股票简称：中钨高新 股票代码：000657 公告编号：2016-109
北京中企华资产评估有限责任公司
关于深圳证券交易所《关于对中钨高新材料股份有限
公司的重组问询函》之回复说明
深圳证券交易所公司管理部：
北京中企华资产评估有限责任公司作为中钨高新材料股份有限公司本次重
大资产重组的评估机构，根据深圳证券交易所于 2016 年 8 月 8 日出具的《关于
对中钨高新材料股份有限公司的重组问询函》（许可类重组问询函[2016]第[53]
号）的要求，就中钨高新出具的《中钨高新材料股份有限公司关于深圳证券交易
所<关于对中钨高新材料股份有限公司的重组问询函>之回复说明》，具体意见如
下：
五、重组报告书显示，2016 年至 2019 年柿竹园公司、新田岭公
司和瑶岗仙公司的预测净利润分别为-30,906.66 万元、5,026.93 万元、
17,642.09 万元和 43,944.24 万元，预测净利润增长幅度较大。请你公
司：（1）补充披露上述数据的具体来源，与资产评估报告相应数据的
差异（若有）；（2）结合当前有色金属价格及变动趋势、业务发展规
划、前次重大资产重组盈利预测未能实现的情况等方面，量化分析预
测净利润大幅增长的合理性，并做出必要的风险提示。请独立财务顾
问和评估师核查并发表明确意见。
回复：
（一）预测净利润来源，与资产评估报告相应数据差异
1
预测净利润的数据来源为中企华评估出具的《柿竹园公司评估报告》（中企
华评报字（2016）第 1125-01 号）、《新田岭公司评估报告》（中企华评报字（2016）
第 1125-02 号）及《瑶岗仙公司评估报告》（中企华评报字（2016）第 1125-03
号）。具体金额如下：
单位：万元
企业名称 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
柿竹园 -10,369.80 1,252.62 10,485.38 22,076.62
钻石钨 -8,304.69 -499.27 -892.07 2,487.96
柿竹园小计 -18,674.49 753.35 9,593.30 24,564.58
新田岭 -8,016.14 -1,322.45 2,040.17 8,930.75
瑶岗仙 -4,216.03 5,596.03 6,008.62 10,448.91
合计 -30,906.66 5,026.93 17,642.09 43,944.24
因此预测净利润数与资产评估报告相应数据无差异。
（二）结合当前有色金属价格及变动趋势、业务发展规划、前次重大资产
重组盈利预测未能实现的情况等方面，量化分析预测净利润大幅增长的合理性
1、有色金属价格及变动趋势分析
对钨精矿价格的预测，本次使用定性分析法和定量分析法确定矿产品市场价
格。
（1）定性分析是在获取充分市场价格信息的基础上，运用经验对价格总体
趋势的运行方向作出基本判断的方法。
（2）定量分析是在对获取充分市场价格信息的基础上，运用一定的预测方
法，对矿产品市场价格作出的数量判断。定量分析法的常用方法为时间序列分析
预测法，该方法是根据历史价格的监测数据，寻找其随时间变化的规律，建立时
间序列模型，以此推断未来一定时期价格的预测方法。
钨的下游用途范围广泛，涉及矿山、冶金、机械、建筑、交通、电子、化工、
轻工、纺织、军工、航天、科技等各个工业领域。国内钨 51%用于硬质合金制造，
30%用于特殊钢的生产，其他用于钨材加工、化工等方面。
长期来看，钨是国民经济和现代国防不可替代的基础材料和战略资源，用钨
制造的硬质合金具有优异耐磨性，用于制造各种切削工具、刀具、钻具和耐磨零
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部件，被誉为“工业的牙齿”，广泛应用于军工、航天航空、机械加工、冶金、
石油钻井、矿山工具、电子通讯、建筑等领域；钨丝是照明、电子等行业的关键
材料。
在上述应用领域，目前尚未发现钨的直接替代品；作为一种重要的不可再生
的稀缺战略资源，美国、俄罗斯等大国先后建立了钨的战略储备。
钨矿是世界稀缺资源，在一些发达国家被作为战略资源而受到严格保护。中
国是钨资源大国，也一直在加强包括钨矿在内的稀缺、优势资源进行有效保护、
科学合理利用，同时稳定全球市场供求关系，有效提升中国优势矿产在国际市场
的话语权。近年来中国对钨精矿开采总量的限制详见下表，可以看到国家对钨精
矿开采总量的控制比较严格，年增幅逐渐减小。
钨精矿（WO365%）开采总量表
单位：吨
年份 2007 2008 2009 2011 2012 2013 2014 2015
钨精矿开
59,270 66,850 68,555 87,000 87,000 89,000 89,000 91,300
采总量
总体看，钨矿供应的增长是有限的，而钨由于它的特性得到越来越广泛的应
用，需求量不断上升。虽然短期内由于中国经济的结构转型及大宗商品和矿业开
发的不景气导致钨精矿价格下行较快。但是，从长期趋势看，钨精矿价格应是呈
上升趋势的。
根据 Wind 资讯，2005 年国内钨精矿平均含税价格为 8.7 万元/吨，同年年底，
钨价保持在 10～10.50 万元/吨的高位。2006 年年初中国钨精矿价格已涨至 12～
12.50 万元/吨，2006 年国内钨精矿平均价格为 10.8 万元/吨，同比上涨了 24%。
受金融危机影响，自 2007 年钨精矿价格开始持续走低，2009 年达到最低年均价
为 6.3 万元/吨，此后钨精矿价格开始反弹，在 2011 年达到年均价 13.86 万元/吨
的高峰后，开始震荡下行，进入 2015 年开始加速下行寻底，于 2015 年 11 月份
跌破 5 万元/吨，并于 12 月初小幅度反弹站上 5 万元/吨。由于国内矿山钨精矿生
产成本线基本在 6 万元/吨左右，因此，2015 年下半年全行业亏损的状态在未来
不应该长期存在。
3
根据上述分析可知，由于钨是不可替代的稀缺战略资源，并且钨行业为周期
性行业，从钨精矿历史价格来看，钨行业的下行周期一般为 3 年左右。从短期来
看，钨精矿价格已经到达历史底部，接近 2008 年金融危机时的价格底部，短期
将逐渐企稳回升；从长期趋势看，由于钨的稀缺性及应用范围广泛性，钨精矿价
格应是呈上升趋势的，结合目前的钨精矿市场价格，本次评估预测未来 65%白钨
精矿的销售价格详见下表：
年份 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
65%白钨精矿的销售价格(含税，元/吨) 70,000 85,000 90,000 105,000 120,000
2、业务发展规划
中钨高新关于重组后的业务规划如下：
在矿山业务方面，发挥资源优势，科学合理开发。拟采取的措施包括：（1）
对矿山采空区进行专项治理整顿，继续完善企业系统建设；（2）推行“机械化换
人、自动化减人”矿山生产模式，提高劳动生产率和安全生产水平；（3）推进矿
山技术改造，提升技术装备和资源综合利用水平。
在冶炼与原料制备业务方面，基本保障下游精深加工钨原料要求；适度参与
原料市场运营。采取的措施包括：（1）采用先进苏打压煮—碱性萃取技术对现有
冶炼生产线进行改造；（2）采用混酸浸出—离子交换选冶一体化技术，大幅度提
高钨及萤石综合回收率，降低整体生产成本；（3）对标行业领先水平启动粉末自
动化生产线升级改造。
4
在硬质合金业务方面，大力发展中高端产品及配套延伸服务，大幅度提高盈
利能力。采取的措施包括：（1）按专业板块重新确定硬质合金企业的产品发展重
点和方向；（2）切削刀片、PCB 工具朝智能制造方向发展；（3）突出专业化的
生产经营模式，实现分块做强、整体做大。
3、前次重大资产重组盈利预测未能实现的情况
上市公司前次重大资产重组的标的公司为株硬公司、自硬公司。由于上次重
组的标的公司产品价格与原材料钨精矿的价格存在显著正相关性，受原材料价格
大幅波动、国内外经济持续低迷及外汇市场波动的影响，上次重组的标的公司
2013 年度、2014 年度均未能实现盈利预测。
综合考虑钨精矿的战略意义及行业周期，预计未来钨精矿价格将走出底部，
逐渐回升。并且中钨高新已制定了详细的重组后的战略规划，将通过提升装备技
术、产线更新换代及产品调整升级等措施，积极发挥本次重组的协同效应。预测
净利润增长具有合理性。
（三）盈利预测无法实现的风险提示
本次重大资产重组的标的公司包括钨矿开采企业及硬质合金生产企业，其生
产经营业绩仍然受到钨及硬质合金行业整体景气程度和行业竞争的影响，未来行
业能否持续有效回暖仍存在一定不确定性，本次交易标的公司未来能否促进上市
公司盈利能力持续提升存在一定不确定性，因此本次交易盈利预测能否实现存在
一定不确定性，特提醒投资者关注相关风险。
（四）评估机构核查意见
经核查，评估机构中企华评估认为，综合考虑钨精矿的战略意义及行业周期，
预计未来钨精矿价将走出底部，逐渐回升。同时，随着委估企业改扩建项目的建
成投产，企业的钨精矿产量增加。钨精矿价格的上涨和产量的增加引起企业销售
收入的增加，且产量的增加会将固定成本摊薄，使得企业钨精矿全成本下降。预
测净利润增长具有一定合理性。
十二、请你公司依据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式
准则第 26 号—上市公司重大资产重组》和《主板信息披露业务备忘
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录第 6 号—资产评估相关事宜》的相关要求，详细披露资产基础法下
无形资产-矿业权的详细评估过程及其评估结果汇总表、主要评估参
数（如收入增值率、成本费用、折现率等）选择和依据，并分析预测
收入与行业发展趋势、业务规模的匹配情况，与置入资产最近两年又
一期营业收入、利润、现金流等指标的对比分析，说明评估增值的原
因和合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。
回复：
（一）矿业权详细评估过程及其评估结果汇总表、主要评估参数（如收入
增值率、成本费用、折现率等）选择和依据
1、评估过程
第一阶段：准备阶段
根据本次评估矿业权的特点，评估机构向评估委托人提交了评估所需的资料
清单，组建了本项目的评估团队，并拟定了相应的评估计划。
第二阶段：现场勘查阶段
本项目矿业权评估人员对本次评估的矿业权进行核实与调查，了解矿山的现
状、地质、采、选矿等有关情况，并查阅及收集了评估所需的有关资料，同时对
资料存在的问题与矿业权人交换了意见。
第三阶段：评估测算阶段
对收集的资料进行整理、分析，确定评估方案，选取评估参数，对矿业权价
值进行评定估算，并完成评估技术说明初稿。
第四阶段：说明撰写阶段
在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估技术说明。
2、评估方法
根据《矿业权评估技术基本准则(CMVS00001-2008)》和《收益途径评估方
法规范(CMVS12100-2008)》确定本次评估采用折现现金流量法，其计算公式为：
6
n
(CI CO) t 1
t 1
(1i)t
式中：P—矿业权评估价值；
CI—年现金流入量；
CO—年现金流出量；
i—折现率；
t—年序号(i=1，2，3，…，n)；
n—计算年限。
3、矿业权评估结果汇总如下：
单位：万元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
柿竹园公司 无形资产-矿业权 15,863.63 32,909.58 15,442.41 107.45
新田岭公司 无形资产-矿业权 14,164.84 14,820.80 655.96 4.43
瑶岗仙公司 无形资产-矿业权 7,232.15 12,464.92 5,232.77 72.35
注：新田岭公司涉及瑕疵地产及房屋剥离事项，正在进行中，如剥离完毕，新田岭公司矿业
权价值可能调整。
4、主要评估参数的选择和依据
1）销售价格
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，不论采用何种方式确定的矿产品市
场价格，其结果均视为对未来矿产品市场价格的判断结果；矿产品市场价格的确
定，应有充分的历史价格信息资料，并分析未来变动趋势，确定与产品方案口径
相一致的、评估计算的服务年限内的矿产品市场价格。意见建议使用定性分析法
和定量分析法确定矿产品市场价格。
（1）定性分析是在获取充分市场价格信息的基础上，运用经验对价格总体
趋势的运行方向作出基本判断的方法。
（2）定量分析是在对获取充分市场价格信息的基础上，运用一定的预测方
法，对矿产品市场价格作出的数量判断。定量分析法常用的有时间序列分析预测
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法，根据历史价格的监测数据，寻找其随时间变化的规律，建立时间序列模型，
以此推断未来一定时期价格的预测方法。
钨的下游用途范围广，涉及矿山、冶金、机械、建筑、交通、电子、化工、
轻工、纺织、军工、航天、科技等各个工业领域。国内钨下游 51%用于硬质合金
制造，30%用于特殊钢的生产，其他也用在钨材加工、化工等方面。
中国钨下游消费结构
长期来看，钨是国民经济和现代国防不可替代的基础材料和战略资源，用钨
制造的硬质合金具有优异耐磨性，用于制造各种切削工具、刀具、钻具和耐磨零
部件，被誉为“工业的牙齿”，广泛应用于军工、航天航空、机械加工、冶金、
石油钻井、矿山工具、电子通讯、建筑等领域；钨丝是照明、电子等行业的关键
材料。
在上述应用领域，目前尚未发现钨的直接替代品；作为一种重要的不可再生
的稀缺战略资源，美国、俄罗斯等大国先后建立了钨的战略储备。
钨矿是世界稀缺资源，在一些发达国家被作为战略资源而受到严格保护。中
国是钨资源大国，也一直在加强包括钨矿在内的稀缺、优势资源进行有效保护、
科学合理利用，同时稳定全球市场供求关系，有效提升中国优势矿产在国际市场
的话语权。近年来中国对钨精矿开采总量的限制详见下表，可以看到国家对钨精
矿开采总量的控制比较严格，年增幅逐渐减小。
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钨精矿（WO365%）开采总量表
单位：吨
年份 2007 2008 2009 2011 2012 2013 2014 2015
钨精矿开
59,270 66,850 68,555 87,000 87,000 89,000 89,000 91,300
采总量
总体看，钨矿供应的增长是有限的，而钨由于它的特性得到越来越广泛的应
用，需求量不断上升。虽然短期内由于中国经济的结构转型及大宗商品和矿业开
发的不景气导致钨精矿价格下行较快。但是，从长期趋势看，钨精矿价格应是呈
上升趋势的。
根据 Wind 资讯，2005 年国内钨精矿平均含税价格为 8.7 万元/吨，同年年底，
钨价保持在 10～10.50 万元/吨的高位。2006 年年初中国钨精矿价格已涨至 12～
12.50 万元/吨，2006 年国内钨精矿平均价格为 10.8 万元/吨，同比上涨了 24%。
受金融危机影响，自 2007 年钨精矿价格开始持续走低，2009 年达到最低年均价
为 6.3 万元/吨，此后钨精矿价格开始反弹，在 2011 年达到年均价 13.86 万元/吨
的高峰后，开始震荡下行，进入 2015 年开始加速下行寻底，于 2015 年 11 月份
跌破 5 万元/吨，并于 12 月初小幅度反弹站上 5 万元/吨。由于国内矿山钨精矿生
产成本线基本在 6 万元/吨左右，因此，2015 年下半年全行业亏损的状态在未来
不应该长期存在。
根据上述分析可知，由于钨是不可替代的稀缺战略资源，并且钨行业为周期
性行业，从钨精矿历史价格来看，钨行业的下行周期一般为 3 年左右。从短期来
看，钨精矿价格已经到达历史底部，接近 2008 年金融危机时的价格底部，短期
将逐渐企稳回升；从长期趋势看，由于钨的稀缺性及应用范围广泛性，钨精矿价
格应是呈上升趋势的，结合目前的钨精矿市场价格，本次评估预测未来 65%白钨
精矿的销售价格详见下表：
年份 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
65%白钨精矿的销售价格(含税，元/吨) 70,000 85,000 90,000 105,000 120,000
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2）产量
关于产量，本次评估按照企业采矿证证载产能及企业矿山开采计划进行预测，
各矿产能数据如下：
单位：万吨
企业名称 证载产能 预测使用产能 备注
柿竹园 350.00 250.00 其中 100 万产能为锡铜矿区，由于不经济，未预测
新田岭 148.50 148.50
瑶岗仙 138.60 138.60
按下列公式计算矿山年钨精矿(以标吨计)产量：
式中：Qjs —精矿产量
Qy —原矿产量(证载产能)
α 0 —地质平均品位(国土部备案的储量报告为依据)
ρ —矿石贫化率(可研报告或企业实际数据)
ε —选矿回收率(可研报告或企业实际数据)
β —精矿品位(标钨 65%)
计算后，各矿钨精矿（65%）产量如下表：
单位：吨
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企业名称 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
柿竹园 5,564.20 6,400.32 7,176.26 7,395.84 7,395.84
新田岭 2,612.28 4,702.10 5,877.63 5,877.63 5,877.63
瑶岗仙白钨矿 5,120.31 5,145.60 4,985.56 4,455.39
3）收入
预测期收入如下：
单位：万元
企业名称 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
柿竹园 48,665 70,127 87,383 103,290 115,880
新田岭 15,621 34,137 45,199 52,722 60,304
瑶岗仙白钨矿 37,173 39,570 44,720 45,712
4）成本费用
柿竹园公司的成本费用主要依据各矿 2015 年实际财务数据适当调整后选取；
新田岭钨矿技改扩建前的 2016 年的成本费用依据 2015 年实际财务数据适当调整
后选取，2017 年技改后的成本费用依据改扩建的可行性研究报告选取，瑶岗仙
白钨矿的成本费用依据白钨矿的可行性研究报告选取，以 2020 年为例，具体如
下：
单位：元/吨
编号 单位经营成本 单位总成本费用 年经营成本 年总成本费用
柿竹园公司 261.03 303.06 65,257.50 75,765.32
新田岭钨矿 207.59 252.01 30,826.31 37,423.94
瑶岗仙白钨矿 164.59 206.13 19,010.53 23,807.88
5）折现率
折现率主要根据《矿业权评估参数确定指导意见》进行选取，折现率的基本
构成为：
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
无风险报酬率依据 Wind 资讯网中 10 年期国债在评估基准日的收益率平均
数 2.82%。
风险报酬率采用“风险累加法”估算。“风险累加法”是将各种风险对风险
报酬率的要求加以量化并予以累加。
11
本次评估柿竹园和新田岭为边生产边扩建，风险报酬率取 5.20%，折现率合
计取 8.02%。瑶岗仙白钨矿为在建项目，风险报酬率取 5.60%，折现率合计取
8.42%.
（二）评估增值的原因及合理性分析
柿竹园公司最近二年及评估预测未来五年基本经营数据如下：
单位：万元
项目 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
钨精矿销量 5,258 4,957 5,564 6,400 7,176 7,396 7,396
主营业务收入 92,834 40,961 48,665 70,127 87,383 103,290 115,880
净利润 12,207 -15,812 -8,291 1,267 8,502 19,108 28,990
现金流 2,306 4,248 -11,026 9,353 17,066 29,048 39,466
新田岭公司最近二年及评估预测未来五年基本经营数据如下：
单位：万元
项目 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
白钨精矿销
3,250 2,446 2,612 4,702 5,878 5,878 5,878
量
销售收入 29,029 15,421 15,621 34,137 45,199 52,722 60,304
净利润 2,054 -5,519 -5,777 586 3,253 8,352 13,553
现金流 3,355 -2,183 -56,963 8,254 9,136 14,950 20,151
瑶岗仙白钨矿最近二年及评估预测未来五年基本经营数据如下：
单位：万元
项目 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
白钨精矿销量 5,120.31 5,145.60 4,985.56 4,455.39
销售收入 37,173.45 39,569.66 44,720.47 45,712.30
净利润 8,662.99 9,582.37 13,094.69 13,773.79
现金流 11,703.91 14,405.62 17,888.16 18,570.39
备注：瑶岗仙公司的白钨精矿历史上未曾正式生产，故没有历史数据。
由上述表格可知，矿山利润增长来自两方面，一方面钨精矿产量有所增加，
主要原因为：柿竹园公司的柴山采区建成投产，新田岭公司未来两年完成技改扩
建工程。另一方面是钨精矿的销售价格预测将从目前的低谷逐步回升至一个相对
稳定的长期价格。
以柿竹园公司为例：柿竹园公司采矿权账面价值主要反映的是 2005 年原矿
业权价款摊余值和 2015 新增矿业权价款。矿业权价款是由矿业权管理机关确定
使用的特殊概念，现阶段指国家出资勘查投入的权益价值和国家作为矿产资源所
有权人所分享的权益价值。采矿权价款是非市场条件下按特定的标准收取或依据
12
特定的评估方法或着按社会平均收益水平等行政手段进行评估的。本次评估是置
于市场条件下采用折现现金流量法，将评估计算年限内各年的净现金流量，以与
净现金流量口径相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和。
因此，在市场与非市场两种不同条件下评估存在差异，在矿山资源较好的时
候，通常折现到评估基准日的现值之和高于采矿权价款摊余价值。因此，导致矿
业权增值。
由于矿业权评估评估对象为单项资产-矿业权，执行矿业权评估准则，在营
运资金、财务费用、投资收益、营业外收支、折旧摊销、资产减值损失等确认的
方法与企业会计核算不一致，使得矿业权评估时预测数据中的净利润和现金流方
面与企业历史数据在核算口径上存在较大差异，不具备可比性。矿业权评估时收
入预测与企业会计核算口径相同，历史年度及预测年度的公司营业收入数据如下：
单位：万元
营业收入预测表
企业名称 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
柿竹园公司 92,834 40,961 48,665 70,127 87,383 103,290 115,880 92,834
新田岭公司 28,963 15,248 15,621 34,137 45,199 52,722 60,304 28,963
瑶岗仙公司 32,080 25,070 - 37,173 39,570 44,720 45,712 32,080
合计 153,877 81,280 64,286 141,437 172,152 200,732 221,896 153,877
注：瑶岗仙差异原因为企业历史年度收入为黑钨矿区生产数据，矿权预测期数据为白钨矿区
生产数据（由于黑钨矿区对应缴纳价款储量已经采完，不包含黑钨矿区生产数据）。
收入增长的原因为钨精矿价格上涨及企业产量增加导致。钨精矿价格受下游
需求的影响，与宏观经济有较强的关联性，呈现周期性特点。评估基准日，受经
济下行影响，钨精矿处于低位，未来期随着经济的复苏，钨作为战略资源，需求
将增加，价格将逐步上涨。同时，随着企业矿山改扩建项目的逐步建成，企业钨
精矿的产能释放，达到采矿证证载产能规模，产生规模效益。上述因素使得企业
预测期收入及利润增加。
（三）评估机构核查意见
经核查，评估机构中企华评估认为，企业账面金额主要为矿业权价款的摊余
金额，采矿权价款是非市场条件下按特定的标准收取或依据特定的评估方法或着
按社会平均收益水平等行政手段进行评估的。本次评估是置于市场条件下采用折
现现金流量法，将评估计算年限内各年的净现金流量，以与净现金流量口径相匹
13
配的折现率，折现到评估基准日的现值之和。因此，在市场与非市场两种不同条
件下评估存在差异，在矿山资源较好的时候，通常折现到评估基准日的现值之和
高于采矿权价款摊余价值。因此，导致矿业权增值。我们认为是合理的。
十五、请你公司说明无形资产——土地使用权的评估方法、评估
过程及其评估结果，并说明对尚未取得土地使用证或其他存在权属瑕
疵的土地评估情况，如存在评估增值，请说明原因及合理性。请独立
财务顾问和评估师核查并发表明确意见。
回复：
（一）柿竹园公司
1、评估方法
（1）土地估价方法的选择
根据待估宗地的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规
程》，结合待估宗地所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分
析、选择适宜于待估宗地土地使用权价格的评估方法。本次评估由于：
①剩余法：由于待估宗地不属于投资开发的土地，且待估宗地所处区域没有
与待估宗地地上建构筑物相类似的市场交易案例，无法合理确定房地产总价，因
此不适宜采用剩余法评估；
②收益还原法：由于待估宗地为工业用地，地上建筑物为企业厂房和配套用
房，区域内类似建筑物出租情况较少，故不适宜采用收益还原法进行评估；
③市场比较法：由于待估宗地所在区域未能选择到近期发生的与待估宗地相
类似的三个市场交易案例，故未采用市场比较法评估。
故本次采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。
①基准地价系数修正法
《郴州市城市规划区基准地价更新技术报告》基准地价基准日为 2012 年 5
月 1 日，基于以下原因本次评估适宜采用基准地价系数修正法进行评估。a.于
评估基准日，郴州市无新近公布的基准地价，虽然基准地价基准日为 2012 年 5
14
月 1 日的基准地价，目前仍在使用。b.经估价人员咨询当地评估机构及土地主
管部门，在进行土地出让、转让、抵押或其他目的的评估过程中，该基准地价仍
为主要的评估方法之一，也是当地国土部门判断地价水平的主要依据之一。c.基
准地价的基准日虽距本次评估基准日已三年，经咨询当地国土部门，在确定当地
土地市场的变化趋势后，运用基准地价系数修正法基本能够反映当地地价水平。
故本次评估适宜采用了基准地价系数修正法进行评估。
②成本逼近法
待估宗地均位于郴州市有色金属产业园，属所在地城镇规划区之内的国有土
地，所在区域或周边区域近年来新征用开发的土地较多，土地征地拆迁补偿资料
较齐备，结合本次待估宗地的实际情况，因此可采用成本逼近法。
（2）地价确定的方法
根据估价人员的估价经验，基准地价系数修正法是城区土地价格调查项目工
作的主要成果，是由政府公布施行的，反映城区在基准地价评估期日商业、住宅、
工业等各类用地的正常地价水平，并具有标准性、指导性的基础地价信息。成本
逼近法则反映了宗地取得和开发过程中所耗费的各项费用以及利润、利息、税金
和所有者权益的发生情况，较充分考虑了现实市场因素。评估人员在参考待估宗
地所在地区土地市场状况并结合估价经验对两种评估方法得出的评估结果进行
综合分析考虑后，本次评估采用两种方法的简单算术平均值作为最终估价结果。
（3）土地估价的技术路线
①基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是按照所在市县基准地价标准，根据基准地价修正体系，
进行期日修正、年期修正、区域因素和个别因素修正，并进行基准地价基础设施
条件和待估宗地基础设施条件差异修正，得到待估宗地的评估地价。其基本公式：
P 工=（Po- Kf）×（1+∑Ki）×Kn×Kt×Kp×Ks
式中：Po---级别基准地价；
∑Ki—宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和
Kn—年期修正系数
15
Kt—估价期日修正系数
Kp—宗地位置偏离度修正系数
Ks—宗地形状与面积修正数
Kf—开发程度修正数
②成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一
定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
其计算公式为：
土地价格=（土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值
收益）×年期修正系数×区位修正系数
2、评估过程
（1）核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“土地使用权清查
评估明细表”，根据委托方的评估资料，进行土地面积、土地开发、土地基础设
施情况、土地使用权利状况等情况的核实。
（2）现场勘查
对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对待估宗地进行查勘，与有
关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度，作了
详细的现场勘察记录。
（3）社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，
调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价文件、当地土地开发费、类
似土地市场交易案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。
（4）估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地的性质、土
地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进行综合评定估算。
16
3、评估结果
单位：元
序 土地权 宗地名
面积(m2) 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
号 证编号 称
郴国用
柿竹园
(2006)
1 高湾丘 452,336 104,489,616 89,007,094.3
第 189
尾矿库
号
郴国用
(2005) 柴山尾
2 32,935.5 7,542,230 7,542,230
第 389 矿库
号
15,482,521.7 680.76
郴国用
(2005) 柴山尾
3 23,088.6 5,287,289 5,287,289
第 390 矿库
号
郴国用
(2005) 柴山尾
4 15,091 3,561,476 3,561,476
第 391 矿库
号
湘国用
(2005) 牛角垅
5 81,887.8 6,056,300 19,980,623 13,924,323 229.91
第 181 尾沙坝
号
湘国用
(2005) 三八零
6 66,006 10,330,397.75 16,105,464 5,775,066.25 55.9
第 182 选厂
号
湘国用
铅锌采
(2005)
7 矿选场 5,214.9 470,522.92 1,241,146 770,623.08 163.78
第 183
井口
号
郴国用
(2016) 千吨选
8 253,371.7 65,623,270 65,623,270 - -
第 0014 厂
号
郴国用
(2016) 柿区变
9 1,442.4 493,301 493,301 - -
第 0016 电所
号
郴国用
(2016)
10 供应部 41,759.7 14,281,817 14,281,817 - -
第 0006
号
郴国用
(2016) 公司机
11 21,478.8 7,345,750 7,345,750 - -
第 0022 关
号
郴国用 试验车
12 5,541.6 1,435,274 1,435,274 - -
(2016) 间
17
序 土地权 宗地名
面积(m2) 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
号 证编号 称
第 0008
号
郴国用
(2016) 钼冶炼
13 13,637.6 3,532,138 3,532,138 - -
第 0002 厂
号
郴国用
(2016) 铋冶炼
14 41,614.9 10,778,259 10,778,259 - -
第 0007 厂
号
郴国用
(2016) 冶炼厂
15 1,478.3 382,880 382,880 - -
第 0003 食堂
号
郴国用
(2016) 千吨尾
16 - -
第 0010 矿库 566,306 138,178,688 138,178,688
号
郴国用
(2016) 野鸡尾
17 - -
第 0021 水池 2,103 544,548 544,548
号
郴国用
多金属
(2016)
18 采矿场 - -
第 0005 20,192 4,926,824 4,926,824
井口
号
郴国用
(2016) 东波变
19 - -
第 0004 电站 3,326 861,356 861,356
号
郴国用
(2016) 东波炸
20 - -
第 0023 药库 15,266 3,953,894 3,953,894
号
郴国用
(2016) 野鸡尾
21 - -
第 0013 水泵房 687 177,907 177,907
号
郴国用
多金属
(2016)
22 采矿场 - -
第 0019 15,514 4,018,074 4,018,074
办公室
号
郴国用
铅锌采
(2016)
23 选厂机 - -
第 0011 2,473 640,611 640,611
修间
号
郴国用
铅锌采
24 (2016) - -
选厂 13,430 3,478,448 3,478,448
第 0024
18
序 土地权 宗地名
面积(m2) 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
号 证编号 称
号
郴国用
铅锌采
(2016)
25 选厂过 - -
第 0009 3,729 965,915 965,915
滤车间
号
郴国用
多金属
(2016)
26 采矿场 - -
第 0020 60 15,540 15,540
水泵房
号
郴国用
铅锌采
(2016)
27 选厂办 - -
第 0012 9,293 2,406,809 2,406,809
公室
号
郴国用
铅锌采
(2016)
28 矿厂砂 - -
第 0015 671 173,711 173,711
泵房
号
柴山尾
郴国用
矿库
(2016)
29 （560 - -
第 0017 122,733 29,946,925 29,946,925
米标高
号
以下）
郴国用
(2016) 野鸡尾
30 - -
第 0018 选厂 75,499 18,421,756 18,421,756
号
合计 1,908,167 344,923,437 470,791,539 125,868,102 36
土地使用权评估值增值的主要原因为企业土地取得时间较早，随着经济发展，
由于土地的稀缺性，近年土地价格上涨导致。
（二）新田岭公司
1、评估方法
（1）土地估价方法的选择
根据待估宗地的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规
程》，结合待估宗地所在区域的土地市场情况和评估人员收集的有关资料，分析、
选择适宜于待估宗地土地使用权价格的评估方法。
采用的方法
19
①基准地价系数修正法：《郴州市乡镇基准地价评估技术报告》基准地价基
准日为 2012 年 5 月 1 日，基于以下原因本次评估适宜采用基准地价系数修正
法进行评估。a.于评估基准日，郴州市无新近公布的基准地价，虽然基准地价基
准日为 2012 年 5 月 1 日的基准地价，目前仍在使用。b.经评估人员咨询当地
评估机构及土地主管部门，在进行土地出让、转让、抵押或其他目的的评估过程
中，该基准地价仍为主要的评估方法之一，也是当地国土部门判断地价水平的主
要依据之一。c.基准地价的基准日虽距本次评估基准日已三年，经咨询当地国土
部门，在确定当地土地市场的变化趋势后，运用基准地价系数修正法基本能够反
映当地地价水平。故本次评估适宜采用了基准地价系数修正法进行评估。
②成本逼近法：待估宗地位于北湖区石盖塘镇小溪村，属所在地集镇规划区
之内的国有土地，所在区域或周边区域近年来新征用开发的土地较多，土地征地
拆迁补偿资料较齐备，结合本次待估宗地的实际情况，因此可采用成本逼近法。
不采用的方法
①剩余法：由于待估宗地不属于投资开发的土地，且待估宗地所处区域没有
与待估宗地地上建构筑物相类似的市场交易案例，无法合理确定房地产总价，因
此不适宜采用剩余法评估；
②收益还原法：由于待估宗地为工业用地，地上建筑物为企业厂房和配套用
房，区域内类似建筑物出租情况较少，故不适宜采用收益还原法进行评估；
③市场比较法：由于待估宗地所在区域未能选择到近期发生的与待估宗地相
类似的三个市场交易案例，故未采用市场比较法评估。
综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法和成本逼近法评估待估宗地出
让土地使用权价值。
（2）地价确定的方法
根据土地估价技术规程及待估宗地的具体情况，本次评估分别采用基准地价
系数修正法与成本逼近法测算待估宗地价格。基准地价系数修正法是城区土地价
格调查项目工作的主要成果，是由政府公布施行的，反映城区在基准地价评估期
日商业、住宅、工业等各类用地的正常地价水平，并具有标准性、指导性的基础
地价信息。成本逼近法则反映了宗地取得和开发过程中所耗费的各项费用以及利
20
润、利息、税金和所有者权益的发生情况，较充分考虑了现实市场因素。评估人
员在参考待估宗地所在地区土地市场状况并结合估价经验对两种评估方法得出
的评估结果进行综合分析考虑后，本次评估采用两种方法的简单算术平均值作为
最终估价结果。
（3）土地估价的技术路线
①基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是按照所在市县基准地价标准，根据基准地价修正体系，
进行期日修正、年期修正、区域因素和个别因素修正，并进行基准地价基础设施
条件和待估宗地基础设施条件差异修正，得到待估宗地的评估地价。其基本公式：
P 工=(Po-Kf)×（1+∑Ki）×Kn×Kt×Kp
式中：Po—级别基准地价
∑Ki—宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和
Kn—年期修正系数
Kt—基准日期日修正系数
Kf—开发程度修正数
Kp—宗地位置偏离度修正系数
②成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一
定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
其计算公式为：
土地价格=（土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值
收益）×年期修正系数×区位修正系数
2、评估过程
（1）核查资料
21
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“土地使用权清查
评估明细表”，根据委托方的评估资料，进行土地面积、土地开发、土地基础设
施情况、土地使用权利状况等情况的核实。
（2）现场勘查
对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对待估宗地进行查勘，与有
关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度，作了
详细的现场勘察记录。
（3）社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，
调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价文件、当地土地开发费、类
似土地市场交易案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。
（4）评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地的性质、土
地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进行综合评定估算。
3、评估结果
土 评
土地面
地 估 评估价值
宗地名称 土地使用者 土地证编号 积
用 单 （元）
(平方米)
途 价
湖南有色新田岭 郴北国用（2015）
4500 吨选厂宗地 74,829.00 工业 271 20,278,659.00
钨业有限公司 第 095 号
土地使用权评估值增值的主要原因为企业土地取得时间较早，随着经济发展，
由于土地的稀缺性，近年土地价格上涨导致。
（三）瑶岗仙公司
1、评估方法
（1）土地估价方法的选择
根据待估宗地的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规
程》，结合待估宗地所在区域的土地市场情况和评估人员收集的有关资料，分析、
选择适宜于待估宗地的评估方法。
22
对于土地使用权评估明细表第 30-34 项宗地，均为外购商品房的分摊土地，
相应房屋已纳入房屋建筑物中，本次对房屋及土地合并按房地合一采用市场法在
房屋建筑物中评估。
采用的方法
①基准地价系数修正法：《宜章县城镇基准地价更新技术报告》(2014.5)基准
地价基准日为 2013 年 12 月 1 日，基于以下原因本次评估适宜采用基准地价系数
修正法进行评估。a.于评估基准日，宜章县无新近公布的基准地价，目前仍在使
用。b.经评估人员咨询当地评估机构及土地主管部门，在进行土地出让、转让、
抵押或其他目的的评估过程中，该基准地价仍为主要的评估方法之一，也是当地
国土部门判断地价水平的主要依据之一。故本次评估适宜采用基准地价系数修正
法进行评估。
②成本逼近法：待估宗地位于宜章县瑶岗仙镇，属所在地集镇规划区之内的
国有土地，所在区域或周边区域近年来新征用开发的土地较多，土地征地拆迁补
偿资料较齐备，结合本次待估宗地的实际情况，因此可采用成本逼近法。
不采用的方法
①剩余法：由于待估宗地不属于投资开发的土地，且待估宗地所处区域没有
与待估宗地地上建构筑物相类似的市场交易案例，无法合理确定房地产总价，因
此不适宜采用剩余法评估；
②收益还原法：由于待估宗地为工业用地，地上建筑物为企业厂房和配套用
房，区域内类似建筑物出租情况较少，故不适宜采用收益还原法进行评估；
③市场比较法：由于待估宗地所在区域未能选择到近期发生的与待估宗地相
类似的三个市场交易案例，故未采用市场比较法评估。
综上所述，本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法。
（2）地价确定的方法
根据土地估价技术规程及待估宗地的具体情况，本次评估分别采用基准地价
系数修正法与成本逼近法测算待估宗地市场价格。根据评估人员的评估经验，基
准地价系数修正法是城区土地价格调查项目工作的主要成果，是由政府公布施行
23
的，反映城区在基准地价评估期日商业、住宅、工业等各类用地的正常地价水平，
并具有标准性、指导性的基础地价信息。成本逼近法则反映了宗地取得和开发过
程中所耗费的各项费用以及利润、利息、税金和土地增值情况，较充分考虑了现
实市场因素。故本次参照待估宗地所在地区土地市场状况并结合评估经验对两种
评估方法得出的评估结果进行综合权衡考虑后，确定委估宗地的市场价格。
（3）土地评估的技术路线
①基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是按照所在市县基准地价标准，根据基准地价修正体系，
进行期日修正、年期修正、区域因素和个别因素修正，并进行基准地价基础设施
条件和待估宗地基础设施条件差异修正，得到待估宗地的评估地价。其基本公式：
P 工=Po×（1+∑Ki）×Kn×Kt×Kp×Ks+Kf
式中：Po---级别基准地价；
∑Ki—宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和
Kn—年期修正系数
Kt—期日修正系数
Kp—宗地位置偏离度修正系数
Ks—宗地形状与面积修正数
Kf—开发程度修正数
②成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一
定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
其计算公式为：
土地价格=（土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值
收益）×年期修正系数×区位修正系数
2、评估过程
24
①核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“土地使用权清查
评估明细表”，根据委托方的评估资料，进行土地面积、土地开发、土地基础设
施情况、土地使用权利状况等情况的核实。
②现场勘查
对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对待估宗地进行查勘，与有
关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度，作了
详细的现场勘察记录。
③社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，
调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价文件、当地土地开发费、类
似土地市场交易案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。
④评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地的性质、土
地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进行综合评定估算。
3、评估结果
宗
评估单
地 土地面积 评估价值
宗地名称 国有土地使用证号 价（元
编 （m2） （元）取整
/m2）
号
湘国用(2011)第 001
1 化验室 1,289.96 190 245,092.00
号
湘国用(2011)第 002
2 粗选厂 6,516.10 195 1,270,640.00
号
湘国用(2011)第 003
3 19 中段工业广场 5,393.50 193 1,040,946.00
号
湘国用(2011)第 004
4 19 中段正门 1,322.99 190 251,368.00
号
湘国用(2011)第 005
5 19 中段西部 1,641.47 190 311,879.00
号
湘国用(2011)第 006
6 试验选厂 9,656.37 197 1,902,305.00
号
湘国用(2011)第 007
7 选厂办公区 6,167.15 193 1,190,260.00
号
8 黑钨选厂 湘国用(2011)第 008 17,456.50 197 3,438,931.00
25
宗
评估单
地 土地面积 评估价值
宗地名称 国有土地使用证号 价（元
编 （m2） （元）取整
/m2）
号
号
湘国用(2011)第 009
9 杨梅岭 16 中段 7,455.19 177 1,319,569.00
号
湘国用(2011)第 010
10 21 中段工业广场 2,406.92 190 457,315.00
号
湘国用(2011)第 011
11 压风机房 2,170.47 190 412,389.00
号
湘国用(2011)第 012
12 变电所 1,922.85 190 365,342.00
号
湘国用(2011)第 013
13 物资总库 11,245.08 197 2,215,281.00
号
湘国用(2011)第 014
14 水洞尾砂坝 193,184.17 180 34,773,151.00
号
湘国用(2011)第 015
15 办公大楼 10,795.47 195 2,105,117.00
号
湘国用(2011)第 016
16 炸药库 28,007.01 135 3,780,946.00
号
湘国用(2011)第 017
17 垅下废石坝 50,333.26 135 6,794,990.00
号
湘国用(2011)第 134
18 选厂尾矿排放槽（1） 942.23 188 177,139.00
号
湘国用(2011)第 135
19 选厂尾矿排放槽（2） 1,632.30 191 311,769.00
号
湘国用(2011)第 136
20 选厂尾矿排放槽（3） 220.00 188 41,360.00
号
湘国用(2011)第 137
21 三号索道涵洞一线 3,854.17 194 747,709.00
号
湘国用(2011)第 138
22 老尾砂坝 19,785.90 198 3,917,608.00
号
湘国用(2011)第 139
23 水洞尾砂坝外围 146,898.37 198 29,085,877.00
号
湘国用(2011)第 140
24 23 中段工业广场 3,547.62 194 688,238.00
号
湘国用(2011)第 141
25 选厂尾矿排放槽（4） 3,032.66 194 588,336.00
号
湘国用(2011)第 142
26 铁炉丘拦石坝 2,223.70 191 424,727.00
号
湘国用(2011)第 143
27 新油库 1,920.81 209 401,449.00
号
湘国用(2011)第 144
28 新党群办公区 819.53 471 385,999.00
号
宜国用(2012)字第
29 白钨选矿厂 84,987.00 198 16,827,426.00
0153 号
长国用(2013)字第
30 长沙办事处 1 11.34
048569 号
26
宗
评估单
地 土地面积 评估价值
宗地名称 国有土地使用证号 价（元
编 （m2） （元）取整
/m2）
号
长国用(2013)字第
31 长沙办事处 2 11.34
048458 号
长国用(2013)字第
32 长沙办事处 3 11.34
048456 号
长国用(2013)字第
33 长沙办事处 4 11.34
048455 号
长国用(2013)字第
34 长沙办事处 5 8.85
048467 号
合计 626,882.96 115,473,158.00
注：上表中第 30-34 项宗地，与相应房屋合并采用市场法评估，土地价值已包含在相应
的房产评估价值中。
土地使用权评估值增值的主要原因为企业土地取得时间较早，随着经济发展，
由于土地的稀缺性，近年土地价格上涨导致。
（四）南硬公司
1、评估方法
（1）土地估价方法的选择
根据待估宗地的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规
程》，结合待估宗地所在区域的土地市场情况和评估人员收集的有关资料，分析、
选择适宜于待估宗地土地使用权价格的评估方法。
采用的方法
①市场比较法：待估宗地所在区域有与待估宗地相类似的近期已经发生交易
的市场交易案例，评估人员可采用市场比较法评估
②成本逼近法：估价对象所在区域近期有征地交易案例，当地政府及相关部
门公布了有关征地补偿标准文件，成本构成清晰、取费依据充分，评估人员可采
用成本逼近法评估。
不采用的方法
①剩余法：由于待估宗地不属于投资开发的土地，且待估宗地所处区域没有
与待估宗地地上建构筑物相类似的市场交易案例，无法合理确定房地产总价，因
此不适宜采用剩余法评估；
27
②收益还原法：由于待估宗地为工业用地，地上建筑物为企业厂房和配套用
房，区域内类似建筑物出租情况较少，故不适宜采用收益还原法进行评估；
③基准地价系数修正法：南昌市目前建立了完善的基准地价体系，但属 2010
年编制公布，未对城区基准地价进行更新调整，基准地价不能完全反映该地区当
前地产市场行情，因此，不宜采用基准地价系数修正法进行评估。
综上所述，本次评估采用市场法和成本逼近法。
（2）地价确定的方法
根据土地估价技术规程及待估宗地的具体情况，本次评估分别采用市场法与
成本逼近法测算待估宗地市场价格。根据评估人员的评估经验和通过对当地土地
市场和土地价格的分析，市场比较法评估结果反映估价对象所在区域的实际市场
价格，成本逼近法评估结果反映估价对象所在区域的实际土地取得成本价格，考
虑待估宗地所在区域市场比较法和成本逼近法接近区域平均地价水平，故选取两
种评估方法的算术评估值作为最终评估结果。
（3）土地估价的技术路线
①市场比较法
市场比较法是根据市场中替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价
基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产成交价格作适当修正，
以此估算待估宗地客观合理价格的方法。市场比较法计算公式：
V=VB×A×B×C×D
其中：
V------估价宗地价格；
VB-----比较实例价格；
A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B------待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；
C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。
28
②成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一
定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
其计算公式为：
土地价格=（土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值
收益）×年期修正系数×区位修正系数
2、评估过程
（1）核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“土地使用权清查
评估明细表”，根据委托方的评估资料，进行土地面积、土地开发、土地基础设
施情况、土地使用权利状况等情况的核实。
（2）现场勘查
对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对待估宗地进行查勘，与有
关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度，作了
详细的现场勘察记录。
（3）社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，
调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价文件、当地土地开发费、类
似土地市场交易案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。
（4）评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地的性质、土
地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进行综合评定估算。
3、评估结果
单位：元
序 宗地名 增值
土地权证编号 面积(m2) 账面价值 评估价值
号 称 率%
洪土国用（登北
1 水泵房 4,848.90 24,682,075.09 1,711,662.00
2005）第 499 号
29
洪土国用（登北
2 小工厂 6,952.00 2,488,816.00
2004）第 161 号
洪土国用（登经
3 东厂区 2,764.10 990,131.00
2015）第 D058 号
洪土国用（登北
4 东厂区 36,383.70 13,025,365.00
2004）第 162 号
洪土国用（登北
5 西厂区 218,069.80 80,467,756.00
2004）第 160 号
合计 269,018.50 24,682,075.09 98,683,730.00 299.82
土地使用权评估值增值的主要原因为企业土地取得时间较早，随着经济发展，
由于土地的稀缺性，近年土地价格上涨导致。
（五）HPTEC 集团
HPTEC 集团无土地使用权
（六）尚未取得土地使用证或其他存在权属瑕疵的土地评估情况
1、对新田岭公司资源整合过程中形成的土地补偿费，企业在长期待摊科目
核算，原始发生额 48,171,744.20 元，账面值 44,268,338.77 元，考虑其在企业持
续经营中的税盾作用，本次评估按照企业账面值确认评估值，无评估增减值。
2、柿竹园公司的“柴山钼铋钨多金属矿技术改造项目”用地，企业尚未未
办理土地证，因未发生历史成本，未在账面列示，故未进行价值评估。
（七）评估机构核查意见
经核查，评估机构中企华评估认为，委估土地使用权是按照评估准则规定的
方法进行评估，对于企业取得土地使用权证的土地评估值较企业账面值增值，评
估增值的主要原因为企业土地取得时间较早，随着经济发展，由于土地的稀缺性，
近年土地价格上涨导致。而对于新田岭公司资源整合过程中形成的土地补偿费，
考虑其在企业持续经营中的税盾作用，本次评估按照企业账面值确认评估值，无
评估增减值。我们认为是合理的。
北京中企华资产评估有限责任公司
2016 年 8 月 18 日
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