沈阳房天股份有限公司１９９５年年度报告摘要
一、公司情况
1．公司名称：沈阳房天股份有限公司
（SHENYANG FANGTIAN CO．，LTD）
2．公司地址：辽宁省沈阳市和平区哈尔滨路60号
邮编：110002
3．公司法定代表人：杨大勇
4．公司咨询服务：每周一至五办公时间由董事会办公室负责接待。
电话：（024）2501918 传真：（024）2501418
二、主要财务数据与财务指标
指标项目 本年数 上年龄 比上年增加（％）
主营业务收入（万元） 19,154.0 14,327.1 33.69
净利润（万元） 1,282.2 2,948.3 －56.51
总资产（万元） 70,540.4 65,693.9 7.38
股东权益（万元） 25,767.2 20,654.0 24.76
每股收益（元／股） 0.12 0.34 －64.71
每股净资产（元／股） 2.42 2.40 0.83
净资产收益率（％） 4.98 14.27 －65.1
股东权益比率（％） 36.53 31.44 16.19
注：以前年度有关指标，已按新口径要求进行调整。
三、公司业务回顾
1．一年来经营情况
1995年是公司在艰难中保持稳定发展的一年。一方面公司面临着国家继续实行宏观
调控的紧迫经济形势，另一方面公司经济已进入平稳发展阶段，逐步着力解决历史
遗留问题。在公司董事会和经营班子的带领下，通过强化企业内部管理，克服重重
困难，仍然取得了较好的生产经营效果。1995年公司共实现利润总额l，462．2 万
元，净利润l，282，2万元。
（一）房产经营管理
1995年公司新增房屋管量50万平方米，总量达到450万平方米。 公司率先在沈阳市
泉园等7个小区实行的物业管理工作已全面展开， 泉园小区再一次被评为全国优秀
物业管理小区。
（二）供暖、供水、锅炉安装
公司继续坚持社会效益、经济效益井重的原则，大力提高供暖、供水服务质量，强
化供暖、供水收费管理，保证各项收费指标的完成。公司共投入资金835 万元用于
设备维修、更新和改造，解决了部分供暖、供水设备的陈旧老化问题。
（三）房地产开发经营
在房地产业形势受国家调控政策影响日益严峻的情况下，公司及时调整了经营思想，
采取了谨慎投资、稳妥经营、收缩战线、积蓄力量的方针，在加强管理、挖潜创效
上下功夫，1995年创利448．4万元。此外，公司尚有存量房产近20万平方米，存量
地产900余亩，为以后长远发展奠定了坚实的基础。
（四）房屋建筑施工
在建筑施工市场不景气的情况下，公司在立足沈阳市场的同时积极涉足外埠市场，
1995年共实现利润399．6万元，民富小区66＃住宅楼被评为沈阳市优质工程。
（五）投资业务
1995年，公司获取股权投资收益65万元，债券投资收益4．2万元，与外单位联营分
利413．4万元，投资业务共创利482．6万元。
（六）其它经营
联合投资建立的吉林省临江房天镁业有限公司已具备生产规模，预计年产镁l，000
吨，将于国际、国内市场走俏。此外，建筑砌块、锅炉除尘设备、汽车装饰革生产、
汽车加油、塑料垃圾袋生产等也都取得较好的经营效果，全年共创利458．9万元。
2．经营成果分析及与预删差异的说明
1995年公司实现主营业务收入19，154．0万元，比上年增长33．69％；实现利润总
额1，462．2万元，完成年初预测的42％；实现净利润1，282．2万元，比上年降低
56．51％。
1995年，公司主营业务的各项收入与盈利如下：
种类 营业收入（万元） 份额（％） 盈利（万元） 份额（％）
房产开发 2,554.4 13.34 448.4 44.87
工程施工 3,743.3 19.54 399.6 39.99
多种经营 8,865.4 46.28 458.9 45.92
供暖 3,994.8 20.86 －221.1 22.13
工业生产 -3.85 －0.02 -86.5 －8.65
此外有投资收益482．6万元。
公司未完成利润指标的主要原因是：
（1）国家实行宏观调控政策进入第三个年头，市场疲软、资金短缺、 物价上涨等
种种不利因素使我们所处的大经济环境更加严峻。
（2）公司经济经过连续几年的高速增长，按客观规律已进入平稳发展阶段， 各种
潜在积累的问题（诸如供暖费、供水加压费、房租陈欠款问题、三角债问题，企业
办社会问题，不合理摊派问题，离退休员工养若基金问题，富余人员问题等）充分
显露出来，使公司经营的包袱更加沉重。
（3）由于“双轨制”的原因，公司承担着大量的社会职能， 无经济利润的管理和
服务工作（诸如出售公房、创建卫生城、小区物业管理、供暖、供水等）使公司投
入了较多的人力、财力、物力，一定程度上影响了公司的经济效益。
（4）房地产开发作为公司的创利大项，1995年受到严重制约。1992 年以来我们投
入一定资金的900余亩的地产和近20万平方米的房产在1995年仅创利448．4 万元，
比1994年下降70％。
（5）公司主业之一的供暖由于煤、水、电、 人工和贷款利息等成本大幅度上涨，
而供暖费价格却没有上调，致使公司以多种经营弥补供暖亏损211万元。
（6）公司另一主业加压供水，由于长期政策性亏损，造成公司仅1995 年以多种经
营利润弥补亏损25．8万元，垫付资金725．8万元，严重影响了资金周转。
（7）开发商品房销售、供暖费、 加压供水费和房租这四项基本资金来源由于用户
的大量拖欠，严重影响了公司的资金收入。
上述问题和矛盾从股份制改造时就已经存在井在逐渐扩大，只是前三年由于股份制
新体制和定向募集、社会募集两次较大资金的进入掩盖了这些问题和矛盾，而1995
年都集中充分显露出来，因而经营带来了极大的困难，制约和影响了经济利润指标
的完成。
3．前次募集资金使用情况的说明
1995年10月，公司实施了1995年配股方案。本次配股共募集资金43，008，665．19
元（已扣除发行费用），其中社会公众股股金25，088，665．19元，国家股股金17，
920，000元。上述资金于当年11月28日到达公司帐户，12月28日沈阳会计师事务所
验资结束。现将募集资金使用情况说明如下：
（1）投资400万元用于组建沈阳天义供暖公司。
（2）投资l，000万元用于沈阳大东科园小区后期开发建设。
（3）投资500万元用于吉林省临江房天镁业有限公司建设年产l，000吨金属镁生产
线。
（4）投资200万元用于沈阳南湖科技开发区浑南产业区供热工程建设。
（5）偿还广东中山市板芙镇征地股权转让借款l，270万元。
（6）投资200万元用于青岛房天成大房地产开发有限公司征地。
（7）投资134万元用于南宁、昆明公司起动资金及固定资产投资。
（8）用于供暖储煤、供水运营流动资金600万元。
以上募股资金用途，较《配股说明书》有一定变动，主要由于：
（1）由于种种客观原因，配股资金到位时间较晚，已近年终， 使公司对原定计划
作一些调整。
（2）到1995年底，南湖科技开发区浑南产业区仍未能达到预期规模， 所以公司暂
投入200万元用于供热工程建设。
（3）根据吉林临江房天镁业有限公司实际情况，公司暂先投入500万元用于先期厂
房建设、固定资产购置，待正式生产后再视情况追加投入。
（4）根据沈阳大东科园小区的进展情况，公司只需后期投入l，000万元， 现该小
区已基本竣工。
（5）由于沈阳市一些企业效益没有根本好转， 公司供暖费收缴仍有相当大困难。
时值严冬，广大供暖用户的冷暖问题成为政府和公司的当务之急。因此，公司将募
集资金中的600万元留作供暖储煤、供水运营的流动资金。
（6）偿还广东中山扳芙镇征地股权转让借款等为公司处理前期遗留问题所需。
（7）投资134万元于昆明、南宁公司，是为了使挂靠公司的市政府昆明、南宁两个
办事处正式运转。
对于比照《配胺说明书》募股资金使用计划仍有资金缺口的项目，公司将努力通过
银行贷款、申请发行企债券等方式筹资投入。
以上变更，已经公司一届大次董事会审议通过，并将呈报公司1995年度股东大会审
议。
1．股本变化及股本结构情况
（1）截至1995年12月31日公司股本结构如下： 单位：股，面值：壹元
股份类别 年初数 比例％ 年末数 比例％
（一）尚未流通股份
国家股 34,842,500 40.51 40,442,500 37.97
法人股 20,l57,508 23.44 20,157,500 18.92
内部职工股 18,000 0.02 21,600 0.02
其它 64,067 0.06
（二）已流通股份
A股 30,982,000 36.03 45,827,400 43.03
（三）股份份合计 86,000,000 100 106,513,067 100
（2）股本变动情况及原因
根据公司1994年度分红派息方案，公司向社会公众股及内部职工股股东每10股派付
红股2股，现金0．9元，使公司股本增加620万股。
根据公司1995年度配股方案，社会公众股股东认购864．9万股,国家股股东认购560
万股，其他社会个人认购国家股转让配股64，067股，从而使公司股本增加4，313，
06股。
1995年内通过以上送配股（10送2配2．79），使公司的总股本由年初的86，000 ，
000股增至106，513，067股。
（3）截至1995年12月25日，公司的十大股东持股情况
股东姓名 持股数（股） 比例（％）
沈阳资产经营有限公司 40,442,500 37.97
广东中山大兴实业有限公司 2,750,000 2.58
万科企业股份有限公司 2,200,000 2.07
沈阳樱花建设有限公司 1,980,000 1.86
北京仁达国际信息工程有限公司 1,650,000 1.55
国泰证券有限公司深圳分公司 1,136,865 1.07
北京房地产开发经营总公司 1,100,000 1.03
中国人寿保险股份有限公司沈阳分公司 1,100,000 1.03
沈阳市复合纸厂 712,250 0.67
中国光大银行深圳证券业务部 657,250 0.62
注：沈阳资产经营有限公司因认购配股使股份增加560万股。
（4）股东数量
截至1995年12月25日，公司股东总数为6，839人，其中，国家股股东1人，法人
股股东67人，内部职工股股东12人，社会公众股股东6，759人。
2．董事会、监事、高级管理人员持股情况
姓名 职务 1994年末持股数 1995年末持股数
杨大勇 董事长兼总经理 500 600
刘英杰 常务副黄事长兼副总经理 1500 l800
叶惠岐 副董事长 0 0
鲁东波 常务董事兼常务副总经理 1000 1200
陈红 常务董事兼副总经理 500 600
杨玉礼 常务董事兼副总经理 1000 1200
李发增 董事 0 0
戴志康 董事 0 0
孙滢 董事兼副总经理 2500 3000
由俊革 董事 0 0
丁春林 董事 0 0
孙铁军 监事会主席 500 600
王艳荣 监事 500 600
杨连才 监事 2500 3000
刘庭华 监事 2500 3000
宋学明 监事 0 0
魏东辉 副总经理 1000 1200
申理 副总经理 0 0
孙国兴 总经理助理 2500 2500
上述人员持股数因实施1994年分红派息方案而发生变化。
五、重要事项
1．股东大会、董事会情况
（1）公司1994年度股东大会于1995年3月31日在公司三楼礼堂召开，会议到会股东
86人，代表股数5865．02万股，占总股本的68．2％，符合公司章程的有关规定。
会议主要审议通过了以下议项：
①董事会工作报告
②监事会工作报告
③1994年长决算报告
④1994年度利润分配、分红派息方案
⑤1995年配股方案
⑥1995年经营计划
⑦关于修改公司章程的议案
⑧关于更换董事的议案
有关决议情况，公司已于1995年4月1日在《中国证券报》上予以公告。
（2）公司董事会一届四次会议于1995年3月21日在沈阳召开。会议主要审议通过了
董事会提交公司1994年度股东大会审议的有关事项。有关决议情况已于1995年3 月
25日在《中国证券报》上予以公告。
（3）公司董事会一届五次会议于1995年8月25日在河北省承德市召开。会议主要审
议通过了1995年度中期报告，建设吉林临江镁厂的可行性报告及有关人事任免事项
等。
（4）公司董事会一届六次会议于1996年4月17日在沈阳召开。 会议审议通过了199
5年利润分配、分红派息预案：公司1995年实现净利润12,821,981.89元，提取法定
公积金10％，计1,282,198.19元；提取法定公益金5％，计641,099.09元； 分红基
金85％，计10,898,684.61元，以1995年末总股本106,513,067股计算，每股可分股
利0．10董事会决定，向全体股东每10股派付红股1股，此方案待呈报股东大会及有
关主管机关批准后实施。
2．公司于1995年10月向全体股东以10股配2，79股的比例进行配股，价格为每股3．
20元。国家股承诺认购560万股，将其余的4，121，057股以每10股转配1．3股，每
股0．20元的比例向社会公众股股东转让。配股缴款于当年10月26日结束， 本配股
实际配售股数为14，313，067股，其中社会公众股股东认购的864．9万股于当年11
月3日上市流通。
3．经公司1994年度股东大会审议通过，同意张军同志辞去董事职务， 更换丁春林
同志为公司董事。
经公司一届五次董事会审议通过，聘任鲁东波同志为公司常务副总经理兼总工程师。
4．本报告期内，公司无重大诉讼、仲裁事项。
六、子公司及关联企业
名称 地址 注册资金 主营业务 持有权益
海南房天房地产开发公司 海口 1008万元 房地产开发、经营 100％
北海房天房地产开发公司 北海 100万元 房地产经营 100％
防城港房天房地产开发公司 防城港 100万元 房地产开发、销售 100％
惠州房天房地产开发公司 惠州 110万元 房产经营 100％
营口北方房天房地产开发公司 营口 500万元 房地产开发、餐饮业 100％
中山金阳实业公司 中山 1800万元 建筑材料、 100％
房地产开发经营
沈阳房天房产开发公司 沈阳 1000万元 房产开发 100％
布迪皮具（惠州）有限公司 惠州 50万美元 皮具、皮鞋制造销售 75％
青岛房天成大房地产开发有限公司 青岛 500万美元 房地产开发 70％
沈阳奥凯食品有限公司 沈阳 725万元 食品制造、餐饮服务 62％
沈阳天利塑胶制品有限公司 沈阳 150万美元 塑料、塑胶制品制造 51％
吉林临江市房天镁业有限 吉林临江 1050万元 金属镁生产 41.7％
责任公司
沈阳励华纸器有限公司 沈阳 180万美元 纸制器皿，包装物制造10％
北京中大房地产信息咨询有限公司 北京 800万元 信息咨询 25％
七、财务报告
（一）审计意见：公司财务报表经沈阳会计师事务所胡丕华、王修恺注册会计师审
计，并出具无保留意见的审计报告，公司财务报表附后。
（二）财务报表附注：
1．主要会计政策
（1）会计制度：母公司执行《股份制试点企业会计制度》， 控股公司结合行业归
口执行行业会计制度。
（2）会计年度：采用公历年度。
（3）合并报表的编制：合并范围与上年相同。 对公司之间的往来帐项已按规定予
以抵销，公司之间未发生内部购销业务。
（4）记帐原则和计价基础：按权责发生制原则组织会计核算， 以实际成本为计价
基础。
（5）外币折算：均按规定换算为人民币作记帐本位币， 汇兑差异均已按制度规定
处理。
（6）存货计价：原材料的日常核算，按实际成本、以加权平均法计价。 低值易耗
品来用“五五摊销法”报销。
（7 ）管理费用和财务费用：母公司所属基层单位的管理费用和财务费用（房地产
开发贷款利息）均计入工程成本，未按期间费用处埋。
（8）长期投资核算：对拥有25％以下股权的长期投资采用成本法核算，对拥有 50
％以上股权的长期投资采用权益法核算，编制合并报表。
（9）固定资产及折旧：固定资产按实际成本计价，入帐标准为：单位价值在 2 ，
000元以上，使用年限在一年以上。折旧采用直线法。分类折旧资料如下：
类别 使用年限 年折旧率 残值率
房屋建筑物 40年 4.5％ 5％
运输设备 9年 10％ 5％
施工机械 10年 9％ 5％
生产设备 11年 8％ 5％
仪器及试验设备 11年 8％ 5％
其他生产用具 1l年 8％ 5％
锅炉及附属设备 11年 8％ 5％
（10）无形资产：系土地使用权，不予摊销。
（11）税项：公司承担主要税项如下：
营业税：建筑业税率3％，服务业及销售不动产税率5％。
所得税：税率为15％。
城建税：税率7％。
教育费附加：税率3％。
其他税项按国家规定。
（12）营业收入的实现：以商品已经移交、劳务已经提供、贷款已经收到或得到收
取贷款的权利为实现标志。工程结算收入是按工程合同确定的结算方法所结得的已
完工程价款收入。
（13）利润分曰：对净利润董事会提出分配预案：提取法定盈余公积金10％和法定
公益金5％，待股东大会决议后实施分配。
2．报表项目注释
（1）短期投资年末为5，621，506．81元。其中：债券投资599，426．38元，短期
合作经营5，022，080．43元。
（2）应收帐款年末为31，785，287．35元。其中：1年以内11，085，687．47元，
1至2年4，688，317．31元，2至3年6，412，963．38元，3年以上9，598，319．19
元。比年初增加50％，主要是代垫支的工程款项。
（3）预付贷款年末为153，424，620．31元，比年初增加57％。主要是预付工程款
增加所致。
（4）其他应收款年末为90，401，993．26元。其中：1年以内14，783，319．03元，
1，573．57元，2至3年7，014，024．39元，3年以上34，395，076．27元。
（5）长期投资年末为135，227，780．82元。其中：股权投资12，535，000．00元，
联营投资122，692，780．82元。
（6）固定资产原值及累计折旧
固定资产类别 年初原值 本年增加 本年减少 年末原值
房屋及建筑物 36,154,377.71 9,386,668.11 0 45,541,045.82
运输设备 9,543,411.40 2,114,976.57 2,154.86 11,656,233.11
施工机械 875,987.93 104,411.00 0 980,398.93
生产设备 12,837,247.50 6,137.33 375,489.18 12,407,895.65
仪器及试验设备 1,019,825.93 891,663.77 3,353.21 1,908,136.49
其他生产用具 2,066,725.93 7,902.00 437,000.00 1,637,627.93
锅炉及附属设备 39,821,861.57 2,904,616.19 3,265,734.05 39,460,743.71
合计 102,319,437.97 16,416,374.97 4,083,731.30 113,652,081.64
固定资产类别 累计折旧
房屋及建筑物 4,034,973.62
运输设备 3,529,236.12
施工设备 341,410.20
生产设备 1,280,817.31
仪器及试验设备 574,427.47
其他生产用具 407,837.57
锅炉及附属设备 7,120,393.23
合计 17,289,095.52
（7）无形资产年末为6，127，635．72元。全部为土地使用权。
（8）递延资产
种类 原值 已摊金额 年末余额 剩余报销年限
开办费 2,347,657.31 918,980.63 1,428,676.68 4
租入固定资产改良支出 588,461.07 83,502.89 504,958.18 9
待核销汇兑损失 4,758,294.00 1,670,078.00 3,088,216.00 4
合计 7,694,412.38 2,672,561.52 5,021,850.86
（9）短期借款年末为55，820，000．00元。其中：担保贷款40，620，000．00元，
信用贷款5，700，000．00元，抵押贷款9，500，000．00元。
（10）长期借款年末为26，415，020，00元，比年初增加31．33％。主要为垫付工
程款和供暖储煤而增加的借款。
贷款单位 贷款期间 年利率 人民币金额 借款条件
（元）
中国银行沈阳信托咨询公司 1993.1.10-1996.1.10 浮动 5,822,180.00 担保
建行沈阳市分行国际业务部 1995.6.21-1996.6.21 浮动 13,307,840.00 担保
建行沈阳市分行顺道支行 1995.10.6-1996.10.6 10.98% 1,650,000.00 担保
建行沈阳市分行皇姑支行 1995.6.10-1996.6.10 10.98% 1,835,000.00 担保
建行沈阳市分行北站支行 1995.10.11-1996.4.11 10.98% 1,000,000.00 担保
沈阳市住房资金管理中心 约定 14.876% 1,800,000.00 担保
合计 26,415,020.00
（11）资本公积金年末为136，771，607．64元，比年初净增28，695，598．40元，
系溢价配股所致。
（12）盈余公积金年末为14，387，022．98元，比年初增加1，923，297．28 元，
是本年提取10％法定盈余公积金1，282，198．19元，提取5％法定公益金641，099．
09元所致。
（13）主营业务收入为191，540，461．41元，比上年增加33．69％， 主要是由于
公司全方位拓展经营项目、开辟增收创收渠道所取得。其中：房产开发25，544 ，
162．27元，工程施237，432，806．99元，供暖39，948，201．21元，多种经营88，
653，873．06元，工业生产－38，582．74元。
（14）主营业务成本为167593446．03元，比上年提高43．89％， 主要是各种原材
料及供暖用煤、水、电等价格上涨幅度较大，使各项业务成本比上年大幅度提高。
其中：房产开发19，654，837．38元，工程施工232，601，986．24元，供暖42 ，
160，175．62元，多种经营73，289，921．76元，工业生产－113，474．97元。
（15）营业税金及附加为3，938，877．09元，比上年增长149．92％，主要是由于
各项经营收入增加所致。其中：房产开发1，404，928．92元，工程施工785，211．
12元，多种经营1，748，737．05元。
（16）财务费用本年度为2，050，551．31元，大都为利息支出。
（17）投资收益为4，825，642．56元。其中：债券投资收益41，915．81元，股权
投资收益650，000．00元，联营投资收益4，133，726．75元。
（18）营业外收入本年度为33，688．71元。其中，固定资产盘盔4，000．00 元，
处理废旧物收入29，688．71元。
（19）营业外支出本年度为229，890．13元。 其中， 固定资产（车辆）报废损失
139，301．95元，养路费滞纳金7，821．29元，职工学校费用35，766．89元， 沈
阳市赈灾捐款47，000．00元。
八、其它事项
1．公司1995年被确定为国家建设部和沈阳市政府现代企业制度试点单位， 转机建
制工作走在全国同行业前列。
2．公司1995年荣获全国公众信誉良好企业、全国企业形象最佳单位、 辽宁省先进
集体、沈阳市文明单位标兵等荣誉称号。
3．公司董事长兼总经理杨大勇被评为全国劳动模范。
沈阳房天股份有限公司董事会
1996年4月29日
