 80 平米）安居房 17690 户、完善提高型（对已建成的 80 平米以上安居
房进行功能、设施完善）安居房 6018 户。
（3）城市规划与发展目标
根据总体规划，库车县的城市功能定位是（1）全国重要的能源战略基地；（2）
全疆重要的石化基地，自治区历史文化名城；（3）南疆城市带的中心城市之一，
南北疆重要交通枢纽；（4）阿克苏地区东部中心城市，阿克苏-库车旅游区的中
心城市。
根据总体规划，库车县的规划人口规模是：（1）城区：2010年为20～22万人
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（按20万人计）；2020年为28～32万人（按30万人计）。（2）化工园区：2010年
为1.5万人，2020年为3.0万人。
库车县总体规划中，中心城区总体结构以“一心两翼，带形组团”为主：（1）
“一心”：城北新区。（2）“两翼”：老城和新城，以及化工园区与西城产业组
团。（3）“带形”：延续现状发展形态，向北纵深发展，形成更为厚实带形结构。
（4）“组团”：在现有城区功能组团的基础上，形成新的组团划分，分别为老城
组团、新城组团、城北新区组团、西部产业组团和化工园区组团，并强调组团功
能的相对完整性和组团结构的相对清晰性。
根据总体规划，库车县的城市发展目标是：（1）石化新都，活力新城；（2）
生态绿洲，宜居新城；（3）龟兹故地，魅力新城；（4）民族家园，和谐新城。
（4）城市经济发展状况
2013 年，实现地方生产总值 138.8 亿元、增长 10%。完成全社会固定资产投
资 120 亿元、增长 17.4%。实现地方公共财政收入 27.48 亿元、减少 2.1%，公共
财政支出 39.14 亿元、增长 6%。实现全社会消费品零售总额 15.02 亿元、增长 17%。
农牧民人均纯收入 9088 元、增长 16.1%，城镇居民人均可支配收入 20287 元、增
长 14%。
2.区域因素
（1）区域概况
待估宗地位于新疆维吾尔自治区阿克苏地区库车县东城天山东路632号（314
国道旁）。
①区域位置
库车经济技术开发区位于库车县城东部，西起库车县长安路（原疆南路），东
至库车河西，北至国道 314 线，南至南疆铁路线，总体规划面积 47.97 平方公里。
②历史沿革
2004 年 1 月 5 日，库车经济技术开发区被自治区人民政府批准为“自治区级
化工园区”，2010 年 8 月更名为库车经济技术开发区，2005 年 1 月，库车经济技
术开发区又被评为全国十个“中国石油化学工业最具投资价值园区”之一，2009
年 9 月被自治区科技厅批准挂牌成立“自治区库车高新技术工业园”，2010 年 9
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月库车经济技术开发区被国家科学技术部确定为“库车国家石油天然气化工高新
技术产业化基地”。
③自然地理
开发区北高南低，南北向坡度大约1%，开发区以东有一条库车河，开发区天
山路以北区域内存在东西两大台地，东台地位于长安路与长春路之间，西台地位
于经四路，还有一个小岛台地位于园艺场西侧，两大台地及小岛台地被三条南北
向冲沟隔开，冲沟相对平台，适合作为管道、电力走廊。开发区天山路以南区域
地势平坦。
④产业定位
以当地丰富的天然气为原料，采用先进转化工艺，按照天然气转化制合成气，
由合成气生产甲醇和合成氨，再把甲醇和合成氨进行深度加工生产系列化工产品
的链条模式发展天然气化工；以当地丰富的凝析油为原料，按照凝析油芳构化(或
乙烯裂解)生产石油化工产品的链条模式发展石油化工；在条件成熟的情况下，通
过建设大型炼油装置，实施特色稠油加工一体化发展石油化工。使库车经济技术
开发区真正成为集天然气化工、石油化工、精细化工为一体的国家级大型化工生
产基地。
库车经济技术开发区以天然气化工为主体、以甲醇延伸加工为主要内容的化
工产业作为主导产业。其产品主要有：炼油系列产品、干气制乙苯、苯乙烯、聚
苯乙烯等。
（2）产业集聚状况
开发区建立以来，已有中石化塔河分公司、天河化工厂、金石沥青有限公司、
库车华威实业有限公司、库车天山环保二甲醚有限公司、库车新成化工有限公司、
新疆绿源燃气商贸有限公司、库车晨光建材涂料有限公司、库车畅源生态环保科
技有限责任公司、库车大方实业有限公司、青海物产库车物泰有限公司等企业108
家，其中规模以上企业42家，全国500强企业4家，自治区30强企业12家;2013年，
库车经济技术开发区工业产值244.54亿元，工业增加值为50.48亿元。
（3）交通条件
公路：天山路和长春路是开发区对外联系的出入口，314、217国道是开发区
对外联系的主要公路。铁路：开发区铁路站、场按铁路部门的总体规划进行建设，
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规划在开发区物资集散储运区内设库车货运站场，由南疆铁路线向储运区内引入
铁路专用线，确保开发区铁路运输畅通。航空：库车新机场全称为库车龟兹机场，
龟兹机场位于库车县城城西15公里，可辐射沙雅、新和、拜城、轮台等周边县域。
可起降波音737－800、空客320系列等Ｃ类飞机，目前天津航空公司、南方航空公
司每天有二个航班执行乌鲁木齐到库车、库车到乌鲁木齐飞行任务。
管道运输：开发区沿天山路北预留200米防护绿化，该绿化用地内兼作天然气、
原油输入管道用地。
（4）基础设施条件
库车经济技术开发区规划一期建设面积25平方公里，十年来，基础设施建设
累计投入资金10亿元，完成了道路，供水，排水，供电，通讯，通气、污水处理
等基础设施建设，已达到“七通一平”。拥有877公里“三纵四横”的道路框架，
34公里排水管线和42.5公里供水管线，开发区日供水能力达9万立方米，建成绿化
面积约450公顷。两座110KV的变电站已建成运营，一座220KV变电站已于2010年年
底建成。天然气、通讯等工程已配套完善，能够满足开发区内企业的生产、生活
要求。已建成的库容 1000万立方米的中水回用储存库和日处理污水5.5万立方米
的污水处理厂，从根本上解决了入区企业排污难的难题，为建设“绿色生态型开
发区”发挥了重要作用。
（5）环境条件
人文环境：
库车古称龟兹，龟兹文化，历史悠久，源远流长。早在汉唐时期即已享誉海
内外，是世界文化发展史中的瑰宝之一，东西方文明交融的主要体现。其主要体
现为龟兹石窟和壁画艺术和龟兹乐舞，在世界文化史上有着重要的影响。自汉代
开始经魏晋南北朝到隋唐时期，是龟兹吸收印度佛教文化形成本地灿烂的民族文
化时期，在4-8世纪时期达到辉煌的顶峰。唐朝高僧玄奘西天取经返回时，在龟兹
传经、讲学居住数月，使龟兹文化与佛教文化融为一体。现龟兹地域内库车的千
佛洞和佛教寺院遗址，就是在魏晋时期开凿营造又经隋唐时期不断发展而保存下
来的享有世界声誉的文化遗产。中国古代杰出的佛经汉译家鸠摩罗什就是龟兹著
名的高僧。“桦树皮手稿”是用龟兹文书写的世界上最早的梵文经典手抄本，受到
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海内外学者关注。
库车旅游资源得天独厚，有闻名于世的克孜尔千佛洞、苏巴什古城、克孜尔
尕哈烽燧、天山神秘大峡谷、天山大小龙池、龟兹古城、库车王府等100余处国家
及自治区级的名胜古迹和自然风光。2004年库车“龟兹文化旅游区”被评为“中
国西部大开发新疆十大风景名胜旅游区”之一，2006年被评为“中国魅力名县”。
（6）规划限制条件
规划确定库车经济技术开发区形成“六区、五轴、三环、一中心”的总体规
划结构。
六区：开发区由西到东分别规划一二类工业区、特色稠油加工及下游化工区、
天然气下游化工区、芳烃下游化工区等四大工业加工区；沿开发区南部与南疆铁
路并行区域形成物资集散储运区；开发区中部形成核心生态绿化区，该区域同时
作为集石油化工旅游、观光、展示、科普教育为一体的功能区。
五轴：开发区内东西向的天山路、幸福路、东环路，南北向的长春路、经四
路，规划为开发区的主干道路，依托主干道路形成联系开发区各功能区的“三横
两纵”五条主轴线。
三环：沿外围形成开发区环状道路；结合环状道路形成开发区外围生态防护
林；开发区内部结合天山路、东环路、长春路以及自然沟壑，设置150－200米宽
绿化带，形成开发区内环状防护隔离绿化带，绿化带同时作为开发区内各种管线
铺设的用地。
一中心：沿东环路中部综合布置园区公共服务、管理中心。
3.个别因素：
影响用地地价的个别因素主要有估价对象位置、宗地面积、用途、宗地形状、
临路状况、地质条件、宗地基础设施条件等。待估宗地个别因素详见下表5。
表5 待估宗地个别因素表
土地
宗地 面积 宗地基础设施
土地坐落 四至 利用 宗地形状 地质条件 地势
编号 （M2） 条件
状况
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土地
宗地 面积 宗地基础设施
土地坐落 四至 利用 宗地形状 地质条件 地势
编号 （M2） 条件
状况
新疆维吾尔 东临私人住宅；南 地 质 条 通路、通上
自治区阿克 临中国石化塔河 规则六边 件较好， 水、通排水、
化 肥
01 苏地区库车 炼化有限责任公 1,048,6 形，近似 地 基 承 平坦 通电、通讯，
厂
县东城天山 司；西临水渠；北 05.60 梯形 载 力 为 各项设施均
东路 632 号 临 G314 国道。 350kPa 有保证
(四) 地价定义
根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘查，确定在估价
基准日时的地价定义如下表6。
表6 待估宗地地价定义表
设定用途 使用
宗地 使用权面 实际 实际开发程 设定开发程 使用
土地坐落 和土地等 权类
编号 积（M2） 用途 度 度 期限
级 型
新疆维吾尔
宗地外达 宗地外达
自治区阿克
“五通”；宗 “五通”；宗
01 苏地区库车 1,048,605. 工业 工业四级 38.80 出让
地内达“六 地内达“六
县东城天山 60
通一平” 。 通一平” 。
东路 632 号
根据库车县城区基准地价文件规定，工业用地容积率一般都小于1，故不进行
容积率修，容积率修正系数设定为1。
本次评估价格是在满足上述设定用途、使用年期、容积率、开发程度等条件，
于评估基准日二〇一四年十二月三十一日的正常市场条件下的剩余使用年限（详
见表6）国有建设用地使用权价格。地价内涵包括：土地取得费、土地开发费和所
有权收益。
(五) 评估依据
1.国家和地方有关部门颁布的法律法规及相关文件：
（1)《中华人民共和国物权法》；
（2)《中华人民共和国土地管理法》；
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（3)《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令
第55号）；
（5)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）；
（6)《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号）；
（7)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）；
（8)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；
（9)《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）；
（10)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发〔2006〕
307号）；
（11)国土资源部关于《调整部分地区土地等别》的通知（国土资发〔2008〕
308号）；
（12)GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》；
（13)GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》；
（14)GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》；
（15)TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》；
（16)新疆维吾尔自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法（１９９９
年７月３０日新疆维吾尔自治区第九届人民代表大会常务委员会第十次会议修
订）。
2.权属依据：
（1)《国有土地使用权出让合同》（合同编号：新库【2003】500010164号）；
（2)《国有土地使用证》（库国用（2003）字第国030-0630号）。
3.取价依据：
（1)库车县土地市场交易信息；
（2) 库车县城区基准地价文件。
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(3)受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实际勘察、调查获取的有关资
料。
(六) 估价原则
1.合法原则
合法原则是指必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
2.替代原则
遵循替代原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价
值。土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定，土地价格水平是
由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例因素比较后所决定的价格，土地价格
可通过比较宗地的条件及使用价值来决定。
3.最有效使用原则
土地具有用途的多样性，利用方式不同，收益不同，而土地权利人都期望从
其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的
依据，因而，土地价格是以该宗地的效用能最有效发挥为前提的。
4.需求与供给原则
由于土地的稀缺性和不可变动性，形成土地价格随时间的推移和需求的增加
而提高。
5.变动原则
土地价格是各种因素相互作用形成的，影响土地价格的因素发生变动，土地
价格也随之发生改变。土地评估中应遵循这一原则。
6.各种评估方法相结合的原则
土地估价通用的评估方法有收益还原法、市场比较法、基准地价修正系数法、
成本逼近法、假设开发法等方法，这些方法都有自己的特点和适用范围。由于采
用不适宜的估价方法，可能使评估结果产生较大的误差，所以在进行土地评估时，
就要根据委估宗地的实际情况，选择最适合的方法进行评定，力求得到科学、合
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理、公正、公平的土地价格。
7.价位主导原则
土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。
8.审慎原则
土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。
9.公开市场原则
在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有
关行业发展状况，以及存在的风险。
(七) 估价方法与估价过程
1.估价方法的选择：
根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、
假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价
评估技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象具体特点、估价目的
等确定，并受到估价人员所收集资料的限制。
由于待估宗地周边有近年来土地市场交易案例，并且待估宗地位于基准地价
覆盖区域内，并有相应的修正体系。故选择市场比较法和基准地价系数修正法。
2.评估过程：
（1)市场比较法
①基本原理:
市场比较法是利用土地市场已有的成交地价，根据替代原则，以条件类似或
使用价格相同的土地买卖、租赁案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影
响地价的交易情况、期日、区域及个别因素等差别进行修正，求取估价对象在评
估期日时地价的方法。
市场比较法计算公式：
PD＝PB×A×B×D×E
式中：
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PD— 估价对象价格
PB— 比较案例宗地价格
A：待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数
D：待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
②比较实例选择
比较交易案例的选择，是针对具体要评估对象的条件，从众多的市场交易案例
中选择符合条件的案例进行比较。选择案例时应符合下列具体条件：
A、与待估宗地属同一供需圈；
B、与待估宗地用途应相同或相近；
C、与街估宗地的交易类型相同或相似；
D、与待估宗地的估价期日应接近；
E、交易案例必需为正常交易，或修正为正常交易。
在比较案例选定以后，还应建立统一的价格比较基础。
通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的工业用地 3 个
比较案例，各比较案例情况详见下表 5。通过调查分析，选择了近期发生交易的与
待估宗地条件类似的 3 个比较案例，各比较案例情况描述详见下表 7。
表7 待估宗地交易案例明细表
规划 规 出 竞得
容 设定
宗地 地块名 土地 划 让 供地方 单价 成交日
土地坐落 四至范围 积 供地 竞得人
编号 称 面积 用 年 式 （元 期
2
率 状况 2
（M ） 途 限 /m ）
焦炭储 新疆维吾尔自 东临用地界
运及装 治区库车县中 限，南临南疆
工
交易 车设施 石化塔河炼化 铁路，西临薛 中国石化塔
2135 业 2014.12
案例 单元建 有限责任公司 冶路，北临中 1.0 50 挂牌出让 净地 84 河炼化有限
0.00 用 .17
一 设线路 炼油厂用地以 国石化塔河 责任公司
地
廊道用 南、南疆铁路线 炼化有限责
地 以北 任公司
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规划 规 出 竞得
容 设定
宗地 地块名 土地 划 让 供地方 单价 成交日
土地坐落 四至范围 积 供地 竞得人
编号 称 面积 用 年 式 （元 期
2
率 状况 2
（M ） 途 限 /m ）
东临用地界 中国石油化
新疆维吾尔自 工
交易 限，南临用地 工股份有限
油库建 治区库车县长 3312 业 2014.03
案例 界限，西临长 1.0 50 挂牌出让 净地 84 公司新疆阿
设用地 春路以东、幸福 2.00 用 .06
二 春路，北临幸 克苏石油分
路以南 地
福路 公司
东临用地界 中国石油化
新疆维吾尔自 工
交易 限，南临用地 工股份有限
CNG 母 治区库车县幸 2400 业 2014.03
案例 界限，西临长 1.0 50 挂牌出让 净地 84 公司新疆阿
站用地 福路以南、长春 4.00 用 .06
三 春路，北临幸 克苏石油分
路以东 地
福路 公司
③比较因素的选择:
选择的比较因素有:土地剩余使用年限、土地用途、交易期日、交易方式、交
易情况、区域因素（距市中心距离、道路通达情况、交通便利度、基础设施完善
情况、公用设施完备情况、环境质量优劣度）、个别因素（形状、面积、临街状况、
宗地内开发状况、相邻土地利用状况、其他主要影响因素）。
④编制比较因素条件说明表:
估价对象与比较实例的比较因素条件详见表 8。
表8 宗地比较因素条件说明表
比较因素 待估宗地 实例一 实例二 实例三
电子监管号 0 6529232015B00070 6529232014B00189 6529232014B00175
焦炭储运及装车设施单元建
地块名称 化肥厂用地 油库建设用地 CNG 母站用地
设线路廊道用地
中国石油化工股份有限 中国石油化工股份有限
阿克苏华锦化肥有限责 中国石化塔河炼化有限责任
土地使用权利人 公司新疆阿克苏石油分 公司新疆阿克苏石油分
任公司 公司
公司 公司
新疆维吾尔自治区库车县中
新疆维吾尔自治区库车 新疆维吾尔自治区库车
新疆维吾尔自治区库车 石化塔河炼化有限责任公司
坐 落 县长春路以东、幸福路 县幸福路以南、长春路
县东城天山东路 632 号 炼油厂用地以南、南疆铁路
以南 以东
线以北
2
成交价格（元/M ） 待估 84 84 84
土地剩余年限 50 50 50 50
土地用途 工业 工业 工业 工业
交易日期 2014.12.31 2014.12.17 2014.03.06 2014.03.06
交易方式 拟收购股权 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
交易情况 正常 正常 正常 正常
容积率 0.08 1 1 1
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宗地状况 净地 净地 净地 净地
距火车站距离 约 8 公里 约 6 公里 约 6 公里 约 6 公里
距高速公路入
约 10 公里 约 11 公里 约 11 公里 约 11 公里
口距离
临开发区市政道路，可 临开发区市政道路，可直接 临开发区市政道路，可 临开发区市政道路，可
区 道路通达度
直接到达 到达 直接到达 直接到达
基础设施完善
因 五通 五通 五通 五通
度
公用设施完备
素 无 无 无 无
度
环境质量优劣 水、大气、土壤、生物、 水、大气、土壤、生物、声 水、大气、土壤、生物、 水、大气、土壤、生物、
度 声环境一般 环境一般 声环境一般 声环境一般
形状 规则六边形，近似梯形 规则四边形 规则四边形 规则四边形
个 面积 1048605.60 21350.00 33122.00 24004.00
西临长春路、北临幸福 西临长春路、北临幸福
北临天山东路（G314 国 西临长春路，北距天山东路
别 临路状况 路，南临天山东路（G314 路，南临天山东路（G314
道） （G314 国道）约 1 公里
国道）约 0.5 公里 国道）约 0.5 公里
宗地内开发水
因 土地平整 土地平整 土地平整 土地平整
平
相邻土地利用 所临街道周边相同用途 所临街道周边相同用途宗地 所临街道周边相同用途 所临街道周边相同用途
素
状况 宗地聚集度很高 聚集度很高 宗地聚集度很高 宗地聚集度很高
其他主要影响
无 无 无 无
因素
⑤较因素条件指数的确定:
A、土地剩余使用年限：根据《城镇土地估价规程》，土地使用年限修正系数
公式为：
n
k=1-1/（1+r）
式中：k—土地使用年期修正系数；
r—土地还原利率，根据一年期贷款利率，土地还原利率为 5.60%；
n—土地剩余使用年限。
设定待估宗地与本次估价所选择的比较案例土地剩余使用年期均为 50 年，土
地使用年期修正系数为 0.9344，取整为 1。
B、土地用途：本次土地估价过程中，所选择的都是工业用地，与待估宗地用
途相同，故用地地价的比较指数为 100。
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C、交易日期：
待估宗地与可比案例的交日期详见下表 9。
表9 宗地与可比案例的交日期表
待估宗地 01 实例一 实例二 实例三
基准日、交易日期 2014.12.31 2014.12.17 2014.03.06 2014.03.06
由于待估宗地的估价期日（2014 年 12 月 31 日）与本次估价所选择的比较案
例三交易日期相差 9 个月，根据库车县土地市场调查，该区域该类用地地价有变
化，需要进行修正。
库车县隶属新疆阿克苏地区，因阿克苏地区不在中国城市地价动态监测网监
控范围之内，当地政府也未公布工业用地地价指数，本次评估选取西北地区的地
价指数替代阿克苏地区的地价指数。
根据中国城市地价动态监测网，西北地区 2013、2014 年工业用地地价指数为
174、183，2014 年第一季度地价增长率 1.04%。
因案例一交易日期为 2014 年 12 月 17 日，与本次评估基准日 22014 年 12 月
31 日相近，故案例一地价指数均为 183.00。
因 2014 年第一季度地价增长率为 1.04%，2014 年 3 月 31 日地价指数=174*
（1+1.04%）=175.79。因案例二、三交易日期为 2014 年 3 月 6 日，与 2014 年 3
月 31 日相近，故案例二、三地价指数均为 175.79。
D、交易方式：由于比较案例交易方式均为挂牌出让，而本次评估交易方式为
拟收购股权，因与挂牌出让方式相似，此不需做交易方式修正，修正系数为 100。
E、交易情况：由于待估宗地交易方式为拟收购股权，没有抵债、快速变现等
因素，与可比案例情况相同，修正系数为 100。
F、容积率修正：待估宗地容积率为 0.08，比较案例的规划容积率分别均为
1.0，因工业用地不进行容积率修正，故待估宗地和比较案例的容积率均按 1 设定。
G、宗地状况：
待估宗地与可比案例宗地均为净地，故待估宗地和比较案例的宗地状况修正
系数均为 100。
H、区域因素、个别因素条件修正：以待估宗地条件为 100，将三个比较案例
的具体条件与估价对象逐一进行比较，对比较案例条件比估价对象条件好的，给
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予正修正；对比较案例条件比估价对象条件差的，给予负修正。得出各因素对应
的修正值，修正结果详见表 10。
表 10 宗地比较因素条件指数表
比较因素 待估宗地 实例一 实例二 实例三
电子监管号 0 6529232015B00070 6529232014B00189 6529232014B00175
焦炭储运及装车设施单
地块名称 化肥厂用地 油库建设用地 CNG 母站用地
元建设线路廊道用地
中国石油化工股份有 中国石油化工股份有
阿克苏华锦化肥有限 中国石化塔河炼化有限
土地使用权利人 限公司新疆阿克苏石 限公司新疆阿克苏石
责任公司 责任公司
油分公司 油分公司
2
成交价格（元/M ） 待估 84 84 84
土地剩余年限 1 1 1 1
土地用途 100 100 100 100
交易日期 183 183.00 175.81 175.81
交易方式 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
容积率 1.0 1.0 1.0 1.0
宗地状况 100 100 100 100
距火车站距离 100 99 99 99
距高速公路入口距离 100 100 100 100
区 道路通达度 100 100 100 100
因 基础设施完善度 100 100 100 100
素 公用设施完备度 100 100 100 100
环境质量优劣度 100 100 100 100
形状 100 101 101 101
个 面积 100 100 100 100
别 临路状况 100 100 100 100
因 宗地内开发水平 100 100 100 100
素 相邻土地利用状况 100 100 100 100
其他主要影响因素 100 100 100 100
注：根据库车县土地市场交易情况，宗地面积大小不影响宗地交易价格，故
设可比案例宗地面积指数均为 100。
⑥编制比较因素条件指数表：
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况及比较因素条件指数的确定方
法，编制比较因素条件指数表，详见表 10。
⑦编制因素比较修正系数表：
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，结果见表 11。
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表 11 宗地因素比较修正系数表
比较因素 待估宗地 实例一 实例二 实例三
电子监管号 0 6529232015B00070 6529232014B00189 6529232014B00175
焦炭储运及装车设施
地块名称 化肥厂用地 单元建设线路廊道用 油库建设用地 CNG 母站用地
地
中国石油化工股份 中国石油化工股份
中国石化塔河炼化有
土地使用权利人 阿克苏华锦化肥有限责任公司 有限公司新疆阿克 有限公司新疆阿克
限责任公司
苏石油分公司 苏石油分公司
2
成交价格（元/M ） 待估 84 84 84
土地剩余年限 1 1/1 100/100 100/100
土地用途 100 100/100 100/100 100/100
交易日期 182 183.00/183.00 183.00/175.81 183.00/175.81
交易方式 100 100/100 100/100 100/100
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
容积率 1.0 1/1 1/1 1/1
宗地状况 100 100/100 100/00 100/100
距火车站距离 100 100/99 100/99 100/99
距高速公路入口距离 100 100/100 100/100 100/100
区 道路通达度 100 100/100 100/100 100/100
因 基础设施完善度 100 100/100 100/100 100/100
素 公用设施完备度 100 100/100 100/100 100/100
环境质量优劣度 100 100/100 100/100 100/100
形状 100 100/101 100/101 100/101
个 面积 100 100/100 100/100 100/100
别 临路状况 100/100 100/100 100/100
因 宗地内开发水平 100 100/100 100/100 100/100
素 相邻土地利用状况 100 100/100 100/100 100/100
其他主要影响因素 100 100/100 100/100 100/100
⑧比准价格确定：
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例因素修正后达
到估价对象条件时的比准价格分为 84.01、87.44、87.44 元/平方米，比准价格差
别不大，故以算术平均法确定的数值作为估价对象的比准价格。则：
估价对象比准价格=（84.01+87.44+87.44）/3
=86.30（元/平方米）
⑨土地使用年限修正系数：
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根据《城镇土地估价规程》，土地使用年限修正系数公式为：
k=[1-1÷(1+r)m]/[1-1÷(1+r)n]
式中：k—土地使用年期修正系数；
r—土地还原利率，土地还原利率按一年期贷款利率 5.60%确定；
m—土地剩余使用年限；
n-土地最高使用年限
待估宗地土地使用年限修正系数详见下表 12。
表 12 宗地土地使用年限修正系数表
年限修正系数
宗地编号 法定最高年限(年) 剩余使用年限(年) 还原率(%)
(K2)
01 50 38.80 5.60% 0.9410
⑩年期修正后宗地单价：
待估宗地年期修正后宗地单价详见下表 13。
表 13 年期修正后待估宗地单价表
宗地编号 宗地单价（元/M2） 年限修正系数 宗地单价（元/M2）
01 86.30 0.9410 82.21
（ 2)基 准 地 价 系 数 修 正 法 ：
①基 本 原 理 :
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准在价修正系数表等评估成
果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条
件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求
取待估宗地在估价期日价格的方法。其公式：
P＝（P j ±M）×K 1 ×K 2 ×K 3 ×K 4 （1±ΣK 5 ）
公式中：P—待估宗地价格；
M—相应基础设施差异的配套费；
P j —待估宗地所在区域的基准地价；
K 1 —期日修正系数；
K2—土地使用年限修正系数；
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K 3 —容积率修正系数；
K 4 —宗地用途修正系数；
ΣK 5 —影响地价因素修正值系数之和。
②确定土地级别及基准地价（Pj）:
根据库车县城区基准地价文件，待估宗地为工业四级用地，基准地价为 96 元
/平方米（50 年）。基准地价内涵为 2013 年 1 月 1 日库车县地区不同土地级别、用
途的土地使用权在平均开发利用程度（平均配套程度、平均利用强度、平均建筑
容积率等）条件下，法定最高出让年限的区域平均价格，它包括土地取得费、开
发费和土地出让纯收益。
③确定土地开发程度修正（M）：
待估宗地设定开发程度为“五通”一平，与基准地价设定开发程度“五通”
一平一致，因此不需要对土地开发程度进行修正。
表 14 待估宗地开发程度修正表
宗地编号 土地等级 基准地价设定开发程度 待估宗地设定开发程度 差异（元/平方米）
通路、通上水、通排水、 通路、通上水、通排水、通
01 四级 0
通电、通讯 电、通讯
④进行期日修正（K1）:
由于库车县城区基准地价文件的基准日为 2011 年 1 月 1 日, 本次估价基准日
为 2014 年 12 月 31 日，在此期间内，该区域该类用地地价有变化，故需要进行修
正。
库车县隶属新疆阿克苏地区，因阿克苏地区不在中国城市地价动态监测网监
控范围之内，当地政府也未公布工业用地地价指数，本次评估选取西北地区的地
价指数替代阿克苏地区的地价指数。
根据中国城市地价动态监测网，西北地区 2010、2014 年工业用地地价指数分
为 162、183。
期日修正系数＝183/162=1.1296
⑤进行土地使用年期修正（K2）:
因库车县城区基准地价文件规定工业用地年期为 50 年期土地使用权价格，而
本次评估的宗地为出让土地，剩余使用年限为 38.80 年计算，与基准地价修正系
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数法设定的土地使用年期不一致，因此需要进行年期修正，剩余使用年期修正系
数详见表 15。
计算公式为：
y=[1-1÷(1+r)m]/[1-1÷(1+r)n]
y---宗地使用年期修正系数；
r---土地还原率,以一年期贷款利率 5.60%确定；
m---待估宗地可使用年期；
n---该用途土地法定最高出让年期。
表 15 待估宗地剩余使用年期修正系数表
年限修正系数
宗地编号 法定最高年限(年) 剩余使用年限(年) 还原率(%)
(K2)
01 50 38.80 5.60% 0.9410
⑥确定容积率修正系数（K3）:
根据库车县城区基准地价文件规定，工业用地不进行容积率修正，故宗地修
正系数均取 1。
⑦ 确定用途修正系数（K4）:
表 16 工业用地用途修正系数
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
高科技工业用地、 监教场所、
军事设施用地、使领 采矿地、
指标标准说 公共基础设施用 仓储用地、民用机 农村道路、
馆用地、铁路、普通 墓葬地、
明 地、瞻仰游憩公用 场、港口码头用地 水工建筑用
工业用地 水库水面
绿地 地
修正系数 1.15 1.05 1.00 0.95 0.80
待估宗地为普通工业用地，根据修系数表，取修正系数均为 1。
⑧确 定 修 正 系 数 （ K 5 ）：
根据库车县基准地价宗地条件因素修正体系中的《工业宗地地价影响因素修
正表》确定影响地价的各项因素的修正系数如下表 17-19。
表 17 工业宗地地价影响因素修正表
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因素名称 优 较优 一般 较劣 劣
距火车站距离
<1500 1500～2000 2000～2500 2500～3000 >3000
（米）
距主干道距离
<250 250～500 500～1000 1000～1500 >1500
（米）
基础设施配套状 二项都有充
五项都有充分保 四项都有充分保 三项都有充分保 其它
分保证（二
况 证（五通） 证（四通） 证（三通）
通）
主要工业产业集 主要工业产业集 一般工业产业集 一般产业联
产业集聚 独立分布区
聚区 聚区联系紧密区 聚区 系松散区
宗地形状 正方形、长方形 梯形 较规则 不很规整 很不规整
宗地地形 平坦 较平坦 无明显起伏 有明显坡度 坡度较大
表 18 工业用地地价修正系数说明表
因素名称 优 较优 一般 较劣 劣
距火车站距离
1.94% 0.97% 0 -0.97% -1.94%
（米）
距主干道距离
1.44% 0.72% 0 -0.72% -1.44%
（米）
基础设施配套状
1.15% 0.58% 0 -0.58% -1.15%
况
产业集聚 1.28% 0.69% 0 -0.69% -1.28%
宗地形状 0.74% 0.37% 0 -0.37% -0.74%
宗地地形 0.74% 0.37% 0 -0.37% -0.74%
表 19 宗地各项因素具体条件及综合修正系数表
修正系数
影响因素 因素说明 优劣程度
Ki
距火车站距离（米） 2000～2500 一般 0.00%
距主干道距离（米） <250 优 1.44%
基础设施配套状况 五项都有充分保证 优 1.15%
产业集聚 主要工业产业集聚区 优 1.28%
宗地形状 梯形 较优 0.37%
宗地地形 平坦 优 0.74%
合计 4.98%
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⑨确定修正后地价：
根据公式 P＝（Pj±M）×K1×K2×K3×K4×（1±ΣK5）计算，详见下表 20：
表 20 待 估 宗 01、 02 地 价 格 表
宗
基准地价 基础设施修 1+综合 宗地价格
地 期日修 年期修 容积率修 宗地用途
（元/平方 正（元/平方 修正系 （元/平方
编 正系数 正系数 正系数 修正系数
米） 米） 数 米）
号
01 96 0 1.12916 0.9410 1 1 4.98% 107.13
(八) 地价的确定
1.地 价 确 定 的 方 法
根据地价评估技术规程及估价对象具体情况，估价人员采用市场
比较法和基准地价系数修正法分别对估价对象进行了测算，测算结果
见 下 表 21。
表 21 待估宗地地价表
宗地编号 市场比较法评估结果 基准地价系数修正法评估结果 以市场比较法评估结果确定（元/平方米）
01 81.21 107.13 81.00
从上表得知，市场比较法与基准地价系数修正法评估值有差别，由于基准地
价的基准日是 2011 年 1 月 1 日，距本次评估基准日 2014 年 12 月 31 日较远，故
选择市场比较法评估结果确定本次评估批宗地价格。
2.估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，
选择了市场比较法和基准地价系数修正法评估得到在评估基准日为 2014 年 12 月
31 日，待估宗地在估价设定用途、开发程度、宗地面积等综合条件下，出让土地
使用权价格如下表 23。
表 23 待 估 宗地评估值表
宗地编号 评估土地面积（平方米） 宗地单价（元/平方米） 总值（元）
01 1,048,605.6 81.00 84,937,054.00
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合计 84,937,054.00
3.增减值原因分析
宗地无形资产原始入账金额为 4,588.26 万元，评估值为 8,493.71 万元，与
原始入账价值比较增值 3,905.45 万元，增值率为 85.12%。增值的主要原因是宗地
原始入账价值是 2004 年评估入账的，距本次评估基准日（2014 年 12 月 31 日）已
过 10 年，10 年间库车县土地市场增长较大。
六、 长期待摊费用评估技术说明
长期待摊费用账面值 16,331,573.60 元，为生产过程中使用的催化剂，主要
有低温变换催化剂、预还原氨合成催化剂、一段转化催化剂、二段转化催化剂等，
主要用于保证生产装置的正常运行，属于一次性投入，按产量摊销到成本中，于
2013 年 5 月购置并注入，原始发生额为 22,612,948.00 元。评估人员通过抽查原
始凭证及每期摊销凭证，账面值发生情况真实，摊销正常，因此已经核实后的摊
余账面值作为评估值。
经评估，长期待摊费用评估值为 16,331,573.60 元。
七、 递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面价值 11,348,540.91 元，是企业会计核算在后续计量过
程中因企业会计准则规定与税法规定不同，由资产的账面价值与其计税基础的差
异所产生。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了调查和了解。经核实企
业该科目核算的内容由 2 项组成。分别为计提的存货的跌价准备和计提的其他应
收款的坏账准备在会计记录中所形成的递延所得税资产。
评估人员通过了解递延所得税资产形成原因，复核了计算过程，经核算无误，
递延所得税资产本次评估以账面价值进行确认。
递延所得税资产评估值为 11,348,540.91 元。
八、 其他非流动资产
其他非流动资产账面价值为 18,468,079.77 元，是企业为 2 期改造预付的工
程款。评估人员查阅了付款凭证和相关合同，由于该项预付款对应的资产已经预
转固，评估人员按实际状况进行评估，因此本次评估将该项预付款评估为零。
其他非流动资产评估价值为 0 元。
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九、 负债评估技术说明
（一） 评估范围
评估范围为企业评估申报的各项流动负债和非流动负债。流动负债包括短期
借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、其他应付
款。非流动负债包括长期借款、专项应付款、其他非流动负债。上述负债在评估
基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动负债：
短期借款 106,000.00
应付票据 7,042.43
应付账款 5,096.88
预收款项 9,365.26
应付职工薪酬 180.89
应付利息 28.98
其他应付款 12,751.13
流动负债合计 140,465.57
非流动负债：
长期借款 43,000.00
专项应付款 1,477.09
其他非流动负债 3,656.30
非流动负债合计 48,133.39
负债合计 188,598.96
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（二） 评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
1．第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清
单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明
细表；
2．第二阶段：现场调查阶段
（1）根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行
互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重
新填报。作到账表相符；
（2）由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情
况；
（3）对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保
债务情况属实。
3．第三阶段：评定估算阶段
（1）将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
（2）对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；
（3）撰写负债评估技术说明。
（三） 评估方法
1. 短期借款
短期借款账面值 1,060,000,000.00 元，为公司向中国银行股份有限公司库车县
支行和北方华锦化学工业股份有限公司取得的借款，其中向中国银行股份有限公
司库车县支行借款担保方式为信用担保；向北方华锦化学工业股份有限公司的短
期借款共计人民币玖亿陆仟万元，截止评估基准日，双方未签订借款合同。
评估人员对企业的短期借款逐笔核对了款项支付凭证，了解各项借款的借款
金额、利率、还款方式和还款期限，均正确无误，企业按月计提利息，并能及时
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偿还本金和利息。评估人员重点核实了借款的真实性、完整性，同时向贷款银行
进行函证，核实评估基准日尚欠的本金余额。短期借款在确认利息已支付或预提
的基础上，以核实后账面值确认评估值。
经评估，短期借款的评估值 1,060,000,000.00 元。
2. 应付票据
应付票据账面值 70,424,300.00 元，为应付中特华星电缆股份有限公司、安徽
海纳电缆集团有限公司、锦州新锦化机械制造有限公司和中国石油化工股份有限
公司西北油田分公司等单位开具的短期银行承兑汇票。款项主要为货款和天然气
款。对应付票据，评估人员获取应付票据评估明细表，复核加计数，并与票据登
记薄、明细账、总账、报表核对。实施函证程序或替代评估程序，核实相关债务
真实性。抽查有关原始凭证，检查应付票据是否合法、会计处理是否正确。经核
实，应付票据账、表、单相符，以核实后账面值确认评估值。
经评估，应付票据的评估值 70,424,300.00 元。
3. 应付账款
应付账款账面值 50,968,821.37 元，主要核算企业因购买材料、商品或接受劳
务等而应付给供应单位的款项。主要是采购设备及材料等采购应付未付款。
评估人员审查了企业的购货合同及有关凭证，企业购入并已验收入库的材
料、商品等，均根据有关凭证(发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估
价值)记入本科目，未发现漏记应付账款。以核实后账面值确认评估值。
经评估，应付账款的评估值 50,968,821.37 元。
4. 预收账款
预收账款的账面值 93,652,579.61 元，主要核算企业因销售尿素和液氨而预收
各单位的货款。
评估人员核实了有关合同，并对大额单位进行了发函询证，在确认其真实性
的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。
预收款项在经核实无误的情况下，以核实后账面值确认评估值。
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经评估，预收账款的评估值 93,652,579.61 元。
5. 应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值 1,808,907.13 元，核算内容为企业根据有关规定应付
给职工的各种薪酬，包括按企业规定应支付给职工的工会经费、职工教育经费
等。
评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时
查阅明细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处
理正确，合乎同华发电规定的各项相应政策，以核实后账面值确认评估值。
经评估，应付职工薪酬的评估值 1,808,907.13 元。
6. 应付利息
应付利息账面值为 289,756.00 元，为应付库车县财政局于 2005 年 5 月 20 日
拨付阿克苏华锦化肥有限责任公司用于油改气年产 30 万吨合成氨 52 万吨尿素工
程的转贷国债资金产生的利息，本金为 14,770,910.00 元，年利率 3.30%，评估人
员核对应付利息评估申报表填列数值与明细账、总账和资产负债表的余额是否相
符；查阅有关利息计算依据，获取有关合同，对账面记录的真实性、准确性、合
理性进行核实；按核实后账面值确定评估值。
经评估，应付利息的评估值为 289,756.00。
7. 其他应付款
其他应付款账面值为 127,511,328.65 元，是除主营业务以外，与外单位和本
单位以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付单位或个人的款项，如应
付各单位的工程欠款、工程质保金、装卸费及应付单位职工的补助和福利费等。
评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其
真实性后，以核实后账面值确认评估值。
经评估，其他应付款的评估值 127,511,328.65 元。
8. 长期借款
长期借款账面值 430,000,000.00 元，为公司向中国农业银行股份有限公司库
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车县支行和兵工财务有限责任公司的借款，借款担保方式均为信用担保。
评估人员对企业的短期借款逐笔核对了借款合同，了解各项借款的借款金
额、利率、还款方式和还款期限，均正确无误，企业按月计提利息，并能及时偿
还本金和利息。评估人员重点核实了借款的真实性、完整性，同时向贷款银行进
行函证，核实评估基准日尚欠的本金余额。长期借款在确认利息已支付或预提的
基础上，以核实后账面值确认评估值。
经评估，长期借款的评估值 430,000,000.00 元。
9. 专项应付款
专项应付款账面值 14,770,910.00 元，为库车县财政局拨付阿克苏华锦化肥有
限责任公司用于油改气年产 30 万吨合成氨 52 万吨尿素工程的转贷国债资金，原
始发生额 2708 万元，账面金额为结余金额，转贷资金的还本付息期限为 15 年（宽
限期限为 4 年），从第五点开始归还本金，转贷资金实行固定利率。评估人员抽
查有关账簿记录、相关文件、拨款单据等。核实结果账、表、单金额相符，以核
实后账面值确认评估值。
经评估，专项应付款的评估值 14,770,910.00 元。
10. 其他非流动负债
其他非流动负债的账面价值为 36,562,952.96 元，原始发生额为 37,569,272.82
元，为企业获得的相关补助资金，该部分为不需偿还的负债，企业在财务处理上
当期不能全部确认收入，根据设备的折旧年限 28 年分期摊销，计入营业外收入。
评估人员核查了相关文件，并核实了原始入帐凭证与每期摊销凭证，涉及的所得
税当期已经缴纳，因此确定该部分负债属于企业已经实际收到的相关补助资金，
无需偿还，评估值为 0 元。详细情况如下：
（1）依据《国家发展改革委办公厅、工业和信息化部办公厅关于重点产业振
兴和技术改造 2010 年中央预算内投资项目的复函》 发改办产业【2010】2397 号），
阿克苏华锦化肥有限责任公司获得的补助资金 3140 万元，用于合成氨-尿素主体
装置增产 50%节能改造项目的实施。
（2）依据《关于拨付 2011 年度自治区进口贴息资金的通知》（新财企【2012】
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204 号），阿克苏华锦化肥有限责任公司获得的进口设备贴息补助资金 166.11 万
元。
（3）依据《关于拨付 2013 年度自治区进口贴息专项资金的通知》（新财企
【2014】80 号），阿克苏华锦化肥有限责任公司获得的进口设备贴息补助资金
3,697,372.82 元。
（4）依据《关于拨付 2012 年度自治区进口贴息资金的通知》（新财企【2013】
111 号），阿克苏华锦化肥有限责任公司获得的进口设备贴息补助资金 81.08 万
元。
经评估，其他非流动负债的评估值 0 元。
（四） 评估结果及分析
1．评估结果
经实施以上评估，负债评估结果见下表所示：
负债评估汇总表
项目名称 账面价值 评估价值
流动负债：
短期借款 106,000.00 106,000.00
应付票据 7,042.43 7,042.43
应付账款 5,096.88 5,096.88
预收款项 9,365.26 9,365.26
应付职工薪酬 180.89 180.89
应付利息 28.98 28.98
其他应付款 12,751.13 12,751.13
流动负债合计 140,465.57 140,465.57
非流动负债：
长期借款 43,000.00 43,000.00
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项目名称 账面价值 评估价值
专项应付款 1,477.09 1,477.09
其他非流动负债 3,656.30 0.00
非流动负债合计 48,133.39 44,477.09
负债合计 188,598.96 184,942.66
2．增减值原因分析
负债评估减值主要是由其他非流动负债评估减值所致。具体原因是其他非流
动负债中，企业获得的相关政府补助资金无需偿还，评估为 0 元，因此负债评估
出现减值。
（本页以下无正文）
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第六部分 评估结论及分析
一、 评估结论
北京天健兴业资产评估有限公司受北方华锦化学工业集团有限公司的委托，
根据国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则，本着独立、客观、公正的
原则，按照必要的评估程序对纳入评估范围的资产、业务实施了实地勘察、市场
调查，采用资产基础法对阿克苏华锦化肥有限责任公司的股东全部权益价值进行
了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日持续经营假设前提下，阿克苏华锦化肥有限责任公司总资产账
面价值为 230,146.23 万元，负债账面价值为 188,598.96 万元，净资产账面价值为
41,547.27 万元。
采用资产基础法评估后的总资产为 227,564.97 万元，负债为 184,942.66 万
元，净资产为 42,622.31 万元，评估增值 1,075.04 万元，增值率 2.59%。
资产基础法评估结果汇总表
单位：万元
项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 29,767.21 29,675.97 -91.24 -0.31
非流动资产 200,379.02 197,889.00 -2,490.02 -1.24
其中：长期股权投资 - - -
投资性房地产 - - -
固定资产 190,825.95 185,247.69 -5,578.26 -2.92
在建工程 - - -
无形资产 3,552.05 8,493.71 4,941.66 139.12
土地使用权 3,552.05 8,493.71 4,941.66 139.12
其他 6,001.02 4,147.59 -1,853.43 -30.89
资产总计 230,146.23 227,564.97 -2,581.26 -1.12
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项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动负债 140,465.57 140,465.57 - -
非流动负债 48,133.39 44,477.09 -3,656.30 -7.60
负债总计 188,598.96 184,942.66 -3,656.30 -1.94
净资产 41,547.27 42,622.31 1,075.04 2.59
二、 增减值分析
本评估报告采用资产基础法对阿克苏华锦化肥有限责任公司纳入评估范围的
资产及相关负债进行评估后，部分资产及负债的评估结果与账面价值相比发生了
变动，变动情况及原因主要为：
（一）流动资产减值 91.24 万元，是存货出现减值，原因一是部分原材料中的
备件受设备改造淘汰影响，属于闲置，因此造成原材料减值；二是产成品市场价
格走低，造成产成品和在产品评估出现减值。
（二）固定资产减值 5,578.26 万元，主要为部分机器设备改造后，原有设备
被替换成新设备，旧设备淘汰或报废，造成减值。
（三）无形资产—土地使用权增值 4,941.66 万元，主要为土地价格上涨所致。
（四）负债减值 3,656.30 万元，主要为政府部门对企业的补贴不需偿还，评
估为零。
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附件：关于进行资产评估有关事项的说明
附件：关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
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收益法评估附表 第121页
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