证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2023-058
江苏中南建设集团股份有限公司
2023 年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到中国证
券监督管理委员会（简称“证监会”）指定媒体仔细阅读年度报告全文。
致同会计师事务所(特殊普通合伙)对公司 2023 年度财务报告进行了审计，并出具了带持续经营重大不确定性段落的无
保留意见审计报告。公司董事会、监事会对相关事项有专项说明，请投资者注意阅读。
所有董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 梁洁
办公地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
传真 021-61929733
电话 021-61929799
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
2、报告期主要业务经营情况
房地产业务
受市场持续调整影响，2023 年公司合同销售金额 398.8 亿元，销售面积 333.2 万平方米，同比分别减少 38.6%和 38.7%，
平均销售价格 11,969 元/平方米，同比微升 0.2%。在销售金额中一、二线城市占比 45.3%。
2023 年公司新开工面积 147.4 万平方米，同比下降 22.2%，完成年度计划的 183%；竣工面积 994.4 万平方米，同比增加
34.3%，完成年度计划的 91.4%。由于竣工规模增加，2023 年公司房地产业务结算收入 639.3 亿元，同比增加 27.2%。公司
的盈利能力也有所改善，全年结算毛利率 11.22%，同比增加 9.88 个百分点。
截止 2023 年末，公司 461 个项目中，在建项目规划建筑面积合计约 1,370 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约
489 万平方米，可竣工资源总面积 1,859 万平方米，其中一二线城市面积占比约 33%，三四线城市面积占比约 67%。
建筑业务
2023 年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额 35.5 亿元，同比增加 2.1%。受市场非良性循环的持续影响，公司
2023 年建筑业务营业收入 46.1 亿元，同比下降 51.3%。综合毛利率-18.51%，同比下降 7.51 个百分点。
面对市场挑战，公司积极应对，保持了稳定的发展。2023 年公司营业收入 684.9 亿元，同比增加 16.0%；综合毛利率
9.77%，同比提高 9.86 个百分点。公司进一步优化管理，控制费用，全年公司销售费率 2.39%，同比降低 0.69 个百分点；管
理费用率 2.87%，同比降低 0.96 个百分点，财务费用率 2.68%，同比降低 1.54 个百分点。经过努力，2023 年公司净亏损 48.6
亿元，同比减亏 47.8 亿元。其中归属上市公司股东的净亏损 52.9 亿元，同比减亏 38.9 亿元。
在市场持续下降的情况下，2023 年公司货币资金减少 62.4 亿元，期末为 75.0 亿元。不过全年公司月均经营性现金流入
19.4 亿元，经营活动产生的现金流量净额 1.3 亿元，持续保持正值。
期末公司总负债率 91.14%，比 2022 年末增加 1.33 个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）
177.82%，比 2022 年末增加 69.65 个百分点。公司总体负债中销售产品收到的现金，在有关产品没有竣工确认收入前视为负
债的合同负债及相关待转销项税合计 736.6 亿元，占公司全部负债的 35.62%。剔除有关负债之后，公司的负债率为 58.68%。
公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为 86.88%，比 2022 年末增加 4.41
个百分点。期末公司有息负债 432.6 亿元，比 2022 年末减少 42.9 亿元。其中一年以内的各项有息负债合计 227.3 亿元，比
2022 年末减少 4.8 亿元。有息负债占总资产的比重 19.06%，继续在行业保持最低水平。2023 年 11 月以来，公司发行存续的
公司债券都已完成展期 5 年，公司 2024 年债务偿还压力将小于 2023 年。
1
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
2022 年 本年比上年增减 2021 年
项目 2023 年
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入（元） 68,488,019,867.08 59,036,308,075.82 59,036,308,075.82 16.01% 79,210,505,937.87 79,210,505,937.87
归属于母公司股东的净
-5,292,700,162.01 -9,170,618,058.58 -9,183,273,202.95 -42.37% -3,381,953,677.00 -3,381,953,677.00
利润（元）
归属于母公司股东的扣
除非经常性损益的净利 -4,626,979,274.94 -9,643,382,264.29 -9,643,382,264.29 -52.02% -4,036,494,220.39 -4,036,494,220.39
润（元）
经营活动产生的现金流
127,132,640.50 6,253,316,303.14 6,253,316,303.14 -97.97% 16,771,980,470.34 16,771,980,470.34
量净额（元）
基本每股收益（元/
-1.3831 -2.3966 -2.3966 增加 101.35 个百分点 -0.885 -0.885
股）
稀释每股收益（元/
-1.3831 -2.3966 -2.3966 增加 101.35 个百分点 -0.885 -0.885
股）
加权平均净资产收益率 -18.47% -48.70% -48.70% 增加 30.23 个百分点 -13.06% -13.06%
所得税费用（元） 1,471,494,364.70 358,319,415.13 370,928,390.84 296.71% 530,666,120.84 530,666,120.84
净利润（元） -4,863,523,757.71 -9,629,890,538.15 -9,642,499,513.86 -49.56% -3,305,649,238.37 -3,305,649,238.37
持续经营净利润（元） -4,863,523,757.71 -9,629,890,538.15 -9,642,499,513.86 -49.56% -3,305,649,238.37 -3,305,649,238.37
少数股东损益（元） 429,176,404.30 -459,272,479.57 -459,226,310.91 -193.46% 76,304,438.63 76,304,438.63
综合收益总额（元） -4,866,872,792.08 -9,617,174,360.29 -9,629,783,336.00 -49.46% -3,325,897,960.38 -3,325,897,960.38
归属于母公司股东的综
-5,296,046,221.49 -9,159,294,194.97 -9,171,949,339.34 -42.26% -3,395,766,032.34 -3,395,766,032.34
合收益总额（元）
归属于少数股东的综合
429,173,429.41 -457,880,165.32 -457,833,996.66 -193.74% 69,868,071.96 69,868,071.96
收益总额（元）
2022 年末 本年末比上年末增减 2021 年末
项目 2023 年末
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 226,906,602,055.59 306,722,295,982.59 306,722,431,799.83 -26.02% 367,976,521,814.23 367,989,266,607.18
归属于上市公司股东的
9,226,697,746.73 14,425,941,059.26 14,426,074,702.61 -36.04% 23,414,520,575.69 23,427,309,363.41
净资产（元）
递延所得税资产（元） 3,681,483,759.24 4,226,305,098.52 4,226,440,915.76 -12.89% 3,506,137,408.57 3,518,882,201.52
非流动资产合计（元） 49,889,166,443.48 60,956,857,609.97 60,956,993,427.21 -18.16% 67,309,876,729.21 67,322,621,522.16
未分配利润（元） -1,344,501,143.02 4,498,998,669.61 4,499,132,312.96 -129.88% 13,874,486,304.41 13,887,348,426.33
少数股东权益（元） 10,881,607,131.12 16,827,024,216.67 16,827,026,390.56 -35.33% 19,379,813,945.53 19,379,769,950.76
股东权益合计（元） 20,108,304,877.85 31,252,965,275.93 31,253,101,093.17 -35.66% 42,794,334,521.22 42,807,079,314.17
负债和股东权益总计
226,906,602,055.59 306,722,295,982.59 306,722,431,799.83 -26.02% 367,976,521,814.23 367,989,266,607.18
（元）
（2）分季度主要会计数据
单位：元
项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 11,129,557,467.17 11,680,058,508.25 9,057,897,883.54 36,620,506,008.12
归属于上市公司股东的净利润 -665,649,652.02 -132,462,640.29 -403,576,787.49 -4,091,011,082.21
归属于上市公司股东的扣除非经
-648,375,399.90 -318,784,395.73 -823,632,148.39 -2,836,187,330.92
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 358,139,479.80 213,257,394.31 -304,036,423.15 -140,227,810.46
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
2
2023 年 12 月末普通股股东总数 110,388 2024 年 3 月末普通股股东总数 112,830
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
股东 持股 报告期末持 报告期内增
股东名称 条件的股份 条件的股份 股份
性质 比例 股数 减变动情况 数量
数 数 状态
质押
境内非国有 -
中南城市建设投资有限公司 41.77% 1,598,267,642 1,598,267,642 /冻 1,504,865,537
法人 313,996,114
结
香港中央结算有限公司 境外法人 0.76% 29,201,211 -41,581,612 29,201,211 0 0
中国工商银行股份有限公司－南方
中证全指房地产交易型开放式指数 其他 0.46% 17,790,436 17,790,436 17,790,436 0 0
证券投资基金
陈昱含 境内自然人 0.38% 14,413,997 0 10,810,498 3,603,499 0 0
陈小敏 境内自然人 0.31% 11,858,100 11,858,100 11,858,100 0 0
陈黄斌 境内自然人 0.29% 11,157,100 11,157,100 11,157,100 0 0
陈智颖 境外自然人 0.29% 10,972,200 500,000 10,972,200 0 0
许福想 境内自然人 0.28% 10,770,200 10,770,200 10,770,200 0 0
诸葛承凤 境内自然人 0.26% 10,000,000 10,000,000 10,000,000 0 0
陈福泉 境外自然人 0.24% 8,994,500 8,994,500 8,994,500 0 0
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名
无
股东的情况
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情
无
况的说明
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无 股份种类
股东名称
限售条件股份数 种类 数量
中南城市建设投资有限公司 1,598,267,642 人民币普通股 1,598,267,642
香港中央结算有限公司 29,201,211 人民币普通股 29,201,211
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金 17,790,436 人民币普通股 17,790,436
陈小敏 11,858,100 人民币普通股 11,858,100
陈黄斌 11,157,100 人民币普通股 11,157,100
陈智颖 10,972,200 人民币普通股 10,972,200
许福想 10,770,200 人民币普通股 10,770,200
诸葛承凤 10,000,000 人民币普通股 10,000,000
陈福泉 8,994,500 人民币普通股 8,994,500
姜勇军 8,768,200 人民币普通股 8,768,200
陈昱含为中南城市建设投资有限公司实际控制人的女儿。除此之外未知其他股东之间是否
上述股东之间关联关系或一致行动的说明 存在关联关系，或是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行
动人。
上述股东参与融资融券业务情况说明 中南城市建设投资有限公司、陈小敏、陈智颖、陈福泉以及姜勇军参与融资融券业务。
3
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表：不适用
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
公司存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期的公司债券
（1）公司债券基本情况
单位：万元
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 还本付息方式 交易场所
公司 2019 年面向合格
2019 年 2019 年 2028 年
投资者公开发行公司 19 中南 03 112997.SZ 56,225.90 7.60%
11 月 22 日 11 月 22 日 11 月 22 日 每年付息一
债券（第一期）
次，到期一次
公司 2020 年面向合格
2020 年 2020 年 2029 年 还本，最后一
投资者公开发行公司 20 中南 02 149051.SZ 88,000.00 7.40% 深交所
3月6日 3月6日 3月6日 期利息随本金
债券（第一期）品种二
的兑付一起支
公司 2021 年面向合格
2021 年 2021 年 2029 年 付
投资者公开发行公司 21 中南 01 149391.SZ 949,000.00 7.30%
3 月 17 日 3 月 17 日 3 月 17 日
债券（第一期）
投资者适当性安排 仅限合格投资者参与交易
适用的交易机制 集中竞价交易和综合协议交易
是否存在终止上市交易的风险和应对措施 否
逾期未偿还债券：不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
1、20 中南 02
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司于本期债券存续的第 3
个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调
整幅度的公告。若公司未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出
关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的
本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所
和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3
个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份
额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债
券票面利率及调整幅度的决定。
公司 2023 年 2 月 7 日起先后三次发布关于“20 中南 02”公司债券票面利率调整和持有人回售事项的提示性公告，部
分债券持有人选择在回售登记期 2023 年 2 月 13 日至 2023 年 2 月 15 日间的交易日内将 8,000,000 张债券进行回售，有效
回售数量 200,000 张，并于 2023 年 3 月 6 日完成全部回售事项。“20 中南 01”剩余托管数量为 8,800,000 张，债券余额
88,000 万元。
2、21 中南 01
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司将于本期债券存续的第
2 个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及
调整幅度的公告。若公司未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发
出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持有
的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易
所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起
4
3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券
份额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期
债券票面利率及调整幅度的决定。
公司 2023 年 2 月 20 日起先后三次发布关于“21 中南 01”公司债券票面利率调整和持有人回售事项的提示性公告，部
分债券持有人选择在回售登记期 2023 年 2 月 24 日至 2023 年 2 月 28 日间的交易日内将 2,450,490 张债券进行回售，有效回
售数量 510,000 张，并于 2023 年 3 月 17 日完成全部回售事项。“20 中南 01”剩余托管数量为 9,490,000 张，债券余额 94,900
万元。
（3）截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 0.96 0.99 -2.50%
资产负债率 91.14% 89.81% 1.33 个百分点
速动比率 43.12% 38.17% 4.95 个百分点
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 -462,697.93 -965,603.74 52.08%
EBITDA 全部债务比 -2.77% -13.98% 11.20 个百分点
利息保障倍数 -0.42 -1.33 68.42%
现金利息保障倍数 1.84 2.45 -24.90%
EBITDA 利息保障倍数 -0.29 -1.23 76.42%
贷款偿还率 53% 80% -
利息偿付率 32% 88% -
三、重要事项
报告期内发生的重要事项，详见公司 2023 年度报告“第六节 重要事项”。
江苏中南建设集团股份有限公司
法定代表人：陈锦石
2024 年 4 月 23 日
5
