江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
2012 年第三季度报告
一、重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人陈锦石、主管会计工作负责人茅振华及会计机构负责人(会计主管人员) 钱军声明：保证季
度报告中财务报告的真实、完整。
二、公司基本情况
（一）主要会计数据及财务指标
以前报告期财务报表是否发生了追溯调整
□ 是 √ 否 □ 不适用
本报告期末比上年度期末增减
2012.9.30 2011.12.31
(%)
总资产（元） 42,029,644,605.93 33,567,947,663.42 25.21%
归属于上市公司股东的所有
6,142,903,414.11 5,433,636,077.97 13.05%
者权益（元）
股本（股） 1,167,839,226.00 1,167,839,226.00 0%
归属于上市公司股东的每股
5.26 4.65 13.12%
净资产（元/股）
2012 年 7-9 月 比上年同期增减（%） 2012 年 1-9 月 比上年同期增减（%）
营业总收入（元） 3,056,780,203.32 0.82% 8,189,818,817.55 3.63%
归属于上市公司股东的净利
241,343,980.44 5.9% 709,267,336.14 10.67%
润（元）
经营活动产生的现金流量净
-- -- 428,022,534.14 114.62%
额（元）
每股经营活动产生的现金流
-- -- 0.37 114.62%
量净额（元/股）
基本每股收益（元/股） 0.21 5% 0.61 10.91%
稀释每股收益（元/股） 0.21 5% 0.61 10.91%
加权平均净资产收益率（%） 4.17% -0.5% 12.25% -0.73%
扣除非经常性损益后的加权
4.04% 0% 12.07% -0.33%
平均净资产收益率（%）
扣除非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
年初至报告期期末金
项目 说明
额（元）
非流动资产处置损益 9,473,115.06 总承包青岛分公司处置房产利得
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
1
江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照
6,196,700.00 税收奖励等
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变
14,396.53
动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -596,176.13
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额
所得税影响额 -3,772,008.87
合计 11,316,026.60 --
公司对“其他符合非经常性损益定义的损益项目”以及根据自身正常经营业务的性质和特点将非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的说明
项目 涉及金额（元） 说明
无
（二）报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
报告期末股东总数（户） 22,554
前十名无限售条件流通股股东持股情况
期末持有无限售条件股份的 股份种类及数量
股东名称
数量 种类 数量
中国工商银行－汇添富均衡增
24,537,547 人民币普通股 24,537,547
长股票型证券投资基金
2
江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
中国工商银行－易方达价值成
22,500,000 人民币普通股 22,500,000
长混合型证券投资基金
中国农业银行－景顺长城能源
12,300,000 人民币普通股 12,300,000
基建股票型证券投资基金
中国建设银行－华夏盛世精选
10,952,151 人民币普通股 10,952,151
股票型证券投资基金
中国建设银行－信达澳银领先
8,671,474 人民币普通股 8,671,474
增长股票型证券投资基金
中国工商银行-汇添富价值精
8,230,424 人民币普通股 8,230,424
选股票型证券投资基金
中国工商银行－国投瑞银稳健
增长灵活配置混合型证券投资 7,716,065 人民币普通股 7,716,065
基金
中国建设银行－华夏优势增长
6,808,035 人民币普通股 6,808,035
股票型证券投资基金
中国建设银行－银华富裕主题
6,509,569 人民币普通股 6,509,569
股票型证券投资基金
中国工商银行－南方绩优成长
5,999,855 人民币普通股 5,999,855
股票型证券投资基金
股东情况的说明 无
三、重要事项
（一）公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 变动比率 变动原因
货币资金 4,279,673,016.58 2,876,247,663.83 48.79% 公司前三季度房地产预售金额大幅增长
交易性金融资产 2,277,800.33 3,272,153.32 -30.39% 公司处置了部分基金产品
存货 25,122,636,145.23 18,865,997,293.88 33.16% 公司扩大房地产建设投资，导致公司房地产开
发在产品大幅增加
在建工程 125,543,520.20 68,937,900.17 82.11% 公司增加了淄博钢结构厂房和沈阳预制构件
厂房的建设
无形资产 51,888,654.86 31,266,123.36 65.96% 本期增加了公司总部办公大楼用地18000万元
长期待摊费用 1,095,989,295.99 742,034,071.67 47.70% 本期公司房屋销售业务预收售房款预提各项
流转税金在长期待摊费用中核算，待房屋销售
收入确认后转入营业税金及附加
应付票据 1,157,180,000.00 714,450,000.00 61.97% 总承包对外付款改用承兑汇票所致
应付账款 2,993,896,402.97 2,267,832,994.55 32.02% 公司房地产开发在建项目大幅增加，导致应付
工程款增加
预收账款 14,653,042,568.07 9,926,108,666.44 47.62% 房地产预收账款增加
一年内到期的非 2,175,000,000.00 622,000,000.00 249.68% 一年内到期的长期借款增加，上述借款主要集
流动负债 中在2013年上半年
项目 本期 去年同期 变动比率 变动原因
销售费用 254,708,961.78 143,498,227.91 77.50% 在售楼盘增加导致促销增加的广告费、宣传
费、折扣等
管理费用 589,807,462.66 418,964,639.96 40.78% 公司规模扩张，工资、办公费、差旅费等增加
财务费用 300,362,706.04 166,291,544.64 80.62% 总承包公司及中南建设借款大幅增长
3
江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
资产减值损失 -9,246,233.73 37,456,283.60 -124.69% 本期部分应收账款回收导致坏账准备转回
公允价值变动收 5,502.73 -542,121.16 -101.02% 公司购买的基金产品净值变动
益
投资收益 4,077.73 2,859,282.81 -99.86% 上期主要是处置基金产品的投资收益
营业外收入 26,210,348.58 44,971,524.15 -41.72% 政府税收财政补助等少于去年同期
营业外支出 11,136,709.65 6,277,363.35 77.41% 公司慈善捐款比去年同期增加
少数股东损益 -3,423,064.64 42,682,381.19 -108.02% 房地产信托股权投资参股的项目公司结算收
入少，引起项目当期亏损所致
项目 本期 去年同期 变动比率 变动原因
销 售 商 品 提 供 劳 10,114,660,114.95 7,750,839,492.09 30.50% 公司房地产预售账款增加所致
务收到的现金
支付给职工以及 1,464,797,132.67 1,081,890,268.79 35.39% 主要是公司房地产项目增加，人员增加导致
为职工支付的现
金
支付的各种税费 1,086,052,322.92 701,505,925.35 54.82% 房地产预售增加所致各类预缴税费增加
收回投资收到的 10,994,000.00 100,213,500.00 -89.03% 主要是去年青岛总承包公司委托贷款到期收
现金 回导致同期数较大
投资支付的现金 200,000,000.00 12,610,860.00 1485.93% 公司收购中铁信托持有的青岛中南世纪城股
权
购建固定资产、无 28,637,979.11 66,021,381.09 -56.62% 去年总承包淄博公司建设厂房导致资金流出
形资产和其他长 较大
期资产所支付的
现金
吸收投资收到的 210,090,000.00 564,000,000.00 -73.39% 去年房地产信托股权投资款较多，今年增加的
现金 吸收投资的现金为盐城房地产去年引入新时
代信托二期投资款
（二）重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
1、非标意见情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况
□ 适用 √ 不适用
3、日常经营重大合同的签署和履行情况
□ 适用 √ 不适用
4、其他
√ 适用 □ 不适用
1、2012 年 09 月 23 日，公司出资 10000 万元设立全资子公司——唐山中南国际旅游岛投资开发有限公司。公司法定代表人：
陈昱含。公司住所：乐亭县乐亭镇大钊路东侧。公司经营范围：房地产开发经营、旅游项目投资。 2、2012 年 09 月 28 日，
公司出资 8000 万元设立全资子公司——苏州中南中心投资建设有限公司。公司法定代表人：陈锦石。公司住所：苏州工业
园区星海国际广场 1-605 室。公司经营范围：房地产开发。
4
江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
（三）公司或持股 5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变动报告书中所作承
诺
资产置换时所作承诺
（1）关于保持
上市公司独立
性的承诺：为保
持上市公司的
独立性，中南房
地产、中南集团
和陈锦石（以下
简称“承诺方”）
承诺如下：
（一）保证上市
公司人员独立
1、保证上市公
司的生产经营
与行政管理（包
括劳动、人事及
工资管理等）完
全独立于承诺
方及承诺方关
联公司。 2、上
市公司董事、监
事及高级管理
人员严格按照
中南控股集团 《公司法》、《公 中南集团、中南
有限公司、中南 司章程》的有关 房地产、陈锦石
2009 年 07 月 15
发行时所作承诺 城市建设投资 规定选举产生； 持续性承诺 按照承诺履行，
日
有限公司、陈锦 保证上市公司 未发生违法上
石 的总经理、副总 述承诺的行为
经理、财务负责
人、董事会秘书
等高级管理人
员专职在上市
公司工作，不在
承诺方及承诺
方关联公司兼
任除董事之外
的职务。 3、保
证承诺方推荐
出任上市公司
董事和经理的
人选都通过合
法的程序进行，
承诺方不干预
公司董事会和
股东大会已经
做出的人事任
免决定。 （二）
保证上市公司
资产独立完整
1、保证上市公
5
江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
司与承诺方及
承诺方的关联
人之间产权关
系明确，上市公
司对所属资产
拥有完整的所
有权，保证上市
公司资产的独
立完整 2、保证
上市公司不存
在资金、资产被
承诺方及承诺
方的关联方占
用的情形。 3、
保证上市公司
的住所独立于
承诺人。 （三）
保证上市公司
的财务独立 1、
保证上市公司
建立独立的财
务部门和独立
的财务核算体
系。 2、保证上
市公司具有规
范、独立的财务
会计制度和对
分公司、子公司
的财务管理制
度。 3、保证上
市公司保持自
己独立的银行
帐户，不与承诺
方共用一个银
行账户。 4、保
证上市公司的
财务人员不在
本公司兼职。
5、保证上市公
司依法独立纳
税。 6、保证上
市公司能够独
立作出财务决
策，承诺方不干
预上市公司的
资金使用。
（四）保证上市
公司机构独立
1、保证上市公
司的机构设置
独立于承诺方，
并能独立自主
地运作。 2、保
证上市公司办
公机构和生产
经营场所与承
诺方分开；建立
健全的组织机
构体系，保证上
6
江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
市公司董事会、
监事会以及各
职能部门独立
运作，不存在与
承诺方职能部
门之间的从属
关系。 3、保证
承诺方行为规
范，不超越股东
大会直接或间
接干预上市公
司的决策和经
营。 （五）保
证上市公司业
务独立 1、保证
上市公司拥有
独立开展经营
活动的资产、人
员、资质和能
力，上市公司具
有面向市场自
主经营的能力。
2、保证尽可能
减少上市公司
与承诺方及承
诺方关联公司
之间的持续性
关联交易。对于
无法避免的关
联交易将本着
“公平、公正、
公开”的原则，
与向非关联企
业的交易价格
保持一致，并及
时进行信息披
露。 3、保证不
与上市公司进
行同业竞争。
（2）关于避免
和消除同业竞
争的承诺： 为
从根本上避免
和消除中南房
地产、中南集
团、陈锦石及其
关联企业侵占
上市公司的商
业机会和形成
同业竞争的可
能性，中南房地
产、中南集团、
陈锦石（以下简
称“承诺人”）承
诺： 中南房地
产作为上市公
司控股股东期
间，中南集团作
为上市公司间
7
江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
接控股股东期
间，陈锦石作为
上市公司实际
控制人期间，承
诺人不会在中
国境内或境外，
以任何方式（包
括但不限于其
单独经营、通过
合资经营或拥
有另一公司或
企业的股份及
其它权益）直接
或间接从事与
上市公司相同
或相似的业务。
承诺人同时保
证：将采取合法
及有效的措施，
促使承诺人除
上市公司外的
其他下属全资、
控股子公司不
从事与上市公
司相同或相似
的业务；如果有
同时适合于上
市公司和承诺
人及下属全资、
控股子公司进
行商业开发的
机会，上市公司
享有优先选择
权。承诺人承诺
并保证给予上
市公司与承诺
人其他下属全
资、控股子公司
同等待遇，避免
损害上市公司
及上市公司中
小股东的利益。
对于上市公司
的正常生产、经
营活动，承诺人
保证不利用其
地位损害上市
公司及上市公
司中小股东的
利益。 （3）关
于减少并规范
关联交易的承
诺： 就本次交
易完成后中南
房地产、中南集
团、陈锦石可能
与上市公司发
生的关联交易，
中南房地产、中
8
江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
南集团、陈锦石
（以下简称“承
诺人”）承诺：
在本次交易完
成后，承诺人及
其下属全资、控
股子公司将尽
量减少并规范
与上市公司及
其控股企业之
间的关联交易。
对于无法避免
或有合理原因
而发生的关联
交易，承诺人及
其下属全资、控
股子公司将遵
循市场公开、公
平、公正的原则
以公允、合理的
市场价格进行，
根据有关法律、
法规及规范性
文件的规定履
行关联交易决
策程序，依法履
行信息披露义
务和办理有关
报批程序，不利
用其地位损害
上市公司的利
益。中南房地产
作为上市公司
控股股东期间，
中南集团作为
上市公司间接
控股股东期间，
陈锦石作为上
市公司实际控
制人期间，承诺
人不会利用其
地位损害上市
公司及其他股
东（特别是中小
股东）的合法权
益。
（1）关于税务
补偿的承诺：
中南房地产业 中南房地产和
有限公司和陈 陈昱含按照承
昱含（以下合称 诺履行，至今未
中南城市建设 “承诺人”）目前 发生上述地方
2009 年 07 月 15
投资有限公司、 分别持有南通 持续性承诺 税务局要求公
日
陈昱含 建筑工程总承 司需补缴税款、
包有限公司（以 支付滞纳金罚
下简称“南通总 款或其他款项
承包”）97.36% 的情形。
和 2.64%股权。
鉴于南通总承
9
江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
包及其子公司
南通市中南建
工设备安装有
限公司在 2008
年度及以前年
度存在按照核
定方式缴纳企
业所得税的情
况，为保证公司
及其中小股东
的利益，承诺人
特此承诺：在上
市公司本次重
大重组经中国
证监会批准并
实施后，如有权
税务部门要求
南通总承包及
南通市中南建
工设备安装有
限公司改按查
账征收方式缴
纳 2007 年度及
以前年度所得
税，并由此导致
南通总承包及
南通市中南建
工设备安装有
限公司需补缴
税款、支付滞纳
金罚款或其他
款项时，承诺人
将在有权税务
部门规定的期
限内，且最迟不
晚于有权税务
部门出具书面
文件后的一个
月内，根据目前
对南通总承包
的持股比例承
担南通总承包
及南通市中南
建工设备安装
有限公司需补
缴的税款、滞纳
金、罚款或其他
款项。 （2）关
于明确“税务补
偿承诺”中责任
期限的专项说
明： 鉴于南通
建筑工程总承
包有限公司（以
下简称“南通总
承包”）及其子
公司南通市中
南建工设备安
装有限公司（以
10
江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
下简称“中南安
装”）存在按照
核定方式缴纳
企业所得税的
情况，为保障上
市公司及其中
小股东的利益，
中南房地产业
有限公司和陈
昱含（以下合称
“承诺人”）就所
出具的税务补
偿承诺中的责
任期限明确如
下：南通总承包
及中南安装若
因资产置换完
成日前的经营
行为或其他行
为，需要补缴企
业所得税、支付
滞纳金、罚款或
其他款项，承诺
人将在税务机
关规定的期限
内，且最迟不晚
于税务机关出
具书面文件后
的一个月内，按
持股比例承担；
南通总承包及
中南安装在资
产置换完成日
后的应税责任，
由上市公司承
担。
其他对公司中小股东所作承诺
承诺是否及时履行 √ 是 □ 否 □ 不适用
未完成履行的具体原因及下一步计划
是否就导致的同业竞争和关联交易问题
□ 是 √ 否 □ 不适用
作出承诺
承诺的解决期限
解决方式
承诺的履行情况
（四）对 2012 年度经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
11
江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年第三季度报告摘要
（五）其他需说明的重大事项
1、证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
2、衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期末衍生品投资的持仓情况
□ 适用 √ 不适用
4、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
谈论的主要内容及
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
提供的资料
公司项目基础情况
2012 年 07 月 12 日 公司会议室 实地调研 机构 安信证券
和发展模式
宏观政策分析和房
2012 年 08 月 01 日 公司会议室 实地调研 机构 国泰君安
地产市场走势
公司房地产新项目
2012 年 08 月 15 日 公司会议室 实地调研 机构 中信建投 情况介绍及公司年
度经营计划
公司半年报情况汇
2012 年 08 月 23 日 公司会议室 电话沟通 机构 国泰君安
报
公司半年报情况汇
2012 年 08 月 24 日 公司会议室 电话沟通 机构 国信证券
报
宏观政策分析和房
2012 年 09 月 18 日 公司会议室 实地调研 机构 东方证券
地产市场走势
5、发行公司债券情况
是否发行公司债券
□ 是 √ 否
12