江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2011-010
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。投资者
欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司年度财务报告已经天健正信会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报
告。
1.3 公司负责人陈锦石、主管会计工作负责人智刚及会计机构负责人(会计主管人员)钱军声明：保证
年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 中南建设
股票代码 000961
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 江苏省海门市常乐镇
注册地址的邮政编码 226124
办公地址 江苏省海门市常乐镇中南大厦
办公地址的邮政编码 226124
公司国际互联网网址 www.zhongnan@zhongnangroup.cn
电子信箱 zhongnan@zhongnangroup.cn
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 智刚 张伟
联系地址 江苏省海门市常乐镇中南大厦 江苏省海门市常乐镇中南大厦
电话 0513-82738286 0513-82738796
传真 0513-82738796 0513-82738796
电子信箱 zhongnan@zhongnangroup.cn zhongnan@zhongnangroup.cn
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
2010 年 2009 年 本年比上年增减（％） 2008 年
营业总收入（元） 9,137,512,544.84 5,684,234,514.04 60.75% 4,629,199,842.44
利润总额（元） 1,017,111,136.84 806,215,090.53 26.16% 616,465,653.98
归属于上市公司股东
741,151,861.83 559,759,377.75 32.41% 486,841,563.70
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 743,571,381.89 560,664,205.62 32.62% 489,361,829.02
的净利润（元）
经营活动产生的现金
-2,295,197,998.89 138,512,082.31 -1,757.04% -830,969,262.05
流量净额（元）
本年末比上年末增减
2010 年末 2009 年末 2008 年末
（％）
总资产（元） 24,135,910,851.19 17,140,738,811.15 40.81% 13,711,682,594.72
归属于上市公司股东
4,615,437,823.29 3,874,285,961.46 19.13% 3,008,616,583.71
的所有者权益（元）
股本（股） 1,167,839,226.00 778,559,484.00 50.00% 478,029,484.00
3.2 主要财务指标
单位：元
2010 年 2009 年 本年比上年增减（％） 2008 年
基本每股收益（元/股） 0.63 0.48 31.25% 0.68
稀释每股收益（元/股） 0.63 0.48 31.25% 0.68
扣除非经常性损益后的基本
0.64 0.48 33.33% 0.68
每股收益（元/股）
加权平均净资产收益率（%） 17.46% 16.27% 1.19% 17.61%
扣除非经常性损益后的加权
17.52% 16.29% 1.23% 17.70%
平均净资产收益率（%）
每股经营活动产生的现金流
-1.97 0.18 -1,194.44% -1.74
量净额（元/股）
本年末比上年末增减
2010 年末 2009 年末 2008 年末
（％）
归属于上市公司股东的每股
3.95 4.98 -20.68% 6.29
净资产（元/股）
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合
500,000.00
国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
对外委托贷款取得的损益 4,719,589.58
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -8,445,616.32
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所得税影响额 806,506.68
合计 -2,419,520.06 -
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
568,029,48 284,014,74 284,014,74 852,044,22
一、有限售条件股份 72.96% 72.96%
4 2 2 6
1、国家持股
2、国有法人持股
568,029,48 284,014,74 284,014,74 852,044,22
3、其他内资持股 72.96% 72.96%
4 2 2 6
其中：境内非国有 564,496,84 282,248,42 282,248,42 846,745,26
72.51% 72.51%
法人持股 5 2 2 7
境内自然人持
3,532,639 0.45% 1,766,320 1,766,320 5,298,959 0.45%
股
4、外资持股
其中：境外法人持
股
境外自然人持
股
5、高管股份 0 0.00% 0 0 0 0.00%
210,530,00 105,265,00 105,265,00 315,795,00
二、无限售条件股份 27.04% 27.04%
0 0 0 0
210,530,00 105,265,00 105,265,00 315,795,00
1、人民币普通股 27.04% 27.04%
0 0 0 0
2、境内上市的外资
股
3、境外上市的外资
股
4、其他
778,559,48 389,279,74 389,279,74 1,167,839,
三、股份总数 100.00% 100.00%
4 2 2 226
限售股份变动情况表
单位：股
本年解除限售股 本年增加限售股
股东名称 年初限售股数 年末限售股数 限售原因 解除限售日期
数 数
中南房地产业有
564,496,845 0 282,248,422 846,745,267 非公开发行限售 2012-07-15
限公司
陈昱含 3,532,639 0 1,766,320 5,298,959 非公开发行限售 2012-07-15
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合计 568,029,484 0 284,014,742 852,044,226 － －
4.1.1 股份变动的说明
公司于 2010 年 3 月 30 日召开的 2009 年度江苏中南建设集团股份有限公司股东大会通过公积金转增股本的议案。本公司 2009
年度权益分派方案为：以公司现有总股本 778,559,484 股为基数，以资本公积金向全体股东每 10 股转增 5 股。限售股股份增
加原因为 2009 年度公积金转增股本所致。
4.2 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数 30,835
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件股份 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数
数量 量
境内非国有法
中南房地产业有限公司 72.51% 846,745,267 846,745,267 323,730,000
人
中国工商银行－汇添富均衡 境内非国有法
1.48% 17,285,846 0 0
增长股票型证券投资基金 人
中国农业银行－华夏平稳增 境内非国有法
1.41% 16,455,786 0 0
长混合型证券投资基金 人
中国工商银行－易方达价值 境内非国有法
1.27% 14,799,441 0 0
成长混合型证券投资基金 人
中国工商银行－建信优化配 境内非国有法
0.85% 9,941,548 0 0
置混合型证券投资基金 人
交通银行－建信优势动力股 境内非国有法
0.80% 9,334,188 0 0
票型证券投资基金 人
中国人寿保险股份有限公司
境内非国有法
－分红－个人分红 0.78% 9,096,000 0 0
人
-005L-FH002 深
中国工商银行－申万巴黎新 境内非国有法
0.75% 8,799,824 0 0
动力股票型证券投 人
中国工商银行－上投摩根内 境内非国有法
0.74% 8,609,910 0 0
需动力股票型证券投资基金 人
东北特殊钢集团有限责任公 境内非国有法
0.55% 6,400,000 0 0
司 人
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券
17,285,846 人民币普通股
投资基金
中国农业银行－华夏平稳增长混合型证券投
16,455,786 人民币普通股
资基金
中国工商银行－易方达价值成长混合型证券
14,799,441 人民币普通股
投资基金
中国工商银行－建信优化配置混合型证券投
9,941,548 人民币普通股
资基金
交通银行－建信优势动力股票型证券投资基
9,334,188 人民币普通股
金
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分 9,096,000 人民币普通股
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江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
红-005L-FH002 深
中国工商银行－申万巴黎新动力股票型证券
8,799,824 人民币普通股
投资基金
中国工商银行－上投摩根内需动力股票型证
8,609,910 人民币普通股
券投资基金
东北特殊钢集团有限责任公司 6,400,000 人民币普通股
中信银行－建信恒久价值股票型证券投资基
5,999,851 人民币普通股
金
中国工商银行－建信优化配置混合型证券投资基金、交通银行－建信优势动力股票型证券投资
上述股东关联关系或一致行
基金、中信银行－建信恒久价值股票型证券投资基金，以上三支基金管理人同为建信基金管理
动的说明
有限公司。其余股东未知其关联关系，也未知是否属于一致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
控股股东：中南房地产业有限公司成立于 2005 年 2 月 1 日，公司法定代表人陈锦石，公司注册资本 163227.634138 万元，公
司经营范围：房地产开发、销售、物业管理（以上凭资质方可经营），自有房屋租赁、房地产信息咨询。
实际控制人：陈锦石，中南控股集团有限公司董事长、中南房地产业有限公司董事长、北京城建地铁地基市政工程有限公司
董事、江苏中南建设集团股份有限公司董事长、总经理。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
5
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4.3.3.1 控股股东股权变化的说明
2010 年 3 月 7 日，中南房地产业有限公司股东会通过决议，中南控股集团有限公司将持有的中南房地产业有限公司 24.90%
协议转让给陈锦石等中南建设下属总承包、房地产公司高管人员，其中陈锦石个人受让 12.77%。
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
报告期内 是否在股
从公司领 东单位或
年初持股 年末持股
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 变动原因 取的报酬 其他关联
数 数
总额（万 单位领取
元） 税前） 薪酬
董事长\总经 2010 年 08 月 2013 年 08 月
陈锦石 男 49 0 0 154.40 否
理 10 日 10 日
2010 年 08 月 2013 年 08 月
沈国章 副董事长 男 62 0 0 15.00 是
10 日 10 日
董事\副总经 2010 年 08 月 2013 年 08 月
陈小平 男 34 0 0 60.00 否
理 10 日 10 日
董事\副总经
2010 年 08 月 2013 年 08 月
智刚 理\财务总监 男 39 0 0 60.00 否
10 日 10 日
\董事会秘书
2010 年 08 月 2013 年 08 月
张晓军 董事 男 40 0 0 15.00 是
10 日 10 日
董事\总经办 2010 年 08 月 2013 年 08 月 公积金转增
陈昱含 女 26 3,532,639 5,298,959 20.60 否
主任 10 日 10 日 股份
2010 年 08 月 2013 年 08 月
汤云为 独立董事 男 66 0 0 15.00 否
10 日 10 日
2010 年 08 月 2013 年 08 月
史建三 独立董事 男 55 0 0 15.00 否
10 日 10 日
2010 年 08 月 2013 年 08 月
马挺贵 独立董事 男 71 0 0 15.00 否
10 日 10 日
2010 年 08 月 2013 年 08 月
陆建忠 监事会主席 男 45 0 0 58.70 否
10 日 10 日
2010 年 08 月 2013 年 08 月
窦军 监事 男 33 0 0 20.60 否
10 日 10 日
2010 年 08 月 2013 年 08 月
张宝忠 监事 男 45 0 0 27.00 否
10 日 10 日
合计 - - - - - 3,532,639 5,298,959 - 476.30 -
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
5.2 董事会、监事会换届选举的说明
1、2010 年 7 月 20 日，公司四届董事会二十七次会议审议通过了《关于董事换届选举的议案》，四届董事会一致同意选举陈
锦石、沈国章、智刚、陈小平、张晓军、陈昱含等 6 人为第五届董事会非独立董事候选人，马挺贵、史建三、汤云为等 3
人为第五届董事会独立董事候选人。
2、2010 年 7 月 20 日，公司四届监事会十七次会议审议通过了《关于监事换届选举的议案》，选举陆建忠、窦军为公司监事。
3、2010 年 8 月 10 日，公司 2010 年第一次临时股东大会审议通过了《关于换届选举的议案》和《关于监事换届选举的议案》。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
4、2010 年 8 月 10 日，公司五届董事会一次会议审议通过了《关于选举公司董事长、副董事长的议案》，选举陈锦石为公司
董事长，沈国章为公司副董事长；审议通过了《关于聘任公司总经理、 董事会秘书的议案》，聘任陈锦石为公司总经理，智
刚为公司董事会秘书；审议通过了《关于聘任公司副总经理、财务总监的议案》，聘任陈小平为公司副总经理、智刚为公司
副总经理兼财务总监。
5、2010 年 8 月 10 日，公司五届监事会一次会议审议通过了《关于选举公司监事会主席的议案》，选举陆建忠为公司监事会
主席。
5.3 董事出席董事会会议情况
以通讯方式 是否连续两次
现场出席次 委托出席次
董事姓名 具体职务 应出席次数 参加会议次 缺席次数 未亲自出席会
数 数
数 议
陈锦石 董事长 11 10 0 1 0否
沈国章 副董事长 11 11 0 0 0否
陈小平 董事 11 8 3 0 0否
智刚 董事 11 11 0 0 0否
张晓军 董事 11 7 4 0 0否
陈昱含 董事 11 8 3 0 0否
马挺贵 独立董事 11 6 3 2 0否
汤云为 独立董事 11 7 3 1 0否
史建三 独立董事 11 6 3 2 0否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
无董事存在两次未亲自出席董事会情形。
年内召开董事会会议次数 11
其中：现场会议次数 6
通讯方式召开会议次数 0
现场结合通讯方式召开会议次数 5
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
（一）行业发展趋势分析
2010 年，房地产市场仍然保持了稳定的增长。2010 年全国实现商品住宅销售面积 9.31 亿平方米，同比增长 7.97%，增速比
2009 年降低 35.9 个百分点；商品住宅销售额 4.40 万亿元，同比增长 15.19%，增速比 2009 年降低 64.8 个百分点；商品住宅
销售均价 4726 元/平方米，同比增长 6.7%，增速比 2009 年降低 14.4 个百分点。2010 年，全国房地产开发投资 4.83 万亿元，
同比增长 33.2%，其中，商品住宅投资 3.40 万亿元，同比增长 32.9%；房屋新开工面积 16.38 亿平方米，同比增长 40.7%，创
历史新高。
在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列
针对房地产行业的调控政策。2011 年 1 月 26 日出台的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
（新“国八条”）为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策
外，还新增了“限购令”和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求，加大土地供应和保障房建设以解决市场供
求矛盾。系列调控政策的叠加，将会对市场产生较大影响。
公司认为，此次调控是历时最长的一次调控，充分显示国务院及相关部委促进房地产行业的持续稳定健康发展的决心。目前
的房地产调控，短期内，可能造成部分城市房地产市场紧缩，但其不会改变行业中长期向好的发展趋势。以二、三线城市为
主的城镇化进程、中国经济的持续快速增长、人民群众对于改善生活环境的要求，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的
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时间内保持较快的增长。同时，调控政策对于不同城市和产品的影响不一。作为政策调控重点的一线城市和房价上涨较快的
二线城市受影响较大，其他三、四线城市受影响较小；面向自住需求的中小户型产品受影响较小。
（二）报告期内经营业绩回顾
2010 年，公司在继续深入开展改革整顿，管理转型与升级活动的同时，奋力拓展公司业务，取得以下成绩：
报告期内，在政策调控及市场环境不利等情况下，经公司全体员工的积极努力，公司业务仍然取得了一定幅度的增长。全年
实现预售面积 71.74 万平方米，实现预售金额 53.35 亿元，分别比上年增长了 3.81%和 23.31%；房地产业务营业收入 35.58 亿
元，结转面积 62.49 万平方米，比上年增长了 31.08%和 37.79%；建筑施工业务全年实现收入 66.60 亿元（内部关联交易抵消
后 55.53 亿元），比上年增长 63.52%，净利润率 4.50%，比上年同期略有增长。
报告期内，公司整体实现营业收入 91.38 亿元，比上年增长 60.75%。实现营业利润 10.17 亿元，比上年增长 26.16%，归属于
上市公司股东的净利润为 7.41 亿元，比上年增长 32.41%，为公司持续稳定发展奠定了扎实的基础。
报告期内，公司积极扩大经营规模，土地储备大幅增加。2010 年公司一方面运用独特的“打包拿地”的房地产开发模式，成
功获取盐城中南世纪城项目、海门圩角河“南部新城一二级联动”项目，海南儋州土地开发也取得了进展，获得了首期 800
亩土地。另一方面，公司通过挂牌竞拍方式，以起拍价格成功竞得苏州吴江、镇江两宗地块，保证了公司在区域市场的发展
壮大。
报告期内，公司积极开拓商业地产和酒店地产，先后成立了商业经营管理公司和酒店经营管理公司，年内公司首个五星级酒
店也进入了试营运阶段。公司通过南通中央商务区商业项目与国际、国内知名的商业地产管理公司探索、合作，积累商业地
产设计、开发、营运经验，为公司城市综合运营商的战略目标实现奠定基础。
报告期内，公司品牌形象与社会声誉进一步提升。公司在科技攻关、技术创新方面取得长足进步，住宅产业化相关技术获得
国家发明专利证书及实用新型专利证书：公司主编建筑行业标准 3 项；在项目工程质量方面：公司实力得到主管部门的进一
步认可，获得国家优质工程奖、中国土木工程詹天佑奖、中国安装之星；在慈善公益事业方面：2010 年公司投资新建海门东
洲国际学校，第一时间向云南、海南等受灾地区捐款，向社会各界总计捐款近 2000 万元，公司获得中国优秀企业公民、中国
红十字博爱奖章、首届江苏慈善奖。
（三）2011 年发展目标：
2011 年在董事会的部署下，公司按照“加大投资，加快发展，加大提升，加快转型，建品牌，树品牌，用品牌”的既定方针，
重点做好以下几项工作：
1、2011 年，房地产新项目拓展继续执行“打包拿地为主、挂牌拍卖为辅”的策略。保证全年获取 4 个以上新项目，土地面积
增加 4000 亩以上，其中通过打包拿地方式所获得项目占到 80%，城市综合体三分之一以上。建筑施工业务继续执行“立足大
市场、对接大业主、承接大项目”的策略，重点开拓北京、天津、上海、南京、山东等地区，大力承接城市基础设施、公共
设施项目。
2、2011 年，房地产计划新开工面积 150 万平方米，实现销售面积 100 万平方米，实现销售金额 70 亿元。建筑工程业务计划
实现业务收入 70 亿元。
3、2011 年，公司将全面启动企业管理转型与升级，引入国际顶级咨询机构开展全方位管理咨询活动，对公司战略、体制机制、
管控模式等领域进行研究和优化，积极吸收先进企业优秀的管理经验，为公司宏伟目标的实现奠定基础。
4、2011 年，公司将以“品牌化设计、品牌化采购、品牌化验收、品牌化物业”四大品牌化战略为抓手，从项目开发的各个环
节着手，进一步推动项目品质的快速提升。
（四）公司未来面临的主要风险和应对措施
1、行业风险。国家在土地供应与规划、税收、信贷、货币等诸多方面的宏观调控政策都将对房地产市场产生重大影响。为此
公司将加强宏观政策研究与风险防范，重视经济形势变化和政策导向，加强前瞻性研究，提高风险防范意识。
2、市场风险。2011 年房地产市场销售必将严峻，公司一方面要根据市场变化采取灵活多变的营销策略。通过加强房地产政策
和区域市场的研究，及时把握调控政策变化，综合运用各种营销手段，促进产品去化，加速资金回笼，另一方面公司将进一
步规范内部管理，提高产品品质、提升服务质量，加强成本控制和对新产品的研究，提高企业核心竞争力。
3、财务风险。受持续紧缩的房地产信贷政策影响，公司业务拓展面临一定的资金压力。为此公司将以国家政策为导向，加强
与各金融机构的合作，积极创新融资方式，拓展融资渠道。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年增
分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
年增减（%） 年增减（%） 减（%）
房屋销售收入 355,827.96 233,337.45 34.42% 43.74% 49.89% -2.69%
建筑施工收入 555,312.02 458,636.46 17.41% 73.68% 71.15% 1.22%
物业收入及其他 926.21 773.66 16.47% 3.82% 22.84% -12.93%
8
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
主营业务分产品情况
房屋销售收入 355,827.96 233,337.45 34.42% 43.74% 49.89% -2.69%
建筑施工收入 555,312.02 458,636.46 17.41% 73.68% 71.15% 1.22%
物业收入及其他 926.21 773.66 16.47% 3.82% 22.84% -12.93%
6.3 主营业务分地区情况
单位：万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
江苏省 785,787.69 41.09%
其他省份 126,278.50 1,021.89%
6.4 采用公允价值计量的项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
本期公允价值变 计入权益的累计
项目 期初金额 本期计提的减值 期末金额
动损益 公允价值变动
金融资产：
其中：1.以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资 2,862,790.57 95,125.21 2,957,915.78
产
其中：衍生金融资产
2.可供出售金融资产
金融资产小计 2,862,790.57 95,125.21 2,957,915.78
金融负债
投资性房地产
生产性生物资产
其他
合计 2,862,790.57 95,125.21 2,957,915.78
6.5 募集资金使用情况对照表
□ 适用 √ 不适用
变更募集资金投资项目情况表
□ 适用 √ 不适用
6.6 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
项目名称 本年度投资金额 项目进度 本年度项目收益情况
南通中南世纪城 124,387.69 开发过半，目前开发商业部分 实现利润 13524 万元
南通中南军山半岛 44,159.57 约 60% 实现利润 3547 万元
海门中南世纪城 40,648.11 约 60%，现开发三期 实现利润 16294 万元
南通中南世纪花城 47,117.14 一期开发完毕，现开发二期 实现利润 4252 万元
9
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
镇江中南世纪城 41,258.06 约 50% 实现利润 1754 万元
常熟中南世纪城 42,182.80 约 30% 实现利润 3882 万元
约 30%,住宅开发完毕，现开发商
青岛海湾新城 7,362.67 实现利润 12084 万元
业
寿光中南世纪城 14,635.64 约 30% 实现利润 1150 万元
文昌中南世纪城 24,847.22 约 60% 实现利润 12562 万元
盐城中南世纪城 37,328.54 大一期开工建设，实现销售 未实现利润
青岛中南世纪城 36,841.01 一期开工建设，尚未销售 未实现利润
吴江中南世纪城 59,671.47 一期开工建设，尚未销售 未实现利润
合计 520,439.92 - -
6.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
□ 适用 √ 不适用
6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经天健正信会计师事务所有限公司审计，截止 2010 年 12 月 31 日母公司可供分配的利润为人民币 154,296,150.59 元,资本公积
3,457,948,360.49 元。
（一）利润分配预案_
公司拟以 2010 年 12 月 31 日公司总股本 1,167,839,226 股为基数，向全体股东按每 10 股派发现金红利 1 元（含税）进行分配，
共计分配利润
116,783,922.60 元，剩余未分配利润转入 2010 年度。
（二）公积金转增股本预案
公司拟以 2010 年 12 月 31 日公司总股本 1,167,839,226 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 0 股。
公司最近三年现金分红情况表
单位：元
分红年度合并报表中归 占合并报表中归属于上
分红年度 现金分红金额（含税） 属于上市公司股东的净 市公司股东的净利润的 年度可分配利润
利润 比率
2009 年 0.00 559,759,377.75 0.00% 215,555,400.45
2008 年 0.00 486,841,563.70 0.00% 253,572,611.86
2007 年 0.00 443,873,735.47 0.00% 229,353,874.14
最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的比例（%） 0.00%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
□ 适用 √ 不适用
10
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
7.2 出售资产
□ 适用 √ 不适用
7.1、7.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
7.3 重大担保
□ 适用 √ 不适用
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方 占同类交易金额的比 占同类交易金额的比
交易金额 交易金额
例 例
青岛易辰房地产代理有限公司 0.00 0.00% 518.21 5.66%
金丰环球装饰工程（天津）有限公司 0.00 0.00% 33,459.07 4.82%
北京城建地铁地基市政工程有限公
0.00 0.00% 4,911.00 0.71%
司
北京城建中南市政工程有限公司 0.00 0.00% 5,457.78 0.79%
中南控股集团有限公司 0.00 0.00% 392.02 100.00%
合计 0.00 0.00% 44,738.08 6.67%
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额 0.00 万元。
2010 年关联交易发生总额未超过年初的预测及审批额度，但公司
与年初预计临时披露差异的说明 与金丰环球因装饰工程劳务所导致的关联交易超额 18459.07 万元，
需经公司 2010 年度股东大会补充确认。
7.4.2 关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
中南控股集团有限公司 0.00 0.00 0.00 549.97
中南房地产业有限公司 0.00 0.00 197.34 459.05
合计 0.00 0.00 197.34 1,009.02
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额 0.00 万元，余额 0.00 万元。
7.4.3 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表
□ 适用 √ 不适用
7.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
11
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
7.6 承诺事项履行情况
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股 5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的
以下承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
东北特钢在大连金牛于
2006 年 3 月进行股权分
置改革时曾承诺：A、承
诺所持有股份自方案实
施后首个交易日起，在
12 个月内不上市交易或
转让；在前述承诺期满
后，通过深圳证券交易
所挂牌交易出售原非流
通股股份，出售数量占
公司股份总数的比例在
12 个月内不得超过 5%，
中南房地产业有 在 24 个月内不超过
股改承诺 按承诺履行
限公司 10%；B、承诺在股权分
置改革实施后，将提供
部分股票用于公司建立
股权激励制度，具体方
案授权董事会依据国家
有关法律政策制定并按
法定程序报相关部门审
批后实施。
中南房地产已承诺，在
本次股份转让完成后，
继续遵循大连金牛股权
分置改革有关限售条件
的承诺。
为从根本上避免和消除
中南房地产、中南集团、
陈锦石及其关联企业侵
占上市公司的商业机会
和形成同业竞争的可能
性，中南房地产、中南
集团、陈锦石（以下简
称“承诺人”）承诺：
中南房地产作为大连金
牛控股股东期间，中南
集团作为大连金牛间接
中南控股集团有
控股股东期间，陈锦石
收购报告书或权益变动报告书中所作承 限公司、中南房
作为大连金牛实际控制 按承诺履行
诺 地产业有限公
人期间，承诺人不会在
司、陈锦石
中国境内或境外，以任
何方式（包括但不限于
其单独经营、通过合资
经营或拥有另一公司或
企业的股份及其它权
益）直接或间接从事与
大连金牛相同或相似的
业务。
承诺人同时保证：将采
取合法及有效的措施，
促使承诺人除大连金牛
12
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
外的其他下属全资、控
股子公司不从事与大连
金牛相同或相似的业
务；如果有同时适合于
大连金牛和承诺人及下
属全资、控股子公司进
行商业开发的机会，大
连金牛享有优先选择
权。
承诺人承诺并保证给予
大连金牛与承诺人其他
下属全资、控股子公司
同等待遇，避免损害大
连金牛及大连金牛中小
股东的利益。
对于大连金牛的正常生
产、经营活动，承诺人
保证不利用其地位损害
大连金牛及大连金牛中
小股东的利益。
就本次交易完成后中南
房地产、中南集团、陈
锦石可能与大连金牛发
生的关联交易，中南房
地产、中南集团、陈锦
石（以下简称“承诺人”）
承诺：
在本次交易完成后，承
诺人及其下属全资、控
股子公司将尽量减少并
规范与大连金牛及其控
股企业之间的关联交
易。对于无法避免或有
合理原因而发生的关联
交易，承诺人及其下属
全资、控股子公司将遵
循市场公开、公平、公
正的原则以公允、合理
的市场价格进行，根据
有关法律、法规及规范
性文件的规定履行关联
交易决策程序，依法履
行信息披露义务和办理
有关报批程序，不利用
其地位损害大连金牛的
利益。
中南房地产作为大连金
牛控股股东期间，中南
集团作为大连金牛间接
控股股东期间，陈锦石
作为大连金牛实际控制
人期间，承诺人不会利
用其地位损害大连金牛
股份有限公司及其他股
东（特别是中小股东）
的合法权益。
中南控股集团有 为保持上市公司的独立
重大资产重组时所作承诺 按承诺履行
限公司、中南房 性，中南房地产、中南
13
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
地产业有限公 集团和陈锦石（以下简
司、陈锦石 称“承诺方”）承诺如下：
（一）保证上市公司人
员独立
1、保证上市公司的生产
经营与行政管理（包括
劳动、人事及工资管理
等）完全独立于承诺方
及承诺方关联公司。
2、上市公司董事、监事
及高级管理人员严格按
照《公司法》、《公司章
程》的有关规定选举产
生；保证上市公司的总
经理、副总经理、财务
负责人、董事会秘书等
高级管理人员专职在上
市公司工作，不在承诺
方及承诺方关联公司兼
任除董事之外的职务。
3、保证承诺方推荐出任
上市公司董事和经理的
人选都通过合法的程序
进行，承诺方不干预公
司董事会和股东大会已
经做出的人事任免决
定。
（二）保证上市公司资
产独立完整
1、保证上市公司与承诺
方及承诺方的关联人之
间产权关系明确，上市
公司对所属资产拥有完
整的所有权，保证上市
公司资产的独立完整
2、保证上市公司不存在
资金、资产被承诺方及
承诺方的关联方占用的
情形。
3、保证上市公司的住所
独立于承诺人。
（三）保证上市公司的
财务独立
1、保证上市公司建立独
立的财务部门和独立的
财务核算体系。
2、保证上市公司具有规
范、独立的财务会计制
度和对分公司、子公司
的财务管理制度。
3、保证上市公司保持自
己独立的银行帐户，不
与承诺方共用一个银行
账户。
4、保证上市公司的财务
人员不在本公司兼职。
5、保证上市公司依法独
14
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
立纳税。
6、保证上市公司能够独
立作出财务决策，承诺
方不干预上市公司的资
金使用。
（四）保证上市公司机
构独立
1、保证上市公司的机构
设置独立于承诺方，并
能独立自主地运作。
2、保证上市公司办公机
构和生产经营场所与承
诺方分开；建立健全的
组织机构体系，保证上
市公司董事会、监事会
以及各职能部门独立运
作，不存在与承诺方职
能部门之间的从属关
系。
3、保证承诺方行为规
范，不超越股东大会直
接或间接干预上市公司
的决策和经营。
（五）保证上市公司业
务独立
1、保证上市公司拥有独
立开展经营活动的资
产、人员、资质和能力，
上市公司具有面向市场
自主经营的能力。
2、保证尽可能减少上市
公司与承诺方及承诺方
关联公司之间的持续性
关联交易。对于无法避
免的关联交易将本着
“公平、公正、公开”
的原则，与向非关联企
业的交易价格保持一
致，并及时进行信息披
露。
3、保证不与上市公司进
行同业竞争。
为保护全体股东权益，
保证本次置入到上市公
司的资产不缩水，上市
经北京天健兴业资产评估有限公司出具的
公司将聘请独立的资产
天兴评报字（2011）第 76 号报告，江苏中
评估机构分别以本次交
南建设集团股份有限公司截止 2010 年 12 月
易完成后的第二年末
31 日净资产评估价值为 1,204,897.23 万元，
（即：2010 年 12 月 31
中南房地产业有 且公司重大资产重组完成后未出现因现金
发行时所作承诺 日）、第三年末（即：2011
限公司、陈昱含 分红、新股发行等影响所有者权益的事项。
年 12 月 31 日）为评估
公司 2007 年 12 月 31 日资产置入时评估价
基准日对上市公司进行
值为 506,778.00 万元。因此，公司资产未出
资产评估，如果届时评
现减值的情况,未触发当年度需补差的情
估结果加上期间现金分
形。
红部分减去期间发生的
因增资形成的所有者权
益增加部分（以下简称
15
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
“调整后评估结果”），
低于本次交易的置入资
产评估值，中南房地产
和陈琳承诺，除因事前
无法获知且事后无法控
制的原因外，中南房地
产和陈琳将在前述资产
评估报告出具后的 30 个
工作日内以现金、资产
或股权方式向大连金牛
补足调整后评估结果与
本次交易的置入资产交
易价格的差额部分。
中南房地产业有限公司
和陈琳（以下合称“承
诺人”）目前分别持有南
通建筑工程总承包有限
公司（以下简称“南通
总承包”）97.36%和
2.64%股权。鉴于南通总
承包及其子公司南通市
中南建工设备安装有限
公司在 2008 年度及以前
年度存在按照核定方式
缴纳企业所得税的情
况，为保证大连金牛股
份有限公司（以下简称
大连金牛）及其中小股
东的利益，承诺人特此
承诺：在大连金牛本次
重大重组经中国证监会
批准并实施后，如有权
税务部门要求南通总承
包及南通市中南建工设
备安装有限公司改按查
中南房地产业有 账征收方式缴纳 2007 年
其他承诺（含追加承诺） 未触发履行条件
限公司、陈昱含 度及以前年度所得税，
并由此导致南通总承包
及南通市中南建工设备
安装有限公司需补缴税
款、支付滞纳金、罚款
或其他款项时，承诺人
将在有权税务部门规定
的期限内，且最迟不晚
于有权税务部门出具书
面文件后的一个月内，
根据目前对南通总承包
的持股比例承担南通总
承包及南通市中南建工
设备安装有限公司需补
缴的税款、滞纳金、罚
款或其他款项。
鉴于南通建筑工程总承
包有限公司（以下简称
“南通总承包”）及其子
公司南通市中南建工设
备安装有限公司（以下
简称“中南安装”）存在
按照核定方式缴纳企业
16
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
所得税的情况，为保障
大连金牛股份有限公司
（以下简称“大连金牛”
或“上市公司”）及其中
小股东的利益，中南房
地产业有限公司和陈琳
（以下合称“承诺人”）
就所出具的税务补偿承
诺中的责任期限明确如
下：
南通总承包及中南安装
若因资产置换完成日前
的经营行为或其他行
为，需要补缴企业所得
税、支付滞纳金、罚款
或其他款项，承诺人将
在税务机关规定的期限
内，且最迟不晚于税务
机关出具书面文件后的
一个月内，按持股比例
承担；南通总承包及中
南安装在资产置换完成
日后的应税责任，由大
连金牛（上市公司）承
担。
7.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.5 其他综合收益细目
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额
17
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
减：可供出售金融资产产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计 0.00 0.00
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计 0.00 0.00
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小计 0.00 0.00
4．外币财务报表折算差额
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计 0.00 0.00
5．其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计 0.00 0.00
合计 0.00 0.00
§8 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
一、监事会的工作情况
本年度监事会召开 6 次会议
1、四届监事会十五次会议审议通过了《江苏中南建设集团股份有限公司 2009 年度监事会工作报告》、《江苏中南建设集团股
份有限公司 2009 年度财务决算报告》、《江苏中南建设集团股份有限公司 2009 年度利润分配及公积金转增股本的预案》、《江
苏中南建设集团股份有限公司 2009 年年度报告》和年度报告摘要；
2、四届监事会十六次会议审议通过了审议通过了《江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年一季度报告全文及正文》的议案；
3、四届监事会十七次会议审议通过了审议通过了《关于监事换届选举的议案》；
4、五届监事会一次会议审议通过了《关于选举公司监事会主席的议案》；
5、五届监事会二次会议审议通过了《江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年半年度报告》和报告摘要的议案；
6、五届监事会三次会议审议通过《江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年三季度报告全文及正文》的议案。
二、监事会对公司依法运作的独立意见
监事会按照《公司法》和《公司章程》行使职权，在本报告期内对公司财务管理、内控制度、执行股东大会决议、经营决策
及董事会和高级管理人员的决策及经营行为进行了认真的检查和监督。现对下列事项发表独立意见：
（一）公司依法运作情况
2010 年度，公司监事会根据有关法律、法规，对董事会、股东大会的召开程序、决议事项、决策程序、董事会对股东大会决
议的执行情况、公司董事、经理执行公司职务的情况等进行了监督。监事会认为，公司董事会能按照《公司法》、《证券法》、
《公司章程》及其他法律、法规进行规范运作，严格执行股东大会的各项决议和授权，决策程序科学、合法。公司本着审慎
经营的态度，建立和完善了各项内部控制制度。公司董事及经理等高级管理人员在执行公司职责时没有违反国家法律法规、
公司章程或损害公司利益的行为。
（二）检查公司财务的情况
公司监事会对公司的财务状况进行了认真、细致的检查，认为 2010 年度财务报告真实地反映了公司的财务状况和经营成果，
天健正信会计师事务所有限公司出具的审计报告是客观公正的。
18
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（三）募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金使用情况。
（四）收购、出售资产情况
报告期内，公司无收购、出售资产情况。
（五）公司关联交易情况
公司与各关联方的关联交易，以国家定价、市场价格、协议价为基础进行核算。其关联交易公平合理，关联交易的定价是公
允的，未损害本公司利益，未损害非关联股东的利益。
（六）对公司内部控制自我评价的意见
公司能够根据中国证监会及深圳证券交易所有关规定，结合自身实际情况，积极完善涵盖公司各环节的内部控制制度，保证
了公司各项业务活动的高效运行；公司内部控制组织机构完整、设置科学，内控体系完备有效，保证了公司内部控制重点活
动的执行及监督充分有效；报告期内，公司未发生违反法律法规、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》的情形。综上
所述，监事会认为：公司内部控制自我评估报告全面、真实、准确，反映了公司内部控制的实际情况。
§9 财务报告
9.1 审计意见
财务报告 是
审计意见 标准无保留审计意见
审计报告编号 天健正信审（2011）GF 字第 010063 号
审计报告标题 审计报告
审计报告收件人 江苏中南建设集团股份有限公司全体股东
我们审计了后附的江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称中南建设）财务报表，包括 2010 年
引言段 12 月 31 日的资产负债表、合并资产负债表，2010 年度的利润表、合并利润表和现金流量表、合
并现金流量表及股东权益变动表、合并股东权益变动表，以及财务报表附注。
按照企业会计准则的规定编制财务报表是中南建设管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实
管理层对财务报表的责任
施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错
段
报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）做出合理的会计估计。
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决
注册会计师责任段 于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部
控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和做出会计估计的合
理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
我们认为，中南建设财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了中
审计意见段
南建设 2010 年 12 月 31 日的财务状况以及 2010 年度的经营成果和现金流量。
非标意见
审计机构名称 天健正信会计师事务所有限公司
审计机构地址 中国北京
审计报告日期 2011 年 03 月 31 日
注册会计师姓名
许秀敏 段奇
19
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.2 财务报表
9.2.1 资产负债表
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年 12 月 31 日 单位：
元
期末余额 年初余额
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 2,566,111,614.86 204,595,798.13 1,960,086,110.79 57,549,624.59
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 2,957,915.78 2,862,790.57
应收票据 12,367,788.26 21,800,000.00 750,000.00
应收账款 3,515,999,850.92 1,943,867,258.89
预付款项 2,421,259,753.87 159,984,280.00 523,550,297.64 37,673,386.96
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 2,070,114,979.50 3,643,566,548.81 2,618,711,565.97 2,757,413,459.57
买入返售金融资产
存货 11,857,515,128.24 8,627,941,825.29
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 22,446,327,031.43 4,029,946,626.94 15,677,769,849.15 2,852,636,471.12
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资 90,000,000.00 90,000,000.00
长期应收款
长期股权投资 5,730,700,564.88 4,842,200,564.88
投资性房地产 44,411,914.02 46,562,907.98
固定资产 880,600,753.67 4,128,541.06 856,587,138.41
在建工程 26,726,492.18 12,233,649.52
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 4,917,303.34 4,543,763.85
开发支出
商誉 4,188,653.58 4,188,653.58
长期待摊费用 467,248,307.03 310,529,862.45
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江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
递延所得税资产 163,596,772.00 126,019,292.72
其他非流动资产 7,893,623.94 12,303,693.49
非流动资产合计 1,689,583,819.76 5,734,829,105.94 1,462,968,962.00 4,842,200,564.88
资产总计 24,135,910,851.19 9,764,775,732.88 17,140,738,811.15 7,694,837,036.00
流动负债：
短期借款 2,272,000,000.00 1,273,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据 227,300,000.00 203,500,000.00
应付账款 2,805,498,498.92 51,834.25 1,918,853,240.74
预收款项 6,898,620,683.86 5,101,828,220.58
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 537,616,856.08 813,466.10 361,920,352.00 1,244,400.00
应交税费 1,108,012,099.61 748,446.65 854,952,209.77
应付利息 36,316,666.67
应付股利
其他应付款 919,175,321.05 4,336,936,751.03 1,229,903,758.71 2,806,108,151.29
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 970,000,000.00 150,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 15,774,540,126.19 4,338,550,498.03 11,093,957,781.80 2,807,352,551.29
非流动负债：
长期借款 3,087,000,000.00 600,000,000.00 2,055,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 3,087,000,000.00 600,000,000.00 2,055,000,000.00
负债合计 18,861,540,126.19 4,938,550,498.03 13,148,957,781.80 2,807,352,551.29
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,167,839,226.00 1,167,839,226.00 778,559,484.00 778,559,484.00
资本公积 618,576,408.54 3,457,948,360.49 1,007,856,150.54 3,847,228,102.49
减：库存股
专项储备
盈余公积 196,795,165.40 46,141,497.77 196,795,165.40 46,141,497.77
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江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
一般风险准备
未分配利润 2,632,227,023.35 154,296,150.59 1,891,075,161.52 215,555,400.45
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 4,615,437,823.29 4,826,225,234.85 3,874,285,961.46 4,887,484,484.71
少数股东权益 658,932,901.71 117,495,067.89
所有者权益合计 5,274,370,725.00 4,826,225,234.85 3,991,781,029.35 4,887,484,484.71
负债和所有者权益总计 24,135,910,851.19 9,764,775,732.88 17,140,738,811.15 7,694,837,036.00
9.2.2 利润表
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 9,137,512,544.84 5,684,234,514.04 955,383,851.13
其中：营业收入 9,137,512,544.84 5,684,234,514.04 955,383,851.13
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 8,117,270,506.47 52,664,549.86 4,880,566,105.38 962,759,499.06
其中：营业成本 6,939,845,418.57 4,243,156,251.05 879,513,327.17
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 485,062,265.26 308,341,719.89 4,146,943.62
销售费用 91,578,927.59 69,722,429.25 13,031,982.28
管理费用 397,528,431.86 54,413,936.22 262,092,999.87 27,683,376.89
财务费用 100,750,502.80 -2,049,386.36 60,949,936.97 34,150,396.42
资产减值损失 102,504,960.39 300,000.00 -63,697,231.65 4,233,472.68
加：公允价值变动收益（损失
95,125.21 2,022,099.68
以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号
4,719,589.58 3,021,140.70
填列）
其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“-”号填
1,025,056,753.16 -52,664,549.86 808,711,649.04 -7,375,647.93
列）
加：营业外收入 13,659,784.76 505,300.00 3,785,333.49 937,483.57
减：营业外支出 21,605,401.08 9,100,000.00 6,281,892.00 30,440,241.66
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江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
其中：非流动资产处置损失 508,162.03 1,109,598.57
四、利润总额（亏损总额以“-”
1,017,111,136.84 -61,259,249.86 806,215,090.53 -36,878,406.02
号填列）
减：所得税费用 243,231,441.19 239,118,642.90 1,138,805.39
五、净利润（净亏损以“-”号填
773,879,695.65 -61,259,249.86 567,096,447.63 -38,017,211.41
列）
归属于母公司所有者的净
741,151,861.83 -61,259,249.86 559,759,377.75 -38,017,211.41
利润
少数股东损益 32,727,833.82 7,337,069.88
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.63 0.48
（二）稀释每股收益 0.63 0.48
七、其他综合收益
八、综合收益总额 773,879,695.65 -61,259,249.86 567,096,447.63 -38,017,211.41
归属于母公司所有者的综
741,151,861.83 -61,259,249.86 559,759,377.75 -38,017,211.41
合收益总额
归属于少数股东的综合收
32,727,833.82 7,337,069.88
益总额
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元。
9.2.3 现金流量表
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
8,109,924,382.87 5,264,498,915.81 989,491,206.07
现金
客户存款和同业存放款项
净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
处置交易性金融资产净增
加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 49,201.41 614,173.13 2,998,396.47
收到其他与经营活动有关
613,908,312.64 17,788,176,721.28 1,654,984,136.42 2,946,918,103.83
的现金
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经营活动现金流入小计 8,723,881,896.92 17,788,176,721.28 6,920,097,225.36 3,939,407,706.37
购买商品、接受劳务支付的
7,888,022,822.89 748,505,064.40 4,264,505,400.14 960,927,301.80
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支
657,152,219.18 17,943,312.68 545,442,556.57 53,183,935.70
付的现金
支付的各项税费 647,424,134.90 3,680,628.25 482,836,955.32 30,898,846.75
支付其他与经营活动有关
1,826,480,718.84 16,765,283,471.95 1,488,800,231.02 2,973,220,395.73
的现金
经营活动现金流出小计 11,019,079,895.81 17,535,412,477.28 6,781,585,143.05 4,018,230,479.98
经营活动产生的现金
-2,295,197,998.89 252,764,244.00 138,512,082.31 -78,822,773.61
流量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 93,050,000.00
取得投资收益收到的现金 4,719,589.58 3,038,566.70
处置固定资产、无形资产和
-123,360.00 135,634.00
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单
2,420,000.00 110,957,376.90
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
339,058,760.03
的现金
投资活动现金流入小计 4,596,229.58 437,702,960.73 110,957,376.90
购建固定资产、无形资产和
44,786,751.67 4,257,650.00 33,156,028.89 13,540,136.03
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 690,500,000.00 175,500,000.00 250,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流出小计 44,786,751.67 694,757,650.00 208,656,028.89 263,540,136.03
投资活动产生的现金
-40,190,522.09 -694,757,650.00 229,046,931.84 -152,582,759.13
流量净额
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金 508,710,000.00 1,750,000.00
其中：子公司吸收少数股东
508,710,000.00 1,750,000.00
投资收到的现金
取得借款收到的现金 5,400,354,000.00 600,000,000.00 3,567,500,000.00 494,901,510.88
发行债券收到的现金
24
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收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计 5,909,064,000.00 600,000,000.00 3,569,250,000.00 494,901,510.88
偿还债务支付的现金 2,864,354,000.00 2,302,920,000.00 307,828,150.12
分配股利、利润或偿付利息
319,144,685.60 196,596,989.18 32,737,593.82
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关
89,210,000.00 6,103,000.00
的现金
筹资活动现金流出小计 3,272,708,685.60 2,505,619,989.18 340,565,743.94
筹资活动产生的现金
2,636,355,314.40 600,000,000.00 1,063,630,010.82 154,335,766.94
流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 300,966,793.42 158,006,594.00 1,431,189,024.97 -77,069,765.80
加：期初现金及现金等价物
1,816,764,524.82 35,505,238.62 385,575,499.85 112,575,004.42
余额
六、期末现金及现金等价物余额 2,117,731,318.24 193,511,832.62 1,816,764,524.82 35,505,238.62
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9.2.4 合并所有者权益变动表
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年度 单位：元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
所有者 所有者
项目 少数股 少数股
实收资 实收资
资本公 减：库 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合 资本公 减：库 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
本（或 其他 东权益 本（或 其他 东权益
积 存股 备 积 险准备 利润 计 积 存股 备 积 险准备 利润 计
股本） 股本）
778,55 1,007,8 196,79 1,891,0 117,49 3,991,7 478,02 1,002,4 135,05 1,393,0 108,47 3,117,0
一、上年年末余额 9,484.0 56,150. 5,165.4 75,161. 5,067.8 81,029. 9,484.0 76,150. 7,408.3 53,540. 0,450.1 87,033.
0 54 0 52 9 35 0 54 7 80 0 81
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
778,55 1,007,8 196,79 1,891,0 117,49 3,991,7 478,02 1,002,4 135,05 1,393,0 108,47 3,117,0
二、本年年初余额 9,484.0 56,150. 5,165.4 75,161. 5,067.8 81,029. 9,484.0 76,150. 7,408.3 53,540. 0,450.1 87,033.
0 54 0 52 9 35 0 54 7 80 0 81
389,27 -389,27 741,15 541,43 1,282,5 300,53 498,02 874,69
三、本年增减变动金额（减 5,380,0 61,737, 9,024,6
9,742.0 9,742.0 1,861.8 7,833.8 89,695. 0,000.0 1,620.7 3,995.5
少以“-”号填列） 00.00 757.03 17.79
0 0 3 2 65 0 2 4
741,15 773,87 559,75 567,09
32,727, 7,337,0
（一）净利润 1,861.8 9,695.6 9,377.7 6,447.6
833.82 69.88
3 5 5 3
（二）其他综合收益
26
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
741,15 773,87 559,75 567,09
32,727, 7,337,0
上述（一）和（二）小计 1,861.8 9,695.6 9,377.7 6,447.6
833.82 69.88
3 5 5 3
508,71 508,71 300,53 307,59
（三）所有者投入和减少 5,380,0 1,687,5
0,000.0 0,000.0 0,000.0 7,547.9
资本 00.00 47.91
0 0 0 1
508,71 508,71 300,53 302,28
1,750,0
1．所有者投入资本 0,000.0 0,000.0 0,000.0 0,000.0
00.00
0 0 0 0
2．股份支付计入所有
者权益的金额
5,380,0 -62,452 5,317,5
3．其他
00.00 .09 47.91
61,737, -61,737
（四）利润分配
757.03 ,757.03
61,737, -61,737
1．提取盈余公积
757.03 ,757.03
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
4．其他
389,27 -389,27
（五）所有者权益内部结
9,742.0 9,742.0
转
0 0
1．资本公积转增资本 389,27 -389,27
27
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（或股本） 9,742.0 9,742.0
0 0
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,167,8 618,57 196,79 2,632,2 658,93 5,274,3 778,55 1,007,8 196,79 1,891,0 117,49 3,991,7
四、本期期末余额 39,226. 6,408.5 5,165.4 27,023. 2,901.7 70,725. 9,484.0 56,150. 5,165.4 75,161. 5,067.8 81,029.
00 4 0 35 1 00 0 54 0 52 9 35
9.2.5 母公司所有者权益变动表
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年度 单位：元
本期金额 上年金额
实收资本 实收资本
项目 减：库存 一般风险 未分配利 所有者权 减：库存 一般风险 未分配利 所有者权
（或股 资本公积 专项储备 盈余公积 （或股 资本公积 专项储备 盈余公积
股 准备 润 益合计 股 准备 润 益合计
本） 本）
778,559,4 3,847,228 46,141,49 215,555,4 4,887,484 300,530,0 587,067,0 46,141,49 253,572,6 1,187,311
一、上年年末余额
84.00 ,102.49 7.77 00.45 ,484.71 00.00 21.61 7.77 11.86 ,131.24
加：会计政策变更
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江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
前期差错更正
其他
778,559,4 3,847,228 46,141,49 215,555,4 4,887,484 300,530,0 587,067,0 46,141,49 253,572,6 1,187,311
二、本年年初余额
84.00 ,102.49 7.77 00.45 ,484.71 00.00 21.61 7.77 11.86 ,131.24
三、本年增减变动金额（减 389,279,7 -389,279, -61,259,2 -61,259,2 478,029,4 3,260,161 -38,017,2 3,700,173
少以“-”号填列） 42.00 742.00 49.86 49.86 84.00 ,080.88 11.41 ,353.47
-61,259,2 -61,259,2 -38,017,2 -38,017,2
（一）净利润
49.86 49.86 11.41 11.41
（二）其他综合收益
-61,259,2 -61,259,2 -38,017,2 -38,017,2
上述（一）和（二）小计
49.86 49.86 11.41 11.41
（三）所有者投入和减少 478,029,4 3,260,161 3,738,190
资本 84.00 ,080.88 ,564.88
478,029,4 3,260,161 3,738,190
1．所有者投入资本
84.00 ,080.88 ,564.88
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
4．其他
29
江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（五）所有者权益内部结 389,279,7 -389,279,
转 42.00 742.00
1．资本公积转增资本 389,279,7 -389,279,
（或股本） 42.00 742.00
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,167,839 3,457,948 46,141,49 154,296,1 4,826,225 778,559,4 3,847,228 46,141,49 215,555,4 4,887,484
四、本期期末余额
,226.00 ,360.49 7.77 50.59 ,234.85 84.00 ,102.49 7.77 00.45 ,484.71
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江苏中南建设集团股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
本公司及下属房地产公司今年新设成立 11 家子公司。
1、2010 年 01 月 14 日，公司出资 10000 万元设立全资子公司——文昌中南城市开发有限公司。公司法定代表人：祁沫若。公
司住所：海南省文昌市清澜开发区高隆湾。公司经营范围：土地成片开发、自有物业租赁、物业管理，房地产信息咨询。
2、2010 年 02 月 23 日，公司出资 500 万元设立全资子公司——江苏中南建筑防水工程有限公司。公司法定代表人：陈小平。
公司住所：海门市常乐镇北首。公司经营范围：建筑防水工程专业承包、防腐保温工程专业承包。
3、2010 年 03 月 22 日，本公司控股子公司南通中南新世界中心开发有限公司出资 200 万元设立全资子公司——南通金石世苑
酒店有限公司。公司法定代表人：陈昱含。公司住所：南通市桃园路 9 号。公司经营范围：酒店管理、经济信息咨询，企业
营销策划；酒店日用品销售。
4、2010 年 03 月 25 日，本公司控股子公司海门中南世纪城房地产开发有限公司出资 2000 万元设立全资子公司——海门锦鑫
建材贸易有限公司。公司法定代表人：陆卫忠。公司住所：海门市海门镇商业步行街 821 号。公司经营范围：建筑材料批发、
零售。
5、2010 年 05 月 17 日，公司全资子公司盐城中南世纪城房地产投资有限公司出资 2000 万元设立全资子公司——盐城市昊锦
建材贸易有限公司。公司法定代表人：高万忠。公司住所：盐城市盐都区新都街道南港村二组康乐苑 18 幢。公司经营范围：
建筑材料的批发、零售。
6、2010 年 05 月 19 日，公司与海门市城市发展投资有限公司共同出资 3000 万元成立海门中南投资有限公司，负责海门南部
新城项目的开发建设，公司出资 2400 万元，占全部出资的 80%，海门市城市投资发展有限公司出资 600 万元，占全部出资的
20%。公司法定代表人陈锦石。公司住所：海门市海门镇南海路 893 号。公司经营范围：对建筑、房地产业的投资。
7、2010 年 06 月 04 日，公司全资子公司青岛海湾新城房地产开发有限公司出资 2000 万元设立全资子公司——青岛爱居贸易
有限公司。公司法定代表人：顾卫燕。公司住所：青岛经济技术开发区武夷山路 118 号。公司经营范围：建筑材料的批发零
售。
8、2010 年 06 月 23 日，公司与乐东城市建设投资有限公司共同出资 5000 万元成立乐东中南投资有限公司。公司出资 4850
万元，占全部出资的 97%，乐东城市建设投资有限公司出资 150 万元，占全部出资的 3%。公司法定代表人祁沫若。公司住所：
乐东县佛罗镇佛罗林场办公楼二楼。公司经营范围：土地成片开发、房地产开发经营、销售、租赁、中介、咨询。
9、2010 年 08 月 10 日，公司出资 2000 万元设立全资子公司——淮安中南世纪城房地产有限公司。公司法定代表人：陈锦石。
公司住所：淮安经济开发区明远东路 18-1 号。公司经营范围：房地产开发、销售。
10、2010 年 08 月 14 日，公司出资 2000 万元设立全资子公司——儋州中南土地开发有限公司。公司法定代表人：祁沫若。公
司住所：海南省儋州市白马井中心大道滨海新区管委会。公司经营范围：土地成片开发、自有物业出租、物业管理。
11、2010 年 08 月 16 日，公司出资 3000 万元设立全资子公司——苏州中南世纪城房地产开发有限公司。公司法定代表人：陈
锦石。公司住所：吴江市松陵镇笠泽路南侧大卖场西侧都士广场 15 层。公司经营范围：房地产开发、经营。
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